R

U
N
O
V
O
D
S
T
V
O

I

R
E
V
I
Z
I
J
A
Dr Slobodan Luki
Telekomunikacija RS a.d.
Rad primljen: 30.01.2010.
UDK: 336.226.212 (497.6)
OEKIVANI EFEKTI NOVOG NAINA OPOREZIVANJA
NEPOKRETNOSTI U REPUBLICI SRPSKOJ
EXPECTED EFFECTS OF NEw wAy OF REAL ESTATE TAXATION IN
REPUBLIKA SRPSKA
Rezime: Aktuelni Zakon o porezu na imovinu uveo
je: porez na imovinu, porez na naslee i poklon i
porez na prenos nepokretnosti i prava. Porez na
nepokretnosti na koje obveznik ima pravo, plaa se
na povrinu nepokretnosti i plaa se u apsolutnom
iznosu na povrinu nekretnine. Nekretninama u smislu
poreskog zakona smatraju se: zemljite, stambene
i poslovne zgrade, stanovi, poslovne prostorije,
garae, zgrade i prostorije za odmor i rekreaciju i
drugi graevinski objekti.
U ukupno prikupljenim prihodima, uee prihoda
od svih poreza na imovinu je sasvim malo. Lokalne
vlasti u Republici Srpskoj nemaju nadlenost da
uspostave vlastite poreske stope i zavisne su od
poreske administracije na nivou Entiteta pri priku-
pljanju i distribuciji prihoda.
TARA je privela kraju reforme direktnog oporezivanja
koju su vodili donatori. Ovaj projekat pomogao je
Federaciji, Republici Srpskoj i Distriktu Brko da se
uspostavi moderan i koherentan okvir za direktno
oporezivanje koji obuhvata poreze na dobit preduzea,
poreze na prihod graana, kao i poreze na nekretnine
bazirane na njihovoj trinoj vrednosti.
Novi Zakon na nepokretnosti primenjivae se na
trinu vrednost nepokretnosti. Novi Zakon prebacuje
nadlenost sa Entiteta na lokalne zajednice da
propiu poresku stopu na trinu vrednost nekretnine
u intervalu od 0,05% do 0,50%. TARA je radila na
kreiranju i implementaciji zakonskog okvira koji e
biti sveobuhvatan, koherentan i konzistentan najboljoj
meunarodnoj praksi.
Kljune rei: porez na imovinu, Republika Srpska,
nepokretnosti, poreski prihodi, lokalne zajednice,
poreska stopa, poreska reforma, TARA projekat
Abstract: Current Law on property tax was introduce
tax on property, tax on inheritance and gift and tax
on transfer of immovables and rights. The property
tax is paying in the absolute amount on surface of
immovables. Immovables, in terms Law, are imply: land,
housing and business buildings, apartments, business
premises, garages, buildings and premises for rest and
recreation and other construction buildings.
In terms of the amount of total revenue collected, the
combined share of all taxes on property is quite small.
Municipalities in the RS do not have the authority to
set their own tax rates and they are reliant upon the
Entity-level tax administration for the collection and
distribution of revenue.
TARA has working to complete the donor-led reform
of direct taxation in BiH. The project assisted the
Federation, Republika Srpska (RS) and Brcko District
to have a modern, coherent framework for direct
taxation that includes corporate and personal income
taxes and market value-based real estate taxation.
A new law of property tax shall be implemented on a
market-based value of property. New law passed by
the Entities to give municipalities the legal authority
to introduce tax rate on market value of immovables
in frame from 0,05% to 0,50%. TARA worked on
designing and implementing a legal tax framework
that is comprehensive, coherent and consistent with
international best practices.
Key words: property tax, Republika Srpska, im-
movables, tax revenue, municipalities, tax rate, tax
reform, TARA project
Mr Miroslava Gruji - Kalkan
Poreska uprava RS
58
R
A

