TARTU LIKOOL

IGUSTEADUSKOND

ASJAIGUS

2007
Sisukord

I LDINE ASJAIGUS
1. Asjaiguse ldphimtted
1.1. Asjaiguse olemus ja printsiibid

1.2. Asja miste ja liigid

1.3. Asja osad
1.4.
Praldised
1.5. Vili
2. Valdus
2.1. Valduse miste ja liigid
2.2. Valduse omandamine ja lppemine
2.3.
Prija valdus
2.4.
Juriidilise isiku valdus
2.5. Valduse teenija
2.6.
Valdaja omaabi
2.7. Valduse kohtulik kaitse
3. Omand
3.1.
Omandi miste ja liigid
3.2. Ainuomand ja hine omand
3.3.
Kaasomad
3.4.
hisomand
3. Omandi kaitse
4.1. Omandi kaitse phiseaduslikud ja rahvusvahelis-iguslikud alused
4.2. Vindikatsioonihagi
4.3. Vindikatiivsed krvalnuded
4.4. Negatoorhagi
II VALLASAJAIGUS
1. Vallasomand
1.1.
leandmine
1.2.
Heauskne omandamine
1.3.
mberttamine, segamine ja hendamine
1.4.
Igamine
1.5.
Muud vallasomandi tekkeviisid
2. Vallaspant
2.1.
Ksipant
2.2.
Kommertspant
2.3.
Muud registerpandid
2.4.
Vrtpaberite pant
2.5.
Ehitise kui vallasasja pant
2.6.
Seadusjrgsed vallaspandiigused
III KINNISASJAIGUS
1. Kinnistusraamat
1.1.
Kinnistusraamatu kande thtsus igusssteemis
1.2.
Kinnistusraamatu kande iguslik thendus
1.3.
Kinnistusraamatu kannete liigid
1.4.
Kinnistusraamatu kande jrjekoht
1.5.
Kinnistusraamatu ssteem
2. Kinnisomand
2.1.
Kinnisomandi tekkimine ja lppemine
2.2.
Kinnisomandi ulatus
2.3.
Naabrusigused
2.4.
Muud kinnisomandi kitsendused
3. Korteriomand
3.1.
Korteriomandi ese
3.2
Korteriomandi erinevus kinnisomandist
4. Piiratud kinnisasjaigused
4.1.
Reaalservituut
4.2.
Kinnisasja kasutusvaldus ja isiklik kasutusigus
4.3.
Reaalkoormatis
4.4.
Hoonestusigus ja korterihoonestusigus
4.5.
Ostueesigus

5. Kinnispant
5.1.
Hpoteegi sisu
5.2.
Hpoteegi ulatus
5.3.
Hpoteeginude rahuldamine ja sundtitmine
5.4.
Osahpoteek
5.5.
hishpoteek
5.6.
Kohtulik hpoteek

LDINE ASJAIGUS

I teema
ASJAIGUSE LDPHIMTTED
________________________________________________________________
I LDPHIMTTED
isikute suhe asjadesse - absoluutne subjektiivne igus (subj. mratlus) imperatiivsus turumajanduse ja varalise korralduse alustala - iguste, kohustuste ja piirangute ssteem,
mis on sisult materiaaligus asjaiguste omandamine, lppemine ja sisu asjaigused kui
numerus clausus.
1. Asjaigus
Asjaigus mrab isikute suhted asjadesse. Kelseni teooria asjaiguse ja vlaiguse eristamiseks:
See jaotu on eksitav. Ka asjaigus on igus isikute suhtes. Kui soovitakse jda asjaiguse ja
isikuiguse eristamise juurde, mratledes asjaigust kui indiviidi igust konkreetse asja mingi viisil
ksutada, jetakse thelepanuta, et see igus seisneb ainult selles, et teised indiviidid on igulikult
kohustatud sellist ksutust taluma, st mitte piirama ega kuidagi teisiti kahjustama, seega on ius in rem
vhemalt htlasi ka ius in personam. kuna absoluutsele asjaigusele vastandub relatiivne igus, siis
on see ikkagi ka isikute igus, mitte aga eraldatud asjaigus.
Asjaigus mrab asja kuuluvuse kindlale isikule nii, et sellel isikul on subjektiivne igustus teostada
vimu asja le. Asjaigus annab konkreetse hve konkreetse isiku ksutusse. Vimu teostamine
seisneb asja faktilises ja iguslikus ksutamises ja teiste isikute ksutamise vlistamises. Seega
asjaigus on absoluutne subjektiivne igus, mis on suunatud kikide kolmandate isikute vastu.
Asjaiguse absoluutsusest tulenevalt on asjaiguslikud normid ldiselt imperatiivsed e kskivad.
Vastandiks on vlaiguslikud normid, kus kehtib dispositiivsuse phimte, eelkige dispositiivsed e
sellised, milles vib lepinguga kokku leppida teisiti.
Vlaigus reguleerib asjaosaliste kohustusi varaliste ksutuste tegemiseks (kohustustehingud).
Asjaigus reguleerib vara valitsemist, kasutamist ja lekandmist teisele isikule (ksutustehingud).
Asjaigus reguleerib asjade omandamise korda.
SEEGA, asjaigust vib mista objektiivses ja subjektiivses thenduses:
- (objektiivses) asjaigus on igusnormide kogum, mis reguleerib asjadega seotud
igussuhteid

(subjektiivses, vastandub relatiivsele) asjaigus on iguslik seisund, mis konkreetsel isikul

on konkreetse asja suhtes. Selle sisuks on valitsemisvim, igus nuda kigilt teistelt
isikutelt nende iguste rikkumise vltimist ja rikkumise tagajrgede krvaldamist (asjaiguse
absoluutsus). Subjektiivse asjaiguse vastas seisab relatiivne asjaigus e nudeigus
konkreetse isiku vastu.

Phiteemad kohtupraktikas
-

vallasasja heauskne omandamine;

kaasomandi kasutamine ja lpetamine (tekkisid kaasomandid, mida need isikud tavaliselt
poleks teinud);
ostueesiguse teostamine (Asjaiguseaduse esimese redaktsiooni jrel loodi seadusjrgseid
ostueesigusi. Nt KOV sa paljudel juhtudel astuda vahele ja omandada kinnisomandit.
Praeguseks on seadusest tulenevate ostueesiguste hulk vhenenud);
kinnistusraamatukande parandamine (said alguse omandireformit, kui vaidlustati neid
kandeid, mis olid tehtud vaieldaval alusel. Tagastamis- vi erastamisdokumendid vaidlustati.
Tnaseks on phiksimused seoses erinevate mrgete iguslike thendusega).

Viimasel ajal on asjaiguse thtsus vhenenud vlaiguse kasuks (nt autode liisimine nende
omandamise asemel). Tstustoodangu kasvu vhendamine mjutab samuti asjaiguse kasutamist
vhenemise suunas.
Asjaiguste (ius in rem) olemus ja thendus1
Asjaigus kui varalise korralduse alus. Asjaigusel on oluline osa varaliste suhete reguleerimisel
hiskonnas. Omand esemelistele hvedele loob omanikule phimtteliselt rohkem vimalusi kui
nude omanikule, kes suures osas sltub vlgniku valmisolekust vla tasumiseks.
Asjaigus on turumajanduse nurgakiviks, andes kaitse omanikule vimalike rnnete eest tema
varale ja tagades sellega eraomandi puutumatuse, kuid vimaldades samal ajal asjaiguslike tagatiste
(eelkige pandi) kui ilmselt kindlamaite tagatiste vtmist ja andmist krediteerimisel, soodustades
krediidikivet ja seega ka kogu majanduse arengut.
Asjaigus mrab kindlaks, kuidas asjad omandatakse. Lhtepunktiks on, et juba olemasolevaid ja
kellegi varasse kuuluvaid asju antakse teistele le. Thtis on ka, et see, kes omandab uued, vastloodud
asjad; kas need omandab see, kes nende tegemiseks oma tjudu kasutas vi tdeldava materjali
omanik vi hoopis see, kellele kuuluvad vahendid, millega antud asi valmistati.
Asjaigus on osa eraigusest, mis reguleerib isikutevahelisi suhteid. ldiselt ei tunnustata petust
erilisest avalikus omandist nn avalikele asjadele, kuna asjad, mis teenivad ldist kasutamist (nt
tnavad, teed, veeteed jne) vi konkreetselt ldisi huve (nt administratiivhooned, koolid) on avalikiguslike isikute eraiguslikus omandis e omandi sisu on sama, mis eraiguslikel isikutel. Kll aga
vib selle omandi eraiguslik sisu olla piiratud avalik-iguslike stetega (nt on riigi veekogu
veeseaduse kohaselt avalikult kasutatav).
Asjaigus on materiaalne igus, stestades asjaiguste tekke, sisu ja lppemise. Asjaigus ei ole
protsessiigus. Asjaiguste teostamiseks vi kaitseks sisalduvad protsessuaalsed stted vastavates
menetlusseadustikes, eelkige tsiviilkohtupidamise seadustikus, titemenetluse seadustikus ja
kinnistusraamatuseaduses.
Asjaigus vabaduste, kohustuste ja piirangute seoses. Reeglina tagab asjaigus (ka kogu eraigus)
eraisiku ja tema omandi puutumatuse ning vabaduse, ei saa kski vabadus olla absoluutselt piiramatu.
Omand ei pea kasu tooma ainult omanikule, vaid teenima ka ldisi huve. Sellega seoses sisalduvad
asjaiguses omaniku iguste krval ka tema kohustused ja omandi piirangud, kuigi suurem osa
piiranguid sisaldub avalikus iguses (riigi poolt kehtestatud kitsendused). AS annab omanikule
piiramatu vimu. Tasakaalu huvides tuleb seega vastu vtta palju avalik-iguslikke igusakte.
Asjaigust tsiviilseadustiku osana all meldakse objektiivse igusena, mis kuulub materiaalsesse
eraigusesse. Sellega reguleeritakse suhteid asjadesse nii staatikas (nt omaniku igused) kui ka
1

