28.11.

2013

Projektno finansiranje u graevinarstvu

Prof. Dr. Fikret Hadi

SADRAJ
1. Kreiranje proizvoda-kredit za graevinare 2. Specifinosti ocjene projekata u graevinarstvu 2.1.Trina analiza 2.2. Ekonomsko-finansijska analiza 3. Praenje investicije 4. Praenje namjenskog koritenja sredstava 5. Specifinosti naplate kredita

28.11.2013

Uvod
Politike i procedure za projektno kreditiranje, Prelazak na nivo standardizacije, odreivanje formalnih procedura za finansiranje, Formalni dokument koji odobrava/potvruje uprava, Svrha i cilj treba biti samostalan dokument koji daje smjernice za praenje projektnog finansiranja, Sadraj dokumenta ovisi o strategiji i poslovnoj politici banke.

Kreiranje proizvoda-kredit za graevinare

Banka moe da osmisli poseban proizvod za odreeni projekat:
Kvalitet klijenta Transfer rizika Kontrola procesa Diverzifikacija

Proizvod treba da uvijek ukljuuje barem minimalno uee klijenta, Proizvod mora da bude kvalitetno ugraen u Ugovore izmeu investitora i konanog kupca.

28.11.2013

Procedure i pravila Standardi Kapaciteti rizika

Specifinosti

Specifinosti ocjene projekata u graevinarstvu

Veliki iznosi i dug rok vrlo rizini Teko dezinvestirati Obezbjeenje je imovina projekta Oekuje se uee investitora u projektu Vrlo rizini ukoliko nisu zavreni do kraja Zahtjevni za valorizaciju Otplata se projicira iz prihoda od projekta Podloni promjenama cijena Nestandardizirani (svaki projekat za sebe) Zahtjevni za kontrolisanje

28.11.2013

Specifinosti ocjene projekata u graevinarstvu

Minimalni uslovi i kriteriji koje treba uzeti u obzir kod kreiranja proizvoda:
Mikroekonomski
Analiza investicije cash flow Analiza investitora Obezbjeenja

Makroekonomski:
Privredna kretanja Trendovi u industriji Procjena trita (ponude potranje za kupovinu i rentanje) Regulacija

Specifinosti ocjene projekata u graevinarstvu

Finansijski aspekti projekta

Pravni aspekti projekata

Graevinski aspekti

28.11.2013

Planovi i projekcije

Finansijski podaci

Studije izvodljivosti

Ekonomsko finansijske analize

Monitoring

Pravila za projektno finansiranje

Standardi
Minimalno uee klijenta u projektu (npr. 30%), Opeprihvaeni standard u finansiranju je da se ne finansira kupovina zemljita, Posjedovanje zemljita uzima se kao minimalna osnova investitora da ue u ozbiljnije projekte.

28.11.2013

YES Projekti koji se finansiraju IF Uslovni projekti koji se finansiraju NO projekti u koje se ne ide

Standardi
Odstupanja od projekcija, Standard je da za svako odstupanje preko 2% klijent snosi rizik i treba da bude spreman da to pokrije, Svaka dalja zaduivanja ne smiju biti realizirana bez saglasnosti banke, Sredstva se klijentu uplauju na namjenski raun i putaju se po privremenim graev. situacijama.

28.11.2013

Kapaciteti rizika banke

Treba da odraavaju strateke kriterije banke u pogledu upravljanja njenim portfolijem:
Uee ovih projekata u ukupnom portfoliju, Kategorija projekata u pogledu njihovog kvaliteta, Vrste projekata, Diverzifikacija, Limitni sistemi po pojedinim vrstama projekata.

Procedure i pravila
Procedure banke treba da odraavaju:
Ulogu prodaje:
Akviziranje klijenata, Posreduje u komunikaciji sa klijentom, Prikupljanje informacija (projekti, saglasnosti, dozvole, ugovori), Provjera tanosti podataka, Vremenski tok investicije.

28.11.2013

Procedure i pravila
Uloga riska:
Analiza rizika (expert za rizike gradnje), Timski pristup sa svim uesnicima:
prodaja, pravni expert, expert iz gradnje, risk itd...

Daje konano miljenje o aplikaciji.

Procedure i pravila
U okviru analize projekta treba posebno obratiti panju na:
Namjenu projekta, Vrijednost/troak projekta, Karakter klijenta, Kapitaliziranost klijenta, Participaciju klijenta, Kompetencije i kapacitete, Kontrolne mehanizme (namjene, vrijednosti, karaktera, kapaciteta, kompetencije, znanja i sl.).

28.11.2013

Rizici u projektima gradnje

Finansijski rizici

Pravni rizici

Rizici izgradnje

Analiza svakog pojedinog projekta kroz obavezne elemente

Finansijski rizici
Ocjena finansijskih performansi projekta cash flow:
Ugovori u iznajmljivanju ili prodaji, Uticaj ostalih faktora, Analiza prelomne take prodaje nekretnina.