U
N
O
V
O
D
S
T
V
O

I

R
E
V
I
Z
I
J
A
UVOD
Porezi na imovinu imaju za osnovu imo-
vinu, ali se ona kao poreski objekt pojav-
ljuje u razliitim pozicijama. Grosso modo,
imovina u svojoj statici pokazuje posto-
janje odreene ekonomske snage, kao to
i prelaz imovine iz jednih u druge ruke (sa
naknadom ili bez), imovina u dinamici, indi-
cira postojanje ekonomske snage osim im-
ovine. I konano, injenica da se vrednost
imovine poveava realno u nekom periodu
bez akcije njenog titulara, stvara osnov da
se imovina poreski tretira. Praktino, imo-
vinu tretiramo u njenoj statici, dinamici i po
osnovu njenog realnog uveanja.
Imovina u statici moe biti samo osnov
za plaanje poreza i onda se radi o tzv.
nominalnom porezu na imovinu, ali moe biti
i izvor, i onda je re o tzv. realnom porezu
na imovinu.
U pitanju je jedan od najstarijih poreza.
Nominalni porez na imovinu je redovan po-
rez koji se plaa periodino, ali ne iz sup-
stance, ve iz obveznikovih prihoda.
U pitanju je, takoe, neposredan po-
rez, jer tereti neto vrednost imovine (ree
bruto) iskazanu u novcu, bilo da je u svojini
pravnih, bilo fzikih lica. Predmet oporezi-
vanja je kako nepokretna tako i pokretna
imovina (sa moguim razliitim defnicijama
sadraja).
Nominalni porez na imovinu je subjek-
tan porez i prilikom njegovog obraunavan-
ja mogu obvezniku da se priznaju olakice
linog i predmetnog karaktera. Budui da
je ovaj porez po svom karakteru opti po-
rez, to su olakice vrlo retke i vezuju se, bilo
za potovanje meunarodnih sporazuma i
konvencija, bilo za vrlo specifne momente
socijalne prirode konkretnog obveznika (sta-
ra i nemona Iica, ali uz uslov da im imovina
ne prelazi neki nivo i da nije izvor prihoda
i slino).
Za razliku od nominalnog, realni porez
iz imovine je neredovan porez. Kako se no-
minalni porez na imovinu plaa iz prihoda
obveznika, pravi porez na imovinu je real-
ni porez iz imovine, budui da se plaa iz
imovine, odnosno iz aktive (supstance). Ovaj
porez je vanredan porez i uglavnom se ja-
vlja u vanrednim situacijama, kada treba
obezbediti izuzetno velika sredstva.
1. AKTUELNO STANJE
OPOREZIVANJA NEPOKRETNOSTI
U REPUBLICI SRPSKOJ
1.1. ZAKON O POREZIMA NA
IMOVINU
Zakon o porezima na imovinu
1
koji se
primenjuje od 01.01.2002. godine uveo
je porez na imovinu, porez na naslee i
poklon i porez na prenos nepokretnosti i
prava.
Obveznik poreza na imovinu je pravno
i fziko lice koje je imalac prava na nep-
okretnosti i nalazi se na teritoriji Republike
Srpske. Ako vie pravnih ili fzikih lica os-
tvaruje jedno od prava na istoj nepokret-
nosti, poreski obveznik je svako od njih,
srazmerno svome delu.
Porez na nepokretnosti plaa se na
povrinu nepokretnosti.
Utvrivanje poreza vri se na osnovu
podataka iz poreske prijave, poslovnih
knjiga poreskog obveznika i drugih po-
1 Slubeni glasnik RS 51/01
59
R
A

U
N
O
V
O
D
S
T
V
O

I

R
E
V
I
Z
I
J
A
dataka kojima nadleni poreski organ
raspolae.
Predmet oporezivanja poreza na im-
ovinu plaa se na sledea prava i nep-
okretnosti:
Pravo svojine;
Pravo plodouivanja;
Pravo upotrebe i pravo stanovanja;
Pravo zakupa stana, poslovne prosto-
rije i drugih nepokretnosti preko jedne
godine;
Pravo korienja gradskog graevinskog
zemljita.
Aktuelni porez na nepokretnosti na
koje obveznik ima pravo, plaa se na
povrinu nepokretnosti i plaa se u apso-
lutnom iznosu (po metru kvadratnom ili po
jednom prodajnom mestu).
Stopa poreza na prenos nepokretnosti
i prava iznosi 3% na poresku osnovicu.
1.2. POSLEDICE AKTUELNOG NAINA
OPOREZIVANJA
Sadanji zakon (Zakon o porezu
na imovinu) ima isti fskalni karakter i
neomoguava voenje ozbiljnije politike u
ovoj oblasti, ime nepokretnosti, kao jedan
od znaajnih delova ukupnog drutvenog
bogatstva RS, ostaju izvan poeljne
ekonomske regulacije.
Po procenama broja nepokretnosti
TARA projekta u Republici Srpskoj postoji
675.275 objekata na 3.971.751 parcela,
odnosno katastarskih estica, a u 2008.
godini je podneseno svega 61.999 prijava,
to se vidi iz sledee tabele:
Ovako nizak nivo oporezovanih nep-
okretnosti doveo je i do simbolinog uea
vlastitih prihoda u budetima lokalnih za-
jednica Republike Srpske u odnosu na raz-
vijene zemlje, to se vidi iz tabele broj 2.
Tabela 1: Porez na imovinu po optinama u RS za 2008.
Podruni centri/Podrune
jedinice PURS
PP-PNI-POREZ NA IMOVINU
Broj prijava Iznos obaveza
Ukupno PC Banja Luka 17.839 1.855.453
Ukupno PC Prijedor 7.346 512.173
Ukupno PC Doboj 9.241 884.927
Ukupno PC Bijeljina 6.335 800.761
Ukupno PC Zvornik 7.003 449.182
Ukupno PC S. Sarajevo 6.986 540.235
Ukupno PC Trebinje 7.249 381080
Ukupno PURS 61.999 5.423.811
Izvor: Podaci Poreske uprave RS, 12. mart 2009. godine
60
R
A

