voorstel herontwikkeling leegstaande

armamentarium te delft

Van wapenmagazijn en legermuseum, naar de compacte stad in het historische hart van Delft

onderzoek/ /

architectuur & stadsontwerpen

woord vooraf
onderzoek/ /
architectuur & stadsontwerpen

Woord vooraf
Er is een museum uit de stad Delft vertrokken! Het legermuseum laat het voormalige 17e eeuwse Armamentarium leeg achter. Het oorspronkelijke wapenmagazijn bestaat uit twee gedeelten met vier vleugels rondom een grote open binnenplaats, een pakhuis en bijgebouwen. Het heeft een oppervlakte van ruim 11.000 vierkante meter. Het Rijksmonument is op zoek naar een andere invulling en gebruikers en verdiend het om nieuw leven ingeblazen te krijgen! Deze publicatie laat zien met welke programmatisch invulling het voormalige Armamentarium kan worden herbestemd. Het is niet de verwachting dat het complex een invulling krijgt met n functie, zoals bijvoorbeeld een ander museum. Ook al leent het complex zich daar uitstekend voor. Een mix van functies is nodig, want n afzonderlijk gebruiker of functie, in een erg veranderende economische tijd, maakt dat sec n maatschappelijke functie, zoals een museum, de herontwikkeling niet kan waarmaken! Een gezonde programmatische invulling, vraagt momenteel naar een mix van functies, zodanig op elkaar afgestemd en aan elkaar gekoppeld, dat er een gezonde exploitatie ontstaat tussen publieke, maatschappelijk en commercile functies. Tegelijkertijd wordt met deze functiemix gestreefd naar multifunctionaliteit in en rondom het gehele complex, waarbij de kwaliteit van de directe woonomgeving wordt versterkt door diversiteit en waarbij de wijkeconomie van de stad wordt gestimuleerd. De voorgestelde verweving van functies, komt direct ten goede aan de omwonenden, maar ook de nieuwe gebruikers van het complex in de stad. Gedurende de dag wordt er immers zorg gedragen voor een bepaalde levendigheid, waar dat nu nog ontbeert of waar de levendigheid versterkt moet worden. Het voormalige Armamentarium en Legermuseum zal na haar herbestemming als de compacte stad van Delft gaan fungeren.

Het Armamentarium rond 1825, bron: beeldarchief repository.tudelft.nl

onderzoek/ /

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek/ /

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek/ /5 onderzoek/ /

inhoudsopgave
onderzoek/ / onderzoek/ /
architectuur & stadsontwerpen

Inhoudsopgave
Woord vooraf Inhoudsopgave Gebouw, omgeving en locatie De compacte stad - ontwerpvoorstel Functies, typologie en flexibiliteit Exploitatie en fasering Colofon 5 9 13 21 33 39 42

Het Legermuseum in 2012, bron: zoom.nl

onderzoek/ /

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek/ /

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek/ /9 onderzoek/ /

gebouw, omgeving & locatie

onderzoek/ / onderzoek/ /
architectuur & stadsontwerpen

Gebouw, omgeving en locatie

Het Armamentarium in Delft is gelegen op de landtong tussen de Oude Delft en de Lange Geer en is omsloten door water. Het complex was van oorsprong een wapenarsenaal van de gewesten Holland en WestFriesland. Het bestaat uit twee gedeelten, elk met vier vleugels om een binnenplaats en bijgebouwen. Het zuidelijke deel uit 1602 heeft zandstenen speklagen, hoekblokken en waterlijsten. Het noordelijk deel, dat dateert uit 1692, heeft strakke gevels waarin gebeeldhouwde wapens te vinden zijn. In 1802 is het pakhuis van de Verenigde Oost-Indische Compagnie toegevoegd. Tussen 1984 en 1989 is het Armamentarium gerestaureerd en heringericht om het Leger- en wapenmuseum te huisvesten. Momenteel staat het gehele complex leeg! Het complex is centraal gelegen in de binnenstad, nabij het theater, de bioscoop, het Bastiaansplein en vele bars en restaurants. Ook grenst het aan de ontwikkeling rondom de Spoorzone. Mits het complex de optimale programmatische invulling krijgt, kan het een veelzijdig knooppunt worden van Delft. Het is immers al prominent aanwezig door haar historie en monumentaliteit! Het grote complex (ruim 11.000 m2) is momenteel alleen toegankelijk vanaf de smalle doodlopende weg, de Korte Geer. Op een aantal cruciale plekken kunnen brugverbindingen er voor zorgen dat loopafstanden van en naar het complex korter en logischer worden. Het maken van een steiger zorgt dat bereikbaarheid via het water ook beter wordt. Publieke functies op de begane grond van het complex zorgen voor een betere toegankelijkheid van het complex. Parkeren en openbaar vervoer De parkeergarage Zuidpoort is op loopafstand bereikbaar. De parkeergarage beschikt over ruim achthonderd parkeerplaatsen, waarvan er zelfs op drukke dagen enkele honderden parkeerplekken beschikbaar zijn. Ook openbaar vervoer, zoals trein, tram en bus, zijn op loopafstand te vinden. Zie voor de bereikbaarheid en toegankelijkheid van het complex de schemas op de volgende paginas.

