Daoine b.b. Kotor; Tel. 067/311 227; 067/532 701; Fax.

032/ 330 886;

e-mail: all-ing@t-com.me










PROJEKTNI ZADATAK

ZA RASPISIVANJE MEUNARODNOG JAVNOG
KONKURSA ZA IZRADU
IDEJNOG ARHITEKTONSKOG RJEENJA TURISTIKOG
NASELJA U RISNU UP 260 I UP 261







NARUILAC-INVESTITOR: IDC (InternationalDevelopmentCorporation)
,,MEUNARODNA RAZVOJN KORPORACIJA d.o.o Herceg Novi
I DOLGULEV YURII



IZVRILAC-PROJEKTANT: ,,ALL-ING d.o.o KOTOR




KOTOR, jul, 2014.

2


Na osnovu lana 13. Pravilnika o nainu izrade, razmjeri i blioj sadrini tehnike
dokumentacije (Sl.list CG 23/14), IDC (MEUNARODNA RAZVOJNA KORPORACIJA)
d.o.o Herceg Novi i YURII DOLGULEV donijeli su




PROJEKTNI ZADATAK

ZA RASPISIVANJE MEUNARODNOG JAVNOG KONKURSA ZA IZRADU IDEJNOG
ARHITEKTONSKOG RJEENJA TURISTIKOG NASELJA U RISNU UP 260 I UP 261


UVOD

Projektni zadatak izrauje se na osnovu Odluke investitora o potrebi raspisivanja
meunarodnog javnog konkursa za izradu idejnog arhitektonskog reenja turistikog naselja u
Risnu na urbanistikim parcelama 260 i 261 DUP-a Risan.

Postavke Projektnog zadatka u pogledu arhitektonskih i urbanistikih parametara
temelje se na izdatim Urbanistiko-tehnikim uslovima koji su propisani na osnovu DUP-a
Risan (Sl.list CG-Optinski propisi br: 38/11).

Osnov za izradu idejnog arhitektonskog reenja turistikog naselja u Risnu na UP 260
i 261 DUP-a, pored Projektnog zadatka, ukljuuje UT Uslove br: 0303-4552/12 od
25.04.2012.godine, Geodetsku podlogu, kao i pravila sadrana u Pravilniku o nainu izrade,
razmjeri i blioj sadrini tehnike dokumentacije (Sl.listCG23/14), Pravilniku o bliem
sadraju i formi planskog dokumenta / kriterijumima namjene povrina / elementima
urbanistike regulcije jedinstvenim grafikim simbolima, Pravilniku o vrstama, minimalno-
tehnikim uslovima i kategorizaciji ugostiteljskih objekata (Sl. list CG 63/11) i Pravilniku o
izmjenama i dopunama Pravilnika o vrstama , minimalno-tehnikim uslovima i kategorizaciji
ugostiteljskih objakata (Sl. list CG 47/12).



CILJ I SVRHA IZRADE TEHNIKE DOKUMENTACIJE


Cilj izrade idejnog arhitektonskog rjeenja turistikog naselja u Risnu, na lokaciji
nekadanjeg LJEKOBILJA Risan UP 260 i 261, je provjera ove atraktivne lokacije iz
Planskog dokumenta.

Istovremeno sa tako postavljenim ciljem, u svrhu dobijanja najkvalitetnijeg
arhitektonsko-urbanistikog rjeenja, usklaenog sa datim uslovima iz DUP-a Risan,
Investitor eli da doe do arhitektonskog rjeenja visokih standarda, saglasno legislativi
drave Crne Gore, koje e na najbolji nain valorizovati ovu zahtjevnu lokaciju.

3


Svrha izrade Idejnog rjeenja je, izmeu ostalog, i ispunjavanje uslova za dobijanje Rjeenja o
graevinskoj dozvoli za faznu izgradnju objekta turistikog naselja u Risnu.
Mogunost fazne izgradnje objekata Turistikog naselja, data je kroz UT Uslove koji
su sastavni dio ovog PZ-a.


