ZAKON O POSREDOVANJU U PROMETU I ZAKUPU NEPOKRETNOSTI ("Sl. glasnik RS", br.

95/2013) I UVODNE ODREDBE Predmet lan 1 Ovim zakonom ureuju se uslovi i nain obavljanja posredovanja u prometu i zakupu ne pokretnosti, kao i nadzor nad primenom ovog zakona. Primena drugog zakona lan 2 Na pitanja koja nisu ovim zakonom posebno ureena, shodno se primenjuju odredbe za kona kojim se ureuju obligacioni odnosi. Znaenje pojedinih izraza lan 3 Pojedini izrazi koji se upotrebljavaju u ovom zakonu imaju sledee znaenje: 1) posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti je delatnost koja obuhvata posl ove pronalaenja radi dovoenja u vezu sa nalogodavcem druge ugovorne strane, koja b i sa njim pregovarala o zakljuenju, odnosno zakljuila ugovor o prometu ili zakupu nepokretnosti, a koji se obavljaju uz novanu naknadu (u daljem tekstu: posredovan je); 2) posrednik je privredno drutvo, odnosno preduzetnik koji ima sedite u Republici Srbiji i koji je upisan u Registar posrednika; 3) Registar posrednika je registar koji u pisanoj i elektronskoj formi vodi mini starstvo nadleno za poslove trgovine (u daljem tekstu: ministarstvo). II USLOVI ZA OBAVLJANJE POSREDOVANJA Upis u Registar posrednika lan 4 Upis u Registar posrednika vri se na zahtev lica koje trai upis u taj registar (u daljem tekstu: podnosilac zahteva). Podnosilac zahteva moe da zapone obavljanje posredovanja danom donoenja reenja o upi su u Registar posrednika, koji se smatra danom upisa u taj registar. Reenje o upisu u Registar posrednika donosi ministar nadlean za poslove trgovine ( u daljem tekstu: ministar), u roku od 30 dana od dana podnoenja zahteva. Uslovi za upis u Registar posrednika lan 5 Uslovi za upis u Registar posrednika su:

1) da preduzetnik ili najmanje jedno fiziko lice koje osniva privredno drutvo, odn osno drugi lan privrednog drutva, ili najmanje jedan zaposleni, odnosno najmanje j edno lice koje je angaovano van radnog odnosa (u daljem tekstu: angaovano lice) im a poloen struni ispit iz lana 11. ovog zakona; 2) vaei ugovor o osiguranju zakljuen u skladu sa lanom 13. ovog zakona; 3) odgovarajui poslovni prostor u skladu sa lanom 14. ovog zakona; 4) da nije izreena zatitna mera iz lana 32. stav 2. i lana 33. stav 4. ovog zakona, koja je na snazi u vreme podnoenja zahteva. Podaci koji se upisuju u Registar posrednika lan 6 U Registar posrednika upisuju se i vode podaci o: 1) posrednicima (poslovno ime, adresa sedita i ogranka, poreski identifikacioni b roj, matini broj i dr.); 2) zaposlenima, odnosno angaovanim licima sa poloenim strunim ispitom iz lana 11. ov og zakona; 3) adresi poslovnog prostora iz lana 14. ovog zakona; 4) izreenim zatitnim merama iz lana 32. stav 2. i lana 33. stav 4. ovog zakona. Javnost Registra posrednika lan 7 Registar posrednika je javan i sva lica mogu besplatno da izvre uvid u podatke ko ji se vode u Registru posrednika, bez ogranienja. Ministarstvo objavljuje Registar posrednika na internet stranici ministarstva. Promene podataka u Registru posrednika lan 8 