U
N
O
V
O
D
S
T
V
O

I

R
E
V
I
Z
I
J
A
Procenti vlastitih prihoda u BiH
FBiH 15%
RS 7%
Brko 0,4%
Izvor: Poreska uprava RS, 2009.
Tabela 2: Procenti vlastitih prihoda u budetima lokalnih zajednica
Australija
Brazil
Kanada
Nemaka
panija
SAD
83%
28%
53%
75%
74%
66%
Austrija
Danska
Francuska
Holandija
vedska
V. Britanija
90%
57%
64%
26%
76%
45%
Izvor: USAID, 2009.
1.3. POREZ NA IMOVINU U RS I RAZVIJENIM
ZAPADNIM ZEMLJAMA
Tretman poreza na nekretnine u RS
drugaiji je nego u razvijenim zapadnim
zemljama.
U Republici Srpskoj:
Ne postoji porez na nekretnine ad
valorem i in rem.
Zemljite i nekretnina na njemu su
odvojeni u poreskom tretmanu.
Vrednost posedovanih nekretnina
je esto izuzeta iz ocene ukupnog
socijalno-ekonomskog poloaja
graanina (ekonomske snage
poreskog obveznika).
U razvijenim zapadnim zemljama:
Nekretnine su oporezovane prema
vrednosti i prema stvari.
Zemljite i nekretnina ine jedinst-
venu celinu ija se vrednost opor-
ezuje.
Procenti vlastitih prihoda u budetima lokalnih zajednica
61
R
A

U
N
O
V
O
D
S
T
V
O

I

R
E
V
I
Z
I
J
A
Porez se plaa na vrednost neza-
visno od socijalnog i ekonomskog
poloaja poreskog obveznika (ne
oslobaa se poreza siromaan
obveznik koji ima vredne nekret-
nine).
U Republici Srpskoj:
Vlasnitvo nad nekretninama ima
ogranien uticaj na poslovnu spo-
sobnost vlasnika.
Ne postoje slubena pravila i stan-
dardi procene nekretnina.
Hipotekarno trite je nerazvijeno
(trite nekretnina nelikvidno, do-
minira porez na promet nekretni-
na).
U razvijenim zapadnim zemljama:
Nekretnine su kapital koji daje
poslovni kredibilitet razvijene
trine institucije omoguuju lak
prelazak iz jednog u drugi oblik
imovine.
Postoje slubeno verifkovana pravi-
la i standardi za procenu.
Hipotekarno trite ureeno i razvi-
jeno to poboljava likvidnost trita
nekretnina portfelj hipoteka
omoguuje ponudu kredita.
U Republici Srpskoj:
Ne postoji slubeno licenciranje pro-
cenitelja nekretnina (per se).
Ne postoji osmiljen oblik obuke i
edukacije procenitelja.
Porez na imovinu je neutralan u
alokaciji resursa.
Nizak stepen korienja poreza na
imovinu za fnansiranje lokalnih za-
jednica.
U razvijenim zapadnim zemljama:
Postoje ovlaene institucije za li-
cenciranje procenitelja nekretnina,
nadziranje i ocenjivanje njihovog
rada.
Odobreni su programi obrazovanja
i obuke koju mora proi svaki pro-
cenitelj.
Porez na imovinu je aktivni faktor
alokacije resursa.
U svim razvijenim zapadnim ze-
mljama stepen korienja poreza
na imovinu za fnansiranje lokalnih
zajednica je vei nego u BiH.
U Republici Srpskoj:
Optine ne mogu da utvruju
poresku osnovicu i poresku stopu
poreza na nekretnine.
Tradicionalnim izvorima fnansiranja
lokalnih zajednica (porez na imo-
vinu) upravljaju vii nivoi vlasti.
U primeni je ekonomski nepravian
nain oporezivanja neproporcio-
nalan ekonomskoj snazi obvezni-
ka.
U razvijenim zapadnim zemljama:
Optine, najee, utvruju i poresku
osnovicu i poresku stopu vlastitim
odlukama,
Vrlo esto optine vre naplatu,
kontrolu, pa ak i prinudnu naplatu
poreza na imovinu, dok su vii nivoi
vlasti bez uticaja.
Tei se uspostavljanju ekonomski
pravinog naina oporezivanja,
pri emu se vrednost nekretnina
ukljuuje u procenu ekonomske
snage poreskog obveznika.
62
R
A