Schwab/Prttingu Asjaiguse pik 1995 jrgi- AS komm vljaanne

dnaamikas (nt asja leandmine, hpoteegi loovutamine). Asjaigus subjektiivses mttes on iguslik
seisund, mis kuulub konkreetsele isikule konkreetse asja suhtes.
Rahvusvahelise eraiguse ldtunnustatud phimtetele vastavalt kohaldatakse asjade suhtes selle
riigi seadust, kus asi asub (nn asja asukohamaa e lex rei sitae phimte). Asjaiguste tekkimine,
muutumine vi lppemine mratakse selle riigi iguse jrgi, kus asi asub asjaiguste tekkimise,
muutumise vi lppemise ajal (rahvusvahelise eraiguse seaduse 18). Asjaigust ei saa teostada
asukohariigi asjaiguse oluliste phimtete vastaselt. 2
2. Asjaiguste liigid
a) Asjaiguse liigid reguleerimisobjekti jrgi
- ldine asjaigus (valdus, omand, kaasomand, hisomand, omandi ja valduse kaitse)
- vallasasjaigus (tekkimine, lppemine, vallaspant)
- kinnisasjaigus (kinnisomand, piiratud kinnisasjaigused, kinnistusraamat). Kinnisasja- ja
vallasasjaiguse eristamine on saksaiguslik eripra. Vahetegamise phjus on kinnisasjade
oluliselt suurem thtsus vrreldes vallasasjadega, selleks vajalik ka teine regulatsioon.
b) Asjaiguse liigid igusliku olemuse jrgi
- vallasomand
- kinnisasjaigus (kinnistusraamatu igusliku regulatsiooni alus)
- nuded (omandist ja valdusest)
- tagatisigused (vallas- ja kinnispandiigus)
c) Asjaiguste liigid seaduse jrgi. Asjaigused subjektiivses mttes on numerus clausus.
- Omand
- Piiratud asjaigused
- reaalkoormatised
- servituudid
- hoonestusigus
- ostueesigus
- pandiigus
- Muud asjaigused, kui seaduses ette nhtud
3. Eesti asjaiguse genees
Eesti igus on saanud olulisemaid mjutusi Saksamaalt (BGB), Venemaalt ja Skandinaaviast, ka
veitsist (ZGB). Balti provontsides juti iguse kodifitseerimiseni 19.saj keskel.
BES 1864-1940 ning saksa okupatsiooni ajal. Kehv kinnistusraamatu ja pandiseadmise regulatsioon.
1919 maaseadus feodaalmaade vrandamine, seisuste kaotamine.
TsS eelnu. 1920 Uluotsa juhtimisel alustati uue tsiviilseadustiku vljattamist. Tsiviilseadustik
esitati vastuvtmiseks 1940, kuid enne juti Eesti saksa armee poolt okupeerida oluliseks eeskujuks
veti veitsi tsiviilseadustik ZGB, mis oli moodne (elekter jms regulatisoon) ja ka BGB (Saksa
tsiviilseadustik) ning BES.
AS 1993 Peale nukogude okupatsiooni tekkis vajadus uue AS jrele, Nukogude
omandissteem phines teistel alustel (omandi konsentratsioon, hisomand) kui turumajandusliku
hiskonna ssteem (omandi dekonsentratsioon, eraomand). Kibele tulid ka kinnisasjad, mis enne ei
olnud. igusliku jrepidevuse jrgi tuli seaduste aluseks vtta enne 1940.a kehtinud seadused.
Skandinaavia pandiigus, nukogude tsiviiligus, P-Ameerika kontinentaalssteemid +
tsiviilseadustiku eelnu. Iseloomulik on ka suur notari roll. Kritiseeritud on ostueesiguse
regulatsioon, mida on tnapevaks parandatud. Vallasasjad kibele erinevalt Nukogude reziimist.
Kinnispandi liike ks hpoteek.

AS komm. vljaanne

ZGB veitsi tsiviilkoodeks

BGB Saksa tsiviilseadustik
Asjaiguse integratsioon

rv ja EL iguses on asjaiguse htlustamine nrgem kui vlaigusel - asjaigus on pigem

rahvusliku igustraditsiooni osa. 1980.aastal kaupade mgi konventsioon. Vlaigust
htlustab see, et vlaigus on sageli piirilene. Kinnisasi saab ikka alluda selle riigi igusele,
kus ta parasjagu asub. Varaliste iguste thtsaimateks liikideks on asjaigused ja vlaigused,
mille iguslik regulatsioon on erinev. Asjaigus sisaldab norme, mis reguleerivad eelkige
isikute suhet asjadesse. Asjaigus jrgneb asjale, s. t liigub temaga kibes kaasa. Tegemist on
nn asjaigusliku igussuhtega. Nt isiku omand asjale- iguslik seisund kehtib igahe suhtes ja
on seega vastandiks kahe isiku vahelistele vlaiguslikele suhetele (nt mgilepingu puhul).
Rohkem integreeritud seoses pankroti, sundtitmise ja pandiga - integreeritud sageli
bilateraalsete lepingutega, mis on slmitud riikide vahel.
Kavandatakse transpordivahendite iguse htlustamist
Kiiret asjaiguse htlustumist toimuma ei hakka, erinevalt vlaigusest, mis vib htlustuda.
Asjaigused on vrreldes vlaigusega kestvamad, eelistatumad ja kaitstumad. Asjaiguse miste jb
tnapeval kitsaks, kuna ha laieneb iguste asjaiguslik ksutamine. 3
4. Asjaiguse seos majandusega
Asjaigus on orienteeritud majanduskibe kaitsele. Majanduslikud teadmised on vajalikud ka stete
mtte ja eesmrgi mratlemisel (korraprane majandamine). Asjaigus allub majanduslikule
analsile paremini kui muud igusharud. Asjaigus soodustab omandi konsentratsiooni vi
dekonsentratsiooni. Majanduslikud veendumused soosivad hte vi teist varianti, ning sellest
tulenevalt on seda varianti vimalik ka seadusesse nii kirjutada. See aga sltub otsustest, mis
sisalduvad riigi phiseaduslikus korras ja mida konkretiseeritakse sellel phineva majandusliku
korraga.
omandi konsentratsioon
Majanduslikud riigi phikord seadused majandulik kord
veendumused
omandi dekonsentratsioon
Asjaigusseaduses endas rgitakse majanduslikest terminitest ja nende thendusest (nt
korraprane majandamine, vajalikud kulutused, toreduslikud kulutused). Seondub ka sellega,
kuidas jagada kulusid tehingu tegijate vahel. See on seotud ka heauskse omandamisega (kui palju peab
tegema keegi tehingu slmimiseks kulutusi). Majanduslikult vib varguse korral heauskne
omandamine kolmanda isiku poolt olla vimalik, kuid seda ei luba pigem eetika.
3

AS komm. vljaanne

Asjaiguse seos majandusega:

orienteeritud majanduskibe kaitsele
Majanduse kaitse on asjaiguses kasksel kohal. Oluline on, et oleks tagatud vimalus omandada
asju. Asjaigusest tuleneb, et nt maksejuetu omanik jb oma omandist ilma (kaasomandi puhul
eelkige).
Majanduslike teadmiste vajalikkus mtte ja eesmrgi mratlemisel
(korraprane majandamine) Kas asjaigus on kontsentreeritud vi on hajutatud inimeste vahel?
Asjaigus nuab enda rakendamiseks majanduslikke teadmisi. korraprase majapidamise
mistet ei saa puht iguslike teadmistega mratleda.
Allub majanduslikule analsile
Asjaigusnormidest tuleneb, kuidas jagada tehingu kulutusi ja kuidas jagada riske. Eestis on
vallasasja heauskne omandamine. Majandusliku analsi seisukohalt on oluline, kellele peaks
langema koormus, et saaks vltida ebasoovitavat tagajrge. Kui varguse puhul oleks vimalik
heauskne omandamine, oleks see puht eetiliselt ebaiglane, kuigi majanduslikult vib-olla
otstarbekas.
5. Asjaiguse phiprintsiibid
Absoluutsus (nt 68 lg1 ls 2)-Avaldub omandis. Omanikul on igus asja vallata, kasutada ja
ksutada ning nuda kigilt teistelt isikutelt nende iguste rikkumise vltimist ja rikkumise
tagajrgede krvaldamist.
Avalikkus (nt 641, 92) asjaiguse leminekuks on vajalik vliselt nhtav vorm. Kinnisasja puhul on
selleks kinnistusraamatu kanded, mis on avalikud, ning notariaalselt testatud asjaiguslepingud.
Kinnisasja igused tekivad ja lhevad le kinnistusraamatu kannete kaudu. 92 puhul on avalikkuse
printiibi realiseerijaks valdus. Valduse leminek annab nhtava avaliku vormi sellele, et ks isik enam
ei ole igustatud isikuks ning teine isik on selleks saanud.
Numerus clausus ( 5) ammendav loetelu. Vimalikud on ksnes need asjaigused, mis on
seadusest tulenevalt asjaigustena mratletud. Vlaigus vastandub sellele lepinguvabadus. Kui iga
isik on asjaiguse tttu kohustatud isikuks, peaks tal olema selgepiiriline igus teada, milles tema
kohustus seisneb. Samuti kaitseb see majanduskivet, muudab seda kiiremaks. Asjaigusteks on
omand ja piiratud asjaigused: servituudid, reaalkoormatised, hoonestusigus, ostueesigus ja
pandiigus. Seaduses vib stestada veel teisi asjaigusi.
Mratletus (nt 641, 92) - asjaigus saab olla mingi kindlalt piiritletud eseme (asja) kohta.
Vallasasjaiguses toimub mratletuse printsiip lbi valduse. Kinnisasjaiguses on see
kinnistusraamatu kande kaudu, mis nitab ra selle, millise konkreetse asja suhtes on igus kokku
lepitud.
Spetsiaalsus (TsS 6 lg 3 ls 2) iga igus ja kohustus tuleb eraldi le anda, kui seadusest ei tulene
teisiti. Kuigi majanduselus vib ma asjade kogumeid, slmitakse tegelikult asjaiguslik kokkulepe
iga asja suhtes eraldi (pole omandit raamatukogule, vaid igale raamatule eraldi).
Eraldatus (TsS 6 lg 3 ls 1) tuleb eristada vlaiguslikku kausaaltehingut (kohustustehingut) ja
asjaiguslikku lepingut (ksutustehingut). Vlaiguslik tehing on suunatud tulevikus omandi
leandmisele. Vlaiguslik kausaaltehing ei too kaasa asjaiguse leminekut. Kinnisasja kontekstis on
see AS 119 ja 120.
Abstraktsus (TsS 6 lg 4) asjaiguslepingu kehtivus ei sltu kausaaltehingu kehtivusest.
Ksutustehingu kehtivus ei sltu iguse ja kohustuse leandmiseks kohustava tehingu kehtivusest.
Mnes igusssteemis on need eraldatud, kuid he kehtetus toob kaasa ka teise kehtetuse. Eestis ei too
he tehingu kehtetus kaasa teise kehtetust.

