ANALIZA

REFLEKSIJE NACRTA ZAKONA O STVARNIM PRAVIMA

FBiH NA JEDINICE LOKALNE SAMOUPRAVE I PRATEE
ZAKONE

This publication was produced for review by the United States Agency for International Development, the Swedish
International Development and Cooperation Agency, and the Embassy of the Kingdom of the Netherlands to BosniaHerzegovina. It was prepared by Chemonics International, Inc.

ANALIZA
REFLEKSIJE NACRTA ZAKONA O STVARNIM
PRAVIMA NA JEDINICE LOKALNE
SAMOUPRAVE I NA PRATEE ZAKONE
Donoenje zakona o stvarnim pravima u oba entiteta oznaiti e najveu reformu u
sferi imovinsko-pravnih odnosa nakon promjene drutvenog, politikog i pravnog
sistema. Zakon o stvarnim pravima, harmoniziranih rjeenja u oba entiteta,
sveobuhvatno i precizno regulie imovinsko-pravne odnose. Njime se ponovo
uspostavljaju naelo superficijes solo cedit tj. jedinstvo nekretnine, jednovrsnost
prava vlasnitva, uvode nova stvarna prava zemljini dug i pravo graenja, vri
pretvorba prava koja su nastala kao posljedica podrutvljavanja (prava koritenja,
raspolaganja i upravljanja) u pravo vlasnitva, te stavlja veliki broj vaeih propisa
van snage.
Nova zakonska rjeenja donose i drugaije procedure, kao i nadlenosti za rjeavanje
stvarno-pravnih odnosa, to e se svakako bitno odraziti na jedinice lokalne
samouprave u ostvarivanju krajnjih interesa lokalne zajednice.
Iz tog razloga je bitno da opine na vrijeme sagledaju promjene (kako pozitivne,
tako i negativne) koje ovaj zakon nosi po jedinice lokalne samouprave, te se putem
Saveza opina i gradova na vrijeme ukljue u proceduru donoenja ovog zakona.
Narodna skuptina RS usvojila je 25. novembra 2008. prijedlog Zakona o stvarnim
pravima RS. Zakon o stvarnim pravima FBiH bi se u formi nacrta uskoro trebao, sa
Federalnim ministarstvom pravde kao predlagaem, nai pred Parlamentom FBiH.
U ovu svrhu GAP je napravio analizu o tome kako e se Zakon o stvarnim pravima
neposredno odraziti na rad i poloaj jedinica lokalne smouprave. Svrha analize je da
poslui Savezu opina i gradova kao poetni dokument za razmatranje prioriteta u
domenu stvarno-pravne reforme. Analiza e se u tom svjetlu dotai i preporuka za
izmjene i ostalih zakone od znaaja za jedinice lokalne samouprave u reformi
stvarnih-prava, kao to su npr. Zakon o graevinskom zemljitu, Zakon o
eksproprijaciji, Zakon o katastru i premjeru nekretnina, te Zakon o zemljinim
knjigama.

METODOLOGIJA RADA
Kako bi se poloaj opina u odnosu na Zakon o stvarnim pravima, prije svega na
njegove Prelazne i zavrne odredbe, sagledao prije nego Zakon o stvarnim pravima
ue u palamentarnu proceduru, GAP je uz podrku Saveza opina i gradova obavio
niz razgovora sa pomonicima naelnika i uposlenicima strunih slubi za
imovinsko-pravne poslove i katastar slijedeih opina: Zenica, iroki Brijeg, Grad
Mostar, Jablanica, Konjic, Grude, Stolac, Ljubuki, itluk, te opina Kantona
Sarajevo: Stari Grad, Centar, Hadzici, Ilija, Novi Grad i Novo Sarajevo.
Istovremeno se izvrio sveobuhvatan uvid u ve ranije istaknute incijative za

izmjenu zakonske regulative koja regulie ovu oblast, pristigle na adresu Saveza
opina i gradova, u periodu do utvrivanja teksta nacrta Zakona o stvarnim pravima.
Kroz razmatranje postojee prakse i rjeenja datih u Prelaznim i zavrnim
odredbama Zakona, iskristalisali su se osnovni problemi vezano prije svega za
prenos nadlenosti opina kako je to predvieno ovim odredbama nacrta Zakona o
stvarnim pravima, te implementaciju samog Zakona i uticaj na ostale zakone.
Sumirajui zakljueno na pomenutim sastancima sa predstavnicima opina GAP je
napravio analizu koja prua vrste argumente za usvajanje Zakona o stvarnim
pravima, identifikuje ostale oblasti na koje e uticati Zakon u smislu njihovog
pozitivnog rjeavanja, ali i neka po jedinice lokalne samouprave sporna rjeenja
Zakona, kao i problematina rjeenja u ostalim imovinskim zakonima, a sve u cilju
utvrivanja smjernica za oblikovanje budue reforme opinske imovine nakon
donoenja Zakona o stvarnim pravima.

