THM NH GI TI SN

****************************************
Chng 1
TNG QUAN
V THM
NH GI
TI SN
---------------(12 tit)

Chng 2
THM NH
GIA
BT NG
SN
---------------(12 tit)

Chng 3
THM NH
GI
MY MC
THIT B
----------------(12 tit)

Chng 4
THM NH
GI
DOANH
NGHIP
---------------(9 tit)

Bin son: Th.s. L Thanh Ngc

vo email:
thuvienthanhngoc@yahoo.com
password: 123456
downloads files:
- Chng 1. Tng quan GTS
- Chng 2. nh gi BS
- Chng 3. nh gi MMTB
- Chng 4. nh gi doanh nghip
- 18 bi tp nh gi
- Ti liu nh gi ti sn-bn sv

Chng I. TNG QUAN V THM NH

GI TI SN
Mc ch:
Sau khi hc xong chung ny, sinh vin c
kin thc v k nng :

=> Xy dng c quy trnh nh gi

=> Vn dng c cc cch tip cn
v cc pp nh gi cho tng trng hp

Chng I. TNG QUAN V THM NH

GI TI SN
Yu cu:
Trong chung ny, sinh vin phi nm c cc kin
thc c bn sau:
Ti sn v quyn ti sn?
Gi tr th trng v gi tr phi th trng?

Gi tr, gi c, chi ph, thu nhp v mqh?

Cc nhn t nh hng n gi c tt?
Cc nguyn tc nh gi?

Cc tiu chun nh gi?

Gi tr thi gian ca tin?

Chng I. TNG QUAN V THM NH

GI TI SN
KHI QUT V THM NH GI TI
SN
II. C CH VN NG CA GI C TH
TRNG
III. C S GI TR CA THM NH GI
IV. CC NGUYN TC THM NH GI
V. NG DNG TON TI CHNH TRONG
THM NH GI
VI. CC CCH TIP CN V CC PP THM
NH GI
I.

I. KHI QUT V THM NH GI

Khi nim
TG
i tng
TG
Vai tr ca
TG
Mc ch
TG

1. Khi nim thm nh gi

Theo php lnh gi: TG l vic nh gi v
nh gi li gi tr ca ti sn ph hp vi mt
th trng ti mt a im, thi im nht nh
theo tiu chun ca VN hoc theo thng l quc
t
Theo t in Oxford: nh gi gi tr ts l s
c tnh gi tr ca cc quyn s hu ti sn
bng hnh thi tin t ph hp vi mt th
trng, ti mt thi im, theo nhng tiu chun
cho mc ch nht nh

Thm nh gi ti sn
NH GI:

GI TR

TI SN

= TIN

QUYN TS
PH HP???
- TH TRNG
- THI IM
- A IM
- TIU CHUN
- MC CH

Cu hi. c trng c bn ca vic thm

nh gi:
a) L cng vic xc nh gi tr ca ti sn.
b) L cng vic xem xt cng dng ca ti sn.
c) L cng vic c tnh gi tr ca ti sn.
d) L cng vic o lng gi tr ca ti sn.

Cu hi: Ti sao thm nh ga l cng

vic c tnh?
a) V thiu nhng cn c vng chc v r
rng
b) V thm nh gi va mang tnh khoa
hc, va mang tnh ngh thut
c) V gi tr ti sn khng phi l mt thc
t tn ti
d) C a, b, c u ng
e) C a, b, c u sai

c trng c bn ca TG ti sn
Tnh thi im
Hnh thi tin t
Th trng v iu kin?
Yu cu, mc ch?
Tiu chun, chun mc, pp?

2. i tng thm nh gi
TI SN

Bt
ng
sn

ng
sn

QUYN TI SN

QUYN
S
DNG

QUYN
CHIM
HU

QUYN
NH
OT

QUYN
S
HU

i tng thm nh gi
Ti sn

Bt ng sn
-t ai
-Cng trnh xy dng
-Cc ti sn gn vng
chc vi t hoc CTXD

ng sn
-My mc thit b
-Phng tin vn ti
-Hng tn kho
-Chng khon
-Thng hiu,

Cu hi. i tng no sau y l bt ng sn,

ngoi tr:
a) Bn cng
b) Kho hng.
c) M khong sn di lng t
d) Vn cy lu nm

Cu hi. i tng no sau y l ng sn,

ngoi tr :
a) Dy chuyn sn xut.
b) Bin qung co
c) Bn hoa
d) H thng in nc

Ti sn:
- Theo Vin Ngn ng hc: ti sn l ca ci vt
cht hoc tinh thn c gi tr i vi ch s hu
- Theo chun mc k ton quc t: ti sn l
ngun lc do doanh nghip kim sot, l kt
qu ca nhng h trong qu kh, m t mt
s li ch kt trong tng lai c th d kin trc
mt cch hp l
- Theo chun mc k ton Vit nam: Ti sn l
mt ngun lc:
+ Doanh nghip kim sot c
+ D tnh em li li ch kinh t trong tng
lai cho doanh nghip
Nh vy: ti sn l bt c th g c th em li
s hu ch cho ngi s hu

Quyn ti sn:
Quyn ti sn l nhng quyn nng ca
mt ch th i vi ti sn. C 3 quyn c
bn:
- Quyn s dng
- Quyn chim hu
- Quyn nh ot
=> 3 quyn ny to thnh quyn s hu