Phiprintsiibid:
Absoluutsus vallata, kasutada, ksutada
Avalikkus kinnistusraamat ja valdus
Numerus clausus omand ja piiratud asjaigused
Mratletus kindla asja kohta
Spetsiaalsus iga kohustus eraldi le
Eraldatus kohustustehing ja ksutustehing eraldi
Abstraktsus kohustustehingu kehtivus ei sltu ksutustehingu kehtivusest

II ASJAD
IGUSE OBJEKTID
ESEMED
asjad

ASJADE KOGUMID

VARA

igusedmuud hved

vallasasjad kinnisasjad
asendatav asendamatu
ratarvitatav ratarvitamatu
* asjade stteid kohaldatakse ka loomadele, kuivrd seadusest ei tulene teisit
* seaduses stestatud juhtudel kohaldatakse igustele asjade stteid
* seaduses stestatud juhtudel kohaldatakse vallasasjadele kinnisasja stteid
6. Asja miste
Asi on kehaline ese. Ese on kehaline, kui see on
- meeltega tajutav
- ruumiliselt piiritletav - nt energia puhul on vimalik ma seda patareina, kui juhtemes
oleva elektri korral on mtekas kasutada vlaigust.
- reaalselt valitsetav
Lisatingimused:
majanduslik vrtus vrtusetu asja puhul ei saa rkida, et keegi on rnnanud kellegi omandit.
Kuid kas asjal on majanduslik vrtus vi mitte, on muutuv ajas ja ruumis.
eetilised kriteeriumid inimene on igussubjekt, mitte objekt. Eetiliselt ei peeta igeks ksitleda
inimest vi temaga psivalt hendatud kehaosi (hambaplomm, ksi) asjadena. Ka surnute puhul ei saa
neid ksitleda asjana, v.a anatoomikumi lepingute puhul, kui isikud lubavad oma keha kasutada
uuringuteks. Rahvusvaheline Inimiguste ja biomeditsiini konventsioon ning elundite ja kudede
siirdamise seadus vlistab, et inimene viks enda kehaosasid kasutada tulu saamiseks Eestis. Samas
juuste likamine ja mmine eetiliselt tiesti vimalik ja lubatav. Inimene ei ole ksitletav asjana,
kuna:
- iguse subjekt ei saa olla samal ajal iguse objekt
- inimiguslikult ei ole inimest vimalik samastada asjaga
- inimest ei ole vimalik omada ega omandada.
Doonorluse kigus le antud inimkeha osa peaks olema ksitletav asjana, mis lheb le tervisekaitse
institutioonile, kui vib eeldada, et seda asja kasutatakse oodataval eesmrgil ja moel. Probleemiks on
see, mis on kehaosa loovutamise korral vallasomandi tekkimise alus.
Inimese kehaosade omandamine on lai probleem mille alusel tekib vallasomand, kes on selle
ksutaja, kus on piirid ksutamisele. ldiselt pole asjaiguse eesmrk reguleerida inimekehaga
seonduvat. Asjaigus on loodud eelkige kaubanduse jaoks. Asjaiguslikku kaitset pole vaja ka selle
prast, et sellel on juba inimiguslik kaitse.
Eetilised piirangud on seotud ka loomade ksitlemisega. Loomadele kohaldatakse asjade stteid, kui
seaduses pole stestatud teisiti. Loomi ei loeta seejuures asjadeks. Loomi, kellest nhtavat kasu ei

loodeta ja sbrana peetakse, ei tohiks inimeselt ra vtta. Omanik vib asjaga teha phimtteliselt
kike, kuid loomade osas on talle piirangud eelkige seoses loomakaitsega.
Seaduses stestatud juhtudel kohaldatakse asjade kohta stestatud ka igustele.
7. Asjade liigitused
A) Kinnisasi vallasasi
Kinnisasi on maapinna piiritletud osa. (TsS 50 lg 1, vrdle ASRS 13 lg 1). Lisaks on
kinnisasjaga iguslikult vrdsustatud hoonestusigus ja korteriomand ja korterikohustuse igus.
Kinnisasjaga on teatud mttes vrdsustatud ka laev, mis on kantud laevaraamatusse (laev on vallasasi,
millele kohaldatakse kinnisasja stteid). Kinnisasja olulisteks osadeks on:
o Psivalt hendatud asjad, nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili.
o Kinnisasjaga seotud asjaigused, kui seaduses pole stestatud teisiti (nt
hoonestusigus).
o Asjaiguse lppemisel maatkile jnud ehitis muutub kinnisasja oluliseks osaks
Raamatupidamisseaduse (RPS) jrgi arvestatakse maa ja sellel oleva ehitise amortsatsiooni eraldi,
kuna nende vananemine toimub erinevalt.
Kinnisasjaigus seondub eelkige kinnistusraamatu ja hpoteegiga.
Vallasasi on asi, mis ei ole kinnisasi. Vt ka ASRakS 13 eriregulatsioon. Kuni maa kandmiseni
kinnistusraamatusse ei ole iguslikul alusel pstitatud ehitis, sealhulgas pooleliolev ehitis maa oluline
osa ja seda loetakse vallasasjaks, kui seaduses ei stestata teisiti.
Vallasasjadeks ei loeta vrtpabereid ja raha need on asjastatud igused. Paberil on vrtus, kui seda
hinnatakse mingi erilise kriteeriumi jrgi (isiklik vrtus).
Vallasasi seondub eelkige vallaspandi ja valdusega.
B) Asendatav asi asendamatu asi
Asendatav asi on asi, mida mratakse kibes arvu, mdu vi kaalu jrgi, puuduvad tunnused, mis
eristaks neid teistest sama liiki asjadest. Pooled vivad anda asjale ka vastupidise thenduse
(rahathed, vrtpaberid, seeriaasjad).
Asendatav asi vib olla laenulepingu objektiks. Asendatava vallasasja kindlustusvrtuseks loetakse
summat, mis on vajalik samasuguse asja soetamiseks, vttes mistlikult arvesse amortisatsioonist
tulenevat asja vrtuse vhenemist (VS 479).
Asendamatud asjad on sellised, millel on mingi eriline tunnus, mis muudab ta mitteasendatavaks.
C) ratarvitatav asi ratarvitamatu asi
ratarvitatav asi kui see otstarbekohasel kasutamisel lakkab olemast vi vrandatakse.
ratarvitatavad asjad on tavaliselt asendatavad asjad. Asi vib olla ratarvitatav fsiliselt
(otstarbekohasel kasutamisel lakkavad olemast) kui ka iguslikult (asjad, mis otstarbekohase
kasutamisega vrandatakse, tehakse rahaks). Asi on ratarvitatav ka siis, kui see kuulub asjade
kogumisse mille ostarbekohane kasutamine seisneb ksikute asjade vrandamises. Vaata ka RKSKS
(riigikaitseliste sundkoormiste seadus) 15 p 4.
ratarvitamatu asi aja mdudes vib kll kaotada vrtust, kuid kasutamine ei seisne
ratarvitamises.
8. Omandi leminek
Vallasasi jb kokkuleppel omaniku omandusse, kuni talle on selle eest makstud (92). Vallasasja
omandi leandmiseks on vajalik a) kokkulepe ja b) valduse leandmine. Vallasasjade puhul on
vimalik kokku leppida, et maksmine muutub omandi leminemiseks. See on oluline seoses asja

oluliste osadega kui kaugele kehtib omandireservatsioon, kui asi muutub mingi asja oluliseks osaks.
Kui palju kaitsta asja terviklikkust.
9. Asja osad
Reaalosa ja mtteline osa
Reaalosa on fsiliselt piiritletud, ruumiliselt mratletav. Osad ei pea ksteisest eraldatud olema. Kui
asjad eraldada ei saa rkida enam osast, vaid kahest erinevast asjast. Mttelise osa puhul ei saa osa
ruumiliselt mratleda. Eraldi kinnistu moodustamiseks on vajalik hendus maapinnaga (ei saa teha
niteks ainult teist korrust).

Oluline osa ja mitteoluline osa

Asi koosneb osadest, millest osad on olulised osad, teised mitteolulised osad. Oluline osa on osa,
mida ei saa asjast eraldada, ilma et asi vi sellest eraldatav osa hviks vi olemuslikult muutuks.
Asi ja selle olulised osad ei saa olla erinevate isikute omandis. Sellega ptakse kaitsta asja
terviklikkust. Peaasja ja olulist osa ei saa koormata erinevate asjaigustega, kui seaduses pole
stestatud teisiti.
Asja olulist osa ei saa asjast eraldada ilma et peaasi hviks vi kaotaks oluliselt oma vrtust. Nt auto
ratas ei ole auto oluline osa (kui ratas eraldada, siis nende vrtus silib proportsionaalselt tavalise
majanduskibe mttes). Samas piiratud seeriaga asjade korra on phjust nende asjade terviklikkust
rohkem kaitsta ning niteks omandireservatsioon ei ulatu nii kaugele. Kui mootor paigaldada
tavalisse traktorisse, siis vib selle omandireservatisoonile tuginedes sealt vib-olla veel eraldada.
Kuid kui mootor on paigutatud ainulaadsesse autosse, siis on phjust selle auto terviklikkust kaitsta
ning mootori eraldamist mitte lubada.
Kinnisasja olulise osa puhul peab see olema psiv hendus maatkiga. TsS 53 lg 1 kehtib eelkige
vallasasjade oluliste osade kohta, kinnisasja oluliste osade kohta on eriste. Kinnisajade olulisteks
osadeks on (TsS 54 lg 1 jt):
o Psivalt hendatud asjad, nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili.
o Enamus kinnisasjaga seotud asjaigusi (nt hoonestusigus), kui seaduses pole
stestatud teisiti (ebannestunud ste, probleem selles et need igused pole sageli
peaasja ja olulise osa omanikul).
o Asjaiguse lppemisel maatkile jnud ehitis muutub kinnisasja oluliseks osaks
Psivalt hendatud asi ei ole kinnisasja oluliseks osaks niteks hoonestusiguse alusel pstitatud
ehitise korral, mis on hoopiski hoonestusiguse oluline osa. Oluliseks osaks ei ole ka mduvaks
otstarbeks maatkiga hendatud ehitis.
Ehitise olulised osad on kogu ehitisse hendatud ehitusmaterjal, millest see on ehitatud vi mis on
ehitisega psivalt hendatud ning mida ei saa eraldada ehitist vi eraldatavat asja oluliselt
kahjustamata. Ehitusplatsile toodud hendamata materjal on ehitise oluline osa. Kui asi on tahteliselt
psivalt hendatud, siis see on oluline osa (nt soojusslmed kortermajades).
Muid asja osasid nimetatakse mitteolulisteks osadeks. Need osad vivad olla peaasjast erinevate
iguste esemeks.
Nilised osad

Osad, mis vliselt on on kinnisasja vi ehitise olulised osad, ei ole seda aga maaga hendamise
asjutise iseloomu vi teisele isikule kuulumise tttu, on asja nilised osad. Kinnisasja osaks ei ole
ehitis, mis on vrale maale pstitatud ja sellega psivalt hendatud asjaiguse alusel (kuulub
erinevatele isikutele. Selline ehitis on nt hoonestusiguse oluline osa), samuti maaga mduvaks
otstarbeks pstitatud asi (mduv otstarve).
Kinnisasja oluliseks osaks ei ole samuti ehitis, mille alune maa ei ole kantud kinnistusraamatusse vi
registreeritud riigi- vi munitsipaalmaana maakatastris (ksitletakse vallasasjana, ASRakS 13 lg1).

