DE GEVOLGEN VAN STEDELIJKE ONTWIKKELINGSSTRATEGIEN EN BEDRIJFSHUISVESTINGSSTRATEGIEN OP DEN HAAG

PROBLEEM
Bedrijven hebben steden nodig, en steden hebben Hoofdvraag Hoe heeft de huisvesting van bedrijven in Den Haag zich ontwikkeld, en bedrijven nodig. welke gevolgen voor Den Haag zijn te verwachten door de stedelijke ontwikkelingsstrategien van de gemeente en de huisvestingsstrategien van Maar er is: grote bedrijven in Den Haag? beperkte ruimte druk van functies op elkaar Deelvragen verandering wensen voor huisvesting en locatie 1. Wat is het profiel van Den Haag met betrekking tot bedrijfshuisvesting? 2. Wat waren de stedelijke ontwikkelingsplannen van de gemeente Den Haag? 3. Wat waren de huisvestingsplannen van de bedrijven in Den Haag? 4. Hoe is de ontwikkeling van de realisatie van Den Haag verlopen? 5. Wat zijn te verwachte ontwikkelingen met betrekking tot de huidige plannen van de gemeente en de bedrijven?

ONDERZOEKSVRAGEN

DOELEN

Informatie verzamelen over de ontwikkeling van de bedrijfshuisvesting in Den Haag. De gemeente Den Haag en de bedrijven in Den Haag inzicht te geven in de ontwikkeling van de bedrijfshuisvesting in de gemeente.

ONDERZOEKSONTWERP
verkenning onderzoek keuze onderwerp definiren onderzoeksveld

INTRODUCTIE

P1 P2 P3

literatuurstudie

casestudies opzet en globaal

literatuurstudie

casestudies globaal en diepte

interviews globaal en diepte

literatuurstudie

casestudies diepte

interviews diepte conclusies en aanbevelingen opzet

literatuurstudie

BEDRIJF
geplande strategien

Literatuurstudie; Observatie van de stad; Casestudies van de bedrijfshuisvesting van AEGON, KPN, Nationale-Nederlanden en Shell in Den Haag; Interviews met belanghebbende partijen als de Dienst Stedelijke Ontwikkeling (DSO) van Den Haag, de Kamer van Koophandel Haaglanden (sector regiostimulering) (KvK), en de Haagse vestigingen van AEGON, KPN, Nationale-Nederlanden en Shell.
weloverwogen strategien groei op zelfde locatie

METHODE

P4
reflectie

conclusies en aanbevelingen definitief eindpresentatie

relocatie binnen gemeente verworpen strategien opkomende strategien

P5

STRANDWALLEN
NOORDZEE 10 4 9 8 1 2 7 6

III II

BEBOUWING

FUNCTIES
huidig grondgebied Den Haag strandwallen (I, II, III) werkfunctie gemengde functie woonfunctie

overleg partijen

relocatie buiten gemeente

opheffing van bedrijf III II geplande strategien weloverwogen strategien

onopgeloste situatie

PROFIEL VAN DEN HAAG

N
0

GEMEENTE
I

5 B A

1800

1850

1900

1920

1930

1940

2km huidig grondgebied Den Haag strandwallen (I, II, III) belangrijke gebieden (A, B) wateren hoofdwegenstructuur

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 A B

Loosduinseweg Westeinde Laan van Meerdervoort Javastraat Wassenaarseweg Rijswijkseweg Wagenstraat Hoogstraat Noordeinde Scheveningseweg Binnenhof Haagse Bos

N
1955 1970 1990 0

2km

STEDELIJKE ONTWIKKELINGSPLANNEN Huidige strategien van Den Haag Liever woningen of kantoren dan industriegebouwen VAN DEN HAAG Kwaliteit geven aan bestaande terreinen
Voor/tijdens/na de industrile revolutie 1800-1850: ambtenarenstad 1850-1890: industrie, handel, banken, servicebedrijven 1870: meer en grotere fabrieken, winkels en kantoren 1890: winkels en handelskantoren hoofdbedrijvigheid 1900: begon weer ambtenarenstad te worden Na de Tweede Wereldoorlog Centrum minder interessant voor kantoren Groei van bedrijfshuisvesting Na de crisis van de jaren 80 Grotere organisaties Gedecentraliseerde, kleinere bedrijfshuisvesting Huurgebouwen werden aantrekkelijk Na de industrile revolutie Introductie bedrijventerreinen

STRUCTUURPLANNEN 1908: Plan tot Uitbreiding van s-Gravenhage 1949: Structuurplan Groot s-Gravenhage 1965: Streekplan Haagse Agglomeratie 1978: Streekplan Zuid-Holland West 1994: Intergemeentelijk Structuurplan Haaglanden 2005: Structuurvisie Den Haag 2020

BEVOLKING
BEVOLKINGSAANTAL 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 1800 1820 1840 1860 1880 1900 1920 1940 1960 1980

