1.-2.

Seminar
3-2-1-68-96
Vastavalt AS-e -le 81 piisab omandiiguse tunnustamiseks, kui omanik tendab, et tema omand on
tekkinud iguslikul alusel. Seda stet ei ole kohus otsuses ksitlenud.
ASrakS 2 lg. 2 kohaselt tagastatakse igusvastaselt vrandatud vara omandireformi aluste
seaduses ning sellest tulenevates igusaktides stestatud alustel ja korras. Hagejate, kui
omandireformi igustatud subjektide igused ja kohustused on piiritletud omandireformi aluste
seaduses. ORAS-e 11 kohaselt on omandireformi objektiks igusvastaselt vrandatud maa ja
sellega seotud loodusobjektid, ehitised, laevad, pllumajandusinventar, tootmishoonete sisseseade,
aktsiad ja osathed. Sellest seadusest tulenevalt ei ole vaidlusalused tapeedid omandireformi
objektiks.
Selleks, et omandireformi objektiks mitteolev vara jagaks praldisena igusvastaselt
vrandatud ja tagastatud peaasja saatust, peab see vara olema praldiseks seaduse justumise
ajal, mis ngi ette vastava vara tagastamise.
3-2-1-90-03
Rendilepingu slmimise ajal kehtinud AS 14 lg 2 (kuni 01.07.2002 kehtinud red) kohaselt oli asja
reaalosa asja teiste osadega vrreldes tegelikkuses piiritletud ning sama paragrahvi like 3 jrgi oli
asja mtteline osa tegelikkuses piiritlemata ja selle suurust vljendatakse murdosana. Alates 1. juulist
2002. a sisaldub mttelise osa samasugune mratlus tsiviilseadustiku ldosa seaduse -s 56.
Apellatsioonikohus leidis ekslikult, et asjaigusseaduses mratletud reaalosa mistet tpsustas ehitise
osas AS RakS 13 lg 4. Viimati nimetatud rakendusstte eesmrgiks oli seoses asjaigusseaduse
justumisega korrastada varasemad omandisuhted ning mrata juhtumid, mil omandi esemeks vis
olla ehitise reaalosa. Rakendusste ei muutnud asjaigusseaduses mratletud reaalosa mistet ega
vlistanud ehitise reaalosa vlaiguslikku koormamist.
12. Kolleegium mrgib, et ka 1. juulist 2003. a kehtiv AS 74 lg 1 redaktsioon, mille kohaselt vib
kaasomandis olevat asja vrandada vi koormata, samuti asja vi selle majanduslikku otstarvet
oluliselt muuta ainult kigi kaasomanike kokkuleppel, nuab asja reaalosa koormamiseks kigi
kaasomanike kokkulepet. Asja reaalosa koormamine koormab asja ja mjutab kigi kaasomanike
igusi asja suhtes.
13. Kaasomandis oleva asja kasutuskorra kokkuleppe ja selle koormamise kokkuleppe kohta mrgib
kolleegium veel jrgmist: ainuksi sellest, et kaasomanikud on kokku leppinud hise asja valdamise
ja kasutamise, ei jreldu, et kaasomanikud on kokku leppinud kaasomaniku iguses koormata tema
valduses ja kasutuses olevat asja vi selle reaalosa. Kll vib kaasomanike kokkulepe valdamise ja
kasutamise kohta sisaldada kaasomaniku igust asja vi selle reaalosa koormata. Kohtud on
ksitlenud ja apellatsioonikohus leidnud vaid seda, et hageja pole tendanud, et ehitise kaasomanikud
ei ole kasutuskorra kokkulepet slminud. AS 74 kohaldamise seisukohalt pole aga oluline mitte
see, kas kaasomanikud on kasutuskorras kokku leppinud, vaid hoopis see, kas nad on kokku leppinud
asja reaalosa koormamise vimaluses. See, et kaasomanikud on nus ehitise reaalosa
kasutamisega kaasomaniku poolt, ei thenda, et nad on nus ka selle reaalosa rendilepinguga
koormamisega. Reaalosa koormamises vivad kaasomanikud kokku leppida kasutuskorra
kokkuleppes, samuti prast reaalosa koormamist. Kokkuleppega on samavrne kaasomanike
heakskiit toimunud koormamisele.

2-2-340/2003
AS 15 lg 2 jrgi asi ja tema olulised osad ei vi olla erinevate iguste ja kohustuste esemeks.
Seega ei oma asjas thtsust vastustaja poolt esitatud vastuvited ja tendid ( O Morgen US arved,
t.ekid, vastuvtu aktid, audiitori ettekirjutus jne), millega sooviti tendada, et kinnisasjast eraldatud
esemed kuulusid tegelikult O-le Morgen US, kuna need olid O rahade eest ostetud. Asjaolu, et
nimetatud esemed visid olla ostetud O Morgen US poolt, ei anna alust asuda seisukohale, et nende
omanik oli ka 02.11.2001.a seisuga O, kuna asja materjalidest nhtuvalt olid korterist eemaldatud
esemed ostetud ajavahemikul 1998-1999 ja paigaldatud remondi kigus E. Pumani ja R. Pumani
hisvaraks olevasse korterisse. AS 92 lg 1 jrgi tekkis vallasomand vallasasja leandmisega, kui
vrandaja annab asja valduse le omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand lheb le
omandajale. Kuna eelmainitud esemed anti prast nende soetamist R. Pumani ja E. Pumani
hisvaraks olevasse kinnisasja paigutamise kaudu le kinnisasja hisomanikele, siis lks neile
le ka vallasasjade omandiigus ning lisaks sellele muutusid vallasasjad ja esemed kinnisasja
oluliseks osaks. AS ei ne ette, et ka asja olulisi osasid oleks vimalik asjast lahutada analoogselt
AS -s 19 praldiste lahutamise kohta stestatuga
Kuni 01.07.2002 kehtinud AS 15 lg 1 jrgi oli asja oluline osa asja koostisosa, mis on asjaga
psivas henduses ja mida ei saa asjast eraldada, ilma et asi hviks vi olemuselt muutuks. Seega loeti
asja oluliseks osaks seda asja vi eset, mis on asjaga vahenditult henduses ja kuulub asja olemusse
nii, et ilma selleta asja tielikuks lugeda ei saa.

3.-4.
3-2-1-154-01
AS 32 kohaselt on valdus tegelik vim asja le. AS 40 lg 3 jrgi on valdaja takistamine asja
le tegeliku vimu teostamisel valduse rikkumine. Hagi aluseks oli asjaolu, et 15. augustil 2000. a ei
saanud hageja valmistoodanguga auto tehase territooriumilt vrava kaudu lahkuda. Ekslik on
ringkonnakohtu arutlus selle kohta, et kuna hageja ei ole olnud ega ole vrava ja seega ka
juurdepsu valdaja, ei saa ta kaitsta oma valdust. Valduse rikkumine vib seisneda asja le
tegeliku vimu teostamise takistamises. Olenevalt asjaoludest vib tegeliku vimu teostamine olla
takistatud ka juurde- vi vljapsu sulgemise tttu.
AS 43 annab valdajale iguse nuda valduse omavolilise rikkumise korral valduse kohtulikku
kaitset, mis tulenevalt AS 44 vib seisneda rikkumise krvaldamises, edasise rikkumise
rahoidmises ja kahju hvitamises.
3-2-1-54-02
16. Ringkonnakohus kohaldas asjas ebaigesti AS 45. Sltumata sellest, kas siduautot kasutati
tasu eest vi tasuta, ei kuulu asjas kohaldamisele valduse kaitse stted. Pooltel on vaidlus kostja poolt
hageja siduauto valduse seaduslikkuse le ja selles, kas tal on alus saada hagejalt tagasi 13 000
krooni. Kostja on vastuhagis sidunud auto tagastamise hageja poolt 13 000 krooni tagasimaksmisega.
AS 320 lg 1 jrgi on vlausaldajal igus seaduslikult tema valdusse sattunud vlgniku
vallasasja kuni nude rahuldamiseni kinni pidada, juhul kui nue on sissenutav ja seotud
kinnipeetava esemega. Nue on AS 321 p 5 jrgi seotud kinnipeetava esemega, kui eseme

valdus ja nue tulenevad valdaja ja vlgniku vahelisest igussuhtest. Asja uuel lbivaatamisel
tuleb kaaluda poolte esitatud asjaoludest lhtuvalt, kas igussuhe on kvalifitseeritav
kinnipidamisiguse teostamisena ja kui suhe on kvalifitseeritav AS 320 jrgi, siis anda hinnang
hageja vitele nude tasaarvestamise kohta, kui kostja kasutas autot kokkuleppe vastaselt.

5.-6.
3-2-1-55-00
AS 74 lg 1 kehtestab muuhulgas, et kaasomandis olevat asja vib oluliselt muuta ainult kigi
kaasomanike kokkuleppel. Sellest jreldub, et kui vaheseina ehitus ruumi 15 on elamu oluline
muutmine, siis ei vi seda teha ilma kigi kaasomanike kokkuleppeta ja kaasomaniku
keeldumist kokkuleppest ei saa vaidlustada kohtus. Kui tegemist pole elamu olulise muutmisega,
siis tuleb vtta seisukoht, kas vaheseina ehitamise osas on kaasomanike kokkulepe vi jreldub
asjaoludest enamuse otsus, kellele kuulub ka suurem osa hisest asjast. Kui selline otsus, millele
seadus ei kehtesta vorminudeid, on tehtud, siis on otsuse titmatajtmisel alus nuda otsusega
kindlaksmratud kasutuskorra rikkumise lpetamist ja rikkumisest hoidumist, mitte aga
kindlaksmratud kasutuskorra veelkordset kindlaksmramist. Kui vhemusse jnud
kaasomanik peab enamuse otsust oma huve rikkuvaks, on tal AS -st 72 lg 5 tulenevalt alus nuda
kasutuskorra kindlaksmramist kohtus.
Kui kokkuleppe puudumisel on kasutamine ja valdamine mratud kaasomanike enamuse
otsusega, kellele kuulub suurem osa hises asjas, siis puudub kaasomanikul, keda enamuse
otsus rahuldab, alus hagi esitamiseks. Kui kaasomanik ei tida kaasomanike enamuse
kohustuslikku otsust, kellele kuulub ka suurem osa hises asjas, siis on kaasomanikul, kes soovib
enamuse otsuse jrgimist, alus esitada hagi takistuste krvaldamiseks ja nendest hoidumiseks
kaasomandi kasutamisel enamuse otsuse jrgi. Kaasomanik, kes leiab, et enamuse otsus rikub tema
igust asja kasutada ja vallata, on igustatud AS 72 lg 5 alusel nudma kasutuskorra
kindlaksmramist teisiti, kui tegi seda enamuse otsus. Siinkohal ei nustu kolleegium
apellatsioonikohtu seisukohaga, et kui kaasomanikke on paaritu arv, on kaasomanikul igus esitada
hagi kaasomandis oleva asja kasutuskorra kindlaksmramiseks vaid siis, kui hletamisel vhemusse
jnud kaasomanikule kuulub kokku suurem osa hises asjas. Eeltoodud seisukoht jtaks viksema
osaga kaasomaniku kaitseta ega vasta AS -s 72 lg 5 stestatu eesmrgile - anda igale
kaasomanikule kaitsevahend enamuse otsuse vastu, mis ei arvesta tema seaduslikke huve.
3-2-1-143-04
16. 1. juulil 2003. a justunud AS 76 lg-te 1 ja 2 kohaselt on kaasomanikul igus igal ajal nuda
kaasomandi lpetamist, kui kaasomanikud ei ole vastavat nudeigust omavahelise kokkuleppega
vlistanud. Kesolevas vaidluses kaasomandi lpetamist vlistavat kokkulepet tuvastatud ei ole.
Seega peab kohus hagi alusel kaasomandi lpetama hel seaduses stestatud viisil.
Kuni 31. juunini 2003. a kehtinud AS 77 lg 1 kohaselt jagati kaasomandi lpetamisel asi reeglina
vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Kui kaasomanikud ei saavutanud kokkulepet kaasomandis oleva
asja jagamise viisi suhtes, otsustas kohus, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi
hele vi mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele vlja nende
osad rahas, vi ma asi avalikul vi kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada
kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele (AS 77 lg 2). Kolleegium on asjaigusseaduse