KINNISASJA STTED
Kinnisasi
Praldised (eelduslikult)
Olulised osad:
- psivalt hendatud asjad
- Asjaigused
- asjaiguse lppemisel maatkile
jv ehitis

hoonestusigus
korteriomand, korterikohustuse igus
laev, kui laevaraamatus
vallasasjad, kui seaduse stest.

10. Praldised
Praldis on eraldiseisev vallasasi, ei ole teise asja osa, kuid teenib peaasja, millega ta on seoses
majandusliku (laiema thenduses) ja ruumilise seose kaudu. Praldisele laienevad peaasjaga seotud
igused, need lhevad eeldusena kaasa. Praldise kaasamineku vltimiseks tuleb selles eraldi kokku
leppida. Praldis vib teatud tingimustel kuuluda mitme kinnistu juurde, eriti kui on ks omanik.
Peaasjaks vib olla nii vallasasi kui kinnisasi. Praldise ajutine lahutamine peaasjast ei too kaasa
praldise lppemist.
11. Vili
KASU
VILI
ASI
loodusvili

KASUTUSEELISED
IGUS

kaudne otsene

kaudne

Asja vili on asjast loodusjul vi inimese kaasabil tulenevad saadused, samuti tulu, mida asi annab
igussuhte tttu. igusvili on tulu, mida igustatud isik saab igusest vastavalt selle eesmrgile,
samuti tulu, mida igus annab igussuhte tttu.
Viljad. Vili on kasutusest saadud tulu. TsS 62-64
Asja viljad on asjast loodusjul vi inimese kaasabil tulenevad saadused, samuti tulu, mida
igussuhte tttu.
- loodusvili e otsene vili (nt viljapuud, lehmapiim, sndinud noorloomad).
- asja igusvili e kaudne vili (asjast saadakse mingi igussuhte kaudu, nt ritulu)

asi annab

iguse viljad on tulu, mida igustatud isik saab igusest vastavalt selle eesmrgile, samuti tulu, mida
igus annab igussuhte tttu.
- otsene iguse vili (maa rendiiguse vili vib olla igus saada omale seal kaevandavaid
maavarasid) .
- iguse igusvili (litsentsitasu patendi eest. Nt annad patendi edasi ja saad vastu

litsentsitasu).
See liigitus peab aitama leida, millise viljaga on tegemist ja kellele see vili kuulub. Vili kuulub
reeglina omanikule vi sellele, kellel on iguse seda asja kasutada, mis vilja annab. Kui keegi peab
vilja vlja andma, on tal igus nuda hvitist kulutuste eest.

II teema
VALDUS
________________________________________________________________
reaalne vim asja le - ei ole asjaigus vlise rahu kaitseks olemasoleva suhte silitaja vallasasja omandi leandmiseks avalikkuse, silitamise ja kaitsefunktsioon.
Valdus on faktiline seisund, tegelik vim asja le. Seda saab omandada nii vlaiguse, asjaiguse kui
ldse ilma igusliku aluseta. Seadus ksitleb valdust iguspositisioonina, kuna seda ei saa nimetada
iguseks (valdus ei ole ei asja- ega vlaiguslik suhe). Valdaja vib olla kaudne valdaja vi otsene
valdaja. Valdusel on soses sellega tagatud huvidest kolm philist funktsiooni.
Kui lhtuda sellest, et faktilise vimu taga peitub enamasti ka iguslik vim ning valdaja on enamasti
omanik, vabastatakse omanik valduse kaitse vimalusega raskemast omandi tendamise kohustusest.
Nii thendab valduse kaitse praktiliselt omandi kaitse kergendamist. Valdusel on oluline osa ka
omandi leandmisel, kuna 92 seab vallasomandi leandmise tingimuseks valduse leandmise ja
seda eelkige eesmrgil et omaniku vahetust nhtavaks teha. Sama seos nhtub -st 90, mille kohaselt
igast vallasasja valdajast eeldatakse, et ta on valduse ajal selle asja omanik. Seega on valduse
lesandeks teenida kibes vrandaja legitimeerimist. Valdus on aluseks vallasasja heausksele
omandamisele ( 95), kui vrandajal ei olnud igust asja le anda.
Valdust reguleeritakse ja kaitstakse, sltumata faktilise ja igusliku vimu kokkulangemisest asja
suhtes. Sellega seab iguskord eesmrgiks nn vlise rahu silitamise. Faktilist olukorda tuleb rnnete
eest kitsta isegi siis, kui valdus ei ole igusprane. Kui igustatud isik ise (vimalik, et juga) omale
valduse looks, tekitaks see probleeme ja viks vlja viia vgivallani. Kaasaegne iguskord eitab
omavoli ning nuab, et igaks oma nude kohtusse esitaks, kasutades riigi abi. Et seda tagada, tuleb
esmalt faktilist olukorda, ka siis, kui see ei ole igusprane, kaitsta vgivaldsete rnnete eest, isegi kui
need tulenevad igustatud isikult.
Valduse kaitseks kohtusse hagi esitamisel piisab, kui on tendatud valduse fakt, igust valdamiseks ei
pea tendama. Kui keegi teiselt midagi ra vtab, ei pea see teine kohtus tendama, mis alusel ta asja
valdas. Sellega tagatakse valduse kaitse phieesmrk- olemasolevate valdussuhete silitamine. See
tagab, et vaidlused lahendatakse kiiresti, ilma keerulisemate protsessuaalsete toiminguteta. 4
1. Valduse funktsioonid
Valdusega kaitstakse selle taga olevaid huve. Sellest tulenevalt on valdusel on erinevad funktsioonid:
- avalikkuse funktsioon
o leandmine ( 92 jj) valdus on see, mille kaudu vallasasjade omand le lheb, mille
kaudu neid panditakse.
o heausksus (95) kui isik neb, et asi on kellegi kes, siis heausksus vajab teatud
kaitsmist ja asja ei saa ise ra vtta.
o omandieeldus (90) eeldatakse, et vallasasja valdaja on selle omanikuks.
- silitamisfunktsioon asi peaks ldiselt olema selle valdaja kes.
4

AS komm. vljaanne lk 41-42

igamine (110, 124) kui isik on asja vallanud 5 aastat nagu omanik, loetakse ta asja
omanikuks. Tagab nn igusrahu.
o Omandieelus (90) kui ei teata omanikku, jetakse asi nii nagu on. Vallasasja
valdaja ja iga eelnev valdaja on eelduslikult omanik.
o Valduse leminek prijale (AS 38).
kaitsefunktsioon valdus kaitseb valdajat omavoli eest, samuti on valdajale antud
nudeigus. Valduse kaitse peaks tagama vlise rahu ja kaotama omavoli. Ka omanik, kes on
kaotanud valduse, peab valduse taastama ldjuhul kohtu kaudu (erandina omaabi teel).
o eristted (40-50 omavoliline valdus, omaabi, otsimisigus, valduse rikkumisest ja
ravtmisest tulenev nue, kaudse valdaja igused, osa- ja kaasvalduse kaitse)
o kahju hvitamine (VS 127)
o alusetu rikastumine (VS 127)
o

2. Valduse liigid
a) suhte jrgi asjasse otsene valdus ja kaudne valdus. Ka kaudne valdaja on valdaja, et tal
oleks igused valduse kaitseks. Teatud juhtudel ei ole kaudsel valdajal vimalik toetuda
lepinguiguslikele vi omandiiguslikele nuete, kuid ta saab kaitsta oma huvisid kui valdaja.
Isik, kes valdab asja rendi-, ri-, hoiu-, pandi- vi muu selletaolise suhte alusel, mis annab
talle iguse teise isiku asja ajutiselt vallata, on otsene, teine isik aga kaudne valdaja. See suhe
peab olema ajaliselt piiratud ja ajutine. rnik on otsene valdaja, kaudne valdaja on
rileandja (ei teosta otsest vimu). Pandipidaja on otsene valdaja, pantija on kaudne valdaja.
Kaudne valdaja saab kasutada otsimisigust ja kohtulikke nudeid valdaja/enda kasuks.
Prijavaldus (38) valdus lheb le prijale, kui prandaja valdus lpeb. See valdus ei eelda
faktilise vimu olemasolu. Loob aluse igusliku valduse tekkimiseks peale prandaja surma.
Prijavaldus tagab, et isiku surma korral ei j asi tiesti vabaks haaramiseks, surma jrel
valdajaks saanud isikul ei ole kll reaalset vimu, kuid ta saab kasutada valduse kaitse stteid.
b) valdaja tahte jrgi - omavalduse korral isik tegutseb kui omanik. Vrvalduse korral valdab
isik asja teise isiku eest ja tunnistab ise seda.
Kui isik teostab tegelikku vimu asja le teise isiku korralduste jrgi tema majapidamises vi
ettevttes, ei ole ta asja valdaja, vaid valduse teenija. Sellisel juhul vib olla mratud, milliste
asjadega ta tegeleda tohib. Kaudse valdaja omaabiigus laieneb sellest olenemata kogu
majapidamisele vi ettevttele.
c) ulatuse jrgi ainuvalduse korral valdab ks isik ties ulatuses. Kaasvalduse korral
vallatakse asja hiselt tervelt (nt perekond valdab tervet korterit). Kaasvaldaja vahelistele
vaidlustele ei kohaldata valduse kaitse stteid. Osavalduse korral valdab asja mitu isikut
reaalosadena (korteris iga isik nt hte tuba).
Valdust ei saa erinevalt omandist jagada mttelisteks osadeks. Valdus peab olema alati
asja reaalse osa le. Kaas- ja osavaldajatel on kik valduse kaitse igused. Kui vaidlus on
kaas- vi osavaldajate vahel valduse ulatuse le, ei kohaldata valduse kaitse stteid.
d)

e)

igusprasuse jrgi seaduslik valdus on seaduslikud alusega, kas vlaigusliku vi

asjaigusliku lepingu alusel. Valdus loetakse seaduslikuks, kuni ei ole testatud vastupidist
(silitamisfunktioon). Kui valdus phineb iguslikul alusel, vib valdaja keelduda asja vlja
andmast ka omanikule. Vastasel juhul on tegemist ebaseaduslik valdusega. Ebaseaduslik
valdus vib phineda vgivallal, salatsemisel (st valdus omandatakse isiku teadmata, kellelt
viks oodata vastupanu), prekaariumil (st valdust jtkatakse, hoolimata sellest, et omanik on
avaldanud tahet seda lpetada). Ebaseadusliku valduse alaliigid on
- heauskne valdus kui valdaja ei tea/ei peagi teadma, et valdusel puudub
iguslik alus vi et teisel isikul on suurem igus asja vallata. Heausksust
eeldatakse.
- pahauskne valdus
omandamise viisi jrgi omavoliline valdaja ja omavolita valdaja. Omavolilise valduse
rikkumise vi ravtmise vastu saab kasutada valduse kaitse stteid. Omavolilise valduse

tagajrgede eest vastutab ka prija ja muu igusjrglane, kui see valduse omandamisel teadis,
et eelkija valdus oli omavoliline.