POZITIVNI OSVRT OPINA NA ZAKON O

STVARNIM PRAVIMA
Generalno, opine su ocijenile pozitivnom materiju Zakona o stvarnim pravima,
naroito jasnou normi koje ureuju dosadanje institute stvarnog prava i uvode
nove. Iz tog razloga su komentari ove analize fokusirani prije svega na Prelazne i
zavrne odredbe Zakona, koje su od vitalnog znaaja za dosada utvrene nadlenosti
opina. Tu je i konano rjeavanje pitanja transformacije prava vlasnitva, kako je to
predvieno lanom 338. nacrta Zakona o stvarnim pravima, a odnosi se na
transformaciju drutvenog vlasnitva, odnosno pretvorbu prava koritenja,
upravljanja ili raspolaganja.
Ove odredbe su najvanije i za buduu primjenu Zakona o stvarnim pravima, te ih
nuno moraju pratiti i izmjene ostalih, provedbenih zakona u odnosu na ova
materijalni, kao to su Zakon o graevinskom zemljitu, Zakon o eksproprijaciji,
Zakon o premjeru i katastru nekretnina, Zakon o zemljinim knjigama, itd.
Od posebnog je znaaja regulisanje statusa opine kao pravnog lica javnog prava
koje moe biti nosiocem svih stvarnih prava to je novina vezana za uspostavljanje
jednovrsnih prava, bez obzira na to koje nosilac prava.
Pozitivne su i odredbe koje ureuju susjedska prava (o kojim do sada nije bilo jasnih
normi), te odredbe o etanom vlasnitvu, pravima stranaca, kao i one odredbe koje
previaju uvoenje novih stvarnih prava, tanije prava graenja i zemljinog duga.
Institut prava graenja naroito je pozitivna novina za opine jer omoguava
opinama da zadre vlasnitvo na nekretninama kao siguran finansijski izvor. Putem
ovog instituta opina ostaje u poziciji da i dalje upravlja zemljitem, jer samim
ugovorom definie koritenje istog. U sluaju prestanka prava graenja, graevina
ostaje vlasnitvom opine kao vlasnika zemljita, ukoliko se ugovorom drugaije ne
dogovori.
Korak dalje ka modernom ureenju vlasnikih prava, je i transformacija prava
koritenja, raspolaganja i upravljanja u pravo vlasnitva koje se ne ograniava samo
na zemljite za redovnu upotrebu, ve uspostavlja pravno jedinstvo zemljita i na
njemu izgraene zgrade. Ovu oblast je praksa vrlo izraeno prepoznala kao problem

u primjeni, to je uostalom uveliko sadrano u incijativama pristiglim Savezu opina

i gradova u smislu prijedloga izmjena Zakona o graevinskom zemljitu.

STAVLJANJE VAN SNAGE SPORNIH ODRE DBI

ZAKONA O GRAEVINS KOM ZEMLJIT U

Nacrt Zakona o stvarnim pravima (lan 371. stav 2) predvidio je stavljanje van snage
slijedeih odredbi Zakona o graevinskom zemljitu: lan 1, lan 4.-7, lan 8. stav 2,
lan 9-11, lan 15, lan 16. stav 1, 2, 3. i 5, lan 17-55, lan 59. i 40, lan 62-75, lan
79. i 80, lan 83.-86, lan 92 i lan 96.
Znai nacrt Zakon o stvarnim pravima stavlja van snage i odredbe Zakona o
graevinskom zemljitu prepoznate kao sporne u praksi.
Takva je i na primjer odredba lana 39. Zakona o graevinskom zemljitu FBiH
kojom je regulisano pitanje stjecanja prava vlasnitva na izgraenom gradskom
graevinskom zemljitu i to onom pod zgradom kao i onoj povrini zemljita koja je
prostornim planom ili planom parcelacije utvrena da slui za redovnu upotrebu
zgrade, izuzev sluajeva koji su predmet revizije u skladu sa lanom 87. do 92.
prelaznih odredaba ZGZ. Dakle, vlasnik zgrade koja je izgraena na gradskom
graevinskom zemljitu po sili zakona stie pravo vlasnitva na zemljitu na kojem
istovremeno prestaje dravno vlasnitvo kao i trajno pravo koritenja. Ova odredba
se odnosi na sva izgraena gradska graevinska zemljita, bez obzira na to po kom
su osnovu i kada prela u drutveno/dravno vlasnitvo.
Nacrtom Zakona o stvarnim pravima (lan 345-352) predvieno je uspostavljanje
pravnog jedinstva zemljita i na njemu izgraene zgrade tako da vlasnik zgrade ili
posebnog dijela zgrade stie pravo vlasnitva na graevinskom zemljitu u
drutvenoj/dravnoj svojini na kojem ima upisano trajno pravo koritenja.

