ZAKON O ODRAVANJU STAMBENIH ZGRADA ("Sl. glasnik RS", br. 44/95, 46/98, 1/2001 - odluka USRS i 101/2005 - dr.

zakon)

I OSNOVNE ODREDBE lan 1 Ovim zakonom se utvruju prava i obaveze vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade u pogledu odravanja i korienja stambene zgrade i stanova i drugih posebnih delova u zgradi, odreuju radovi na odravanju kojima se spreava ili otklanja opasnost po ivot i zdravlje ljudi, odnosno kojima se obezbeuje sigurnost korisnika zgrade i okoline i ureuje nain upravljanja stambenom zgradom. lan 2 Stambenom zgradom, u smislu ovog zakona, smatra se zgrada namenjena stanovanju, kao i zgrada u kojoj je najmanje jedan poseban deo namenjen stanovanju i sa njom ini graevinsku i funkcionalnu celinu. lan 3 Stambena zgrada se odrava na nain kojim se obezbeuje upotrebljivost i ispravnost zajednikih ureaja i opreme, zajednikih delova zgrade, upotrebljivost zgrade kao celine i bezbednost njenog korienja. Odravanjem stambene zgrade, u smislu stava 1. ovog lana, smatra se i izvoenje radova u stanu ili drugom posebnom delu zgrade ako su od uticaja na odravanje, bezbedno korienje zgrade i bezbednost zgrade kao celine. II RADOVI NA ODRAVANJU lan 4 Vlasnici i korisnici stanova i drugih posebnih delova zgrade, stan, odnosno drugi posebni deo zgrade i zajednike delove zgrade koriste na nain kojim se nee prouzrokovati teta na zgradi kao celini i na njenim posebnim i zajednikim delovima i kojim se nee ometati korienje stanova, drugih posebnih delova i zajednikih delova zgrade. lan 5 Radovi na odravanju stambene zgrade prema prirodi, obimu i dinamici izvoenja jesu: 1) radovi na investicionom odravanju i

2) radovi na tekuem odravanju. Ministar nadlean za stambene poslove blie e odrediti vrste radova na odravanju stambenih zgrada, dinamiku i rokove njihovog izvoenja. lan 6 Radovi na odravanju stambene zgrade ijim izvoenjem se spreava ili otklanja opasnost po ivot i zdravlje ljudi, odnosno kojima se obezbeuje sigurnost korisnika zgrade i okoline jesu: 1) popravka ili zamena krovne konstrukcije, krovnog pokrivaa i drugih elemenata krova (dimnjaci, ventilacioni kanali, krovni otvori); 2) popravka ili zamena lifta sa pripadajuim delovima (kuica, liftovsko okno sa instalacijama i ureajima) kao i ispitivanje ispravnosti sa izdavanjem upotrebne dozvole prema vaeim propisima o liftovima; 3) popravka ili zamena protivpoarnog stepenita i instalacija i ureaja za zatitu od poara; 4) popravka ili zamena gromobrana; 5) popravka ili zamena oteenih ili dotrajalih fasada, stepenita ili drugih zajednikih delova zgrade, koje predstavljaju opasnost po ivot i zdravlje ljudi. lan 7 Radovi na odravanju stambene zgrade kojima se otklanja neposredna opasnost po ivot i zdravlje ljudi ili za okolinu (poar, poplava, intervencije na elektroinstalaciji, zaglavljenje u liftu i sl.) jesu radovi hitnih intervencija u smislu ovog zakona i izvode se bez odlaganja. Vlasnik, odnosno korisnik stana ili drugog posebnog dela zgrade, obavetava odmah po saznanju organizaciju kojoj su povereni poslovi odravanja, odnosno koja odrava ureaje i instalacije, o potrebi preduzimanja radova koji se izvode kao hitne intervencije i druge nadlene organizacije, odnosno slube. lan 8 Vlasnici i korisnici stanova i drugih posebnih delova zgrade obezbeuju redovno ienje stambene zgrade i preduzimaju druge mere na odravanju higijene u skladu sa sanitarnim propisima i propisima o odravanju stambene zgrade. lan 9 Radovi na odravanju stambene zgrade izvode se na osnovu odluke organa upravljanja stambenom zgradom donete u skladu sa ovim zakonom. Sredstva za odravanje stambene zgrade obezbeuju vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade, na nain i pod uslovima utvrenim ovim zakonom.