valdus
otsene valdus

valdus
kaudne valdus

omavaldus

vrvaldus

valdus
ainuvaldus

valdus

kaasvaldus

osavaldus

seaduslik valdus

ebaseaduslik valdus
heauskne

pahauskne

valdus
omavoliline

omavolita

3. Valduse teenimine
Valduse teenija (33). Valduse teenimissuhte eelduseks on, et keegi teostab faktilist vimu teise isiku
jaoks ja teostab seda teise isiku ettevttes vi majapidamises, st peab olema teatud sotsiaalne
allutatus, millele vastavalt peab valduse teenija alluma valdaja korraldustele. See sltuvus peab olema
vliselt nhtav. Valdajal peab olema igus oma tahet ise teostada, kui valduse teenija ta korraldustele ei
allu. Valduse teenijateks vivad olla nt ttajad (tlepingu alusel), ametnikud (avalik-igusliku suhte
jrgi), esindajad (volituse alusel). Maja klaline ei ole valduse teenija. Otsustav on sotsiaalne allutatus,
seega vib thine igussuhe luua teenimissuhte. Lapsed on reeglina vanemate valduse teenijad, ka
nende asjade suhtes, mis neile kuuluvad.
Valduse teenija ei ole valdajaks ksinda ega valdaja krval. Talle ei kuulu ka valduse nuded ei
valdaja ega kolmandate isikute vastu. Vastavalt -le 41 lg 4 kuulub talle omaabiigus. Kui valduse
teenija astub ilma valdaja nusolekuta ise asja valdama, teostab ta valdaja suhtes omavoli ning sellel
on seetttu igus nii omaabile kui valduse nuete esitamisele.
Valdaja saab valduse teenija kaudu omandada phimtteliselt ka asja valduse ja omandamisiguse, nt
kui majapidaja ostab turult toiduaineid vi kohanitaja leiab kinost srmuse. Vaieldav on, kas valduse
teenija pahausksus valduse omandamisel valdajat kahjustab vi mitte. Omandi omandamisel takistab
see heauskset omandamist. Isik vastutab valduse teenija kitumise ja temast tulenevate asjaolude
eest nagu oma kitumise vi endast tulenevate asjaolude eest (TsS 132).
Faktilise vimu kaotamine valduse teenija poolt toob kaasa ka valdaja valduse kaotamise, kui valdaja
ise ei saa valduse teenija asemel faktilist vimu teostada (nt kui asi on talt varastatud). Kui valduse
teenija annab asja teisele alaliselt le (teine saab valdajaks), kaotab valdaja valduse. Valdaja kaotab
valduse ka siis kui valduse teenija ise valdajaks hakkab ja seega asja kestvalt oma vimu all hoida
soovib. Ei piisa ainult seesmisest tahtest, vaid vajalik on vline tegevus (nt iseseisvalt asja kasutamine
vi selle andmine teisele isikule).
Sltuvussuhe tekib nt tlepingu alusel. Valduse teenijad on ka nt koduperenaised, kes vajavad valdaja
korraldusi. Ka lapsed on valduse teenijad, kuna nad on vanemliku vimu all ja vanemad annavad neile
korraldusi. Valduse teenija vib olla ka krgest positsioonist. Valduse teenija on isik, kes teeb td
selles suhtes kellegi teise jaoks, mitte iseenda. Otsustusiguse piirid ei ole mratletavad. Valduse
teenija ei ole seadusest tulenev termin, seda kasutatakse teoorias ja ka praktikas.
Valduse teenijad vivad olla ksteisele allutatud, neid vib olla mitu. Hierarhia tipus saab olla ainult
ks valdaja. Erinevatel hierarhia astmetel saab olla ainult 1 valduse teenija. Riigikohus on ksitlenud
majapidamist sarnaselt ettevttega (3-2-1-55-06).
Valdaja

Valduse teenija
Valduse teenija
Valduse teenija
4. Kaudne valdus
Kaudne valdaja on isik, kes on andnud asja rendi-, ri-, hoiu-, pandi- vi muu selletaolise suhte
alusel teisele isikule otsesesse valdusesse. Kaudsel valdajal puudub reaalne vim asja le. Kaudsele
valdajale iguste andmisel on lhtutud eelkige sotsiaalsetest suhetest, mille jrgi saab otsene valdaja
oma iguse valduseks just kaudselt valdajalt ja on tema ees vastutav, lisaks on ta vastava iguse
lppemisel ka kohustatud asja vljaandmiseks.
Valdaja iguste andmise aluseks ei ole mrav mitte tegelik vim vaid mrav on kaudse valdaja
iguslik seisund otsese valdaja suhtes. Kaudne valdus kestab nii kaua, kui otsene valdaja igussuhet
ja kaudset valdajat enda le tunnustab. Otsene valdaja peab tunnustama kaudset valdajat kui tugevama
igusliku seisundiga isikut.
igussuhe ksi ei loo kaudset valdust, vaid selle loob alles igussuhte tunnustamine otsese valdaja
poolt. See suhe peab olema ajutine (seaduses nimetatud lepingute nited on ka ajutised), ajaliselt ja
ruumiliselt piiritletud.
Kaudse valduse funktioon on kahesugune:
- kaitse omavoli vastu valduse rikkumisest ja ravtmisest tuleneva nude vib esitada ka
kaudne valdaja ( 47 lg1). Kaudne valdaja vib nuda otsese valduse taastamist. Kui otsene
valdaja ei saa vi ei taha valdust taastada, vib kaudne valdaja nuda valduse leandmist
endale (sel juhul tekib kaudse valdaja otsimisigus).
- Omandamise kergendamine- 93 vimaldab vallasomandi omandada asja vljanudeiguse, s.
o kaudse valduse loovutamisega; omandi eeldamine (90) kehtib kaudse valduse jaoks.
Kaudse valduse tunnused:
Nn valdussuhete olemasolu- suhe ei pea olema iguslikult kehtiv, kuid otsene valdaja peab
seda tunnustama;
Otsene valdaja kui allvaldaja peab tunnustama kaudset valdajat kui tugevama igusliku
seisundiga lemvaldajat;
Valdusvahendussuhe peab olema ajutine, kusjuures oluline ei ole, kas ajaline kestus algul
mrati vi mitte;
Kaudsele valdajale peab otsese valdaja suhtes kuuluma vljanudmisigus. See vib
tuleneda vastavast igussuhtest, kuid kui valdusvahendus oli kehtetu, piisab ka -st 80 vi
ka alusetu rikastumise nudest (VS 1027).

Otsene valdaja

kaudne valdaja
kaudne valdaja
Ajutine suhe
kaudne valdaja
Otsene valdaja tunnustab seda suhet
Otsene valdaja tunnustab kaudse valdaja lemvimu
Kaudsel valdajal on vljanudeigus

5. Otsese valduse omandamine ja lppemine

Omandamine
Valdus omandatakse tegeliku vimu saamisega asja le vi abinude le mis vimaldavad tegelikku
vimu asja le. Ka varas on valdaja. Valdajaks jb ka isik, kes rilepingu lppemise jrel asja
rileandja ktte ei anna. Valdust tuleb selgelt eristada omandist kui iguslikust vimust asja le.

Valdus vib tekkida kigile vallas- ja kinnisasjadele. Valdust kehtetutele hvedele, eelkige igustele,
AS ei tunne.
Valduse omandamiseks piisab ka kokkuleppest (tehingust) omandaja ja valduse leandja vahel, kui
omandaja suudab teostada tegelikku vimu asja le. Valduse leandja peab seejuures ka tegelikult oma
vimust loobuma. Kokkuleppe all meldakse tehingut, k.a esinduslikku (kui makse metsas olev
puuriit, ei pea selleks vihmaga metsa minema, vaid tuleb slmida kehtiv kokkulepe, et valdus le
lheks).
Valduse kriteeriumiteks on:
Ruumilise suhte olemasolu- asjaga fsilise puutumuse olemasolu (corpus possidendi,
kekell kel, rahakott taskus jne), kuid seda tingimust tuleb laiendavalt tlgendada (nt
vib aiamaa valdaja elada km kaugusel). Maatkkide puhul on valduse olemasolu selge
kui maa on tarastatud vi isoleeritud nii, et teiste isikute mis tahes juurdeps on
takistatud
Ruumilise suhte teatud ajaline kestus- tegelik vim peab olema suunatud pikemale ajale,
kuid ei tarvitse olla kestnud pikemat aega, nt pargipingile istuja, raamatukogus
ajalehelugeja ei ole veel valdaja. Ajutine valdusest loobumine ei lpeta valdust (korterist
ajutine lahkumine). Konkreetset ajalist kestust ei ole vimalik mrata, kuna see sltub
paljuski konkreetsetest asjaoludest.
Asjale mju avaldamise ja asjalt teiste isikute mjuavalduste krvaldamise vimalus
Tahte avaldamine valduseks (animus possidendi)- ilma tahteta ja tahtevastaselt ei saa
tegelikku vimu omandada ega seda teostada. Tahte avaldamine tuleneb reeglina
asjaoludest. Valduse asjadele vib omandada ka teadmata: nt omandatakse valdus
postkasti lastud kirjale. Rgitakse nn ldisest valduse tahtest, mis puudutab kiki valdaja
vimu all olevaid asju. Tahe ei ole tehinguline vaid loomulik, kuna see on suunatud
faktilisele vimule, mitte iguslikele tagajrgedele. Seetttu ei ole valduse omandamiseks
nutav teovime (kui on tahe saab olla valdaja ka laps vi vaimuhaige). Kui nt magajale
on midagi pihku pistetud, siis saab ta valdajaks alles siis kui ta rgates on teinud otsuse asi
endale jtta.
Valduse omandamise viisidest eristatakse veel esmast ja tuletatud omandamist, mis on oluline seoses
asja heauskse omandamisega. Esmane omandamine thendab tegeliku vimu saamist asja le.
Vajalik on valduse saaja tahe saada asja le psiv tegelik vim kas seaduslikul vi ebaseadulikul
alusel. Tuletatud omandamise saamiseks on vajalik senise valdaja raandmise nusolek ja omandaja
omandamitahe.
Lppemine
Valdus lpeb valdaja loobumisega tegelikust vimust asja le (vabatahtlik) vi valduse muul viisil
kaotamisega (mittevabatahtlik). Vabatahtlik valduse lppemine eeldab senise valdaja tahet.
Mittevabatahtlik valduse lppemine on siis, kui senisel valdajal ei ole tahet valduse lppemiseks
(kaotamine, vargus). Mittevabatahtliku lppemise korral ei ole vimalik heauskne omandamine (95
lg3 - heauskset omandamist ei toimu, kui asi on varastatud, kadunud vi muul viisil omaniku tahte
vastaselt tema valdusest vlja linud).
6. Kaudse valduse omandamine ja lppemine
Kaudset valdust saab omandada kahel moel:
a) kaudse valduse tekkimise teel, kus kaudseks valdajaks saab senine omanik vi teine isik.
Selleks on vajalik kasutusvalduse-, pandi-, ri- vi rendileping.
b) lekandmise teel senine kaudne valdaja loovutab oma vljanude uuele kaudsele valdajale.
Eesti iguses on kaudse valduse omandamine siis, kui asja senine valdaja silitab otsese valduse, teine
isik omandab kaudse valduse ja koos sellega iguse asja vljanudmiseks otseselt valdajalt.
Lppemine. Kaudne valdus kestab nii kaua, kui otsene valdaja igussuhet ja kaudset valdajat enda le
tunnustab.