PREDMET TEHNIKE DOKUMENTACIJE SA PODACIMA ZA
PROJEKTOVANJE

a.) Lokacija

Lokacija za koju se radi idejno arhitektonsko rjeenje se sastoji od dvije urbanistike
parcele UP 260 i UP 261 koje ine k.p 895/1, 895/2 i 900 KO Risan I, povrine cca=1 ha.
Oblik parcela je nepravilan, sa zapadne strane se granii sa Jadranskom magistralom, odnosno
benziskom pumpom, sa june i jugoistone strane uskim kolskim prolazom i pjeakom
stazom, a ostalo su granice prema dvoritima susjednih privatnih objekata.
Idejnim arhitektonskim rjeenjem, potrebno je jedinstveno sagledati i rijeiti cjelokupnu
lokaciju koja se sastoji od dvije urbanistike parcele i dati jedinstveno rjeenje za obje
urbanistike parcele.


b.) Namjena prostora

Budua namjena ovog prostora je u potpunosti razliita od predhodne namjene jer je
na ovoj lokaciji decenijama postojao industrijski objekat namjenjen preradi ljekovitog bilja i
na lokalitetu je sauvana infrastruktura koja je bila adekvatna preanjoj namjeni.
Vaeim DUP-om na lokalitetu je predviena izgradnja turistikog naselja T2, to
podrazumijeva objekte namjenski graene za smjetaj turista i za pruanje usluga ishrane i
pia. U tom smislu cijelu lokaciju treba projektovati kao grupaciju depadansa-objekata u kojoj
se izdvaja jedan glavni objekat. Trai se reprezentativna slobodna arhitektonska forma
objekata, uklopljena u prirodni ambijent, sa obaveznim elementima tradicionalne arhitekture u
smislu primjene tradicionalnih materijala, a koja e istovremeno u sebi sadrati sve elemente
racionalnosti, ekskluzivnosti i kvaliteta.
Predvidjeti raspored objekata na lokaciji po sisitemu lamela u prekinutom nizu, ili
posebnih zgrada.
Objekte na lokaciji razmjestiti linearno ili u nekom drugom rasporedu to zavisi od
kreativnosti projektanta, uz potovanje zadatih graevinskih linija. Prilikom pozicioniranja
objekata voditi rauna da se omogui nesmetana pjeaka i kolska komunikacija do svakog
objekta, koja ne ugroava intimu boravka i kvalitetnog korienja smjetajnih jedinica.
Specifinost zahtjeva investitora je ta da investitor ne eli ograniiti projektanta na
zahtjeve vezane za kategorizaciju turistikog naselja, u smislu da ponueno rjeenje mora
proistei iz unaprijed odreenih koeficijenata vezanih za kategorizaciju tri (***), etiri (****)
ili pet (*****) zvjezdica.

4

Naime, ostavlja se kreativnosti projektanta da, na osnovu sopstvenog doivljaja lokacije,
nae najpovoljnije rjeenje u svakom smislu.


c.) Planirani kapaciteti i urbanistiki parametri

Za objekte turistikog naselja potovati maksimalne inedekse u odnosu na povrinu
urbanistike parcele i to indeks izgraenosti ii=0.6 i indeks zauzetosti iz=0.25. Date indekse
primijeniti na nivou lokacije. Spratnost objekata je P+2 (tri etae). Podrumsku etau
predvidjeti ispod svih objekata, to znai da je max.kota prizemlja 1,0 m od okolno uredjenog
terena uz objekat.Svijetla visine podrumskih prostorija je max 2.40 m, dok je spratna visina
uslovljena potrebom smjetanja instalacija, i ne manja od 3,00m. Povrine podrumske etae
ne ulaze u obraun indeksa izgraenosti. Funkcija ove etae je garairanje, tehnike
prostorije i pomone prostorije-ostave.
Planirati da se u osnovnom objektu, smjeste zajedniki sadraji predvieni za potrebe
cijele lokacije-turistikog naselja, sa 20 % BRGP ovog objekta iskoritenih u ovu svrhu.
Ostala nadzemna povrina ovog objekta kao i sve ostale nadzemne povrine u ostalim
objektima treba predvidjeti za smjetajne jedinice.
Horizontalni gabarit osnovnog objekta je max 200 m2, ostalih objekata je do max.
150 m2.
U okviru kompleksa predvidjeti sljedee parametre stambenih jedinica&
1.Oko 140m
2
(20%) -Ekskluzivni partmani
2.d 50-70m
2
(50%) -Apartmani sa 1 spavaom sobom
3. 70-110m
2
(30%) - Apartmani sa 2-3 spavae sobe.
Krovove objekata predvidjeti kao kose, sa max nagibom 30 stepeni, pokrivene
kanalicom ili mediteran crijepom, sa elementima terase, balkona, pergola.
Slobodne povrine turistikog naselja rijeiti na nain to e se u ambijent ureenog
parkovskog zelenila inkorporirati sadraji namijenjeni rekreaciji, zabavi, sportu i druenju.
Ozelenjavanje lokacije izvriti prema UT Uslovima i posebnim uslovima Investitora.
Bazen predvidjeti da bude maksimalno do 100 m2 povrine vodenog ogledala.

