CU HI N TP MN THM NH D N U T

1.
Khi nim v mc ch thm nh d n u t (nu cc khi nim, quan im
nh gi v mc ch chung ca thm nh)
2.
Cc ch th thm nh v mc ch c th thm nh d n tng ch th (xem xt
4 ch th: ch u t, nh nc, ngn hng thng mi v t chc t vn vi mc ch c
th)
3.

Vai tr ca thm nh d n u t.

4.
Phn tch lun im: Thm nh d n c xem l cng c qun l u t hu
hiu. Lin h thc tin.
5.
Lm r v tr ca thm nh d n trong qu trnh hnh thnh v thc hin d n
u t (cc giai on hnh thnh v thc hin d n u t, cc cng vic thm nh)
6.
Phn tch cc nhn t nh hng n cng tc thm nh d n. Lin h thc tin
(cc nhn t ch quan, cc nhn t khch quan, lin h thc tin i vi thc trng ca
cc nhn t)
7.
Lm r cc yu cu t ra trong thm nh d n u t. p ng c cc yu
cu ny i hi c nhng iu kin g? (Cc yu cu chung, yu cu i vi cn b thm
nh, cc iu kin thc hin p ng yu cu)
8.
Phn tch yu cu: Cng tc thm nh d n u t cn m bo tnh khch
quan. Lin h thc tin trong vic p ng yu cu ny.
9.
Phn tch yu cu : Cng tc thm nh d n u t cn m bo tnh ton din.
Lin h thc tin trong vic p ng yu cu ny.
10.
Lm r thm quyn thm nh d n u t xy dng theo quy nh hin hnh
Vit Nam (Cc d n u t xy dng, thm quyn thm nh, Ngh nh v cc quy nh
hng dn hin hnh)
11.
Quy trnh thm nh d n u t ni chung gm nhng bc no? Phn tch vai
tr ca cc nhm tham gia trong quy trnh thm nh.
12.
Phn tch quy trnh thm nh d n u t ngn hang thng mi v cho nhn
xt (c cu t chc ca ngn hng, thm quyn, quy trnh thm nh)
13.

Phn tch quy trnh thm nh d n u t Nh nc v cho nhn xt.

14.

Phn tch quy trnh thm nh d n u t ch u t v cho nhn xt.

15.
Lm r cc cn c thm nh d n u t (Cn c php l, cn c thc t, kinh
nghim)
16.
Thm nh d n u t gm nhng ni dung no? Cho bit mi quan h gia cc
ni dung thm nh (Thm nh theo nhm yu t).
17.
Lm r nhng ni dung thm nh ngn hang thng mi. Mi quan h gia cc
ni dung thm nh (Thm nh theo nhm yu t: Thm nh khch hng, thm nh d
n vay vn, thm nh iu kin m bo tin vay)
18.
Ni dung thm nh kha cnh th trng ca d n v phng php thm nh
ph hp.
19.
hp.

Ni dung thm nh kha cnh k thut ca d n v phng php thm nh ph

20.

Ni dung thm nh ti chnh d n v phng php thm nh ph hp.

21.
Mi quan h gia thm nh th trng v k thut; k thut v ti chnh; th
trng v ti chnh.
22.
Thm nh ti chnh d n u t gn nhng ni dung no? Cho bit mi quan h
gia cc ni dung thm nh .
23.

Ni dung thm nh nng lc ti chnh ca ch u t.

24.
Cc ch tiu hiu qu ti chnh ch yu c xem xt trong thm nh d n.
(NPV, IRR, T - Ni dung, ngha, phng php tnh, u nhc im v nhng lu cn
thit khi thm nh d n)
25.

Ni dung thm nh kha cnh kinh t x hi ca d n u t.

26.

Cc ch tiu hiu qu kinh t x hi c xem xt khi thm nh d n.

27.
Cc phng php c p dng trong thm nh d n. Lm r u nhc im ca
tng phng php v iu kin vn dng.
28.
Phng php so snh i chiu c p dng nh th no trong thm nh d n
v ph hp vi nhng ni dung no?
29.
Phng php phn tch nhy c p dng nh th no trong thm nh d n
v ph hp vi nhng ni dung no?

30.
Nhng kh khn trong cng tc thm nh v hng khc phc (nh gi nhng
kh khn, vng mc trong thm nh d n c th nhn nhn mt ch th nh ngn
hng thng mi, tm hiu nguyn nhn v nu hng khc phc).
CU TRC THI V HNH THC THI
Cu trc thi: L THUYT: 2 3 cu (5 6 im). BI TP: 1- 2 bi (4- 5 im).
Bi tp : Bi tp tnh hung, Bi tp thm nh cc ch tiu hiu qu ti chnh ch yu
NPV, IRR, T.

Cu 1: Khi nim v mc ch thm nh DA u t

D n u t l mt tp hp cc xut b vn trung v di hn tin hnh cc
hot ng u t trn a bn c th trong thi gian xc nh
D n u t c xem xt trn cc mt: hnh thc, qun l, k hoch ho, ni
dung
V ni dung DA T bao gm 4 thnh phn chnh: mc tiu, cc kt qu, cc hot
ng, cc ngun lc
-

c trng ca cc d n u t

C mc ch r rng

C chu k pht trin ring, T/g tn ti hu hn

C s tham gia cuar nhiu bn

Sp DA mang t/c c bit

C mi trng hot ng

C ri ru v bt nh

Chu k DA

tng
v d
n T

N/c c
hi
T

Chun b
T

Thc
hin
T

NCTK
T

Lp D
n

NCKT

Thm
nh
DA

Vn hnh
Kt qu
T

T DA: L qu trnh t chc, xem xt, nh gi mt cch khch quan, khoa hc,
v ton din cc ni dung c bn c nh hng trc tip n kh nng v hiuh qu ca
DA t ra quyt nh u t,cho php T hay ti tr vn cho DA
Cc ch th thm nh: Ch T, Nh nc, NH v cc t chc tn dng, cc ch
th khc( cc cng ty t vn v i tc)
Mc ch chung ca T DA l nhm ngn chn cc DA xu, khng kh thi, khng
nh li cc DA tt, xc nh li cc thnh phn ca DAc thng nht vi nhau khng,
nh gi ngun v ln ca ri ro cng nh c cc bin php phng v chng ri ro cho
ph hp.
Cu 2: Cc ch th thm nh v mc ch c th T DA tng ch th
Cc ch th thm nh : ch u t, nh nc, NH v cc t chc tn dng, cc ch
th khc( cng ty t vn v i tc)
-

Mc ch c th vi tng ch th

Trn gc ch u t: Thm nh DA nhm gip cho ch u t khc phc c

tnh ch quan ca ngi son tho, gip cho vic pht hin b sung nhng thiu st trong
tng ni dung phn tch ca DA. T DA T nhm gip cho ch u t hay DN la chn
cc DA c tnh kh thi cao( c kh nng thc hin, em li hiu qu v hiu qu chc
chn), loi b c nhng DA khng kh thi, trnh b l cc c hi u t c li. Nh
vy, mc ch ca T DA l gip CT nh gi tnh hp l ca DA v hiu qu ca DA
t a ra quyt nh c nn a ra quyt nh T cho DA hay khng

Trn gc NH: NH ng vai tr l trung gian ti chnh ln ti tr vn cho DA.

Do , c th cho vay theo DA T(vn ln, thi gian di) th cc NHTM v cc t

chc tn dng cng cn xem xt, nh gi v DAcng nh tnh hnh ti chnh ca DN
chc chn DA c kh nng tr n theo cc k ca NH, chc chn NH s thu hi c
khon cho vay M cui cng l a ra quyt nh c ti tr vn cho DA hay khng.

Trn gc nh nc: Nh nc khng ch quan tm n hiu qa kinh t m DA

em li, s ng gp vo tng trng ca nn kt khi DA c thc hin m cn xem xt

n tnh hiuh qu v phc li XH, xo i giamt ngho, to vic lm, bo v v ci to
mtrng M ca T DA ca nh nc l nh nc xt duyt v a ra quyt nh
c cp php hay khng cp php thc hin DA u t

Trn gc cc ch th khc( cng ty t vn, cc i tc): i vi cc ch th

khc th tu theo mqh vi CT m c mc ch khc nhau. V d i vs cc i tc th

T DA nhm mc ch a ra quyt nh c gp vn thc hin DA hay khng.

Cu 3: Vai tr ca cng tc thm nh DA T

T DA: L qu trnh t chc, xem xt, nh gi mt cch khch quan, khoa hc,
v ton din cc ni dung c bn c nh hng trc tip n kh nng v hiuh qu ca
DA t ra quyt nh u t,cho php T hay ti tr vn cho DA
y l mt qu trnh kim tra, nh gi cc ni dung c bn ca DA 1 cch c
lp, tch bit vi qu trnh son tho DA . T DA to c s vng chc cho hot ng T
c hiu qu
D n d c chun b, phn tch k n u vn th hin tnh ch quan ca nh phn
tch v lp DA, nhng khim khuyt, lch lc tn ti trong qu trnh DA l ng nhin.
khng nh mt cch chc chn mc hp l, hiu qu, tnh kh thi ca DAcng
nh quyt nh thc hin DA T cn phi xem xt, kim tra 1 cch c lp vs qu trnh
son tho hay T DA.

Trn gc CT hay cc DN, T DA T l ra quyt nh c nn trin khai

DA hay khng, vic trin khai DA em li li ch g cho ch u t, so snh chi ph s/d

vn vi li ch DA em li, la chn t sut chit khu trong vc tnh tonT DA nhm
gip cho CT hoc DN la chn cc DA c tnh kh thi cao( c kh nng thc hin, em
li hiu qu v hiu qu chc chn), loi b c cc DA khng kh thi, trnh b l cc
c hi u t c li. Thng qua vic T DA CT nh gi c tnh hp l v hiu qu
ca DA, bao gm hiu qu ti chnh, hiu qu KT-XH, nh gi an ton v kh nng
thc hin DA. T DA gip CT xem xt li cc thong tin thc hin DA, l cn c
CT xin giy php T ca c quan ql nh nc, xin vay vn v n dc xem nh cng c
ql u t hu hiu.

Trn gc nh nc:

Gip cho vc kim sot s tun th php lut ca DA

Gip c quan qun l nh nc gi c tnh hp l, kh thi, hqu ca DA trn gic

hiu qu KT-XH.

Gip c quan QLNN ra quyt nh ng n v bo m li ch quc gia, quy c

quc t, c bit vi cc DN c vn NSNN

Vi NH v cc t chc tn dng: NH l 1 t chc trung gian ti chnh, thc hin vc

nhn tin gi v cho vay. Trong qu trnh cho vay, k phi bt c DA no cng c NH p
ng. NH ch cho vay khi vn c s dng ng mc ch v em li li nhun cho NH.
Vic T DA l c s NH xc nh s tin vay, thi gian vay, mc thu n hp l, X
t/c ri ro v kh nng thu hi vn ca DA. T gip NH t c nhng ch tiu v an ton
v hiu qu s/d vn, gim thiu n qu hn v n kh i.

Cu4: Phn tch lun im: TDDA c xem l cng c qun l u t hu

hiu.Lin h thc t Vit Nam
Thm nh d n u t l vic t chc xem xt nh gi mt cch khch quan, khoa hc
v ton din cc ni dung c bn c nh hng trc tip n kh nng thc hin v hiu
qu ca d n t ra quyt nh u t, cho php u t hoc ti tr vn cho d n.
y l mt qu trnh kim tra nh gi cc ni dung c bn ca d n mt cch c lp,
tch bit vi qu trnh son tho d n. Thm nh d n to c s vng chc cho hot
ng u t c hiu qu. Cc kt lun rt ra t qu trnh thm nh l c s cc n v,
c s, c quan c thm quyn ca nh nc ra quyt nh u t, cho php u t hoc ti
tr cho d n.
Ti sao chng ta phi thm nh d n u t ? D n d c chun b, phn tch k
lng n u vn th hin tnh ch quan ca nh phn tch v lp d n, nhng khim
khuyt, lch lc tn ti trong qu trnh d n l ng nhin. khng nh c mt
cch chc chn hn mc hp l v hiu qu, tnh kh thi ca d n cng nh quyt
nh u t thc hin d n, cn phi xem xt, kim tra li mt cch c lp vi qu trnh
chun b, son tho d n, hay ni cch khc, cn thm nh d n. Thm nh d n gip
cho ch u t khc phc c tnh ch quan ca ngi son tho v gip cho vic pht
hin, b sung nhng thiu st trong tng ni dung phn tch ca d n. Thm nh d n
l mt b phn ca cng tc qun l u t, n to ra c s vng chc cho vic thc hin
hot ng u t c hiu qu.Vai tr l cng c ca qun l u t ca thm nh d n
u t c th hin theo nhng ni dung sau:
Gin tip qun l hot ng u t:

- Thm nh d n u t nhm la chon c d n tt nht tc l nhng d n c tnh

kh thi cao v loi b c nhng d n khng kh thi nhng khng b l c hi u t
u t c li,v vy thng qua thm nh chng ta c th la chn c nhng d n ph
hp vi chin lc v quy hoch pht trin ca t nc,ngnh v ca a phng hay
y chnh l mt cng c iu tit v nh hng hot ng u t vo nhng lnh vc v
ngnh ngh cn thit.
- Thm nh d n em li li ch cho c doanh nghip v c nn kinh t:thm nh d n
c vai tr quan trng i vi mi ch th tham gia vo qu trnh thc hin d n nh:Nh
nc,ch u t,ngn hng,Kt qu ca thm nh l c s cc ch th nh gi v
ra quyt nh ng n.T ,cc d n s em li li ch cho c ch u t v nn kinh
t,to ng lc b vn vo u t sn xut kinh doanh cua cc doanh nghip ng thi
cng l cng c Nh nc m bo iu tit hi ha cc loi li ch ca t nhn v ca
nn kinh t.
Trc tip qun l hot ng u t :
-Thng qua hot ng thm nh d n u t Nh nc c th trc tip kim tra,gim
st,xem xt cc nhu cu,chin lc pht trin,tnh hnh hot ng u t ca tng a
phng,tng ngnh qua ni dung cc d n xin ph duyt.T ,Nh nc c th can
thip mt cch kp thi trnh gy lng ph vn vo cc d n khng hiu qu.
-Thm nh d n gip cho vic kim tra,kim sot vic m bo ng tiu chun
ra:thng qua cc b lut,cc ngh nh ,cc vn bn hng dn,nh nc qui inh chi tit
nhng tiu chun ca vic thi cng thc hin d n.T ,Nh nc c th nh gi xem
d n c m bo cc tiu chun kinh t k thut hay khng kp thi khc phc cng
nh x l cc tnh hung xu c th xy ra vi d n
Lin h thc tin Vit Nam:Vit Nam cha thc s s dng cng c thm nh d n u
t nh mt cng c qun l u t hu hiu th hin qua mt thc thc t sau y:
V d v d n cng trnh tuyn trnh H Ni Cu Gi. D n ny l v d cho vic
thm nh d n u t cha c nghin cu y dn n vic trin khai d n chm v
ko di nhiu khu,cht lng cng trnh cha t yu cu, gy lng ph, mt s hng
mc hiu qu s dng thp
Do cng tc thm nh d n u t cha c nghin cu y , khng lng ht cc
yu cu v s pht trin ca a phng c tuyn ng i qua nn phi ph duyt iu
chnh, b sung nhiu ln (Tng mc u t iu chnh 3 ln, ln th 3 gp hn 2 ln tng
mc u t ban u).