Het voormalige Armamentarium en Legermuseum, bron: stadsarchief Delft

onderzoek/ /

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek/ /

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek/ /13 onderzoek/ /

de markt / nieuwe kerk 500 meter

Zuidpoort

3090

3704 1874

3001
7 300

771
6

1955 382 431

57 30 3059

824 3767 2879

EE BR

S EN AR 2059 1114 426 1115 427 428 1116 429 430

40 16 39 16

1742

CL

12

65

72

1
66

3430 770
2

825 826
AT
11a

3058
48 d

64

3768

RA ST
5a

12 83

2616
11

3501

261 734

255

3429

980 3500
TE KOR

station 250 meter

3519

712 2279 2278 3725 3521

75 21 3745

3518 854

18

3727

3455
345 4
53 34

R GEE

3461 3549 3550 3462

3463

53

3728

a 44

46

3113

3746 445 917 2807

44

3464 3291
45

?
3292
T LF DE DE 41 OU
43 e

3520

280

LAN GE G

821

280

3275 3255

EER

3273

22a

3274

62414
1

1b

NS

3262
m 3 13

479
GIS
3

2240 1029 486 3180

t/ 55

3006
52

3181

parkeren 220 meter

20

1a

3007
4 10

t/ 17

t/ 53
14 1

OO

ST

IN

DIE

PL

AA

TS
2

1721
39

LANG

3 t/ m 16

49

27

85
2

493
27 87

2750 576 577 3373 3530

2786 497

494

E GEER

3763 3535

3164 3163
21

14 3 14 5

3372

2131
17
15
14

3 271

300
WE ST VE ST

OU DE

8
7

15

2130

200 meter

3532

270
1

DE LF T

14 9

Schie
20 m 50 m

onderzoek/ / onderzoek/ / onderzoek/ /

Stedelijke inpassing van en routing naar de compacte stad, kaarten: Google

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek/ / onderzoek/ / onderzoek/ /

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek/ /15 onderzoek/ /

3430 770
2

3767 3768

B
3

825 826 TS 28793007 AA T-INDIEPL AS T AO O R T ES 2616 RE

t/ 55 m t/ 17 m 52
3 t/

3006

D
1

1029

486 3180 1721

27

3181

431
3

t/ 53

4 10

11a

3058
48 d

Ontsluiting intern Ontsluiting commerciele functies

64

2750 3373

57 493 5 380 494 3059

2786
87 27
2

12

39

E GEER LANG

49

16

83

3429 3519
14 3 14

5a

576

497

577

3164

3530

980 3763 712 A B 271 2279 C D 270 E F G

1

3501 Optie extra ontsluiting

14 1

1 734 261
3372

255 8

11

3535

3500
3

3163 2131

3518
15
14

3455

17

3532

2130

3461 3549 3550 3462

854

345

4
53

34

3113 3463
G TE KOR

Gebouw 1602 Tussengebouw 2278 1692 Gebouw 1692 3727 3725 Voormalig wachthuis Nieuwbouw werkplaatsgebouw 3521 Voormalig Oost-Indisch pakhuis Gesloopte woningen, later museumentree 3728 75 21 3745
a 44

8
9

R GEE T E T LF DE E KOR 3

21

300

5
14 7

D OU

15

ST VE ST WE

53

46

3746 445 917 2807

8
9
44

3464 3291
45

?
3292
OU DE DE T LF
43 e

3520

EER

F C
821
1b

280

G LAN

280

E GE

3275 3255

41

3273

ER

22a

3274

62414

3262

Het wapen met oorlogsgod Mars op Gebouw 1692

t 55

/m

3 13

3006
52

E D B
1
39
3001
7 300
2

479
GIS
3

20

2240 1029 486 3180

1a

3181

3007
4 10

t 17

/m

t 53
14 1

/m

OO

ST
65

IN

DI

EP

AT LA
12

S
2

A
2

1721
LANG

3090

3t /m
771
6

49

3704 1874

1955 382 431

57 30 3059

824 3767 2879

EE BR ST

S EN AR 2059 1114 426 1115 427 428 1116 429 430

40 16 39 16

1742

CL

27

85
2

493
87 27

16

2750

2786 497

494

R E GEE

72

1
66

3430

825 826
A RA T

3058
48 d

64

576
3429

770
2

3768

5a

2616

3373

11a

12 83

3501

734 261

255

980 3500
T KOR

11

577
3090 3704 1874
72

3519

712 2279 2278 3725

3001
7 300

1742

S 9 EN 7 AR CL 3461 2059 1114

40 16 39 16

3518 854

3455
3

3164 454
3

3530 3727
3521 3728

3763 3535

18

771
6

1955 382 431

57 30 3059

824 3767 2879

EE BR ST

3549 426 11153462 427 428 1116 429 3550 3463 430 3058 3372 3464
48 d

34

53

3113

75 21 3745

3430 770
2

825 826
A RA T
11a

3768

?
3291
45

3520

3163
KOR TE R GEE

3746 445 917

44

Nieuwe brug of steiger/podium

8

3429
3

5a

2616
11

3501

980 3500 712 2279

2131
821

2807

3519

3292 3727 3275 3728 3255

2278 3725 3521

F C
17
1b

280

3518 854

3455
345 4
53 34

9 280
22a

3461 3549 3550 3462

3273

3 271 Optie nieuwbouw woningen zoals oorspronkelijke bebouwing (G) 270 3532
1

3113
KOR

75 21 3745
44

3463

3746

3262
m 3 13

3464 3291
45

?
3292
OU
43 e

3520

445 917

LEGENDA
3006
52 t/ 17 m

3274

62414

E 2130 B

479

t/ 55

2807
8
4 10

3007
ST

F C
821
1b

280

280

t/ 53
1

OO

-IN

DIE

PL

AA

TS
2

Nieuwe brug of steiger/podium 3180

486
1

2240 1029

GIS
3

Ontsluiting entreehof met publieke en maatschappelijke functies Ontsluiting intern Ontsluiting commerciele functies Optie extra ontsluiting