PRAVO KORITENJA RADI GRAE NJA

lan 45. Zakona o graevinskom zemljitu regulie upravljanje i raspolaganje

gradskim graevinskim zemljitem, tj. sticanjem prava koritenja zemljita radi
graenja. Stav je jedinica lokalne samouprave da stav 2, lana 45. Zakona o
graevinskom zemljitu treba dopuniti u smislu proirenja mogunosti za dodjelu
neizgraenog gradskog graevinskog zemljita neposrednom pogodbom i to za:
a)
b)
c)

za izgradnju vjerskih objekata;

izgradnju objekata za potrebe zdravstva, obrazovanja i kulture, kao i
kompletiranje graevinske parcele u svrhu dogradnje.

Na tragu predloenog rjeenja je i lan 363. nacrta Zakona o stvarnim pravima, to

su opine ocijenile pozitivnim, sa tim da bi isti trebalo dopuniti i ostalim
predloenim sluajevima.

STICANJE PRAVA VLAS NITVA NA DR AVNOM

ZEMLJITU

lan 96. Zakona o graevinskom zemljitu sutinski mijenja pravni reim gradskog
graevinskog zemljita, te odreuje da po sili zakona prestaje dravno vlasnitvo na
graevinskom zemljitu koje nije privedeno namjeni u skladu sa regulacionim
planom, a u drutveno/dravno vlasnitvo je prelo na osnovu odluke opine. Ono se
vraa u privatnu svojinu sa uspostavljanjem ranijeg vlasniko-pravnog odnosa. Kako
4

se ova zakonska odredba ne odnosi na ono gradsko graevinsko zemljite koje je

prelo u drutveno/dravno vlasnitvo na osnovu Zakona o nacionalizaciji najamnih
zgrada i graevinskog zemljita (Sl.l. FNRJ broj 52/58), to je uspostavljen dvojak
vlasniko-pravni reim.
Vraanje ovakvog zemljita u privatnu svojinu ranijim vlasnicima uspostavlja se
jedinstven pravni reim, te svakako i prestaje potreba da se zakonom reguliu prava
ranijih vlasnika na tom zemljitu.
Novim odredbama nacrta Zakona o stvarnim pravima u potpunosti se regulie pitanje
skidanja drutvene/dravne svojine na nacionalizovanom zemljitu ime se na
posebno efikasan nain uspostavlja jedinstveno pravo na graevinskom zemljituPrelazne i zavrne odredbe, koje se odnose na pretvorbu drutvenog vlasnitva,
uspostavu pravnog jedinstva nekretnine, izvravanje ovlasti u pogledu cijelu
nekretnine u prelaznom razdoblju, te stvarne slunosti1 na graevinskom zemljitu su
od posebnog znaaja za opine u toliko to im se otvaraju nove mogunosti ali im se
isto tako reduciraju odreene dosadanje povlastice. Meutim, bez obzira na
odreene posljedice po do sada u odreenim sluajevima privilegovan status jedinica
lokalne samouprave, opine su stava da je nuno to prije u praksi imati precizno
odreena i jasna rjeenja kroz odredbe Zakona o stvarnim pravima, a koja e biti
prihvatljiva za jedinice lokalne zajednice.

OSVRT OPINA NA ZAKON O STVARNIM

PRAVIMA U DOMENU PRENOSA
NADLENOSTI
Stupanjem na snagu Zakona o stvarnim pravima, prestati e primjena svih vaeih
propisa koji pitanja raspolaganja nekretninama u dravnom vlasnitvu odreuju na
drugaiji nain (na primjer, Zakon o prometu nepokretnostima (Sl.list SR BiH broj:
38/78, 29/80, 4/89 i 22/91 i Sl.list RBiH broj: 21/92, 13/94 i 38/95), te Zakon o
zabrani raspolaganja imovinom, prijenosu sredstava i statusnih promjena pravnih lica
na teritoriji Bosne i Hercegovine iz drugih drava (Slubeni list R BiH broj: 4/95 i
37/95). Stavljanjem van snage ovih propisa u znaajnoj mjeri se mijenja i nadlenost
kada su u pitanju postupci koji za predmet imaju odluivanje o utvrivanju prava, te
rjeavanje sporova o pravima na nekretninama.
Brojna pitanja iz domena odluivanja o pravima na nekretninama i njihove
registracije (utvrivanje prava vlasnitva ili slunosti na graevinskom zemljitu,
utvrivanje prava raspolaganja sa graevinskim zemljitem putem dodjele, prijenosa
i slino, utvrivanje prava vlasnitva na zemljitu u dravnom vlasnitvu po osnovu
izvrenih uzurpacija, pitanje prava vlasnitva na poslovnim zgradama i poslovnim
prostorijama, te rjeavanje imovinsko pravnih odnosa u brojnim drugim postupcima)
su do sada bila rjeavana u upravnim postupcima od strane nadlenih organa uprave.