III UPRAVLJANJE STAMBENOM ZGRADOM lan 10 Upravljanje stambenom zgradom, u smislu ovog zakona, jeste staranje o odravanju stambene zgrade kao celine i zajednikih delova u zgradi, odluivanje o obezbeivanju i korienju finansijskih sredstava za odravanje, o nainu korienja zajednikih delova zgrade i o drugim pitanjima od znaaja za odravanje stambene zgrade. lan 11 Stambena zgrada ima svojstvo pravnog lica u pravnim poslovima koji se odnose na odravanje i korienje stambene zgrade. Stambena zgrada ima raun i peat. lan 12 U stambenoj zgradi obrazuje se skuptina zgrade koju ine svi vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade. Skuptina zgrade moe se obrazovati i za deo zgrade koji ini graevinsku i funkcionalnu celinu (lamela, ulaz i sl.). Skuptina zgrade se moe obrazovati ako je prisutno vie od polovine vlasnika stanova ili drugih posebnih delova zgrade, odnosno njihovih predstavnika. Ako vlasnik stana, odnosno drugog posebnog dela zgrade, na dve uzastopne sednice za konstituisanje skuptine zgrade ne odredi svog predstavnika u skuptini zgrade, svojstvo lana skuptine zgrade ima nosilac stanarskog prava, odnosno zakupac stana ili drugog posebnog dela zgrade, sa pravom odluivanja o izvoenju radova na tekuem odravanju stambene zgrade dok vlasnik ne odredi predstavnika. U zgradi u kojoj su obrazovane skuptine vlasnika po delovima zgrade, meusobne odnose u pogledu odravanja zgrade kao celine i zajednikih delova zgrade skuptine ureuju ugovorom. lan 13 U stambenoj zgradi, odnosno delu zgrade (lamela, ulaz i sl.) sa deset i manje vlasnika stanova odnosno drugih posebnih delova zgrade umesto skuptine zgrade obrazuje se savet zgrade koji ine svi vlasnici stanova odnosno drugih posebnih delova zgrade. Savet zgrade bira predsednika saveta. Odredbe ovog zakona koje se odnose na skuptinu zgrade i predsednika skuptine shodno se primenjuju i na savet zgrade i predsednika saveta.

lan 14 Skuptina zgrade obavlja sledee poslove: 1) donosi program odravanja zgrade; 2) odluuje o nainu organizovanja radova na odravanju zgrade; 3) donosi odluke o izvoenju radova na odravanju zgrade; 4) usvaja godinji izvetaj o realizaciji programa odravanja zgrade; 5) utvruje visinu i nain obezbeivanja sredstava za odravanje zgrade; 6) odreuje uslove i nain odravanja reda u zgradi; 7) odluuje o osiguranju zgrade; 8) ureuje nain korienja zajednikih delova zgrade; 9) odluuje o poboljanju uslova stanovanja u zgradi i o drugim pitanjima u vezi sa odravanjem i upravljanjem zgradom, u skladu sa zakonom. Skuptina zgrade na pogodan nain obavetava lanove skuptine zgrade o realizovanom programu odravanja zgrade i o troenju sredstava za odravanje. lan 15 Predsednik skuptine zgrade: rukovodi radom skuptine; predstavlja i zastupa stambenu zgradu pred treim licima; predlae godinji program odravanja zgrade; stara se o realizaciji programa odravanja i o tome podnosi izvetaj; vri druge poslove za koje ga ovlasti skuptina zgrade. Predsednik skuptine zgrade bira se veinom glasova lanova skuptine zgrade. lan 16 Skuptina zgrade moe obrazovati stalna ili povremena tela za obavljanje administrativnotehnikih poslova, odnosno obavljanje ovih poslova moe poveriti licu iz reda lanova skuptine zgrade ili treem licu. Skuptina zgrade utvruje uslove obavljanja poslova iz stava 1. ovog lana. lan 17 Skuptina zgrade moe punovano odluivati ako je prisutno vie od polovine lanova skuptine. Skuptina zgrade veinom glasova prisutnih lanova skuptine zgrade donosi odluke koje se odnose na tekue odravanje zgrade.