3181

85 OptieA nieuwbouw woningen zoals 27 oorspronkelijke bebouwing (G)2786 2750

LANG E GEER

1721

493
2

A B C D E F G

494

3275 3255

3273

3274

62414

576 577

3373

497 3763

G T G V N V G l

EG

12

EER

65

53

a 44

46

14 3
66

64

12

83

21

734 261

5 14

255

300

OU

18

OU

e 43

LAN

DE

DE

T KOR 8

15

GE G

WE

DE

14 7

T LF

EG EER

DE

EER

41

V ST

LF

53

a 44

46

20

15

T ES

14 9
R

1a

TE GEE
LAN

39

3 t/ m 16

49 2

D DE EL FT
41

27

14

GE G EER

87

22a

3262

onderzoek/ / onderzoek/ / onderzoek/ /

Huidige beperkte bereikbaarheid van het complex

14

t/ 55

3 13

3006
52

E D B
1
39

479
GIS
3

2240
14

1029

486 3180

3181
14 5

3007
4 10

t/ 17

t/ 53

OO

IN T-

DIE

PL

AA

TS
2

architectuur & stadsontwerpen

2750 576 3373

onderzoek/ / onderzoek/ / onderzoek/ /

300 8

B Tussengebouw 1692 Nieuwe routing naar en door de compacte stad Ontsluiting intern
3372 3163 2131
3 271

3530 entreehof met publieke Ontsluiting 3164 3535 en maatschappelijke functies

20

Gebouw 1602

1a

1721
27

85

493

2786

494

Ontsluiting commerciele functies 2130

T LF

17

3532

270
1

497

architectuur & stadsontwerpen

Optie extra ontsluiting

C D E F G

Gebouw 1692 Voormalig wachthuis Nieuwbouw werkplaatsgebouw Voormalig Oost-Indisch pakhuis Gesloopte woningen, later museumentree

21

OU DE
15

S WE

onderzoek/ /17 onderzoek/ /

14

DE

E GEER LANG

m 3 t/ 16

49

TV

15

ES

14

27 T

87

de compacte stad
onderzoek/ / onderzoek/ /
architectuur & stadsontwerpen

De compacte stad
Ontwerpvoorstel; de compacte stad in de stad Delft! Het ontwerp voor de herontwikkeling van het leegstaande Armamentarium, bestaat in essentie uit het openen en verbinden van de begane grond met een publiek karakter. Per gebouwdeel komen van elkaar gescheiden functionele programmas. Op de verdiepingen krijgen de functies een meer privaat karakter. Daarmee wordt het complex als ensemble van gebouwdelen gerespecteerd. De semi-openbare toegankelijkheid voor publiek op de begane grond wordt beter dan tot nu toe het geval was. Om tot een succesvolle herontwikkeling en restauratie van het gebouw te komen is het cruciaal te redeneren en te denken vanuit het gebouw. Door de mogelijkheden van het gebouw te benutten en de beperkingen te respecteren, zijn in het ontwerp publieke en private functies goed in te passen. Het ontwerp omvat een scala aan elkaar versterkende functionele en ruimtelijk relaties binnen de verschillende gebouwdelen. Met deze aaneenschakeling wordt een eenheid gevormd binnen het complex, als ware het de compacte stad in de stad Delft. In het complex met binnenhoven, worden sterke ruimtelijke zichtrelaties gelegd. Door onder andere het creren van een reversibele, dat wil zeggen een later terug te draaien, glazen dakconstructie ter hoogte van de eerste verdieping in het binnenhof van Gebouw 1692, kunnen de verschillende functies goed gescheiden worden. De bereikbaarheid van het complex op de landtong wordt in het ontwerp sterk verbetert door het leggen van twee brugverbindingen. En strategische brug in het verlegde van de Giststraat, welke leidt naar de binnenplaats tussen Gebouw 1602 en 1692. Een andere brug leidt van het Tussengebouw 1692 naar de Oude Delft. Zie deze stedelijke verankering van het complex door de twee bruggen op pagina 17.
Het Armamentarium in haar huidige toestand

onderzoek/ /

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek/ /

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek/ /21 onderzoek/ /

GESLOOPT

Oorspronkelijke bouwblok met woningen gesloopt, kaart figuratief 1675, bron: gemeentearchief Delft

onderzoek/ /

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek/ /

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek/ /23 onderzoek/ /

Restauratieconcept, gebruik als beste behoud Bij herontwikkeling met restauratie kan gekozen worden om alle bouwfasen van het gebouw te laten zien of om terug te keren naar het oorspronkelijke. Ook combinaties daarvan kunnen soms interessant zijn. Omdat het complex een ensemble van gebouwen is, met uitbreidingen door de eeuwen heen, is er in feite geen oorspronkelijke toestand. Er zijn veel latere tijdlagen (en zelfs gedeeltelijk sloop, zie pagina 22, 23), vaak niet het resultaat van een architectonische ingreep, maar van pragmatische uitbreiding en groot onderhoud. Het restauratieconcept gaat daarom uit van een gedifferentieerde aanpak per gebouwdeel. Voor het gebouwensemble als geheel is behoud van planorganisatie en ruimtelijkheid essentieel. Voor de afzonderlijke gebouwdelen wordt teruggegrepen op eerdere historische bouwfasen. Gericht bouwhistorisch onderzoek zal hier meer inzicht in geven om de juiste waardestellingen te kunnen nemen. Vanuit dit perspectief is het onder meer mogelijk, nu dichtgemetselde ramen en deuren in gevels weer te herstellen en oorspronkelijke kozijnen terug te brengen. Functies zoals logies, wonen en onderwijs worden daarmee mogelijk. Harde ingrepen in het gebouw worden beperkt tot essentieel nodige aanpassingen, die zoveel mogelijk reversibel zijn, ofwel terug te draaien in de toekomst.