Sa tim u vezi, budui da je nacrt Zakona o stvarnim pravima regulisao pitanje

stvarnim slunosti, potrebno je staviti van snage i lanove 56. i 57. Zakona o
graevinskom zemljitu.
5

Imajui u vidu dosadanje nadlenosti, opine su odreene prenose nadlenosti za

voenje postupaka, kako to ureuje Zakon o stvarnim pravima, ocijenile pozitivnim,
a druge negativnim kako slijedi.

PRENOS NA DLENOSTI U ODNOSU NA LA N

ZAKONA O STVARNIM PR AVIMA
( UKIDANJ E ZAKONA O UZURPACIJAMA )

371.

NACRTA

Zakon o uzurpacijama (Slubeni list SR BiH, broj: 6/78) je definisao postupak

raspravljanja
imovinskih
odnosa
nastalih
uzurpacijom
zemljita
u
drutvenom/dravnom vlasnitvu, koji vodi nadlena opinska sluba za imovinsko
pravne odnose. Za opine je pozitivno rjeenje to se lanom 371. nacrta nadlenost
za voenje ovakvih postupaka prenose u nadlenost sudova, u smislu rastereenja
broja predmeta u strunim slubama.
Meutim, nesumnjivo je da je dosadanje donoenje odluka u upravnim postupcima
pred organom uprave ocijenjeno kao pozitivna praksa, budui da je rije o odlukama
zasnovanim na nizu zakonom odreenih dokaza.
Jedinice lokalne samouprave miljenja su da bi ovo pitanje (proceduru za
odluivanje o pravima) trebalo ponovo cijeniti na javnoj raspravi. Kompromisno
rjeenje bi se moglo nai u tome da se dio dokaznog postupka (pribavljanje dokaza
potrebnih za utvrivanje prava) ostavi u nadlenosti jedinica lokalne samouprave na
ijoj teritoriji se nalaze evidentirane uzurpirane nepokretnosti, kako bi se olakao rad
i nadlenih sudova.

OSVRT NA NEGATIV NI PR ENOS NADL ENO STI U LANU

343. NACRTA ZAKONA O STVA RNIM PRAVIMA ( STVARNA
PRAVA NA GRAEVINSKOM ZEMLJITU )
Pretvorba prava koritenja, upravljanja ili raspolaganja kako je predvieno
odredbama nacrta Zakona o stvarnim pravima nedvosmisleno podrava efikasnu
uspostavu jednovrsnog prava vlasnitva neovisno o titularu prava, tj. pravno
jedinstvo zemljita i na njemu izgraene zgrade.
Upis prava vlasnitva u koje se pretvorilo pravo koritenja na neizgraenom
graevinskom zemljitu regulisano je lanom 343. nacrta Zakona o stvarnim
pravima. Njime se predvia da e se upis prava vlasnitva provesti po pravilima
zemljinoknjinog prava kod nadlenog zemljinoknjinog suda. Stavovi (2), (3), (5)
i (6) pomenutog lana naroito su sporni prema vienju jedinica lokalne
samouprave.
Cijenei sadanje stanje neusaglaenosti evidencije nekretnina u zemljinoj knjizi sa
evidencijom nekretnina koju vodi katastarski operat u nadlenosti i lociran u opini,
u prilici kada lokalne opine nee moi imati uvid u pojedinane odluke
zemljinoknjinog suda, ovakvo rjeenje biti e korak unazad i samo e se dalje
uslonjavati problemi zbog takve neusaglaenosti evidencija kod upisa prava
posjeda i vlasnitva.
Negativna strana ovakvog rjeenja lei i u injenici da e se pojedinane odluke
suda baviti jednom katastarskom esticom, dok je, shodno odredbama Zakona o
premjeru i katastru nekretnina (Slubeni list SRBiH, broj: 22/84, 12/87, 26/90 i
36/90) i Slubeni list R BiH, broj: 4/93 i 13/94) u nadlenosti opina da auriraju
evidenciju jedne katastarske opine u cjelini. Kljuni zadatak katastra u opini je da
6

