Seminaropgave (Emnenummer 11)

Seminar HD-R, 7.
semester Emnenummer: 11
Forfatter: Jakob Mller Vejleder: Per Henrik Lindrup
Investeringsejendomme
En vurdering af informationsvrdien ved vrdiansttelse til kostpris kontra dagsvrdi, bde fr og efter ophvelsen af bindingskravet
Handelshjskolen, Aarhus Universitet Oktober 2011
Jakob Mller (400408)
Efterret 2011 Seminar, HD-R
Forord
Det flgende seminar er udarbejdet i forbindelse med et HD-R studie, ved Handelshjskolen i Aarhus. Seminarets emnefelt ligger primrt inden for faget eksternt regnskab. Lseren af opgaven br derfor have et basalt kendskab til de generelle elementer i den danske rsregnskabslov. Formlet med seminaret er at give lseren et kort indblik i de gldende regler og muligheder ved indregning, mling og prsentation af investeringsejendomme og de tilhrende gldsforpligtelser, i henhold til den danske rsregnskabslov. Seminaret vil ligeledes indeholde en diskussion af informationsvrdien ved anvendelsen af de forskellige vrdiansttelsesmetoder samt en vurdering af de mulige konsekvenser ved ophvelsen af bindingskravet for nettoopskrivninger p investeringsejendomme. Seminarets primre mlgruppe omfatter primrt konomi- og regnskabsstuderende samt andre regnskabsinteresserede.
Side | 2
Indholdsfortegnelse
1. Indledning ........................................................................................................................ 4 1.1 Problemformulering .................................................................................................. 5 1.2 Afgrnsning .............................................................................................................. 6 1.3 Metodevalg og struktur.............................................................................................. 6 2. Generelt om investeringsejendomme .............................................................................. 7 2.1 Definition af investeringsejendomme og investering som hovedaktivitet ................ 7 2.2 Vrdiansttelsesmetoder - investeringsejendomme ................................................. 8 2.3 Vrdiansttelsesmetoder - gldsforpligtelser .......................................................... 9 3. Indregning, mling og prsentation af investeringsejendomme ................................... 10 3.1 Beskrivelsen i anvendt regnskabspraksis ................................................................ 10 3.2 Indregning af investeringsejendomme ved kbet .................................................... 11 3.3 Indregning af investeringsejendomme efter kbet .................................................. 12 3.4 Vrdiansttelse ved brug af kostpris- og omvurderingsmodellen ......................... 13 3.4.1 Prsentation ..................................................................................................... 13 3.4.2 Op- og nedskrivning ved anvendelse af kostprismodellen ............................... 14 3.4.3 Eksempel p anvendelse af kostprismetoden med evt. opskrivning ................ 15 3.5 Vrdiansttelse ved brug af dagsvrdimetoden .................................................... 19 3.5.1 Prsentation ..................................................................................................... 19 3.5.2 Op- og nedskrivning ved anvendelse af dagsvrdimetoden ............................ 20 3.5.3 Eksempel p anvendelse af dagsvrdimetoden................................................ 21 4. Vurdering af informationsvrdien ................................................................................ 26 4.1 Informationsvrdien ved anvendelse af kostprismetoden....................................... 26 4.2 Informationsvrdien ved anvendelse af dagsvrdimetoden ................................... 27 4.3 Informationsvrdien ved anvendelse af dagsvrdimetoden inkl. bindingskrav ..... 28 5. Konklusion .................................................................................................................... 29 6. Litteraturliste ................................................................................................................. 31 Bilagsoversigt Bilag 1: Bilag 2: Bilag 3: Bilag 4: rsrapport 2010 for AO Invest A/S rsrapport 2010 for Vestergaard Invest ApS rsrapport 2007 for Vestergaard Invest ApS Hringssvar til L100 fra FSR fra 17. januar 2008
Side | 3
1. Indledning
Investeringsejendomme er de seneste r blevet et meget omdiskuteret emne, da ejendomsmarkedet har vret meget ramt af finanskrisen og bankernes nye udlnspolitik. Ejendomsmarkedet har sledes oplevet markante prisfald, hvilket har givet anledning til at stte sprgsmlstegn ved de nuvrende og tidligere vurderede ejendomsvrdier i regnskaberne. De gldende regler for vrdiansttelse af investeringsejendomme har derfor muligvis vret for lempelige eller uigennemskuelige, hvilket har resulteret i ejendomsvrdier, som i nogle tilflde ikke har harmoneret med regnskabernes overordnede forml om at give et retvisende billede. De til tider urealistiske ejendomsvrdier kan muligvis vre en konsekvens af en for optimistisk dagsvrdivurdering. Vrdiansttelsen af investeringsejendomme til dagsvrdi blev frst en mulighed for danske virksomheder efter rtusindskiftet ved en lovndring af 38 i rsregnskabsloven, hvor det tidligere kun havde vret muligt at vrdianstte disse til kostpris med mulighed for opskrivning. ndringens forml var at skabe stor benhed i ejendomsbranchen og sikre retvisende ejendomsvrdier et forml som man med rette kan diskutere om er blevet opfyldt de seneste r. rsregnskabsloven har ogs tidligere indeholdt en bestemmelse som var medvirkende til at beskytte ejendomsselskabernes kreditorer og ge regnskabets informationsvrdi. Bestemmelsen, som var en del af 38, betd at nettoopskrivninger p ejendomme skulle bindes srskilt p egenkapitalen og kunne sledes ikke prsenteres eller udloddes som frie reserver. Denne bestemmelse blev i 2008 ophvet, hvorefter det er muligt at prsentere nettoopskrivningerne som en del af selskabernes frie reserver. Dette kan muligvis, kombineret med fejlagtige vrdiansttelser, betyde yderligere tab ejendomsselskabernes kreditorer i fremtiden og samtidig vre medvirkende til at forringe regnskabernes generelle informationsvrdi.
Side | 4
1.1 Problemformulering
Seminarets overordnede forml er at undersge, analysere og vurdere, hvorledes den danske rsregnskabslov regulerer behandlingen og vrdiansttelsen af investeringsejendomme. De seneste r p ejendomsmarkedet har, som i indledningen beskrevet, vret meget turbulente og medvirkende til at stte sprgsmlstegn ved anvendelsen af de gldende vrdiansttelsesmetoder. Dette skal ses i forhold til opfyldelsen af rsrapporternes overordnede forml, om at give et retvisende billede og opfylde kvalitetskravene om relevans og plidelighed. Til at undersge, analysere og diskutere ovenstende problemstillinger, er flgende hoved- og undersprgsml opstillet: Vil en vrdiansttelse til dagsvrdi altid give et mere retvisende billede, strre informationsvrdi og bedre opfyldelse af kvalitetskravene, end en vrdiansttelse til kostpris? 1 o Hvordan defineres investeringsejendomme i rsregnskabsloven? o Hvordan kan/skal investeringsejendomme, iflg. rsregnskabsloven, indregnes og prsenteres i rsrapporten? o Hvordan bidrager dagsvrdi kontra kostpris til rsrapportens retvisende billede, samlede informationsvrdi, relevans og plidelighed? o Hvilke konsekvenser har ophvelsen af bindingskravet fet for ejendomsregnskabernes samlede informationsvrdi og retvisende billede? De ovenstende undersgelsessprgsml er valgt for at sikre at det lovmssige grundlag, ved behandlingen af investeringsejendomme, bliver gennemanalyseret og informationsvrdien, ved de nvnte vrdiansttelsesmetoder, bliver vurderet. Svarene p undersgelsessprgsmlene forventes herefter, at kunne be- eller afkrfte hovedsprgsmlet.
rsrapportens retvisende billede og kvalitetskravene (relevans og plidelighed) er omtalt i rsregnskabslovens 11 og 12.
Side | 5
1.2 Afgrnsning
Ved behandlingen af de overstende problemstillinger vil der blive taget udgangspunkt i den danske rsregnskabslov. Den tilhrende regnskabsvejledning nr. 16 og den internationale regnskabsstandard IAS 40, omkring investeringsejendomme, vil blive brugt i forbindelse med fortolkningen af bestemmelserne i rsregnskabsloven og som supplerende materiale. De internationale regnskabsstandarder vil herudover ikke vre en del af seminaret, ligesom der ved benyttelse af praktiske eksempler vil blive set bort fra selskaber, som aflgger rsrapporten efter de internationale regnskabsstandarder. Seminaret vil herudover blive afgrnset til kun at omhandle danske investeringsejendomme med udgangspunkt i bestemmelserne for virksomheder i regnskabsklasse B, da hovedparten af ejendomsselskaber tilhrer denne regnskabsklasse. Hovedvgten vil blive lagt p analysen af mulighederne ved indregning, mling og prsentation af investeringsejendommene, samt vurderingen af informationsvrdien ved de forskellige alternativer. Investeringsejendommenes tilhrende gldsforpligter, vil kun kort blive gennemget og den regnskabsmssige behandling af vrige ejendomme og materielle anlgsaktiver vil ikke blive behandlet. Seminaret vil ligeledes ikke indeholde en detaljeret gennemgang af de forskellige metoder til opgrelsen af dagsvrdien. Disse vil blive kort beskrevet, i forbindelse med gennemgangen af dagsvrdimetoden, men ikke eksemplificeret og analyseret nrmere.
1.3 Metodevalg og struktur

Seminarets frste del vil best af en gennemgang og beskrivelse af investeringsejendomme og de gldende regler ved indregningen af disse, for herved at opfylde seminarets beskrivende og problemidentificerende niveau. 2 Der vil hertil blive anvendt sekundre og kvalitative data, i form af love, regnskabsvejledninger og publikationer. 3 Afsnittene herefter vil tage udgangspunkt i en analyse af vrdiansttelsesmetoderne, forskellene imellem dem, og deres samlede informationsvrdi for regnskabsbrugerne. Der vil i forbindelse med analysen af dagsvrdi, som vrdiansttelsesmetode, samtidig blive lagt vgt p informationsvrdiens udvikling efter ophvelsen af bindingskravet. Der vil til afsnittene blive anvendt sekundre og kvalitative data, i form af de tidligere nvnte, og disse vil blive suppleret med enkelte praktiske eksempler fra nyere rsrappor2 3
Den skinbarlige virkelighed, 4. udgave 2009, side side 21 Den skinbarlige virkelighed, 4. udgave 2009, side side 49-50
Side | 6
ter, til illustration af de enkelte vrdiansttelsesmetoder. Seminarets frste to forventes at udgre grundlaget til den afsluttende vurdering af hovedsprgsmlet/hypotesen. Seminarets andet afsnit og den afsluttende vurdering har samtidig til forml at bringe seminaret op p et forklarende niveau. 4 De anvendte sekundre kilder i seminaret vil samtidig, inden anvendelsen, blive genstand for en generel validitetsvurdering, ligesom de anvendte rsrapporter kun vil blive anvendt, sfremt den underskrivende revisor ikke har taget forbehold for rsrapportens retvisende billede. 5 Grundet seminarets teoretiske karakter vurderes anvendelsen af sekundre kilder som tilstrkkelig.
2. Generelt om investeringsejendomme
2.1 Definition af investeringsejendomme og investering som hovedaktivitet
Reglerne omkring investeringsejendomme og andre investeringsaktiver bliver, i rsregnskabsloven, reguleret i 38. Denne paragraf indeholder dog ikke en egentlig definition af investeringsejendomme. Definitionen af investeringsejendomme kan i stedet findes i den tilhrende regnskabsvejledning nr. 16 og IAS 40, som fungerer som paragraffens fortolkningsbidrag. Disse definere investeringsejendomme som flgende: RVL nr. 16: "Investeringsejendomme er investering i grunde, bygninger, en del at den bygning eller i bde grunde og bygninger med de forml at opn afkast af den investerede kapital i form af lbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg." 6
IAS 40: Investeringsejendomme er ejendomme (grunde eller bygninger eller en del af en bygning - eller bde grunde og bygninger), som besiddes (af indehaveren eller en leasingtager gennem en finansiel leasingkontrakt) for at opn lejeindtgter, kapitalgevinst eller begge dele. 7 De ovenstende definitioner er meget vsentlige, da virksomhedernes ejendomskb skal kunne opfylde denne definition, hvis reglerne omkring investeringsejendomme skal finde
4 5
Den skinbarlige virkelighed, 4. udgave 2009, side side 23 Den skinbarlige virkelighed, 4. udgave 2009, side side 83 6 Revisor hndbogen 2011, regnskabsvejledning 16, afsnit 6 7 IAS 40, punkt 5
Side | 7
anvendelse. Regnskabsvejledning nr. 16 indeholder derfor ogs en rkke eksempler p ejendomme, som kan og ikke kan klassificeres som investeringsejendomme. Fllestrkkene for investeringsejendommene er typisk at disse er erhvervet med henblik p langvarigt ejerskab og udlejning, mens ejendomme erhvervet til eget brug, produktion eller videresalg ikke kan klassificeres som investeringsejendomme. Brugen af reglerne omkring vrdiansttelse af investeringsejendomme til dagsvrdi forudstter herudover ogs at virksomhedens hovedaktivitet bestr af investering. rsregnskabsloven indeholder ikke en direkte definition af investering som hovedaktivitet, men i kommentarerne til paragraffen er problematikken behandlet. Det er her slet fast at en virksomhed godt kan have flere aktiviteter end investering, og stadig benytte reglerne i 38. Investering skal dog vre selskabets hovedaktivitet og virksomhederne kan iflge kommentarerne kun have en hovedaktivitet.
2.2 Vrdiansttelsesmetoder - investeringsejendomme

