Kinnisvaraturu trendid.

Priit Treial
Analüütik

Analüüsi teenus

• Turuanalüüs
• Perioodilised turuülevaated
• Arendajate/investorite nõustamine (projekti analüüs ning osaline finantsanalüüs)

Turu depressiivsuse põhjused

• Klassikaline pakkumisšokk (multiplikaatori efekt)

• Turg ülereageeritud (tundlik välismõjudele)
• Intressid tõusevad- rahapakkumine väheneb
• Meedia negatiivne surve
• Palkade ja majanduse kasv stabiliseerumas
• Kinnisvara harjumuspärasest madalam likviidsus

Korterelamute arendusmahud 2007-2008 a.

• Tartus ja selle mõjupiikonnas valmib hinnanguliselt 920 uut korterit

• 530 uuskorterit vakantsed
• Keskmine absorbeerumismäär kvartalis 65-85 uuskorterit
• 1/3 arendusprojektide mahust paiknevad kesklinnas

Prognoositavad korterelamute arendusmahud ja trendid Tartus (1)

• Hinnanguliselt 65 uut korterelamut

• Maht 136 251 m2
• 1200-1400 uut korterit
• Arendustegevus nihkub linn äärsetele aladele
• Mastaapsed ning terviklikud komplekslahendused
– 9-20 kortermaja
– 20 000-40 000 m2 avatud brutomaht

Prognoositavad korterelamute arendusmahud ja trendid Tartus (2)

Arendajad rakendavad üldjoontes kolme strateegiat tänases turusituatsioonis:

• Ehitustegevus toimub etapiviisiliselt, et kasutada algfaasis ehitatavaid maju hinna

ja nõudluse indikaatorina;

1
 • nö konserveerivad kogu projekti ning ehitustegevusega alustatakse peale hetkel
valitsevat pakkumisšoki lõppu;
• Müüakse arendusprojekt.

Kas teha ostuotsus täna või oodata?

• Intressid alanevad- rahapakkumine suureneb

• Pakkumisšokk on jõudnud müüjateni
• Arendajatel null marginaal
• Turu madalpunkti raske tabada
• Eurovääringuga liitumine
• Turgude korrastumine
• Kinnisvara on madala riskantsusega investeering

Kommertskinnisvara turg Tartu (1)

• Büroohooned
- 2007-2008 lisandub Tartusse 40 000 m2 uut büroopinda.
- Trend on müügieesmärgiga büroopinnad
- Vakantsus suureneb vähematraktiivsetes hoonetes
- Üürimäärad: kesklinn 175-215 kr m2 + km
äärelinn 120-150 kr m2 + km

Kommertskinnisvara turg Tartu (2)

• Kaubanduspinnad
- 2007-2008 lisandub Tartusse 30 000m2 kaubanduspinda (peamiselt kesklinna
alale)
- Nõudlus koondub keskustesse
- Toimub rotatsioon
- Üürimäärad: kesklinn 300-400 kr/m2 + km
äärelinn 115-125 kr/m2 + km

Lõpetuseks

• Kommertskinnisvara turg jätkuvalt tugev

• Elukondlik kinnisvaraturg on äraootaval seisukohal, huvitav aeg ostmiseks
• Krunditurul on languseks veel ruumi, kvaliteetseid projekte on vähe. Pakkumine
ületab suuresti nõudlust

Kes on kinnisvaramaakler?

2
Kinnisvaramaakler on isik, kes vahendab tasu eest käsundiandja ülesandel kinnisvara
ostu-,müügi-,rendi-ja üüritehinguid ja annab kinnisvaravaldkonnaga seonduvat
konsultatsiooni.

Maakler müüb nõustamisteenust, mis aitab kliendil teha õigeid ja kasulikke otsuseid
kinnisvaraküsimustes.

Maakleri ülesandeks on teha seda efektiivseimal moel, olles professionaalne, kasutades

info hankimiseks õigeid kanaleid ja värskeimat informatsiooni ning küsides kliendile
parimat hinda.

Põhilised tööülesanded

 Müügiobjektide otsimine/kliendi leidmine

 eeltöö
 kontaktide loomine
 objekti külastuse ettevamistamine/objekti külastus
 intro
 demo (sh maaklerlepingu esitlus)
 vastuväidete lahendamine
 maaklerlepingu allkirjastamine

 Maaklerlepingujärgne teenindamine
• Pakume kliendile professionaalset nõustamist ja kliendikesksust , juriidilist
korrektsust, aruandlust , efektiivset/korrektset reklaami, koostööd ja
operatiivsust.

 korrektse müügikuulutuse koostamine

 objekti pakkumine/esitlemine klientidele
 aruandlus/kontakti hoidmine
 müüja ja ostja nõustamine
 lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppe sõlmimine
 notarile tehinguandmete edastamine
 tehingu juures kliendi esindamine/nõustamine
 üleandmisakti koostamine
• Eesmärk: klient püsikliendiks

