Ministarstvo graditeljstva i prostornog ureenja

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

- NACRT PRIJEDLOG UREDBE O PROCJENI VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zagreb, sijeanj 2014.

I

PRIJEDLOG UREDBE O PROCJENI VRIJEDNOSTI NEKRETNINA I. ZAKONSKA OSNOVA ZA DONOENJE UREDBE Zakonska osnova za donoenje ove Uredbe sadrana je u lanku 196. stavku 6. Zakona o prostornom ureenju (Narodne novine, broj 153/2013). II. OCJENA STANJA I OSNOVNA PITANJA KOJA SE TREBAJU UREDITI UREDBOM TE POSLJEDICE KOJE E DONOENJEM UREDBE PROISTEI Ocjena stanja Svako uinkovito upravljanje i raspolaganje nekretninama kao preduvjet podrazumijevaju poznavanje vrijednosti tih nekretnina. Neovisno da li se radi o nekretninama u vlasnitvu Republike Hrvatske, JL(R)S, neke pravne ili fizike osobe, vrijednosti nekretnina su od bitnog znaaja za njenog vlasnika. Nekretnine se mogu koristiti kao pasivni gospodarski potencijal ili se njima namjerava aktivno raspolagati, ali osnovni podatak za svakog vlasnika predstavlja vrijednost njegove nekretnine. Procjenjivanje vrijednosti nekretnina koristi se u prometu nekretnina, za utvrivanje visine zalonog prava, osiguranja imovine, razvrgnua suvlasnikih zajednica, pitanja ulaganja i poveanja vrijednosti nekretnina, provoenja postupka ureenja graevinskog zemljita putem urbane komasacije, izvlatenja, kao i drugih poslova glede zemljinih estica. U Republici Hrvatskoj ne postoji propis ili drugi pravni akt koji bi jedinstveno ureivao metode procjena vrijednosti nekretnina, to je prepoznato i od strane VRH u usvojenom Nacrtu strategije upravljanja i raspolaganja imovinom u vlasnitvu Republike Hrvatske za razdoblje od 2013. do 2017. god. Ta injenica upuuje da je procjenjivanje vrijednosti nekretnina u RH preputeno poslovnoj praksi i diskrecijskim odlukama procjenitelja. Svakako da bi postojanje nekog pravnoga akta olakalo posao i procjeniteljima, jer bi postojalo referentno polazite za procjenu vrijednosti nekretnina, a s time usporedivost i relevantnost procjene vrijednosti nekretnina. Osim procjenitelja, takav pravni akt bi dao znaajan doprinos u sigurnosti izmeu poslovnih i/ili osobnih odnosa svih sudionika u prometu nekretnina. Osim navedenog, u RH ne postoji kvalitetan pregled kretanja cijena nekretnina. Osnovna pitanja koja se ureuju ovom Uredbom Predloenom Uredbom ureuju se sljedea osnovna pitanja: U prvom redu definiraju se osnovni pojmovi iz podruja procjena vrijednosti nekretnina na nain kako je to odreeno u standardima i propisima zemalja EU, te tako domai procjenitelji i naruitelji procjena stjeu osnovu za meunarodno priznate procjene. Prilikom izrade predloene Uredbe koritena je najbolja praksa iz EU uz prilagodbu lokalnim uvjetima: Baugesetzbuch - 2011 (BauGB); Immobilienwertermittlungsverordnung 2010 (ImmoWertV); European Valuation Standards 2012 (EVS) i International Valuation Standards Council 2010 (IVSC). Uz definiranje osnovnih pojmova postavljen je okvir za izradu procjena kako bi one bile profesionalno izraene, uzimajui u obzir sve raspoloive dokaze te kako bi rezultat bio odriv nakon provjere. Odreen je sustavan nain prikupljanja i evaluacije podataka nunih za izradu procjena. Nuni podaci prikupljat e se putem javnih biljenika koji ovjeravaju ugovore vezane uz promet nekretnina. Prikupljanje i evaluaciju podataka obavljati e djelatnici upravnih tijela upanija, velikih gradova i Grada Zagreba, zadueni za poslove upravljanja imovinom, za svoje
II

podruje nadlenosti. Odgovornost za izdavanje podataka koji su nuni za izradu procjena, te godinji pregled prometa nekretnina, ima procjeniteljsko povjerenstvo kao neovisno tijelo pri svakoj upaniji, velikom gradu i Gradu Zagrebu. Visoko procjeniteljsko povjerenstvo formira se na razini drave i usklauje rad procjeniteljskih povjerenstava, objavljuje objedinjene podatke vezane uz procjene, te po potrebi provodi nadvjetaenje. S obzirom da ne postoji kvalitetna baza podataka o realiziranim prometima nekretnina, a to predstavlja osnovicu za svaku procjenu, odreeno je osnivanje takve baze iz koje e se izluivati nuni podaci za procjene. Podaci o orijentacijskim vrijednostima nekretnina bit e javni i prikazivat e se grafiki u Informatikom sustavu prostornog ureenja (ISPU). Odreeno je tko moe izraivati procjene i kakva znanja isti mora posjedovati. S obzirom da je procjena vrijednosti nekretnina interdisciplinarna djelatnost koja je izrazito lokalno orijentirana, a za kojom vlada potreba u svim dijelovima Republike Hrvatske, odreeno je da su procjenitelji ovlateni sudski vjetaci za procjenu nekretnina. Tradicionalno, kvantitativno i kvalitativno ovlateni sudski vjetaci organizirani u svoje strukovne udruge udovoljavaju potrebama prema ovoj Uredbi. Odreene su tri osnovne metode za procjene vrijednosti nekretnina: poredbena, prihodovna i trokovna. Neovisno od odabrane metode, prilikom procjene vrijednosti nekretnina uglavnom se radi o izgraenim ili neizgraenim graevinskim esticama. S obzirom da je osnovna namjena zemljinih estica odreena prostornim planovima, izvrena je kategorizacija zemljita prema spremnosti za realizaciju investicije, u skladu sa Zakonom o prostornom ureenju i Zakonom o gradnji. Zasebno su propisani posebni sluajevi procjena kod: prava graenja, prava slunosti i u postupcima izvlatenja. Ujedno je prema uzoru iz njemakih propisa uvedeno naelo prethodnog uinka kojim se kvalitetno rjeava pitanje naknade za zemljita u postupcima izvlatenja. Nadalje, prema praksi ESLJP iz Strasbourga, uveden je kao obvezan izraun gubitaka i dobitaka na imovini uslijed postupka izvlatenja, kao integralno rjeenje za procjenu naknade. Definiran je procjembeni elaborat kao dokument kojim se prezentira procjena u pisanom obliku i transparentno. U prijelaznim i zavrnim odredbama odreuje se nain dokazivanja statusa i potrebnih znanja procjenitelja, do donoenja zakona koji strukovno ureuje procjenitelje. Nadalje, ureuju se rokovi za: formiranje procjeniteljskih povjerenstava, dostavu ugovora o realiziranim prometima nekretnina, uspostavu zbirke kupoprodajnih cijena i definiranje cjenovnih blokova. Odreeno je i postupanje u odnosu na ranije donesene uredbe koje se odnose na turistiko zemljite i nekretnine u vlasnitvu Republike Hrvatske, te na procjene koje su zapoete prije stupanja na snagu ove Uredbe. Zakljuno, odreeno je da ova Uredba stupa na snagu u roku od osam dana od objave u Narodnim novinama. Nakon usvajanja ove Uredbe, Ministarstvo graditeljstva i prostornog ureenja donijet e pripadni pravilnik kojim se detaljnije opisuju metode, prikupljanje podataka i evaluacija istih, te nuni parametri za izradu procjena.

III

Posljedice koje e donoenjem Uredbe proistei S obzirom na navedena i druga pitanja koja se ureuju predloenom Uredbom, oekuje se da e se donoenjem predloene Uredbe otkloniti nedostaci i problemi navedeni u ocjeni stanja. U tom smislu donoenjem predloene Uredbe proistei e sljedee najznaajnije izravne posljedice: - omoguit e se izrada procjena vrijednosti nekretnina koje e biti transparentne i provjerljive; - omoguit e se meunarodno priznavanje za procjene vrijednosti nekretnina izraenim od strane procjenitelja u Republici Hrvatskoj; - postii e se vee povjerenje u procjenitelje; - omoguit e se kvalitetan pregled kretanja cijena i drugih parametara u prometu nekretnina. III. OCJENA I IZVORI POTREBNIH SREDSTAVA ZA PROVOENJE UREDBE Provoenje Uredbe ne iziskuje dodatna zapoljavanja dravnih slubenika ni zaposlenika u jedinicama lokalne i podrune samouprave. Oekuju se trokovi koji pokrivaju naknade za rad poasnih lanova povjerenstava, kako visokog procjeniteljskog povjerenstva koje se osniva za podruje Republike Hrvatske, tako i povjerenstava za pribavljanje, evaluaciju i izdavanje podataka o tritu nekretnina koja se osnivaju u upanijama i velikim gradovima. Visoko povjerenstvo ustrojava se u okviru ministarstva nadlenog za poslove graditeljstva i prostornog ureenja i trokove tog povjerenstva snosi Republika Hrvatska. Uz pretpostavku odravanja 4 sjednice visokog povjerenstva godinje i brojku od 5 poasnih lanova koji nisu zaposlenici iz redova dravnih slubenika Ministarstva graditeljstva i prostornoga ureenja, i koji imaju pravo na naknadu za sudjelovanje na sjednicama povjerenstva, sukladno Odluci Vlade RH o visini naknade lanovima povjerenstava, vijea, savjeta, radnih skupina i drugih slinih tijela iz 2011. godine, oekuje se troak od 150,00 kn neto po lanu za jedno zasjedanje, tj. ukupno godinje 3.000,00 kn neto, odnosno cca. 6.000,00 kn bruto. Trokove zasjedanja procjeniteljskih povjerenstva osnovanih u upanijama i velikim gradovima snose upanije i veliki gradovi. Uz pretpostavku odravanja 4 sjednice povjerenstva godinje i brojku od 4 poasna lana koja nisu iz redova djelatnika upanijske odnosno gradske uprave, i koja imaju pravo na naknadu za sudjelovanje na sjednicama povjerenstva, oekuje se troak od 150,00 kn neto po lanu za jedno zasjedanje, tj. ukupno godinje 2.400,00 kn neto, odnosno cca. 4.800,00 kn bruto u svakoj upaniji i Gradu Zagrebu, odnosno velikom gradu. Izvadci potrebni za procjenitelje izdavat e se prema naelu samoodrivosti, kao i nadvjetaenja od strane Visokog procjeniteljskog povjerenstva (prema cjeniku ovlatenih sudskih vjetaka).