prikupi i prikae na geodetski nain nekretninu kroz njen oblik, poloaj i veliinu na
dovoljno taan i jednoznaan nain to je temelj zemljinoknjinom sudu za upis
prava vlasnitva. Predhodno usaglaavanje podataka, kao to su to putem izlaganja
radile opine, u svakom pojedinom predmetu bilo bi prevelikim teretom za
zemljinoknjizni sud te bi iziskivalo dodatne zahvate u smislu opreme i organizacije
suda.
Opine su miljenja da bi takav upis prava na nekretninama mogao izvriti
zemljinoknjini sud samo na osnovu pravomonih rjeenja donesenih od
nadlenih opinskih organa uprave za imovinsko pravne poslove. Ovakvim
rjeenjima bi se od strane opinske administracije - strune slube precizno utvrdili
podaci neophodni zemljinoknjinom sudu za upis utvrenog prava vlasnitva.
U prilog navedenom je i injenica da u odreenom broju opina vec egzistiraju
kvalitetno uspostavljeni katastri nekretnina koji su primjerom aurnosti,
jednostavnosti i efikasnosti, dok je u ostalim ovaj proces auriranja katastra uveliko
zapoet i obustavljen donoenjem Zakona o zemljinim knjigama.
Ne smijemo zaboraviti ni injenicu da bi kod ovako predviene nadlenosti u dijelu
upisa prava na nekretninama opina kao lokalna zajednica u cjelini ostala bez
znaajnih sopstvenih prihoda to bi u ilustraciji npr. za opinu Ilija iznosilo za
2007. godinu 80.571,05 KM, a u prvih devet mjeseci 2008. godine 71.312,35 KM.
Takoer, cijenei djelokrug i nadlenosti jedinice lokalne samouprave predviene
lanom 8. Zakona o principima lokalne samouprave (Slubene novine FBiH, broj:
49/06) gdje je u vlastitoj nadlenosti jedinice lokalne samouprave posebno:

utvrivanje politike korienja i utvrivanja visine naknade za korienje

javnih dobara,

utvrivanje i voenje politike raspolaganja, korienja i upravljanja

graevinskim zemljitem,

utvrivanje politike upravljanja i raspolaganja imovinom jedinice lokalne

samouprave,

utvrivanje politike upravljanja prirodnim resorsima jedinice lokalne

samouprave, itd.
Zakljuak je da bi se kroz drugaiji pristup u rjeavanju ove kompleksne oblasti, a
kakav je predlozio Nacrt Zakona o stvarnim pravima, izgubio kontinuitet u vrenju
Zakonom o principima lokalne samouprave ustanovljenih prava od znaaja za
lokalnu zajednicu, te bi dolo do direktne kolizije kada je u pitanju primjena
odredaba Zakona o stvarnim pravima sa lanom 7. i 8. Zakona o principima lokalne
samouprave.
Jedinice lokalne samouprave su stoga miljenja da je lan 343. nacrta Zakona o
stvarnim pravima na osnovu svega navedenog izrazito negativan po priznate
nadlenosti jedinica lokalne samouprave, te ga stoga treba podrvrgnuti sutinskim
promjenama.

NEGATIVNO RJEENJE ZAKONA O STVARNIM

PRAVIMA U ODNOSU NA JEDINICE LOKALNE
SAMOUPRAVE
UKIDANJE PRAVA PREE KUPOVIN E
Institut prava pree kupovine neizgraenog gradskog graevinskog zemljita i
ostalog graevinskog zemljita je od posebnog znaaja za opine te bi se isto trebalo
zadrati u okviru odredaba Zakona o stvarnim pravima to je posebno znaajno kod
prostornog planiranja, ureenja i graenja kao i za uvoenje novih stvarnih prava na
graevinskom zemljitu posebno institut prava graenja koji je ve ugraen u
postojei Zakon o zemljinim knjigama.
Tim vie, u interesu je lokalnih zajednica da se u sluaju da opina ima interes za
preuzimanje neizgraenog gradskog graevinskog zemljita, a da iz objektivnih
razloga nije u mogunosti da to izvri po ponudi vlasnika, predvidi dui vremenski
period u kojem e opina stvoriti mogunost za preuzimanje, a da je vlasnik duan
za to vrijeme ekati. Ovdje treba imati u vidu da se sredstva namijenjena za ove
svrhe planiraju budetom opine.