varasema redaktsiooni 77 lg-t 2 kohaldades 11. detsembri 2002. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-14002 (RT III 2003, 1, 13) mrkinud, et AS 77 vimaldab kohtul valida ka sellise kaasomandi
lpetamise viisi, mida hagis ei nutud. Siiski vib kohus valida AS 77 lg-s 2 stestatud viiside
hulgast vastavalt asjaoludele ainult sellise viisi, millega vhemalt ks kaasomanikest on
kohtumenetluses nustunud. Nustumine vib olla vormivaba. Seega ei tohi kohus teha otsust
kaasomandi lpetamiseks viisil, mis ei vastaks hegi kaasomaniku huvidele.
17. Alates 1. juulist 2003. a justunud AS 77 lg 2 kohaselt otsustab kohus kaasomandi jagamise
viisi le hageja nudel. Seega saab kohus alates 1. juulist 2003. a valida nende kaasomandi lpetamise
viiside vahel, mida on nutud kas hagis vi vastuhagis.
3-2-1-168-05
Kolleegium nustub kassaatoriga, et kuna kaasomandi lpetamine kohtu valitud viisil riivab
intensiivselt PS 32 lg-s 1 stestatud omandi puutumatuse phimtet, tuleb tagada iglane ja kohene
hvitis omandi kaotamise eest. Nustuda ei saa ringkonnakohtu arusaamaga, et kostja ei j omandist
ilma, kuna talle antakse selle rahaline vrtus. Jttes kaasomandis oleva asja he kaasomaniku
ainuomandisse otsustab kohus teise kaasomaniku omandist ilmajtmise sellele asjale. Omandi
kaotavale kaasomanikule tema osa rahas vljamaksmine kujutab endast hvitist kaotatud
omandi eest. Kolleegium leiab, et iglase ja kohese hvitise maksmise tagamiseks tuleb
vimalikult tpselt mrata omandi vrtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab
saama rahalise hvitise vimalikult samaaegselt omandi kaotusega. Muidugi tuleb arvestada
tsiviilkohtumenetluse seadustiku stteid tendamiskoormise kohta.
Riigikohus on oma 17. oktoobri 2005. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05 (RT III 2005, 35, 341)
asunud seisukohale, et kaasomandi osast ilma jvatele kaasomanikele tuleb tagada tielik rahaline
hvitis oma omandiiguse kaotamise eest. Selleks tuleb ldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja
vrtust tervikuna ja arvestada selle alusel vlja kaasomaniku osa rahas tema mttelise osa suuruse
alusel. Lhtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust vrtusest.
3-2-1-35-07
Riigikohus on oma 14. aprilli 2003. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-26-03 asunud seisukohale, et kui
isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandas kinnisasja vi piiratud asjaiguse
heauskselt, siis jvad AS 56 lg 3 kohaselt tema heauskselt omandatud igused kehtima.
17.. Vaidluses ei ole asjakohane tugineda enne 1. maid 2004. a kehtinud AS 56 lg-le 3, mis
reguleeris kinnisasja vi piiratud asjaiguse heauskset omandamist. Hageja ei ole vaidlustanud kostja
I kinnistule kostja II kasuks seatud hpoteegi omandamist. Eeltoodut arvestades ei ole asjas
rakendatav ka Riigikohtu otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-26-03 vljendatud seisukoht, et kui isik
kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandas kinnisasja vi piiratud asjaiguse heauskselt, siis
jvad AS 56 lg 3 kohaselt tema heauskselt omandatud igused psima.

7.-8.
3-2-1-160-00
AS 35 lg 2 kohaselt on valdus pahauskne, kui valdaja teab vi peab teadma, et tema valdusel
puudub seaduslik alus vi et teisel isikul on suurem igus asja vallata. Apellatsioonikohtu jreldus

kostja pahausksusest ei tulenenud asjaolude uuest vaidlustamisest prast kohtuotsuse justumist teises
tsiviilasjas, vaid 19. oktoobri 1995. a kohtuotsusega tuvastatust, et kostja ei pidanud end laki
omanikuks ega olnud selle seaduslik valdaja. Sellest tulenevalt on ige apellatsioonikohtu jreldus, et
kostja oli laki pahauskne valdaja AS 35 lg 2 jrgi.
AS 84 lg 2 kohaselt vastutab pahauskne valdaja asja hvimise eest, vlja arvatud juhul, kui
hvimine oleks toimunud ka hageja valduse korral. Apellatsioonikohus tuvastas spetsialistide
arvamusele tuginedes, et aine, mida kostja hagejale le anda tahtis ei olnud PF lakk, vaid tundmatu
tooraine segu. Kostja ei esitanud kohtule tendeid, mis oleksid kinnitanud, et mahutis oli riknenud
lakk. Seetttu on phjendamatu kassatsioonkaebuse vide, et ka hageja valduse korral oleks lakk
riknenud. Kuna kostja hagejale lakki vlja ei andnud, siis jrgneb kostja vastutus AS 84 lg 2 alusel
ja kostja peab hvitama hagejale laki vrtuse. Kuna pahauskse valdaja vastutus asja hivamise
eest on selles paragrahvis stestatud ilma sta vastutusena, siis puudub alus ka prast asja
vljanudmise hagi rahuldamist valdaja vastutust tema sga siduda.
3-2-1-136-05
Nende nuete lahendamisel ei kohaldu kolleegiumi arvates asjaigusseaduse stted asja vrtuse
hvitamise ning valdaja kantud kulutuste hvitamise kohta (AS -d 84-88), vaid ksnes alusetu
rikastumise stted. Kuna poolte vahel on vlasuhe thise tehingu tagasititmiseks, tuleb sellele
suhtele kehtivaid thise tehingu alusel leantu tagastamise (nn soorituskondiktsiooni) stteid
(VS -d 1028-1036) kohaldada leantud asjale tehtud kulutuste ja asja vrtuse hvitamise
erinormidena ka juhul, kui le anti asja omand vi valdus, ning seda ka juhul, kui leandmise
ksutustehing on thine.
Kolleegium mrgib aga siiski, et thise mgilepingu jrgi asja valdajal on igus keelduda asja
vljaandmisest kuni asjale tehtud kulutuste hvitamiseni VS 1033 lg-s 2 nimetatud ulatuses, kui
saaja uskus saadu omamise kestmisse ja tegi kulutusi sellest tulenevalt. Nue ei lpe sellega, kui isik,
kellele ta peaks asja tagastama, annab asja omandiiguse le teisele isikule. Ka ei lhe hvitise
maksmise kohustus le asja omandajale.
Kohtud jtsid nude rahuldamata phjendusega, et talus olnud asjad ei kuulunud kostjale, vaid
U. Kirsile. Seejuures on kohtud eeldanud, et R. Ojasoo nudis asjade vrtuse hvitamist omanikuna
VS 1043 alusel. Kolleegiumi arvates ei ole kohtud asjade vrtuse hvitamise nuet selgelt
kvalifitseerinud. Vaatamata sellele, et R. Ojasoo nimetas oma nuet kahju hvitamise nudeks, vib
esitatud asjaolude jrgi tegemist olla hoopis VS 1032 lg 2 jrgse nudega thise lepingu jrgi
leantud asjade vrtuse hvitamiseks. Asjaolu, kas leantud asjad kuulusid U. Kirsile, ei oma
thise tehingu tagasititmisel VS 1032 lg 2 jrgi thtsust. Thtsust omab ksnes see, kas
need anti thise tehingu jrgi le ning kas need saab tagastada vi tuleb hvitada, samuti kas
asju vi hvitise nudmise igust ei antud le M. Rebasele. Kohtud ei ole tuvastanud, millised
R. Ojasoo videtud asjadest ehitiste juures olid ja millised on neist veel alles vi le antud
M. Rebasele. Asja thise tehingu jrgi saaja ei vabane leantu tagastamise kohustusest ksnes
seetttu, et leandja ei suuda tendada oma omandiigust asjale. Omandiigus asjale omab thtsust
nude kvalifitseerimisel vindikatsiooninudena AS 80 alusel. Nude uuel lbivaatamisel tuleb
seega hinnata, millisel iguslikul alusel R. Ojasoo oma nude esitas, ja sellest lhtuvalt nue ka
lahendada. Kolleegium juhib thelepanu ka VS 1034 lg-le 1, mille jrgi ei saa hvitusnudele
esitada thise vastastikuse lepingu puhul ldjuhul rikastumise ralangemise vastuvidet. Samuti juhib
kolleegium thelepanu ehitusmaterjali majaga hendamisel kehtivatele AS -le 107 ja VS -le
1037. Kohtulahend ei saa aga mjutada menetlusosaliseks mitteoleva U. Kirsi iguseid poolte suhtes.

Thise mgilepingu jrgi asja leandjal on VS 1032 lg 2 jrgi igus nuda asjast saadud kasu
hariliku vrtuse hvitamist, kui selle vljaandmine natuuras ei ole vimalik. Selliseks kasuks vivad
TsS 62 lg 1 jrgi olla ka asja kasutamisest saadavad eelised (nn kasutuseelised). Jttes hvitise
saamise nude rahuldamata, leidsid kohtud sisuliselt, et hageja ei saanud ehitiste kasutamisest
mingit kasu ega hoidnud ka midagi kokku. Kolleegium sellise phjendusega ei nustu. Vrast
asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega
seotud kulusid.
Hageja vib kolleegiumi arvates nuda M. Rebaselt tehtud kulutuste hvitamist ksnes AS 88 lg 1
jrgi. Ta vib selle stte jrgi nuda omanikult asjale tehtud vajalike kulutuste hvitamist. Muude
kulutuste hvitamist saab ta nuda ksnes VS 1042 alusel. M. Rebaselt saab hageja eelnimetatud
stete alusel nuda hvitist ksnes nende kulutuste eest, mis on tehtud ajal, kui M. Rebane oli ehitiste
omanik, hageja aga valdaja. Kohtud ei ole aga tuvastanud, et M. Rebaselt vlja mistetud kulutused
oleks tehtud ajal, kui ehitiste omanikuks oli M. Rebane. M. Rebaselt ei saa nuda kulutuste hvitamist
osas, mida saanuks nuda soorituskondiktsiooni alusel R. Ojasoolt. Omaniku vahetus ei oma
seejuures thendust (vt ka otsuse p 24). Seega saab kohus asja uuel lbivaatamisel rahuldada hageja
nude M. Rebase vastu ksnes nende kulutuste osas, mis on tehtud sel ajal, kui M. Rebane oli ehitiste
omanik.
31. Ebaigesti on kohtud rahuldamata jtnud M. Rebase nude 5000 krooni saamiseks. Nue on
ksitatav AS 85 lg 1 jrgse hvitise saamise nudena, mida omanikul on igus nuda aja eest, mil
valdaja igusliku aluseta tema asja kasutas, st alates ajast, mil M. Rebane omandas ehitised. Nude
tpsemad alused ja ulatus mratakse nimetatud stte alusel VS -de 1037-1040 jrgi. Kohtud ei ole
phjendanud, miks ei pea hageja rikkumise teel saadu vrtust hvitama.

3-2-1-85-07
Kolleegium selgitab, et valduse kaitse hagi valduse rikkumise lpetamiseks (AS 44) vi valduse
taastamiseks (AS 45) eeldab valduse rikkumise vi valduse ravtmise omavolilisust, mis AS
49 lg 2 jrgi thendab valdaja nusolekuta seadusvastaselt valdamise takistamist vi valduse
ravtmist. Valduse kaitse hagi vib esitada ka omavoli tarvitanud isiku pahauskse valdusjrglase
vastu (AS 40 lg 4). Hageja II ei ole tuginenud asjaoludele, mille alusel viks pidada kostjat
omavoli tarvitajaks vi viimase pahauskseks valdusjrglaseks.
Kuivrd hageja II ei ole kohtute tuvastatud asjaoludest nhtuvalt vaidlusaluste ruumide omanik,
puudub tal kostja vastu nue AS 80 alusel. Kll vib tal kostja valduse ebaseaduslikkuse korral
olla nue vlaigusseaduse (VS) 1055 lg 1 alusel kostja kohustamiseks lpetada oma valduse
rikkumine kui igusvastane tegevus.
Korteriomandite reaalosadest vljapoole jvate, s.o korteriomanikele kaasomandi mttelistes osades
kuuluvate ruumide valduse kaitseks vib esitada vindikatsioonihagi vi valduse kaitse hagi ka ks
korteriomanikest, kuna tal on AS 71 likest 4 tulenevalt hise asja suhtes kolmandate isikute ees
kik omaniku igused.