Analiza scenarija: O-P-R (cijena, kamata, iskoritenost) Analiza time frame realistina procjena (vijek kredita) Minimalni standardi/limiti
LTV Odnos kredita i vrijednosti imovine (X %) LTC Odnos kredita i trokova izgradnje (Y %)

Kontrola isplate sredstava namjenski raun escrow

28.11.2013

Finansijski rizici
Posebno obratiti panju na ostale izvore rizika, Vezanost za jednog kupca ili najmoprimca:
Uzimati u obzir njegov kvalitet i rizike

Zatitne klauzule ukoliko cash flow ne bude realizovan ulazak banke u proces njegove ralizacije ili uvoenje alternativnog kupca/najmoprimca.

Parametarske analize - osnovne

Projekcija prodaje ili iznajmljivanja prije isplate kredita
Minimalni standardi prihvatljivosti, Analiza po scenarijima,

Odnos kredita i vrijednosti objekta (zavrenog)

Procjena trine vrijednosti, Odravanje i status u periodu povrata kredita, Minimalno uee klijenta.

Odnos prihoda od projekta i otplate

Tokom cijelog trajanja kreditnog odnosa Nivo prihvatljivosti.

10

28.11.2013

Parametarske analize - dodatne

Kreditna analiza klijenta, Dodatne provjere i analize trokova investicije, Kapitaliziranost klijenta (minimalni D/E racio), Odnos kredita i trokova projekta (minimalan), Odnos prihoda projekta i kamata, NPV, IRR, Obezbjeenje, Maksimalni iznos, Maksimalno trajanje, Izvjetavanje/monitoring.

Pravni rizici
Pravna analiza ima za cilj izbjegavanje pravnih i ugovornih rizika koji nastaju u toku realizacije projekta, Po potrebi se angairaju i specijalizirani pravnici, Posebno obratiti panju na imovinsko-pravne odnose, ZK, dozvole za gradnju, prava izgradnje, mogunosti raspolaganja imovinom i zemljitem i sl. Zatita od ovih rizika formira se pravnim sredstvima.

11

28.11.2013

Pravna zatita banke

Zatita prava banke da moe preuzeti projekat izgradnje od investitora u sluaju problema:
Step-in ustupanje drugom investitoru/banci, Uvoenje novog izvoaa, Nakon izgradnje da moe preuzeti prodaju po cijenama koje su trino prihvatljive u cilju naplate svog potraivanja.

Pravni rizici
Analiza pravnih rizika treba da obuhvati:
Analizu svih ugovora vezanih za projekat, Analizu potrebnih dozvola (urbanistike, graevinske i sl), Analizu posjedovanja prava na zemljite, Analizu ugovora sa izvoaima radova, Analizu ugovora sa nadzornim organima, Analizu statuta i registracije traioca kreditakompetencije zastupnika drutva, Analizu elemenata ugovora o zakupu/prodaji objekta.

12

28.11.2013

Pravni rizici
Urediti prava zasnivanja zalonog prava na objektu u izgradnji, Obratiti panju na C-teretni list u ZK, Pravnim klauzulama zatiti banku i kroz ugovore izmeu klijenta i krajnjeg kupca/zakupca, Otvaranje mogunosti banci za step-in klauzulu, Pravni rizici mogu da u krajnjem generiraju nove rizike izgradnje (zaustavljanje gradnje ili nemogunost preuzimanje objekta ili upisa prava).

Rizik izgradnje
Ukljuuje rizike koji su vezani za izgradnju od parcele do objekta
Koliko kota projekat? Ko je procijenio projekat? Na osnovu ega?

Obratiti panju na procjene: Nedovoljnost sredstava je esti uzrok problema u projektima gradnje Ko analizira zahtjev i daje prijedlog (externo ili interno), Ko odluuje o zahtjevu za kredit?

13

28.11.2013

Uesnici u gradnji

Izvoa Podizvoai
Nadzorni tim:
Graevina Mainstvo Elektrotehnika

Praenje investicije
Banka treba da ima svog experta za projekte izgradnje Praenje se realizira kroz dvije vrste nadzora:
Finansijski nadzor, i Graevinski nadzor.

14

28.11.2013

Finansijski nadzor
Finansijskim nadzorom prati se finansijski dio projekta:
Usklaenost trokovnika sa glavnim projektom, Trokovnik mora biti provjeren i odobren prije putanja kredita, Zatita prava banke pri izboru izvoaa radova, Fiksne cijene izbjegavanje manipulacija, Kontrola rauna i usklaenosti sa trokovnikom, Analize odstupanja (maksimalno 2%), Putanje finansijskih sredstava.