Vic thm nh v ph duyt thit k, d ton cn hn ch lm nh hng n cht lng

D n nh: Thit k cha nm bt y thc t, cha p ng c nhu cu v s pht
trin ca a phng dn ti khi trin khai phi thay i thit k, b sung nhiu khi
lng, hng mc cng trnh ,thit k k thut cha tnh ht nhng iu kin cn thit
m bo n nh cng trnh.Mt khc,trin khai thc hin D n chm v ko di nhiu
khu (t khi c Quyt nh u t D n n khi Tng d ton c ph duyt ko di
gn 3 nm).Thay i thit k mt s hng mc nn trong qu trnh thi cng phi ph i
lm li, gy lng ph m cht lng khng m bo.

Cu5: V tr ca TDDA trong qu trnh hnh thnh v thc hin DADT(cc giai
on hnh thnh v thc hin DADT,cc cng vic thm nh)
Thm nh d n u t :l vic t chc xem xt nh gi mt cch khch quan, khoa hc
v ton din cc ni dung c bn c nh hng trc tip n kh nng thc hin v hiu
qu ca d n t ra quyt nh u t, cho php u t hoc ti tr vn cho d n.
Chu k ca mt d n u t l cc bc,cc giai on m mt d n u t phi tri qua
bt u t khi hon thnh n khi d n chm dt hot ng
Chu k d n c th c minh ha nh sau:

DADT

Chun b
T

Thc
hin T

Vn hnh
kq T

DA
mi

Thm nh d n l giai on tip theo ca qu trnh son tho d n u t.Thm nh d

n l mt yu cu khng th thiu v l c s ra quyt inh u t.Kt qu ca thm nh
l c s ra quyt nh chp thun hay bc b d n.Cng tc thm inh c thc hin
trong c giai on chun b v giai on thc hin d n.
Vi giai on chun b hot ng u t:Chun b hot ng u t bao gm
lp,thm nh v ph duyt d n u t.Do ,hot ng thm nh ng vai tr l trung
gian gia vic d n c phc tho trn giy vi vic n c c tin hnh trn thc t
hay khng?Sau khi thm inh d n,nu xt thy c kh nng thc hin v em li hiu
qu chc chn th d n s c ph duyt trin khai trn thc t,ngc li nu d n l
khng kh thi th s b bc b trnh c nhng tn tht v sau,Tuy nhin,cn chu

rng vi cc loi d n khc nhau th quy trnh thm nh cng khc,V d,vi nhng d
n quan trng quc gia hay nhng d n nhm A phi tin hnh lp bo co u t xy
dng cng trnh,sau khi bo co ny c thm tra,ph duyt th ch u t mi c tin
hnh lp d n u t hoc bo co kinh t k thut.Vic thc hin d n ch c ph
duyt sau khi c kt qu thm nh d n u t ca c quan c thm quyn.Nh vy,
vi mi loi hnh d n vi cc ngun vn v ch u t khc nhau th thm nh d n
giai on chun b u t u ng vai tr cc k quan trng trong u t.
-

Vi giai on thc hin u t th vai tr ca thm inh c pht huy ntn?

Giai on thc hin u t c tin hnh ngay sau khi d n c chnh thc ph duyt
tc l d n c thm nh.Tuy nhin vai tr ca thm nh khng ch dng li qu
trnh chun b u t m n cn pht huy ngay c khi d n i vo thc hin.Xut pht t
mi trng ca hot ng u t l lun bin ng v chu s tc ng ca rt nhiu nhn
t,v th cho nn ngi lp bo co nghin cu kh thi cng nh ngi c chc nng thm
nh cng khng th lng trc ht nhng kh khn m d n gp phi. khc phc
tnh trng ny v m bo cho hot ng TPT em lai hiu qu nh mong mun th
cng tc thm nh d n trong giai on thc hin cng c vai tr quan trng khng km
g giai on trn. giai on ny,c quan lm nhim v thm nh tip tc kim tra,gim
st qu trnh thc hin tng ni d n m bo cho d n hon thnh nh ng thit
k,yu cu t ra thng qua cc tiu chun nh mc k thut.ng thi thm nh
giai on ny cng gip cho cn b thm nh kp thi pht hin nhng sai st pht sinh
v rt ra nhng kinh nghim cho cc loi d n tng t sau ny.
Kt lun:Vi nhng phn tch v lp lun nu trn c th khng inh rng thm nh d
n u t c vai tr quan trng trong c qu trnh hnh thnh v thc hin d n u t,n
gp phn nng cao hiu qu hot ng u t cho mi ch th trong nn kinh t.

Cu 6: Cc nhn t nh hng n cht lng cng tc thm nh DA T

Cn c T DA( cn c pl v thc tin). Cn c pl c th hin cc ch trng,
chnh sch, quy hoch pht trin, h thng VB php quy. Tnh n nh ca cc VB php
quy c nh hng ln n qu trnh t chc thc hin T DA. Bn cnh cc cn c pl,
cng tc thm nh cn ph thuc vo cc tiu chun, quy phm, nh mc, quy c
thong l qt cng cc kinh nghim thc tin.
i ng cn b T DA: gm nhm chuyn mn v nhm pitch. Nhm chuyn
mn thc hin nh gi, pitch DA. Nhm ql s la chn DA v a ra quyt nh T.

i ng cn b c nh hng trc tip n clg cng tc thm nh. Cn b c nng lc

chuyn mn, am hiu v nghip v thm nh, c kinh nghim, c k nng, lm ng qu
trnh s m bo cho cht lng cng tc thm nh
T chc cng tc T DA: L vic b tr, sp xp, phn cng cng vc, quy trnh t
chc thm nh, mtrg lm vc s to k thun li thc hin cng vc. Cng tc t chc
thm nh DA cn c thc hin mt cch khoa hc, hp l, trn c s phn cng trch
nhim cho c nhn, phng ban c chuyn mn vi quy trnh ph hp, c s ktra gim st
cht ch gp phn nng cao cht lng T DA
-

Phng php thm nh ph hp vi tng ND thm nh ca DA

Phng tin T DA: H thng my tnh, cc chng trinhg phn mm h tr

chuyn dng, cc thit b o lng, kho st, s pht trin ca cng ngh thong tin , h
thng mng l mt trong nhng phng tin cn thit, hu hiu tr gip c lc cho cng
tcT. Vc tham kho, iu tra, nh gi thi trng, cc vn lien quan cung cp rt
nhiu thong tin cn thit.
Thi gian ch ph T DA: 2 nhn t ny a/h trc tip n cht lng T DA: Nu
t/g v chi ph T tng ln th cht lng thm nh DA s c nng cao v ngc li. V
t/g, T DA cn c thc hin theo ng quy nh ca php lut, m bo ng tin
thc hin cc cng vc tip theo, nhanh chng a sp ra th trg. V chi ph, nu c s
gip trang tri cc h/ c bit l khu kho st th trng, thu thp them thong tin phc
v cho cng tc nh gi, thm nh.

Hn ch trong cng tc T DA

V khu t chc h/: D t/g qua khu thm nh c ch trng ng k nhng

trn thc t cc phng chuyn trch v khu T cha thc s tch bit r rang, cong lng
ghp vs cc nghip v khc, v vy s tch bch v tp trung trong cng tc T cha m
bo. Bn cnh s phi hp gia cc b phn cn hn ch, cn b thm nh thng
lm vc kh ring l, kinh nghim cha cao.
V phng php T: trn thc t cha c s an xen, kt hp cc bin php thm
nh, s dng h thng ch tiu cn hn ch, cha p dng linh hot v khoa hc.
V ND v quy trnh: thc hin kh y nhng mang tnh cht b ngoi. Nhn
chung cng tc T cn kh s si, qu ch trng kha cnh ti chnh cn cc kha cnh
khc th ch pitch chung chung

V trang thit b: h thng thit b cng ngh cha u t ng mc, cha khai
thc trit ng dng, tnh nng u vit ca cng ngh
-

V mng li thong tin ch yu do khch hang gi n

Cn b thm nh non tr, thiu kinh nghim

Cc hn ch khc

Cu 7: Yu cu t ra trong T DA T. t c nhng y/c ny i hi nhng

k g

Yu cu t ra trong T DA T

Y/ c chung:

m bo tnh hp php

Khch quan:

DA phi xut pht t nhu cu thc t

DA phi tun th ng cc quy nh ca php lut

DA c yu t nc ngoi th phi tun theo thong l quc t

Tnh khch quan ca cng tc T DA c th hin khi c s tham gia phn bin
ch lp t pha chuyn gia v nh t vn

Ton din: Cng tc thm nh DA phi nhn nhn DA trn nhiu gc , phng
din, quan im, kha cnh do DA c t/c chuyn ngnh, lien quan n nhiu ch th

Khoa hc:DA phi m bo tinh ph hp,tnh hp l, s lien kt gia cc ND, s

chnh xc ca cc kt qu nghin cu

Kp thi: khng b l c hi T

DA nhm A 40ngy

DA nhm B 30 ngy

DA nhm C 20 ngy

Yu cu c th i vi cn b thm nh

Nm vng chin lc pht trin KT- XH ca dnc, ca ngnh, ca a phng, v

cc quy ch plut v qun l kinh t, ql u t v xy dng hin hnh ca nh nc

Cn hiu bit v bi cnh, iu kin, v c im c th ca DA, tnh hnh v trnh

pht trin chung ca a phng, ca t nc, ca th gii. Nm c tnh hnh sx- kd, cc
s lieu ti chnh, mi quan h ti chnh- kinh t tn dng ca DN vi NH v NSNN


C trnh chuyn mn, am hiu nghip v thm nh, c kinh nghim v k nng
thm nh

Cn bit khai thc s liu trong bo co phn tch ti chnh ca DN, cc thong tin
v gi c th trng phn tch hot ng chung ca DN, t c them cn c vng
chc quyt nh u t hoc cho php u t

Cn bit X v ktra c cc ch tiu KT-KT quan trng ca DA

Cn gi kquan, khoa hc v ton dn cc ni dung ca DA

Thm nh kp thi, trnh l c hi u t c li

Thng xuyn hon thin quy trnh thm nh, phi hp, pht huy tr tu tp th

m bo c y/c ny cng tc T DA cn p ng:

C h thng cc VB, quy nh ca nh nc v qun l T v XD thng nht,

ng b v c th. Cc tiu chun, quy phm, nh mc k thut ca tng ngnh, tng
lnh vc phi c quy nh c th, r rang
-

Mi n v cn thit lp quy trnh lp, thm nh v ph duyt DA T ph hp

Thit lp mqh mt thit gia c quan QLNN, cc t chc t vn, cc chuyn gia
u ngnh
-

i ng cn b T DA phi m bo c v s lng v cht lng

C y phng tin thm nh

Dnh 1 phn kinh ph thch ng cho cng tc thm nh DA T

Cu 8. Phn tch yu cu: Cng tc thm nh d n u t cn m bo tnh khch

quan. Lin h thc tin trong vic p ng yu cu ny.
Tnh khch quan trong cng tc thm nh d n th hin cc yu cu sau:
-

Thm nh d n phi xut pht t nhu cu thc t:

Mt d n u t c th c hnh thnh theo nhiu cch khc nhau, c th l t khu vc

Nh nc hoc khu vc t nhn. Trong qu trnh thc hin d n, cc i tng hng li
t d n s c ng c thc y d n, trong khi ngi chu thit hi, mt mt t d n s
phn i iu ny. T hnh thnh nn mu thun gia nhng ngi xut d n v
ton x hi, m phn ln li ch ca d n li tp trung vo b phn tng i hn hp.
Khng dng li , nhiu d n cn hnh thnh do s hu thun, xut ca cc c
quan chc nng Nh nc. H thng t nng vn li ch nhn c hn l li ch
chung cho ton x hi. Tuy nhin, s hng hi ca tt c cc i tng ny hon ton
cha thuyt phc, khi m hiu qu kinh t - x hi ca d n vn l 1 cu hi ln. V vy
cn c mt h thng thm nh khng ng trn li ch ca b phn, c nhn ring l no

m cn c vo nhu cu thc t v kt qu, sn phm dch v ca d n nhm trnh

nhng la chn u t sai lm. Nu yu cu ny khng c m bo, tt yu x hi s
phi gnh chu nhng thit hi do d n mang li.
Bn cnh , chi ph cho qu trnh chun b v thc hin d n kh ln ( chi ph xy
dng, chi ph qun l, chi ph mua sm my mc thit b,), nu cng tc thm nh
khng cn c trn nhu cu thc t s gy ra nhiu tn tht do ch u t, cc nh thu,
nh ti tr,Kt qu ca nhng tn tht l sn phm ca d n khng c a
chung, khng p ng nhu cu thc t ca ngi tiu dng, doanh s thp, doanh thu
thp, khng b p c chi ph, d n hot ng km hiu qu, khng p ng c
nhng mc tiu, yu cu ra.
-

Thm nh d n phi tun th ng quy nh ca php lut:

Cc hot ng kinh t ni chung cng nh hot ng thm nh d n u t ni ring

u phi tun th theo nhng quy nh ca php lut. Yu cu ny mang tnh cht khch
quan, xuyn sut qu trnh thm nh, t khu lp h s thm nh cho n khu ph
duyt quyt nh u t.
Trc tin, i vi mi loi d n khc nhau s c tnh cht, quy m, ni dung,khc
nhau, i hi php lut quy nh cng tc thm nh phi ph hp vi tng loi d n.
Vit Nam, php lut quy nh r cc d n trong nc k c d n BOT v ODA chia
thnh 3 nhm: nhm A, nhm B, nhm C. Tng ng vi mi nhm d n s c quy nh
c th thm nh cho php v cp giy php u t.
Trong s cc cn c thm nh d n, c rt nhiu cn c i hi s quy nh ca php
lut nh ch trng, chnh sch pht trin, nh hng chin lc kinh t x hi ca t
nc, h thng vn bn php quy, tiu chun nh mc ca tng ngnh lnh vc. Nhng
cn c ny nhm m bo cho tnh hp l, hp php ca d n u t i vi nhng quy
nh ca php lut.
Vic xem xt, nh gi cc ni dung ca d n cng phi cn c vo nhng quy nh ca
php lut. Trn kha cnh k thut cng ngh, i hi cc tiu chun m bo tnh kinh t,
k thut, m bo tiu chun v dy chuyn cng ngh, tun theo cc nh mc, cc quy
nh ca php lut v n b, gii phng mt bng, phng chy cha chy,Trn kha
cnh ti chnh, i hi cc thng tin c kim ton theo quy nh ca php lut v cc
bo co ti chnh, v tng vn u t,..Trn kha cnh mi trng sinh thi, i hi nhng
tiu chun v cht thi, x thi, quy trnh x thi, tiu chun dm bo cn bng mi trng
sinh thi

Thm nh d n u t c yu t nc ngoi i hi phi m bo ng thng

l quc t.
Trong bi cnh hi nhp kinh t ton cu, vic huy ng cc ngun lc cho d n nu ch
xut pht t trong nc s kh m bo c tnh hiu qu cng nh tnh cnh tranh ca
d n, do i hi d n phi tn dng thm cc ngun lc nc ngoi. i vi cc d
n c yu t nc ngoi, c bit l cc d n s dng vn FDI, ODA, ODF, vn vay
quc t,hay cc d n c s dng dy chuyn cng ngh, k thut sn xut, sn phm
dch v, cc chuyn gia,ca nc ngoi, bn cnh vic tun th theo nhng quy nh
ca php lut trong nc, cn tun th theo nhng thng l quc t v hp ng mua bn,
mc ch s dng, hnh thc s dng, gii ngn, cc yu t v bn quyn, s hu tr tu,
Mc d thng l quc t khng mang tnh lut php, khng mang tnh cng ch i
vi cc ch tiu thm nh d n, nhng vn c vai tr quan trng khng th thiu. Nhng
yu t nc ngoi c hnh thnh t nc ngoi, do c nhiu vn m trong nc
khng th lng ha, nh gi c m i hi phi c thng l quc t quy nh. iu
ny khng ch m bo cho tnh hp php, hp l ca d n trong vic x l cc tranh
chp xy ra, m cn thc y qu trnh thu ht vn, tham gia gp vn, c phn, cng
ngh, ca cc i tc nc ngoi, to dng 1 mi quan h vng chc vi quc t, to
tin cho s hp tc lu di, ton din trn nhiu lnh vc.
m bo yu cu v tnh khch quan ny, cng tc thm nh d n cn p ng mt
s iu kin nht nh:
Th nht, tt c cc d n u t thuc mi ngun vn v mi thnh phn kinh t
ti khi ra quyt nh v cp giy php u t phi qua khu thm nh v hiu qu kinh t
x hi, v quy hoch xy dng, cc phng n kin trc, cng ngh, s dng t ai, ti
nguyn.
Th hai, khi tin hnh thm nh d n cn cn c vo cc quy nh ca php lut
v u t, xy dng, kin trc, t ai,
Th ba, i vi d n s dng ngun ngn sch ca Nh nc th ngoi vic thm
nh v phng din ti chnh cn cn phi thm nh c v phng din kinh t, x hi.
yu cu ny t ra l m bo thc hin d n v li ch chung ca c cng ng i
vi nhng d n do Nh nc ti tr vn.
Th t, trong qu trnh thm nh, cn xem xt kin ca nhng ngi phn bin
mang tnh c lp. Nu d n lp ra gy nhiu tranh ci hoc cha tha ng trong nhng

ngi hoc t chc c lp th cn phi nh gi li d n, kim tra li nhng vn

cn khc mc trong d n.
Ngoi ra, m bo yu cu trn, ngi lm cng tc thm nh cn phi nm vng
nhng iu sau:
Ngi lm cng tc thm nh cn nm vng chin lc pht trin pht trin kinh
t - x hi ca t nc, ngnh, a phng, cc quy ch, lut php v qun l kinh t,
qun l u t v xy dng hin hnh ca Nh nc.
Cn hiu bit v bi cnh, iu kin v c im c th ca d n, tnh hnh v
trnh kinh t chung ca a phng, t nc v th gii.
Cn bit khai thc s liu trong bo co ti chnh ca doanh nghip ( hoc ch u
t), cc thng tin v gi c, th trng phn tch hot ng chung ca DN ( hoc CT )
n

Cn bit xc nh v kim tra c cc ch tiu kinh t- k thut quan trng ca d

Cn nh gi khch quan, khoa hc v ton din ton b ni dung d n, c s

phi hp cht ch gia cc c quan chuyn mn, chuyn gia trong v ngoi ngnh c lin
quan trong v ngoi nc.

Cu 9. Phn tch yu cu : Cng tc thm nh d n u t cn m bo tnh ton

din. Lin h thc tin trong vic p ng yu cu ny.
Thm nh d n u t l vic t chc xem xt nh gi mt cch khch quan,khoa hc
v ton din cc ni dung c bn c nh hng trc tip n kh nng thc hin v hiu
qu ca d n t rag quyt nh u t,cho php u t hoc ti tr vn cho d n.
Khi thc hin thm nh mt d n cn m bo tnh ton din v c khi d n thc hin
c li cho ch u t nhng c hi cho nh nc v ngc li d n mang li li ch cho
nh nc nhng li khng c li cho ch u t.
Hn na phi thm nh d n trn tt c cc kha cnh php l, th trng,k thut cng
ngh ,t chc v qun l, thm nh ti chnh,li ch kinh t x hi m d n mang li.
Khi mt d n kha cnh c php u t nhng vic nghin cu th trng tm ra
u ra cng nh ch ng cho sn phm ca d n; vic nghin cu k thut cng ngh
tm hiu cng sut ph hp cho d n,a im t ca d n c gn vng nguyn liu

hay th trng tiu th hay khng,k c d n c gy nh hng xu n mi trng xung

quanh n hay khng.
Vic t chc qun l phi nghin cu yu cu s lng cn b qun l cng nh s lng
cng nhn m bo c trnh ,d tuyn dng th trng trong nc,chi ph tr lng
nhn cng.Nu vic nghin cu k thut dng cc my mc qu hin i lao ng c
th qun l v vn hnh my mc th cn phi t chc o to cho lc lng lao
ng.Nhng chi ph o to m qu ln th s nh hng n ti chnh ca d n, s sinh
li ca d n khi a vo hot ng.
Ngoi ra cn k n li ch kinh t- x hi m d n mang li,d n c th to vic lm
cho ngi lao ng nhng liu vic d n c u t thc hin th c gy ra s nh i
to vic lm cho nhm ngi ny li gy ra s tht nghip cho nhm ngi khc hay
khng? Liu d n c gy bt n n tnh hnh chnh tr gia cc nc hay nh hng vi
vn ha thun phong m tc ca Vit Nam hay khng
S ton din ca vic thm nh d n cn th hin l s tham gia ca cc b,cc ban
ngnh c lin quan n d n nh vic s dng ti nguyn thin nhin ca quc gia,chnh
sch thu,u i m d n c p dng.
T nhng iu trn khi thc hin thm nh d n cn phi c thm nh mt cch ton
din tt c cc ni dung,cc khu ca d n u t v li ch lin quan gia cc bn.
VD v vic ko m bo tnh ton din trong cng tc thm nh gy hu qu nghim
trng: d n khu du lch RUSALKA do cng ty u t v pht trin du lch
RUS_INVEST_TUR u t ti khnh ha gy thit hi nghim trng v kinh t xh
tnh KH cng nh nhiu a phng khc. Nguyn c Chi vi vai tr l ch tch hi
ng qun tr cty,l nh u t ko xu dnh ti , sau khi dng nhiu th on c b KH
T cp php thnh lp ti Nha Trang v c UBND tnh KH cp 50ha t thnh lp khu
du lch, ngh mt Rusalka, Chi em giy t d n ny th chp, la o nhiu ni gy
thit hi trn 165 t ng. bn cnh nhiu cn b lnh o ca UBND tnh KH, s
TNMT, s KH T v mt s cn b ca B KH T phi ra trc vnh mng nga
l mt thc t cho thy cng tc thm nh cc d n u t hin nay vn cn nhiu
thiu st, v cn phi c hon thin, nng cao hn

Cu 10: Lm r thm quyn thm nh d n u t xy dng theo quy nh hin

hnh Vit Nam (Cc d n u t xy dng, thm quyn thm nh, Ngh nh v
cc quy nh hng dn hin hnh) .
Ngi quyt nh u t c trch nhim thm nh d n trc khi ph duyt,i vi mi
ngun vn ch c quyt nh khi c kt qu thm nh.
1.

i vi d n s dng vn ngn sch nh nc :

Th tng chnh ph quyt nh u t i vi cc d n trng im quc gia theo

ngh quyt quc hi,th tng chnh ph thnh lp hi ng thm nh nh nc lm n
v u mi t chc thm nh.Ch tch hi ng thm nh l b trng b k hoch u
t.
B trng, th trng cc c quan ngang b quyt nh u t vi cc d n nhm
A,B,C.Hoc y quyn c quan cp di trc tip quyt nh u t vi cc d n nhm
B,C. C quan cp b v c quan c y quyn phn cp t chc thc hin thm nh cc
d n do mnh quyt nh u t. n v u mi t chc thm nh l n v chuyn
mn trc thuc ngi quyt nh u t.
Ch tch UBND cc cp quyt nh u t vi d n nhm A,B,C trong phm vi v
kh nng cn i ngn sch ca a phng thong qua hi ng nhn dn cc cp.UBND
t chc thm nh d n do mnh quyt nh u t. n v u mi t chc thc hin ca
UBND cp tnh l s k hoch v u t. n v u mi t chc thm nh ca UBND
huyn x l n v c chc nng qun l ngn sch trc thuc ngi quyt nh u t.
2.

i vi nhng d n s dng cc ngun vn khc :

Ngi quyt nh u t t t chc thm nh d n u t.n v u mi t chc thm

nh d n do ngi quyt nh u t ch nh
3.

i vi cc d n s dng vn tn dng ;

T chc cho vay vn thm nh phng n ti chnh v phng n tr n chp nhn

phng n cho vay vn hoc khng cho vay vn trc khi trnh ngi c thm quyn
quyt nh u t.

Cu 11. Quy trnh thm nh d n u t ni chung gm nhng bc no? Phn

tch vai tr ca cc nhm tham gia trong quy trnh thm nh.

Quy trnh tng qut thm nh d n u t bao gm cc bc:

1.

Tip nhn h s.

H s d n phi y v hp l theo ng Thng t 04/ 2003/ BKH ngy 17 thng 6

nm 2003 ca B K hoch v u t hng dn v thm tra, thm nh d n u t sa
i, b sung mt s im v H s thm nh d n, Bo co u t v Tng mc u t
2.

Lp hi ng thm nh.

Tu theo quy m ca d n m thnh lp Hi ng thm nh Nh nc, Hi ng thm

nh B, ngnh hay hi ng thm nh thnh ph, a phn.
- Hi ng thm nh Nh nc v cc d n u t c thnh lp theo quyt nh ca
Th tng Chnh ph thm nh hoc thm nh li cc d n sau:
+ Cc d n u t ln, quan trng trc khi Chnh ph trnh Quc hi thng qua v
quyt nh ch trng u t.
+ Cc d n thng qua qu trnh thm nh nhng Th tng Chnh ph thy cn thit
phi thm nh li.
+ Cc d n u t v d n quy hoch theo yu cu ca Th tng Chnh ph.
B trng B K hoch v u t l Ch tch Hi ng thm nh Nh nc v cc d
n u t.
Tuy nhin vic thnh lp hi ng thm nh thng ch p dng i vi nhng d n c
vn u t ln, tnh cht phc tp cn nhng d n u t nc ngoi khng lp hi
ng thm nh.
3.

T chc thm nh.

Qu trnh thm nh ng vai tr quyt nh trong tin trnh thm nh d n, v vy qu

trnh ny phi m bo y cc yu cu v mc chnh xc, khch quan v hp l,
tp trung vo ni dung c bn ca d n trnh nhng cu hi khng cn thit. Do ,
trong qu trnh thc hin t chc thm nh yu cu phi c s phi hp cht ch gia cc
c quan chuyn mn, cc t chc t vn, cc b, ngnh, v, vin c lin quan. ng thi
phi c s phn cng cht ch, ph hp cc cn b vo d n c th. Lm tt cc khu t
x l h s s b n khi d tho trnh duyt cp giy php u t hoc quyt nh u
t.
4.

D tho quyt nh u t hay cp php u t.