Referentie buitenhof wordt overdekt binnengebied, Apple store Londen

onderzoek/ /

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek/ / onderzoek/ / onderzoek/ /

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek/ /25 onderzoek/ /

private functies 3.160 m2 Schema 3e verdieping

publieke functies 121 m2 private functies 2.185 m2 Schema 2e verdieping

Mogelijk te herstellen ramen

Verguld wapenschild op Gebouw 1692

Schema 1e verdieping

publieke functies 1.038 m2 private functies 2.185 m2

publieke functies 3.286 m2 overdekt buitenhof 390 m2 binnenplaatsen 440 m2 Schema begane grond

Globale oppervlakten privaat versus publiek

Doorsnedeaanduiding de compacte stad

onderzoek/ / onderzoek/ / onderzoek/ /

Doorsnede met invulling van nieuwe functiemix, het complex als de compacte stad
architectuur & stadsontwerpen

onderzoek/ / onderzoek/ / onderzoek/ /

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek/ /27 onderzoek/ /

onderzoek/ / onderzoek/ / onderzoek/ /

Fragment van de gedeeltelijk overdekte binnenplaats, waarbij de publieke functies op de begane grond zich concentreren rond het Delft Atrium
architectuur & stadsontwerpen

onderzoek/ / onderzoek/ / onderzoek/ /

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek/ /29 onderzoek/ /

functies, typologie & flexibiliteit

onderzoek/ / onderzoek/ /
architectuur & stadsontwerpen

Functies, typologie en flexibiliteit

Het gebouw is zo groot dat je het kan zien als deel van de stad. Door een gezonde mix van functies, wordt het complex getransformeerd naar de compacte stad, waar allerlei activiteiten zich naast en met elkaar kunnen afspelen. Functies als maatschappelijke en commercile, maar vooral de meer publieke functies op de begane grond en eerste verdieping tot aan de meer private (commercilere) functies op de hoger gelegen verdiepingen. Nieuwe woonconcepten als short of long-stay wonen, maar ook zorgwoningen passen hier prima bij. De bestaande gebouwstructuur bestaat uit regelmatige grids, waardoor de mix van functies op een zodanige flexibele manier kan worden ingevuld, dat eventuele veranderingen in de toekomst makkelijk uit te voeren zijn. Aan de ene kant is het belangrijk dat bezoekers van Delft de compacte stad weten te vinden. Publieke functies zorgen hier voor. Publieke functies kunnen zowel een commercieel als een maatschappelijk karakter hebben. Bedrijvigheid als horeca, retail of bijeenkomstruimten (zoals ruimten voor onderwijs, TU Delft) kunnen prima bestaan naast functies als bijvoorbeeld een muziek- en danszaal, theaterruimte of een (dependance van een) museum. Aan de andere kant kunnen meer gesloten functies als flex- werkruimten voor zzpers, atelierruimte voor de creatieve ondernemer, maar ook woningen, zoals zorgwoningen en woningen voor starters en gezinnen, zich prima positioneren op de hoger gelegen verdiepingen. Op pagina 34 zijn een tweetal varianten te vinden voor de invulling van de begane grond. In variant 2 is zelfs rekening gehouden met nieuwbouw woningen, op een plek waar ooit bebouwing is gesloopt (zie pagina 22 en 23). De mogelijke programmatische invulling van de verdiepingen is te zien op pagina 35. Bestemmingen In het voorontwerp bestemmingsplan Binnenstad 2012 is Creating history de bestemming voor het complex, wat prima aansluit bij de mogelijkheden tot herbestemming met een gezonde programmatische mix van functies. Dit bestemmingsplan maakt mogelijk; dienstverlening, kantoor, bedrijf, wonen, detailhandel en horeca. Daardoor kan de compacte stad prima op deze locatie zijn plek vinden.

Tijdens de verhuizing van het legermuseum, bron: www.legermuseum.nl

onderzoek/ /

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek/ /

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek/ /33 onderzoek/ /

LRWIJS EE AT ND

ATRIUMIERS

WINKEL

ST

WINKEL

PODIUM

ATELIERS

ONDERWIJS

CULTUUR

DANS

WONEN G OVERI A C ORE

WINKE

EIG

WINKELS
ER

ATOENDLIEERRWSIJS

OVERIG

BRUG

LS

Mogelijke programmatische invulling 3e verdieping

Variant 1 - mogelijke programmatische invulling begane grond

ATELIERS

EERWIJS AT ND

ONDERWIJS

M ERS ATRIUL I

THEATER

EIG

ER

BRUG

WINKE

WINKEL

LS

WONEN

EXPOSITIE

ST

NIEUWBOUW

MUSEUM

onderzoek/ / onderzoek/ / onderzoek/ /

Variant 2 - mogelijke programmatische invulling begane grond

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek/ / onderzoek/ / onderzoek/ /

Mogelijke programmatische invulling 1e verdieping

architectuur & stadsontwerpen

WONEN WONEN
OVERI GE

MUSEUM

WINKEL

WINKEL

TERRAS

DANS

CA E R O H

OVERIG

WINKELS

ATELIERSIJS ONDERW

BRUG

Mogelijke programmatische invulling 2e verdieping

EXPO

OVERIG WONEN

WONEN WONEN
OVERI GE

OVERIG WONEN

(vide)

(vide)