7. Prmisvaldus
a) Prandi vastuvtmise ssteemid
Prandvara vastuvtmiseks on kaks ssteemi. Vastuvtussteemi jrgi saab prija omanikuks, kui ta
on selleks nusoleku andnud, vastu vtnud. See ssteem kehtis Eestis BESist kuni viimaste aastateni.
Vastuvtussteem tegi vahet eemalviibival ja kohalviibival prijal. Vastuvtussteem laieneb ties
mahus vaid eemalviibijale. Loobumisssteemi jrgi peab prija tegema aktiivselt midagi (avaldus
notari juurde), et prandist lahti saada.
b) Primisvaldus
Valdus lheb le prijale, kui prandaja valdus lpeb. See valdus ei eelda faktilise vimu
olemasolu. Prija on valdajaks ka siis, kui ta ei tea et on selline prandvara vi prandaja vi et talle
on selline vara prandatud. See vimaldab prijal kaitsta enda huve kui valdaja, kui tema varaga
on midagi ette vetud enne primisprotsessi. Primisvalduse eesmrgiks on luua iguslik alus valduse
tekkeks olukorras, kus isik sureb ja kaotab valduse oma varale. Uus tekkiv valdus ei ole reaalne vim
asja le, vaid eriline igusinstituut.
Primisvalduse liigid on:
Prijavaldus kuulub lplikule prijale ehk prima igustatud isikule, kes on prandi vastu vtnud (nii
loobumis- kui vastuvtussteemi korral). Prandivaldus kuulub esialgsele prijale, kes prandist
loobub. Kuulub ka primisigusele tuginevale, kuid prima mitte igustatud isikule (nii loobumis- kui
vastuvtussteemi korral).
8. Valduse kaitse
omavoliline valdus
-

valduse rikkumine
vimu takistamine
ravtmisekatse, reaalne hvardus
kinnisasi: nt kinnisasjal viibimine

valduse ravtmine
- valduse kaotamine
- kinnisasi: kasutamise vimatus

Valdajate igused rakendada kaitset

Omaabi

Otsimisigus

Otsene valdaja

Valduse rikkumisest / ravtmisest

tulenev nue
+

Kaudne valdaja
Valduse teenija

Osavaldaja
(reaalosa valdaja)
Kaasvaldaja
(hine valdamine)

* valduse rikkumisest/ravtmisest tulenev nue lpeb

1) aegub 1a
2) kohtuotsuse jrgi on omavolitsejal igus nuda asja valdust)
Valduse kaitse nuded on vajalikud, kuna teatud juhtudel pole isikul mingit muud positsiooni, millega
oma igusi kaitsta. Seadus annab kaks vahendit omaabi (sh otsimisigus)ja kohtusse prdumise
vimaluse. Seadus annab kaitse omavoli vastu.

Omavoli on valdaja nusolekuta valduse rikkumine vi ravtmine. Omavoli vib olla nii ju
kasutamine kui ka salajane.
- Valduse rikkumine on valdaja takistamine teostada tegelikku vimu asja le, asja ravtmise
katse vi hvardus, kui on alust karta selle tideviimist. Kinnisasja puhul on valduse
rikkumine nt muruplatsist lesitmine
- Valduse ravtmine on tegeliku vimu ravtmine seniselt valdajalt. Kinnisasja puhul nt
kinnisasja kasutamise vimatuks muutumine (parkimine teise kohale).
Omaabi (sh otsimisigus 42) annab fsiliselt juga kaitsta valdust omavoli vastu, letamata
seejuures hdakaitse piire. Omaabiigus on ka valduse teenijal (nt valvuril). Omaabi peab olema
kohene. Kui rikkumine toime pannakse, siis vahetult peaks omaabi osutamine peale hakkama. Kui
omaabi oleks vimalik kasutada piiramatul ajal, siis igusrahu pole tagatud, ei tehta vahet heal ega
halval. Valduse kaitse hagi ei rahuldata nende kasuks, kes on valduse saanud omavoliga (hagi, mille
esitab varas, kellelt on asi hiljem ra vetud, ei rahuldata).
Kinnisasja puhul ei rhuta seadus kohesust vib appi kutsuda naabreid vi pidada lbirkimisi.
ldiselt on omaabi siis, kui kinnisasjale hakatakse sisse tungima, vib kasutusele vtta
proportsionaalseid abinusid, mis ei leta hdakaitse piire.
Omaabi on lubatud ka valduse teenijale kogu majapidamisse kuuluvate asjade suhtes, olenemata
millise konkreetse asja suhtes ta valduse teenija on.
Otsimisigus. Kui vallasasi on valdaja vimu alt sattunud teise isiku valduses olevale kinnisasjale, on
selle valdaja kohustatud lubama asja otsida ja ra viia, kui asi ei ole vahepeal kellegi valdusse vetud.
Sellele kehtivad erandid nt naabrusigusest (naabril on igus tema kinnisasjale kukkunud viljale).
Kinnisasja valdaja vib nuda asja otsimisest ja raviimisest tekkinud kahju hvitamist. Kui on alust
eeldada kahju tekkimist, on tal igus keelduda loa andmisest asja otsida vi ra viia kuni tagatise
saamiseni, v.a kui viivitamine on ohtlik.
Otsimisigus kuulub otsesele valdajale, kaudsele valdajale piiratult ning valduse teenijale ldse mitte.
Kohtulik kaitse on nii valduse omavolilise rikkumise kui ravtmise puhuks.
aa Valduse rikkumise korral on valdajal igus nuda rikkumise krvaldamist ja edasise
rikkumise rahoidmist. Nuet ei rahuldata, kui nudja valdus on rikkuja vi tema eelkija
suhtes omavoliline ja omandatud he aasta jooksul enne rikkumist.
aa Valduse ravtmisel on valdajal igus nuda valduse taastamist isikult, kes on nudja suhtes
omavoliline valdaja. Nuet ei rahuldata, kui nudja valdus on ravtja vi tema eelkija
suhtes omavoliline ja on omandatud he aasta jooksul enne valduse ravtmist. Nude vib
esitada kaudne valdaja, kuid valduse teenija mitte.
Kaudse valdaja igused (AS 47). Kaudne valdaja vib:
- esitada nude valduse rikkumise vi ravtmise puhul
- nuda otsese valdaja valduse taastamist. Kui otsene valdaja ei saa vi ei taha valdust taastada,
vib kaudne valdaja nuda valduse leandmist endale. Kaudsel valdajal on sellisel juhul ka
otsimisigus ( 42).
Kaasvalduse kaitse (AS 50) Kui kaasvaldajate vahel on probleem, et ks kaasvaldaja ei luba teisel
kasutada asja, milleks tal igus on. Kui mitu isikut valdab asja hiselt (kaasvaldus), vib iga
kaasvaldaja vi kaasvaldajad hiselt kaitsta valdust -des 40-48 stestatud korras. Kaasvaldajate
vahelises vaidluses valduse kasutamisiguse ulatuse le ei kohaldata valduse kaitse stteid.
Kaasvalduse ulatuse le vaielda ei saa, ainult siis kui kasutamine on ldse vlistatud.
III teema
OMAND
________________________________________________________________