Posrednik je duan da prijavi svaku promenu podataka koji se evidentiraju u Regist ru posrednika u roku od sedam dana od dana nastanka promene, radi upisa promene u Registar posrednika. Ministarstvo po slubenoj dunosti vri promene podataka u Registru posrednika, na osn ovu podataka kojima raspolau dravni organi u sklopu slubenih evidencija, kao i poda taka iz nadzora koji se sprovodi u skladu sa ovim zakonom. Izvod iz Registra posrednika lan 9 Na zahtev zainteresovanog lica, ministarstvo izdaje izvod iz Registra posrednika , u roku od tri dana od dana prijema zahteva. Brisanje iz Registra posrednika lan 10

Posrednik se brie iz Registra posrednika: 1) ako prestane da postoji neki od uslova iz lana 5. stav 1. ta. 1), 2) ili 3) ovo g zakona; 2) na lini zahtev. Reenje o brisanju iz Registra posrednika donosi ministar, a na osnovu podataka iz javnih evidencija, kao i podataka utvrenih u postupku nadzora. Struni ispit lan 11 Struna osposobljenost za obavljanje poslova posredovanja utvruje se polaganjem str unog ispita (u daljem tekstu: struni ispit). Fiziko lice koje polae struni ispit mora da ima prebivalite na teritoriji Republike Srbije i najmanje IV stepen strune spreme. Fizikom licu koje poloi struni ispit izdaje se uverenje o poloenom strunom ispitu. Ministarstvo vodi evidenciju o izdatim uverenjima iz stava 3. ovog lana. Sredstva ostvarena od uplata za polaganje strunog ispita su prihod budeta Republik e Srbije. Zabrana neovlaenog obavljanja posredovanja i sukob interesa lan 12 Zabranjeno je da pravno ili fiziko lice koje nije upisano u Registar posrednika o bavlja posredovanje. Zabranjeno je da poslove posredovanja kod posrednika obavlja fiziko lice koje nem a poloen struni ispit. Zabranjeno je da fiziko lice koje ima poloen struni ispit istovremeno obavlja poslo ve posredovanja za dva ili vie posrednika, odnosno usluge u vezi sa poslom koji j e predmet posredovanja, kao i da obavlja druge radnje koje imaju za cilj dovoenje u vezu lica radi prometa ili zakupa nepokretnosti, osim uz pisanu saglasnost sv ih posrednika koji uestvuju u tom poslu i ako su nalogodavci i lica koja e eventua lno zakljuiti posredovani posao sa nalogodavcima obaveteni o tome. Ako fiziko lice koje ima poloen struni ispit postupa suprotno zabrani iz stava 3. o vog lana, oteeni posrednik moe da zahteva naknadu tete. Ugovor o osiguranju od odgovornosti za tetu lan 13 Posrednik je duan da sa drutvom za osiguranje koje ima sedite u Republici Srbiji im a vaei ugovor o osiguranju od odgovornosti za tetu koja bi mogla da nastane za nalo godavca usled neispunjenja ugovornih obaveza preuzetih ugovorom o posredovanju i z lana 15. ovog zakona, kao i obaveza propisanih lanom 16. ovog zakona. Za tetu koju bi posrednik mogao da prouzrokuje nalogodavcu obavljanjem posredovan ja svota osiguranja iznosi minimalno 15.000,00 evra u dinarskoj protivvrednosti po jednom osiguranom sluaju, odnosno ukupno minimalno 45.000,00 evra u dinarskoj protivvrednosti za sve odtetne zahteve u jednoj godini osiguranja.