IV

- NACRT
Na temelju lanka 196. stavka 6. Zakona o prostornom ureenju (Narodne novine, broj 153/2013), Vlada Republike Hrvatske je na sjednici odranoj --. ------ 2014. godine donijela

UREDBU
O PROCJENI VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 1. OPA ODREDBA Podruje primjene lanak 1. (1) Ova Uredba primjenjuje se prigodom procjene vrijednosti (utvrivanja trine vrijednosti) nekretnina, njihovih sastavnih dijelova, njihovih pripadaka, drugih stvarnih prava na nekretninama kao i prigodom izvoenja nunih podataka, ukljuivo orijentacijskih vrijednosti zemljita. (2) Ova Uredba primjenjuje se na odgovarajui nain prigodom procjene vrijednosti nekretnina za koje ne postoji trite. U takvim sluajevima vrijednost se moe procijeniti na temelju trinih modela uzimanjem u obzir gospodarskih prednosti i nedostataka. 2. VRIJEDNOST NEKRETNINE

Osnovica za vrednovanje i trina vrijednost nekretnine lanak 2. (1) Osnovica za vrednovanje prema ovoj Uredbi je trina vrijednost. (2) Trina vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, izmeu voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji na temelju trinih cijena, nakon prikladnog oglaavanja, pri emu je svaka stranka postupila upueno, razborito i bez prisile. (3) Iznimno od stavka 1. ovoga lanka u trokovnoj metodi se trina vrijednost nekretnine utvruje na temelju osnovice za vrednovanje koja nije trina vrijednost, ali se primjenom koeficijenata prilagodbe trokovna vrijednost moe preraunati na trinu vrijednost.

Osnove za procjenu vrijednosti nekretnine lanak 3. (1) Procjena vrijednosti nekretnine treba biti profesionalno izraena, uzimajui u obzir sve raspoloive dokaze kako bi rezultat bio odriv nakon provjere. Svi koriteni podaci za izradu procjene vrijednosti nekretnine trebaju biti javno dostupni uz precizno navoenje njihova izvora ili se izvor podataka treba priloiti procjembenom elaboratu. (2) Procjena vrijednosti nekretnine vri se na temelju opih vrijednosnih odnosa na tritu nekretnina i stanju katastarske estice na dan vrednovanja. Odabir parametara u procjeni vrijednosti nekretnine potrebito je detaljno argumentirati. (3) Budui razvoji (prenamjena u dogledno vrijeme i sl.) uzimaju se u obzir samo ako se mogu oekivati s dovoljnom sigurnosti na temelju konkretnih injenica. U tim sluajevima uzima se u obzir i predvidivo razdoblje do ostvarivanja pravnih i stvarnih preduvjeta za mogunost ostvarivanja graevinskog ili drugog koritenja nekretnine (vrijeme ekanja). Dan vrednovanja i opi vrijednosni odnosi lanak 4. (1) Dan vrednovanja je trenutak na koji se odnosi procjena vrijednosti nekretnine. (2) Opi vrijednosni odnosi na tritu nekretnina utvruju se prema cjelini okolnosti koje su mjerodavne za oblikovanje cijene nekretnine na dan vrednovanja, pri uobiajenom poslovnom kretanju ponude i potranje kao to su opa gospodarska situacija, trite kapitala te gospodarski i demografski razvoj podruja. Dan kakvoe i stanje nekretnine lanak 5. (1) Dan kakvoe je trenutak na koji se odnosi stanje nekretnine koje je mjerodavno za procjenu vrijednosti nekretnine. Dan kakvoe odgovara danu vrednovanja, osim ako je zbog pravnih ili drugih razloga za stanje nekretnine mjerodavan drugi trenutak. (2) Stanje nekretnine utvruje se prema cjelini pravnih okolnosti koje utjeu na trinu vrijednost i stvarnih znaajki, drugih svojstava i poloaja nekretnine (obiljeja nekretnine). (3) Obiljejima nekretnine osobito pripadaju stanje urbanistikog razvoja, vrsta i mjera graevinskog ili drugog koritenja, prava i tereti koji utjeu na vrijednost, iznos doprinosa, poloajna obiljeja i druga daljnja obiljeja. (4) Kod procjene vrijednosti nekretnine pored stanja urbanistikog razvoja osobito se uzima u obzir jesu li zemljita na dan kakvoe: 1. prenamjenjiva u dogledno vrijeme,
2

2. mogla biti privedena graevinskom ili drugom koritenju uz troak koji je znaajno iznad uobiajenog na temelju njihovog ranijeg koritenja, 3. 4. zahvaena znaajnim urbanistikim gubitkom funkcija, javne namjene,

5. odreena za postav postrojenja za istraivanje, razvoj ili koritenje obnovljivih izvora energije, 6. u podruju pod zatitom prirode temeljem posebnih propisa. Stanje urbanistikog razvoja lanak 6. Sukladno Zakonu o prostornom ureenju, a prema prostornim planovima, zemljite moe biti sljedee kategorije prema spremnosti za gradnju: I. kategorija - graevna estica uz ispunjenje uvjeta za izdavanje graevinske dozvole prema Zakonu o gradnji, II. kategorija - za graevinsko zemljite unutar graevinskog podruja koje je prostornim planom predvieno za gradnju i moe se ishoditi potrebna dokumentacija za graenje ako je odreena neposredna provedba prostornog plana, III. kategorija za graevinsko zemljite unutar graevinskog podruja za koje je prostornim planom ireg podruja odreena obveza izrade provedbenog plana, a dokumentacija za graenje moe se ishoditi tek po donoenju istog ili ako postoje drugi pravni i stvarni razlozi zbog kojih nije mogue ishoditi dokumentaciju za graenje, IV. kategorija - izvan graevinskog podruja. Daljnja obiljeja nekretnine lanak 7. (1) Vrsta i mjera graevinskog ili drugog koritenja u pravilu je dana prostornim planom i drugim propisima koji se odnose na iskoristivost nekretnine. U sluaju da doputena mjera koritenja okolnog zemljita redovito odstupa, mjerodavno je ono koritenje koje se stvarno moe postii na katastarskoj estici. (2) Kao prava i tereti koji utjeu na vrijednost uzimaju se osobito u obzir pravo graenja, slunosti, prava koritenja, ogranienja gradnje kao i obveze koje proizvode ugovori o zakupu i najmu. (3) Za stanje nekretnine glede doprinosa mjerodavni su propisi koji ureuju to podruje.
3

(4) Poloajna obiljeja se posebno odnose na prometnu povezanost, poloaj stambenih i poslovnih sadraja kao i utjecaj okolia. (5) Daljnja obiljeja obuhvaaju poglavito stvarno koritenje, prihode, veliinu katastarske estice, oblik katastarske estice i svojstva tla (bonitet, pogodnosti za gradnju, oneienje i sl.). Na izgraenoj graevnoj estici to su stanje graevine, njena namjena, godina graenja i predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenja, nain gradnje, oblikovanje, veliina, opremljenost, graevinsko stanje, energetska svojstva i prinos od njenog koritenja. (6) Predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenja je broj godina u kojima je nekretninu mogue jo gospodarski koristiti doputenim nainom koritenja. Predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenja moe se produiti odravanjem, rekonstrukcijom i osuvremenjivanjem, odnosno bitnim poboljanjem uvjeta uporabe, osobito u pogledu poveanja energetske uinkovitosti. Predvidivi ostatak vijeka koritenja moe se i skratiti izostankom navedenih mjera ili neprikladnim aktivnostima. Neuobiajene ili osobne okolnosti lanak 8. (1) Za procjenu vrijednosti nekretnine i izvoenje podataka koji su potrebni za procjenu vrijednosti nekretnine navode se kupoprodajne cijene i drugi podaci kao to su najamnine, zakupnine i trokovi gospodarenja koji nisu pod utjecajem neuobiajenih ili osobnih okolnosti. Utjecaj neuobiajenih okolnosti prepoznaje se ako kupoprodajne cijene ili drugi podaci znaajno odstupaju od kupoprodajnih cijena i drugih podataka u usporedivim sluajevima. (2) Kupoprodajne cijene i drugi podaci koji su pod utjecajem neuobiajenih okolnosti iz stavka 1. ovoga lanka ne smatraju se trinim cijenama iz lanka 2. stavka 2. ove Uredbe. Utvrivanje trine vrijednosti lanak 9. (1) Za procjenu vrijednosti nekretnina koriste se: poredbena metoda ukljuujui metodu procjene na temelju orijentacijske vrijednosti zemljita, prihodovna metoda, trokovna metoda ili vie navedenih metoda. (2) Metoda se odabire prema vrsti procjenjivane nekretnine uzimajui u obzir postojee obiaje u uobiajenom poslovnom prometu i druge okolnosti pojedinog sluaja, osobito u odnosu na raspoloive podatke. (3) Odabir metode detaljno se obrazlae. (4) Trina vrijednost se utvruje iz rezultata koritene metode ili metoda uz potivanje znaaja kojeg daje koritena metoda ili metode.
4

(5) U metodama procjene vrijednosti nekretnina iz stavka 1. ovoga lanka redovito se uzima u obzir sljedei redoslijed: 1. 2. 3. opi vrijednosni odnosi na tritu nekretnina (prilagodba tritu), posebna znaajna obiljeja procjenjivane nekretnine, statistika obrada i izraun.

(6) Posebna znaajna obiljeja procjenjivane nekretnine (gospodarska zastarjelost, natprosjeno stanje odravanja, graevinski nedostatci, graevinske tete i znaajna odstupanja prihoda koji se mogu postii na tritu), ukoliko odgovaraju uobiajenom poslovnom prometu, uzimaju se u obzir trinim dodatcima, odbitcima ili na drugi prikladan nain. 3. SUBJEKTI PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Procjenitelj lanak 10. (1) Procjembeni elaborat izrauje se u skladu s ovom Uredbom od strane ovlatenog sudskog vjetaka za procjenu nekretnina (u daljnjem tekstu: procjenitelj). (2) Procjenitelj e trajno odravati najvie etike standarde i obavljati svoju djelatnost na nain koji nije tetan za klijente, javnost, struku ili odgovarajuu strukovnu organizaciju. (3) Procjenitelj mora biti u stanju pokazati strune vjetine, znanje i kompetencije koje su prikladne vrsti i mjeri procjene te mora objaviti bilo koji imbenik koji bi mogao kompromitirati objektivnu procjenu. Minimalni obrazovni uvjeti lanak 11. (1) Predmetna podruja minimalnih obrazovnih uvjeta grupirana su u tri razine znanja koja se oekuju od procjenitelja: 1. 2. 3. razumijevanje, ope znanje i dubinsko znanje.