WONEN WONEN
OVERI GE
OVERIGE

WONEN

WONEN

OVERIG

OVERIG WONEN

BRUG

ATELRIEKRESN WE ATELRIEKRESN WE

OVERIGE

onderzoek/ /35 onderzoek/ /

exploitatie en fasering
onderzoek/ / onderzoek/ /
architectuur & stadsontwerpen

Exploitatie en fasering
Na het vertrek van het legermuseum bezoeken jaarlijks ruim zeventigduizend mensen minder de stad. Om met dit gebouw nieuwe bezoekers te trekken, moeten grote delen van het complex voor publiek toegankelijk zijn. In de diagrammen op de volgende paginas is af te lezen dat de commercile functies het meeste opleveren (73% van de opbrengst komt uit commercie), terwijl het absoluut niet noodzakelijk is dat de meeste vierkante meters in het gebouw worden toegewezen tot deze commercile functies. De publieke functies, zoals muziek, theater, dans, musea, maar ook de bars / restaurants en bijeenkomstruimten vertegenwoordigen meer dan 50% van het totale toegankelijke oppervlak van het complex. Fasering; van tijdelijke invulling naar permanente gebruik Het bestaande complex, in haar huidige toestand, leent zich grotendeels uitstekend voor publieke functies. Minimale investeringen zijn nodig om deze ruimten geschikt te maken voor publieke functies als dans, zang, muziek, (dependance van) musea, theaterruimten, maar ook horeca en retail. Er kan direct begonnen worden met gefaseerde invulling van het leegstaande complex, het eerste met publieke functies in de ruimten die daar het meest geschikt voor zijn. Dit beantwoord het sentiment onder omwonenden, dat er een museum uit de stad is vertrokken en een complex leeg is komen te staan. De reuring die ontstaat dient als vliegwieleffect en is de eerste de opmaat naar de herbestemming van het gehele complex, met de andere functies op de verdiepingen. Het eerste exploitatiemodel op pagina 40 laat een mogelijke exploitatie zien, waarbij de cash-flow pas start na transformatie van het gehele complex. Terwijl het tweede model anticipeert op een fasering, zoals eerder beschreven en invulling per direct. De cash-flow komt gelijk op gang, waarbij de kosten voor leegstand behoorlijk kunnen worden gedrukt. De bovenverdiepingen worden in de jaren daarna herontwikkeld (eventueel ook gefaseerd), afhankelijk van de vraag.