Skuptina zgrade, saglasnou lanova skuptine kojima pripada vie od polovine ukupne povrine stanova i drugih posebnih delova zgrade, donosi odluke koje se odnose na investiciono odravanje zgrade. Smatra se da je glasanje obavljeno i u sluaju kada vlasnici stanova i drugih posebnih delova u zgradi daju pismenu saglasnost, a prema kriterijumima za donoenje odluka utvrenim ovim zakonom. lan 18 Skuptina zgrade saglasnou vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade kojima pripada vie od polovine ukupne povrine stanova i drugih posebnih delova zgrade moe doneti odluku o izvoenju radova na sanaciji ravnog krova odnosno krovne konstrukcije kojom se, saglasno propisima o planiranju i ureenju prostora i izgradnji objekata, moe izgraditi, odnosno adaptirati novi stan. Skuptina zgrade moe odluiti da radove iz stava 1. ovog lana izvodi neko od vlasnika stanova, odnosno drugih posebnih delova u zgradi, odnosno neko od lanova njihovog porodinog domainstva ili tree lice ako utvrdi da vlasnici stanova odnosno drugih posebnih delova zgrade, ili lanovi njihovih porodinih domainstava nisu za to zainteresovani. Investitor radova iz stava 2. ovog lana i stambena zgrada svoje meusobne odnose ureuju ugovorom, koji se zakljuuje u pismenoj formi i overava u sudu. Ugovor iz stava 3. ovog lana sadri naroito sledee elemente: uslove pod kojima se daje na korienje zajedniki deo zgrade, podatke o zgradi, podatke o radovima, prava i obaveze investitora i zgrade, rokove za zavretak izvoenja radova, rokove za prikljuenje na instalacije u zgradi, posebne obaveze za pojedine vlasnike, odnosno korisnike stanova i drugih posebnih delova zgrade, pravne posledice u sluaju neizvrenja obaveza. Ugovor iz stava 3. ovog lana slui kao dokaz o pravu izvoenja radova u smislu propisa o planiranju i ureenju prostora i izgradnji objekata. lan 19 Investitor iz lana 18. stav 2. duan je da: 1) o svom troku otklanja kvarove i oteenja koja nastanu na postojeem delu zgrade usled izvoenja radova; 2) u sluaju neophodne potrebe privremenog iseljenja iz stana, vlasniku, odnosno korisniku stana, odnosno drugog posebnog dela zgrade, dok traju radovi obezbedi na privremeno korienje drugi stan koji mu ne pogorava uslove stanovanja, snosi trokove njegovog preseljenja u stan koji se daje na privremeno korienje i trokove ponovnog preseljenja u njegov stan, kao i snosi trokove koji su uveani zbog privremenog smetaja. Vlasnik, odnosno korisnik stana privremeno se iseljava iz stana u privremeni smetaj, samo ako je za to dao saglasnost;