Vic d tho quyt nh u t hay cp php u t phi cn c vo iu 30 Ngh nh

52/ 1999/ N- CP. Ni dung bao gm :
- Mc tiu u t.
- Xc nh ch u t.
- Hnh thc qun l d n.
- a im, din tch t s dng, phng n bo v mi trng v k hoch ti nh c
v phc hi ( nu c).
- Cng ngh, cng sut thit k, phng n kin trc, tiu chun k thut v cp cng
trnh.
- Ch khai thc v s dng ti nguyn quc gia( nu c).
- Tng mc u t.
- Ngun vn u t, kh nng v k hoch vn ca d n.
- Cc u i, h tr ca Nh nc m d n u t c th c hng theo quy ch
chung.
- Phng thc thc hin d n. Nguyn tc phn chia gi thu v hnh thc la chn nh
thu
Sau khi lp d tho ny phi trnh ngi c thm quyn k duyt.
- i vi d n nhm A v mt s d n nhm B phc tp th ngi k duyt l TTCP.
- i vi d n nhm B v C th ngi k duyt l B trng B KH&T, Ch tch
UBND tnh, Thnh ph
5. Ph duyt bo co kh thi.
Vic ph duyt BCKT c thc hin bi Th trng cp c thm quyn thm nh. Mt
d n khi c trnh duyt th tnh php l ca n phi c m bo bng lut. D n c
th b nh ch hoc hu b do ch u t hoc ngi c thm quyn quyt nh u t
nhng phi ni r l do chu trch nhim v quyt nh ca mnh.
Quy trnh thm nh d n th hin thng qua s sau y:

Cu 12. Phn tch quy trnh thm nh d n u t ngn hang thng mi v cho
nhn xt (c cu t chc ca ngn hng, thm quyn, quy trnh thm nh)
C cu t chc ca NHTM:
S 1: C cu t chc ca ngn hng
Hi ng
tn dng

Hi ng
qun tr

Cc ban tn
dng

Ban iu
hnh

Ban kim sot

Phng kim
tra kim ton
ni b
Phng k ton

Hi s
Phng ngn qu
Phng tng hp v
Qun l hnh chnh
Cc chi
nhnh cp
2 v cc
phng
giao dch

Cc chi
nhnh
cp 1

Phng thanh ton

quc t v kiu hi
Phng thu hi n

Vn phng

Trung tm tin hc

Trung tm kiu hi
pht chuyn tin
nhanh W.U
Trung tm o to

Trong :
- Hi ng qun tr gm 5 thnh vin trong c 3 u vin thng trc gm Ch
tch, ph ch tch, th nht v mt u vin thng trc kim tng gim c. Hi ng
qun tr c nhim v thay mt i hi ng c ng quyt nh cc vn ln nh: Quyt
nh chin lc pht trin ca ngn hng; b nhim, cch chc tng gim c, ph tng
gim c; quyt nh c cu t chc, quy ch qun l ni b; quyt nh thnh lp chi
nhnh, vn phng i din; quyt nh gi cho bn c phn...
- Ban kim sot do i hi ng c ng bu ra gm 3 thnh vin chyn trch. Ban
ny c nhim v kim tra tnh hp l, hp php trong qum l, iu hnh hot ng kinh
doanh, trong ghi chp s sch k ton v bo co ti chnh; thm nh bo co ti chnh
hng nm ca ngn hng...
- Hi ng tn dng l t chc do HQT lp ra, ngoi ra HQT cn lp ra cc Ban
tn dng ti tt c cc chi nhnh cp I. Hi ng tn dng v ban tn dng u c nhim v
ph duyt cc quyt nh cp tn dng cho khch hng nhng vi cc gii hn tn dng
khc nhau.
- Phng kim tra - kim ton ni b trc thuc ban iu hnh, c phn b cho mi
chi nhnh cp I t nht t 1-2 nhn vin. B phn ny c chc nng kim tra, gim st cc
hot ng thng ngy v ton din trong tt c cc giai on trc, trong v sau trong
qu trnh thc hin mi nghip v ca ngn hng
- Phng ngn qu gm 2 mng nghip v chnh: Qu nghip v v kho tin
+ Qu nghip v : B phn thu tin, b phn chi tin, b phn kim ngn, b
phn giao dch.
+ Kho tin: Qun l ton b ti sn c trong kho, thc hin vic xut nhp kho
- Cc phng giao dch c chc nng : Huy ng tin gi ca cc t chc kinh t v c
nhn, thu ht tin gi trong dn c, cho vay, thc hin 1 s cc nghip v nh: chuyn
tin nhanh, mua ngoi t kinh doanh, chit khu cng tri, thanh ton Visa v sc du lch.
- Phng k ton c nhim v t chc hch ton v kim sot tp trung tt c cc
nghip v kinh t pht sinh ti ngn hng. Phng k ton c trch nhim phi hp cng
cc phng nghip v khc hch ton y , kp thi cc nghip v pht sinh, ng
thi cung cp cc s liu thng tin cn thit phc v cho tc nghip c th ca cc phng
nghip v lin quan

- Phng hnh chnh qun tr c nhim v: t chc cng tc hnh chnh, vn th, t
chc cng tc qun tr v tham gia cng tc x hi, t chc hi tho, hi ngh, qun l vn
th i- n, qun l con du...
Quy trnh thm nh d n u t NHTM:
S 2: S thm nh d n u t ti ngn hng

C th cc bc ca quy trnh thm nh mt d n nh sau:

* Bc 1: Tip xc vi khch hng, hng dn lp h s vay:
Cn b nhn vin NH tip xc vi cc doanh nghip c nhu cu vay vn m
rng sn xut kinh doanh hay thc hin mt d n, nhn vin hng dn khch hng cch
lp h s xin vay vn v cc giy t cn thit c lin quan. Ch u t theo lp h s
hp l gi ti NH.
* Bc 2: Tip nhn h s vay, kim tra tnh y , hp l ca h s
Cn b tn dng trc tip nhn h s t khch hng, h s thm nh ( ngh
thm nh) bo co tin kh thi v bo co kh thi c coi l hp l khi c ch u t

th l theo yu cu thng t s 06/1999/TT- BKH- T ngy 24/11/1999 hng dn v ni

dung, tng mc u t, h s thm nh d n u t, bo co u t v thng t s
07/2000/TT- BKHT ngy 3/7/2000 v sa i b xung thng t s 06
* Bc 3: Thm nh d n:
Cn b tn dng s tin hnh thm nh d n u t v mi phng din: ti
chnh, kinh t- x hi, k thut, t chc qun l, ri ro, kh nng tr n ca d n, tnh
hnh php l ca ch u t, (tr ti sn m bo), t tp hp ti liu lp thnh t
trnh thm nh. T trnh l kt qu thm nh ca cn b tn dng v khch hng vay vn
trong c ghi r kin ca cn b thm nh v tnh kh thi ca d n, v mn vay, bo
lnh v hn mc tn dng. Ton b h s v t trnh thm nh sau c chuyn ln
trng phng tn dng. Trng phng tn dng xem xt, kim sot v nghip v, thng
qua hoc yu cu cn b tn dng chnh sa, b sung.
Cn b thm nh c th thc t n tn im xy dng ca doanh nghip, xem
xt, hi kin ca cc n v c lin quan v cc trung tm thng tin v tnh hnh ti
chnh, t cch php l, tnh hnh vay n... ca ch u t.
Phng ti sn c nhim v thc hin vic thm nh v nh gi cc ti sn th
chp cm c, kim tra tnh hp l, hp php ca ti sn cm c th chp, thm nh v
chu trch nhim v gi tr ti sn th chp cm c m bo cho khon vay.
* Bc 4: Quyt nh ca ngi c thm quyn:
Cn b tn dng hon chnh ni dung t trnh, trnh trng phng k thng qua,
sau c nhim v trc tip trnh ln ban tn dng hoc hi ng tn dng. Ban tn dng
hoc hi ng tn dng (tu thuc vo tng d n) s xem xt li h s, kin ca cn b
thm nh t quyt nh c cho d n vay vn hay khng. Nu ng s cp tn dng
cho d n v s thc hin gii ngn theo s tho thun ca 2 bn. nh k s kim tra vic
s dng vn vay ca ch u t, gim st qu trnh tin hnh d n d m bo kh nng
thanh ton ca d n.
i vi nhng d n nh, vay t 2 t ng tr xung v c ti sn th chp, bo
lnh th ch cn lp ban tn dng, ban ny s chu trch nhim thm nh v quyt nh
cho vay vn.
i vi nhng d n ln phc tp, vay trn 2 t ng th cn phi lp hi ng
thm nh xem xt, thm nh d n
Ni dung thm nh d n u t NHTM:

+ Thm nh c s php l ca d n:
Thm nh h s d n: kim tra danh mc h s d n; kim tra tnh hp php,
hp l ca h s d n : thm quyn ph duyt, quyn hn v trch nhim ca cc c quan
chc nng trong DN trong quan h tn dng.
-

Thm nh h s d n u t:

Bo co nghin cu tin kh thi, bo co NCKT hoc bo co u t

Quyt nh ph duyt

Cc vn bn b sung khc

Thit k k thut v tng d ton

Cc ti liu lin quan khc

Cc vn bn lin quan khi thm nh c s php l ca d n

Cc quyt nh, vn bn ch o ca cc cp, ngnh lin quan ( nu c )

Ph chun bo co tc ng mi trng

Ti liu nh gi chng minh ngun cung cp NVL, th trng ca DA

Quyt nh giao, cho thu t, H thu t/ thu nh xng

Cc vn bn lin quan n n b, gii phng mt bng

Thng bo k hoch u t hng nm ca cc cp c thm quyn

Thng bo ch tiu k hoch i vi thnh vin tng cng ty

Bo co khi lng hon thnh, tin trin khai d n

Ti liu chng minh vn tham gia d n

Giy php xy dng

Hp ng thi cng xy lp, cung cp thit b

Hp ng t vn

Ti liu khc

+ Thm nh phng din th trng ca d n

nh gi v nhu cu sn phm ca d n: nhu cu hin ti, nhu cu trong tng lai,

kh nng thay th bi cc sn phm khc c cng cng dng.
nh gi v cung sn phm: nng lc sn xut v cung cp hin ti, tng cung d
kin trong tng lai, s cn thit phi u t DA trong giai on hin nay, s hp l ca
quy m u t, c cu sp.
Th trng mc tiu v kh nng cnh tranh ca sp: th trng trong nc hay
nc ngoi? Nhng u th ni tri ca SP DA ( hnh thc, cht lng, gi c,)
Phng hng tiu th v mng li phn phi: c sn hay xy dng mi? Tnh
kh thi ca phng thc tiu th SP DA
-

nh gi kh nng cung cp NVL v cc yu t u vo ca d n:

Cc NVL chnh: trong nc hay nhp khu? Cc nh cung cp? Kh nng cung

cp? Cht lng?

Cc yu t u vo khc.

+ Thm nh v phng din k thut

-

a im xy dng

Quy m sn xut

Cng ngh thit b: mc tin tin, ph hp vi VN, gi c, phng thc mua,

nh cung cp, thi gian giao hng,
-

Quy m, gii php xy dng: thit k, t vn, gim st tin thi cng

Mi trng d n, PCCC

+ Thm nh v phng din ti chnh

Thm nh ti chnh d n bao gm: thm nh tng vn u t v ngun vn, thm nh
cc ch tiu hiu qu ti chnh.
-

Thm nh tng vn u t v ngun vn:

Thm nh tng vn u t: c tnh ton hp l cha, c kh thi khng (lu

vn lu ng, chi ph d phng, trt gi ngoi t, li vay,..)

Ngun vn tham gia: cc ngun vn tham gia, t l tham gia, tin tham gia, i

tng u t ca tng ngun, tnh kh thi ca tng ngun.

-

Thm nh cc ch tiu hiu qu ti chnh:

Xc nh dng tin ca d n hng nm : lu cc yu t trn dng tin, li sut

chit khu,

Thi hn thu hi vn u t: cn c xc nh vng i d n

Thi hn thu hi vn vay: cn c xc nh thi hn cho vay

Ch tiu NPV, IRR, im ha vn- ROE, nhy ca d n,

+ Thm nh v phng din qun l, t chc thc hin d n:

Kinh nghim, nng lc, uy tn ca nh thu: thit k, thi cng, t vn, gim st,
cung cp thit b
Kinh nghim, trnh t chc vn hnh d n ca ch u t, kh nng tip cn,
iu hnh cng ngh, thit b mi ca d n
nh gi v ngun nhn lc ca d n: s lng, tay ngh, trnh k thut, k
hoch o to.
+ Thm nh v phng din mi trng
Ni dung thm nh ny phi c ch trn c 2 phng din: tch cc v tiu cc.
Phng din tch cc gm: bo v v ci to ngun nc, ngun dng kh cho con
ngi, ci to t, cc cng trnh xy dng, bo tn a dng sinh hc.
Phng din tiu cc l cc nh hng xu n mi trng. T chc thm nh cn ch
trng cc gii php khc phc v vin cnh ca mi trng khi d n i vo hot ng.
+ Thm nh v phng din ri ro ca d n
-

Ri ro v tin thc hin: tin thi cng b ko di so vi k hoch.

Nguyn nhn: gii phng mt bng chm, nng lc thi cng km, thiu vn, khng

m bo cht lng

Bin php gim thiu ri ro: ngn hng phi kim tra khch hng v cc ni dung:

la chn NT c uy tn, lnh mnh v ti chnh, ngun vn tham gia r rng, kh thi, d
phng ti chnh, quy nh r trch nhim v vn gii phng mt bng, hon tt th tc
php l trc khi xy dng, t vn, gim st cht ch, hp ng thi cng r rng.
Ri ro v th trng: L ri ro v th trng u vo khng m bo cho SXKD,
ri ro v th trng u ra sn phm khng tiu th c.

Nguyn nhn: khi thm nh cha lng trc ht c cc bin ng ca th

trng ( kh nng cung cu, gi c, th hiu )

Bin php gim thiu ri ro: tng cng khu thm nh, yu cu khch hng

nghin cu, phn tch th trng nghim tc, tng cng cht lng thng tin, la chn
khch hng c kinh nghim v li th v SP DA
Ri ro v mi trng: d n c th gy tc ng tiu cc i vi mi trng xung
quanh

Nguyn nhn: thay i chnh sch ca Nh nc, khng c x l khi xy dng

DA

Tc ng: phi di di DA, phi b sung thit b hn ch nh hng n mi

trng, phi ng ca nh my

Bin php gim ri ro: bo co tc ng mi trng phi khch quan, ton din,

DA c ph duyt v phng din mi trng ca cc cp c thm quyn, tun th quy

nh v mi trng
Ri ro v kinh t v m: l ri ro pht sinh do mi trng kinh t v m thay i
( t gi hi oi, li sut, lm pht,)

Nguyn nhn: thay i chnh sch ca Nh nc, tc ng ca bin ng gi c th

gii ( gi vng, li sut, gi du,)

Bin php: khi thm nh phi tnh ton tc ng ca cc yu t ny n DA, s

dng cc cng c ca th trng nh hon i, t bo him; iu khon bo v trong cc

hp ng ( c ch chuyn giao, gi c leo thang, bt kh khng) m bo ca Nh nc,
NHNN v cung cp ngoi hi.

Cu 13. Phn tch quy trnh thm nh d n u t nh nc v cho nhn xt

*Tip nhn h s DA
Ch t gi h s DA (bao gm c phn thuyt minh d n v phn thit k c s)n ng
quyt nh t t chc thm nh. n v u mi t chc thm nh tip nhn h s d
n v lp k hoch thm nh
*thc hin cng vic thm nh

n v u mi t chc thm nh, phn tch nh gi d n theo yu cu v ni dung ni

trn, xut kin theo c s tng hp kin ca cc c quan, n v c lin quan v kt
qu thm nh thit k c s
*lp bo co kt qu thm nh d n u t xd cng trnh
Bo co kt qu thm nh d n t xy dng cng trnh c lp theo mu
*trnh duyt vn bn x l
Bo co thm nh d n c gi ti ng c thm quyn quyt nh cp giy php t

Cu 14:Phn tch quy trnh thm nh d n ch u t v cho nhn xt.