(2) Procjenitelji moraju razumijevati naela ekonomske teorije, primijenjenu ekonomiju nekretnina te poslovanje i financije. (3) Procjenitelji moraju imati ope znanje o oglaavanju nekretnina, energetskoj uinkovitosti, zatiti okolia i resursa, gradnji i konstrukcijama te prostornom planiranju.
5

(4) Procjenitelji moraju imati dubinsko znanje pravnih propisa o nekretninama, propisa koji ureuju gradnju i prostorno ureenje, javnih politika, profesionalne prakse vrednovanja, propisanih naela i metoda procjene vrijednosti nekretnina te principa trita nekretnina. (5) Procjenitelj mora trajno odravati svoju strunost u skladu sa svim relevantnim zakonodavnim, tehnikim ili drugim razvojima koji su od utjecaja na zadae koje mora provesti kako bi zadrao gospodarsku i profesionalnu strunost za izradu i pruanje usluga procjene vrijednosti nekretnina. Procjeniteljska povjerenstva lanak 12. (1) Za pribavljanje, evaluaciju i izdavanje podataka o tritu nekretnina osnivaju se samostalna, neovisna procjeniteljska povjerenstva (u daljnjem tekstu: povjerenstva). (2) Povjerenstva se osnivaju za podruje upanija, Grada Zagreba i za podruje velikih gradova. (3) lanove povjerenstva imenuje upan, odnosno gradonaelnik Grada Zagreba i gradonaelnik velikog grada na razdoblje od etiri godine, a koje se razdoblje moe produiti. (4) upani, odnosno gradonaelnik Grada Zagreba i gradonaelnici velikih gradova kao nadzorna tijela provjeravaju pridravanje propisa glede jamstava provedbe zadaa povjerenstava, pridravanje obveza koje su dane povjerenstvima kao i obavljanje administrativno-tehnikih i strunih poslova koje obavljaju upravna tijela upanija, odnosno Grada Zagreba i velikih gradova nadlena za upravljanje imovinom. (5) Trokove povjerenstva snose upanije, odnosno Grad Zagreb i veliki gradovi za ije su podruje ista osnovana. Sastav povjerenstva lanak 13. (1) Povjerenstva se sastoje od predsjednika, zamjenika predsjednika te drugih poasnih lanova. (2) Povjerenstvo se sastoji od minimalno pet lanova, a pri tome treba voditi brigu da veina lanova povjerenstva nije iz redova djelatnika upanijske odnosno gradske uprave. (3) Predsjednik i zamjenik predsjednika imenuju se iz redova djelatnika upanijske odnosno gradske uprave koji raspolau strunim znanjima iz podruja procjene vrijednosti nekretnina.

(4) Predsjednik i zamjenik predsjednika u svom glavnom poslu ne smiju biti povezani s upravljanjem, stjecanjem i otuivanjem nekretnina u ime i za raun upanije, odnosno Grada Zagreba i velikog grada za ije je podruje povjerenstvo osnovano. (5) Drugi poasni lanovi imenuju se iz redova iskusnih procjenitelja, a tijekom lanstva u povjerenstvu ne smiju pruati procjeniteljske usluge pravnim i fizikim osobama koje su protustranke Republici Hrvatskoj ili upaniji, odnosno Gradu Zagrebu i velikom gradu za ije je podruje osnovano povjerenstvo odnosno ustanovama i drutvima u vlasnitvu navedenih javnopravnih osoba. (6) Poasni lanovi imaju pravo na naknadu za sudjelovanje na sjednicama povjerenstva. Opoziv lanova povjerenstva lanak 14. upani, odnosno gradonaelnik Grada Zagreba i gradonaelnici velikih gradova mogu opozvati pojedinog lana povjerenstva: 1. 2. 3. ako su prestali razlozi za imenovanje, ako se ogrijeio protiv odredbe lanka 10. ove Uredbe, ako se dokae povreda odredbe lanka 13. stavka 4. i 5. ove Uredbe,

4. ako je lanu iz redova djelatnika gradske odnosno upanijske uprave prestao radni odnos, 5. 6. ako je poasni lan navrio 70. godinu ivota, na vlastiti zahtjev. Zadae povjerenstva lanak 15. (1) Povjerenstva na temelju podataka iz zbirke kupoprodajnih cijena izrauju planove orijentacijskih vrijednosti i izluuju druge podatke koji su nuni za procjenu vrijednosti nekretnina. (2) Drugi podaci koji su nuni za procjenu vrijednosti nekretnina u smislu ove Uredbe smatraju se osobito: 1. 2. 3. stope kapitalizacije (kamatne stope na nekretnine), koeficijenti za prilagodbu, indeksni nizovi,
7

4. 5.

koeficijenti za preraunavanje, poredbeni pokazatelji za izgraene nekretnine.

(3) Podaci koji su nuni za procjenu vrijednosti nekretnina mogu se izvoditi i iz prikladnih podataka s podruja drugih povjerenstava. Podaci koji su nuni za procjenu vrijednosti nekretnina objavljuju se na prikladan nain. (4) Povjerenstvo izrauje saeti pregled o promjenama i razvoju na tritu nekretnina (u daljnjem tekstu: Izvjee o tritu nekretnina) za svoje podruje nadlenosti i objavljuje ga svake godine do 31. oujka. (5) Jedinice lokalne i podrune (regionalne) samouprave na ijem je podruju osnovano povjerenstvo mogu odlukom predstavnikog tijela ovlastiti povjerenstvo za donoenje odluka o usklaenosti izraenih procjembenih elaborata s odredbama ove Uredbe. U tom sluaju jedinice lokalne i podrune (regionalne) samouprave sudjeluju u podmirenju trokova odravanja sjednica povjerenstva na kojima se razmatra usklaenost izraenih procjembenih elaborata. (6) Prema potrebi povjerenstva razmjenjuju orijentacijske vrijednosti zemljita, Izvjea o tritu nekretnina i druge nune podatke za procjenu vrijednosti nekretnina. Ukoliko je to nuno za ispunjavanje njihovih zadaa, pristup podacima iz zbirke kupoprodajnih cijena omoguit e se drugim povjerenstvima. Ovlasti povjerenstva lanak 16. (1) U svrhu voenja i evaluacije zbirke kupoprodajnih cijena povjerenstvo moe zatraiti od vlasnika ili nositelja drugih prava na nekretnini dostavu potrebnih isprava. Vlasnici i posjednici nekretnina moraju dopustiti da se u svrhu voenja i ureivanja zbirke kupoprodajnih cijena izvri oevid na katastarskoj estici. U sluaju stambenog prostora to se moe uiniti samo uz suglasnost posjednika stana. (2) Tijela javne vlasti duna su povjerenstvu osigurati slubenu pomo u svrhu realizacije zadaa povjerenstva. (3) Obveza dostave potrebnih informacija povjerenstvu ne postoji ako je povezana s nesrazmjernim trokom. Prijenos ovlasti i zadae predsjednika povjerenstva lanak 17. Povjerenstvo moe zakljukom koji se donosi natpolovinom veinom svih lanova povjerenstva na predsjednika povjerenstva prenijeti: 1. provedbu ovlasti iz lanka 16. stavak 1. ove Uredbe,
8

2. 3. podataka, 4. 5.

davanje naputaka glede voenja i evaluacije zbirke kupoprodajnih cijena, pripremu utvrivanja orijentacijskih vrijednosti zemljita kao i drugih nunih redakcijsku obradu Izvjea o tritu nekretnina, odluku o izdavanju izvadaka iz zbirke kupoprodajnih cijena. lanak 18.

Pored zadaa iz lanka 17. ove Uredbe, predsjednika povjerenstva osobito obvezuju sljedee zadae: 1. zastupanje povjerenstva prema drugim osobama,

2. davanje naputaka upravnom tijelu upanije, odnosno Grada Zagreba i velikog grada nadlenom za upravljanje imovinom, vezano uz provedbu ove Uredbe, 3. sazivanje sjednica povjerenstva. Sjednice povjerenstva lanak 19. (1) Povjerenstvo donosi zakljuke, odluke, miljenja i naputke na sjednicama koje nisu javne. (2) Odluke donosi veinom glasova. Sve odluke moraju biti obrazloene. (3) Izdvojena miljenja pojedinih lanova povjerenstva se na zahtjev unose u zapisnik. Nadlenost povjerenstva lanak 20. (1) Povjerenstva su nadlena za one nekretnine koje se nalaze na podruju za koja su osnovana. (2) Za infrastrukturne linijske graevine nadleno je ono povjerenstvo na ijem se podruju nalazi najvei dio te graevine. Upravna tijela upanija, odnosno Grada Zagreba i velikih gradova lanak 21. (1) Strune i administrativno-tehnike poslove za potrebe povjerenstva obavlja upravno tijelo upanije, odnosno Grada Zagreba i velikog grada nadleno za upravljanje imovinom (u daljnjem tekstu: upravno tijelo).
9

(2) Strune i administrativno-tehnike poslove upravno tijelo radi prema ovoj Uredbi, pripadnom Pravilniku i prema naputcima ministarstva nadlenog za poslove graditeljstva i prostornog ureenja, visokog povjerenstva, povjerenstva ili predsjednika povjerenstva. lanak 22. Struni i administrativno tehniki poslovi iz odredbe lanka 21. ove Uredbe smatraju se osobito: 1. osnivanje i evaluaciju zbirke kupoprodajnih cijena prema nainu raspolaganja nekretninama, 2. 3. nekretnina, poslovi pripreme za utvrivanje orijentacijskih vrijednosti zemljita, izvoenje i auriranje drugih podataka koji su nuni za procjenu vrijednosti

4. poslovi pripreme pregleda orijentacijskih vrijednosti zemljita i Izvjea o tritu nekretnina, 5. 6. 7. 8. 9. 10. izdavanje izvadaka iz zbirke kupoprodajnih cijena, izdavanje izvadaka iz plana orijentacijskih vrijednosti zemljita, voenje i izluivanje zbirke isprava, priprema i unos podatka u ISPU, dostava podataka strunoj slubi visokog procjeniteljskog povjerenstva, drugi struni i administrativno-tehniki poslovi za potrebe povjerenstva. Visoko procjeniteljsko povjerenstvo i struna sluba visokog procjeniteljskog povjerenstva lanak 23. (1) Za podruje Republike Hrvatske osniva se Visoko procjeniteljsko povjerenstvo (u daljnjem tekstu: visoko povjerenstvo) i struna sluba visokog povjerenstva. lanove visokog povjerenstva imenuje ministar nadlean za poslove graditeljstva i prostornog ureenja na razdoblje od etiri godine, a koje se razdoblje moe produiti. (2) Visoko povjerenstvo i struna sluba visokog povjerenstva ustrojavaju se u okviru ministarstva nadlenog za poslove graditeljstva i prostornog ureenja (u daljnjem tekstu: Ministarstvo). Trokove visokog povjerenstva i strune slube visokog povjerenstva snosi Republika Hrvatska, osim u sluajevima nadvjetaenja.

