Biznis plan za hotel Hipnos

Cilj biznis plana:Dizajn hotelskih kapaciteta budueg hotela Hipnos, Boka Kotorska, Crna Gora

Pitanja koja treba reiti: Da li graditi hotel ili stanove za trite? Koji nivo luksuza I koja vrsta dizajna hotela odgovara ciljnoj grupi turista koja dolazi u Crnu Goru ? U zavisnosti od nivoa ulaganja za koje vreme treba oekivati povraaj novca? Isplativost investicije s obzirom na globalnu ekonomsku krizu i krzu trita nekretnina u Crnoj Gori?

Opis trita

Crnu Goru poseti godisnje million turista I to u toku letnje turististike sezone.To su turisti koji dolaze iz Srbije i regiona I zadnjih deset godina se poveava broj turista iz Rusije tako da sada predstavljaju treinu stranih turista koji posete Crnu Goru. Turisti iz Zapadnoevropskih zemalja koji su pre rata osamdestih godina bili najbolji gosti se nisu vratili u broju da bi inili znaajnu ciljnu grupu sto je velika steta jer globalna kriza je najmanje pogodila drzavljane Nemake i zemalja Severne Evrope. Crna Gora je propustila sansu da privue turiste iz Evrope iz tvrdoglavog odustajanja da nisko budzetnim avio kompanijama dozvoli da lete od evropskih gradova do aerodroma u Crnoj Gori.Radi zastite interesa domace avio kompanije unistena je sansa za brojniji dolazak gostiju iz Evrope.Nerealne cene smestaja ,mali kapaciteti ,nedovoljna ponuda

zabavnih sportskih sadrzaja ,nedostatak infrastrukture osusdio je Crnu Goru na sezonu koja traje dva meseca I koja se sada oslanja na turiste iz Rusije. U toku investicionog buma poslednjih pet godina doslo je do preterane izgranje stanova za trziste I sada ti stanovi sluze svojim Ruskim vlasnicima kao izvor prihoda . Atmosfera preterane gradnje uz obalu mora ,korupcije I neorganizovanosti tera investiture koji imaju iskustva u turistikoj delatnosti I dalje unazadjuje crnogorski turizam. Jos uvek se nisu pojavili veliki turistiki lanci koji nude standardizovane usluge u svojim hotelima,kvalitete koji se svugde prepoznaje kao Seraton , Hilton sto znai da Crna Gora nije zanimljiva za ulaganje.Ali nedostatak hotelskog smestaja pruza sansu za gradnju novih manjih hotela sa kvalitetnim sadrzajem i uslugom.

Opis lokacije buduceg hotela

Ako poseujete Crnu Goru radi kulture i turizma posetiete rimske mozaike u Risnu po kojima je grad poznat i nastaviete prema Perastu i Kotoru izuzetnim arhitektonskim spomenicima pod zastitom UNESKO-a .Risan je poznat po svojim nalazistima iz rimskog doba koji se nalaze potopljeni ,naime posle zemljotresa u toku srednjeg veka itav jedan grad se nalazi ispod vode. Prostor koji je namenjen za hotel Hipnos nalazi se u Risnu odmah do obale mora i zauzima 1500 m2 dozvoljene povrsine za gradnju i 2000m2 za dogradnju i pratee sadrzaje. Na dozvoljenoj povrsini za gradnju nalaze se ostaci vile iz osamnestog stolea koja je pod zastitom Zavoda za zastitu spomenika Kotor koji zahteva da se ona obnovi u svom originalnom obliku. Plan je da se stara obnovljena vila uz dodatne objekte pretvori u 3000m2 povrsine hotelskih kapaciteta . Povrsina oko hotela treba da se preoblikuje u bazene , hotelsku bastu ,otvorene prostore za odmor i rekreaciju.

Dizajn hotela Ovaj biznis plan treba da resi proglem isplativosti hotela ,koliine sredstava ulozenih u hotel i time dizajna hotela. Da li graditi za mlade ljude,parove sa decom,one koji hoe da potrose malo ili za one koji zele vise luksuza?Ciljna grupa oredjuje dizajn, da li objekat treba da bude hostel,hotel ili butik hotel(mali hotel sa eksluzivnim dizajnom)?Samim tim se odredjuje koji e nivo ulaganja biti ulozen u izgradnju.