Til vrdiansttelse af investeringsejendomme findes der, som nvnt tidligere, hovedsageligt to metoder: Kostpris Dagsvrdi
Kostprisen er, som vrdiansttelsesmetode, ogs kendt fra de vrige materielle og immaterielle anlgsaktiver, da disse typisk vrdiansttes til kostpris med fradrag for de lbende afskrivninger. Kostprisen for en investeringsejendom eller et andet aktiv bestr af dagvrdien af det erlagte vederlag ved anskaffelsen af aktivet. Dette vil typisk vre i form af en likvidbetaling, men kan ogs best af andre aktiver, hvis dagsvrdi i s fald skal vurderes og opgres. Opgrelsen af kostprisen glder bde ved almindeligt kb og ved egen opfrsel af en ejendom. 8 Dagsvrdien vil p anskaffelsestidspunktet vre identisk med kostprisen, da denne udgr den forventelige handelssum, p en given dato, mellem to uafhngige parter. Den regnskabsmssige vrdi efter anskaffelsestidspunktet vil dog sandsynligvis afvige mellem de
Revisor hndbogen 2011, regnskabsvejledning 16, afsnit 7 og IAS 40, punkt 5
Side | 8
to metoder. Dette skyldes at vrdiansttelsen til dagsvrdi krver at investeringsejendommen lbende reguleres til den forventelige handelssum ultimo hvert regnskabsr. 9 Brugen af dagsvrdi, som vrdiansttelsesmetode, krver, som tidligere nvnt, at ejendommen kan klassificeres som investeringsejendom og at investering anses som virksomhedens hovedaktivitet. Indregning til kostpris er derfor den eneste mulighed, hvis ejendommen ikke er en investeringsejendom eller hvis virksomhedens hovedaktivitet ikke anses for vrende investering. Opfyldes kravene til ejendommen og hovedaktiviteten derimod, har det siden 2004, for virksomhederne, vret muligt at vlge frit mellem de to alternativer. Fr 2004 var virksomhederne tvunget til at anvende dagsvrdi som vrdiansttelsesprincip, sfremt de havde investering som hovedaktivitet. Vlges dagsvrdi, skal denne vrdiansttelsesmetode dog anvendes p alle aktiver i samme kategori. Det er sledes ikke muligt at vrdianstte enkelte investeringsejendomme til kostpris og andre til dagsvrdi i samme virksomhed. I tilflde hvor en ejendom bde bestr af en udlejningsdel, som kan klassificeres som investeringsejendom, og en del til egenproduktion eller andet, skal de 2 arealer behandles som to separate ejendomme i regnskabet. Kan arealerne ikke fraslges srskilt skal ejendommen dog behandles som et samlet aktiv. I et sdant tilflde vil ejendommen kun kunne klassificeres som investeringsejendom, sfremt arealet til egenproduktion eller andet vurderes uvsentligt i forhold til ejendommens samlede areal og benyttelse. 10
2.3 Vrdiansttelsesmetoder - gldsforpligtelser

Til vrdiansttelse af de, til investeringsejendommene, tilhrende gldsforpligtelser findes der ogs to forskellige metoder: Amortiseret kostpris Dagsvrdi
Valget mellem de nvnte vrdiansttelsesmetoder afhnger af den valgte vrdiansttelsesmetode for den tilhrende ejendom. Er investeringsejendommen vrdiansat til kostpris skal den tilhrende gld sledes vrdiansttes til amortiseret kostpris jf. rsregnskabslovens 37. Sker indregningen af investeringsejendommen derimod til dags9
10
Revisor hndbogen 2011, regnskabsvejledning 16, afsnit 8 og IAS 40, punkt 5 Revisor hndbogen 2011, regnskabsvejledning 16, afsnit 14 og IAS 40, punkt 7
Side | 9
vrdi skal de tilhrende gldsforpligtelser ogs indregnes til dagsvrdi jf. rsregnskabslovens 38. Der er sledes ingen valgmuligheder ved indregningen af de tilhrende gldsforpligtelser, da denne indirekte bestemmes ved valg af vrdiansttelsesmetode for ejendommene. De nrmere bestemmelser og muligheder ved indregning, mling og prsentation, af investeringsejendommene, vil blive analyseret og eksemplificeret i det efterflgende afsnit, mens de tilhrende gldsforpligtelser, i overensstemmelse med afgrnsningen, ikke vil blive behandlet yderligere.
3. Indregning, mling og prsentation af investeringsejendomme

rsregnskabsloven indeholder, som kort beskrevet ovenfor, en rkke muligheder og krav ved indregning, mling og prsentation af investeringsejendomme i rsrapporterne. Disse omhandler ikke udelukkende indregningen og prsentationen i balancen, men ogs den tilhrende beskrivelse i anvendt regnskabspraksis og specifikationerne i noterne.
3.1 Beskrivelsen i anvendt regnskabspraksis

Ved beskrivelsen af den, i regnskabet, anvendte regnskabspraksis skal visse betingelser opfyldes, bde ved indregning til kostpris og dagsvrdi. rsregnskabslovens 53 indeholder de generelle krav til oplysningerne i anvendt regnskabspraksis. Heraf fremgr det at der i anvendt regnskabspraksis skal redegres for de indregningsmetoder og mlegrundlag, som ligger til grund for balancens aktiver og forpligtelser jf. 53, stk. 2, nr. 1. Ved anvendelse af kostprismetoden vil dette bl.a. indebre at opgrelsesgrundlaget for kostprisen skal oplyses, ligesom der skal redegres for den valgte afskrivningsmetode og den hermed forbundne scrapvrdi og brugstid jf. 53, stk. 2, nr. 1, litra c. Indregnes investeringsejendomme i stedet til dagsvrdi resulterer dette i yderligere oplysningskrav. I den forbindelse er de generelle oplysningskrav i rsregnskabslovens 53 stadig gldende og herudover skal afsnittet i anvendt regnskabspraksis eller noterne ogs indeholde en beskrivelse af forudstningerne for den valgte beregningsmetode jf. 53, stk. 2, nr. 1, litra b. Denne bestemmelse indebrer bl.a. at det forventes oplyst om der har vret anvendt ekstern vurderingsmand og hvilke beregningsmetoder, som ligger til grund for den beregnede dagsvrdi. Vedrrende den eller de anvendte beregningsmetoder skal det ligeledes gives oplysninger omkring det anvendte forrentningskrav, udlejningsgrad og
Side | 10
hvilke indtgter og udgifter som indgr i beregningen mv. Det anbefales samtidig ogs at noterne indeholder en beskrivelse af forudstningerne for de enkelte ejendomme, srligt hvis ejendommenes beliggenhed og stand mv. afviger vsentligt fra hinanden. 11
3.2 Indregning af investeringsejendomme ved kbet

Investeringsejendomme skal ved frste indregning opfylde de generelle krav til indregning af aktiver. Disse er beskrevet i rsregnskabslovens 33 stk. 1 og viser at aktiver frst m indregnes p det tidspunkt, hvor det vurderes sandsynligt at aktivet vil resultere i fremtidige konomiske fordele for virksomheden og aktivets vrdi ligeledes kan opgres plideligt. Ovenstende vil typisk betyde at investeringsejendomme m indregnes i balancen p overtagelsesdagen, da virksomheden herefter vil have retten til de lbende indtgter fra ejendommen og samtidig m bre risikoen for vrdifald mv. Investeringsejendommens vrdi vil normalt ogs kunne opgres plideligt p dette tidspunkt, i form af kostprisen ved kbet. 12 Valg af vrdiansttelsesmetode har, som tidligere beskrevet, ingen betydning ved frste indregning, da alle aktiver ved frste indregning skal indregnes til kostpris jf. rsregnskabslovens 36 og kostprisen p kbsdatoen, som hovedregel, anses for vrende dagsvrdien. I enkelte tilflde kan vsentlige transaktionsomkostninger i forbindelse ejendomskbet dog gre en negativ vrdiregulering aktuel fra starten. Opgrelsen af kostprisen skal jf. rsregnskabslovens 40 ske med udgangspunkt i aktivets kbspris og alle omkostninger foranlediget af anskaffelsen, indtil aktivet er klar til ibrugtagning. Disse omkostninger kan bl.a. omfatte advokathonorar og tinglysningsafgifter mv. og kan i vrste fald forsage den omtalte startnedskrivning. 13
Efterflgende udgifter til forbedringer og reparationer kan under visse betingelser tillgges den oprindelige kostpris. For at indregningen, som tillg til kostprisen, er tilladt skal den afholdte forbedring opfylde de generelle, og tidligere nvnte, krav til indregning af aktiver. Ved forbedring af investeringsejendomme vil dette i praksis betyde at omkostninger som vurderes at ge ejendommes vrdi og/eller indtjening vil kunne aktiveres,
11 12
Revisor hndbogen 2011, regnskabsvejledning 16, afsnit 50-55 og IAS 40, punkt 75 Revisor hndbogen 2011, regnskabsvejledning 16, afsnit 18-20 og IAS 40, punkt 16-18 13 Revisor hndbogen 2011, regnskabsvejledning 16, afsnit 21-22 og IAS 40, punkt 20-24
Side | 11
sfremt vrdien af disse samtidig kan mles plideligt. Omkostningen vil typisk kunne mles plideligt, i form af den faktiske afholdte udgift til forbedringen. Har omkostningen i stedet karakter af reparation kan denne ikke aktiveres. Dette skyldes at denne omkostning ikke vil kunne forge ejendommens vrdi og/eller indtjening, men i stedet typisk vil vre afholdt for at bibeholde den nuvrende vrdi og indtjening. 14
3.3 Indregning af investeringsejendomme efter kbet

Efter frste indregning fr valg af vrdiansttelsesmetode for alvor betydning for de indregnede investeringsejendomme. Antallet af valgmuligheder afhnger, som tidligere beskrevet, samtidig ogs af virksomhedens hovedaktivitet. De forskellige vrdiansttelsesmetoder er illustreret nedenfor, bde for virksomheder med og uden investering som hovedaktivitet.
Figur 1 Regnskabsmssigt overblik ved behandling af investeringsejendomme Kilde: KPMGs publikation Investeringsejendomme, verst side 4
Vrdiansttelse af investeringsejendomme ved brug af kostprismodellen er, som ovenstende model viser, et krav for virksomheder som ikke har investering som hovedaktivitet, men efterlader dog stadig en mulighed for opskrivning, som efterflgende vil blive uddybet.
14
Revisor hndbogen 2011, regnskabsvejledning 16, afsnit 38
Side | 12
3.4 Vrdiansttelse ved brug af kostpris- og omvurderingsmodellen