PRIMJEDBE NA ZAKON O STVARNIM PRAVIMA U

ODNOSU NA ZAKON O EKSPROPRIJACIJI
Uz postojee inicijative i prijedloge za izmjenu i dopunu teksta Zakona o
eksproprijaciji nesumnjivo je da e se i Zakon o stvarnim pravima odraziti na isti.
Imajui to u vidu opine su istakle potrebu rjeavanja slijedeih pitanja od znaaja za
njihov rad:

A) UPRAVLJANJE JAVNIM DOBR IMA

lan 7. stav 1. Zakona o stvarnim pravima je propisao da se posebnim zakonom
ureuje koritenje i upravljanje opim i javnim dobrima. Potrebno je prije svega
definisati javno dobro, a zatim propisati ko, kada i na koji nain utvruje ili odreuje
ta je javno dobro i nain upisa u zemljinu knjigu. Potrebno je propisati nain
gubitka statusa javnog dobra, te koji je organ nadlean da utvrdi gubitak svojstva
javnog dobra.
Ova materija nadzilazi okvire Zakona o stvarnim pravima, a koji Zakon o prometu
nepokretnosti stavlja van snage, te na taj nain ostaje dilema da li ovo pitanje treba
urediti Zakonom o eksproprijaciji.

B) JAVNI INT ERES

U harmonizaciji cjelokupne oblasti stvarno-pravne legislative predloena je dopuna
Zakona o eksproprijaciji u smislu regulisanja prava privrednih drutava i drugih
pravnih lica na neizgraenom gradskom graevinskom zemljitu.
U svjetlu primarnog interesa jedinica lokalne samouprave, prije svega razvoja
privrede prije svega u okviru industrijskog razvoja, nuno je razmiljanje o pravu
korisnika eksproprijacije da moe dalje eksproprisanu nepokretnost pravnim poslom
ili odreenim vidom dodjele drugom fizikom ili pravnom licu prenijeti pod
uslovom da se time ne mijenja svrha radi koje je eksproprijacija izvrena odnosno ne
remeti javni interes, a to nije predvieno postojeim Zakonom.
8

PRIMJEDBE NA ZAKON O EKSPROPRIJACIJI

Stupanjem na snagu Zakona o eksproprijaciji (Slubene novine FBiH, br. 70/07), a u
odnosu na raniji Zakon o eksproprijaciji (Slubeni list SRBiH, br. 12/87), u
praktinoj primjeni stvorene su odreene potekoe koje, prije svega, blokiraju
procese zapoetih investiranja i stvaraju nesigurnost buduih investicija znatnim
odugovlaenjem postupka.
Stoga i ovom prilikom ukazujemo na neke od odredaba koje nuno zahtjevaju
odreene izmjene:

Primjena lana 11. Zakona o eksproprijaciji doprinosi nepotrebnom proteku

vremena zbog ega opine cijene da o preostalom dijelu nekretnine ne bi
trebalo rjeavati u postupku donoenja rjeenja, nego bi se o istom stranke
mogle sporazumjevati u postupku nakon pravosnanosti rjeenja. Ovako je
onemoguen ulazak u posjed nekretnine ak do trenutka obezbjeivanja
smjetaja za vlasnika, ukoliko ostatak nekretnine predstavlja stambeni
objekat. Status preostalog dijela nekretnine, tj. nemogunost njegovog
daljeg koritenja, trebalo bi posmatrati kroz vid naknade tete koji bi se
rjeavao u posebnom (eventualno i sudskom) postupku.

lan 24. taka 4. Zakona koji se odnosi na predhodno sporazumjevanje o

naknadi korisnika eksproprijacije i vlasnika nekretnine potrebno je ukinuti
iz razloga veoma loe primjene u praksi. Takvi sporazumi su prava rijetkost
a protek vremena tom prilikom znatno usporava i odugovlai nepotrebno
sam postupak eksproprijacije.

lan 31. koji se odnosi na sticanje prava na posjed eksproprisane

nekretnine danom isplate naknade, a ne po pravomonosti rjeenja takoer
vodi ka odugovlaenju postupka, naroito u predmetima u kojima se u
vanparninom postupku pred sudom odreuje naknada. Moda bi bilo
efikasnije kada bi se nakon odreivanja cijene nepokretnosti ista isplatila
kao akontacija ili deponovala kod suda, a konana naknada bila isplaena
po pravosnanosti odluke suda. Time bi se obezbijedila sigurnost
investicionih ulaganja te prije svega zatitio javni interes ire zajednice.

lan 45. i dalje odredbe koje tretiraju pitanje naknade za eksproprisanu

nepokretnost ne daju prostor za primjenu principa pravinosti po kojem bi
se svakako moralo postupati tim prilikama. Tu su i tehnike tekoe oko
iznalaenja samih parametara za utvrivanje naknade.

lan 69. i 70. Zakona nuno je izmijeniti budui da isti u potpunosti

blokiraju ve zapoete investicije pokrenute za vrijeme vaenja ranijeg
Zakona o eksproprijaciji i to prvenstveno u segmentu odreivanje naknade
za eksproprisane nekretnine. Upravni postupci koji su faktiki privedeni
kraju vraaju se na poetak ako naknada za nekretnine nije isplaena.