1. Omandi thendus hiskonnas

Ajalooline areng
F.A.Hayek Hukutav upsakus Tallinn 1997 eraomandi teke ti kaasa isikuvabaduse. Hayek neb
valmistaja ja asja spetsiifilist seost (kuningas Arthuri ja tema mga seos). See toob konservatiivsesse
ideoloogiasse selle, et omand ei pea olema ainult selle isiku kes, kes selle on igusega saanud, vaid
nende kes, kes oskavad selle eest kige rohkem vastutada. Omandil peab hiskonnas olema selline
omanik, kes annab neist asjadest hiskonnale maksimaalse kasu. Sellise omandiga arenes
isikuvabadus, inimrhmade teke eelkige Vahemere piirkonnas.
rghiskonnas tunti omandit ainult vallasasjadele. Hiljem tekkis omand majale. Vanas Roomas vis
omand kuuluda ainult rooma rahvale, olles kollektiivses kasutuses. Aadlike ja kiriku vimu
vhendamine omandiksimustes ti kaasa omandi muutumise tiesti piiramatuks iguseks, mis ennast
ei igustanud. Seeprast on 19.saj kuni tnaseni toimunud omandiiguse piiramine ldistes huvides.
F.Engels Perekonna, riigi ja eraomanduse teke. Rgib samadest asjadest mis Hayeki raamat, kui
tlgendab asju vastupidiselt. Omandi teke, tootmisressursside suurenemine ti kaasa vimaluse, et ks
inimene hakkab teist ra kasutama. See hakkas piirama rgset isikuvabadust.
Kik hiskonnad kasutavad mlemast vaatest prit elemente. Eestis on vasakpoolsete ideoloogiate
thendus olnud suur ka okupatsioonivlistel perioodidel. Maareformi vaadeldi kui ajaloolise igluse
jaluleseadmist. Panus tehti vikeomandile.
Omandi jrgi jagatakse ka vaateid vasakpoolseteks ja parempoolseteks. Konservatiivne ideoloogia
neb omandit vabaduse ja korra teooriaga. Locke tles kus pole omandit, pole igust.
Omand ja Phiseadus
Omand on ainus asjaigus, mida Phiseadus otseselt ka reguleerib. PS kasutab laia omandiiguse
mratlust, mitte AS 68 mratlust. Arvesse on vetud Inimiguste ja phivabaduste kaitse
konventsiooni 1 protokolli art 1. Nende jrgi on lubatud ka asjaiguse piirangud, millega isik ei ole
omandist siiski ilma jetud.
Phiseadus 32:
- igahe omand on puutumatu ja vrdselt kaitstud. Omandit vib omaniku nusolekuta
vrandada ainult seaduses stestatud juhtudel ja korras ldistes huvides iglase ja kohese
hvitise eest (sundvradamine). Igahel, kelle vara on tema nusolekuta vrandatud, on
igus prduda kohtusse ning vaidlustada vara vrandamine, hvitis vi selle suurus.
- Igahel on igus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja ksutada. Kitsendused stestab
seadus (seega seadusest allpool seisvate aktidega ei saa omandiigust piirata) Omandit ei tohi
kasutada ldiste huvide vastaselt.
- Seadus vib ldistes huvides stestada vara liigid, mida tohivad Eestis omandada ainult Eesti
kodanikud, mnda liiki juriidilised isikud, KOV-d vi Eesti riik.
- Primisigus on tagatud.
Inimiguste ja phivabaduste kaitse konventsiooni prot 1 art 1:
Igal fsilisel vi juriidilisel isikul on igus oma omandit segamatult kasutada. Kelleltki ei vi vtta
tema omandit muidu, kui ldistes huvides ja seaduses ettenhtud tingimustel ning rahvusvahelise
iguse ldphimtteid jrgides. Eelnenud stted ei piira siiski mingil viisil riigi igust vajadusel
kehtestada seadusi vara ldistes huvides kasutamise kontrollimiseks vi maksude, maksete vi
trahvide tasumise tagamiseks.
2. Omand majanduslikus mttes
Omand majanduslikus mttes on varaline igus. Eesti PSJV kohtupraktika on suures osas seotud
omandiiguse kasutamise vimalikkusega.
Riigikohu kompensatsiooni suurusest sundvrandamisel. Turuvrtusest viksemat
kompenseerimist igustavad nt legitiimse eesmrk, mida taotletakse majandusreformide kigus

vetavate meetmetega, mis on kavandatud suurema sotsiaalse igluse saavutamiseks. Sellisel juhul
tuleb kompenseerimist viksemas ulatues kui turuvrtus phjendada (3-2-1-59-04).
Sundvrandamine on lubatud avalikes huvides ja kohese ja iglase hvitise eest.
3. Omandi asjaiguslik mratlus, sisu, piirangud
Omand on tielik iguslik vim asja le. Omanikul on igus asja vallata, kasutada ja ksutada.
Seega ei ole omand ks igus, vaid iguste kogum.
- valdamine reaalne vim asja le. Valdus on omandi ks element. Otsene valdus ja kaudne
valdus.
- kasutamine asja tegeliku omaduste tarbimine ja viljade saamine
- ksutamine asja juriidilise staatuse mramine. Ksutusiguse leandmisel lpeb ka
omand. Ksutusiguse eksisteerimine omandist eraldi erinevalt valdamisest ja kasutamisest
pole vimalik.
Omandil on positiivne ja negatiivne element, mis vljenduvad omaniku absoluutses subjektiivses
iguses. Omanik vib asjaga teha kike (+) ning nuda, et kik kolmandad isikud seda igust ka
jrgiks (-). Kui kolmandad isikud seda rikuvad, on omanikul nudeigus. Omanikul on igus esitada
vindikatsioonihagi (vrast valdusest vljanudmine) vi negatoorhagi (teise isiku nudele
vastuvaidlemine, oma omandiiguse nitamine). Omandi eraiguslikud ja avalik-iguslikud
kaitsevahendid ei konkureeri, neid saab esitada korraga.
Omand tekib ainult seaduses (AS jt) stestatud juhtudel. Omand on iseloomult thtajatu ja
prandatav. Omandi thtajaline leandmine pole vimalik, v.a hoonestusiguse puhul.
Omandi ese - asjad. Omand saab tekkida ainult asjadele kui kehalistele asemetele. Esemeks saavad
olla ainult vallasasjad ja kinnisasjad. Omandiks ei saa olla kehatud esemed e igused, nagu autoriigus
vi litsents. Asjadel on omanik, igustel omaja. Ei tunnista mitmekordset omandit (vt 6 lg2, vrdle
RPS 16 p1).
Omandiiguse piirangud. Omanik vib teha oma asjaga kike, v.a seda, mida ta ei vi teha
tulenevalt seadusest. (seega alamalseisvate aktidega tehtavad piirangud on vlistatud). Omaniku igusi
vib piirata nii seadusega ja teiste isikute igustega, kui need rajanevad seaduslikul alusel vi
kinnistusraamatu kandel.
- Eraiguslikud kitsendused teise isiku kasuks. Naabrusigused ja omandi ruumilised
piirangud.
- Avalik-iguslikud avalikes huvides. Sundvrandamine, avalikest huvidest tulenevad
piirangud.
Omandi teostamisel tuleb lhtuda hea usu phimttest. Keelatud on pahatahtlik teiste isikute huvide
kahjutamine.
Hdaseisund vlistab omaabi omaniku poolt. Hdaseisundis tehtud tegu ei ole igusvastane, kui
rahoitav kahju on tekitatavast suurem ja kahju tekitamine suunatud tagajrje vltimisele. Kahjustaja
tegutses hdaseisundis, kuid oht tulenes temast endast omanikul igus nuda kahju hvitamist.
Omanikuks saab olla ainult fsiline vi juriidiline isik. Juriidilise isiku vara ei ole aktionride
kaasomandis. Isegi ainuaktsionr ei ole vara omanik. Ettevtte vara tuleb hoida lahus omanike varast.
Juriidilise isiku vara ega juriidiline isik ei saa kuuluda kellelegi teisele.
Kigil omanikel on vrdsed igused, kui seaduses ei ole stestatud teisiti. Juriidilise isiku vara ega
juriidiline isik ei saa kuuluda teistele isikutele. Omanike iguste vrdusus ja hetaolisus on
phiseaduslik printsiip ning ei vajaks tpsustamist eraldi eriseaduses (AS 6 lg2 siiski kinnitab
seda). Seadusega vib omandiigust (mis oma loomult on absoluutne) piirata. Peaks olema
vlistatud,et juriidiline isik saaks asuda mingi ministeeriumi valitsusalas. Riigil vib olla eraiguslikus
JI-s kll osalus, kuid seda osalust ei ksitleta riigi varana.
4. Omandi liigid lhtuvalt omanike arvust

ainuomand
hine omand
o kaasomand (kindlaksmratud mttelised osad hisest omandist)
korteriomand
o hisomand (omand ei ole mttelisteks osadeks jaotatud, kasutatakse koos)
o hisus (igus kuulub mitmele isikule hiselt)

a) Kaasomand
Kaasomand jaguneb mtteliste osadena omanike vahel. Igahele kuulub kindel murdosa kindlast
asjast. Abstraktselt nt 1/3 kogu asjast kuulub kaasomanikule. Kaasomanike osad hises asjas on
eelduslikult vrdsed. Kaasomanikule kuulub tema osale vastav osa hise asja viljast. Kui asjast
mingi osa hvib, mida ks kaasomanik reaalselt kasutas, siis vhenevad kigi omanike osad vrdselt.
Kinnisasja puhul kantakse kaasomanikud ja kinnisasja mtteliste osade suurused kinnistusraamatusse.
Kaasomanikul on teiste kaasomanike suhtes oma osale hises asjas omaniku igused, arvestades teiste
kaasomanike igusi. Kaasomanikul on hise asja suhtes kolmandate isikute ees kik omaniku igused.
Kaasomand jaguneb:

tehinguline kaasomand
seadusest tulenev kaasomand

Riigikohtu seisukoht kaasomaniku nudeigusest

Kolleegium ei nustunud selle vitega - kui kaasomanike arv on paaritu, on kaaomanikul igus esitada
hagi kaasomandis oleva asja kasutuskorra kindlaksmramiseks vaid siis, kui hletamisel vhemusse
jnud kaasomanikule kuulub kokku suurem osa hisest asjast (3-2-1-55-00). Vhemusomanikel
peavad olemas olema teatud kaitstud igused. Vhemusosanikul on igus saada proportsionaalselt
tulu.
Kaasomandi kinnisasja otueesigus
Kaasomandi vrandamisel on phimtteliseks erinevuseks see, et kinnisasjade puhul tuleb arvestada
kaasomaniku ostueesigusega. See on seadusjrgne ostueesigus. Ostueeigus toob kaasa kohustuse
teatada mgilepingu slmimisest ostueesigusega isikule (VS 244).
Kaasomanite ostueesigus on asjaiguslikult tagatud. Omaniku ostueesigus toob kaasa eelmrke
toime. Eelmrke toime thendab, et kaasomaniku suhtes, kellel on ostueesigus, loetakse iga teine
tema iguse vastane ksutus kehtetuks. Tal on vimalik sellises olukorras nuda kande parandamist.
Piisab, kui kinnistusraamatust nhtub kaasomaniku olemasolu.
Vallasasjade puhul ldist kaasomandist tulenevat ostueesigust stestatud ei ole.
Korteriomand
Korteriomand on kaasomandi erivorm. Korteriomand koosneb ainuomandist korterile ja
kaasomandist hises kasutuses olevatele hoone osadele ja maatkile, millel hoone asub. Need kaks
omandit on lahutamatult seotud ja osalevad kibes koos. Korteriomandit vib kinnistusraamatu kaudu
vabalt vrandada ja koormata asjaigustega, v.a hoonestusigusega.
Kaasomandis olevaid asju valdavad ja kasutavad korteriomanikud hiselt (hisus) ning kohaldatakse
AS stteid niipalju, kuivrd KOS-st ei tulene teisiti. histe asjade valitsemist korraldab
korteriomanike ldkoosolek (seadusjrgne) vi korterihistu. ldkoosoleku puhul valitakse valitseja.
b) hisomand
hisomand ei eelda mingite piiritletud osade olemasolu. Asi kuulub hisomanikele samaaegselt, ilma
et osad oleks kindlaks mratud. hisomand eeldab, et isikute vahel oleks tugevam majanduslik
seos, mingi eriline isiklik suhe (abielu, seltsinguleping). hisomand oli levinud nukogude
igusssteemis.