Otvoreni (nenatkriveni) bazen, teren ulazi u obraun BGP sa 50% svoje povrine,prilikom
obrauna propisanog indeksa izgraenosti (ii), a u potpunosti u obraun indeksa zauzetosti
(iz). Svi drugi pomoni, ekonomski objekti i natkrivene terase vezane za bazen, prema
posebnom propisu, uraunavaju se u propisane indekse

U okviru parcele definisati kolski pristup i nain parkiranja na parceli, u objektu, u aneksu
objekta ili u podzemnim etaama, ukoliko karakteristike terena to dozvoljavaju.
Planirane saobracajne kapacitete projektovati na bazi normativa datih u plamskoj
dokumentaciji Izmjena i dopuna Detaljnog urbanistikog plana Risan.






5



DODATNE INFORMACIJE

Na lokaciji je postojao kompleks industrijskih objekata koji su srueni, a kompletna
potrebna infrastruktura je sauvana (trafostanica, vodovodni prikljuak, saobraajni
prikljuak) to se vidi iz situacionog plana.
Pored postojeeg glavnog saobraajnog prikljuka na magistralu postoji mogunost
jo jednog saobraajnog prikljuka, pored benzinske pumpe.
Na lokaciji postoji kameni spomenik koji e biti dislociran na propisan nain izvan
same lokacije i ne predstavlja limitirajui faktor prilikom izrade Idejnog rjeenja.
Sauvati postojei dovod morske vode na lokaciju, radi korienja iste za punjenje
bazena ili u druge svrhe.
Uz ivicu lokacije prema brdu predvidjeti visoko etinarsko rastinje.
Svi ostali parametri potrebni za izradu idejnog rjeenja su precizno dati u UT uslovima
broj 0303-4552/12 od 25.04.2012. godine, Geodestkoj podlozi sa jasno nanesenim granicama
urbanistikih, katastarskih parcela i obije graevinske linije.


SPECIFINOSTI LOKACIJE

Kulturno-istorijsko nasljee

Naselje Risan
Prostor unutranjeg (Kotorsko-risansko-morinjskog) zaliva sa okolnim prostorom, zbog
bogatstva kulturno spomenikih i izuzetnih ambijentalnih vrijednosti proglaen je za
Svjetsku kulturnu batinu, to mu daje izuzetno nacionalno i ire znaenje.
U tom cilju ekipa Optinskog zavoda za zatitu spomenika kulture Kotor izvrila je terenska
istraivanja centralnog podruja naselja izmeu obale mora, rjeice Spile, brda Gorica,
kompleksa bolnice i javnog parka.

Istorisji okvir
O srednjovekovnom Risnu do sada nisu ustanovljeni nikakvi pouzadani podaci na terenu po
kojima bi se mogao ustanoviti poloaj, opseg i karakter naselja. Na osnovu pisanih izvora o
Risnu se zna tek od X vijeka kada ga pominje Konstantin Porfirogenti.
Vie se zna o Risnu pod Turcima kojin su ga osvojili 1482.god. da bi im sluio, kao i u
srednjem vijeku, za tranzit, snabdijevanje posada, razmjenu dobara izmeu prekomorskih
krajeva i kopnenih oblasti.
Turci su formirali skelu-pristanite, varo i podigli tvravu na vrhu Gradine. Nakon Turaka
osvajaju ga Mleani i dre ga pod svojom upravom. Iz tog razdoblja sauvano je vie objekata
u centralnom podruju naselja, o topografiji naselja iz ovog perioda postoji u Veneciji
sauvan dokument, Marciana COD IT VII 2oo. Osvajanjem Risna od strane Mleana
nastupile su promjene koje se prije svega odnose na gaenje starog i formiranje novog centra
sa trgom na poetku Gabele.
Stilsko hronoloke analize gradnje kua du Gabele pokazuju da najstariji objekti mogu
poticati iz perioda baroka, tj. iz XVII vijeka i vjerovatno XVIII vijeka.