Hotelski kapaciteti u Crnoj Gori i potencijane ciljne grupe turista

Crna Gora je destinacija sa malim brojem hotelskog kapaciteta jer je godinama razvijan turizam koji se obraao nizeplateznim gostima.Hoteli sa velikim brojem soba izgradjeni u socrealistikom stilu su ruinirani a novi kapaciteti nisu gradjeni zbog rata . Turistiki bum se desio pre dve godine sa dolaskom Ruskih turista i gradnja stambenog prostora za prodaju je eksplodirala rusei standarde za tako malu povrsinu .Sada kada je kriza umanjila potraznju kada je talas prosao realnost je postala uznemirujue ruzna . Zbog nerazvijene infrastruktura Crna Gora godinama prima pomo od EU namenjenu razvijanju vodovoda, puteva, kanlaizacije i regulisanje otpadnih voda.Slaba ponuda ,nerazvijeno trziste, neobrazovani kadrovi koji rade u turizmu ,neusmerena reklamna kampanja nisu pomogli da se privuku novi turisti.

Resenje problema

Crnogorska turistika organizacija je ulozila u Master plan crnogorskog turizma i dobila je neke konkretne smernice za razvoj.Prvi cilj je bila sistematizacija , kategorizacija i razvoj hotelskih kapaciteta .Medjutim niko se nije osvrtao na Master plan u doba buma

na trzistu nekretnina, posle udara ekonomske krize i pada trzista nekretnina master plan je potpuno zaboravljen i sada izgleda da nada crnogorskog turizma ostaje jedino rusko trziste.

Analiza ciljne grupe

Ako izmemo brojku od dvadeset miliona stavnovnika samo u Moskvi i na slabasne kapacitete Crne Gore, fokusiranje samo na odredjeni segment stanovnistva moskovske regije moze zadovoljiti crnogorski razvoj. Ako uzmemo u obzir da je porasta od 35% gradjana Rusije koji putuju posvetu dolazimo do zakljuka da e u nrednoj deceniji ruski grni dominirti meu turistim plnete sto smtr i generlni sekretr Svetske turistike orgnizcije UN Tleb Rifi.I z Rusije je u inostranstvo 2010 godine putovalo 12 miliona Rusa, koji su iz zemlje iznijeli 26,5 milijardi dolara. To znai da je svaki od njih u prosjeku potroio vie od 2.200 dolara. Posle dogadjaja u Egiptu i Severnoj Africi (regioni za koje postoji verovanje da se nee tako brzo stabilizovati )ruski turisti su pokazali interes za mirnije delove sveta.Evropska Unija trazi vize za ruske turiste sto je ogranienje za obine gradjane dok bogati Ruski turista ide gde hoe ,najvise u Italiju i Spaniju , Crna Gora nije njegova destinacija.Fokusiranje na srednje plaeni sloj intelektualaca koji imaju svoje firme ili rade na upravljakim mestima stranih firmi ,banaka ili agencija ,jedan veliki broj mladjih i skolovanih ljudi koji zaradjuju od sedamsto do dve hiljade dolara meseno bila bi idealna ciljna grupa za Crnu Goru.Izmedju ultra bogatih Rusa i nize srednje klase postoji sloj kojima treba da se obrati posebna paznja u reklamnim kampanjama.Organizacija prezentacija i pojavljivanje na turistikim sajmovima treba da bude jasno usmerena toj grupi ljudi. Saadasnje zelje da Crna Gora bude letovaliste ultra bogatasa je nerealno jer nemamo nista od vrhunskog luksuza koji je potreban za tu vrstu turista,bilo da se radi o miru, tisini, istoci mora, nedirnutosti prirode kao sto ima Kapri i San Torino ili zabavi i turistikoj ponudi koje ima Spanska obala.Nema osnova se obraati najbogatijima

okrenimo se srednjoj klasi i ponudimo im Crnu Goru kao Toskanu ali bez viza i mnogo jeftiniju.