MI QUAN H GIA TI SN V QUYN TI SN

TI SN

-TI SN HU HNH

-TI SN V HNH

BT
NG
NG
SN
SN
NG
SN

QUYN
TI SN

-THUC TNH PHI VT CHT

- GN LIN VI TI SN
- EM LI QUYN, QUYN LI V
LI CH
-QUYN S HU:
+ QUYN S DNG
+ QUYN CHIM HU
+ QUYN NH OT

3. Vai tr ca thm nh gi
Gp phn phn b
ti u cc ngun lc

T vn
ra quyt nh

Lm minh bch
th trng

Thc y hi nhp
kinh t quc t

4. Mc ch thm nh gi

Khu vc t
nhn =>

Mua bn

Chuyn nhng

Cho thu
Bo him
Bo lnh
K ton
T vn
Gii th
u gi
Chng minh TS

Cho thu li
Th chp
Gp vn
Kim ton
u t
St nhp
Thanh l
Mi quan tm hin ti

4. Mc ch thm nh gi
nh thu

Khu vc cng =>

X n
Bi thng
C phn ha
Tha k
Lp khung gi t

II. C CH VN NG V CC NHN T
TC NG N GI C TH TRNG
1. C ch vn ng ca gi c th trng
2. Cc nhn t nh hng n cung cu
hng ha
3. Cc nhn t nh hng n gi c th
trng
4. Nhng c trng c bn ca gi c th
trng

1. C ch vn ng ca gi c th trng
Th trng = C ch?

Ngi mua

Tng tc
Gi c?
sn lng?
Hng ho
Dch v

Ngi bn

C ch th trng
C ch t iu tit

Gi tri

Ngi mua

Cung cu
Cnh tranh

Ngi bn

2. Cc nhn t nh hng n
cung cu hng ha
2.1. Nhng nhn t nh hng ti cung
Cc nhn t nh hng

V d cho ngnh t

1. Cng ngh

Sn xut c vi tnh ha -> h thp gi

thnh -> cung tng

2. Cc yu t u vo

Gi st thp tng -> tng chi ph sx -> cung

gim

3. Chnh sch ca CP

Xa b hn ngch v thu quan nk t ->

tng cung t

4. SL ngi sn xut

Nhiu nh sx t -> cung tng

5. Gi ca hh thay th

Gi xe ti tng -> cung t con s gim

6. Cc k vng

K vng thu nhp ca ngi tiu dng tng

-> cung tng

2. Cc nhn t nh hng n
cung cu hng ha
2.2. Nhng nhn t nh hng ti cu
Cc nhn t nh hng

V d cho ngnh t

1. Thu nhp

Thu nhp tng -> cu t tng

2. Dn s

Dn s cng ng -> nhu cu t cng

nhiu

3. Gi c hh lin quan

Gi xng du cao lm gim nhu cu t

4. Th hiu

C mt chic xe mi tr thnh biu tng

ca s sang trng v giu c

5. Cc k vng

K vng gi t gim trong tng lai ->

cu hin ti gim

6. Nhng nhn t khc

S xut hin xe in ngm, c s h tng

3. Cc nhn t nh hng n gi
c th trng
Gi tr th trng?
Gi c th trng l biu hin bng tin
ca gi tr th trng
Gi tr c bit
Gi tr c bit
Gi tr c bit

Cnh tranh

Gi tr xh
Trung bnh

3. Cc nhn t nh hng n gi
c th trng
Gi tr ca tin
Tin t dng biu hin v o lng gi
tr ca cc hng ho.
Gi c
Hng ho
Gi tri ca tin
Gi tr ca tin

3. Cc nhn t nh hng
n gi c th trng

Cung cu?
Cung

Cu

=> Gi c th trng = gi tr hh

Cung

>

Cu

=> Gi c th trng < gi tr hh

Cung

<

Cu

=> Gi c th trng > gi tr hh

4. Nhng c trng c bn ca gi
c th trng
c hnh thnh trn
c s gi tr th trng
L mc gi uc
th trng chp nhn
Biu hin quan h trc tip
gia ngi mua v ngi ban
Th hin s thng nht
gia gi tr v gi tr s dng

III. C S GI TR CA THM NH GI
1.
2.
3.
4.

nh ngha cc thut ng
c im v mi lin quan gia chi ph,
thu nhp, gi c, gi tr
Gi tr th trng lm c s cho nh gi
Gi tr phi th trng lm c s cho nh
gi

1. nh ngha cc thut ng

Gi tr
Chi ph
Thu nhp
Gi c

Gi tr
Gi tr ts biu hin bng tin v nhng li ch m ts mang
li cho ch th no ti mt thi im nht nh
4 yu t m bo
Mt ts c gi tr tt
- Tnh hu ch
- Tnh khan him
- S chuyn giao
- Nhu cu

5 c trng gi tr ca ts

- o bng tin
- Tnh thi im
- Ph thuc tng c nhn
- Cng dng hu ch
v kh nng khai thc?
- Thu nhp bng tin
trong tng bi cnh
giao dch nht nh

Gi tr ti sn:
Gi tr th trng?
Gi tr phi th trng?

2. c im v mi lin quan gia

chi ph, thu nhp, gi c, gi tr
Chi ph? Chi ph c bng gi tr khng?
Gi c? Gi c v gi tr?
Thu nhp? Thu nhp c bng gi tr
khng?

MI QUAN H GIA CHI PH, GI C, THU NHP V GI TR

CHI
PH

GI
C

THU
NHP

S biu hin = tin cc li ch

u t?

Ngi mua?
Ngi bn?

GI
TR

c im?
Cc loi?

Cu hi. Mc gi c tr cho hng ha hoc

dch v lin h g n gi tr hng ho v
dch v. L mt tng ng c nh ra
trn cc hng ha v dch v bi trong
nhng hon cnh nht nh. (Chn cu ng
bng cch in vo ch trng / / cc cu
sau y) :
a) c th c hoc khng c ch s ca gi tr
ngi mua hoc ngi bn .
b) khng c mc gi c vic mua bn
c) khng nht thit c ch s gi c th trng
mua bn
d) c th c hoc khng c ch s gi tr th
trng mua bn

Cu hi. i vi mt giao dch c th, gi

c l :
a) Biu hin ca gi tr.
b) S giao nhau gia cung cu hng ha.
c) Khon tin nht nh yu cu cho bn hay
thanh ton cho mt hng ha, dch v.
d) Tt c u ng.

Cu hi. i vi ngi mua, chi ph l:

a) Biu hin ca gi tr hng ha
b) Hao ph bng tin to ra s hu ch ca
hng ha.
c) Gi mua hng ha.
d) Ton b hao ph bng tin c quyn s
hu v a ti sn vo s dng.