3) na pogodan nain obavetava vlasnike, odnosno korisnike stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade, o pripremi i poetku izvoenja radova, najkasnije 30 dana pre zapoinjanja radova. lan 20 Lice koje smatra da mu je odlukom skuptine zgrade povreeno neko pravo ili pravni interes na zakonu zasnovan, moe tu odluku pobijati pred nadlenim sudom. lan 21 Skuptina zgrade moe doneti odluku da se zajednike prostorije pretvore u stan ili poslovni prostor, ako su za to ispunjeni uslovi po propisima o planiranju i ureenju prostora i izgradnji objekata. Skuptina zgrade moe odluiti da radove iz stava 1. ovog lana izvede neko od vlasnika stanova, odnosno drugih posebnih delova u zgradi, odnosno neko od lanova njihovog porodinog domainstva, ili tree lice ako utvrdi da vlasnici stanova odnosno drugih posebnih delova zgrade, ili lanovi njihovih porodinih domainstava nisu za to zainteresovani. Odluka iz stava 1. ovog lana donosi se saglasnou vlasnika stanova odnosno, drugih posebnih delova zgrade kojima pripada vie od polovine ukupne povrine stanova i drugih posebnih delova zgrade. Na zakljuivanje ugovora o ureivanju meusobnih odnosa zgrade i investitora pretvaranja shodno se primenjuje odredbe lana 18. st. 3, 4. i 5. ovog zakona. lan 22 Ako zajednika prostorija ne ispunjava propisane uslove za pretvaranje u poseban stan, skuptina zgrade moe doneti odluku o pripajanju te prostorije susednom stanu, odnosno poslovnoj prostoriji. Odluka iz stava 1. ovog lana donosi se saglasnou vlasnika stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade kojima pripada vie od polovine ukupne povrine stanova i drugih posebnih delova zgrade. Na zakljuivanje ugovora o ureivanju meusobnih odnosa zgrade i investitora shodno se primenjuju odredbe lana 18. st. 3, 4. i 5. ovog zakona. lan 23 Odredbe ovog zakona o odravanju stambene zgrade shodno se primenjuju i na stambene zgrade u kojima su svi stanovi i drugi posebni delovi stambene zgrade u svojini jednog lica.

IV TROKOVI ODRAVANJA lan 24 Trokove odravanja stambene zgrade snose vlasnici stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade srazmerno ueu povrine svojih stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade u povrini svih stanova i drugih posebnih delova u zgradi, prema stvarno uinjenim trokovima. Na ime trokova odravanja za radove tekueg odravanja, vlasnici stanova odnosno drugih posebnih delova zgrade plaaju meseno za tekui mesec iznos u visini i u rokovima koje odredi skuptina zgrade, na raun zgrade. Vlasnici poslovnih prostorija, odnosno vlasnici stanova u kojima se obavlja poslovna delatnost, plaaju uveane trokove za odravanje stambene zgrade, u zavisnosti od vrste i uticaja delatnosti kojom se bave na uveanje trokova za odravanje. Optina utvruje kriterijume i nain na koji e vlasnici poslovnih prostorija, odnosno vlasnici stanova u kojima se obavlja poslovna delatnost, plaati trokove za odravanje stambene zgrade. Najvii iznos trokova iz stava 3. ovog lana za vlasnike poslovnih prostorija ne moe biti vii od etvorostrukog iznosa trokova utvrenih u skladu sa ovim zakonom, a za vlasnike stanova u kojima se obavlja poslovna delatnost, od dvostrukog iznosa tih trokova. lan 25 Za obaveze koje preuzme stambena zgrada u vezi sa odravanjem, odgovaraju supsidijarno vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade u skladu sa kriterijumima plaanja trokova odravanja utvrenim ovim zakonom. V ORGANIZOVANJE POSLOVA ODRAVANJA lan 26 O nainu organizovanja poslova odravanja odluuje skuptina zgrade saglasnou vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade kojima pripada vie od polovine ukupne povrine stanova i drugih posebnih delova zgrade. Akt skuptine zgrade o nainu organizovanja poslova odravanja dostavlja se optinskoj, odnosno gradskoj upravi u roku od 15 dana od dana njegovog donoenja. lan 27 Skuptina zgrade moe organizovati obavljanje poslova na odravanju zgrade, tako da obavljanje svih ili pojedinih poslova ustupi javnom preduzeu za stambene usluge, drugom preduzeu ili preduzetniku ili na drugi nain kojim se obezbeuje njihovo organizovano izvoenje. Dve ili vie stambenih zgrada mogu zajedno organizovati poslove na odravanju.

