RAZVOJNA BANKA FEDERACIJE BOSNE I HERCEGOVINE

UPUTSTVO
o minimalnom sadraju nalaza sudskog vjetaka za procjenu predmeta zaloga kao instrumenata osiguranja naplate kredita

Sarajevo, novembar/studeni 2011. godine

Sadraj
1. Definicija i svrha nalaza sudskog vjetaka 1.1. Pravna podobnost 1.2. Utrivost 1.3. Finansijska vrijednost 2. Sadraj nalaza o procjeni vrijednosti zaloga 2.1. Identifikacija i interpretacija predmeta zaloga 2.1.1. 2.1.2. Identifikacija i interpretacija predmeta zaloga u obliku nekretnine Identifikacija i interpretacija predmeta zaloga u obliku pokretnih stvari

2.2. Procjena trine vrijednosti zaloga 2.2.1. Metode procjene zaloga u obliku nekretnina 2.2.2. Metode procjene zaloga u obliku pokretnih stvari 2.3. Miljenje i zakljuak 2.4. Prilozi 3. Zavrne odredbe

1. Definicija i svrha nalaza sudskog vjetaka

Vjetaenje sudskog vjetaka predstavlja struni nalaz i miljenje o ponuenom zalogu za osiguranje naplate potraivanja trailaca kredita Razvojne banke Federacije Bosne i Hercegovine (u nastavku: Banka). Svrha sainjavanja nalaza sudskog vjetaka jeste davanje mogunosti traiocu kredita i Banci kao njegovom buduem povjeriocu da steknu potpunu i sistematiziranu sliku o stanju ponuenog zaloga, njegovoj pravnoj podobnosti, utrivosti i finansijskoj vrijednosti. 1.1. Pravna podobnost predmeta zaloga Predmet zaloga kolateral smatra se pravno podobnim za zalog ako postoji nesumnjiv i nesporan dokaz o zakonitom vlasnitvu zalogodavca nad dobrom koje se zalae (nekretnina, pokretne stvari, vrijednosni papiri, prava i dr.), odnosno kad je u moguem prinudnom programu likvidacije potraivanja Banke, odnosno likvidacije korisnika, osigurano nesumnjivo zakonsko i fiziko raspolaganje Banke zaloenim dobrom. Nije prihvatljivo zalaganje nekretnina u vlasnitvu Federacije, kantona, grada, opina i javnog fonda, ili nekretnina i pokretnih stvari ustanova koje se finansiraju u cjelosti ili djelimino iz budeta, a koje su osnovane za obavljanje djelatnosti od javnog interesa, ako nekretnina slui za obavljanje djelatnosti te ustanove, i ako cilj obavljanja djelatnosti nije sticanje dobiti, shodno odredbama Zakona o dopunama Zakona o izvrnom postupku ("Sl. novine Federacije BiH" broj 39/09), zbog toga to ne moe biti predmet izvrenja u sudskom izvrnom postupku. 1.2. Utrivost zaloga Utrivost predmetnog zaloga potrebno je cijeniti prema tome da li za zaloeno dobro postoje stabilne cijene i poznato - aktivno trite za brzo i efikasno utrenje odnosno namirenje iz vrijednosti prodatog dobra. 1.3. Finansijska vrijednost zaloga Finansijska vrijednost zaloga utvruje se po pouzdanim i stabilnim cijenama, te drugim metodama procjene vrijednosti, i u pravilu, mora da prelazi iznos potraivanja Banke, te treba biti dovoljna da potpuno zatiti Banku od mogueg gubitka glavnice, kamate, naknade i trokova naplate. Miljenje o finansijskoj vrijednosti i utrivosti predmeta zaloga daje sudski vjetak odgovarajue struke, primjenom odabrane metodologije za procjenu predmeta zaloga.