U
N
O
V
O
D
S
T
V
O

I

R
E
V
I
Z
I
J
A
2. CILJEVI REFORME POREZA
NA IMOVINU U RS
Reforma poreza na nekretnine neo-
phodna je zbog potrebe za vlastitim
prihodima lokalnih zajednica. Takoe,
neophodna je decentralizacija oporezi-
vanja imovine. Reformom bi se podstakla
efkasna alokacije resursa, kao i raciona-
lnije korienje nekretnina (alternativna
upotreba). Reforma poreza na nekretnine
doprinee i realnijem iskazivanju cena,
kao i usklaivanju pravne osnove opor-
ezivanja imovine sa dostignutim nivoom
poreskih reformi u drugim sektorima.
Povrh svega, neophodno je poboljanje
registra imovine.
Trenutni ciljevi reforme poreza na im-
ovinu u RS:
Sinhronizacija oporezivanja imovine
sa drugim reformskim poduhvatima
u oblasti poreza (PDV, porez na
dohodak i porez na dobit).
Kreiranje alternativnog izvora jav-
nih prihoda za lokalne zajednice.
Poboljanje pravednosti raspodele
poreskog optereenja meu
poreskim obveznicima znaajno
e se unaprediti horizontalna i ver-
tikalna jednakost.
Unapreenje decentralizacije i
optinske fskalne autonomije da-
vanjem vlastitog izvora prihoda
lokalnim vlastima, lakog za uprav-
ljanje.
Diferenciranje poreske osnovice od
koje zavisi fnansiranje optinskih
javnih usluga.
Uspostavljanje kontinuirane kreditne
sposobnosti optina.
Poboljanje efkasnosti korienja
zemljita kroz podsticanje alterna-
tivne upotrebe zemljita kao ogra-
nienog resursa.
Poboljanje pozicije lokalnih vlasti
u RS poveanjem fnansijskih kapa-
citeta lokalnih vlasti.
Poboljanje poslovnog okruenja u
optinama.
Dugoroni ciljevi reforme poreza na
imovinu u RS:
Unapreenje gruntovnice i kata-
stra.
Podsticaj registrovanja imovine.
Razvoj dinaminijeg trita nekret-
nina.
Reorganizacija hipotekarnih kre-
dita.
Unapreenje rada procenitelja im-
ovine.
3. NOVI NAIN OPOREZIVANJA
NEPOKRETNOSTI
3.1. ZAKON O POREZU NA NEPOKRETNOSTI
Novim Zakonom o porezu na nepokret-
nosti
2
ureuje se oporezivanje nepokret-
nosti u Republici Srpskoj, oslobaanje od
oporezivanja i umanjenje poreske osnov-
ice, nain plaanja poreza i nadlenost
Poreske uprave Republike Srpske, u oblasti
poreza na nepokretnosti.
Predmet oporezivanja porezom na
nepokretnosti su nepokretnosti u Republici
Srpskoj koje nisu izuzete od oporezivanja u
skladu sa ovim Zakonom. Graevinski ob-
jekti i zemljite koji ine jednu celinu, a nisu
vlasnitvo istog lica mogu se pojedinano
2 Slubeni glasnik RS 110/08
63
R
A