Poslovni prostor i oprema lan 14 Posrednik obavlja posredovanje u odgovarajuem poslovnom prostoru sa odgovarajuom o premom, koji ispunjavaju minimalne tehnike uslove i koji su funkcionalno izdvojen i od stambenog prostora. III NAIN OBAVLJANJA POSREDOVANJA Ugovor o posredovanju lan 15 Posredovanje se vri na osnovu ugovora o posredovanju u prometu, odnosno zakupu ne pokretnosti (u daljem tekstu: ugovor o posredovanju), koji zakljuuju nalogodavac i posrednik. Nalogodavac moe da bude prodavac, kupac, zakupodavac ili zakupac, odnosno punomoni k nekog od tih lica. Ugovor o posredovanju zakljuuje se u pisanom, odnosno elektronskom obliku u sklad u sa zakonom kojim se ureuje elektronska trgovina. Ugovor o posredovanju pored prava i obaveza posrednika i nalogodavca, naroito sad ri podatke o posredniku i broju pod kojim je upisan u Registar posrednika, nalogo davcu, vrsti i bitnim elementima pravnog posla u cilju ijeg zakljuenja posrednik p osreduje, o visini, nainu i roku plaanja posrednike naknade, roku vaenja ugovora i v rsti i visini troka dodatnih usluga, ukoliko su ugovorene. Obaveze posrednika lan 16 Posrednik se, u zavisnosti od vrste posredovanog pravnog posla, obavezuje da e ob avljati sledee: 1) nastojati da nae i dovede u vezu s nalogodavcem lice radi zakljuivanja posla ko ji je predmet ugovora o posredovanju; 2) dati nalogodavcu objektivno miljenje o ceni nepokretnosti ili iznosu zakupnine nepokretnosti u skladu sa njenim karakteristikama, prilikama na tritu, kao i drug im relevantnim okolnostima; 3) izvriti uvid u isprave kojima se dokazuje pravo svojine ili drugo stvarno prav o na nepokretnosti iji promet, odnosno zakup je predmet posredovanja, i upozoriti nalogodavca naroito na: (1) mogue rizike u vezi sa upisom predmetne nepokretnosti u registre nepokretnost i; (2) upisana prava, odnosno terete na predmetnoj nepokretnosti; (3) postojanje prava pree kupovine i ogranienja u pravnom prometu u skladu sa pose bnim propisima; 4) obaviti potrebne radnje radi prezentacije nepokretnosti na tritu, postaviti ogl as u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti na odgovarajui nain i izvriti sve druge radnje dogovorene ugovorom o posredovanju koje prelaze uobiajenu prezen taciju, a za ta ima pravo na posebne, unapred iskazane trokove;

5) omoguiti pregled nepokretnosti; 6) posredovati u pregovorima i nastojati da doe do zakljuivanja ugovora; 7) uvati podatke o linosti nalogodavca i po pisanom nalogu nalogodavca uvati kao po slovnu tajnu podatke o nepokretnosti u vezi sa ijim prometom, odnosno zakupom pos reduje, ili u vezi s tom nepokretnosti ili s poslom za koji posreduje; 8) obavestiti nalogodavca o svim okolnostima od znaaja za predmetni posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate. Evidencija o posredovanju lan 17 Posrednik vodi evidenciju o posredovanju. Evidencija iz stava 1. ovoga lana sadri podatke o ugovorima o posredovanju iz lana 15. ovog zakona i ugovorima o potposredovanju iz lana 29. ovog zakona, a naroito p odatke o nalogodavcu, nepokretnosti iji promet, odnosno zakup je predmet posredov anja, ishodu posredovanja i posrednikoj naknadi. Oglaavanje lan 18 Posrednik je duan da prilikom oglaavanja u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepok retnosti koji su predmet posredovanja, u sredstvima javnog informisanja, u svom poslovnom prostoru ili na drugim mestima gde je dozvoljeno oglaavanje u vezi sa p rometom, odnosno zakupom nepokretnosti, pored podataka o svom poslovnom imenu i broju pod kojim je upisan u Registar posrednika, oglasi podatke o ceni, lokaciji , povrini i strukturi nepokretnosti. Zabranjeno je oglaavanje u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti za iji promet, odnosno zakup posrednik nema zakljuen ugovor o posredovanju, odnosno ugov or o potposredovanju. Panja u pravnom prometu lan 19 Posrednik u obavljanju posredovanja, odnosno drugih radnji u vezi sa poslom koji je predmet posredovanja, mora postupati sa panjom dobrog privrednika. Pravo na posredniku naknadu lan 20 Posrednik stie pravo na posredniku naknadu u momentu zakljuenja ugovora za koji je posredovao, osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na posre dniku naknadu stie u momentu zakljuenja predugovora za koji je posrednik posredovao . Posrednik ne moe zahtevati delimino plaanje posrednike naknade unapred, odnosno pre zakljuenja predugovora, odnosno ugovora za koji je posredovao u skladu sa stavom 1. ovog lana. Trokove dodatnih usluga u vezi sa poslom koji je predmet posredovanja posrednik m oe naplatiti, ako je to izriito navedeno u ugovoru o posredovanju.