Cu hi. Thu nhp ca ti sn l:

a) Gi tr ca ti sn
b) Dng tin m ti sn mang li trong
tng lai trong mt phng n s dng
c th
c) Gi bn ca ti sn trong tng lai
d) Gi bn tr gi mua ti sn

3. Gi tr th trng lm c s cho
nh gi
Cc nh ngha v gi tr th trng:
- y ban Tiu chun TG quc t: gi tr tt l s
tin c tnh ca ti sn c th s c trao i
vo ngy thm nh gi, gia mt bn sn sng
bn v mt bn sn sng mua trong mt giao
dch khch quan, sau qu trnh tip th thch
hp, ti cc bn tham gia u hnh ng mt
cch hiu bit, thn trng v khng chu bt c
p lc no

3. Gi tr th trng lm c s cho
thm nh gi
Cc nh ngha v gi tr th trng:
- Hip hi cc nh TG Hoa k: mc gi c kh
nng xy ra nht ca ti sn s c mua bn
trn th trng cnh tranh v m di nhng
iu kin giao dch cng bng vo thi im tg
gia ngi mua ss mua v ngi bn ss bn,
cc bn hnh ng mt cch thn trng, am
tng v tha nhn gi c khng b nh hng
ca nhng yu t tc ng thi qu cng nh
khng b p buc.

3. Gi tr th trng lm c s cho
thm nh gi
Cc nh ngha v gi tr th trng:
- Theo tiu chun s 01 ca BTC: gi tr tt
ca mt ti sn l mc gi c tnh s
c mua bn trn tt vo thi im tg v
c xc nh gia mt bn l ngi mua
ss mua v mt bn l ngi bn ss bn,
trong mt giao dch mua bn khch quan
v c lp, trong iu kin thng mi
bnh thng

Gi tr th trng ca ti sn
Mc gi c tnh c mua bn trn tt

Ngi mua
Sn sng mua

Sn lng
Khch quan
c lp
Minh bch
n nh

Giao dch
khch quan, c lp

Ngi bn
Sn sng bn

 Ngi mua sn sng mua v ngi bn

sn sng bn: c hai bn u c th a
ra s la chn v quyt nh mua bn mt
cch t nguyn, khng nhit tnh thi qu
Cc bn mua bn khch quan: l khng c
mi quan h, lin h hoc phi hp vi
nhau lm nh hng ti gi tr ti sn
c lp: khng b ph thuc, khng b rng
buc bt k nguyn nhn no khi a ra
quyt nh mua hoc bn.

 Thng tin minh bch: Cc bn mua bn c y

thng tin v hng ha
n nh (iu kin thng mi bnh thng): l
vic mua bn cng khai, th trng cnh tranh
v m; Cc yu t cung cu, gi c, sc mua
khng xy ra nhng t bin do chu tc ng
ca thin tai, ch ho, lm pht cao hoc gim
pht mnh...

4. Gi tr phi th trng lm c s
cho thm nh gi
nh ngha
Gi tr phi th trng l tng s tin c
tnh m khi TG ti sn, thm nh vin
da vo cng dng kinh t hoc cc chc
nng ca ti sn hn l kh nng c
mua, bn trn th trng ca ti sn hoc
khi TG ti sn trong iu kin th trng
khng in hnh hay khng bnh thng

GI TR
PHI TH TRNG

TI SN

MUA - BN

CN C?
- CHC NNG
- CNG DNG

- Gi tr ti sn c th trng hn ch
- Gi tr ts chuyn dng
- Gi tr ts ang hot ng ca doanh nghip
- Gi tr thanh l
- Gi tr ts bt buc phi bn
- Gi tr c bit
- Gi tr u t
- Gi tr bo him
- Gi tr tnh thu
- Gi tr th chp

Gi tr phi th trng
- Gi tr ti sn ang trong qu trnh s
dng l gi tr phi th trng c xem xt
t gic mt ngi s dng ring bit ti
sn vo mt mc ch ring bit

Gi tr phi th trng

- Gi tr ts c th trng hn ch l gi tr
ca ts do tnh n chic, hoc do nhng
iu kin ca th trng, hoc do nhng
nhn t khc tc ng lm cho ts ny t c
khch hng tm mua, ti mt thi im
no

Gi tr phi th trng
- Gi tr ti sn chuyn dng: l gi tr ts do
c tnh cht c bit, ch c s dng
hn hp cho mt mc ch hoc mt i
tng s dng no nn c hn ch v
th trng

Gi tr phi th trng
- Gi tr doanh nghip l gi tr ton b ts ca
mt doanh nghip. Gi tr ca mi ts cu
thnh tng ti sn ca doanh nghip khng
th tch ri nhau v cng khng th thm
nh trn c s gi tr th trng

Gi tr phi th trng
- Gi tr thanh l l gi tr c tnh thu c
khi ht thi hn s dng hu ch ca ts khi
tr chi ph thanh l c tnh

Gi tr phi th trng

- Gi tr ti sn bt buc phi bn l tng s

tin thu v t bn ts trong iu kin thi
gian giao dch bn ti sn qu ngn so
vi thi gian bnh thng cn c thc
hin giao dch mua bn theo gi tr th
trng, ngi bn cha sn sng bn hoc
ngi bn khng t nguyn, b cng p

Gi tr phi th trng

- Gi tr c bit l gi tr ts c hnh thnh

khi mt ts ny c th gn lin vi mt ts
khc v mt k thut hoc kinh t v v th
ch thu ht s quan tm c bit ca mt s
t khch hng hoc ngi s dng nn c
th lm tng gi tr ti sn ln vut qu gi
tr th trng

Gi tr phi th trng
- Gi tr u t l gi tr ca mt ti sn i
vi mt hoc mt nhm nh u t no
theo nhng mc tiu u t xc nh
- Gi tr bo him l gi tr ca ts c quy
nh trong hp ng hoc chnh sch bo
him
- Gi tr tnh thu l gi tr da trn cc
quy nh ca lut php lin quan n vic
nh gi gi tr ts tnh khon thu phi
np

