Kroli Gspr Reformtus Egyetem

llam- s Jogtudomnyi Kar

Doktori Iskola
A jelzlogjog magyar szablyozsnak fejldse
avagy a jelzlogjog s a fiducirius biztostkok sszevetse
Dr. Szalki Gergely, LL.M
Doktori rtekezs
2011
Konzulens:
Dr. habil. Ntri Tams
Egyetemi Docens
1
TARTALOMJEGYZK
IRODALOMJEGYZK...................................................................................................................5
JOGSZABLYOK JEGYZKE................................................................................................. 12
JOGESETEK JEGYZKE........................................................................................................... 13
ELSZ............................................................................................................................................ 15
A kutats clja s trgya.................................................................................................................... 15
A kutats mdszertana ...................................................................................................................... 16
Az rtekezs szerkezete...................................................................................................................... 17
1. BEVEZETS.......................................................................................................................... 19
1.1 A hitelbiztostkok ltjogosultsga.......................................................................................... 19
1.2 A hitelbiztostkok funkcii .................................................................................................... 22
2. A ZLOGJOG TRTNETE.......................................................................................... 24
2.1 Rmai jog ................................................................................................................................ 24
2.1.1 Zlogjog az kori Rmban.................................................................................................... 24
2.1.1.1 A zalogjog Iogalma, kiIejldese.......................................................................................... 24
2.1.1.2 A zlogjog fajti .................................................................................................................. 26
2.1.1.3 A zlogjog trgya s tartalma .............................................................................................. 30
2.1.1.4 A zlogjog keletkezse........................................................................................................ 32
2.1.1.5 A zlogjog truhzsa.......................................................................................................... 34
2.1.1.6 A zlogjog rvnyestse..................................................................................................... 35
2.1.1.7 A zlogjog megsznese ....................................................................................................... 36
2.1.2 A rmai zlogjog tovbblse a kzpkori germn jogban..................................................... 37
2.2 Magyar zlogjog trtneti fejldse........................................................................................ 40
2.2.1 Trtneti ttekints.................................................................................................................. 40
2.2.2 A zlogbirtok fogalma s jogi termszete ............................................................................... 44
2.2.3 A klttt (fiktv) zlog ............................................................................................................ 51
2.2.4 A rgi magyar zlogjog tartalma............................................................................................. 58
2.2.4.1 A zlogtart birtoka............................................................................................................. 58
2.2.4.2 A haszonszerzsi jog ........................................................................................................... 59
2.2.5 A zlog visszavltsa .............................................................................................................. 62
2.2.6 A kzpkori visszavltsi jogra vonatkoz szablyok ............................................................ 63
2.2.7 A zlogbirtokos ellenkvetelsei ............................................................................................ 65
3. A MAI MAGYAR ZLOGJOG....................................................................................... 72
3.1 A jelzlogjog keletkezse......................................................................................................... 72
3.1.1 Trvnyes zlogjog................................................................................................................. 72
3.1.2 Jogszablyon alapul zlogjogok............................................................................................ 73
3.1.3 Hatsgi hatrozaton alapul zlogjog.................................................................................... 76
3.1.4 A zalogszerzdes..................................................................................................................... 76
2
3.2 Az egyes jelzlogjogok ............................................................................................................ 80
3.2.1 Jelzlog ingatlanon.................................................................................................................. 80
3.2.1.1 A jelzlogjog rvnyestse................................................................................................. 80
3.2.1.1.1 Az ingatlan jelzlogjog a vgrehajtsi eljrsban................................................................ 80
3.2.1.1.2 Jelzalogjog a csdeljarasban................................................................................................ 83
3.2.1.1.3 Jelzlogjog a felszmolsi eljrsban.................................................................................. 83
3.2.1.1.4 Felszamolo es mas hitelezk megtamadasi joga a Csdtrveny alapjan............................. 87
3.2.1.1.5 A megtmads jogkvetkezmnye ...................................................................................... 88
3.2.1.2 A jelzlogjog telekknyvi bejegyzse ................................................................................. 88
3.2.1.2.1 A jelzlogjog bejegyzse..................................................................................................... 88
3.2.1.2.2 A jelzalogjog bejegyzeset kveten keletkezett tovabbi jogok........................................... 89
3.2.1.2.3 Jogorvoslati lehetsegek a jelzalogjog bejegyzesevel kapcsolatban ................................... 89
3.2.1.2.3.1 Fellebbezs a fldhivatal hatrozatval szemben ............................................................ 89
3.2.1.2.3.2 Trlsi per........................................................................................................................ 90
3.2.1.2.3.3 Eredmnyes trlsi per .................................................................................................... 91
3.2.1.2.3.4 Az rvnytelensg ktelmi jogi kvetkezmnyei ............................................................ 91
3.2.2 Jelzlogjog ing dolgokon ...................................................................................................... 92
3.2.2.1 A jelzlogjog rvnyestse................................................................................................. 92
3.2.2.1.1 Jelzlogjog a vgrehajtsi eljrsban................................................................................... 92
3.2.2.1.2 Jelzalogjog a csdeljarasban................................................................................................ 94
3.2.2.1.3 Jelzlogjog a felszmolsi eljrsban.................................................................................. 95
3.2.2.1.3.1 Felszamolo es mas hitelezk megtamadasi joga a Csdtrveny alapjan ......................... 99
3.2.2.1.3.2 A megtmads jogkvetkezmnye ................................................................................ 100
3.2.3 Kvetels s jog .................................................................................................................... 100
3.2.3.1 A jelzlogjog rvnyestse............................................................................................... 100
3.2.3.1.1 Jelzlogjog a vgrehajtsi eljrsban................................................................................. 100
3.2.3.1.2 Jelzalogjog a csdeljarasban.............................................................................................. 103
3.2.3.1.3 Jelzlogjog a felszmolsi eljrsban................................................................................ 103
3.2.3.1.3.1 Felszamolo es mas hitelezk megtamadasi joga a Csdtrveny alapjan ....................... 107
3.2.3.1.3.2 A megtmads jogkvetkezmnye ................................................................................ 108
3.2.4 Vagyont terhel zalogjog ...................................................................................................... 109
3.2.4.1 A vagyont terhel zalogjog ervenyesitese ......................................................................... 109
3.2.4.1.1 Vagyont terhel zalogjog a vegrehajtasi eljarasban .......................................................... 109
3.2.4.1.2 Vagyont terhel zalogjog a csdeljarasban ....................................................................... 112
3.2.4.1.3 Vagyont terhel zalogjog a Ielszamolasi eljarasban.......................................................... 112
3.2.4.1.3.1 Felszamolo es mas hitelezk megtamadasi joga a Csdtrveny alapjan ....................... 116
3.2.4.1.3.2 A megtmads jogkvetkezmnye ................................................................................ 117
3.2.5 nll zlogjog..................................................................................................................... 118
3.2.5.1 Az nll zlogjog alkalmazsi terletei ........................................................................... 118
3.2.5.1.1 Jelzloghitelezs................................................................................................................ 118
3.2.5.1.2 Szindiklt hitelezs............................................................................................................ 119
3.2.5.2 nll zlogjog ingatlanon................................................................................................ 121
3.2.5.2.1 Az nll zlogjog rvnyestse ...................................................................................... 121
3.2.5.2.1.1 nll zlogjog a vgrehajtsi eljrsban...................................................................... 121
3.2.5.2.1.2 nallo zalogjog a csdeljarasban .................................................................................. 124
3.2.5.2.1.3 nll zlogjog a felszmolsi eljrsban..................................................................... 124
3.2.5.2.1.3.1 Felszmol s ms hitelezk megtamadasi joga a Csdtrveny alapjan...................... 128
3.2.5.2.1.3.2 A megtmads jogkvetkezmnye............................................................................... 129
3.2.5.2.2 Az nll zlogjog bejegyzse .......................................................................................... 130
3.2.5.2.2.1 nll zlogjog bejegyzse a telekknyvbe.................................................................. 130
3.2.5.2.2.2 nallo zalogjog bejegyzeset kveten keletkezett tovbbi jogok ................................. 130
3.2.5.2.2.3 Jogorvoslati lehetsegek az nallo zalogjog bejegyzesevel kapcsolatban..................... 131
3
3.2.5.2.2.3.1 Fellebbezs a fldhivatal hatrozatval szemben......................................................... 131
3.2.5.2.2.3.2 Trlsi per .................................................................................................................... 131
3.2.5.2.2.3.3 Eredmnyes trlsi per................................................................................................. 132
3.2.5.2.2.3.4 Az rvnytelensg ktelmi jogi kvetkezmnyei......................................................... 132
3.2.5.3 nll zlogjog ing dolgokon ......................................................................................... 133
3.2.5.3.1 nll zlogjog rvnyestse........................................................................................... 133
3.2.5.3.1.1 nll zlogjog a vgrehajtsi eljrsban...................................................................... 133
3.2.5.3.1.2 nallo zalogjog a csdeljarasban .................................................................................. 135
3.2.5.3.1.3 nll zlogjog a felszmolsi eljrsban..................................................................... 136
3.2.5.3.1.3.1 Felszmol s ms hitelezk megtamadasi joga a Csdtrveny alapjan...................... 140
3.2.5.3.1.3.2 A megtmads jogkvetkezmnye............................................................................... 141
3.2.5.4 nll zlogjog kvetelsen s jogon ............................................................................... 141
3.2.5.4.1 nll zlogjog rvnyestse........................................................................................... 141
3.2.5.4.1.1 nll zlogjog a vgrehajtsi eljrsban...................................................................... 141
3.2.5.4.1.2 nallo zalogjog a csdeljarasban .................................................................................. 144
3.2.5.4.1.3 nll zlogjog a felszmolsi eljrsban..................................................................... 144
3.2.5.4.1.3.1 Felszmol s ms hitelezk megtamadasi joga a Csdtrveny alapjan...................... 149
3.2.5.4.1.3.2 A megtmads jogkvetkezmnye............................................................................... 150
4. A JELZLOGJOGGAL KONKURL FIDUCIRIUS BIZTOSTKOK....15 1
4.1 A biztostki vteli jog........................................................................................................... 151
4.1.1 Opcios szerzdeshez kapcsolodo tartalmi kvetelmenyek.................................................... 151
4.1.1.1 A vteli jog biztostki cl kiktse................................................................................. 151
4.1.1.2 Veteli jog idtartama......................................................................................................... 153
4.1.1.3 A vtelr meghatrozsa.................................................................................................... 153
4.1.1.4 Az elszmolsi ktelezettsg............................................................................................. 156
4.1.2 A vteli jog rvnyestse (az adasveteli szerzdes letrejtte).............................................. 156
4.1.2.1 Vteli jog gyakorlsra jogosult kijellse........................................................................ 156
4.1.2.2 A biztostki vteli jog celja, mint IelIggeszt Ieltetel .................................................... 157
4.1.2.3 Vteli jog rvnyestse a vteli jog trgynak elidegentse esetn................................. 158
4.1.2.4 Veteli jog ervenyesitese, ha a veteli jog targya tekinteteben harmadik szemelynek elvasarlasi
jogval lni kvn ................................................................................................................................. 159
4.1.2.5 Vteli jog a vgrehajtsi eljrsban................................................................................... 160
4.1.2.6 Csdeljaras ........................................................................................................................ 161
4.1.2.7 Vteli jog a felszmolsi eljrsban .................................................................................. 161
4.1.2.7.1 Elidegentett vagyontrgy jogi sorsa ................................................................................. 161
4.1.2.7.2 Felszamolo es mas hitelezk megtamadasi joga a Csdtrveny alapjan........................... 162
4.1.2.7.3 A megtmads jogkvetkezmnye .................................................................................... 163
4.1.3 A biztostki vteli jogi gylet rvnytelensge.................................................................... 164
4.1.3.1 A biztostki vteli jogi gylet, mint sznlelt joggylet..................................................... 164
4.1.3.2 A biztositeki veteli jogi gylet megtamadasa Ieltn ertekaranytalansag alapjan ............ 165
4.1.4 Veteli jogbol Iolyo ktelezettsegek alol trten mentesites.................................................. 166
4.1.5 A vteli jog telekknyvi bejegyzse...................................................................................... 167
4.1.5.1 A vteli jog bejegyzse...................................................................................................... 167
4.1.5.2 A vteli jog bejegyzeset kveten keletkezett tovabbi jogok............................................ 168
4.1.6 A vteli jog gyakorlsa, a tulajdonjog bejegyzse ................................................................ 169
4.1.6.1 A vteli jog gyakorlsa...................................................................................................... 169
4.1.6.1.1 A vteli jog gyakorlsnak alaki felttelei......................................................................... 169
4.1.6.1.2 A vteli jog gyakorlsnak tartalmi felttelei .................................................................... 170
4.1.6.2 Vteli jog jogosultja ltal kijellt szemly s a vteli jog gyakorlsa ............................... 171
4.1.7 Jogorvoslati lehetsegek a veteli jog bejegyzesevel es gyakorlasaval kapcsolatban ............ 172
4.1.7.1 A vteli jog bejegyzsvel kapcsolatos jogorvoslatok ...................................................... 172
4
4.1.7.2 Tulajdonjogot bejegyz hatarozattal kapcsolatban ervenyesithet jogorvoslatok, igenyek172
4.1.7.2.1 Fellebbezs a fldhivatal hatrozatval szemben.............................................................. 172
4.1.7.2.2 Trlsi per ......................................................................................................................... 173
4.1.7.2.3 Eredmnyes trlsi per ...................................................................................................... 174
4.1.7.2.4 Az rvnytelensg ktelmi jogi kvetkezmnyei .............................................................. 175
4.1.8 A veteli jog gyakorlasaval sszeIgg illetekproblemak...................................................... 175
4.2 Biztostki engedmnyezs .................................................................................................... 178
5. A JELZLOG S A FIDUCIRIUS BIZTOSTK SSZEVETSE................18 1
6. KONKLZI......................................................................................................................18 6
5
IRODALOMJEGYZK
goston 1903 goston Pter: A tulajdonjog alaptanai, Budapest 1903
goston 1904 goston Pter: A zlogjog ltalnos tanai kapcsolatban
a zlogjog trtnetvel, Budapest 1904
goston 1905 goston Pter: A magyar zlogjog trtnete, Budapest
1905
goston 1913 goston Pter: A magyar vilgi nagybirtok trtnete,
Budapest 1913
Bodzsi 2010 Bodzsi Balzs: Javaslat az nll zlogjog
jraszablyozsra, In: Tanulmnyok a fiducirius
biztositekok krebl, Budapest 2010
Bkai 1998 Bkai Judit: Kvetelsek biztostkai, klns
tekintettel a jelzalogjogra. Kzjegyzk kzlnye,
1998/4.
Brsz-Play 1976 Brsz Rbert, Play Elemr: Rmai jog, Budapest 1976
Bruns 1893 Carl Georg Bruns: Fontes iuris romani antiqui, Lipcse
1893
Csizmazia 2010 Csizmazia Norbert: Tulajdon, mint biztostk? In:
Tanulmanyok a Iiduciarius biztositekok krebl,
Budapest 2010
Cske 2010 Cske Andrea: A Csdtrveeny es a dologi
biztostkok 2009 szeptembere utn
Czukorn 2010 Czukorne Farsang Judit: A biztositeki celbl veteli
jogot letesit megallapodas ervenyessege, In:
Tanulmanyok a Iiduciarius biztositekok krebl,
Budapest 2010
Flossmann 2008 Ursula Flossmann: sterreichische
Privatrechtsgeschichte, Bcs 2008
Fnagy 2010 Fnagy Sndor: A vteli jog gyakorlsa folytn ltrejtt
szerzdes megtamadhatosaga a Ielszamolasi eljarasban,
6
In: Tanulmanyok a Iiduciarius biztositekok krebl,
Budapest 2010
Fldi-Hamza 1996 Fldi Andrs, Hamza Gbor: A rmai jog trtnete s
institcii, Budapest 1996
Frank 1845 Frank Ignc: A kzigazsg trvnye Magyarhonban,
Buda 1845
Grdos 1996 A zlogjog j szablyai, 1996
http://www.gbmt.hu/pdf/kiadvany96.pdf
Grdos 1999 Grdos Istvn: Javaslatok a Polgri Trvnyknyv
zlogjogi szablyainak mdostsra, Gazdasg s Jog
1999/7-8
Grdos 2000a Grdos Istvn: A jelzlogjog nhny aktulis krdse,
Gazdasg s Jog 2000/12
Grdos 2000b Gardos Istvan: Hitelbiztositekok a szerzdesben, In:
Tizentdik Jogasz Vandorgyles (Benisne GyrIIy
Ilona (szerk.)), Budapest 2000
Grdos 2001 Gardos Istvan: Az ingo jelzalogjog es a vagyont terhel
zlogjog a Ptk-mdosts utn, Gazdasg s Jog
2001/10
Grdos 2003 Grdos Pter: Az engedmnyezsre vonatkoz
szablyok jragondolsa a nemzetkzi gyakorlat
tkrben, Polgri Jogi Kodifikci 2003/5
Grdos 2004a Grdos Istvn: A zlogjog fellvizsglata a polgri jogi
kodifikci keretben (vitaanyag), Polgri Jogi
Kodifikci 2004/4
Grdos 2004b Grdos Pter: Az engedmnyezs az UNCITRAL
Egyezmenyben es a keszl uj Polgari
Trvnyknyvben, Gazdasg s Jog 2004/3
Grdos 2005a Grdos Pter: Szeminrium az USA hitelbiztostki
jogrl az Igazsggy Minisztriumban, Polgri Jogi
Kodifikci 2005/2
7
Grdos 2005b Grdos Istvn: A zlogjog Janus-arcsga, klns
tekintettel az ing jelzlogjogra, Gazdasg s Jog
2005/1
Grdos 2007 Grdos Istvn: A zlogjog alaptsa a dologi jogok
szerzsnek rendszerben, Polgri Jogi Kodifikci
2007/1
Grdos 2008a Grdos Istvn: Fiducirius biztostkok az j Polgri
Trvnyknyvben, Gazdasg s Jog 2008/7-8
Grdos 2008b Grdos Istvn: Az ing jelzlogjog intzmnyi httere
s a polgri jogi kodifikci, Polgri Jogi Kodifikci
2008/2
Grdos 2008c Grdos Istvn: mMirt nem sikertrtnet az ing
jelzlogjog?, gyvdek Lapja 2008/4
Grdos 2009 Gardos Istvan: A veteli jog es a Ieltn
rtkarnytalansg, Gazdasg s Jog 2009/2
Grdos 2010 Grdos Pter: Hitelbiztostkok Eurpban, Sigman-
Kieninger: Hatron tnyl hitelbiztostkok ingkon
s kvetelsen, Jogtudomnyi Kzlny 2010/3
Grdos-Anka-Nemes 2003 Anka Tibor, Grdos Istvn, Nemes Andrs: A zlogjog
kziknyve, Budapest 2003
Grdos-Csizmazia 2007 Grdos Istvn, Csizmazia Norbert: Az nll
zlogjogrl kodifikcis szempontbl, Polgri Jogi
Kodifikci 2007/3
Grdos-Csizmazia 2010 Grdos Istvn, Csizmazia Norbert: Az nll
zlogjogrl kodifikcis szempontbl, In:
Tanulmnyok a fiducirius biztostkok krebl,
Budapest 2010
Grdos-Grdos 2004a Grdos Istvn, Grdos Pter: Az engedmnyezs s a
vteli jog biztostki cl alkalmazsa, Gazdasg s
Jog, 2004/4
8
Grdos-Grdos 2004b Grdos Istvn, Grdos Pter: Van-e a fiducirius
Polgri Jogi Kodifikci, 2004/1-2
Grdos-Grdos 2005 Grdos Istvn, Grdos Pter: Ismt a fiducirius
biztostkokrl, Gazdasg s Jog, 2005/3
Gelln 2002 Gelln Klra: Az nll zlogjog alkalmazsa a
jelzlog-hitelezs gyakorlatban, Jogelmleti Szemle
2002/4 http://jesz.ajk.elte.hu/gellen12.html
Grosschmid 1932-33 Grosschmid Bni: Fejezetek ktelmi jogunk krebl,
Budapest 1932-33
Isenberg-Scholkmann 1997 Gabriele Isenberg, Barbara Scholkmann: Die
Befestigung der mittelalterlichen Stadt, Kln 1997
Johow 1982 Reinhold Johow: Sachenrecht, 1982
Kelemen 1845 Kelemen Imre: A magyar polgri trvnytudomny
vzlata Kelemen Imre, Markovics Jnos s tbbek utn,
Eger, 1845.
Kemenes 2010a Kemenes Istvn: A jelzlogjog s a vteli jog
ervenyessegerl, In: Tanulmnyok a fiducirius
biztositekok krebl, Budapest 2010
Kemenes 2010b Kemenes Istvn: A biztostki cl vteli jog egyes
alkalmazsi krdsei, In: Tanulmnyok a fiducirius
biztositekok krebl, Budapest 2010
Kvy 1839 Kvy Sndor: Magyarhoni magnos trvnytudomny
elemei s Magyar kzpolgri trvnytudomny elemei,
Cassoviae 1800 (fordtotta: Fogarasi Jnos, 1839)
Kunkel 1973 Wolfgang Kunkel: Hypothesen zur Geschichte des
rmischen Pfandrechts, in: Zeitschrift fr
Rechtsgeschichte Romanistische Abteilung 90, 1973
Layer 2010 Layer Zsolt: A jvben kvetelesek engedmenyezese
mint hitelbiztostk, In: Tanulmnyok a fiducirius
biztositekok krebl, Budapest 2010
9
Layer-Leszkoven 2010 Layer Zsolt, Leszkoven Lszl: A bizalmi (fiducirius)
biztostkokrl, In: Tanulmnyok a fiducirius
biztositekok krebl, Budapest 2010
Leszkoven 2010a Leszkoven Lszl: A fiducirius (biztostki)
engedmenyezes jogi termeszeterl, In: Tanulmnyok a
Iiduciarius biztositekok krebl, Budapest 2010
Leszkoven 2010b Leszkoven Lszl: A biztostki cl vteli jog nhny
kerdeserl, In: Tanulmnyok a fiducirius biztostkok
krebl, Budapest 2010
Lloyd 1923 Willian H. Lloyd: Morgages The genesis of the lien
theory, The Yale Law Journal, Vol 32, No. 3 (Jan.
1923)
Meyer 1903 Herbert Meyer: Neuere Satzung von Fahrnis und
Schiffen: ein Beitrag zur Geschichte des deutschen
Pfandrechts, 1903
Molnr 2010 Molnr Ambrus: A vteli jog biztostki cl
alkalmazsa, In: Tanulmnyok a fiducirius
biztositekok krebl, Budapest 2010
Ntri 2011 Ntri Tams: Rmai kz- s magnjog, Kolozsvr
2011
Princzinger 2010 Princzinger Marta: Eszrevetel a LegIelsbb Birosag
Polgri Kollgiumnak 2009. december 14-i lsre
ksztett, a biztostki cl vteli jog jogalkalmazsi
kerdeseirl szolo vitaanyaghoz, In: Tanulmnyok a
Iiduciarius biztositekok krebl, Budapest 2010
Rheinstein 1936 Max Rheinstein: Some fundamental differences in real
property ideas of the civil law and the common law
systems, The University of Chicago Law Review, vol
3, No. 4 (Jun., 1936)
10
Salamonn 2010a Salamonn Solymosi Ilona: Kvetelsek biztostsa s
a vteli jog, In: Tanulmnyok a fiducirius biztostkok
krebl, Budapest 2010
Salamonn 2010b Salamonn Solymosi Ilona: Vteli jog engedse
hitelbiztostki cllal, In: Tanulmnyok a fiducirius
biztositekok krebl, Budapest 2010
Salamonn 2010c Salamonn Solymosi Ilona: A biztostki cl vteli jog
jogalkalmazasi kerdeseirl, In: Tanulmnyok a
fiducirius biztositekok krebl, Budapest 2010
Szalki 2009 Szalki Gergely: Securing performance in power
projects, Saarbrcken 2009
Szalki 2010 Szalki Gergely: A biztostki vteli jog ingatlan-
nyilvantartasba trten bejegyzese soran Ielmerl
hitelezi kockzatok, Jogelmleti Szemle 2010/4
Szalki 2011a Szalki Gergely: A biztostki vteli jog s a zlogjog
szablyozsnak kapcsolata a bri gyakorlatban, De
Iurisprudentia et iure publico, 2011
Szalki 2011b Szalki Gergely: Az j Ptk. a klasszikus zlogjogi
biztostk mellett voksol?,
http://www.origo.hu/uzletinegyed/jog/uzleti/20110301-
az-uj-ptk-a-klasszikus-zalogjogi-biztositek-mellett-
voksol.html
Szalki 2011c Szalki Gergely: A hitelezsi gyakorlatban szmos
elnye van a biztositeki engedmenyezesnek,
http://www.origo.hu/uzletinegyed/jog/uzleti/20110301-
a-hitelezesi-gyakorlatban-szamos-elonye-van-a-
biztositeki-engedmenyezesnek.html
Szladits 1930 Szladits Kroly: A magyar magnjog tanknyve II.
Dologi jog, Budapet, 1930
Szladits 1933 Szladits Kroly: A magyar magnjog vzlata, Budapest
1933
11
Tajti 2002 Tajti Tibor: Comparative Secured Transactions Law,
Budapest 2002
Theisen 2001 Frank Theisen: Die Sicherungsbereignung und Ihre
Rmischrechtlichen Grundlagen in der Klassik
Betrachtungen des Deutschen Gemeinen Rechts des 19.
Jahrhunderts, in: Tijdschrift voor Rechtsgeschiedenis,
Volume 69, Numbers 1-2, 1 January 2001
Vht magyarzata 2009 A brsgi vgrehajts magyarzata, Budapest 2009
Vuleta 2010 Vuleta Csaba: A biztostki cl vteli jog s a
biztostki engedmnyezs a felszmolsi eljrsban,
In: Tanulmnyok a fiduciarius biztositekok krebl,
Budapest 2010
Wellman 2010 Wellmann Gyrgy: Megtmadhat-e Ieltnen nagy
ertekklnbseg jogcimen a veteli jogot enged
szerzdes, illetve a veteli jog gyakorlasa Iolytan
letrejv adasvetel?, In: Tanulmnyok a fiducirius
biztositekok krebl, Budapest 2010
Whitmore 1897a John H. Whitmore: The pledge-idea: a study in
comparative legal ideas, Harvard Law Review, Vol. 10,
No. 6 (Jan 25, 1897)
Whitmore 1897b John H. Whitmore: The pledge-idea: a study in
comparative legal ideas III, Harvard Law Review, Vol.
11, No. 1 (Apr 25, 1897), 24.
Wellmann 2007 Wellmann Gyrgy: Vteli jog engedse hitelbiztostki
cllal; Gazdasg s Jog 2007/janur 1. szm
Zaln 1931 Zaln Kornl: A rgi magyar zlogbirtok s mai
jogunk, Pcs 1931
Zmb 1999 Zambo Tamas: Zalogszerzdes, Budapest 1999
Zmb 2001 Zambo Tamas: Zalogszerzdes, Budapest 2001
12
JOGSZABLYOK JEGYZKE
Csdtv. Csdeljarasrol es Ielszamolasi eljarasrol szolo 1991. evi
LXIX. trvny
Inytv. Ingatlan-nyilvntartsrl szl 1997. vi CXLI. trvny
Inytv-vhr. Ingatlan-nyilvntartsrl szl 1997. vi CXLI. trvny
vgrehajtsrl szl 109/1999. (XII. 29.) FVM
rendelet
Jht. Jelzlog-hitelintezetrl es a jelzaloglevelrl szolo 1997.
vi XXX. trvny
Jt. Jelzlogjogrl szl 1927. vi XXXV trvnycikk
Pp. Polgri perrendtartsrl szl 1952. vi III. trvny
Ptk. Polgari trvenyknyvrl szolo 1959. evi IV. trveny
Vht. Brsgi vgrehajtsrl szl 1994. vi LIII. trvny
Egyb jogszablyok:
1888. mrcius 27-i telekknyvi bettszerkesztsi utasts
1920. vi XXXXVI. trvnycikk
150/ 2001. (IX. 1.) Korm. rendelet a zlogjogra vonatkoz trvnyi szablyozs
mdostsval kapcsolatos tovabbi intezkedesekrl
13
JOGESETEK JEGYZKE
BDT 2001/492
BDT 2003/747
BDT 2004/1056
BDT 2005/1178
BDT 2006/1432
BDT 2007/1537
BDT 2008/167
BH 1997/142
BH 1997/203
BH 1998/350
BH 1999/415
BH 1999/452
BH 2000/508
BH 2001/39
BH 2001/369
BH 2001/584
BH 2002/182
BH 2004/142
BH 2005/73
BH 2006/17
BH 2006/118;
BH 2006/170
BH 2007/141
BH 2007/293
BH 2008/48
BH 2008/87
BH 2008/213
EBH 1999/27
EBH 2002/628
14
EBH 2003/857
EBH 2006/1400
EBH 2006/1552
EBH 2007/1062;
EBH 2007/1602;
EBH 2008/857
OBH 4999/2003
Gf. 75 329/2004
Gf. 75 186/2005
KGD 2004/114
KGD 2007/153
Szegedi Iteltabla GI. I. 30.027/2005
3/2007. Kzigazgatsi-polgri jogegysgi hatrozat
51/2009. (IV.28) AB hatrozat
15
ELSZ
A kutats clja s trgya
A kutats eredeti clja az volt Ileg mivel az utobbi evekben mar celegyenesbe erkezett az
j Ptk. munkja hogy a valamennyi jelenleg a gyakorlatban alkalmazott hitelbiztostk
hatalyos Iormajat bemutassuk, ezzel egytt kialakulasukhoz vezet utat Ieltarjuk, majd pedig
rmutassunk mindazon hinyossgokra, amelyek kijavtst a kodifikci sorn megtlsnk
szerint a celul lenne szkseges kitzni. Ennek soran celunk volt egy olyan merben szokatlan
szablyozsi alternatvt felmutatni, amely megtlsnk szerint jobban megfelel a gazdasgi
elet szerepli szamara mind a hatalyos, mind pedig az uj Ptk. megoldsaihoz kpest. Ennek
soran tbb klIldi modellt kivantunk bemutatni, es elemezni; elssorban az egyeslt
llamokbeli megoldst lltva kzppontban, de ugyanakkor rszletesen ki kvntunk trni az
egyeslt kirlysgi s nmet megoldsokra is.
Az idk soran viszont be kellett latnunk, hogy a tervezett munka messze meghaladja nemcsak
jelen ertekezes lehetsegeit, mind terjedelmi, mind sok mas ertelemben, hanem meg akar egy
habilitacios munka korlatait is. Szksegszer volt, hogy az eredetileg tul szeles s szertegaz
temat ersen szkitsk. Ennek ksznheten, rszben technikai okokbl a klfldi modellekre
trten kitekintest es elemzest hagytuk el. Ez azonban meg mindig rendkivl terjedelmes
dolgozatot eredmnyezett volna, ahol a hatlyos biztostki jog szablyainak s gyakorlatnak
reszletekbe men elemzese nem trtenhetett volna meg. Ez utobbibol azonban nem kivantunk
engedni.
Mivel elsdleges szandekunk egy gyakorlati megkzelitessel biro munka elkeszitese volt
tovabbi Iajo szkiteseket kellett megejtennk. Elszr a gazdasagi eletben nem tul jelents
kzizlogjogot kellett kihagynunk, majd pedig az vadk is ldozatul esett, rszben azon
okbl, mert a kzizlogjog s az vadk egymstl elklntve nem trgyalhat rdemben.
Magyarn ha csak az egyiket hagytuk volna el, nem jelentett volna lenyeges szkitest. A
Iiduciarius biztositekok krebl vegl csak a ket legjelentsebbet targyaljuk: a biztositeki
vteli jogot s a biztostki engedmnyezst. A sokak ltal fiducirius biztostknak tekintet
16
nll zlogjogot,
1
szinten megtartottuk az ertekezes tematikajaban, elssorban a szindikalt
hitelezsben betlttt szerepe miatt, azonban nem a mostanban mostohn kezelt fiducirius
biztostkok, hanem a jelzlogjogok kztt trgyaljuk.
A dolgozat clja az tehat a szksegszer, de sajnalatosan elre nem latott szkitesek
kvetkeztben, hogy a jelzlogjogokat a fiducirius biztostkokkal szemben lltva
ramutassunk azon elnykre, amelyekkel az utobbiak birnak, es amely a gyakorlatban trten
elterjedskhz vezetett. Itt is azonban hangslyt kellett helyezni az ingatlan jelzlog s a
biztostki vteli jog kapcsolatra, mg az ing jelzlog s a biztostki vteli jog, valamint a
kvetelsen s jogon alaptott jelzlog s a biztostki engedmnyezs szembelltsra
megint csak terjedelmi okokbl knnyebb slyt kapott csak.
Ezen szemben allitas celja, es ezaltal a dolgozat vegs celja, pedig az lett, hogy az uj Ptk.
kodifikci jelenlegi irnyval szembe menve mely jelenlegi irny a zlogjog kizrlagos
biztositekka trten emeleset tervezi - a biztostki rendszer rugalmassgnak s a biztostkul
Ielhasznalhato jogintezmenyek sokszinsegenek es sokIelesegenek szksegessegere mutasson
r.
A kutats mdszertana
Jelen rtekezs az egyes rszei tekintetben alkalmazott mdszertan tekintetben kt rszre
oszthato. Az els resz, a trtneti ttekints, melynek clja, hogy a jogintzmnyek
Iejldesebl melyebb megerteset tegye lehetve a hatalyos szabalyozasnak, elssorban a
vonatkozo jogirodalom Ieldolgozasara trekedett. Termeszetesen teljes kr Ieldolgozasra
terjedelmi okokbl nem vllalkozhattunk, ezrt igyekeztnk nhny meghatrozbb munka
Ieldolgozasara, mig a kevesbe jelents, vagy kevesbe speciIikus munkakra csak tamogato
szerep jutott. Ugyanilyen szerep hrult a korabeli jogszablyok feldolgozsra is.
A msodik, a hatlyos joganyagot feldolgoz rsznl azonban a jogirodalom szorult httrbe,
s a jogszablyszveg, valamint a vonatkoz dntvnyek elemzsvel, rtelmezsvel
igyekeztnk az ertekezes celjanak megIelel eredmeny eleresere, es a Ibb jogirodalmi
1
Grdos-Csizmazia 2007, 32. skk.
17
forrsokhoz csak abban az esetben nyltunk, amikor az eredmny elrse ezt szksgess
tette.
Az rtekezs szerkezete
Az rtekezs szerkezett tekintve igyekeztnk egy vilgos tlthat szerkezetet alkotni, amely
a gyakorlati szakemberek szmra is knnyen forgathatv teszi a dolgozatot. Ennek
erdekeben a bels utalasokat elhagytuk, es inkabb megismeteltk az egyes helyeken a mar
korabban megallapitottakat. Ezaltal az ertekezesben trten klnsebb navigalas nelkl is
erthetve valik az adott jogintezmenynel tett megllaptsaink.
Ezen trekvesnek is ksznhet, hogy labjegyzeteket es nem vegjegyzeteket keszitettnk,
valamint az, hogy a klnbz jegyzekeke az ertekezes elejere kerltek.
A munka bevezet Iejezete elvi Ielteskent szolgal, mintegy elre vetiti azon
kvetkeztetseket, amelyeket az rtekezs vgn levonunk. Ezen rszt azrt reztk
szksgesnek hangslyozni, mivel a magyar jogsztrsadalom sajnos hajlamos
megfeledkezni arrl, hogy legalbbis a gazdasgi jog terletn mindenkpp az egyes jogi
szabalyok egy adott tarsadalmi jelensegre trten valaszt hordoznak magukban. Amikor tehat
jogszablyt alkotunk, akkor nem a dogmatikai csiszoltsgra val trekvs kell, hogy vezesse
keznket persze ennek fontossgt nem kvnjuk tvolrl sem albecslni hanem
elssorban arra kellene trekednnk, hogy Ielterkepezzk es megismerjk azon tarsadalmi
jelensgeket, amelyet szablyozni kvnunk, s ezen jelensgre kell elssorban adekvat -
vlaszt adni. A bevezetsnk lnyege ppen abban ll, hogy ezen trsadalmi jelensget,
kzgazdasgi mechanizmust mutatja be, hogy aztan vezerlIonalkent szolgaljanak a tovabbi
elemzsek sorn.
Az ertekezes els Iejezete elskent a romai jog zalogjogi szabalyait targyalja. Azonban mivel
dolgozatunkat mint azt fentebb emltettk knytelenek voltunk kizrlag a magyar
Iejldesre koncentralni, a romai, majd az azt kvet german zalogjogi szabalyozas elemzese
attekint es vazlatos; pusztan azt a celt szolgalja, hogy elvi alapozast nyujtson a magyar
trteneti Iejldes targyalashoz, hiszen ezen kt jogrendszer volt az, ami a kzpkori magyar
jogIejldesre a legtbb beIolyast gyakorolta. A magyar fejldestrtenet targyalasat egy rvid
trtneti ttekintssel kezdjk, majd kt magyar sajtossgrl, a zlogbirtokrl s a fiktv
18
zlogrol ertekeznk, ezt kveten pedig a sorra vesszk azon zalogjogi szabalyokat,
melyekbl a maig tarto szerves Iejldes kimutathato.
A dolgozat msodik, legnagyobb rszben a hatlyos jelzlogjog szablyozst, gyakorlatt s
mkdeset mutatjuk be. Ennek Iolyaman ugy tnik, hogy kvetjk a Ptk. Ielosztasat, es sorra
vesszk az ingatlanon, az ing dolgokon, a jogon s kvetelsen alaptott jelzlogjogot, a
vagyont terhel zalogjogot es vegl az nallo zalogjogot. Mivel azonban az nallo zalogjog
mind az elmletben, mind a gyakorlatban a stt l szerept tlti be, ezrt szksgesnek
lttuk, hogy rszletesebb elemzst nyjtsuk, s az nll zlogjogon bell is
megklnbztetst tettnk az ingatlanon, ing dolgokon, s kvetelsen alaptott nll
zlogjog kztt. Az nll zlogjog gyakorlati alkalmazsrl szl lersunk pedig ezen
rendkivl specialis es allaspontunk szerint Iigyelemremelto jogintezmeny bemutatasat elzi
meg.
Az rtekezs sszefoglal fejezetben trgyaljuk azokat az eredmnyeket, melyekre az
elemzeseket es vizsgalatokat kveten jutottunk, valamint sszevetjk a jelzalogjog es a
Iiduciarius biztositekok Ibb eltereseit, es egymassal szemben megmutatkozo elnyeit es
htrnyait. Vgl kifejtjk azon llspontunkat, mely szerint a biztostki jog egysges, - a
vegrehajtasi, csd- s felszmolsi szablyok egysgestsvel is tmogatott szablyozsa
lenne szksges, tekintet nlkl arra, hogy az adott biztostki jog a zlog jogok vagy esetleg
teljesen ms jogintzmny szablyai al tartoznak-e.
19
1. Bevezets
1.1 A hitelbiztostkok ltjogosultsga
Banalisnak tnhet a Ielvetes, hiszen egyertelm ra a valasz: a hitelbiztositek a hitelt biztositja.
Azonban arra a kerdesre, mar korant sem biztos, hogy egyntet valasz erkezik, hogy miert
van szksg a hitel biztostkra. Erre tekintettel az albbiakban kvnjuk kzgazdasgi
mlysgeinek feszegetse nlkl bemutatni, hogy a biztostk milyen szerepet jtszik egsz
gazdasgunk meghatrozsban, hogy a biztostki jog szablyozsa, milyen hatssal van egy
egsz orszg gazdasgi letre.
Elszr is le kell szgeznnk, hogy a biztositek nmagaban nem ertelmezhet az alapul Iekv
klcsn- vagy hitelgylet nelkl (a tovabbiakban az egyszerbb erthetseg kedveert a hitel
terminust fogjuk hasznlni). Ez teljes mrtkben igaz a jogirodalomban rdemtelenl
flrertelmezett nll zlogjog esetben is.
2
A biztostk a hitel kedvrt ltezik, a
hitelgyletet szolglja.
A vilg sok rszn gy haznkban is a kzvlekeds a hitelt ellensgesen kezeli. A
hitelvlsg ta mr maga a hitel, mint sz, is negatv konnotcikat szerzett. Ebben egybknt
a subprime market crisis vagy subprime mortgage crisis kifejezsek, hitelvlsgra trten
lefordtsa, vagy inkbb leferdtse is szerepet jtszott vlemnynk szerint. ltalban
elmondhat, hogy abban az orszgban, ahol a hitel-barat krnyezet es a gazdasagi Iejldes
sszefggse nem vilgos, ott a biztostkok s biztostki rendszer irnti rzkenysg is
kevss megtallhat. Ennek oka az, hogy a j s effektv biztostki rendszer nlkl, hitel
sem ltezhet.
Vlemnynk szerint pedig a j s effektv biztostki rendszer ismrve az, hogy a biztostki
formk vltozatosak s a biztostki rendszer pedig rugalmas, a biztostkok krbe vonhat
dolgok sem szmuk, sem tpusuk, sem pedig idejk szerint nem limitlt; mindez annak
erdekeben, hogy a gazdasag szereplinek valtozatos igenyeit ki tudjak elegiteni. Ezen Iell
2
Erre pldt lsd: Zmb 1999 s Zmb 2001
20
tovbb a biztostk alaptsa s kiknyszertse gyors, olcs s hatkony. Minl tbb a
biztostki forma, minl hatkonyabbak a biztostkok mind alaptsukban, mind
vgrehajtsukban, minl rugalmasabb a biztostki rendszer, annl knnyebb s olcsbb
vlik a hitelhez juts.
A Ientiek trivialisnak tnnek, ha vegiggondoljuk, hogy a vilag jelenleg legIejlettebb allamai
azok, amelyek j kt vszzaddal ezeltt letrehoztak a hitelen alapulo gazdasagaikat. A hitel a
baratunk, mivel akarcsak egy sebessegvalto a gepjarmben, megtbbszrzi a teljesitmenyt,
es lehetve teszi, hogy ugyanazon a Iordulatszamon prgve nagyobb sebessget rjnk el.
A hitelnyjts azonban kockazatokat rejt magaban a hitelez oldalan. ElIordulhat, hogy az
ados, akar tudatosan, akar nhibajan kivl, nem Iizeti vissza a hitelt. Ezert a hitelezk
biztostkot akarnak arra, hogy az ltaluk nyjtott hitelek visszafizetsre kerlnek. Akr
egyedileg erre vannak a klnbz biztositekok akr aggregt mdon az egyik
hitelgyleten beszedett magasabb kamat ptolhatja a msik hitelgyleten elszenvedett
vesztesget s sszessgben pozitv marad a szald (ilyenek ma a magas kamattal knlt,
biztostatlan szemlyi klcsnk).
A hitelezk Ient vazolt hozzaallasabol is latszik, hogy mikent kepes egy eIIektiv biztositeki
rendszer elsegiteni a hitelezest. Az eIIektiv biztositek nvelheti akar a nyujtott hitel sszeget,
akr a kitolhatja a hitel lejrati idejt, akr mint azt a fenti rvelsben is demonstrltuk
cskkentheti a kamatot; sszessgben az effektv biztostk az ads szmra jelent kevsb
terhes ktelezettseget, mig a hitelez szamara kielegit biztositekot nyujt. Amennyiben tehat
az a biztositek eIIektiv, az ados ktelezettsege kevesse valik terhesse, amelyet ezert inkabb
kepes teljesiteni, es mivel teljesiteni kepes, az eIIektiv biztositekra vegs soron nem is lesz
tenylegesen szkseg a hitelez reszere. Ennek a paradoxonnak a Ielismerese alapvet
fontossg lenne, klnsen jelenleg, az j Ptk. kodifikcijnak idejn.
Az ads rdekt teht nem azzal kell vdeni, hogy a biztostk kiknyszertse sorn az ads
jogait krbebstyzzuk mindenfle garancikkal, hiszen az ads rdeke nem az, hogy a
biztositek vegrehajtasra kerljn. Az ados erdeke az (es egyebkent nem mellesleg a hiteleze
is), hogy az alapul Iekv, hitelviszonyon alapulo ktelezettseget a lehet legkevesbe tegyk
terhesse, hogy azt a lehet legknnyebben legyen kepes teljesteni. Az ads rdekt teht
azzal vedjk a leginkabb, hogy a hitelez kezebe gyorsan, egyszeren, olcson, tehat
hatkonyan hasznlhat biztostkokat adunk.
21
Ha trtnetileg tekintjk t az ezen paradoxon fel- es elismereseig vezet Iolyamatot, azt
lathatjuk, hogy biztositekul elszr a kezizalog szolgalt a hitelez reszere. Ez vegrehajtasaban
rendkivl hatekony volt, hiszen ha az ados nem teljesitett, akkor a hitelez a birtokaban tartott
zlogtrgyat maga rtkestette, vagy (mg a lex commissoria tilalmat megelzen)
tulajdonoss lpett. Ez a biztostki forma azonban trtnelmi lptkkel mrve is hamar
elavultta valt, hiszen a zalogba adott dolgot kivonja a gazdasagi eletbl azzal, hogy az ados
birtokbl aki azzal pldul termelt a hitelez birtokba rendeli. Ezltal pedig az ads
teljesitkepesseget gyengitette.
Erre a problmra adott vlasz volt a jelzlogjog, amely az ads birtokban hagyta az
elzalogositott dolgot, azonban egy sor uj problemat vetett Iel, amely a hitelezk biztositek
irnti erdekeit csorbitotta. EgyIell a zalogjog Iennallasanak bizonyitasa tkztt
nehezsegekbe (kezizalognal ilyen ugyebar Iel sem merl), mely vegl a klnbz
nyilvntartsi rendszerek (haznkban a telekknyv, zlogjogi nyilvntarts stb.) bevezetsvel
a XX. szazadra ugy ahogy rendezesre kerlt, masIell viszont a kesbbi, tovabbi hitelezk
alltak megoldhatatlannak tn problema eltt, amikor azt talalgattak, hogy vajon a zalogul
knlt dolgot elfogadjk-e, hiszen nem tudhatjk, hogy nem ll-e mr fenn azon a dolgon egy
korabbi hitelez zalogjoga. Az utobbi, az un. ,Ialse wealth
3
problmjt, szintn a
nyilvntartsi rendszerek bevezetse oldotta meg; megint csak gy ahogy.
A jelzlogjog azonban korltozott volt abban a tekintetben, hogy mely tpus dolgokra
terjedhet ki; eleinte kizarolag ingatlanokra (ezt meg a hberrendszer tovabbi beklyokkal latta
el), s csak a XIX. szzad folyamn jelent meg az angolszsz jogrendszerekben a chattel
mortgage,
4
az ingn alaptott jelzlogjog. Ezeket aztn kvette a XX. szzadban a jogon, a
kvetelesen es a teljes vagyonon Iennallo zalogjog. Hazankban csak az els zalogjogi novella
hozta ltre ezeket a biztostki formkat.
A hitelezesen alapulo piacgazdasag alapvet pillere az, hogy a gazdasag valamennyi
szereplje esszer Ieltetelek mellett juthat hitelhez. Mint azt Ientebb jeleztk, ez ugy erhet
el, ha az ados Iizetkepesseget ersitjk, mikzben a hitelez eIIektiv biztositekot kap a
3
Tajti 2002, 62. skk.
4
Tajti 2002, 88. sk.
22
nyjtott hitelrt cserbe. Az effektv biztostki rendszer immanens eleme pedig az (ezt is
fentebb rszletesen trgyaltuk), hogy a biztostkknt felhasznlhat dolgok kre olyan tg,
amennyire az csak elmletileg lehetsges, mind ing, ingatlan, jog, kvetels vagy akr
vagyon egesze biztositekul lekthet, mind pedig ezek kzl az, ami akar mar meglev, akar
a jvben lesz a vagyon resze; valamint hogy a biztositeki jogok tipusai nem korlatozottak.
ppen ezrt sajnlatosnak tartjuk az j Ptk.-t erint azon trekveseket, amelyek a biztositeki
formk numerus clausust kvnja megvalstani, a zlogjogot kizrlagos biztostki
formaknt meghatrozni.
sszefoglalva teht: 1) A hitel nem ellensg, hanem bart, mivel a gazdasgis teljestmny
megtbbszrzeset teszi lehetve. 2) EIIektiv biztositek szkseges ahhoz, hogy a hitel az
elz pontban vazolt jotekony hatasat a lehet legmaximalisabban Iejthesse ki, mivel 3) a
biztositeki rendszer minsege es a hitelnyujtas Ieltetelei kztt korrelacio all Ienn.
1.2 A hitelbiztostkok funkcii
A hitelbiztositekok Iunkciojukat tekintve ket I szerepet tltenek be. EgyIell biztositjak az
alapul Iekv hitelgyletet, ezt mi biztositeki Iunkcionak nevezzk; masIell gazdasagi szerep
is harul rajuk. Ez utobbit joreszt az elz pontban a szkseges mertekben reszleteztk. A
tovabbi reszletezestl azert tekintennk el, mivel clunk csak annyi volt a gazdasgi funkci
ismertetesevel, hogy ravilagitsunk arra, hogy a biztositeki rendszer alapvet hatassal van egy
orszg gazdasgi letre s helyzetre. Az ennl rszletesebb okfejts mr meghaladn
nemcsak magnak a disszertcinak a tmjt, hanem egyenesen egy msik tudomny, a
kzgazdasg tudomny anyagba tartozna.
A biztositeki Iunkciot tekintve elszr is szksegesnek erezzk leszgezni, hogy a hitelgylet
szempontjbl brmilyen biztostk csupn msodlagos szerepet jatszik. Minden hitelez
elssorban a hitelkihelyezesbl szarmazo proIitra trekszik. A biztositek ervenyesitese ezert
ugy is mondhatjuk, hogy egy Iajta ultima ratio: csak akkor nyul hozza a hitelez, ha az alapul
Iekv hitelgyletbl szarmazo esetleges nyeresget vgleg veszni ltja.
Knnyen belathato miert van ez igy. Egy hitelez (tipikusan hitelintezet) sem akar pl. egy
ingatlan fejlesztsre nyjtott projekt hitel esetn tbb szz lakst rtkesteni, vagy esetleg
biztostki vteli jog esetn, tulajdonosa lenni. Egyrszt a jelzlog vgrehajtsa sorn soha
23
nem ri el az ingatlan knyszerrtkestse a piaci rat, msrszt a hitelintzetekre vonatkoz
tkemegIelelesi es szolvencia szabalyok is megktik a hitelintezetek kezeit ez gyben. Azt,
hogy hitelez valamely jogintezmenyt, pl. a veteli jogot, biztositeki celra hasznal, azt is
magaban hordozza, hogy a biztositeki Iunkciot szem eltt kell tartani mindenkor. Erre a
fiducirius biztostkok esetben klnsen figyelemmel kell lenni.
A hitelezk ltalban kt elvrst fogalmaznak meg a biztostkaikkal kapcsolatban.
Brmilyen jogintzmnyt (legtipikusabban vteli jogot, engedmnyezst ezrt is trgyaljuk
ezen kettt a jelen ertekezesben) is kivanunk alkalmazni egy adott kveteles biztositasara,
ezen ket elvarasnak kell megIelelnik. Az egyik, hogy elsbbseget elvezzen a biztositeki jog
jogosultja, amennyiben kvetelst a biztostkul lekttt dologbl kvnja kielgteni, vagy
felszmolsi eljrs esetn privilegizlt helyet foglaljon el a hitelezk soraban. A masik pedig,
hogy abban az esetben is megIelel vedelmet nyujtson a hiteleznek, azaz nem sznik meg
biztostk lenni abban az esetben sem, amennyiben az ads vagy az, aki a biztostkot
nyjtotta, a biztostkul lekttt dolgot, jogot vagy kvetelst elidegenti.
Elemzsnk sorn a fenti kt pontban sszefoglalt gondolatok szolglnak vezrfonalul.
24
2. A zlogjog trtnete
2.1 Rmai jog
2.1.1 Zlogjog az kori Rmban
2.1.1.1 A zalogjog Iogalma, kiIejldse
A zlogjog azon jog, amelynl fogva egy dolog egy kvetels biztostkul van lektve oly
mdon, hogy a dolog tulajdonosa s brki ms (aki a dolgot kesbb megszerzi, vagy azon
dologi jogot, pl. szolgalmat, zlogjogot szerez) kteles trni, hogy a zaloghitelez az ados
nemteljestse esetn a dolgot eladja, s kvetelst a vtelrbl kielgtse.
5
Kiemelend, hogy a zalogjog Iunkciojabol Iakadoan jarulekos termeszet. Jrulkos
termszete abban nyilvnul meg, hogy valamely kvetels, vagyis ktelmi igny biztostkul
szolgl, s lte is e kvetels fennllstl fgg, azaz nlkle nem jn ltre, ill. annak
megszntevel magatol elenyeszik. Vagyis ktelembiztositekkent az ados nemIizetese esetere
szol (akarcsak a tisztan ktelmi jelleg, szemelyes biztositekot ado kezesseg), am annal joval
hatkonyabb biztostkot nyjt. A zlogjog ketts jelleg jog: termszete dologi, hiszen in
rem vdelemmel van elltva, funkcija ktelmi, mivel in personam keresetekkel
ervenyesithet jogosultsagok vedelmet szolgalja.
6
A jelzlog a haszonberletbl Iejldtt ki a kvetkez modon. A haszonberl bertartozasa
biztostkul a brlemnyre bevitt dolgait (invecta, illata) kttte le formtlan pactummal
(azokat nem adta at a hiteleznek, hiszen e targyak rendszerint a mveleshez szkseges
nlklzhetetlen felszerelsek voltak). Egy kzelebbrl nem ismert Salvius praetor ezen
(civiljogilag nem ervenyesithet) pactum alapjan interdictumot (interdictum Salvianum)
biztostott a haszonbrbeadnak a brfizets elmaradsa esetn a bevitt dolgok
birtokbavtelre. (Ezen interdictum a mr emltett, a birtok megszerzsre vagyis nem a
5
Zmb 2001, 5.
6
Zmb 1999. 6.
25
meglev vedelmere irnyul interdictumok egyik alapesete.) Az in personam hatly
interdictum utn Servius ismet egy kzelebbrl nem ismert praetor dologi erre emelte a
haszonbrbead zlogjogt: mindenki tehat nemcsak a haszonberl ellen, akinl a lekttt
(bevitt) dolgok tallhatk voltak, dologi keresetet (actio Serviana) adott neki. Kesbb ennek
mintjra megszletett az actio Serviana utilis, amely mr vdelmet biztostott mindenfle
ktelmi viszony alapjn ltrejtt megegyezs esetn, amikor a felek biztostkul lektttek
egy dolgot zlogul.
7
Minthogy ez a lekts trtnhetett formtlan megllapodssal (pactum hypothecae) vagy
szerzdessel (contracus pigneraticius), a kezi- s a jelzlog egyarnt dologi jogg lett.
Jelzlogul utbb testetlen dolgok (res incorporales, vagyis akr idegen dologbeli jogok,
kvetelesek stb.) is lekthetk lettek, valamint nemcsak egyes dolgokon, hanem az ados egesz
jvbeli vagyonan zalogjogot lehetett alapitani ez lett az n. egyetemes zlogjog (hypotheca
generalis). Iustinianusnl a Iiducia mar eltnt, a pignus es a hypotheca (a birtokbaadas es a
puszta lekts klnbsge megmaradt) ugyanazon zlogjog alfajainak, ill. forminak
szmtottak.
8
A rmai jogban a zlog harom Iejldesi Iokozaton ment at: a Iiducia, a pignus es a
hypotheca.
9
Mind a hrom alakzat egyarnt rvnyeslt mind az ingk, mind az ingatlanok
tekintetben. Az si jog azonban nem ismerte a zlogjog intzmnyt, ugyanis a dolog
elzlogostsa akkoriban ugy trtent, hogy amennyiben az ados nem teljesitett, a hitelez
kizrlag a neki tadott zlogtrgybl elgthette ki kvetelst, azaz nem fordulhatott az ads
ellen. Ugyanakkor a zlogtrgy teljes egszben az rendelkezesere allt, tekintet nelkl arra,
hogy erteke esetleg jocskan meghaladta a kveteles sszeget. Az ilyen ertelm megallapodas
ami az adsra nzve igen htrnyos, s amit vgl Constantinus eltrlt a lex commissoria.
A lex commissoriat a kvetkez megallapodas valtotta Iel a klasszikus korban: az adsi
teljesites elmaradasakor a zaloghitelez a dolgot eladhatta, am a vtelr esetlegesen
7
Zaln 1931, 12. sk.
8
Brsz-Play 1976, 361. sk.
9
Brsz-Play 1976, 361.; Fldi-Hamza 1996, 442.
26
megmarad tbblett, feleslegt (superfluum, hyperocha) kteles volt az adsnak kiadni, ill. a
kveteles megsznte eseten magat a dolgot visszaadni.
10
2.1.1.2 A zlogjog fajti
A zalogjog romai jogi Iejldeseben hrom intzmny, a civiljogi fiducia, valamint a praetori
jogi pignus s hypotheca alakult ki, amelyek egymast kveten, de nem egymast levaltoan
alakultak ki. Valdi zlogjogrl az utbbi kt esetben (a kzi- s jelzlognl) beszlhetnk, az
els tulajdon-truhzs formjban ltta el a zlogjog bizonyos funkciit.
11
A kzjog mar igen koran ismerte azt a lehetseget, hogy az llam s a municipiumok a
munkak berbevevinek s azok kezeseinek praedes, hiszen a kezessg intzmnye is pp
ennek kapcsn korn ltrejtt a ius publicumban telkein zlogjogot kapott: ez volt a
praediorum obligatio. E telkeket nem-, vagy nem megIelel tejesites eseten a magistratus
elrvereztethette. Ezen intzmny hatsa a maganjogra nem kellen vilagos.
12
A fiducia (cum creditore) esetn a zalogtargy civiljogi tulajdona lett a hitelezre atruhazva,
vagyis az ados egyuttal elado, a (zalog)hitelez (Iiducuarius) pedig egyuttal vev is volt. A
mancipatis truhzs azzal az grettel, ill. kiktessel trtent, hogy a hitelez kteles azt a
teljests utn az tad/elad tulajdonba mancipatival (ill. in iure cessival) visszaadni.
Ennek megIelelen a Iiducia targya csak res mancipi lehetett, es csak romai polgarok lehettek
az gylet alanyai erre a formra azrt volt szksg, mert ekkoriban a civiljog mg csak a
tulajdont es a szolgalmat ismerte mint dologi jogot. EgyIell a mancipatios atruhazasnal
kijelenthettk, hogy a vtel akkor vlik vglegess, ha az ads nem fizeti meg az
,alapkvetelesbl ered tartozast, vagyis a ,zalogtargy ilyenkor megy at a ,zaloghitelez,
azaz a vev tulajdonaba. Masreszt a hitelez szinleges vetellel (mancipatio nummo uno) is
megvehette a dolgot mint zlogtrgyat, s a nuncupatiban fidesre (sztartsra, tisztessgre)
hivatkozva kijelentette, hogy a dolgot a trleszts utn visszaadja az adsnak, teht az
10
Zaln 1931, 12.
11
Zaln 1931, 13. sk.
12
Fldi-Hamza 1996, 441. sk.
27
eladnak lvn, hogy a mancipatio nem tartalmazhatott felttelt, ezrt megllapodsuk csak
a fides, a sztarts vdelme alatt llt (pactum fiduciae).
13
A Iiducia lenyege, hogy az ados a zalogtargy tulajdonjogat Iormailag a hitelezre ruhazza, de
azzal a kiktssel (pactum fiduciae), hogy teljests utn a tulajdont re visszaruhzza.
14
A
visszaruhzst az ads actio fiduiaevel
15
kvetelheti, ez a kereset azonban csak ktelmi
termeszet, azaz, ha a hitelez a zalogot a pactum Iiduciae
16
megszegesevel idkzben
harmadik szemelyre ruhazta at, az ados nem Iordulhatott a harmadik jogszerz ellen, hanem
csak karteritest kvetelhetett hitelezjetl.
17
A kereset alapjan valo elmarasztalas a hitelez
infmijt vonta maga utn, mert bizalmi viszonnyal lt vissza.
18
A fiducirius tulajdontruhzs nem jrt szksgkppen a zlog tadsval, az ads a
zaloghitelez beleegyezesevel esetleg birtokolhatta a dolgot, de csak szivessgi hasznlat
jogcmn.
19
A tulajdon truhzsa tovbb nem szntette meg a zlogjogi jogviszony alapjul
szolgl kvetelst. Nyilvnval, hogy a fiducia intzmnye teljes biztonsgot eredmnyezett
a hitelez szamara, de veszelyeztette az ados erdekeit. Ezen htrnyokat a pignus kszbli
ki.
20
Utbb a praetori edictum, majd a civiljog is keresettel (actio fiduciae), mghozz a bizalmi
viszony megsrtse miatt infaml keresettel ltta el a megllapodst, s ezzel a fiducia
jogintezmennye valt. A hitelez a zlogtrgyat maga is hasznlhatta (civiljogi tulajdonos
lvn), vagy pedig visszaadhatta szvessgi hasznlatba (precarium) a zlogba adnak.
Amennyiben a visszaads nem mancipatival (vagy in iure cessival) trtnt, akkor a
zlogads csak elbirtoklssal szerezhette vissza a civilis tulajdonjogot (usureceptio ex
Iiducia), aminel viszont (ingatlannal is) egy evi birtoklas, ill. birlalat is elegend volt. A
Iiducia a hitelezt vedte ugyan, de az ados kiszolgaltatott helyzetbe kerlt, ugyanis a
13
Brsz-Play 1976, 365.
14
Bruns 1893, 294.; Whitmore 1897b, 31. sk.
15
Fldi-Hamza 1996, 442. sk.
16
Lloyd 1923, 233.
17
Brsz-Play 1976, 362.
18
Zaln 1931, 12.
19
Brsz-Play 1976, 362.
20
Kunkel 1973, 150skk.
28
megllapodas (pactum) ellenere a hitelez civiljogi tulajdonoskent el is idegenithette a dolgot,
s az tad csak ktelmi ignnyel lphetett fel ellene a fides megsrtse miatt.
21
Mig a Iiducia klsleg a hitelez tulajdonakent jelentkezik,
22
addig a pignus formja a
hitelez birtoka. Az ados nem a dolog tulajdonat ruhazza at hitelezjere, hanem csupan
birtokt s azt teljests utn actio pigneratitia directval kvetelheti vissza.