U
N
O
V
O
D
S
T
V
O

I

R
E
V
I
Z
I
J
A
oporezivati. Stambene i poslovne jedinice
koje su u sastavu zgrada oporezuju se
pojedinano.
Poresku osnovicu za obraun poreza na
nepokretnosti predstavlja trina vrednost
nepokretnosti koja je utvrena u skladu sa
ovim Zakonom. Za svaku poresku godinu
trina vrednost nepokretnosti koja pred-
stavlja osnovicu za obraun poreza je
njena vrednost na dan 31. decembar pre-
thodne godine.
Poreski obveznik poreza na nepokret-
nosti je vlasnik nepokretnosti.
Poreska stopa poreza na nepokretnosti
ne moe biti manja od 0,05 % od pro-
cenjene vrednosti nepokretnosti, niti vea
od 0,50 % od procenjene vrednosti nep-
okretnosti. U sluaju obavljanja defcitarne
proizvodno-zanatske privredne delatnosti,
obveznik moe biti osloboen obaveze, o
emu posebnu odluku donosi skuptina
optine, odnosno grada.
3.2. FISKALNI REGISTAR NEPOKRETNOSTI
Po nastanku poreske obaveze, poreski
obveznik duan je da Poreskoj upravi pod-
nese prijavu za upis u fskalni registar nep-
okretnosti. Fiskalni registar nepokretnosti je
javna evidencija u pisanom ili elektronskom
obliku koju vodi Poreska uprava. Podaci o
svim nepokretnostima, porezu na nepokret-
nosti, poreskom broju, adresi nepokretnosti,
njenim karakteristikama i vrednostima, kao
i drugi podaci nalaze se u fskalnom re-
gistru.
Vlasnici, odnosno korisnici, koji su stekli
nepokretnosti do dana stupanja na snagu
ovog zakona, duni su da Poreskoj upravi
podnesu Prijavu za upis u fskalni registar.
Prijava za upis podnosi se podrunoj jedini-
ci Poreske uprave prema lokaciji nepokret-
nosti u roku od trideset dana od dana nas-
tanka poreske obaveze. Podaci iz prijave
za upis se upisuju u fskalni registar nep-
okretnosti i svakoj nepokretnosti se dodelju-
je poreski broj nepokretnosti (PBN).
PBN je jedinstveni indikator svake nep-
okretnosti. PBN dodeljuje Poreska uprava
u obliku ifre od 17 karaktera.
3
000 trocifrena ifra optine;
MMM trocifrena ifra mesne za-
jednice unutar optine;
TTTT petocifrena ifra tipa nep-
okretnosti;
XXXXX petocifreni sekvencijalni
broj nepokretnosti;
K kontrolni broj po modulu 11.
PBN se dodeljuje svakoj nepokretnosti
za koju je podnesena prijava za upis. U
sluaju spajanja vie nepokretnosti u jed-
nu celinu, novonastaloj nepokretnosti se
dodeljuje novi PBN, dok se postojei PBN
proglaava neaktivnim. U sluaju podele
nepokretnosti, svaka novonastala nep-
okretnost dobija novi PBN, dok se postojei
PBN proglaavaju neaktivnim. Ukoliko
doe do promene namene nepokretnosti
50 % i vie, takva nepokretnost dobija
novi PBN, dok se postojei PBN proglaava
neaktivnim.
Poreski obveznik ima obavezu pod-
noenja prijave za upis za sve nepokret-
nosti koje poseduje.
Podaci iz fskalnog registra nep-
okretnosti dostupni su javnosti. Poreska
lista je godinji izvod iz fskalnog registra
nepokretnosti za svaku optinu, odnosno
grad.
3 Pravilnik o upisu u fskalni registar nepo-
kretnosti, Slubeni glasnik RS 16/09;
64
R
A

U
N
O
V
O
D
S
T
V
O

I

R
E
V
I
Z
I
J
A
Poreska lista za odreenu optinu
sadri:
adresu nepokretnosti,
PBN,
procenjenu vrednost nepokretnos-
ti.
Poreska uprava dostavlja primerak
poreske liste svakoj optini za svaku
poresku godinu. Poreska lista se godinje
objavljuje u dnevnim novinama.
3.3. METODOLOGIJA PROCENE VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI
Trina vrednost nepokretnosti je
novani iznos za koji nepokretnost moe
biti razmenjena u datom trenutku na tritu
slobodnom voljom kupca i prodavca.
Trina vrednost nepokretnosti izraava se
u jedinicama domae valute.
Procena trine vrednosti nepokret-
nosti vri se korienjem modela masovne
procene trine vrednosti nepokretnosti
KAMA. Ovaj model je sistematska procena
vrednosti grupe imovine na odreeni dan
primenom standardizovanih procedura i
statistikih testiranja.
4