Nakon prestanka vaenja ugovora o posredovanju posrednik ima pravo na naknadu u sk ladu sa odredbama lana 27. st. 5, 6. i 7. ovog zakona, ako nije drugaije ugovoreno . Posrednik, odnosno potposrednik nema pravo na naknadu za posredovanje ako sa nal ogodavcem u svoje ime, kao ugovorna strana, zakljui ugovor koji je predmet posred ovanja, odnosno ako takav ugovor s nalogodavcem zakljui lice sa poloenim strunim is pitom koje za posrednika, odnosno za potposrednika obavlja poslove posredovanja. Raun za usluge posrednika lan 21 Raun za izvrene usluge posrednik moe ispostaviti u skladu sa ugovorom o posredovanj u. Ovlaenje za zakljuenje ugovora o prometu ili zakupu nepokretnosti lan 22 Posrednik moe, kada je za to posebno ovlaen, da u ime i za raun nalogodavca zakljui p redugovor, odnosno ugovor o prometu nepokretnosti, odnosno ugovor o zakupu nepok retnosti. Ovlaenje iz stava 1. ovog lana se posebno izdaje u zakonom propisanom obliku. Obaveze nalogodavca lan 23 Nalogodavac se, u zavisnosti od vrste posredovanog pravnog posla, obavezuje da e obaviti sledee: 1) obavestiti posrednika o svim okolnostima koje su od znaaja za obavljanje posre dovanja; 2) dati posredniku na uvid originale isprava koje dokazuju njegovo pravo na nepo kretnosti koja je predmet prometa, odnosno upozoriti posrednika na sve upisane i neupisane terete koji postoje na nepokretnosti; 3) posredniku i licu zainteresovanom za zakljuenje pravnog posla omoguiti razgleda nje nepokretnosti, na dogovoreni nain i u dogovoreno vreme; 4) obavestiti posrednika o svim bitnim podacima o nepokretnosti, to posebno ukljuu je tane podatke o ceni, lokaciji, strukturi nepokretnosti i dr; 5) predati posredniku overene kopije svih isprava kojima dokazuje pravo svojine na nepokretnosti koja je predmet posredovanja, prilikom zakljuenja posredovanog p ravnog posla - predugovora ili glavnog ugovora u vezi sa prometom ili zakupom ne pokretnosti; 6) isplatiti posredniku ugovorenu posredniku naknadu, i ako je to posebno ugovore no, nadoknaditi posredniku druge trokove nastale tokom posredovanja; 7) obavestiti posrednika o svim promenama u vezi sa posredovanim poslom, a poseb no o promenama u vezi sa pravima na nepokretnosti, rokovima i cenom, a sve u rok u od tri dana od dana nastale promene. Ako nalogodavac da nalog za posredovanje ili zakljui ugovor o posredovanju protiv

no naelu savesnosti i potenja, duan je da nadoknadi trokove nastale tokom posredovan ja, koji ne mogu biti vei od ugovorene posrednike naknade za posredovani posao. Nitavost obaveze pristupanja pregovorima lan 24 Nalogodavac nije duan da pristupi pregovorima za zakljuenje posredovanog posla s l icem koje je posrednik pronaao, niti da zakljui posredovani pravni posao, a odredb a ugovora o posredovanju kojom je ugovoreno drugaije, nitava je. Anonimni nalogodavac lan 25 Posrednik koji poslove posredovanja obavlja za nalogodavca koji eli da ostane ano niman, duan je da ne otkriva identitet nalogodavca, u skladu sa uslovima iz ugovo ra o posredovanju, a najkasnije do zakljuenja posredovanog pravnog posla. Klauzula o anonimnom nalogodavcu se izriito ugovara. Ekskluzivno posredovanje lan 26 Nalogodavac se moe obavezati izriitim ugovaranjem klauzule o ekskluzivnom posredov anju, da u ugovorenom roku nee angaovati drugog posrednika za posredovanje u vezi sa odreenom nepokretnosti. Ako za vreme