23
A hitelez nem
tulajdonos ugyan, de mindenkivel szemben birtokvdelemben rszesl, joga teht dologi jog.
A pignus (kzizlog) mr nem a dolog tulajdont, hanem csak birtokt ruhztk t a
hitelezre, aki azt a kvetels kielgtsig magnl tarthatta. A praetor a kzizlog-hitelezt
civilis possessorr tette (possessio civilis ad relinquas causas), ill. vdelemben rszestette
(interdictum, exceptio pignoris a dolgot visszakvetel civiljogi tulajdonos zalogadossal,
majd dologi hatly actio quasi Serviana mindenkivel szemben). Eleinte a dolog eladsnak
jogt kln pactumban kellett kiktni (pactum de distrahendo), ha erre nem kerlt sor, a
hiteleznek kvetelese kielegiteseig csak visszatartsi joga (ius retinendi) volt. A hitelez
nem hasznlhatta a dolgot, ha mgis megtette volna, hasznlati lopst (furtum usus) kvetett
el. A klasszikus kor vgn alakult ki e gyakorlat fordtottja, vagyis a zlogjog lnyegi
rsznek kezdtk tekinteni az eladsi jogot, tehat innentl Iogva ellenkez, az elidegenitest
kizaro megallapodast lehetett ktni (pactum de non distrahendo). A hitelez itt is
visszaadhatta a dolgot az adsnak szvessgi hasznlatba (precarium), ill. brbe is adhatta neki
(locatio conductio rei). A hitelezi hasznalat jogat (antichrsis, ellenhasznlat) kln
megllapodsban (pactum antichreticum) lehetett kiktni. Ilyenkor a hitelez kamatok Iejeben
hasznlhatta s gymlcsztethette a zlogtrgyat, m a befoly hasznokat be kellett
szmtani a kvetelsbe. Minthogy a pignus ltalban kivonta a dolgot a gazdasgi
verkeringesbl, csaszari rendeletek tiltottak nemely letIontossagu dolgok kzizlogul adst.
24
A pignusnak azt a nagy hatranyat, hogy a dolog birtokat es hasznalatanak lehetseget a
zalogos jogviszony tartamara a hiteleztl elvonja, a hypotheca kszbli ki.
25
A hypotheca
(jelzlog) intzmnye a principtus elejn jtt ltre: ennl sem a dolog tulajdont, sem
21
Fldi-Hamza 1996, 441. skk.
22
Theisen 2001, 119skk
23
Brsz-Play 1976, 362. sk.; Fldi-Hamza 1996, 443.
24
Zaln 1931, 14. sk.
29
birtokt nem kellett mr truhzni, hanem puszta megegyezssel (conventio, pactum) jtt ltre
a Ielek kztt arra nezve, hogy a dolog a hitelez kvetelesenek zalogaul szolgal. A jelzlog-
hitelez (creditor hypothecarius) ezzel dologi jogot kapott arra, hogy kvetelse lejrtakor a
lekttt dolgot (brki tulajdonban vagy birtokban van is) birtokba vegye, megtartsa, ill.
eladja, s a vtelrbl kvetelst kielgtse.
26
A hypotheca kifejlett formjban mind ingsgra, mind ingatlanra vonatkozhatott, in rem
actival lett felruhzva.
27
A hypotheca nem jr a dolog tadsval, az ads azt csak lekti a
hitelez javara,
28
aki a zlogot a teljests elmaradsa esetn mindenkivel szemben hatlyos
keresettel actio Serviana utilis in rem, actio in rem hypothecaria) kvetelheti.
29
Ennek a
keresetnek a lenyege csupan az, hogy a hitelez a zalogtargy birtokaba lephessen, ami altal
a kezizalogos hitelez jogi helyzetebe kerl. Eppen ezert a hypotheca nem mas, mint
elhalasztott kzizlogjog,
30
szemben a ma is ismert jelzlogjoggal, mely kzvetlen kielgtsi
jogot biztosit a hitelez szamara.
A rmai jogban hypotheca nven kialakult - de mar a grg varosallamokban is elIordulo -
zlogjogi konstrukci lnyege az volt, hogy nem kellett sem tulajdont (fiducia), sem pedig
birtokot (pignus) truhzni a hitelezre.
31
A zlogjogot jelkpesen - hipotetikusan - a
megegyezs ltal alaptottk meg.
32
A birtok tadsnak szksgessge ugyanis klnsen
azokat a termelket sujtotta, akik haszonberlkent alig rendelkeztek mas vagyontarggyal,
mint a Ild megmveleshez szksges felszerelssel, ezeket azonban a termels sorn nem
nlklzhettk.
33
A birtokls nlkli zlogjog azonban azzal a veszllyel jrt, hogy az jabb
jogot szerzk eltt a megterheles esetleg rejtve maradt, ami a Iorgalom biztonsaga ellen
hatott.
34
Ezert a romai jogot kvet Iejldes - a grg elzmenyekhez visszaterve - jellemzen
25
Whitmore 1897b, 22. skk.
26
Zaln 1931, 15. sk.
27
Zmb 2001, 75.; Zmb 1999, 71.
28
Fldi-Hamza 1996, 443.
29
Brsz-Play 1976, 364.; Fldi-Hamza 1996, 445.
30
Whitmore 1897b, 24. sk.
31
Zmb 2001, 75.
32
Zmb 1999, 71.
33
Zmb 2001, 75.
34
Zmb 1999, 71.
30
abba az irnyba haladt, hogy a jelzlogjog alapthatsgt valamely - ltalban kzhiteles s
publikus - nyilvantartasba trten bejegyzesehez kttte.
35
2.1.1.3 A zlogjog trgya s tartalma
A zlogjog trgya eredetileg csak elidegenithet testi dolog (res in commercio corporalis)
lehetett, utbb viszont minden, ami eladhat volt, hiszen gy valsult meg a zlogjog clja:
nemteljests esetn a dolog eladsa s a kvetelsnek a vtelrbli kielgtse. Vagyis el
lehetett zalogositani jvbeli dolgot, vagy akar egyetemes zalogjog (hypotheca generalis
amit legtbbszr trvny ltest, pl. a felesgnek a frj vagyonn, ha az kezeli a vagyont)
esetn az egsz jelen- es jvbeli vagyont is. Tovbb testetlen dolgokat, azaz kvetelseket
(ez nem szlt dologi jogi hatst) s egyb idegen dologbeli jogokat is (pl. fellptmnyi
jogot, ill. alzlog, subpignus esetn magt a zlogjogot ilyenkor az alzaloghitelezt illette
meg az eladasi jog elsbbsege).
36
A zlogjog tartalmbl fakad, hogy a zaloghitelez jogosult a dolgot birtokolni, s
birtokvdelmet kap (kzizlognl rgtn az elzlogoststl, jelzlognl a kvetels
lejartatol). Ugyanakkor a dolgot Iszabaly szerint nem hasznlhatja, s nem gymlcsztetheti
(ha mgis, hasznlati lopst kvet el), azt csak a kamatok fejben, ellenhasznlati jog
kiktsvel (pactum antichreticum) teheti. Legfontosabb joga, hogy kvetelse nemteljestse
esetn eladhassa a dolgot, s kvetelst a vtelrbl kielgthesse (ius distrahendi). E jogai
tekintetben mindenkivel szembeni, vagyis in rem vdelem (actio pigneraticia in rem) illeti
meg mindenki alatt ertend az is, aki utobb a zalogadostol a dolgon tulajdont, szolgalmat
stb. szerzett, hiszen ilyenkor meg a johiszem szerz is zalogjoggal terhelten szerzi meg a
dolgot. Az eladas eltt az adost fel kell szltania a teljestsre. Ha a felek kizrtk az
elidegentst (pactum de non distrahendo), akkor a iustinianusi jogban hromszor kell a
felszltst megtennie, ill. az eladsra csak az utols felhvstl szmtott kt ven tl
35
Zmb 1999, 71.
36
Zaln 1931, 12.
31
kerithetett sort. Az eladas altalaban arveres utjan trtent, de ez nem volt eliras. A hitelez
maga nem vehette meg a dolgot.
37
A zaloghitelez a res mancipit is csak traditival ruhzhatta t, hiszen maga a fiducit
kivve nem tulajdonos, mancipatiot pedig csak a tulajdonos hajthatott vegre. A vev
ilyenkor csak elbirtoklssal szerzett tulajdont. Ha lejarat eltt vagy a megallapodassal
ellenttesen adta el a dolgot, lopst (furtum) kvetett el, s mg a jhiszem vev sem szerzett
olyankor tulajdonjogot (elbirtoklssal sem). Kvetelse levonsa utn a vtelr esetlegesen
fennmarad rszt (hyperocha, superfluum) kteles kiadni a zlogot adnak, ill. a sorban
utana lev zaloghiteleznek, ha azonban a vetelar nem fedezi a kvetelst, az adstl
kvetelheti a fennmarad rszt. Az elads sikertelensge esetn a csszr truhzhatta
becsrtken a dolog tulajdont (impetratio domini), ilyenkor a iustinianusi jog szerint az ads
mg kt vig visszavlthatta a dolgot a kvetels s a jrulkok megfizetse esetn, valamint a
iustinianusi jog eltrlte az kiktes lehetseget, hogy nemteljesites eseten a hitelez
megtarthassa a zlogtrgyat (lex commissoria). Az elzlogostott jog (pl. haszonlvezet)
eladsra hasonlkppen kerlt sor.
38
Tbb zlogjog klnflekppen keletkezhet egy dolgon (termszetesen csak jelzlog esetn,
mert a pignusnal elirt birtokbaadas kizarta a tovabbi zalogjogok keletkezeset). Ez
trtenhetett ugy, hogy vagy klnbz szemelyek letesitettek a dolgon zlogjogot; vagy
ugyanazon zlogads hozott ltre tbb zlogjogot; vagy pedig privilegizlt zlogjog
keletkezsvel. Ilyenkor felmerl a kielgtsi sorrend krdse. Ha egymstl fggetlen
jogeldk alapitanak ugyanazon a dolgon zalogjogot (pl. tulajdonostol, johiszem birtokos
stb.), akkor az ersebb jogu eldtl ered zalogjog ersebb a masiknal, ill. ersebb jog
hianyaban a birtoklo zaloghitelez joga az ersebb vagyis az actio Publiciana elvei
irnyadk. Amennyiben a zlogjog ugyanazon szemly ltal alapittatott, akkor a kvetkez
elv rvnyesl. Az egy gylettel tbb hiteleznek rendelt zalogjog eseten a hitelezk
kveteleseik aranyaban szerzik meg a zalogjogot; a klnbz idben rendelt zalogjognal a
korbban rendelt jog az ersebb (qui prior est tempore, potior est iure); azonos idben mas
37
Zaln 1931, 12. skk.
38
Brsz-Play 1976, 365. sk.
32
jogcmen rendelt zalogjognal a birtoklo zaloghitelez joga elvez elsbbseget. Ezt az elvet
mdostottk bizonyos csszri rendeletek, amelyek privilgiumokkal lttak el bizonyos
zlogjogokat, amelyek gy minden mas zalogjogot megelztek a kielegitesi sorrendben. Ezek
szerint pldnak okrt a fiscus adkvetelse, a felesg hozomnykvetelse, a nyilvnosan
(hatosag vagy harom tanu eltt) rendelt zlogjog (pignus publicum, ill. pignus quasi
publicum) els helyre kerlt a sorban.
39
A zalogjog ervenyesitese tbb zaloghitelez esetn ekkppen alakult. Elvben ugyan
mindegyik zaloghitelez nllan ervenyesithette jogat, de gyakorlatilag a sorban els helyen
allo zaloghitelez adhatta el a dolgot. (Ha a hatrebb allo adta volna el, akkor azt az els
helyen allo exceptio rei sibi pignerataevel visszavehette, ill. a kesbbi zaloghiteleztl s az
attol szerz vevtl is elperelhette.) A htrbb llk ekkor a vtelr fennmarad sszegt
kaptk meg. Ugyanakkor joguk volt megvaltani, pontosabban magukhoz valtani a sorban ell
allo zaloghotelez jogat (ius offerendi). Ennek keretben brmelyikk felajnlhatta a teljes
sszeget, amit az ell llnak el kellett fogadnia, ill. ha nem fogadta el, az sszeget depositum
solutionis causa (vagyis biroi letet) Iormajaban leteve ugyanugy megszerezhet volt az els
hely, s ilyenkor az egykor hatrebb allot illette az eladas Ielli rendelkezes. A ius oIIerendi
teht nem ms, mint a kvetels engedmnyezsnek, teht a ktelem truhzsnak egyik
leggyakoribb esete. A szablyozs hinyossga volt, hogy a nyilvntarts hinya miatt
egyik zaloghitelez nem szerzett szksegkeppen tudomast a masikrol, vagyis ugyanazon
dolog jelzaloggal terhelese nem volt kell biztositekokkal krlveve.
40
2.1.1.4 A zlogjog keletkezse
Zlogjogot keletkeztethet a felek rendelkezse; trvnyi; hatsgi; valamint bri intzkeds.
Mindegyik eset elIeltetele az rvnyesen fennll (civilis vagy naturalis) Ikveteles, amit a
zalogjog biztosit, a zalogjog az elsdleges kvetels mellett a szubszidiriust (pl. krtrts),
39
Fldi-Hamza 1996, 445. sk.
40
Brsz-Play 1976, 366.
33
ill. a kamatokat is biztostja. Zlogjogot ugyanakkor nemcsak az ads alapthat, hanem az
rdekben ms is.
41
A felek elk kzti megegyezssel, vagyis ktoldal joggylettel alapthatnak zlogjogot, ill.
adott szemly ezt vgrendeletileg, teht egyoldal joggylettel is megteheti. A fiducia
megalapitasara a mancipatio szolgal, kezizalogot elssorban contractus pigneraticiusszal lehet
alapitani, ami azonban, noha realszerzdes, nem teszi Ieltetlenl szksgess a dolog tadst,
mert a jogviszony mar a megallapodassal is letrejn; alakszertlenl jelzalogot lehet alapitani
a pactum hypothecaevel. A vgrendeletileg alaptott zlogjog (pignus testamentarium)
bizonyos (ltalban hagyomnyi) kvetelseket biztost. A nemo plus iuris elve itt is
rvnyesl, hiszen csak a civiljogi tulajdonos ltal alaptott zlogjog teljes hatly, a bonitr
tulajdonos ltal alaptott az actio Publiciana vdelme al esik. Osztperekben az adiudicatio
bri; a praetori birtokbautals s a vgrehajtsi zlogols praetori/hatsgi zlogjogot
keletkeztetett (pignus praetorium, ill. pignus in causa iudicati captum). A klasszikus s a
posztklasszikus korban szmos esetben a trvny keletkeztetett zlogjogot (tacita hypotheca
legalis), amely akr az ads egsz vagyonn (hypotheca generalis), akr egyes vagyontrgyain
(hypotheca specialis) fennllt. Trvnyi, egyes vagyontargyakra kiterjed zalogjoga volt pl.
Rmn belli ingatlan brbeadjnak az interdictum Salvianum s az actio Serviana mintjra
a berl bevitt dolgain (invecta et illata), amit Iustinianus minden hazberletre kiterjesztett; a
mezei telek haszonbrbeadjnak gymlcskn a dj erejig; valamint az njog
serdletlennek (pupillus) a mas (pl. gyam) altal az penzen szerzett dolgokon. Tovbb
trvnyi, generlis zlogjog illette meg pldnak okrt a fiscust minden kvetelse fejben; a
posztklasszikus korban a felesget a vagyonat (hozomany, parapherna stb.) kezel Ierj javain.
42
A zalogszerzdes (contractus pigneraticius) amely a zalogjog mint dologi termeszet (am
ktelmi biztostkul szolgl) egyik keletkezsi forrsa, causja lehet keretben az ads a
hitelez birtokaba ad valamely dolgot annak kvetelese biztositekaul kezizalogkent azzal,
hogy azt a kvetels teljestsnek elmaradsa esetn a hitelez eladja, s kvetelst a
41
Zaln 1931, 14.
42
Kunkel 1973, 440. skk.
34
vtelrbl kielgtse, vagy pedig a kvetels megsznte utn visszaadja. (Hypothecnl,
vagyis jelzalognal a szerzdeses viszony akkor keletkezik, amikor a hitelez a dolgot birtokba
veszi.)
43
A zalogszerzdes jrulkos ktelemknt (obligatio accessoria) mindig egy Iktelmet
(obligatio principalis) biztosit az igy keletkez zalogjoggal, s egyenltlenl ketoldalu bonae
fidei ktelmet keletkeztet. A hitelez custodia-ktelezett, ellenttes kikts hjn hasznlati
jog nem illeti meg, ha mgis hasznlja a dolgot, furtum usust kvet el, kteles az elads utn a
fennmarad sszeget (superfluum) az adsnak kiadni. A rendelkezsre ll keresete az actio
pigneraticia directa. Az ads kteles a dologgal kapcsolatos kiadsokat s az abbl fakad
krokat megtrteni, ezek tekinteteben a hitelezt visszatartsi jog (retentio) illeti meg,
keresete az actio pigneraticia contraria. Ennek megIelelen az actio pigneraticia in personam a
hitelezt, mint ktelmi jogostottat az adssal, az actio pigneraticia in rem mint dologi
jogostottat a zlogtrgy brmely birtokosval szemben megilleti.
44
A mancipatival tulajdont keletkeztet fiduciris zlogjogot fiducia cum creditorvel lehetett
ltrehozni, ami szintn egyenltlenl ketoldalu bonae Iidei ktelmet alapitott meg; keresete az
infamival jr actio fiduciae directa, valamint a (nem infaml) actio fiduciae contraria.
(Ezen utbbi gylet a mancipatival egytt elavult.)
45
2.1.1.5 A zlogjog truhzsa
Jrulkos kvetels lvn a zlogjog nmagban nem, csak a Ikvetelessel egytt ruhzhat
t. A zalogjog elssorban es Iszabaly szerint a Ikveteles (teljesites vagy mas miatti)
megsznesevel sznik meg. Ha a Ikveteles naturalis obligatiova valik, a zalogjog
fennmarad. A kvetels rszeinek cskkense nem cskkenti a zlogjogot, hanem az
mindvgig teljes egszben fennll (az n. pignus Gordianum intezmenye a hiteleznek az
adossal szembeni egyeb jogcimen letez kveteleseire az eredeti kveteles megsznese utanra
43
Kunkel 1973, 442.
44
Brsz-Play 1976, 365.; Ntri 2011, 445. skk.
45
Fldi-Hamza 1996, 443.
35
is fenntartja a zlogjogot). A zlogjog tovbb (pl. a kvetels tbb hitelez kzti
megoszlsa) dologi jog lvn oszthatatlan.
46
2.1.1.6 A zlogjog rvnyestse
A romai jogban a zalogjogosult ket modon nyerhetett a zalogtargybol kielegitest. Az els
esetben kln pactummal kikttte, hogy megilleti t a zalogtargy eladasanak joga (tus
distrahendi), melynek sorn - br nem volt tulajdonos - tulajdonjogot ruhazhatott at a vevre.
Ennek rvnyestsre in rem actio illette meg a zalogtargyat johiszemen megszerz
harmadik szemllyel szemben is, a zlogtrgy visszakvetelse rdekben. A kielgts msik
modja a jogveszt zaradek (lex comissoria) kiktse volt, amelynek kvetkeztben
nemteljests esetn a zlogjogosult tulajdonjogot szerzett a zlogtrgyon.
47
A zalogtargybol valo kielegites modja az idk Iolyaman jelents valtozsokon ment keresztl.
Mr a fiducinal is ki lehetett ktni, hogy nemteljesites eseten a dolog a hitelez teljes nem
csak formai tulajdonba menjen t (ez a lex commissoria,).
48
A jogveszt zaradek kikteset
azonban Constantinus semmisnek nyilvntotta. A tilalom szigorusagan kesbb akkent
enyhtettek, hogy az elads sikertelensege eseten a hitelez kerhette a csaszartol a dolog
tulajdonjogt.
49
Ki lehetett tovabb ktni, hogy a hitelez a dolog hasznait szedje, es kvetelesenek
kielgtsre fordtsa, vagy, hogy a zlogtrgyat eladja (pactum de vendendo pignore, ius
distrahendi),
50
es az eladasi arbol elegitse ki magat. Hasonlo mellekszerzdesek jarultak a
pignushoz s a hypothechoz is. Kesbb az eladasi jog kln kiktes nelkl is megillette a
hitelezt, azaz a zalogjog termeszetes elemeve valt. Kesbb pedig az ellenkez megallapodas
(pactum de non contrahendo)
51
sem zrja ki az eladsi jog gyakorlst, hatlya csupn az,
hogy eladas eltt az adost nem egyszer, hanem haromszor kellett Iizetesre Ielszolitani.
46
Zaln 1931, 13. sk.
47
Zmb 2001, 161..
48
Brsz-Play 1976, 366.
49
Zmb 2001, 161.; Zmb 1999, 147.
50
Brsz-Play 1976, 363.
51
Zaln 1931, 12. sk.
36
A ius distrahendi jogi termszett tekintve egybehangz volt a jogtudsok llspontja, hogy a
zaloghitelez a zalogtargy ertekesitesekor sajat erdekeben es sajat jogan jar el (in venditione
suum creditor negotium gerit, suum ius exsequitur).
52
Br a ius distrahendi a zalogszerzdes
alapvet, esszencialis alkotoreszeve valt, a romai jogban a szemelyes kvetelesnek a
zlogjogtl val fggetlensge mindvgig megmaradt.
53
A zlogjog nem nyeli le az alapul
Iekv kvetelest, a hitelez nem kteles a zalogjogat gyakorolni, tetszsn mlik, hogy a
zlogbl szerez-e kielglst vagy adsa ellen fordul; ha a zlog eladsi ra nem fedezi a
kvetelest, a kett kztt mutatkozo klnbzetet a zalog eladasa utan is kvetelheti adosatol,
ellenkez esetben viszont kteles neki a vtelr felesleget kiadni.
54
A jogveszt zaradek kikteset azonban Constantinus semmisnek nyilvanitotta. A tilalom
szigorusagan kesbb akkent enyhitettek, hogy az eladas sikertelensege eseten a hitelez
krhette a csszrtl a dolog tulajdonjogt.
2.1.1.7 A zlogjog megsznse
A tulajdon megsznesi esetei (dolog pusztulsa, lemonds stb.) ltalban llnak a zlogjogra
is. A zlogjogot megsznteti Constantinusig a lex commissoria gyakorlsa (ha a zlogads
nemIizetese eseten a hitelez megtartja a zalogtargyat); megsznhet a zalogjog a zlogtrgy
eladsval (distractio pignoris), ami tbb zaloghitelez eseten az elado utani helyen allok
zlogjogt is megsznteti. A zlogjogi kereset (vagyis nem maga a zlogjog) el is vlhet,
annak ltalnos elvei szerint, azaz Iszabaly szerint harminc, ill. ha a dolog az adosnal vagy
rkseinl van (a iustinianusi jogban), negyven v alatt az elvls a kzizlognl a
hitelez birokvesztesenek, jelzalognal az actio hypothecaria indithatosaganak napjatol
kezddik. A zlogmentessg elbirtokolhat a praescriptio longi temporis tz, ill. hsz ve alatt
a jogcim es a johiszemseg Iennallta eseten. Ha az igy szerz tud a zalogjog Iennallasarol (s
ily modon rosszhiszem), a iustinianusi jog szerint harminc ev alatt birtokolhatja el a
52
Zaln 1931, 12. skk.
53
Fldi Hamza 1996, 444.
54
Kunkel 1973, 445. skk.
37
zalogmentesseget. (A nemtulajdonostol szerz a tulajdont es a zalogmentesseget altalaban
prhuzamosan, de nem felttlenl egyszerre birtokolja el.)
55
2.1.2 A rmai zlogjog tovbblse a kzpkori germn jogban
Az albbiakban a rmai s a germn zlogjog alapszerkezett kvnjuk sszehasonltani,
illetve rmutatni arra, hogy a rmai zlogjog szablyai milyen mrtkben hatottak a kzpkori
germn zlogjog szablyaira.
A german zalog az nhatalmu zalogolasbol, a tilosban talalt allatok behajtasabol Iejldtt ki.
A karosult eleinte meglhette az elcsatangolt allatot, kesbb mar csak a kisebb allatokat,
nevezetesen szrnyasokat volt szabad elpuszttani, nagyobb hzillatokat csupn akkor, ha
tulajdonosuk meghatarozott idn bell nem valtotta ki ket a behajttl.
56
Az nhatalm
zalogolas szolgalt kiindulo pontkent a szerzdessel letrehozott zalogjog szmra.
A german jogok alapvet tetele, hogy csupan a zalog Ielel a tartozasaiert, az ados nem. Ebbl
kvetkezik, hogy ha a dolog a zaloghitelez hibajan kivl megsemmisl, a kvetels
megsznik, masreszt az ados sem kvetelheti vissza hitelezjetl azt a klnbzetet, amellyel
a zlogtrgy rtke a kvetelst meghaladja.
57
Kesbb szokasossa valt, hogy az ados a
zalogszerzdes megktesekor a romai stipulatihoz hasonlo adossagi igeretet tett, ezzel
szemlyes ktelezettsget vllalt, re szllt a vtlen elveszs veszlye, jogot szerzett a
zalogtargy eladasakor beIolyo sszeggel valo elszamolasra, viszont Ielels lett a zalogtargy
esetleges hinyairt is.
58
Ellenttben a rmai joggal, az ingk csak kzizlogba voltak adhatak. Eleinte a hramlsi
zalogjog volt a jellemz,
59
azonban kesbb az ados ellen indithato szemelyes kereset a
55
Brsz-Play 1976, 364. skk.
56
Isenberg-Scholkmann 1997, 225. skk.
57
Johow 1982, 1444. skk.
58
Zaln 1931, 14. sk.
59
A hramlsi zlogjog oly mdon vonatkozik a zlogtrgyra, hogy az ads nem fizetse esetn a hitelezt illeti
a zlogtrgy az esetleges tbblettel (hyperocha) egytt. A haramlasi zalogot kesbb a kielgtsi zlogjog vltja
Iel, amely pusztan a hitelez kartalantst clozza.
38
zlogjogtl elklnlt, s a zlogtartt csak ius distrahendi illette meg, a tbblettel pedig el
kellett szmolni.
60
Az ingatlan zalogjognak harom IIajtaja klnbztethet meg: a tulajdoni (Satzung), a
haszonlvezeti s a jelzlog (neue Satzung avagy jngere Satzung).
61
A tulajdonzlog formja
a rmai fiducinak megIelelen a tulajdontruhzs. Ebben az esetben a jogviszony nem
egyeb, mint a visszavasarlas joganak kiktesevel megkttt adasvetel. Ritkabb a IelIggeszt
a felttel, vagyis az a megllapods, hogy a tulajdonjog csak a teljests elmaradsa esetn
szalljon at a hitelezre. A birtokba ads egyik esetben sem volt felttel, a birtokba ads
jelkepesen megy vegbe a tulajdonatruhazasi okirat atadasaval, mely esetben a hitelez igeretet
tesz arra, hogy teljests esetn az okiratot visszaszolgltatja.
62
A haszonlvezeti zlogjog lnyege az, hogy az ingatlan tulajdonjoga az adsnl marad, a
hitelez azonban a joszag birtokaba lep, es hasznait szedi; ez szolgalt kamat gyanant. Ha a
hasznok a klcsnadott tke kamataihoz kepest aranytalanul nagyok, a Ielek akkent is
megllapodhattak, hogy a hitelez csak bizonyos hasznokat elvezzen, vagy valamennyi
hasznot, de csak meghatrozott hozadk erejig, a tbblettel pedig az ads fel el kellett
szamolnia. Kikthet volt az is, hogy a hasznok a tke trlesztesere szolgaljanak.
63
A haszonlvezeti zlogjog nem jart szksegkeppen a birtokatruhazasaval. ElIordulhatott,
hogy az ados, mint berl a zalogtargy birtokaban maradt, es a hasznok atengedes helyett bert
Iizetett a hiteleznek. Ami a zalogbol valo kielegites modjat illeti, eleinte az volt a szabaly,
hogy a teljesites elmaradasa mit sem valtoztatott a jogviszonyon, a joszag egyszeren
tovabbra is a hitelez haszonelvezeteben maradt, az ados a visszavaltas jogaval kesbb is,
barmikor elhetett. A visszavaltasi jognak hataridhz valo ktese is csupan azzal a hatssal
jart, hogy, amennyiben eltelt, a zalogtargy rkke a hiteleznel maradt de tovabbra is
zlogkppen (rkzlog). Az rkzlog mellett szoksoss vlt a hramlsi zlog is, mely
azonos volt tulajdonkppen a rmai lex commissorival.
64
60
Flossmann 2008. 190. sk.
61
Whitmore 1897a, 341. sk.
62
Flossmann 2008, 191.
63
Flossmann 2008, 192.
64
Zaln 1931, 16.
39
A jelzlog (jngere Satzung) a vegrehajtasi eljarasbol Iejldtt ki, Ikent a varosi jogokban.
65
Az ingatlan-vgrehajts rendes mdja ugyanis az volt, hogy az adst elidegentsi s terhelsi
tilalommal egytt megIosztottak a birtoklastol, azutan pedig, megIelel hatarid tzesevel,
rversre kerlt sor.
66
A Ielek azonban meg az alapul Iekv megallapodasok megktesekor
megallapodhattak akkent, hogy a hitelezt ezen jog a lejaratkor trten nemIizetes eseten
megillesse, vagyis, hogy kzvetlen kielgtsi eljrst krhessen.
67
Az ilyen megllapodst,
ppgy, mint a vagyontrgy tulajdonnak truhzst, bejegyeztk a nyilvnos knyvekbe,
igy a hitelezt megillet zalogjogrol mindenki erteslhetett.
68
A jelzlog teht sokkal kzelebb llt a ma is ismert jelzlogjoghoz, mint a rmai hypotheca,
mivel kzvetlen kielgtsi joggal jrt, szemben az utbbival, mely a teljests elmaradsa
esetere is csupan a kezizalogos hitelez jogallasat biztositja a hitelez szamara. Eleinte a
jelzlog esetn sem volt szabad a vagyontrgyat tovabbi zalogjogokkal terhelni, am kesbb ez
a korlatozas megsznt, st a tovabbi terhelesek lehetsegeven rejlett ezen jogintezmeny
legnagyobb gyakorlati rtke.
69
Egyes formk hasonlatossga ellenre a rmai s a germn zlogjog kztt igen mlyrehat
klnbsgek mutatkoztak.
70
A rmai zlogjog idegen dologbeli jog, teht a tulajdon
korltozsnak kell tekinteni, mikzben a germn zlogjog a tulajdonjog lefejtett elemeknt
jelentkezik. Ennek magyarzata az, hogy a germn felfogs az ingatlanon val jogi uralom
lnyegt a haszonlvezetben ltta, ennl fogva minden, a vagyontrgy haszonlvezetvel jr
jog, mint amilyen elvben a zlogjog is, a tulajdonjog egy nemnek ltszott;
71
ez all a germn
jelzlogjog jelentett csupn kivtelt. A rmai jog azonos elbrls al veszi az ingatlanokat az
ingokkal, nem ismeri az elbbiek tekinteteben sem a german jogra oly jellemz publicitast,
72
viszont lehetve teszi bizonyos vagyonreszek, st akar egesz vagyon elzalogositasat, ami a
germn felfogstl idegen; a zlogjogot jrulkosnak tekinti, mg a germn jog nem. A rmai
65
Flossmann 2008, 187. sk.
66
Johow 1982, 1446. sk.
67
Whitmore 1897a, 336 sk.
68
Bvebben lasd: Meyer 1903
69
Zaln 1931. 16. sk.
70
Whitmore 1897b, 33. skk.
71
Rheinstein1936, 624. skk.
72
Flossmann 2008, 189.
40
jog recepcija mindazonltal nem szortotta ki a germn zlogjogot, a haszonlvezeti zlogot
atalakitotta ugyan, a jelzalogot azonban szinte erintetlenl hagyta, ami azert is erthet, hisz a
rmai hypotheca a sokkal fejlettebb s praktikusabb jngere Satzunghoz kpest hatrozott
visszalpst jelentett volna.
73
2.2 Magyar zalogjog trteneti Iejldese
2.2.1 Trtneti ttekints
A magyar es a german zalogjog nagyjabol ugyanazt a Iejldesi utat jarta be. A kezdeti
jogfelIogas a klssegeket helyezte elterbe, igy csak a dolog atadasa birt ktelemIakaszto
hatassal (realkontraktus). Ebbl ereden a tartozas alapja a zalogtargy atadasa, a zalog tehat
tbb mint a kvetels biztostka. Amit Savigny az rtkpaprokrl mondott, az igaz a zlogra
is, az atadott targy inkorporalja a kvetelest, a hitelez csak ebbl elegitheti ki kveteleset, az
ados ellen nem indithat keresetet. A hitelezt terheli a vetkessegen kivli megsemmislesert
valo Ielelsseg is, ugyanakkor a hyperochat nem kteles kiadni, fizetst nem kvetelhet, mg
a visszavaltas az ados joga, amivel vagy el vagy nem. A hitelez azonnal megszerzi a zalog
tulajdonat, a visszavaltas tehat csak Ieloldo Ieltetel. Ebbl kvetkezen helyes a Iorrasok azon
gondolata, hogy a zloggal fedezett klcsngylet tulajdonkppen csere. Ez a gondolat inkbb
elfogadhat azzal szemben, ami az ilyen gyletet visszavsrlsi joggal kttt adsvtelhez
hasonltja.
74
Az eddig vazolt allapot hozzavetleg a XIII. szazad krnyeken megvaltozik, az ingzlog
Iejldese a romai jog iranyaba halad. A kveteles nallosul, a zalog biztositekka valik, es mar
nem a kveteles helyettesiteset szolgalja. A hiteley nem az atadaskor, hanem az ados
lejratkori nemteljestse esetn szerzi meg a zlogtrgy tulajdonat, st a lex commissoria
helyett egyre gyakrabban a ius distrahendit ktik ki. Ez a Iejldes csiraiban mar Knyves
73
Lloyd 1923, 234.
74
goston 1905, 12. skk.
41
Klmn zsidkra vonatkoz decretumaiban s IV. Bla 1251-es privilgiumban is
megtallhat.
Az ingatlanzlog ezzel szemben konzervatvabb, a kvetels nem fggetlenl, 1848-ig nincs
fizetsre irnyul szemlyes kereset. A Hrmasknyv szerint minden bizonnyal a nemzetsg
jogvdelme miatt - a klcsnsszeg csak az elzalogosito ellen ervenyesithet, rksei
azonban a joszagot kzbecs ertkn visszavlthattk; ezen rendelkezst az 1635. vi XC. tc.
s az 1647. vi XXV. tc. helyezte hatlyon kvl.
A hypothechoz, illetve a jngere Satzunghoz hasonl intzmny nlunk a betblzs, ami
valoszinleg german hatasra alakult ki varosi jogunkban, orszgos alkalmazhatsgt az
1723. evi CVII. tc. tette lehetve. A betablazas legjelentsebb klnbsege a mai jelzaloggal
szemben az, hogy nem biztosit zalogjogot, csupan csdbeli elsbbseget. Ugyanakkor megvolt
a maga elnye is, megpedig az, hogy a klns betablazassal terhelt ingatlan vevje kteles
volt a vetelarat illetve a teher kiegyenlitesehez szkseges reszt a hitelez kvetelesenek
kielegitesere Iorditani. Amennyiben ezt elmulasztja, vele szemben Ielels marad. Ugyanez
rvnyes ltalnos betblazas eseten is, ha a vev az ados az adott megyeben talalhato
valamennyi ingatlant megvsrolja.
75
Az 1848. vi XXI. tc. megszntette a vrosokban az ltalnos betblzst, amivel eltrlte az
n. telekknyvi specialits elvt; elrendelte a betblzsi knyvek s a fldknyvek
egysgestst; engedlyezi a megykben a klns betblzst, tovbb kiltsba helyezi a
varmegyei Ildknyvek elkesziteset. Ezzel minden lehetseg adott volt, hogy a mai
rtelemben vett telekknyvi rendszer kialakuljon s csak a magyar jogIejldes
balszerencsejenek ksznhet, hogy ez az intezmeny nem a magyar jogalkotas termekekent,
hanem egy idegen jogrendszer jvoltbl szerepel mindennapjainkban.
A birtokls nlkli jelzlogjog azzal a veszllyel jrt, hogy az jabb jogot szerzk eltt a
megterhels esetleg rejtve maradt, ami a forgalom biztonsga ellen hatott.
76
Ezrt a rmai
jogot kvet Iejldes - a grg elzmenyekhez visszaterve - jellemzen abba az iranyba
haladt, hogy a jelzlogjog alapthatsgt valamely - ltalban kzhiteles s publikus -
75
Frank 1845, 673.
76
Zmb 2001, 75.
42
nyilvantartasba trten bejegyzesehez kttte.
77
A magyar jogIejldesben a jelzalogjog a
fldknyv, majd a telekknyv intzmnyvel volt s van szoros sszefggsben.
78
A telekknyv elzmenyet, illetleg annak kialakulasat a szabad kiralyi vrosok fennmaradt
okiratai szemleltetik. A varosokban el polgarsag arutermel tevekenysege igenyelte a
tulajdonviszonyok biztonsagat, atlathatosagat, a hitelezesi gyakorlat kiIejldeset. Ezek a
szabad kirlyi vrosok a kirlyi dekrtumokban, adomnylevelekben sajt jogot kaptak,
amelyeket Zsigmond idejben (XV. szzad eleje) trnoki jog cmen foglaltak egybe.
79
Nem
veletlen az sem, hogy klnsen ott lelhetek Iel koran a telekknyv els csirai, ahol a
lakossag jelents resze nemet es osztrak eredet volt, k ugyanis szokasaikkal egytt jogukat
is magukkal hoztk (Pozsonyban mr 1439-ben volt telekknyv).
80
Sopronban 1361-bl
fennmaradt olyan okirat, amely a telekknyv valamilyen kezdetleges formjra utal.
81
Egy
1520-bl szrmaz soproni okirat kifejezetten a Grundbuchba trten bejegyzesre utal.
82
A nemesi vrmegyk terletn ms volt a helyzet. Ott a hramlsi jog, illetve az
intzmnye (melynek kvetkeztben a birtok tulajdonosnak rendelkezsi joga korltozott
volt a csalddal szemben), tovbb az rutermelsi tevkenysg fejletlensge nem szolgltk a
Ildre vonatkozo jogok nyilvantartasanak kiIejldeset.
83
Az orszaggyles altal kikldtt bizottsag 1844-ben elkeszlt, egy korszer telekknyvre
vonatkoz javaslatbl ppen gy nem szletett trvny, mint az 1847-ben V. Ferdinnd ltal
az orszaggyles ele terjesztett javaslatokbol.
84
1855-ben - az abszolutizmus korban - (az
Osztrak Polgari Trvenyknyvet kveten) az osztrak telekknyvi rendtartast is hatalyba
lptettk Magyarorszg terletn. Ez oly mrtkben bevlt, hogy rendelkezseit az 1861. vi
Orszgbri rtekezleten meghozott Ideiglenes Trvnykezsi Szablyok is fenntartottk.
85
Ptk. eltti maganjogunkban a Iszabaly szerint a zalogtargybol valo kielegiteshez annak
vegrehajtas utjan trten leIoglalasara es ertekesitesere volt szkseg. Lehetseg volt azonban
77
Zmb 2001, 75.
78
Zmb 1999, 71.
79
Zmb 2001 75.
80
Zmb 1999, 71.
81
Idzi Kampis Gyrgy: Telekknyvi jog. Kzgazdasgi s Jogi Knyvkiad, Budapest, 1963, 45.
82
Zmb 1999, 71.
83
Zmb 2001, 76.
84
Zmb 2001, 76.
43
arra is, hogy a Ielek allapodjanak meg az ertekesites elter modjaban. Az eladas jognak
kiktse azonban nem vezethetett az ads kizskmnyolshoz (ilyennek tekintettk pl. azt,
ha a vtelar elre kerlt meghatarozasra).
86
Ervenytelennek minsitettek tovabba a tulajdonjog megszerzesenek kikteset, ha ez mar a
kveteles lejartat megelzen megtrtent.
87
1927-ben szletett meg az nallo, korszer Jt, amely tovabbIejlesztve szabalyozta az
ingatlanra alaptott jelzlogfog intzmnyt.
88
A Jt. 52. szakasza az ingatlanokra vonatkozan
akkent rendelkezett, hogy ,A jelzalogjogos hitelez a jelzalogjog targyaibol vegrehajtas utjan
kap kielegitest. Semmis a tulajdonos es a jelzalogjogos hitelez kztt a kvetelsnek a
tulajdonossal szemben beallo lejarta eltt letrejtt oly megallapodas, hogy a jelzalogos
hiteleznek joga van kielegitesl az ingatlan tulajdonjognak truhzst kvetelni, vagy az
ingatlant vgrehajts tjn kvl rtkesteni".
89
1922-ben trvnyjavaslat kszlt egy ing-jelzlogjogi nyilvntarts ltrehozsra is
90
(a
kzhiteles nyilvnknyvet, a telekknyvhz hasonlan, a brsgok vezettk volna), de a
javaslat vgl nem nyert jogszablyi formt, gy ingjelzlogjog csak kivtelesen:
hajlajstromban nyilvntartott belvzi s tengeri hajra (1973. vi 6. tvr.), lajstromba felvett
polgari legi jarmre (1981. evi 8. tvr.) volt alapithato a zalogjogi novella rendelkezeseinek
hatlybalepese eltt.
91
A novellat megelzen a Ptk. szinten semmisnek tekintette azt a megallapodast, amely szerint
a jogosult a ktelezettsg teljestsnek elmulasztsa esetn megszerzi a zlogtrgy
tulajdonjogt. Ezt a tilalmat azonban a jogirodalom s a joggyakorlat is akknt rtelmezte (a
magnjogi hagyomnyok alapjn), hogy a tulajdon megszerzsnek kiktsre a kielgtsi
jog megnylta utn mr ltott lehetseget.
92
85
Zmb 2001, 76.
86
Zmb 1999, 147.
87
Zmb 2001, 161.
88
Zmb 2001, 76.
89
Jt. 52.
90
Bkai 1998,
91
Zmb 1999, 72.
92
Zmb 1999, 147.
44
Az 1996. evi zalogjogi novella a zalogIajtakat illeten alapvet valtozast hozott. Visszaterve a
rmai jogi alapokhoz, a 2000. vi mdosts is jelzlogjognak tekint minden olyan dolgon
ltrehozott zlogjogot, ahol a zlogjogosultat a birtokls joga nem illeti meg.
2.2.2 A zlogbirtok fogalma s jogi termszete
A rgi magyar magnjog 1848-as keresztmetszetben sszekt hid a mult es a jelen,
valamint a hazai jogtrtnet s a tteles magyar magnjog kztt. ppen ezrt lehet s kell ezt
jogtrtneti s dogmatikai szempontbl vizsglni. Kzpkori magnjogunk dogmatikai
mvelese azt a szerepet tlti be, amit a Deutsches Privatrecht tlttt be a pandektajog mellett
Nemetorszagban. A hasonlosag meg egyertelmbb, ha Iigyelembe vesszk Magyarorszag
jogfejldesenek 1848-as treset. Az osztrak jogrendszer idleges primatusa nem vezetett
ugyan tenyleges recepciohoz, ugyanakkor a magyar jogIejldest a pandektisztika Iele
mozditotta. Mivel azonban hazank maganjoga trtenelmi Iejldes eredmenye, nem szabad
elfordulnunk a mlt szzadok magyar jogtl.
A magyar zalogbirtok jellemzje annak, hogy a magyar jog a ,kzs kzepkori vetmagrol
(Grosschmid) szrmaz intzmnyt mennyire nemzetiv tudott alaktani. Noha a zlogbirtok
intzmnye teljes mrtkben hinyzik jelenkori jogrendnkbl, a mai zalogrendszerrel trten
szembelltsa ebben a formban egyrszt impozns emlke a mltnak, msrszt a jelenkor
tanulsgait figyelembe vve is rdekes.
Kzepkori jogunk rengeteg gondolatot hagyott jogIejldesnk talajaban, amelyek a jelen
jogIejleszteseben is hasznosithato. Igy pl. a Planum Tabulare zalogvalto itelkezeseibl
(visszatartsi jog, a beruhzsok tana, a contra factum proprium magatarts vagy a joggal val
visszals tilalma)
93
szmos kvetkeztetst vonhatunk le. Klnsen az actio ex superfluitate
Iundi es superinscriptio intezmenyeinel lathatjuk, milyen jogIejleszt er talalhato kzepkori
magnjogunkban, hiszen ezen peralakzatokban mr megtallhat az actio Pauliana
alapelvei,
94
amit a magyar jog mgis az osztrk illetve a pandektista jogtudomnybl vett t.
93
Zaln 1931, 20
94
Brsz-Play 1976, 361
45
Az 1848-as trvenyhozas a kor szellemisegenek megIelelen eleget tett a magyar maganjog
reIormjat celzo igenyeknek. Megsznt a magyar jogrendszer addigi harom alapja, az siseg,
az adomnyrendszer s az rbrisg, ami miatt gykeresen talakult a hazai magnjog. Ez az
atalakulas azonban termeszetes eredmenye volt a korszersit reIormoknak. A szabadsagharc
buksa utn az osztrk abszolt hatalom kezbe kerlt a magyar jog fejlesztse, amely
hatalom ezt az osztrk jog oktrojlsval ltta a legknnyebben megoldhatnak.
A szrmazkos magyar birtokjogi rendszert felvltotta az ABGB eredeti fldtulajdona, a
megsznt siseg alapjat jelent nemzetsegi jogkzsseg helyebe a korlatlan individualis
tulajdonjog lpett. A vltozst nem enyhtette az Orszgbri rtekezlet ltal alkotott ITSz
sem, mivel az 1852. evi sisegi nyiltparancsot az rklsre vonatkoz rendelkezsek
kivtelvel hatlyban hagytk, mint ahogy fenntartottk az ABGB telekknyvvel
kapcsolatos tteleit is.
Frank Ignc szerint a zalogbirtok az adossag miatt lekttt joszag, amit a hiteleznek atadnak,
aki kvetelsnek biztostsa rdekben birtokolhatja, kamatok fejben pedig hasznlhatja azt.
Az alanyi rtelemben vett ingatlanzlogjog szerinte a hitelez azon joga, amivel az ingatlan
birtokba lphet, s annak haszonlvezete illeti meg.
95
Frank szerint teht a zlogbirtokkal
kapcsolatos ingatlan-kzizlog. Az albbiakban ezt a defincit kvnjuk vizsglni.
A pandektisztika kiindulpontja, hogy a zlogjog jarulekos termeszet, tehat csak valamilyen
ktelmi kvetels biztostsra szolgl. A zlogjog kvetels nlkl fogalmi ellentmonds a
romai jogban. Jarulekossaga es gazdasagi jelentsege miatt a zalog a kezesseggel mutat
hasonlosagot. Mindkett kvetelest Ieltetelez, valamint a hitelez helyzetet ersiti es
biztonsagat nveli. Ezek miatt tekintettek a romaiak mindkettt a kveteles jarulknak.
96
Az elbb targyalt trteneti vazlatbol latszik, hogy a kzepkori magyar zalogbirtokost a
(zlogba ad) tulajdonossal szemben nem illette meg kvetelsi jog, ennek hinyban a
zalogbirtok a pandektajog ertelmeben nem tekinthet zalognak. A ket jogrendszer kzti
szakadk azonban nem thidalhatatlan. Mivel az letkrlmnyek vltozsai nem mindig a
jog ltal megkvnt modon mennek vegbe, a jog idnkent kenytelen engedni. Ezt lattak be a
95
Frank 1845, 364. skk.
96
Brzs-Play1976, 361.
46
romaiak is, amikor bizonyos esetekben elismertek a zalog lehetseget akkor is, amikor az
annak alapjaul szolgalo kveteles megsznt.
97
Pldaknt igaz, hibsan de felhozhat az
elvles, amikor nem a kveteles evl el, hanem a peresithetseg; a peresithetetlen kveteles
naturalis obligatioknt tovbb l, ami zloggal biztosthat. A rmai jog elismerte a zlog
kveteles nelkli Iennmaradasat conIusio eseten is (pl. az ados a hitelezt rkss nevezi,
ezzel egyszerre azonban egyetemes hitbizomnnyal terheli meg; ilyenkor a zlogjog
fennmarad). Ezt a megoldst azonban hamar egy termszetes ktelemre (remanet propter
pignus naturalis obligatio) cserltk, megmentve a zlogjog jrulkossgnak kvetelmnyt.
Ezekbl latszik, hogy a romaiak is elrebb helyeztek a gyakorlati szkseget a jogrendszer
szigorsgnl.
98
A kzpkorban a zlogjogot nll jognak tekintettk, amely a kvetelst magba olvasztva
annak helybe lp. A XIX. szzad vgi s XX. szzad eleji jogtudomnyunk a kt rendszer
kztt volt tallhat.
99
Fogalmilag a zalogjog jarulekossaga a Iszabaly, mellekszabalykent
azonban szmos olyan alakzat van, amelyben a zlog szemlyes kvetels nlkl l tovbb
(pl. az elvlt kzizlogos tartozs). Tovbbl a zlogjog akkor is, ha a jelzlogos ads a
hiteleznek ksznheten szabadul a ktelembl azzal, hogy utobbi kvetelesenek kielegitese
az ingatlanra korltozdik, teht nem ad trlsi engedlyt. Ezekben az esetekben a zlogjog
keletkezsekor mg ltezett szemlyes kvetels, illetve tartozs, ugyanakkor a magyar jog
elismerte a kezdettl tisztan dologi adossagot is. Ide tartozott elssorban valamennyi zaloghaz
zloggylete, amiben nem jn ltre szemlyes ktelem a felek kztt, a zloghz pusztn az
tvett ingsgokbl elgtheti ki kvetelst. Dologi adssg volt tovbb a tengeri
hajklcsn s ktsg esetn a lombartgylet; ingatlanok krben pedig az n. telek- s
jradkadssg (Grund- und Renteschuld). Mivel ezek az alakzatok elszaporodtak, a
tudomny a hangslyt a jrulekossagrol a zalogban rejl ertekjogra helyezte, igy elmondhato,
hogy a mai zlogjog lnyege hogy a jogosultnak meghatrozott rtket biztost a lekttt
vagyontrgybl.
100
97
Fldi-Hamza 1996, 442.
98
Szladits 1933, 303. skk.
99
Zaln 1931, 21.
100
goston 1905, 102. skk.
47
Ezzel az absztrakt dologi adossaggal az 1848 eltti ingatlanzalog nem azonos, mivel a mai
zalogjog lenyege az, hogy a hitelezt a zalog ertekenek egy reszehez segiti az t megillet
eladsi jog, mg kzpkori jogunk a lex commissoria s a ius distrahendi alkalmazst is
kizrta. A hasznok szedse, a tulajdonos tetszse szerinti visszavlts s az alzlogba ads
ugyan karpotolhatta a hitelezt, am a joszag allagabol sem tulajdonba vetel sem elidegenites
reven nem jutott penzhez. Ebbl latszik, hogy a jarulekossag hianyan tul a kveteles
kielgtse jognak hinya is megklnbzteti a kzpkori magyar jogot a jelenkoritl.
101
Figyelmet erdemel a tema azert is, mert az sisegi nyiltparancs a magyar jog nagyjainak
gondolatt tkrzve ezt a konstrukcit ideiglenes adsvtelnek (emptio venditio
temporanea) nevezi. Ez az llspont igen elterjedt volt haznkban, ezt vallotta Kelemen Imre
is, amikor a szerzdesi zalogot pignus venditionalenak nevezte.
102
Vlemnye szerint az
ingatlan-zalogszerzdes egyIajta adasvetel, aminel az ingatlan tulajdona ugy szall at a masik
flre, hogy bizonyos felttelek teljeslse esetn ugyanolyan llapotban kapja vissza az
eredeti tulajdonos. Ebbl ereden a zalogszerzdesnek az adasvetel valamennyi kellekevel
rendelkezni kell.
Ahhoz, hogy Kelemen llspontjt megtlhessk, ki kell rekeszteni mindazt, ami nem
tartozik a dolog lnyeghez. Ez alatt azokat a kzs szablyokat kell rteni, amelyeket
kzepkori jogunk az adasvetellel es a zalogszerzdessel kapcsolatban egyarant Ielallitott;
ezekre hivatkozik Kelemen, amikor llspontjt igazolja.
103
A kt jogintzmny kzti klnbsegek az alabbiakban valnak egyertelmve. Az adasvetel
ktelmi szerzdes, mely klcsns kvetelest eredmenyez, mig a zalogszerzdes valamilyen
targy atadasaban megnyilvanulo dologi jogi szerzdes, amelynek a belle szarmazo
ktelmeken tulmenen dologi hatsai is vannak.
104
A kzpkori tteles magyar magnjog
klnbseget tett a tulajdonatruhazasi szerzdes es a Iekv javak rkvallasa (Iassio
perennalis) kztt.
105
Az rkvallassal azonos II. vilaghaboru eltti telekknyvi jogunk un.
dologi megegyezse, aminek keretben a jogot truhz a bejegyzsi engedlyt kiadta a msik
101
Zaln 1931, 23.
102
Kelemen 1845, 160. skk.
103
Kelemen 1845, 163.
104
Frank 1845, 630. skk.
48
flnek, aki ezt benyjtja a telekknyvi hatsgnl. Kijelenthetjk, hogy a fassio perennalis
epp ugy jogcimmel rendelkez joggylet, mint a dologi megegyezes. Az ingatlan
megszerzshez ugyanazok a felttelek voltak szksgesek, mint most, a jszg tadsa pedig
a telekknyvi bejegyzst ptolta. A magyar jog mindig is klnbsget tett a ktelmi- s a
dologi szerzdesek kztt, ezert a zalogba adast az adasvetel sikjan ertelmezni nemcsak a
modern dogmatika, hanem a kzpkori magyar jog szellemvel is ellenttes.
Kiemelend tovabba az is, hogy az adasvetel celja 1848 eltt is - az volt, hogy
tulajdontruhzs jogcme legyen. Az elad a rmai jogi szablyozssal ellenttben nem
bks birtokot szolgltatni, hanem a tulajdont truhzni volt kteles. Ezzel szemben a zlogba
ads nem a tulajdon truhzsra irnyul, hiszen ahogy ezt Frank is kiemeli, amikor a
elzlogostst csak improprius rtelemben tekinti adsvtelnek a zlogbirtokos (possessor
pignoratitius) birtokos s dologi jogosult ugyan, de tulajdonos semmikpp.
106
Kelemen korbban brzolt felfogsa s a jelenkori dogmatika kzti ellentt enyhl, ha
figyelembe vesszk, hogy az - egyes dologi jogosultakat megillet rei vindicatio utilis
alapjn a glossztorok ltal kidolgozott osztott tulajdon fogalmbl kiindulva klnbsget
tesz I- s haszontulajdon kztt. Az osztott tulajdon (emphyteuta) intzmnyt tvette a
kzpkori jogtudomany is, amikor a haszontulajdonnak nevezett hberi es jobbagyi
jogositvanyok sszesseget szembehelyezte a Itulajdonnak tartott hber- s fldesri
tulajdonjoggal. Ezt a felfogst tkrzi az ABGB is, amikor osztott tulajdonnak tekinti az
idegen telken gyakorolt Iorgalomkepes dologi jelleg haszonveteli (rkhaszonberleti-,
rkbrleti- s fellptmnyi-) jogokat.
107
A mai felfogsunk szerint ezek a jogostvnyok
nem a tulajdon fajti, hanem annak korltai: idegendologbeli jogok. Amennyiben eltekintnk
az osztott tulajdon Iogalmatol, a zalogba adas meg kevesbe kezelhet ideiglenes
adsvtelknt.
Frank Igncz korbban emltett llspontjt az ingatlanzlog nem ideiglenes adsvtel
tmasztja al kzpkori tteles jogunk tbb rendelkezse is. 1848 eltti maganjogunk
105
goston 1904, 13. sk.
106
Frank 1845, 639.
107
Zaln 1931, 26.
49
szerznek tekintette azt, aki si zalogra rkvallast kttt.
108
Egyertelm tehat, hogy az
rkvallas eltt a joszag nem a csalad tulajdonban llt, mivel ha zlog tulajdon lenne, az arra
tett rkvalls a jszg jellegre semmilyen befolyssal nem volna. Azzal, hogy az
rkvallast tevt a kzepkori jog szerznek ismeri el, kiIejezi, hogy az rkvallas eltt nem
tekintette tulajdonosnak.
Az ideiglenes adsvtelt mai szemmel tekintve visszavsrlsi jog kiktsvel (pactum de
retroemendo) kttt adsvtelnek tekinthetjk. Ha elfogadjuk Kelemen llspontjt, a
visszavsrlsi jogot a zlogbaad visszavltsi jogval kell egybevetni. A visszavsrlsi jog
tulajdonkppen nem alanyi jog, inkbb n. hatalmassg, amelynl fogva a visszavsrls az
elad egyoldal nyilatkozatval trtnik, ahogy azt mr a pandektistk is gondoltk. A
visszavsrlsi jog azonban mg a telekknyvi bejegyzssel sem vlik dologi jelleg
jogostvnny, mg a zlogbirtok visszavltsa dologi jog, a tulajdonjog folyomnya.
Grosschmid Bni szerint a zlogbirtok nem ms, mint haszonszedsi joggal kapcsolatos
visszatartsi jog.
109
Ez vedhet allaspont, mivel a hitelez a zalogot a teljesites eltt nem
kteles visszaadni, teht visszatartsi jog illeti meg. Grosschmid meghatrozst azonban nem
tekinthetjk kimeritnek, csupan a zalogbirtok egyik oldalat, a tulajdonossal szemben
gyakorolhat jogot hangslyozza, ami a mai zlognak is sajtja. A zlogbirtokos dologi
jogosult ugyan, am a visszatartasi jog tipikusan ktelmi jog termeszet (hiszen egymassal
szemben ll felek klcsns teljestsn alapul viszonyn alapul). Ahol azonban ktelmi
jelleg kveteles nincs, ahol a zaloghitelezt csak a birtoklas es a haszonelvezet illeti meg, ott
a visszatartsi jog ktsg kvl az intzmny legjellemzbbje.
A zlogbirtok helyett a telekknyvi rendszer a jelzlogot lptette, noha az addigi magyar
magnjog nem ismerte a jelzlog azon fajtjt, ami eredetileg is mentes mindennem
szemelyes tartozastol. Az ingatlan ekkent trten, nallo megterhelhetseget a Jt. tette
lehetve a telekadossag Iormajaban. Utobbi lenyege, hogy a hiteleznek nincs szemelyes
kvetelse, csupn n. rtkjoga, mivel csak az ingatlanbl elgtheti ki kvetelst, teht a
telekadssg s a zlogbirtok kztt csupn a szemlyes kvetels hinya a kapcsoldsi
108
Frank 1845, 632.
109
Grosschmid 1932-33, 601. skk.
50
pont; azzal a megjegyzessel, hogy utobbinal ius distrahendi sincsen. Ez a tavolinak tn
kapcsolat azonban kzelebbive tehet. A trveny egy evben allapitja meg a klcsns
Ielmondasi idt, amitl a Ielek a trvny diszpozitivitsa miatt eltrhetnek, csak a
tulajdonos, teht a dologi ads felmondsi ideje nem lehet hosszabb 32 vnl.
110
Mindkt esetben hinyzik a szemelyes kveteles, mig a kveteles allagbol trten
kielgtsnek joga ami a zlogbirtokost ab ovo nem illette meg a Ielmondasi id
vegtelenig trten kitolasa kvetkezteben teljesen elmeleti, illuzorikus. Az ados
tehermentestsi joga a zlogbirtok tulajdonoshoz hasonlan itt is egyoldal. Mivel
trvnytelen a jszg elzlogostsa olyan felttellel, hogy az ads (zlogba ad) a
visszavltst 32 vnl hosszabb ideig ne gyakorolhassa, a Jt. az ilyen kiktst rgi jogunkon
tulmenen, amely csak megtmadhatv tette semmiss nyilvntja. Az ilyen
telekadossaggal igy megterhelt ingatlan csak a jelzalog szksegszer kvetkezmenyeiben ter
el a zlogbirtoktl, teht csak abban, hogy a birtokbavtelt a telekknyvi bejegyzs, a hasznok
szedst a kamat ptolja, tovbb a zlogbirtok tovbbi megterhelse kizrt.
111
A nmet jog ismeri az n. jradkadssg (Rentenschuld) intzmnyt, amely sokkal inkbb
tekinthet a zalogbirtok jelzalogi masanak, mivel ott a kveteles allagbol trten
kielgtsnek kizrtsga az intezmeny alaptermeszetebl kvetkezik. A mi jelzalogi
trvenynk ilyen alakzatot nem szabalyoz, megIelel intezmenynk az 1920. evi XXXVI. tc.
III. fejezete ltal szablyozott jradktelek, amely nem a zlog-, hanem a telki teherjog krbe
tartozik. A jaradektelek tulajdonosa emellett szemelyesen is Ielel az tulajdonjoga idejen
lejrt jradkrszletekrt, e kt eltrs vilgosan mutatja, hogy a jradktelek s a zlogbirtok
mg eszmei rokonsgban sem ll egymssal.
112
Az sisegi patens meglepen mostoha bnsmdban rszesti a zlogbirtok jogi termszett,
emiatt pedig elvi ellenttbe kerl a trtneti magyar magnjoggal. Utbbi ugyanis a zlogba
ad tulajdonos pozcijt pontosabban az elzalogositasban rejl elvonas miatt a nemzetsegi
vagyont igyekszik a zalogtartoval szemben megersiteni. Ezen vedelemnek volt az egyik
legersebb Iegyvere a visszavaltasi jog elevlhetetlensege. Az sisegi patens eppen ezzel
110
Jt. 83.
111
Szladits 1933, 303. skk.
112
Zaln 1931, 27. skk.
51
szakit, amikor a visszavaltast hataridkhz kti. A korabbi magyar jog kvetkezetesen
vallotta, hogy a zlogba ads a tulajdonjog tekintetben nem jr vltozssal, a zlogba ad
tovabbra is tulajdonos marad, a hitelez dologi jogosult ugyan, de a tulajdonjogot meg
idlegesen vagy Ieltetelesen sem szerzi meg, a zalogtarto jogat tehat korabbi jogunk a
tulajdonjog korltozsaknt, mint idegen, korltolt dologi jogot fogta fel.