Prednosti KAMA modela je u tome to
obezbeuje:
istovremenost,
jednoobraznost ,
objektivnost utvrivanja poreske
osnovice za sve nepokretnosti na
celoj teritoriji Republike Srpske.
KAMA model spreava: favorizovanje,
obezbeuje nediskriminaciju i transparent-
nost u oporezivanju.
4 Pravilnik o proceni vrednosti nepokretnosti,
Slubeni glasnik RS 37/09;
KAMA model funkcionie na principu
uporeivanja podataka nepokretnosti ija
se procena trine vrednosti vri i sline
nepokretnosti koja je bila u prometu. Pro-
cenjena trina vrednost se koriguje uti-
cajem razlika predmetne nepokretnosti i
prometovane nepokretnosti (pomou koe-
fcijenata). KAMA model zasniva se na
korienju standardnog statistikog soft-
verskog paketa (NCSS).
Elementi na kojim poiva KAMA model su:
Izovrednosna linija zamiljena linija,
statistiki utvrena, koja predstavlja
skup taaka u prostoru na kojima
nepokretnosti imaju istu trinu vred-
nost;
Lokacioni centar visoke vrednosti
taka u realnom prostoru u odnosu
na koju ni jedna druga taka nema
veu trinu vrednost nepokretnosti;
Ostali parametri: x, y koordinate
nepokretnosti, udaljenost od centra
visoke vrednosti, povrina, namena,
graevinska zona.
Osnovni model za procenu:
V=GQ x (Pl x Ql+PL x QL +OL) (1)
V - trina cena nepokretnosti
GQ - opti kvalitativni faktor (mesto i
vreme prodaje)
Pl - vrednost poboljanja (u KM po
kvadratnom metru)
Ql - koliina poboljanja (u kvadrat-
nim metrima, sobe, kupatilo i sl.)
PL - cena zemljita po kvadratnom
metru
QL - veliina zemljita (iz katastra)
OL - ostali faktori (npr. garaa...).
65
R
A

U
N
O
V
O
D
S
T
V
O

I

R
E
V
I
Z
I
J
A
Trokovni model:
TV = OK [ VZ + (TI A) ] (2)
TV procenjena trina vrednost nep-
okretnosti
OK opti kvalitativni faktor
VZ trina vrednost zemljita
TI trokovi izgradnje istog takvog
objekta
A amortizacija date nepokretnosti
U Srbiji se za procenu vrednosti koristi
sledea formula: Procenjena trina vred-
nost = Udaljenost od centra visoke vred-
nosti (B1) * Zona (B2) *Namena (B3) *
Prilagoena veliina (B4) * Godina rekon-
strukcije (B5) * (B6) *Povrina.
3.4. PORESKI RAUN I NAIN PLAANJA
POREZA
Poreski raun oznaava izvod iz fska-
lnog registra nepokretnosti kojim poreska
uprava utvruje poresku obavezu. Za
svaku registrovanu i oporezivu nepokret-
nost izdaje se poreski raun. Poreska up-
rava vodi poreske raune u elektronskoj
formi. Poreski obveznik dobija poreski
raun u pisanoj formi, nastao na osnovu
elektronskog zapisa.
Poreski raun sadri:
5
PBN;
ime i identifkacioni broj poreskog
obveznika;
adresu nepokretnosti;
adresu za dostavljanje poreskog
rauna;
procenjenu vrednost nepokretnosti;
poresku stopu;
5 Pravilnik o poreskom raunu i nainu plaa-
nja poreza na nepokretnosti, Slubeni gla-
snik RS 29/09,33/09;
ukupno poresko zaduenje;
datum dospea plaanja poreske
obaveze;
postupak plaanja i pouku o pravnom
leku.
Poreska uprava izdaje poreske raune
za tekuu poresku godinu do 31. marta za
sve nepokretnosti ija je vrednost procen-
jena na dan 31. decembra prethodne go-
dine. Poreski raun se dostavlja na adresu
poreskog obveznika (adresa iz prijave ili
adresa koja se vodi u registru poreskih ob-
veznika). Ukoliko je adresa poreskog ob-
veznika izvan teritorije BiH, poreski raun
se dostavlja na adresu na kojoj se nalazi
nepokretnost.
Poreskom obvezniku kojem nije izdat
poreski raun, poreska uprava izdaje
poreski raun za tekuu poresku godinu
u roku od 30 dana od dana sticanja ne-
pokretnosti. Poreska obaveza se utvruje
proporcionalno broju meseci za koje je lice
obveznik na steenu nepokretnost.
Iznos zaduenja utvruje se mnoenjem
procenjene trine vrednosti nepokretnosti
na dan 31. decembra prethodne poreske
godine i poreske stope koju utvruje sku-
ptina optine, odnosno grada.
Poreska uprava utvruje iznos uman-
jenja poreske osnovice za svakog pore-
skog obveznika. Iznos umanjenja poreske
osnovice utvruje se kao:
UPO = (PTVN: PM
2
) x [50 +10 x (BD-1)] (3)
UPO (umanjenje poreske osnovice)
PTVN (procenjena trina vrednost
nepokretnosti)
PM
2
(povrina u metrima kvadrat-
nim)
BD (broj lanova domainstva).
66
R
A