AS 74 stestab, et kaasomandis oleva asja vib vrandada vi koormata, samuti asja vi selle
majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ksnes kigi kaasomanike kokkuleppel. Kolleegium jb
10. septembri 2003. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-90-03 toodud seisukoha juurde, et viimati nimetatud
ste keelab muu hulgas kaasomandis oleva asja koormamise kasutuslepinguga ilma kigi
kaasomanike nusolekuta ning kigi kaasomanike nusoleku puudumise korral on kaasomandi osa
koormamine kehtetu. Selle seisukohaga on vastuolus ringkonnakohtu seisukoht, et kolmandal isikul
oli igus vaidlusalused ruumid kostjale rida ilma teiste kaasomanike nusolekuta AS 71 lg-st 4
tulenevalt.
19. Selgitamist vajab veel ringkonnakohtu eksitav seisukoht, et vindikatsioonihagiga ei saa kostjat kui
mitteeluruumide rnikku kohustada tema ritud ruume mber ehitama. Hagejad ei ole taotlenud
mberehitamist selleks, et nad saaksid vaidlusaluseid ruume kasutama hakata. Vindikatsioonihagi
rahuldamist ei vlista asjaolu, et ebaseaduslikus valduses olevad ruumid on ehituslikult eraldatud
elamu ldkasutatavatest ruumidest. Kostja peab vindikatsioonihagi rahuldamise korral vabastama
vaidlusalused ruumid, s.o loobuma nende ruumide valdusest omanike kasuks.

11.-12.
3-2-3-6-05
7. Poolte vahel slmitud asjaiguslepingu kehtetuks tunnistamine vib riivata ka kolmandate isikute
igusi, kuigi nad ei ole selle igussuhte osalised. Eluruumide erastamise seaduse (EES) 211 jrgi on
korteriomandi omanikuks igus saada eluruumi vallasasjana omaval isikul ja EES 214 lg 5 kohaselt
kantakse korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse eluruumi vallasasjana omav isik. Nendest
stetest jreldub, et kui korteriomandi esmakinnistamisel on selle omanikuna
kinnistusraamatusse kantud isik, kes ei omanud korterit vallasasjana, siis saab sellist kannet
pidada ebaigeks, kuna see ei vasta tegelikule iguslikule olukorrale (vt Riigikohtu
tsiviilkolleegiumi 23. mrtsi 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-05, RT III 2005, 11, 113). Kui
L. Tilingirov asjaiguslepingu kehtetuse tttu korteri kui vallasja omanik ei olnud, siis oleks korteri
tegelikul omanikul igus nuda kinnistusraamatu parandamist. Sarnast olukorda on Riigikohtu
tsiviilkolleegium ksitlenud oma 21. mrtsi 2005. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-16-05 (RT III 2005,
11, 110).
Kui mgileping on kehtetu ja asjaigusleping kehtiv, siis on phimtteliselt vimalik olenevalt
rikastumise ajast omand tagasi saada kas tsiviilkoodeksi vara alusetut omandamist
reguleerivate stete jrgi vi vlaigusseaduse 52. peatki 2. jao stete kohaselt, kui ei esine asja
ksutamist takistavaid asjaolusid. Kui kehtetu on asjaigusleping, siis omandajal omandiigust
ei tekkinudki.
3-2-1-18-05
15. Valduse instituudiga tagatakse asjaiguse avalikkuse phimtet vallasasjade puhul, et igus asjale
oleks nhtav kigile. Asjaiguses kehtiva avalikkuse phimtte kohaselt eeldatakse, et vallasasja
valdaja on ka selle omanik (AS 90). Ka heauskse omandamise vimalus ja selle kaudu tsiviilkibe
kaitse tugineb vallasasjade puhul valdusele. Sellest phimttest lhtuvalt tuleb sisustada ka heauskset
omandamist AS -des 93 ja 94 toodud asjaoludel. AS 95 lg 1 kohaselt on isik, kes on asja
leandmisega omandanud heauskselt, asja omanik asja oma valdusse saamise ajast ka siis, kui
vrandaja ei olnud igustatud omandit le andma. Eelnevast tuleneb, et vallasasja heauskne

omandamine oli ja on vimalik alates omandaja poolt otsese valduse saamise ajast. Seega peab
vallasasja omandaja olema heauskne, kuni omandamise teised eeldused on tidetud. Sellest
jreldub, et ka AS -des 93 ja 94 toodud asjaoludel saab heauskne omandamine toimuda vaid
siis, kui omandaja on heauskne mitte ainult asjaiguskokkuleppe slmimise ajal, vaid ka otsese
valduse saamise ajal. Kohtud pole tuvastanud, et keegi vaidlusaluse korteriga tehinguid teinud
isikutest oleks saanud sellele otsese valduse. Valduse saamist korterile kui vallasajale on kolleegium
pgusalt ksitlenud 19. detsembri 2001. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-160-01 (RT III 2002, 3, 30).
2-1-254/2003
Viinamarjadega kapi ringkonnakohtulahend. Sama asja Riigikohtu lahend:
3-1-1-148-03
8.3.1 Riigikohtu kriminaalkolleegium leiab, et antud juhul judis ringkonnakohus igele jreldusele,
et J. Borina valduses olnud vallasasi (puhvetkapp) oli talle vras. igussuhte kvalifitseerimine
ringkonnakohtu poolt toimus AS 94 alusel, mis neb ette vallasasja omandi lemineku erijuhu, mil
asi jetakse vrandaja ja omandaja kokkuleppel vrandaja otsesesse valdusse ning omandajat
loetakse kaudseks valdajaks. Seega oli J. Borina toodud asjaoludel kannatanule kuuluva ehk vra
asja otsene valdaja. Mes puhvetikapi edasi kolmandale isikule, manifesteeris J. Borina sellega enda
omastamistahtlust ja realiseeris KarS 201 lg 1 koosseisu.
3-2-1-118-02
Heauskse omandamise vimalus kaitseb iguskindluse phimtet tsiviilsuhetes. AS 90 kohaselt
eeldatakse, et iga vallasasja valdaja on htlasi selle omanik. Arvestades vallasasjade tavaliselt
suhteliselt vikest vrtust ja kolmandate isikute piiratud vimalusi tegelikku omandikuuluvust vlja
selgitada, kaitseb selline eeldus nii valdaja kui ka valdajaga tehingu teinud isikute huve. Seega on just
valdussuhe see, millele vallasasjade tsiviilkibes omistatakse eriline iguslik thendus. Kinnisasjade
puhul asendab valdussuhet kinnistusraamatusse tehtud kanne, millele tuginedes on vimalik
heauskselt omandada ka kinnisasju. Vallasasjade puhul sellist avalikult usaldatavat registrit reeglina ei
ole, sellist thendust ei ole vallasomandi seisukohast antud ka hooneregistrile. Kuna ehitise kui
vallasasja omandi leminekule teiste vallasasjadega vrreldes erireegleid kehtestatud ei ole, on
ka ehitise puhul seega valdusele tuginedes heauskne omandamine vimalik. TsS 109 kohaselt
eeldatakse heausksuse olemasolu, kui seadus seob sellega iguslikud tagajrjed. Sama kinnitab ka
AS 35. Eelnevast jreldub, et kui vallasomandi leandmiseks on kehtiv asjaiguskokkulepe, asja
valdus on le antud ning asi ise ei ole omaniku tahte vastaselt tema valdusest vlja linud, eeldatakse,
et ka vara ksutamiseks igustamatu isikuga vara omandamise tehingu teinud isik on vara heauskselt
omandanud. Vastupidise tendamine on selle isiku lesanne, kes vidab, et omandamist ei toimunud.
Sama asja kohta varasem lahend:
3-2-1-160-01
AS 92 lg 1 jrgi tekib vallasomand leandmisega, kui vrandaja annab asja valduse le
omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand lheb le omandajale. Seega on heauskse
omandamise eelduseks eelkige omandaja ja mitteomanikust vrandaja vaheline omandiiguse
leandmise kokkulepe ning omandaja poolt valduse saamine asjale. Heauskne omandamine on
vimalik ka lbi AS -de 93 ja 94. Koosklas tuvastatud asjaoludega on apellatsioonikohus
phjendatult leidnud, et AS Scanbalt Invest ja T. Orissaar on slminud korterile omandiiguse
leandmise asjaiguslepingu (14. veebruari 1996. a lepingu punkt 7). Samuti on kohus tuvastanud, et

T. Orissaar sai korteri valduse ja elas selles 14.02.03.03.1996. a. Tuvastanud nimetatud kaks
heauskse omandamise eeldust, pidi kohus hageja esiletoodud asjaolude alusel vtma seisukoha, kas
T. Orissaar oli korteri omandamisel pahauskne, s.t kas ta teadis vi pidi teadma vi ei teadnud ega
pidanudki teadma, et ASl Scanbalt Invest polnud igust omandiigust korterile le anda. Asja
omandada sooviv isik peab olema heauskne nii asjaiguslepingu slmimise ajal kui ka tegeliku vimu
saamise ajal.
Sama asja kohta jrgnev ringkonnakohtu lahend:
2-2/306/02
Korteri omandamisel oli Tiit Orissaar pahauskne, kuna vis eeldada (pidi teadma), et korteri
vrandajal ei olnud igust talle omandiigust le anda, sest korter ei olnud nimetatud isiku valduses.
Heauskne omandamine on vimalik kll ka lbi AS -de 93 ja 94, kuid sellele asjaolule kostja ei
tuginenud. Asjaolule, et valduse leandmine oleks tehingu slmimisel asendatud vara
vljanudeiguse loovutamisega AS -de 93 ja 94 mttes, ei ole viidanud kski pooltest. Pigem on
kostja rhutanud faktilise valduse leandmist kui omandiiguse tekkimise alust. Ka pidi valduse
leandmise kui omandiiguse tekkimise he tingimuse asendamine vljanudeiguse loovutamisega
kajastuma asjaiguslikus lepingus.

13.-14.
II-2-268/96
Kohtuotsuse phjenduste kohaselt tuleneb AS 107 lg 1 stetest, et kui mitme
omaniku vallasasjad hendatakse selliselt, et neid ei saa enam eraldada asja oluliselt
kahjustamata vi lemrase t vi kulutusteta, tekib omanikel kaasomand uuele
asjale. AS 76 lg 1 jrgi on kaasomanikul igus nuda kaasomandi lpetamist, kui
see ei ole vastuolus kaasomandi tekkimise alusega.
AS 107 lg 1 alusel kaasomandi tekke tuvastamine, kuna hagejale kuulunud
hendatud asja - auto keret - ei saa enam eraldada asja (siduautot) oluliselt
kahjustamata. Siduauto kandekere koos teiste asja (auto) osadega, so veermik koos
mootori, julekande ja juhtimisseadmega, ei ole ksitatav asjade kogumina ega kere
ka seetttu vaadeldav peaasjana teiste auto osade suhtes.
Tiuenevalt AS 83 lg 1 stetest peab kostja nude vaidlustamiseks tendama, et
hageja ei ole omanik vi et asja omanik on kostja vi et kostjal on igus asja vallata
mne asjaiguse vi muu iguse alusel.