Brugen af kostprismodellen med eventuel omvurdering er ens for virksomheder uden investering som hovedaktivitet og virksomheder med investering som hovedaktivitet, som frivilligt har valgt denne metode. Frste indregning af investeringsejendomme skal ske til kostpris jf. rsregnskabslovens 36 og i henhold til den tidligere beskrevne opgrelsesmetode. Indregningen af investeringsejendommen vil herved ske efter de samme bestemmelser, som indregningen af andre ejendomme og materielle anlgsaktiver. Efter frste indregning skal investeringsejendommens opgjorte kostpris lbende afskrives p baggrund af den forventede levetid jf. rsregnskabslovens 43. Afskrivningen skal samtidig beregnes p baggrund af en vurderet restvrdi jf. 43, stk. 2, som typisk vil best minimum af grundvrdien ved kbet, denne skal alternativt behandles separat. Indeholder ejendommen lokaler eller bestanddele med forskellig levetid skal der samtidig ogs tages hjde herfor ved vurdering af afskrivningsperioden. Disse skal sledes udskilles og afskrives srskilt, hvis det vurderes at deres levetid er forskellig fra den resterende del af bygningen. Afskrivningerne skal samtidig vre systematiske over ejendommens levetid og kan sledes ikke ndres, med mindre det vurderes at afskrivningsmetoden og afskrivningsperioden ikke lngere er i overensstemmelse med brugen af ejendommen. ndres afskrivningsmetoden skal dette samtidig behandles som en ndring af et regnskabsmssigt skn. Konsekvenserne heraf vil dog ikke blive behandlet yderligere i seminaret. 15 3.4.1 Prsentation Prsentationen af ejendomme, som behandles efter kostprismodellen, flger hovedsageligt de generelle regler for prsentation af materielle anlgsaktiver. Prsentationen i resultatopgrelsen og balancen skal derfor flge skemaopstillingerne i rsregnskabslovens 23. Klassificeres en ejendom som investeringsejendom er der dog en rkke yderligere krav. Disse skal bl.a. prsenteres srskilt i balancen og resultatopgrelsen skal i iflge regnskabsvejledning 16, punkt 57 prsentere indtgterne og driftsomkostningerne ved investeringsejendommene srskilt. I regnskabsr, hvor en eller flere investerings-
15
Revisor hndbogen 2011, regnskabsvejledning 10, afsnit 39-62
Side | 13
ejendomme realiseres, skal gevinsten eller tabet herved ogs indregnes og prsenteres i resultatopgrelsen. 16 I noterne er prsentationskravene mellem regnskabsklasserne meget forskellige. I regnskabsklasse B er der ikke krav om en anlgsnote og dermed heller ikke en specifikation af virksomhedens ejendomme. I Regnskabsklasse C og D er dog krav om en anlgsnote jf. rsregnskabslovens 88. I regnskabsklasse B anbefales det dog af mange revisionsfirmaer at prsentere anlgsnote, selvom der ikke er krav herom. Dette skyldes at noten i mange sammenhnge er meget informativ, bl.a. til vurdering af eventuelle pantstninger og strrelsen af eventuelle opskrivninger mv. Virksomhederne i regnskabsklasse C og D skal ved prsentationen af anlgsnoten samtidig opfylde en rkke krav til dennes indhold. Noten skal bl.a. indeholde oplysninger om ejendommenes samlede kostpris, rets til- og afgange samt oplysninger omkring nedskrivninger, opskrivninger og afskrivninger. 17 3.4.2 Op- og nedskrivning ved anvendelse af kostprismodellen Opskrivning af investeringsejendomme som vrdiansttes efter kostprismodellen er, som tidligere nvnt, ikke udelukket. Nedskrivning af disse investeringsejendomme er naturligvis ogs aktuelt i nogle tilflde og er iflge rsregnskabslovens 42 et krav for aktiver, som ikke lbende reguleres til dagsvrdi, hvis genindvindingsvrdien vurderes at vre lavere end ejendommens bogfrte vrdi. En eventuel nedskrivning skal samtidig indregnes og prsenteres i resultatopgrelsen, medmindre der er tale om tilbagefrsel af en tidligere opskrivning. 18 Opskrivning af investeringsejendommene, som mles til kostpris, er en mulighed iflge rsregnskabslovens 41. En eventuel opskrivning kan dog kun foretages ved overholdelse af en rkke bestemmelser. Disse betyder blandt andet at en eventuel opskrivning ikke m prsenteres i resultatopgrelsen, men i stedet skal prsenteres som direkte egenkapitalregulering. Under egenkapitalen skal opskrivningen samtidig prsenteres og bindes p en srskilt reserve, som ved opskrivningen kun m reguleres med opskrivningens tilhrende hensttelse til udskudt skat. Fremtidige underskud i virksomheden kan ikke modregnes i reserven, ligesom denne heller ikke kan udloddes som udbytte. Opskrivningsre-
16 17
Revisor hndbogen 2011, regnskabsvejledning 10, afsnit 83-91 Revisor hndbogen 2011, RVL 10, afsnit 86-91 og indsigt i rsregnskabsloven 2010/11, side 238-239 18 Revisor hndbogen 2011, RVL 10, afsnit 63-69 og indsigt i rsregnskabsloven 2010/11, side 235, 325
Side | 14
serven kan derfor kun oplses ved en tilbagefrsel af opskrivningen eller ved et salg af ejendommen, som i s fald vil realisere en eventuel opskrivning. Vlges det at opskrive investeringsejendomme (indregnet til kostpris) til dagsvrdi, skal alle aktiver i samme gruppe reguleres til dagsvrdi. Den valgte vrdiansttelsesmetode anvendes konsekvent. Selskabets ledelse plgges samtidig ogs lbende at revurdere investeringsejendommenes vrdier, s vrdien p balancedagen ikke afviger vsentligt fra dagsvrdien. Selve opskrivningen skal vurderes som markedets salgsvrdi, hvis ejendomsmarkedet anses for velfungerende. Alternativ kan genanskaffelses- nettorealisationsvrdien anvendes, sfremt markedet ikke vurderes som velfungerende 19 En eventuel opskrivning vil samtidig skulle indg i investeringsejendommenes samlede afskrivningsgrundlag fremadrettet. Dette vil naturligt medfre en forgelse af de fremtidige afskrivninger og dermed en forringelse af resultaterne, selvom resultatet i opskrivningsret ikke blev positivt pvirket af opskrivningen. Opskrivningen vil samtidig krve et yderligere oplysningskrav, da det for regnskabslseren skal vre muligt at se, hvilke vrdier ejendomme ville have haft uden den foretagne opskrivning. 20 3.4.3 Eksempel p anvendelse af kostprismetoden med evt. opskrivning Til illustration af den ovenstende indregningsmulighed er indhentet et praktisk eksempel fra en nyere rsrapport. Udsnittene af rsrapporten har til forml vise prsentationen i anvendt regnskabspraksis, resultatopgrelsen, balancen og noterne. Virksomheden vurderes samtidig at opfylde rsregnskabslovens bestemmelser vedrrende investeringsejendomme efter kostprismetoden, uden at eksemplet skal anses for vrende den eneste eller bedste prsentationsform. Virksomheden rsrapporten 2010 for AO Invest A/S er valgt til illustration af anvendelsen af kostprismetoden. Virksomhedens aktivitet og forml fremgr af ledelsens rsberetning og defineres p flgende mde: Selskabet forml er at drive virksomhed med udlejning af fast ejendom 21
19 20
Revisor hndbogen 2011, RVL 10, afsnit 70-79 og indsigt i rsregnskabsloven 2010/11, side 236-237 Revisor hndbogen 2011, RVL 10, afsnit 77 og indsigt i rsregnskabsloven 2010/11, side 239 21 AO Invest A/S, rsrapport 2010, side 3
Side | 15
P baggrund af virksomhedens beskrivelse af aktivitet og forml vurderes AO Invest A/S at opfylde kravene til investering som hovedaktivitet, da selskabet har investeret i en rkke ejendomme med henblik p udlejning. AO Invest A/S har sledes valgmuligheden mellem de to vrdiansttelsesmetoder jf. figur 1 p side 11. Valgt regnskabspraksis AO Invest A/S tilhrer gruppen af klasse B-virksomheder og deres rsrapport er aflagt efter bestemmelserne for disse. AO Invest A/Ss valgte regnskabspraksis, ved indregningen af ejendommene, er prsenteret p side 7. Af afsnittet omkring virksomhedens ejendomme fremgr flgende: Grunde og bygninger mles til kostpris med tillg af foretagne opskrivninger og med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug Afskrivninger foretages linert over aktivernes forventede brugstid, der for bygninger udgr 50 r og for installationer 10 r. Grunde afskrives ikke. Afskrivningsgrundlaget opgres under hensyntagen til aktivets scrapvrdi og reduceres med eventuelle nedskrivninger. Scrapvrdien faststtes ved anskaffelsestidspunktet og revurderes rligt. 22 Virksomheden har, som det fremgr af ovenstende, valgt kostprismetoden ved vrdiansttelsen af deres ejendomsporteflje. Beskrivelsen af den anvendte regnskabspraksis viser samtidig at virksomheden flger rsregnskabslovens bestemmelser ved opgrelse af de samlede kostpriser og ved beregning af de lbende afskrivninger.
22
AO Invest A/S, rsrapport 2010, side 7
Side | 16
Prsentation i resultatopgrelse, balance og noter Virksomhedens resultatopgrelse fremgr af rsrapportens side 9 og er illustreret nedenfor. Resultatopgrelsen prsenterer rets afskrivninger og lejeindtgter vedrrende selskabets ejendomme. I rets afskrivninger indgr samtidig ogs rets realisationstab ved salg af ejendomme jf. note 2, side 11. Prsentationen i resultatopgrelsen er overensstemmelse med kravene ved anvendelse af kostprismetoden, da rets afskrivninger, som nvnt, er indregnet og prsenteret og der samtidig ikke fremgr opskrivninger eller vrdireguleringer af resultatopgrelsen. Prsentationen i balancen findes p rsrapportens side 10 og bekrfter virksomhedens, tidligere nvnte, aktivitetsbeskrivelse, da virksomhedens anlgsaktiver udelukkende bestr af ejendomme. To udsnit af balancen er vist nedenfor:
Kilde: AO Invest A/S, rsrapport 2010, side 9
Det ovenstende udsnit af balancen viser virksomhedens samlede ejendomsporteflje p i alt 229 mio. kr. Ejendommene er korrekt prsenteret som anlgsaktiver, da disse er erhvervet med henblik p langvarigt ejerskab og udlejning.
Side | 17
Den ovenstende specifikation af egenkapitalen viser at selskabets ejendomsporteflje ikke er opskrevet. Havde selskabets ejendomme vret opskrevet skulle der under egenkapitalen fremg en bundet opskrivningshenlggelse, svarende til den foretagne opskrivning fratrukket den tilhrende udskudte skat. rsrapportens noter indeholder en specifikation af ejendomsportefljen og dennes kostpris og afskrivninger i note 6. Dette er, som tidligere beskrevet, ikke et krav for virksomheder i klasse B, men ger rsrapportens informationsvrdi. Noten er prKilde: AO Invest A/S, rsrapport 2010, side 11
senteret ovenfor og bekrfter samtidig at der ikke foretaget opskrivninger p ejendommene, som konstateret under egenkapitalen.
AO Invest A/Ss benyttelse af kostprismetoden er sket i god overensstemmelse med rsregnskabslovens bestemmelser og de har samtidig valgt at forge informationsvrdien ved at prsentere anlgsnoten. Vrdiansttelsen til kostpris fratrukket akkumulerede afskrivninger vurderes som plidelig, da denne tager udgangspunkt i den faktiske overtagelsespris. Relevansen af denne vrdiansttelsesmetode kan dog vre mere tvivlsom, da ejendomsmarkedets hurtige udvikling kan betyde at kostprisen, fratrukket akkumulerende afskrivninger, afviger vsentligt fra ejendommens faktiske dagsvrdi. Denne afvigelse vre bde positiv og negativ, afhngig af udviklingen efter kbstidspunktet. AO Invest A/Ss ejendomsporteflje generede i 2010 et afkast p omkring 8 %, hvis den bogfrte ultimovrdi sammenholdes med resultatet fr finansiering og afskrivninger. Et afkast p 8 % kunne indikere en forsigtig vrdiansttelse af ejendommene, men dette afhnger i stor udtrkning af ejendommenes beliggende og stand mv. Samlet vurderes kostprismetoden at bibringe rsrapporten en plidelig vrdiansttelse, under hensyntagen til de ovenstende bemrkninger vedrrende udviklingen efter kbstidspunktet, men ogs mindre relevans, da den faktiske dagsvrdi kan afvige fra den bogfrte vrdi.
Side | 18
3.5 Vrdiansttelse ved brug af dagsvrdimetoden