3
 Maakleri päevaplaan

Saabumine tööle
Ajaleht
8,30 Kohv
e-mail, kiired
tööülesanded,
9,00 päevaplaani
Informatsiooni kogumine
- ostusoovid
- uued objektid Juhendaja määrab ülesande,
- teiste maaklerite tulemuseks analüüs,
objektid - turuga juhendaja vaatab üle
9,30 kursisolek kord nädalas
Kõned
- pakkujatele
- pimekõned Juhendajaga seatakse
10,30 Ostusoovid numbrilised eesmärgid

12,00 Lõuna

Proaktiivne tegevus
- tänavate kaardistamine
- objektivisiit
- notaris käimine Juhendaja seab numbrilised
- arenduste otsimine eesmärgid, tagasiside
13,00 Enesearendus
Eellepingute sõlmimine juhendajale
- raamatud
- seadusandlus
- käsiraamat
- lepingud
- turuanalüüs
- koolitused/kursused
Notari paberitega Juhendajaga pannakse kord
15,00 tutvumine nädalas paika

Kõned Juhendajaga pannakse kord

17,00 - viiele tuttavale kliendile nädalas paika
17,30 Päeva kokkuvõte Kirjalik aruanne

4
Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu ja kinnisvaramaaklerite poolt loodud (18 septembril 1997

aastal) omavalitsuse alusel tegutsev mittetulundusühing.

Põhieesmärgiks on kinnisvara vahendamisega seotud teenuse kvaliteedi

tagamine, kinnisvaramaakleritele kutse andmine ja kutseoskuste tagamine
ning Koja liikmete poolt headest tavadest kinni pidamise tagamine.

Kutseoskuste kontroll-atesteerimise eksam.

Praeguseks on Eestis pisut üle 300 atesteeritud maakleri.
Eksam hõlmab erinevaid teemasid (seadusandlus, majandus, keeleoskus, kinnisvaraalane
terminoloogia, ärieetika, maksusüsteem, kinnisvara hindamine, ehitus, psühholoogia ja
müügitehnikad);

EKMK esindab ja kaitseb Koja liikmete õigusi võimu-, valitsemis- ja kohtuorganites.

Heade tavade koodeksi (kinnitatud Koja liikmete üldkoosoleku poolt) eesmärgiks on

luua eetiline alus Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja liikmetele maaklertegevusega
seonduvates toimingutes ja omavahelistes suhetes.

lähem info aadressil www.maakleritekoda.ee

• Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja Tallinna Klubi

• Klubi on oma ala tegijaid ja sõpru koondav ühing, mis korraldab
maakleritevahelisi üritusi ja parandab omavahelisi suhteid;
• aitab kaasa Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja poolt teostatavate ideede
elluviimisele;
• osutab Klubi liikmetele organisatsioonilist abi ja aitab kaasa partneri leidmisel
tehingutele;

Miks praegu maakleriks hakata?

Millal on üldse õige aeg?

5
 • LANGEV TURG - HALB AEG?
• TÕUSEV TURG - HEA AEG?

LANGEV TURG

• HETKESEISUGA ON TURUL VÄGA PALJU INFOT, MILLEST OLULIST

VÄLJA SÕELUDA – ON HUVITAV AEG!
• SELLISEL HIRMUL, ET POLE JUSTKUI MIDAGI TEHA, EI OLE ALUST!

• KOKKUVÕTVALT- LANGEV TURG VÄGA HEA AEG ENDA

ÜLESTÖÖTAMISEKS JA KLIENTIDELE TÕESTAMISEKS. KUI SAAD SIIN
HAKKAMA, SIIS KERGEMATEL AEGADEL SAAD IGAL JUHUL!

• TEGUTSE KIREGA!
• TEGUTSE KOHE!
• ÄRA KARDA EKSIDA! SIND AIDATAKSE!

Mõtteid Uus Maa minevikust

AJALUGU
UUS MAA nimi kaubamärgina toodi turule 1992. aasta kevadel AS SPD
kinnisvaravahenduse
osakonnana.
1994. aasta kevadel registreeriti OÜ UUS MAA Kinnisvarabüroo eraldiseisva
ettevõttena.
1995. aastal ostis UUS MAA AS Bangalo varad ning võttis üle töötajad.
1996. aastal kasvas ettevõtte haldusosakonnast välja UUS MAA Kinnisvarahaldus.
1997. aasta suvel loodi UUS MAA Kinnisvaragrupp kui holdingfirma. Sama aasta suvel
liitus
UUS MAA-ga endine Mendelson & Ko juhatuse liige Ville Jehe.
1997. aastal liideti UUS MAA Kinnisvaragrupiga VTA Investeeringu AS, mis pärast
nimemuutust
jätkas oma tegevust OÜ UUS MAA Kinnisvaraarenduse nime all.
1998. aasta veebruarist hakkasid Uus kinnisvaraarenduse nimi – UUS MAA
Kinnisvarakonsultantide OÜ, kuivõrd uus nimi kajastab täpsemalt ettevõtte tegevust.
2000 aastal alustas tegevust UUS MAA Tartu kontor.
2001 aasta algul kolisid seni erinevates Tallinna kontorites asunud UUS MAA tütarfirmad
kokku
uude peakontorisse aadressil Rävala pst. 6.
2001. aasta suvel alustas tegevust UUS MAA Pärnu kontor.
2002. aasta sügisel taasavati UUS MAA Kuressaare kontor.
2003. aasta lõpus loodi remonttöid ja hooldusteenuseid pakkuv firma OÜ UUS MAA
Hooldus.
2003. aasta lõpus ostis UUS MAA osaluse puhastusteenuseid pakkuvas firmas Cleanstar