Graevinski nadzor
Expert banke za ove projekte ili eksterni strunjak/institucija (banka odreuje): Nadziranje graenja usaglaenost sa glavnim projektom uz struni nadzor tehnikog dijela, Utvrditi usaglaenost sa graevinskom dozvolom (gabariti i namjena i sl), Iskolienje objekta ko ga je izvrio (geodet), Da li izvoa ispunjava uslove iz djelatnosti, Kvalitet izvedbe struni nadzor, Informirati banku o izmjenama, Izvjetavanje prema banci o realizaciji i problemima, Pratiti dinamiku realizacije... Verifikacija privremenih situacija od strane banke.

15

28.11.2013

Praenje investicije
Projekat prati expert banke za rizike gradnje:
Ocjenjuje vrijednost projekta na osnovu dostavljene dokumentacije (idejnog rjeenje, predmjera, predrauna itd.), Utvruje ukupni troak projekta, Prati izgradnju objekta posebno potovanje dinamike, Ovjerava privremene situacije, Odobrava plaanje po situacijama.

Nadzorni tim imenuje ili odobrava banka dok trokove nadzornog tima snosi investitor/projekat.

Praenje namjenskog koritenja sredstava

Expert banke daje konano miljenje na predraun radova

Izrada i odobrenje trokovnika projekta

Kontrola troenja prema trokovniku

Precizno utvrditi i ugovoriti minimalno odstupanje od vrijednosti svake privremene situacije

16

28.11.2013

Praenje namjenskog koritenja sredstava

Projektantski trokovnik

Ponudbeni trokovnik

Ugovorni Trokovnik

Praenje namjenskog koritenja sredstava

konanost trokovnika utie na nivo rizika koje banka preuzima, Najbolje je imati ugovorni trokovnik ime se izbjegavaju mogue manipulacije, Expert banke prati usaglaenost sa trokovnikom i zajedno sa timom za nadzor izvjetava banku o eventualnim znaajnim promjenama. Posebno treba provjeriti:
Da li trokovnik sadri standardne kategorije za taj projekat, Da li su cijene u skladu sa stanjem na tritu u BiH.

17

28.11.2013

Tehnika dokumentacija
Dokumenti o gradnji pravomoni, Projektni dokumenti glavni projekat kao i ostali dokumenti na uvid, Trokovnik predraun SVIH radova, Izjava glavnog projektanta o korektnosti projekta i pouzdanosti njegovog sadraja, Izvedbeni projekat imati ga prije poetka gradnje.

Specifinosti naplate kredita

Puna kontrola preko escrow rauna, Zahtjevati pre-lease ili pre-sale ugovore to vee vlastito uee investitora, Kontrola isplate izvoaima, Saglasnost na ugovore sa kupcima, Instrumenti obezbjeenja naplate, Ugovoriti obavezu etairanja, to prije rizik prenijeti na klijente-krediti....

18

28.11.2013

Specifinosti projektnog finansiranja studije sluaja

Performans risk prvi rizik iz jedne pozicije: projekat nastaje drugi oblik: izgradnja. Projekti obino padaju na prvoj reenici: Koliko kota projekat? Klju u ruku?. Ko je to procijenio? Na bazi ega? Naglaen je pravni rizik. Zemljite obino nije pravno isto? C-List : prvenstvo zabiljebe prava gradnje -to nije hipoteka !!! To vrijedi samo dok se objekat ne izgradi. Knjigovodstveno: objekat u izgradnji.

Specifinosti projektnog finansiranja studije sluaja-problemi u praksi

Da li je sve ispitano: npr. podzemne vode,
klizite, atomsko sklonite, okolinska dozvola i sl...

Vano da se izvri tehniki prijem Osiguranje okolnih objekata -veoma vano. Banka mora ukazati na budue probleme. Posebnan problem: mi imamo iskustvo i nismo do sada imali problema...

19

28.11.2013

Specifinosti projektnog finansiranja studije sluaja-problemi u praksi

Svaki projekat treba posmatrati za sebe, Vano vlastito uee investitora (ne moe iz kompenzacija ili kredita druge banke). Sredstva se putaju putem privremenih situacija na eskrow-raun-podraun:
Namjenski raun, Ne smije biti pod kontrolom investitora.

Znaaj cash-flow-a kako e se finansirati,

Specifinosti projektnog finansiranja studije sluaja-problemi u praksi

Trai se prethodni najam ili prethodna prodaja do 1/3 investicije, Kontrola namjenskog koritenja sredstava kroz escrow-raun,
Vano da se ugovori obaveza etairanja. Banka sa investitorom osmiljava kreditni proizvod investitor nudi klijentima proizvod banke.

Banka dolazi do dobrih klijenata, Banka transferie rizik sa investitora na fizika lica uz njihovo uee 20-30%.

20

28.11.2013

Pitanja i komentari

21