U sluaju iz stava 2. ovog lana, stambene zgrade meusobne odnose ureuju ugovorom koji sadri naroito: nain obavljanja poslova na odravanju stambene zgrade; nain i rokove obezbeivanja sredstava za odravanje; nain korienja i kontrole troenja sredstava za odravanje. lan 28 Stambena zgrada i preduzee, odnosno preduzetnik kome se ustupaju poslovi na odravanju stambene zgrade zakljuuju ugovor, koji sadri naroito: 1) vrste radova, uslove i nain njihovog obavljanja; 2) cenu, nain i uslove plaanja za obavljanje poslova na odravanju; 3) nain izvetavanja skuptine zgrade o izvrenim poslovima na odravanju; 4) meusobna prava i obaveze u sluaju neizvrenja ili neblagovremenog izvrenja radova na odravanju. lan 29 Ako stambena zgrada ne obezbedi izvoenje radova na odravanju stambene zgrade iz lana 6. ovog zakona, po nalogu lica koje vri nadzor nad primenom odredaba ovog zakona, nadleni organ optine e izvoenje ovih radova obezbediti preko javnog preduzea za stambene usluge, odnosno drugog preduzea ili preduzetnika, a na teret stambene zgrade. Stambena zgrada u sluaju iz stava 1. ovog lana trokove za izvedene radove na odravanju stambene zgrade naknauje optini, u rokovima i na nain koji odredi optina. Skuptina optine, odnosno grada, odnosno grada Beograda (u daljem tekstu: optina) moe osnovati javno preduzee za stambene usluge radi izvoenja radova na odravanju stambenih zgrada kojima raspolae, radova na odravanju stambenih zgrada ije je odravanje povereno javnom preduzeu za stambene usluge, kao i radova iz lana 6. ovog zakona. Optina utvruje visinu naknade za izvoenje radova na odravanju stambene zgrade u drutvenoj svojini kojima raspolae. Optina i javno preduzee za stambene usluge, odnosno drugo preduzee, odnosno preduzetnik, svoje meusobne odnose ureuju ugovorom. U sluaju da stambena zgrada u utvrenom roku ne isplati optini naknadu trokova za izvedene radove na odravanju stambene zgrade, optina pravo na naknadu ostvaruje na osnovu rauna o isplaenim radovima, koji ima snagu verodostojne isprave. lan 30 Vlasnici stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade, odnosno korisnici omoguie obavljanje neophodnih radova na odravanju stambene zgrade u meri koja je potrebna za otklanjanje neposredne opasnosti po ivot i zdravlje ljudi i materijalna dobra.