113
Ez a felfogs ellenttes volt azzal a nagy talakulssal, amiket az ABGB hatlybalpse
felttelezett. A magntulajdon alapjn ll jogrendszer nem preferlhatja azon megoldsokat,
amelyek a tulajdont a dolog vals, gazdasgi ura s birtokosa felett ll szemlynek tartjk
Ienn. Az eszmei Itulajdon a hberiseg Iele mutat, amelynek Ielszamolasara volt hivatva az
ABGB behozatala. A gazdasgi helyzet s a jogi forma kzti eltrst prblta enyhteni az
sisegi patens, amikor a jogi sulypontot egyik szemelyrl a masikra helyezte: az eddigi
zalogbirtokost tulajdonossa teszi, a zalogba ado tulajdonjoga pedig egyszer visszavaltasi
jogg, teht a tulajdonjog korltjv sllyed. Formailag jelentette ennek a folyamatnak a vgt
az 1888. mrcius 27-i telekknyvi bettszerkesztesi utasitas elirja, hogy a telekknyvi
betetre a zalogba vevt kell tulajdonoskent bejegyezni akkor is, ha az eredeti
telekjegyzknyvben csak zalogbirtokoskent szerepel, mig a zalogba ado javara csak a
visszavaltasi jog jegyzend be, tekintet nelkl arra, hogy az eredeti jegyzknyvben
tulajdonosknt lett feltntetve.
114
Az eddigiekben a zalogbirtok jogi termeszetet a klnbz IelIogasok es modern
jogrendszerek tkrben vilgtottuk meg, azonban nem talltunk olyan jogi formt, amely
maradk nlkl tIogna a regi magyar ingatlanzalogot. Ez erthet, hiszen a zalogbirtok a
kzepkori jogIejldes termeke, a maitol elter jogrendszer termeke, amelyet manapsag csak
sui generis jogintzmnynek tekinthetnk.
2.2.3 A klttt (fiktv) zlog
113
Zaln 1931, 28. skk.
114
1888. mrcius 27-i telekknyvi bettszerkesztsi utasts 17. szakasza az 1893. mjus 26-n kelt utasts
128. szakaszhoz hasonlan
52
Ma a zlog legfontosabb funkciojakent a hiteleznek nyujtott Iedezetet latjuk. Ezzel szemben
a kzpkori magyar magnjog a zlog lnyegt visszavlthatsgban (redemptibilitas) ltta,
amellyel szemben ll az rktulajdon llandsga. A Hrmasknyv rendelkezse rtelmben a
zlogos jszgok visszavlthatk (Iura impignoratitia redemptibilia sunt). A
visszavlthatsg annyira markns jegye volt a zlognak, hogy minden esetet, amikor a jszg
visszavlthat, zlognak tekintettek. A Hrmasknyv fenti idzete megfordult, a
visszavlthatsg immr a zlog kvetkezmnye: nem iura impignoratitia redemptibilia sunt,
hanemominia bona redemptibilia pignora sunt.
115
Az ezzel kapcsolatos esetkrket regi jogunk ,zalogiznek (pignus sapiunt) illetve
zlogillatnak (pignus redolent) nevezi. Frank Ignc klttt zlognak nevezi, ami
valoszinleg abbol ered, hogy a Iictus-a-um-ot fordtotta kltttnek. A fictum pedig a
kltttet, kitalltat, fiktvet jelent. A fikci nem ms, a jogban, mint tudott valtlan valnak
tekintse a bizonyts s az tlkezs megknnytse rdekben.
116
A fikci tisztn jelentkezik, amikor bizonyos visszavlthat jszgok tekintetben a trvny a
szerzdesi zalog szabalyait tartja alkalmazandonak, ezert ezeket ugy tekinti, mintha tenyleges
elzlogosts trtnt volna.
117
A vonatkoz intzmnyek inkbb jogtrtneti rdekessggel
szolglnak, ugyanakkor nmelyik rszletesebb bemutatsa segti jelen dolgozat cljt elrni.
A kzepkori jog az ingatlanok jogviszonyaiban vegbemen valtozasokat a nyilvanossag es a
hatosagok ellenrzese ala helyezi, tehat a joszag tulajdonanak atruhazasa csak kzokirattal,
valamely hiteles hely vagy hites szemely eltt trtenhetett. Nemesi jszg elidegentse teht
csak a kiraly, a kiralyi kancellaria, az orszag itelmesterei es nagybirai de nem a kirlyi
tabla jegyzi -, a kptalanok, a konventek, illetve kldttjeik, vrosi javak truhzsa pedig a
varosi tanacs eltt trtenhetett. Ha az elidegenites nem e modon trtent, a szerz nem szerez
tulajdonjogot. A Hrmasknyv is ezt fejezi ki, amikor kimondja, hogy magnszemlyek
pecstjei rktulajdont nem adhatnak (privatarum personarum sigilla nihil perpetuitatis sub
115
Zaln 1931, 22. sk.
116
Frank 1845, 345.
117
Zaln 1931, 30.
53
se continere possunt). Amennyiben az elidegents mgis magnpecst alatt trtnt, az
elidegenit jogutdjai a jszgot brmikor visszavlthatjk.
118
A joggylet teht formahiba folytn fogyatkos, amely fogyatkossgot ms esetekkel
ellenttben nem orvosolja az idmulas sem. Az sem valtoztat a joggylet hibas voltan, ha az
atruhazas jogos es esszer okbol vagy kenyszerit szkseg miatt trtent, mivel itt nem az
elidegents oka, hanem formja szmt. A hiba akkor is fennllt, ha az truhzs a hramlsi
jog fenntartsa nlkl trtent, vagy ha az elidegenit arra ktelezte magat, hogy az rkvallast
kesbb hites hely eltt ersiti meg, am ebben halala meggatolta. Az rkvallshoz jrul
kirlyi jvhagys a visszavltst nem gtolta. A kirlyi jvhagys az adomny egyik faja,
ilyenkor a vallomnyost a birtokba bevezettek, ami utan az elevlesi id letelt. A kzpecset
hianyat az ellenkez helyi szokas sem potolhatja, mivel a maganszemelyek szokasai a kzjogi
szablyok erejt nem gyengthetik, ezt inkbb visszalsnek tekinti. Ez azrt is rdekes, mert
a magyar jog mindig elismerte a desuetudt, m ebben az esetben az rkvalls formjnak
erssege is mutatja, hogy mennyire ragaszkodtak a Iormasagokhoz. Ebbl kiindulva sokan
egyenesen tagadjk, a szoksok trvnyront erejt.
119
A Ientiekbl is latszik, hogy amint azt az 1723. vi XLVII. tc. gy fejez ki: eiusmodi
fassiones ad pignus reductae sunt a magnpecst alatt elidegentett jszg visszavlthat.
120
Ebben semmi klns nincsen, mivel a magnpecst alatt trtnt rkvalls egy formahibs
teht rvnytelen joggylet, aminek egyetlen az in integrum restitutio. ltalnos szably,
hogy a szerzdes ervenytelensege eseten az egyik Iel javara szolgalo jogkvetkezmenyek csak
a masik Iel megelz allapotba trten visszahelyezesevel egy idben ervenyesithetk. Ehhez
kapcsolodoan mondta ki a Kiralyi Kuria, hogy a hatalytalan adasveteli szerzdes alapjan
atadott ingatlan visszaadasat csak akkor lehet kvetelni a vevtl, ha az altala mar kiIizetett
vtelrat visszatrtik neki. A hiteles hely ignybevtele nlkl elidegentett jszg nem zlog
modjara kerl visszavaltasra, a Ielek egyszeren visszakapjak mindazt, amit az ervenytelen
szerzdes alapjan szolgaltattak.
121
118
Idzi: Zaln 1931, 31.
119
Zaln 1931, 35. sk.
120
Zaln 1931, 29. sk.
121
Zaln 1931, 30. skk.
54
Annak ellenre, hogy ebben a felfogsban is van igazsg, a rgebbi jogok fokozatosan
Iejldnek es kapcsoljak az ismeretlen intezmenyeket mar meglev intzmnyekhez. Ezt
tmasztja al praetori jog, de ugyanezt az vatos utat jrta a klttt zlog valamennyi
fajtjnl rgebbi magyar jogunk is.
122
Ktelmi jogunk a favor contractus alapjn llt mr rgebben is. F szabalykent egy szerzdes
rtelmezsekor nem a felhasznlt kifejezsek, hanem a tett rendelkezsek az irnyadk,
tovbb tbb lehetsges rtelezs kzl azt kell figyelembe venni, amely mellett a szerzdes
megall. A biro azt a celt vizsgalja, amelyet a szerzd Ielek, mint johiszem szemelyek az
gyleti hseg es Iorgalmi tisztesseg kvetelmenyeinek megIelelen velelmezheten szem
eltt tartottak. Ha tehat egy ervenytelen joggylet megIelel egy masik joggylet kellkeinek,
velelmezhet, hogy a Ielek az elbbi ervenytelensegenek tudataban utobbit szandekoltak
volna, ugy utobbi szerzdes megall. Ezen az llsponton volt a rgebbi bri gyakorlatunk
is.
123
A rgi magyar magnjogban az rktulajdonba-ads a jogi akadlyok miatt gyakran
meghisult. Zaln azonban felttelezte, hogy akik rks truhzst akartak, azoknak a
szandeka kiterjedt az ideiglenes birtokba adasra is, hiszen a kett gyakorlati es gazdasagi
szempontbl kzel llt egymshoz.
124
A trvny teht egy kvzi hiteles
szerzdesmagyarazattal megdnthetetlen velelmet lltva zlogg nyilvntotta a kzpecst
hinya miatt rvnytelen rkvallst.
Nem tudni, melyik felel meg a legjobban a kzpkori magyar magnjog szellemnek. A
konverzio erltetettnek tnik, bar a trveny maga minsitette az rkvallst
zalogszerzdesnek.
125
Rgi jogunk azon elve, hogy a magnpecst alatt elidegentett jszg a
zlog termszetvel br, nem mindig rvnyesl kvetkezetesen, van bizonyos klnbsg az
ilyen javak s a szerzdesi zalog kztt. A szerzdesi zalog visszavaltasanak joga a zalogba
adot is megilleti, ha a zalogid nem volt kiktve vagy mar lejart. Ezzel szemben a maganuton
122
goston 1905, 23. skk.
123
Szladits 1933, 305. sk.
124
Zaln 1931, 38.
125
Frank 1845, 675.sk.
55
eladott joszagot csak a Ielvallo rksei valthattak vissza, de csak akkor, ha a joszag si volt;
ennek hinyban mg srelem cmn sem lphettek fel.
126
Az truhztl teht megtagadja a jog a keresetet, hiszen az elad sajt tettre nem
hivatkozhat, mert ez rosszhiszemseg volna. Ugyanilyen indokolssal utastja el az
elidegenitt a biroi gyakorlat is, amibl egyertelmen latszik, hogy sem az elmelet, sem a
gyakorlat nem tekinti ezt egyszer zalogvaltasnak.
127
rdemes megvizsglni Frank indokolst, vajon tnyleg rosszhiszemseg terheli azt az eladt,
aki a jszgot az rkvalls formahibjra hivatkozva perli vissza? Az ilyen eljrs erklcsi
szempontbol aggalyos ugyan, de jogilag nem tekinthet annak. A rosszhiszemseg ugyanis
bizonyos megtevesztest Ieltetelez, mig ebben az esetben az elado legIeljebb bels szandekara
nezve tevesztette meg a vevt, a jogilag relevns tnyek vonatkozsban azonban nem.
128
Mint ismeretes, a praetor a civiljogi tulajdon mellett taln vele ellenttben kifejlesztette a
bonitar tulajdont, hogy bizonyos johiszem birtokosokat harmadik szemelyekkel s a
kviritr tulajdonosokkal szemben vdjen. Ezrt mondta ki a praetori edictum, hogy aki res
mancipit a tulajdonostl tvesz, az utbbi vindicatijval szemben a meg- s tvett dolog
kiIogasaval (exceptio rei venditae et traditiae) elhet; kesbb ez mindenkit megilletett, aki nem
civiljogi mdon szerzett tulajdont. Ugyanez az elv rvnyesl a jelenkori magyar jogban is,
amikor pl. a telekknyvi tulajdonos el- es atadja az ingatlant, a vev azonban nem kebelezteti
be tulajdonjogt. Ebben az esetben ugyanis az elad nem perelheti vissza az ingatlant a
vevtl, noha utobbi nem szerzett tulajdont.
129
Elmondhatjuk teht, hogy az kori, a kzpkori s a modern jog egyarnt azonos mdon
valaszolja meg ugyanazt a kerdest: mindharom kor joga elismeri, hogy a vev a szerzdes
fogyatkossga miatt nem szerez tulajdont, mgis vdelemben rszesl a tulajdonossal
szemben. Ezen vdelem alapja az, hogy az elad ktelmi alapon a tulajdon truhzsra
126
Zaln 1931, 40.
127
Frank 1845, 680.sk.
128
Zaln 1931, 40. skk.
129
goston 1905, 14. sk.
56
kteles, teht nem hivatkozhat olyanra, aminek az tengedsre ktelezte magt a tulajdon
tnye ellen az elad nem lphet fel.
130
A venire contra factum proprium hrom jogrendszer ltali tiltsa egy ltalnos, nehezen
megIoghato, jelenleg az angolszasz jogokban elterbe kerl nem annyira jogi, mint inkabb
erklcsi alapelvre vezethet vissza. Ez az alapelv az erklcsi Ielelssegen alapul es
megkveteli, hogy az ember sajt tetteirt akkor is helytlljon, ha azok nem kzvetlenl
jogtalanok. Nem hivatkozhat a jogszablyra az, aki maga is megsrtette, tovbb nem
tagadhatja sajat nyilatkozatanak valosagat a nyilatkozatot tev, ha nyilatkozata a masik
johiszem felet bizonyos magatartsra vagy eljrsra ksztette. Az llts valsgt az
lltval szemben az llts tnye, a forma hinyt az azt elmulaszt magatartsa ptolja.
131
Messzire vinne a tma trgyalsa, annyit mgis rdemes megjegyezni, hogy a sajt
magatartsunkhoz val ktttsg gondolata a klnbz jogrendszerekben klnIele modon,
bontakozott ki. Hazai jogunk a venire contra factum proprium tilalmt ahogy azt Frank
Ignc alapjn lthatjuk a pandektajog felfogsbl vette t.
132
Az egybknt zrt logikai krt
ez az elv tri meg, mivel a visszavaltas joganak megtagadasa az elidegenittl nem illik bele a
zlogjog konstrukcijba, ahogy nem fr ssze az rkvalls rvnytelensgnek
kvetkezmnyvel, az in integrum restitutival.
Mg a zlogvltsi keresetet egy kivtelvel minden korbbi zlogbirtokos is
megindithatja a kesbbi alzalogosok barmelyike ellen, addig a maganpecset alatt elidegentett
joszagot nem valthatja vissza a jogutod, ha az elidegenit Ielmen is csak ideiglenes cimen
birtokolt.
Lthat teht, hogy a magnpecst alatt trtent adasvetel nem egyszer zalog (ahogy a
trveny szvegebl kvetkezne), mivel a vev ket szempontbol is kedvezbb poziciot Ioglal
el, mint a zlogbirtokos.
133
Kzpkori magnjogunk rtelmben az rversi vtel nem ruhzta t a tulajdonjogot, csupn
zalogjogot adott, mivel a vegrehajtast szenved nemesi birtokat barmikor, varosi telket pedig
130
Grosschmid 1932-33, 607.skk.
131
goston 1905, 45.sk.
132
Frank 1845, 108. skk.
133
Zaln 1931, 38.
57
egy v s egy napon bell visszavlthatta.
134
Ezt szntette meg az 1836. vi XV. tc. a vrosi
fldek tekintetben, a nemesi ingatlanok kapcsn azonban fenntartotta.
135
Az ads ingatlan vagyonnak vdelme a kzpkori jognak ltalban sajtja, azonban ismert
volt a romai jogban is, jelesl ha az arveresen nem akadt vev, a csaszar annak krsre a
zaloghitelezre ruhazta a dolog tulajdonat, ezaltal tulajdonossa vlt (imperatio dominii)
ugyan, de az ads kt ven bell kivlthatta a zlogot.
136
Ennek ellenre a magyar jog teljesen ms llspontban volt, az rversi tulajdont bizonyos
tekintetben ersebb cimnek ismerte el. Aki vgrehajtsi rversen ingatlant vesz,
tulajdonjogot szerez azon, akkor is, ha a dolog nem volt a vegrehajtast szenvede. Ingatlanra
vonatkoz vgrehajtsi eljrs esetn a jogaiban srtett tulajdonos csak a vgrehajts
megszntetse irnt indthatott keresetet a vgrehajt ellen, mg az rversi vevvel szemben
az un. kritikus idn (3 ev, illetve 6 honap; 60 napos perIeljegyzes) bell sem lephetett Iel.
Mindket esetben Ieltetel, hogy az arveresi vev johiszem legyen.
137
A Ientiekben vazoltuk a klttt zalog legjellemzbb eseteit, a Ielreertesek elkerlse
erdekeben lehetleg elklnitettk egymastol mindazokat, amik tevedesre adhatnak okot.
Lthat, hogy az inscriptio megnevezs kzpkori jogunkban szmos intzmnyt takart,
Iorrashelyenkent elter jelentessel, altalaban ideiglenes atruhazasnak Iordtjk; ppen a
tvedsek kizrsa miatt tekintettk egyedl az rdemdjazst annak. Noha az inscriptio
fogalma annyira tg, hogy meghatrozsa is csak az ltalnossg talajn ll, egy kzs
jellemzje valamennyi ala tartozo intezmenynek van az truhzskor valamekkora
penzsszeget irtak az okiratba. 1848 eltti jogunkban a tenylegesen rk idkre szolo
truhzs ritka volt, ez a bert pnzsszeg a visszavltskor mint visszavltsi r kerlt
kifizetsre, ami a kapcsoldsi pontot jelenti a bers s a visszavlts kztt, amely
utbbiban kzpkori jogunk a zlog lnyegt ltta. Az inscriptio fogalma teht tnyleg
134
1792. vi XVII. tc.
135
Frank 1845, 708. sk.
136
Kelemen 1845, 30. sk.
137
Kelemen 1845, 77. sk.
58
kapcsoldik a zloghoz, de azon kvl felleli az ideiglenes s a nem ideiglenes juttatsok
jelents reszet is.
138
2.2.4 A rgi magyar zlogjog tartalma
A zlogbirtok fogalmnak, jogi termszetnek s rokonintzmnyeinek trgyalsa utn az
alanyi rtelemben vett ingatlanzlogjog tartalmval kell foglalkoznunk. Ennek keretben sz
lesz a zlogtart birtokrl, haszonlvezeti jogrl s a tulajdonossal szembeni ktelmi
viszonyairl.
2.2.4.1 A zlogtart birtoka
A Frank meghatarozasaban (,a zalogos joszag a hiteleznek atadatik) szerepl tenyleges
tads, a birtokba bocsts a kzpkori magnjog zlogjognak ppolyan fogalmi kellke,
mint ahogy az a mai ing, kzizlog tekintetben. A kzpkori ingatlan-zaloghitelez es a
jelenkori kzizlogtart birtoka kztt nincs klnbsg. A kzpkori jog a zlogtart birtokt
a zalog olyannyira Iontos elemenek tartja, hogy Iorrasainkban a zaloghitelezt szinte kivtel
nlkl zlogbirtokosnak olvashatjuk.
139
A zlogtart birtoknak jogi minsitese nem egyseges 1848 eltti jogaszaink szamara.
Kelemen es Kvy a zaloghitelez joszag Ielett gyakorolt tenyleges hatalmat a haszontulajdon
tszllsra vezetik vissza, nem tekintik birtoknak.
140
Kelemen ebbl a szempontbol
elhatrolja a zlogbirtokot a hbertl es az rkhaszonberlettl, mivel a zalogtarto
haszontulajdona ideiglenes.
141
Az rkhaszonberlet tekinteteben nagyjabol vedhet ez az
indokolas, a hber szempontjabol azonban az ideiglenessegen tul klnbseg a kz- s a
138
Zaln 1931. 28. skk.
139
Frank 1845. 102. sk.
140
Kelemen 1845, 87. skk.; Kvy 1839, 64. skk.
141
Kelemen 1845, 89.
59
magnjogi elem egyeslese, az ingatlan birtokan alapulo szolgalatokkal es hsegi
ktelezettsggel jr szemlyi alvetettsg; zlog esetn a kt fl mellrendelt.
142
Jogunk nem ismeri az osztott tulajdon fogalmt, amire nincs is szksg a zlogtart
hatalmnak magyarzatra, aki a tulajdonossal szemben fennll viszonynl fogva a
tulajdonos nevben, de a maga rszre tartja hatalmban a dolgot. Mai terminolgink alapjn
hasznlati birtokosnak, az ABGB fogalmi rendszere alapjn nll brlalnak,
jogbirtokosnak neveznnk. Mindket minsites all a zalogbirtokosra, mivel birtokvedelemben
rszesl ugyan, a jszgot azonban el nem birtokolhatja. A birtokvdelem szempontjbl
kzpkori jogunkban nem tallhat klnbsg e kett kztt, teht a birtokvdelem a
zlogbirtokost a tulajdonossal szemben is megillette.
143
rdemes azonban megvizsglni az
elbirtokls krdst.
Kzepkori jogunk a romai jogi (es mai jogunknak megIelel), tulajdonszerzest eredmenyez
elbirtoklst (usucapio) nem ismert, noha nem tagadta az idmulas jogi jelentseget.
Klnbseget tett jogveszt es jogszerz elevles kztt, utobbi azonban csak deIenziv
kvetkezmennyel jart, a hosszabb idn at birtoklot mindenkivel szemben vedelem, a
tulajdonos tulajdoni keresetevel szemben gydnt kiIogas illette meg, de elbirtoklas okn
tulajdoni pert nem indthatott.
144
Jelenkori jogunk rtelmben elbirtokls alapjn az addigi
telekknyvi tulajdonossal szemben is indthat kereset.
2.2.4.2 A haszonszerzsi jog
A tke hozamkpessgt nem mindig ismertk el (klnsen a knonjog), a pnz hasznlata
fejben jr kamatot jogtalannak tartotta. Ahogy lenni szokott, kiskapuk kezdtek
megjelenni.
145
Ilyen lehetseg volt a pactum antichreticum, amelynek kereteben a hitelez a klcsn
kamatainak fejben a zlog gymlcseit szedhette. Ez azonban nem a kzpkori jog sajtja. A
142
Zaln 1931, 34.
143
Grosschmid 1932-33, 627. skk.
144
Grosschmid 1932-33, 645. sk.
145
Zaln 1931, 48. skk.
60
romai jog ertelmeben a hitelez nemcsak jogosult, hanem kteles is volt a zalog gymlcseit
beszedni amiken aztn tulajdont szerzett -, m rtkket a kamatbl, majd a klcsn
alapsszegebl le kellett vonnia. A Ielek azonban megallapodhattak abban, hogy a
gymlcsk kamat Iejeben a hitelezt illessek, ilyenkor ha az uzsora nem volt nyilvnval
nem volt kamatkorlatozas, ugyanakkor a hitelez a trvenyes kamat es a beszedett
gymlcsk klnbzett nem kvetelhette az adstl. ltalnosan elfogadott volt, hogy
gymlcsz zalog eseten kln megallapodas hianyaban is megillette a zalogtartot a jog,
hogy nem kamatoz kvetelse utn a trvnyes kamat erejig szedje, s megtartsa a zlog
gymlcseit gymlcsz zalog eseten tehat minden kvetels ipso facto kamatozv vlik.
Meg kell azonban jegyezni, hogy ebben az esetben a hitelez a trvenyes kamatokat
meghalad gymlcskrl kteles szamot adni.
146
A germn jogban ltezett n. haszonlvezeti zlog (Nutzungspfand, ltere Satzung),
amelynek lenyege az antichresis, mig a beszedett gymlcs ertekenek kamatbol es tkebl
trten levonasat Totsatzung neven volt ismert.
147
Magyarorszgon a zlog kizrlag az antichresis formjban terjedt el, amit ahogy
Grosschmid lersbl tudjuk, az angolokhoz hasonlan elesen biral Werbczy, amikor
abban az adsra nzve kros uzsort lt, mindazonltal azt elismeri, hogy germn-rmai
hatsra igen elterjedt.
148
Werbczy szerint a zalog egyetlen megengedhet Iormaja az un.
lehajl zlog, aminl a jszg hasznai a tke trlesztesere mennek, a zalognak tehat sajat
magt vltja ki. Ez az intzmny a nmet Totsatzungnak felel meg, ami Magyarorszgon
csupn a szsz partikulris jogban honosodott meg s ott is csak a rtek vonatkozsban
(ekkor a zlog birtokosnak ktelez volt a ret hasznait a zalogsszegbl levonni).
149
A
lehajl zlog a hazai jogban nem honosodott meg.
A zlogbirtokos minden esetben a termszetes gymlcsket, teht azokat szedheti, amiket
rendes gazdlkods eredmnyeknt nyert. A zlogtartt azonban megilletik a jszg polgri
jogi gymlcsei is. 1848 eltti jogunkban a nemesi ingatlanhoz szamos hasznot hajto jog
146
Zaln 1931, 28. skk.
147
Kunkel 1973, 440. sk.
148
Grosschmid 1932-33, 645. sk.
149
Zaln 1931, 31. sk.
61
trsult (kocsmatartsi-, vsr-, vmjog stb.), mindezeket a zlogtart is gyakorolhatta. Ezek
kzl rdemes kiemelni a fldesri hramlsi jogot, mivel a trvnyes rks nlkl elhunyt
jobbagy si vagyona nem a Iiscusra, hanem a Ildesurra szallt a vagyonvesztesre itelt jobbagy
javaihoz hasonlan. A fldesr ezen hramlsi- s rklsi jogt zlogba ads esetn nem a
tulajdonos, hanem a zalogbirtokos gyakorolta, ami szinten az ingatlanhoz Izd jog
gymlcsnek lvezete.
150
A jszg rendkvli gymlcsei minden bizonnyal a tulajdonost illettk meg, de a
haszonlvezet a nyert sszegre is kiterjedt. Mivel a haszonlvezet termszete megkveteli,
hogy a Ielek helyzete lehetleg valtozatlan maradjon, a rendes jvedelem es teher a
haszonelvezt, a rendkivli terhek es jvedelmek a tulajdonost illetik, illetve terhelik.
Kzpkori jogunk szmra ez nem volt ennyire vilgos. Kelemen szerint a rendkvli
gymlcsk sorsa ktsges, mivel a felek nem lthattak elre, amiert gyleti szandekuk nem
is terjedhetett ki azokra.
151
A mai haszonlvezet szablyait agglyos volna a zlogbirtokra
alkalmazni, mai jogunk ugyanis vilgosan meghatrozza a haszonlvez jogait, amelyek a
tulajdonosit korltozzk ahol nincs korltozs ott a tulajdonjog rugalmassgnak elve
rvnyesl. Ezzel szemben a kzpkori magyar ingatlanzlog elviekben ugyan
idegendologbeli jog, valjban azonban csaknem kimerti a tulajdonjog fogalmt, gazdasgi
szempontbl annak egyik fajtjaknt jelentkezett.
152
A tovbbiakban tisztzni kell, hogy mit tekintnk rendkvli gymlcsnek. Kelemen
pldaknt emlti a kincsleletet (thesauri inventio, kincstalls), valamint a jobbgy
hagyatkt,
153
noha a kett kztt nagyobb klnbseg van. A kincstalalas sokkal
rendkvlibb, mivel a jobbgy hagyatknak hramlsra sokkal gyakrabban kerlhetett sor.
Krdsknt merl fel, hogy ha a rendes jobbgyi hagyatkot nem tekintjk rendkvli
gymlcsnek s mgis a hiteleznek kerl atadasra, mi trtenik az ezt meghalado jelents
rbri vagyonnal? Kelemennel szemben Kvy az utbbit magyarzat nlkl a
150
Zaln 1931, 32. sk.
151
Kelemen 1845, 92. skk.
152
Kelemen 1845, 92. skk.
153
Kelemen 1845, 92. skk.
62
zlogbirtokosnak tli, ami nzetnk szerint nem azt jelenti, hogy minden rendkvli haszon a
hitelezt illetne, csupn azt, hogy a jobbgy hagyatka nem rendkvli gymlcs.
154
A Ientiekbl is lathato, hogy a zalogbirtokost megillet haszonveteli jog es birtokvedelem
kzel ll a mai haszonlvezethez, ugyanakkor annl nagyobb fggetlensget biztost a
tulajdonossal szemben, mivel a haszonlvezet szemlyes szolgalom, amely a jogosult
halalaval megsznik, mig az ervenyes cimen szerzett zalogjog a jogosultat tuleli, rkithet,
es csak visszavaltassal vagy egyeslessel sznik meg.
2.2.5 A zlog visszavltsa
Az 1848 eltti zlog szablyozsa visszavlthatsgn alapul, ennek kifejtse tulajdonkppen
mindent fellel, amit a zlogrl el lehet mondani. A visszavlthatsg fontossgt mutatja az
is, hogy mennyire rszletesen szablyoztk, tovbb az, hogy a zlog valamennyi
tulajdonsgt s elvt a visszavltsi jog krben trgyaltk, mondhatni: a zlogbirtok
szablyozsa tulajdonkppen a visszavltsi jog defincija s krlbstyzsa.
155
A zlog idegendologbeli jog, tehat a benne rejl tulajdonkorlatozasokat emelnenk ki, mivel,
amit nem tekintnk a zlogtart jognak, az nincs elvonva a tulajdonostl. Kzpkori
jogunkban azonban minden a zlogtart volt, annak trgyalsa sorn teht azt kell kiemelni,
ami a tulajdonosnl maradt a visszavltsi jogot. Ezrt van az, hogy kzpkori jogszaink
lersa csak emlts szintjn foglalkoznak a zlogbirtokos jogaival, a hangsly a zlogtart
ktelessgein s a zlogba ad jogain van. Mivel a zlogbirtokos jogi helyzete, gyakorlati
hatalmi pozicioja meglehetsen ers volt, a tulajdonos jogait a lehet legprecizebben kellett
krlrni.
156
Az albbiakban bemutatjuk a tulajdonos egyetlen jogt a zlogos jogviszony
tartalma alatt.
Amg a zlogos jogviszony fennll, a tulajdonos nem szlhat bele a zlogbirtokos jogainak
gyakorlasaba, mint ahogy a tulajdonosnak a haszonelvezvel szembeni kvetelesei is csak a
haszonelvezeti jogviszony megsznese utan ervenyesithetk. Annyi elteres azert mutatkozik,
154
Kvy 1839, 89. skk.
155
Zaln 1931, 58.
156
Zaln 1931, 58. sk.
63
hogy haszonlvezeti jogviszonyban a tulajdonos vedve van a haszonelvez tulkapasaival
szemben, mivel biztostkot krhet.
157
Ezek a vdelmi szablyok kzpkori jogunkban
ismeretlenek, a tulajdonosnak egyetlen joga volt: visszavlthatta a zlog trgyt. Ekkor
rvnyesthette esetleges ellenjogait, azonban ekkor vontak Ielelssegre mindenert, amit a
tulajdonos jogai s jogos rdekei ellen elkvetett. A zlogos jogviszony fennllsa alatt a
tulajdonos azonban csak ltszlag vdtelen.
158
A kzepkori jog alaptetele, hogy semmis az a szerzdes, amelyik a visszavltsi jog
gyakorlsnak kizrst vagy megneheztst tartalmazza vagy eredmnyezi akkor is, ha
arrl a tulajdonos mond le -, teht rvnytelen minden olyan megllapods, amely a
visszavltsi jog gyakorlst mltnytalanul megnehezten. Ilyen trvnytelen felttel
pldul, ha a zlogsszeget nehezen vsrolhat valutban kell kifizetni, vagy ha a
zlogbirtokos csak a jobbgyok valamennyi tartozsnak beszedse utn kteles
visszaszolgltatni a jszgot. A visszavltsi jog gyakorlsa teht a klcsns mltnyossg
elvn alapul.
159
2.2.6 A kzpkori visszavltsi jogra vonatkoz szablyok
A visszavltsi jog megilleti a zlogba ad tulajdonost s jogutdjait, teht mindazokat
(rksk, engedmnyesek), akikre a tulajdonos a visszavltsi jogot truhzta. A zlogba
ad jogutdja volt a fiscus is, a hramls s az urafogyottsg miatt, amik az adomnyrendszer
es a korabeli rklesi jog miatt gyakran Iordultak el, a Iiscus visszavaltasi joga tehat nagy
gyakorlati jelentseggel birt. A Iiscus es a zalogba ado egyeb jogutodjainak visszavaltasi joga
kztt azonban lnyeges klnbsg volt. A tulajdonos terhere megallapitott zalogid leteltet a
zlogos rkse vagy engedmnyese kteles megvrni, hiszen szrmazkos jogszerzsnl a
nemo plus iuris elve alapjn az engedmny kvetkeztben a zlogbirtokos nem kerlhet
kedveztlenebb helyzetbe, mint amilyenben az engedmnyezs eltt volt, a zalogba ado jogan
Iellep engedmenyes kteles trni minden kiIogast, amelyek a zalogtartot a tulajdonossal
157
goston 1904, 45. sk.
158
goston 1905, 32. skk.
64
szemben a kztk lev szerzdes miatt megilleti, tbbek kztt az idelttiseg kiIogst.
Ezzel szemben a zalogba ado utan haramlas cimen rkl Iiscus nem kteles megvarni a
zalogid leteltet, a joszagot azonnal kivalthatja, ami alol egyetlen kivetel van, az ultimus
deIiciens (de nem a htlenne valt tulajdonos) altal eszkzlt erdemdijazs.
160
A fiscus ilyetn
elter jogallasat Kvy azzal indokolja, hogy nem a zalogba ado (mivel nem rkse), hanem
jogn lp fel; ezt rszletesebben kvnjuk a tovbbiakban megmagyarzni.
161
1848 eltt a Iiscus ket cimen lehetett az egyen jogutodja: haramlas s urafogyottsg cmn. A
hramls nem ms, mint az adomny felold felttele, minden adomnylevlben benne van,
hogy magszakads esetn a jszg visszaszll a szent koronra, a fiscus teht azt kapja vissza,
ami eleve is az v volt. Bizonyos szempontbl ez a mai dologi vromnyhoz hasonlt. Akr
az eredeti truhz, akr harmadik fl javra szl a felbont felttel, ennek bekvetkezsekor
a jogosult nem kzvetlen eldjenek jogutodja, a telekknyvezett ingatlan tulajdonjogat is azon
kvl szerzi meg, annak bekebelezse is csupn deklaratv hatly.
162
A hramlstl mind feltteleit, mind hatst tekintve elt az urafogyottsg, ami teljesen
fggetlen az adomnytl, nem a tulajdonjog felold felttele, pusztn a fiscus trvnyes
rklse, ami szrmazkos jogszerzs s unversalis successio. Kvy magyarzata a fiscus
elter visszavaltasi jogara helytallo a haramlas tekinteteben, de nem igaz az uraIogyottsag
esetre. A fiscus mint rks a jszgot terheivel s tulajdonkorltozsaival egytt kapja,
teht a megllapitott zalogid t is kti. Ugyanez igaz a Ielsegsertes, a htlenseg stb.
eredmnyeknt a kincstrra szll adomnyi s nem adomnyi vagyonra is. Mivel a hramls
alapja nem valamilyen korbban fennll jog, hanem valamilyen bntetjogi norma a kincstar
szarmazekos jogszerz az elitlt vagyont terheivel egytt kapja a zalogszerzdes hatalya
ebben az esetben fennmarad. Lthat, hogy a kzpkori magnjog alapjn a fiscus jogutdlsa
szempontjbl nem lvezett kivltsgokat a magnszemlyekhez kpest, mint amilyen tbblet
szablyokat a rmai jog tartalmazott.
163
159
Zaln 1931 59.
160
goston 1905, 56.
161
Kvy 1839, 55. sk.
162
Zaln 1931, 61. sk.
163
Zaln 1931, 62.
65
Ahogy korbban emltettk, a kirly nemcsak a tnylegesen visszahramlott javakat
adomnyozhatta jra, hanem azokat is, amely harmadik szemly kezn van. Ez azt jelenti,
hogy akr a hramls, akr az urafogyottsg miatt rszllt zlogbirtokot is eladomnyozhatta a
kirly, teht engedmnyezhette a visszavlts jogt; ezrt van, hogy forrsaink gyakran
emltik az adomnyos visszavltsi jogt. Mivel az jonnan megajndkozott a szent korona
jogutdja s nem a zalogba adoe a szerzdesben megallapitott zalogid t sem kti.
164
2.2.7 A zlogbirtokos ellenkvetelsei
A zalogbirtokos els sorban az elzalogositaskor kiIizetett es a szerzdesben Ieltntetett
zlogsszeget kvetelheti vissza attl, akitl a zalog kiadast kveteli, feltve, hogy
kvetelese pl. kiIizetes Iolytan nem sznt meg. Ha a zaloglevel akar tevedesbl, akar
rosszhiszemsegbl a tnylegesnl nagyobb sszeget tartalmaz, a zlogba ad csak a
tnylegesen kifizetett sszeget kteles visszafizetni. Msrszt a zlogba ad csak akkor
kteles a teljes zlogsszeget kifizetni, ha a zlog egszt visszakapja, ha teht az ingatlan
egy rsze a zlogbirtokos birtoklsa alatt pl. vis maior okn megsemmisl, a zlogba ad csak
az arnyosan cskkentett zlogsszeget tartozik kifizetni.
165
Mai jogunk ezt az elvet nem kveti, mivel a zlogtart ugyan felelsseggel tartozik a
zlogtrgyban esett krokrt, ugyanakkor ha igazolja, hogy a kr bekvetkeztben nem terheli
vetkesseg, mentesl a karteritesi ktelezettseg alol. Ennek lehetsege alzalogba adas eseten is
megvan, annak ellenre, hogy ebben az esetben a zalogtarto Ielelssege kiterjed a veletlenre
is, megis bizonyithatja, hogy a kar az birtoklasa mellett nem kvetkezett volna be.
166
Kzpkori jogunk fentebb idzett szablya azt bizonytja, hogy a hazai felfogs a
zlogbirtokban a tulajdon egy nemt ltta, hiszen a zlogsszeg arnyos cskkentse csak gy
hozhat ssze a casus nocet domino elvvel.
167
Korabeli jogunk kvetkezetesen vallotta, hogy
a vetlen karokozasert valo Ielelsseg a tulajdonost terheli ezen jelenkori jogunk ms rmai
164
goston 1905, 58. skk.
165
Zaln 1931, 75.
166
Szladits 1930, 280.
167
Grosschmid 1932-33, 634
66
jogi gondolathoz hasonloan tullepett. Vedhet az 1848 eltti magyar maganjog allaspontja
ktelmi alapon is, anlkl, hogy a zlogbirtokost tulajdonosnak tekintennk. A zloggal
terhelt jszgban esett vtlen kr a zlogbirtokosnak nem rhat fel, gy az mentesl a
lehetetlenn vlt szolgltats all. A veszlyvisels kapcsn lehet trgyalni azt, hogy ebben az
esetben ki viseli a vtlen kr kvetkezmnyeit. A veszly az, amirt az ads nem felel,
veszlyt viselni teht nem tbb, mint azt a krt elszenvedni, amely miatt az ads
lehetetlenls folytn szabadul a ktelezettsg all. A zlogba adott jszg hinyairt, az
annak kiadsra ktelezett, de ezen ktelezettsg all vtlen lehetetlenls cmn szabadult
zlogtart nem kvetelhet krtrtst, teht a lehetetlenls htrnyt nem hrthatja a zlogba
adora, mai jogunkkal ellentetben tehat viseli a karveszelyt.
168
A veszlyek ilyetn megoszlsa azonban csak a fizikai casusra vonatkozik, ha teht a jszgot
a zlogtarttl rajta kvl ll okbl elperlik, a zlogba ad a teljes zlogsszeget kteles
kifizetni, ilyen esetekben a zlogba ad szavatossggal tartozik.
169
A vgrehajtsi trvny
folytatlagos vgrehajtst tett lehetve, ha a leIoglalt ingok tekinteteben igenykeresetet
indtanak a vgrehajt ellen.
170
A visszavltsi jog szempontjbl az eredeti zlogsszeggel azonos elbrls al estek a
zalogjogviszony letrejtte utan a zaloggal terhelt ingatlanra Iolyositott kesbbi klcsnk,
Ielteve, hogy nem tkztek trvenybe vagy magaba a zalogszerzdesbe. Jogszabalyi tilalom
al esett pl. az eredetileg kikttt id letelte eltt Ielvett klcsn, ha a ket idtartam sszege
meghaladja a 32 vet. Tovbbi tilts volt, hogy a gym (gondnok) a gymolt (gondnokolt)
ingatlanara nem vehetett Iel szksegtelen klcsnt. Amikor a zalogszerzds tiltotta, nyilvn
olyan megIontolasbol trtent, hogy a visszavaltasi jog gyakorlasat a kesbbiekben ne
neheztsk az utdok adssgai, az ingatlan teht a tovbbiakban is biztostva legyen a csald
szamara. Az ilyen tiltasokba tkz ujabb klcsn ervenytelen, a kivlt azt nem kteles
visszafizetni.
171
168
Zaln 1931, 76.
169
Szladits 1930, 276
170
Zaln 1931, 76. sk.
171
Zaln 1931, 77.
67
Jelenkori magnjogunk rmai jogi mintra az rvnytelen joggylet alapjn trtnt
szolgltatst jogalap nlkli gazdagodsnak tekinti. Kzpkori jogunk ezt az elvet valamennyi
rvnytelen joggylet tekintetben, az rvnytelenl felvett cautio esetben gazdagodsa
erejeig az ados Ielels volt erte.
172
Forrsaink gazdagods-fogalma elg tg, ennek tekintik
tbbek kzt azt, amikor a klcsn sszege az adsnl kszpnzben vagy hasznos
befektetsben van, vagy azt, amit letszksgletei fedezsre fordtott. A jogalap nlkli
gazdagods ekknt val megfogalmazsa cfolja azt a nzetet, miszerint a kzpkori magyar
ktelmi jog primitv volna.
173
A zlogbirtokos kvetelheti az adstl annak kifizetst, amit utbbi helyett pl. hitbr,
hozomny, lenynegyed stb. cmn kifizetett.
174
Ez nem ms, mint a megbzs nlkli
gyvitel, illetve a Iogadatlan gyviv megteritesi joganak elismerese. Forrasainkban nem
tallunk informcit arrl, hogy lehetett-e szo megteritesrl akkor, amikor a Iizetes a
tulajdonos akarata ellen trtnt ezt a hallgatst a leghelyesebb gy tekinteni, hogy lehetett,
mivel a zlogbirtok gazdag kazuisztikjbl nyilvnvalan kilgna egy ilyen kivtel.
Jelenkori jogunk rtelmben az gy ura abban az esetben kteles megtrteni az ltala nem
szndkolt kiadst, ha az nyomos kzerdekbl trtent; ez all a korabban emlitett Ileg
csaldjogi vonatkozs pldk nagy rszre.
175
A zalogbirtokos ellenkvetelesei kzl kiemelend valamennyi beruhazasa, klnskeppen
az epitkezes. Mivel a kzepkori maganjog ezt meglehetsen rszletesen kidolgozta s tbb-
kevsb ma is alkalmazand szablyokat tartalmaz, az albbiakban rszletesen foglalkozunk
vele.
176
Az 1848 eltti magyar maganjog beruhazasok megteritesere vonatkozo szabalyai harom
ttelen alapultak: a zlogbirtokos nem kteles a jszgot jobb llapotban visszaadni, mint
amilyenben kapta; mint johiszem birtokost, nemcsak elviteli jog, hanem megtrtsei jog is
172
Frank 1845, 186, 372, 577.
173
Zaln 1931, 77. sk.
174
Kvy 1839, 421.
175
Zaln 1931, 78.
176
Zaln 1931, 78.
68
illeti; ez a jog, illetve a zalogba ado megIelel ktelezettsege nem lehet aranytalan azt
eredmnyezve, hogy a zlogba ad visszavltsi jog nehezen gyakorolhatv vlik.
177
A megteritend beruhazasok termeszetet nem latjak egysegesen korabeli Iorrasaink. Egyes
szerzk a szkseges es hasznos, masok a szkseges vagy hasznos beruhazasokat tekintik
megteritendnek. Noha a kznyelvben a szksges mindig magban foglalja a hasznost is, a
jog terletn azonban a beruhzsok megtrtsnl a szubjektv hasznossg szmt, teht az
hogy valamely beruhzs annak idejn hasznos volt, nem biztos, hogy a tulajdonosnak is
hasznot jelent.
178
Kzpkori jogunk hasznos beruhzsnak tekintette a jszg jogi helyzett tisztz vagy
megersit perek, illetve hatosagi eljarasok kltsegeit is (a joszag vedelmere Iolytatott perek;
az arnyosts; a hatrjrs stb.).
179
Nem lehetett azonban megterites targya a zalogbirtokos reszerl trten tartozatlan Iizetes,
mivel ez a tulajdonos szmra nem jr haszonnal. Ugyangy nem trgya a karbantartsi
kltsgek sem, mert a zlogbirtokos a jszgot abban az llapotban kteles visszaadni,
amilyenben kapta, a karbantartssal teht ktelessgt teljesti. Ebbe a krbe tartoznak azon
ertektbbletek, valamint a hozadekkepesseg mindennem emelkedese, amik a
zlogbirtokostl fggetlenl kvetkeztek be s neki nem jrtak plusz kiadssal, mivel az ilyen
tbblet nem vlaszthat el a jszgtl. Nem kvetelhet megtrtst azon befektetett
anyagokrt sem, amelyeket a zlogbirtokos a jszgbl nyert. Ezt azzal a fenntartssal
kvnjuk trgyalni, hogy amit a zlogbirtokos a jszg hozadkaibl az ingatlanba befektet,
annak megtrtst kvetelheti, mivel ezek tulajdonjoga az elvlaszts tenye miatt t illeti. A
zlogbirtokos a zlog sszes termkt rtkestheti, azzal teht, hogy bizonyos rszket a
jszgba befektette, sajt jvedelmt cskkentette, gy ennek megtrtsre mgis ktelezheti
a zlogba adt.
180
Mindazt, amirt a zlogbirtokos nem krhet megtrtst, magval vihette, amennyiben ez a
jszg llagnak srelme nlkl lehetsges ez all egyetlen kivtel van, a vallsi clra
177
Zaln 1931, 78. sk.
178
Szladits 1930, 276. skk.
179
Zaln 1931, 81.
180
Zaln 1931, 81. skk.
69
trtnt beruhzs, amelynl nincs ugyan megtrtsi ktelezettsg, de a zlogbirtokost nem
illeti meg az elvitel joga.
181
Ha a zlog trgya rkls vagy alzlogba ads miatt tbb szemlyhez jutott, minden
zalogbirtokos aranyosan igenyelheti a zalogsszeg ra es hanyadat. Az a zaloghitelez, aki
visszavltotta az ilye mdon feldarabolt zlogtrgyat, a kifizetett sszeget ignyelheti a
tulajdonostl, mivel helyette fizetett.
182
A tovbbiakban rdemes sszehasonltani a zlogbirtokos beruhzsaira vonatkoz szablyok
1848 eltti es utani rendelkezeseit, klns tekintettel a johiszem birtokos ellenkvetelseire
tovbb a haszonlvez es a tulajdonos kzti elszamolasi viszonyra.
Mint emltettk, a zlogbirtokos mindaddig nem kteles visszaadni a jszgot, amg a
zlogsszeg a jrulkokkal (a beruhzsok kltsgvel) egytt meg nem kapja.
183
Ilyen
visszatartsi jog megilleti a jhiszem birtokost a dologra Iorditott kiadasai erejeig, viszont a
szksges s hasznos beruhzsokat oly mrtkben, amennyiben a rfordts eredmnye a
visszavltskor fennll rgi magyar magnjogi elv, hogy a beruhzsok megtrtsnl a
visszavltskori rtktbbletet kell figyelembe venni.
184
Ahogy az 1848 eltti, ugy a mai
zalogbirtokos sem kvetelhet megteritest arra az idre, amely alatt a dolog hasznait kiadasok
nlkl hzta.
185
Korbban emltettk, hogy rgebbi jogunk rtelmben a zlogbirtokos sosem kvetelheti a
Ienyz beruhazasok megteriteset. Ma ez annyiban modosult, hogy ha a Ienyz beruhazas
kvetkezteben a joszag valodi erteke jelentsen emelkedett, a zalogbirtokos kerheti a
megtrtst.
186
Tovbbi klnbsgek mutatkoznak a hasznos beruhzsok tern is, mivel
kzpkori jogunk a szubjektv rtktbbletet tekinti mrvadnak, mg kesbbi jogunk ezt
csupan a rosszhiszem birtokossal szemben allitja mercekent, johiszem birtokos eseten
elegend az objektiv ertktbblet.
187
181
goston 1905, 102. skk.
182
Zaln 1931, 83. skk.
183
Szladits 1930, 220.
184
Szladits 1930, 219.
185
Zaln 1931,84. sk.
186
Szladits 1930, 219. sk.
187
Zaln 1931,85. sk.
70
A kzepkori jog reszerl indokolt volt a zaloghitelezvel szembeni nagyobb szigor, hiszen a
johiszem birtokost nem lehet ugy kezelni, mint azt, aki tudja, hogy aminek a birtokaban l
nem az ve. A zalogtarto sosem johiszem, minden beruhazasnal merlegelnie kell, hogy a
tulajdonos vajon hogyan jrna el. Amennyiben ezt elmulasztja, a tovbbiakban sajt
kockzatra cselekszik, s befektetst elviheti ugyan, de a tulajdonost nem knyszertheti
arnytalan terhek viselsre. Ez azon az elven alapul, hogy a visszavltsi jog gyakorlst sem
megnehezteni, sem meggtolni, sem ellehetetlenteni nem lehet. Ezt a megoldst tmasztja
al a gyakorlatban kialakult meggondols is.
188
A jszgok elzlogostsa rendszerint ron alul trtnt, s mivel Magyarorszg ekkoriban nem
a knny es gyors penzszerzest lehetve tev orszagok kze tartozott, a zalogtargyat a
legtbbszr az rksk vltottk ki. A zlogos csaldnak teht volt ideje elteremteni a
csekely tke kamatainak kiIizetesehez szkseges penzt, igy jogtalan lett volna, ha a zalogba
ad csaldja a jszg helyett csupn a minimlis zlogsszeget tarthatta volna meg.
189
Nem szabad azonban azt gondolni, hogy a kzpkori magyar magnjog mostohn kezelte
volna a beruhzsokat epp ellenkezleg, talan nem volt olyan jogrend, amely az idegen
tulajdonba fektetett kltsget s munkt a magyarhoz hasonlan becslte volna meg. A
kzpkori magyar jog egsz rendszert thatja az, hogy a beruhzs a dolog terhe, ami azt
vgig ksri, aki teht a dolgot brmilyen cmen megszerzi, kteles megtrteni a r fordtott
kltsgeket.
190
Ez azert is jelents, mert egy olyan jogrendszerben alakult ki, amely az
ingatlanok tekintetben nem ismerte a korltlan tulajdonjogot, a birtokjogi rendszer s a
haramlas sokasaga miatt az egyen Ile egy masik, magasabb rend tulajdoni jogosultsag
kerlt. A jobbagytelek tulajdonjoga a Ildesurat illette, a jobbagybirtok csak elidegenithet es
atrkithet haszonelvezeti jog volt, kapcsolatban a beruhzsokra vonatkoz tulajdonjoggal.
A nemesi joszag Iltt a szent korona Itulajdonjoga allt, az adomanylevelben meghatarozott
szemlyek kihalsval a fiscus gyakorolta a hramlsi jogot azzal, hogy a beruhzsok
megtrtsre a lenyggal szemben mind a fiscus, mind tovbbadomnyozs esetn az j
188
Zaln 1931, 85.
189
Zaln 1931, 85. skk.
190
Frank 1845, 215.
71
adomnyos kteles volt.
191
Ahogy Grosschmid mondja, az ingatlanban tulajdonkppen kt
jogosultsag van, az egyik a tulajdonjog a dolog Ielett, a masik a ,penzze eled jog a
megszerzsre s javtsra fordtott pnzsszeg felett. Ez a ktfle jogosultsg a hall
esetre szl joggyleteknl hatroldik el egymstl a leglesebben. Amennyiben pldul
egy nemes ember jobbgytelekkel rendelkezik s rks nlkl hal meg, a jobbgytelek a
fldesrra hrul, aki kteles a beruhzsok rtkt a fiscusnak mint szllomnyi rksnek
megtrteni.
192
191
Frank 1845, 275.
192
Grosschmid 1932-33, 625. sk.
72
3. A mai magyar zlogjog
3.1 A jelzlogjog keletkezse
Zalogjog szerzdes, jogszabaly vagy birosagi es - ha jogszably gy rendelkezik - ms
hatsgi hatrozat alapjn keletkezhet. A zalogszerzdest irasban kell megktni. Egyes
zalogtargyak meghatarozott modon trten elzalogositasahoz jogszabaly tovabbi
alakszersegi kvetelmenyeket Izhet.
193
Zlogjog - ms jogosultsgokhoz hasonlan -
szerzdes, jogszabaly vagy birosagi, illetve mas hatosagi hatarozat alapjan keletkezhet, ami-
kent errl a Ptk. 254. -nak (1) bek.-e rendelkezik. A zlogjog keletkezsnek legtipikusabb
esete a zalogszerzdes. A zalogjog zalogszerzdessel trten alapitasarol ezert a kesbbiek
soran bvebben szolunk. Eltte azonban a zalogjog keletkezsnek kevsb tipikus eseteit
vesszk szemgyre.
194
3.1.1 Trvnyes zlogjog
Jogszablyon alapul zalogjogok mindenekeltt azok a zalogjogok, amelyeket az egyes
szerzdes-tpusokra vonatkoz rendelkezsek krben maga a Ptk. biztost, ezek az n.
trvnyes zlogjogok.
195
A vllalkozt a vllalkozi djnak biztostsra zlogjog illeti meg a
megrendelnek azokon a vagyontargyain, amelyek a vallalkozasi szerzdes kvetkezteben
birtokba kerltek.
196
Ingatlan vagy laks brbe-, illetve albrletbe adjt a htralkos br s
jaruleka erejeig zalogjog illeti meg a berlnek a berlemeny terleten lev vagyontargyain.
197
A haszonbrbeadt a htralkos haszonbr erejig zlogjog illeti meg a haszonbrbe adott
dolog hasznain, valamint a haszonberlnek a haszonberelt terleten lev vagyontargyain.
198
A
193
Ptk. 254.
194
Grdos-Anka-Nemes 2003, 40.
195
Grdos-Anka-Nemes 2003, 40.
196
Ptk. 397. (2) bek.
197
Ptk. 429. (1) bek.
198
Ptk. 456.
73
lettemnyest a djkvetelse s kltsgei biztostsra a letevnek azokon a vagyontrgyain
illeti meg a zlogjog, amelyek a lett kvetkeztben kerltek birtokba.
199
A szllodt az
elszllsolsbl foly kvetelsei biztostsra zlogjog illeti meg a vendgnek azokon a
dolgain, amelyeket a szllodba magval vitt.
200
A megbzottat kltsgei s djkvetelse
biztostsra zlogjog illeti meg a megbznak azokon a vagyontrgyain, amelyek a megbzs
kvetkeztben kerltek a birtokba.
201
A fuvarozt a fuvardj s a kltsgek erejig zlogjog
illeti meg azokon a dolgokon, amelyek a fuvarozssal kapcsolatban birtokba kerltek.
202
A
bizomnyost - a megbzotthoz hasonlan - kltsgei s djkvetelse biztostsra zlogjog
illeti meg a megbznak azokon a vagyontrgyain, amelyek a bizomnyosi megbzs
kvetkeztben kerltek a birtokba.
203
A szlltmnyozt a dj s a kltsgek erejig a
megbzval szemben zlogjog illeti meg azokon a dolgokon, amelyek a megbzssal
kapcsolatosan birtokaba kerltek, illetleg amelyek Ielett a birtokaban lev okmanyok reven
rendelkezik.
204
3.1.2 Jogszablyon alapul zlogjogok
Zlogjog - az elbbiekben targyalt, Ptk.-ban szablyozott trvnyes zlogjogok esetn
tulmenen - ms, a Ptk. 685. -anak a) pontja szerint legalabb kormanyrendeleti szint
jogszably rendelkezse alapjn is ltrejhet. A jogszablyok korbban egyre gyakrabban
eltek azzal az eszkzzel, hogy meghatarozott, Ikent az allamot illet kvetelsek
(kztartozsok) kielgtsnek biztostsra a ktelezettek ingatlanvagyont jelzlogjoggal
terheljek. St az 1996 mjust, az un. els zalogjogi novella hatlybalpst megelzen
hatlyos rendelkezsek szerint jogszably olyan kvetelseket is meghatrozhatott,
amelyeknek biztostsra a jelzlogjog a zlogtrgyat az ingatlan-nyilvntartsba val
199
Ptk. 465. (4) bek.
200
Ptk. 470.
201
Ptk. 480.
202
Ptk. 499. (2) bek.
203
Ptk. 513. (2) bek.
204
Ptk. 519. (1) bek.
74
bejegyzs nlkl is terhelte.
205
Radsul az ilyen kveteleseket abszolut kielegitesi elsbbseg
illette meg, ugyanis ezeket a bejegyzett jelzlogjogokat megelz sorrendben kellett
kielgteni.
206
Arra vonatkozan, hogy valamely kvetels rendelkezik-e ezzel a specilis tulajdonsggal
(nevezetesen azzal, hogy a biztostsra rendelt jelzlogjog az ingatlant az ingatlan-
nyilvntartsba val bejegyzs nlkl is terheli, s kielgtsi rangsora a bejegyzett
jelzalogjogokat megelzi), az iranyado jogszablynak kifejezetten is utalnia kell. nmagban
az a krlmny teht, hogy egy jogszablyi rendelkezs valamely kvetels tekintetben
jelzlogjogot biztost a ktelezett ingatlann, mg nem jelenti azt, hogy e rendelkezs az adott
kvetels zlogjogi biztostsn tlmenen a jelzalogjogra egyebkent iranyado altalanos
szablyoktl is el kvn trni. Az eltrshez ugyanis - rtelemszeren - kifejezett rendelkezs
szksges.
207
Ezzel sszefggsben mr itt jelezni kvnjuk, hogy a jogszablyon vagy brsgi, illetve ms
hatosagi hatarozaton alapulo zalogjogra (annak keletkezesere, megsznesere, rvnyestsre,
de kielgtsi rangsorra vonatkozan is) - ha a jogszably elteren nem rendelkezik - a
szerzdessel alapitott zalogjog szabalyait kell megIelelen alkalmazni.
208
A Ptk. ugyan erre
vonatkozo kiIejezett szabalyt a zalogjog kreben nem tartalmaz, a szerzdesekre vonatkozo
ltalnos szablyok kztt azonban kimondja, hogy ha a szolgltatsra irnyul ktelezettsg
s jogosultsg jogszablyon vagy trvnyes jogkrben eljr hatsg hatrozatn alapul - a
jogszabaly vagy hatosag elter rendelkezse hinyban - megIelelen alkalmazni kell a
szerzdesre vonatkozo szabalyokat.
209
Zalogjog eseten ez ertelemszeren a zalogszerzdessel
alaptott zlogjogra, illetve ennek sajtos fajtjra (tipikus esetben a jelzlogjogra) irnyad
szabalyok megIelel alkalmazst jelenti.
210
Mint a fentiekben mr kifejtettk a Ptk. 254. -nak (1) bekezdse rtelmben a zlogjog
szerzdes, jogszabaly vagy birosagi es - ha jogszably gy rendelkezik - ms hatsgi
205
Grdos 1996, 5.sk.
206
Grdos-Anka-Nemes 2003, 41.
207
Grdos-Anka-Nemes 2003, 42.
208
Grdos 1996, 6.
209
Ptk. 198. (3) bek.
210
Grdos-Anka-Nemes 2003, 42.
75
hatrozat alapjn keletkezhet. A Ptk. 262. -nak () bekezdse szerint ingatlant csak
jelzlogjog alaptsa tjn lehet elzlogostani, az ingatlanra vonatkoz jelzlogjog alapt-
sahoz pedig az erre iranyulo szerzdesen Iell a jelzalogjognak az ingatlan-nyilvntartsba
valo bejegyzese szkseges. E szabalyokbol kvetkezen az ingatlanra vonatkozo jelzalogjog
letrejttenek a zalogszerzdesen fell az ingatlan-nyilvantartasi bejegyzes is elIeltetele.
211
Elskent ezert az a kerdes valaszolando meg, hogy a zalogjogra vonatkozo kzs szabalyok
kreben elhelyezett ahhoz a Iszabalyhoz kepest, amely lehetve teszi, hogy zalogjogot maga
a jogszably is ltrehozzon,
212
nem tekinthet-e kivteles szablynak a dolgokon alapthat
jelzlogjogra irnyad szablyozs, ennek keretei kztt pedig az ingatlanra vonatkoz
jelzlogjog ltrejttnek feltteleit meghatroz az a rendelkezs, amely az ilyen jelzlogjog
keletkezshez a zalogszerzdesen Iell az ingatlan-nyilvntartsi bejegyzst
213
is
megkvnja.
214
Teny, hogy amikor a Ptk. jogszabaly alapjan keletkez zalogjogrol szol, ez alatt olyan
zalogjogot ert, amely valamely jogi szempontbol jelentseggel biro tenyre (de nem a
zalogszerzdesre) Iigyelemmel kzvetlenl a jogszabaly ilyen tartalmu rendelkezese Iolytan
(ipso iur) keletkezik, s a keletkezshez ms jogcselekmnyre nincs szksg. Tipikusan
ilyennek minslnek az elz pontban emlitett un. trvenyes zalogjogok, amelyeknek
keletkezsi forrsa maga a Ptk. Lehetsges azonban az is, hogy a jogszably csak valamely
zalogjog letrejttenek, adott esetben az ennek alapjaul szolgalo szerzdesnek a tartalmi
elemeit reszletezi a Ielekre ktelez jelleggel, jogszabaly ugyanis a szerzdes tartalmi elemeit
is meghatrozhatja.
215
Ebben az esetben az adott tartalmi elemeknek megIelel szerzdes
zalogszerzdesse minslese jogszabalyon alapulhat ugyan, de maga a zalogjog megsem
kzvetlenl a jogszably ilyen tartalm rendelkezse folytn ltesl.
216
211
Grdos-Anka-Nemes 2003, 43.
212
Ptk. 254. (1) bek.
213
Ptk. 262. (1) bek.