6
Puhastusteeninduse OÜ.
2004. aasta sügisel avati Uus Maa Paide kontor.
2004. aasta lõpul sõlmis Uus Maa Kinnisvarahalduse OÜ ja Arkaadia Halduse OÜ
strateegilise
liidu ning koos tegutsetakse aadressil Maakri 19/21.
2005. aasta sügisel avati Uus Maa Viljandi büroo.
2006. aastal avati Jõhvi ja Jõgeva kontorid.
2007. aastal avati Haapsalu ja Narva kontor.
2007. aastal avatakse kontor Bulgaarias.
“Olen UUS MAA asutaja, alustala, tsement, vundament, pidur või kuidas keegi soovib
mind nimetada.“

Urmas Laur
Sünd. 01.05.1970

“Tallinna Tehnikaülikooli II või III kursusel jõudsin äratundmisele, et pean tegema

valiku mingisuguse ala kasuks. Valisin kinnisvara, sest see tundus uus ja huvitav.
Hakkasin jälgima kinnisvarakuulutusi lehtedes, samal ajal saatsin päris palju kirju ka
kinnisvaraga tegelevatele väliseestlastele, et küsida, kuidas kinnisvaraäri alustada ja
selles valdkonnas tegutseda.”

7
URMAS LAUR:
1991 konsultatsioonifirma AS Inko/AS Inko Projekt
1991 Vikman Vara

Uus Maa toodi turule 1992. aasta kevadel AS SPD kinnisvaravahenduse

osakonnana.
Asutasin Uus Maa, sest arvasin, et alati leidub kohta firmal, mis väärtustab kõrgelt
klienditeenindust.
http://www.uusmaa.ee/?m1=1&m2=128&tid=18&prod=301

1994. aasta kevadel registreeriti AS Uus Maa Kinnisvarabüroo eraldiseisva

ettevõttena
1995. aastal ostis Uus Maa AS Bangalo varad ning võttis üle töötajad.

8
Jaanus Laugus
Sünniaeg ja -koht: 08.01.1969, Tartu
Perekonnaseis: abielus, kaks tütart

Hariduskäik
1976–84 Tallinna 32. keskkool
1985–88 19. kutsekeskkool, liftielektromehaanika eriala
1998–2005 Tartu Ülikooli Õigusinstituut
Ametikäik
1994 kinnisvarabüroo Bangalo, maakler
1995–96 Uus Maa maakler
1996–99 Uus Maa peamaakler
1999– Uus Maa Kinnisvarabüroo tegevdirektor
Osalemine avalikus elus: 2002–2006 Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja juhatuse esimees
Hobid: lugemine, aiatööd, sport (body pump, jõusaal, rulluisutamine, poks)

9
Minu elu tegemisi on saatnud mõttetera: "Usud, et sa suudad või usud et sa ei suuda,
tõenäoliselt on sul mõlemal juhul õigus."

1997a. suvel loodi UUS MAA Kinnisvaragrupp

Samal aastal liitus UUS MAA-ga Ville Jehe ja Andres Hall
1998 UUS MAA Kinnisvarakonsultantide OÜ
2000. aastal UUS MAA Tartu büroo Erkki Luhamaa juhtimisel

Uusmaakad omavahel :)
Heidi Tubli
Töised tegevused

• suhtlemine!
• koolitused
• ühised ettevõtmised

Töövälised tegevused

• spordiklubi
• filmiklubi
• suvepäevad / talvepäevad
• sünnipäevad
• heategevus

10
Kuidas meil läheb?
Uus Maa Tartu büroo OÜ on vahendanud 2007 aastal keskmiselt 24,7 tehingut kuus;
Maaklerite arv on 15, nendest 1/3 on liitunud meie meeskonnaga viimase aasta jooksul;
Maaklertehingute käibed kuus keskmiselt on 517 665 krooni;
Ühe maakleri kuukäive keskmiselt on 34 553 krooni;

Koolitused ja arenguvõimalused Uus Maas

Kuidas kindlaks teha

kas tegemist on
HEA maakleriga?

Võrdleme

Suure ettevõtte maaklerit

ja Väikese firma maaklerit

Iga uus tulija :

• läbib algajate koolituse

• saab endale juhendaja, kes esimese nelja kuu jooksul suunab igapäevaselt noore
maakleri tegevust
• võib kindlasti toetuda teistele meeskonnaliikmetele, kes on igati abivalmid

Uus Maa panustab, investeerib inimestesse!

Uus Maal on piisavalt ressursse, et seda teha!
Uus Maa organiseerib ja korraldab koolitusi!

Maaklerid ja hindajad töötavad

tulemustasu alusel.

Nii, et kui maaklerina töötada

TASUB olla hea maakler!

11