IV. CC NGUYN TC THM NH GI

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

Nguyn tc s dng cao nht v tt nht

Nguyn tc thay th
Nguyn tc ng gp
Nguyn tc cung cu
Nguyn tc d kin li ch tng lai
Nguyn tc ph hp
Nguyn tc ph thuc
Nguyn tc thay i

1. Nguyn tc s dng cao nht v tt nht:

Ti sn t c mc hu dng ti a trong
nhng hon cnh kt-xh thc t ph hp, cho
php v mt k thut, php l, ti chnh:
=> hai hay nhiu bt ng sn c th c s
ging nhau v mt vt cht hoc tng t
vi bt ng sn khc, nhng c th khc
nhau ng k trong vic s dng

Thm nh vin phi chng minh s s

dng tt nht phi p ng cc iu kin
sau:
- S dng tt nht v mt vt cht
- c php v php lut
- Kh thi v ti chnh
- C th thc hin c trong ngn hn
- Phi tn ti mt nhu cu thc t v s
s dng tt nht vi ti sn

V D 1:

TRNG CY
NPV = 12

CHO THU
NPV = 14

KHCH SN
12 TNG
V D 2:

KHCH SN
4 TNG

NPV = 5

NPV = 12

NUI C
NPV = 16

V d: ci to l t bn
S dng A
Gi tr tt
1250 tr
CF xy dng 800
Tin cng
150
Gi tr t
300
=> S dng A l tt nht

S dng B
1000 tr
750
120
130

V d: Cho thu bt ng sn
Cn h
Thu nhp gp
19.200
D tch trng (5%)
-960
Thu nhp thc t
18.240
Chi ph hot ng -4000
Thu nhp hng nm 14.240
T sut vn ha
10%
Gi tr
142.400
=> S dng cn h l ti u

C x
13.800
-690
13.110
-0
13.110
10%
131.100

V d: s dng ti u mt ngi nh c
chuyn i
Vn phng
Ca hng
Thu nhp hng nm 40.000
55.000
T sut vn ha
10%
11%
Gi tr vn ha
400.000
500.000
Chi ph chuyn i 50.000
100.000
Gi tr cn li
350.000
400.000
=> Chuyn i thnh ca hng l ti u

Cu hi. Vic s dng cao nht v tt nht ca mt

l t l vic s dng dn n kt qu l:
a) Doanh thu cao nht ca l t
b) T l thu mn cao nht ca l t
c) Gi tr s dng cao nht ca l t
d) Tng chi ph u t thp nht
Cu hi. Cu no sau y m t TT NHT ca
cng tc thm nh gi?
a) Gi bn c ngi mua v ngi bn chp
nhn
b) Ti sn phi c cng khai
c) S nh gi gi tr khng thin v
d) Tt c cc bc trn u c xem xt

2. Nguyn tc thay th
Gi tr ca ti sn thm nh gi thng c
lin quan n gi tr ca cc ti sn khc
c th thay th
Mt ngi thn trng s khng tr gi cao
hn chi ph to ra hoc mc gi m h c
th mua t mt ti sn thay th trong cng
mt th trng v cng mt thi im
=> Hai ti sn c tnh hu ch nh nhau,
ti sn no cho bn mc gi thp hn
th ti sn s c bn trc

C
B
A
TI
SN

TI
SN

TI
SN
P=16

P=14

P=10

TI SN A BN, GI P = 10
TI SN B CHA BN, GI P = 14
TI SN C CHA BN, GI P = 16
=> GI BN CA TI SN TRONG TNG LAI L ?

V d:
Hai ti sn A v B ng nht:
- Ngy 1/1, ch ti sn A rao bn gi 1,2 t
- Ngy 5/1, ch ti sn B rao bn gi 1,1 t
Vy, gi ti sn cng loi trn th trng
t ngy 1-4 l 1,2 t. T ngy 5 l 1,1 t.

Cu hi. Theo Nguyn tc thay th : Trong

trng hp hai hay nhiu ti sn c th thay
th ln nhau trong qu trnh s dng, th gi
bn c kh nng thc hin ln nht ca
nhng ti sn chu nh hng bi:
a)
b)
c)
d)

S cnh tranh gia gi cho bn cc ti sn.

S cnh tranh gia chi ph sn xut cc ti sn.
Mc to ra thu nhp ca ti sn.
Tt c cc p n u ng

3. Nguyn tc ng gp
Gi tr ca mi b phn cu thnh nn
tng ti sn c phn nh bi s hin
hu, hoc s thiu vng ca b phn
trong tng ti sn s lm cho gi tr ca
ton b ti sn tng ln hay gim xung
mt lng l bao nhiu.

V d nguyn tc ng gp

BDS
TDG

BDS A

BDS B

1.020 tr

860 tr

V tr

-30 tr

+ 50 tr

Sn vn

- 40 tr

+ 30 tr

Gi tr iu chnh

950 tr

940 tr

Gi bn

Cu hi. Nguyn tc ng gp c
hiu l:
a) T l gi tr ca mi b phn trong ton b
gi tr ti sn.
b) S mt i hay gim st ca mt b phn
lm cho gi tr ca ti sn tng ln hay gim
i bao nhiu
c) Gi tr ca mi b phn chim trong tng tr
gi ca ton b ti sn.
d) Gi tr ca ti sn bng gi tr ca ton b
cc b phn cng li

4. Nguyn tc cung cu
Gi tr th trng ca mt ti sn c xc
nh bi mi quan h cung v cu ca ti
sn trn th trng. Gi tr ca ti sn
thay i t l thun vi cu v t l nghch
vi cung ca ti sn

Gi tr ca ti sn t l thun vi cu

Cu hi: Cho bit cc nhn t lm dch chuyn

ng cu BDS?