214
Grdos-Anka-Nemes 2003, 43.
215
Ptk. 226. (1) bek.
216
Grdos-Anka-Nemes 2003, 43.
76
3.1.3 Hatsgi hatrozaton alapul zlogjog
A brsgi hatrozaton alapul jelzlogjog legtipikusabb esete az ingatlannak az ingatlan-
vegrehajtas soran trten leIoglalasa, amely a vegrehajtsi jog ingatlan-nyilvntartsi
bejegyzsvel valsul meg.
217
Hangsulyozni kell azonban, hogy a vegrehajtast ker javara
bejegyzett, korbbi jogunkban n. vgrehajtsi jelzlogjognak nevezett vgrehajtsi jog nem
csupn a vgrehajts stdiumba jutott kvetels kielgtsnek biztostsra szolgl, hanem
magt az ingatlan vegrehajtas kereteben trten kielegitest celozza meg. Nincs azonban aka-
dlya annak sem, hogy pl. kzs tulajdon megszntetse esetn a brsgi hatrozat a
tulajdoni illetseget elveszt Ielnek jaro megvaltasi ar kiIizetst a jogosult fl javra -
trvnyes rdekeinek megvsa cljbl - jelzlogjog bejegyzsnek elrendelsvel
biztostsa.
218
Ha jogszably gy rendelkezik, akkor nemcsak brsgi, de ms hatsgi hatrozaton is
alapulhat zlogjog. A jogszablyon alapul zlogjogok kreben targyalt esetek jelents
rszben - mint fentebb lttuk - a zlogjog valjban nem kzvetlenl a jogszably
rendelkezsn, hanem az ennek alapjn hozott hatsgi hatrozaton alapul. Ezekben az
esetekben dogmatikai szempontbl valjban nem jogszablyon, hanem - a jogszably ltal
lehetve tett - hatsgi hatrozaton alapul zlogjogokrl kell beszlnnk, vagyis ezek a
zlogjogok az esetek tbbsgben a jogszably ltal meghatrozott keretek kztt meghozott
hatsgi hatrozat alapjn, jelzlogjog esetben radsul - amiknt erre e jogszablyok utalst
is tartalmaznak - az ingatlan-nyilvantartasba trten bejegyzssel jnnek ltre.
219
3.1.4 A zalogszerzdes
A zalogjog alapitasa tipikus esetben zalogszerzdessel trtenik. A zalogszerzdes
rvnyessghez annak rsban foglalsa szksges. A zlogszerzdesre vonatkozo ezt az
altalanos alakszersegi kvetelmenyt a msodik zlogjogi novella vezette be, amely azonban
217
Vht. 138. (2) bek.
218
Grdos-Anka-Nemes 2003, 46.
219
Grdos-Anka-Nemes 2003, 47.
77
jdonsgot gyakorlatilag csak a kzizlogjog, valamint a jogok s kvetelsek elzlogostsa
krben jelenthetett, hiszen a dolgokra vonatkozo jelzalogjog szerzdessel trten alapitsa
eddig is alakszerseghez volt ktve, st ingok jelzalogjoggal valo megterhelesehez, illetve
vagyont terhel zalogjog alapitasahoz a trveny Iokozott alakszersegi kvetelmenyt irt el
(kzjegyzi okirat).
220
Ez utobbi eliras valtozatlanul hatalyos, egyebek kztt eppen ezt, adott esetben peldaul
szigorubb alakszersegi kvetelmeny elirasat teszi lehetve maga a Ptk. is, amikor a
zlogjogra vonatkoz kzs szablyok kztt kifejezetten kimondja, hogy egyes zlogtrgyak
meghatrozott modon trten elzalogositasahoz jogszabaly tovabbi alakszersegi
kvetelmenyeket Izhet.
221
Ennek legfontosabb esetkre az ingatlanon kvli ms dolgokon
alapulo es a vagyont terhel zlogjog szablyozsa, amikor is maga a Ptk.
222
llapt meg az
rsba foglalson tulmen, specialis alakszersegi kvetelmenyeket.
223
A msik esetkr ezzel ellenttes irny, amikor a jogszably nem szigorbb, hanem -
bizonyos rtelemben - enyhebb alakszersgi kvetelmnyt llapt meg. Erre kerlt sor a
zlogjogra vonatkoz trvnyi szablyozs mdostsval kapcsolatos tovbbi
intezkedesekrl szolo 150/ 2001. (IX. 1.) Korm. rendelet 1. -ban, amely kimondta, hogy
zloghzi tevkenysg keretben nyjtott kezizalogklcsn eseten a zalogszerzds rsba
Ioglaltnak tekintend akkor is, ha a szerzdesrl szolo okirat a zalogktelezett szemelyere
utal adatot nem tartalmaz. A zloghzi tevkenysg keretben folytatott kzizlog-
klcsnzs ugyanis nemcsak haznkban, de ms llamokban is hagyomnyosan a
zalogklcsn igenylje anonimitsnak biztostsa mellett trtnik. Ezen - az vszzadok so-
rn kialakult, hazai jogunkban meggykeresedett, s a kzizlog-klcsnzsi gyakorlat ltal is
ignyelt helyzeten - indokolatlan es esszertlen lett volna valtoztatni. Annak erdekeben, hogy
az j rendelkezsben megIogalmazott irasbeli alakszersegi kvetelmeny e joggyakorlat
folytatsnak ne llhassa tjt, szksgess vlt a zloghzak kzizlog-klcsnzsi
tevkenysege kereteben kttt zalogszerzdesek tekinteteben az altalanostol nemileg elter
220
Grdos-Anka-Nemes 2003, 47.
221
Ptk. 254. (2) bek.
222
Ptk. 262. (2) bek. s 266. (1) bek.
223
Grdos-Anka-Nemes 2003, 47.
78
szably megllaptsa, pontosabban az rsba foglals feltteleinek sajtos meghatrozsa. Az
anonimits fenntartsa rdekben rendelkezik gy a fentebb emltett kormnyrendelet, hogy
az ilyen zalogszerzdeseket abban az esetben is irasba Ioglaltnak kell tekinteni, ha a
szerzdesrl szolo okiratbol a zalogktelezett szemelye nem allapithato meg, az ilyen
szerzdes irasba Ioglalasanak tehat nem Ieltetele az, hogy a szerzdeses okirat a
zlogktelezett szemlyre utal adatokat (a zlogktelezett nevt, cmt, alrst) is
tartalmazza.
224
A zalogszerzdes irasba Ioglaltnak egyebkent - sszhangban a szerzdesekre vonatkozo
ltalnos szablyokkal - akkor tekinthet, ha a Ielek legalabb a szerzdes lenyeges tartalmat
rsban rgztik.
225
A zalogszerzdes lenyeges tartalmi elemei kze tartozik a szerzdeskt
felek feltntetse mellett annak a kvetelsnek a meghatrozsa, amelynek biztostsra a
zalogszerzdes szolgal, valamint annak a zlogtrgynak a megjellse, amelynek zlogul
lektsre - tovbbi tartalmi elemknt - a Ielek szerzdeses akaratnyilatkozata iranyul.
226
sszeIoglalva tehat: a Ientebb emlitett kiveteltl eltekintve a szerzdesbl ki kell tnnie az
rintett felek szemlynek, a zlogjog alapjul szolgl, pnzben meghatrozott vagy
meghatrozhat kvetelsnek, tovbb tartalmaznia kell a zlogul lekttt vagyontrgy
megjellst, vgl - de nem utolssorban - az ennek elzlogostsra irnyul s a felek vagy
kepviselik altal alairt akaratnyilatkozatot.
227
A Ielek termeszetesen a zalogszerzdesben mas egyeb kerdesekben is megallapodhatnak,
ezek rsba foglalsnak elmaradsa azonban a szerzdes ervenyesseget akkor sem erinti, ha
az ebben val megllapodst brmelyik fl lnyegesnek tekintette. Ms a helyzet
termszetesen, ha a felek valamely krdsben val megllapods rvnyessgt kifejezetten
az rsba foglalshoz ktttk, mg ebben az
esetben sem hivatkozhatnak azonban az alakisag mellzese miatti ervenytelensgre, ha a
szerzds alapjn a teljests akr csak rszbeni elfogadsra mr sor kerlt.
228
224
Grdos-Anka-Nemes 2003, 48.
225
Ptk. 218. (1) bek.
226
Grdos-Anka-Nemes 2003, 48.
227
Grdos-Anka-Nemes 2003, 48.
228
Ptk. 217. (2) bek.
79
Az irasba Ioglalt szerzdes ervenyessegenek nem Ieltetele, hogy azt kzokiratba vagy teljes
bizonyito erej maganokiratba Ioglaljak, ha ezt kln rendelkezes nem irja el. Az olyan
zalogszerzdes eseteben azonban, amelyet az anyagi jogszably (adott esetben maga a Ptk.)
kzokirati formhoz kt, ez az okirati forma egyben rvnyessgi kvetelmny is. Fokozott
alakszerseg alkalmazasa termeszetesen nemcsak a zlogszerzdes Ientebb emlitett eseteiben
valhat szksegesse. A szerzdesekre vonatkoz ltalnos szablyok krben kln
rendelkezes vonatkozik pl. arra az esetre, ha valamelyik szerzd Iel nem tud vagy nem kepes
irni, ilyenkor a zalogszerzdes ervenyessegehez abban az esetben is az emltett szigorbb
alakszersegi kellekek alkalmazasa szkseges,
229
ha a zalogszerzdesre egyebkent csak az
ltalnos alakszersegi kvetelmeny lenne iranyado.
230
Megjegyezzk, hogy a zalogszerzdes ervenyessegenek es a zalogjog letrejttnek krdst cl
kell vlasztani egymstl. rvnytelen zlogszerzdes alapjan termeszetesen nem keletkezhet
zlogjog, a zlogszerzdes ervenyessege azonban a zalogjog letrejttenek (eltekintve most a
jogok s kvetelsek elzlogoststl) ltalban csak az egyik, de nem elgsges - br
ketsegtelenl alapvet - felttele. Az esetek tbbsgben a zlogjog keletkezshez a
zalogszerzdesen Iell tovabbi jogcselekmny, jelzlogjogesetn pldul az elzlogostott
dolog Iajtajatol Iggen az ingatlan-nyilvntartsba vagy a zlogjogi nyilvntartsba val be-
jegyzs is szksges. E bejegyzs teljestshez az adott nyilvntarts vezetsre vonatkoz
szabalyok is elirnak bizonyos alakszersegi kellkeket, amelyek hinyban - a
zalogszerzdes ervenyessegetl Iggetlenl - nem kerlhet sor a bejegyzsre, s ezltal a
zlogjog sem jhet ltre.
231
Ingatlan elzalogositasa eseten tehat a szerzdesrl szolo okiratnak alkalmasnak kell lennie a
jelzlogjog ingatlan-nyilvntartsi bejegyzsre is. Az ingatlant terhel jog bejegyzesenek
alapjul szolgl okirat tartalmi s alaki kellkeit az ny tv. tartalmazza. Az itt
megfogalmazott kvnalmak azonban - amint azt fentebb hangslyoztuk - a szerzdes
rvnyessgt nem rintik (rvnyessgi kvetelmnyeknek nem tekinthetk), e szabalyok
csupn a jelzlogjog bejegyzsnek ingatlan-nyilvntartsi feltteleit rgztik (amelyeknek
229
Ptk. 218. (2) bek.
230
Grdos-Anka-Nemes 2003, 49.
231
Grdos-Anka-Nemes 2003, 49.
80
teljesitese, illetleg a teljesites erdekeben valo kzremkdes - ervenyes szerzdesen alapulo
kvetelsknt - szksg esetn bri ton is kikenyszerithet az ellenerdek Iellel
szemben).
232
3.2 Az egyes jelzlogjogok
3.2.1 Jelzlog ingatlanon
3.2.1.1 A jelzlogjog rvnyestse
3.2.1.1.1 Az ingatlan jelzlogjog a vgrehajtsi eljrsban
A Vht. 2000. vi novellja kizrta annak eslyt, hogy a zlogtrgy a vgrehajtsi eljrsban a
zlogjogosult rteslse nlkl kerljn rtkestsre. A vgrehajt a telekknyv adatai alap-
jan allapithatja meg, hogy az ados tulajdonaban lev ingatlanok kzl melyek azok,
amelyeket zlogjog terhel. A nyilvntartsokbl megllapthat, ki az, akinek az adott
ingatlannal sszefggsben zlogjoga ll fenn. A nyilvntartsokbl megszerzett informcik
alapjn a vgrehajt haladktalanul rtesti a zlogjogosultat.
233
A vgrehajt az eljrsa sorn arrl tjkoztatja a zlogjogosultat, hogy a zlogjogbl fakad
ignyt - ha az alapgyben nem vegrehajtast ker - vgrehajtsi eljrs sorn rvnyestheti.
234
A vgrehajt a zlogjogosultat felhvja nyilatkozatttelre a tekintetben is, hogy ignyt
kvnja-e a vgrehajtsi eljrs sorn rvnyesteni. Amennyiben igen, gy a felhvs
kezhezveteletl szamitott nyolc munkanapon bell ez iranyu kerelmet be kell jelentenie a
vgrehajtnak.
235
A vgrehajt a krelmet haladktalanul, de legksbb annak kezhezvetelet
kvet munkanapon tovabbitja a vegrehajtst foganatost brsgnak.
236
A zlogjogosult
bekapcsolodasi kerelmerl az erdemi hatarozatot nem a vegrehajl hozza meg, hanem a
232
Grdos-Anka-Nemes 2003, 50.
233
Vht magyarzata 2009, 555.
234
Vht. 114. (2) bekezds
235
Vht magyarzata 2009, 557.
81
vegrehajtas Ioganatositasat elrendel birosag. A birosag a kerelemrl peren kivli eljarasban
hatroz.
237
Mindenekeltt a kerelem beerkezeset kvet harom munkanapon bell Ielfggeszti a
vegrehajtasi eljarast, es errl ertesiti az erintetteket. Ezt kveten megvizsgalja, hogy az
ingatlanra vonatkozan a vgrehajtsi jog bejegyzst nyert (lefoglalsa megtrtnt), a
kvetels jogalapja es sszegszersege vonatkozsban nem ll-e fenn vita az rintettek
kztt. Felhvja az adst s a vgrehajtast kert, hogy nyilatkozzanak abban a tekintetben,
miszerint a bejelentett kvetelst elismerik-e vagy sem, ha igen, azt teljes sszegben ismerik-e
el. Ezt nem lehet vitatni abban az esetben, ha a tartozsrl kzokirat kszlt - ingatlanra
bejegyzett jelzlogjog esetn a gyakorlat ennek megltt igazolja. A nyilatkozatttelre 8 nap
ll rendelkezsre.
238
A kerelemrl a vegrehajtast Ioganatosit brsg nemperes eljrsban dnt. A nemperes
eljrsi a vgrehajtst foganatost brsg soron kvl folytatja le, s eljrsa vgn vgzssel
megllapthatja, hogy a zlogjogosult kielgtsi joga megnylt, majd engedlyezheti a
zlogjogosult vgrehajtsi eljrsba val bekapcsoldst.
A bri engedlynek, illetve megllaptsnak konjunktv felttele, hogy a zlogjoggal
biztositott igeny, illetleg kveteles sem jogalapjaban, sem pedig sszegszersegeben ne
legyen vitatott. Tovbbi felttel, hogy a zlogjoggal terhelt ingatlannal a vgrehajtsi eljrs
sorn a vgrehajt lefoglalta.
239
Az ingatlannal leIoglalasanak tenye azert bir alapvet
jelentseggel, mert a zalogjoggal biztositott kveteles a vegrehajto Ielhivasanak idpontjaban
nem felttlenl lejrt kvetels, a brsgnak kell megllaptania a vgrehajtsi jog
megnyltt.
240
A kielgtsi jog megnyltt a brsg az alapjn llaptja meg, hogy a zlogtrgyat
vgrehajtsi eljrs sorn lefoglaltk. A kielgtst jog megnyltt a foglals tnye alapjn
nem lehel megllaptani, ha a zlogjogosult az ads hozztartozja vagy olyan jogi szemly,
236
Vht. 114. (2) bekezds
237
Vht magyarzata 2009, 557.
238
Vht magyarzata 2009, 650.
239
Vht magyarzata 2009, 557. sk.
240
Vht magyarzata 2009, 558.
82
amelynek az adssal val viszonyban tbbsgi befolys ll fenn, illetve a zlogjog
alaptsrai a gazdlkod szervezet s tagja kztt kerlt sor.
241
Amennyiben a brsg peres eljrsban rdemi dntst hozna, a zlogjogjogosult krelmt
kezbesiteni kteles az ados, illetleg a vegrehajtast kernek. A vegrehajtsi eljrsban flknt
szereplk a kezbesitestl szamitott nyolc napon bell nyilatkozhatnak, hogy elismerik-e a
zlogjoggal biztostott kvetels jogalapjt, sszegszerseget.
242
Abban az esetben, ha a zalogjoggal biztositott kvetelest, illetleg a zalogjog alapitasat
kzokiratba Ioglaltak, ugy a vegrehajtasi eljarasaban reszt vev vegrehajtast ker ados nem
vitathatja sem a jogalapot, sem az sszegszerseget. Sajatos esetnek tekinthet, amennyiben
egy korbbi kzokirat alapjn jrnak el, mikzben az ads rszben vagy egszben
teljestett.
243
Ha az ados vagy barmelyik vegrehajtast ker a jogalapot vagy az sszegszerseget vitatja, es
lltst valszinstette, a krelmet a brsg vgzssel elutastja. Ebben az esetben a
zlogjogosult perrel rvnyestheti a zlogjogbol ered igenyet.
244
Abban az esetben, hogy ha a kerelmei elutasito vegzes jogerre emelkedett, ugy a
zlogjogosult vgrehajtsi eljarasba trten bekapcsolodas engedelyezese iranti pert
indthat.
245
Az ilyen tpusi perekben a brsg soron kvl jr el, a per felperese a
zlogjogosult, mg alperese az lesz, aki a zlogjog jogalapjt vagy sszegszerseget vitato
nyilatkozatot tette. A kereset jogers elbiralasaig a birosag a vegrehajtst felfggesztheti,
ppen ezrt jelen perre kizrlagos illetkessge a vgrehajtst foganatost brsgnak
van.
246
Ha az ados vagy barmelyik vegrehajtast ker a zalogjoggal biztositott kveteles
sszegszerseget a zalogjogosult kerelmeben Ioglalttol elter sszegben ismerte el, a birosag
tjkoztatja errl a zalogjogosultat, aki ezen sszeg tekinteteben is kerheti a kielegitesi jog
241
Vht. 114/A. (2) bekezds
242
Vht magyarzata 2009, 560.
243
Vht magyarzata 2009, 560.
244
Vht. 114/A. (5) bekezds
245
Pp. 386.
246
Vht magyarzata 2009, 561.
83
megnyltt megllapt vgzs meghozatalt.
247
A vegzes jogerre emelkedst kveten a
vgrehajtst foganatost brsg a vgrehajtsnak felfggesztst
248
megsznteti, es errl a
vgrehajtt rtesti.
249
A vgrehajts az ltalnos szablyok szerint folyik tovbb.
3.2.1.1.2 Jelzalogjog a csdeljarasban
A fizetsi haladk (moratrium) tartama alatt a pnzfizetsi ktelezettsg nem teljestshez
vagy kesedelmes teljesitesehez Izd jogkvetkezmenyek nem allnak be, kiveve a
kamatozst. Ez azt jelenti, hogy a polgri jog egyb rendelkezseiben az ads nem
teljestshez vagy ksedelmes teljesitesehez Izd jogkvetkezmenyekkel nem elhet a
jogosult a moratrium alatt.
Az ads vagyonval szemben kvetelsen alapul zlogjog alapjn, valamint zlogtrgybl,
nem lehet kielegitest szerezni, tovabba az adossal szemben a csdeljaras kezd idpontja eltt
kikttt biztostkot nem lehet rvnyesteni.
250
3.2.1.1.3 Jelzlogjog a felszmolsi eljrsban
A hitelezi igenyeket tbb szempontbol is kell osztalyozni, s ezek eredmenyekepp alakul
majd ki a kielgts sorrendje. Az els osztalyozas a bejelentett hitelezi ignyek kztt a
bejelentes datumahoz ktdik, ennek megIelelen vannak hataridn 40 napon bell
bejelentett igenyek es hataridn tul bejelentett igenyek.
251
A msodik osztlyozs
vonatkozsban a Csdtv. 57. (1) bekezdsnek s 49/D.-nak rendelkezseit kell
sszevetni. Az els tartalmazza a kielegitesi rangsort, a 49/D. pedig a zalogjoggal,
vgrehajtsi joggal, illetve foglalssal biztostott kvetelsek kielgtsvel foglalkozik. A
kett egyttertelmezesebl azt a kvetkeztetst lehet levonni, hogy egy kielegitesi sorrendrl
beszlhetnk, amelynek a Csdtv. 57. (1) bekezdes a) pontjat megelz rendelkezese a
zalogtargyakbol beIolyo sszegek vonatkozasaban a 49/D.. Az ados vagyonanak a hitelezk
247
Vht. 114/A. (6) bekezds
248
Vht. 48. (2) bekezds
249
Vht. 114/A. (7) bekezds
250
Csdtv. 11. (2) bekezdes
84
kztti szetosztasakor tehat elszr a 49/D. szerint kell a zlogtrgybl befoly sszegeket
szetosztani, majd ezt kveten jnnek sorra az 57. (1) bekezdesenek sorrendjeben a
klnbz hitelezi csoportok.
A 49/D.-nak rendelkezsei alapjn a zlogtrgybl befolyt vtelrbl - az ott szablyozott
kltsgek s dj levonsa utn - a zalogtargyat terhel zalogjoggal biztositott kveteleseket
kell kiIizetni (csak azokat, amelyek hitelezi igennye valtak a Ielszamolas soran), ebbl
kvetkezen a Ielszamolonak keszitenie kell minden egyes zalogtargyra vonatkozan egy
kln hitelezi listat, melyben Ieltnteti a hataridben bejelentett zalogjoggal biztositott
hitelezi igenyeket, es kln a hataridn tul bejelentett zalogjoggal biztositott hitelezi
ignyeket. A Ptk. 256. (1) bekezdsnek sorrendje (a zlogjogok keletkezese alapjan trten
kiIizetesi sorrend) csak az egyes csoportokon bell ertelmezhet, tehat ha egy ingatlanon
bejegyzett 5 jelzalogjog jogosultja kzl a 3. es 4. jelentkezett be hataridben, s hataridn tul
a 2. s 5. gy a befolyt vtelrbl elszr a 3., majd a 4. helyi zalogjogosultat kell kiIizetni
tke- es gyleti (szerzdeses) kamatkvetelese teljes erejeig, majd a hataridn tuli 2. helyi
zlogjogosultat, s vgl az 5. helyit, s az esetleg fennmarad sszeget a felszmol
felhasznlhatja a felszmolsi kltsgek kiegyenltsre, illetve a Csdtv. 57. (1)
bekezdeseben irt sorrend alapjan a tbbi hitelez kiIizetesere. Az 1. helyi zalogjogosult az 1
eves jogveszt hataridn bell nem jelentkezett be, elvesztette kveteleset, s annak
megsznse miatt az azt biztost zlogjog is megsznt.
A zalogtargybol beIolyt vetelarbol a zalogjogosult hitelezket kell kiegyenliteni elssorban,
tehat elszr a hataridben bejelentkezett zalogjogosultakat zalogjoguk keletkezesenek
sorrendjben, msodszor a hataridn tul bejelentkezett zalogjogosultakat zalogjoguk
keletkezsnek sorrendjben. Mindkt esetben azonban figyelemmel kell lenni arra, hogy a
zlogjogosult ne legyen az ados vezet tisztsegviselje, vezet allasu munkavallaloja, vagy
azok kzeli hozztartozja, illetve lettrsa, valamint az ads tbbsgi befolysa
252
alatt ll
251
Csdtv. 46. (5) bekezdes
252
Tbbsgi befolys az olyan kapcsolat, amelynek rvn termszetes szemly, jogi szemly vagy jogi szemlyi-
sg nlkli gaz-dasgi trsasg, a befolyssal rendelkez, egy jogi szemelyben a szavazatok tbb mint tven sz-
zalekaval vagy meghatarozo beIolyassal rendelkezik. A beIolyassal rendelkez akkor rendelkezik egy jogi sze-
mlyben meghatroz befolyssal, ha annak tagja, illetve rszvnyese s jogosult e jogi szemely vezet tisztseg-
viseli vagy Ielgyelbizottsaga tagjai tbbsegenek megvalasztasara, illetve visszahivasara, vagy a jogi szemely
85
gazdlkod szervezet
253
- az esetkben teljesen mindegy, mikor keletkezett a zalogjog
vagy az ados tbbsegi beIolyassal rendelkez tagja (reszvenyese), es a zalogjoggal biztostott
kveteles a Iizeteskeptelenseggel Ienyeget helyzet bekvetkeztet kveten keletkezzen.
254
Fizeteskeptelenseggel Ienyeget helyzet bekvetkezte az az idpont, amelytl kezdve a
gazdlkod szervezet tagja (reszvenyese) elre latta vagy esszeren elre lthatta, hogy a
gazdlkod szervezet nem lesz kpes esedkessgkor kielgteni a vele szemben fennll
kvetelseket. Teht lnyeges szempont, hogy mikor keletkezett a zlogjog; ha ugyanis ezek a
Ient emlitett Ieltetelek Iennallnak, ugy a hitelez kvetelese nem minsl a 49/D. alapjan
privilegizltnak, hanem az 57. (1) bekezds h) pontjba soroland.
Tovbbi fontos Iigyelembe veend szempontok, hogy a fenti felttelek fennllst a
Ielszamolas kezd idpontjaban kell vizsglni, a zlogjoggal biztostott kvetelsnek kell
tekinteni azon kvetelst is, melynek biztostkaknt vgrehajtsi jogot jegyeztek be az ads
ingatlanra, tovbb lefoglaltk az ads ingsgait.
255
Zlogjoggal biztostott kvetelsknt
kell figyelembe venni azon zlogtrggyal szemben fennll kvetelst is, ahol az ads csak a
zlogtrggyal felel valamilyen kvetelesert, trni kteles, hogy a kvetelest a zalogtargybol
kielgtsk (dologi ktelezettsg, nll zlogjog). A Ptk.259 -a szerint ms tartozsnak
biztostsra egy harmadik szemly vagyontrgyn lehet zlogjogot alaptani (dologi
ktelezettseg). Ha a szemelyes ktelezettel szemben a kveteles esedekesse valt, de nem
egyenliti ki a tartozast, ugy a hitelez ervenyesitheti kveteleset a zalogtarggyal szemben is.
Ha a hitelez nem kap teljes kielegitest a zalogtargybol, ugy a hitelez Iennmarado
kvetelsrt a zlogtrgy tulajdonosa nem felel. A zlogtrgy tulajdonosnak felszmolsa
soran a hitelez Iellephet a zalogjoggal biztositott kvetelesenek kielegitese erdekeben, ha (1)
ms tagjaival, illetve rszvnyeseivel kttt megllapods alapjn egyedl rendelkezik a szavazatok tbb mint
tven szazalekaval. A meghatarozo beIolyas akkor is Iennall, ha a beIolyassal rendelkez szamara a Ienti jogo-
sultsagok kzvetett modon biztositottak. A beIolyassal rendelkeznek egy jogi szemelyben a szavazatok tbb
mint tven szzalkval kzvetett mdon val rendelkezse vagy egy jogi szemlyben kzvetetten fennll
meghatarozo beIolyasa megallapitasa soran a jogi szemelyben szavazati joggal rendelkez mas jogi szemelyt
(kztes vallalkozast) megillet szavazatokat meg kell szorozni a beIolyassal rendelkeznek a kztes vllalkozs-
ban, illetve vllalkozsokban fennll szavazatval. Ha a kztes vllalkozsban fennll szavazatok mrtke az
tven szzalkot meghaladja, akkor azt egy egszknt kell figyelembe venni. A kzeli hozztartozk kzvetlen
s kzvetett tulajdoni rszesedst vagy szavazati jogt egybe kell szmtani. (Ptk. 685/B.)
253
Csdtv. 49/D. (4) bekezdes
254
Csdtv. 49/D. (5) bekezdes
255
Csdtv. 49/D. (3) bekezdes
86
lejrtt vlt a kvetelse, (2) a zlogjog jogosultja hitelezve valt, (3) s a zalogtargy
ertekesitesebl beIolyt vetelar - a kltsgek levonsa utn - elegend a kveteles
kiegyenlitesere. Amennyiben nem elegend, ugy a hitelez ezen Ielszamolasban mar nem
kvetelhet semmit az adssal szemben, kvetelst a szemlyes ktelezettel szemben - aki
eredetileg tartozik a hiteleznek - rvnyestheti.
A zalogtargy ertekesitesebl beIolyt vetelarbol csak a zalogtargy megrzesenek, allaga
megvsnak, rtkestsnek kltsgeit vonhatja le a felszmol, valamint - a felszmolt a
zalogtargy ertekesitesevel sszeIggesben megillet dijrol szolo 16/2006. (IV.7.) IM rendelet
alapjn - a Ielszamolot megillet dijat.
256257
A zalogtargy ertekesitese utan haladektalanul kell a hitelezk szamara a nekik jaro sszeget
kifizetni, ha azonban az egyik zalogjogosult hitelez kvetelese vitatott vagy kiIogas alapjan
meg nem egyertelm, hogy a kvetelest a 49/D., illetve az 57. (1) bekezdes egyik pontjaba
kell sorolni az igenyt, ugy a Ielszamolonak a hiteleznek jaro sszeget el kell klntenie, s a
tbbiek reszere a Iennmarado sszegbl kell kiIizetest teljesiteni.
Ha az sszes zalogjogos hitelez kielegitese utan meg marad vagyon, ugy azt a Ielszamolo a
Ielszamolasi kltsegek, illetve a tbbi hitelez igenyenek kielegitesere Iordithatja; illetve ha a
256
A Ielszamoloi dijat meg kell klnbztetnnk a Ielszamolot megillet dijtol, az els az az sszeg, amelyet a
felszmoli dj nevben az adsi vagyonnal szemben lehet/kell a felszmolnak rvnyesteni (ez a rendes fel-
szmolsokban a befolyt vtelr 5 %-a, stb.), mg a msodik a felszmolnak tnylegesen megmarad sszeg,
ami tulajdonkppen a fenti 5 %-bl csak a 4 %-nyi rsz (az rvnyestett sszeg 4/5 rsze), hiszen az 1 %-nyi
rszt (az sszeg 1/5-d reszet ) at kell utalni a Fvarosi Birosag altal vezetett dijkiegeszitesi szamlara, a 4 -nyi
rsz utn felszmtott F-t meg be kell fizetni az adohatosaghoz. (lasd ezt a kesbbiekben reszletesebben). A
zlogtrgy rtkestse utn befoly nett vtelr (IM rendelet 3.) 4 %-a+FA (4. (1) bekezds) illeti meg a
felszmolt, azonban - figyelemmel az IM rendelet 5.-ban foglaltakra is, mely szerint a Csdtv. 59-60. alap-
jn kell a felszmol djt egysgesen szmolni - a zlogtrgy vtelrbl felszmoli djknt az 5 % (+ a 4 %
utani AFA ) ervenyesithet, melybl az 1 -nyi sszeget be kell Iizetni a Fvarosi Birosagon vezetett
djkiegsztsi szmlra..
257
Erdekes a Ielszamoloi dij Iedezetenek megoldasa a zalogtargy ertekesitese utan ervenyesithet sszegre vo-
natkozoan, a Csdtv. altalanos rendelkezesei szerint ugyanis a Ielszamolo dijat elssorban a hitelezk altal beIi-
zetett djfedezeti szmlrl, aztn az ads vagyonbl, majd - beIejezestl Iggen - vagy a kzponti kltsgve-
testl (egyszersitett Ielszamolas), vagy a dijkiegeszitesi szamlarol lehet Iedezni. Zlogtrgy esetn a jogalkot
ezt a rendszert felbortotta, s br a zlogjogos hiteleznek is kell Iizetnie nyilvantartasba veteli dijat, a Ielszamo-
lo zalogtargy ertekesites alapjan szamithato dijat nem a hitelezk beIizetesebl, hanem a zalogtargybol beIolyt
vetelarbol kell elsdlegesen Iedezni. A konkret esettl Iggen elkepzelhet, hogy a befizetett nyilvntartsba
veteli dijat majd a zalogjogos hitelezk visszakapjak (ha a Ielszamoloi dij minimumat meghaladta a zalogtargy
rtkestse kapcsn kiszmtott felszmoli dj s ms vagyontrgya az adsnak nem volt), de az is lehet, hogy
arnyosan rszt kell vennik az egyb vagyontrgyak rtkestse utn felszmthat felszmoli djak finansz-
rozsban (ha az adsnak ms vagyontrgya is volt).
87
zalogjogos hitelezk kveteleset a zalogtargybol beIolyt vetelarbol teljes egeszeben nem lehet
kielegiteni, ugy a kielegitesi sorrendbe sorolando az igenyk attol Iggen, hogy ki a
kvetels jogosultja.
258
Ha a zlogjog kvetelsen ll fenn, s a felszmols megindulsa utn a kvetelst a
felszmol nem rtkesti, hanem a kvetels befolyik az adshoz, nyilvnvalan akkor is a
49/D. helye szerint kell a zalogjoggal biztositott hitelezi igenyt kielegiteni, hiszen nem
kerlhet rosszabb helyzetbe attl, hogy a biztostka nem kerlt rtkestsre, hanem
egyszeren penzze valtozott. A 49/D. a Ielszamolo altal trten ertekesites esetere ir el
szabalyokat, nyilvanvaloan azonban a zalogjogosultak kielegitesenek kezeleserl van szo
ebben a szakaszban.
3.2.1.1.4 Felszamolo es mas hitelezk megtamadasi joga a
Csdtrveny alapjan
A korabban kttt szerzdesek megtamadasanak lehetsege a Ielszamolonak es a
hitelezknek is rendelkezesere all, az alabbiakban ismertetjk a megtamadasi szerzdes
megindtsnak hataridejet, es lehetseges okait. Ezeket nagyreszt a Csdtrveny 40. -a
szablyozza.
A Ielszamolonak a kereset benyujtasara a tudomasszerzestl szamitott 90 nap, vagy
kzzeteteltl szamitott 1 ev all rendelkezesere. A hitelezket a Ielszamolo a Ienti hatarid
alatt tudomasara jutott megtamadhato joggyletrl haladektalanul kteles tajekoztatni, s
azoknak tovbbi 15 nap ll rendelkezsre akkor is, ha az egy v mr eltelt.
Ha mindket szerzd Iel rosszhiszem volt gyleti akaratuk mas hitelezk kijatszasara
irnyult - Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat megelz 5 even bell es azt kvet
idszakban kttt, az ados vagyonanak cskkeneset eredmenyez szerzdes vagy mas
jognyilatkozat megtmadhat a felszmolsi eljrst lefolytat brsgnl peres eljrsban.
Ingyenes elidegenites, ingyenes ktelezettsegvallalas, harmadik szemely reszere Ieltn
ertekaranytalansaggal kttt visszterhes joggylet, ha a Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat
258
Dologi ktelezettseg, illetve nallo zalogjog eseten ez a lehetsgk nem ll fenn.
88
megelz 2 even bell vagy azt kveten trtent, megtamadhato a Ielek gyleti akarattl
fggetlenl.
Valamely hitelez elnyben reszesitese (Iennallo szerzdes hitelez reszere trten
modositasa, vagy biztositek nyujtasa), ha a Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat megelz 90
napon bell vagy azt kveten trtent, megtamadhat a felek gyleti akarattl fggetlenl.
Visszakvetelhetek a Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat megelz 60 napon bell es azt
kveten teljesitett azon a szolgaltatasok, amelyek nem minslnek az ados rendes
szolgltatsa krbe tartoz szolgltatasnak akkor, ha eredmenye egy hitelez elnyben
rszestse.
A jogszably alapjn eslyt ltunk arra, hogy egy esetleges felszmolsi eljrsban a
Ielszamolo az jelzalogjogot alapito szerzdes rendelkezeseitl Iggen akar a 90 napon belli,
akr a 2 ves hataridre vonatkozo Ieltetelekre tekintettel megtmadhatja.
3.2.1.1.5 A megtmads jogkvetkezmnye
Nem egyertelm a gyakorlatban, hogy az jelzalogszerzdes sikeres megtamadasa eseten a
relatv hatlytalansg
259
vagy az rvnytelensg
260
jogkvetkezmnyeit kell-e alkalmazni.
Allaspontunk szerint a birosagok reszerl valoszinbb az elbbi alkalmazasa, mivel
LegIelsbb Birosag a hitelezkkel szemben hatalytalannak, nem pedig ervenytelennek,
nyilvanitotta azt a szerzdest, amellyel az ados a Iizeteskeptelenseg allapotban rtkestette
az ingatlanait, es a vev a vetelar tartozasat ugy teljesitette, hogy egy hiteleztl
engedmnyezssel szerzett kvetelst beszmtotta.
261
3.2.1.2 A jelzlogjog telekknyvi bejegyzse
3.2.1.2.1 A jelzlogjog bejegyzse
259
BH 2004/142
260
BDT 2005/1178
261
BH 2000/508
89
A zlogjogosult a javra biztostott jelzlogjog bejegyzst nllan kezdemnyezheti az
illetekes Ildhivatal eltt. A jelzlogjog bejegyzsnek a jelzlogjog keletkezst tanst,
egyidejleg a tulajdonos bejegyzesi engedelyet is tartalmazo kzokirat, vagy gyved altal
ellenjegyzett magnokirat alapjn van helye. A jelzlogjog nem az alaptsra vonatkoz
megllapods megktsvel jn ltre, hanem a bejegyzs konstitutv erejnl fogva.
3.2.1.2.2 A jelzlogjog bejegyzeset kveten keletkezett tovabbi
jogok
Az ingatlan-nyilvntartsba bejegyzett zlogjog nem akadlyozza az ingatlanok
vonatkozasaban tovabbi jogok es jogilag jelents tenyek bejegyzeset,
262
azaz a bejegyzett
zlogjog az ingatlanok esetleges tovbbi megterhelsnek, illetve az ingatlanok
rtkestsnek nem akadlya. Az ingatlanok tovbbi rtkestsvel, megterhelsvel a
zlogjog nem sznik meg, az ingatlan-nyilvntartsba bejegyzett zlogjog mindenkivel
szemben hatalyos, aki az ingatlanokon a bejegyzeset kveten valamilyen jogot szerez.
263
Jelezzk, hogy amennyiben az ingatlanok vonatkozsban elidegentsi s terhelsi tilalom
nincs bejegyezve, a zlogjog jogosultja nem tudja megakadlyozni azt, hogy az ingatlanokat
harmadik szemly javra rtkestsk. Ugyanakkor elidegentsi s terhelsi tilalmat kizrlag
az ingatlanok elidegentsekor lehet alaptani.
264
3.2.1.2.3 Jogorvoslati lehetsegek a jelzlogjog bejegyzsvel
kapcsolatban
3.2.1.2.3.1 Fellebbezs a fldhivatal hatrozatval szemben
A fldhivatal a jelzlogjogosult jelzlogjogt bejegyzi az ingatlan-nyilvntartsba. A
jelzlogjog bejegyzse trgyban meghozott hatrozatot a tulajdonosnak is kzbestik, a
262
Inytv-vhr. 15. (1) bekezds
263
Ptk. 375. (4), 374. (5), 373 (3) bekezdsek
264
Ptk. 114. (2) bekezdse
90
hatrozattal szemben a tulajdonos fellebbezssel lhet. A fellebbezs alapjn meghozott
msodfok hatrozattal szemben a tulajdonos kezdemnyezheti a hatrozat brsgi
fellvizsglatt is. A hatrozat fellvizsglatra vonatkoz jogorvoslati eljrsban gy az
esetleges brsgi fellvizsglat sorn is - a jelzalogjog bejegyezhetsegenek alaki es tartalmi
feltteleit s nem pedig a bejegyzs alapjul szolgl megllapodsok s nyilatkozatok anyagi
rvnyessgt vizsgljk.
Amennyiben azonban a tulajdonos jelzalogszerzdes ervenyessegevel kapcsolatban kiIogast
tamaszt, es ezen igenyet birosag eltt ervenyesiti is, lehetsege van arra, hogy a jelzalogjog
bejegyzse irnti eljrs felfggesztst krje.
265
Ilyen esetben a fldhivatal kteles a
jelzlogjog bejegyzse irnti eljrst felfggeszteni, ha az alapul szolgl megllapods
ervenytelensege iranti per meginditasarol az elado megIelel hataridn bell igazolja.
266
Az
eljrs felfggesztse alatt a jelzlogjog bejegyzse nem intezhet el.
3.2.1.2.3.2 Trlsi per
Amennyiben a jelzalogszerzdes ervenytelensegevel kapcsolatban harmadik szemely (pl.
elad felszmolja) ignyt kvn rvnyesteni, akkor el kell vlasztani az esetleges
rvnytelensg ltalnos ktelmi jogi jogkvetkezmnyeit az ingatlan-nyilvntartsra
vonatkozo igenyektl. A biroi gyakorlat szerint az eredeti allapot helyreallitasa iranti kereset
magban foglalja az rvnytelen bejegyzs trlse irnt indtott kereseti krelmet. Amellett,
hogy az rvnytelen megllapods jogkvetkezmenyei (jellemzen karterites) az altalanos
szabalyok es hataridk mellett ervenyesithetek, az ingatlan-nyilvantartasban szerepl allapot
rendezsre azaz az ingatlanokkal kapcsolatos tulajdoni viszonyok visszarendezsre csak
rvidebb az albbiak szerint reszletezett hataridn bell kerlhet sor.
A trlesi per a kzvetlen jogszerzvel szemben mindaddig megindithato, ameddig az erintett
jognyilatkozat rvnytelensge megllaptsnak helye van.
267
Amennyiben a trlsi per
megindtsig az ingatlanokat ertekesitettek ellenertek Iejeben harmadik johiszem
265
Inytv. 47.
266
Inytv. 47. (2) bekezds
267
Inytv 63. (1) bekezdse
91
szemelynek, a trlesi pert az ervenytelen okiraton alapulo bejegyzestl szamitott 3 even bell
lehet megindtani a harmadik szemllyel szemben.
268
3.2.1.2.3.3 Eredmnyes trlsi per
Abban az esetben, ha a felperes (jelzalogktelezett, Ielszamolo) trlesi igenyet hataridben
terjesztette el, az ervenytelen szerzdes alapjan a birosagnak a PK 32. szamu allasIoglalas
tartalmanak Iigyelembevetelevel rendelkeznie kell a szerzdesktest megelz helyzet, -
idertve az eredeti ingatlan-nyilvntartsi llapot visszalltsrl.
269
Az eredeti llapot helyrelltsa esetn olyan llapotot kell teremteni, mint amilyen akkor lett
volna, ha a Ielek az ervenytelen szerzdest meg sem ktik. Ilyen esetben a jogviszonyt a
lehetetlenls szablyai szerint kell elbrlni.
270
3.2.1.2.3.4 Az rvnytelensg ktelmi jogi kvetkezmnyei
Amennyiben a trlesi es kiigazitas per meginditasara nyitva allo igenyervenyesitesi hataridk
elteltek, a bejegyzett tulajdon a tovabbiakban nem trlhet.
271
Az rvenytelenseg egyeb ktelmi jogi jogkvetkezmenyeinek alkalmazasara elevlesi idn
bell sor kerlhet az ingatlan-nyilvntartsi llapottl fggetlenl az eredetileg rvnytelen
megallapodast kt Ielek kztt. Ezen jogkvetkezmenyek azonban mar nem ervenyesithetk
azon szemlyekkel szemben, akik utbb jogot szereztek az ingatlanokkal kapcsolatban.
268
Inytv 63. (2) bekezdse, 51/2009. (IV.28) AB hatrozat
269
EBH 2006/1400
270
BH 2008/87
271
LB kollgiumi vlemny, 2005
92
3.2.2 Jelzlogjog ing dolgokon
3.2.2.1 A jelzlogjog rvnyestse
3.2.2.1.1 Jelzlogjog a vgrehajtsi eljrsban
A Vht. 2000. vi novellja kizrta annak eslyt, hogy a zlogtrgy a vgrehajtsi eljrsban a
zlogjogosult rteslse nlkl kerljn rtkestsre. A zlogjogi nyilvntartst a Magyar
Orszagos Kzjegyzi Kamara vezeti. A vegrehajto a nyilvantartas adatai alapjn llapthatja
meg, hogy az ados tulajdonaban lev Iellelhet ingosagok kzl melyek azok, amelyeket
zalogjog terhel. A vegrehajto inIormaciokat szerezhet a leIoglalt vizi, illetve legi jarm
lajstromat, illetve nyilvantartasat vezet szervezet megkeresse rvn is. A nyilvntartsokbl
megllapthat, ki az, akinek az adott ingsggal sszefggsben zlogjoga ll fenn. A
nyilvntartsokbl megszerzett informcik alapjn a vgrehajt haladktalanul rtesti a
zlogjogosultat.
272
A vgrehajt az eljrsa sorn arrl tjkoztatja a zlogjogosultat, hogy a zlogjogbl fakad
ignyt - ha az alapgyben nem vegrehajtast ker - vgrehajtsi eljrs sorn rvnyestheti.
273
A vgrehajt a zlogjogosultat felhvja nyilatkozatttelre a tekintetben is, hogy ignyt
kvnja-e a vgrehajtsi eljrs sorn rvnyesteni. Amennyiben igen, gy a felhvs
kzhezvteletl szamitott nyolc munkanapon bell ez iranyu kerelmet be kell jelentenie a
vgrehajtnak.
274
A vgrehajt a krelmet haladktalanul, de legksbb annak kezhezvetelet
kvet munkanapon tovabbitja a vegrehajtast Ioganatosito birosagnak.
275
A zlogjogosult
bekapcsolodasi kerelmerl az erdemi hatarozatot nem a vegrehajl hozza meg, hanem a
272
Vht magyarzata 2009, 555.
273
Vht. 114. (2) bekezds
274
Vht magyarzata 2009, 557.
275
Vht. 114. (2) bekezds
93
vegrehajtas Ioganatositasat elrendel birosag. A birosag a kerelemrl peren kivli eljarasban
hatroz.
276
A kerelemrl a vegrehajtast Ioganatosito birosag nemperes eljarasban dnt. A nemperes
eljrsi a vgrehajtst foganatost brsg soron kvl folytatja le, s eljrsa vgn vgzssel
megllapthatja, hogy a zlogjogosult kielgtsi joga megnylt, majd engedlyezheti a
zlogjogosult vgrehajtsi eljrsba val bekapcsoldst.
A bri engedlynek, illetve megllaptsnak konjunktv felttele, hogy a zlogjoggal
biztositott igeny, illetleg kveteles sem jogalapjaban, sem pedig sszegszersegeben ne
legyen vitatott. Tovbbi felttel, hogy a zlogjoggal terhelt ingsgot a vgrehajtsi eljrs
sorn a vgrehajt lefoglalta.
277
Az ingosag leIoglalasanak tenye azert bir alapvet
jelentseggel, mert a zalogjoggal biztositott kveteles a vegrehajto Ielhivasanak idpontjaban
nem felttlenl lejrt kvetels, a brsgnak kell megllaptania a vgrehajtsi jog
megnyltt.
278
A kielgtsi jog megnyltt a brsg az alapjn llaptja meg, hogy a zlogtrgyat
vgrehajtsi eljrs sorn lefoglaltk. A kielgtst jog megnyltt a foglals tnye alapjn
nem lehel megllaptani, ha a zlogjogosult az ads hozztartozja vagy olyan jogi szemly,
amelynek az adssal val viszonyban tbbsgi befolys ll fenn, illetve a zlogjog
alaptsrai a gazdlkod szervezet s tagja kztt kerlt sor.
279
Amennyiben a brsg peres eljrsban rdemi dntst hozna, a zlogjogjogosult krelmt
kezbesiteni kteles az ados, illetleg a vegrehajtast kernek. A vegrehajtsi eljrsban flknt
szereplk a kezbesitestl szamitott nyolc napon bell nyilatkozhatnak, hogy elismerik-e a
zlogjoggal biztostott kvetels jogalapjt, sszegszerseget.
280
Abban az esetben, ha a zalogjoggal biztositott kvetelest, illetleg a zalogjog alapitasat
kzokiratba Ioglaltak, ugy a vegrehajtasi eljarasaban reszt vev vegrehajtast ker ados nem
vitathatja sem a jogalapot, sem az sszegszerseget. Sajatos esetnek tekinthet, amennyiben
276
Vht magyarzata 2009, 557.
277
Vht magyarzata 2009, 557. sk.
278
Vht magyarzata 2009, 558.
279
Vht. 114/A. (2) bekezds
280
Vht magyarzata 2009, 560.
94
egy korbbi kzokirat alapjn jrnak el, mikzben az ads rszben vagy egszben
teljestett.
281
Ha az ados vagy barmelyik vegrehajtast ker a jogalapot vagy az sszegszerseget vitatja, es
allitasat valoszinstette, a krelmet a brsg vgzssel elutastja. Ebben az esetben a
zlogjogosult perrel rvnyestheti a zlogjogbol ered igenyet.
282
Abban az esetben, hogy ha a kerelmei elutasito vegzes jogerre emelkedett, ugy a
zlogjogosult vgrehajtsi eljrsba trten bekapcsolodas engedelyezese iranti pert
indthat.
283
Az ilyen tpusi perekben a brsg soron kvl jr el, a per felperese a
zlogjogosult, mg alperese az lesz, aki a zlogjog jogalapjt vagy sszegszerseget vitato
nyilatkozatot tette. A kereset jogers elbiralasaig a birosag a vegrehajtst felfggesztheti,
ppen ezrt jelen perre kizrlagos illetkessge a vgrehajtst foganatost brsgnak
van.
284
Ha az ados vagy barmelyik vegrehajtast ker a zalogjoggal biztositott kveteles
sszegszerseget a zalogjogosult kerelmeben Ioglalttol elter sszegben ismerte el, a birosag
tjkoztatja errl a zalogjogosultat, aki ezen sszeg tekintetben is krheti a kielgtsi jog
megnyltt megllapt vgzs meghozatalt.
285
A vegzes jogerre emelkedst kveten a
vgrehajtst foganatost brsg a vgrehajtsnak felfggesztst
286
megsznteti, es errl a
vgrehajtt rtesti.
287
A vgrehajts az ltalnos szablyok szerint folyik tovbb.
3.2.2.1.2 Jelzalogjog a csdeljarasban
A fizetsi haladk (moratrium) tartama alatt a pnzfizetsi ktelezettsg nem teljestshez
vagy kesedelmes teljesitesehez Izd jogkvetkezmenyek nem allnak be, kiveve a
kamatozst. Ez azt jelenti, hogy a polgri jog egyb rendelkezseiben az ads nem
281
Vht magyarzata 2009, 560.
282
Vht. 114/A. (5) bekezds
283
Pp. 386.
284
Vht magyarzata 2009, 561.
285
Vht. 114/A. (6) bekezds
286
Vht. 48. (2) bekezds
287
Vht. 114/A. (7) bekezds
95
teljestshez vagy ksedelmes teljestshez Izd jogkvetkezmenyekkel nem elhet a
jogosult a moratrium alatt.
Az ads vagyonval szemben kvetelsen alapul zlogjog alapjn, valamint zlogtrgybl,
nem lehet kielegitest szerezni, tovabba az adossal szemben a csdeljaras kezd idpontja eltt
kikttt biztostkot nem lehet rvnyesteni.
288
3.2.2.1.3 Jelzlogjog a felszmolsi eljrsban
A hitelezi igenyeket tbb szempontbol is kell osztalyozni, s ezek eredmenyekepp alakul
majd ki a kielegites sorrendje. Az els osztalyozas a bejelentett hitelezi igenyek kztt a
bejelentes datumahoz ktdik, ennek megIelelen vannak hataridn 40 napon bell
bejelentett igenyek es hataridn tul bejelentett igenyek.
289
A msodik osztlyozs
vonatkozsban a Csdtv. 57. (1) bekezdsnek s 49/D.-nak rendelkezseit kell
sszevetni. Az els tartalmazza a kielegitesi rangsort, a 49/D. pedig a zalogjoggal,
vgrehajtsi joggal, illetve foglalssal biztostott kvetelsek kielgtsvel foglalkozik. A
kett egyttertelmezesebl azt a kvetkeztetest lehet levonni, hogy egy kielegitesi sorrendrl
beszlhetnk, amelynek a Csdtv. 57. (1) bekezdes a) pontjat megelz rendelkezese a
zalogtargyakbol beIolyo sszegek vonatkozasaban a 49/D.. Az ados vagyonanak a hitelezk
kztti szetosztasakor tehat elszr a 49/D. szerint kell a zlogtrgybl befoly sszegeket
szetosztani, majd ezt kveten jnnek sorra az 57. (1) bekezdesenek sorrendjeben a
klnbz hitelezi csoportok.
A 49/D.-nak rendelkezsei alapjn a zlogtrgybl befolyt vtelrbl - az ott szablyozott
kltsgek s dj levonsa utn - a zalogtargyat terhel zalogjoggal biztositott kveteleseket
kell kiIizetni (csak azokat, amelyek hitelezi igennye valtak a Ielszamolas soran), ebbl
kvetkezen a Ielszamolonak keszitenie kell minden egyes zalogtargyra vonatkozoan egy
kln hitelezi listat, melyben Ieltnteti a hataridben bejelentett zalogjoggal biztositott
hitelezi igenyeket, es kln a hataridn tul bejelentett zalogjoggal biztositott hitelezi
288
Csdtv. 11. (2) bekezdes
289
Csdtv. 46. (5) bekezdes
96
ignyeket. A Ptk. 256. (1) bekezdsnek sorrendje (a zlogjogok keletkezese alapjan trten
kiIizetesi sorrend) csak az egyes csoportokon bell ertelmezhet, tehat ha egy ingatlanon
bejegyzett 5 jelzalogjog jogosultja kzl a 3. es 4. jelentkezett be hataridben, s hataridn tul
a 2. es 5. ugy a beIolyt vetelarbol elszr a 3., majd a 4. helyi zlogjogosultat kell kifizetni
tke- es gyleti (szerzdeses) kamatkvetelese teljes erejeig, majd a hataridn tuli 2. helyi
zlogjogosultat, s vgl az 5. helyit, s az esetleg fennmarad sszeget a felszmol
felhasznlhatja a felszmolsi kltsgek kiegyenltsre, illetve a Csdtv. 57. (1)
bekezdeseben irt sorrend alapjan a tbbi hitelez kiIizetesere. Az 1. helyi zalogjogosult az 1
eves jogveszt hataridn bell nem jelentkezett be, elvesztette kveteleset, s annak
megsznese miatt az azt biztost zlogjog is megsznt.
A zalogtargybol beIolyt vetelarbol a zalogjogosult hitelezket kell kiegyenliteni elssorban,
tehat elszr a hataridben bejelentkezett zalogjogosultakat zalogjoguk keletkezesenek
sorrendjben, msodszor a hatridn tul bejelentkezett zalogjogosultakat zalogjoguk
keletkezsnek sorrendjben. Mindkt esetben azonban figyelemmel kell lenni arra, hogy a
zalogjogosult ne legyen az ados vezet tisztsegviselje, vezet allasu munkavallaloja, vagy
azok kzeli hozztartozja, illetve lettrsa, valamint az ads tbbsgi befolysa
290
alatt ll
gazdlkod szervezet
291
- az esetkben teljesen mindegy, mikor keletkezett a zalogjog
vagy az ados tbbsegi beIolyassal rendelkez tagja (reszvenyese), es a zalogjoggal biztositott
kveteles a Iizeteskeptelenseggel Ienyeget helyzet bekvetkeztet kveten keletkezzen.
292
Fizeteskeptelenseggel Ienyeget helyzet bekvetkezte az az idpont, amelytl kezdve a
290
Tbbsgi befolys az olyan kapcsolat, amelynek rvn termszetes szemly, jogi szemly vagy jogi szemlyi-
sg nlkli gaz-dasagi tarsasag, a beIolyassal rendelkez, egy jogi szemelyben a szavazatok tbb mint tven sz-
zalekaval vagy meghatarozo beIolyassal rendelkezik. A beIolyassal rendelkez akkor rendelkezik egy jogi sze-
melyben meghatarozo beIolyassal, ha annak tagja, illetve reszvenyese es jogosult e jogi szemely vezet tisztseg-
viseli vagy Ielgyelbizottsaga tagjai tbbsgnek megvlasztsra, illetve visszahvsra, vagy a jogi szemly
ms tagjaival, illetve rszvnyeseivel kttt megllapods alapjn egyedl rendelkezik a szavazatok tbb mint
tven szzalkval. A meghatroz befolys akkor is Iennall, ha a beIolyassal rendelkez szamara a Ienti jogo-
sultsagok kzvetett modon biztositottak. A beIolyassal rendelkeznek egy jogi szemelyben a szavazatok tbb
mint tven szzalkval kzvetett mdon val rendelkezse vagy egy jogi szemlyben kzvetetten fennll
meghatarozo beIolyasa megallapitasa soran a jogi szemelyben szavazati joggal rendelkez mas jogi szemelyt
(kztes vallalkozast) megillet szavazatokat meg kell szorozni a beIolyassal rendelkeznek a kztes vallalkozas-
ban, illetve vllalkozsokban fennll szavazatval. Ha a kztes vllalkozsban fennll szavazatok mrtke az
tven szzalkot meghaladja, akkor azt egy egszknt kell figyelembe venni. A kzeli hozztartozk kzvetlen
s kzvetett tulajdoni rszesedst vagy szavazati jogt egybe kell szmtani. (Ptk. 685/B.)
291
Csdtv. 49/D. (4) bekezdes
97
gazdalkodo szervezet tagja (reszvenyese) elre latta vagy esszeren elre lathatta, hogy a
gazdlkod szervezet nem lesz kpes esedkessgkor kielgteni a vele szemben fennll
kvetelseket. Teht lnyeges szempont, hogy mikor keletkezett a zlogjog; ha ugyanis ezek a
Ient emlitett Ieltetelek Iennallnak, ugy a hitelez kvetelese nem minsl a 49/D. alapjan
privilegizltnak, hanem az 57. (1) bekezds h) pontjba soroland.
Tovabbi Iontos Iigyelembe veend szempontok, hogy a Ienti Ieltetelek Iennallasat a
Ielszamolas kezd idpontjaban kell vizsgalni, a zalogjoggal biztositott kvetelsnek kell
tekinteni azon kvetelst is, melynek biztostkaknt vgrehajtsi jogot jegyeztek be az ads
ingatlanra, tovbb lefoglaltk az ads ingsgait.
293
Zlogjoggal biztostott kvetelsknt
kell figyelembe venni azon zlogtrggyal szemben fennll kvetelst is, ahol az ads csak a
zalogtarggyal Ielel valamilyen kvetelesert, trni kteles, hogy a kvetelest a zalogtargybol
kielgtsk (dologi ktelezettsg, nll zlogjog). A Ptk.259 -a szerint ms tartozsnak
biztostsra egy harmadik szemly vagyontrgyn lehet zlogjogot alaptani (dologi
ktelezettseg). Ha a szemelyes ktelezettel szemben a kveteles esedekesse valt, de nem
egyenliti ki a tartozast, ugy a hitelez ervenyesitheti kveteleset a zalogtarggyal szemben is.
Ha a hitelez nem kap teljes kielegitest a zalogtargybol, ugy a hitelez Iennmarado
kvetelsrt a zlogtrgy tulajdonosa nem felel. A zlogtrgy tulajdonosnak felszmolsa
soran a hitelez Iellephet a zalogjoggal biztositott kvetelesenek kielegitese erdekeben, ha (1)
lejrtta valt a kvetelese, (2) a zalogjog jogosultja hitelezve valt, (3) s a zalogtargy
ertekesitesebl beIolyt vetelar - a kltsgek levonsa utn - elegend a kveteles
kiegyenlitesere. Amennyiben nem elegend, ugy a hitelez ezen Ielszamolasban mar nem
kvetelhet semmit az adssal szemben, kvetelst a szemlyes ktelezettel szemben - aki
eredetileg tartozik a hiteleznek - rvnyestheti.
A zalogtargy ertekesitesebl beIolyt vetelarbol csak a zalogtargy megrzesenek, allaga
megvsnak, rtkestsnek kltsgeit vonhatja le a felszmol, valamint - a felszmolt a
292
Csdtv. 49/D. (5) bekezdes
293
Csdtv. 49/D. (3) bekezdes
98
zlogtargy ertekesitesevel sszeIggesben megillet dijrol szolo 16/2006. (IV.7.) IM rendelet
alapjn - a Ielszamolot megillet dijat.
294295
A zlogtrgy rtkestse utn haladktalanul kell a hitelezk szamara a nekik jaro sszeget
kiIizetni, ha azonban az egyik zalogjogosult hitelez kvetelese vitatott vagy kiIogas alapjan
meg nem egyertelm, hogy a kvetelest a 49/D., illetve az 57. (1) bekezdes egyik pontjaba
kell sorolni az ignyt, gy a felszamolonak a hiteleznek jaro sszeget el kell klnitenie, s a
tbbiek reszere a Iennmarado sszegbl kell kiIizetest teljesiteni.
Ha az sszes zalogjogos hitelez kielegitese utan meg marad vagyon, ugy azt a Ielszamolo a
felszmolsi kltsgek, illetve a tbbi hitelez igenyenek kielegitesere Iordithatja; illetve ha a
zalogjogos hitelezk kveteleset a zalogtargybol beIolyt vetelarbol teljes egeszeben nem lehet
kielegiteni, ugy a kielegitesi sorrendbe sorolando az igenyk attol Iggen, hogy ki a
kvetels jogosultja.