2-1-36/2004

AS 98 lg 1 stestab, et leitud vallasasjast tuleb teatada viivitamata politseile, kui selle asja vrtus
letab sada krooni. Ainult teatamiskohustust tites oleks kohtualune vinud asja seaduslikult vallata ja
selle he aasta mdudes ka omandada.
AS 98 lg 1 esimene lause klab nii: .Isik, kes on kaotatud asja leidnud ja selle oma valdusse
vtnud, peab sellest viivitamatult teatama kaotajale vi omanikule.. Selle like teine lause on selline:
Kui kaotaja vi omanik on leidjale teadmata, on leidja kohustatud teatama leiust politseile, kui asja
vrtus letab sada krooni.. Kaitsja teeb like sellisest lesehitusest jrelduse, et viivitamatult
politseile teatamise kohustust selles likes stestatud ei ole. Ringkonnakohus leiab, et antud kontekstis
iguslik miste .viivitamatult teatama. ei ole thtaja mttes tpselt piiritletud. Selle ajaline
piiritlemine sltub konkreetsest faktilisest olukorrast. Leidja peab algul selgeks tegema, kes selle asja
kaotas vi kes on selle omanik. Selline tegevus nuab teatud ajakulu. Sltuvalt leidmise asjaoludest ja
leitud asja iseloomustavatest andmetest on see igal konkreetsel juhul erinev ajakulu. Kui kaotajat vi
omanikku ei nnestu vlja selgitada, tuleb leiust, kui asja vrtus letab sada krooni, teatada
politseile. Ringkonnakohus leiab, et viivitamatult politseile teatamise kohustus siiski sisaldub AS s 98 lg 1, sest kui ei nnestu omanikku les leida, tuleb koheselt edasi tegutseda ja politseid teavitada.
Seega on tegemist htse ajaliselt jtkuva protsessiga, kus otsitakse omanikku ja selle mitteleidmisel ei
ole seadusandja kehtestanud mingit nn ooteperioodi, vaid on stestanud kohustuse teatada politseile.
Viivitamatu teatamise miste ajalise kestvuse sisustamine on fakti ksimus.

15.-16.
3-2-1-63-04
11. Asjaigusseaduse 282 stestab, et vallasasja vib pandiga koormata selliselt, et panditud asi
antakse le pandipidaja valdusse (ksipant). AS 282 lg 1 kohaselt tekib ksipant asja valduse
leandmisega pantijalt pandipidajale, kui nad on pandi seadmises kokku leppinud. Kui asi on juba
pandipidaja valduses, siis tekib pant pandilepingu slmimisega. AS 284 stestab, et ksipant lpeb
tagatud nude lppemisega. Vastavalt AS 287 lg 1 p-le 1 on pandipidaja kohustatud panditud asja
silitama ja korras hoidma. AS 287 lg 1 p 3 jrgi pidi (ste kehtis kuni 1. juulini 2002. a)
pandipidaja hvitama pantijale oma sl panditud asjale tekkinud kahju. Ringkonnakohus on lhtunud
ekslikust seisukohast, et pantija kahju hvitamise nue muutub sissenutavaks alles pandilepingu
lppemisel. 12. Kuna vaidlustamata asjaoludest nhtuvalt on jmasin varastatud kostja valduse ajal,
siis rikkus kostja AS 287 lg 1 p-s 1 stestatud kohustust.
AS 287 lg 1 p-s 1 stestatud kohustust rikkunud isiku s kindlakstegemisel tuleb
kolleegiumi arvates anda hinnang sellele, kuidas pandiesemega samasuguse asja omanik oleks
mistlikult vttes (arvestades muuhulgas asja vrtust) taganud sellise asja silimist.
Kahju hvitamise eesmrk on asetada kannatanu olukorda, mis on vimalikult lhedane olukorrale,
milles ta oleks olnud, kui kohustist ei oleks rikutud. Kuivrd asja omanikul on huvi asja omada,
vallata ja kasutada, siis tuleb asja kaotsimineku korral vimaldada kannatanule rahaline
hvitis, mille eest ta saab muretseda endale asemele samasuguse asja. Asja soetamise hind on
eeldatavasti sama, kui on asja vrtus ehk kohalik keskmine turuhind.
3-2-1-109-04

17. Esmalt mrgib kolleegium, et 1. juulini 2002. a kehtinud TsS 66 lg 2 kohaselt oli seadusega
vastuolus olev tehing thine, vlja arvatud, kui seadust ei rikutud oluliselt. Kolleegium leiab, et S
281 lg-s 3 stestatud keelu eesmrk oli nende vlausaldajate, kes ei olnud konkreetse
tagatislepinguga tagatava laenu andjad, ning aktsiaseltsi vhemusaktsionride huvides kaasa tuua
keeldu rikkudes slmitud tagatistehingu thisus, s.t keelu rikkumine oli seaduse oluline rikkumine.
Juba ainuksi asjaiguste numerus claususe phimte tttu (AS -d 1 ja 5) tuleb
kommertspandi edasikestmise ksimus lahendada seaduse, mitte aga lepingu alusel.
Kommertspandiseaduse (1998. a redaktsioonis) 5 lg 2 kohaselt, kui ettevtja vrandab
kommertspandiga koormatud vara hulka kuuluva asja tavaprase majandustegevuse raames,
lpeb kommertspant sellele asjale. Kui isik, kellele asi vrandati vi kelle kasuks asja koormati,
oli omandi vi muu asjaiguse omandamisel ettevtja ksutusiguse suhtes heauskne, lpeb
pandiigus isegi siis, kui leandmine oli vastuolus kesoleva paragrahvi likes 1 stestatuga.
Kommertspandiseaduse 6 lg 1 kohaselt, kui vara vrandatakse tervikuna vi suuremas osas, kehtib
kommertspant sellele varale edasi.
Nimetatud stteid koos tlgendades tuleb asuda seisukohale, et kommertspant varale ei lpe ka
siis, kui vrandatakse kll viksem osa varast, kuid vrandamine vljub tavaprase
majandustegevuse raamest ja omandaja oli pahauskne. Viksema osa kommertspandiga
koormatud vara vrandamisel lpeb kommertspant kommertspandiseaduse 5 lg 2 teise lause alusel
juhul, kui isik, kellele asi vrandati, oli vrandaja ksutusiguse suhtes heauskne, s.t ta ei
teadnud ega pidanudki teadma, et vrandamine vljub tavaprase majandustegevuse raamest.
3-2-1-8-08
Vlaigusseaduse 305 lg 1 kohaselt on rileandja pandiiguse ulatuse mramisel oluline, kas
ritud ruumis asuvad vallasasjad kuuluvad ritud ruumi sisustusse vi selle kasutamise juurde.
Ruumi sisustusse kuulub esmajoones mbel, riruumi puhul ka nt kaubariiulid, statsionaarsed
masinad ja seadmed. Ruumi kasutuse juurde kuuluvad vallasasjad on kolleegiumi arvates
esmajoones sellised vallasasjad, mis vimaldavad ruumi sihiprast kasutamist vi teenivad seda.
Brooruumide kasutamise juurde kuuluvad nt arvutid, koopiamasinad jms. Kui tegemist on kauplusevi kaubalaoruumidega, kuuluvad kolleegiumi arvates ruumide sihtotstarvet arvestades ruumide
kasutamise juurde ka sinna mgiks toodud vi sel eesmrgil ladustatud kaubad.
12. rileandja pandiigus ei ulatu VS 305 kohaselt mitte ksnes rnikele kuuluvatele asjadele.
See ilmneb heselt VS 305 lg-st 3, millest jreldub, et rileandja pandiigusega vivad olla
koormatud ka kolmandate isikute vallasasjad, mis asuvad ritud ruumis. Ka need vallasasjad peavad
vastama VS 305 lg-te 1 ja 2 ldistele nuetele, esmajoones peab olema tegemist ritud ruumi
sisustusse vi selle kasutamise juurde kuuluvate vallasasjadega.
Lisaks tuleneb VS 305 lg-st 3, et rileandja pandiigusele eelnevad kolmandate isikute
igused asjale, kui see on omanikult vi eelmiselt valdajalt varastatud, kadunud vi muul viisil
omaniku vi eelmise valdaja tahte vastaselt valdusest vlja linud. See thendab, et asja omanik
(vi nt tema vlausaldaja titemenetluses) saab oma igusi sellistele asjadele rileandja suhtes
eelistatult maksma panna (esmajoones vlja nuda), kuid see ei vlista iseenesest pandiigust
asjade ruumis oleku ajal. Samamoodi ksitletakse VS 305 lg-s 3 kolmandatele isikutele
kuuluvaid asju, mille kohta rileandja teadis vi pidi teadma, et need asjad ei kuulu
rnikule.

14. Eelneva phjal leidsid kohtud ebaigesti, et kostjal ei saanud olla pandiigust vaidlusalustele
kaupadele. Kostjal vis olla vaidlusalustele kaupadele pandiigus, kui edasimja kasutas
rnikuna kostja ruumi, kaubad olid selles ruumis ning kostja ei teadnud kaupade ruumi
toomisel, et kaubad ei kuulu edasimjale ega pidanudki seda teadma.
18. Kui hagejad on vaidlusaluste kaupade omanikud, on neil AS 80 kohaselt igus nuda kostjalt
kaupade vljaandmist. Kostja vib AS 83 lg 1 kohaselt keelduda kaupade vljaandmisest ulatuses,
mille suhtes tal on igus valdamiseks, st pandiigus VS 307 lg-st 1 tulenevas ulatuses.
Kolleegium mrgib, et kui hagejatel on vimalik kostjalt vlja nuda neile kuuluvad asjad, saavad nad
nuda asjade asemel kahju hvitamist nende vrtuse hvitamise nol ksnes VS 115 lg-tes 2 ja 3
stestatud tingimustel. Esmajoones tuleb hagejatel nuda asjade vljaandmist AS 80 alusel ja
kahju hvitamist vib nuda alles sellest keeldumisel ning eeldusel, et hagejad on kostja viivituse
tttu kaotanud huvi asjade tagastamise vastu. Seega ldjuhul tuleks hagejatel kahju hvitamise
eeldusena anda kostjale VS 114 jrgi tiendav thtaeg asjade vljaandmiseks vi tendada, et
thtaja mramine kahju hvitamiseks VS 115 lg 3 kohaselt ei ole erandina vajalik, eelkige kui
hagejad on kostja viivituse tttu kaotanud huvi vaidlusaluste kaupade tagastamise vastu ja seetttu on
mistlik kohene kahju hvitamine.

17.-18.
3-2-1-128-03
11. Asjaiguslepinguga toimub kinnisasjaiguse ksutamine ja selle alusel tehti kuni 30. juunini
2003. a kehtinud AS 64 lg 1 alusel kanne kinnistusraamatusse. Kinnisomandi vi piiratud
kinnisasjaiguse omandamise, sealhulgas heauskse omandamise eelduseks on kehtiv asjaigusleping.
Ilma kehtiva asjaiguslepinguta (ksutustehinguta) oleks kinnistusraamatu kanne kuni 30. juunini
2003. a kehtinud AS 57 lg 1 jrgi ebaige. AS 57 lg 1 stestas, et kinnistusraamatu kanne on
ebaige, kui see on tehtud igusliku aluseta vi see alus on hiljem ra langenud vi kanne on valesti
muudetud vi kustutatud. Alates 1. juulist 2003. a ei stesta asjaigusseadus enam nii selgelt ebaige
kande mistet, kuid AS 65 lg-st 1 vib jreldada, et ebaigeks saab pidada kannet, mis ei vasta
tegelikule iguslikule olukorrale. Tegelikule iguslikule olukorrale ei vasta ka kinnistusraamatu
kanne, mis on tehtud thise asjaiguslepingu alusel. Sellisest kandest nhtuv isik ei ole tegelikult
kinnisasjaiguse omanik, sest puudus ks kinnisomandi leandmise vi koormamise eeldus asjaigusleping (30. juunini 2003. a kehtinud AS 120 lg 1 ja 1. juulist 2003. a kehtiv AS 641).
Annika Lukk on Ardi Silla esimese jrjekorra seadusjrgne prija (primisseaduse 13 lg 1). Ardi
Sild, Anne Sild ja Arne Sild on omakorda Annika Luku teise jrjekorra seadusjrgsed prijad (PrS
14 lg 1). Primise korral ei omandaks nimetatud isikud kinnisasjaigust heauskselt, sest AS 56
lg-s 3 stestatud heausksuse kaitse laieneb vaid omandamisele asjaiguslepingu lbi. Kolleegium
leiab, et esimese ja teise jrjekorra seadusjrgsed prijad ei saa tugineda ka kinnisasjaiguse
heausksele omandamisele tasuta tehingu jrgi. Puudub mistlik phjus, miks peaksid nimetatud
isikud olema tasuta tehingu jrgi omandamisel rohkem kaitstud kui primise korral.
Sama asja eelnev lahend:
3-2-1-90-04