Konkurencija

Ono to se odmah moze primetiti da vlada arhitektonski i urbanistiki haos na obali koji je nemogue lako urediti i preoblikovati . Nekoliko manjih i srednjih hotela obnovljenih privatnim kapitalom daju smernice kako treba da izgledaju hoteli u Crnoj Gori .Oni su odlinog dizajna ,uklopljeni u ambijent sa prateim sadrzajima kao sto su bazeni . Ti hoteli su odlino organizovani, na mirnim mestima, udaljeni od buke i guzve ,sa sopstvenim prostorima uz more za kupanje i rekreaciju(Forza Mare ,Montebay).U Tivtu se nalazi Porto Montenegro turistiki kompleks namenjen najzahtevnijim Ruskim kupcima ,te vile Avala u Budvi koje treba da sadrze sav luksuz koje savremeni turizam moze da da.Ali izgledada da kriza nekretnina trese i crnogorsko trzite .Kao da se vlasnici Porto Montenegra trude da se to brze ree svojih luksuznih stanova jer procena trzista nekretnina na globalnom nivou znai padanje vrednosti.U Americi za jednu cifru mozete kupiti duplo vei broj kvadrata nego pre dve godine u Hrvatskoj naprimer za treinu vie.Kupci luksuznih nekretnina dobro znaju trendove na svetskom trzitu i cene od osam hiljada Eura po kvadratu koje traze vlasnici Porto Montenegra nee moi da opstanu.Da li to zani da e se investitori okrenuti prema gradnji hotela umesto luksuznih nekretnina za prodaju?

Prednosti izgradnje hotela u Bokokotorskom zalivu

Boka Kotorska ima istoriju i kulturu spojenu sa lepotom ambijenta i infrastrukturom. ansa je podmorje koje je atraktivno zbog arheolokih lokaliteta i lepota samog zaliva

koja je ouvana.Organizacija ronilakih tura sa temom potopljenog antikog grada moze dati dovoljan broj gostiju jednom eksluzivnom butik hotelu namenjenog intelektualcima,turistima koji zele da dozive Boku Kotursku kao istorijsko kulturno i arheoloko blago . Sama ponuda se moze segmentirati i obraati se sofisticiranom delu populacije ,onima koji od letovanja traze mnogo vie od mora i sunca. ezdesetih godina otkriveno je lekovito dejstvo blata u Igalu ,sedamdesetih i osamdesetih se ulagalo u medicinski turizam i stvorena je infrastruktura- hoteli u Prnju i Institut u Igalu .Oni su sada u krizi koja je uslovljena raatnim periodom iz koje se jo nisu izvukli.Zanimljivo je da ta vrsta zdravstvenog turizma moze da funkcionie cele godine i da ne zavisi samo od letnje sezone.Postoji obuen kadar, postoje jedinstveni lekoviti tretmani koji nisu dovoljno marketinki obradjeni ni turistiki iskorieni.

Risan kao mali gradi na obali ima luku ,bolnicu ,stari centar grada i hotel Teutu na samoj obali mora koji svojim sadrzajima nije konkurunecija malom eksluzivnom hotelu kao to bi bio Hipnos .Za sada turisticka ponuda je siromana. Teuta eka svoju priliku da je primeti neko iz kvalitetnih hotelskih lanaca, na primer Radison blu i da od njega napravi kvalitetan hotel sa tri ili etri zvezdice ali ta vrsta veih hotela sa svojom masovnom turistikom ponudom niim ne ugrozava ponudu manjih butik hotela.