10

(3) Visoko povjerenstvo moe zakljukom koji se donosi natpolovinom veinom svih lanova visokog povjerenstva na predsjednika visokog povjerenstva prenijeti ovlasti iz lanka 17. i 18. ove Uredbe na odgovarajui nain. (4) Struna sluba visokog povjerenstva obavlja strune i administrativno-tehnike poslove za visoko povjerenstvo te prati rad i surauje sa upravnim tijelima. Sastav visokog povjerenstva lanak 24. (1) Visoko povjerenstvo se sastoji od predsjednika, zamjenika predsjednika te drugih poasnih lanova. (2) Visoko povjerenstvo se sastoji od minimalno sedam lanova, a pri tome treba voditi brigu da veina lanova visokog povjerenstva nije iz redova dravnih slubenika Ministarstva. (3) Predsjednik i zamjenik predsjednika imenuju se iz redova dravnih slubenika i/ili dunosnika Ministarstva koji raspolau strunim znanjima iz podruja procjene vrijednosti nekretnina. (4) Predsjednik i zamjenik predsjednika u svom glavnom poslu ne smiju biti povezani s upravljanjem, stjecanjem i otuivanjem nekretnina u ime i za raun Republike Hrvatske, upanija, Grada Zagreba, velikih gradova, gradova i opina odnosno ustanovama i drutvima u vlasnitvu navedenih javnopravnih osoba. (5) Drugi poasni lanovi imenuju se iz redova lanova povjerenstava i/ili iskusnih procjenitelja, a tijekom lanstva u visokom povjerenstvu ne smiju pruati procjeniteljske usluge pravnim i fizikim osobama koje su protustranke Republici Hrvatskoj ili upanijama, odnosno Gradu Zagrebu i velikim gradovima za ije je podruje osnovano povjerenstvo iz kojega dolaze, odnosno ustanovama i drutvima u vlasnitvu navedenih javnopravnih osoba. (6) Poasni lanovi visokog povjerenstva imaju pravo na naknadu za sudjelovanje na sjednicama povjerenstva. (7) lan visokog povjerenstva koji je izradio procjembeni elaborat ili sudjelovao u davanju miljenja na isti u okviru povjerenstva ne moe sudjelovati u nadvjetaenju. Zadae visokog povjerenstva lanak 25. (1) Pored analiza i pregleda o stanju na tritu nekretnina u Republici Hrvatskoj, visoko povjerenstvo, nakon pribavljenog miljenja nadlenog povjerenstva, treba dati nadvjetaenje na zahtjev tijela vlasti u sporazumnom ili upravnom postupku.

11

(2) U cilju osiguranja ujednaenosti visoko povjerenstvo u suglasju s predsjednicima povjerenstava treba izraditi naputke za evaluaciju nunih podataka iz zbirke kupoprodajnih cijena. (3) Visoko povjerenstvo moe prikupiti i vrednovati podatke o nekretninama koje samo pojedinano postoje kod povjerenstava. Rezultati se kao i ostali podaci nuni za procjenu vrijednosti nekretnina mogu objaviti u Pregledu o tritu nekretnina Republike Hrvatske. Ocjenu treba dokumentirati i priopiti povjerenstvima. (4) Visoko povjerenstvo treba najmanje jednom godinje do 30. travnja za proteklu godinu izdati Pregled o tritu nekretnina Republike Hrvatske s pregledom orijentacijskih vrijednosti zemljita i drugim parametrima vezanim uz procjene vrijednosti nekretnina (u daljnjem tekstu: Pregled trita). (5) Pregled trita se izrauje na osnovi dostavljenih podataka od povjerenstava i izdaje u informatikom obliku te javno objavljuje. (6) Visoko povjerenstvo podupire izobrazbu i usavravanje lanova povjerenstava. Pored toga savjetuje povjerenstva o pitanjima utvrivanja nunih podataka i procjene vrijednosti nekretnina. (7) Visoko povjerenstvo vodi informacijski sustav trita nekretnina u aplikaciji ISPU. Pritom svake godine u ovom informacijskom sustavu do 15. travnja treba objaviti orijentacijske vrijednosti zemljita koje su povjerenstva duna dostaviti. 4. PODACI ZA PROCJENU VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Pribavljanje, evaluacija i izdavanje podataka Zbirka kupoprodajnih cijena lanak 26. (1) Zbirku kupoprodajnih cijena vodi, ureuje i evaluira upravno tijelo. (2) Zbirka kupoprodajnih cijena vodi se na temelju georeferenciranih podataka katastra nekretnina i prikazuje se na prikladnim kartografskim podlogama koje omoguuju ureivanje i evaluaciju. Vlasnik podataka iz zbirke kupoprodajnih cijena je upanija, odnosno Grad Zagreb i veliki grad za ije je podruje osnovano povjerenstvo. Zbirka kupoprodajnih cijena vodi se aurno u elektronikom obliku. (3) Zbirka kupoprodajnih cijena sastoji se od: 1. podataka iz isprava koje su temelj prijenosa prava vlasnitva, prava slunosti, prava graenja, osnivanja zakupa, najma i drugih prava, 2. podataka o okolnostima koje utjeu na vrijednost nekretnine i
12

3.

prostornih podataka za cjenovne blokove.

(4) Podaci iz isprava odnose se na: kupoprodajne cijene, ugovorene iznose kod prijenosa prava graenja i prava slunosti, zakupnina i najamnina, naina i rokova plaanja, nadnevaka sklapanja pravnog posla, utjecaja neuobiajenih okolnosti, opisa poloaja, oblika, povrine, naina koritenja nekretnine, kata, godine izgradnje, energetskih svojstava i drugih pribavljenih i analiziranih podataka koji su nuni za procjenu vrijednosti nekretnina. Nakon evaluacije isprave se uvaju u zbirkama isprava pet godina od dana njihova nastanka. Nakon isteka tog roka isprave se izluuju. (5) Javni biljenik koji ovjerava potpise na ispravama o prodaji ili drugom nainu raspolaganja nekretnine obvezan je jedan primjerak isprave dostaviti nadlenom povjerenstvu na podruju na kojem se nalazi nekretnina u roku od 15 dana po isteku mjeseca u kojem je ovjerovljen potpis na ispravi, prema propisima o obveznom osobnom dostavljanju pismena. (6) Okolnosti koje utjeu na vrijednost nekretnine su: za zemljita stanje urbanistikog razvoja, poloaj i povrina (irina i duina), vrsta koritenja i mjera koritenja, zona za obraun komunalnog doprinosa, a za graevine to su starost, stanje i mogui prihodi. (7) Prostorni podaci su podaci katastra nekretnina i zemljinih knjiga, naziv gradske etvrti, ulice i kuni broj. (8) U zbirku kupoprodajnih cijena unose se i podaci iz svih dostupnih procjembenih elaborata koji su izraeni na podruju nadlenosti pojedinog povjerenstva. Izdavanje izvadaka iz zbirke kupoprodajnih cijena lanak 27. (1) Zbirka kupoprodajnih cijena moe se proslijediti nadlenoj ispostavi Porezne uprave za potrebe razreza poreza. (2) Izvadci iz zbirke kupoprodajnih cijena koji sadre podatak o adresi i/ili oznaci katastarske estice izdaju se na zahtjev traitelja koji je dokazao opravdani interes i jami zatitu tajnosti osobnih podataka. Opravdani interes obuhvaa pravni i gospodarski interes. Pravni interes imaju pravosudna i upravna tijela, a gospodarski interes imaju procjenitelji u svrhu izrade pojedinih procjembenih elaborata. Nije doputeno izdavati izvatke iz zbirke kupoprodajnih cijena u obliku kojim bi se mogli neposredno povezati s fizikom osobom. (3) Za izdavanje izvadaka iz stavka 2. ovoga lanka naplauju se trokovi izdavanja. Kod utvrivanja trokova izdavanja potrebno se voditi naelom samoodrivosti. (4) Iznimno od stavka 3.ovoga lanka, od plaanja trokova osloboeni su procjenitelji koji izrauju procjembene elaborate u ime i za raun Republike Hrvatske, jedinica lokalne i podrune (regionalne) samouprave kao i ustanova iji su osnivai.

13

5.

ORIJENTACIJSKA VRIJEDNOST ZEMLJITA I DRUGI NUNI PODACI Osnove za procjenu lanak 28.