296
Ha a zlogjog kvetelsen ll fenn, s a felszmols megindulsa utn a kvetelst a
felszmol nem rtkesti, hanem a kvetels befolyik az adshoz, nyilvnvalan akkor is a
49/D. helye szerint kell a zalogjoggal biztositott hitelezi igenyt kielgteni, hiszen nem
kerlhet rosszabb helyzetbe attl, hogy a biztostka nem kerlt rtkestsre, hanem
294
A Ielszamoloi dijat meg kell klnbztetnnk a Ielszamolot megillet dijtol, az els az az sszeg, amelyet a
felszmoli dj nevben az adsi vagyonnal szemben lehet/kell a felszmolnak rvnyesteni (ez a rendes fel-
szmolsokban a befolyt vtelr 5 %-a, stb.), mg a msodik a felszmolnak tnylegesen megmarad sszeg,
ami tulajdonkppen a fenti 5 %-bl csak a 4 %-nyi rsz (az rvnyestett sszeg 4/5 rsze), hiszen az 1 %-nyi
rszt (az sszeg 1/5-d reszet ) at kell utalni a Fvarosi Birosag altal vezetett dijkiegeszitesi szamlara, a 4 -nyi
rsz utn felszmtott F-t meg be kell Iizetni az adohatosaghoz. (lasd ezt a kesbbiekben rszletesebben). A
zlogtrgy rtkestse utn befoly nett vtelr (IM rendelet 3.) 4 %-a+FA (4. (1) bekezds) illeti meg a
felszmolt, azonban - figyelemmel az IM rendelet 5.-aban Ioglaltakra is, mely szerint a Csdtv. 59-60. alap-
jn kell a felszmol djt egysgesen szmolni - a zlogtrgy vtelrbl felszmoli djknt az 5 % (+ a 4 %
utani AFA ) ervenyesithet, melybl az 1 -nyi sszeget be kell Iizetni a Fvarosi Birosagon vezetett
djkiegsztsi szmlra..
295
rdekes a felszmoli dj fedezetenek megoldasa a zalogtargy ertekesitese utan ervenyesithet sszegre vo-
natkozoan, a Csdtv. altalanos rendelkezesei szerint ugyanis a Ielszamolo dijat elssorban a hitelezk altal beIi-
zetett djfedezeti szmlrl, aztn az ads vagyonbl, majd - befejezestl Iggen - vagy a kzponti kltsgve-
testl (egyszersitett Ielszamolas), vagy a dijkiegeszitesi szamlarol lehet Iedezni. Zlogtrgy esetn a jogalkot
ezt a rendszert Ielboritotta, s bar a zalogjogos hiteleznek is kell Iizetnie nyilvantartasba veteli djat, a felszmo-
lo zalogtargy ertekesites alapjan szamithato dijat nem a hitelezk beIizetesebl, hanem a zalogtargybol beIolyt
vetelarbol kell elsdlegesen Iedezni. A konkret esettl Iggen elkepzelhet, hogy a beIizetett nyilvantartasba
vteli djat majd a zalogjogos hitelezk visszakapjak (ha a Ielszamoloi dij minimumat meghaladta a zalogtargy
rtkestse kapcsn kiszmtott felszmoli dj s ms vagyontrgya az adsnak nem volt), de az is lehet, hogy
arnyosan rszt kell vennik az egyb vagyontrgyak rtkestse utn felszmthat felszmoli djak finansz-
rozsban (ha az adsnak ms vagyontrgya is volt).
99
egyszeren penzze valtozott. A 49/D. a Ielszamolo altal trten ertekesites esetere ir el
szablyokat, nyilvnvalan azonban a zlogjogosultak kielegitesenek kezeleserl van szo
ebben a szakaszban.
3.2.2.1.3.1 Felszamolo es mas hitelezk megtamadasi joga a Csdtrveny alapjan
A korabban kttt szerzdesek megtamadasanak lehetsege a Ielszamolonak es a
hitelezknek is rendelkezesere all, az alabbiakban ismertetjk a megtamadasi szerzdes
meginditasanak hataridejet, es lehetseges okait. Ezeket nagyreszt a Csdtrveny 40. -a
szablyozza.
A Ielszamolonak a kereset benyujtasara a tudomasszerzestl szamitott 90 nap, vagy
kzzeteteltl szamitott 1 ev all rendelkezesere. A hitelezket a Ielszamolo a Ienti hatarid
alatt tudomasara jutott megtamadhato joggyletrl haladektalanul kteles tajekoztatni, s
azoknak tovbbi 15 nap ll rendelkezsre akkor is, ha az egy v mr eltelt.
Ha mindket szerzd Iel rosszhiszem volt gyleti akaratuk mas hitelezk kijatszasara
irnyult - Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat megelz 5 even bell es azt kvet
idszakban kttt, az ados vagyonanak cskkeneset eredmenyez szerzdes vagy mas
jognyilatkozat megtmadhat a felszmolsi eljrst lefolytat brsgnl peres eljrsban.
Ingyenes elidegenites, ingyenes ktelezettsegvallalas, harmadik szemely reszere Ieltn
ertekaranytalansaggal kttt visszterhes joggylet, ha a Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat
megelz 2 even bell vagy azt kveten trtent, megtamadhato a Ielek gyleti akaratatol
fggetlenl.
Valamely hitelez elnyben reszesitese (Iennallo szerzdes hitelez reszere trten
modositasa, vagy biztositek nyujtasa), ha a Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat megelz 90
napon bell vagy azt kveten trtent, megtamadhato a Ielek gyleti akaratatol Iggetlenl.
Visszakvetelhetek a Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat megelz 60 napon bell es azt
kveten teljesitett azon a szolgaltatasok, amelyek nem minslnek az ads rendes
296
Dologi ktelezettseg, illetve nallo zalogjog eseten ez a lehetsegk nem all Ienn.
100
szolgaltatasa krebe tartozo szolgaltatasnak akkor, ha eredmenye egy hitelez elnyben
rszestse.
A jogszably alapjn eslyt ltunk arra, hogy egy esetleges felszmolsi eljrsban a
Ielszamolo az jelzalogjogot alapito szerzdes rendelkezeseitl Iggen akar a 90 napon belli,
akar a 2 eves hataridre vonatkozo Ieltetelekre tekintettel megtmadhatja.
3.2.2.1.3.2 A megtmads jogkvetkezmnye
Nem egyertelm a gyakorlatban, hogy az jelzalogszerzdes sikeres megtamadasa eseten a
relatv hatlytalansg
297
vagy az rvnytelensg
298
jogkvetkezmnyeit kell-e alkalmazni.
Allaspontunk szerint a birosagok reszerl valoszinbb az elbbi alkalmazasa, mivel
LegIelsbb Birosag a hitelezkkel szemben hatalytalannak, nem pedig ervenytelennek,
nyilvanitotta azt a szerzdst, amellyel az ads a fizetskptelensg llapotban rtkestette
az ingatlanait, es a vev a vetelar tartozasat ugy teljesitette, hogy egy hiteleztl
engedmnyezssel szerzett kvetelst beszmtotta.
299
3.2.3 Kvetels s jog
3.2.3.1 A jelzlogjog rvnyestse
3.2.3.1.1 Jelzlogjog a vgrehajtsi eljrsban
A Vht. 2000. vi novellja kizrta annak eslyt, hogy a zlogtrgy a vgrehajtsi eljrsban a
zlogjogosult rteslse nlkl kerljn rtkestsre. A zlogjogi nyilvntartst a Magyar
Orszagos Kzjegyzi Kamara vezeti. A vgrehajt a nyilvntarts adatai alapjn llapthatja
meg, hogy az ads kvetelsei kzl melyek azok, amelyeket zlogjog terhel. A
nyilvntartsokbl megllapthat, ki az, akinek az adott kvetelssel sszefggsben
297
BH 2004/142
298
BDT 2005/1178
299
BH 2000/508
101
zlogjoga ll fenn. A nyilvntartsokbl megszerzett informcik alapjn a vgrehajt
haladktalanul rtesti a zlogjogosultat.
300
A vgrehajt az eljrsa sorn arrl tjkoztatja a zlogjogosultat, hogy a zlogjogbl fakad
ignyt - ha az alapgyben nem vgrehajtst kr - vgrehajtsi eljrs sorn rvnyestheti.
301
A vgrehajt a zlogjogosultat felhvja nyilatkozatttelre a tekintetben is, hogy ignyt
kvnja-e a vgrehajtsi eljrs sorn rvnyesteni. Amennyiben igen, gy a felhvs
kezhezveteletl szamitott nyolc munkanapon bell ez irny krelmet be kell jelentenie a
vgrehajtnak.
302
A vgrehajt a krelmet haladktalanul, de legksbb annak kezhezvetelet
kvet munkanapon tovabbitja a vegrehajtast Ioganatosito birosagnak.
303
A zlogjogosult
bekapcsoldsi krelmrl az erdemi hatarozatot nem a vegrehajl hozza meg, hanem a
vegrehajtas Ioganatositasat elrendel birosag. A birosag a kerelemrl peren kivli eljarasban
hatroz.
304
A kerelemrl a vegrehajtast Ioganatosito birosag nemperes eljarasban dnt. A nemperes
eljrsi a vgrehajtst foganatost brsg soron kvl folytatja le, s eljrsa vgn vgzssel
megllapthatja, hogy a zlogjogosult kielgtsi joga megnylt, majd engedlyezheti a
zlogjogosult vgrehajtsi eljrsba val bekapcsoldst.
A bri engedlynek, illetve megllaptsnak konjunktv felttele, hogy a zlogjoggal
biztositott igeny, illetleg kveteles sem jogalapjaban, sem pedig sszegszersegeben ne
legyen vitatott. Tovbbi felttel, hogy a zlogjoggal terhelt kvetelst a vgrehajtsi eljrs
sorn a vgrehajt lefoglalta.
305
A kveteles leIoglalasanak tenye azert bir alapvet
jelentseggel, mert a zalogjoggal biztositott kveteles a vegrehajto Ielhivasanak idpontjaban
nem felttlenl lejrt kvetels, a brsgnak kell megllaptania a vgrehajtsi jog
megnyltt.
306
A kielgtsi jog megnyltt a brsg az alapjn llaptja meg, hogy a zlogtrgyat
vgrehajtsi eljrs sorn lefoglaltk. A kielgtst jog megnyltt a foglals tnye alapjn
300
Vht magyarzata 2009, 555.
301
Vht. 114. (2) bekezds
302
Vht magyarzata 2009, 557.
303
Vht. 114. (2) bekezds
304
Vht magyarzata 2009, 557.
305
Vht magyarzata 2009, 557. sk.
102
nem lehel megllaptani, ha a zlogjogosult az ads hozztartozja vagy olyan jogi szemly,
amelynek az adssal val viszonyban tbbsgi befolys ll fenn, illetve a zlogjog
alaptsrai a gazdlkod szervezet s tagja kztt kerlt sor.
307
Amennyiben a brsg peres eljrsban rdemi dntst hozna, a zlogjogjogosult krelmt
kezbesiteni kteles az ados, illetleg a vegrehajtast kernek. A vegrehajtsi eljrsban flknt
szereplk a kezbesitestl szamitott nyolc napon bell nyilatkozhatnak, hogy elismerik-e a
zlogjoggal biztostott kvetels jogalapjt, sszegszerseget.
308
Abban az esetben, ha a zalogjoggal biztositott kvetelest, illetleg a zalogjog alapitasat
kzokiratba Ioglaltak, ugy a vegrehajtasi eljarasaban reszt vev vegrehajtast ker ados nem
vitathatja sem a jogalapot, sem az sszegszerseget. Sajatos esetnek tekinthet, amennyiben
egy korbbi kzokirat alapjn jrnak el, mikzben az ads rszben vagy egszben
teljestett.
309
Ha az ados vagy barmelyik vegrehajtast ker a jogalapot vagy az sszegszerseget vitatja, es
allitasat valoszinstette, a krelmet a brsg vgzssel elutastja. Ebben az esetben a
zlogjogosult perrel rvnyestheti a zlogjogbol ered igenyet.
310
Abban az esetben, hogy ha a kerelmei elutasito vegzes jogerre emelkedett, ugy a
zlogjogosult vegrehajtasi eljarasba trten bekapcsolds engedlyezse irnti pert
indthat.
311
Az ilyen tpusi perekben a brsg soron kvl jr el, a per felperese a
zlogjogosult, mg alperese az lesz, aki a zlogjog jogalapjt vagy sszegszerseget vitato
nyilatkozatot tette. A kereset jogers elbrlsig a brsg a vgrehajtst felfggesztheti,
ppen ezrt jelen perre kizrlagos illetkessge a vgrehajtst foganatost brsgnak
van.
312
Ha az ados vagy barmelyik vegrehajtast ker a zalogjoggal biztositott kveteles
sszegszerseget a zalogjogosult kerelmeben Ioglalttol elter sszegben ismerte el, a birosag
tjkoztatja errl a zalogjogosultat, aki ezen sszeg tekinteteben is kerheti a kielegitesi jog
306
Vht magyarzata 2009, 558.
307
Vht. 114/A. (2) bekezds
308
Vht magyarzata 2009, 560.
309
Vht magyarzata 2009, 560.
310
Vht. 114/A. (5) bekezds
311
Pp. 386.
103
megnyltt megllapt vgzs meghozatalt.
313
A vegzes jogerre emelkedeset kveten a
vgrehajtst foganatost brsg a vgrehajtsnak felfggesztst
314
megsznteti, es errl a
vgrehajtt rtesti.
315
A vgrehajts az ltalnos szablyok szerint folyik tovbb.
3.2.3.1.2 Jelzalogjog a csdeljarasban
A fizetsi haladk (moratrium) tartama alatt a pnzfizetsi ktelezettsg nem teljestshez
vagy kesedelmes teljesitesehez Izd jogkvetkezmenyek nem allnak be, kiveve a
kamatozst. Ez azt jelenti, hogy a polgri jog egyb rendelkezseiben az ads nem
teljesitesehez vagy kesedelmes teljesitesehez Izd jogkvetkezmnyekkel nem lhet a
jogosult a moratrium alatt.
Az ads vagyonval szemben kvetelsen alapul zlogjog alapjn nem lehet kielgtst
szerezni, tovabba az adossal szemben a csdeljaras kezd idpontja eltt kikttt biztositekot
nem lehet rvnyesteni.
316
3.2.3.1.3 Jelzlogjog a felszmolsi eljrsban
A hitelezi igenyeket tbb szempontbol is kell osztalyozni, s ezek eredmenyekepp alakul
majd ki a kielegites sorrendje. Az els osztalyozas a bejelentett hitelezi igenyek kztt a
bejelents dtumhoz ktdik, ennek megIelelen vannak hataridn 40 napon bell
bejelentett igenyek es hataridn tul bejelentett igenyek.
317
A msodik osztlyozs
vonatkozsban a Csdtv. 57. (1) bekezdsnek s 49/D.-nak rendelkezseit kell
sszevetni. Az els tartalmazza a kielgtsi rangsort, a 49/D. pedig a zlogjoggal,
vgrehajtsi joggal, illetve foglalssal biztostott kvetelsek kielgtsvel foglalkozik. A
kett egyttertelmezesebl azt a kvetkeztetest lehet levonni, hogy egy kielegitesi sorrendrl
312
Vht magyarzata 2009, 561.
313
Vht. 114/A. (6) bekezds
314
Vht. 48. (2) bekezds
315
Vht. 114/A. (7) bekezds
316
Csdtv. 11. (2) bekezdes
317
Csdtv. 46. (5) bekezdes
104
beszlhetnk, amelynek a Csdtv. 57. (1) bekezdes a) pontjat megelz rendelkezese a
zalogtargyakbol beIolyo sszegek vonatkozasaban a 49/D.. Az ados vagyonanak a hitelezk
kztti szetosztasakor tehat elszr a 49/D. szerint kell a zalogtargybol beIolyo sszegeket
szetosztani, majd ezt kveten jnnek sorra az 57. (1) bekezdesenek sorrendjeben a
klnbz hitelezi csoportok.
A 49/D.-nak rendelkezsei alapjn a zlogtrgybl befolyt vtelrbl - az ott szablyozott
kltsgek s dj levonsa utn - a zlogtrgyat terhel zalogjoggal biztositott kveteleseket
kell kiIizetni (csak azokat, amelyek hitelezi igennye valtak a Ielszamolas soran), ebbl
kvetkezen a Ielszamolonak keszitenie kell minden egyes zalogtargyra vonatkozoan egy
kln hitelezi listat, melyben Ieltnteti a hataridben bejelentett zalogjoggal biztositott
hitelezi igenyeket, es kln a hataridn tul bejelentett zalogjoggal biztositott hitelezi
igenyeket. A Ptk. 256. (1) bekezdesenek sorrendje (a zalogjogok keletkezese alapjan trten
kifizetsi sorrend) csak az egyes csoportokon bell ertelmezhet, tehat ha egy ingatlanon
bejegyzett 5 jelzalogjog jogosultja kzl a 3. es 4. jelentkezett be hataridben, s hataridn tul
a 2. es 5. ugy a beIolyt vetelarbol elszr a 3., majd a 4. helyi zalogjogosultat kell kifizetni
tke- es gyleti (szerzdeses) kamatkvetelese teljes erejeig, majd a hataridn tuli 2. helyi
zlogjogosultat, s vgl az 5. helyit, s az esetleg fennmarad sszeget a felszmol
felhasznlhatja a felszmolsi kltsgek kiegyenltsre, illetve a Csdtv. 57. (1)
bekezdeseben irt sorrend alapjan a tbbi hitelez kiIizetesere. Az 1. helyi zalogjogosult az 1
eves jogveszt hataridn bell nem jelentkezett be, elvesztette kveteleset, s annak
megsznese miatt az azt biztosito zlogjog is megsznt.
A zalogtargybol beIolyt vetelarbol a zalogjogosult hitelezket kell kiegyenliteni elssorban,
tehat elszr a hataridben bejelentkezett zalogjogosultakat zalogjoguk keletkezesenek
sorrendjeben, masodszor a hataridn tul bejelentkezett zalogjogosultakat zlogjoguk
keletkezsnek sorrendjben. Mindkt esetben azonban figyelemmel kell lenni arra, hogy a
zalogjogosult ne legyen az ados vezet tisztsegviselje, vezet allasu munkavallaloja, vagy
azok kzeli hozztartozja, illetve lettrsa, valamint az ads tbbsgi befolysa
318
alatt ll
318
Tbbsgi befolys az olyan kapcsolat, amelynek rvn termszetes szemly, jogi szemly vagy jogi szemlyi-
sg nlkli gaz-dasagi tarsasag, a beIolyassal rendelkez, egy jogi szemelyben a szavazatok tbb mint tven sz-
zalkval vagy meghatroz befolyssal rendelkezik. A befolyassal rendelkez akkor rendelkezik egy jogi sze-
105
gazdlkod szervezet
319
- az esetkben teljesen mindegy, mikor keletkezett a zalogjog
vagy az ados tbbsegi beIolyassal rendelkez tagja (reszvenyese), es a zalogjoggal biztositott
kvetels a fizetskptelensggel fenyeget helyzet bekvetkeztet kveten keletkezzen.
320
Fizeteskeptelenseggel Ienyeget helyzet bekvetkezte az az idpont, amelytl kezdve a
gazdalkodo szervezet tagja (reszvenyese) elre latta vagy esszeren elre lathatta, hogy a
gazdlkod szervezet nem lesz kpes esedkessgkor kielgteni a vele szemben fennll
kvetelseket. Teht lnyeges szempont, hogy mikor keletkezett a zlogjog; ha ugyanis ezek a
Ient emlitett Ieltetelek Iennallnak, ugy a hitelez kvetelese nem minsl a 49/D. alapjan
privilegizltnak, hanem az 57. (1) bekezds h) pontjba soroland.
Tovabbi Iontos Iigyelembe veend szempontok, hogy a Ienti Ieltetelek Iennallasat a
Ielszamolas kezd idpontjaban kell vizsgalni, a zalogjoggal biztositott kvetelesnek kell
tekinteni azon kvetelst is, melynek biztostkaknt vgrehajtsi jogot jegyeztek be az ads
ingatlanra, tovbb lefoglaltk az ads ingsgait.
321
Zlogjoggal biztostott kvetelsknt
kell figyelembe venni azon zlogtrggyal szemben fennll kvetelst is, ahol az ads csak a
zalogtarggyal Ielel valamilyen kvetelesert, trni kteles, hogy a kvetelest a zalogtargybol
kielgtsk (dologi ktelezettsg, nll zlogjog). A Ptk.259 -a szerint ms tartozsnak
biztostsra egy harmadik szemly vagyontrgyn lehet zlogjogot alaptani (dologi
ktelezettseg). Ha a szemelyes ktelezettel szemben a kveteles esedekesse valt, de nem
egyenliti ki a tartozast, ugy a hitelez ervenyesitheti kveteleset a zalogtarggyal szemben is.
Ha a hitelez nem kap teljes kielegitest a zalogtargybol, ugy a hitelez Iennmarado
kvetelsrt a zlogtrgy tulajdonosa nem felel. A zlogtrgy tulajdonosnak felszmolsa
melyben meghatarozo beIolyassal, ha annak tagja, illetve reszvenyese es jogosult e jogi szemely vezet tisztseg-
viseli vagy Ielgyelbizottsaga tagjai tbbsgnek megvlasztsra, illetve visszahvsra, vagy a jogi szemly
ms tagjaival, illetve rszvnyeseivel kttt megllapods alapjn egyedl rendelkezik a szavazatok tbb mint
tven szazalekaval. A meghatarozo beIolyas akkor is Iennall, ha a beIolyassal rendelkez szamara a Ienti jogo-
sultsgok kzvetett mdon biztositottak. A beIolyassal rendelkeznek egy jogi szemelyben a szavazatok tbb
mint tven szzalkval kzvetett mdon val rendelkezse vagy egy jogi szemlyben kzvetetten fennll
meghatroz befolysa megllaptsa sorn a jogi szemlyben szavazati joggal rendelkez mas jogi szemelyt
(kztes vallalkozast) megillet szavazatokat meg kell szorozni a beIolyassal rendelkeznek a kztes vallalkozas-
ban, illetve vllalkozsokban fennll szavazatval. Ha a kztes vllalkozsban fennll szavazatok mrtke az
tven szzalkot meghaladja, akkor azt egy egszknt kell figyelembe venni. A kzeli hozztartozk kzvetlen
s kzvetett tulajdoni rszesedst vagy szavazati jogt egybe kell szmtani. (Ptk. 685/B.)
319
Csdtv. 49/D. (4) bekezdes
320
Csdtv. 49/D. (5) bekezds
106
soran a hitelez Iellephet a zalogjoggal biztositott kvetelesenek kielegitese erdekeben, ha (1)
lejrtt vlt a kvetelse, (2) a zlogjog jogosultja hitelezve valt, (3) s a zalogtargy
ertekesitesebl beIolyt vetelar - a kltsgek levonsa utn - elegend a kveteles
kiegyenlitesere. Amennyiben nem elegend, ugy a hitelez ezen Ielszamolasban mar nem
kvetelhet semmit az adssal szemben, kvetelst a szemlyes ktelezettel szemben - aki
eredetileg tartozik a hiteleznek - rvnyestheti.
A zalogtargy ertekesitesebl beIolyt vetelarbol csak a zalogtargy megrzesenek, allaga
megvsnak, rtkestsnek kltsgeit vonhatja le a felszmol, valamint - a felszmolt a
zlogtargy ertekesitesevel sszeIggesben megillet dijrol szolo 16/2006. (IV.7.) IM rendelet
alapjn - a Ielszamolot megillet dijat.
322323
Azonban, ha a zlogjog kvetelsen ll fenn, s a felszmols megindulsa utn a kvetelst a
felszmol nem rtkesti, hanem a kvetels befolyik az adshoz, nyilvnvalan akkor is a
49/D. helye szerint kell a zalogjoggal biztositott hitelezi igenyt kielegiteni, hiszen nem
kerlhet rosszabb helyzetbe attl, hogy a biztostka nem kerlt rtkestsre, hanem
egyszeren penzze valtozott. A 49/D. a Ielszamolo altal trten ertekesites esetere ir el
321
Csdtv. 49/D. (3) bekezdes
322
A Ielszamoloi dijat meg kell klnbztetnnk a Ielszamolot megillet dijtol, az els az az sszeg, amelyet a
felszmoli dj nevben az adsi vagyonnal szemben lehet/kell a felszmolnak rvnyesteni (ez a rendes fel-
szmolsokban a befolyt vtelr 5 %-a, stb.), mg a msodik a felszmolnak tnylegesen megmarad sszeg,
ami tulajdonkppen a fenti 5 %-bl csak a 4 %-nyi rsz (az rvnyestett sszeg 4/5 rsze), hiszen az 1 %-nyi
rszt (az sszeg 1/5-d rszt ) t kell utalni a Fvarosi Birosag altal vezetett dijkiegeszitesi szamlara, a 4 -nyi
rsz utn felszmtott F-t meg be kell Iizetni az adohatosaghoz. (lasd ezt a kesbbiekben reszletesebben). A
zlogtrgy rtkestse utn befoly nett vtelr (IM rendelet 3.) 4 %-a+FA (4. (1) bekezds) illeti meg a
felszmolt, azonban - figyelemmel az IM rendelet 5.-aban Ioglaltakra is, mely szerint a Csdtv. 59-60. alap-
jn kell a felszmol djt egysgesen szmolni - a zlogtrgy vtelrbl felszmoli djknt az 5 % (+ a 4 %
utani AFA ) ervenyesithet, melybl az 1 -nyi sszeget be kell Iizetni a Fvarosi Birosagon vezetett
djkiegsztsi szmlra..
323
Erdekes a Ielszamoloi dij Iedezetenek megoldasa a zalogtargy ertekesitese utan ervenyesithet sszegre vo-
natkozan, a Csdtv. altalanos rendelkezesei szerint ugyanis a Ielszamolo dijat elssorban a hitelezk altal beIi-
zetett djfedezeti szmlrl, aztn az ads vagyonbl, majd - beIejezestl Iggen - vagy a kzponti kltsgve-
testl (egyszersitett Ielszamolas), vagy a djkiegsztsi szmlrl lehet fedezni. Zlogtrgy esetn a jogalkot
ezt a rendszert Ielboritotta, s bar a zalogjogos hiteleznek is kell Iizetnie nyilvantartasba veteli dijat, a Ielszamo-
l zlogtrgy rtkests alapjn szmthat djt nem a hitelezk beIizetesebl, hanem a zalogtargybol beIolyt
vetelarbol kell elsdlegesen Iedezni. A konkret esettl Iggen elkepzelhet, hogy a beIizetett nyilvantartasba
veteli dijat majd a zalogjogos hitelezk visszakapjak (ha a Ielszamoloi dij minimumat meghaladta a zlogtrgy
rtkestse kapcsn kiszmtott felszmoli dj s ms vagyontrgya az adsnak nem volt), de az is lehet, hogy
arnyosan rszt kell vennik az egyb vagyontrgyak rtkestse utn felszmthat felszmoli djak finansz-
rozsban (ha az adsnak ms vagyontrgya is volt).
107
szabalyokat, nyilvanvaloan azonban a zalogjogosultak kielegitesenek kezeleserl van szo
ebben a szakaszban.
Haladektalanul kell a hitelezk szamara a nekik jr sszeget kifizetni, ha azonban az egyik
zalogjogosult hitelez kvetelese vitatott vagy kiIogas alapjan meg nem egyertelm, hogy a
kvetelst a 49/D., illetve az 57. (1) bekezds egyik pontjba kell sorolni az ignyt, gy a
felszmolnak a hiteleznek jaro sszeget el kell klnitenie, s a tbbiek reszere a
fennmarad sszegbl kell kiIizetest teljesiteni.
Ha az sszes zalogjogos hitelez kielegitese utan meg marad vagyon, ugy azt a Ielszamolo a
Ielszamolasi kltsegek, illetve a tbbi hitelez ignynek kielgtsre fordthatja; illetve ha a
zalogjogos hitelezk kveteleset a beIolyt sszegbl teljes egeszeben nem lehet kielegiteni,
ugy a kielegitesi sorrendbe sorolando az igenyk attol Iggen, hogy ki a kveteles
jogosultja.
324
Ha a zlogjog kvetelsen ll fenn, s a felszmols megindulsa utn a kvetelst a
felszmol nem rtkesti, hanem a kvetels befolyik az adshoz, nyilvnvalan akkor is a
49/D. helye szerint kell a zalogjoggal biztositott hitelezi igenyt kielegiteni, hiszen nem
kerlhet rosszabb helyzetbe attl, hogy a biztostka nem kerlt rtkestsre, hanem
egyszeren penzze valtozott. A 49/D. a Ielszamolo altal trten ertekesites esetere ir el
szabalyokat, nyilvanvaloan azonban a zalogjogosultak kielegitesenek kezeleserl van sz
ebben a szakaszban.
3.2.3.1.3.1 Felszamolo es mas hitelezk megtamadasi joga a Csdtrveny alapjan
A korabban kttt szerzdesek megtamadasanak lehetsege a Ielszamolonak es a
hitelezknek is rendelkezesere all, az alabbiakban ismertetjk a megtamadasi szerzds
meginditasanak hataridejet, es lehetseges okait. Ezeket nagyreszt a Csdtrveny 40. -a
szablyozza.
A Ielszamolonak a kereset benyujtasara a tudomasszerzestl szamitott 90 nap, vagy
kzzeteteltl szamitott 1 ev all rendelkezesere. A hitelezket a Ielszamolo a Ienti hatarid
324
Dologi ktelezettseg, illetve nallo zalogjog eseten ez a lehetsegk nem all Ienn.
108
alatt tudomasara jutott megtamadhato joggyletrl haladektalanul kteles tajekoztatni, s
azoknak tovbbi 15 nap ll rendelkezsre akkor is, ha az egy v mr eltelt.
Ha mindket szerzd Iel rosszhiszem volt gyleti akaratuk ms hitelezk kijatszasara
irnyult - Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat megelz 5 even bell es azt kvet
idszakban kttt, az ados vagyonanak cskkeneset eredmenyez szerzdes vagy mas
jognyilatkozat megtmadhat a felszmolsi eljrst lefolytat brsgnl peres eljrsban.
Ingyenes elidegenites, ingyenes ktelezettsegvallalas, harmadik szemely reszere Ieltn
ertekaranytalansaggal kttt visszterhes joggylet, ha a Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat
megelz 2 even bell vagy azt kveten trtent, megtmadhat a felek gyleti akarattl
fggetlenl.
Valamely hitelez elnyben reszesitese (Iennallo szerzdes hitelez reszere trten
modositasa, vagy biztositek nyujtasa), ha a Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat megelz 90
napon bell vagy azt kveten trtent, megtamadhato a Ielek gyleti akaratatol Iggetlenl.
Visszakvetelhetek a Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat megelz 60 napon bell es azt
kveten teljesitett azon a szolgaltatasok, amelyek nem minslnek az ados rendes
szolgltatsa krebe tartozo szolgaltatasnak akkor, ha eredmenye egy hitelez elnyben
rszestse.
A jogszably alapjn eslyt ltunk arra, hogy egy esetleges felszmolsi eljrsban a
Ielszamolo az jelzalogjogot alapito szerzdes rendelkezeseitl Iggen akar a 90 napon belli,
akar a 2 eves hataridre vonatkozo Ieltetelekre tekintettel megtmadhatja.
3.2.3.1.3.2 A megtmads jogkvetkezmnye
Nem egyertelm a gyakorlatban, hogy az jelzalogszerzdes sikeres megtamadasa eseten a
relatv hatlytalansg
325
vagy az rvnytelensg
326
jogkvetkezmnyeit kell-e alkalmazni.
Allaspontunk szerint a birosagok reszerl valoszinbb az elbbi alkalmazasa, mivel
LegIelsbb Birosag a hitelezkkel szemben hatalytalannak, nem pedig ervenytelennek,
325
BH 2004/142
326
BDT 2005/1178
109
nyilvanitotta azt a szerzdest, amellyel az ados a Iizetskptelensg llapotban rtkestette
az ingatlanait, es a vev a vetelar tartozasat ugy teljesitette, hogy egy hiteleztl
engedmnyezssel szerzett kvetelst beszmtotta.
327
3.2.4 Vagyont terhel zalogjog
3.2.4.1 A vagyont terhel zalogjog rvnyestse
3.2.4.1.1 Vagyont terhel zalogjog a vgrehajtsi eljrsban
A Vht. 2000. vi novellja kizrta annak eslyt, hogy a zlogtrgy a vgrehajtsi eljrsban a
zlogjogosult rteslse nlkl kerljn rtkestsre. A zlogjogi nyilvntartst a Magyar
Orszagos Kzjegyzi Kamara vezeti. A vgrehajt a nyilvntarts adatai alapjn llapthatja
meg, hogy az ados tulajdonaban lev Iellelhet ingosagok kzl melyek azok, amelyeket
zalogjog terhel. A vegrehajto inIormaciokat szerezhet a leIoglalt vizi, illetve legi jarm
lajstromt, illetve nyilvantartasat vezet szervezet megkeresse rvn is. A nyilvntartsokbl
megllapthat, ki az, akinek az adott ingsggal sszefggsben zlogjoga ll fenn. A
nyilvntartsokbl megszerzett informcik alapjn a vgrehajt haladktalanul rtesti a
zlogjogosultat.
328
A vgrehajt az eljrsa sorn arrl tjkoztatja a zlogjogosultat, hogy a zlogjogbl fakad
ignyt - ha az alapgyben nem vegrehajtast ker - vgrehajtsi eljrs sorn rvnyestheti.
329
A vgrehajt a zlogjogosultat felhvja nyilatkozatttelre a tekintetben is, hogy ignyt
kvnja-e a vgrehajtsi eljrs sorn rvnyesteni. Amennyiben igen, gy a felhvs
kezhezveteletl szamitott nyolc munkanapon bell ez iranyu kerelmet be kell jelentenie a
vgrehajtnak.
330
A vgrehajt a krelmet haladktalanul, de legksbb annak kezhezvetelet
327
BH 2000/508
328
Vht magyarzata 2009, 555.
329
Vht. 114. (2) bekezds
330
Vht magyarzata 2009, 557.
110
kvet munkanapon tovabbitja a vegrehajtast Ioganatosito birosagnak.
331
A zlogjogosult
bekapcsolodasi kerelmerl az erdemi hatarozatot nem a vegrehajl hozza meg, hanem a
vgrehajts foganatostsat elrendel birosag. A birosag a kerelemrl peren kivli eljarasban
hatroz.
332
Mindenekeltt a kerelem beerkezeset kvet harom munkanapon bell Ielfggeszti a
vegrehajtasi eljarast, es errl ertesiti az erintetteket. Ezt kveten megvizsgalja, hogy az
ingatlanra vonatkozan a vgrehajtsi jog bejegyzst nyert (lefoglalsa megtrtnt), a
kveteles jogalapja es sszegszersege vonatkozsban nem ll-e fenn vita az rintettek
kztt. Felhvja az adst s a vgrehajtast kert, hogy nyilatkozzanak abban a tekintetben,
miszerint a bejelentett kvetelst elismerik-e vagy sem, ha igen, azt teljes sszegben ismerik-e
el. Ezt nem lehet vitatni abban az esetben, ha a tartozsrl kzokirat kszlt - ingatlanra
bejegyzett jelzlogjog esetn a gyakorlat ennek megltt igazolja. A nyilatkozatttelre 8 nap
ll rendelkezsre.
333
A kerelemrl a vegrehajtast Ioganatosito birosag nemperes eljarasban dnt. A nemperes
eljrsi a vgrehajtst foganatost brsg soron kvl folytatja le, s eljrsa vgn vgzssel
megllapthatja, hogy a zlogjogosult kielgtsi joga megnylt, majd engedlyezheti a
zlogjogosult vgrehajtsi eljrsba val bekapcsoldst.
A bri engedlynek, illetve megllaptsnak konjunktv felttele, hogy a zlogjoggal
biztositott igeny, illetleg kveteles sem jogalapjaban, sem pedig sszegszersegeben ne
legyen vitatott. Tovbbi felttel, hogy a zlogjoggal terhelt ingsgot a vgrehajtsi eljrs
sorn a vgrehajt lefoglalta.
334
Az ingosag leIoglalasanak tenye azert bir alapvet
jelentseggel, mert a zalogjoggal biztostott kvetels a vgrehajt felhvsnak idpontjaban
nem felttlenl lejrt kvetels, a brsgnak kell megllaptania a vgrehajtsi jog
megnyltt.
335
A kielgtsi jog megnyltt a brsg az alapjn llaptja meg, hogy a zlogtrgyat
vgrehajtsi eljrs sorn lefoglaltk. A kielgtst jog megnyltt a foglals tnye alapjn
331
Vht. 114. (2) bekezds
332
Vht magyarzata 2009, 557.
333
Vht magyarzata 2009, 650.
334
Vht magyarzata 2009, 557. sk.
111
nem lehel megllaptani, ha a zlogjogosult az ads hozztartozja vagy olyan jogi szemly,
amelynek az adssal val viszonyban tbbsgi befolys ll fenn, illetve a zlogjog
alaptsrai a gazdlkod szervezet s tagja kztt kerlt sor.
336
Amennyiben a brsg peres eljrsban rdemi dntst hozna, a zlogjogjogosult krelmt
kezbesiteni kteles az ados, illetleg a vegrehajtast kernek. A vegrehajtsi eljrsban flknt
szereplk a kezbesitestl szamitott nyolc napon bell nyilatkozhatnak, hogy elismerik-e a
zlogjoggal biztostott kvetels jogalapjt, sszegszerseget.
337
Abban az esetben, ha a zalogjoggal biztositott kvetelest, illetleg a zalogjog alapitasat
kzokiratba Ioglaltak, ugy a vegrehajtasi eljarasaban reszt vev vegrehajtast ker ados nem
vitathatja sem a jogalapot, sem az sszegszerseget. Sajatos esetnek tekinthet, amennyiben
egy korbbi kzokirat alapjn jrnak el, mikzben az ads rszben vagy egszben
teljestett.
338
Ha az ados vagy barmelyik vegrehajtast ker a jogalapot vagy az sszegszerseget vitatja, es
allitasat valoszinstette, a krelmet a brsg vgzssel elutastja. Ebben az esetben a
zlogjogosult perrel rvnyestheti a zlogjogbol ered igenyet.
339
Abban az esetben, hogy ha a kerelmei elutasito vegzes jogerre emelkedett, ugy a
zlogjogosult vegrehajtasi eljarasba trten bekapcsolodas engedelyezese iranti pert
indthat.
340
Az ilyen tpusi perekben a brsg soron kvl jr el, a per felperese a
zlogjogosult, mg alperese az lesz, aki a zlogjog jogalapjt vagy sszegszerseget vitato
nyilatkozatot tette. A kereset jogers elbiralasaig a birosag a vegrehajtst felfggesztheti,
ppen ezrt jelen perre kizrlagos illetkessge a vgrehajtst foganatost brsgnak
van.
341
Ha az ados vagy barmelyik vegrehajtast ker a zalogjoggal biztositott kveteles
sszegszerseget a zalogjogosult kerelmeben Ioglalttol elter sszegben ismerte el, a birosag
tjkoztatja errl a zalogjogosultat, aki ezen sszeg tekintetben is krheti a kielgtsi jog
335
Vht magyarzata 2009, 558.
336
Vht. 114/A. (2) bekezds
337
Vht magyarzata 2009, 560.
338
Vht magyarzata 2009, 560.
339
Vht. 114/A. (5) bekezds
340
Pp. 386.
112
megnyltt megllapt vgzs meghozatalt.
342
A vegzes jogerre emelkedeset kveten a
vgrehajtst foganatost brsg a vgrehajtsnak felfggesztst
343
megsznteti, es errl a
vgrehajtt rtesti.
344
A vgrehajts az ltalnos szablyok szerint folyik tovbb.
3.2.4.1.2 Vagyont terhel zalogjog a csdeljarasban
A fizetsi haladk (moratrium) tartama alatt a pnzfizetsi ktelezettsg nem teljestshez
vagy kesedelmes teljesitesehez Izd jogkvetkezmenyek nem allnak be, kiveve a
kamatozst. Ez azt jelenti, hogy a polgri jog egyb rendelkezseiben az ads nem
teljesitesehez vagy kesedelmes teljesitesehez Izd jogkvetkezmenyekkel nem elhet a
jogosult a moratrium alatt.
Az ads vagyonval szemben kvetelsen alapul zlogjog alapjn, valamint zlogtrgybl,
nem lehet kielegitest szerezni, tovabba az adossal szemben a csdeljaras kezd idpontja eltt
kikttt biztostkot nem lehet rvnyesteni.
345
3.2.4.1.3 Vagyont terhel zalogjog a felszmolsi eljrsban
A 49/D. (2) bekezdse a vagyont terhel zalogjoggal biztositott kveteleseket maskent
kezeli, mint a tbbi zlogjoggal biztostottat, a tbbiek nem vesznek rszt a felszmolsi
kltsegek viseleseben, mig a vagyont terhel zalogjoggal biztositott kveteles jogosultja igen.
Vagyont terhel zalogjogot altalaban a termelesben resztvev ingosagokra - anyagok, flksz
termkek, ksztermkek - ktnek ki, igy az ezek egyben trten ertekesitese eseten a beIolyt
vtelrbl csak az rtkests kltsgeit lehet levonni, a fennmarad sszeg 50 %-t kell a
hitelezi igeny kielegitesere Iorditani, a maradek 50 pedig a Ielszamolasi kltsegek
kiegyenlitesere Iordithato. A hitelezi igenyt a trveny itt maskent kezeli, mint az egyeb
zlogjogos kvetelseknl. Ott ugyanis a zlogtrgy rtkestsbl beIolyt sszegbl le lehet
341
Vht magyarzata 2009, 561.
342
Vht. 114/A. (6) bekezds
343
Vht. 48. (2) bekezds
344
Vht. 114/A. (7) bekezds
113
vonni az ertekesites, allagmegrzes stb. kltsegeit, a Ielszamolo erre es dijat, s a maradekot
(a vtelr 100 %-nak valahnyad rszt) kapja meg "teljes egszben" a zlogjogosult. Ha
mg ezen fell marad olyan ignye, amelyet a zlogtrgybl befolyt sszeg nem fedezett, gy
a kvetelst - a hiteleztl Iggen - az d)-f) pontokba kell sorolni.
A g) es h) pontok nem merlhetnek Iel, hiszen a g) pontba a kesedelmi kamat es ilyen jelleg
kvetelsek kerlhetnek, ezrt mr eleve sem merlhet fel kielgtsk a 49/D. alapjn. A h)
pontba pedig az adssal sszefondsban llk ignye kerl - fggetlenl attl, hogy
egybknt hova lenne sorolhat, ezrt itt szintn nem merlhet fel a 49/D., mert hiba van
zlogjoggal biztostva mondjuk az gyvezet kvetelese, az zalogjogos igenyet soha nem
lehet a 49/D. alapjn kielgteni, teht nem is lehetsges olyan helyzet, hogy a 49/D.
alapjn fennmarad kvetelse legyen, s azt kelljen a h) pontba sorolni.
A vagyont terhel zalogjogos hiteleznel a beIolyt vetelarbol a 49/D. alapjan csak az
ertekesites kltsegeit szabad levonni, majd a maradek sszeg Ielet ki lehet Iizetni, a hitelez
azonban nem a masik Iele erejeig lesz 57. (1) bekezdes b) pontos hitelez, hanem a teljes
rbevtel erejig.
346
Vagyont terhel zalogjog eseten az ertekesites kltsegeinek levonasa utan Iennmarado vetelar
50 %-t szabad a jogosult kvetelsnek kielgtsre fordtani, a fennmarad 50 %-ot a
felszmol a felszmolsi kltsgek kiegyenltsre fordthatja (a felszmoli dj ez utn itt
kzvetlenl nem ervenyesithet). Mi minsl azonban ertekesitesnek ebbl a szempontbol?
Sem a Ptk., sem a Csdtrveny nem tartalmaz arra vonatkozoan rendelkezeseket, hogy mi a
teend a vagyont terhel zalogjogos kveteles esetben akkor, ha az ads a felszmols alatt
is Iolytatja tevekenyseget. Nem vitasan, ha az ados a tevekenyseget a Ielszamolas kezd
idpontjaban beIejezte volna, s a vagyontargyakat egyben, vagy reszletekben, de a 49.-nak
megIelelen arveresen vagy palyazaton rtkestettk volna, gy abban az esetben az
345
Csdtv. 11. (2) bekezdes
346
Ha tehat peldaul a vagyont terhel zalogjoggal biztositott kveteles 10, az arukat eladtak 8-rt, az rtkests
kltsege volt 1, akkor a 49/D. alapjan a hitelez kaphat 8-1=7:2=3,5-t. A fennmarad kvetelse 6,5 lenne,
azonban - a Csdtv. 57. (1) bekezdes b) pontja szerint - csak a zlogtrgy rtke erejig lehet b) pontos hitelez,
ezrt 8-3,5=4,5 lesz a b) pontos ignye, a maradk 2-vel pedig lemegy valsznleg az f) pontba. Ugyanezen
szamokkal egy nem vagyont terhel zalogjogos hiteleznel a kvetkezt mondhatnank: 7-et kap meg a 49/D.
alapjn, s a maradk 3-mal pedig lemegy az f) pontba, ugyanis a nem vagyont terhel zalogjogos hitelezk az er-
114
ingsgokrt befoly vtelrbl a 49/D.-a alapjan a hitelezt az 50 mindenkeppen
megillette volna. Mi a teend azonban akkor, ha nem ez trtenik, hanem a termeles
folytatdik? A krdst jogilag s gazdasgilag is meg kell vizsglni. Jogilag az a krds, hogy
Ielszamolo altali ertekesitesnek minsl-e az, ha az ads gazdasgi tevkenysge folytatsa
kreben ertekesiti a kesztermekeit? Nyilvanvaloan nem minsl annak, hiszen ebben az
esetben a brsg naponta vlthatn le a felszmolt, mert megsrtette a Csdtv. 49.-ban
foglalt rendelkezseket, hiszen a ksztermkeket nem rversen, vagy plyzaton
rtkestette, hanem kereskedelmi forgalomban adta el. Az teljesen kizrt, hogy a rendes
gazdlkods krben a felszmol plyzaton vagy rversen rtkestse naponta a
termkeket. Meg kell klnbztetni teht az ads ltal vgzett gazdasgi tevkenysg
Iolytatasa kreben vegzett ertekesitest a Ielszamolo altali ertekesitestl, mert az els esetben a
gazdasg rendes szablyai szerint trtnik az rtkests - ebben a vonatkozsban ugyanis a
felszmol nem, mint felszmol szerepel, s nem gy rtkest, hanem mint a gazdlkod
szerv menedzsmentje helyere lepett cegjegyzesre jogosult vezet jar el (vezeti a ceget, ami
termeli a kesztermeket). A Ielszamolo altali ertekesitesrl a rendes gazdalkodas kret
meghalad gyletek esetn beszlhetnk, teht ha az ads vagyont, vagy vagyonelemeit
rtkestik, mert a tevkenysgt befejezi. Ha az ads a rendes gazdlkods krebe es
tevekenyseget Iolytatja, akkor a 49. es a hozza kapcsolodo ertelmez szabalyok (49/A-D )
nem alkalmazhatoak. Ebbl kvetkezen tehat a Ielszamolas soran vegzett termel
tevekenyseg kapcsan trtent ertekesites a rendes gazdalkodas krebe es ertkests. A
hitelez kielegitesre akkor tarthat igenyt a vagyont terhel zalogjog alapjan, ha nem errl van
szo, hanem pl. a termel tevekenyseget a Ielszamolo az adosnal beIejezi, s a meglev
ingsgokat rtkesti - a 49. rendelkezsei szerint, egyben eladja a mkd vallalkozast,
melynek rszt kpezik az ingsgok is, vagy megsznteti egyes rszeiben a munkt, s az ott
lev ingosagokat egyben ertekesiti.
A Ienti jogi ervelest alatamasztja az a gazdasagi ellentmondas is, hogy ha a hitelez
llspontjnak megIelelen a Ielszamolas kezd idpontjaban meglev ingosagok (anyagok,
tekesites stb. kltsegeit nem kaphatjak meg privilegizaltkent, mig a b) pont szvege szerint a vagyont terhel z-
logjogosnak ez jr. Az ok ismeretlen.
115
flksz termkek s ksztermkek) egyenknti rtkestse maga utn vonn, hogy minden
egyes rtkests utn az 50 %-ot atutalnak a zalogjogos hiteleznek, hogyan Iolytathatna a
felszamolas alatt az ados a tevekenyseget? Ilyen esetben a hitelez altal igenyelt Iolyamatos
kifizetsek azt eredmnyeznk, hogy az ads tevkenysge minden rtkestssel cskkenne,
hiszen a beIolyt vetelarnak csak a Ielet tudna ujabb anyag, munkaer, stb. vsrlsra
fordtani. Egy ilyen rtelmezs teht azt eredmnyezn, hogy minden egyes rtkests utn a
vagyont terhel zalogjogosult reszere trten kiIizetes megIojtana az ados termel
tevekenyseget, ami nyilvanvaloan nem all az sszes hitelez, es a zalogjogos hitelez
erdekeben sem. Az erdekk ugyanis az, hogy ha ez gazdasagilag alatamasztott, akkor egy
mkd vallalkozast ertekesitsen a Ielszamolo, mert annak az erteke magasabb, mint a
vagyontrgyak rtke egyenknt. Egy folyamatos kifizets folyamatosan cskkenten az ads
termelsi - s gy a hitelez kiIizetesi - lehetsegeit.
A gyakorlatban vita alakult ki a vagyont terhel zalogjoggal rendelkez hitelezk es a
felszmolk kztt, hogy vajon hova kell besorolni a kvetelst, ha az adsnak az iratait,
vagyont a felszmol nem tudta tvenni. Ha a felszmol nem tudott tvenni iratokat s
vagyont a trvenyben elirt hataridben, vagy a Ielszamolo altal atvett iratok szerint nincs
vagyon, ugy a vagyont terhel zalogjoggal biztositott kveteles tekintetben a felszmolnak
tajekoztatnia kell a hitelezt, hogy bar nem vitatja a vagyont terhel zalogjog letrejttet,
azonban zalogtargy hianyaban nem tudja privilegizalt hiteleznek tekinteni. Ez az allaspont a
Ptk. 266. (1) bekezdsnek azon rendelkezsn alapszik, mely szerint vagyont terhel
megsznik, ha a vagyontargy a ktelezett vagyonabol kikerl."
Abban az esetben, ha iratokat kapott a felszmol (s a mrleg nem tartalmazza a
vagyontrgyat), akkor nem vits ez a rendelkezs, azonban ha nem kapott sem iratokat sem
vagyont, akkor kimondhat-e, hogy az ads vagyonbl "kikerlt" a vagyontrgy? Ezen
rendelkezssel kapcsolatban azutn az a tovbbi krds merl fel, hogy amennyiben a
felszmols sorn kerl be valami az ads vagyonba, arra rvnyes-e ez a rendelkezs,
keletkezik-e azon zlogjog attl, hogy bekerl az ads vagyonba, vagy a felszmols
megindulsval ez a lehetseg mar nem all Ienn.
Nem vitasan a Ielszamolas kezd idpontja utan az ados vagyonat uj biztositekkal
megterhelni nem lehet, nem lehet tehat uj zalogjogot, stb. kiktni, nincs lehetseg vegrehajtasi
jog bejegyzsre. Azonban beilleszkedik a rendszerbe az a megoldas a vagyont terhel
116
zalogjogos hitelezk kezelese teren, hogy ha az adosnak ugyan nincs vagyona a Ielszamolas
megindulsakor, de felszmolnak az ads felszmolsa sorn sikerl valamilyen kvetelst
behajtani, ugy a hitelez zalogjoggal biztositott igenye a zalogtargy erteke (a beIolyt sszeg)
erejig b) pontos lesz.
Amennyiben az egyik zalogjogosult hitelez kvetelese vitatott vagy kifogs alapjn mg
nem egyertelm, hogy a kvetelest a 49/D., illetve az 57. (1) bekezdes egyik pontjaba kell
sorolni az igenyt, ugy a Ielszamolonak a hiteleznek jaro sszeget el kell klnitenie, s a
tbbiek reszere a Iennmarado sszegbl kell kifizetst teljesteni.
Ha az sszes zalogjogos hitelez kielegitese utan meg marad vagyon, ugy azt a Ielszamolo a
Ielszamolasi kltsegek, illetve a tbbi hitelez igenyenek kielegitesere Iordithatja; illetve ha a
zalogjogos hitelezk kveteleset a zlogtrgybl befolyt vtelrbl teljes egszben nem lehet
kielegiteni, ugy a kielegitesi sorrendbe sorolando az igenyk attol Iggen, hogy ki a
kvetels jogosultja.
347
3.2.4.1.3.1 Felszamolo es mas hitelezk megtamadasi joga a Csdtrvny alapjn
A korbban kttt szerzdesek megtamadasanak lehetsege a Ielszamolonak es a
hitelezknek is rendelkezesere all, az alabbiakban ismertetjk a megtamadasi szerzdes
meginditasanak hataridejet, es lehetseges okait. Ezeket nagyreszt a Csdtrveny 40. -a
szablyozza.
A felszmolonak a kereset benyujtasara a tudomasszerzestl szamitott 90 nap, vagy
kzzeteteltl szamitott 1 ev all rendelkezesere. A hitelezket a Ielszamolo a Ienti hatarid
alatt tudomasara jutott megtamadhato joggyletrl haladektalanul kteles tajekoztatni, s
azoknak tovbbi 15 nap ll rendelkezsre akkor is, ha az egy v mr eltelt.
Ha mindket szerzd Iel rosszhiszem volt gyleti akaratuk mas hitelezk kijatszasara
irnyult - Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat megelz 5 even bell es azt kvet
idszakban kttt, az ados vagyonanak cskkeneset eredmenyez szerzdes vagy mas
jognyilatkozat megtmadhat a felszmolsi eljrst lefolytat brsgnl peres eljrsban.
347
Dologi ktelezettsg, illetve nll zlogjog eseten ez a lehetsegk nem all Ienn.
117
Ingyenes elidegenites, ingyenes ktelezettsegvallalas, harmadik szemely reszere Ieltn
rtekaranytalansaggal kttt visszterhes joggylet, ha a Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat
megelz 2 even bell vagy azt kveten trtent, megtamadhato a Ielek gyleti akaratatol
fggetlenl.
Valamely hitelez elnyben reszesitese (Iennallo szerzdes hitelez reszere trten
modositasa, vagy biztositek nyujtasa), ha a Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat megelz 90
napon bell vagy azt kveten trtent, megtamadhato a Ielek gyleti akaratatol Iggetlenl.
Visszakvetelhetek a Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat megelz 60 napon bell es azt
kveten teljesitett azon a szolgaltatasok, amelyek nem minslnek az ados rendes
szolgaltatasa krebe tartozo szolgaltatasnak akkor, ha eredmenye egy hitelez elnyben
rszestse.
A jogszably alapjn eslyt ltunk arra, hogy egy esetleges felszmolsi eljrsban a
felszmol a vagyont terhel zalogjogot alapito szerzdes rendelkezeseitl Iggen akar a 90
napon belli, akar a 2 eves hataridre vonatkozo Ieltetelekre tekintettel megtamadhatja.
3.2.4.1.3.2 A megtmads jogkvetkezmnye
Nem egyertelm a gyakorlatban, hogy a vagyont terhel zalogszerzdes sikeres megtamadasa
esetn a relatv hatlytalansg
348
vagy az rvnytelensg
349
jogkvetkezmnyeit kell-e
alkalmazni.
Allaspontunk szerint a birosagok reszerl valoszinbb az elbbi alkalmazasa, mivel
LegIelsbb Birosag a hitelezkkel szemben hatalytalannak, nem pedig ervenytelennek,
nyilvanitotta azt a szerzdest, amellyel az ados a Iizeteskeptelenseg allapotaban ertekesitette
az ingatlanait, es a vev a vetelar tartozasat ugy teljesitette, hogy egy hiteleztl
engedmnyezssel szerzett kvetelst beszmtotta.
350
348
BH 2004/142
349
BDT 2005/1178
350
BH 2000/508
118
3.2.5 nll zlogjog
3.2.5.1 Az nll zlogjog alkalmazsi terletei
Az nll zlogjog egy egszen specilis, mde a jogi szakirodalomban mltatlanul mostohn
kezelt jogintzmny, hiszen z j Ptk. kodifiklsakor mg olyan hangok is hangzottak,
miszerint erre a jogintzmnyre semmi szksg.
351
Gyakorlati alkalmazsa leginkbb kt
terletre sszpontosul, a kvetkezkben ezeket tekintjk at.
3.2.5.1.1 Jelzloghitelezs
A Jht. lehetseget teremtett Magyarorszgon olyan szakostott hitelintzetek ltrehozsra,
melyek ingatlanon alapitott jelzalogjog Iedezete mellett hosszu Iutamidej hiteleket nyujtanak
gy, hogy az ehhez szksges pnzgyi forrst jelzloglevelek kibocstsaval teremtik el.
352
Az nll zlogjog szemlyes kvetels nlkl alaptott, a jogosult nem egy konkrt
szemlyhez fordul kvetelsvel, hanem kizrlag a zlogjoggal terhelt zlogtrgybl
kereshet kielegitest; az nallo zalogjog nem a Iktelem jaruleka, hanem Iggetlen, nll
jogosultsg. Msik klnlegessge, hogy nllan truhzs trgya is lehet. A jelzlogbank s
a hitelintzetek kztti refinanszrozsi folyamatban ezt a kt specilis tulajdonsgt
hasznljk ki.
353
A reIinanszirozasi hitelezes els lepesekent a hitelintzet az adssal megkti a jelzlog-
hitelszerzdest, melynek reszet kepezi az nallo jelzalogot alapito zalogszerzdes is. A
hitelintzet s a jelzlog-hitelintzet az nll zlogjog alaptsval biztostott hitelek
refinanszrozsra egymssal keretszerzdest ktnek, melyben ktelezettsget vllalnak az
nallo zalogjogok megvasarlasara es egyidej visszavasarlasara is.
354
Az nll zlogjog
vtelrval a jelzlog-hitelintzet megfinanszrozza a bank hitelgylett, s ennek
351
Grdos-Csizmazia 2007, 32. skk.; Grdos-Cszimazia 2010, 399. skk.
352
Gelln 2002
353
Gelln 2002
354
Gelln 2002
119
biztostkaknt megszerzi az nallo zalogjogot. Ugyanakkor egyidejleg a bankkal megkti a
visszavasarlasra iranyulo szerzdest is, azzal, hogy az csak akkor valik ujbol tenylegesen a
zlogjog jogosultjv, ha a teljes visszavsrlsi rat megfizette. A bank rszletvtellel, az
ads trleszt reszletehez igazodoan teljesit. A hitelintezet a teljes visszavasarlasi ar
kifizetsvel - ami egyben a hitel teljes kifizetst jelenti, a zlogjogot veszi vissza, s ezzel a
jelzalogbank altal adott reIinanszirozasi tket visszatrleszti - korltozs nlkli zlogjogosult
lesz.
355
3.2.5.1.2 Szindiklt hitelezs
A gazdasagi valsag kvetkezteben az orszagokon ativel csoport (re)Iinanszirozasi gyletek
jelentsege emelkedett a magyar piacon is. Mivel a magyar maganjog csak nemi lemaradassal
kveti az angolszsz es a kontinentalis Iejldest, a szindikalt klcsnk biztositasa kreativ es
rugalmas megoldasokat kvetel a tranzakcioban resztvev jogi kepviselktl. A ,security
pooling/security trust struktrk tltetse magyar jogra azrt is klnsen nagy kihvs,
mert a magyar jog nem ismeri a trust jogintzmnyt.
A biztositekok legaltalanosabban alkalmazott Iormai jarulekos jellegek es valamilyen
nyilvantartasba trten bejegyzessel jnnek letre. Amennyiben a biztositeki szerzdeseket
kzjegyzi okiratba Ioglaljak, akkor a biztositek vegrehajtasa egyszerbbe valik, mivel az
okirat zradkoltathat. Ehhez azonban szksges a biztostott kvetelse meghatrozsa az
okiratban.
Mivel a security trust-ot a magyar jog nem ismeri, csak azon kvetelsek vlnak
biztositotta, melyeknek jogosultjait a nyilvantartasba bejegyzik. Tehat valamennyi hitelez
bejegyzse lenne szksges ahhoz, hogy valdi dologi biztostkkal rendelkezhessenek. A
szindiklt klcsnk esetben azonban a jogosultak potencilis nagy szmra, s lland
vltozsra tekintettel ez egyIell meglehetsen nehezkes, masIell kltseges.
Amennyiben viszont csak a jellemzen klIldi jog alatt allo alapdokumentacioban
kijellt security trustee-t jegyeztetnk be, akkor ugyan a tranzakci sszegben s
355
Gelln 2002
120
resztveviben trten valtozasok, amig az magat a bejegyzettet nem erinti, irrelevanssa
valnanak ebbl a szempontbol; azonban ez esetben, csak a ,security trustee szerezne dologi
jogot biztostk trgyain, amely nyilvnvalan jval alacsonyabb a szindiklt klcsn teljes
sszegnl.
Ezen tulmenen a biztositott kveteles kzvetlen vegrehajthatosaghoz elegend
reszletesseggel trten krlirasa gyakran megkveteli az alapul Iekv dokumentumok
szvegenek beepiteset a biztositeki szerzdesekbe, amelyek szindiklt klcsnk esetn elg
nehezkesek, arrol nem is beszelve, hogy a klIldi jog alatt lev dokumentumokban talalhato
jogi koncepcio nem Ieltetlenl ltethet at magyar jogra, amely a biztositeki szerzdes
vgrehajthatatlansgval fenyeget.
A legltalnosabban alkalmazott megolds az nll zlogjog jogintzmnynek hasznlata,
melyet alapveten a jelzaloghitelezes Iellenditese erdekeben epitett be a jogalkoto a polgari
trvnyknyvkbe a 90-es vek kzepn, azonban a gyakorlat egyb irny alkalmazsnak
lehetsegeit is Ieltarta, es az egyik ilyen a szindalt hitelek biztositasa.
Az nallo zalogjog leghasznosabb tulajdonsaga ez esetben az, hogy nem jarulekos jelleg,
ezaltal az alapul Iekv kvetelestl elszakadva hoz letre dologi jelleg biztositekot a hitelezk
reszere. Ez a Ient emlitett mindket problema szempontjabol elnysnek mutatkozik; egyIell
el lehet kerlni, hogy a biztostott kvetels krlmnyes s a vgrehajthatsg
szempontjbl potencilis veszlyes krbersa szksges legyen, masIell pusztan a
security trustee bejegyeztetse nem okoz diszkrepancit a biztostott s a biztostand
sszeg kztt. Az nallo zalog szerzdes Ielmondassal barmikor vegrehajthato azon sszeg
erejeig, amelyet a Ielek a szerzdesben meghataroztak. A biztostk s a biztostott kvetels
kztti kapcsolatot a felek klnll gyakran klfldi jog al helyezett szerzdessel
hozzak letre, leIektetve azon szabalyokat, amelyek szerint az nallo zalog szerzdest a
zlogjogosult felmondhatja.