Med investering som hovedaktivitet er der, som illustreret i figur 1, mulighed for at anvende dagsvrdimetoden til den efterflgende vrdiansttelse. Ved frste indregning sker vrdiansttelsen til kostpris, da denne er udtryk for dagsvrdien p overtagelsesdagen. Der kan, som tidligere nvnt, vre transaktionsomkostninger som gr en nedskrivning af ejendommen aktuel fra starten af. Den efterflgende vrdiansttelse sker lbende til dagsvrdi. De lbende afskrivninger, som kendetegner kostprismodellen, vil sledes blive aflst af en lbende vrdiregulering, som ikke er systematisk henover ejendommens levetid. Valget betyder samtidig ogs at selskabet forpligtiger sig til at indregne de tilhrende gldsforpligtelser til dagsvrdi jf. rsregnskabslovens 38 stk. 1. 3.5.1 Prsentation Indregning af investeringsejendomme til dagsvrdi betyder yderligere oplysningskrav i den anvendte regnskabspraksis. Disse er nvnt i afsnit 3.1 og vil sledes ikke blive yderligere behandlet. I resultatopgrelsen og balancen er der dog ogs en rkke krav som skal opfyldes. I resultatopgrelsen skal lejeindtgter, driftsomkostninger og tab/gevinst fra salg vedrrende investeringsejendomme prsenteres srskilt. Den rlige vrdiregulering skal samtidig ogs indregnes og prsenteres i resultatopgrelsen. I balancen skal investeringsejendommene ligeledes prsenteres srskilt. Kravene til noter vedrrende investeringsejendomme er delvis afhngige af regnskabsklassen som virksomheden befinder sig i. Anlgsnoten er, som tidligere beskrevet, ikke et krav for B-virksomheder og kan derfor undlades for disse. Der er dog en rkke oplysningskravene vedrrende investeringsejendomme som rsrapportens noter skal opfylde. Disse kan p nogle punkter sammenlignes med kravene til oplysningerne i anvendt regnskabspraksis. Der skal sledes, i noterne, vre oplysninger omkring anvendelse af eventuel ekstern vurderingsmand, de anvendte diskonteringsfaktorer mv. og det anbefales samtidig ogs at noterne indeholder oplysninger omkring vrdiansttelsernes flsomhed. Indregningen til dagsvrdi stiller derfor strre krav til informationsvrdien i rsrapporterne end hvis kostprismetoden er valgt. 23
23
Revisor hndbogen 2011, regnskabsvejledning 16, afsnit 56-72
Side | 19
3.5.2 Op- og nedskrivning ved anvendelse af dagsvrdimetoden Op- og nedskrivningsproceduren ved anvendelse af dagsvrdimetoden adskiller sig kostprismetoden. De lbende vrdireguleringer skal sledes, som nvnt, indregnes i resultatopgrelsen, hvorimod opskrivninger, ved anvendelse af kostprismetoden, kun kunne indregnes via en egenkapitalregulering. De lbende vrdireguleringer er samtidig underlagt en rkke krav i forbindelse med den rlige opgrelse af dagsvrdien. Hovedreglen er sledes at dagsvrdien skal opgres p baggrund af markedsforholdene p statusdagen. Hver enkelt investeringsejendom skal vrdiansttes selvstndigt, under hensyntagen til dennes beliggenhed, stand og indtjeningsmuligheder mv. Ved faststtelsen af de enkelte dagsvrdier anbefales handelspriserne p nyligt solgte ejendomme, med sammenlignelige forhold, som vurderingsgrundlag. I mange tilflde foreligger der dog ikke sammenlignelige handler og der m derfor foretages et skn over dagsvrdien. Dette kan ske ved anvendelse af en ekstern vurderingsmand eller afkastbaserede modeller. I praksis benyttes de afkastbaserede modeller oftest. Disse tager udgangspunkt i ejendommens forventede pengestrmme i fremtiden. Pengestrmmene kapitaliseres herefter ved brug af et fastsat forretningskrav. Dette faststtes p baggrund af ejendommens stand, anvendelse og beliggenhed. Forrentningskravet til en centralt beliggende ejendom i en storby vil derfor typisk vre lavere end for ejendomme beliggende i udkantsomrder. Dette skyldes at investeringsrisikoen ved den centralt beliggende ejendom vurderes som lavere. Ejendommens fremtidige pengestrmme skal fastlgges p baggrund af et budget. Dette skal blandt andet tage udgangspunkt i den forventede lejeindtgt, udlejningsgrad, samlede vedligeholdelsesomkostning og administrationsomkostning mv. Vrdireguleringerne, som lbende opgres, skulle tidligere bindes p egenkapitalen, sfremt der var tale om opskrivninger. Dette krav er, som tidligere beskrevet, ophvet, hvorfor alle opskrivninger, der er resultat af dagsvrdimetoden, kan indg i virksomhedens frie reserver. Det er sledes ikke lngere muligt at se hvor stor en del af en Bvirksomheds overfrte resultater fra tidligere r, som reelt bestr af opskrivninger, som er foretaget i tidligere regnskabsr. Dette skyldes samtidig ogs at B-virksomhederne, som tidligere beskrevet, ikke har pligt til at prsentere en anlgsnote, hvor omfanget af opskrivninger ville fremg. 24
24
Revisor hndbogen 2011, RVL 16, afsnit 24-37 og indsigt i rsregnskabsloven 2010/11, side 240-250
Side | 20
3.5.3 Eksempel p anvendelse af dagsvrdimetoden Til illustration af den praktiske anvendelse af dagsvrdimetoden er indhentet, som ved kostprismetoden, en rsrapport til eksemplificering. Udsnittene her har ligeledes til forml vise prsentationen i anvendt regnskabspraksis, resultatopgrelsen, balancen og noterne. Virksomheden vurderes samtidig at opfylde rsregnskabslovens bestemmelser vedr. investeringsejendomme efter dagsvrdimetoden, uden at eksemplet skal anses for vrende den eneste eller bedste prsentationsform. Virksomheden rsrapporten 2010 for Vestergaard Invest ApS er valgt til illustration af anvendelsen af dagsvrdimetoden. Virksomhedens hovedaktivitet er i ledelsesberetningen defineret p flgende mde: Selskabets aktivitet har i lighed med tidligere r bestet af erhvervelse af investeringsejendomme med henblik p lbende afkast. Alle ejendomme har en central beliggenhed i rhus, Viborg, Randers og Aalborg. Hovedparten af de udlejede kvm udgr boligudlejningsejendomme, 78%, hvor der i det nuvrende marked ikke opleves nogen udlejningsproblemer. De resterende 22% af kvm er erhvervsejendomme udlejet til detailbutikker, restauration, kliniker og kontorfllesskaber. Udlejning af kontorlejemlene er blevet meget nemmere, og selskabet havde kun en mindre tomgang ved rets afslutning. Vestergaard Invest investerer ikke i produktions- og logistik ejendomme, grunde samt ejerlejlighedsbyggeri, da vi vurderer, at risikoprofilen for disse ejendomstyper er for hj 25 P baggrund af virksomhedens beskrivelse af hovedaktiviteten vurderes Vestergaard Invest ApS at opfylde kravene til investering som hovedaktivitet, da selskabet, ligesom AO Invest ApS, har investeret i en rkke ejendomme med henblik p udlejning. Vestergaard Invest ApS kan derfor ogs, p baggrund heraf, vlge mellem de to overordnede vrdiansttelsesmetoder. Valgt regnskabspraksis rsrapporten for Vestergaard Invest ApS er, som rsrapporten for AO Invest ApS, aflagt efter bestemmelser for klasse B-virksomheder, da virksomheden tilhrer denne gruppe.
25
Vestergaard Invest ApS, rsrapport 2010, side 7
Side | 21
Den valgte regnskabspraksis, ved indregningen af selskabet investeringsejendomme, er prsenteret p side 12. Afsnittet omkring investeringsejendomme er gengivet nedenfor: Investeringsejendomme omfatter investering i grunde og bygninger med det forml at opn afkast af den investerede kapital i form af lbende driftsafkast og kapitalgevinst ved videresalg. Investeringsejendomme indregnes p erhvervelsestidspunktet til kostpris med tillg af omkostninger direkte foranlediget af anskaffelsen. Renter og vrige lneomkostninger i opfrelsesperioden indregnes i kostprisen. Investeringsejendomme mles efterflgende til dagsvrdien ved at regulere regnskabsmssig vrdi ved op- eller nedregulering over resultatopgrelsen. Ved beregning af dagsvrdien anvendes en individuelt fastsat diskonteringsfaktor ved en kapitalisering af det forventede, fremtidige lbende drifts afkast af ejendommen. I det omfang, der er tilgngelige aktuelle markedspriser for sammenlignelige ejendomme, indgr disse som grundlag for vurderingen af ejendommenes dagsvrdi. 26 Det ovenstende udsnit af den anvendte regnskabspraksis viser at Vestergaard Invest ApS har valgt dagsvrdimetoden til vrdiansttelsen af selskabets ejendomme. Afsnittet viser samtidig at beskrivelsen af opgrelsesmetoden af kostprisen flger de tidligere beskrevne regler. De lbende vrdireguleringer foretages ogs efter rsregnskabslovens bestemmelser, da disse sker over resultatopgrelsen og p baggrund af vrdiansttelser gennem afkastbaserede modeller, som supplerende med sammenlignelige handler, hvor dette er muligt. Den lbende vrdiregulering har sledes aflst den lbende afskrivning, som er del af anvendelsen ved kostprismetoden.
26
Vestergaard Invest ApS, rsrapport 2010, side 12
Side | 22
Prsentation i resultatopgrelse, balance og noter Resultatopgrelsen for regn-
skabsret 2010 fremgr af rsrapporten side 8. Denne illustrerer indregningen af rets bevgelser vedrrende selskabets
investeringsejendomme. Indregningen af rets vrdiregulering bde p investeringsejendommene og den tilhrende gld er korrekt indregnet i resultatopgrelsen, i overensstemmelse beKilde: Vestergaard Invest ApS, rsrapport 2010, side 8
skrivelsen i anvendt regnskabspraksis. Resultatet af rets drift af investeringsejendommene er ligeledes prsenteret i resultatopgrelsen, men kun som et samlet nettoresultat. Det er sledes ikke muligt at se strrelsen af lejeindtgterne og investeringsejendommenes driftsudgifter mv., da disse er sammendraget. Denne sammendragelse er i overensstemmelse med rsregnskabslovens 32 og Vestergaard Invest ApS kan derfor foretage denne, da de, som tidligere beskrevet, er en B-klasse virksomhed. Investeringsejendommenes prsentation i balancen fremgr af rsrapportens side 9 og selskabets egenkapital af side 10. Prsentationen under aktiver bekrfter, som ved AO Invest A/S, selskabets aktivitetsbeskrivelse, da aktivsummen primrt bestr af investeringsejendommene. De to udsnit af balancen er vist nedenfor:
Kilde: Vestergaard Invest ApS, rsrapport 2010, side 9
Udsnittet af balancen ovenfor viser at selskabets investeringsejendomme pr. 31.12.2010 er indregnet til en samlet dagsvrdi p 196,1 mio. kr. og udgr dermed det meste af aktivsummen p 196,6 mio. kr. Prsentationen som anlgsaktiver er i trd med behandlin-
Side | 23
gen af ejendommene, som investeringsejendomme, og den tidligere viste beskrivelse af selskabets hovedaktivitet.
Egenkapitalspecifikationen viser ingen opskrivningshenlggelser, i overensstemmelse med reglerne efter bindingskravets ophvelse. Det er derfor ikke muligt at vurdere omfanget af eventuelle opskrivninger ved gennemgang af egenkapitalspecifikationen, da disse vil vre indeholdt i posten overfrt resultat. Nedenfor er egenkapitalspecifikationen pr. 31.12.2007, for samme selskab, medtaget.
I 2007 eksisterende bindingskravet stadig og egenkapitalen indeholder derfor opskrivningshenlggelsen, som i 2010 ikke er prsenteret. Den gamle prsentationsform gav nem adgang til vurdering af omfanget af eventuelle opskrivninger. Prsentationen i 2010 er dog, som beskrevet, i fuld overensstemmelse med de nuvrende krav.
Noterne til rsrapportens resultatopgrelse og balance indeholder yderligere oplysninger om vrdiansttelsen af selskabets investeringsejendomme. Disse oplysninger er gengivet nedenfor: Investeringsejendommene mles p balancedagen til dagsvrdi beregnet ved en kapitalisering af den fremtidige budgetterede bruttohusleje. Ledelsen har valgt ikke at
Side | 24
inddrage aktuelle priser p sammenlignelige ejendomme ved vurderingen af dagsvrdier, idet det er ledelsens vurdering, at ejendomsmarkedet stadig er prget af stor illikviditet og reducerede handelspriser afledt af slgere, som har vret ndt til at afhnde ejendomme p grund af likviditetsvanskeligheder.
Ved opgrelsen af faktor til kapitalisering sknnes der et forrentningskrav hos en kber under hensyntagen til investeringsejendommene beliggenhed, anvendelse, vedligeholdelsesstand, klausuler om lejeregulering og opsigelse i indgede lejekontrakter samt det eksisterende renteniveau ved regnskabsrets udlb. Ved vrdiansttelsen pr. 31.12.10 er anvendt en kapitaliseringsfaktor beregnet med en forrentning p 4-6%. Der medvirker ikke ekstern vurderingsmand ved faststtelse af handelsvrdien af investeringsejendommene. 27 De ovenstende oplysninger er medtaget, i rsrapporten, for at opfylde oplysningskravene i rsregnskabslovens 53 stk. 2, som er uddybet i afsnit 3.1. Vestergaard Invest ApSs afsnit vurderes at opfylde de grundlggende krav til oplysningerne om forudstningerne for dagsvrdiberegninger, omend deres oplysninger godt kunne vre mere specifikke, eksempelvis ved angivelse af den budgetterede tomgang og eventuelle indregnede lejestigninger. Der kunne ligeledes vre prsenteret oplysninger om de enkelte ejendomme, som ville forge notens samlede informationsvrdi.
Overordnet er Vestergaard Invest ApSs benyttelse af dagsvrdimetoden og den tilhrende prsentation i rsrapporten i overensstemmelse med de gldende regler i rsregnskabsloven. Oplysningerne og prsentationen i rsrapporten vurderes dog samtidig ogs som minimumskravene og Vestergaard Invest ApS har sledes ikke medtaget specifikationer eller oplysninger, som kunne forge informationsvrdien hos regnskabslseren yderligere. Vrdiansttelsen til dagsvrdi er af stor relevans for regnskabsbrugerne, da denne er udtryk for den faktiske vrdi p statusdagen. I det nuvrende marked kan dagsvrdien dog vre svr at faststte, grundet et lavt antal handler, som samtidig delvist er tvangshandler. De opgjorte dagsvrdier er derfor mindre plidelige p nuvrende tidspunkt og kan fre til fejlagtige vrdiansttelser, som konstateres ved efterflgende reali27
Vestergaard Invest ApS, rsrapport 2010, side 14, note 2
Side | 25
sation. Dagsvrdimetoden vurderes derfor at hjne relevansen i rsrapporten for Vestergaard Invest ApS, men betyder samtidig ogs at der kan vre strre usikkerhed ved plideligheden af de prsenterede ejendomsvrdier, grundet den nuvrende situation p ejendomsmarkedet.
4. Vurdering af informationsvrdien
I de foregende afsnit er bestemmelserne ved brugen af kostprismetoden og dagsvrdimetoden gennemget, analyseret og eksemplificeret. Afsnittene og eksemplerne viser at der ved begge metoder findes vsentlige fordele og ulemper, ved brugen af dem i det nuvrende ejendomsmarked. I de efterflgende afsnit vurderes den samlede informationsvrdi ved benyttelsen af to metoder. Ved vurderingen af dagsvrdimetodens informationsvrdi, vurderes denne bde fr og efter ophvelsen af bindingskravet, for at belyse konsekvenserne af ophvelsen, for vrdiansttelsesmetodens informationsvrdi.
4.1 Informationsvrdien ved anvendelse af kostprismetoden