Archief in het Armamentarium, bron: www.legermuseum.nl

onderzoek/ /

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek/ /

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek/ /39 onderzoek/ /

aankooppand,bouwkostenenjaarlijksekostenexploitatie

geinvesteerdvermogen

opbrengsten

cashflow

Invulling m2functiesinpercentage Invullingm2functiesinpercentage

Invullingm2functiesinpercentage

muziek/theater/dans muziek/theater /dans/theater/dans muziek aankooppand,bouwkostenenjaarlijksekostenexploitatie geinvesteerdvermogen opbrengsten cash flow /dans 3% muziek / theater 3% 8% 8% musea / expositie musea / expositie 10% / theater /dans 3% 8% 10% musea/expositie muziek 10% aankooppand,bouwkostenenjaarlijksekostenexploitatie geinvesteerdvermogen opbrengsten cash flow onderwijs Publieke 3% 8% musea /expositie expositie onderwijs 10% 3% 8% musea / 36% onderwijs 10% 14% maatschappelijkefun bijeenkomst/sociaal aankooppand,bouwkostenenjaarlijksekostenexploitatie geinvesteerdvermogen opbrengsten cashflow 36% 14% 14% onderwijs 49% bijeenkomst/sociaal Publiekecommerciele onderwijs bijeenkomst/sociaal Invullingm2functiesinpercentage Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel horeca 18% Invullingm2functies inpercentage Invullingm2maatschapelijk/sociaaltov.Commercieel functies 49% Invullingm2functiesinpercentage Invulling m2maatschapelijk/sociaaltov.Commercieel 14% 49% 14% kooppand,bouwkostenenjaarlijksekostenexploitatie geinvesteerdvermogen opbrengsten cashflow bijeenkomst/sociaal zorgwinkels horeca horeca 7% bijeenkomst/sociaal 18% 18% Commercielefuncties 49% muziek /theater/dans detailhandel/retail 49% muziek/theater/dans horeca zorgwinkels zorgwinkels 7% horeca 7% 18% 8% njaarlijksekostenexploitatie geinvesteerdvermogen opbrengsten cashflow muziek/theater /dans 18% 3% 7% musea / expositie wonenappartementen 15% 3% 8% 10% musea/expositie 10% zorgwinkels detailhandel/retail zorgwinkels detailhandel/retail 3% 7% /long&short 8% musea/expositie onderwijs Publieke 10% zorgwonen stay 7% 18% 7% 36% Publieke 14% maatschappelijkefun Invullingonderwijs m2functiesinpercentage m2 maatschapelijk/sociaal tov.Commercieel 7% wonen appartementen bijeenkomst/sociaal 7% detailhandel/retail atelierruimten 4% wonenInvulling appartementen onderwijs 15% Publieke 4% 36%detailhandel/retail maatschappelijke functies 14% 49% Publiekecommerciele 36% bijeenkomst/sociaal horeca flexplekken 14% maatschappelijkefuncties 18% zorgwonen / long&short stay 7% wonen appartementen functies bijeenkomst/sociaal zorgwonen / long&short stay 7% muziek/theater/dans 18% wonen appartementen 7% Publieke commerciele 49% 18% 7% 49% zorgwinkels 7% horeca Publieke Commercielefuncties 18% 3% atelierruimten 8% 4% functies commerciele musea/expositie 10% horeca zorgwonen /long&short long&short stay atelierruimten 4% Bouwkosten perfunctie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov.Commercieel zorgwonen / stay 18% 18% 4% 4% 7% 7% detailhandel/retail functies 18% zorgwinkels 7% onderwijs Publieke flexplekken Commerciele functies 7% zorgwinkels wonenappartementen atelierruimten 7% 4% flexplekken 15% 36% 14% maatschappelijkefun atelierruimten 4% 4% Commercielefuncties bijeenkomst/sociaal 4% muziek /theater/dans detailhandel/retail zorgwonen / long&short stay 49% detailhandel/retail Publiekecommerciele 18% 7% flexplekken horeca 5% flexplekken Ratio vierkante meter in functies musea/expositie iti 18% 7% % 11% 2% appartementen atelierruimten Bouwkostenwonen perfunctie Bouwkostenmaatschapelijk/sociaal to 15% 4% 4% 8% 7% wonenappartementen zorgwinkels Bouwkosten perfunctie Bouwkosten maa 7% onderwijs 26% 15% Publieke Commerciele functies flexplekken zorgwonen / long&short stay 18% detailhandel/retail maatschappelijke fun 7% bijeenkomst/sociaal zorgwonen/long&short stay 9% Bouwkosten perfunctie functie Bouwkostenmaa maa 18% Bouwkosten per Bouwkosten muziek/theater/dans 4% 7% 7% wonenappartementen Publiekecommerciele Invulling m2atelierruimten functies inpercentage Invulling m2 maatschapelijk/sociaal to horeca 15% 4% 4% Bouwkosten per functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel muziek/theater/dans atelierruimten functies 4% 4% 5% zorgwonen/long&short stay iti musea/expositie zorgwinkels Bouwkosten flexplekken 2% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 7% 25% 18% 11% 5% 8% 6% muziek / theater / dans 12% Commercielefuncties 62% flexplekken musea expositie / iti muziek / theater / dans atelierruimten 11% muziek /theater /dans/theater/dans 2% detailhandel/retail muziek 4% 4% onderwijs 26% 8% 5% 5% flexplekken musea expositie / iti musea expositie / iti onderwijs wonen appartementen 5% 4% 11% 11% 2% musea expositie / iti 2% 8% 3% musea / expositie Bouwkostenperfunctie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel bijeenkomst/sociaal 8% 11% 9% 10%2% 8% 8% onderwijs 26% Bouwkostenperfunctie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel zorgwonen /long&shortstay Publieke onderwijs bijeenkomst/sociaal onderwijs 9% onderwijs 3% horeca Bouwkostenperfunctie Bouwkostenmaatschapelijk/sociaaltov.Commercieel maatschappelijkefun bijeenkomst/sociaal atelierruimten 9% 23% 36% 14% 4% bijeenkomst/sociaal muziek / theater / dans horeca 9% bijeenkomst/sociaal Publiekecommerciele bijeenkomst/sociaal zorgwinkels horeca Model 1; opbrengsten versus investeringen permanente invulling na aantal Invullingm2functies inpercentage Invullingm2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel flexplekken 9% muziek25% /theater/dans muziek / theater / dans functies 4% 4% 12% 49% Invullingm2functiesinpercentage 5% Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel 62% musea expositie / iti zorgwinkels detailhandel/retail horeca 6% zorgwinkels 11% jaren herontwikkeling horeca 2% horeca 25% iti 5% 5% musea18% /expositie musea/expositie iti 8% 12% Commercielefuncties 62% 11% 11% 25% 2% 2% 6% Opbrengstenperfuncties Opbrengsten maatschapelijk/sociaaltov.commercieel 62% 4% detailhandel/retail 8% 8% onderwijs 26% 4% muziek/theater/dans 6% zorgwinkels detailhandel/retail zorgwinkels Publieke wonen appartementen onderwijs 26% 4% 7% onderwijs 26% zorgwinkels Publieke 25% aankooppand,bouwkostenenjaarlijksekostenexploitatie geinvesteerdvermogen opbrengsten cashflow muziek/theater/dans wonenappartementen Kooppandjaar0enstartexploitatiemaatschappelijke functiestegenminimaleverbouwkosten,2jaarverbouwen, najaar3volledigverhuurt metcommercielefuncties 4% 25% Publieke 62% fun functies maatschappelijke 3% 62% 8% bijeenkomst/sociaal maatschappelijke musea/expositie 9% 6% bijeenkomst/sociaal 9% detailhandel/retail 10% detailhandel/retail 6% zorgwonen / long&short stay wonen appartementen 4% maatschappelijke functies detailhandel/retail 3% zorgwonen /long&short bijeenkomst/sociaal 3% 8% muziek/theater /dans stay musea/expositie 9% 10% Publiekecommerciele 2% 3% horeca 3% Publieke commerciele horeca onderwijs 2% Publieke stay 12% wonenappartementen 2% 4% 7%vermogen atelierruimten wonen appartementen atelierruimten 4% functies zorgwonen /long&short musea/expositie Publieke 4% geinvesteerd 15% aankooppand,bouwkosten enjaarlijksekosten exploitatie 8% 23% opbrengsten cash flow horeca appartementen 23% 4% onderwijs functies Publieke commerciele zorgwinkels 36%wonen 14% 4% maatschappelijke functies 25% zorgwinkels 3% bijeenkomst/sociaal flexplekken functies 12% 36% Commerciele functies onderwijs d ij 4% 62% zorgwonen / long&short stay flexplekken 14% maatschappelijke functies Publieke zorgwonen / long&short stay 25% 6% aankooppand,bouwkostenenjaarlijksekostenexploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cashflow atelierruimten zorgwinkels detailhandel/retail 18% zorgwonen / long&short stay 7% bijeenkomst/sociaal 12% Commerciele functies 