2. Sadraj nalaza o procjeni vrijednosti zaloga

Vjetak odgovarajue struke duan je da izradi Nalaz o procjeni trine vrijednosti zaloga sa procjenom njegove utrivosti. U nalazu se obavezno navodi svrha procjene i datum pregleda predmeta zaloga. Nalaz sudskog vjetaka o procjeni vrijednosti zaloga treba da sadri minimalno tri segmenta: identifikaciju i interpretaciju predmeta zaloga (elaboriranje stanja zaloga i to: tekstualno, originalnim fotografijama i tehnikim crteima za nekretnine); procjenu trine vrijednosti zaloga (provoenje postupaka prema primijenjenoj metodologiji, u skladu sa ope prihvaenim standardima procjene); zakljuak i miljenje.

2.1. Identifikacija i interpretacija predmeta zaloga Kako je naprijed navedeno, predmet zaloga moe biti u obliku nekretnine i u obliku porkretnih stvari (opreme). 2.1.1. Identifikacija i interpretacija predmeta zaloga u obliku nekretnine Ukoliko se radi o procjeni predmeta zaloga u obliku nekretnine, identifikacijom i interpretacijom smatraju se: opi podaci o predmetnoj nekretnini sa kopijom dokumentacije koja potvruje status iste u zemljinim odnosno katastarsko knjinim evidencijama i vlasnitvo (potpuno ili etano) nad istom (ZK izvadak, kopija katastarskog plana i sl.), kumulativni pregled ponuenih nekretnina, i navoenje knjinog i/ili vanknjinog stanja istih; tehniki opisi nekretnina koji podrazumijevaju opis: svojstava, geometrijskih i poloajnih elemenata nekretnina (povrina, godina izgradnje, godina sticanja vlasnitva, amortizacija, oblik, stepen izgraenosti i opremljenosti, pristupnost, udaljenost od glavnih saobraajnica....); podaci o legalitetu izgradnje i usklaenosti sa zakonskom regulativom: (ne)postojanje urbanistike saglasnosti, graevinske dozvole, upotrebne dozvole i sl.

Podaci koje vjetak treba prikupiti radi procjene zaloga u obliku nekretnine uglavnom se mogu svrstati u tri kategorije, koje se odnose na: okruenje, samu nekretninu, ponudu i potranju na tritu takvih nekretnina.

U okruenje spadaju podaci koji se odnose na drutvena, gospodarska, politika i zakonska svojstva regije, grada, susjedstva. Pritom treba usvojiti naelo predvianja i pokuati prepoznati kretanja (promjene). U drugoj su grupi svojstva same nekretnine kao to su povrine i volumeni pojedinih prostora i njihove namjene te infrastruktura. Povrine (volumeni) su osobito znaajne jer se mogu izraziti brojano (u m2 i m3), a vrijednost im se mijenja ovisno o sadanjoj i buduoj namjeni. Treba pregledati fizika svojstva nekretnine, eventualna poboljanja (popravke) da se odredi fizika istroenost, a prema tome i mogunost graevine da udovolji predvienoj namjeni; treba dobiti potpune informacije o finansijskom stanju u vezi s nekretninom (npr. krediti koji su uz nju vezani, hipoteke, prava treih osoba i dr.) te o postupcima vezanim uz njezino odravanje i doznati podatke o slicnim nekretninama na tom tritu (radi usporedbe). Vezano uz ponudu i potranju, vjetak treba doznati podatke o prodajama, cijene iznajmljivanja, trokove odravanja, te fizika svojstva i utjecaj poloaja nekretnine. Elementi koji odreuju vrijednost nekretnine su: svojstva, geometrijski i poloajni elementi (povrina, oblik, lokacija, udaljenost, ); zakonska regulativa, slobodno trite; socijalno-privredni elementi; procijenjeno umanjenje vrijednosti (amortizacija), koje moe biti fiziko, funkcionalno i eksterno; zasienost, ponuda-potranja; legalitet, usklaenost.