Kostprismetoden vurderes som hovedregel som en meget plidelig vrdiansttelsesmetode, da denne tager udgangspunkt i den faktisk betalte pris p kbstidspunktet. Kostprismetoden er dog mere fleksibel, end navnet antyder, da metoden samtidig giver mulighed for opskrivninger, som dog skal fres direkte over egenkapitalen og bindes her. Der er sledes ingen hindringer i at indregne eventuelle vrdistigninger. Eventuelle vrdifald skal dog ogs indregnes, hvilket skal foreg over egenkapitalen. Muligheden for opskrivning er medvirkende til at sikre relevansen af de prsenterede ejendomsvrdier, selvom denne dog stadig kan vre manglende da opskrivningen er en mulighed, men ikke et krav. Nedskrivningen er derimod et krav, hvis der konstateres vrdifald i ejendomsportefljen. P trods af at opskrivningsmuligheden kan vre med til at sikre relevante vrdier i rsrapporten, har metoden og opskrivningsmuligheden ogs et par ulemper. En eventuel opskrivning m, som nvnt, ikke fres over resultatopgrelsen, selvom dette m anses som den mest relevante prsentationsform for en virksomhed med ejendomsinvestering som hovedaktivitet. En anden ulempe er den krvede afskrivning, som flger med kostprismetoden. Det er sledes ikke muligt at fravlge afskrivningerne, selvom en given ejendom ikke vurderes at vre udsat for vrdifald.
Side | 26
Samlet set vurderes informationsvrdien ved anvendelse af kostprismetoden som god. Dette begrundes med den plidelige kostpris kombineret med muligheden for opskrivning, hvis der konstateres vrdistigninger. Bindingen af eventuelle opskrivninger p egenkapitalen sikrer samtidig af regnskabslserne nemt kan vurdere omfanget af opskrivninger i alle regnskabsklasser. Informationsvrdien pvirkes dog samtidig i negativ retning af de nvnte ulemper og det forhold at virksomhedens ledelse ikke er plagt at indregne eventuelle vrdistigninger, med mindre en manglende indregning pvirker rsrapportens retvisende billede.
4.2 Informationsvrdien ved anvendelse af dagsvrdimetoden

Dagsvrdimetoden er sandsynligvis den mest anvendte vrdiansttelsesmetode blandt selskaber med ejendomsinvestering som hovedaktivitet. Dette skyldes primrt at metoden sikrer meget relevante ejendomsvrdier og en relevant prsentation af de lbende vrdireguleringer. Mlingen af ejendommene til dagsvrdi sikrer sledes at virksomhedens ledelse lbende er plagt at tage stilling til ejendomsportefljens aktuelle vrdi. Indregningen af vrdireguleringerne i resultatopgrelsen, vurderes samtidig ogs som den mest relevante prsentation, da vrdireguleringerne anses for vrende en del af ejendomsinvestorernes samlede drift. Vrdiansttelsesmetodens strste ulempe er den, i nogle tilflde, manglende plidelighed i de beregnede dagsvrdier. Dette skyldes, som tidligere nvnt, at dagsvrdien i inaktivt ejendomsmarked kan vre svr at faststte, selvom der tages udgangspunkt i sammenlignelige handler eller anerkendte afkastbaserede modeller. En anden ulempe er den manglende mulighed for at vurdere omfanget af opskrivninger indeholdt i virksomhedens frie reserver, som er opstet efter ophvelsen af bindingskravet. Denne ulempe opstr da de fleste ejendomsselskaber heller ikke er plagt at prsentere en anlgsnote i rsrapporten. Dette skyldes at de fleste ejendomsselskaber udelukkende er B-klasse virksomheder, som flge af at deres omstning ikke er over 72 mio. og antallet af medarbejdere er under 50. Den manglende anlgsnote og binding p egenkapitalen gr rsrapporterne mindre gennemskuelige, da de akkumulerende opskrivninger nu kun kan vurderes p baggrund af virksomhedens valgte noteoplysninger. Den manglende gennemskuelighed illustreres godt i rsrapporten 2010 for Vestergaard Invest ApS (se afsnit 3.5.3). I rsrapporten for 2010 er det ikke muligt at vurdere de akkumulerende opskrivninger i de samlede frie reserver p 22,9 mio. Er opskrivningen p niveau med 2007 er de frie reser-
Side | 27
ver fra den daglige drift under 2 mio., hvilket vurderes at vre en vsentlig oplysning for regnskabslseren, som ikke er tilgngelig. Informationsvrdien ved anvendelsen af dagsvrdimetoden er, p baggrund af ovenstende, blevet svkket og rsrapporterne er blevet svrere at gennemskue og vurdere. Vrdiansttelse til dagsvrdi er dog generelt meget medvirkende til at opfylde rsrapporternes retvisende billede, men kan i tilflde med manglende plidelighed, ved opgrelsen af dagsvrdierne, have den modsatte effekt. I de fleste tilflde kan disse dog opgres p baggrund af fornuftige og realistiske grundlag, hvorfor dagsvrdi generelt m foretrkkes frem for historiske kostpriser.
4.3 Informationsvrdien ved anvendelse af dagsvrdimetoden inkl. bindingskrav