(1) Orijentacijsku vrijednost zemljita i druge podatke koji su nuni za procjenu vrijednosti nekretnine treba procijeniti poglavito iz zbirke kupoprodajnih cijena na temelju dovoljnog broja prikladnih kupoprodajnih cijena uzimajui u obzir ope vrijednosne odnose. (2) Drugi nuni podaci za procjenu vrijednosti nekretnine primarno obuhvaaju stope kapitalizacije, koeficijente za prilagodbu, indeksne nizove, koeficijente za preraunavanje i poredbene pokazatelje za izgraena zemljita. (3) Kupoprodajne cijene onih nekretnina koje meusobno odstupaju u svojim obiljejima prikladne su u smislu stavka 1. ovoga lanka samo ako se odstupanja: 1. 2. obzir. Orijentacijska vrijednost zemljita lanak 29. (1) Orijentacijska vrijednost zemljita je poredbena vrijednost zemljita po etvornom metru u odnosu na stanje urbanistikog razvoja, vrstu i mjeru koritenja te trine cijene na podruju cjenovnog bloka. (2) Orijentacijska vrijednost zemljita utvruje se svake godine do 15. veljae na dan 1. sijenja tekue godine za mjesno specifinu katastarsku esticu (katastarsku esticu orijentacijske vrijednosti). (3) U podrujima u kojima ne postoji dovoljan broj kupoprodajnih cijena orijentacijska vrijednost utvrdit e se primjenom prikladnog postupka. (4) U izgraenim podrujima orijentacijske vrijednosti zemljita utvruju se pomou vrijednosti koje bi postojale kada bi se radilo o istovrsnom neizgraenom graevinskom zemljitu. Pri utvrivanju orijentacijskih vrijednosti ne uzimaju se u obzir doprinosi. (5) Orijentacijska vrijednost zemljita ima prednost prigodom procjene vrijednosti zemljita poredbenim postupkom u sluaju da ne postoji dovoljan broj kupoprodajnih cijena. u svom utjecaju na cijene izjednauju, putem dodataka, odbitaka ili putem drugih prikladnih postupaka mogu uzeti u

14

Plan orijentacijskih vrijednosti zemljita lanak 30. (1) Plan orijentacijskih vrijednosti zemljita (u daljnjem tekstu: plan) je kartografski prikaz cjenovnih blokova na podruju upanije, odnosno Grada Zagreba i velikog grada. (2) Cjenovni blokovi su grupe katastarskih ili graevnih estica koje prema mjesnim uvjetima na tritu nekretnina postiu slinu cijenu. (3) Plan se javno objavljuje u ISPU, a moe i na internetskoj stranici upanije, odnosno Grada Zagreba i velikog grada, najkasnije do 31. oujka tekue godine. Obiljeja koja utjeu na vrijednost mjesno specifine katastarske estice prikazuju se na planu. Stope kapitalizacije lanak 31. (1) Stope kapitalizacije (kamatne stope na nekretnine) su stope kojima se prosjeno kapitalizira trina vrijednost razliitih vrsta nekretnina, poglavito nekretnina namijenjenih stanovanju, komercijalnih nekretnina i nekretnina mjeovite namjene. (2) Stope kapitalizacije trebaju obuhvatiti ope vrijednosne odnose na tritu nekretnina, a utvruju se na temelju prikladnih kupoprodajnih cijena i njima odgovarajuih istih prihoda za istovrsno izgraene i koritene nekretnine uzimajui u obzir ostatak odrivog vijeka koritenja zgrade prema osnovama prihodovnog postupka. Koeficijenti za prilagodbu lanak 32. Koeficijenti za prilagodbu u smislu ove Uredbe smatraju se osobito: 1. koeficijenti za prilagodbu trokovne vrijednosti koji se izvode iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena s odgovarajuim trokovnim vrijednostima, npr. samostojeih obiteljskih kua i obiteljskih kua u nizu, 2. koeficijenti za prilagodbu financijsko-matematike vrijednosti prava graenja ili katastarskih estica optereenih pravom graenja koji se izvode iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena s odgovarajuim pravima graenja ili katastarskim esticama optereenim pravom graenja. Indeksni nizovi lanak 33. (1) Indeksni nizovi su nizovi kojima se prate promjene opih vrijednosnih odnosa na tritu nekretnina tako da se prosjean odnos cijene nekretnine nekog obuhvaenog razdoblja stavi u odnos s cijenama nekretnina iz baznog razdoblja s indeksnim brojem 100.
15

(2) Indeksni nizovi izvode se za nekretnine usporedivog poloaja i koritenja, a osobito za: 1. 2. 3. cijene zemljita, cijene stanova u etanom vlasnitvu, cijene samostojeih obiteljskih kua. Koeficijenti za preraunavanje lanak 34. Koeficijenti za preraunavanje su koeficijenti pomou kojih se preraunavaju razlike u vrijednosti istovrsnih nekretnina zbog odstupanja u njihovim obiljejima, osobito zbog razliite mjere graevinskog koritenja ili odnosa veliine i dubine katastarske estice. Poredbeni pokazatelji za izgraene katastarske estice lanak 35. Poredbeni pokazatelji slue za izraunavanje poredbene vrijednosti izgraenih nekretnina te prikazuju kupoprodajne cijene u odnosu na neku pogodnu jedinicu kao to je ostvarivi godinji prihod, povrina ili volumen. 6. METODE PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Poredbena metoda Utvrivanje poredbene vrijednosti lanak 36. (1) Poredbena vrijednost se u poredbenom postupku utvruje na temelju dovoljnog broja poredbenih cijena. (2) Za izvoenje poredbenih cijena koriste se kupoprodajne cijene onih nekretnina koje sa procjenjivanom nekretninom pokazuju dovoljno podudarna obiljeja. (3) Ako se na podruju (cjenovnom bloku) u kojem je smjetena procjenjivana nekretnina ne pronalazi dovoljan broj poredbenih cijena, kao poredbene cijene mogu se koristiti cijene iz drugih poredbenih podruja (cjenovnih blokova). (4) Promjene opih vrijednosnih odnosa na tritu nekretnina ili odstupanja pojedinih obiljeja nekretnine u pravilu se uzimaju u obzir na temelju indeksnih nizova ili koeficijenata za preraunavanje. (5) Kod izgraenih nekretnina za utvrivanje poredbene vrijednosti mogu se pored ili umjesto poredbenih cijena koristiti prikladni poredbeni pokazatelji. Poredbena vrijednost
16

dobiva se onda putem umnoka godinjeg prihoda ili drugih odnosnih jedinica procjenjivane nekretnine s poredbenim pokazateljem. Poredbeni pokazatelji su prikladni ako se obiljeja nekretnine koritenih nekretnina dovoljno podudaraju s obiljejima procjenjivane nekretnine. (6) U sluaju da se radi o prodaji zemljita i zgrada od strane tijela javnih vlasti sukladno Priopenju Komisije o elementima dravne potpore kod prodaje zemljita i zgrada od strane tijela javne vlasti (97/C 209/03) i da ne postoje poredbene kupoprodajne cijene za nekretninu koja je predmet procjene, doputeno je u okviru poredbenog postupka koristiti i najbolje ponude iz postupka ponude: 1. 2. ponudu i ako je proveden kvalificirani ponudbeni postupak, ako se mogu iskljuiti neuobiajene ili osobne okolnosti u odnosu na najbolju

3. ako se moe oekivati da se kupoprodaja i injenino moe sklopiti prema najboljoj ponudi. Utvrivanje vrijednosti zemljita lanak 37. (1) Vrijednost zemljita utvruje se bez uzimanja u obzir graevina u poredbenom postupku. Pri tome se vrijednost zemljita moe utvrditi i na temelju prikladnih orijentacijskih vrijednosti zemljita. Orijentacijske vrijednosti zemljita su prikladne ako se obiljeja koritene katastarske estice orijentacijske vrijednosti dovoljno podudaraju s obiljejima procjenjivane katastarske estice. (2) Iznimno od stavka 1. ovoga lanka, postojee graevine na katastarskoj estici izvan graevinskog podruja uzimaju se u obzir kod utvrivanja vrijednosti zemljita ako su pravno i gospodarski iskoristive. (3) Oekuje li se uskoro uklanjanje graevina, vrijednost zemljita iz stavka 1. ovoga lanka umanjit e se za uobiajene trokove ruenja, odvoza i ienja. (4) Do skorog uklanjanja graevina dolazi: 1. 2. ako graevine nisu vie iskoristive, ako se ne radi o postojeoj graevini,

3. ako nediskontirana vrijednost zemljita bez uzimanja u obzir trokova ruenja, odvoza i ienja dostie ili prestie prihodovnu vrijednost koja je utvrena u prihodovnom postupku. (5) Znaajno odstupanje injeninog od mjerodavnog koritenja iz lanka 7. stavak 1. ove Uredbe, osobito glede znaajne okrnjenosti iskoristivosti putem postojeih graevina na
17

katastarskoj estici, uzima se u obzir kod utvrivanja vrijednosti zemljita ukoliko to odgovara uobiajenom poslovnom prometu. (6) Prigodom utvrivanja porasta vrijednosti zemljita koji je povezan sa sanacijskim i razvojnim mjerama za odmjeravanje doprinosa za poravnavanje poetne i zavrne vrijednosti se utvruju na isti dan vrednovanja. Prihodovna metoda Utvrivanje prihodovne vrijednosti lanak 38. (1) U prihodovnom postupku prihodovna vrijednost se utvruje na temelju prihoda koji se postiu na tritu. Ukoliko su prihodovni odnosi u dogledno vrijeme podloni znaajnim odstupanjima ili znaajno odstupaju od prihoda koji se postiu na tritu, prihodovna vrijednost moe se utvrditi i na temelju periodiki razliitih prihoda. (2) U prihodovnoj metodi prihodovna vrijednost utvruje se na temelju postignutih prihoda na tritu: 1. iz utvrene vrijednosti zemljita uveane za kapitaliziranu razliku istog prihoda i odgovarajueg ukamaivanja vrijednosti; za utvrivanje iznosa ukamaene vrijednosti zemljita mjerodavna je kamatna stopa na nekretnine koja se uzima kao osnovica za kapitalizaciju; kod utvrivanja iznosa ukamaene vrijednosti zemljita ne uzimaju se u obzir djelomine povrine koje se mogu samostalno koristiti (opa prihodovna metoda) ili 2. iz kapitaliziranog istog prihoda i utvrene vrijednosti zemljita koja se kapitalizira na dan vrednovanja uz izuzimanje vrijednosti samostalno iskoristivih djelominih povrina (pojednostavljena prihodovna metoda). (3) Samostalno iskoristiva djelomina povrina je dio katastarske estice koja nije nuna za redovito koritenje graevina i moe se samostalno koristiti ili unoviti. (4) U prihodovnoj metodi na temelju periodiki razliitih prihoda, prihodovna vrijednost utvruje se iz ostvarivih istih prihoda izvedenih iz zajamenih podataka unutar razmatranog vremenskog razdoblja i ostatka vrijednosti katastarske estice na kraju razmatranog vremenskog razdoblja. Periodiki isti prihodi kao i ostatak vrijednosti katastarske estice diskontiraju se na dan vrednovanja. Ukupni prihod i isti prihod lanak 39. (1) Ukupni godinji prihod obuhvaa sve na tritu ostvarive budue prihode od koritenja nekretnine, ostvarene uz primjereno gospodarenje i doputeni nain koritenja, osobito od najamnine i zakupnine ukljuujui i naknade.
18