A megolds azonban nem tkletes. A szindiktus tagjai egyik esetben sem rendelkeznek
dologi biztostkkal, csupn ktelmi ignnyel a biztostki gynkkel szemben. MasIell az
az irnyad jog szempontjbl sem egyseges szerzdesek hianya tovabbi problemakat
121
okozhatnak egy kesbbi jogvita eseten. Megnyugtato megoldas az lehetne, ha a jogalkot
megteremten a biztostki gynk alkalmazsnak jogi feltteleit.
356
3.2.5.2 nll zlogjog ingatlanon
3.2.5.2.1 Az nll zlogjog rvnyestse
3.2.5.2.1.1 nll zlogjog a vgrehajtsi eljrsban
A Vht. 2000. vi novellja kizrta annak eslyt, hogy a zlogtrgy a vgrehajtsi eljrsban a
zlogjogosult rteslse nlkl kerljn rtkestsre. A vgrehajt a telekknyv adatai alap-
jan allapithatja meg, hogy az ados tulajdonaban lev ingatlanok kzl melyek azok,
amelyeket zlogjog terhel. A nyilvntartsokbl megllapthat, ki az, akinek az adott
ingatlannal sszefggsben zlogjoga ll fenn. A nyilvntartsokbl megszerzett informcik
alapjn a vgrehajt haladktalanul rtesti a zlogjogosultat.
357
A vgrehajt az eljrsa sorn arrl tjkoztatja a zlogjogosultat, hogy a zlogjogbl fakad
ignyt - ha az alapgyben nem vegrehajtast ker - vgrehajtsi eljrs sorn rvnyestheti.
358
A vgrehajt a zlogjogosultat felhvja nyilatkozatttelre a tekintetben is, hogy ignyt
kvnja-e a vgrehajtsi eljrs sorn rvnyesteni. Amennyiben igen, gy a felhvs
kezhezveteletl szamitott nyolc munkanapon bell ez iranyu kerelmet be kell jelentenie a
vgrehajtnak.
359
A vgrehajt a krelmet haladktalanul, de legksbb annak kezhezvetelet
kvet munkanapon tovabbitja a vegrehajtast Ioganatosito birosagnak.
360
A zlogjogosult
bekapcsolodasi kerelmerl az erdemi hatarozatot nem a vegrehajl hozza meg, hanem a
vegrehajtas Ioganatositasat elrendel birosag. A brosag a kerelemrl peren kivli eljarasban
hatroz.
361
356
Grdos-Csizmazia 2007, 41.; Grdos-Cszimazia 2010, 422.
357
Vht magyarzata 2009, 555.
358
Vht. 114. (2) bekezds
359
Vht magyarzata 2009, 557.
360
Vht. 114. (2) bekezds
361
Vht magyarzata 2009, 557.
122
Mindenekeltt a kerelem beerkezeset kvet harom munkanapon bell Ielfggeszti a
vegrehajtasi eljarast, es errl ertesiti az erintetteket. Ezt kveten megvizsgalja, hogy az
ingatlanra vonatkozan a vgrehajtsi jog bejegyzst nyert (lefoglalsa megtrtnt), a
kveteles jogalapja es sszegszersege vonatkozsban nem ll-e fenn vita az rintettek
kztt. Felhvja az adst s a vgrehajtast kert, hogy nyilatkozzanak abban a tekintetben,
miszerint a bejelentett kvetelst elismerik-e vagy sem, ha igen, azt teljes sszegben ismerik-e
el. Ezt nem lehet vitatni abban az esetben, ha a tartozsrl kzokirat kszlt - ingatlanra
bejegyzett jelzlogjog esetn a gyakorlat ennek megltt igazolja. A nyilatkozatttelre 8 nap
ll rendelkezsre.
362
A kerelemrl a vegrehajtast Ioganatosito birosag nemperes eljarasban dnt. A nemperes
eljrsi a vgrehajtst foganatost brsg soron kvl folytatja le, s eljrsa vgn vgzssel
megllapthatja, hogy a zlogjogosult kielgtsi joga megnylt, majd engedlyezheti a
zlogjogosult vgrehajtsi eljrsba val bekapcsoldst.
A bri engedlynek, illetve megllaptsnak konjunktv felttele, hogy a zlogjoggal
biztositott igeny, illetleg kveteles sem jogalapjaban, sem pedig sszegszersegeben ne
legyen vitatott. Tovbbi felttel, hogy a zlogjoggal terhelt ingatlannal a vgrehajtsi eljrs
sorn a vgrehajt lefoglalta.
363
Az ingatlannal leIoglalasanak tenye azert bir alapvet
jelentseggel, mert a zalogjoggal biztositott kveteles a vegrehajto Ielhivasanak idpontjaban
nem felttlenl lejrt kvetels, a brsgnak kell megllaptania a vgrehajtsi jog
megnyltt.
364
A kielgtsi jog megnyltt a brsg az alapjn llaptja meg, hogy a zlogtrgyat
vgrehajtsi eljrs sorn lefoglaltk. A kielgtst jog megnyltt a foglals tnye alapjn
nem lehel megllaptani, ha a zlogjogosult az ads hozztartozja vagy olyan jogi szemly,
amelynek az adssal val viszonyban tbbsgi befolys ll fenn, illetve a zlogjog
alaptsrai a gazdlkod szervezet s tagja kztt kerlt sor.
365
362
Vht magyarzata 2009, 650.
363
Vht magyarzata 2009, 557. sk.
364
Vht magyarzata 2009, 558.
365
Vht. 114/A. (2) bekezds
123
Amennyiben a brsg peres eljrsban rdemi dntst hozna, a zlogjogjogosult krelmt
kezbesiteni kteles az ados, illetleg a vegrehajtast kernek. A vegrehajtsi eljrsban flknt
szereplk a kezbesitestl szamitott nyolc napon bell nyilatkozhatnak, hogy elismerik-e a
zlogjoggal biztostott kvetels jogalapjt, sszegszerseget.
366
Abban az esetben, ha a zalogjoggal biztositott kvetelest, illetleg a zalogjog alapitasat
kzokiratba Ioglaltak, ugy a vegrehajtasi eljarasaban reszt vev vegrehajtast ker ados nem
vitathatja sem a jogalapot, sem az sszegszerseget. Sajatos esetnek tekinthet, amennyiben
egy korbbi kzokirat alapjn jrnak el, mikzben az ads rszben vagy egszben
teljestett.
367
Ha az ados vagy barmelyik vegrehajtast ker a jogalapot vagy az sszegszerseget vitatja, es
allitasat valoszinstette, a krelmet a brsg vgzssel elutastja. Ebben az esetben a
zlogjogosult perrel rvnyestheti a zlogjogbol ered igenyt.
368
Abban az esetben, hogy ha a kerelmei elutasito vegzes jogerre emelkedett, ugy a
zlogjogosult vegrehajtasi eljarasba trten bekapcsolodas engedelyezese iranti pert
indthat.
369
Az ilyen tpusi perekben a brsg soron kvl jr el, a per felperese a
zlogjogosult, mg alperese az lesz, aki a zlogjog jogalapjt vagy sszegszerseget vitato
nyilatkozatot tette. A kereset jogers elbiralasaig a birosag a vegrehajtst felfggesztheti,
ppen ezrt jelen perre kizrlagos illetkessge a vgrehajtst foganatost brsgnak
van.
370
Ha az ados vagy barmelyik vegrehajtast ker a zalogjoggal biztositott kveteles
sszegszerseget a zalogjogosult kerelmeben Ioglalttol elter sszegben ismerte el, a birosag
tjkoztatja errl a zalogjogosultat, aki ezen sszeg tekintetben is krheti a kielgtsi jog
megnyltt megllapt vgzs meghozatalt.
371
A vegzes jogerre emelkedeset kveten a
366
Vht magyarzata 2009, 560.
367
Vht magyarzata 2009, 560.
368
Vht. 114/A. (5) bekezds
369
Pp. 386.
370
Vht magyarzata 2009, 561.
371
Vht. 114/A. (6) bekezds
124
vgrehajtst foganatost brsg a vgrehajtsnak felfggesztst
372
megsznteti, es errl a
vgrehajtt rtesti.
373
A vgrehajts az ltalnos szablyok szerint folyik tovbb.
3.2.5.2.1.2 nll zlogjog a csdeljarasban
A fizetsi haladk (moratrium) tartama alatt a pnzfizetsi ktelezettsg nem teljestshez
vagy kesedelmes teljesitesehez Izd jogkvetkezmenyek nem allnak be, kiveve a
kamatozst. Ez azt jelenti, hogy a polgri jog egyb rendelkezseiben az ads nem
teljesitesehez vagy kesedelmes teljesitesehez Izd jogkvetkezmenyekkel nem elhet a
jogosult a moratrium alatt.
Az ads vagyonval szemben kvetelsen alapul zlogjog alapjn, valamint zlogtrgybl,
nem lehet kielegitest szerezni, tovabba az adossal szemben a csdeljaras kezd idpontja eltt
kikttt biztostkot nem lehet rvnyesteni.
374
3.2.5.2.1.3 nll zlogjog a felszmolsi eljrsban
A hitelezi igenyeket tbb szempontbl is kell osztlyozni, s ezek eredmnyekpp alakul
majd ki a kielegites sorrendje. Az els osztalyozas a bejelentett hitelezi igenyek kztt a
bejelentes datumahoz ktdik, ennek megIelelen vannak hataridn 40 napon bell
bejelentett ignyek s hatridn tul bejelentett igenyek.
375
A msodik osztlyozs
vonatkozsban a Csdtv. 57. (1) bekezdsnek s 49/D.-nak rendelkezseit kell
sszevetni. Az els tartalmazza a kielegitesi rangsort, a 49/D. pedig a zalogjoggal,
vgrehajtsi joggal, illetve foglalssal biztostott kvetelsek kielgtsvel foglalkozik. A
kett egyttertelmezesebl azt a kvetkeztetest lehet levonni, hogy egy kielegitesi sorrendrl
beszlhetnk, amelynek a Csdtv. 57. (1) bekezdes a) pontjat megelz rendelkezese a
zlogtrgyakbol beIolyo sszegek vonatkozasaban a 49/D.. Az ados vagyonanak a hitelezk
372
Vht. 48. (2) bekezds
373
Vht. 114/A. (7) bekezds
374
Csdtv. 11. (2) bekezdes
375
Csdtv. 46. (5) bekezds
125
kztti szetosztasakor tehat elszr a 49/D. szerint kell a zalogtargybol beIolyo sszegeket
szetosztani, majd ezt kveten jnnek sorra az 57. (1) bekezdesenek sorrendjeben a
klnbz hitelezi csoportok.
A 49/D.-nak rendelkezsei alapjn a zlogtrgybl befolyt vtelrbl - az ott szablyozott
kltsgek s dj levonsa utn - a zalogtargyat terhel zalogjoggal biztositott kveteleseket
kell kifizetni (csak azokat, amelyek hitelezi igennye valtak a Ielszamolas soran), ebbl
kvetkezen a Ielszamolonak keszitenie kell minden egyes zalogtargyra vonatkozoan egy
kln hitelezi listat, melyben Ieltnteti a hataridben bejelentett zalogjoggal biztositott
hitelezi igenyeket, es kln a hataridn tul bejelentett zalogjoggal biztositott hitelezi
igenyeket. A Ptk. 256. (1) bekezdesenek sorrendje (a zalogjogok keletkezese alapjan trten
kiIizetesi sorrend) csak az egyes csoportokon bell ertelmezhet, tehat ha egy ingatlanon
bejegyzett 5 jelzalogjog jogosultja kzl a 3. es 4. jelentkezett be hataridben, s hataridn tul
a 2. es 5. ugy a beIolyt vetelarbol elszr a 3., majd a 4. helyi zalogjogosultat kell kiIizetni
tke- es gyleti (szerzdeses) kamatkvetelese teljes erejeig, majd a hataridn tuli 2. helyi
zlogjogosultat, s vgl az 5. helyit, s az esetleg fennmarad sszeget a felszmol
felhasznlhatja a felszmolsi kltsgek kiegyenltsre, illetve a Csdtv. 57. (1)
bekezdeseben irt sorrend alapjan a tbbi hitelez kiIizetesere. Az 1. helyi zlogjogosult az 1
eves jogveszt hataridn bell nem jelentkezett be, elvesztette kveteleset, s annak
megsznese miatt az azt biztosito zlogjog is megsznt.
A zalogtargybol beIolyt vetelarbol a zalogjogosult hitelezket kell kiegyenliteni elssorban,
tehat elszr a hataridben bejelentkezett zalogjogosultakat zalogjoguk keletkezesenek
sorrendjeben, masodszor a hataridn tul bejelentkezett zalogjogosultakat zalogjoguk
keletkezsnek sorrendjben. Mindkt esetben azonban figyelemmel kell lenni arra, hogy a
zalogjogosult ne legyen az ados vezet tisztsegviselje, vezet allasu munkavallaloja, vagy
azok kzeli hozztartozja, illetve lettrsa, valamint az ads tbbsgi befolysa
376
alatt ll
376
Tbbsgi befolys az olyan kapcsolat, amelynek rvn termszetes szemly, jogi szemly vagy jogi szemlyi-
sg nlkli gaz-dasagi tarsasag, a beIolyassal rendelkez, egy jogi szemelyben a szavazatok tbb mint tven sz-
zalkval vagy meghatarozo beIolyassal rendelkezik. A beIolyassal rendelkez akkor rendelkezik egy jogi sze-
melyben meghatarozo beIolyassal, ha annak tagja, illetve reszvenyese es jogosult e jogi szemely vezet tisztseg-
viseli vagy Ielgyelbizottsaga tagjai tbbsgnek megvlasztsra, illetve visszahvsra, vagy a jogi szemly
ms tagjaival, illetve rszvnyeseivel kttt megllapods alapjn egyedl rendelkezik a szavazatok tbb mint
126
gazdlkod szervezet
377
- az esetkben teljesen mindegy, mikor keletkezett a zlogjog
vagy az ados tbbsegi beIolyassal rendelkez tagja (reszvenyese), es a zalogjoggal biztositott
kveteles a Iizeteskeptelenseggel Ienyeget helyzet bekvetkeztet kveten keletkezzen.
378
Fizeteskeptelenseggel Ienyeget helyzet bekvetkezte az az idpont, amelytl kezdve a
gazdalkodo szervezet tagja (reszvenyese) elre latta vagy esszeren elre lathatta, hogy a
gazdlkod szervezet nem lesz kpes esedkessgkor kielgteni a vele szemben fennll
kvetelseket. Teht lnyeges szempont, hogy mikor keletkezett a zlogjog; ha ugyanis ezek a
Ient emlitett Ieltetelek Iennallnak, ugy a hitelez kvetelese nem minsl a 49/D. alapjan
privilegizltnak, hanem az 57. (1) bekezds h) pontjba soroland.
Tovbbi fontos figyelembe veend szempontok, hogy a Ienti Ieltetelek Iennallasat a
Ielszamolas kezd idpontjaban kell vizsgalni, a zalogjoggal biztositott kvetelesnek kell
tekinteni azon kvetelst is, melynek biztostkaknt vgrehajtsi jogot jegyeztek be az ads
ingatlanra, tovbb lefoglaltk az ads ingsgait.
379
Zlogjoggal biztostott kvetelsknt
kell figyelembe venni azon zlogtrggyal szemben fennll kvetelst is, ahol az ads csak a
zalogtarggyal Ielel valamilyen kvetelesert, trni kteles, hogy a kvetelest a zalogtargybl
kielgtsk (dologi ktelezettsg, nll zlogjog). A Ptk.259 -a szerint ms tartozsnak
biztostsra egy harmadik szemly vagyontrgyn lehet zlogjogot alaptani (dologi
ktelezettsg). Ha a szemlyes ktelezettel szemben a kvetels esedkess valt, de nem
egyenliti ki a tartozast, ugy a hitelez ervenyesitheti kveteleset a zalogtarggyal szemben is.
Ha a hitelez nem kap teljes kielegitest a zalogtargybol, ugy a hitelez Iennmarado
kvetelsrt a zlogtrgy tulajdonosa nem felel. A zlogtrgy tulajdonosnak felszmolsa
soran a hitelez Iellephet a zalogjoggal biztositott kvetelesenek kielegitese erdekeben, ha (1)
tven szzalkval. A meghatroz befolys akkor is fennll, ha a befolyssal rendelkez szamara a Ienti jogo-
sultsagok kzvetett modon biztositottak. A beIolyassal rendelkeznek egy jogi szemelyben a szavazatok tbb
mint tven szzalkval kzvetett mdon val rendelkezse vagy egy jogi szemlyben kzvetetten fennll
meghatroz befolysa megallapitasa soran a jogi szemelyben szavazati joggal rendelkez mas jogi szemelyt
(kztes vallalkozast) megillet szavazatokat meg kell szorozni a beIolyassal rendelkeznek a kztes vallalkozas-
ban, illetve vllalkozsokban fennll szavazatval. Ha a kztes vllalkozsban fennll szavazatok mrtke az
tven szzalkot meghaladja, akkor azt egy egszknt kell figyelembe venni. A kzeli hozztartozk kzvetlen
s kzvetett tulajdoni rszesedst vagy szavazati jogt egybe kell szmtani. (Ptk. 685/B.)
377
Csdtv. 49/D. (4) bekezdes
378
Csdtv. 49/D. (5) bekezdes
379
Csdtv. 49/D. (3) bekezdes
127
lejartta valt a kvetelese, (2) a zalogjog jogosultja hitelezve valt, (3) s a zalogtargy
ertekesitesebl beIolyt vetelar - a kltsgek levonsa utn - elegend a kveteles
kiegyenlitesere. Amennyiben nem elegend, ugy a hitelez ezen Ielszamolasban mar nem
kvetelhet semmit az adssal szemben, kvetelst a szemlyes ktelezettel szemben - aki
eredetileg tartozik a hiteleznek - rvnyestheti.
nallo zalogjog eseten egy kicsit masrol van szo, ugyanis a hitelez elIogadta, hogy csak az a
vagyontrgy szolgl kielgtsnek alapjul, amelyen az nll zlogjog fennll. Ha a
zlogtrgyat rtkestik, s a befoly vtelrbl a kltsgek levonsa utn a bejelentkezett
nallo zalogjoggal rendelkez hitelez kveteleset nem lehet kiegyenliteni, abban az esetben
a kvetelst mr senkivel szemben nem rvnyestheti (mg a dologi ktelezett esetben a
hitelez meg a szemelyes ktelezettel szemben fordulhat).
A zalogtargy ertekesitesebl beIolyt vetelarbol csak a zalogtargy megrzesenek, allaga
megvsnak, rtkestsnek kltsgeit vonhatja le a felszmol, valamint - a felszmolt a
zlogtargy ertekesitesevel sszeIggesben megillet dijrol szl 16/2006. (IV.7.) IM rendelet
alapjn - a Ielszamolot megillet dijat.
380381
380
A Ielszamoloi dijat meg kell klnbztetnnk a Ielszamolot megillet dijtol, az els az az sszeg, amelyet a
felszmoli dj nevben az adsi vagyonnal szemben lehet/kell a felszmolnak rvnyesteni (ez a rendes fel-
szmolsokban a befolyt vtelr 5 %-a, stb.), mg a msodik a felszmolnak tnylegesen megmarad sszeg,
ami tulajdonkppen a fenti 5 %-bl csak a 4 %-nyi rsz (az rvnyestett sszeg 4/5 rsze), hiszen az 1 %-nyi
rszt (az sszeg 1/5-d reszet ) at kell utalni a Fvarosi Birosag altal vezetett dijkiegeszitesi szamlara, a 4 -nyi
rsz utn felszmtott F-t meg be kell Iizetni az adohatosaghoz. (lasd ezt a kesbbiekben reszletesebben). A
zlogtrgy rtkestse utn befoly nett vtelr (IM rendelet 3.) 4 %-a+FA (4. (1) bekezds) illeti meg a
felszmolt, azonban - figyelemmel az IM rendelet 5.-aban Ioglaltakra is, mely szerint a Csdtv. 59-60. alap-
jn kell a felszmol djt egysgesen szmolni - a zlogtrgy vtelrbl felszmoli djknt az 5 % (+ a 4 %
utani AFA ) ervenyesithet, melybl az 1 -nyi sszeget be kell Iizetni a Fvarosi Birosagon vezetett
djkiegsztsi szmlra..
381
rdekes a felszmoli dj fedezetnek megoldsa a zlogtrgy rtkesitese utan ervenyesithet sszegre vo-
natkozoan, a Csdtv. altalanos rendelkezesei szerint ugyanis a Ielszamolo dijat elssorban a hitelezk altal beIi-
zetett djfedezeti szmlrl, aztn az ads vagyonbl, majd - beIejezestl Iggen - vagy a kzponti kltsgve-
testl (egyszersitett Ielszamolas), vagy a dijkiegeszitesi szamlarol lehet Iedezni. Zlogtrgy esetn a jogalkot
ezt a rendszert Ielboritotta, s bar a zalogjogos hiteleznek is kell Iizetnie nyilvantartasba veteli dijat, a Ielszamo-
l zlogtrgy rtkesites alapjan szamithato dijat nem a hitelezk beIizetesebl, hanem a zalogtargybol beIolyt
vetelarbol kell elsdlegesen Iedezni. A konkret esettl Iggen elkepzelhet, hogy a beIizetett nyilvantartasba
veteli dijat majd a zalogjogos hitelezk visszakapjk (ha a felszmoli dj minimumt meghaladta a zlogtrgy
rtkestse kapcsn kiszmtott felszmoli dj s ms vagyontrgya az adsnak nem volt), de az is lehet, hogy
arnyosan rszt kell vennik az egyb vagyontrgyak rtkestse utn felszmthat felszmoli djak finansz-
rozsban (ha az adsnak ms vagyontrgya is volt).
128
A zalogtargy ertekesitese utan haladektalanul kell a hitelezk szamara a nekik jaro sszeget
kiIizetni, ha azonban az egyik zalogjogosult hitelez kvetelese vitatott vagy kiIogas alapjn
meg nem egyertelm, hogy a kvetelest a 49/D., illetve az 57. (1) bekezdes egyik pontjaba
kell sorolni az igenyt, ugy a Ielszamolonak a hiteleznek jaro sszeget el kell klnitenie, s a
tbbiek reszere a Iennmarado sszegbl kell kiIizetest teljesteni.
Ha az sszes zalogjogos hitelez kielegitese utan meg marad vagyon, ugy azt a Ielszamolo a
Ielszamolasi kltsegek, illetve a tbbi hitelez igenyenek kielegitesere Iordithatja; illetve ha a
zalogjogos hitelezk kveteleset a zalogtargybol beIolyt vtelrbl teljes egszben nem lehet
kielegiteni, ugy a kielegitesi sorrendbe sorolando az igenyk attol Iggen, hogy ki a
kvetels jogosultja.
382
Ha a zlogjog kvetelsen ll fenn, s a felszmols megindulsa utn a kvetelst a
felszmol nem rtkesti, hanem a kvetels befolyik az adshoz, nyilvnvalan akkor is a
49/D. helye szerint kell a zalogjoggal biztositott hitelezi igenyt kielegiteni, hiszen nem
kerlhet rosszabb helyzetbe attl, hogy a biztostka nem kerlt rtkestsre, hanem
egyszeren penzze valtozott. A 49/D. a Ielszamolo altal trten ertekesites esetere ir el
szabalyokat, nyilvanvaloan azonban a zalogjogosultak kielegitesenek kezeleserl van szo
ebben a szakaszban.
3.2.5.2.1.3.1 Felszamolo es mas hitelezk megtamadasi joga a Csdtrveny alapjn
A korabban kttt szerzdesek megtamadasanak lehetsege a Ielszamolonak es a
hitelezknek is rendelkezesere all, az alabbiakban ismertetjk a megtamadasi szerzdes
meginditasanak hataridejet, es lehetseges okait. Ezeket nagyreszt a Csdtrveny 40. -a
szablyozza.
A Ielszamolonak a kereset benyujtasara a tudomasszerzestl szamitott 90 nap, vagy
kzzeteteltl szamitott 1 ev all rendelkezesere. A hitelezket a Ielszamolo a Ienti hatarid
alatt tudomasara jutott megtamadhato joggyletrl haladektalanul kteles tjkoztatni, s
azoknak tovbbi 15 nap ll rendelkezsre akkor is, ha az egy v mr eltelt.
382
Dologi ktelezettseg, illetve nallo zalogjog eseten ez a lehetsegk nem all Ienn.
129
Ha mindket szerzd Iel rosszhiszem volt gyleti akaratuk mas hitelezk kijatszasara
irnyult - Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat megelz 5 even bell es azt kvet
idszakban kttt, az ados vagyonanak cskkeneset eredmenyez szerzdes vagy mas
jognyilatkozat megtmadhat a felszmolsi eljrst lefolytat brsgnl peres eljrsban.
Ingyenes elidegents, ingyenes ktelezettsgvllals, harmadik szemely reszere Ieltn
ertekaranytalansaggal kttt visszterhes joggylet, ha a Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat
megelz 2 even bell vagy azt kveten trtent, megtamadhato a Ielek gyleti akaratatol
fggetlenl.
Valamely hitelez elnyben reszesitese (Iennallo szerzdes hitelez reszere trten
modositasa, vagy biztositek nyujtasa), ha a Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat megelz 90
napon bell vagy azt kveten trtent, megtamadhato a Ielek gyleti akaratatol Iggetlenl.
Visszakvetelhetek a Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat megelz 60 napon bell es azt
kveten teljesitett azon a szolgaltatasok, amelyek nem minslnek az ados rendes
szolgaltatasa krebe tartozo szolgaltatasnak akkor, ha eredmenye egy hitelez elnyben
rszestse.
A jogszably alapjn eslyt ltunk arra, hogy egy esetleges felszmolsi eljrsban a
felszmol az nll zlogjogot alapito szerzdes rendelkezeseitl Iggen akar a 90 napon
belli, akar a 2 eves hataridre vonatkozo Ieltetelekre tekintettel megtmadhatja.
3.2.5.2.1.3.2 A megtmads jogkvetkezmnye
Nem egyertelm a gyakorlatban, hogy az nll zlogszerzdes sikeres megtamadasa eseten a
relatv hatlytalansg
383
vagy az rvnytelensg
384
jogkvetkezmnyeit kell-e alkalmazni.
Allaspontunk szerint a birosagok reszerl valoszinbb az elbbi alkalmazasa, mivel
LegIelsbb Birosag a hitelezkkel szemben hatalytalannak, nem pedig ervenytelennek,
nyilvanitotta azt a szerzdest, amellyel az ados a Iizeteskeptelenseg allapotaban ertekesitette
383
BH 2004/142
384
BDT 2005/1178
130
az ingatlanait, es a vev a vetelar tartozasat ugy teljesitette, hogy egy hiteleztl
engedmnyezssel szerzett kvetelst beszmtotta.
385
3.2.5.2.2 Az nll zlogjog bejegyzse
3.2.5.2.2.1 nll zlogjog bejegyzse a telekknyvbe
A zlogjogosult a javra biztostott jelzlogjog bejegyzst nllan kezdemnyezheti az
illetekes Ildhivatal eltt. A jelzalogjog bejegyzesenek a jelzalogjog keletkezeset tanusito,
egyidejleg a tulajdonos bejegyzesi engedelyet is tartalmazo kzokirat, vagy gyved altal
ellenjegyzett magnokirat alapjn van helye. A jelzlogjog nem az alaptsra vonatkoz
megllapods megktsvel jn ltre, hanem a bejegyzs konstitutv erejnl fogva.
3.2.5.2.2.2 nll zlogjog bejegyzeset kveten keletkezett tovabbi jogok
Az ingatlan-nyilvntartsba bejegyzett zlogjog nem akadlyozza az ingatlanok
vonatkozsaban tovabbi jogok es jogilag jelents tenyek bejegyzeset,
386
azaz a bejegyzett
zlogjog az ingatlanok esetleges tovbbi megterhelsnek, illetve az ingatlanok
rtkestsnek nem akadlya. Az ingatlanok tovbbi rtkestsvel, megterhelsvel a
zlogjog nem sznik meg, az ingatlan-nyilvntartsba bejegyzett zlogjog mindenkivel
szemben hatalyos, aki az ingatlanokon a bejegyzeset kveten valamilyen jogot szerez.
387
Jelezzk, hogy amennyiben az ingatlanok vonatkozsban elidegentsi s terhelsi tilalom
nincs bejegyezve, a zlogjog jogosultja nem tudja megakadlyozni azt, hogy az ingatlanokat
harmadik szemly javra rtkestsk. Ugyanakkor elidegentsi s terhelsi tilalmat kizrlag
az ingatlanok elidegentsekor lehet alaptani.
388
385
BH 2000/508
386
Inytv-vhr. 15. (1) bekezds
387
Ptk. 375. (4), 374. (5), 373 (3) bekezdsek
388
Ptk. 114. (2) bekezdse
131
3.2.5.2.2.3 Jogorvoslati lehetsegek az nll zlogjog bejegyzsvel kapcsolatban
3.2.5.2.2.3.1 Fellebbezs a fldhivatal hatrozatval szemben
A fldhivatal a zlogjogosult nll zlogjogt bejegyzi az ingatlan-nyilvntartsba. Az
nll zlogjog bejegyzse trgyban meghozott hatrozatot a tulajdonosnak is kzbestik, a
hatrozattal szemben a tulajdonos fellebbezssel lhet. A fellebbezs alapjn meghozott
msodfok hatrozattal szemben a tulajdonos kezdemnyezheti a hatrozat brsgi
fellvizsglatt is. A hatrozat fellvizsglatra vonatkoz jogorvoslati eljrsban gy az
esetleges brsgi fellvizsglat sorn is az nallo zalogjog bejegyezhetsegenek alaki es
tartalmi feltteleit s nem pedig a bejegyzs alapjul szolgl megllapodsok s
nyilatkozatok anyagi rvnyessgt vizsgljk.
Amennyiben azonban a tulajdonos az nallo zalogszerzdes ervenyessegevel kapcsolatban
kiIogast tamaszt, es ezen igenyet birosag eltt ervenyesiti is, lehetsege van arra, hogy a
nll zlogjog bejegyzse irnti eljrs felfggesztst krje.
389
Ilyen esetben a fldhivatal
kteles az nll zlogjog bejegyzse irnti eljrst felfggeszteni, ha az alapul szolgl
megallapodas ervenytelensege iranti per meginditasarol az elado megIelel hataridn bell
igazolja.
390
Az eljrs felfggesztse alatt az nll zlogjog bejegyzese nem intezhet el.
3.2.5.2.2.3.2 Trlsi per
Amennyiben az nallo zalogszerzdes ervenytelensegevel kapcsolatban harmadik szemely
(pl. elad felszmolja) ignyt kvn rvnyesteni, akkor el kell vlasztani az esetleges
rvnytelensg ltalnos ktelmi jogi jogkvetkezmnyeit az ingatlan-nyilvntartsra
vonatkozo igenyektl. A biroi gyakorlat szerint az eredeti allapot helyreallitasa iranti kereset
magban foglalja az rvnytelen bejegyzs trlse irnt indtott kereseti krelmet. Amellett,
hogy az rvnytelen megallapodas jogkvetkezmenyei (jellemzen karterites) az altalanos
389
Inytv. 47.
390
Inytv. 47. (2) bekezds
132
szabalyok es hataridk mellett ervenyesithetek, az ingatlan-nyilvantartasban szerepl allapot
rendezsre azaz az ingatlanokkal kapcsolatos tulajdoni viszonyok visszarendezsre csak
rvidebb az alabbiak szerint reszletezett hataridn bell kerlhet sor.
A trlesi per a kzvetlen jogszerzvel szemben mindaddig megindithato, ameddig az erintett
jognyilatkozat rvnytelensge megllaptsnak helye van.
391
Amennyiben a trlsi per
meginditasaig az ingatlanokat ertekesitettek ellenertek Iejeben harmadik johiszem
szemelynek, a trlesi pert az ervenytelen okiraton alapulo bejegyzestl szamitott 3 even bell
lehet megindtani a harmadik szemllyel szemben.
392
3.2.5.2.2.3.3 Eredmnyes trlsi per
Abban az esetben, ha a Ielperes (zalogktelezett, Ielszamolo) trlesi igenyet hataridben
terjesztette el, az ervenytelen szerzdes alapjan a birosagnak a PK 32. szamu allasIoglalas
tartalmanak Iigyelembevetelevel rendelkeznie kell a szerzdesktest megelz helyzet, -
idertve az eredeti ingatlan-nyilvntartsi llapot visszalltsrl.
393
Az eredeti llapot helyrelltsa esetn olyan llapotot kell teremteni, mint amilyen akkor lett
volna, ha a Ielek az ervenytelen szerzdest meg sem ktik. Ilyen esetben a jogviszonyt a
lehetetlenls szablyai szerint kell elbrlni.
394
3.2.5.2.2.3.4 Az rvnytelensg ktelmi jogi kvetkezmnyei
Amennyiben a trlesi es kiigazitas per meginditasara nyitva allo igenyervenyesitesi hataridk
elteltek, a bejegyzett tulajdon a tovbbiakban nem trlhet.
395
Az ervenytelenseg egyeb ktelmi jogi jogkvetkezmenyeinek alkalmazasara elevlesi idn
bell sor kerlhet az ingatlan-nyilvntartsi llapottl fggetlenl az eredetileg rvnytelen
391
Inytv 63. (1) bekezdse
392
Inytv 63. (2) bekezdse, 51/2009. (IV.28) AB hatrozat
393
EBH 2006/1400
394
BH 2008/87
395
LB kollgiumi vlemny, 2005
133
megallapodast kt Ielek kztt. Ezen jogkvetkezmenyek azonban mar nem ervenyesithetk
azon szemlyekkel szemben, akik utbb jogot szereztek az ingatlanokkal kapcsolatban.
3.2.5.3 nll zlogjog ing dolgokon
3.2.5.3.1 nll zlogjog rvnyestse
3.2.5.3.1.1 nll zlogjog a vgrehajtsi eljrsban
A Vht. 2000. vi novellja kizrta annak eslyt, hogy a zlogtrgy a vgrehajtsi eljrsban a
zlogjogosult rteslse nlkl kerljn rtkestsre. A zlogjogi nyilvntartst a Magyar
Orszagos Kzjegyzi Kamara vezeti. A vegrehajto a nyilvantartas adatai alapjn llapthatja
meg, hogy az ads tulajdonaban lev Iellelhet ingosagok kzl melyek azok, amelyeket
zalogjog terhel. A vegrehajto inIormaciokat szerezhet a leIoglalt vizi, illetve legi jarm
lajstromat, illetve nyilvantartasat vezet szervezet megkeresse rvn is. A nyilvntartsokbl
megllapthat, ki az, akinek az adott ingsggal sszefggsben zlogjoga ll fenn. A
nyilvntartsokbl megszerzett informcik alapjn a vgrehajt haladktalanul rtesti a
zlogjogosultat.
396
A vgrehajt az eljrsa sorn arrl tjkoztatja a zlogjogosultat, hogy a zlogjogbl fakad
ignyt - ha az alapgyben nem vegrehajtast ker - vgrehajtsi eljrs sorn rvnyestheti.
397
A vgrehajt a zlogjogosultat felhvja nyilatkozatttelre a tekintetben is, hogy ignyt
kvnja-e a vgrehajtsi eljrs sorn rvnyesteni. Amennyiben igen, gy a felhvs
kezhezveteletl szamitott nyolc munkanapon bell ez iranyu kerelmet be kell jelentenie a
vgrehajtnak.
398
A vgrehajt a krelmet haladktalanul, de legksbb annak kezhezvetelet
kvet munkanapon tovabbitja a vgrehajtst foganatost brsgnak.
399
A zlogjogosult
bekapcsolodasi kerelmerl az erdemi hatarozatot nem a vegrehajl hozza meg, hanem a
396
Vht magyarzata 2009, 555.
397
Vht. 114. (2) bekezds
398
Vht magyarzata 2009, 557.
399
Vht. 114. (2) bekezds
134
vegrehajtas Ioganatositasat elrendel birosag. A birosag a kerelemrl peren kivli eljarasban
hatroz.
400
A krelemrl a vegrehajtast Ioganatosito birosag nemperes eljarasban dnt. A nemperes
eljrsi a vgrehajtst foganatost brsg soron kvl folytatja le, s eljrsa vgn vgzssel
megllapthatja, hogy a zlogjogosult kielgtsi joga megnylt, majd engedlyezheti a
zlogjogosult vgrehajtsi eljrsba val bekapcsoldst.
A bri engedlynek, illetve megllaptsnak konjunktv felttele, hogy a zlogjoggal
biztositott igeny, illetleg kveteles sem jogalapjaban, sem pedig sszegszersegeben ne
legyen vitatott. Tovbbi felttel, hogy a zlogjoggal terhelt ingsgot a vgrehajtsi eljrs
sorn a vgrehajt lefoglalta.
401
Az ingosag leIoglalasanak tenye azert bir alapvet
jelentseggel, mert a zalogjoggal biztositott kveteles a vegrehajto Ielhivasanak idpontjban
nem felttlenl lejrt kvetels, a brsgnak kell megllaptania a vgrehajtsi jog
megnyltt.
402
A kielgtsi jog megnyltt a brsg az alapjn llaptja meg, hogy a zlogtrgyat
vgrehajtsi eljrs sorn lefoglaltk. A kielgtst jog megnyltt a foglals tnye alapjn
nem lehel megllaptani, ha a zlogjogosult az ads hozztartozja vagy olyan jogi szemly,
amelynek az adssal val viszonyban tbbsgi befolys ll fenn, illetve a zlogjog
alaptsrai a gazdlkod szervezet s tagja kztt kerlt sor.
403
Amennyiben a brsg peres eljrsban rdemi dntst hozna, a zlogjogjogosult krelmt
kezbesiteni kteles az ados, illetleg a vegrehajtast kernek. A vegrehajtsi eljrsban flknt
szereplk a kezbesitestl szamitott nyolc napon bell nyilatkozhatnak, hogy elismerik-e a
zlogjoggal biztostott kvetels jogalapjt, sszegszerseget.
404
Abban az esetben, ha a zalogjoggal biztositott kvetelest, illetleg a zalogjog alapitasat
kzokiratba foglaltk, gy a vgrehajtsi eljrsban rszt vev vegrehajtast ker ados nem
vitathatja sem a jogalapot, sem az sszegszerseget. Sajatos esetnek tekinthet, amennyiben
400
Vht magyarzata 2009, 557.
401
Vht magyarzata 2009, 557. sk.
402
Vht magyarzata 2009, 558.
403
Vht. 114/A. (2) bekezds
404
Vht magyarzata 2009, 560.
135
egy korbbi kzokirat alapjn jrnak el, mikzben az ads rszben vagy egszben
teljestett.
405
Ha az ads vagy brmelyik vgrehajtst kr a jogalapot vagy az sszegszerseget vitatja, es
allitasat valoszinstette, a krelmet a brsg vgzssel elutastja. Ebben az esetben a
zlogjogosult perrel rvnyestheti a zlogjogbol ered igenyet.
406
Abban az esetben, hogy ha a krelmei elutasto vegzes jogerre emelkedett, ugy a
zlogjogosult vegrehajtasi eljarasba trten bekapcsolodas engedelyezese iranti pert
indthat.
407
Az ilyen tpusi perekben a brsg soron kvl jr el, a per felperese a
zlogjogosult, mg alperese az lesz, aki a zlogjog jogalapjt vagy sszegszerseget vitato
nyilatkozatot tette. A kereset jogers elbiralasaig a birosag a vegrehajtst felfggesztheti,
ppen ezrt jelen perre kizrlagos illetkessge a vgrehajtst foganatost brsgnak
van.
408
Ha az ads vagy brmelyik vegrehajtast ker a zalogjoggal biztositott kveteles
sszegszerseget a zalogjogosult kerelmeben Ioglalttol elter sszegben ismerte el, a birosag
tjkoztatja errl a zalogjogosultat, aki ezen sszeg tekinteteben is kerheti a kielegitesi jog
megnyltt megllapt vgzs meghozatalt.
409
A vegzes jogerre emelkedeset kveten a
vgrehajtst foganatost brsg a vgrehajtsnak felfggesztst
410
megsznteti, es errl a
vgrehajtt rtesti.
411
A vgrehajts az ltalnos szablyok szerint folyik tovbb.
3.2.5.3.1.2 nll zlogjog a csdeljarasban
A fizetsi haladk (moratrium) tartama alatt a pnzfizetsi ktelezettsg nem teljestshez
vagy kesedelmes teljesitesehez Izd jogkvetkezmenyek nem allnak be, kiveve a
kamatozst. Ez azt jelenti, hogy a polgri jog egyb rendelkezseiben az ads nem
405
Vht magyarzata 2009, 560.
406
Vht. 114/A. (5) bekezds
407
Pp. 386.
408
Vht magyarzata 2009, 561.
409
Vht. 114/A. (6) bekezds
410
Vht. 48. (2) bekezds
411
Vht. 114/A. (7) bekezds
136
teljesitesehez vagy kesedelmes teljesitesehez Izd jogkvetkezmenyekkel nem elhet a
jogosult a moratrium alatt.
Az ads vagyonval szemben kvetelsen alapul zlogjog alapjn, valamint zlogtrgybl,
nem lehet kielgtst szerezni, tovabba az adossal szemben a csdeljaras kezd idpontja eltt
kikttt biztostkot nem lehet rvnyesteni.
412
3.2.5.3.1.3 nll zlogjog a felszmolsi eljrsban
A hitelezi igenyeket tbb szempontbol is kell osztalyozni, s ezek eredmenyekepp alakul
majd ki a kielegites sorrendje. Az els osztalyozas a bejelentett hitelezi igenyek kztt a
bejelentes datumahoz ktdik, ennek megIelelen vannak hataridn 40 napon bell
bejelentett igenyek es hataridn tul bejelentett igenyek.
413
A msodik osztlyozs
vonatkozsban a Csdtv. 57. (1) bekezdsnek s 49/D.-nak rendelkezseit kell
sszevetni. Az els tartalmazza a kielegitesi rangsort, a 49/D. pedig a zalogjoggal,
vgrehajtsi joggal, illetve foglalssal biztostott kvetelsek kielgtsvel foglalkozik. A
kett egyttertelmezesebl azt a kvetkeztetest lehet levonni, hogy egy kielegitesi sorrendrl
beszlhetnk, amelynek a Csdtv. 57. (1) bekezdes a) pontjat megelz rendelkezese a
zlogtrgyakbl befoly sszegek vonatkozsban a 49/D.. Az ads vagyonanak a hitelezk
kztti szetosztasakor tehat elszr a 49/D. szerint kell a zalogtargybol beIolyo sszegeket
szetosztani, majd ezt kveten jnnek sorra az 57. (1) bekezdesenek sorrendjeben a
klnbz hitelezi csoportok.
A 49/D.-nak rendelkezsei alapjn a zlogtrgybl befolyt vtelrbl - az ott szablyozott
kltsgek s dj levonsa utn - a zalogtargyat terhel zalogjoggal biztositott kveteleseket
kell kiIizetni (csak azokat, amelyek hitelezi igennye valtak a Ielszamolas soran), ebbl
kvetkezen a Ielszamolonak keszitenie kell minden egyes zalogtargyra vonatkozoan egy
kln hitelezi listat, melyben Ieltnteti a hataridben bejelentett zalogjoggal biztositott
hitelezi igenyeket, es kln a hataridn tul bejelentett zalogjoggal biztositott hitelezi
412
Csdtv. 11. (2) bekezdes
413
Csdtv. 46. (5) bekezdes
137
igenyeket. A Ptk. 256. (1) bekezdesenek sorrendje (a zalogjogok keletkezese alapjan trten
kiIizetesi sorrend) csak az egyes csoportokon bell ertelmezhet, tehat ha egy ingatlanon
bejegyzett 5 jelzlogjog jogosultja kzl a 3. s 4. jelentkezett be hataridben, s hataridn tul
a 2. es 5. ugy a beIolyt vetelarbol elszr a 3., majd a 4. helyi zalogjogosultat kell kiIizetni
tke- es gyleti (szerzdeses) kamatkvetelese teljes erejeig, majd a hataridn tuli 2. helyi
zlogjogosultat, s vgl az 5. helyit, s az esetleg fennmarad sszeget a felszmol
felhasznlhatja a felszmolsi kltsgek kiegyenltsre, illetve a Csdtv. 57. (1)
bekezdeseben irt sorrend alapjan a tbbi hitelez kiIizetesere. Az 1. helyi zalogjogosult az 1
eves jogveszt hataridn bell nem jelentkezett be, elvesztette kveteleset, s annak
megsznese miatt az azt biztosito zlogjog is megsznt.
A zalogtargybol beIolyt vetelarbol a zalogjogosult hitelezket kell kiegyenliteni elssorban,
tehat elszr a hataridben bejelentkezett zlogjogosultakat zlogjoguk keletkezsnek
sorrendjeben, masodszor a hataridn tul bejelentkezett zalogjogosultakat zalogjoguk
keletkezsnek sorrendjben. Mindkt esetben azonban figyelemmel kell lenni arra, hogy a
zlogjogosult ne legyen az ads vezet tisztsegviselje, vezet allasu munkavallaloja, vagy
azok kzeli hozztartozja, illetve lettrsa, valamint az ads tbbsgi befolysa
414
alatt ll
gazdlkod szervezet
415
- az esetkben teljesen mindegy, mikor keletkezett a zalogjog
vagy az ads tbbsegi beIolyassal rendelkez tagja (reszvenyese), es a zalogjoggal biztositott
kveteles a Iizeteskeptelenseggel Ienyeget helyzet bekvetkeztet kveten keletkezzen.
416
Fizeteskeptelenseggel Ienyeget helyzet bekvetkezte az az idpont, amelytl kezdve a
414
Tbbsgi befolys az olyan kapcsolat, amelynek rvn termszetes szemly, jogi szemly vagy jogi szemlyi-
sg nlkli gaz-dasagi tarsasag, a beIolyassal rendelkez, egy jogi szemelyben a szavazatok tbb mint tven sz-
zalkval vagy meghatroz befolyssal rendelkezik. A befolyssal rendelkez akkor rendelkezik egy jogi sze-
melyben meghatarozo beIolyassal, ha annak tagja, illetve reszvenyese es jogosult e jogi szemely vezet tisztseg-
viseli vagy Ielgyelbizottsaga tagjai tbbsegenek megvalasztasara, illetve visszahivasara, vagy a jogi szemly
ms tagjaival, illetve rszvnyeseivel kttt megllapods alapjn egyedl rendelkezik a szavazatok tbb mint
tven szazalekaval. A meghatarozo beIolyas akkor is Iennall, ha a beIolyassal rendelkez szamara a Ienti jogo-
sultsgok kzvetett mdon biztositottak. A beIolyassal rendelkeznek egy jogi szemelyben a szavazatok tbb
mint tven szzalkval kzvetett mdon val rendelkezse vagy egy jogi szemlyben kzvetetten fennll
meghatroz befolysa megllaptsa sorn a jogi szemlyben szavazati joggal rendelkez mas jogi szemelyt
(kztes vallalkozast) megillet szavazatokat meg kell szorozni a beIolyassal rendelkeznek a kztes vallalkozas-
ban, illetve vllalkozsokban fennll szavazatval. Ha a kztes vllalkozsban fennll szavazatok mrtke az
tven szzalkot meghaladja, akkor azt egy egszknt kell figyelembe venni. A kzeli hozztartozk kzvetlen
s kzvetett tulajdoni rszesedst vagy szavazati jogt egybe kell szmtani. (Ptk. 685/B.)
415
Csdtv. 49/D. (4) bekezdes
138
gazdalkodo szervezet tagja (reszvenyese) elre latta vagy esszeren elre lathatta, hogy a
gazdlkod szervezet nem lesz kpes esedkessgkor kielgteni a vele szemben fennll
kvetelseket. Teht lnyeges szempont, hogy mikor keletkezett a zlogjog; ha ugyanis ezek a
Ient emlitett Ieltetelek Iennallnak, ugy a hitelez kvetelese nem minsl a 49/D. alapjan
privilegizltnak, hanem az 57. (1) bekezds h) pontjba soroland.
Tovabbi Iontos Iigyelembe veend szempontok, hogy a Ienti Ieltetelek Iennallasat a
Ielszamolas kezd idpontjaban kell vizsgalni, a zalogjoggal biztositott kvetelesnek kell
tekinteni azon kvetelst is, melynek biztostkaknt vgrehajtsi jogot jegyeztek be az ads
ingatlanra, tovbb lefoglaltk az ads ingsgait.
417
Zlogjoggal biztostott kvetelsknt
kell figyelembe venni azon zlogtrggyal szemben fennll kvetelst is, ahol az ads csak a
zalogtarggyal Ielel valamilyen kvetelesert, trni kteles, hogy a kvetelest a zalogtargybol
kielgtsk (dologi ktelezettsg, nll zlogjog). A Ptk.259 -a szerint ms tartozsnak
biztostsra egy harmadik szemly vagyontrgyn lehet zlogjogot alaptani (dologi
ktelezettseg). Ha a szemelyes ktelezettel szemben a kveteles esedekesse valt, de nem
egyenlti ki a tartozst, gy a hitelez ervenyesitheti kveteleset a zalogtarggyal szemben is.
Ha a hitelez nem kap teljes kielegitest a zalogtargybol, ugy a hitelez Iennmarado
kvetelsrt a zlogtrgy tulajdonosa nem felel. A zlogtrgy tulajdonosnak felszmolsa
soran a hitelez Iellephet a zlogjoggal biztostott kvetelsnek kielgtse rdekben, ha (1)
lejartta valt a kvetelese, (2) a zalogjog jogosultja hitelezve valt, (3) s a zalogtargy
ertekesitesebl beIolyt vetelar - a kltsgek levonsa utn - elegend a kveteles
kiegyenlitesere. Amennyiben nem elegend, ugy a hitelez ezen Ielszamolasban mar nem
kvetelhet semmit az adssal szemben, kvetelst a szemlyes ktelezettel szemben - aki
eredetileg tartozik a hiteleznek - rvnyestheti.
nll zlogjog esetn egy kicsit msrol van szo, ugyanis a hitelez elIogadta, hogy csak az a
vagyontrgy szolgl kielgtsnek alapjul, amelyen az nll zlogjog fennll. Ha a
zlogtrgyat rtkestik, s a befoly vtelrbl a kltsgek levonsa utn a bejelentkezett
nll zlogjoggal rendelkez hitelez kveteleset nem lehet kiegyenliteni, abban az esetben
416
Csdtv. 49/D. (5) bekezds
417
Csdtv. 49/D. (3) bekezdes
139
a kvetelst mr senkivel szemben nem rvnyestheti (mg a dologi ktelezett esetben a
hitelez meg a szemelyes ktelezettel szemben Iordulhat).
A zalogtargy ertekesitesebl beIolyt vetelarbol csak a zalogtargy megrzesenek, allaga
megvsnak, rtkestsnek kltsgeit vonhatja le a felszmol, valamint - a felszmolt a
zlogtargy ertekesitesevel sszeIggesben megillet dijrol szolo 16/2006. (IV.7.) IM rendelet
alapjn - a felszamolot megillet dijat.
418419
A zalogtargy ertekesitese utan haladektalanul kell a hitelezk szamara a nekik jaro sszeget
kiIizetni, ha azonban az egyik zalogjogosult hitelez kvetelese vitatott vagy kiIogas alapjan
meg nem egyertelm, hogy a kvetelest a 49/D., illetve az 57. (1) bekezds egyik pontjba
kell sorolni az igenyt, ugy a Ielszamolonak a hiteleznek jaro sszeget el kell klnitenie, s a
tbbiek reszere a Iennmarado sszegbl kell kiIizetest teljesiteni.
Ha az sszes zalogjogos hitelez kielegitse utn mg marad vagyon, gy azt a felszmol a
Ielszamolasi kltsegek, illetve a tbbi hitelez igenyenek kielegitesere Iordithatja; illetve ha a
zalogjogos hitelezk kveteleset a zalogtargybol beIolyt vetelarbol teljes egeszeben nem lehet
418
A Ielszamoloi dijat meg kell klnbztetnnk a Ielszamolot megillet dijtol, az els az az sszeg, amelyet a
felszmoli dj nevben az adsi vagyonnal szemben lehet/kell a felszmolnak rvnyesteni (ez a rendes fel-
szmolsokban a befolyt vtelr 5 %-a, stb.), mg a msodik a felszmolnak tnylegesen megmarad sszeg,
ami tulajdonkppen a fenti 5 %-bl csak a 4 %-nyi rsz (az rvnyestett sszeg 4/5 rsze), hiszen az 1 %-nyi
rszt (az sszeg 1/5-d rszt ) t kell utalni a Fvarosi Birosag altal vezetett dijkiegeszitesi szamlara, a 4 -nyi
rsz utn felszmtott F-t meg be kell Iizetni az adohatosaghoz. (lasd ezt a kesbbiekben reszletesebben). A
zlogtrgy rtkestse utn befoly nett vtelr (IM rendelet 3.) 4 %-a+FA (4. (1) bekezds) illeti meg a
felszmolt, azonban - figyelemmel az IM rendelet 5.-aban Ioglaltakra is, mely szerint a Csdtv. 59-60. alap-
jn kell a felszmol djt egysgesen szmolni - a zlogtrgy vtelrbl felszmoli djknt az 5 % (+ a 4 %
utani AFA ) ervenyesithet, melybl az 1 -nyi sszeget be kell Iizetni a Fvarosi Birosagon vezetett
djkiegsztsi szmlra..
419
Erdekes a Ielszamoloi dij Iedezetenek megoldasa a zalogtargy ertekesitese utan ervenyesithet sszegre vo-
natkozan, a Csdtv. altalanos rendelkezesei szerint ugyanis a Ielszamolo dijat elssorban a hitelezk altal beIi-
zetett djfedezeti szmlrl, aztn az ads vagyonbl, majd - beIejezestl Iggen - vagy a kzponti kltsgve-
testl (egyszersitett Ielszamolas), vagy a djkiegsztsi szmlrl lehet fedezni. Zlogtrgy esetn a jogalkot
ezt a rendszert Ielboritotta, s bar a zalogjogos hiteleznek is kell Iizetnie nyilvantartasba veteli dijat, a Ielszamo-
l zlogtrgy rtkests alapjn szmthat djt nem a hitelezk beIizetesebl, hanem a zalogtargybol beIolyt
vetelarbol kell elsdlegesen Iedezni. A konkret esettl Iggen elkepzelhet, hogy a beIizetett nyilvantartasba
veteli dijat majd a zalogjogos hitelezk visszakapjak (ha a Ielszamoloi dij minimumat meghaladta a zlogtrgy
rtkestse kapcsn kiszmtott felszmoli dj s ms vagyontrgya az adsnak nem volt), de az is lehet, hogy
arnyosan rszt kell vennik az egyb vagyontrgyak rtkestse utn felszmthat felszmoli djak finansz-
rozsban (ha az adsnak ms vagyontrgya is volt).
140
kielgteni, ugy a kielegitesi sorrendbe sorolando az igenyk attol Iggen, hogy ki a
kvetels jogosultja.
420
Ha a zlogjog kvetelsen ll fenn, s a felszmols megindulsa utn a kvetelst a
felszmol nem rtkesti, hanem a kvetels befolyik az adshoz, nyilvnvalan akkor is a
49/D. helye szerint kell a zalogjoggal biztositott hitelezi igenyt kielegiteni, hiszen nem
kerlhet rosszabb helyzetbe attl, hogy a biztostka nem kerlt rtkestsre, hanem
egyszeren penzze valtozott. A 49/D. a Ielszamolo altal trten ertekesites esetere ir el
szabalyokat, nyilvanvaloan azonban a zalogjogosultak kielegitesenek kezeleserl van szo
ebben a szakaszban.
3.2.5.3.1.3.1 Felszamolo es mas hitelezk megtamadasi joga a Csdtrveny alapjan
A korabban kttt szerzdesek megtamadasanak lehetsege a Ielszamolonak es a
hitelezknek is rendelkezesere all, az alabbiakban ismertetjk a megtamadasi szerzdes
meginditasanak hataridejet, es lehetseges okait. Ezeket nagyreszt a Csdtrveny 40. -a
szablyozza.
A felszmolnak a kereset benyjtsra a tudomasszerzestl szamitott 90 nap, vagy
kzzeteteltl szamitott 1 ev all rendelkezesere. A hitelezket a Ielszamolo a Ienti hatarid
alatt tudomasara jutott megtamadhato joggyletrl haladektalanul kteles tajekoztatni, s
azoknak tovbbi 15 nap ll rendelkezsre akkor is, ha az egy v mr eltelt.
Ha mindket szerzd Iel rosszhiszem volt gyleti akaratuk mas hitelezk kijatszasara
irnyult - Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat megelz 5 even bell es azt kvet
idszakban kttt, az ados vagyonanak cskkeneset eredmenyez szerzdes vagy mas
jognyilatkozat megtmadhat a felszmolsi eljrst lefolytat brsgnl peres eljrsban.
Ingyenes elidegenites, ingyenes ktelezettsegvallalas, harmadik szemely reszere Ieltn
rtkarnytalansggal kttt visszterhes joggylet, ha a Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat
megelz 2 even bell vagy azt kveten trtent, megtamadhato a Ielek gyleti akaratatol
fggetlenl.
420
Dologi ktelezettseg, illetve nallo zalogjog eseten ez a lehetsegk nem all Ienn.
141
Valamely hitelez elnyben reszesitese (Iennallo szerzdes hitelez reszere trten
mdostasa, vagy biztositek nyujtasa), ha a Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat megelz 90
napon bell vagy azt kveten trtent, megtamadhato a Ielek gyleti akaratatol Iggetlenl.
Visszakvetelhetek a Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat megelz 60 napon bell s azt
kveten teljesitett azon a szolgaltatasok, amelyek nem minslnek az ados rendes
szolgaltatasa krebe tartozo szolgaltatasnak akkor, ha eredmenye egy hitelez elnyben
rszestse.
A jogszably alapjn eslyt ltunk arra, hogy egy esetleges felszmolsi eljrsban a
felszmol az nll zlogjogot alapito szerzdes rendelkezeseitl Iggen akar a 90 napon
belli, akar a 2 eves hataridre vonatkozo Ieltetelekre tekintettel megtmadhatja.
3.2.5.3.1.3.2 A megtmads jogkvetkezmnye
Nem egyertelm a gyakorlatban, hogy az nll zlogszerzdes sikeres megtamadasa eseten a
relatv hatlytalansg
421
vagy az rvnytelensg
422
jogkvetkezmnyeit kell-e alkalmazni.
Allaspontunk szerint a birosagok reszerl valoszinbb az elbbi alkalmazasa, mivel
LegIelsbb Birosag a hitelezkkel szemben hatalytalannak, nem pedig ervenytelennek,
nyilvanitotta azt a szerzdest, amellyel az ados a Iizeteskeptelenseg allapotaban ertekesitette
az ingatlanait, es a vev a vetelar tartozasat ugy teljesitette, hogy egy hiteleztl
engedmnyezssel szerzett kvetelst beszmtotta.
423
3.2.5.4 nll zlogjog kvetelsen s jogon
3.2.5.4.1 nll zlogjog rvnyestse
3.2.5.4.1.1 nll zlogjog a vgrehajtsi eljrsban
421
BH 2004/142
422
BDT 2005/1178
423
BH 2000/508
142
A Vht. 2000. vi novellja kizrta annak eslyt, hogy a zlogtrgy a vgrehajtsi eljrsban a
zlogjogosult rteslse nlkl kerljn rtkestsre. A zlogjogi nyilvntartst a Magyar
Orszagos Kzjegyzi Kamara vezeti. A vegrehajto a nyilvantartas adatai alapjn llapthatja
meg, hogy az ads kvetelsei kzl melyek azok, amelyeket zlogjog terhel. A
nyilvntartsokbl megllapthat, ki az, akinek az adott kvetelssel sszefggsben
zlogjoga ll fenn. A nyilvntartsokbl megszerzett informcik alapjn a vgrehajt
haladktalanul rtesti a zlogjogosultat.
424
A vgrehajt az eljrsa sorn arrl tjkoztatja a zlogjogosultat, hogy a zlogjogbl fakad
ignyt - ha az alapgyben nem vegrehajtast ker - vgrehajtsi eljrs sorn rvnyestheti.
425
A vgrehajt a zlogjogosultat felhvja nyilatkozatttelre a tekintetben is, hogy ignyt
kvnja-e a vgrehajtsi eljrs sorn rvnyesteni. Amennyiben igen, gy a felhvs
kezhezveteletl szamitott nyolc munkanapon bell ez iranyu kerelmet be kell jelentenie a
vgrehajtnak.
426
A vgrehajt a krelmet haladktalanul, de legksbb annak kezhezvetelet
kvet munkanapon tovabbitja a vegrehajtast Ioganatosito birosagnak.
427
A zlogjogosult
bekapcsolodasi kerelmerl az erdemi hatarozatot nem a vegrehajl hozza meg, hanem a
vegrehajtas Ioganatositasat elrendel birosag. A birosag a kerelemrl peren kivli eljrsban
hatroz.
428
A kerelemrl a vegrehajtast Ioganatosito birosag nemperes eljarasban dnt. A nemperes
eljrsi a vgrehajtst foganatost brsg soron kvl folytatja le, s eljrsa vgn vgzssel
megllapthatja, hogy a zlogjogosult kielgtsi joga megnylt, majd engedlyezheti a
zlogjogosult vgrehajtsi eljrsba val bekapcsoldst.
A bri engedlynek, illetve megllaptsnak konjunktv felttele, hogy a zlogjoggal
biztositott igeny, illetleg kveteles sem jogalapjaban, sem pedig sszegszersegeben ne
legyen vitatott. Tovbbi felttel, hogy a zlogjoggal terhelt kvetelst a vgrehajtsi eljrs
sorn a vgrehajt lefoglalta.
429
A kvetels leIoglalasanak tenye azert bir alapvet
424
Vht magyarzata 2009, 555.
425
Vht. 114. (2) bekezds
426
Vht magyarzata 2009, 557.
427
Vht. 114. (2) bekezds
428
Vht magyarzata 2009, 557.
429
Vht magyarzata 2009, 557. sk.
143
jelentseggel, mert a zalogjoggal biztostott kvetels a vgrehajto Ielhivasanak idpontjaban
nem felttlenl lejrt kvetels, a brsgnak kell megllaptania a vgrehajtsi jog
megnyltt.
430
A kielgtsi jog megnyltt a brsg az alapjn llaptja meg, hogy a zlogtrgyat
vgrehajtsi eljrs sorn lefoglaltk. A kielgtst jog megnyltt a foglals tnye alapjn
nem lehel megllaptani, ha a zlogjogosult az ads hozztartozja vagy olyan jogi szemly,
amelynek az adssal val viszonyban tbbsgi befolys ll fenn, illetve a zlogjog
alaptsrai a gazdlkod szervezet s tagja kztt kerlt sor.