vaenja klauzule o ekskluzivnom posredovanju nalogodavac zakljui pravn i posao u vezi sa nepokretnou iz stava 1. ovog lana, za koji je posredovao drugi po srednik, duan je da posredniku sa kojim je ugovorio ekskluzivno posredovanje na i me naknade tete plati iznos ugovorene posrednike naknade. Posrednik je duan da posebno upozori nalogodavca na znaenje i pravne posledice kla uzule o ekskluzivnom posredovanju iz stava 1. ovog lana. Prestanak vaenja ugovora o posredovanju lan 27 Ugovor o posredovanju prestaje da proizvodi pravna dejstva protekom roka na koji je zakljuen, zakljuenjem pravnog posla za koji je posredovano ili otkazom u pisan om, odnosno elektronskom obliku, u skladu sa zakonom kojim se ureuje elektronska trgovina. Ako nije drugaije ugovoreno, ugovor o posredovanju se zakljuuje na godinu dana. Otkaz ugovora o posredovanju ne mora biti obrazloen i ima pravno dejstvo momentom dostavljanja posredniku. Na otkaz ugovora o posredovanju shodno se primenjuju odredbe zakona kojim se ureu ju obligacioni odnosi u delu koji se odnosi na opozivanje naloga za posredovanje . Nalogodavac je duan da nadoknadi posredniku nastale trokove samo ako je izriito ugo voreno da ih snosi nalogodavac bez obzira na uspeh posredovanja. Ako nakon prestanka vaenja ugovora o posredovanju na osnovu otkaza nalogodavca, a u roku ne duem od mesec dana od dana prestanka vaenja ugovora, nalogodavac zakljui

pravni posao koji je neposredna posledica posrednikovog posredovanja pre presta nka vaenja ugovora o posredovanju, duan je da posredniku plati ugovorenu posredniku naknadu u celini, osim ako je ugovorom o posredovanju drugaije bilo ugovoreno. Ako pod uslovom i u roku iz stava 6. ovog lana, nalogodavac zakljui pravni posao k oji je u znaajnoj meri rezultat posrednikovog posredovanja pre prestanka vaenja ug ovora o posredovanju, duan je da plati posredniku srazmernu posredniku naknadu, os im ako je ugovorom o posredovanju drugaije bilo ugovoreno. Opti uslovi poslovanja lan 28 Posrednik je duan da odredi opte uslove poslovanja u skladu s ovim zakonom i drugi m propisima. Opti uslovi poslovanja naroito sadre: 1) iznos posrednike naknade, odnosno nain odreivanja iznosa posrednike naknade; 2) opis poslova koje je posrednik duan da obavi u zamenu za posredniku naknadu; 3) vrstu i visinu trokova za dodatne usluge. Posrednik je obavezan da u svom poslovnom prostoru na vidnom mestu istakne svoje opte uslove poslovanja, koji su sastavni deo ugovora o posredovanju. Ugovor o potposredovanju lan 29 Posrednik moe ugovorom o potposredovanju preneti svoja prava i obaveze iz ugovora o posredovanju, u celini ili delimino, na drugog posrednika, ako se nalogodavac sa ovim izriito saglasio u ugovoru o posredovanju. Ugovor o potposredovanju zakljuuje se u pisanom, odnosno elektronskom obliku u sk ladu sa zakonom kojim se ureuje elektronska trgovina. Ugovor o potposredovanju sadri nain i uslove prenosa prava i obaveza iz stava 1. o vog lana, isplate posrednike naknade i otkaza ugovora. Posrednik je duan da kopiju ugovora o potposredovanju preda nalogodavcu u roku od tri dana od dana zakljuenja tog ugovora. Ovlaenja lan 30 Ministar blie propisuje: 1) oblik, sadrinu i nain voenja Registra posrednika iz lana 3. stav 1. taka 3) ovog z akona; 2) obrazac zahteva za upis u Registar posrednika iz lana 4. stav 1. ovog zakona; 3) obrazac izvoda iz Registra posrednika iz lana 9. ovog zakona; 4) sadrinu, oblik i nain voenja evidencije iz lana 11. stav 4; 5) minimalne tehnike uslove za prostor i opremu iz lana 14. ovog zakona;