(2) Pogonski trokovi koji se razrezuju na korisnike ne odbijaju se od ukupnog prihoda. Ako se za koritenje nekretnine ili njezinih dijelova ne uzimaju nikakve naknade ili naknade odstupaju od uobiajenih, u obzir se uzimaju na tritu ostvarivi budui prihodi. (3) isti prihod dobiva se kada se od ukupnoga godinjeg prihoda odbiju trokovi gospodarenja. Trokovi gospodarenja lanak 40. (1) Trokovi gospodarenja su godinji izdatci koji se uzimaju u obzir i koji nastaju na tritu uz primjereno gospodarenje i doputeni nain koritenja nekretnine, a nisu pokriveni davanjima ili drugim uzimanjima. (2) Trokovi gospodarenja koji se uzimaju u obzir su: 1. trokovi upravljanja nekretninom koji obuhvaaju trokove radne snage i ureaja potrebnih za upravljanje nekretninom, trokove nadzora, kao i trokove zakonom propisanih ili dobrovoljnih revizija zavrnih rauna i voenja poslovanja, 2. trokovi odravanja koji nastaju zbog istroenosti, starenja i utjecaja atmosfere da bi se osiguralo namjensko koritenje graevine tijekom njezina vijeka odrivog koritenja, 3. rizik gubitka najamnine i/ili zakupnine je rizik kojim se umanjuje ukupni prihod, a nastaje zbog nenaplativih zaostataka u plaanju najma i/ili zakupa ili praznog prostora namijenjenog najmu i/ili zakupu. Slui i za pokrivanje trokova naplate potraivanja pravnim putem, dokidanja najamnog i/ili zakupnog odnosa ili iseljenja, 4. pogonski (reijski) trokovi.

(3) Ako nije mogue izraunati trokove gospodarenja, takvi se trokovi utvruju na temelju iskustvenih stopa za gospodarenje slinim nekretninama. Kapitaliziranje i diskontiranje lanak 41. (1) Kao osnovica za kapitaliziranje i diskontiranje koriste se koeficijenti sadanje vrijednosti. (2) Dotini koeficijenti uzimaju u obzir odgovarajui ostatak vijeka odrivog koritenja i odgovarajuu kamatnu stopu na nekretnine.

19

Trokovna metoda Utvrivanje trokovne vrijednosti lanak 42. (1) U trokovnoj metodi utvruje se trokovna vrijednost nekretnine iz trokovne vrijednosti graevina i vrijednosti zemljita. Opi vrijednosni odnosi na tritu nekretnina uzimaju se u obzir poglavito primjenom koeficijenata za prilagodbu trokovne vrijednosti. (2) Trokovna vrijednost graevina (bez vanjskih ureaja) proizlazi iz trokova gradnje uzimajui u obzir umanjenje vrijednosti zbog starosti graevina. (3) Trokovna vrijednost vanjskih graevinskih ureaja i drugih vanjskih ureaja, ukoliko nije ukljuena u vrijednost zemljita, utvrdit e se na temelju iskustvenih stopa ili na temelju normalnih trokova gradnje. Trokovi gradnje lanak 43. (1) Za utvrivanje trokova gradnje mnoe se normalni trokovi gradnje prema povrini, volumenu ili drugoj odnosnoj jedinici s brojem odnosnih jedinica graevine. (2) Normalni trokovi gradnje su trokovi koji bi na tritu nastali za novogradnju. Pojedini dijelovi graevine, ureaji ili druge naprave koji nisu obuhvaeni navedenim trokovima uzet e se u obzir dodatcima ili odbitcima ukoliko to odgovara uobiajenom poslovnom prometu. Normalnim trokovima gradnje pripadaju i obino nastali uzgredni trokovi, osobito trokovi planiranja, izvedbe, ishoenje dozvola i doprinosi. Iznimno se trokovi ugradnje graevinskih ureaja mogu utvrditi na temelju uobiajenih trokova gradnje pojedinih sastavnica. (3) Normalne trokove gradnje se u pravilu prilagoava cjenovnim odnosima na dan vrednovanja uz pomo prikladnih indeksnih nizova za cijenu gradnje. Umanjenje vrijednosti zbog starosti graevine lanak 44. (1) Umanjenje vrijednosti zbog starosti graevine utvruje se uzimanjem u obzir odnosa izmeu ostatka odrivog vijeka koritenja graevine i ukupnog vijeka odrivog koritenja graevine. Pri tome se kao osnovica u pravilu uzima ravnomjerno umanjenje vrijednosti. (2) Ukupni vijek odrivog koritenja graevine je kod pravilnog gospodarenja graevinom obino gospodarski vijek koritenja graevina odnosno broj godina tijekom kojih se pretpostavlja da e biti mogue gospodarski opravdano koritenje graevine sukladno njezinoj namjeni uz primjereno i redovito odravanje.
20

7.

POSEBNE PROCJENE

Postupak utvrivanja vrijednosti prava graenja Osnove za procjenu vrijednosti prava graenja lanak 45. (1) Prigodom utvrivanja trine vrijednosti prava graenja mora se uzeti u obzir trina vrijednost zemljita neoptereenog pravom graenja, kamata na nekretnine, kamata na pravo graenja, odrivi vijek koritenja graevine za iju se gradnju osniva pravo graenja, vrijednost investicije, duina trajanja osnovanog prava graenja i ostatak trajanja osnovanog prava graenja. (2) Prigodom utvrivanja trine vrijednosti prava graenja mora se utvrditi rok za revalorizaciju. (3) Trina vrijednost pravom graenja optereene nekretnine utvruje se u postupcima propisanim ovom Uredbom. Definicije lanak 46. (1) Kamata na pravo graenja je godinji prihod koji se moe ostvariti od naknade za pravo graenja. Kamatna stopa na pravo graenja je omjer kamate na pravo graenja i trine vrijednosti pravom graenja neoptereene nekretnine i izraava se u postotku. Kamatna stopa na pravo graenja za zemljita utvruje se na prikladan nain u odnosu na kamatnu stopu na nekretnine, a dobiveni iznos kamate na pravo graenja utvruje se u obliku godinjih obroka (anuiteta) koji se plaaju kao mjesena naknada. (2) Vrijednost investicije odnosi se na trokove izgradnje graevine za iju se gradnju osniva pravo graenja. (3) Duina trajanja osnovanog prava graenja je ugovoreno razdoblje osnovanog prava graenja izraeno u godinama i utvruje se prema odrivom vijeku koritenja graevine za iju se gradnju osniva pravo graenja, a najdue prema duini trajanja koja je ureena posebnim propisima. (4) Ostatak trajanja osnovanog prava graenja je preostala duina trajanja osnovanog prava graenja nakon revalorizacije izraena u godinama. (5) Rok za revalorizaciju je ugovoreno razdoblje nakon kojega se provodi ponovno utvrivanje trine vrijednosti prava graenja, izraeno u godinama ovisno o kretanju opih vrijednosnih odnosa na tritu nekretnina.

21

Financijsko-matematiki postupak lanak 47. (1) Trina vrijednost prava graenja utvruje se u financijsko-matematikom postupku kapitalizacijom razlike izmeu kamate na nekretnine i kamate na pravo graenja prema kamatnoj stopi na nekretnine i duini trajanja odnosno ostatku trajanja osnovanog prava graenja. (2) Trina vrijednost pravom graenja optereene nekretnine utvruje se u financijsko-matematikom postupku kao zbroj diskontirane vrijednosti pravom graenja neoptereene nekretnine i kapitalizirane vrijednosti kamate na pravo graenja. Diskontiranje i kapitalizacija raunaju se prema prikladnoj kamatnoj stopi na nekretnine i ostatku vijeka koritenja prava graenja. (3) Ukoliko su u ugovoru o osnivanju i prijenosu prava graenja ugovorene posebne klauzule koje su od utjecaja na vrijednost, tada se trina vrijednost pravom graenja optereene nekretnine iz stavka 2. ovoga lanka preraunava uzimajui u obzir odgovarajue dodatke ili odbitke. Postupak utvrivanja vrijednosti prava slunosti Osnove za procjenu vrijednosti prava slunosti lanak 48. (1) Prigodom utvrivanja trine vrijednosti prava slunosti mora se u obzir uzeti trina vrijednost zemljita neoptereenog pravom slunosti, kamata na nekretnine, stupanj okrnjenosti pravom slunosti optereene nekretnine, veliina prostora za izvravanje slunosti na poslunoj nekretnini (pojasa ili puta) ili mjera koritenja cijele nekretnine. (2) Stupanj okrnjenosti optereene nekretnine (u daljnjem tekstu: stupanj okrnjenosti) odnosi se na ogranienja u odnosu na vrstu i mjeru koritenja kao i na ostala koritenja predmetne nekretnine neoptereene slunou. (3) Iznos naknade prava slunosti utvruje se na temelju okrnjenosti koje proizvode umanjenja vrijednosti prostora za izvravanje slunosti na poslunoj nekretnini (pojasa ili puta) od strane vlasnika povlasne nekretnine ili umanjenja mjere koritenja cijele nekretnine. Za izraunavanje umanjenja vrijednosti primjenjuju se odgovarajui koeficijenti za preraunavanje vrijednosti zbog razliitog stupnja okrnjenosti. (4) Osnovica za izraun trine vrijednosti prava slunosti je trina vrijednost predmetne nekretnine neoptereene slunou. (5) Trina vrijednost prava slunosti je zajameni iznos naknade koji je vlasnik povlasne nekretnine duan plaati vlasniku poslune nekretnine ili nositelju osobne slunosti.
22

Osnove za procjenu vrijednosti slunosti puta lanak 49. (1) Okrnjenosti koje proizvode slunosti puta obuhvaaju: 1. umanjenja vrijednosti prostora za izvravanje slunosti puta na poslunoj nekretnini (pojasa) od strane vlasnika povlasne nekretnine na temelju sadraja ovlatenja ili umanjenja mjere koritenja cijele nekretnine, 2. 3. pokretne emisijske izvore oneiivanja zraka, buku okolia,