Gi tr ca ti sn t l nghch vi cung

Cu hi: Cho bit cc nhn t lm dch chuyn

ng cung BDS?

Cu hi. c trng kh nng co gin ca

cung bds km do nhiu yu t, yu t no
di y khng nh hng n kh nng
co gin ca cung bds?
a) Tng cung ton b t ai l c nh
b) Cung ng t ai ph hp vi cc mc
ch ring bit l c gii hn
c) Vn quy hoch, phn b t ai v
tiu chun xy dng tng thi k ca a
phng
d) Dn s

5 Nguyn tc d kin li ch trong tng lai

Gi tr ca ti sn c th c c tnh bng
vic d tnh kh nng sinh li trong tng lai
Nguyn tc ny l c s thm nh gi tr
ti sn bng phng php thu nhp

V d: Thu nhp d kin hng nm ca

mt trung tm thng mi l 2 t ng. T
sut vn ha ca trung tm ny c xc
nh l 8%. Gi tr ca trung tm thng
mi ny c c tnh l:
2/8% = 25 t

Cu hi. Nguyn tc d kin li ch trong

tng lai c p dng nhm thm nh
gi trong trng hp no sau y:
a) Thm nh gi nh chung c
b) Thm nh gi l t trng
c) Thm nh gi cy xng
d) Thm nh gi nh vn

6. Nguyn tc ph hp
Ti sn s c gi tr ti a nu n c thit k mt
cch ha hp vi nhng th xung quanh v tng
thch vi loi hnh s dng t trong vng
Nguyn tc ny c ng dng xc nh hao mn
chc nng v hao mn kinh t
V d: - Mt khch sn c xy dng khu dn c
tha tht?
- Mt ngi nh trong hm ch xe my vo c
nhng li xy dng gara t?

Cu hi. Theo nguyn tc ph hp, khi

xc nh mc s dng ti sn tt nht v
c hiu qu nht cn phi xem xt:
a) Ph hp gia l t v cng trnh trn
t
b) Ph hp gia bt ng sn v mi
trng xung quanh
c) Ph hp vi quy hoch ca khu vc
d) Ph hp vi mc ch s dng
e) Tt c cc p n u ng

7. Nguyn tc ph thuc
Gi tr ca ti sn ph thuc vo v tr cng
nh s xut hin, mt i, hay thay i ca
nhng ti sn gn k.
(Nguyn tc ny cn gi l nguyn tc
ngoi vi)

8. Nguyn tc thay i:
Gi tr ca ti sn thay i theo s thay i ca nhng
yu t hnh thnh nn gi tr ca n.
Cc nguyn nhn gy nn s thay i gi tr:
- S hao mn ti sn
- S thay i chnh sch ca Nh nc
- S thay i ca mi trng xung quanh
- S xut hin hoc mt i ca ti sn thay th
- S thay i th hiu
- .

V d: Xt bt ng sn A, din tch khun

vin 100 m2
- Trc khi c quy hoch m rng ng,
gi bnh qun 1 m2 t l 12 tr/m2
- Sau khi c quy hoch m rng ng,
gi bq 1 m2 t tng ln 20 tr/m2
Vy, gi l t thay i t 1200 triu ln
2000 triu do yu t quy hoch.

Cu hi. Theo Nguyn tc thay i th :

a) Thu nhp ca ti sn lun thay i.
b) Cc yu t hnh thnh nn gi tr ca ti sn
c th thay i
c) Gi bn ca ti sn trn th trng lun thay
i.
d) Chi ph ch to ti sn lun thay i.

IV. NG DNG TON TI CHNH

TRONG THM NH GI

Gi tr tng lai ca tin t

Gi tr hin ti ca tin t
Cch tm t l li sut
Phng php tnh tr dn mt khon vay
hay thu mua ti sn

1. Gi tr tng lai ca tin t

Gi tr tng lai ca tin t
Gi tr tng lai ca dng lu kim thun
nht
Gi tr tng lai ca dng lu kim bin
thin

Gi tr tng lai ca tin t

K hiu:
PV = gi tr hin ti ca tng s tin ban u
FVn = gi tr tng lai sau n k hn
k = t l li tc d kin
Ta c:
Gi tr tng lai sau 1 nm:
FV1 = tin gc + li tc = PV + PV.k = PV(1 + k)
Gi tr tng lai sau 2 nm:
FV2 = PV(1 + k)2

Gi tr tng lai sau n nm:

FVn = PV(1 + k)n

Gi tr tng lai ca tin t

V d: Gi tr tng lai ca khon tin 1 triu
VN sau mi nm, vi li sut k = 15% l:
FV1 = 1000000(1 + 0,15) = 1.150.000
FV2 = 1000000(1 + 0,15)2 = 1.322.500
FV3 = 1000000(1 + 0,15)3 = 1.520.875

Gi tr tng lai ca tin t

Trong cng thc: FVn = PV(1 + k)n
S hng (1 + k)n c gi l tha s gi tr
tng lai, v k kiu l FVF(k,n)
Nh vy: (1 + k)n = FVF(k,n)
Do : FVn = PV.FVF(k,n)

Gi tr tng lai ca tin t

V d: Gi s mt ngi cha m ti khon
tit kim 5 triu cho con trai ca ng ta vo
ngy a tr cho i, 18 nm sau cu b
c tin vo i hc. Li sut hng nm l 6%.
Vy s tin m ngi con s nhn c khi
vo i hc l bao nhiu?
FV18 = PV.FVF(6%,18) = 5.000.000*2,8543
= 14.271.500 VN

Gi tr tng lai ca dng lu kim

thun nht
V d: mt ngi c mt khon thu nhp c nh
vo cui mi nm nh sau:
Cui nm 1 l CF1 = 1 tr
Cui nm 2 l CF2 = 1 tr
Cui nm 3 l CF3 = 1 tr
Cui nm 4 l CF4 = 1 tr
Cui nm 5 l CF5 = 1 tr
Vy, gi tr tng lai ca ton b dng thu nhp
trn l bao nhiu tnh n cui nm th 5, vi li
sut 10%/nm?