N
0

2km

huidige gemeentegrens Den Haag toenmalige gemeentegrens Den Haag bebouwing

CONJUNCTUUR
2010 % VOLUMEMUTATIES 10 8 6 4 2 0 -2

totale bevolking

werkzame bevolking

GRONDOPPERVLAK (in km2) 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1800 1820 1840 1860 1880 1900 200011 JAAR grondgebied Den Haag bebouwd oppervlak

1920

1940

1960

1980

2000 11 JAAR

-4 -6

Crisis jaren 30 (1929-1936) 1930 1940 1950 1960

Oliecrises Crisis jaren 80 (1973 en 1979) (1980-1982) 1970 1980 1990

Internetzeepbel (2002-2003) 2000 JAAR

HUISVESTINGSPLANNEN VAN HAAGSE BEDRIJVEN

TOPLOCATIES
A kustgebied (Scheveningen) internationale zone B E F D

ERFPACHT

BEREIKBAARHEID

C L centrum N G

H Centrale Zone I

Tijdens de crisis van de jaren 30 Groei van service sector

N
0

2km huidig grondgebied Den Haag internationale toplocatie Randstedelijke toplocatie regionale toplocatie

A B C D E F G H I J K L M N O

Scheveningen Bad Internationale Zone Centrum Scheveningen Haven Raamweg Beatrixkwartier Laakhaven Binckhorst Vlietzone Ypenburg Forepark Kijkduin Haagse Markt Leyenburg Uithof

N
0

2km uitsluitend erfpacht toegestaan vrije keuze tussen erfpacht en eigendom toegestaan bedrijventerrein/kantorenlocatie

N
0

2km huidig grondgebied Den Haag A-locatie B-locatie C-locatie D-locatie geen bedrijven snelweg spoorweg treinstation

STRATEGIE ONTMOET STRATEGIE

Na de Tweede Wereldoorlog Toename kantoorgebouwen Tussen centrum en kustgebied Na de crisis van de jaren 80 Masterplan Den Haag Nieuw Centrum

CASUS: AEGON

CASUS: KPN

2010-2014

CASUS: NATIONALE-NEDERLANDEN

2015-2019

2020-2030

CASUS: SHELL

Churchillplein 1 bouw: 1955-1961 3.000 m2 eigendom

Maanplein 174 bouw: 1997-2000 77.000 m2 (55.000 m2 sinds 2009) huur

AEGON

Kerkplein 1-3 bouw: 1895-1896 1.160 m2 eigendom

Prinses Beatrixlaan 15 bouw: 1967-1969 vertrek: 1995 27.500 m2 huur

Carel van Bylandtlaan 30 bouw: 1915-1917 11.430 m2 eigendom Carel van Bylandtlaan 16 bouw: 1923 sloop: 1980 1.160 m2 eigendom

Wassenaarseweg 80 uitbreiding: 1970 vertrek: 1987 21.160 m2 eigendom Oostduinlaan 2 intrek: 1985 en 2005 vertrek: 1997 en 2010 27.500 m2 eigendom (tot 1996)

Churchillplein 1 uitbreiding: 1982-1984 vertrek: 1986-1996 5.000 m2 eigendom

KPN

Kerkplein 1-3 uitbreiding: 1901 en 1909 vertrek: 1927 1.430 m2 eigendom

2010-2014

Lange Voorhout 3 intrek: 1984 vertrek: 1990 5.300 m2 eigendom

2015-2019

2020-2030

Carel van Bylandtlaan 30 Carel van Bylandtlaan 16 bouw: 1980-1986 uitbreiding: 1928 40.170 m2 26.670 m2 eigendom eigendom Wassenaarseweg 80 bouw: 1938-1946 9.180 m2 eigendom Carel van Bylandtlaan 5 bouw: 2005 12.230 m2 eigendom

Mariahoeveplein bouw: 1986 61.800 m2 eigendom (tot 1997)

Groenhovenstraat 2 bouw: 1925-1927 10.040 m2 eigendom

Johan de Wittlaan 3-7 intrek: 1988 vertrek: 1995 14.250 m2 huur

AEGONplein (voormalig Mariahoeveplein) transformatie 61.800 m2 huur (tot 2009)

Nationale-Nederlanden

Groenhovenstraat 2 AEGON 1952-1954 uitbreiding: vertrek: 1995 13.900 m2 eigendom

Prinses Beatrixlaan 35 intrek: 1990-1994 81.000 m2 huur

Carel van Bylandtlaan 23 Carel van Bylandtlaan 23 uitbreiding: 2006 bouw: 1950-1954 3.420 m2 19.880 m2 eigendom eigendom Oostduinlaan 75 bouw: 1960-1962 vertrek: 1997 36.410 m2 eigendom

VERWACHTING WERKGELEGENHEID HERVORMINGEN NA DE HUIDIGE CRISIS

kustgebied (Scheveningen) internationale zone

2010-2014

VERWACHTE STEDELIJKE ONTWIKKELINGEN GEMEENTE

2015-2019 2020-2030 Shell

N
0

2010-2014 KPN

2015-2019

2020-2030

VERWACHTINGEN AEGON, KPN, NN EN SHELL

m2 kantooroppervlak werknemers (500 = ) m2 kantooroppervlak

werknemers (500 =

) 5.000

WOII

crisis

crisis

crisis

WOII

1km huidig grondgebied Den Haag parkeercapaciteit en buitenruimte gebiedsontwikkeling stationsontwikkeling weginfrastructuur (nieuw) Nationale-Nederlanden weginfrastructuur (opgewaardeerd) AEGON RandstadRail (nieuw) RandstadRail (opgewaardeerd)