62% 23% 49% 8% Publiekecommerciele 25% maatschappelijkefun 6% bijeenkomst/sociaal detailhandel/retail 3% appartementen 12% horeca Commerciele functies 15% 62% 49% 3% atelierruimten wonen 4% 4% Publieke commerciele 6% 18% atelierruimten functies detailhandel/retail Opbrengsten perfuncties Opbrengsten maatschapelijk/sociaaltov.commercieel flexplekken aankooppand,bouwkostenenjaarlijksekostenexploitatie geinvesteerdvermogen opbrengsten cash4% flow horeca atelierruimten 23% Publiekecommerciele horeca 18% 4% 23% 4% functies appartementen zorgwinkels zorgwonen/long&short stay Opbrengstenwonen perfuncties Opbrengstenmaatschapelijk/sociaal to functies flexplekken 7% wonen appartementen flexplekken Commercielefuncties 4% zorgwinkels i k l 3% % 4% zorgwinkels flexplekken 7% kooppand,bouwkostenenjaarlijksekostenexploitatie geinvesteerdvermogen opbrengsten cashflow atelierruimten 33% Commercielefuncties Commercielefuncties zorgwonen /long&short 3% stay 23% detailhandel/retail muziek / theater / dans detailhandel/retail Opbrengsten perfuncties Opbrengstenma zorgwonen /2% long&short stay 2% detailhandel/retail flexplekken 73% bouwkosten in % 3% Ratio 7% 2% musea expositie Bouwkostenatelierruimten perfunctie Bouwkosten maatschapelijk/sociaalto 12% 8% 3% 4% wonen/ appartementen wonen appartementen njaarlijksekostenexploitatie geinvesteerdvermogen opbrengsten cashflow 3% 23% muziek / theater/dans 15% Opbrengsten per perfuncties functies Opbrengstenma ma atelierruimten 7% wonenappartementen Opbrengsten Opbrengsten 23% 2% 15% onderwijs d ij /long&short 2% zorgwonen stay Publieke Opbrengsten perfuncties Opbrengstenmaatschapelijk/sociaaltov.commercieel zorgwonen long&short stay 30% 18% Invulling m2flexplekken functies in / percentage Invullingm2maatschapelijk/sociaal to musea/expositie 12% 8% 4% 8% 2% 3% flexplekken 7% maatschappelijke fun zorgwonen / long&short stay bijeenkomst/sociaal atelierruimten 1 2 3 18% 4 5 7% 6 7 8 9 10 Opbrengsten 11 12 13 14 15 16 17 /theater 18 /dans 19 20 15% 21 muziek muziek/theater / dans atelierruimten 2% 4% 4% onderwijs d ij Publiekecommerciele 2% horeca flexplekken 4% 15 3% 1 2 3 Opbrengsten 4 5 functies6 7 4% 4% 8 9 10 11 atelierruimten 12 13 3% 5% 14 16 2% 19 20 21 muziek / theater /dans dans 3% 4% per Opbrengsten 17 maatschapelijk/sociaal commercieel musea / expositie iti /tov. muziek /theater /18 dans musea / expositie 8% 8% functies muziek / theater / muziek / theater dans 2% 2% 11% flexplekken 2%8% 4% 2% zorgwinkels i k l bijeenkomst/sociaal Opbrengstenperfuncties Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel % 2% 2% 15% 2% flexplekken 2% 33% musea / expositie 12% Commerciele26% functies 2% 21 4% 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 3% 178% 18 19 20 onderwijs musea / expositie 8% 2% onderwijs d ij 4% 8% detailhandel/retail musea /expositie musea/expositie 8% 10% 4% horeca 73% 4% onderwijs d ij Publieke 8% wonen appartementen bijeenkomst/sociaal 3% onderwijs d ij ij 9% Bouwkosten muziek Bouwkosten perfunctie maatschapelijk/sociaal tov. d Commercieel bijeenkomst/sociaal onderwijs 8% onderwijs 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 /theater 20 /dans 21 maatschappelijkefun bijeenkomst/sociaal zorgwinkels i k l 3% % Bouwkosten 4% 15% Bouwkosten perfunctie maatschapelijk/sociaal tov.Commercieel 2% muziek/theater/dans 36% zorgwonen /long&short stay 2% 8% 14% 33% horeca 8% 2% 30% 2% Publiekecommerciele musea / expositie bijeenkomst/sociaal bijeenkomst/sociaal horeca horeca 2% 12% 8% 4% 4% 4% bijeenkomst/sociaal Invulling m2 functies in percentage Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel 2% 19 atelierruimtendetailhandel/retail 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 20 21 functies musea / expositie 4% 12% 8% 4% muziek / theater / dans 49% Invullingm2functiesinpercentage Invullingm2 maatschapelijk/sociaal tov.Commercieel 73% zorgwinkels i k l zorgwinkels % 4% onderwijs d 25% ij33% horeca horeca zorgwinkels i k l 4% % 4% muziek / theater/dans flexplekken 18% horeca Commercielefuncties Publieke wonenappartementen 4% 12% 62% onderwijs d /ij 33% 5% 17 detailhandel/retail musea expositie iti 6% Publieke 8% detailhandel/retail 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 11% 15 16 18 19 20 21 maatschappelijke functies muziek / theater / dans 2% 73% bijeenkomst/sociaal zorgwinkels 5% zorgwinkels i k l 7% % 4% musea expositie / iti detailhandel/retail 8% 8% 15% zorgwinkels i k l zorgwonen/long&shortstay 11% % appartementen 4% muziek/theater/dans 2% wonen maatschappelijke functies bijeenkomst/sociaal 33% 73% onderwijs 26% 15% 30% 4% 33% wonen appartementen 3% 8% 8% 10% musea/expositie horeca Publiekecommerciele detailhandel/retail detailhandel/retail onderwijs 4% zorgwonen/long&short stay 26% detailhandel/retail wonenappartementen 3% atelierruimten 8% musea/expositie Publieke 10% horeca 30% functies maatschappelijke functies commerciele 4% 73% bijeenkomst/sociaal 73% zorgwonen / long&short stay 9% Publieke 7% onderwijs zorgwinkels i k l atelierruimtenwonenappartementen functies maatschappelijke functies % bijeenkomst/sociaal 15% wonen appartementen 9%4% zorgwonen /long&short stay flexplekken 36%wonen onderwijs Publieke commerciele appartementen 3% zorgwinkels i k l 33% Publieke 14% Commerciele functies maatschappelijke functies % 4% horeca 30% flexplekken atelierruimten 36% bijeenkomst/sociaal 33% zorgwonen/long&short stay /long&short 23% detailhandel/retail Publieke commerciele 14% Commerciele functies maatschappelijke functies horeca functies 18% zorgwonen stay 7% atelierruimten bijeenkomst/sociaal 4% 73% zorgwonen /long&short stay detailhandel/retail Publiekecommerciele zorgwinkels 30% 49% functies flexplekken 4% 73% horeca 30% 25% 49% atelierruimten 12% wonenappartementen 4% 4% Publieke commerciele 18% zorgwinkels Commerciele functies functies 62% atelierruimten horecaappartementen flexplekken 25% wonen atelierruimten 18% 6% 12%functies Commerciele functies functies 62% Kooppandjaar0enstartexploitatiemaatschappelijkefuncties tegenminimaledetailhandel/retail verbouwkosten, 2jaar verbouwen,najaar3volledig verhuurtmet commerciele zorgwinkels 7% flexplekken 6% zorgwonen /long&short stay detailhandel/retail Commerciele functies zorgwinkels flexplekken 30% 4% 7% /long&short stay verhuurtmetcommercielefuncties Model 2; Koop opbrengsten investeringen gefaseerde invulling vanaf jaar 0, Opbrengsten zorgwonen perfuncties Opbrengsten maatschapelijk/sociaalto flexplekken wonen appartementen Commerciele functies pandjaar0enversus startexploitatie maatschappelijke functiestegen minimale verbouwkosten, 2jaarverbouwen, na jaar3volledig 30% 4% detailhandel/retail atelierruimten wonen appartementen detailhandel/retail snellere invulling van de leegstand, hoger rendement in begin jaren Ratio opbrengsten in % atelierruimten /long&short stay 7%3volledigverhuurt Bouwkosten zorgwonen per functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal to aar0enstartexploitatiemaatschappelijkefunctiestegenminimaleverbouwkosten,2jaarverbouwen,najaar met commerciele functies wonen appartementen flexplekken/long&shortstay 15% zorgwonen 3% 7% wonenappartementen flexplekken 15% 3% atelierruimten 3% 23% muziek/theater/dans zorgwonen / long&short stay atelierruimten 7% 18%verhuurt appelijkefunctiestegenminimaleverbouwkosten,2jaarverbouwen,najaar3volledig metcommerciele functies 2% zorgwonen/ long&shortstay 23% 2% muziek theater/dans 18% flexplekken 2% atelierruimten musea // expositie 4% 7% 12% 8% 41 4% flexplekken 4% 4% architectuur & stadsontwerpen architectuur & stadsontwerpen atelierruimten 5% minimaleverbouwkosten,2jaarverbouwen,najaar3volledigverhuurtmetcommercielefuncties musea /ij expositie iti 4% 11% flexplekken 2% onderwijs d 8%