Gi tr tng lai ca dng lu kim

thun nht
Ta c:
Gi tr tng lai ca CF1 l: 1tr*(1 + 0,1)4 = 1,4641 tr
Gi tr tng lai ca CF2 l: 1tr*(1 + 0,1)3 = 1,331 tr
Gi tr tng lai ca CF3 l: 1tr*(1 + 0,1)2 = 1,21 tr
Gi tr tng lai ca CF4 l: 1tr*(1 + 0,1)1 = 1,1 tr
Gi tr tng lai ca CF5 l: 1tr*(1 + 0,1)0 = 1 tr
Tng cng l: 6,1051 triu VN

Gi tr tng lai ca dng lu kim

thun nht
Minh ho:
1,4641 tr
1,331
1,21 tr
1,1 tr

1 tr

1 tr

1 tr

1 tr

1 tr

6,1051 tr

Gi tr tng lai ca dng lu kim

thun nht
Ta k hiu khon thu nhp hng nm l CF, li sut l k, s nm
l n v gi tr tng lai ca dng lu kim thun nht n nm l
FVAn, ta c:
FVAn = CF + CF(1 + k) + CF(1 + k)2 + + CF(1 + k)n-1
FVAn = CF(1 + (1 + k) + (1 + k)2 + + (1 + k)n-1)
Tng cc k hn trong du ngoc c gi l tha s gi tr
tng lai ca dng lu kim thun nht, v k hiu l FVFA(k,n)
Do :
FVAn = CF.FVFA(k,n) = CF{((1 + k)n 1)/k }
p dng v d trn:
FVA5 = 1tr*FVFA(10%,n) = 1tr*6,1051 = 6,1051 tr

Gi tr tng lai ca dng lu kim

thun nht
V d: Mt doanh nghip c ngha v phi thanh ton mt
khon tin 10 tr vo thi im sau 10 nm. Doanh nghip
mun thit lp mt qu tr n bng cch hng nm gi u
n mt s tin vo ngn hng, li sut tin gi 8%/nm. Vy
doanh nghip phi gi mi nm bao nhiu tin c 10 tr
vo cui nm th 10?
Khon tin phi gi u n hng nm c k hiu l CF, ta
c:
FVA10 = CF.FVFA(8%,10)
=> CF = FVA10/FVFA(8%,10)
M FVFA(8%,10) = 14,487, nn hng nm DN phi gi vo
ngn hng s tin l:
CF = 10.000.000/14,487 = 690.274,04 VN

Gi tr tng lai ca dng lu kim

bin thin
V d: Cng ty X d nh m rng mt xng
sn xut. Cng ty d kin u t lin tc trong 5
nm vo cui mi nm:
Nm 1: CF1 = 50 tr
Nm 2: CF2 = 40 tr
Nm 3: CF3 = 25 tr
Nm 4: CF4 = 10 tr
Nm 5: CF5 = 10 tr
Li sut ti tr 10%/nm. Vy tng gi tr u t
ca cng ty tnh theo thi gi cui nm th 5 l
bao nhiu?

Gi tr tng lai ca dng lu kim

bin thin
Ta c:
FVA5 = 50(1 + 0,1)4 + 40(1 + 0,1)3 + 25(1 + 0,1)2
+ 10(1 + 0,1)1 + 10 = 177,695 tr
Tng qut, ta c:
FVAn = CF1(1 + k)n-1 + CF2(1 + k)n-2 ++ CFn

2. Gi tr hin ti ca tin t
Gi tr hin ti
Gi tr hin ti ca dng lu kim thun
nht
Gi tr hin ti ca dng lu kim bin thin

Gi tr hin ti ca tin t
T phng trnh:
FVn = PV(1 + k)n
=> PV = FVn/(1 + k)n
V d: gi tr hin ti ca 1 tr thi im 5 nm
trc , vi t l li sut 14% l:
PV = 1.000.000/(1 + 0,14)5 = 519368,66 VN
Ta k hiu: 1/(1 + k)n = PVF(k,n)
=> PV = FVn.PVF(k,n)
PVF(k,n) gi l tha s gi tr hin ti vi t l chit
khu k v n k hn.

Gi tr hin ti ca tin t
V d: mt ngi mun dnh tin cho tui gi
bng cch gi tit kim vo mt ngn hng, li
sut 13%/nm. Ngi phi gi vo nh
bng bao nhiu tin thi im hin ti, 20
nm sau nhn c s tin l 20 triu ng?
Ta c:
PV = FV20.PVF(13%,20)
= 20.000.000*0,0868 = 1.736.000 VN

Gi tr hin ti ca dng lu kim thun nht

V d: Mt cng ty ang xem xt mua mt dy chuyn
sn xut. D kin dy chuyn ny c th em li cho
cng ty 100.000 USD vo cui mi nm, trong thi
gian 10 nm, t l chit khu l 12%/nm. Gi tr hin
ti ca dng thu nhp trn l bao nhiu?
Gi tr hin gi ca dng thu nhp t dy chuyn l:
PVA10 = 100.000/1,12 + 100.000/1,122 ++
100.000/1,1210
= 100.000{1/1,12 + 1/1,122 ++ 1/1,1210}
= 100.000*5,6502 = 565.020 USD

Gi tr hin ti ca dng lu kim thun nht

Tng qut, ta c:
PVAn = CF/(1 + k) + CF/(1 + k)2 ++ CF/(1 + k)n
= CF{1/(1 + k) + 1/(1 + k)2 ++ 1/(1 + k)n}
Tng cc s hng trong du ngoc n c gi l tha s
gi tr hin ti ca dng lu kim thun nht, v k hiu l
PVFA(k,n). Do :
PVAn = CF.PVFA(k,n)
1 1/(1 + k)n
PVAn = CF
k