6) oblik, sadrinu, nain voenja i rok uvanja evidencije o posredovanju iz lana 17. ovo g zakona. Ministar blie propisuje, uz prethodnu saglasnost ministra nadlenog za poslove fina nsija, program i nain sprovoenja polaganja strunog ispita, visinu takse za polaganj e strunog ispita, iznos naknade za rad lanova komisije, kao i sadrinu i oblik uvere nja o poloenom strunom ispitu iz lana 11. ovog zakona. IV NADZOR lan 31 Nadzor nad primenom ovog zakona i propisa donetih na osnovu ovog zakona vri minis tarstvo. Inspekcijski nadzor vri ministarstvo preko trinog inspektora, na osnovu ovlaenja prop isanih zakonom kojim se ureuje trgovina. V KAZNENE ODREDBE Prekraji i zatitne mere lan 32 Novanom kaznom u visini od dvostruke do petostruke vrednosti uobiajene posrednike n aknade kaznie se za prekraj pravno lice, preduzetnik, fiziko lice, odnosno odgovorn o lice u pravnom licu, ako obavlja posredovanje suprotno zabrani iz lana 12. stav 1. ovog zakona. Uz prekrajnu kaznu iz stava 1. ovog lana, pravnom licu, preduzetniku ili fizikom li cu se moe izrei i zatitna mera zabrane vrenja posredovanja u prometu, odnosno zakupu nepokretnosti od jedne do tri godine, kao i zatitna mera javnog objavljivanja pr esude. lan 33 Novanom kaznom od 100.000,00 do 500.000,00 dinara kaznie se za prekraj pravno lice ako: 1) ne prijavi ili ne prijavi blagovremeno promenu podataka u skladu sa lanom 8. s tav 1. ovog zakona; 2) za poslove posredovanja zaposli ili van radnog odnosa angauje lice suprotno za brani propisanoj lanom 12. stav 2. ovog zakona; 3) posluje u poslovnom prostoru koji ne ispunjava uslove iz lana 14. ovog zakona; 4) obavlja posredovanje bez zakljuenog ugovora o posredovanju u skladu sa lanom 15 . ovog zakona; 5) ne vodi, odnosno ne vodi tano i potpuno evidenciju o posredovanju u skladu sa l anom 17. ovog zakona; 6) postavi oglas u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti suprotno odre dbi lana 18. ovog zakona; 7) ostvari posredniku naknadu suprotno odredbama lana 20. st. 2. i 5. ovog zakona; 8) ne postupi u skladu sa obavezom propisanom lanom 26. stav 3. ovog zakona; 9) ne istakne opte uslove poslovanja na nain propisan u lanu 28. stav 3. ovog zakon

a. Za radnje iz stava 1. ovog lana kaznie se preduzetnik novanom kaznom od 50.000,00 d o 500.000,00 dinara. Za radnje iz stava 1. ovog lana kaznie se odgovorno lice u pravnom licu novanom kaz nom od 10.000,00 do 100.000,00 dinara. Uz prekrajnu kaznu iz stava 1. ta. 2), 4) i 5) ovog lana, pravnom licu ili preduzet niku se moe izrei i zatitna mera zabrane vrenja posredovanja u prometu, odnosno zaku pu nepokretnosti od jedne do dve godine, kao i zatitna mera javnog objavljivanja presude. VI PRELAZNA I ZAVRNA ODREDBA lan 34 Podzakonski akti koji se donose na osnovu ovlaenja iz ovog zakona bie doneti u roku od est meseci od dana stupanja zakona na snagu. lan 35 Ovaj zakon stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u "Slubenom glasniku R epublike Srbije", osim odredaba lana 11. koje se primenjuju po isteku 12 meseci o d dana stupanja na snagu ovog zakona i odredaba l. 4-10. i lana 13. koje se primen juju po isteku 18 meseci od dana stupanja na snagu ovog zakona.