Tr li:
Thm nh d n ch u t l cng tc cn thit vi ch u t,thng qua kt qu thm
nh,ch u t s ra quyt nh u t d n .y l cng vic m ch u t s thc
hin trong ni b ca mnh.Quy trnh thm nh nh sau:

Bc 1:Nhm lp d n trnh ln c quan cao nht trong c cu ca ch u t bo co

nghin cu kh thi ca d n c lp.
Bc 2:Ch u t thnh lp hi ng thm nh trong trng hp d n ln hoc t chc
cuc hp vi cc thnh vin trong c cu cng ty,mc ch l s tho lun v phn bin
d n u t.Trong qu trnh ny cn c s tham gia ca cc thnh vin trong ni b ch
u t vi cc lnh vc chuyn mn khc nhau,nh phng ti chnh phn bin mng ti
chnh,phng kinh doanh phn bin v tnh kh thi v k thut,cng ngh,phng nhn s
phn bin v nhn s cho d n...
Bc 3:Sau khi thm nh,c 3 phng n xy ra,
+Mt l d n c ph duyt,ch u t s gi bo co nghin cu kh thi ln c quan
Nh nc c thm quyn tip tc thm nh c cp php t.
+Hai l d n s c thiu st,s tip tc c nhm lp d n kim tra,b sung,sa i
cho ph hp v kh thi hn.Sau se tip tc nh phn mt nu.
+Ba l,d n s b bc b.
Vi ch u t,DA T gn lin vi li ch ca h,cng tc thm nh tt s l nhn t
quan trng ra cc quyt nh u t ng n.

Cu 15 Lm r cc cn c thm nh d n u t (Cn c php l, cn c

thc t, kinh nghim)
1.

H s d n :

Theo vn bn qun l hin hnh,h s d n bao gm phn thuyt minh d n v thit k

c s
* Ni dung phn thuyt minh d n bao gm :
- S cn thit v mc tiu u t,nh gi nhu cu th trng,tiu th sn phm i vi
d n sn xut kinh doanh, hnh thc u t xy dng cng trnh,a im xy dng, nhu
cu s dng t,iu kin cung cp nhin liu v cc yu t u vo khc.
- M t v quy m v din tch xy dng cc cng trnh ,cc hng mc cng trnh bao
gm cng trnh chnh,cng trnh ph tr.

* Cc gii php thc hin bao gm :

- Phng n gii phng mt bng,ti nh c v phng n h tr xy dng h tng k
thut nu c.
- Cc phng php thit k kin trc i vi cc cng trnh trong th v cng tnh c
yu cu kin trc.
- Phng php khai thc v s dng lao ng.
- Phn on thc hin tin thc hin v hnh thc qun l d n.
2.Cn c php l :
Ch trng quy hoch k hoch chnh sch pht trin kinh t x hi ca nh nc,a
phng v ca ngnh,vn bn php lut chung vn bn php lut v quy nh c lin quan
trc tip ti hot ng u t.
3.Cc tiu chun quy phm v cc nh mc trong lnh vc kinh t k thut c th.
Quy phm v s dng t ai trong cc khu th, khu cng nghip .Quy phm v tnh
khng trong cc cng trnh,cc tiu chun thit k c th i vi tng loi cng trnh.Tiu
chun mi trng ,tiu chun cng ngh ,k thut ring ca tng ngnh
4.

Cc quy c thng l quc t.

Cc iu c quc t chung k kt gia cc t chc quc t hay nh nc vi nh

nc( v hng
hi,hng khng,..). Quy inh ca cc t chc ti tr vn
(WB,IMF,ADB,JBIC), cc qu tn dng xut khu ca cc nc. Cc quy nh ve
thng mi, tn dng, bo lnh, bo him.
Ngoi ra kinh nghim thc t trong qu trnh thm nh d n cng l cn c quan trng
thm nh d n cng l cn c quan trng thm nh d n u t.

Cu 16. Thm nh d n u t gm nhng ni dung no? Cho bit mi quan h

gia cc ni dung thm nh (Thm nh theo nhm yu t).
Ni dung thm nh d n theo nhm yu t
a.Thm nh kha cnh php l ca DA
-

T cch php nhn

nng lc ca ch t: trnh , kh nng qun l iu hnh,

S ph hp v ch trng, quy hoach ngnh, lnh th

S ph hp v php lut

Cc quy nh, ch khuyn khch u i

b.Thm nh th trng
nh gi v nhu cu v sp ca DA: Nhu cu hin ti, nhu cu tlai, kh nng thay
th bi cc sp khc c cng cng dng
nh gi v cung sp:nng lc ti chnh v cung cp hin ti, tng cung d kin
trong tlai, s cn thit phi TDA trong giai on hin nay, s hp l ca quy m u t,
c cu sp
Th trng mc tiu&kh nng cnh tranh ca sp:th trng trong nc hay nc
ngoi, nhng u th ni tri ca sp hnh thc , cht lng,gi c)
Phng thc tiu th&mng li phn phi: c sn hay phi xd mi, tnh kh
thi ca phng thc tiu thu sp DA
-

nh gi kh nng cung cp NVL v cc yu t u vo ca DA

Cc NVL chnh:trong nc hay nhp khu?cc nh cung cp?cht lng?(lu d

n phi gn vi vng NVL)

Cc yu t u vo khc

c.thm nh k thut, cng ngh

S hp l v a im XD (quy hoch XD, m bo an ninh, quc phng)

S dng t ai, ti nguyn

Tnh hin i, hp l ca cng ngh, thit b s dng cho DA

Cc tiu chun, quy phm, gii php k thut XD

Cc tiu chun, gii php m bo mi trng

d.Thm nh t chc qun l thc hin

Kh nng m bo cc yu t u vo, u ra

Cc gii php t chc thc hin d n (c bit l vn n b, GPMB)

T chc b my qun l, cc iu kin vn hnh

Chuyn giao cng ngh, o to

e.Thm nh ti chnh d n

Kh nng m bo cc yu t u vo, u ra

Cc gii php t chc thc hin d n (c bit l vn n b, GPMB)

T chc b my qun l, cc iu kin vn hnh

Chuyn giao cng ngh, o to

Gi tr thi gian ca tin

Cc cng thc tnh chuyn

T sut s dng r

Thi im v cc mc tnh ton

*cng thc tnh chuyn

1.

Gi tr tng lai ca mt khon thu nhp

FV = PV(1+r)n

2.

Gi tr hin ti ca mt khon thu nhp

PV = FV/(1+r)n

3.

Ga tr hin ti ca mt chui tin t ng nht

PV CF

4.

1 (1 r ) n
r

Ga tr tng lai ca mt chui tin t ng nht

CF 1 r 1
FV
r
n

*Tng mc t ca d n

L ton b chi ph d tnh u t xy dng cng trnh c ghi trong quyt nh

u t

L c s ch u t lp k hoch v qun l vn khi thc hin u t xy dng

cng trnh

c tnh ton v xc nh trong giai on lp d n ph hp vi ni dung d n

v thit k c s


Tng mc u t bao gm: chi ph xy dng,chi ph thit b, chi ph bi thng
gii phng mt bng, ti nh c; chi ph qun l d n, chi ph t vn u t xy dng;
chi ph khc v chi ph d phng

Phng php xc nh theo thit k c s ca d n

- tng mc u t c tnh ton trn c s cng cc khon mc chi ph
- trn c s khi lng cng vic, n gi, cc nh mc chi ph

Phng php tnh theo din tch hoc cng sut s dng ca cng trnh v gi xy
dng tng hp, sut vn u t xy dng cng trnh
- s dng ch tiu sut chi ph xy dng v sut chi ph thit b hoc gi xy dng
tng hp tnh ton

Phng php xc nh theo s liu ca cc cng trnh xy dng c ch tiu kinh t k thut tng t thc hin
- tham kho cc cng trnh cng loi, cng cp c quy m v cng sut tng t

Kt hp cc phng php

*Thm nh tng vn t v ngun vn

Thm nh tng mc u t:

tnh ton hp l cha, c kh thi khng (lu cc khon mc, chi ph d

phng, trt gi, li vay)

Thm nh ngun vn tham gia:

Cc ngun vn tham gia, t l tham gia, tin tham gia, i tng u t ca

tng ngun, tnh kh thi ca tng ngun.

*Thm nh cc ch tiu hiu qu ti chnh

Gi tr hin ti rng NPV (Net present value)

H s hon vn ni b IRR (Internal Rate of Return)

Thi hn thu hi vn T

T sut li nhun trn vn u t RR

T l li ch/chi ph B/C (Benefit/cost)

im ho vn

Kh nng tr n ca d n

f.Thm nh kha cnh kinh t-xh

L vic xem xt, nh gi nhng chi ph v li ch kinh t ca d n. nh gi mc

ng gp ca d n cho cc mc tiu pht trin ca nn kinh t v phc li x hi

Li ch kinh t c xem xt l nhng ng gp ca d n, s p ng ca d n

cho vic thc hin cc mc tiu chung ca nn kinh t v x hi. Nhng li ch ny c
xem xt c trn phng din nh lng v nh tnh

Chi ph kinh t c xem xt bao gm ton b cc ti nguyn thin nhin, cc

ngun lc (vn, lao ng, tr tu...) s dng thc hin d n
Mi quan h gia cc ni dung thm nh

Cu 17.Lm r nhng ni dung thm nh ngn hang thng mi. Mi quan h

gia cc ni dung thm nh (Thm nh theo nhm yu t: Thm nh khch hng,
thm nh d n vay vn, thm nh iu kin m bo tin vay)

Thm nh h s php l ca khch hng:

Xem xt h s php l ca Ch u t:

+ Quyt nh thnh lp,giy chng nhn ng k kinh doanh

+iu l hot ng,qui ch ti chnh
+Ngh quyt,quyt nh b nhim cc chc danh ch cht(ch tch HQT,TG/G,k
ton trng)
-

Xt h s th tc php l ca d n v h s vay vn:

+ D n c cp c thm quyn ph duyt cho u t cha?

+Cc th tc lin quan n qu trnh xy dng DA
+Cc th tc v t ai ca d n trin khai n giai on no ri
+ V k hoch u thu
+H s vay vn cn y theo quy ch cho vay hin hnh ca NH: n xin vay vn,bo
co ti chnh cc nm,cc hp ng/giy t chng minh nng lc hot ng kinh doanh
ca n v,h s m bo tin vayt bit,cn nghin cu k iu l hot ng ca n
v xc nh cp c thm quyn fe duyt i vi vic vay vn v th chp ti sn.

nh gi tnh hnh SXKD ca n v:

nh gi cc yu t phi ti chnh

+ nh gi nng lc ca b my lnh o v i ng cn b ch cht,kinh nghim,trnh

chuyn mn,qun l sn xut nhy bn v nng ng trong kinh doanh.
+ V th ca Dn trn th trng:cc thng tin v th trng tiu th ch yu(cc khch
hng quan trng ca n v),th phn ca n v (nu c)
+c im trong hot ng sxkd
-

ng gi tnh hnh ti chnh v NLSXKD hin ti ca CT.

+ Phn tch cc ch tiu ti chnh ch yu ca DN:trn c s bo co ti chnh ca DN,cn

b thm nh cn tnh ton v a ra cc nhn xt v cc ch tiu ti chnh ch yu.

+Nhm cc ch tiu,h s ti chnh ch yu nh:Cc ch tiu v mc tng trng v

kh nng sinh li.Cc h s c cu vn v ti sn,h s n by ti chnh.H s kh nng
thanh ton,hiu qu hot ng
+Phn tch tnh hnh vn,ti sn,n v quan h vi cc t chc tn dng(s liu c cp
nht thi im gn nht)
-

Trin vng v cc yu t nh hng n SXKD ca DN trong thi gian ti: fan

tch c hi v thch thc i vi s pht trin ca DN trong thi gian ti(bao gm c

nhng yu t mi trng kd chung,ngnh ngh v nhng yu t xut pht t ni ti
DN)

Thm nh v iu kin m bo tin vay.

Hnh thc m bo tin vay ch yu l m bo ton b ti sn hnh thnh t vn

vay v vn t c
-

Nn cn nhc th chp cm c b sung vi cc quyn ti sn pht sinh lin quan

n hp ng thue t,hp ng bo him,quyn khai thc ti nguyn

-

C th yu cu ch u t b sung thm cc hnh thc bo m khc nh: th chp

bt ng sn,my mc,thit b,bo lnh bng ti sn v khng bng ti sn ca Cty m

hoc 1 bn th 3.
Mi quan h:
do c th hot ng kinh doanh ca cc NHTM,nn trong qu trnh cho vay vn i vi
cc d n u t,NHTM phi thc hin cng tc thm nh trn c 3 lnh vc nh trn
m bo khon cho vay c an ton v em li li nhun cao.
Ba cng tc thm nh trn c mi quan h vi nhau:
-Thm nh khch hnh ch trng ti thm nh t cch php lis ca ch u t, l vic
xem xt xem ch u t c nng lc chu trch nhim trc php lut cho d n u t
ca mnh khng?to iu kin vng chc hn cho thm nh d n.Ngoi ra,thm nh
khch hng cn phn tch nng lc sn xut v ti chnh ca ch u t, l tin cho
NH phn tch cc iu kin m bo tin vay trong thm nh m bo tin vay. cng
l nhn t khng th thiu xem xt ch u t c kh nng v ti chnh trong vic thc
hin d n hay khng?Chng t ,trong trng hp no ,ch u tu vn kh nng
thanh ton li khi thc hin d n,lin quan kh nhiu khi nh ga thm nh d n vay
vn.

-Thm nh m bo tin vay l 1 yu t nhn mnh hn na iu kin v khch hng t

c ca ch u t,NH c ci nhn ton din hn v ch u t.

Cu 18: ni dung thm nh kha cnh th trng ca d n v phng php thm

nh ph hp?
KN: thm nh d n l g.
Ni dung thm nh th trng:

nh gi v nhu cu SP ca d n: Nhu cu hin ti, nhu cu tng lai, kh nng

thay th bi cc SP khc c cng cng dng.

nh gi v cung SP: Nng lc SX v cung cp hin ti, tng cung d kin trong
tng lai, s cn thit phi u t DA trong giai on hin nay, s hp l ca quy m u
t, c cu SP.

Th trng mc tiu v kh nng cnh tranh ca SP: Th trng trong mc hay

nc ngoi? Nhng u th ni tri ca SP (hnh thc, cht lng, gi c)

Phng thc tiu th v mng li phn phi: c sn hay phi xy dng mi ?