140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 1890 1900 m2 kantooroppervlak 1925

140.000 3.750 120.000 100.000 2.500 80.000 60.000 1.250 40.000 20.000

crisis

160.000

5.000 160.000

3.750

2.500

AEGON Beatrixkwartier Binckhorst centrum Centrale Zone

1.250

1950

1975

2000 2012 2020 JAAR werknemers (500 = )

1890 1900 m2 kantooroppervlak

1925

1950

1975

2000 2012 2020 JAAR werknemers (500 = )

WOII

crisis

WOII

crisis

Vliet-zone KPN KPN Shell

crisis

140.000 120.000 100.000 1km 80.000 60.000 huidig grondgebied Den Haag parkeercapaciteit en buitenruimte gebiedsontwikkeling stationsontwikkeling weginfrastructuur (nieuw) Nationale-Nederlanden weginfrastructuur (opgewaardeerd) RandstadRail (nieuw) RandstadRail (opgewaardeerd) 40.000 20.000 0 1890 1900 1925

140.000 3.750 120.000 100.000 2.500 80.000 60.000 1.250 40.000 20.000

crisis

160.000

5.000 160.000

5.000

3.750

N
0

N
0 2km huidig grondgebied Den Haag verplaatsing werkgelegenheid binnen Den Haag verplaatsing werkgelegenheid van buiten Den Haag

2.500

1.250

Nationale-Nederlanden

1950

1975

2000 2012 2020 JAAR

1890 1900

1925

1950

1975

2000 2012 2020 JAAR

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

Stedelijke ontwikkelingsstrategien, bedrijfshuisvestingsstrategien en realisatie hervormingen na de industrile revolutie, oorlog en crisissen. De huidige crisis geeft de verwachtingShell voor nieuwe hervormingen in de strategien van de gemeente Den Haag en de bedrijven.
0 De stedelijke ontwikkelingsstrategien van de 1km gemeente Den Haag zorgen voor een meer bereikbare stad, en een groei Den van belang en huidig grondgebied Haag parkeercapaciteit en buitenruimte aantrekkelijkheid van de Centrale Zone. Daartegenover zullen functies gebiedsontwikkeling stationsontwikkeling die extensief grond gebruiken plaats moeten maken voor functies die weginfrastructuur (nieuw) weginfrastructuur (opgewaardeerd) intensief grond gebruiken. RandstadRail (nieuw)

CONCLUSIES

Sturingsmiddelen Gemeente: Erfpacht Bereikbaarheidsprofielen Functiemenging/-scheiding Toplocaties en Centrale Zone

Bedrijven: Vertrouwen Shell Flexibiliteit Beheersvorm N 0 1km Relocatie en centralisatie

huidig grondgebied Den Haag parkeercapaciteit en buitenruimte gebiedsontwikkeling stationsontwikkeling weginfrastructuur (nieuw) weginfrastructuur (opgewaardeerd) RandstadRail (nieuw) RandstadRail (opgewaardeerd)

Dienstverlenende bedrijven in andere steden Industriebedrijven en Scheveningen Den Haag als onderdeel van de Zuidvleugel Het Nieuwe Werken Kwalitatief hoogstaande gebouwen Centrale Zone versus concentrische stadsstructuur

AANBEVELINGEN VERVOLGSTUDIE

Evaluatie Bereikbaarheidsprofielen, toplocaties en Centrale Zone zijn effectief vanuit de gemeente Vertrouwen hebben, flexibilitiet, beheersvorm, relocatie en centralisatie zijn effectief vanuit de bedrijven Eigen initiatief of noodzaak Erfpacht, functiemenging/-scheiding, toplocaties en Centrale Zone zijn eigen initiatief van de gemeente Vertrouwen is noodzaak van bedrijven Bezitsvorm, flexibiliteit en centralisatie zijn (grotendeels) eigen initiatief PROBLEEM VS POTENTIE Problemen kunnen ook als potentie gezien worden

AANBEVELINGEN PRAKTIJK

De huisvestingsstrategien van bedrijven in Den Haag zorgen voor een minder groeiende druk op de infrastructuur. Door de focus op de Centrale Zone zullen de gebieden hierbuiten sneller leeg komen te staan (met goed bereikbare locaties als uitzondering).

RandstadRail (opgewaardeerd)

Datum Naam student: Master: Afstudeerlaboratorium: Hoofdmentor: Tweede mentor Gecommitteerde:

20 april 2012 ing. S.P.M. (Stephan) Kouwenberg Real Estate & Housing Corporate Real Estate Management ir. H.J.M. (Herman) Vande Putte ir. W.J.A. (Willem) Hermans ir. L.P.J. (Leo) van den Burg