ZAKLJUAK
9

PRIJEDLOG SMJERNICA ZA OBLIKOVANJE BUDUE

REFORME OPINSKE IMOVINE
Stavovi opina i gradova izraeni kroz incijative pristigle Savezu opina i gradova i
kontaktiranja strunih slubi za imovinsko-pravne poslove navedenih opina, a
vezano za nacrt Zakona o stvarnim pravima sublimirani su u prijedlog prioriteta u
domenu stvarno-pravne reforme, kako sljedi:

1. DONOENJE ZAKONA O STVARNIM PRAVIMA

Generalno, opine su ocijenile pozitivnom materiju Zakona o stvarnim pravima, kao
Zakona koji e oznaiti i pokrenuti najveu reformu u sferi imovinsko-pravih
odnosa, predstavljajui temeljni propis za ureenje ove oblasti. Zakon nudi niz
sistemskih rjeenja koje opine ocjenjuju pozitivno, a koji ukljuuju uspostavljanje
jedinstva nekretnine, jednovrsnost prava vlasnitva, pretvorbu prava koja su nastala
kao posljedica podrutvljavanja (prava koritenja, raspolaganja i upravljanja) u pravo
vlasnitva.
Svakako, regulisanje statusa opine kao pravnog lica javnog prava koje moe biti
nosiocem svih stvarnih prava to je novina vezana za uspostavljanje jednovrsnih
prava, bez obzira na to koje nosilac prava od posebnog je znaaja. Pozitivne su i
odredbe koje ureuju susjedska prava (o kojim do sada nije bilo jasne norme), te
odredbe o etanom vlasnitvu, pravima stranaca, kao i one odredbe koje previaju
uvoenje novih stvarnih prava, tanije prava graenja i zemljinog duga.
Institut prava graenja naroito je pozitivna novina za opine jer omoguava
opinama da zadre vlasnitvo na nekretninama kao siguran finansijski izvor. Putem
ovog instituta opina opstaje u poziciji da i dalje upravlja zemljitem a da
prestankom prava graenja ostane vlasnikom graevine.
Tu je i konano rjeavanje pitanja transformacije prava drutvenog vlasnitva,
odnosno transformacija prava koritenja, upravljanja ili raspolaganja. Zakon o
stvarnim pravima u potpunosti regulie prelaz u novi, savremen sistem stvarnopravnih odnosa, shodno evropskim rjeenjima. On to ini i kroz svoju materiju, ali i
stavljanjem niza historijskih zakona van snage, kao i spornih odredaba Zakona o
graevinskom zemljitu.
Opine su, dakle, generalno miljenja da je donoenje Zakona o stvarnim pravima
hitno i nuno radi potpune reforme ove oblasti, te da se samo na taj nain mogu
otkloniti problematina i suprotstavljena rjeenja u postojeim zakonima.

OSVRT NA PRELAZNE I ZAVRNE ODR EDBE NACRTA

ZAKON O STVARNIM PRAVIMA: PRIJEDLOZI IZMJENA
Kroz razmatranje postojee prakse i rjeenja datih u Prelaznim i zavrnim
odredbama nacrta Zakona, iskristalisali su se problemi bitni za jedinice lokalne
samouprave, koje je potrebno razmotriti prije njegovog stupanja na snagu. Jo
jednom napominjemo, opine u potpunosti podravaju donoenje Zakona o stvarnim
pravima, no u odreenim oblastima potrebno je pronai rjeenja prihvatljiva za
jednice lokalne samouprave. Ta rjeenja podrazumijevaju izmjene u samom nacrtu
Zakona o stvarnim pravima, ali i donoenje provedbenih zakona harmoniziranih
rjeenja.
Prvi problem koji se opinama namee donoenjem Zakona o stvarnim pravima jeste
gubljenje nadlenosti opina kako je to predvieno lanom 343. Opine su
10

miljenja da je ovakvo rjeenje korak unazad kojim e se dalje uslonjavati problemi

zbog neusaglaenosti evidencija kod upisa prava posjeda i vlasnitva.
Negativna strana ovakvog rjeenja lei i u injenici da e se pojedinane odluke suda
baviti jednom katastarskom esticom, dok je u nadlenosti opina da auriraju
evidenciju jedne katastarske opine u cjelini. Takoer, za opine e promjena
procedure voditi i gubitku prihoda koje su opine ostvarivale po ovom osnovu.
Opine su miljenja da bi lan 343. nacrta Zakona trebalo stoga nuno izmijeniti.
Dalje, negativno rjeenje nacrta Zakona o stvarnim pravima predstavlja i ukidanje
instituta prava pree kupnje. Pravo pree kupnje za opine je od posebnog
znaaja, posebno u odnosu na prostorno planiraje, ureenje i graenje, te bi se
njegov smisao trebao omoguiti i kroz ovaj Zakon.
Takoer, opine su miljenja da se u odredbama ovog nacrta Zakona, a imajui u
vidu odredbe zakona koji se stavljaju van snage, nije dovoljno vodilo rauna o
definisanju javnog interesa i upravljanja javnim dobrima. Ukoliko bi prijedlog
zakonodavca bio u smislu rjeavanja ovih pitanja u okvirima drugih zakona, onda bi
se isti morali donijeti paralelno sa donoenjem Zakona o stvarnim pravima.