Tnh kh thi ca phng thc tiu th SPDA.

nh gi kh nng cung cp NVL v cc yu t u vo ca DA.

Cc NVL chnh: Trong nc hay nhp khu? Cc nh cung cp? Kh nng cung
cp? Cht lng? (Lu DA phi gn vi vng nguyn vt liu)

Cc yu t u vo khc

Phng php thm nh ph hp: hin nay c nhiu phng php thm nh d n.
Trong pp ph hp thm nh kha cnh th trng l pp d bo v so snh i chiu
Phng php so snh i chiu cc ch tiu. Pp ny l so snh i chiu ni dung d n
vi cc chun mc, lut php quy nh, cc tiu chun, nh mc kinh t k thut thch
hp, thng l quc t cng nh cc kinh nghim thc t, phn tch so snh la chn
phng n ti u. Phng php c tin hnh theo mt s cc ch tiu sau:
-

Tiu chun thit k xd

Tiu chun cng ngh, thit b

Tiu chun vi loi sn phm ca d n m th trng i hi

Cc ch tiu nh c cu vn u t, sut u t

Cc nh mc v sn xut, tiu hao nng lng, nguyn liu nhn cng

Ch tiu hiu qu u t..

Phng php d bo cng l pp c s dng hiu qu. Pp d bo s dng cc s liu

iu tra thng k v vn dng pp d bo thch hp thm nh, kim tra cung cu v sp
cu d n, nguyn vt liu v cc u vo khc. Cc pp d bo thng s dng: pp s
dng h s co gin ca cu, pp ly kin chuyn gia, nh mc, pp ngoi suy thng k,pp
m hnh hi quy tng quan,
Ngoi ra cng s dng phng php phn tch nhy, phn tch ri ro

Cu 19: ni dung thm nh kha cnh k thut ca d n v phng php thm

nh ph hp?
KN: thm nh d n l vic thm tra so snh, nh gi mt cch khch
quan, khoa hc ton din cc ni dung ca d n, hoc so snh nh gi cc phng n
ca mt hay nhiu d n nh gi tnh hp l, tnh hiu qu, tnh kh thi ca d n. T
c nhng quyt nh u t v cho php u t
Ni dung thm nh k thut gm nhiu vn , chng ta tp trung vo cc vn
chnh sau:
* nh gi cng sut d n:xem xt cc yu t c bn la chn cng sut thit
k v mc sx d kin hng nm
* nh gi mc ph hp ca cng ngh thit b: dng pp i chiu so snh xt
ngun gc ca cng ngh, mc hin i. dng pp d bo v so snh kt lun xem n
c ph hp vi th trng mc tiu hay k, phng thc chuyn giao cng ngh, tnh ng
b, tnh hp l gi c
* Thm nh a im xy dng d n: thm nh a im xy dng d n
trc ht chng ta phi cn c vo ni dung ca d n xc nh nhng yu cu i vi
d n: + H tng c s t yu cu
+ V tr a l thun li cho vic thc hin d n
+ Mt bng rng thc hin d n

+ Cc quy nh php l v k thut i vi d n( mi trng, phng chy cha

chy, bo v di tch lch s)
+ Vn gii phng mt bng, chi ph u t cho a im xy dng( sut vn
u t
+ Tim nng ca a im
=> T cc yu cu chng ta nh gi phng n a im la chn, nu t
yu cu th phng n a im c coi l chp nhn. Cn trong trng hp c nhiu
phng n a im chng ta xc nh im tng hp v la chn a im ti u. a
im u t c nh hng ln n vn u t ca d n cng nh nh hng n gi
thnh, sc cnh tranh nu xa th trng nguyn vt liu, tiu th
* Thm nh u vo nguyn vt liu: cn c vo cng ngh la chn xc nh
cc yu cu i vi u vo nguyn vt liu. Da vo tnh cht ca cng ngh, cc yu
cu php l i vi cng ngh( m bo mi trng, an ton..) xc nh cc loi
nguyn vt liu , cng sut d n,quy m v chng trnh cung ng nguyn vt liu cng
nh i tc cung ng nguyn vt liu, gi c nguyn vt liu
=> T cc yu cu v nguyn vt liu xc nh cc tiu thc nh gi nguyn vt liu v
tin hnh nh gi phng n nguyn vt liu la chn trong d n xc nh tnh
kh thi ca phng n nguyn vt liu la chn. nu c nhiu phng n nguyn vt
liu th tin hnh so snh la chn phng n ti u.
* Thm nh quy m gii php xy dng: xem xt quy m xy dng, gii php
kin trc trong mi quan h ph hp vi yu cu d n; xc nh mc tn dng cc c
s vt cht hin c ca doanh nghip; xem xt nh gi li tng d ton, d ton tng
hng mc, cng trnh, nhng cng trnh, hng mc cng trnh cn thit cho d n nhng
cha tnh n, nhng hng mc cng trnh cha cn thit cho d n nhng vn u t;
nh gi mc ph hp gia tin thi cng v lch cung cp my mc thit b
* Thm nh c s h tng cn thit cho d n: nh gi mc p ng yu cu
d n v c s h tng, bao gm h tng c s k thut v h tng c s x hi nh giao
thng, in, cp thot nc, mi trng, phng chy cha chy, nh trng hc, bnh
vin cn ch xem xt nh gi cc gii php v mi trng, phng chy, cha chy
ca d n c y ph hp v c cc c quan c thm quyn chp thun hay khng.
Phng php thm nh ph hp: ngoi cc phng php ging nh cu 18, cn c,pp
la chn phng n ti u cng c s dng trong thm nh kha cnh k thut ca d n

Cu 20: Ni dung thm nh ti chnh d n v phng php thm nh ph hp.

Tr li:
A.

Thm nh ti chnh d n u t gm 8 ni dung sau:

1.

Thm tra mc hp l ca tng vn u t v tin b vn:

Xem xt chi ph tr li vay ngn hng trong thi gian thi cng

Kim tra nhu cu xy dng cc hng mc cng trnh, mc hp l ca cc n

gi xy dng ( bng kinh nghim t d n trin khai tng t)
Kim tra gi mua, chi ph vn chuyn, bo qun, lp t, chi ph chuyn giao cng
ngh
ny

Chi ph qun l v cc khon chi ph khc: kim tra tnh y ca cc khon mc

Xem xt cc nhu cu vn lu ng ban u hoc nhu cu vn lu ng b sung

2.

Thm tra ngun vn huy ng cho d n

Vn t c:

+ Xem xt kh nng ca ch u t gp vn
+ Phng thc gp vn
+ Tin gp vn
-

Vn nc ngoi: xem xt kh nng thc hin

Vn vay u i, bo lnh, cc hnh thc thng mi khc: kim tra xem d n c

nm trong din c vay u i hay khng, xem xt kh nng, tin thc hin. Vic
thm nh ni dung ny cn ch r mc vn u t cn thit ca tng ngun vn d kin
huy ng v kh nng thc hin ca cc ngun ny
3.

Kim tra vic tnh ton cc khon chi ph sn xut hng nm ca d n

Chi ph tiu hao nguyn vt liu, nhin liu, nng lng, cn xem xt tnh hp l
theo cc nh mc sn xut hoc tiu hao nguyn vt liu so snh cc nh mc v cc
kinh nghim t cc d n ang hot ng
Kim tra chi ph nhn cng: xt nhu cu lao ng, s lng, cht lng lao ng,
o to, thu nhp lao ng so vi cc a phng khc

Kim tra phng php xc nh khu hao, mc khu hao

Kim tra chi ph li vay ngn hng, cc khon thu ca d n nu c

4.

Kim tra tnh hp l ca gi bn sn phm, doanh thu hng nm ca d n

Da trn k hoch sn xut ca d n

Da vo gi bn sn phm

5.

Kim tra tnh chnh xc ca t sut r trong phn tch ti chnh d n

Cn c vo chi ph s dng ca cc ngun vn huy ng:

-

Trng hp d n s dng vn vay th t sut thng c tnh bng li sut vay

Trng hp d n s dng vn vay t nhiu ngun th t sut l mc li sut bnh

qun ca cc ngun vay
Trng hp d n s dng vn t c th t sut bng chi ph c hi ca ngun vn
t c
6.

Thm nh dng tin ca d n

7.

Kim tra cc ch tiu nh gi hiu qu ti chnh ca d n

Kim tra vic tnh ton v pht hin ra cc sai st trong qu trnh tnh ton

Cc ch tiu phn nh hiu qu tuyt i ca d n: li nhun hng nm, thu nhp

thun ca mt thi im NPV, NFV
8.
Kim tra an ton trong thanh ton ngha v ti chnh ngn hn v kh nng tr
n ca d n
B. Phng php thm nh ph hp
1.

Thm nh theo trnh t:

Vic thm nh d n c tin hnh theo mt trnh t t tng qut n chi tit, kt lun
trc lm tin cho kt lun sau.
Thm nh tng qut: l vic xem xt khi qut cc ni dung cn thm nh ca d n,
qua nh gi mt cch chung nht tnh y , ph hp, hp l ca d n nh: h s
d n, t cch php l ca ch u t thm nh tng qut cho php hnh dung khi
qut d n, hiu r qui m, tm quan trng ca d n. V xem xt tng qut cc ni dung
ca d n, do giai on ny kh pht hin c cc vn cn phi bc b, hoc cc

sai st ca d n cn b sung hoc sa i. ch khi tin hnh thm nh chi tit, nhng vn
sai st ca d n mi c pht hin.
Thm nh chi tit: c tin hnh sau thm nh tng qut. Vic thm dnh ny c
tin hnh t m, chi tit vi tng ni dung ca d n t thm nh cc k php l n vic
thm nh th trng, k thut, t chc qun l ti chnh v kinh t x hi ca d n. Mi
ni dung xem xt u a ra nhng kin nh gi ng hay cn phi sa i thm
hoc khng th chp nhn c. tuy nhin, mc tp trung cho nhng ni dung c bn
c th khc nhau ty theo a im v tnh hnh c th ca d n.
Trong bc thm nh chi tit, kt lun rt ra ni dung trc c th l iu kin tip tc
nghin cu. nu mt s ni dung c bn ca d n b bc b th c th bc b d n m ko
cn i vo thm nh hon ton b cc ni dung tip theo.
2.

Phng php thm nh so snh, i chiu cc ch tiu :

y l phng php thng c dung trong thm nh d n u t. Ni dung ca

phng php ny l so snh, i chiu ni dung d n vi cc chun mc lut php qui
nh, cc tiu chun, nh mc kinh t thch hp, thng l cng nh cc kinh nghim thc
t, phn tch, so snh la chn phng n ti u. Phng php so snh c tin hnh
theo mt s ch tiu sau:
- Tiu chun thit k, xy dng, tiu chun v cp cng trnh do Nh nc quy nh hoc
k ti chnh d n c th chp nhn c.
- Tiu chun v cng ngh, thit b trong quan h chin lc u t cng ngh quc gia.
- Tiu chun i vi loi sn phm ca d n m th trng i hi.
- Cc ch tiu tng hp nh c cu vn u t, sut u t.
- Cc nh mc v sn xut, tiu hao nng lng, nguyn liu, nhn cng, tin lng.. ca
ngnh theo cch nh mc kt-xh chnh thc hoc cc ch tiu k hoch v thc t.
Trong qu trnh thm nh, cn b thm nh c th s dng nhng kinh nghim c kt
trong qu trnh thm nh cc d n tng t so snh kim tra tnh hp l, tnh thc t
ca cc gii php la chn.
3.

Phng php phn tch nhy:

Phng php ny thng dung kim tra tnh vng chc v hiu qu ti chnh ca d n
u t.

Phn tch nhy ca d n l xem xt s thay i cc ch tiu hiu qu ti chnh ca d

n khi cc yu t c lin quan n ch tiu thay i.
Theo phng php ny, trc ht phi xc nh c nhng yu t gy nh hng ln n
cc ch tiu hiu qu ti chnh ca d n. Sau d kin mt s tnh hung bt trc c th
xy ra trong tng lai theo chiu hng xu i vi d n nh: vt chi ph u t, gi
cc chi ph u vo tng v gi tiu th sn phm gim, c thay i v chnh sch thu
theo hng bt li nh gi tc ng ca cc yu t n hiu qu ti chnh ca d
n.
Mc sai lch so vi d kin ca cc yu t nh hng n d n trong nhng tnh
hung xu thng c chn t 10%-20% da trn c s phn tch nhng tnh hung
xy ra trong qu kh, hin ti v d bo trong nhng nm tng lai. Nu d n vn t
hiu qu k c trong trng hp c nhiu bt trc pht sinh ng thi th l nhng d
n c an ton cao. Trong trng hp ngc li, cn phi xem xt li kh nng xy ra
cc tnh hung xu xut cc bin php hu hiu nhm khc phc hay hn ch
chng.
4.

Phng php d bo:

Hot ng u t l hot ng mang tnh lu di. Do vic vn dng phng php d

bo nh gi chnh xc tnh kh thi ca d n l v cng quan trng.
Ni dung ca phng php ny l s dng cc s liu iu tra thng k v vn dng cc
phng php d bo thch hp kim tra cung cu v sn phm ca d n, v gi c sn
phm, thit b. nh hng trc tip n tnh kh thi ca d n. Cc phng php s
dng l: phng php ngoi suy, phng php m hnh hi qui tng quan, phng php
s dng h s co dn ca cu, phng php nh mc, phng php ly kin chuyn
gia.
5.

Phng php trit tiu ri ro:

D n l tp hp cc yu t d kin trong tng lai, t khi thc hin d n n khi i vo

khai thc, thi gian hon vn thng rt di, do c nhiu ri ro c th xy ra trong qu
trnh thc hin d n. m bo tnh vng chc v hiu qu ca d n, phi d on
mt s ri ro c th xy ra c bin php kinh t hoc hnh chnh thch hp, hn ch
thp nht cc tc ng ri ro hoc phn tn ri ro cho cc i tc c lin quan n d n.