2.1.2. Identifikacija i interpretacija predmeta zaloga u obliku pokretne imovine Ukoliko se radi o procjeni predmeta zaloga u obliku pokretne imovine (opreme), identifikacijom i interpretacijom smatraju se: opi podaci o predmetnoj pokretnoj imovini sa kopijom dokumentacije koja potvruje vlasnitvo nad istom, odreivanje lokaliteta na kojem su pokretne stvari smjetene (i/ili montirane), kumulativni pregled ponuene opreme; tehniki opisi pokretne imovine koji podrazumijevaju opis: svojstava opreme, godinu proizvodnje, identifikaciju proizvoaa opreme, funkcionalnu i ekonomsku zastupljenost; opis starosti, stanja i upotrebljivosti pokretne imovine.

Elementi koji odreuju vrijednost pokretne imovine su: vrsta opreme; trokovi zamjene opreme; starost opreme; ope stanje opreme; kvalitet opreme (tj. efektivna starost); procijenjeno umanjenje vrijednosti (amortizacija), koje moe biti fiziko, funkcionalno i eksterno i zasienost, ponuda-potranja.

2.2. Procjena trine vrijednosti zaloga Procjena trine vrijednosti zaloga je postupak kojim vjetak odreene struke odreuje vrijednost predmeta zaloga u sadanjem vremenu, uzimajui u obzir mogue utjecaje (pravne, ekonomske, urbanistike, graevinske i druge utjecaje) u buduem vremenu. Prilikom rada na procjeni predmeta zaloga vjetaci mogu koristiti slijedee metode: trokovna metoda (metoda utvrivanja stvarne vrijednosti ili statika metoda); usporedna metoda (metoda usporeivanja vrijednosti) i metoda kapitalizacije dobiti (metoda vrednovanja prinosa ili dinamika metoda). 2.2.1. Metode procjene zaloga u obliku nekretnina Trokovna metoda procjene zaloga u obliku nekretnina polazi od vrijednosti izgradnje ekvivalentne nekretnine u sadanjim uslovima, obuhvata prosjeni vjerovatni vijek trajanja takve nekretnine, umanjenje vrijednosti zbog starosti objekta - amortizaciju i, izuzev ukoliko se radi o potpuno novoj nekretnini, u pravilu, polazi od: procjene konstrukcije objekta prema empirijskom obrascu, uzimajui u obzir vjerovatni vijek trajanja konstrukcije; procjena amortizovanosti, odnosno upotrebljivosti objekta u ovisnosti od fizike i tehnike starosti, funkcionalne starosti, te vanjske starosti; procjene amortizovanosti, odnosno upotrebljivosti u normalnim uslovima koritenja za grupaciju zanatskih, zavrnih i instalaterskih radova; procjene trokova ureenja gradskog zemljita, u skladu sa trokovima definisanim za teritoriju kantona, odnosno opine kojoj nekretnine pripadaju i pogodnosti lokacije.

Ova metoda moe se primjenjivati za one sluajeve kada ne postoje podaci o cijenama postignutim kod kupoprodaje slinih nekretnina, ili za one nekretnine za koje je tee vrednovati prinos. Pri utvrivanju trenutne trine vrijednosti nekretnine potrebno je uzeti u obzir sljedee faktore (koeficijente): Fl - faktor lokacije Fkp - faktor korisne povrine Fp - faktor za poslovne objekte Fkv - faktor kvalitete Fu - faktor usklaenosti Fi - faktor izgraenosti Fpp - faktor ponude i potranje