Prsentations- og bindingskravene ved anvendelse af dagsvrdimetoden er, som beskrevet ovenfor, blevet lempeligere de seneste r, med ophvelsen af bindingskravet. Bindingskravet blev primrt ophvet for at muliggre udlodning af urealiserede vrdistigninger for ejendomsselskaberne. Lovndringen har dog ogs haft andre konsekvenser end det primre forml, da informationsvrdien, som nvnt ovenfor, vurderes at vre faldet i regnskaberne for ejendomsselskaberne. Regnskaber udarbejdet efter reglerne fr ophvelsen er sledes lettere gennemskuelige og giver regnskabslseren flere relevante oplysninger og dermed samlet en strre informationsvrdi. Ved vedtagelsen af lovndringen blev problematikken ogs delvist ppeget af FSR 28 i deres hringssvar 29. I deres hringssvar tilslutter de sig lovndringen, men anbefaler samtidig af oplysningskravene til forudstningerne udvides og der indfres krav om en anlgsnote for aktiver indregnet efter rsregnskabslovens 38, ogs gldende for B-virksomheder. Kravet om en 38anlgsnote blev dog ikke en del af lovndringen, hvilket resulterede i at regnskaberne nu mangler informationer, som vurderes meget relevante og samtidig giver regnskabslserne bedre mulighed for at vurdere plideligheden i de indregnede dagsvrdi. Informationsvrdien ved anvendelsen af dagsvrdimetoden inkl. det tidligere bindingskrav vurderes derfor strre end informationsvrdien ved anvendelsen af dagsvrdimetoden med de nuvrende bestemmelser i 38.
28 29
Foreningen af Statsautoriserede Revisorer Hringssvar til L100 fra FSR fra 17. januar 2008, side 2 (vedlagt som bilag nr. 4)
Side | 28
5. Konklusion
rsregnskabsloven indeholder ikke en egentlig definition af investeringsejendomme, som omtalt i frste undersprgsml i problemformuleringen. Denne definition kan dog findes i regnskabsvejledning nr. 16 eller i IAS 40, hvor investeringsejendomme generelt defineres som ejendomme erhvervet med henblik p at opn en kapitalgevinst. Kapitalgevinsten kan enten vre i form af det lbende afkast fra ejendomsdriften eller vre en forventet vrdistigning, som realiseres ved senere videresalg. Ejendomme som opfylder ovenstende kan indregnes som investeringsejendomme. Indregningsmulighederne og kravene, som omtalt i andet undersprgsml, er dog samtidig afhngig af den pgldende virksomheds hovedaktivitet. Bestr virksomhedens hovedaktivitet ikke af investering, som behandlet i afsnit 3.3, kan virksomheden kun anvende kostprismetoden ved indregning, som behandlet i afsnit 3.4. Med investering som hovedaktivitet kan virksomhederne derimod vlge en af flere indregningsmuligheder. Disse kan sledes bde vlge imellem kostprismetoden og dagsvrdimetoden. Indregningen efter kostprismetoden, sker som udgangspunkt til den opgjorte kostpris. Kostprismetoden udelukker dog ikke en efterflgende opskrivning til dagsvrdi, hvis der konstateres vrdistigninger p den pgldende ejendom. En eventuel opskrivning skal dog bindes p egenkapitalen og indg i afskrivningsgrundlaget til forskel fra opskrivninger foretaget efter dagsvrdimetoden. Oplysningskravene ved anvendelse af kostprismetoden, flger som udgangspunkt de generelle oplysningskrav for materielle anlgsaktiver. Der er herudover krav om en anlgsnote over investeringsejendommene, hvis det pgldende selskab tilhrer regnskabsklasse C eller D. Ved anvendelse af dagsvrdimetoden reguleres alle investeringsejendomme rligt, til den vurderede dagsvrdi. De lbende vrdireguleringer skal fres over resultatopgrelsen og nettoopskrivninger skal, efter lovndringen i 2008, ikke bindes eller prsenteres srskilt p egenkapitalen. Oplysningskravene, som behandlet i afsnit 3.5.1, er for dagsvrdimetoden strre og dette betyder blandt andet at rsrapporten skal indeholde beskrivelse af de anvendte forudstninger ved opgrelse af dagsvrdierne. Der er dog fortsat kun krav om prsentation af en anlgsnote, for virksomheder i regnskabsklasse C eller D. Informationsvrdien af de to vrdiansttelsesmetoder, som omtalt i tredje undersprgsml, har bde deres fordele og ulemper. Generelt giver dagsvrdi den strste og mest relevante informationsvrdi for regnskabslseren, da denne tager udgangspunkt i den
Side | 29
aktuelle markedssituation og dermed bedst afspejler virksomhedens finansielle stilling og retvisende billede p statusdagen. Dagsvrdien kan dog vre problematisk at opgre plideligt, hvilket er styrken ved vrdiansttelse til kostpris, da denne tager udgangspunkt i den faktisk betalte kbesum. Kostprisen er dog ikke s relevant for regnskabslser, da denne kan vre misvisende i forhold til den nuvrende markedsvrdi, hvis opskrivningsmuligheden ikke anvendes i tider med vrdistigninger. Vrdiansttelsen til kostpris kan sledes, i nogle situationer, pvirke rsrapportens retvisende billede i en negativ retning. Dette betyder dog ikke at oplysningen, om kostprisen, ikke er en relevant oplysning i rsrapporten. Dette skyldes at oplysning om kostprisen kan hjlpe regnskabslseren til at vurdere den opgjorte dagsvrdi, og gennemskue omfanget af de akkumulerede opskrivninger. Ophvelsen af bindingskravet, som omtalt i fjerde undersprgsml, vurderes sledes ogs at have svkket informationsvrdien i regnskaberne og besvrliggjort regnskabsbrugernes vurdering af regnskabernes retvisende billede. Dette skyldes, som tidligere nvnt, at det nu ikke er muligt at vurdere de akkumulerede opskrivninger i rsrapporterne for virksomheder i klasse B, som er regnskabsklassen, de fleste ejendomsselskaber tilhrer. De gede oplysningskrav kan samtidig ikke opveje dette, da disse primrt krver yderligere oplysninger om forudstningerne for opgrelsen af dagsvrdierne samt den anvendte metode. Generelt vurderes vrdiansttelsen til dagsvrdi samlet at give et mere retvisende billede, og strre informationsvrdi end anvendelsen af kostpris som vrdiansttelsesmetode. I tilflde, hvor dagsvrdien ikke vurderes at kunne opgres plideligt, vurderes kostprisen dog at give det mest retvisende billede. En vrdiansttelse til dagsvrdi vil sledes ikke altid give et mere retvisende billede, end en vrdiansttelse til kostpris. I tider med et velfungerede ejendomsmarked vil dagsvrdi dog altid vre at foretrkke. Anvendelse af dagsvrdi, som indregningsvrdi, kan, som beskrevet, ske bde ved brug af kostprismetoden og dagsvrdimetoden. Dagsvrdimetoden vurderes dog at give den mest relevante prsentation, da vrdireguleringerne indregnes i resultatopgrelsen og investeringsejendomme ikke udsttes for en systematisk afskrivning. Dagsvrdimetodens ulempe er, som beskrevet, den manglende information om de akkumulerede opskrivninger. Anvendelsen af dagsvrdimetoden, efter ophvelsen af bindingskravet, anbefales derfor at vre inklusiv prsentationen af en anlgsnote, med investeringsejendommene, for at sikre en tilfredsstillende informationsvrdi for regnskabslseren.
Side | 30
6. Litteraturliste
Bger: Titel: Revisorhndbogen 2011, regnskab Forlag og udgivelsesr: Forlaget Thomson (Karnov Group), juli 2011 Bemrkninger: Onlineversion i Revisorbiblioteket er anvendt Titel: Den Skinbarlige Virkelighed Forfatter: Ib Andersen Forlag og udgivelsesr: Forlaget Samfundslitteratur, 4. udgave 2009 Love og vejledninger: rsregnskabsloven Lovbekendtgrelse 2011-04-11 nr. 323 (indeholdt i Revisorhndbogen 2011) Regnskabsvejledning (RVL) nr. 10 Materielle anlgsaktiver (indeholdt i Revisorhndbogen 2011) Regnskabsvejledning (RVL) nr. 16 Investeringsejendomme (indeholdt i Revisorhndbogen 2011) IAS 40 Investeringsejendomme L100 - Forslag til lov om ndring af rsregnskabsloven, vedtaget 3. juni 2008 Publikationer, notater og andet: Titel: Indsigt i rsregnskabsloven 2010/11 Forfatter/udgiver: KPMG Udgivelsesr: 2010 (5. udgave) Primre kapitler: 1, 2, 3, 4, 15 og 16 Titel: Notat om mling af ejendomme Forfatter: Erhvervs- og Selskabsstyrelsen Udgivelsesr: 2009 (3. april) Anvendte regnskaber: Selskab: AO Invest A/S CVR-nr.: 51 03 11 13 Anvendte regnskabsr: 2010 Selskab: Vestergaard Invest ApS CVR-nr.: 10 09 03 18 Anvendte regnskabsr: 2007 og 2010 De anvendte regnskaber er vedlagt som bilag. Titel: Investeringsejendomme Forfatter/udgiver: KPMG Udgivelsesr: 2006
Titel: Hringssvar til L100 Forfatter: FSR Udgivelsesr: 2008 (17. januar)
Side | 31
Bilag 1: rsrapport 2010 for AO Invest A/S
Bilag 2: rsrapport 2010 for Vestergaard Invest ApS
Vestergaard Invest ApS
Noter
2010 DKK 1. Skat af rets resultat Beregnet skat af rets resultat rets udskudte skat I alt O -319.000 -319.000
2009 DKK
241.100 -11.000 230.100
2. Investeringsejendomme Investeringsejendommene mles p balancedagen til dagsvrdi beregnet ved en kapitalisering af den fremtidige budgetterede bruttohusleje. Ledelsen har valgt ikke at inddrage aktuelle priser p sammenlignelige ejendomme ved vurderingen af dagsvrdier, idet det er ledelsens vurdering, at ejendomsmarkedet stadig er prget af stor illikviditet og reducerede handelspriser afledt af slgere, som har vret ndt til at afhnde ejendomme p grund af likviditetsvanskeligheder. Ved opgrelsen af faktor til kapitalisering sknnes der et forrentningskrav hos en kber under hensyntagen til investeringsejendommene beliggenhed, anvendelse, vedligeholdelsesstand, klausuler om lejeregulering og opsigelse i indgede lejekontrakter samt det eksisterende renteniveau ved regnskabsrets udlb. Ved vrdiansttelsen pr. 31.12.10 er anvendt en kapitaliseringsfaktor beregnet med en forrentning p 4-6%. Der medvirker ikke ekstern vurderingsmand ved faststtelse af handelsvrdien af investeringsejendommene.
14
Bilag 3: rsrapport 2007 for Vestergaard Invest ApS
Bilag 4: Hringssvar til L100 fra FSR fra 17. januar 2008
Foreningen af Statsautoriserede Revisorer