Cu 21. Mi quan h gia thm nh th trng v k thut; k thut v ti chnh;

th trng v ti chnh.
- 3 ni dung thm nh ny lin quan cht ch vi nhau, thng thng chng ta tin hnh
thm nh th trng trc sau l thm nh k thut v cui cng l thm inh ti
chnh.
- thm nh th trng s h tr cho thm inh k thut v thm nh ti chnh: thm nh
th trng xc nh tnh cht ca sn phm, dch v s xc nh cc yu cu i vi cc
phng n k thut c la chn (my mc thit b, nguyn vt liu,lao ng t chc thc
hin d n)quy m th trng mc tiu s l yu t quan trng xc nh qui m d n,
qui m d n s xc nh cng sut my mc thit b, qui m nguyn vt liu, chng
trnh cung ng nguyn vt liu
- thm nh kt s h tr cho thm nh tc v thm nh th trng. thm nh cng
ngh,thit b s l c s cho vic xc nh qui m vn u t cho ti sn c nh, thm
nh nguyn vt liu lao ng. l c s cho vic xc nh chi ph vn hnh d n trong
cc nm. Nu c nhiu phng n th trng th vic thm nh k thut s l 1 tham s
thm nh ngc tc l chn th trng d n thch hp.
-thm nh tc l ni dung khng nh phng n th trng v phng n k thut la
chn c kh thi v ti chnh hay khng. Nu ko kh thi th bt buc phi tm v la chn
phng n th trng hoc k thut khc cho ph hp.
- mi quan h vng trn c lp i lp li nu 1 yu t ko thc hin c hay l ko c ch u
t chp nhn th d n c th ko c thc hin, nh nghin cu th trng km th c th
dn ti lng ph nguyn liu, hay lm mua my mc qu hin i ko ph hp qua lm
thi gian thu hi vn lu, lm li ch ca ch u t gim.
- mi quan h 3 yu t ny l b sung nhau, khi 1 yu t khc thc hin ko tt hay l ko
c u th trong d n th ta c th dng cc yu t cn li b sung nh khi nghin cu
th trng xc nh i th c kh nng cnh tranh cao mnh ko th no cnh tranh, nhng
trong nghin cu k thut li c s t ph v my mc lm ph hp vi trnh lao ng
hin ti th s gia tng nng sut sn xut qua lm gim gi thnh ca sn phm tng
ln kh nng cnh tranh qua tng ln.

Cu 22: Thm nh ti chnh d n u t gm nhng ni dung no? Cho bit mi

quan h gia cc ni dung thm nh .

Tr li:
A.

Thm nh ti chnh d n u t gm 8 ni dung sau:

1.

Thm tra mc hp l ca tng vn u t v tin b vn:

Xem xt chi ph tr li vay ngn hng trong thi gian thi cng

Kim tra nhu cu xy dng cc hng mc cng trnh, mc hp l ca cc n

gi xy dng ( bng kinh nghim t d n trin khai tng t)
Kim tra gi mua, chi ph vn chuyn, bo qun, lp t, chi ph chuyn giao cng
ngh
ny

Chi ph qun l v cc khon chi ph khc: kim tra tnh y ca cc khon mc

Xem xt cc nhu cu vn lu ng ban u hoc nhu cu vn lu ng b sung

2.

Thm tra ngun vn huy ng cho d n

Vn t c:

+ Xem xt kh nng ca ch u t gp vn
+ Phng thc gp vn
+ Tin gp vn
-

Vn nc ngoi: xem xt kh nng thc hin

Vn vay u i, bo lnh, cc hnh thc thng mi khc: kim tra xem d n c

nm trong din c vay u i hay khng, xem xt kh nng, tin thc hin. Vic
thm nh ni dung ny cn ch r mc vn u t cn thit ca tng ngun vn d kin
huy ng v kh nng thc hin ca cc ngun ny
3.

Kim tra vic tnh ton cc khon chi ph sn xut hng nm ca d n

Chi ph tiu hao nguyn vt liu, nhin liu, nng lng, cn xem xt tnh hp l
theo cc nh mc sn xut hoc tiu hao nguyn vt liu so snh cc nh mc v cc
kinh nghim t cc d n ang hot ng
Kim tra chi ph nhn cng: xt nhu cu lao ng, s lng, cht lng lao ng,
o to, thu nhp lao ng so vi cc a phng khc
-

Kim tra phng php xc nh khu hao, mc khu hao

Kim tra chi ph li vay ngn hng, cc khon thu ca d n nu c

4.

Kim tra tnh hp l ca gi bn sn phm, doanh thu hng nm ca d n

Da trn k hoch sn xut ca d n

Da vo gi bn sn phm

5.

Kim tra tnh chnh xc ca t sut r trong phn tch ti chnh d n

Cn c vo chi ph s dng ca cc ngun vn huy ng:

-

Trng hp d n s dng vn vay th t sut thng c tnh bng li sut vay

Trng hp d n s dng vn vay t nhiu ngun th t sut l mc li sut bnh

qun ca cc ngun vay
Trng hp d n s dng vn t c th t sut bng chi ph c hi ca ngun vn
t c
6.

Thm nh dng tin ca d n

7.

Kim tra cc ch tiu nh gi hiu qu ti chnh ca d n

Kim tra vic tnh ton v pht hin ra cc sai st trong qu trnh tnh ton

Cc ch tiu phn nh hiu qu tuyt i ca d n: li nhun hng nm, thu nhp

thun ca mt thi im NPV, NFV
8.
Kim tra an ton trong thanh ton ngha v ti chnh ngn hn v kh nng tr
n ca d n

Cu 23: Ni dung thm nh nng lc ti chnh ca ch u t

Thm nh kha cnh php l ca d n c ni dung xem xt t cch php nhn v nng
lc ca ch u t,trong chng ta ch trng ti nng lc ti chnh ca ch u t:
Phn tch tnh hnh vn,ti sn ,n v quan h vi cc t chc tn dng(S liu cp nht
thi im gn nht),kh nng v ngun vn t c ca doanh nghip,iu kin th chp khi
vay vn
Chng ta cn phn tch thm cc h s c cu vn v ti sn,h s n by ti chnh,h s
v kh nng thanh ton ca ch u t
Nu coi nh cc ni dung trn khi thm nh hoc b qua s gy kh khn ln cho thc
hin d n sau ny.

Cu 24. Cc ch tiu hiu qu ti chnh ch yu c xem xt trong thm nh d

n. (NPV, IRR, T - Ni dung, ngha, phng php tnh, u nhc im v nhng
lu cn thit khi thm nh d n)
a.ch tiu NPV(li nhun rng)
KN: LNR ca DA l hiu s ca hin gi dng tin vo vi hin gi dng tin ra trong
sut vng i d n, cng tc l hin gi ca dng ngn lu rng.
ngha:
NPV phn nh gi tr tng thm cho ch t, c th l li sut thu tnh theo cc khon tin
mt ca tng nm khi quy chng v thi im hin ti. NPV mang gi tr dng c ngha
l vic thc hin d n s to ra gi tr tng thm cho ch t, cng tc la d n b p
c vn t b ra v c li tnh theo thi gi hin ti. ngc li, nu NPV m c ngha l d
n ko b p vn t, em li thua l cho ch t.
NPV ch mang ngha v mt ti chnh. i vi cc DA x hi, d n mi trng, vic
xc nh NPV kh v phc tp hn nhiu. thm ch c DA ko cn phi tnh NPV, nh cc
d n quc phng, an ninh nh nc, hoc DA xa i gim ngho.
Cng thc tnh
n

NPV
i 0

Bi Ci Ki SVi
(1 r ) n

u v nhc im
*u
-NPV cho bit quy m s tin li tnh theo s tin mt thc t thu c trong mi nm khi
a chng v thi gi u nm th nht.
-tnh NPV da trn dong ngn lu c tnh n gi tr thi gian cua tin t v quy m ca
DA. Do vi mc tiu ti a ha li nhun th chn DA c NPV ln nht l hp l.
*nhc
-NPV ph thuc vo li sut tnh ton. Li sut tnh ton tng th NPV gim v ngc li
-NPV ch cho bit li l thc ca DA m cha cho bit t l li, l trn vn t l bao
nhiu.
-khng so snh hai DA c tui th khc nhau
b.sut hon vn ni b(IRR)

KN:sut hon vn ni b l li xut tnh ton m vi li sut lm cho NPV ca DA

bng 0
ngha
Sut hon vn ni b phn nh t sut hon vn ca d n, da trn gi nh dng tin thu
c trong cc nm c ti t vi li sut tnh ton. Nu xt trn phng din sinh li th IRR
phn nh kh nng sinh li ti a ca vn t cho DA.
Cng thc tnh
IRR i1 i2 i1

NPV1
NPV1 NPV2

Trong
i1 l li sut ty cho tng ng ta c NPV1 sao cho NPV1>0 v cng gn 00 cng tt
i2 l li sut ty cho NPV2<0 v cng gn 0 cng tt
quy tc la chon phng n theo ch tiu IRR
IRR<igh ko chp nhn DA
IRR>=igh chp nhn d n
Nu dng IRR lm ch tiu la chn th d n no c IRR cao nht s chn
*u im
-IRR d hp dn nh t v cho thy ngay kh nng sinh li ca DA v y cng l li sut
tnh ton ln nht c th s dng.
-Tnh IRR da trn s liu ca DA m ko cn phi xc nh chnh xc tnh ton
*nhc im
-Nu ngn lu rng ca DA i du t hai ln tr ln, ta s tm c nhiu IRR v ko bit
IRR thc ca DA l bao nhiu. Cc DA khai thc hm m, gi phng mt bng thng
c ngn lu rng i du nhiu ln. ngc li, nu ngn lu dng ca DA ko i du th
ko tm c IRR
-Tnh ton IRR kh phc tp
-i vi nhng DA loaij tr nhau, c khi IR ln hn nhng NPV li nh hn. Nu da
vo IRR chn d n l b qua mt c hi thi c NPV ln hn.
S la chn gia NPV v IRR cho DA

-NPV L ch tiu quan trng nht dng la chn cc DA t

-Nu ch t c vn di do, t t ri ro v t c hi t th nn chn DA c NPV ln nht
-nu ch t c t vn, nhng c nhiu c hi t v t c th gp ri ro, mun s dng vn
c hiu qu th nn chn DA c IRR ln nht
c. ch tiu thi gian hon vn(T)
KN: thi gian hon vn l s nm cn thit c th thu hi c ton b s vn t b ra
ngha
Khi xem xt DA a ra quyt nh t, cc nh t ko ch quan tm tnh sinh li ca s
t ca h m h cn mun bit cn mt bao nhiu thi gian c th thu hi ton b s
vn t b ra cng vi mt li sut ti thiu no. Ch tiu ny c bit quan trng i
vi DA c nhiu ri ro v khan him vn bi v n th hin mc nht nh quan im
thu hi vn t trong thi gian ngn hn th tt hn, sau thi k thu hi vn vn t c hon
li y mi khon thu nhp rng u c xem l li v nhng yu t ko chc chn trong
tlai th ko cn qu nguy hin v ch t na
Thi gian thu hi vn gin n
cch tnh ny ch ng vi vn t l vn vay v li tr hng nm
T

(1)V= li nhun rngt

t 1

(2) V= (li nhun rng t + khu haot)

t 1

Thi gian thu hi vn c xt n thi gian ca tin

Vi vn t l vn i vay v li cha tr hng nm
*phng php cng dn
T

V= (thut-chit) /(1+i)t
t 1

Thu chi= li nhun rng+khu hao+tr li

*phng php tr dn
Gi Vt vn t cn thu hi cui nm t
t l VT cha thu hi c cui nm t m chuyn sang nm t+1 thu hi tip

t=Vt-(thut-chit)
Vt=t-1(1+t)
T<=0 nm T l nm thu hi vn
u im
-tnh ton n gin, nht l trng p ko xt n yu t tg ca tin t
-d hiu
- T rt thch hp cho vic la chn DA trong TH chu u t ko di do v vn, nn kt
thiu tnh n nh, t c th gp nhiu ri ro
Nhc im
-Ch cho bit thi gian thu hi vn ko bit c li l bao nhiu
- Ko xt n khon thu hi vn sau thi im thu hi vn. do 1 DA c thi gian hon
vn di, nhng li c khon thu hi vn v sau cao th cn c th l mt DA tt. do nu
da vo ch tiu thi gian hon vn no tt hn s ko chnh xc trong TH ny

Cu 25: Ni dung thm nh kha cnh kinh t x hi ca d n u t.

Khi nim:Thm nh kha cnh KTXH ca d n l vic xem xt,nh gi nhng chi
ph v li ch kinh t ca d n.nh gi mc ng gp ca d n cho cc mc tiu
pht trin kinh t v phc li x hi.
Khng phi mi d n u t c kh nng sinh li cao u c to ra nhng nh hng tt
i vi nn kinh t v x hi.Do ,trn gc qun l v m chng ta phi xem xt,nh
gi vic thc hin d n u t c nhng tc ng g i vi thc hin mc tiu KTXH.V
vy,thm nh kha cnh KTXH ca mt d n u t l iu tt yu.Kt qu thm nh
ny se gip cho cc c quan c thm quyn quyt nh chp nhn d n v cho php u
t, cc nh ch ti chnh quc t,cc c quan vin tr song phng va a phng ti
tr cho d n.
Ni dung thm nh kha cnh KTXH :L nh gi v mt kinh t quc gia v li ch
ca x hi m d n mang li thng qua vic xem xt cc ch tiu phn nh hiu qu ca
d n.Cc ch tiu ny cn c nh gi c th thy c cc tc ng ca d n i
vi nn kinh t.Cc ch tiu thng c xem xt l:

- Mc ng gp cho tng trng kinh t v nng cao mc sng ca dn c c th

hin gin tip qua cc s liu mc gi tr gia tng thun ty(NVA),mc gia tng gi tr
phn phi cho cc nhm dn c v vng lnh th(DBi).
- Gia tng s lao ng c vic lm trn mt n v vn u t,y l mt trong nhng
mc tiu ch yu ca chin lc pht trin ktxh.Thm nh ch tiu ny cn xem xt tnh
chnh xc cc kt qu m bo co kh thi a ra xem c ph hp vi thc t ko?
- Tng thu v tit kim ngoi t:Kim tra tnh chnh xc v y ca ch tiu ny
- ng gp cho ngn sch quc gia thng qua cc khon thu
- Kh nng cnh tranh trn th trng quc t thng qua ch s IC
-Cc ch tiu nh hng ti mi trng sinh thi

Cu 26: Cc ch tiu hiu qu kinh t x hi c xem xt khi thm nh d n.

1.

Gi tr gia t ng thun tu NVA

y l ch tiu c bn p/a qh KT-XH ca DA. N ch r ng gp ca DA i vi ton

b nn KT
Gi tr gia tng thun tu l mc chnh lch gia gtr u ra v gtr u vo
NVA= O- (MI+I)
Trong :

O: u ra
I: u t ban u

MI: Gtr u vo vt cht thng xuyn v cc DA mua ngoi theo yu cu

t c u ra
2.