Procjena trenutne trine vrijednost nekretnine razlikuje se od procjene hipotekarne vrijednosti nekretnine gdje se vrijednost nekretnine utvruje na temelju procjene budue utrivosti nekretnine pri emu se u obzir uzimaju dugoroni odrivi parametri koji mogu utjecati na vrijednost nekretnine, uobiajeni i lokalni trini uvjeti, trenutano koritenje i mogue alternativno koritenje nekretnine. Hipotekarna vrijednost nekretnine je, u pravilu, nia od trenutne trine vrijednosti iste. Ukoliko za predmetnu nekretninu koja je predmet procjene postoji mogunost poreenja sa drugim nekretninama slinih karakteristika i vrijednosti, vjetak moe primijeniti usporednu metodu pri iskazivanju trenutne trine vrijednosti nekretnine. Ukoliko je predmetna nekretnina koja je predmet procjene poslovni objekat, turistiki objekat i sl., i od koje se i u budunosti oekuje dobit, procjena vjetaka moe biti temeljena na metodi kapitalizacije dobiti, odnosno dinamikoj metodi, uz obrazloenje koeficijenata kapitalizacije. Pri procjeni vrijednosti nekretnina vjetak moe koristiti jednu od navedenih metoda ili kombinovati iste, uz jasno obrazloenje primjenom koje metode je utvrdio konanu trinu vrijednost nekretnine. S obzirom da trite nekretnina u BiH jo uvijek nije dovoljno organizirano, te da ne postoji jedinstvena baza podataka o provedenim kupoprodajama nekretnina, Banka najee prihvata procjenu nekretnina uraenu po trokovnoj metodi ili kombinaciji trokovne i usporedne metode. 2.2.2. Metode procjene zaloga u obliku pokretnih stvari (opreme)

Trokovna metoda procjene zaloga u obliku pokretnih stvari (opreme) bazira se na principu zamjene substitucije, pri emu se polazi od aksioma da racionalan kupac nee za konkretnu imovinu platiti cijenu viu nego to bi bilo potrebno da iznova napravi istu ili slinu opremu ili da izgradi slina postrojenja. Pretpostavka na kojoj poiva ovaj nain procjene jeste da je inherentna trina vrijednost imovine priblino jednaka trokovima njene zamjene, tj. trokovima rada i materijala koji su potrebni da se slina imovina izradi. Ukoliko za predmetne pokretne stvari (opremu) koje su predmet procjene postoji mogunost poreenja sa drugim pokretnim stvarima (opremom) slinih karakteristika i vrijednosti, onda vjetak moe primijeniti komparativnu ili usporednu metodu pri iskazivanju trenutne trine vrijednosti pokretnih stvari (opreme), ili kombinovati naprijed navedene metode. 2.3. Miljenje i zakljuak

Sudski vjetak je u procjeni duan pravilno protumaiti faktore koji utjeu na procijenjenu trinu vrijednost nekretnina, odnosno pokretnih stvari, te interpretirati primijenjeni metodoloki pristup i rezultate metodolokog pristupa, i to elaborirati u Nalazu kroz zavrno miljenje i zakljuak o realnoj trinoj vrijednosti i utrivosti ponuenog zaloga. 2.4. Prilozi Obavezni prilozi u Nalazu sudskog vjetaka o procjeni predmeta zaloga su sljedei: Rjeenje nadlenog organa o imenovanju sudskog vjetaka; dokumentacija koja potvruje status i vlasnitvo nad predmetom zaloga (ZK izvadak, kopija katastarskog plana, tehniki crtei za nekretnine, ugovor o kupoprodaji, faktura, ....); fotografije predmeta zaloga u boji.

3. Zavrne odredbe
Ukoliko postoji opravdana sumnja u pogledu objektivnosti i realne procjene predmeta zaloga koja je ve izvrena, Banka moe zahtijevati nalaz i miljenje drugog ovlatenog vjetaka iste struke ili putem Kreditnog odbora umanjiti vrijednost ponuenog predmeta zaloga - kolaterala. Takva procjena Kreditnog odbora smatrat e se konanom u pogledu vrijednosti predmeta zaloga. Vrijednost predmeta zaloga utvrena odlukom Kreditnog odbora se uzima kao element ugovora o kreditu, notarskog ugovora o hipoteci i ugovora o zalozi pokretnih stvari.