4. druge gubitke na poslunoj nekretnini sukladno propisima koji ureuju pitanja vlasnitva i drugih stvarnih prava. (2) U sluaju da okrnjenost proizlazi iz pokretnih emisijskih izvora oneiivanja zraka, kakvoa zraka vrednovat e se na odgovarajui nain uzimajui u obzir propise iz podruja zatite zraka. (3) U sluaju da okrnjenost proizlazi iz buke okolia, smetanje bukom vrednovat e se na odgovarajui nain uzimajui u obzir propise iz podruja zatite od buke. (4) Okrnjenosti koje proizlaze iz pokretnih emisijskih izvora oneiivanja zraka i iz buke okolia openito se uzimaju u obzir prema intenzitetu i opsegu kojim utjeu na umanjenje vrijednosti prostora za izvravanje slunosti puta na poslunoj nekretnini ili na umanjenje vrijednosti cijele poslune nekretnine. (5) U sluaju da okrnjenost umanjuje mjeru koritenja cijele nekretnine, primjenjivat e se koeficijenti za preraunavanje razlika u vrijednosti graevnih estica zbog razliite mjere njihova koritenja izmeu poslune nekretnine neoptereene slunou puta i dijela poslune nekretnine koji nije optereen tom slunou. (6) U sluaju da okrnjenost proizvodi druge gubitke na poslunoj nekretnini sukladno sadraju ovlasti u okviru prava slunosti prema Zakonu o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima, a koje nisu ureene ovom Uredbom, onda ta umanjenja vrijednosti treba uzeti u obzir na drugi prikladan nain. Utvrivanje iznosa naknade za slunost puta lanak 50. Iznos naknade za slunost puta moe se, u pravilu, utvrditi u obliku jednokratne isplate ili u obliku godinjih obroka (anuiteta) koji se plaaju prema pravilima zakupa ili u njihovoj kombinaciji, a utvruju se na temelju odgovarajueg ukamaivanja trine vrijednosti slunosti puta. Godinji obroci utvruju se na neogranieno vrijeme kao vjena renta u kojoj
23

se anuitet plaa krajem ugovorenog razdoblja. Utvreni iznos naknade u obliku jednokratne isplate funkcija je godinjih obroka i kamatne stope na nekretnine. Utvrivanje vrijednosti povlasne nekretnine lanak 51. (1) Vrijednosni dobitak povlasne nekretnine u pravilu proizlazi iz poveanih mogunosti gradnje ili drugih mogunosti koritenja i openito nije identian s vrijednosnim gubitcima poslune nekretnine. (2) Vrijednosni dobitak povlasne nekretnine dobiva se kao razlika izmeu trine vrijednosti povlasne nekretnine uzimajui u obzir okolnost slunosti puta i trine vrijednosti bez uzimanja u obzir te okolnosti. (3) Trina vrijednost povlasne nekretnine utvruje se odgovarajuim razmatranjem slunosti puta u odnosu na trinu vrijednost predmetne nekretnine bez uzimanja u obzir te slunosti. (4) Iznos naknade slunosti puta i iznos naknade za trokove odravanja i popravaka poslune stvari su umanjenja trine vrijednosti povlasne nekretnine. Utvrivanje vrijednosti poslune nekretnine lanak 52. (1) Trina vrijednost poslune nekretnine utvruje se razmatranjem trine vrijednosti slunou puta neoptereene nekretnine koja je uveana za iznos naknade slunosti puta i umanjena za iznos vrijednosnih gubitaka koji proizlaze iz slunosti puta. (2) Vrijednosni gubitci poslune nekretnine dobivaju se iz procjene okrnjenosti koju proizvode slunosti puta kao trajno ogranienje prava vlasnitva na cijeloj nekretnini bez obzira na utvreni iznos naknade za okrnjenosti iz lanka 50. ove Uredbe, a odgovaraju trinoj vrijednosti prostora za izvravanje slunosti puta na poslunoj nekretnini (pojasu) bez uzimanja u obzir te slunosti. (3) Umanjenja vrijednosti graevina razmatraju se odvojeno od umanjenja vrijednosti zemljita, a dvostruko uzimanje u obzir umanjenja nije dozvoljeno. (4) Iznos naknade slunosti puta je uveanje trine vrijednosti poslune nekretnine. Osnove za procjenu vrijednosti slunosti vodova lanak 53. (1) Okrnjenosti koje proizvode slunosti vodova obuhvaaju: 1. vrstu voda,
24

2. 3.

vrstu i mjera koritenja slunou optereene nekretnine, ostala koritenja.

(2) Vrsta voda obuhvaa standardne vodove komunalne infrastrukture. (3) Stupanj okrnjenosti koji je prouzroen vrstom voda moe se umanjiti konstrukcijskim rjeenjima koja omoguuju nove tehnologije, a poglavito ako su vodovi poloeni u zatitne cijevi. Istovrsni vodovi mogu prouzroiti razliite stupnjeve okrnjenosti u ovisnosti o njihovoj vanosti i veliini. (4) Vrsta i mjera koritenja slunou optereene nekretnine obuhvaa namjenu i koeficijent iskoristivosti cijele estice, a moe obuhvatiti i druge pokazatelje koji su od utjecaja na vrijednost nekretnine. (5) Ostala koritenja odnose se na mogunosti izgradnje jednostavnih graevina, ureenje graevne estice te hortikulturno ureenje na prostoru za izvravanje slunosti vodova na poslunoj nekretnini (pojasu). (6) Prigodom razmatranja stupnja okrnjenosti ne uzimaju se u obzir ogranienja koja su rezultat propisa o minimalnoj udaljenosti izmeu graevine i mee. (7) U sluaju da okrnjenost ne umanjuje mjeru koritenja cijele nekretnine stupanj okrnjenosti izraava se kao postotak umanjenja u odnosu na optereenu povrinu. U tom sluaju primjenjivat e se prikladni koeficijenti za preraunavanje. (8) U sluaju da okrnjenost umanjuje mjeru koritenja cijele nekretnine, primjenjivat e se koeficijenti za preraunavanje kao razlika u vrijednosti graevnih estica zbog razliite mjere njihova koritenja izmeu predmetne nekretnine neoptereene slunou i dijela predmetne nekretnine koji nije optereen slunou. Utvrivanje vrijednosti zatitnog pojasa lanak 54. (1) Veliina optereene povrine slunosti vodova obuhvaa zatitni pojas koji se u pravilu u odnosu na os voda protee obostrano za 1,50 do 10,00 metara, a kod vanijih vodova zatitni pojas moe biti veih dimenzija. U sluaju da procjenitelj nije u mogunosti samostalno utvrditi veliinu zatitnog pojasa, pribavit e i izvadak iz katastra vodova i/ili odgovarajuu ispravu nadlene komunalne tvrtke ili drugog dobavljaa koji je vlasnik ili korisnik vodova (izvadak iz pogonskog katastra). (2) U sluaju da se zatitni pojasevi djelomino ili u potpunosti preklapaju, zbroj pojedinanih umanjenja na optereenoj povrini ne smije biti vei od trine vrijednosti iste povrine slunou neoptereene nekretnine. (3) Slunost e se u sluaju iz stavka 2. ovoga lanka izraunati posredno i to:
25

1. na nain da se zasebno izraunaju optereene povrine za svaki zatitni pojas (zanemarujui preklapanja), a izraunati iznosi e se zbrojiti, 2. nakon toga izraunat e se postotak udjela svake pojedine optereene povrine u odnosu na prethodno izraunati zbroj, 3. tako dobiveni udjeli pomnoit e se sa ukupnom povrinom optereenog dijela nekretnine, odgovarajuim koeficijentom za preraunavanje i jedininom trinom vrijednou nekretnine neoptereene slunou, 4. prethodno izraunati umnoci zbrojit e se, a njihov zbroj odgovara slunosti. Procjene u postupcima izvlatenja Osnove za procjenu vrijednosti naknade u postupcima izvlatenja lanak 55. (1) Kod procjene ukupnog iznosa naknade u postupcima izvlatenja potrebno je utvrditi: 1. naknadu za gubitak prava odnosno za zemljita ili drugi predmet izvlatenja,

2. naknadu za posljedine gubitke na imovini (obeteenje za posljedine tete) koji ve nisu uzeti u obzir prigodom odreivanja obeteenja za izvlateni dio nekretnine, 3. dobitke na imovini uslijed izvlatenja koji nastaju osobi koja ima pravo na naknadu i koji smanjuju iznos naknade. (2) Za procjenu ukupnog iznosa naknade u pravilu treba voditi rauna o danu kakvoe i o danu vrednovanja. Dan kakvoe utvruje se u trenutku koji prethodi neposredno prije iskljuivanja zemljita budue javne namjene iz daljnjeg konjukturnog razvoja odnosno prije iskljuivanja predmetnog zemljita iz privatnoga gospodarskog koritenja i stvaranja dobiti (naelo prethodnog uinka). Ova dva trenutka mogu biti vremenski odvojena i treba ih u uputi redovito navesti procjenitelju. (3) Ukupni iznos naknade dobiva se kao zbroj naknade za gubitak prava i naknade za posljedine gubitke na imovini od kojega se oduzimaju dobitci na imovini uslijed izvlatenja. (4) Stavak 1., 2. i 3. ovoga lanka primjenjuje se na odgovarajui nain u sporazumnim postupcima u kojima tijela javne vlasti nastoje stei nekretnine javne i drutvene namjene mirnim putem.