Gi tr hin ti ca dng lu kim thun nht

S dng v d trn, ta c:
PVA10 = 100.000*PVFA(12%,10)
= 100.000*5,6502 = 565.022 USD

Gi tr hin ti ca dng lu kim

bin thin
V d: mt d n u t c ngun thu
nhp trong 4 nm vi cc gi tr ln lt l
3 tr, 5 tr, 4 tr v 2 tr VN. T l chit khu
ca d n l 14%/nm.
Gi tr hin gi ca d n l:
PV = 3/(1 + 0,14) + 5/(1 + 0,14)2
+ 4/(1 + 0,14)3 + 2/(1 + 0,14)4
= 10,3633 tr VN

Gi tr hin ti ca dng lu kim v hn

Trong trng hp dng lu kim thun
nht, v v hn, ta c:
PVA = CF.PVFA(k,)
1- 1/(1 + k)
= CF
k
= CF/k

Gi tr hin ti ca dng lu kim v hn

V d: tnh gi tr hin ti ca mt khon
thu nhp li tc c phn hng nm l
1.000 VN, vi t l chit khu k = 5%?
PVA = CF/k = 1000/0,05 = 20.000 VN

3. Cch tm t l li sut
Tm li sut nm
Tm li sut lu tin c k hn < 1 nm

Tm li sut nm
Trng hp 1. Tm li sut ca khon tin c
thi hn = 1 nm.
V d: mt DN vay 1.000.000 v phi tr
1.150.000 sau 1 nm. C th tm c li sut
ca khon vay nh sau:
FV = PV(1 + k)
1 + k = FV/PV
k = FV/PV 1
k = 1.150.000/1.000.000 1 = 0,15 = 15%

Tm li sut nm
Trng hp 2. Tm li sut ca khon tin c
thi hn > 1 nm.
V d: Mt ngn hng cho mt cng ty vay 2 tr
v nhn c 4.575.515 sau 5 nm. Tm li
sut ca khon cho vay.
T cng thc: FV = PV(1 + k)n
=> (1 + k)n = FV/PV
=> k = Cn bc n ca (FV/PV) - 1

Tm li sut nm
Trng hp 3. Tm li sut tr gp
V d: Mt doanh nghip mun thu mua tr gp mt
mng my tnh vi gi 5.000 USD. Ngi cho thu
yu cu doanh nghip phi tr vo cui mi nm 1527
USD, trong thi hn 5 nm. Cng ty cn bit li sut
ti tr ca hp ng ny quyt nh?
Ta c: PVAn = CF.PVFA(k,n)
=> PVFA(k,n) = PVAn/CF = 5000/1527 = 3,2744
Tra bng D, dng 5 ta tm c
PVFA(16%,5) = 3,2744
Vy li sut ti tr l 16%.

Tm li sut lu tin c k hn < 1 nm

Li sut lu tin k hn na nm
Mt ngn hng tr cho khch gi tin li sut 10%/nm vi k
hn tin li nhp vn na nm mt ln. Do , nu k.h gi 1 tr
th:
- Sau na nm s tin l: 1(1 + 0,05) = 1,05
- Sau mt nm s tin l: 1,05(1 + 0,05) = 1,1025
Gi li sut thc l k1
Gi li sut quy nh l k0
Ta c:
k1 = (1 + k0/2)2 1
FVn = PV(1 + k1)n = PV(1 + k0/2)2n

Tm li sut lu tin c k hn < 1 nm

Cng thc chung:
Nu s ln tin li nhp vn trong mt nm
c k hiu l m, th li sut thc hin c
tnh nh sau:
k1 = (1 + k0/m)m 1
FVn = PV.(1 + k0/m)mn

 Cch tnh li sut ngm:

a phng trnh v dng 0 = f(r)

Chn ngu nhin r1 sao cho f(r1) >0
Chn ngu nhin r2 sao cho f(r2) <0
Tnh r theo cng thc:
r = r1 + f(r1)(r2-r1)/(f(r1) f(r2)

V. CC CCH TIP CN V CC PP
THM NH GI
1. Cc cch tip cn trong thm nh gi
- Cch tip cn gi bn
- Cch tip cn chi ph
- Cch tip cn thu nhp
2. Cc phng php thm nh gi
- Phng php ss th trng
- Phng php chi ph
- Phng php thu nhp
- Phng php thng d

1.1. Cch tip cn gi bn

- C s gi tr th trng: Xem xt giao
dch ca cc ti sn tng t hay ti sn
thay th v d liu th trng, v xc nh
gi tr c tnh bng so snh lin quan.
- C s gi tr phi th trng: ch s hu
bs c th tr gi cao hn cho mt bs
lin k

1.2. Cch tip cn chi ph

- C s gi tr th trng: Thay v mua mt
ts nht nh trn th trng, ngi ta c
th xy dng hay ch to mt ti sn khc
ging vi bn gc hay c tnh hu dng
tng ng.
- C s gi tr phi th trng: p dng cho
ti sn chuyn dng, s dng pp chi ph
thay th gim tr?

1.3. Cch tip cn thu nhp

- C s gi tr th trng: xem xt nhng
d liu v thu nhp v chi ph lin quan
n ts thm nh v c tnh gi tr thng
qua qu trnh vn ho
- C s gi tr phi th trng: nh u t
c th p dng mt mc t sut li tc phi
th trng v ch c ring cho nh u t
.