6

Tokom XIX vijeka do I svetskog rata Risan je pod upravom Austrije, u njemu postoji
nekoliko poslovnih organizacija i vie poznatih trgovakih familija i zanatskih radnji. Iz toga
vremena potiu brojne gradnje u obalnom pojasu. Vaan izvor za prouavanje jeste
katastarski plan iz 19.vijeka. Na planu je prikazan centralni dio naselja koji se granii
morskom obalom, koritom Spile, crkvenim kompleksom i dijelom ulice Gabela koji je do tada
bio izgraen.

Arheoloki lokaliteti
- lokalitet Carine (cca 2ha);
- Ostaci antike vile sa rimskim mozaicima;
- Zatieni arheoloki lokalitet je i Podmorje izmeu Rta strpakog i Rta Murovine.

Vjerska arhitektura
- Crkva Sv.Luke Smokovac;
- Kompleks crkve Sv. Petra i Pavla (ovaj kompleks se nalazi na junoj strani naselja;
sastoji se od dvije crkve u prostranoj porti i groblja iza nje, na terasasto uzvienom
platou);
- Crkva Sv. Jovana
- Manastir Banja
- Zadubina Ljubatovia sa crkvom Sv.Dimitrija

Stambena arhitektura
- Urbano jezgro Risna - ulica Gabela sa stambenim zgradama (D5, D6, D7, D8, D17,
D18, D19, D20, D24, D25, D31, D37, D41, D45, D16, D26, D27, D28, D29, D30,
D33, D34, D35, D36, D38, D39, D40, D42, D43, D44, D46.
- Trg 21. novembar sa stambenim objektima: D4, D1, D11, D12, D13, D14, D15, D48,
D2.
- Palata Iveli.
Napomena: oznake objekata su iz Studije Graditeljsko nasljee Risna, Optinski zavod za
zatitu spomenika kulture Kotor, april, 1982.

Mjere zatite kulturnog i istorijskog nasljea
Imajui u vidu da je naselje Risan dio Prirodnog i kulturno- istorijskog podruja Kotora, koje
se nalazi na Listi svjetske batine, to je neophodno posebnu panju posvetiti zatiti, ouvanju i
unaprijeenju kulturnog i prirodnog nasljea, a naroito starog urbanog jezgra Risna, ulice
Gabela, arheolokih lokaliteta Carina i rimskih mozaika, starog puta sa serpentinama za
Ledenice, padine Gradine, sa izuzetnim vizurama na zaliv i okolinu i sa izuzetno vrijednim
ostacima tvrave, kao i prostore sa karakteristikama kulturnog pejzaa.
Za staro jezgro i Gabelu, definisana je njena zatitna zona (podruje kulturnog dobra) kao
karakteristian primjer ambijentalnog primorskog naselja, ija urbana struktura, poloaj i
orijentacija odraavaju tradiciju ivljenja,kako bi se ouvale tradicionalne vrijednosti urbanog
sklopa.
Budui da je cijelo podruje Risna bogato arheolokim nalazima, te da predstavlja
potencijalnu arheoloku zonu, neophodno je prijaviti Slubi zatite poetak veih zemljanih
radova, kako bi se obezbjedilo prisustvo arheologa, odnosno utvrdila potreba zatitnih
arheolokih istraivanja.
U sluaju pronalaenja arheolokih nalaza izvrie se sistematska istraivanja.

Napomena: Ambijentalno-urbanistiko-arhitektonski i pejzani parametri / mjerila naselja
Risna, kao i predmetne lokacije, nijesu sagledivi. Sve vrijedno je pod zemljom po slojevima,

7

istorijski presjek, i svaki je odraz vrha svake civilizacije koja je bitisala na ovom prostoru.
Stoga uzorne modele traba kreirati rukovodei se izuzetnim univerzalnim vrijednostima
predmetnog podruja.







Herceg Novi, 01.08. 2014. direktor,
Yurii Dolgulev