18. ige on kostjate kassatsioonkaebuse vide, et ringkonnakohus on juba vtnud seisukoha isikliku
kasutusiguse seadmise asjaiguslepingu kehtivuse osas. Kostjad on teinud sellest aga ebaige
jrelduse, nagu ei viks kohus isikliku kasutusiguse omandamise ksimust rohkem ksitleda.
Riigikohtu 20. novembri 2003. a otsuses on selgitatud kinnisomandi ja teiste kinnisasjaiguste
omandamise vimalusi. Otsuse kohaselt on omandamise eeldusteks ldiselt asjaiguse ksutamiseks
igustatud isiku ja omandaja vaheline asjaigusleping ja kanne kinnistusraamatus. Ilma kehtiva
ksutustehinguta (asjaiguslepinguta) tehtud kanne on tehtud igusliku aluseta ja kinnistusraamat on
seega ebaige. Kostjad on aga jtnud thelepanuta, et omandamise kehtivuse eelduseks ei ole mitte
igasugune formaalselt kehtiv asjaigusleping, vaid AS (asjaiguslepingu slmimise ja kande
tegemise ajal kehtinud redaktsioonis) 120 lg 1 kohaselt ksnes vrandaja ja omandaja vahel
slmitud leping. Vrandajaks saab selles kontekstis olla vaid isik, kellel on igus kinnisomandit vi
muud asjaigust vrandada, seega ksutamiseks igustatud isik. Sama kehtib AS 203 lg 2 ja
228 teise lause kohaselt ka elamule seatud isikliku kasutusiguse omandamise kohta. Seega vib
asjaigusleping kll kehtida, kuid kui see ei ole slmitud ksutamiseks igustatud isiku poolt, ei ole
sellel kehtiva ksutuse tagajrgi ja asjaiguslepingu alusel tehtud kanne on ikkagi ebaige. Kande
ebaigsus saabki olla aluseks hageja nuetele kinnistusraamatu kande parandamiseks, mille saab
rahuldada ka siis, kui kohus on leidnud, et vaidlusalused asjaiguslepingud kehtivad. Kanne ei ole
ebaige ja omandaja saab ka siis, kui asjaigusleping slmiti ksutamiseks igustamata isiku poolt,
kinnisomandi vi muu -asjaiguse omanikuks, kui ta omandab selle kinnistusraamatu kandele
tuginedes heauskselt (AS 56 lg 3). Ka sel juhul on omandamise eelduseks kehtiv asjaigusleping
ja omandaja kandmine kinnistusraamatusse, vrandajana asjaiguslepingu slminud isiku puhul
piisab aga heausksusest selle isiku ksutusiguse suhtes kinnistu le. Samas vlistas Riigikohus oma
20. novembri 2003. a otsuses heauskse omandamise tasuta ksutamise korral ksutaja esimese ja teise
ringi seadusjrgsete prijate suhtes.
19. Ebaige on hageja kassatsioonkaebuse vide, nagu oleks Riigikohus asunud oma 20. novembri
2003. a otsuses seisukohale, et 1. detsembril 1998. a slmitud asjaigusleping oleks tunnistatud
30. novembri 2000. a Tallinna Linnakohtu otsusega tagasiulatuvalt kehtetuks. Riigikohus ksnes
mrkis otsuse p-s 16, et Riigikohtu otsusega thistatud ringkonnakohtu otsuses on asutud seisukohale,
et 1. detsembri 1998. a lepingudokumendis sisalduv asjaigusleping on kehtetu. Riigikohus ei ole ise
vtnud seisukohta selle asjaiguslepingu kohta. Kesoleva asja lahendamisel tulebki ringkonnakohtul
vtta seisukoht, kas Tallinna Linnakohtu 30. novembri otsusega tsiviilasjas nr 2/3/227-7668/99 ja
Tallinna Ringkonnakohtu 17. aprilli 2001. a otsusega tsiviilasjas nr II-2-598-2001 tunnistati kehtetuks
ksnes 1. detsembri 1998. a lepingudokumendis sisalduv vlaiguslik kinkeleping vi ka selles
sisalduv asjaigusleping kinnistu omandiiguse lekandmiseks hagejalt Ardi Sillale. Kui
asjaigusleping on kehtetuks tunnistatud, mjub see Riigikohtu 20. novembri 2003. a otsuse p 19
kohaselt tagasiulatuvalt, st Ardi Sild ei saanud kinnistu omanikuks. Sel juhul ei olnud ta igustatud ka
kinnistut ksutama ning A. Pll (Lukk) ei saanud seda heauskselt omandada. Samamoodi ei saanud sel
juhul heauskselt omandada A. Pllilt (Lukk) isiklikku kasutusigust kinnistule ka teised kostjad. Kui
Ardi Silla kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kandmise aluseks olnud asjaiguslepingut ei ole
kehtetuks tunnistatud, on A. Pll (Lukk) temalt kehtivalt kinnistu omandanud ja teised kostjad saanud
isikliku kasutusiguse. Rahuldades kande parandamise nude, tuleb lahendada ka kinnistu
vljaandmise nue.
3-2-1-79-06
22. Kinnisomandi vi piiratud kinnisasjaiguse ksutamise keeld tehakse kinnistusraamatus nhtavaks
kinnistusraamatusse keelumrke kandmisega (AS 63 lg 1 p 3, 631 lg 6). Keelumrge keelab AS
63 lg 2 jrgi vastavalt mrke sisule kannete tegemise kinnistusraamatusse kas tielikult vi osaliselt,
st "lukustab" kinnistusraamatu ja vlistab edasised kanded (vt keelumrke thenduse kohta ka
viidatud Riigikohtu mrust tsiviilasjas nr 3-2-1-48-04, p-d 11-14). Siiski ei mjuta keelumrke
kinnistusraamatusse kandmine vi kandmata jtmine iseenesest TsS 88 lg-t 1, st ksutuskeeldu
rikkuv ksutustehing on ikkagi thine ning selle alusel kinnistusraamatusse tehtud vimalik kanne

seega ebaige. Keelumrge ei omanda iseenesest jrjekohta kinnistusraamatus ega taga mingit
kinnistusraamatusse kantavat igust nagu nt eelmrge. Mitme erineva keelumrke kandmine
kinnistusraamatusse ei ole TsS 88 lg-st 1 ja AS 63 lg-st 2 tulenevalt lubatud.
23. Oluline eriregulatsioon sisaldub aga TsS 88 lg-s 2. Selle stte jrgi ei kohaldu TsS 88 lg 1
enne ksutuskeelu andmist tekkinud asjaiguste teostamisele. Sellest tuleneb kolleegiumi arvates, et
ksutuskeeld saab puudutada ksnes neid igusi, mille kohta on keeld antud
3-2-1-92-06
13. Kinnisasja heauskset omandamist reguleeris enne 1. maid 2004. a (st nii vaidlusaluste
asjaiguslepingute slmimise kui ka kinnisturaamatu kande tegemise ajal) AS 56 lg 3, mille
jrgi jvad isiku heauskselt omandatud igused kehtima, kui isik omandab kinnistusraamatu
andmetele tuginedes heauskselt kinnisasja vi piiratud asjaiguse. Sama stte jrgi on omandaja
pahauskne, kui ta teadis vi pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne on ebaige. Praegusel ajal
reguleerib kinnisasja heauskset omandamist AS 561.
3-2-1-97-06
20. Kolleegium ei nustu ringkonnakohtuga, et kaasomandi lpetamise ja kinnistu jagamise
kokkuleppe saab AS 79 lg-st 2 tulenevalt kinnistusraamatusse kanda (nhtavaks teha) ksnes
mrkuse vahendusel. Asjaigusseaduse 63 lg 1 p 1 lubab kinnistamismenetluse osalistel valida
enda iguste tagamiseks ka eelmrke. Kui eelmrke kinnistusraamatusse kandmise eeldused on
tidetud, ei ole alust keelduda selle sissekandmisest. Eelnev ei thenda, nagu viks
kinnistusraamatusse kanda eelmrkena kskik mida. Asjaigusseaduse 51 jrgi peetakse
kinnitusraamatut kinnisasjade ja nendega seotud asjaiguste kohta ning AS 53 lg 1 jrgi kantakse
kinnistusraamatusse ksnes seaduses ettenhtud andmed. Lhtudes nimetatud stetest, on oluline, et
kinnistusraamatu kanded oleksid arusaadavad ja levaatlikud, ei oleks vastuolulised ning oleksid
realiseeritavad, st et nendele tuginedes oleks vimalik korraldada mistlikult kinnisasjaga seotud
igussuhteid ning vajadusel ka titemenetlust.
21. Kaasomanikul on AS 76 lg 1 jrgi igus igal ajal nuda kaasomandi lpetamist. Avaldajad on
slminud AS 77 lg 1 kohase kokkuleppe kaasomandi lpetamiseks ja kinnistu jagamiseks. See
kokkulepe on vlaiguslik, st kehtib vlaigusseaduse (VS) -st 2 tulenevalt ksnes avaldajate
(vlasuhte pooled) vahel. Avaldajad soovivad kaebuse kohaselt, et kokkulepe kehtiks ka nende
vimalike igusjrglaste suhtes. Lhtudes AS 79 lg-st 2, on kokkulepet vimalik muuta kehtivaks
kaasomanike igusjrglaste (s.o isikud, kes omandavad kaasomandiosad avaldajatelt) suhtes seelbi,
et kokkulepe kantakse mrkusena kinnistusraamatusse. Sellist tagajrge on sama stte jrgi vimalik
saavutada ksnes mrkuse vahendusel, millele viitab selgelt ka AS 79 lg 2 tekst ("vaid juhul").
Mrkuse olemasolul ei saa kaasomaniku igusjrglane keelduda kaasomandi lpetamisest vastavalt
kokkuleppele. Kui ta ei nustu vabatahtlikult slmima selle kokkuleppe titmiseks vajalikku
kaasomandi jagamise asjaiguskokkulepet, vib seda temalt hagiga nuda ning kohtulahendiga tema
tahteavalduse tsiviilseadustiku ldosa seaduse (TsS) 68 lg 5 jrgi asendada.
23. Avaldajad soovivad eelmrke kinnistusraamatusse kandmisega saavutada ka tagatud nuet
kahjustavate ksutuste thisust. Sellist tagajrge on AS 63 lg 3 ja 63 lg 4 alusel vimalik
saavutada eelmrke kinnistusraamatusse kandmisega. Kui ksutamine on nende stete alusel thine,
vib isik, kelle kasuks on eelmrge kinnistusraamatusse kantud, nuda AS 63 lg 5 jrgi isikult,
kelle kasuks on kinnistatud asjaigus vi mrked, nusolekut eelmrkega tagatud nude titmiseks

vajaliku kande tegemiseks vi kustutamiseks. Kaasomanike kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse

kantud mrkusel ksutusigust piiravat toimet seaduse jrgi ette nhtud ei ole.
24. Avaldajad on soovinud kinnistamisavalduses eelmrke kinnistusraamatusse kandmist kinnistu
igakordsete omanike kasuks. Kinnistusraamatuseaduse 27 lg 5 jrgi ei ole registrisse lubatud kanda
mrget, milles ei ole ra nidatud isikut, kelle kasuks mrge tehakse. Kande tekst sisaldab KRS 24
jrgi kinnistatud asjaiguse vi mrke sisu, selle isiku nime, kelle kasuks kanne tehakse, fsilise
isiku puhul isikukoodi (selle puudumisel snniaega) ning juriidilise isiku puhul asukohta ja
registrikoodi selle olemasolu korral. Kolleegiumi arvates ei tulene nimetatud stetest siiski, et
mrke jrgi igustatud isik peaks olema alati mratletud isikuandmetega. Kolleegium nustub
avaldajatega, et oluline on, et igal ajahetkel oleks vimalik tuvastada, kes on mrke jrgi
igustatud isik. igustatud isiku thistamine kinnistu igakordse omanikuna vimaldab
kolleegiumi arvates igustatud isiku iseenesest piisavalt identifitseerida.
Eelmrke vib AS 63 lg 1 p 1 jrgi kinnistusraamatusse kanda asjaiguse omandamise vi
kustutamise vi selle iguse sisu vi jrjekoha muutmise nude, sealhulgas tulevase vi tingimusliku
nude tagamiseks. Seega tagab eelmrge konkreetset nuet kinnistu kohta kinnistusraamatust nhtuva
igusliku olukorra muutmiseks. Eelmrke jrgi igustatud isik on VS 2 lg 1 jrgi tagatud
vlaigusliku nude vlausaldaja ning kohustatud isik vastavalt vlgnik. Titmise saamiseks
igustatud isikuks vib vlausaldaja krval olla VS -s 80 ettenhtud tingimustel ka kolmas isik.
Eelmrge on AS 63 lg 1 p-st 1 tulenevalt nude titmist tagav tagatis, mis on nudega
lahutamatult (aktsessoorselt) seotud. Seda kinnitab mh AS 63 lg 8, mille kohaselt on isikul,
kelle omandit vi piiratud asjaigust eelmrge vi vastuvide puudutab, igus nuda isikult, kelle
kasuks mrge on tehtud, mrke kustutamist, kui mrkega tagatud iguse maksmapanek on vlistatud,
eelkige juhul, kui nue, mille tagamiseks mrge tehti, on lppenud. Kohustuse lppemisel lpevad
VS 187 lg 1 jrgi eelduslikult ka sellega seotud tagatised ja krvalkohustused. Eelnevast jreldub,
et eelmrkega tagatud nude loovutamisel teisele isikule lhevad VS 167 lg 1 alusel uuele
vlausaldajale le ka eelmrkest tulenevad igused. See ei thenda aga seda, et eelmrke seadmisel
kinnistu igakordse omaniku kasuks lheks ainuksi kinnistu vrandamisega uuele omanikule
automaatselt le ka eelmrkega tagatud nue. Nue lheb le selleks ettenhtud reeglite jrgi.
Vlaiguslik nue ldjuhul eraldi loovutuseta teisele isikule le ei lhe. Nii ei saa avaldajad
eelmrkega tagada, et kaasomandi lpetamise ja kinnistu jagamise kokkuleppest tulenevad nuded
lheks le kaasomandi osa omandajale, nagu see on vimalik vastava mrkuse vahendusel (vt
kesoleva mruse p 21).
Kokku ei saa leppida eelmrget ka selliselt, et selle jrgi kohustatud isikuks oleks kinnistu igakordne
omanik. Avaldajad ei saa slmida vlaiguslikke kokkuleppeid, mille titmiseks on kohustatud
kolmandad isikud (kinnistu kaasomandi osa omandajad) teisiti kui vastava mrkuse vahendusel.
Eelmrkest tulenevad kohustused viksid kaasomandiosa omandajale le minna, kui ta vtab le
eelmrkega tagatud kohustuse (VS -d 175 ja 177). Vimalik on ka lepingu levtmine, kuid ka
selleks on VS 179 lg 1 jrgi vaja teise poole nusolekut. Kandes eelmrke avaldajate soovitud
viisil kinnistusraamatusse, tekiks olukord, kus eelmrke jrgi kohustatud isikuks viksid niliselt
saada ka kinnistu mttelise osa omandajad. Arvestades tagatava kokkuleppe omapra (mlemad
avaldajad soovivad tagatava nude osas olla nii vlgnikuks kui vlausaldajaks), ei saa kaasomandi
lpetamise kokkulepet tagavat eelmrget kanda kinnistusraamatusse kinnistu igakordse omaniku, vaid
ksnes konkreetselt avaldajate kasuks (nad mlemad on ka kohustatud isikud). Vimalik ei ole
paralleelselt tagada kaasomandiosa vrandamisel kokkuleppe leminekut igusjrglastele ja samal
ajal tekitada vrandamise thisus. Kui avaldajate tahe oli saavutada igasuguste ksutuste vlistamine
kummagi kaasomaniku poolt, tulnuks selgelt taotleda sellist eelmrget konkreetselt avaldajate kasuks.

21.-22.
3-2-1-14-04
AS 118 lg 1 jrgi tekkis kinnisomand kinnistusraamatusse kandmisega (kinnistamisega).
Seega omandati vaidlusalune kinnisasi abielu kestel ning see tuleb PkS 14 lg 1 kohaselt lugeda
poolte hisvaraks, sltumata sellest, et kinnistusraamatusse on omanikuna kantud ks abikaasa.
13. Ringkonnakohus on ekslikult leidnud, et vaidlusaluse kinnistu jagamiseks oleks hageja pidanud
PkS 17 lg 5 alusel nudma enda hisomanikuks tunnistamist ja hisomanikuna kinnistusraamatusse
kandmist. Hageja soovib jagada abielu ajal omandatud kinnistut. Abikaasade hisvara on PkS 14
lg 1 jrgi abielu kestel omandatud vara. hisvara jagamise eelduseks pole teise abikaasa
hisomanikuna kinnistusraamatusse kandmine. Ka pole selleks vaja eraldi esitada
hisomanikuks tunnistamise nuet. Kas kinnisasi kuulub abikaasade hisvarasse vi mitte, saab
kindlaks teha abikaasade hisvara jagamise hagi lahendamisel.
3-2-1-80-05
Siiski on vimalik ka asjaiguslepingu vastuolu heade kommetega, kui heade kommete vastane on
nimelt ksutustehingu eesmrk vi ksutustehing ise.
3-2-1-164-05
Esmapilgul vib nustuda kassatsioonkaebuse seisukohaga, et kui vallasasjaks oleva korteri baasil
tekib korteriomand abielusuhete ajal, tuleb korteriomand lugeda PKS 14 likest 1 tulenevalt alati
abikaasade hisvaraks. Selline seisukoht oleks aga vastuolus eluruumide erastamise seaduse (EES) ga 211, mis stestab, et korteriomandi omanikuks on igus saada eluruumi vallasasjana omaval isikul.
Viimatinimetatud sttele tuginedes on kolleegium 21. mrtsi 2005. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-1605 (RT III 2005, 11, 110) leidnud, et vallasasjaks olnud korteri kinnistamisel kantakse
kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna isik, kes on vallasasjast korteri omanik. Samuti on
viidatud otsuses leitud, et kui kinnistusraamatusse kantakse esmakinnistamisel korteriomanikuna isik,
kes tegelikult vallasasjast korteri omanik ei olnud, on kinnistusraamatu kanne ebaige.
Kuivrd vaidlustamata asjaolude kohaselt omandas kostja H. T knealuse korteri vallasasjana
primise teel, siis PKS 15 likest 1 tulenevalt oli ta korteri kui vallasasja ainuomanik. EES -st 21 1
tulenevalt sai ta korteriomandi ainuomanikuks. Jrelikult oli kinnistusraamatu kanne tema kui
korteriomandi ainuomaniku kohta ige, ta oli ta igustatud korteriomandit ilma hageja nusolekuta
ksutama ning ei saa tusetuda hagis vaidlustatud kinkelepingu ja asjaigusliku lepingu thisust selle
tttu, et rikuti hageja kui hisomaniku igusi.
Kolleegium peab vajalikuks rhutada, et maa ostueesigusega erastamise korral abielussuhte ajal
tekib erastatud maa osas abikaasade hisomand ka siis, kui hooned, mille juurde maa erastati,
kuulusid he abikaasa lahusvara hulka (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 17. veebruari 2004. a otsus
kohtuasjas nr 3-2-1-14-04 (RT III 2004, 7, 77)).
Tulenevalt AS 120 likest 1 peab abikaasa nusolek abikaasade hisvara hulka kuuluva kinnisasja,
s.o korteriomandi vrandamiseks olema notariaalselt testatud.

Kuid PKS 17 lg 2 esimeses lauses stestatu rikkumine ei too kolleegiumi arvates iseenesest kaasa
abikaasade hisvara hulka kuuluva kinnisasja kohta tehtud ksutustehingu thisust.
Riigikohus leidis tsiviilasjas nr 3-2-1-90-04 (RT III, 2004, 23, 251) 1. septembril 2004. a tehtud otsuse
p-s 18 , et kinnisasja omandi lekandmise asjaigusleping vib kll kehtida, kuid kui seda ei ole
slminud ksutamiseks igustatud isik, ei ole sellel kehtiva ksutuse tagajrgi ja asjaiguslepingu
alusel tehtud kanne on ikkagi ebaige. Samas leiti veel, et kinnistusraamatu kanne ei ole ebaige ja
omandaja saab ka siis, kui asjaiguslepingu slmis ksutamiseks igustamata isik, kinnisomandi vi
muu asjaiguse omanikuks, kui ta omandab selle kinnistusraamatu kandele tuginedes heauskselt.
Seega eristati asjaiguslepingu (ksutustehingu) kehtivust ksutuse kehtivusest. Kinnisasja suhtes
tehtud ksutuse kehtivuse (mitte ksutustehingu kehtivuse) eeldused ongi stestatud TsS -s 114 ja
AS -s 561. TsS 114 lg 2 mtte kohaselt saab igustatud isik heaks kiita ksnes kehtiva
ksutustehingu alusel tehtud ksutust ning AS 561 kohaselt saab heauskselt omandada kinnisasja,
mille omandamiseks oli slmitud kehtiv ksutustehing. Seejuures tuleb arvestada kolleegiumi poolt
tsiviilasjas nr 3-2-1-128-03 (RT III, 2003, 35, 368) 20. novembril 2003. a tehtud otsuse p-s 21 esitatud
seisukohaga, et kinnisasja ei saa heauskselt omandada tasuta tehinguga, mis slmitakse esimese ja
teise jrjekorra seadusjrgsete prijatega.
3-2-1-107-06
11. Vastavalt KOS -le 28 kohaldatakse korteriomandi valitsemise peatki stteid vallasasjana
tsiviilkibes olevale eluruumile ja mitteeluruumile. Seega kohalduvad korteriomandi vrandamist
reguleerivad stted (KOS 14) ka vallasasjast korteri vrandamise kohustuse korral. Juhul, kui
korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja korteriomanikud ei
pea tema hisusse kuulumist enam vimalikuks, vivad nad KOS 14 lg 1 jrgi nuda, et kohustusi
rikkunud korteriomanik oma korteriomandi vrandaks. Vrandamisnude esitamise heks
aluseks on KOS 12 lg 2 p 2 jrgi asjaolu, et korteriomanik on vhemalt kuue kuu
majanduskulude tasumisega viivitanud le kolme kuu. Vastavalt KOS 14 lg 5 esimesele lausele,
kui kohustust rikkunud korteriomanik omandit ei vranda, otsustab vrandamise kohus vhemalt
he korteriomaniku hagi vi kaasomandi eseme valitseja hagi alusel. Kolleegium mrgib, et
Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma 16. septembri 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04 (RT III
2004, 24, 264) leidnud, et korteriomandi vrandamise nude igus on ka elamut haldaval
korterihistul, kes vib eelnevalt otsustada ka korteri vrandamise. Tulenevalt KOS 14 lg 5 teisest
lausest lhtub kohus otsust tehes vrandamisnude aluseks olevatest asjaoludest
Asjaigusseaduse rakendamise seaduse 13 lg 6 viiendast lausest tulenevalt vib ehitist vi selle
osa vallasasjana ksutada kuni 2006. aasta 1. mrtsini. Sama like 8. lause stestab ehitise vi
selle osa vallasasjana ksutamise vimalused prast 1. mrtsi 2006. a. Selle stte jrgi vib prast
nimetatud kuupeva ehitist vi selle osa vallasasjana ksutada pankroti-, tite- ja
sundvrandamismenetluses. Samuti vib vallasasjast ehitise vi selle osa suhtes teha
testamendi vi slmida primislepingu. Seega on ka prast 1. mrtsi 2006. a teatud tingimustel
vimalik ksutada vallasasjana kibes olevat eluruumi. Vallasasjast korteri ksutamise vimalust
titemenetluses tunnustab ka KOS 14 lg 6, mis stestab korteriomaniku vi valitseja iguse nuda
kohtuotsuse titmist titemenetluse seadustiku alusel. Kui seadusandja oleks soovinud vallasasjast
korteri tsiviilkibe tielikult vlistada, oleks see seaduses ka stestatud. Kuigi KOS -s 14 stestatud
korteriomandi vi vallasasjast korteri vrandamise kohustus on rmuslik vahend, on see teatud
juhtudel siiski vajalik abinu oma kohustusi korduvalt rikkunud omaniku vastu. Kolleegium leiab, et
ASRS 13 lg 6 kaheksandas lauses stestatud ehitise vi selle osa vallasasjana ksutamise vimalus

titemenetluses hlmab ka KOS 14 lg 2 p 2 alusel tehtud kohtuotsuse vabatahtlikku titmist.