431
Amennyiben a brsg peres eljrsban rdemi dntst hozna, a zlogjogjogosult krelmt
kezbesiteni kteles az ados, illetleg a vegrehajtast kernek. A vegrehajtsi eljrsban flknt
szereplk a kezbesitestl szmtott nyolc napon bell nyilatkozhatnak, hogy elismerik-e a
zlogjoggal biztostott kvetels jogalapjt, sszegszerseget.
432
Abban az esetben, ha a zalogjoggal biztositott kvetelest, illetleg a zalogjog alapitasat
kzokiratba foglaltk, gy a vgrehajtasi eljarasaban reszt vev vegrehajtast ker ados nem
vitathatja sem a jogalapot, sem az sszegszerseget. Sajatos esetnek tekinthet, amennyiben
egy korbbi kzokirat alapjn jrnak el, mikzben az ads rszben vagy egszben
teljestett.
433
Ha az ads vagy barmelyik vegrehajtast ker a jogalapot vagy az sszegszerseget vitatja, es
allitasat valoszinstette, a krelmet a brsg vgzssel elutastja. Ebben az esetben a
zlogjogosult perrel rvnyestheti a zlogjogbol ered igenyet.
434
Abban az esetben, hogy ha a kerelmei elutasito vegzes jogerre emelkedett, ugy a
zlogjogosult vegrehajtasi eljarasba trten bekapcsolodas engedelyezese iranti pert
indthat.
435
Az ilyen tpusi perekben a brsg soron kvl jr el, a per felperese a
zlogjogosult, mg alperese az lesz, aki a zlogjog jogalapjt vagy sszegszerseget vitato
nyilatkozatot tette. A kereset jogers elbiralasaig a birosag a vegrehajtst felfggesztheti,
430
Vht magyarzata 2009, 558.
431
Vht. 114/A. (2) bekezds
432
Vht magyarzata 2009, 560.
433
Vht magyarzata 2009, 560.
434
Vht. 114/A. (5) bekezds
435
Pp. 386.
144
ppen ezrt jelen perre kizrlagos illetkessge a vgrehajtst foganatost brsgnak
van.
436
Ha az ados vagy barmelyik vegrehajtast ker a zalogjoggal biztositott kveteles
sszegszerseget a zalogjogosult kerelmeben Ioglalttol elter sszegben ismerte el, a birosag
tjkoztatja errl a zalogjogosultat, aki ezen sszeg tekinteteben is kerheti a kielgtsi jog
megnyltt megllapt vgzs meghozatalt.
437
A vegzes jogerre emelkedeset kveten a
vgrehajtst foganatost brsg a vgrehajtsnak felfggesztst
438
megsznteti, es errl a
vgrehajtt rtesti.
439
A vgrehajts az ltalnos szablyok szerint folyik tovbb.
3.2.5.4.1.2 nll zlogjog a csdeljarasban
A fizetsi haladk (moratrium) tartama alatt a pnzfizetsi ktelezettsg nem teljestshez
vagy kesedelmes teljesitesehez Izd jogkvetkezmenyek nem allnak be, kiveve a
kamatozst. Ez azt jelenti, hogy a polgri jog egyb rendelkezseiben az ads nem
teljesitesehez vagy kesedelmes teljesitesehez Izd jogkvetkezmenyekkel nem elhet a
jogosult a moratrium alatt.
Az ads vagyonval szemben kvetelsen alapul zlogjog alapjn nem lehet kielgtst
szerezni, tovabba az adossal szemben a csdeljaras kezd idpontja eltt kikttt biztositekot
nem lehet rvnyesteni.
440
3.2.5.4.1.3 nll zlogjog a felszmolsi eljrsban
A hitelezi igenyeket tbb szempontbol is kell osztalyozni, s ezek eredmenyekepp alakul
majd ki a kielegites sorrendje. Az els osztalyozas a bejelentett hitelezi igenyek kztt a
bejelentes datumahoz ktdik, ennek megIelelen vannak hataridn 40 napon bell
436
Vht magyarzata 2009, 561.
437
Vht. 114/A. (6) bekezds
438
Vht. 48. (2) bekezds
439
Vht. 114/A. (7) bekezds
440
Csdtv. 11. (2) bekezdes
145
bejelentett igenyek es hataridn tul bejelentett igenyek.
441
A msodik osztlyozs
vonatkozsban a Csdtv. 57. (1) bekezdsnek s 49/D.-nak rendelkezseit kell
sszevetni. Az els tartalmazza a kielegitesi rangsort, a 49/D. pedig a zalogjoggal,
vgrehajtsi joggal, illetve foglalssal biztostott kvetelsek kielgtsvel foglalkozik. A
kett egyttertelmezesebl azt a kvetkeztetest lehet levonni, hogy egy kielegitesi sorrendrl
beszlhetnk, amelynek a Csdtv. 57. (1) bekezdes a) pontjat megelz rendelkezese a
zlogtrgyakbl befoly sszegek vonatkozsban a 49/D.. Az ads vagyonanak a hitelezk
kztti szetosztasakor tehat elszr a 49/D. szerint kell a zalogtargybol beIolyo sszegeket
szetosztani, majd ezt kveten jnnek sorra az 57. (1) bekezdesenek sorrendjeben a
klnbz hitelezi csoportok.
A 49/D.-nak rendelkezsei alapjn a zlogtrgybl befolyt vtelrbl - az ott szablyozott
kltsgek s dj levonsa utn - a zalogtargyat terhel zalogjoggal biztositott kveteleseket
kell kiIizetni (csak azokat, amelyek hitelezi igennye valtak a Ielszamolas soran), ebbl
kvetkezen a Ielszamolonak keszitenie kell minden egyes zalogtargyra vonatkozoan egy
kln hitelezi listat, melyben Ieltnteti a hataridben bejelentett zalogjoggal biztositott
hitelezi igenyeket, es kln a hataridn tul bejelentett zalogjoggal biztositott hitelezi
igenyeket. A Ptk. 256. (1) bekezdesenek sorrendje (a zalogjogok keletkezese alapjan trten
kiIizetesi sorrend) csak az egyes csoportokon bell ertelmezhet, tehat ha egy ingatlanon
bejegyzett 5 jelzlogjog jogosultja kzl a 3. s 4. jelentkezett be hataridben, s hataridn tul
a 2. es 5. ugy a beIolyt vetelarbol elszr a 3., majd a 4. helyi zalogjogosultat kell kiIizetni
tke- es gyleti (szerzdeses) kamatkvetelese teljes erejeig, majd a hataridn tuli 2. helyi
zlogjogosultat, s vgl az 5. helyit, s az esetleg fennmarad sszeget a felszmol
felhasznlhatja a felszmolsi kltsgek kiegyenltsre, illetve a Csdtv. 57. (1)
bekezdeseben irt sorrend alapjan a tbbi hitelez kiIizetesere. Az 1. helyi zalogjogosult az 1
eves jogveszt hataridn bell nem jelentkezett be, elvesztette kveteleset, s annak
megsznese miatt az azt biztosito zlogjog is megsznt.
A zalogtargybol beIolyt vetelarbol a zalogjogosult hitelezket kell kiegyenliteni elssorban,
tehat elszr a hataridben bejelentkezett zlogjogosultakat zlogjoguk keletkezsnek
441
Csdtv. 46. (5) bekezdes
146
sorrendjeben, masodszor a hataridn tul bejelentkezett zalogjogosultakat zalogjoguk
keletkezsnek sorrendjben. Mindkt esetben azonban figyelemmel kell lenni arra, hogy a
zlogjogosult ne legyen az ads vezet tisztsegviselje, vezet allasu munkavallaloja, vagy
azok kzeli hozztartozja, illetve lettrsa, valamint az ads tbbsgi befolysa
442
alatt ll
gazdlkod szervezet
443
- az esetkben teljesen mindegy, mikor keletkezett a zalogjog
vagy az ads tbbsegi beIolyassal rendelkez tagja (reszvenyese), es a zalogjoggal biztositott
kveteles a Iizeteskeptelenseggel Ienyeget helyzet bekvetkeztet kveten keletkezzen.
444
Fizeteskeptelenseggel Ienyeget helyzet bekvetkezte az az idpont, amelytl kezdve a
gazdalkodo szervezet tagja (reszvenyese) elre latta vagy esszeren elre lathatta, hogy a
gazdlkod szervezet nem lesz kpes esedkessgkor kielgteni a vele szemben fennll
kvetelseket. Teht lnyeges szempont, hogy mikor keletkezett a zlogjog; ha ugyanis ezek a
Ient emlitett Ieltetelek Iennallnak, ugy a hitelez kvetelese nem minsl a 49/D. alapjan
privilegizltnak, hanem az 57. (1) bekezds h) pontjba soroland.
Tovabbi Iontos Iigyelembe veend szempontok, hogy a Ienti Ieltetelek Iennallasat a
Ielszamolas kezd idpontjaban kell vizsgalni, a zalogjoggal biztositott kvetelesnek kell
tekinteni azon kvetelst is, melynek biztostkaknt vgrehajtsi jogot jegyeztek be az ads
ingatlanra, tovbb lefoglaltk az ads ingsgait.
445
Zlogjoggal biztostott kvetelsknt
kell figyelembe venni azon zlogtrggyal szemben fennll kvetelst is, ahol az ads csak a
zalogtarggyal Ielel valamilyen kvetelesert, trni kteles, hogy a kvetelest a zalogtargybol
442
Tbbsgi befolys az olyan kapcsolat, amelynek rvn termszetes szemly, jogi szemly vagy jogi szemlyi-
sg nlkli gaz-dasagi tarsasag, a beIolyassal rendelkez, egy jogi szemelyben a szavazatok tbb mint tven sz-
zalekaval vagy meghatarozo beIolyassal rendelkezik. A beIolyassal rendelkez akkor rendelkezik egy jogi sze-
mlyben meghatroz befolyssal, ha annak tagja, illetve reszvenyese es jogosult e jogi szemely vezet tisztseg-
viseli vagy Ielgyelbizottsaga tagjai tbbsegenek megvalasztasara, illetve visszahivasara, vagy a jogi szemely
ms tagjaival, illetve rszvnyeseivel kttt megllapods alapjn egyedl rendelkezik a szavazatok tbb mint
tven szazalekaval. A meghatarozo beIolyas akkor is Iennall, ha a beIolyassal rendelkez szamara a Ienti jogo-
sultsagok kzvetett modon biztositottak. A beIolyassal rendelkeznek egy jogi szemelyben a szavazatok tbb
mint tven szzalkval kzvetett mdon val rendelkezse vagy egy jogi szemlyben kzvetetten fennll
meghatarozo beIolyasa megallapitasa soran a jogi szemelyben szavazati joggal rendelkez mas jogi szemelyt
(kztes vallalkozast) megillet szavazatokat meg kell szorozni a beIolyassal rendelkeznek a kztes vallalkozas-
ban, illetve vllalkozsokban fennll szavazatval. Ha a kztes vllalkozsban fennll szavazatok mrtke az
tven szzalkot meghaladja, akkor azt egy egszknt kell figyelembe venni. A kzeli hozztartozk kzvetlen
s kzvetett tulajdoni rszesedst vagy szavazati jogt egybe kell szmtani. (Ptk. 685/B.)
443
Csdtv. 49/D. (4) bekezdes
444
Csdtv. 49/D. (5) bekezdes
445
Csdtv. 49/D. (3) bekezdes
147
kielgtsk (dologi ktelezettsg, nll zlogjog). A Ptk.259 -a szerint ms tartozsnak
biztostsra egy harmadik szemly vagyontrgyn lehet zlogjogot alaptani (dologi
ktelezettseg). Ha a szemelyes ktelezettel szemben a kveteles esedekesse valt, de nem
egyenlti ki a tartozst, gy a hitelez ervenyesitheti kveteleset a zalogtarggyal szemben is.
Ha a hitelez nem kap teljes kielegitest a zalogtargybol, ugy a hitelez Iennmarado
kvetelsrt a zlogtrgy tulajdonosa nem felel. A zlogtrgy tulajdonosnak felszmolsa
soran a hitelez Iellephet a zlogjoggal biztostott kvetelsnek kielgtse rdekben, ha (1)
lejartta valt a kvetelese, (2) a zalogjog jogosultja hitelezve valt, (3) s a zalogtargy
ertekesitesebl beIolyt vetelar - a kltsgek levonsa utn - elegend a kveteles
kiegyenlitesere. Amennyiben nem elegend, ugy a hitelez ezen Ielszamolasban mar nem
kvetelhet semmit az adssal szemben, kvetelst a szemlyes ktelezettel szemben - aki
eredetileg tartozik a hiteleznek - rvnyestheti.
nll zlogjog esetn egy kicsit msrol van szo, ugyanis a hitelez elIogadta, hogy csak az a
vagyontrgy szolgl kielgtsnek alapjul, amelyen az nll zlogjog fennll. Ha a
zlogtrgyat rtkestik, s a befoly vtelrbl a kltsgek levonsa utn a bejelentkezett
nll zlogjoggal rendelkez hitelez kveteleset nem lehet kiegyenliteni, abban az esetben
a kvetelst mr senkivel szemben nem rvnyestheti (mg a dologi ktelezett esetben a
hitelez meg a szemelyes ktelezettel szemben Iordulhat).
A zalogtargy ertekesitesebl beIolyt vetelarbol csak a zalogtargy megrzesenek, allaga
megvsnak, rtkestsnek kltsgeit vonhatja le a felszmol, valamint - a felszmolt a
zlogtargy ertekesitesevel sszeIggesben megillet dijrol szolo 16/2006. (IV.7.) IM rendelet
alapjn - a felszamolot megillet dijat.
446447
446
A felszmoli djat meg kell klnbztetnnk a Ielszamolot megillet dijtol, az els az az sszeg, amelyet a
felszmoli dj nevben az adsi vagyonnal szemben lehet/kell a felszmolnak rvnyesteni (ez a rendes fel-
szmolsokban a befolyt vtelr 5 %-a, stb.), mg a msodik a felszmolnak tnylegesen megmarad sszeg,
ami tulajdonkppen a fenti 5 %-bl csak a 4 %-nyi rsz (az rvnyestett sszeg 4/5 rsze), hiszen az 1 %-nyi
rszt (az sszeg 1/5-d reszet ) at kell utalni a Fvarosi Birosag altal vezetett dijkiegeszitesi szamlara, a 4 -nyi
rsz utn felszmtott F-t meg be kell Iizetni az adohatosaghoz. (lasd ezt a kesbbiekben reszletesebben). A
zlogtrgy rtkestse utn befoly nett vtelr (IM rendelet 3.) 4 %-a+FA (4. (1) bekezds) illeti meg a
felszmolt, azonban - figyelemmel az IM rendelet 5.-aban Ioglaltakra is, mely szerint a Csdtv. 59-60. alap-
jn kell a felszmol djt egysgesen szmolni - a zlogtrgy vtelrbl felszmoli djknt az 5 % (+ a 4 %
utani AFA ) ervenyesithet, melybl az 1 -nyi sszeget be kell fizetni a Fvarosi Birosagon vezetett
djkiegsztsi szmlra..
148
Azonban, ha a zlogjog kvetelsen ll fenn, s a felszmols megindulsa utn a kvetelst a
felszmol nem rtkesti, hanem a kvetels befolyik az adshoz, nyilvnvalan akkor is a
49/D. helye szerint kell a zlogjoggal biztositott hitelezi igenyt kielegiteni, hiszen nem
kerlhet rosszabb helyzetbe attl, hogy a biztostka nem kerlt rtkestsre, hanem
egyszeren penzze valtozott. A 49/D. a Ielszamolo altal trten ertekesites esetere ir el
szablyokat, nyilvnvalan azonban a zalogjogosultak kielegitesenek kezeleserl van szo
ebben a szakaszban.
Haladektalanul kell a hitelezk szamara a nekik jaro sszeget kiIizetni, ha azonban az egyik
zalogjogosult hitelez kvetelese vitatott vagy kiIogas alapjan meg nem egyertelm, hogy a
kvetelst a 49/D., illetve az 57. (1) bekezds egyik pontjba kell sorolni az ignyt, gy a
Ielszamolonak a hiteleznek jaro sszeget el kell klnitenie, s a tbbiek reszere a
fennmarad sszegbl kell kiIizetest teljesiteni.
Ha az sszes zlogjogos hitelez kielegitese utan meg marad vagyon, ugy azt a Ielszamolo a
Ielszamolasi kltsegek, illetve a tbbi hitelez igenyenek kielegitesere Iordithatja; illetve ha a
zalogjogos hitelezk kveteleset a beIolyt sszegbl teljes egszben nem lehet kielgteni,
ugy a kielegitesi sorrendbe sorolando az igenyk attol Iggen, hogy ki a kveteles
jogosultja.
448
Ha a zlogjog kvetelsen ll fenn, s a felszmols megindulsa utn a kvetelst a
felszmol nem rtkesti, hanem a kvetels befolyik az adshoz, nyilvnvalan akkor is a
49/D. helye szerint kell a zalogjoggal biztositott hitelezi igenyt kielegiteni, hiszen nem
kerlhet rosszabb helyzetbe attl, hogy a biztostka nem kerlt rtkestsre, hanem
egyszeren penzze valtozott. A 49/D. a Ielszamolo altal trten ertekesites esetere ir el
447
Erdekes a Ielszamoloi dij Iedezetenek megoldasa a zalogtargy ertekesitese utan ervenyesithet sszegre vo-
natkozoan, a Csdtv. altalanos rendelkezesei szerint ugyanis a Ielszamolo dijat elssorban a hitelezk altal beIi-
zetett djfedezeti szmlrl, aztn az ads vagyonbl, majd - beIejezestl Iggen - vagy a kzponti kltsgve-
testl (egyszersitett Ielszamolas), vagy a dijkiegeszitesi szamlarol lehet Iedezni. Zlogtrgy esetn a jogalkot
ezt a rendszert Ielboritotta, s bar a zalogjogos hiteleznek is kell Iizetnie nyilvantartasba veteli dijat, a Ielszamo-
lo zalogtargy ertekesites alapjan szamithato dijat nem a hitelezk beIizetesebl, hanem a zalogtargybol beIolyt
vetelarbol kell elsdlegesen Iedezni. A konkret esettl Iggen elkepzelhet, hogy a beIizetett nyilvantartasba
veteli dijat majd a zalogjogos hitelezk visszakapjak (ha a Ielszamoloi dij minimumat meghaladta a zalogtargy
rtkestse kapcsn kiszmtott felszmoli dj s ms vagyontrgya az adsnak nem volt), de az is lehet, hogy
arnyosan rszt kell vennik az egyb vagyontrgyak rtkestse utn felszmthat felszmoli djak finansz-
rozsban (ha az adsnak ms vagyontrgya is volt).
448
Dologi ktelezettsg, illetve nll zlogjog eseten ez a lehetsegk nem all Ienn.
149
szabalyokat, nyilvanvaloan azonban a zalogjogosultak kielegitesenek kezeleserl van szo
ebben a szakaszban.
3.2.5.4.1.3.1 Felszamolo es mas hitelezk megtamadasi joga a Csdtrveny alapjan
A korabban kttt szerzdesek megtamadasanak lehetsege a Ielszamolonak es a
hitelezknek is rendelkezesere all, az alabbiakban ismertetjk a megtamadasi szerzdes
meginditasanak hataridejet, es lehetseges okait. Ezeket nagyreszt a Csdtrveny 40. -a
szablyozza.
A felszmolnak a kereset benyjtasara a tudomasszerzestl szamitott 90 nap, vagy
kzzeteteltl szamitott 1 ev all rendelkezesere. A hitelezket a Ielszamolo a Ienti hatarid
alatt tudomasara jutott megtamadhato joggyletrl haladektalanul kteles tajekoztatni, s
azoknak tovbbi 15 nap ll rendelkezsre akkor is, ha az egy v mr eltelt.
Ha mindket szerzd Iel rosszhiszem volt gyleti akaratuk mas hitelezk kijatszasara
irnyult - Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat megelz 5 even bell es azt kvet
idszakban kttt, az ados vagyonanak cskkeneset eredmenyez szerzdes vagy mas
jognyilatkozat megtmadhat a felszmolsi eljrst lefolytat brsgnl peres eljrsban.
Ingyenes elidegenites, ingyenes ktelezettsegvallalas, harmadik szemely reszere Ieltn
rtkarnytalansggal kttt visszterhes joggylet, ha a Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat
megelz 2 even bell vagy azt kveten trtent, megtamadhato a Ielek gyleti akaratatol
fggetlenl.
Valamely hitelez elnyben reszesitese (Iennallo szerzdes hitelez reszere trten
modositasa, vagy biztositek nyujtasa), ha a Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat megelz 90
napon bell vagy azt kveten trtent, megtamadhato a Ielek gyleti akaratatol Iggetlenl.
Visszakvetelhetek a Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat megelz 60 napon bell s azt
kveten teljesitett azon a szolgaltatasok, amelyek nem minslnek az ados rendes
szolgaltatasa krebe tartozo szolgaltatasnak akkor, ha eredmenye egy hitelez elnyben
rszestse.
A jogszably alapjn eslyt ltunk arra, hogy egy esetleges felszmolsi eljrsban a
felszmol az nll zlogjogot alapito szerzdes rendelkezeseitl Iggen akar a 90 napon
belli, akar a 2 eves hataridre vonatkozo Ieltetelekre tekintettel megtmadhatja.
150
3.2.5.4.1.3.2 A megtmads jogkvetkezmnye
Nem egyertelm a gyakorlatban, hogy az nll zlogszerzdes sikeres megtamadasa eseten a
relatv hatlytalansg
449
vagy az rvnytelensg
450
jogkvetkezmnyeit kell-e alkalmazni.
Allaspontunk szerint a birosagok reszerl valoszinbb az elbbi alkalmazasa, mivel
LegIelsbb Birsg a hitelezkkel szemben hatalytalannak, nem pedig ervenytelennek,
nyilvanitotta azt a szerzdest, amellyel az ados a Iizeteskeptelenseg allapotaban ertekesitette
az ingatlanait, es a vev a vetelar tartozasat ugy teljesitette, hogy egy hiteleztl
engedmnyezssel szerzett kvetelst beszmtotta.
451
449
BH 2004/142
450
BDT 2005/1178
451
BH 2000/508
151
4. A jelzlogjoggal konkurl fiducirius biztostkok
4.1 A biztostki vteli jog
A bri gyakorlat egysges abban a tekintetben, hogy a vteli jog alaptsa valamely kvetels
biztostsra nem tkzik jogszabalyba, es nem Ieltetlenl minsl jogszabaly megkerlesere
kttt vagy szinlelt szerzdesnek. A LegIelsbb Birosag legutobbi eseti dnteseben is
kimondta,
452
hogy a szerzdes nemcsak a Polgari Trvenyknyvrl szolo 1959. evi IV.
trvnyben (a tovbbiakban ,Ptk.) meghatarozott szerzdest biztosito
mellekktelezettsegekkel, hanem nallo szerzdessel is biztosithato.
A bri gyakorlat abbl a szempontbl is egysges kpet mutat, hogy ingatlanok
megterhelsre a vteli jogot a jelzlogjog mellett, azzal prhuzamosan is lehet alkalmazni.
Tbb dnts is ebbe az irnyba mutat,
453
mg ezzel szembefut gyakorlattal nem tallkoztunk.
A vteli jog biztostki cl alkalmazsval szemben a bri gyakorlat olyan, leginkbb a
zlogjogi szablyozsbl tszivrgott kvetelmenyeket tamaszt az ados, a hitelez es az ados
tovabbi hitelezi erdekeinek kenyes egyensulya Ienntartasanak erdekeben, amely a kveteles
veteli joggal trten eIIektiv biztositasanak elIeltetele. Az alabbiakban ezeket kivanjuk
bemutatni.
454
4.1.1 Opcios szerzdshez kapcsold tartalmi kvetelmnyek
4.1.1.1 A vteli jog biztostki cl kiktse
A bri gyakorlat egysges abban a tekintetben, hogy a vteli jog alaptsa valamely kvetels
biztositasara nem tkzik jogszabalyba, es nem Ieltetlenl minsl jogszabaly megkerlsre
kttt vagy szinlelt szerzdesnek. A LegIelsbb Birosag eseti dnteseben mondta ki, hogy a
452
EBH 2008/857
453
BH 2001/584; BH 1999/452; EBH 1999/27; BH 1998/350
454
Szalki 2010
152
szerzdes nemcsak a Ptk.-ban meghatarozott szerzdest biztosito mellekktelezettsegekkel,
hanem nallo szerzdessel is biztosithat.
455
A bri gyakorlat abbl a szempontbl is egysges kpet mutat, hogy ingatlanok
megterhelsre a vteli jogot a jelzlogjog mellett, azzal prhuzamosan is lehet alkalmazni.
Tbb dnts is ebbe az irnyba mutat,
456
mg ezzel szembefut gyakorlat nem tallkozhatunk.
A Ptk. 255. (2) bekezdese zalogszerzdesek eseten tiltja az olyan megallapodast, amely
lehetve teszi, hogy a hitelez a kielegitesi jog megnyilta eltt megszerezze a biztositekul
lekttt vagyontrgy tulajdonjogt (lex comissoria). Ennek a rendelkezsnek jogpolitikai clja
az, hogy megakadalyozza a hitelez kedvezbb helyzetenek kihasznalasaval a visszaelesszer
joggyakorlst.
457
Nem tilos ezen rendelkezes alapjan azonban az, hogy a hitelez a
zlogtrgyat megvsrolhassa, az ads a vagyontrgy tulajdonjogt a hitelezre truhzza.
458
A vteli jog biztostki cl kiktsekor is a felek szndknak a vagyontrgy elidegentsre
kell irnyulnia, s nem pedig arra, hogy az ads vagyontrgynak tulajdonjoga a kvetels
Iejeben a hitelezre atszalljon; ez ugyanis a lex comissoria tilalmba tkzne, vagyis a Ptk.
255. (2) bekezdsnek megkerlsre irnyulna.
459
Nem kveteli meg a bri gyakorlat
azonban, hogy a vev veteli szandeka mar az opcios szerzdes megktesekor Iennalljon, a
vev veteli szandeka kiIejezesre jut a veteli szandekot tkrz egyoldalu nyilatkozataban,
amellyel az adasveteli szerzdest letrehozza.
460
Hasonlkppen az ads is alaptalanul
hivatkozna arra, hogy biztostk adsa s nem a tulajdon truhzsa volt szndkban,
ugyanis a felek abban a tudatban ktik meg ilyenkor az opcios szerzdest, hogy ha az alapul
szolgalo, veteli joggal biztositott klcsnszerzdest nem teljesiti, akkor a vagyontargy
tulajdonjogt elvesztheti.
461
Fontos tehat a veteli jog biztositeki cellal trten alapitasakor, hogy az eladokent megjelen
ads az opcios szerzdes megktesekor tisztaban legyen annak biztositeki jellegevel,
ugyanakkor ads tudattartamnak ki kell terjednie arra is, hogy ha a vteli joggal biztostott
455
EBH 2008/857
456
BH 2001/584; BH 1999/452; EBH 1999/27; BH 1998/350
457
EBH 1999/27
458
EBH 2002/628; BH 2001/39; BH 1999/452; BH 1999/415
459
BDT 2001/492
460
BH 2006/170; BH 2002/182
153
klcsnszerzdest nem teljesiti, akkor az ingatlan tulajdonjogat elvesztheti. A felek
szandekanak tehat az ingatlan elidegenitesere kell iranyulnia, melyet az opcios szerzdesben
rgziteni szkseges. Amennyiben erre nem kerl sor, akkor Iennallhat a lehetsege annak,
hogy a birosag a Ientiekben eladottak alapjan az opcios szerzdest (mint szinlelt
jelzalogszerzdest) a Ptk. 255. (2) bekezdesebe tkznek es ezert semmisnek minsiti.
462
4.1.1.2 Veteli jog idtartama
Veteli jogot legIeljebb 5 eves hatarozott idtartamra lehet kiktni, a hatarozatlan idtartamra
kikttt vteli jog hat honap elteltevel megsznik, az ezen elirasokkal ellentetes
megllapods semmis. Az opci gyakorlsa hatridejnek kezd es zaro idpontjanak - az
opciot alapito szerzdebl egyertelmen ki kell tnnie, ha az opciot nem a szerzdes
megktsnek napjtl kezdve alaptjk, akkor a megllapodsban utalni kell az opci
megsznesenek idpontjara. Az ingatlan-nyilvantartasban a hatarozott idre alapitott opcio
gyakorlasanak vegs idpontjt feltntetik.
Minden olyan megallapodas, amely olyan szerzdesktsi ktelezettsg elvllalsra irnyul,
amely alapjan az opcio megszneset kveten a Ielek ktelezettseget vallalnak ujabb opcio
alapitasara, jogszabaly megkerlesere iranyulo megallapodasnak minsl, ezert semmis,
joghats kivltsra nem alkalmas. Mindazonltal, ha a felek ugyanazon tartalommal jabb
opcios szerzdest ktnek, az igy megkttt, ujabb opcios szerzdes ervenyes, azzal, hogy a
biroi gyakorlat szerint ilyenkor a korabbi opcios szerzdes hatalyon kivl helyezese
szksges.
4.1.1.3 A vtelr meghatrozsa
A vetelar a veteli jogot alapito szerzdes ktelez tartalmi eleme, es mivel a gyakorlat elesen
kln kezeli az opcios es az ez alapjan letrejtt adasveteli szerzdest, meghatarozasanak
461
EBH 2003/857
462
Szalki 2011a
154
mikentje alapjaiban hat az adasveteli szerzdes ervenyessegere. A vtelrban val
megllapods hinyban a felek akarata nem irnyulhatott a vagyontrgy elidegentsre, gy
az ilyen opcios szerzdes szinlelt jelzalogszerzdesnek Iog minslni.
463
Ervenyes a veteli jogot enged szerzdes, ha a Iel a szerzdes megktesekor tisztban volt
annak biztositeki jellegevel es a vetelarat egy alkuIolyamat vegen egyez akarattal allapitottak
meg.
464
Teht ha a vtelr nem ri el a vagyontrgy vals forgalmi rtkt, de a vtelr
kialaktsa egy alku folyamat eredmnye, akkor ez az elado kockazata, de az opcios szerzdes
ervenyesseget nem erinti. A vetelarat nem szkseges szamszerleg pontosan megjellni,
elegend, ha a megjelles alapjan a vetelar (minden egyes veteli joggal erintett vagyontargy
tekintetben kln-kln) kiszmthat vagy egybknt megllapthat. A vtelr
meghatrozsa kzvetett mdon is trtnhet.
465
A felek utalhatnak akr a piaci rra, vagy
kialakthatnak egy olyan eljrsi vagy szmtsi mechanizmust, mely a vtelr egzakt
megllaptshoz vezet.
466
A felek akaratanak csak a szerzdes uzsoras jellege vagy a
szolgaltatas es ellenszolgaltatas Ieltn ertekaranytalansaga szabhat hatart. A vetelar
meghatarozasaval kapcsolatban ket kockazati tenyez merlhet Iel tehat: a szerzdes uzsoras
jellege vagy a szolgltats s ellenszolgaltatas Ieltn ertekaranytalansaga. Szkseges
megjegyezni, hogy a gyakorlatban a szerzdes uzsoras jellegenek megallapitasara ritkan
kerlhet sor, tekintettel arra, hogy ezen vizsgalatot a Ieltn ertekaranytalansag
kvetelmnynek vizsglata megelzi, es az adasveteli szerzdesek megtamadasara
jellemzen ezen okbol kerl sor.
A Ielek egyez akarattal tehat akar a klcsnsszeg alapjan is meghatarozhatjak a vetelarat.
LegIelsbb Birosag szerint az opcios szerzdesben megjellt vetelarnak az elad tartozsval
azonos sszeg meghatarozasa nmagaban nem eredmenyezi az opcios szerzdes
semmissgt. Azonban, ha a tartozs sszege (vtelr) s a vtel trgynak forgalmi rtke
kztt Ieltn ertekaranytalansag all Ienn, a veteli jog gyakorlasa Iolytan ltrejtt adsvteli
463
BDT 2001/492
464
BH 2008/213
465
KGD 2004/114
466
BDT 2008/167
155
szerzdes megtamadhato.
467
Ezzel szemben viszont semmis a veteli jogot enged szerzdes,
ha a Ielek a vetelarat az ados aktualis tartozasanak mertekehez igazodoan allapitjak, es a vev
a mindenkori klcsntartozsa fejben megszerzi a dolog tulajdont.
468
Meg kvnjuk
jegyezni, hogy egy eseti dnts mg tovbbi tnyllsi elemm tette ez esetben az elszmolsi
ktelezettsg hinyt.
469
A ket eset kztti klnbseg abban ragadhato meg, hogy mig az els
esetben a tartozasnak az idkzi teljesitesektl Iggetlen, teljes sszeget Iogadtak el a Ielek
vetelarnak, addig a masodik esetben a reszteljesitesektl Iggen, akar egy trleszt
reszletnek megIelel sszegig is lecskkenthet a vetelar.
A Ielek egyez akarattal akkent is hatarozhatnak, hogy a vtelrat nem pnzben, hanem
penzben kiIejezhet egyeb dologban allapitjak meg; az egyetlen Ieltetel, hogy a vetelarnak
mindig pontosan kiszmthatnak kell lennie. A vtelr meghatrozsa kzvetett mdon is
trtnhet.
470
A felek utalhatnak akr a piaci rra, vagy kialakthatnak egy olyan eljrsi vagy
szmtsi mechanizmust, mely a vtelr egzakt megllaptshoz vezet.
471
Az allampolgari jogok orszaggylesi biztosanak jelentese bemutatja a bank gyakorlatban a
vtelr meghatrozsval kapcsolatosan felmerl aggalyokat, es vegl a kvetkez ajanlast
teszi: "A bank akkor jar el johiszemen es tisztessegesen, ha Iggetlen szakertt biz meg az
ingatlan vals, relis forgalmi rtknek meghatrozsval, abba belevonja a tulajdonost is, s
az gy objektv mdon megllaptott ingatlanrtknek a jelzlog-hitelezesrl szolo
jogszablyban megllaptott szzalkt veszi hitelfedezeti rtknek".
472
Meg kell emlteni, hogy a bri gyakorlat figyelembe veszi azt, hogy a biztostkul lekttt
dolog, szerzdesben kikttt vetelara es a piaci ertekesites lehetsegei nem Ieltetlenl esnek
egybe. A LegIelsbb Birosag a biztositekkent lekttt dolog srgs ertekesitesebl Iakado
korrekcios tenyezt a vetelar tekinteteben az ados kockazati krebe sorolta.
473
467
EBH 2007/1062; BH 2007/293
468
BH 2008/48
469
BDT 2006/1432
470
KGD 2004/114
471
BDT 2008/167
472
OBH 4999/2003
473
BH 2008/213
156
4.1.1.4 Az elszmolsi ktelezettsg
A lex comissoria tilalmbl is kvetkezik, hogy vteli jog kiktse esetn a vtelr s az ads
tartozasa kztti esetleg Ielmerl klnbzettel a Ielek elszamolni ktelesek. Ervenytelen az
olyan kiktes, ahol a hitelez a dolog tulajdonjogat a Iennll kvetels fejben elszmolsi
ktelezettsg nlkl szerzi meg.
474
A gyakorlat abba az irnyba mutat, hogy a kvetels beszmtsa a vtelrba mr
elengednek bizonyul ezen ktelezettseg teljesitesere, mivel az magaban Ioglalja az
egymssal szemben ll kvetelsek szmbavtelt.
Tehat a hitelez, mint vev akkor jar el megnyugtato modon, ha a megallapitott vetelarba
ads, mint elad klcsntartozst beszmtja, az esetleg a beszmts folytn mg
fennmarad vtelrrszt pedig megfizeti. Ha pedig a klcsnkvetels marad fenn a
beszmts utn, akkor azzal ads tovbbra is tartozik.
Meg kivanjuk jegyezni, hogy vev kijellese eseten a kijellt vev eladval szembeni
kvetels hjn nem tudja beszmtssal teljesteni a vtelrat, ezrt a gyakorlatban,
amennyiben jogosult elni kivan vev kijellesi jogaval, abban az esetben engedmenyezi
kveteleset a kijellt vevre.
Amennyiben az opcios szerzdesben rgzitett vetelar megallapitasi mod nem veszi
Iigyelembe az elado es vev elszamolasi ktelezettseget, akkor elado az adasveteli szerzdest
megtmadhatja.
475
4.1.2 A veteli jog ervenyesitese (az adasveteli szerzdes letrejtte)
4.1.2.1 Vteli jog gyakorlsra jogosult kijellse
A vteli jog jogosultja, amennyiben vteli jogval nem kvn lni, s gazdlkod szervezetnek
minsl, jogosult kijellni a veteli jog gyakorlasara jogosult szemelyt.
476
A kijells nem
474
BDT 2006/1432
475
Szalki 2011a
157
minsl a veteli jog atruhazasanak, engedmenyezesenek, ez ugyanis semmis.
477
A vteli jog
jogosultjnak ingatlan-nyilvantartasi atjegyzesere nincsen lehetseg kijells esetn sem.
Mindezek alapjn megllapthat, hogy a vteli jog gyakorlsra jogosult szemly kijellse
egy sajtos joggylet az engedmnyezs s a kpviselet keverke: a kijellt szemly ugyanis
sajt nevben s javra gyakorolhatja az eredeti vteli jogot anlkl, hogy a vteli jog
jogosultjnak szemlyben alanyvltozs kvetkezett volna be.
478
4.1.2.2 A biztositeki veteli jog celja, mint IelIggeszt Ieltetel
Ezzel kapcsolatosan a LegIelsbb Birosag az indokolsban az albbiakat fejtette ki.
479
A
tnylls szerint a Ielek a hitelez altal nyujtott klcsn biztositasara ktttek veteli jog
letesiteserl szolo szerzdest, amelynek megktesere a klcsnszerzdesben az ados
ktelezettseget vallalt. Az ados a szerzdest a veteli jog mibenletet ismerve irta ala. A vteli
jogrol szolo szerzdes ertelmeben a hitelez tulajdonszerzesi szandeka attol a Ielteteltl
Iggen llt fenn, hogy a klcsn visszafizetsre nem kerl sor, s miutn a felttel
bekvetkezett, gyakorolhatta a vteli jogt. Az ads a fellvizsglati kerelmeben azt adta el,
hogy a perbeli szerzdes szinlelt szerzdes volt, amellyel semmis zalogszerzdest lepleztek,
mert a hiteleznek a kielegitesi jog megnyilta eltt biztositotta a zalogtargy tulajdonjoganak
megszerzeset. A LegIelsbb Birosag indokolasban kifejtette, hogy a jogszably
rendelkezsei nem tiltjk azt sem, hogy a tulajdonos a vagyontrgyat gy ksse le
biztositekkent, hogy Ielteteltl Igg veteli jog engedesevel a kesbbi Iizetes elmaradasa
esetre a vagyontrgy tulajdonjognak megszerzset a hitelez szamara lehetve tegye. A
veteli jog Ieltetelhez kttt gyakorlasa azt jelenti, hogy a veteli jogrol szolo szerzdes
megktesekor a veteli szandeknak nem kellett Iennallni a hiteleznel, a biztositott jog alapjan
a vteli szndkot az egyoldal nyilatkozat megttelvel nyilvntotta ki.
476
Ptk. 373. (4) bekezdse a 374. (5) s a 375. (4) bekezdsekre figyelemmel; BH 2006/329; EBH
2004/1099
477
BH 2007/141; EBH 2006/1552
478
Szalki 2011a
479
BH 1999/452
158
Szksgesnek mutatkozik teht a vteli jog gyakorlst bizonyos felttelhez ktni annak
erdekeben, hogy a Ptk. 255. (2) bekezdesebe Ioglalt tilalmat ne sertse a veteli jogot kikt
megllapods. Mint azt fentebb is emltettk, semmis az olyan megallapodas, amely lehetve
teszi, hogy a hitelez a kielegitesi jog megnyilta eltt megszerezze a biztositekul lekttt
vagyontargy tulajdonjogat. Amennyiben a veteli jog gyakorlasa nincs a klcsnszerzdes
ads ltali megszegesehez, mint Ieltetelhez ktve, Ielmerlhet, hogy a veteli jogot kikt
megllapods a lex comissoria fenti tilalmba tkzik,
480
hiszen a hitelez ez alapjan
barmikor elhet veteli jogaval, akar a kielegitesi jog megnyilta eltt is. Habar nem teljesen
egyertelm sem a gyakorlatban, sem az elmeletben, hogy ez az egyebkent kogens zalogjogi
rendelkezes mikeppen ervenyeslhet a zalogjogtol dogmatikailag klnbz veteli jog
esetben.
481
4.1.2.3 Vteli jog rvnyestse a vteli jog trgynak elidegentse esetn
A Gyri Iteltabla GI. II. 20.039/2007/4. szamu itelete ket Iontos megallapitast is tartalmaz a
veteli jog gyakorlasara vonatkozoan. A perbeli tenyallas szerint a hitelez kvetelesenek
biztositasara ados veteli jogot engedett hitelez javara az ingatlanan, es ezt a szerzdesben
vallalt elidegenitesi es terhelesi tilalommal ersitette meg. A veteli jogot bejegyeztek az
ingatlan nyilvantartasba, mig az elidegenitesi es terhelesi tilalmat nem. Ezt kveten, a
kielgtsi jog megnylta utn ads az ingatlant elidegentette.
Az iteltabla egyreszt megallapitotta, hogy a veteli jog kiktese nem zarja ki azt, hogy az
ingatlant truhzzk, azonban az ingatlan-nyilvntartsba val bejegyzs folytn a vteli jog
dologi hatlyv vlik, teht az ingatlan truhzsa esetn az j tulajdonossal szemben is
ervenyesithet; st, az uj tulajdonossal szemben ervenyesithet kizarolag, a korabbi
tulajdonosnak kldtt vteli nyilatkozat irrelevns. Msrszt megllaptotta a brsg, hogy a
veteli jogot alapito szerzdesben kikttt elidegentsi s terhelsi tilalom nem
eredmenyezheti a kesbbi, harmadik szemellyel kttt adasveteli szerzdes hatalytalansagat,
480
BH 2005/73; BDT 2004/1056
481
Szalki 2011a
159
mivel a tilalmat nem az ingatlan tulajdonnak truhzsa alkalmval ktttk ki a Ptk. 114.
(2) bekezdse szerint.
Ezen hatrozat alapjn llspontunk szerint a vteli joggal terhelt ingatlanok a vteli jog
bejegyzse utni elidegentse nem sznteti meg a vteli jogot, az tovbbra is gyakorolhat,
azonban beszmtssal a harmadik szemely vevvel szembeni kveteles hianyra tekintettel
nem lehet elni. Igy gyakorlatilag az Ingatlanok esetleges elidegenitese Iedezetcskkent
hatssal br.
482
4.1.2.4 Vteli jog rvnyestse, ha a vteli jog trgya tekintetben
harmadik szemelynek elvasarlasi jogaval elni kvn
Tekintettel arra, hogy a Trsashzakrl szl 2003. vi CXXXIII. trvny 5. (3) bekezdse
lehetseget ad arra, hogy a tarsashaz az alapt okiratban a kln tulajdonban ll laksra,
illetleg a kln tulajdonban allo nem lakas celjara szolgalo helyisegre a tulajdonostarsak
javara elvasarlasi jogot biztositson, ezert Ielmerlhet a biztositeki veteli jog es a tarsashazi
tulajdonostarsak elvasarlasi joganak kollizioja.
A Fvarosi Iteltabla dnteseben akkent hatarozott, hogy az elvasarlasi jog gyakorlasanak
lehetsege kzvetlenl az ingatlan elidegenitesehez ktdik, es mivel a veteli jog alapitasa
eseten az adasveteli szerzdes a veteli jog gyakorlasa utjan jn letre, ezaltal az elvasarlasi
jog gyakorlasanak lehetsege ezt kveten nyilik meg, ezert a jogosulttal a veteli jog
gyakorlsra irnyul nyilatkozatot kell kzlni.
483
Ennek hatsa az ingatlanok tekintetben kttt vteli jogot alapt megllapodsra az, hogy
amennyiben jogosult lni kvn vteli jogval, akkor a vteli nyilatkozatot az esetleges
elvasarlasi jog jogosultjaival (trsashzi tulajdonostrsakkal) is kzlni kell, akik az abban
megfogalmazott vteli ajnlatot magukv tehetik, s az abban foglalt felttelekkel
vsrolhatjk meg az ingatlant. Ezltal jogosult ugyan nem jutna az ingatlan tulajdonjoghoz,
azonban ms eszkzzel pl. engedmenyezessel, vagy kvetelest terhel zalogjoggal a
482
Szalki 2011a
483
BDT 2007/1537
160
ktelezett es tulajdonostarsak kztt igy letrejtt adasveteli szerzdesbl szarmazo
bevtelekhez igen.
4.1.2.5 Vteli jog a vgrehajtsi eljrsban
Felmerlhet olyan eset, hogy az ingatlan tekintetben harmadik szemlynek vgrehajtsi joga
kerl bejegyzesre, ezert ezt a kerdeskrt is igyeksznk megIelelen elemezni. A kerdes
akknt jelentkezhet, hogy mi a jogi helyzet egyrszt akkor, ha mg be nem jegyzett vteli
joggal terhelt ingatlant a tulajdonos ellen indtott vgrehajtsi eljrs sorn, s mg a vteli
nyilatkozat kzlese eltt leIoglaljak; masreszt akkor, ha a veteli jogot mar bejegyeztek, de
vteli nyilatkozatot mg nem tettek; harmadrszt, ha mr a vteli nyilatkozatot is megtettk,
de birtokbaads nem trtnt s tulajdonjogot sem jegyeztk mg be.
A Fvarosi Birosag iteleteiben tbb, a vizsgalt problema kapcsan relevans allasIoglalast
tett.
484
EgyIell csak birtokbaadassal szall at a veteli jog jogosultjara a tulajdonjog; masIell a
veteli szandek kzlesevel a dolog kikerl a korabbi tulajdonos vegrehajthato vagyonkrebl;
ezen tul pedig elvi ellel szgezte le, hogy a veteli szandek kzlesevel letrejv ktelmi igeny
a dolog kiadasa irant megelzi a veteli szandek kzleset kveten ervenyesitett vegrehajtasi
ignyt.
Ezek alapjn llspontunk szerint a vteli nyilatkozat kzlsnek ideje a fordulpont abban a
tekintetben, hogy az esetlegesen lefoglalt dolgot a brsg feloldja-e a foglals all. Ugyanis,
ha a foglals ezen idpont utan kvetkezik be, akkor a veteli jogbol Iakado ktelemi igeny
ersebb, mint a Ioglalo vegrehajtasi igenye, mivel a veteli nyilatkozat kzlesevel a dolog
atkerl a vev vagyonaba, igy azon vegrehajtasi cselekmeny nem hajthato vegre.
485
Teht amennyiben a vteli nyilatkozatot megtettk, s a tulajdoni igny mr szljegyknt az
ingatlan-nyilvntartsba bekerlt, akkor ez a tny vgrehajtsi akadlyt kpez.
486
484
Gf. 75 329/2004 s Gf. 75 186/2005
485
Szalki 2011a
486
Gf. 75 186/2005
161
4.1.2.6 Csdeljaras
A fizetsi haladk (moratrium) tartama alatt a pnzfizetsi ktelezettsg nem teljestshez
vagy kesedelmes teljesitesehez Izd jogkvetkezmenyek nem allnak be, kiveve a
kamatozst. Ez azt jelenti, hogy a polgri jog egyb rendelkezseiben az ads nem
teljesitesehez vagy kesedelmes teljesitesehez Izd jogkvetkezmenyekkel nem elhet a
jogosult a moratrium alatt.
Az ads vagyonval szemben kvetelsen alapul biztostki cl vteli jogalapjn nem lehet
kielegitest szerezni, tovabba az adossal szemben a csdeljaras kezd idpontja eltt kikttt
biztostki cl vteli jogot nem lehet rvnyesteni.
487
4.1.2.7 Vteli jog a felszmolsi eljrsban
Egyik leglenyegesebb kerdes a biztositeki veteli jog mkdese Ielszamolasi eljaras eseten. A
kerdeskr ket gyujtopont kre csoportosul: egyIell, hogy a veteli jog gyakorlasa Iolytan
ltrejn-e az adasveteli szerzdes, es annak Iolyomanyakent az igy elidegenitett
vagyontargynak mi lesz a jogi sorsa; masIell, hogy a Ielszamolo es a hitelez mikent
akadlyozhatja meg azt, hogy a felszmolsi vagyonbl a vteli jog gyakorlsa folytn
elidegentett vagyontrgy kikerljn.
4.1.2.7.1 Elidegentett vagyontrgy jogi sorsa
A Csdeljarasrol es Ielszamolasi eljarasrol szolo 1991. evi XLIX trveny 38. (4) bekezdese
kifejezetten akknt rendelkezik, hogy a veteli jog a vagyontargy ertekesitesevel megsznik. A
vteli jog jogosultja a Ielszamolas kezd idpontja utan a vagyontargyat egyoldalu
nyilatkozattal a vagyontrgy rtkestsig megvsrolhatja, azonban az adssal szemben
beszmtssal nem lhet. A szksgess vlt trlst az ingatlan-nyilvntartsban - a
487
Csdtv. 11. (2) bekezdes
162
felszmolo altal megkldtt ertekesitesi jegyzknyv vagy adasveteli szerzdes alapjan a
fldhivatal vgzi.
A birosagi gyakorlatban is egyertelm, hogy azon vagyontargy, melynek tekintetesben a
veteli jog jogosultja a Ielszamolas kzzetetele eltt elt veteli jogaval, nem tartozik a
felszmols krbe. Ez vonatkozik arra az esetre is, ha a tulajdonjognak az ingatlan-
nyilvntartsba val bejegyzse a jogosult javra csak a felszmols kzzttele utn trtnt
meg.
488
Ha a hitelez az ados gazdalkodo szervezettel kttt szerzdesben biztositott veteli
jogt gyakorolta, s a vtelrat megfizette, a felszmol az ennek folytn ltrejtt adsvteli
szerzdes azonnali hatallyal valo Ielmondasara vagy a szerzdestl valo elallasra nem
jogosult, fggetlenl attl, hogy a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvntartsba val bejegyzse
mg nem trtnt meg.
489
A jogosult reszere tehat lenyeges, hogy ne csupan a veteli jogot alapito szerzdes jjjn letre
a Ielszamolas kezdidpontja eltt, hanem veteli jogaval eddig az idpontig eljen is, mivel
kveteleset egyebkent nem all modjaban beszamitani, es az Ingatlanok opcios szerzdes
szerinti vtelrt meg kell fizetnie.
4.1.2.7.2 Felszamolo es mas hitelezk megtamadasi joga a
Csdtrveny alapjan
A korabban kttt szerzdesek megtamadasanak lehetsege a felszmolnak s a
hitelezknek is rendelkezesere all, az alabbiakban ismertetjk a megtamadasi szerzdes
meginditasanak hataridejet, es lehetseges okait. Ezeket nagyreszt a Csdtrveny 40. -a
szablyozza.
A felszmolnak a kereset benyjtsra a tudomasszerzestl szamitott 90 nap, vagy
kzzeteteltl szamitott 1 ev all rendelkezesere. A hitelezket a Ielszamolo a Ienti hatarid
alatt tudomasara jutott megtamadhato joggyletrl haladektalanul kteles tajekoztatni, s
azoknak tovbbi 15 nap ll rendelkezsre akkor is, ha az egy v mr eltelt.
488
BH 1997/203
489
BH 1997/142
163
Ha mindket szerzd Iel rosszhiszem volt gyleti akaratuk mas hitelezk kijatszasara
irnyult - Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat megelz 5 even bell es azt kvet
idszakban kttt, az ados vagyonanak cskkeneset eredmenyez szerzdes vagy mas
jognyilatkozat megtmadhat a felszmolsi eljrst lefolytat brsgnl peres eljrsban.
Ingyenes elidegenites, ingyenes ktelezettsegvallalas, harmadik szemely reszere Ieltn
rtkarnytalansggal kttt visszterhes joggylet, ha a Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat
megelz 2 even bell vagy azt kveten trtent, megtamadhato a Ielek gyleti akaratatol
fggetlenl.
Valamely hitelez elnyben reszesitese (Iennallo szerzdes hitelez reszere trten
mdostsa, vagy biztositek nyujtasa), ha a Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat megelz 90
napon bell vagy azt kveten trtent, megtamadhato a Ielek gyleti akaratatol Iggetlenl.
Visszakvetelhetek a Ielszamolasi eljaras kezd idpontjat megelz 60 napon bell s azt
kveten teljesitett azon a szolgaltatasok, amelyek nem minslnek az ados rendes
szolgaltatasa krebe tartozo szolgaltatasnak akkor, ha eredmenye egy hitelez elnyben
rszestse.
A jogszably alapjn esly mutatkozik arra, hogy a vteli jog folytn ltrehozott adsvteli
szerzdest egy esetleges Ielszamolasi eljarasban a Ielszamolo a veteli jogot alapito szerzdes
rendelkezeseitl Iggen akar a 90 napon belli, akar a 2 eves hataridre vonatkozo
felttelekre tekintettel megtmadhatja.
490
4.1.2.7.3 A megtmads jogkvetkezmnye
Nem egyertelm a gyakorlatban, hogy az opcios szerzdes illetleg az az alapjan letrehozott
adasveteli szerzdes sikeres megtamadasa eseten a relativ hatalytalansag
491
vagy az
rvnytelensg
492
jogkvetkezmnyeit kell-e alkalmazni.
llaspontunk szerint a birosagok reszerl valoszinbb az elbbi alkalmazasa, mivel
LegIelsbb Birosag a hitelezkkel szemben hatalytalannak, nem pedig ervenytelennek,
490
Szalki 2011a
491
BH 2004/142
492
BDT 2005/1178
164
nyilvanitotta azt a szerzdest, amellyel az ados a Iizeteskeptelenseg allapotaban ertekesitette
az ingatlanait, es a vev a vetelar tartozasat ugy teljesitette, hogy egy hiteleztl
engedmnyezssel szerzett kvetelst beszmtotta.
493
4.1.3 A biztostki vteli jogi gylet rvnytelensge
A LegIelsbb Birosag mint azt mr fentebb is emltettk kln kezeli az opcis valamint
az adasveteli szerzdest. A gyakorlatban a ket leggyakrabban Ielmerl ervenytelensegi ok
egyIell az, hogy az opcios szerzdes jelzalogszerzdest leplez, es mint ilyen, semmis
(azonban szinlelt jelzalogszerzdeskent ervenyes lehet), masIell Ieltn ertekaranytalansag
alapjan megtamadhato az opcios szerzdes alapjan letrehozott adasveteli szerzdes, ha a
vetelar meghatarozasanal a Ielek nem jartak el kell gondossaggal. Utobbi esetben a
megtamadasi hatarid nem az opcios szerzdes megktesetl, hanem az adasveteli szerzdes
letrejttetl szamitodik.
4.1.3.1 A biztostki vteli jogi gylet, mint sznlelt joggylet
nmagaban a biztositeki cel nem vezet az opcios szerzdes ervenytelensegehez, azonban
vizsgland a tulajdonszerzsi szndk fennllsa, a vtelr rtkarnyossga s a dolog
birtokba adsnak alakulsa. Ezek hinybl ugyanis arra lehet kvetkeztetni, hogy a az
opcios szerzdes valojaban jelzalogszerzdest leplez.
494
Ilyen esetben a brsgok a
zlogjogra vonatkoz szablyok alapjn brljk el az gyletet.
A birosagok altalaban azon okbol nyilvanitjak az opcios szerzdest szinleltnek, mert vagy a
zalogtargy kielegitesi jog megnyilta eltti megszerzesenek tilalmaba (lex comissoria; Ptk.
255. (2)), vagy a zlogtrgy rtkestesebl beIolyt vetelarral valo elszamolas
ktelezettsgbe tkzik (Ptk. 258. (3)), vagy pedig a vtelr meghatrozst nem talljk
megIelelnek.
493
BH 2000/508
494
BH 2001/584; BH 2006/17; BH 2006/118; BDT 2001/492
165
Allaspontunk szerint aggalyos ez a biroi gyakorlat, mert az opcios szerzdes
zalogszerzdessel valo kicserelse tvol ll a felek valdi gyleti szndktl, mivel az
kiIejezetten opcios szerzdes megktesere iranyult.
495
Ezt az allaspontot kepviselte a LegIelsbb Birosag ket eseti dnteseben is, amikor kimondtak,
hogy a Ielek nem szinlelnek mas szerzdest, mint amire az akaratuk irnyult, mert a felek
szandeka opcios szerzdes megktese volt.
496
4.1.3.2 A biztositeki veteli jogi gylet megtamadasa Ieltn
rtkarnytalansg alapjn
A LegIelsbb Birosag gyakorlata nem az opcios szerzdes, hanem az annak alapjan
ltrehozott adasveteli szerzdes megtamadasat teszi lehetve Ieltn ertekaranytalansag
alapjan a Ptk. szabalyainak megIelelen.
Az rtkarnytalansg megllaptsnl azt kell vizsglni, hogy az rtkarnytalansg mr az
opcios szerzdes megktesekor Iennallt-e. Ha a vteli jog alaptsa s gyakorlsa kztti
idben az ertekaranyok valtoznak, akkor annak kockazataval a Ieleknek szamolnia kellett. A
jogirodalomban azonban Ieltnik olyan allaspont is, mely szerint a veteli nyilatkozat
megttelekor fennll forgalmi rtekekbl kell kiindulni a Ieltn ertekaranytalansag
megtlsekor.
497
Mind a ket elmeletnek azonban csak akkor van jelentsege, amennyiben a
Ielek Iixen meghatarozzak az opcios szerzdesben a dolog vetelarat, azonban ertelmezhetetlen
a dilemma, amennyiben a felek egy olyan eljrsi mechanizmust hatroznak meg, amely a
vteli jog gyakorlsakor indul be, s alaktja ki a vtelrat, ahogyan az egybknt a
gyakorlatban a leginkabb elIordul.
PK 267. szamu allasIoglalas II. pontja szerint a Ieltnen nagy ertekklnbsgre alaptott
megtamadas kvetkezteben ervenytelenne valt szerzdes eseten a szerzdes ervenyesse
nyilvntsakor a brsgnak gy kell az ellenszolgltatst megllaptania, hogy az
ertekklnbseg tbbe ne legyen Ieltnen nagy; igy a vetelarnak egeszen a piaci rtkig
495
Szalki 2011a
496
BH 1999/452; EBH 2003/857
497
Wellmann 2007
166
trten Ielemelesere nem kerlhet sor, a csak addig a mertekig, amikor az ertekaranytalansag
mar nem Ieltn.
498
A fentiek alapjn az llapthat meg, hogy a bri gyakorlat trekszik az esetleges
rvnytelensgi ok kikszblsre, s feltn ertekaranytalansag eseten sem mentesiti a
ktelezettet a Ptk. 375. (3) bekezdse alapjn a teljests all, hanem akknt mdostja a
vtelrat, hogy az rtkklnbsg tbb ne legyen feltn.
499
4.1.4 Veteli jogbol Iolyo ktelezettsegek alol trten mentests
A Ptk. szerint a brsg a tulajdonost (adst) a vteli jogbl foly ktelezettsgnek teljestse
all mentestheti, ha a tulajdonos bizonytja, hogy a vteli jog engedse utn krlmnyeiben
olyan lnyeges vltozs llott be, hogy a ktelezettsg teljesitese tle nem varhato el.
500
Ezen
felttelek megllapthatsghoz olyan krlmny szksges, amely (i) az opci
megalapitasat kveten kvetkezett be, (ii) a krlmeny kizarolag a ktelezett oldalan es
rdekkrben merlt fel, (iii) amely olyan sly, hogy a kzfelfogs szerint a ktelezettsg
teljestst a tulajdonostl nem vrhat el, amelyekre tekintettel a dolog eladsa a
tulajdonosra nzve rendkvl mltnytalan eredmnyre vezetne.
501
Nincs hozzaIerhet
joggyakorlata ezen rendelkezsnek gyakorlati alkalmazshoz, gazdasgi trsasgok esetben
azonban allaspontunk szerint ezen mentesit szabaly alkalmazasara csak rendkivl szk
krben kerlhet sor.
Velemenynk szerint klnsen nem tekinthet ilyennek a tulajdonos Iizeteskeptelensegevel
Ienyeget helyzet, hiszen az rintett gylet ppen egy olyan ktelezettsg teljestse, amely a
Iizeteskeptelenseg kzeleben lev vallalat tartozasait cskkenti a beszamitasra tekintettel. Az
ingatlanarak kesbbi megvaltozasa szinten nem lehet ilyen krlmeny, mert az nem a
498
EBH 2007/1602; Szegedi Iteltabla GI. I. 30.027/2005
499
Szalki 2011a
500
Ptk. 375. (3) bekezds
501
BH 1998/350
167
tulajdonos krlmenyeinek, hanem a piaci viszonyoknak a megvaltoztatasara vezethet
vissza.
502
Fennall az elmeleti lehetsege teht, hogy a brsg trvnyben meghatrozott felttelek
fennllsa esetn - az adst krelmre mentesti az opcis szerzdes alapjan Iennallo
ktelezettsge all. Vonatkoz brsgi dntsek hinybl arra kvetkeztetnk, hogy ilyen
esetre csak nagyon szk krben kerlhet sor es gazdasagi tarsasagok eseten a Ienti szabaly
alkalmazsnak felttelei vlemnynk szerint csak nagyon extrm esetben vezethetnek az
opcios szerzdesben rgzitett ktelezettseg aloli mentesiteshez.
4.1.5 A vteli jog telekknyvi bejegyzse
4.1.5.1 A vteli jog bejegyzse
A jogosult javra biztostott vteli jog bejegyzst nllan kezdemnyezheti az illetkes
Ildhivatal eltt. A veteli jog bejegyzesenek a veteli jogosultsag keletkezeset tanusito,
egyidejleg a tulajdonos bejegyzesi engedelyet is tartalmazo kzokirat, vagy gyved altal
ellenjegyzett magnokirat alapjn van helye.
A vteli jog az alaptsra vonatkoz megllapods megktsvel ltrejn, harmadik
szemlyekkel szemben azonban a vteli jogra kizrlag abban az esetben lehet hivatkozni, ha
az ingatlan-nyilvntartsba bejegyeztk. Amennyiben teht a vteli jog bejegyzse irnti
krelem benyjtst megelzen akar az opcios szerzdes megktese eltt, akar azt
kveten - az ingatlanokkal rendelkeztek, a vteli jog bejegyzsre, illetve gyakorlsra nem,
illetve csak az utlag bejegyzett terhek figyelembevtelvel kerlhet sor.