2.1. Phng php ss th trng

Khi nim:
c tnh gi tr ca ts cn tg thng qua mc
gi ca nhng ts tng t trn th trng
c mua bn
Nguyn tc ng dng
- Nguyn tc thay th
- Nguyn tc ng gp
iu kin thc hin
- Phi thu thp c thng tin
- Cht lng thng tin phi cao
- Th trng phi n nh

2.1. Phng php ss th trng

Cc bc tin hnh
- Tm kim thng tin
- Kim tra li thng tin
- Phn tch thng tin v tin hnh iu chnh
- c tnh gi tr ti sn cn TG
u nhc im
- u im: n gin, d p dng, c tha
nhn rng ri
- Nhc im: cc d liu mang tnh lch s,
trong nhiu trng hp rt kh tm thng tin c
cht lng cao

2.2. Phng php chi ph

Khi nim:
L pp nh gi da trn c s chi ph ti to
li hoc chi ph thay th ti sn tng t vi
ti sn cn nh gi
Nguyn tc ng dng
- Nguyn tc thay th
- Nguyn tc ng gp

2.2. Phng php chi ph

Cc bc tin hnh
* i vi bs:
- c tnh gi tr l t trng
- c tnh chi ph hin ti xy dng li
hoc thay th cng trnh xy dng hin c
trn t
- c tnh gi tr hao mn tch lu ca cng
trnh xy dng trn t
- Khu tr gi tr hao mn tch lu vo cf xy
dng cng trnh trn t v cng vi ga tr
t trng

2.2. Phng php chi ph

* i vi mmtb:
- c tnh chi ph ti to hoc chi ph thay th
sn xut v a mmtb vo s dng
- c tnh gi tr hao mn tch lu ph hp
- Khu tr gi tr hao mn tch lu vo chi ph
thay th mmtb
ng dng trong thc tin
- nh gi gi tr nhng ti sn c mc ch s
dng c bit
- Kim tra cc phng php khc
- L pp ca ngi u thu v kim tra u thu

2.2. Phng php chi ph

u, nhc im
- u im: p dng i vi nhng ti sn
khng c c s ss trn th trng do s
dng cho mc ch ring bit
- Nhc im:
+ Chi ph = gi tr?
+ Phi c d liu th trng
+ Khu hao mang tnh ch quan
+ Thm nh vin phi c kinh nghim

2.3. Phng php vn ho thu nhp

Khi nim:
L pp c tnh gi tr ca mt ti sn bng cch
th hin gi cc khon thu nhp rng c tnh
trong tng lai do ti sn mang li thnh gi tr
vn thi im hin ti
Nguyn tc
- S dng cao nht v tt nht
- Cung cu
- Li ch trong tng lai
iu kin
- Thu nhp l vnh vin
- Ri ro ca thu nhp c th c trong tng lai l
c nh

2.3. Phng php vn ho thu nhp

Cc bc tin hnh
- c tnh doanh thu trung bnh hng nm
- c tnh chi ph hng nm
- c tnh thu nhp rng hng nm A
- Tnh t sut vn ho r
- p dng cng thc:
PV = A/r
u nhc im
- u im: n gin, d s dng. Da trn c s
ti chnh tnh ton nn rt khoa hc
- Nhc im: Vic xc nh t sut vn ho chnh
xc l kh phc tp do vic u t ti sn l ph
thuc vo mun ch quan ca tng c nhn

2.4. K thut dng tin chit khu

Khi nim:
l pp c tnh gi tr ca ti sn bng cch
chit khu tt c cc khon thu chi trong
tng lai v thi im hin ti v c tnh
n yu t lm pht, s khng n nh ca
thu nhp
Cc bc tin hnh
- D on dng tin thu nhp rng trong
tng lai
- Xc nh t l chit khu

 Cc cch tip cn:

- Gi tr hin ti rng NPV
+ Dng tin t khng u:
NPV = -I + CFt/(1+r)t
+ Dng tin t u:
NPV = -I + A/1/(1+r)t
- Sut sinh li ni ti IRR
IRR = r khi NPV = 0
Chn ngu nhin r1 sao cho NPV1 >0
Chn ngu nhin r2 sao cho NPV2 <0
Tnh IRR theo cng thc:
IRR = r1 + NPV1(r2-r1)/(NPV1 - NPV2)

 ng dng trong thc tin:

- Ti sn cho thu, cc nghin cu kh thi
- Ti sn c dng tin khng thng xuyn v khng u
- Dng kim tra i chng hoc thay th pp khc
u nhc im:
- u im:
+ Khc phc pp vn ho thu nhp l cha tnh n yu
t lm pht v s khng n nh ca dng thu nhp.
+ Hu ch trong cc vic ra quyt nh u t
- Nhc im:
+ Dng nhiu gi nh nn cn nhiu thng tin phn
tch
+ PP rt phc tp
+ Thm nh vin phi c nng lc chuyn mn

2.5. Cc cng thc vn ho

2.5.1. Quan h gia thu nhp (I), gi tr (V) v li sut vn
ho (R):
V = I/R
2.5.2. Quan h gia t sut vn ho (R) v t sut sinh li
(Y)
*) R = Y * Y/((1+Y)n - 1)
Trong :
R: t sut vn ha
Y: t sut sinh li
: t l tng trng ti sn mong i
*) R = Y - CR
Trong :
CR: l t l c nh ca s thay i c li tc v gi tr

 V d 1:
Mt bt ng sn mong i c li tc 100 triu
ng, 95 tr, 95 tr, 100 tr v 110 tr trong 5 nm
ti. Gi tr ti sn mong i tng 10%. Hy tnh
gi tr ti sn nu t sut chit khu thch hp l
11%.
V d 2:
Mt ti sn c ga 300 triu ng vi mong i
thu nhp thun hng nm 36 tr. Ngi mua
mong c gia tng li tc v gi tr hng nm
3% trong 5 nm. Tnh t sut sinh li Y

2.5.3. Vn ho thu nhp

- Vn ho thu nhp i vi s hu vnh vin:
V = I/R
- Vn ho thu nhp i vi s hu khng phi vnh vin
+ Vn ho tuyn tnh
R = li sut + khu hao
+ Vn ho qu tr n
R = li sut + i/((1+i)n - 1)
Vi i l li sut ca khon khu hao c tch lu

+ Vn ho u t nh k hng nm
R = i + i/((1+i)n - 1)

V d: mt ti sn c thu nhp rng hng

nm 10 tr ng, tui th kinh t cn li 40
nm, t l li 10%. Tnh gi tr ti sn trong
trng hp:
a) T l khu hao 2,5%
b) Khu hao c tch lu vi li sut 5%
c) Tnh gi tr ti sn cho mt giai on 20
nm