Vrandamiseks kohustatud isik vib korteriomandi ise mis tahes viisil vrandada (ma, kinkida).
Kohtuotsuse vabatahtlikuks titmiseks tuleb anda mistlik thtaeg.
23.-24.
3-3-1-42-03
13. Riigikohus jb kesolevas asjas varem, 14. mai 2002. a otsuse p-s 24 (haldusasi nr 3-3-1-25-02)
vljendatud seisukoha juurde, et ehitusloa adressaadil ei saa tekkida ehitusloa vaidlustamise thtaja
jooksul ega ka ehitusloa vaidlustamiseks algatatud kohtumenetluse vltel igusprast ootust, et
ehitusluba jb kehtima. igusprase ootuse tekkimine, mis vib erandina vlistada muidu
phjendatud thistamiskaebuse rahuldamise, eeldab, et kaebus oleks esitatud oluliselt hiljem, kui anti
haldusakt. Selline olukord vib tekkida niteks juhul, kui kaebethtaeg ennistati, sest see lasti mda
mjuval phjusel, vi kui kaebuse esitaja sai kaevatavast haldusaktist teada oluliselt hiljem, kui
haldusakt anti.
17. Naaberkinnistute omanike suhteid reguleerivaks ldseaduseks on Asjaigusseadus (AS). Selle
seaduse 89 lg 1 esimese lause kohaselt on omanikul igus nuda omandiiguse igasuguse rikkumise
krvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Seda stet tpsustavad AS -d
143 ja 144. Gaasi, suitsu, auru jms levitamist oma kinnisasjale vib omanik keelata vaid juhul, kui see
kahjustab oluliselt tema kinnisasja kasutamist vi kui levitamine on vastuolus keskkonnakaitse
nuetega. Mlemal juhul peab kahju olema suurem, kui mjutuse krvaldamise kulud.
AS 143 ei reguleeri nn negatiivsete, s.h varjavate mjutuste lubatavust. Negatiivsete
varjavate mjutuste all tuleb mista sraseid mjutusi, mille puhul takistatakse aine, lainete
vi kiirguse ps naaberkinnisasjale, nt takistatakse hu, valguse vi raadiolainete levi vi
varjatakse vaade.
Riigikohus nustub Wro Kommerts AS seisukohaga, et Nuete kehtestamise eesmrk on tervisliku
elukeskkonna tagamine. Seega on piisav selline valgustus, mis tagab eluruumis tervisliku
elukeskkonna. Alusetu on aga kassaatori jreldus, et Nuete p 5 rikkumisele ei saa isik tugineda ilma
oma tervise kahjustamist tendamata. Srane tendamiskoormis oleks ebaproportsionaalne ja
vlistaks kohtusse prdumise preventiivsetel kaalutlustel. Seetttu vib varasemat kolmetunnist
insolatsioonikestuse nuet pidada eelduslikuks piirmraks, mille rikkumisel tervislik elukeskkond
vib kannatada.

3-2-1-45-04
14. AS 156 lg 1 eesmrk on vimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdeps avalikult teelt le
teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et vimalikult vhe koormata koormatava kinnisasja omaniku
huve. Seega juurdepsu nude rahuldamise esimene eeldus on avalikult teelt vajaliku juurdepsu
puudumine hageja kinnisasjale.
Ringkonnakohus leidis, et AS 156 lg 1 on alust kohaldada siis, kui kinnisasja omanikul puudub
vimalus pseda avalikult kasutatavale teele talle endale vi teisele isikule kuuluvat teed mda ning
tal ei ole vimalik rajada oma kinnisasja kaudu vajalikku juurdepsuteed avalikult kasutatavale teele.
Ringkonnakohtu arvates ei anna see ste igust nuda juurdepsu le vra kinnistu oma hooneteni
juhul, kui avalikult kasutatavalt teelt on vimalik kinnisasjale juurde pseda. Kolleegium selle
seisukohaga ei nustu. Isegi siis, kui hageja kinnistuga klgneb avalik tee, tuleb juurdepsu nude
lahendamisel kaaluda, milliseid kulutusi peab hageja tegema oma kinnisasjalt (sh hoonete juurest)
avalikule teele psemiseks ning kas kostja kinnisasja juurdepsuigusega koormamine viks olla
hageja jaoks oluliselt odavam ja kostjat kui kinnisasja omanikku vhem koormav. Seega tuleb

arvestada nii juurdepsu nudva kui koormatava kinnisasja omanike kiki huve ja asjaolusid
kinnisasjade kasutamisel.
Lahendades AS 156 lg 1 alusel esitatud juurdepsu nuet, tuleb esitatud asjaolude alusel
arvestada sedagi, kas hagejal on vimalik saada juurdeps avalikult teelt oma kinnisasjale mujalt kui
kostja maatki kaudu. Asjaolu, et juurdeps le teise kinnisasja vib olla selle omanikule vhem
koormavam kui kostjale tema kinnisasja kaudu, vib olla heks hagi rahuldamata jtmise aluseks.

3-2-1-141-04

3-2-1-33-05
12. Esitatud hagi on oma olemuselt negatoorhagi AS 89 thenduses, mille kohaselt on omanikul
igus nuda omandiiguse igasuguse rikkumise krvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud
valduse kaotusega. Hageja on oma iguste rikkumist ninud oma kinnisasja valdamis- ja
kasutamisiguse igusvastases kitsendamises. Asjaigusseaduse 89 kolmandast lausest tulenevalt on
negatoorhagi rahuldamine vlistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma. Seega saab hagi
AS 89 jrgi rahuldada ning kohustada kostjat tema kinnisasjalt lhtuvaid mjutusi
krvaldama, s.t vaidlusaluseid ehitisi krvaldama vi mber ehitama, vaid siis, kui nimetatud
hoonete ehitamisega on rikutud hageja omandiigust ja ta ei pea sellist rikkumist taluma.
Riigikohtu otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-141-04 on mrgitud, et AS 143 lg 1 eesmrgiks on
reguleerida esmajoones teisel kinnisasjal inimtegevusest tekkinud mittemateriaalsete mjutuste
talumiskohustust oma kinnisasjal ja selliste mjutuste suunamist naaberkinnisasjale. Riigikohtu
otsuses haldusasjas nr 3-3-1-42-03 on asutud aga seisukohale, et AS 143 ei reguleeri nn
negatiivsete, sh varjavate mjutuste lubatavust.
15. Kolleegiumi arvates seisneb nn varjavate mjutuste omapra selles, et nende lugemisel
omandiiguse rikkumiseks ning ehitise lammutamiseks kohustamisel vi ehitamise keelamisel
kitsendatakse ehitise aluse maa omaniku igusi mrksa rohkem isiku, kelle kinnisasja sellise
mjutusega varjatakse, igustest. Sellest tulenevalt on kolleegium seisukohal, et varjav mjutus
vib osutuda keelatud mjutuseks, mille lpetamist vib omanik nuda vastavalt AS 89 lgle 1, ldjuhul vaid siis, kui ehitis ei ole koosklas ehitamist reguleerivate normide ja nuetega
ning sellega rikutakse teise isiku omandiigust (sama seisukoht on vljendatud Riigikohtu otsuses
asjas nr 3-3-1-42-03).
25.-26.

3-2-1-33-97
AS 64 lg 1 kohaselt tehakse kinnistusraamatu kanne asjaiguslepingu alusel. R. Kreslingu ja E.J. Kreslingu kui maaomanike ning AS-i Ehitusfirma Rand ja Tuulberg kui hoonestaja vahel on
asjaiguslepingus kokku lepitud hoonestusiguse koormamises reaalkoormatisega, mille sisuks on
hoonestaja kohustus tasuda hoonestusiguse eest mlemale maaomanikule 474 krooni kuus, samuti
sellekohase kande tegemises kinnistusraamatusse (lepingu 9.4.). Ka on asjaiguslepingus kokku
lepitud, et hoonestusiguse tasu kuulub muutmisele Eesti phikohaga ttajate keskmise brutopalga
vi ksikisiku tulumaksu suuruse muutumisel ning et vastav mrge kantakse kinnistusraamatusse
(lepingu 9.8.). AS 254 lg 3 kohaselt vib hoonestusiguse eest makstava tasu suuruse muutmist
nuda, kui see on stestatud hoonestusiguse seadmise aluses. Selleks, et hoonestusiguse eest
makstava tasu suuruse muutmise vimalus oleks siduv ka hoonestusiguse uuele omandajale, peab
see olema kantud kinnistusraamatusse. Asjaigusleping sisaldab AS 254 lg 2 nuetele vastavat

kokkulepet hoonestusiguse eest makstava tasu suuruse kohta. Selleks on perioodilised

kindlaksmratud suuruses maksed maaomanikele. Samuti sisaldab asjaigusleping kokkulepet
hoonestusiguse tasu suuruse muutmise vimaluse ja phjuse kohta. Hoonestusiguse eest makstava
tasu suuruse muutmist vib nuda Eesti phikohaga ttajate keskmise brutopalga vi
ksikisiku tulumaksu suuruse muutumisel. Kokkulepe kinnistusraamatusse mrke kandmiseks
hoonestusiguse eest makstava tasu suuruse muutmise vimaluse ja phjuse kohta AS 254
lg 3 alusel ei pea sisaldama AS -s 254 lg 2 stestatut.

3-2-1-155-01
Kolleegium peab siinkohal vajalikuks korrata Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 15. novembri 2000. a
otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-90-00 avaldatud seisukohta ORAS 12 lg 10 jrgi rnike hise
ostueesiguse teostamise osas tagastatud elamu, vastava kinnistu vi nende osa vrandamisel. Selles
otsuses asus tsiviilkolleegium seisukohale, et rnikele hise ostueesiguse andmise eesmrgiks on
vimaldada kigil rnikel saada vrdselt elamu, vastava kinnistu vi nende osa omanikuks,
kus asub eluruum, mida nad kasutavad rilepingu alusel. Kolleegium ei pea vajalikuks seda
seisukohta muuta. Selle tttu leiab kolleegium, et hist ostueesigust omavaid rnikke ei tohi asetada
erinevasse iguslikku seisundisse ka lhtudes sellest, kas mni neist on ostjaks ostu-mgilepingus,
mille jrgi rnik ostueesigust teostada soovib. Eelnevast tuleneb, et kui kostjad esialgsete ostjatena
olid hist ostueesigust omanud rnikud, siis on hagejal igus nuda enda omandiiguse
tunnistamist osale, mille omanikuks ta oleks saanud koos kostjatega hist ostueesigust teostades
elamu mmisel isikule, kellel hist ostueesigust ei ole.
Kolleegium ei soostu kassatsioonkaebuse vitega, et hagejalt polnud igus AS 28 lg 4 jrgi nuda
asjale tehtud kasulike kulutuste hvitamist, sest kostjad olid pahausksed valdajad. Hagiavalduses
toodud asjaolude kohaselt oleksid hageja ja kostjad saanud hist ostueesigust teostades kinnistu
kaasomanikeks. Seega asjas ei tusetu ksimust kostjate valduse pahausksusest.
Seoses kassatsioonkaebuse videtega kinnistu hpoteegiga koormamise kohta, mrgib kolleegium, et
tulenevalt AS 272 lg-st 2 on enne ostueesiguse teostamise avalduse saamist kinnisasjale
ostja seatud asjaigused ostueesigusega isikule kohustuslikud vaid kolmandate heausksete
isikute suhtes. Kui kolmas isik oli pahauskne, siis on ostueesigusega isikul igus nuda
kinnistusraamatu kande parandamist. Kui ostja poolt seatud asjaigus jb kehtima, on ostja
kohustatud ostueesigusega isikule maksma nende eest tielikku hvitist.
Sama asja uus lahend: 3-2-1-38-04
11. Kolleegium on kesolevas asjas 19. detsembril 2001. a tehtud otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-155-01
(RT III 2002, 3, 29) ning 15. novembri 2000. a otsuses nr 3-2-1-90-00 (RT III 2000, 27, 302)
selgitanud ORAS 121 lg 10 kohaldamist olukorras, kus hist ostueesigust omanud rnik on
kinnistu mttelise osa mmisel selle esialgseks ostjaks. Kesolevas asjas leidis kolleegium, et kui
kostjad esialgsete ostjatena olid hist ostueesigust omanud rnikud, on hagejal igus nuda
omandiiguse tunnistamist osale, mille omanikuks ta oleks saanud kostjatega hist
ostueesigust teostades elamu mmisel isikule, kellel hist ostueesigust ei ole. Seega leidis
kolleegium, et hist ostueesigust omavaid rnikke tuleb ksitada vrdselt, sltumata sellest, kas
elamu vi selle mtteline osa makse hist ostueesigust omavale rnikule vi kolmandale isikule,
kellel pole hist ostueesigust.
12. Omandireformi aluste seaduse 121 lg 10 eesmrgiks on vimaldada kigil rnikel saada
vrdselt elamu, vastava kinnistu vi nende osa omanikuks, kus asub eluruum, mida nad kasutavad
rilepingu alusel. Ringkonnakohtu seisukoht, et kinnistu ostmisega ei teostanud kostjad rnike
hist ostueesigust ning neid tuleb ksitada vrdselt kolmandate isikutega, kohaldades AS 273,
pole koosklas ORAS 121 lg 10 mttega ning on vastuolus kolleegiumi varasema otsusega samas