Mindez vonatkozik arra az estre is, ha a veteli jog gyakorlasara csak a nyitva allo idszak
vgn kerl sor, s a jogosult tulajdonjognak bejegyzse irnti krelme csak az opcis
idszak leteltet kveten kerl benyujtasra Ildhivatalnak. Ilyen esetben az ingatlan-
nyilvntartsbeli tulajdonos a vteli jog gyakorlsnak ingatlan-nyilvntartsbeli bejelentsig
502
Szalki 2011a
168
eladhatja az opcio eredmenytelen lejarataban bizo johiszem harmadik szemelynek az
ingatlanokat, meghiusitva ezzel az opcio biztositek celzattal trten gyakorolhatosagat.
4.1.5.2 A veteli jog bejegyzeset kveten keletkezett tovabbi jogok
A biztostki cl vteli jog alaptsnak clja, hogy a vteli jog gyakorlsa esetn a vteli
joggal terhelt ingatlanok vetelarat az opcios jogosult egyeb jogviszonybol ered
kvetelseinek beszmtsa tjn teljesthesse.
Ezen celkitzest Iigyelembe veve utalnunk kell arra, hogy az ingatlan-nyilvntartsba
bejegyzett vteli jog nem akadlyozza az ingatlanok vonatkozsban tovbbi jogok s jogilag
jelents tenyek bejegyzeset,
503
azaz a bejegyzett vteli jog az ingatlanok esetleges tovbbi
megterhelsnek, illetve az ingatlanok rtkestsnek nem akadlya. Az ingatlanok tovbbi
ertekesitesevel, megterhelesevel a veteli jog nem sznik meg, az ingatlan-nyilvntartsba
bejegyzett vteli jog mindenkivel szemben hatlyos, aki az ingatlanokon a bejegyzst
kveten valamilyen jogot szerez.
504
Kiemeljk azonban, hogy a vteli joggal rintett ingatlanok elidegentse, illetve megterhelse
ppen a vteli jog fentiek szerinti biztostki jellegt sznteti meg tekintve, hogy a vtelrral
kapcsolatban a biztositott kveteles beszamitasara a ktelezettek elter szemelyere tekintettel
mar nem lesz jogi lehetseg. Ugyanigy jelezzk, hogy amennyiben az ingatlanok
vonatkozsban elidegentsi s terhelsi tilalom nincs bejegyezve, a vteli jog jogosultja nem
tudja megakadlyozni azt, hogy az ingatlanokat harmadik szemly javra rtkestsk, s
ezaltal a veteli jog biztositeki jellege a Ientiek szerint megsznjn. Ugyanakkor elidegenitesi
s terhelsi tilalmat kizrlag az ingatlanok elidegentsekor lehet alaptani,
505
azaz jelen
esetben egyidej elidegenitesi es terhelesi jog alapitasara nem kerlhet sor, mindez azonban
jelentsen nveli az alapitando veteli jog biztositeki jellegevel kapcsolatos jogi kockazatokat.
Ugyanezen kockzat ll fenn abban az esetben is, ha a bejegyzett tulajdonossal szemben
ugyan gyakoroltak a veteli jogot, ezen krlmeny Ildhivatali bejelenteset megelzen a
503
Inytv-vhr. 15. (1) bekezds
504
Ptk. 375. (4), 374. (5), 373 (3) bekezdsek
505
Ptk. 114. (2) bekezdse
169
bejegyzett tulajdonos azonban rtkestette az ingatlanokat, s ezen krlmnyt egyidejleg
bejelentik a fldhivatalnak. Ilyen esetben az eredeti tulajdonossal szemben megtett vteli
nyilatkozat a vteli jogosult tulajdonjognak bejegyzsre nem alkalmas, az opcit a
tovabbiakban kizarolag a harmadik szemellyel szemben van lehetseg ismt a fentiek szerint
gyakorolni.
506
4.1.6 A vteli jog gyakorlsa, a tulajdonjog bejegyzse
4.1.6.1 A vteli jog gyakorlsa
A veteli jog jogosultja a veteli jog Iennallasa alatt az adasveteli szerzdest a veteli jogot
alapito szerzdesben Ioglalt Ieltetelekkel a tulajdonoshoz intzett egyoldal nyilatkozatval
ltrehozhatja.
507
Az adasveteli szerzdes a veteli jog jogosultja, illetve az ingatlanok
tulajdonosa kztt az irasbeli veteli nyilatkozat tulajdonossal trten kzlesevel a veteli jogot
alapito szerzdesben Ioglalt felttelek mellett ltrejn.
508
4.1.6.1.1 A vteli jog gyakorlsnak alaki felttelei
Az ingatlanok tulajdonjognak tszllshoz a jogvltozs ingatlan-nyilvntartsbeli
bejegyzse is szksges.
509
Az Inytv. rendelkezsei szerint a tulajdonjog truhzsnak
bejegyzsre csak kzokirat, illetve gyvd ltal ellenjegyzett magnokirat alapjn van
lehetseg.
510
Tekintve, hogy a vteli jogot alapt megllapodsbl mg nem kvetkezik automatikusan,
hogy a veteli jogot gyakoroljak is, allaspontunk szerint az opcios szerzdes alakszersegei
nem potolhatjak a tulajdonjog atszallasara vonatkozo nyilatkozattal kapcsolatos alakszersegi
kvetelmnyeket. Mindezek alapjn megllapthat, hogy a vteli jognyilatkozatot, mint az
506
Szalki 2010
507
Ptk. 375. (1) bekezds
508
Ptk. 214. (1), 365. (1) bekezdsek
509
Ptk. 117. (3) bekezds
170
adasveteli szerzdest letrehozo nyilatkozatot ugyanigy kzokiratba, vagy gyvd ltal
ellenjegyzett magnokiratba kell foglalni, mint a vteli jogot alapt megllapodst is.
511
Ugyanakkor ltezik egy msik llspont is, amely szerint a vteli jog gyakorlsrl szl
egyoldal jognyilatkozatnak nem kell megfelelnie az ingatlan-nyilvntartsi jogszablyokban
a tulajdonjog bejegyzse alapjul szolgl okirattal szemben tmasztott alaki
kvetelmnyeknek.
512
Azonban az elter joggyakorlattal kapcsolatos kockazat cskkenthet
azzal, ha a vteli jog gyakorlsra vonatkoz nyilatkozat megfelel az ingatlan-nyilvntartsrl
szolo 1997. evi CXLI. trveny rendelkezesei szerint alakszersegi kvetelmenyeknek, azaz
azt kzokiratba, vagy gyvd ltal ellenjegyzett magnokiratba foglaljk.
A vteli nyilatkozat tulajdonossal szembeni hatlyosulst az ingatlan-nyilvntartsi eljrs
sorn igazolni kell; a vteli jog gyakorlsa esetn a vteli jog jogosultjnak igazolnia kell (pl.
trtivevnnyel, tvteli elismervnnyel), hogy az ingatlanok megvsrlsra vonatkoz
egyoldal nyilatkozatt a ktelezett fel megtette.
513
Amennyiben a vteli nyilatkozatot postai
uton kldik meg a tulajdonosnak, az egyoldalu nyilatkozat megtetele igazoltnak tekinthet, ha
a szablyosan cmzett iratot a posta - a kzbests egyszeri eredmnytelen megksrlst
kveten nem kereste jelzssel kldi vissza a feladnak.
514
Kockzatot okozhat tovbb, hogy szksges-e a tulajdon-vltozs tvezetshez a korbbi
tulajdonos ltal az opcis jogosult irnyban megtett bejegyzsi hozzjruls az Inytv. 29.
alapjn. Az uralkod llspont szerint ez vteli jog gyakorlsa esetn nem szksges, ugyanis
a jogvltozs bejegyzshez nem a tulajdonos bejegyzsi engedlye, hanem az szksges,
hogy az opcis jogosult igazolja a vteli jog gyakorlsra vonatkoz nyilatkozatnak
megttelt.
515
4.1.6.1.2 A vteli jog gyakorlsnak tartalmi felttelei
510
Inytv. 32. (3) bekezds
511
BH 2007/141
512
BH 2001/369
513
Inytv-vhr. 14. (4) bekezds
514
KGD 2007/153
515
3/2007. Kzigazgatsi-polgri jogegysgi hatrozat
171
A vteli nyilatkozat tartalmval kapcsolatban kvetelmny, hogy a nyilatkozatbl ki kell
tnnie a nyilatkozatot tev szemely azon szandekanak, amely szerint megallapithato, hogy a
vteli joggal terhelt ingatlan tulajdonjogt meg kvnja szerezni.
516
Tovbb a vteli
nyilatkozatnak meg kell felelnie az Inytv. ltal tmasztott egyb alaki s tartalmi
elirasoknak.
4.1.6.2 Vteli jog jogosultja ltal kijellt szemly s a vteli jog gyakorlsa
A vteli jog truhzsa, engedmnyezse rvnytelen.
517
Amennyiben azonban a vteli jog
jogosultja gazdlkod szervezet, s vteli jogval szemlyesen nem kvn lni, jogosult
kijellni a vteli jog gyakorlsra jogosult szemlyt.
518
A megllapods alapjn csak az
eredeti opcis jogosultat lehet bejegyezni az ingatlan-nyilvntartsba opcis jogosultknt, az
opci gyakorlsra kijellt szemlyt nem. Ugyangy a kijellt szemly nem jogosult arra sem,
hogy a vteli jog gyakorlsra jabb harmadik szemlyt jelljn ki. Mindezek alapjn
megllapthat, hogy a vteli jog gyakorlsra jogosult szemly kijellse egy sajtos
joggylet: az engedmnyezs s a kzvetett kpviselet keverke, a kijellt szemly ugyanis
sajt nevben s javra gyakorolhatja az eredeti vteli jogot anlkl, hogy a vteli jog
jogosultjnak szemlyben alanyvltozs kvetkezett volna be.
A vteli jog gyakorlsra kijellt szemly tulajdonjognak bejegyzshez szksg van
egyreszrl az opcios jogosult kijell nyilatkozatanak, masreszrl a gyakorlasra kijellt
szemly vteli nyilatkozatnak az Inytv. altal megkvetelt alaki es tartalmi elirasoknak
megIelel kzokiratba, illetve gyvd ltal ellenjegyzett magnokiratba foglalt
vltozatra,
519
igazolni kell tovbb a fentebb emltett krlmnyeket. Az opcis jogosult
tulajdonszerzesere, illetve a tulajdonszerzesevel kapcsolatban elterjeszthet jogorvoslati
lehetsegekre az opcios jogosulttal kapcsolatban reszletezett krlmenyek megIelelen
irnyadak.
516
BH 2006/170
517
EBH 2006/1552
518
Ptk. 373. (4) bekezdse a 374. (5) s a 375. (4) bekezdsekre figyelemmel; BH 2006/329; EBH
2004/1099
172
4.1.7 Jogorvoslati lehetsegek a veteli jog bejegyzesevel es gyakorlsval
kapcsolatban
4.1.7.1 A vteli jog bejegyzsvel kapcsolatos jogorvoslatok
Vteli jog alaptsa esetn az rintett ingatlan tulajdonost a vteli jog bejegyzse irnti
eljrs megindtsrl rtesti a fldhivatal.
520
Az eljrsban az ingatlanok tulajdonosa
gyIelkent vesz reszt, a veteli jogot bejegyz hatarozattal szemben Iellebbezesre, illetve
birosagi Iellvizsgalat kezdemenyezesere jogosult. A veteli jogot bejegyz hatarozattal
kapcsolatban lehetseg van arra, hogy az ingatlan tulajdonosa a Iellebbezsi jogrl
lemondjon abban az esetben, amennyiben a tulajdonos a vteli jogot alapt magllapods
megktesevel egyidejleg akkent nyilatkozik, hogy a veteli jog bejegyzesevel kapcsolatos
Iellebbezesi jogarol lemond, es az errl szolo szabalyszer nyilatkozatot tadja az opcis
jogosultnak.
4.1.7.2 Tulajdonjogot bejegyz hatarozattal kapcsolatban ervenyesithet
jogorvoslatok, ignyek
4.1.7.2.1 Fellebbezs a fldhivatal hatrozatval szemben
A fldhivatal a vteli jog gyakorlsa esetn trli a korbbi jogosult tulajdonjogt, mg az
opcis jogosult tulajdonjogt bejegyzi az ingatlan-nyilvntartsba. Az opcis jogosult
tulajdonjognak bejegyzse trgyban meghozott hatrozatot a korbbi tulajdonosnak is
kzbestik, a hatrozattal szemben tulajdonjognak trlsvel kapcsolatban a korbbi
tulajdonos fellebbezssel lhet. A fellebbezs alapjn meghozott msodfok hatrozattal
szemben a korbbi tulajdonos kezdemnyezheti a hatrozat brsgi fellvizsglatt is. A
519
Inytv. 33. (2) bekezdse
520
Inytv. 27/A
173
hatrozat fellvizsglatra vonatkoz jogorvoslati eljrsban gy az esetleges brsgi
fellvizsglat sorn is - a veteli jog, illetve a tulajdonjog bejegyezhetsegenek alaki es
tartalmi feltteleit s nem pedig a bejegyzs alapjul szolgl megllapodsok s
nyilatkozatok anyagi rvnyessgt vizsgljk.
Amennyiben azonban a korbbi tulajdonos akr a vteli jogot ltrehoz megllapods, akr a
vteli jog gyakorlsval ltrejtt adsvteli megllapods rvnyessgvel kapcsolatban
kiIogast tamaszt, es ezen igenyet birosag eltt ervenyesiti is, lehetsege van arra, hogy az
opcis nyilatkozat szerinti tulajdonjog bejegyzse irnti eljrs felfggesztst krje.
521
Ilyen
esetben a fldhivatal kteles a tulajdonjog bejegyzse irnti eljrst felfggeszteni, ha az
alapul szolgl megllapods rvnytelensge irnti per meginditasarol az elado megIelel
hataridn bell igazolja.
522
Az eljrs felfggesztse alatt a tulajdonjog bejegyzse nem
intezhet el.
4.1.7.2.2 Trlsi per
Amennyiben az opcios illetleg az ez alapjan letrejtt adasveteli szerzdes ervenytelensegevel
kapcsolatban harmadik szemly (pl. elad felszmolja) ignyt kvn rvnyesteni, akkor el
kell vlasztani az esetleges rvnytelensg ltalnos ktelmi jogi jogkvetkezmnyeit az
ingatlan-nyilvntartsra vonatkoz jellemzen tulajdonjogot erint igenyektl. A biroi
gyakorlat szerint az opcis jogosult tulajdonszerzsnek rvnytelentse s az eredeti llapot
helyrelltsa irnti kereset magban foglalja az rvnytelen bejegyzs trlse irnt indtott
kereseti krelmet. Amellett, hogy az rvnytelen megllapods jogkvetkezmnyei
(jellemzen karterites) az altalanos szabalyok es hataridk mellett ervenyesithetek, az
ingatlan-nyilvantartasban szerepl allapot rendezesere azaz az ingatlanokkal kapcsolatos
tulajdoni viszonyok visszarendezsre csak rvidebb az albbiak szerint rszletezett
hataridn bell kerlhet sor.
521
Inytv. 47.
522
Inytv. 47. (2) bekezds
174
A trlsi pert meg lehet indtani mind a vteli jogot alapt, mind az ingatlanok tulajdonjogt
atruhazo megallapodassal kapcsolatban azonos Ieltetelekkel. Jellemzen ervenyessegi
agglyok a vteli nyilatkozat alapjn ltrejtt megllapodssal kapcsolatban merlhetnek fel,
ezrt a trlsi per kockzatait ezen megllapodssal kapcsolatban rszletezzk azzal, hogy az
alabb reszletezettek megIelelen iranyadoak a veteli jogot alapito megallapodas
rvnyessgvel kapcsolatban tmasztott ignyek rvnyestse esetn is.
A trlsi per megindtsra jogosult az a szemly, akinek a jogt az rvnytelen megllapods
alapjn trltk az ingatlan-nyilvntartsbl, azaz jogosult mind a korbbi tulajdonos, mind
annak felszmolja. Meg kvnjuk jegyezni azonban, hogy a perindtsra jogosultak kre nem
felttlenl azonos a megllapods rvnytelensgvel kapcsolatban ltalnosan perindtsra
jogosultak krvel.
A trlesi per a kzvetlen jogszerzvel szemben mindaddig megindthat, ameddig az rintett
jognyilatkozat rvnytelensge megllaptsnak helye van.
523
Amennyiben a trlsi per megindtsig az ingatlanokat az opcis jogosult rtkestette
ellenertek Iejeben harmadik johiszem szemelynek, a trlesi pert az ervnytelen okiraton
alapulo bejegyzestl szamitott 3 even bell lehet meginditani a harmadik szemellyel
szemben.
524
4.1.7.2.3 Eredmnyes trlsi per
Abban az esetben, ha a Ielperes (elado, Ielszamolo) trlesi igenyet hataridben terjesztette el,
a ltre nem jtt s az ervenytelen szerzdesek alapjan a birosagnak a PK 32. szamu
allasIoglalas tartalmanak Iigyelembevetelevel rendelkeznie kell a szerzdesktest megelz
helyzet, - idertve az eredeti ingatlan-nyilvntartsi llapot visszalltsrl.
525
Az eredeti llapot helyrelltsa esetn olyan llapotot kell teremteni, mint amilyen akkor lett
volna, ha a Ielek az ervenytelen szerzdest meg sem ktik; minden kesbbi ingatlan-
nyilvantartasbeli jogszerz trlesre, illetve a korabbi tulajdonos bejegyzesre kerl. Ilyen
523
Inytv 63. (1) bekezdse
524
Inytv 63. (2) bekezdse, 51/2009. (IV.28) AB hatrozat
525
EBH 2006/1400
175
esetben a korabban tulajdonoskent bejegyzett opcios jogosult, illetve a tle jogot szerz
szemlyek kztti jogviszonyt a lehetetlenls szablyai szerint kell elbrlni,
526
azaz
szamolni lehet az opcios jogosult tulajdonjogaban bizo kesbbi jogszerzk esetleges
krtrtsi ignyvel is.
Problmt jelenthet az ingatlan-nyilvntartsba korbban a jogosult javra bejegyzett zlogjog
jogi sorsa, a jelzlogjog ugyanis az opcis jogosult tulajdonszerzsvel a Ptk. 259. (4)
bekezdese alapjan megsznik, amely jog trlse irnt a fldhivatal az Inytv 50, (4)
bekezdse alapjn hivatalbl is intzkedik. Amennyiben az eredeti llapot helyrelltsrl
rendelkezik a brsg trlsi perben, akkor az eredeti llapot alatt llspontunk szerint rteni
kell az rvnytelen tulajdon-atruhazasi gyletre tekintettel megsznt jelzalogjog eredeti
ranghelyen trten vissza/bejegyzeset is.
527
4.1.7.2.4 Az rvnytelensg ktelmi jogi kvetkezmnyei
Amennyiben a trlesi es kiigazitas per meginditasara nyitva allo igenyervenyesitesi hataridk
elteltek, fggetlenl attl, hogy az opcis jogosult rvnyes vagy rvnytelen jogcmen
szerezte meg az ingatlan tulajdonjogat, a bejegyzett tulajdon a tovabbiakban nem trlhet.
528
Az rvnytelensg egyb ktelmi jogi jogkvetkezmnyeinek alkalmazsra elvlesi idn
bell sor kerlhet az ingatlan-nyilvntartsi llapottl fggetlenl az eredetileg rvnytelen
megallapodast kt Ielek kztt. Ezen jogkvetkezmenyek azonban mar nem ervenyesithetk
azon szemlyekkel szemben, akik utbb jogot szereztek az ingatlanokkal kapcsolatban.
4.1.8 A veteli jog gyakorlasaval sszeIgg illetekproblemak
A veteli jog gyakorlasa eredmenyekeppen letrejv adasveteli szerzdessel a jogosult
tipikusan tovbbrtkestsi cllal vsrolja meg az ingatlant. Az illetekekrl szolo 1990.
vi XCIII. trvny 23/A. (1) bekezdsnek (2009. janur 19-tl hatalyos) szvege szerint
526
BH 2008/87
527
Szalki 2010
528
LB kollgiumi vlemny, 2005
176
ingatlan tulajdonjognak megszerzse esetn az illetk mrtke az ingatlan terhekkel nem
cskkentett forgalmi rtknek 2%-a, ha a vagyonszerz a) olyan, ingatlanok
tulajdonjoganak ertekesiteset (a tovabbiakban: ingatlanIorgalmazast) vegz vallalkozo,
amelynek elz adoevi netto arbevetele legalabb 50-ban e tevekenysegbl szarmazott. Ha
az illetkfizetsre ktelezett ezen nyilatkozatban vllaltak nem teljeslnek, gy a vllalkoz
az illetkktelezettsg keletkezse szerinti adv hatodik hnapjnak 15. napjig jelezheti ezt
a krlmnyt az llami adhatsg fel, amely az Itv. 19. (1) bekezds, illetve 21. (1)
bekezdes alapjan egyebkent Iizetend es az 23/A (1) bekezdse szerint megllaptott illetk
klnbzetnek (illetkklnbzet) 50%-kal nvelt sszeget a vagyonszerz terhere potlolag
elirja. Ha az adohatosag allapitja meg, hogy a vagyonszerz valotlan nyilatkozatot tett, a
vagyonszerzsre a fenti illetekklnbzet ketszereset irja el potlolag.
Amennyiben a jogosult vonatkozsban a fenti rbevteli kszb nem teljesl, az
illetekkockazat kezelese szempontjabol az a megoldas tnik jarhatonak, ha a jogosult a veteli
jog gyakorlsra olyan lenyvllalatt jelli ki, melyre vonatkozan teljeslnek az rbevteli
felttelek. Ezzel kapcsolatban felhvjuk a figyelmet arra, hogy llspontunk szerint j
alapts es ezert arbevetellel nem rendelkez tarsasag eseteben a Ienti Ieltetelek nem
teljeslnek (nincs elz evi arbevetel).
Mindemellett megjegyezni kvnjuk, hogy a hitelintzetek ingatlanszerzsnek visszterhes
vagyontruhzsi illetknek mrtke az Itv. 23/B. -a szerint , amennyiben a hitelintzet a
vagyonszerzes illetekkiszabasra trten bejelentesekor nyilatkozik, hogy az ingatlant az
illetekktelezettseg keletkezesetl szamitott legIeljebb haromeves idtartamra a pnzgyi
vesztesg mrsklse, illetve elhrtsa rdekben hitel-ingatlan cseregylettel, az adsval
szembeni felszmolsi vagy vgrehajtsi eljrs tjn szerezte, az ingatlan terhekkel nem
cskkentett forgalmi rtknek 2%-a. Hrom v elteltvel az ingatlan elidegentst az
allami adohatosag ellenrzi. Amennyiben az ingatlan ertekesitese nem trtent meg, a
vagyonszerzsre a vagyonszerzesre a Ienti illetekklnbzet ketszereset irja el potlolag.
529
A pnzgyi vesztesg mrsklse, illetve elhrtsa rdekben kttt hitel-ingatlan
cseregylet tulajdonkppen olyan gyletekre vonatkozik, amelyek korbban a hitelintzetek
529
Szalki 2010
177
ltal nyujtott hitelek biztositekai voltak, es a hitelintezet a kintlev kvetelesenek behajtasa
cljbl szerezte meg az ingatlanokat.
Mivel a veteli jog gyakorlasa olyan gyletnek minsl, mellyel a jogosult a klcsnszerzdes
nem teljestse miatti potencilis vesztesgt elhrtja azltal, hogy a biztostkt rvnyesti,
s ezzel kapcsolatban szerezn meg tovbbrtkestsi cllal az ingatlan tulajdonjogt, ezrt
ezen illetkkedvezmny ignybevtele tancsos.
178
4.2 Biztostki engedmnyezs
A biztostki engedmnyezs egy, a hitelintzetek ltal kedvelt hitelbiztostki forma, melyet
leggyakrabban azon esetekben alkalmaznak, amennyiben a klcsn Ielvevje targyi
eszkzeinek szma s rtke csekly, azonban a cash-flow-ja ehhez kepest kiemelked.
A hitelezsi gyakorlatban azrt honosodott meg a biztostki engedmnyezs, mert tbb
elnye van mas biztositekokkal pldul a zlogjoggal szemben. Egyrszt ltestse
lenyegesen olcsobb es egyszerbb (szemben a zalogszerzdessel kapcsolatosan Ielmerl
kzjegyzi dij es a zlogjoggal egytt jr bejegyzsi kltsgekkel szemben), hiszen elegend
a Ielek kztti megallapodas; masreszt a hitelez biztositeki pozicioja ersebb, hiszen az
engedmenyezessel az eredeti jogosult helyebe lep, igy a hitelez valik az engedmenyezett
kvetels jogosultjv; harmadrszt a kvetels vgrehajtsi eljrs lefolytatsa nlkl,
illetleg, Ielszamolasi eljaras eseten, elmeletileg, azon kivl ervenyesithet, ezert az ados
esetleges nem teljestse esetn knyelmesen, gyorsan, s llami szervtl Iggetlenl is
kikenyszerithet.
Az engedmnyezs, amelyen a biztostki engedmnyezs elvi alapjai nyugszanak, a Ptk.
328-331. szakaszai ltal szablyozott polgri jogi joggylet, melynek lnyege, hogy a jogosult
az adssal szemben fennll kvetelst szerzdessel harmadik szemelyre ruhazza at. Az
adossal szemben ez akkor valik hatalyossa, ha az engedmenyezesrl t ertesitettek. Amig az
rtests nem trtnik meg, a kvetels ktelezettje teljesthet az eredeti jogosultnak, az
ertesites megtrtentetl kezdve azonban mr csak az j jogosultnak.
530
Biztositeki engedmenyezesrl ezzel szemben akkor beszelnk, amikor a Ientebb emlitett
harmadik szemlyre a jogosult az adsval szemben fennll kvetelst azrt engedmnyezi,
mert e harmadik szemly a jogosultnak klcsnt nyjt. A harmadik szemly a hitelez
akkor juthat a jogosult adsval szemben fennll kvetels sszeghez, amennyiben a
jogosult a harmadik szemely altal nyujtott klcsnt nem trleszti a szerzdesnek megIelelen.
A biztostki engedmnyezes Iontos jellemzje tehat, hogy szemben a sima
engedmnyezssel a Ielek a szerzdeskben akkent rendelkeznek, hogy a kveteles
530
Szalki 2011c
179
ktelezettje egeszen addig az eredeti jogosultnak teljesit, ameddig az a hitelez harmadik
szemly fel trleszt.
A biztostki engedmnyezs megtlse a magyar jogban ellentmondsos, a legutbbi bri
gyakorlat pedig mind jogdogmatikai szempontbl hibs, mind pedig szembemegy a Tancs
hatron tnyl fizetskptelensgi eljrsokat szablyoz, 1346/2000/EK rendeletnek
rendelkezsvel.
A bri gyakorlat a 90-es vek elejn rvnyesnek ismerte el a biztostki engedmnyezst,
amikor kimondta, hogy a biztositeki engedmenyezes az erre vonatkozo szerzdes letrejttevel
vgbemegy. Ez az llspont az engedmnyezs jogdogmatikai alapjaira tmaszkodik, s
figyelmen kvl hagyja azt a tnyt, hogy az engedmnyezsre biztostki cllal kerlt sor. Ez
azt jelentette gyakorlatilag, hogy a kveteles mar az engedmenyezesi szerzdes hatalyba
lepesevel a hitelez vagyonaba kerl, ezaltal az eredeti jogosult esetleges felszmols esetn
kikerl az eredeti jogosult felszmolsi vagyonbl; arra az eredeti jogosult esetleges
tovabbi hitelezinek nem lehet igenye. Magyarorszagon ezen allaspont kikristalyosodasa utan
terjedt el a biztostki engedmnyezs a 90-es vekben.
531
Ez a mr-mar idilli allapot azonban a LegIelsbb Birosag 2001-ben s 2002-ben meghozott
hatrozataival gykeresen megvltozott, mivel az gy foglalt llst, hogy a felszmolsi
eljrs esetn az truhzs nem jtt ltre annak ellenere sem, hogy a hitelez az
engedmenyezett kveteles adosat ertesitette az engedmenyezesrl. Tehat a hitelezt a
felszmolsi eljrsban amikor mr csak egyedl a biztostkban bzhat, hogy hozzjut a
kvetelshez a brsg megfosztotta a biztostktl, hiszen a r engedmnyezett
kvetelst nem szedhette be az engedmnyezett kvetels adstl, hanem azt az eredeti
jogosult Ielszamoloja szedheti be a biztositekul lekttt kveteles adosatol, es a hitelezt az
felszmol az gynevezett f) kategriba biztositekkal nem rendelkez hitelezk kze
Iogja besorolni. Ezaltal a hitelez eselye, hogy valaha is viszontlassa a Ielszamolas ala kerlt
eredeti jogosult rszre nyjtott klcsnsszeget, drasztikusan lecskkent.
A LegIelsbb Birosag az engedmnyezs rvnyessgt nem vonta ugyan ktsgbe, de nem
engedte rvnyeslni annak leglnyegesebb joghatst, miszerint az engedmnyezs
531
Szalki 2011c
180
kvetkeztben a kvetels kikerl az ads vagyonbl. Ezen llspont azonban nemcsak a
hitelezk erdekeit serti, de jogdogmatikai szempontbl is hibs, hiszen az engedmnyezs
megtrtntvel az engedmnyezett kvetelsre az eredeti jogosultnak nem lehet ignye, azt a
kvetels adstl mr az j jogosult kvetelheti.
A LegIelsbb Birosag ezen dnteseit termeszetesen a piac idvel ,bearazza, valamint olyan
tovabbi jogi eszkzk Iele nyul, amelyek a Ielszamolasi eljarasban is megvedik a hitelez
rdekeit: pldul a biztostki engedmnyezs mellett, azzal prhuzamosan, ugyanazon
kvetels tekintetben zlogjogot is alaptanak (ez egybknt ismt csak jogdogmatikai
aggalyokat vethet Iel). Ezek azonban egyIell tovabb bonyolitjak, es dragitjak a tranzakciot,
hiszen a zalogszerzdes megktese es annak bejegyzese megint csak penzbe kerl (Ientebb
mr emltettk, hogy a terhes brokratikus eljrsok elkerlse a biztostki engedmnyezs
egyik elnye), masIell ahhoz vezet, hogy a hitelezk igyekeznek ,tulbiztositani magukat
(gyakorlatilag az ads minden vagyontrgyra s kvetelsre alaptanak biztostki cllal
valamilyen jogot a hitelez javara, hogy baj eseten valamibl kielegitest nyerhessenek), ami
pedig az ads tovbbi hitelfelvteli-kpessgt rontja.
Ezen dntesek azonban hazank Europai Uniohoz trten csatlakozasunkat megelzen
szlettek. Felmerl a krds teht, hogy a hazai brsgok mennyiben kvetnk e nagy vihart
kavar hatrozatok rvelst, amennyiben azokat a kzssgi joggal is tkztetni kell. A
Tancs 1346/2000/EK rendelete elvi llel mondja ki, hogy a fizetskptelensgi eljrs a
felszmolsi eljrs az egyik ilyen tpus eljrs meginditasa nem lehet hatassal a hitelezk
dologi jogaira. A rendelet rtelmben klnsen a biztostki cl engedmnyezs az egyik
olyan dologi jog, amire nem lehet a felszmolsi eljrs hatssal.
A fentiek alapjn teht azon kvetkeztetest kell levonnunk, hogy a LegIelsbb Birosag
fentebb idzett dntsei meghaladottakk vltak, s a kzssgi jogszably alapjn mely
kzvetlen hatllyal br, teht a brsgoknak ktelessgk alkalmazni a biztostki
engedmnyezs visszanyerte biztositeki Iunkciojat hazank Europai Uniohoz trten
csatlakozasaval. Ezen kvetkeztetesnket azonban a LegIelsbb Birosag egyetlen hatrozata
sem ersitette meg meg.
532
532
Szalki 2011b
181
5. A jelzlog s a fiducirius biztostk sszevetse
A fiducirius jogviszonyoknak a magyar jogban nincs sem tfog szablyozsa, sem pedig
kialakult gyakorlata, s mint azt fentebb bemutattuk, a fiducirius gyletekkel kapcsolatban
szmos krdsben jogbizonytalansg van. A fiducirius biztostkokkal kapcsolatos ezen
jogbizonytalansagot tovabb sulyositotta a LegIelsbb Birosag valtozo valamint amint azt a
biztostki engedmnyezs krben lertuk gyakran a civilista dogmatikval, a nemzetkzi
gyakorlattal, st a vonatkozo unios jogszabalyokkal sem konIorm gyakorlata.
rtekezsnk bevezetsben artikullt igny az effektv biztostk irnt nem
sszeegyeztethet ezen jogbizonytalansaggal. A hitelezk ,bearazzak a jogrendszer ezen
hibaibol ered kockazatokat. Ez pedig nem valik egy ados, de meg a hitelez, javara sem.
Biztostki jogunkban ez egyIajta kettsseget hoz letre. EgyIell ott van a kimunkalt,
gyakorlataban vilagos, am nehezkes, lassu, brokratikus es draga zalogjog, masIell ott
vannak a rugalmas, olcs, vgrehajtsban gyors, mde szablyozsban s gyakorlatban is
szinte ellehetetlentett fiducirius biztostkok.
Messzemenen egyet tudunk erteni Gardosnak azon nezetevel, hogy ezen kettsseg
fenntartsa nem kvnatos.
533
Grdos erre olyan vlaszt kvnna adni, melynek
eredmnyekppen a fiducirius biztostkok alkalmazasa vegleg ellehetetlenlne, st tilos
lenne.
534
Megltsa szerint a biztostki jog tovbbfejlesztsnek helyes tja a zlogjog tern
megindult reformfolyamat tovbbfolytatsa, nem pedig egyb dologi jogok biztostki cl
alkalmazsnak kodifiklsa.
535
Ezen reformfolyamat, amelyet Grdos emlt, azonban nem
egszen abba az irnyba mutat, amelynek vgn a zlogjog kizrlagossga llna.
Erre mindjart ra is ternk, elbb azonban sszegyjtjk azokat az erveket, amiket a
leggyakrabban hoznak fel a fiducirius biztostkokkal szemben. Ezek egy rszt cfolni
kvnjuk, a fennmarad rveket esetn pedig rmutatunk arra, hogy a problma mskppen is
orvosolhat, mint ezen biztostki jogok felttlen s korltlan tiltsval.
533
Grdos-Grdos 2004b, 33. skk.; Grdos-Grdos 2005, 13. skk.; Grdos 2008, 17. skk.
534
Lsd: Grdos-Csizmazia 2007, 32. skk.; Grdos-Grdos 2004a, 14. skk.; Grdos 2009, 2. skk.; Grdos 2003,
3. skk.; Grdos-Grdos 2004b, 33. skk.; Grdos-Grdos 2005, 13. skk.; Grdos 2008, 17. skk.
535
Grdos-Grdos 2004b. 33.
182
Az els erv az, hogy a fiducirius biztostkkal mivel tulajdonosi pozicioba kerl, illetleg
kvetels esetn jogosultiba a hitelez tenylegesen tbb jogot szerez, mint ami - az adsi s
a hitelezi erdekek kiegyensulyozott Iigyelembe vetelevel - a biztostki pozcihoz
szksges. Ezt a tbbletet a Ielek kztti jogviszonyban ervenyesl ktelmi jogi korlatok
igyekeznek visszavenni. Ez a megoldas elsegiti a hitelezi pozicioval valo visszaelest,
egyoldaluan hatranyos az ados valamint annak biztositekkal nem rendelkez hitelezi
szmra.
536
Megltsunk szerint azonban az, hogy mi szksges a biztostki pozcihoz, hogy mennyi
jog kell hozz, az attl fgg, hogy biztostk mennyire effektv. A j s effektv biztostki
rendszer ismrve az, hogy a biztostki formk vltozatosak, a biztostki rendszer pedig
rugalmas, a biztostkok krbe vonhat dolgok sem szmuk, sem tpusuk, sem pedig idejk
(ertjk ez alatt azt, hogy jvbeni dolgok is biztositekkent lekthetk) szerint nem limitlt;
mindez annak erdekeben, hogy a gazdasag szereplinek valtozatos ignyeit ki tudjk
elgteni. Ezen fell tovbb a biztostk alaptsa s kiknyszertse gyors, olcs s
hatkony. A hitelezk altalaban ket elvarast Iogalmaznak meg a biztositekaikkal
kapcsolatban. Az egyik, hogy elsbbseget elvezzen a biztositki jog jogosultja, amennyiben
kvetelst a biztostkul lekttt dologbl kvnja kielgteni, vagy felszmolsi eljrs
eseten privilegizalt helyet Ioglaljon el a hitelezk soraban. A masik pedig, hogy abban az
esetben is megIelel vedelmet nyujtson a hiteleznek, azaz nem sznik meg biztositek lenni
abban az esetben sem, amennyiben az ads vagy az, aki a biztostkot nyjtotta, a biztostkul
lekttt dolgot, jogot vagy kvetelst elidegenti.
Tehat akkor tehetnk olyan kijelentest, hogy hitelez tbb jogot szerez, mint ami a biztostki
pozcihoz szksges, amennyiben a fenti feltteleknek zlogjogi szablyaink s
alkalmazsuk, gyakorlatuk megfelelnek. Mrpedig ez nyilvnvalan nincs gy, ezrt is
lpett a gyakorlat a zlogjogoktl a fiducirius biztostkok fel.
Nem cel az, hogy a hitelez a biztositekul lekttt dolgot megszerezze, hasznalja stb., meg
akkor sem, ha egyebkent a biztositekkent alkalmazott jogintezmeny ezt lehetve tenne.
Grdos agglyosnak tekinti, hogy ez irny korltok a hitelezk szamara csupan ktelmi jogi
536
Grdos-Grdos 2004b. 33.
183
korltokknt jelennek meg.
537
Mi itt most nem szeretnnk dogmatikai iszapbirkzsba
kezdeni, es olyan medd vitaba sem szeretnenk kezdeni, amely azt Ieltetelezne, hogy
belelatunk a hitelezk Iejebe. Mindazonaltal meg kivanjuk jegyezni, hogy a gyakorlatban
ilyen irny problma mg nem merlt fel. Annak ellenre, hogy a tulajdonjog (pl. biztostki
tulajdontruhzs esetn vagy projekt lzing
538
esetn) a hitelezhz kerl, a ktelmi jogi
korlatok, melyek azt teszik lehetve, hogy ugyangy, mint a jelzlogjog esetben a dolog az
ads birtokban maradjon, s gazdasgi tevkenysge sorn tovbbhasznlhassa s
hasznosithassa, megIelelnek bizonyultak.
Ezt ertekelhetnenk akkent is, mint ha a tulajdonjog ketteszakadna a hitelez es az ads kztt,
mely kontinentlis jogi alapon rtelmezhetetlen, azonban az angolszsz jogban ismert s
regota letez jogintezmenyek szamara nyujt elvi alapot, peldaul ilyen a trust jogintezmenye.
Azt mr csak mintegy mellkesen jegyezzk meg, hogy az j Ptk. a vagyonkezeli jog
bevezetsvel az angol trust-hoz hasonl intzmnyt hoz ltre, amely akr meg is nyithatja a
kaput a tulajdonjog szetbomlasahoz vezet utra; ez azonban nem az ertekezes temajahoz
tartozik, ezrt ezen rvelst meghagyjuk az elmefuttats szintjn. Ezzel csupn azt kvntuk
demonstralni, hogy a legalapvetbb dogmatikai elveinkkel is szembenallo intezmeny
meghonositasa sem lehetetlen, amennyiben van megIelel akarat, es nem utols sorba
igeny a gazdasag szereplinek reszerl.
Msodik rv az, hogy a biztostkul szolgl dolog tulajdonosi pozcija tekintetben hamis
ltszat rvnyesl: a birtokls az adst mutatja tulajdonosnak, mikzben nem az, az esetleges
tulajdoni bejegyzes pedig a hitelezt, mikzben a tulajdonjoga br csupn ktelmi
eszkzkkel, de jelentsen korlatozott (pl. visszaadasi ktelezettseg terheli).
539
Grdos is
ramutat arra, hogy ez a tulajdon megkettzdeset, a jogi es gazdasagi tulajdon elvalasat
eredmnyezi.
540
A legal es equitable title angolszasz elklnleserl Ientebb mr szltunk.
A bevezetben mar jeleztk, hogy a ,Ialse wealth problema mikent merlt Iel a jelzalogjog
elterjedse kapcsn. A jelzlogjog ugyanis ugyangy az ads birtokban hagyta az
537
Grdos-Grdos 2004b. 33.
538
Szalki 2009, 24. skk.
539
Grdos-Grdos 2004b. 33.
540
Grdos-Grdos 2004b. 33.
184
elzlogostott dolgot, mint a Iiduciarius biztositekok. Innentl kezdve a fenti rv a fiducirius
biztostkokkal szemben slytalann vlik, hiszen pusztn jogalkoti akarat krdse az, hogy
ezen biztostkok krt a jelzlogjoggal egy szintre emelje. A false wealth
541
problmjt, a
nyilvntartsi rendszerek bevezetse oldotta meg a jelzlog esetben, s amennyiben
ltjogosultsgot kapnnak oldan meg a fiducirius biztostkok esetben.
Harmadik rvknt felmerl, hogy a zlogjog szerves jogIejldes eredmenye, a jogalkoto
valasza a hitelezk dologi biztositek iranti ignyre s a fiducirius biztostkok nem
kvnatos elemeinek kizrsra. A zlogjogi szablyozsban a zlogjogosult, a zlogktelezett
es harmadik szemely hitelezk erdekei egyarant ervenyeslnek. Erre tekintettel a zalogjogi
szablyozs a zlogjog ltestse, nyilvnossga, rvnyestse s az ads elleni felszmolsi
eljarasban valo kezelese tekinteteben elterest nem enged szablyokat llapt meg.
542
KetIelekeppen tudunk ezzel szemben ervelni. EgyIell Iel kivanjuk hivni a Iigyelmet a
Csdtrveny zalogjoggal kapcsolatos rendelkezeseinek eddigi Iejldesere. Eleinte a
Csdtrveny akkent rendelkezett, hogy a zalogjoggal biztositott kvetelesek pari passu
kerljenek kielgtsre, azaz, nem volt biztositva az nallo kielegitesk. A Csdtrveny
vltozsai azonban az iranyba mutatnak, hogy a gyakorlat reszerl igeny mutatkozott arra,
hogy a hitelezk nalloan, a zalogtargybol kielegitest kereshessenek. Csak ugy, ahogy az
egybknt a fiducirius biztostkok esetn is trtnik. Ehelytt pedig visszautalnnk a fejezet
elejn flbehagyott gondolatra a reformfolyamattal kapcsolatban. A zlogjog reformja
ugyanis azt az egyertelm tendenciat mutatja, hogy igyekszik a biztositott hitelezk
kveteleseinek kielegiteset egyertelmen a zalogtargyhoz ktni. A Csdtrveny is a
kielgtsi sorrenden
543
kvlre helyezte a zlogjoggal biztostott kvetelseket.
544
Azaz a
tendencia, a Grdos ltal hivatkozott zlogjogi reform irnya afel mutat, hogy a
zalogjogosult, a zalogktelezett es harmadik szemely hitelezk erdekeinek addigi egyenslya,
mivel az rendkivl hatranyos volt a zalogjogosult hitelez szamara, a zalogjogosult hitelez
javra kezd felbillenni. Mr amennyiben a korbbi llapotot egyenslynak, a jelenlegit meg
541
Tajti 2002, 62. skk.
542
Grdos-Grdos 2004b. 33.
543
Csdtv. 57.
544
Csdtv. 49/D.
185
felbillensnek tekinthetjk vlemnynk szerint nem volt egyensly, ami felbillenhetett
volna.
MasIell nem ltjuk feloldhatatlannak a zlogjog s a fiducirius biztostkok ellentt azrt
sem, mert az ellenttet nem a kt jogintzmny immanens rsze, hanem a fentebb emltett
szablyozsi bizonytalansgokbl fakad.
Utols ltalunk idzett rv pedig a fentiekhez kapcsoldik. megIelel zalogjogi szabalyozas
esetn - nincs legitim, meltanyolando piaci igeny az ilyen jelleg biztositekokra. A Iiduciarius
biztostkoknak csak kivteles krben, specilis jogszablyi legitimci alapjn van helyk, a
jelenleg letez kivetelek krenek bvitese nem indokolt.
545
Megtlsnk szerint az lenne a megIelel megolds Iiduciarius biztositekok tzzel-vassal
trten kiirtasaval szemben, hogy a fiducirius biztostkokat ugyanolyan feltteleknek
vessk al, mint a zlogjogot. Egysges biztostki rendszer kialaktsra kell trekedni,
melyben nem a biztostk formja, hanem maga a biztostki funkci llna a kzppontban.
Legyen brmilyen formba ntve, a biztostki cllal kttt gylet, amennyiben megfelel a
vonatkozo tesztnek, egyseges megitelest kap mind vegrehajtasi, mind csd- s felszmolsi
eljrsban, mind pedig a bejegyzsi kvetelmnnyel kapcsolatban. Ez a biztostki rendszer
egyIell megIelel alternativat jelentene Grdos fentebb vzolt elkpzelsvel szemben,
miszerint a biztostki jog jelenleg fennll s fentebb jelzett tredezettsgre olyan vlasz
kvn adni, melynek eredmnyekppen a fiducirius biztostkok alkalmazsa vgleg
ellehetetlenlne, st tilos lenne,
546
msIell biztositana azt a rugalmassagot a gazdasag
szerepli szamara, ami egy idt allo es eIIektiv biztositeki rendszer megkivan.
545
Grdos-Grdos 2004b. 33.
546
Lsd: Grdos-Csizmazia 2007, 32. skk.; Grdos-Grdos 2004a, 14. skk.; Grdos 2009, 2. skk.; Grdos 2003,
3. skk.; Grdos-Grdos 2004b, 33. skk.; Grdos-Grdos 2005, 13. skk.; Grdos 2008, 17. skk.
186
6. Konklzi
A dolgozat clja az volt, hogy a jelzlogjogokat a fiducirius biztostkokkal szemben lltva
rmutassunk azon elnykre, amelyekkel az utobbiak birnak, es amely a gyakorlatban trtn
elterjedskhz vezetett.
Ezen szemben allitas celja, es ezaltal a dolgozat vegs celja, pedig az lett, hogy az uj Ptk.
kodifikci jelenlegi irnyval szembe menve mely jelenlegi irny a zlogjog kizrlagos
biztositekka trten emeleset tervezi - a biztostki rendszer rugalmassgnak s a biztostkul
Ielhasznalhato jogintezmenyek sokszinsegenek es sokIelesegenek szksegessegere mutasson
r.
A fiducirius jogviszonyoknak a magyar jogban nincs sem tfog szablyozsa, sem pedig
kialakult gyakorlata, s mint azt fentebb bemutattuk, a fiducirius gyletekkel kapcsolatban
szmos krdsben jogbizonytalansg van. A fiducirius biztostkokkal kapcsolatos ezen
jogbizonytalansgot tovbb sulyositotta a LegIelsbb Birosag valtozo valamint amint azt a
biztostki engedmnyezs krben lertuk gyakran a civilista dogmatikval, a nemzetkzi
gyakorlattal, st a vonatkozo unios jogszabalyokkal sem konIorm gyakorlata. Biztositeki
jogunkban ez egyIajta kettsseget hoz letre. EgyIell ott van a kimunkalt, gyakorlataban
vilagos, am nehezkes, lassu, brokratikus es draga zalogjog, masIell ott vannak a rugalmas,
olcs, vgrehajtsban gyors, mde szablyozsban s gyakorlatban is szinte
ellehetetlentett fiducirius biztostkok.
A elvi feltsknt hangslyoztuk, hogy legalbbis a gazdasgi jog terletn mindenkpp
az egyes jogi szabalyok egy adott tarsadalmi jelensegre trten valaszt hordoznak magukban.
Amikor teht jogszablyt alkotunk, akkor nem a dogmatikai csiszoltsgra val trekvs kell,
hogy vezesse keznket persze ennek fontossgt nem kvnjuk tvolrl sem albecslni
hanem elssorban arra kellene trekednnk, hogy Ielterkepezzk es megismerjk azon
trsadalmi jelensgeket, amelyet szablyozni kvnunk, s ezen jelensgre kell elssorban
adekvt - vlaszt adni.
Vlemnynk szerint a j s effektv biztostki rendszer ismrve az, hogy a biztostki
formk vltozatosak s a biztostki rendszer pedig rugalmas, a biztostkok krbe vonhat
187
dolgok sem szmuk, sem tpusuk, sem pedig idejk szerint nem limitlt; mindez annak
erdekeben, hogy a gazdasag szereplinek valtozatos igenyeit ki tudjak elegiteni. Ezen Iell
tovbb a biztostk alaptsa s kiknyszertse gyors, olcs s hatkony. Minl tbb a
biztostki forma, minl hatkonyabbak a biztostkok mind alaptsukban, mind
vgrehajtsukban, minl rugalmasabb a biztostki rendszer, annl knnyebb s olcsbb
vlik a hitelhez juts.
A hitelezk Ient vazolt hozzaallasabol is ltszik, hogy miknt kpes egy effektv biztostki
rendszer elsegiteni a hitelezest. Az eIIektiv biztositek nvelheti akar a nyujtott hitel sszeget,
akr a kitolhatja a hitel lejrati idejt, akr mint azt a fenti rvelsben is demonstrltuk
cskkentheti a kamatot; sszessgben az effektv biztostk az ads szmra jelent kevsb
terhes ktelezettseget, mig a hitelez szamara kielegit biztositekot nyujt. Amennyiben tehat
az a biztostk effektv, az ads ktelezettsge kevss vlik terhess, amelyet ezert inkabb
kepes teljesiteni, es mivel teljesiteni kepes, az eIIektiv biztositekra vegs soron nem is lesz
tenylegesen szkseg a hitelez reszere. Ennek a paradoxonnak a Ielismerese alapvet
fontossg lenne, klnsen jelenleg, az j Ptk. kodifikcijnak idejn.
Az ads rdekt teht nem azzal kell vdeni, hogy a biztostk kiknyszertse sorn az ads
jogait krbebstyzzuk mindenfle garancikkal, hiszen az ads rdeke nem az, hogy a
biztostk vgrehajtsra kerljn. Az ads rdeke az (s egyebkent nem mellesleg a hiteleze
is), hogy az alapul Iekv, hitelviszonyon alapulo ktelezettseget a lehet legkevesbe tegyk
terhesse, hogy azt a lehet legknnyebben legyen kepes teljesiteni. Az ados erdeket tehat
azzal vdjk a leginkbb, hogy a hitelez kezebe gyorsan, egyszeren, olcson, tehat
hatkonyan hasznlhat biztostkokat adunk.
rtekezsnk bevezetsben artikullt igny az effektv biztostk irnt nem
sszeegyeztethet ezen jogbizonytalansaggal. A hitelezk ,bearazzak a jogrendszer ezen
hibaibol ered kockazatokat. Ez pedig nem valik egy ados, de meg a hitelez, javara sem.
Vgl kifejtettk azon llspontunkat, mely szerint a biztostki jog egysges, - a
vegrehajtasi, csd- s felszmolsi szablyok egysgestsvel is tmogatott szablyozsa
lenne szksges, tekintet nlkl arra, hogy az adott biztostki jog a zlog jogok vagy esetleg
teljesen ms jogintzmny szablyai al tartoznak-e. Megtlsnk szerint az lenne a
megIelel megoldas Iiduciarius biztositekok tzzel-vassal trten kiirtasaval szemben, hogy
188
a fiducirius biztostkokat ugyanolyan feltteleknek vessk al, mint a zlogjogot. Egysges
biztostki rendszer kialaktsra kell trekedni, melyben nem a biztostk formja, hanem
maga a biztostki funkci llna a kzppontban. Legyen brmilyen formba ntve, a
biztostki cllal kttt gylet, amennyiben megfelel a vonatkoz tesztnek, egysges
megitelest kap mind vegrehajtasi, mind csd- s felszmolsi eljrsban, mind pedig a
bejegyzsi kvetelmnnyel kapcsolatban. Ez a biztositeki rendszer egyIell megIelel
alternatvt jelentene Grdos fentebb vzolt elkpzelsvel szemben, miszerint a biztostki
jog jelenleg fennll s fentebb jelzett tredezettsgre olyan vlasz kvn adni, melynek
eredmnyekppen a fiducirius biztositekok alkalmazasa vegleg ellehetetlenlne, st tilos
lenne, masIell biztositana azt a rugalmassagot a gazdasag szerepli szamara, ami egy idt
ll s effektv biztostki rendszer megkvn.
189
SUMMARY
I. Subject matter and purpose of the research
Discussion of all existing security interest, analyzing their evolution, emphasizing their
deficiencies and as the preparation of the new civil code is right in the finish making
suggestions on the future provisions governing such security interests were the original
purpose of the research. Our goal was to elaborate such an unorthodox regulatory alternative
that fits better for the market players when comparing to the current provisions and the
proposed provisions of the new civil code. We wished to analyze the relevant solutions of
several other countries, primarily of the USA, but emphasis should have been put on the
secured transaction law of the UK and Germany.
Shortly after the commencement of the work, we had to realize that the plan is far beyond the
grasp regarding the extent and in many more sense - not only of this dissertation, but would
probably exceed the limits of a habilitation work as well. A narrower and less ambitious topic
became needed. Due to this consideration, we had to sacrifice the discussion of foreign
secured transaction laws. Nonetheless, the topic still remained way to extensive rendering
impossible the analysis of all Hungarian forms of security interest; which we refused to give
up.
As our main goal was to produce a dissertation with practical approach, we had to accept that
further sacrifice may be necessary. Thus, the possessory pledge fell out of scope in the first
round, as its relevance in the economy is negligible and the security deposit needed to follow,
because these two can not be discussed separately. There is so much in common in these two
that carving out only one would have not significantly reduce the excess of our limits. At last
we had to decide that only the two main forms of the fiduciary security interest will be
analyzed, the security option and the security assignment. The independent charge, which is
categorized as fiduciary security interest by many, was also kept within scope, primarily
because its role in syndicated lending; however, we discuss it not among the nowadays
disregarded fiduciary security interests, but among the mortgages.
190
So, at the end of the day, the goal of this dissertation after the necessary but not foreseen
carve outs is to compare mortgages with the fiduciary security interests and to point out those
advantages that the latter may have over the others, and that led to their application in
practice. Yet, we had to put stress on the comparison of mortgage and security option created
on real property, whereas the comparison of chattel mortgage and security option on chattels
and of mortgage over claims and security assignment were discussed lightly again due to
the excess of limits.
The purpose of this comparison, and through this the far goal of the dissertation, is to
contravene the main stream of the new civil code, which is to raise mortgages as the one and
only tool to secure claims, and to highlight that there is an inevitable need for flexible secured
transaction law with various tools for securing monetary claims.
191
II. The method of research
The methodology applied when working on this dissertation is twofold. Regarding the first
part, which discusses the historical background of the subject matter and the goal of which is
to provide the fundaments of the deeper understanding of the current legislation, we have
primarily utilized the relevant legal literature. Naturally, we could not aim to digest all of
them, thus, we took efforts to elaborate the most relevant authorities, and gave the less
specific authorities only a supportive role. The archaic legal sources received similar role.
As to the second part discussing the currently applicable legal situation, the authorities were
put into background and the legal sources, e.g. legislation, court decisions, took their places.
Solely analyzing these, we tried to get to our point, and reached to the relevant authorities
when our goal called for it.
As to the structure of the dissertation, we attempted to create a transparent one, which renders
easy handling for professionals. For this sake, we avoided references to other parts of the
dissertation and rather summarized their contents where it was necessary. This renders each
part easy to understand even if we carve out from the dissertation. For the same purpose, we
have delivered footnotes, not endnotes, and that the indexes were put on the top of the
dissertation.
The introductory part serves as theoretical upbeat, a prologue to the conclusion drawn at the
end of the dissertation. We have give emphasis to this part, as Hungarian lawyers tend to
forget that on the field of business law the legislation should answer the needs of the business
sector. Thus, the first aim of legislation is not to create dogmatic perfection (although we do
not try to undermine its importance), but to understand such needs and provide functioning
answers. The goal of the introduction is to provide this background and to serve as guideline
for the further analysis.
The first part discusses the Roman and the medieval German mortgage, because those
affected the Hungarian evolution mostly. However, as mentioned above, we had to keep
narrow our analysis in this regard due to the limits of the dissertation. We emphasized rather
192
the Hungarian evolution. This part starts with a short overview, and then turns to two
Hungarian specifics: pledge-possession and fiction-pledge. Thereafter, we discuss those
provisions that provides basis for the evolution of security interests.
The second and largest part of the dissertation we analyze the applicable regulation of
mortgage, and we present how it functions in practice. The categorization of the civil code is
followed to some extent; however, we have put extra emphasis on the independent charge as
we felt that this instrument is less known, and we have made further subcategories according
to the things it may be created thereon. Thus, we distinct independent charge over real
property, over chattel and over rights and claims.
In conclusion part we present the results of our analysis and research. We compare mortgage
with fiduciary security interests and discuss their advantages and disadvantages. At last we
make a suggestion that the unitary approach toward the secured transactions would be
preferable which necessitates the unifications of the relevant provisions of enforcement,
bankruptcy and liquidation laws.
193
III. The results of the research
Why does security interest exist? The question seems to be rather simple: it secures the loan.
But why must loans be secured? The dissertation aims to answer this question without going
into the economic details. We deem discussing this issue inevitable, as this provides us with
the basic understanding how secured transactions affect our economy.
First we have to understand that no security interest exists without the underlying loan or cre-
dit facility. This is also true in case of the independent charge. The security interest exists for
the sake of the underlying loan.
Nowadays the public considers loan as enemy. Since the subprime market crisis the mere
word sounds like cursing. Nonetheless, it might be securely said that countries not under-
standing the connection between credit-friendly environment and economic development are
less sophisticated when it comes to secured transactions.
In our opinion, the test of the effective security system is that the forms of security interests
are flexible; the collaterals are not restricted as to their number of forms. Furthermore, the en-
forcement of the security interests is fast, cheap and effective. The more forms are available,
the more effective the enforceability is, the more flexible the security system is, the cheaper
and easier is the getting of the loan.
The above seems quite simple if we realize that the most developed countries are those that
established credit based economies two centuries ago. Credit gears up the economy, as trans-
mission does in a car.
Lending is risky, it might well happen that the debtor will not be able or will not be willing to
repay the loan. Thus, lenders want appropriate security that the loan provided will be duly re-
paid. It may be achieved individually or by pooling risks, where the loss in one case will be
recovered by the high interest paid in the other.
This attitude of the lenders shows how an effective security system can provide for cheaper
loans. The effective security interest may raise the amount of the loan, extend the maturity or
decrease the interest rate. Thus, the effective security interest, when providing safer position
to the lenders, makes the position of the debtor easier under the underlying transaction. So, if
194
the security interest is effective, the obligations of the debtor will be eased, which therefore
will be performed more easily by the debtor. And because the debtor can perform under the
underlying transaction, the security interest will not have to be utilized at end of the day. The
recognition of this paradox would be essential when codifying the new civil code.
The interests of the debtor should not be defended by way of shielding their rights with differ-
ent institutions when the enforcement of the security interest becomes necessary. It is never in
the interest of a debtor that the security interest is enforced. The real interest of the debtor is,
and the same is true for the lender, that the obligations of the underlying transaction are so
eased as possible. The paradox here is that the debtors interest is best taken into considera-
tion, if we provide the lenders with effective security interests.
If we look at the history of the development that led to the recognition of this paradox, we
may see that first the possessory pledge was the main form of security interest. This was easy
to enforce, but took the collateral out of the possession of the debtor, who could not thus util-
ize it any more in its business. So, the debtors ability to repay the loan was severely reduced.
This problem was solved by mortgage, but raised other issues as well. The existence of the
pledge is evident in case of the possessory pledge, but it is not in case of a mortgage. The an-
swer to this issue was the registration of the mortgage. In the twenties century such registra-
tion became common. Registration also provided solution to the false wealth problem, as it
meant effective notification of the public to the existence of the mortgage. The mortgage was
restricted; however, to certain type of collaterals. First only real properties were available, lat-
er, as of the nineteenth century chattels became collaterals as well. These were followed by
claims and rights and literally every asset of the debtor.
The basis of the credit economy is the opportunity to all market players to receive loan on
reasonable conditions. As mentioned above, it might be best achieved by providing effective
security interest to the lender, as this enhances the ability of the debtor to repay the loan. The
immanent element of an effective security interest is that all kinds of assets are available as
collateral, and that both present and future assets may be utilized. Furthermore, the form of
security interests may not be restricted to certain forms. Thus, we regret that the concept of
the new civil code follows the idea of numerus clausus of security interests by raising the
mortgage and pledge to the position of sole form of security interest.
195
Summarizing the above, we would like to emphasize that (1) credit is not an enemy, as it en-
hances the gearing up of the performance of the economy. (2) Effective security system is ne-
cessary to maximize the aforementioned effect, as (3) there is a strong connection between the
conditions of the lending and the quality of the security system.
The creditors have two expectations from their security interests of whatever form. The first is
that it should provide for a priority over other creditors and that it should survive the
alienation of the collateral. During our analysis, we used these as guidelines.
196
IV. Conclusion and the applicability of the results
The goal of this dissertation is to compare mortgages with the fiduciary security interests and
to point out contravening the current stream of the codification of the new civil code the
necessity of the importance of the flexibility of the security system and the varied types of the
security interest.
The fiduciary security interests lack complex regulation and well established practice. This
lack of surety was just further deepened by the Supreme Court when applied such
interpretation that contravened not only the civil law principles and international practice, but
shows inconformity with EU legislation as well. This results in duality in our secured
transactions. In the one hand there are the well established regulation of the mortgage, which
is in turn slow, relatively expensive, and burocratic. On the other hand there are the fiduciary
security interests, which are fast, easy, cheap when compared to the mortgage, but their
regulation is inappropriate, if any exists, and the judicial practice is controversial.
We have emphasized that on the field of business law, the regulation is supposed to answer
the needs of the economy. Thus, the understanding thereof is inevitable. Thus, the first aim of
legislation is not to create dogmatic perfection (although we do not try to undermine its
importance), but to understand such needs and provide functioning answers.
The unitary approach toward the secured transactions would be preferable which necessitates
the unifications of the relevant provisions of enforcement, bankruptcy and liquidation laws. In
such system, the function as security would be in the focus, and not the form thereof would
matter.