Telefax nr. 33 11 09 13 e-mail: fsr@fsr.dk Internet: www.fsr.dk Erhvervs- og Selskabsstyrelsen Specialkonsulent Mette Toftdal Grolleman Kampmannsgade 1 1780 Kbenhavn V E-mail: mtg@eogs.dk
Kronprinsessegade 8, 1306 Kbenhavn K. Telefon 33 93 91 91
17. januar 2008 osj/dor (X:\Faglig\HORSVAR\2007\H168-07.doc)
Hring vedrrende forslag til ndring af rsregnskabsloven Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har ved e-mail af 19. december 2007 fremsendt udkast til ndring af rsregnskabsloven i hring med anmodning om bemrkninger. Udkastet til lovforslag har til forml at reducere de administrative byrder for erhvervsvirksomheder samt at gennemfre de seneste ndringer til 4. og 7. selskabsdirektiv, herunder reglerne om oplysning vedrrende virksomhedsledelse (corporate governance statement). FSR er generelt positivt indstillet over for lovudkastet, der forud har vret behandlet (i form af et tidligere udkast) i Regnskabsrdet, hvor FSR har haft lejlighed til at fremfre en rkke kommentarer, herunder p detailomrder, som ikke er nvnt i nrvrende hringssvar. FSR ser frem til, at der hurtigst muligt arbejdes videre med at modernisere og opdatere rsregnskabsloven, sledes at lovens bestemmelser om indregning og mling tilpasses de senere rs udvikling i internationale regnskabsstandarder. Dette vil kunne medfre en vsentlig lempelse af administrative byrder, srligt i de mange dattervirksomheder, der koncerninternt rapporterer efter IFRS, jf. kravene om at benytte IFRS i koncernregnskaber i brsnoterede selskaber i EU og andre dele af verden. FSR har bl.a. via foreningens regnskabstekniske udvalg gennemget udkastet og skal i den anledning fremkomme med flgende bemrkninger. Begrebet retvisende redegrelse (ndringsforslagets 1, nr. 10-12) FSR kan sttte, at begrebet retvisende billede ndres til retvisende redegrelse, for s vidt angr det overordnede kvalitetskrav til ledelsesberetningen. Der br i den forbindelse overvejes en ndring af det i lov om finansiel virksomhed anvendte begreb, retvisende gennemgang, sledes at der konsekvent benyttes begrebet retvisende redegrelse om ledelsesberetningen. Ligeledes br det overvejes, om begrebet retvisende billede br ndres til retvisende redegrelse i relation til eventuelle supplerende beretninger, jf. RL 14.
2 Ophvelse af bindingskrav for investeringsaktiver, der reguleres til dagsvrdi (ndringsforslagets 1, nr. 19) FSR ser positivt p forslaget om at ophve bindingspligten i henhold til den gldende rsregnskabslov, 38, stk. 5. Efter vor opfattelse er det en styrkelse af lovgivningen, at selskabsretlige forhold, som vi anser bindingsreglerne for at vre, behandles i selskabslovgivningen i strst muligt omfang. Med hensyn til en eventuel risiko for udlodning af udbytter, som ikke har tilstrkkelig dkning i virksomhedens finansielle forhold, vil dette efter vor vurdering i vid udstrkning vre dkket af den eksisterende selskabslovgivning AL 110, stk. 3, og ApSL 20. FSR har bemrket, at det i lovbemrkningerne (afsnit 3.1.5) er prciseret, at Uanset bindingskravet foresls ophvet, vil virksomhedens ledelse fortsat efter selskabsloven ikke kunne trkke midler ud af virksomheden, f.eks. i form af udbetaling af udbytte ud over, hvad der er forsvarligt under hensyntagen til selskabets konomiske stilling. Hvis der foretages en uforsvarlig udbetaling, vil ledelsen kunne ifalde straf- og erstatningsansvar. FSR finder det meget vigtigt, at dette generelle ledelsesansvar tages alvorligt, ikke mindst i lyset af lempelser i detailregler p det regnskabsmssige og selskabsretlige omrde. Der vil opst en risiko for misbrug af den nye lempeligere 38, og derfor skal FSR foresl, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen ivrkstter en nje overvgning af anvendelsen af 38 og af brugen af denne nye adgang til udbytte mv., sledes at det sikres, at de generelle regler om ansvarlig ledelse ogs iagttages fremover. Ligeledes finder FSR, at der br sikres en get gennemsigtighed om grundlaget for opgrelse af op- og nedreguleringer efter 38, isr de opreguleringer efter 38, der baseres p virksomhedens egne beregninger af dagsvrdier, idet sdanne opreguleringer (eller nedreguleringer) er uden reference til et aktivt marked med det resultat, at de medfrer den hjeste grad af usikkerhed om vrdien af aktiverne. Vi foreslr, at dette gres ved, at kravet i RL 53, stk. 2, nr. 1 a, vedrrende angivelse af forudstninger for den valgte beregningsmetode udvides til ogs at omfatte investeringsaktiver og biologiske aktiver omfattet af 38, der opgres til kapitalvrdi. For C- og D-virksomheder er der krav om udarbejdelse og prsentation af anlgsnoter i rsrapporten. Denne giver information til regnskabsbrugeren om aktivernes oprindelige kostpris og styrker derigennem regnskabets rolle i relation til forvaltningskontrol (stewardship). Det er ikke alle 38-aktiver, som har en anlgsnote, idet disse ikke ndvendigvis er anlgsaktiver, og vi vil derfor foresl, at der indfres et krav om en anlgslignende note for aktiver, som indregnes i rsregnskabet i henhold til 38. Vi vil endvidere foresl, at dette krav tillige indfres for B-virksomheder. I forbindelse med gennemgangen af lovforslaget har vi konstateret, at der ikke umiddelbart er et forslag om fjernelse af de tilhrende bindingsposter reserve for dagsvrdi p investeringsaktiver hhv. reserve for dagsvrdi for biologiske aktiver i opstillingsskemaerne, ligesom bindingsposten overkurs ved emission heller ikke er fjernet som konsekvens af tidligere lovgivning. I det frste tilflde er der tale om en arabertalspost, som alene skal medtages i rsregnskabet, sfremt de indeholder belb, men det skaber efter vor opfattelse usikkerhed om ophvelse af 38, stk. 5, nr den tilhrende bindingspost ikke fjernes i regnskabsskemaerne.
3 Oplysning om arrangementer, som ikke er indregnet i balancen (ndringsforslagets 1, nr. 28) FSR har sympati for, at der i regnskabslovgivningen ligesom det er sket i internationalt regi via f.eks. fortolkningsbidrag SIC 12 om Special Purpose Entities sges indarbejdet skrpede krav, der skal sikre, at virksomhederne ikke kan undlade at oplyse om risici og fordele vedrrende aktiver og forpligtelser, der eventuelt ikke mtte blive indregnet i balancen. I takt med, at der udvikles mere komplicerede finansielle arrangementer og afledte instrumenter, er det i stigende grad vigtigt, at virksomheder, der har direkte eller indirekte interesser i, og kan pvirkes af den finansielle udvikling og situation hos andre konomiske enheder, overvejer den potentielle effekt og afhngighed samt oplyser herom i sit eget rsregnskab. Den foreslede lovtekst er imidlertid efter FSRs opfattelse ikke srlig prcis. Isr begrebet arrangementer vil kunne give anledning til fortolkningstvivl. Vi noterer os imidlertid, at der er tale om en formulering, der ligger tt op ad den bestemmelse i 4. direktiv, som ligger til grund for bestemmelsen. Det er p den baggrund vores vurdering, at der ved fortolkning af bestemmelsens rkkevidde i vidt omfang vil blive taget udgangspunkt i bemrkningerne til lovforslaget. Vi har flgende kommentarer til gengivelsen af Kommissionens bemrkninger: Det er uklart, hvad der menes med risiko-/benefit-delearrangementer. Eksempler herp br medtages. Man kan vanskeligt forestille sig, at man inden for RLs rammer kan overdrage debitorer og fortsat hfte for dem uden fortsat at skulle indregne dem i balancen. Man kan vanskeligt forestille sig, at man inden for lovens rammer kan indg kombinerede salgs- og tilbagekbsaftaler, der ikke medfrer fortsat indregning i balancen. En noteoplysning br ikke kunne erstatte en pligt til at indregne alle reelle forpligtelser (og aktiver) i balancen. Det kan vre vanskeligt at sondre mellem take or pay-aftaler, som der skal oplyses om, og aftaler om anskaffelse af materielle eller immaterielle aktiver, som der refereres til som aftaler, der sdvanligvis ikke er omfattet af bestemmelsen. Disse vil nemlig sdvanligvis medfre erstatningspligt, hvis virksomheden vlger alligevel ikke at erhverve aktivet.
For at afklare bestemmelsens nrmere indhold br det af hensyn til brugerne af lovbestemmelsen og af hensyn til ensartet implementering i medlemsstaterne overvejes at konsultere EU-Kommissionen herom, herunder at indhente oplysning om erfaringer i andre lande. Oplysning om revisionshonorarer (ndringsforslagets 1, nr. 29) FSR har noteret sig, at oplysningen om revisors honorar fortsat er mntet p honorar til den eller de revisionsvirksomheder, der udfrer den lovpligtige revision, og til disses eventuelle dattervirksomheder. Dette er i overensstemmelse med direktivets krav. Med hensyn til den gede specifikationsgrad skal vi anbefale, at sammenligningstallene for tidligere r ikke ndvendigvis skal tilpasses de nye specifikationskrav, da fx udenlandske dattervirksomheder ikke ndvendigvis er underlagt tilsvarende specifikationskrav og dermed alene kan etablere det ndvendige datagrundlag fremadrettet.
4 Oplysning om transaktioner med nrtstende parter (ndringsforslagets 1, nr. 32) FSR er overordnet positivt indstillet, men nsker at fremstte en rkke bemrkninger til overvejelse. Umiddelbart fremstr ndringsforslaget som en lempelse. FSRs vurdering er imidlertid, at mange virksomheder risikerer at skulle anvende flere ressourcer fremover. De skal fx fremover vurdere og dokumentere, i) om transaktionen er indget p normale markedsvilkr, og ii) hvis den ikke er indget p normale markedsvilkr, om den s er vsentlig. Disse vurderinger skal ikke foretages efter nugldende bestemmelser, s heri ligger efter FSRs opfattelse en skrpelse og dermed en byrdeforgelse i forhold til gldende regler. Antallet af oplysninger bliver ganske vist reduceret, men kravet om dokumentation for, at transaktionerne er foretaget p markedsbaserede vilkr m resultere i en samlet meromkostning for virksomhederne, herunder til revisors merarbejde med at forholde sig til virksomhedens dokumentation. At skulle fremskaffe dokumentation for, at transaktioner er indget p normale markedsvilkr, vil formentlig i visse situationer, fx ved ikke-rutinemssige transaktioner, kunne opleves som mere byrdefuldt end at skulle opfylde det nuvrende oplysningskrav. Bemrkningerne anfrer, at der ved vurdering af, hvorvidt transaktioner med nrtstende parter er indget p normale markedsvilkr, kunne tages udgangspunkt i SKATs regler for transfer pricing-dokumentation. Dette vil ikke i alle tilflde vre fuldt dkkende, da transaktioner med nrtstende parter kan omfatte transaktioner med andre nrtstende parter end koncernforbundne selskaber/ejere, eksempelvis transaktioner med selskabets ledelse. SKATs regler for transfer pricing-dokumentation glder alene for koncernforbundne selskaber/ejere. P denne baggrund og af hensyn til, at oplysninger om transaktioner med nrtstende parter ofte er meget centrale for regnskabsbrugerne havde en fuldstndig harmonisering mellem direktivet og IAS 24 efter FSRs opfattelse vret at foretrkke. Vi bemrker i denne forbindelse de drftelser, som har fundet sted i Accounting Regulatory Committee (ARC), og hvor Kommissionens oplg til vurdering er, at implementering af IAS 24 i national lovgivning er tilstrkkelig til at opfylde den ndrede direktivbestemmelse om nrtstende parter1. Uanset ovenstende m indarbejdelse af en direkte reference til den internationale regnskabsstandard IAS 24 i rsregnskabsloven betragtes som en vsentlig nyskabelse, ogs selv om den er direktivbetinget. Som bemrkningerne til hringsudkastet er formuleret, synes det klart, at referencen alene tager sigte p definitionen af begrebet nrtstende parter og ikke p at regulere oplysninger om nrtstende parter generelt. Fordelen ved at indarbejde en direkte reference til IAS 24 er, at loven ikke skal tilpasses, nr IAS 24 i nr fremtid ndres. Risikoen ved referencemodellen er, at man ikke lngere har national kontrol over fremtidige ndringer. En udbredelse af referencemodellen til andre omrder af loven kunne fre til, at IFRS i realiteten blev det fremtidige regelgrundlag for samtlige danske virksomheder og ikke som i dag alene for brsnoterede og virksomheder, der frivilligt har valgt at flge IFRS. Selv om sdan en lsning ville indebre mange fordele, vil det dog efter FSRs opfattelse betinge en mere omfattende drftelse og hring om den fremtidige strategi p regnskabsreguleringsomrdet.
Agenda Paper for the meeting of the Accounting Regulatory Committee on 20 November 2007 (Document ARC/22/2007): Application of the Fourth Company Law Directive (amended by Directive 2006/46/EC) - issues relating to disclosure of related parties' transactions
1
Endelig bemrkes, at den i hringsudkastet indeholdte lempelse for helejede datterselskaber alene omfatter transaktioner nedad i koncernen. Derfor udgr den foreslede ndring p dette punkt reelt en direktivbetinget skrpelse for de omfattede dattervirksomheder. De skal, i modstning til nugldende lov, fremover oplyse om transaktioner med deres modervirksomhed og skal derfor sikre, at oplysningerne, inkl. oplysninger til brug for sammenligningstal, kan frembringes via eksempelvis koncernrapporteringspakker eller separate konti i bogfringen. Tilsvarende glder for de modervirksomheder, som mtte have transaktioner med pro rata-konsoliderede virksomheder. Behovet for eventuelle overgangslempelser for disse virksomheder kunne overvejes som en sikring mod, at det nye krav ikke bliver undigt byrdefuldt. Redegrelse om virksomhedsledelse (ndringsforslagets 1, nr. 36 ny RL 107 b) FSR finder det velbegrundet, at der alene krves en beskrivelse af hovedelementerne i virksomhedens interne kontrol og risikostyringssystemer i forbindelse med virksomhedens regnskabsaflggelse. FSR har bemrket, at der ikke fuldt ud er overensstemmelse mellem lovtekstens formulering under 107b, stk. 1, nr. 5. Beskrivelse af hovedelementerne i virksomhedens .. og bemrkningerne til hringsforslaget nr. 36, hvoraf fremgr, atBegrebet regnskabsaflggelse skal forsts bredt, det omfatter ikke kun udarbejdelse af rsrapporten, men hele processen fra modtagelsen af bilag og registrering heraf i bogholderiet, til udarbejdelsen af selve rsrapporten. Bemrkningen skaber efter FSRs opfattelse tvivl om, hvilket detaljeringsniveau der krves i redegrelsen bl.a. som flge af, at bemrkningen synes at krve, at redegrelsen bliver ganske bred, indeholdende mere traditionelle bogfringsmssige forhold. Efter FSRs opfattelse br beskrivelsen i hjere grad fokusere p en beskrivelse af handlingerne i forbindelse med regnskabsafslutningsprocessen end en beskrivelse af de daglige bogfringsmssige forhold i virksomheden. Dette skyldes, at det efter FSRs opfattelse er mere relevant for en regnskabslser at opn et indblik i selve regnskabsafslutningsprocessen, omfattende processer som for eksempelvis ledelsens involvering, controllingaktiviteter mv. FSR har noteret sig, at statslige aktieselskabers rapportering om virksomhedsledelse ikke er omfattet af hringsforslaget. Dette skaber en forskel mellem statslige aktieselskaber og selskaber med instrumenter noteret p et reguleret marked. I rsregnskabsloven har det hidtil vret sledes, at de statslige aktieselskaber skulle leve op til regnskabskravene for Regnskabsklasse D. P omrdet for statslige aktieselskaber, rsregnskabsloven og corporate governance kan bl.a. henvises til Finansministeriets publikation om Staten som aktionr, hvoraf fremgr, at statslige aktieselskaber i en rkke forhold er underlagt de samme bestemmelser som virksomheder med noterede instrumenter. Det nvnes bl.a. i pkt. 1.4, at det forventes, at statslige aktieselskaber lever op til den praksis for god selskabsledelse, som efterhnden har udkrystalliseret sig for de brsnoterede selskaber, og at det forklares, i det omfang de afviger herfra. P denne baggrund mener FSR, at det br vurderes, om det er hensigtsmssigt at fritage statslige aktieselskaber for at efterleve RL 107b som flge af de krav, der tidligere er stillet til statslige aktieselskaber, hvor ovenstende publikation Staten som aktionr fremstr som et kodeks for statslige aktieselskabers corporate governance. Afslutningsvis skal FSR ppege, at det synes uklart, om der krves en srlig udtalelse fra revisor om den del af ledelsesberetningen, der er offentliggjort p virksomhedens hjemmeside. Bemrkningerne til hringsforslaget synes ikke klart at fastlgge kravet hertil. En afklaring p omrdet er nskelig.
6 Oplysninger, der afgives p virksomhedens hjemmeside (ndringsforslagets 1, nr. 36 ny RL 107 b, stk. 4) FSR skal bemrke, at bestyrelsen br have pligt til at godkende redegrelsen for virksomhedsledelse, og at redegrelsen br vre tilgngelig p hjemmesiden p tidspunktet for bestyrelsens godkendelse af rsrapporten samt p tidspunktet for revisionen, sledes at bestyrelse og revisor har mulighed for at efterprve, at redegrelsen p dette tidspunkt opfylder kravene i lovgivningen. FSR forudser en rkke praktiske problemstillinger, f.eks. om sammenhngen mellem godkendelse, offentliggrelse og revision af rsrapporten. Vi gr ud fra, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen vil inddrage bl.a. FSR i det videre arbejde med bekendtgrelse om disse forhold. Ophvelse af revision af ledelsesberetningen (ndringsforslagets 1, nr. 49-53) Siden den nuvrende rsregnskabslov blev vedtaget i 2001 har der vret krav om, at hele rsrapporten bortset fra evt. supplerende beretninger skulle vre omfattet af revisionen. Efter forslag fra byrdekomiten p regnskabsomrdet har Regnskabsrdet under Erhvervs- og Selskabsstyrelsen overvejet mulighederne for at lempe p revisionspligten for ledelsesberetningen, og der var i Regnskabsrdet opbakning til, at kravet om revision af ledelsesberetningen ophves. Blandt argumenterne for at ophve kravet om revision af ledelsesberetningen er det fremfrt, at informationer i ledelsesberetningen har en anden karakter end informationerne i selve rsregnskabet og derfor er mere vanskeligt reviderbare, samt at ledelsesberetningerne vil kunne blive mere informative uden en revisionspligt, idet virksomhederne i s fald ikke vil afst fra at give yderligere oplysninger p grund af de vanskeligheder, der kunne vre ved at leve fuldt ud op til de krvede dokumentationskrav ved revision. Ydermere er det fremfrt, at der internationalt ikke er krav om revision af ledelsesberetningen. S vidt det er FSR bekendt, er der kun f lande, herunder Tyskland, som har krav om fuld revision af ledelsesberetningen. FSR har sledes sympati for, at det ud fra en samlet vurdering af nytten og ulemperne ved det gldende revisionskrav foresls, at der i stedet indfres et krav om, at revisor skal gennemlse ledelsesberetningen for at afgive en udtalelse om, at oplysningerne heri er i overensstemmelse med oplysningerne i rsregnskab og et eventuelt koncernregnskab. FSR ser dog gerne, at der i lovtekst og/eller i lovbemrkningerne (afsnit 3.1.2 i de almindelige bemrkninger) gives en mere uddybende forklaring p de forskelle, fordele og ulemper, der er set fra en regnskabsbrugers synsvinkel ved et krav om revision henholdsvis krav om gennemgang af ledelsesberetningen, herunder fordele/ulemper ved en flles revision, som kendes i dag, henholdsvis adskilt revision og gennemgang af rsregnskab henholdsvis ledelsesberetning, idet brugernes vrdi af ledelsesberetning og rsregnskab alt andet lige svkkes ved en eventuel adskillelse af de erklringer, der vedrrer henholdsvis revision og gennemgang. Det er meget vigtigt at f afklaret, hvad man fra lovgivers side forestiller sig af erklring om ledelsesberetningen, dvs. om der er tale om en selvstndig erklring eller om forholdet kan integreres i revisionsptegningen. Herunder er det meget vigtigt at f afklaret, hvilket sikkerhedsniveau der skal vre for erklringen. Eksempelvis kunne erklringen om ledelsesberetningen integreres i et afsnit, andre rapporteringspligter, i revisionsptegningen. Revisor skal
7 under alle omstndigheder gennemlse ledelsesberetningen, jf. revisionsstandard (RS) 720 for at pse overensstemmelse til rsregnskabet, uanset om der skal gives en srlig erklring om ledelsesberetningen eller ej. FSR skal gre opmrksom p, at der uundgeligt vil vre byrder forbundet med, at revisor skal gennemlse og konsistenstjekke oplysningerne i ledelsesberetningen. For at revisor skal kunne komme med en udtalelse om oplysningerne i ledelsesberetningen vil der vre et implicit krav om en rkke arbejdshandlinger til grund herfor. Det br i vrigt nje overvejes, hvilke arbejdshandlinger og hvilken form for udtalelse, der er pkrvet for at leve op til kravene i den ndrede 4. direktivs artikel 51 a, stk. 1, litra e, kravene i forbindelse med de nye corporate governance-oplysninger om intern kontrol, risikostyring mv. samt kravene i Revisionsstandard (RS) 720 om andre oplysninger i dokumenter, der indeholder reviderede regnskaber, og Revisionsstandard (RS) 700 om den uafhngige revisors ptegning p et fuldstndigt regnskab med generelt forml. FSR deltager gerne i de videre drftelser med henblik p at fastlgge rkkevidde og udformning af revisors udtalelse. Ophvelse af den planlagte pligt fra 2009 til at anvende IFRS i moderselskabsregnskabet (ndringsforslagets 1, nr. 55) FSR kan sttte den foreslede udformning af 137, da regnskabsbrugere primrt har interesse i, at koncernregnskabet er udarbejdet i henhold til IFRS. Herunder kan FSR sttte, at rsregnskabet skal flge IFRS, hvis et brsnoteret selskab ikke udarbejder koncernregnskab ( 137, stk. 2), sledes at der sikres sammenlignelighed i forhold til brsnoterede koncerner. Ikrafttrdelses- og overgangsregler (ndringsforslagets 2) Det fremgr af 2, stk. 2, at virksomhederne kan anvende ndringslovens bestemmelser for et regnskabsr, der er begyndt fr den 1. september 2008, hvis dette sker systematisk og konsekvent. FSR ser et problem i muligheden for at anvende lempelserne om revision af ledelsesberetningen frtidigt, idet der endnu ikke er en afklaring om revisors arbejde med ledelsesberetningen efter de nye regler og rapportering herom. Det br overvejes frst at lade ndringslovens 1, nr. 52, trde i kraft for regnskabsr, der begynder den 1. september 2008 eller senere. Da nrvrende lovudkast bde omfatter lempelser og skrpelser, er der behov for en nrmere afklaring af, hvad der forsts ved systematisk og konsekvent, herunder om det er muligt at anvende lempelser uden at anvende skrpelser, indtil lovens ikrafttrdelsesdato, eller om alle skrpelser i givet fald skal anvendes. Eventuelt kunne det overvejes ikke at tillade delvis frtidsimplementering. ---oo0oo--Sfremt styrelsen har sprgsml i forbindelse med ovenstende, str foreningen naturligvis til rdighed for en uddybning heraf. Med venlig hilsen Niels Ebbe Andersen fagdirektr Ole Steen Jrgensen afdelingschef sekretr for Regnskabsteknisk Udvalg