Invullingm2 m2functies functiesin inpercentage percentage Invulling Oppervlakte

Invullingm2maatschapelijk/sociaaltov.Commercieel

Invullingm2maatschapelijk/sociaalto

Invullingm2maa

Invullingm2 m2maa maa Invulling

onderzoek/ / onderzoek/ / onderzoek/ /

onderzoek/ / onderzoek/ / onderzoek/ /

onderzoek/ / onderzoek/ /

colofon
Smoes Ontwerpen // architectuur & stadsontwerpen, 2013
Contact info@smoesontwerpen.nl +31(0)10 - 75 264 75 of +31(0)6 - 222 877 69 Voorbehoud Alle in deze publicatie gepubliceerde fotos, tekeningen, teksten, schemas, etcetera, zijn intellectueel eigendom van Smoes Ontwerpen, tenzij de bronvermelding anders vermeld. Niets uit deze uitgave mag worden verspreidt of gereproduceerd zonder schriftelijk toestemming van Smoes Ontwerpen. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan de inhoud van deze publicatie. Alle genoemde getallen zijn gebaseerd op referentiecijfers en kunnen afwijken van de werkelijkheid en/of actualiteit. Foto omslag bron: www.rondvaartdelft.nl Initiatief & structuurontwerp Deze publicatie voor het structuurontwerp naar de herbestemming van het voormalige Armamentarium te Delft is onderdeel van ons doorlopende onderzoek naar transformatie van leegstaand vastgoed. Ontwerp, teksten en layout Team Smoes Ontwerpen Eindredactie Sander Smoes, architect Druk 1e druk, juni 2013, Rotterdam Meer informatie www.smoesontwerpen.nl www.devakmantool.nl en www.devakmancentraal.nl

onderzoek/ / onderzoek/ /

architectuur & stadsontwerpen

onderzoek/ / onderzoek/ / onderzoek/ /

architectuur & stadsontwerpen

A Professor Poelslaan 3C 3028 EP Rotterdam T +31 (0)10 75 264 75 M +31 (0)6 222 877 69 E info@smoesontwerpen.nl I www.smoesontwerpen.nl www.devakmantool.nl www.devakmancentraal.nl