Gi tr hin ti rng KT

Gi tr hin ti rng KT l ch tiu phn nh tng li ch thun ca c i DA trn gc

ca ton b nn KT quy v mt bng thi gian hin ti.
n

NPV E
i 0

BEi CE i

1 rs i

BEi: Li ch KT nm th i ca DA
CEi: Chi ph KT nm th i ca DA
rs: T sut chit khu XH

3.
T s Li ch- Chi ph KT: L t l gia tng gtr ca cc li ch v chi ph KT ca
DA T quy v cng 1 mt bng thi gian theo t sut chit khu XH
n

B
E
C

BEi

1 r
i 0
n

CEi

1 r
i 0

Trong :

BEi : Li ch KT nm th i ca DA
CEi: Chi ph KT nm th i ca DA
rs: T sut chit khu XH

4.

S L c vc lm do thc hin DA

S L c
vc lm do
t.hin DA

S LBQ
cn thit
cho DA

S L c
vc lm
cc DA
lin i

5.

nh hng ca DA n phn phi thu nhp v cng bng XH

Xc nh cc nhm dn c c phn phi gtr tng them ca DA

X phn gtr tng thm do DA to ra m nhm dn c nhn c

6.

Tit kim v gia tng ngun ngoi t

S L
mt vc
lm

B1: Xc nh thu chi ngoi t ca DA ang xem xt

B2: Xc nh cc khon thu chi ngoi t ca DA lien i
B3: Xc nh dng ngoi t thun
B4: Xc nh s ngoi t tit kim do sx thay th nkhu
B5: Tnh tng s ngoi t tit kim v thu c
7.
Ch tiu cnh tranh quc t IC: Cho php nh gi kh nng cnh tranh ca sp do
DA sx ra trn th trg qt
IC

NPFE
DR

Trong :

IC: Ch tiu biu th kh nng cnh tranh qt ca DA

DR: Tng cc gtr u vo trong nc sx sp xkhu hoc thay th nkhu

8.

Nhng tc ng khc ca DA

Cu 27, 28 Cc phng php c p dng trong thm nh d n. Lm r u

nhc im ca tng phng php v iu kin vn dng. Phng php so snh
i chiu c p dng nh th no trong thm nh d n v ph hp vi nhng
ni dung no?
1 Cc phng php thm nh d n u t.
D n u t s c thm nh y v chnh xc khi c phng php thm nh khoa
hc kt hp vi cc kinh nghim qun l thc tin v ngun thng tin ng tin cy. Vic
thm nh d n c th tin hnh theo nhiu phng php khc nhau trong qu trnh thm
nh, tu thuc vo ni dung v yu cu i vi d n. Sau y l nhng phng php
thm nh thng gp nht.
1.1. Phng php so snh cc ch tiu.
y l phng php ph bin v n gin, cc ch tiu kinh t - k thut ch yu ca d
n c so snh bi cc d n v ang xy dng, ang hot ng. Phng php so
snh c tin hnh theo mt s ch tiu sau:
- Tiu chun thit k, xy dng, tiu chun v cp cng trnh do nh nc quy nh hoc
iu kin ti chnh m d n c th chp nhn c.
- Tiu chun v cng ngh, thit b trong quan h chin lc u t cng ngh quc gia,
quc t.
- Tiu chun i vi loi sn phm ca d n m th trng ang i hi.
- Cc ch tiu tng hp nh c cu vn u t, sut u t
- Cc nh mc v sn xut, tiu hao nng lng, nguyn liu, nhn cng, tin lng, chi
ph qun l ca ngnh theo cc nh mc kinh t - k thut chnh thc hoc cc ch tiu
k hoch v thc t.
- Cc ch tiu v hiu qu u t.
- Cc nh mc ti chnh doanh nghip ph hp vi hng dn, ch o hin hnh ca nh
nc, ca ngnh i vi doanh nghip cng loi.
- Cc ch tiu mi pht sinh Trong vic s dng cc phng php so snh cn lu cc
ch tiu dung tin hnh so snh cn phi c vn dng ph hp vi iu kin v c

im c th ca tng d n v doanh nghip. Cn ht sc tranh th kin ca cc c quan

chuyn mn, chuyn gia (k c thng tin tri ngc). Trnh khuynh hng so snh my
mc, cng nhc, dp khun.
1.2. Phng php thm nh theo trnh t.
Trong phng php ny, vic thm nh d n c tin hnh theo mt trnh t bin
chng t tng qut n chi tit, ly kt lun trc lm tin cho kt lun sau.
- Thm nh tng qut: l vic xem xt mt cch khi qut cc ni dung c bn th hin
tnh php l, tnh ph hp, tnh hp l ca d n. Thm nh tng qut cho php hnh
dung khi qut d n, hiu r quy m, tm quan trng ca d n trong chin lc pht
trin kinh t x hi ca t nc, xc nh cc cn c php l ca d n m bo kh
nng kim sot c ca b my qun l d n d kin.
- Thm nh chi tit: l vic xem xt mt cch khch quan, khoa hc, chi tit tng ni
dung c th nh hng trc tip n tnh kh thi, tnh hiu qu, tnh hin thc ca d n
trn cc kha cnh php l, th trng, k thut cng ngh, mi trng, kinh t ph hp
vi cc mc tiu pht trin kinh t x hi trong tng thi k pht trin kinh t x hi ca
t nc.
Trong giai on thm nh chi tit, cn a ra nhng kin nh gi ng hay sa i
b xung hoc khng th chp nhn c. Khi tin hnh thm nh chi tit s pht hin
c cc sai st, kt lun rt ra t ni dung trc c th bc b ton b d n m khng
cn i vo thm nh cc ni dung cn li ca d n.
1.3. Phng php thm nh da trn vic phn tch nhy ca d n.
Phng php ny thng dng kim tra tnh vng chc v hiu qu ti chnh ca d
n. C s ca phng php ny l d kin mt s tnh hung bt trc c thy xy ra trong
tng lai i vi d n ri kho st tc ng ca nhng yu t n hiu qu u t v
kh nng ho vn ca d n.
Mc sai lch so vi d kin ca cc bt trc l tu thuc vo iu kin c th. y, ta
nn chn cc yu t tiu biu d xy ra gy tc ng xu n hiu qu ca d n xem
xt. Nu d n vn t ra c hiu qu k c trong trng hp c nhiu bt trc pht sinh
ng thi th l nhng d n vng chc, c an ton cao. Trong trng hp ngc li
th cn phi xem xt li kh nng pht sinh bt trc xut kin ngh cc bin php hu
hiu khc phc hay hn ch.
1.4. Phng php d bo.

C s ca phng php ny l dng s liu d bo, iu tra thng k kim tra cung cu
ca sn phm d n trn th trng, gi c v cht lng ca cng ngh, thit b, nguyn
liu nh hng trc tip n hiu qu v tnh kh thi ca d n.
1.5. Phng php trit tiu ri ro
D n l mt tp hp cc yu t d kin trong tng lai, t khi thc hin d n n khi i
vo khai thc, hon vn thng rt di, do c nhiu ri ro pht sinh ngoi mun ch
quan. m bo tnh vng chc ca d n, ngi ta thng d on mt s ri ro c th
xy ra c bin php kinh t hoc hnh chnh thch hp, hn ch thp nht cc tc ng
ca ri ro hoc phn tn ri ro cho cc i tc c lin quan n d n.
Mt s loi ri ro bt buc phi c bin php x l nh: u thu, bo him xy dng, bo
lnh hp ng. Trong thc t, bin php phn tn ri ro quen thuc nht l bo lnh ca
ngn hng, bo lnh ca doanh nghip c tim lc ti chnh v uy tn, th chp ti sn.
trnh tnh trng th chp ti sn nhiu ln khi vay vn nn thnh lp C quan ng k
quc gia v giao dch bo m.

Cu 29. Phng php phn tch nhy c p dng nh th no trong thm nh

d n v ph hp vi nhng ni dung no?
-Phng php ny thng dung kim tra tnh vng chc v hiu qu ti chnh ca d
n u t.
Phn tch nhy ca d n l xem xt s thay i cc ch tiu hiu qu ti chnh ca d
n( li nhun, thu nhp thun,t sut hon vn ni b) khi cc yu t c lin quan n
ch tiu thay i.phn tch nhy ca d n nhm xc nh hiu qu ca d n trong
iu kin bin ng ca cc yu t c lin quan n ch tiu hiu qu ti chnh . Gip
ch u t bit d n nhy cm vi cc yu t no hay yu t no gy nn s thay i
nhiu nht ca ch tiu hiu qu xem xt, t c bin php qun l chng trong qu
trnh thc hin d n
- phn tch nhy l 1 trong cc phng php c s dng trong thm nh hiu qu
ti chnh d n u t.Theo phng php ny, trc ht phi xc nh c nhng yu t
gy nh hng ln n cc ch tiu hiu qu ti chnh ca d n. Sau d kin mt s
tnh hung bt trc c th xy ra trong tng lai theo chiu hng xu i vi d n nh:
vt chi ph u t, gi cc chi ph u vo tng v gi tiu th sn phm gim, c thay

i v chnh sch thu theo hng bt li nh gi tc ng ca cc yu t n hiu

qu ti chnh ca d n.
Mc sai lch so vi d kin ca cc yu t nh hng n d n trong nhng tnh
hung xu thng c chn t 10%-20% da trn c s phn tch nhng tnh hung
xy ra trong qu kh, hin ti v d bo trong nhng nm tng lai. Nu d n vn t
hiu qu k c trong trng hp c nhiu bt trc pht sinh ng thi th l nhng d
n c an ton cao. Trong trng hp ngc li, cn phi xem xt li kh nng xy ra
cc tnh hung xu xut cc bin php hu hiu nhm khc phc hay hn ch
chng.

Cu 30: Nhng kh khn trong cng tc thm nh v hng khc phc

A.

Nhng kh khn trong cng tc thm nh

1.

V khu t chc thm nh:

Kh khn:
D thi gian qua khu thm nh dc ch trng ng k nhng trn thc t, cc phng
chuyn trch v khu thm nh cha thc s dc tch bit r rng, cn lng ghp vi cc
nghip v khc v vy s tch bch v tp trung trong cng tc thm nh cha m
bo, khi lng cng vic nhiu v bao gm nhiu loi cng phi gii quyt nn ko
thi gian thu thp y thng tin lin quan n d n do lm gim cht lng
cng nh hiu qu v tnh chnh xc trong cng tc thm nh
Bn cnh , s phi hp gia cc b phn trong qu trnh thm nh cn hn ch, cn b
thm nh thng lm vic kh c lp, t c s chia s thng tin, h tr kinh nghim cho
nhau.

Khc phc:

Cn tch bit r rng cc phng chuyn trch v cc khu thm nh nng cao hiu qu
v tnh chnh xc trong cng tc thm nh
Cn c s phi hp gia cc b phn trong qu trnh thm nh, trnh lm vic c lp
c th chia s thng tin, h tr kinh nghim cho nhau
2.

V phng php thm nh:

Kh khn:

Trn thc t, cha c s an xen, kt hp cc phng php thm nh, vic s dng cc
h thng ch tiu cng cn hn ch.
Phng php so snh c xem nh l phng php ph bin nht, tuy nhin mi ch so
snh mc gin n do ngun lc thng tin cn thiu thn, cha p ng nhu cu
thm nh
Phng php d bo vn cha c p dng mt cch khoa hc, ngun thng tin p ng
cho nhu cu d bo cha y v kp thi. iu ny nh hng ko nh n cht lng
ca cng tc d bo, lm gim chnh xc ca cc ch tiu hiu qu.
Cc phng php phn tch ri ro cn cha c ch trng mt cch ng mc. Cc cn b
thm nh t khi dnh nhiu thi gian v cng sc cho vic i su v nh gi tng loi
c hng t vn, cng ch u t tm cc bin php phng nga
Bn cnh , phn tch ri ro thng qua phn tch nhy c coi l mt bin php phn
tch hin i tuy vy vn cha c s dng nhiu. Vic la chn cc yu t giao ng,
khong giao ng ph thuc nhiu vo s nh gi ch quan ca cn b thm nh ch ko
da trn cc quy nh c th trn c s tng kt cc d n c trng cc lnh vc khc
nhau.

Khc phc

Cn c s an xen, kt hp cc phng php thm nh

Tng hp y thng tin c th so snh cc d n mc cao hn
Phng php d bo cn c p dng mt cch khoa hc
Phng php phn tch ri ro cn dnh nhiu thi gian v cng sc i su v nh gi
tng loi c th
S dng nhiu phng php phn tch nhy
3.

V ni dung v quy trnh:

Kh khn:
Quy trnh tuy c thc hin kh y nhng ch mang tnh cht l hnh thc bn
ngoi. Nhn chung, cng tc thm nh ti cc n v cn s si, ni dung ch tp trung
ch yu vo nh gi v kha cnh ti chnh, cc ni dung khc ch c nh gi mt cch
chung chung, ko c quan tm mt cch ng mc.

Khc phc

Thc hin nghim chnh quy trnh thm nh d n u t, ni dung phi tp trung vo
nhiu kha cnh khc nhau
4.

V trang thit b phc v cng tc thm nh

Kh khn:
H thng thit b cng ngh cn cha c u t mt cch ng mc, cha ch trng p
dng cc phn mm thm nh, cng vic thm nh cn mang tnh th cng cc b.
Cha khai thc tt v trit v c hiu qu cc tnh nng u vit ca cng ngh, my
tnh phc v cho cng tc thm nh.

Khc phc

u t ng mc h thng thit b, p dng ti a h thng phn mm

Khai thc trit cc tnh nng ca cng ngh
5.

V mng li thng tin

Thng tin vn ch yu l da trn thng tin ca khch hng gi n, trong nhiu trng
hp n sai lch so vi thc t v y c th l thng tin cha thc s mang tnh khch
quan.

Cn kim tra, thm tra thng tin chnh xc c th thm nh mt cch khch

quan, khoa hc
6.

V cn b thm nh

a s cn b thm nh u tt nghip i hc, tuy nhin hu ht l nhng ngi cn

tr, thiu kinh nghim
i ng cn b cha c phn cng chuyn mn ha trong cc lnh vc, thiu cn b
chuyn trch v mng k thut.

o to i ng cn b thm nh, chuyn mn ha cc lnh vc

7.

Cc kh khn khc

Kt qu thm nh i khi cn mang tnh ch quan, ph thuc vo mi quan h i vi

khch hng cn thm nh ch l hnh thc.