26

Naknada za gubitak prava lanak 56. (1) Obeteenje za gubitak prava (naknada) utvruje se u visini trine vrijednosti toga zemljita ili drugog predmeta izvlatenja. Mjerodavna je trina vrijednost u trenutku u kojem tijelo za izvlatenje odluuje o zahtjevu za izvlatenje uvaavajui naelo prethodnog uinka. (2) Pri procjenjivanju naknade ne uzimaju se u obzir: 1. poveanja vrijednosti neke zemljine estice koja su nastala u oekivanju promjene doputenog koritenja ako se ta promjena ne moe oekivati u dogledno vrijeme, 2. promjene vrijednosti koje su nastale uslijed predstojeeg izvlatenja,

3. poveanja vrijednosti koja su nastala poslije trenutka u kojem je vlasnik radi izbjegavanja izvlatenja mogao prihvatiti ponudu za kupovinu ili ponudu za zamjensku nekretninu korisnika izvlatenja uz prihvatljive uvjete, osim ako je vlasnik za njih utroio kapital ili rad, 4. promjene s poveanom vrijednou koje su izvrene poslije pokretanja postupka izvlatenja bez ovlatene naredbe ili suglasnosti tijela za izvlatenje, 5. ugovori s kupoprodajnim cijenama koje napadno odstupaju od uobiajenih ime te injenice opravdavaju pretpostavku da su doneseni radi postizanja vee naknade. (3) Za graevine ije se uklanjanje moe zatraiti u svako doba temeljem javnopravnih propisa bez naknade, moe se procijeniti naknada samo ako je potrebna iz razloga pravinosti. Ako se uklanjanje bez naknade moe traiti tek nakon isteka nekog roka, tada se naknada mora odrediti prema odnosu ostatka odrivog vijeka koritenja i ukupnog vijeka koritenja. (4) Ako se vrijednost vlasnitva na nekoj katastarskoj estici smanji uslijed prava treih koja se zadravaju na katastarskoj estici, ponovno zasnivaju na nekoj drugoj katastarskoj estici ili se zasebno nadoknauju, tada to treba uzeti u obzir kod odreivanja naknade za izvlateni dio nekretnine. Naknada za posljedine gubitke na imovini lanak 57. (1) Naknadu za posljedine gubitke na imovini koji su nastali uslijed izvlatenja treba uzeti u obzir samo ako i u mjeri u kojoj ovi gubitci na imovini nisu uzeti u obzir kod odreivanja naknade za izvlateni dio nekretnine. Naknadu treba procijeniti uzimajui u obzir potenu ravnoteu izmeu zahtjeva opeg interesa i prava pojedinca na mirno uivanje svojega vlasnitva, posebno:

27

1. za prolazni ili trajni gubitak kojeg dotadanji vlasnik pretrpi u svojoj strunoj djelatnosti/zanimanju, poslovnoj djelatnosti ili pri izvravanju zadaa koje mu pripadaju s tim u svezi, ali samo do iznosa troka koji je neophodan da bi se neka druga nekretnina mogla koristiti na isti nain kao ona koju treba izvlastiti, 2. za smanjenje vrijednosti koje izvlatenjem katastarske estice ili jednog dijela prostorno ili gospodarski povezanog zemljinog posjeda nastaje na drugom dijelu ili izvlatenjem prava na katastarskoj estici nastaje na drugoj katastarskoj estici, ukoliko umanjenje vrijednosti nije ve uzeto u obzir kod odreivanja naknade prema stavku 1. podstavku 1. ovoga lanka, 3. za nune izdatke preseljenja koje postaje potrebno uslijed izvlatenja. (2) U sluaju iz stavka 1. podstavka 2. ovoga lanka treba primijeniti lanak 56. stavak 2. podstavak 3. ove Uredbe. Dobitci na imovini uslijed izvlatenja lanak 58. (1) Pri utvrivanju dobitaka na imovini uslijed izvlatenja uzimaju se osobito u obzir: 1. poveanje vrijednosti okolnog zemljita zbog poboljanja stanja urbanistikog razvoja i drugih obiljeja koja se odnose na mogunosti gradnje (prema naprijed pomaknuto stranje zemljite) i 2. poveanja mogunosti gospodarskog koritenja zbog dovoenja prometnice i toka prolaznika do nekretnine. (2) Crta razgranienja izmeu prednjeg i stranjeg graevinskog zemljita iz stavka 1. podstavka 1. ovoga lanka je na meama onih graevnih estica koje su se mogle osnovati uslijed izvlatenja. Paualna metoda lanak 59. (1) Umjesto utvrivanja ukupnog iznosa naknade sukladno odredbi lanka 55. stavka 3. ove Uredbe, isti je mogue utvrditi u paualnoj metodi kao odreeni postotak vrijednosti po etvornom metru koja je mjerodavna za preostalo zemljite (paualizirana procjena udjela) ili na temelju apsolutnih iznosa po etvornom metru. (2) Povjerenstvo donosi mjerodavne koeficijente za preraunavanje paualizirane procjene udjela ili apsolutne iznose uz sljedee uvjete: 1. da je prikupljen i analiziran dovoljan broj poredbenih sluajeva na temelju provedbe postupka iz lanka 55.-58. ove Uredbe koji su doista usporedivi s pojedinim sluajem procjene,
28

2. da je ovakav postupak procjene uobiajen na tritu zemljita odnosno da se uvrijeio kao lokalni obiaj, 3. da se cjelokupno zemljite jedinstveno koristi prema vrsti i mjeri koritenja te prema poloajnim prednostima, 4. vrijednost. da nisu vidljive druge posebne okolnosti koje smanjuju ili poveavaju 8. PROCJEMBENI ELABORAT Definicija lanak 60. (1) Procjembeni elaborat je dokument kojim se procjena vrijednosti nekretnina jasno prezentira u pisanom obliku i transparentno prema: uputi, svrsi, osnovici, metodi, postupku, podacima, zakljuku i buduoj uporabi dokumenta. (2) Uputu izdaje naruitelj procjembenog elaborata, a obuhvaa prostornu identifikaciju objekta, dan vrednovanja i dan kakvoe. (3) Svrha se odnosi na vrstu pravnoga posla zbog kojega se izrauje procjembeni elaborat. (4) Osnovica se odnosi na osnovicu za vrednovanje. (5) Metoda i postupak se odnosi na metode i postupke koji su propisani ovom Uredbom. (6) Podaci se odnose na podatke koji su koriteni prilikom vrednovanja. (7) Zakljuak se odnosi na konani sud o procijenjenoj vrijednosti nekretnine. (8) Uporaba dokumenta se odnosi na vrstu isprave koja e se sastaviti na temelju izraenog procjembenog elaborata. 9. PRIJELAZNE I ZAVRNE ODREDBE lanak 61. (1) Do donoenja propisa koji ureuju pitanja strukovnog organiziranja procjenitelja, status procjenitelja dokazuje se Rjeenjem o imenovanju ovlatenim sudskim vjetakom za procjenu nekretnina izdanog od strane nadlenog suda. (2) Do donoenja propisa koji ureuju pitanja strukovnog organiziranja procjenitelja, u nedostatku odgovarajuih kvalifikacija steenih u postupku redovitog ili cjeloivotnog obrazovanja kojima se dokazuje ispunjavanje minimalnih obrazovnih uvjeta iz lanka 11. ove
29

Uredbe, potvrda strukovne udruge vjetaka smatrat e se dokazom o ispunjavanju propisanih uvjeta. lanak 62. (1) U roku od mjesec dana od stupanja na snagu ove Uredbe osnovat e se povjerenstva iz lanka 12. i 23. ove Uredbe. (2) U sluaju da u nekim upanijama, odnosno Gradu Zagrebu i velikim gradovima ne zaponu s radom povjerenstva, Ministarstvo i visoko procjeniteljsko povjerenstvo osigurat e obavljanje nunih poslova za potrebe provedbe projekata dravne razine. lanak 63. (1) U roku od mjesec dana od stupanja na snagu ove Uredbe, Republika Hrvatska, jedinice podrune (regionalne) samouprave, jedinice lokalne samouprave, ustanove iji su osnivai i trgovaka drutva u njihovom vlasnitvu nadlenom povjerenstvu dostavit e preslike svih kupoprodajnih ugovora i ugovora o zakupu/najmu kojih su u posjedu bez obzira jesu li jedna od ugovornih strana ili je ugovor sklopljen izmeu treih, koji su sklopljeni nakon 1. sijenja 2012. godine u svrhu osnivanja i voenja zbirke kupoprodajnih cijena. (2) Upravna tijela e u zbirku kupoprodajnih cijena unijeti podatke iz lanka 26. stavka 3. ove Uredbe najkasnije u roku od dva mjeseca od dana stupanja na snagu ove Uredbe. lanak 64. U svrhu provedbe odredbi iz ove Uredbe, a prvenstveno u prikupljanju temeljnih podataka za njenu provedbu, sva tijela javne vlasti su duna u najkraem roku povjerenstvima dostaviti traene nune podatke. lanak 65. (1) U roku od mjesec dana zapoet e se s definiranjem cjenovnih blokova na temelju digitaliziranih prostorno planskih podloga sukladno namjeni, mogunostima gradnje, lokacijskim i drugim obiljejima koji su od utjecaja na vrijednost nekretnine radi uspostave radne inaice planova orijentacijskih vrijednosti. (2) Radne inaice planova orijentacijskih vrijednosti mogu se objaviti prije potpune uspostave zbirke kupoprodajnih cijena odnosno neposredno nakon njihove izrade na internetskim stranicama uz izjavu o odricanju odgovornosti do potpune uspostave zbirke kupoprodajnih cijena. lanak 66. (1) Do potpune uspostave zbirke kupoprodajnih cijena, a ne dulje od dvije godine od stupanja na snagu ove Uredbe, umjesto izvadaka iz zbirke kupoprodajnih cijena iz lanka 27. ove Uredbe izdavat e se nacrti izvadaka iz zbirke kupoprodajnih cijena.
30

(2) U sluaju da niti na temelju podataka koji su uneseni u zbirku kupoprodajnih cijena iz lanka 26. ove Uredbe ne bude mogue izdati nacrt izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena s dovoljnim brojem kupoprodajnih cijena za poredbene nekretnine koje se mogu uiniti istovrsnima i da niti na drugim podrujima ne postoji dovoljan broj kupoprodajnih cijena, dodatne ugovore e upravno tijelo pribaviti iz nadlenog zemljinoknjinog odjela, katastarskog ureda ili upravnog tijela nadlenog za poslove prostornog ureenja i graditeljstva. (3) Nadlena tijela osigurat e svu potrebnu strunu i organizacijsku pomo upravnim tijelima za provedbu zadaa iz stavka 2. ovoga lanka. (4) U sluaju nedostatka javno dostupnih podataka za troak gradnje i ukupni vijek odrivog koritenja graevina u Republici Hrvatskoj, isti mogu biti preuzeti iz javno dostupnih podataka zemalja EU. lanak 67. Glede uredbi koje se odnose na turistiko zemljite i nekretnine u vlasnitvu Republike Hrvatske, iste ostaju na snazi ali se primjenjuju na odgovarajui nain glede odredbi ove Uredbe o vrijednosti nekretnine, podacima i postupcima procjene vrijednosti nekretnina. lanak 68. Odredbe ove Uredbe ne odnose se na procjene vrijednosti nekretnina koje su zapoete prije stupanja na snagu ove Uredbe. lanak 69. Ova Uredba stupa na snagu osmoga dana od dana objave u Narodnim novinama.

Klasa: ________________ Ur. broj: ______________ Zagreb, ___________2014.

31