VI NADZOR lan 31 Nadzor nad primenom odredaba ovog zakona i propisa donetih na osnovu njega vri optinska, odnosno gradska uprava. U postupku nadzora stambenoj zgradi, odnosno javnom preduzeu za stambene usluge, odnosno drugom preduzeu kome su povereni poslovi odravanja stambene zgrade, naloie se reenjem bez odlaganja da u ostavljenom roku izvre radove na odravanju kojima se spreava ugroavanje ivota i zdravlja ljudi i bezbednosti okoline. Ako stambena zgrada ne izvri radove iz stava 2. ovog lana lice koje vri nadzor e o tome obavestiti optinsku odnosno gradsku upravu. U sluaju iz stava 3. ovog lana optinska odnosno gradska uprava e izvrenje radova obezbediti preko drugog lica, a na teret stambene zgrade. VII KAZNENE ODREDBE lan 32** Novanom kaznom od 50.000 do 500.000 dinara kaznie se za prekraj pravno lice koje je vlasnik odnosno korisnik stana, odnosno drugih posebnih delova u zgradi, ako: 1. koristi stan, odnosno drugi poseban ili zajedniki deo zgrade na nain kojim se prouzrokuje teta u zgradi ili njenim zajednikim i posebnim delovima, odnosno ometaju ostali korisnici u mirnom korienju posebnih, odnosno zajednikih delova zgrade (lan 4), 2. ne omogui obavljanje neophodnih radova u meri koja je potrebna za otklanjanje neposredne opasnosti po ivot i zdravlje ljudi i materijalna dobra (lan 30). Za prekraj iz stava 1. ovog lana kaznie se odgovorno lice u pravnom licu, novanom kaznom od 5.000 do 50.000 dinara. lan 33** Novanom kaznom od 20.000 do 100.000 dinara kaznie se stambena zgrada ako ne izvri radove na odravanju stambene zgrade kojima se spreava ugroavanje ivota i zdravlja ljudi i bezbednost okoline (lan 31. stav 2) lan 34** Novanom kaznom od 5.000 do 50.000 dinara kaznie se za prekraj fiziko lice koje je vlasnik odnosno korisnik stana, odnosno drugih posebnih delova u zgradi, ako: 1) koristi stan, odnosno drugi poseban ili zajedniki deo zgrade na nain kojim se prouzrokuje teta u zgradi ili njenim zajednikim i posebnim delovima, odnosno ometaju ostali korisnici u mirnom korienju posebnih, odnosno zajednikih delova zgrade (lan 4),

2) ne omogui obavljanje neophodnih radova u meri koja je potrebna za otklanjanje neposredne opasnosti po ivot i zdravlje ljudi i materijalna dobra (lan 30).

VII PRELAZNE I ZAVRNE ODREDBE lan 35 Skuptina zgrade koja je poverila poslove odravanja javnom preduzeu za stambene usluge pre stupanja na snagu ovog zakona, moe doneti odluku o organizovanju odravanja zgrade na drugi nain, s tim to o tome pismeno obavetava to preduzee najmanje tri meseca pre organizovanja poslova na drugi nain, odnosno u roku utvrenom ugovorom. lan 36* (Prestao da vai Odlukom USRS) lan 37 Za vreme vaenja Zakona o pribavljanju stanova za potrebe kadrova i povratak iseljenih lica u AP Kosovo i Metohija ("Slubeni list SRJ", broj 24/94) prvenstvo u ostvarivanju prava na nadziivanje zgrada i pretvaranje zajednikih prostorija u stanove imaju lica odreena tim zakonom. Odluka organa upravljanja ili pismena saglasnost veine korisnika stanova o davanju na korienje zajednikih prostorija za stanovanje ili obavljanje poslovne delatnosti, doneta do dana stupanja na snagu ovog zakona, osnov je za ostvarivanje prava iz l. 21. i 22. ovog zakona i slui kao dokaz o pravu korienja, radi izvoenja radova u smislu propisa o planiranju i ureenju prostora i izgradnji objekata. lan 38 Do donoenja propisa, odnosno podzakonskih akata na osnovu ovog zakona, primenjivae se Uredba o odravanju stambenih zgrada i stanova ("Slubeni glasnik RS", broj 43/93) i propisi optine doneti na osnovu zakonskih odredaba koje prestaju da vae stupanjem na snagu ovog zakona. lan 39 Danom stupanja na snagu ovog zakona prestaju da vae odredbe l. 12a, 12b, 13, 14, 14a, 15. i 51. Zakona o stanovanju ("Slubeni glasnik Republike Srbije", br. 50/92, 76/92 i 33/93) i lan 14. Zakona o izmenama i dopunama Zakona o stanovanju ("Slubeni glasnik Republike Srbije", broj 33/93). lan 40 Ovaj zakon stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u "Slubenom glasniku Republike Srbije".