U
N
O
V
O
D
S
T
V
O

I

R
E
V
I
Z
I
J
A
Umanjenje poreske osnovice ostvaruje
se podnoenjem zahteva za umanjenje
poreske osnovice.
Porez na nepokretnosti plaa sa na
osnovu poreskog rauna u dva dela: prvi
najkasnije do 30. juna i drugi do 31. de-
cembra u poreskoj godini. Uplata prvog
dela ne moe biti manja od 50 % ukupnog
iznosa poreske obaveze iz poreskog rau-
na. Uplata poreza se vri striktno prema
primeru uplatnice koja je data uz poreski
raun.
4. OSNOVNE PROMENE U
ZAKONU O POREZU NA
NEPOKRETNOSTI U ODNOSU
NA ZAKON O POREZIMA NA
IMOVINU
Bitne promene: predmet oporezivanja
su nepokretnosti umesto prava; poreski
obveznik je svaki vlasnik umesto imaoca
prava na nepokretnosti; porez na nepo-
kretnosti plaa se na trinu vrednost nepo-
kretnosti utvrdjenoj u skladu sa zakonom
umesto plaanja u apsolutnom iznosu po
kvadratnom metru korisne povrine; pores-
ka stopa nemoe biti manja od 0,05% pro-
cenjene vrednosti nepokretnosti, niti vea
od 0,5% procenjene vrednosti nepokret-
nosti umesto gde je oporezivana stambe-
na povrina od 0,3-0,5 KM/M2; poreska
obaveza nastaje danom sticanja nepokret-
nosti, odnosno danom poetka korienja
nekretnine umesto danom sticanja prava;
poreska osloboenja/delatnosti/ u sluaju
obavljanja defcitarne proizvodno-zanatske
privredne delatnosti, obveznik moe biti
osloboen plaanja obaveze, o emu od-
luku donosi skuptina optine, odnosno gra-
da umesto nema osloboenja odredjenih
delatnosti; poreska osloboenja /lica/ nisu
predviena umesto osloboenja nekih kat-
egorija fzikih lica; poreski obveznik ima
pravo na umanjenje osnovice za vrednost
50m2 za obveznika i po 10m2 za svakog
lana svog domainstva umesto nisu pred-
vidjena umanjenja ove vrste; utvrdjivan-
je poreza vri se na osnovu podataka iz
poreske prijave i propisanih standarda za
procenu trine vrednosti nepokretnosti um-
esto podataka iz poreske prijave, poslovnih
knjiga i drugih podataka kojim raspolae
poreski organ; poreska prijava za upis u
fskalni registar podnosi se u roku od 4
meseca nakon stupanja na snagu zakona
umesto poreska prijava se podnosi do
28. februara godine za koju se vri utvrd-
jivanje poreza i porez na nepokretnosti se
plaa u dve rate i to prva najkasnije do 30.
juna i druga najkasnije do 31. decembra u
poreskoj godini umesto porez na imovinu
moe se platiti u ukupnom iznosu prilikom
podnoenja poreske prijave ili tromeseno.
Porez na imovinu, odnosno nepokretnost,
uplauje se na raun optine ili grada na
ijoj se teritoriji imovina (nepokretnost)
nalazi.
Od datuma primene Zakona o porezu
na nepokretnosti prestaje da vai Zakon o
porezima na imovinu. Zakon o porezu na
nepokretnosti primenjivae se od 1. janua-
ra 2012.godine.
5. ZAKLJUAK
Novi Zakon o porezu na nepokretnosti
umesto primene od 1. januara 2010. go-
dine primenenjivae se od 01.01.2012. go-
dine u cilju stvaranja povoljnijih uslova za
njegovu implementaciju. Njime se predvia
ukidanje poreza na prenos vlasnitva nad
nepokretnostima i poreza na poklon i
67
R
A