asjas. Nimetatud stte eesmrgiks on tagada kigile rnikele vrdselt igus saada elamu, vastava
kinnistu vi nende osa omanikuks, sltumata sellest, kas elamu, vastava kinnistu vi nende osa
ostjana hist ostueesigust omav kaasrnik esitab ostueesiguse teostamiseks AS 264 lg-s 1
nutud avalduse vi mitte. Pooled ei vaidle selle le, et ka kostjad omasid ostueesigust ORAS 121
lg 10 alusel. Ostueesiguse teostamise avaldust polnudki neil vimalik esitada, sest nad olid ise
kinnistu (mtteliste osade) esmaomandajad. Hageja iguse suhtes teostada ostueesigust vrdselt
kostjate kui kaasrnikega ei oma thtsust, kas kostjad said kinnistu omanikeks ostueesiguse
teostamise vi tavaprases korras vrandamise teel.

3-2-1-13-06
22. Ostueesigus on VS 244 lg 1 jrgi igus, mille teostamise korral loetakse ostueesigust omava
isiku ja mja vahel slmituks mgileping samadel tingimustel, milles mja ostjaga kokku leppis,
kuid sellest ei muutu kehtetuks ostjaga slmitud mgileping. Seega on ostueesiguse teostamise
tagajrjeks kaks sama sisuga mgilepingut ostueesigusega koormatud eseme ostmiseks.
Sellega eristub kehtiv ostueesiguse regulatsioon AS 256 varasema redaktsiooni jrgsest
ksitlusest ostueesiguslase astumisest ostja asemele mgilepingusse. Mgileping on vlaiguslik
leping, mille jrgi on asja mmisel mja phikohustuseks asja valduse leandmine ja ostjale
omandi lemineku vimaldamine, ostja phikohustusteks aga ostuhinna tasumine ja asja
vastuvtmine (VS 208 lg 1). Ostueesiguse teostamisega kaasnevad seega mgilepingust
tulenevad vlaiguslikud nuded mja vastu.
24. Parandamaks ostueesiguslase vimalusi ostuese omandada, on 27. detsembril 2003. a justunud
VS 244 lg-s 6 ette nhtud, et muude esemete kui kinnisasjade suhtes seadusest tuleneva
ostueesiguse teostamise tagajrjeks on mh see, et thiseks loetakse eseme ksutamine, kui
ksutustehing tehti prast ostueesiguse teostamise iguse tekkimist (st prast mgilepingu
slmimist) ning see kahjustab vi piirab ostueesiguse teostamist. Sellele sttele tuginedes on
ostueesiguslasel vimalik nuda mjalt ostueseme omandi leandmist ka siis, kui mja on selle
juba le andnud esialgsele ostjale, sest omandi leandmise ksutustehing on thine ja mja on seega
jtkuvalt asja omanik, kui ta oli seda ka enne eseme ksutamist.
25. Kinnisasjade puhul annab VS 244 lg-ga 6 sarnase regulatsiooni AS 257 lg 3, mille
kohaselt on kinnistusraamatusse kantud ostueesigusel, kinnisasja kaasomanike ostueesigusel
vi seaduse alusel tekkinud ostueesigusel, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud mrkus,
kolmandate isikute suhtes samane thendus eelmrkega omandi leandmise nude tagamiseks.
Eelmrke toime on antud AS 63 lg-s 3, mille jrgi on asjaiguse ksutamine prast eelmrke
kinnistusraamatusse kandmist thine osas, milles see eelmrkega tagatud nuet kahjustab vi piirab,
kuid eelmrge ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. Seega on mdud kinnisasja omandi
leandmine esialgsele ostjale AS 257 lg-le 3 ja 63 lg-le 3 tuginedes thine, kui see kahjustab
ostueesiguse teostamist. Selle tagajrjeks on, et kinnisasja omanikuks on ikkagi mja ning
ostueesiguslane vib nuda temalt omandi leandmist mgilepingu alusel.
Lhtudes AS 2611 lg-st 1, vib ostja keelduda enda kinnistusraamatust omanikuna kustutamiseks
nusolekut andmast (kuigi stte tekst rgib ebatpselt ostueesiguslase omanikuna
kinnistusraamatusse kandmisest), kuni ostuhind on talle hvitatud, st kui ostuhind on hvitatud, on
ostja kohustatud andma ostueesiguslasele kande parandamiseks nusoleku.
28. Enda kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks ei piisa ostueesiguslasele ksnes
ostja nusolekust kinnistusraamatu parandamiseks. See on ksnes eeldus, et nuda mjalt
mgilepingu titmist, st mh kinnisasja omandi leandmist.
Ostuhinna tasumata jtmise vastuvidet ei saa ta AS 2612 jrgi esitada, kui esialgne ostja oli
ostuhinna talle tasunud. Seega on ostueesiguslasel enda ostetud kinnisasja omanikuna
kinnistusraamatusse kandmiseks vajalik saada esialgse ostja nusolek tema omanikuna

kinnistusraamatust kustutamiseks ning mjalt enda kinnistusraamatusse omanikuna kandmiseks

(omandi leandmiseks).
Kolleegium mrgib lisaks, et ringkonnakohus ei ole kasutusvalduse lepingu kehtivuse hindamisel
eristanud piisavalt tehingu nilikkust ja vastuolu heade kommetega. Riigikohus on leidnud, et leping
ei saa olla korraga nilik ja vastuolus heade kommetega (vt Riigikohtu 23. septembri 2005. a otsust
tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05 (RT III 2005, 29, 300), p 21). Kui ostueesigusel oleks eelmrke (s.o
asjaiguslik) toime AS 257 lg 3 jrgi, saaks ostueesiguslane nuda kasutusvalduse kustutamist
kinnistusraamatust AS 63 lg-le 3 tuginedes sama paragrahvi 5. like ja AS 65 jrgi, kuna
kasutusvalduse seadmine ksutusena kahjustab vi piirab ostueesiguse teostamist ja on seega thine
(vt ka kesoleva otsuse p 25). Kolleegiumi arvates ei oma thendust, et kasutusvaldus seati
formaalselt enne mgilepingu slmimist ja omandi leandmist, kui tegemist on seotud lepingutega,
st kui kokku on lepitud kannete tegemine kinnistusraamatus selliselt, et ht kannet ei tehtaks teiseta.
Kolleegiumi arvates ei ole vlistatud ka varem slmitud ksutuslepingute thisus, kui need on tehtud
ilmse eesmrgiga vlistada ostueesiguse teostamine vi seda piirata. Sellised ksutustehingud vivad
oma eesmrgi tttu olla vastuolus heade kommetega ja seetttu thised (vt ka Riigikohtu viidatud
otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 26).
45. Alates vlaigusseaduse justumisest ei olnud ostueesigusel asjaiguslikku toimet ei
vallasasjade ega iguste puhul.

3-2-1-66-06
11. Hoonestusiguse seadmiseks kohustav tehing ja hoonestusiguse seadmiseks slmitav
asjaigusleping pidid olema vastavalt AS 241 lg-le 4, 119 lg-le 1 ja 120 lg-le 1 notariaalselt
testatud ning AS 242 kohaselt peavad seda olema ka praegu.
Asjaigusseaduse 2441 lg 1 alates 1. juulist 2003. a kehtiva snastuse kohaselt on kinnisasja
omanikul igus nuda hoonestajalt nusolekut hoonestusiguse enda nimele kandmiseks (omanikule
langemiseks), kui hoonestaja ei ole hoonestusiguse seadmisel kokkulepitud thtaja jooksul nutavat
ehitist pstitanud vi kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi. Seega on alates
1. juulist 2003. a kinnisasja omanikul igus nuda hoonestusiguse enda nimele kandmist asjaoludel,
mis varasema seaduse kohaselt olid AS 243 jrgi aluseks hoonestusiguse lpetamisele.
Seadusemuudatusega tagatakse kinnisasja koormanud hoonestusiguse psimine, mistttu on kehtiv
regulatsioon otstarbekam.
27. 30.
3-2-1-41-04
Lepingu p 4 snastusest ei nhtu, et kokkulepe lubaks hishpoteegiga tagatud nudeks lugeda ka
nudeid, mis tekivad hpoteegipidajal omaniku vastu niteks nuete loovutamisega. Kolleegiumi
arvates tuleb asjaigusseaduse hpoteeki reguleerivate stete mtte kohaselt kaitsta omaniku huvi olla
kindel kinnisasja vastutuse ulatuses ning seetttu tuleb eeldada, et kinnisasi vastutab ainult omaniku ja
hpoteegipidaja vahel slmitavatest lepingutest tulenevate nuete eest. Vastasel korral vib tekkida
niteks olukord, mil omanik on rahuldanud kll kik nuded, mis tulenevad tema ja hpoteegipidaja
vahelistest lepingutest, kuid seejrel peab talle kuuluv kinnisasi hakkama vastutama ka nuete
titmise eest, mida hpoteegipidaja on niteks nuete ostmisega lasknud endale loovutada ja esitanud
sellest tulenevalt titmisnude.
3-2-1-93-06

Hpoteegi kui asjaiguse sisuks on igus realiseerida kinnisasi tagatava nude katteks ja rahuldada
nue saadud raha arvel. Ringkonnakohus mrkis igesti, et seadus ei vimalda kogu kinnisasjale
ulatuva hpoteegi realiseerimiseks ette nha ksnes koormatud kinnisasja reaal- vi mttelise
osa mki, st hpoteegi realiseerimise eelduste titmisel on hpoteegipidajal igus nuda
sundtitmist ka siis, kui hpoteegisumma vi tagatud nude suurus on viksemad kinnisasja
eeldatavast vrtusest ja sundtitmisel saadavast rahast.
17. Kolleegiumi arvates on kinnisasja omanikul, kes ei ole vlgnik, vimalik lpetada hpoteegipidaja
nue vlgniku vastu ka tasaarvestusega VS 197 jrgi. Kolleegiumi arvates tuleneb see esmajoones
AS 351 lg-test 1 ja 3. Kinnisasja omaniku suhtes oleks ebaiglane, kui ta hpoteegipidaja vastu
nude olemasolu korral ei saaks kasutada seda vlgniku vastu suunatud nude lpetamiseks ja seega
titemenetluse vltimiseks. Tasaarvestada ei ole vimalik hpoteegipidaja nuet hpoteegi
realiseerimiseks, kll aga saab selle rahuldamist vltida, kui tagatud nue on tasaarvestusega
lppenud. Kolleegium ei nustu hagejaga, et sellise tasaarvestuse tegemist saab lugeda isikliku vla
tunnistamiseks hpoteegipidaja suhtes. Kolleegiumi hinnangul saab TsMS 457 lg-st 2 lhtuvalt
hinnata kinnisasja omaniku vimaliku vastunude ja tasaarvestuse kehtivust ka hpoteegi
realiseerimise iguse tunnustamise hagi lahendades.