Organizacija prodaje U sadanjim uslovima, to ne znai da ne moze doi do promene i da u tom smislu ne treba gledati na budunost ,sezona moze da traje maksimalno etri meseca, da pone sredinom maja i da se zavri krajem septembra.Da bi hotel bio rentabilan mora biti organizovan po principu punog kapaciteta, treba da bude popunjen potpuno za to kratko vreme. To trazi ulaganje u marketing , reklamu i logistiku koja moze da bude poverena

boking agenciji ili da posebna sluzba hotela odradjuje taj najvazniji posao.Agencija koja radi buking moze da se nalazi bilo gde ona bi bila okrenuta internet reklamiranju pomou veb sajta,banera,fejsbuk profila i imala bi skajp vezu za telefonsko ugovaranje aranzmana. Investicija Ulaganje od 2 miliona Eura u gradjevinu i 1milon Eura u opremu, nametaj , bazene klimatizaciju i kuhinju daje ulaganje od 3 miliona Eura. Vrsta oragnizacije Privatno vlasnitvo nad zemljitem i objektom koje sa ve plaenim komunalijama vredi 2 miliona Eura ,ulaganje od 1milion Eura i kredit od Evropske banke za razvoj od 2 miliona sa grejs periodom od dve godine . Vlasnici zemljita osnivaju firmu koja e dizajnirati i organizovati gradnju , traiti kredite i organizovati rad hotela.Firma ima godinji plan , dohodak i rashode, ostatak se deli deoniarima.u zavisnosti koliko ko ima koliko udela u prostoru, novcu ,ulaganjima i kreditima.

Zarada Hotel ima 3000 m2 ,prosena hotelska soba 40m2,povrine sa bazenom i spoljnim sadrzajima restoranom i barom se posebno raunaju. Hotel ima 75 soba.Prosena cena za dvokrevetnu sobu dnevno je od 100 do 150 Eura. Sezona traje tri meseca, 90 dana,to iznosi 675 000 Eura. Za izlete ,posebni obrok ,dodatne sadraje i pie gost treba da izdvoji jo 40 Eura dnevno .Iz te zarade treba da se pokriju trokovi radne snage ,zimskog odravanja i bukinga.

Treba privui oko 1300 ljudi svake sezone .Gde ih nai i kako ih privui da dodju ba u na hotel?I moraju imati ekonomsku mo da potrose 150 Eura dnevno. Da li su to Evropljani ,Rusi ,Kinezi?Mladi ,sredoveni, stariji? Avanturisti,intelektualci,srednja klasa ili via srednja klasa? Analiza gostiju hotela Hipnos Po zemlji iz koje dolaze 70% ruski turisti,20% Evropljani ,10 % Srbi.Po starosnoj strukturi 20% mladjih od dvadeset pet godina ,60% od 25 do 45 godina i 20% starijih. Zajednika su im interesovanja-ronjenje,jedrenje,aktivni odmor,istrazivanje zaledja i zelja da probaju nove ukuse i upute se u razliite kulture.Od hotela oekuju vrhunsku uslugu,mir ,tiinu,regionalnu kuhinju,dodir tradicije,bekstvo od uniformnosti savremenog sveta.Ako dolaze sa decom zele da se deca edukuju i vode zabavan, ispunjen odmor. Po ekonomskoj moi to je vii srednji sloj, obrazovan i radoznao.Ne prihvataju nizu vrednost za svoj novac tano znaju sta oekuju i ta mogu da dobiju od razliitih destinacija. Fokus na Moskvu na vii srednje plaeni sloj koji radi u intelektualnim djelatnostima ili su samozaposleni profesionalci,dobro plaeni strucni kadar.Davati popuste za korporativne sastanke ,grupne odmore firmi. Evropskog gosta privui specijalizovanom ponudom koja se odnosi na podmorje ,ronjenje ,antike gradove ispod povrine.Radoznalost je njihova osobina i elja za eksluzivnou. Srpske turiste privui ekskluzivitetom i stilom preko domaih turistikih agencija. Izvori 1.Meunarodno udruenje za urbani razvoj INTAAIVN: Crna Gora: sljede a destinacija, prijedlog za turistiki razvoj Crne Gore, maj 1996.

2.Ministarstvo turizma Republike Crne Gore, interni dokumenti;4. Ministarstvo turizma Republike Crne Gore i DEG-German Investment and DevelopmentCompany: Touristic Masterplan for Montenegro, May 2001 3.Ministarstvo turizma Republike Crne Gore i Institut Ekonomskih Nauka Beograd: Strategija razvoja turizma Crne Gore do 2010. godine, maj 1996.