Seminaropgave (Emnenummer 11)

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

You might also like

Seminaropgave (Emnenummer 11)

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Seminaropgave (Emnenummer 11)

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Seminar HD-R, 7.

Forfatter: Jakob Mller Vejleder: Per Henrik Lindrup

Handelshjskolen, Aarhus Universitet Oktober 2011

Jakob Mller (400408)

Efterret 2011 Seminar, HD-R

Jakob Mller (400408)

Efterret 2011 Seminar, HD-R

Jakob Mller (400408)

Efterret 2011 Seminar, HD-R

Jakob Mller (400408)

Efterret 2011 Seminar, HD-R

rsrapportens retvisende billede og kvalitetskravene (relevans og plidelighed) er omtalt i rsregnskabslovens 11 og 12.

Jakob Mller (400408)

Efterret 2011 Seminar, HD-R

1.3 Metodevalg og struktur

Jakob Mller (400408)

Efterret 2011 Seminar, HD-R

Jakob Mller (400408)

Efterret 2011 Seminar, HD-R

2.2 Vrdiansttelsesmetoder - investeringsejendomme

Revisor hndbogen 2011, regnskabsvejledning 16, afsnit 7 og IAS 40, punkt 5

Jakob Mller (400408)

Efterret 2011 Seminar, HD-R

2.3 Vrdiansttelsesmetoder - gldsforpligtelser

Jakob Mller (400408)

Efterret 2011 Seminar, HD-R

3. Indregning, mling og prsentation af investeringsejendomme

3.1 Beskrivelsen i anvendt regnskabspraksis

Jakob Mller (400408)

Efterret 2011 Seminar, HD-R

3.2 Indregning af investeringsejendomme ved kbet

Jakob Mller (400408)

Efterret 2011 Seminar, HD-R

3.3 Indregning af investeringsejendomme efter kbet

Revisor hndbogen 2011, regnskabsvejledning 16, afsnit 38

Jakob Mller (400408)

Efterret 2011 Seminar, HD-R

3.4 Vrdiansttelse ved brug af kostpris- og omvurderingsmodellen

Revisor hndbogen 2011, regnskabsvejledning 10, afsnit 39-62

Jakob Mller (400408)

Efterret 2011 Seminar, HD-R

Jakob Mller (400408)

Efterret 2011 Seminar, HD-R

Jakob Mller (400408)

Efterret 2011 Seminar, HD-R

AO Invest A/S, rsrapport 2010, side 7

Jakob Mller (400408)

Efterret 2011 Seminar, HD-R

Kilde: AO Invest A/S, rsrapport 2010, side 10

Kilde: AO Invest A/S, rsrapport 2010, side 10

Jakob Mller (400408)

Efterret 2011 Seminar, HD-R

Jakob Mller (400408)

Efterret 2011 Seminar, HD-R

3.5 Vrdiansttelse ved brug af dagsvrdimetoden

Revisor hndbogen 2011, regnskabsvejledning 16, afsnit 56-72

Jakob Mller (400408)

Efterret 2011 Seminar, HD-R