2. PRIJEDLOZI IZMJENA PROVEDBENIH

ZAKONA
2.1. ZAKON O GRAEVINS KOM ZEMLJIT U
Iz razloga to Zakon o stvarnim pravima preuzima odreene odredbe Zakona o
graevinskom zemljitu, te vei broj odredbi istog stavlja van snage, radi
implementacije Zakona o stvarnim pravima i izbjegavanja mogunosti nastajanja
kontradiktornih rjeenja, prijedlog opina bio bi u smjeru:
a) donoenja novog Zakona o graevinskom zemljitu koji bi pratio rjeenja
Zakona o stvarnim pravima, ali i ona Zakona o graevinskom zemljitu RS. Na taj
nain bi se izbjegla razliita tumaenja preostalih odredbi, te bi se regulacija ove
oblasti u oba entiteta znaajno pribliila i harmonizirala.
b) uvrtavanja preostalih odredbi Zakona o graevinskom zemljitu u Zakon
o eksproprijaciji i Zakon o prostornom planiranju, te njihovo prilagoavanje duhu
Zakona o stvarnim pravima.

2.2. ZAKON O E KSPRO PRIJACIJI

Opine su miljenja da je potrebno izvriti izmjene i dopune Zakona o
eksproprijaciji. Usklaivanje ovog Zakona sa Zakonom o stvarnim pravima je i
prilika da se isprave rjeenja Zakona na snazi a koja su jedinice lokalne samouprave
ocijenile negativnim u praksi.
Obzirom da se odreene aktivnosti vode od strane Ureda za reviziju institucija FBiH,
Savez opina i gradova bi se mogao ukljuiti u ove aktivnosti ili pripremiti
amandmane koji se tiu problematike jedinica lokalne samouprave.

2.3. ZAKON O PREMJERU I KATASTRU NE KRETNINA

Potrebno je pristupiti harmoniziranju propisa u oblasti premjera i katastra nekretnina
u smislu donoenja legislative koja bi ponovo uspostavila jedinstvenu evidenciju
nekretnina, u vidu:
1.

donoenja novog Zakona o premjeru i katastru nekretnina; ili

11

2.

izmjena i dopuna Zakona o premjeru i katastru nekretnina iz 1984.

godine.

Postojei Zakon o premjeru i katastru nekretnina donesen 1984. godine u potpunosti

je definisao sistem nadlenosti, nain stvaranja jedinstvene evidencije i u cijelosti
nasao primjenu za stvaranje jedinstvene evidencije katastra nekretnina, to je
zapravo cilj svih zemalja u regionu. Zakon je svojevremeno reflektirao kvalitetnom
uspostavom katastra nekretnina u odreenom broju opina u BiH, a koje mogu
posluiti kao primjer aurnosti i jednostavnosti, to je kljuni cilj svim jedinicama
lokalne samouprave.
Poseban akcenat predloene legislative morao bi biti na stvaranju normativnog
okvira za utvrivanje prava na nekretninama. Naime, snage te odredbe Zakona o
premjeru i katastru nekretnina su stavljene van snage Zakonom o zemljinoj knjizi iz
2003. godine, to je u praksi poluilo neeljene efekte.

2.4. IZMJENE I DOPUNE ZAKONA O ZEMLJINIM

KNJIGAMA
Opine su stava da je neophodno, paralelno sa izmjenama i dopunama Zakona o
premjeru i katastru nekretnina, izmijeniti Zakon o zemljinoj knjizi iz 2003. godine
u dijelu koji se odnosi na upis prava na nekretninama.
Zakon o zemljinim knjigama je stavljajui van snage Zakon o premjeru i katastru
nekretnina u dijelu koji se odnosi na upis prava na nekretninama, zaustavio i
onemoguio uspostavu jedinstvene evidencije nekretnina koja je konaan cilj svih
evropskih zemalja katastra 2014.

Navedeni prijedlog izmjene legislative u domenu stvarno-pravne

reforme biti e dalje razmatran u daljim aktivnostima Saveza opina i
gradova FBiH, prije svega kroz rad ve uspostavljenih i ad-hoc radnih
tijela Saveza, a sve u cilju unapreenja poloaja i uloge jedinica
lokalne samouprave.

12