U
N
O
V
O
D
S
T
V
O

I

R
E
V
I
Z
I
J
A
nasledstvo nepokretnosti. Usvajanjem ovog
Zakona, zaokruuje se reforma svih direkt-
nih poreza u nadlenosti RS. Sutinska raz-
lika u oporezivanju nepokretnosti je to e
se, kao u razvijenim zemljama, nepokret-
nosti oporezivati prema vrednosti, a ne
kao do sada u Republici Srpskoj plaanjem
poreza po kvadratnom metru, bez obzira
na trinu vrednost.
Druga novina je to e zemljite i nep-
okretnosti initi jednu celinu ija se vred-
nost oporezuje, odnosno nee kao do
sada biti odvojene u poreskom tretmanu.
Predlaga zakona je predvidio da je
poreski obveznik i lice koje koristi nep-
okretnost ako se ne moe odrediti vlasnik
nepokretnosti. Dosadanja iskustva sa pri-
menom Zakona o porezima na imovinu nisu
zadovoljavajua. Njime nisu obuhvaene
sve nepokretnosti, optine nemaju gotovo
nikakav uvid u oporezivanje nepokretnosti
na njihovoj teritoriji, poresko optereenje
nije proporcionalno vrednosti nepokret-
nosti, a time ni ekonomskoj snazi poreskog
obveznika.
Zakon je oslobodio plaanja poreza
na nekretnine obveznike koji su vlasnici
stanova i kua do 50 metara kvadratnih
uveanih za po deset metara kvadrat-
nih za svakog lana domainstva. Za
svaku nekretninu ija povrina prelazi ovu
granicu vlasnici e platiti porez u rasponu
od 0,05 do 0,5 odsto njene procenjene
trine vrednost.
Dosadanji zakon (Zakon o porezu
na imovinu) ima isti fskalni karakter i ne
omoguava voenje ozbiljnije politike u
ovoj oblasti, ime nepokretnosti, kao jedan
od znaajnih delova ukupnog drutvenog
bogatstva RS, ostaju izvan poeljne eko-
nomske regulacije.
Novi Zakon podrazumeva i uspostav-
ljanje fskalnog katastra, kao katastra
imovine u RS, bez obzira na posedovanje
papirologije u smislu vlasnitva. Uspostav-
ljanje fskalnog registra nepokretnosti u
RS jedan je od osnovnih ciljeva koji se eli
postii Zakonom o porezu na nepokret-
nosti, te e se primenom ovog Zakona
unaprediti gruntovnice i katastri, podstai
registrovanje imovine, uticati na razvoj
dinaminijeg trita nekretnina i doprineti
reorganizaciji hipotekarnih kredita.
Reformom poreza na imovinu, odnosno
nepokretnosti u RS eli se postii sinhroni-
zacija oporezivanja imovine sa drugim re-
formskim zakonima iz oblasti poreza kao
to su PDV, porez na dohodak i porez na
dobit, stvaranje alternativnih prihoda za
lokalne zajednice, poboljanje pravednosti
raspodele poreskog optereenja meu
poreskim obveznicima, unapreenje de-
centralizacije i fskalne autonomije optina
u kreiranju vlastitih prihoda.
eljeni ciljevi su i uspostavljanje kontinu-
irane kreditne sposobnosti optina, pobo-
ljanje efkasnosti korienja zemljita kroz
posticanje alternativne upotrebe zemljita
kao ogranienog resursa, poboljanje
pozicije lokalnih vlasti u RS poveanjem f-
nansijskog kapaciteta lokalnih zajednica,
kao i poboljanje poslovnog okruenja u
optinama.
LITERATURA:
[1] Milojevi, A. i Trklja, M. Javne finansije, Ekonom-
ski fakultet, Srpsko Sarajevo 2000;
[2] Jeli, B. Javne finansije, Informator, Zagreb
1997.
[3] Raievi, B. Javne finansije, CID Ekonomskog
fakulteta u Beogradu, Beograd, 2005.
[4] Popovi, D. Nauka o porezima i poresko pravo,
Beograd 1997.
68
R
A

U
N
O
V
O
D
S
T
V
O

I

R
E
V
I
Z
I
J
A[5] Lovevi, J. Institucije javnih finansija, NIU
Slubeni list SRJ, Beograd, 1997.
[6] Zakon o porezu na imovinu, Slubeni glasnik RS
51/01, 30/02, 53/07;
[7] Zakon o porezu na nepokretnosti, Slubeni
glasnik RS 110/08;
[8] Pravilnik o upisu u fiskalni registar nepokret-
nosti, Slubeni glasnik RS 16/09;
[9] Pravilnik o poreskom raunu i nainu plaanja
poreza na nepokretnosti, Slubeni glasnik RS
29/09, 33/09;
[10] Pravilnik o procjeni vrijednosti nepokretnosti,
Slubeni glasnik RS 37/09;
[11] www.poreskaupravars.org
[12] www.vladars.net
AUTORI:
Dr Slobodan Luki
Telekomunikacija RS a.d.,
Banja Luka, Izvrna jedincia Zvornik
email:
slobodan.lukic@mtel.ba
Oblast istraivanja:
finansije i menadment.
Mr Miroslava Gruji - Kalkan
Poreska uprava RS,
PJ Sokolac
email:
pjsokolac@poreskauprava.org
Oblast istraivanja:
finansije.