Oluliseks probleemiks on omanike vastastikune seotus. Huvide vastandlikkus prsib sageli omandi
efektiivset kasutamist. Tragedy of the commons - iga omanik pab omandist vlja vtta maksimumi,
kuna teised teevad samamoodi.
abikaasade hisomand (PkS 14). Abielu kestel abikaasade omandatud vara
on abikaasade hisvara. Teisiti vib kokku leppida abieluvaralepinguga.
seltsinguvara (VS 589). Seltsingulepingu puhul kohustuvad kaks vi enam
isikut tegutsema hise eesmrgi saavutamiseks. Seltsinglaste tehtavad
panused, samuti seltsingu jaoks omandatud vara lhevad seltsinglaste
hisomandisse (seltsinguvara).
5. Kaasomand
a) Kaasomandi ulatus
Kaasomanike osad on eelduslikult vrdsed, kui kaasomandi tekkimise aluses ei ole mratud teisiti.
Suhetes teiste kaasomanikega on kaasomanikul kik omaniku igused, arvestades teiste kaasomanike
seadusest/tehingust tulenevaid igusi. Kolmandate isikute suhtes on kaasomanikul kik omaniku
igused. Kaasomanikule kuulub asja majandamisest saadav loodus- ja igusvili proportsionaalselt oma
osale.
b) Kaasomandi valdamine ja kasutamine
Igale kaasomanikule kuulub teatud osa hisest valdamis-, kasutamis- ja ksutamisigusest.
Kasutamine ja ksutamine toimub kasutuskorra kaudu, mis lepitakse kokku:
a) kaasomanike kokkuleppel vi
b) enamuse otsuse kohaselt (kellele kuulub ka mtteliste osade enamus). Kohus saab
kasutamiskorda muuta, kui see rikub kaasomaniku iglasi ja mistlikke huve.
Kasutamine. Kaasomanikud vivad asja kasutada niivrd, kuivrd see ei takista teiste kaasomanike
kaaskasutust, kui teismoodi ei ole kokku lepitud. Reeglina kasutatakse ja vallatakse ning kantakse
koormatisi, kahju ja kulutusi vastavalt mttelise osa suurusele kaasomandis. Kaasomanik vib
kaasomanikels vrdeliselt nende osadega nuda ainult vajalike kulutuste hvitamist, mida ta tegi asja
silitamiseks. Enamuse otsusega ei tohi vhendada kaasomanike igust viljadele.
Valdamine. Kaasomanik ei saa kasutada valduse kaitse stteid teiste kaasomanike suhtes, kll aga
omandi stteid. Kaasomandi valdamine ja kasutamine peab toimuma vastavalt kigi kaasomanike
huvidele.
c) Mttelise osa ksutamine
Kaasomandi eseme vi selle reaalosa ksutamiseks on vaja kigi omanike nusolekut.
Iga kaasomanik vib temale kuuluvat mttelist osa ksutada. Erandina ei saa seada servituuti ja
hoonestusigust, mis eeldavad reaalset asja. Reaalosa ksutamiseks tuleb juba hankida kigi
kaasomanike nusolek vi kaasomand lpetada.
Kolmandate isikute suhtes on teistel kaasomanikel kinnisasja suhtes ostueesigus samadel
tingimustel (s.h sama mgihind), seda ka sundenampakkumise korral. Korteriomadi puhul kehtib
ostueesigus, kui see on nii kokku lepitud tehinguga vi seaduses mrgitud. Erand: Ostueesigust ei
ole kaasomanikel siis, kui kaasomandis oleva kinnisasja mtteline osa vrandatakse alanejale
sugulasele vi vanemale, vi on ostueesigus antud kolmandale isikule seadusega (nt riigile).
d) Kaasomandi ksutamine tervikuna
Kaasomandi vrandamiseks vi koormamiseks ja majandusliku otstarbe oluliseks muutmiseks on
vaja kigi kaasomanike nusolek. Terve kaasomandi vlaiguslikuks koormamiseks on samuti vaja
kigi omanike nusolekut. Samas kui on kehtestatud kasutuskord, vib koormata osasid ka eraldi (nt
oma korteri vljarimine).

Kaasomanik kannab vastavalt tema osa suurusele kaasomandi koormatisi, samuti selle
alalhoidmiseks valdamiseks ja kasutamiseks tehtavaid kulutusi ja kahju. Seega kaasomanikud jagavad
oma osale vastavalt igusi ja kohustusi.
e) Kaasomandi lpetamise nue
Kaasomanikul on igus nuda kaasomandi lpetamist. Selle iguse kasutamise vib vlistada
kaasomanikevahelise kokkuleppega. Kokkuleppest ei pea kinni pidama, kui selleks on oluline
phjus. Kaasomandi lpetamise thtaja letamise korral vib samuti olulisel phjusel seda teha ka
peale thtpeva.
f) Asja jagamine kaasomandi lpetamisel
Kaasomandi lpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Kui seda ei saavutata
jagamise viisi suhtes, otsustab asja kohus. Kohus vib otsustada, et asi:
- jagatakse reaalosadeks
o kui reaalosa ei vasta mttelisele osale, otsustab kohus tasaarvestuse / servituudiga
koormamise
- anda asi le hele/mitmele kaasomanikule, kes maksavad vlja teiste osad
- ma kaasomanike vahelisel vi avalikul enampakkumisel, jagades saadud raha vastavalt osa
suurusele.
Asja reaalsel jagamisel tuleb arvestada selle teostamise vimalikkust ja erinevaid piiranguid:
- min katastriksuse suurus 30 m2
- kinnisasja peab saama edasi kasutada vastavalt selle sihtotstarbele
- kooskla maakorralduse ja ehitise olemuse nuetega
Kaasomanikevahelised kokkulepped kehtivad asja igakordse omaniku ehk kaasomaniku
eriigusjrglase (tehingulise igusjrglase) suhtes. Kinnisasja puhul:
- eriigusjrgluse (vetakse le teatud igued ja kohustused) puhul vajalikud mrkused
kinnistusraamatus.
- ldigusjrgluse(vetakse le kik igused ja kohustused, nt primine) puhul mrkust vaja ei
ole.
- Korteriomandi puhul on igusjrgluses erand ldkoosoleku otsused ja kohtuotsused kehtivad
kinnistusraamatusse kandmata.
6. Abieluvarareiimid
Eesti perekonnaigus phineb his- ja varalahususreiimil. Varalahusus abielu ajal ja eel soetatud
vara jb eraldi. Varahisus kogu abielu eel ja ajal saadud vara jb abikaasade hisesse
omandisse. Absoluutsel varahisusel on ka teatud piirangud.
Eesti igus kasutab abieluaegsel hivaral phinevat segavarianti. Abielueelne vara jb lahusvaraks.
Prast abiellumist soetatud vara muutub hisvaraks. Asjad on soetatud hisomandiks. Lahusvaraks
loetakse ka vara, mille abikaasa on omandanud ka prast (faktiliste) abielusuhete lppemist.
Abieluvara reziimid

Abieluvara segareziimid

hisvara jagamine (Perekonnaseaduse jrgi)

Erinevad variandid vivad oleneda abikaasa panustest vara soetamisse jms.

7. Abikaasade varalised igused ja kohustused
1) Abieluvaralepingust
Varalised igused mratakse kindlaks seaduse vi notariaalselt testatud abieluvaralepinguga. Kui
seda lepingut pole slmitud vi ainult osale varale, kohaldatakse lejnud varale seadusjrgseid
igusi. Abieluvaralepinguga vidakse mrata:
- milline enne abielu abikaasadele kuulunud vara jb hisvaraks, milline lahusvaraks.
- milline abielu keste omandatud vara on hisvara/lahusvara
- kuidas abikaasade hisvara kasutada/ksutada/vallata
- hisvara jagada
- vastastikused lalpidamiskohustused abielu kestel/lppemisel (seda ei saa vlistada)
- muud varalised igused kohustused, mis pole vastuolus seadusega.
Abieluvaraleping slmitakse notariaalselt testatuna. See lpetatakse notariaalselt testatud
kokkuleppega vi he poole nudel kohtu poolt. Leping lpeb he poole surmaga vi abielu
lahutamisega.
2) seadusest

hivara:
- abielu kestel omandatud vara (v.a isiklikud tarbeesemed)
- lahusvara, mille vrtus on abielu kestel oluliselt suurenenud abikaasade panuste tttu
Lahuvara:
- enne abiellumist omandatud vara
- abielu kestel kinke vi primise teel saadud vara
- abielu kestel omandatud isiklikud tarbeesemed
- prast abielusuhete lppemist omandatud vara
hisvara jagamine
hisvara kasutavad, ksutavad ja valdavad abikaasad hiselt kokkuleppe teel. hisvara jagatakse
kokkuleppel vi kohtu poolt, kui vhemalt ks abikaasa seda nuab. Kinnisasja jagamise kokkulepe
tuleb notariaalselt testada. Kui he abikaasa suhtes on algatatud titemenetlus ja tema lahusvarast ei
piisa sissenudja nude rahuldamiseks, vib sissenudja esitada kohtule hagi abikaasade hisvara
jagamiseks.
Abikaasade hisvara jagamisel loetakse nende osad vrdseks, olenemata sellest, et ks abikaasa ei
saanud sissetulekut seoses lapse kasvatamisega vi muudel mjuvatel phjustel. Vrdsusest vib
krvale kalduda, kui ks abikaasa ei saanud hisvara omandamises osaleda mjuval phjusel vi kui
hisvara on omandatus he abikaasa lahusvara arvelt (PerS 19 lg2) Kummalegi abikaasale jv vara
mratakse kaasomandina.
Abikaasa vastutus
Oma varalise kohustuse eest vastutab abikaasa oma lahusvaraga + hisvara selle osaga, mis kuuluks
talle hisvara jagamisel. Perekonna huvides vetud varalise kohustuse jrgi vastutavad abikaasad
hisvaraga ja mlema abikaasa lahusvaraga.
8. Seltsinguleping
Seltsingulepinguga kohustuvad kaks vi enam isikut (seltsinglased) tegutsema hise eesmrgi
saavutamiseks, aidates sellele kaasa lepinguga mratud viisil, eelkige panuste tegemisega.
Seltsinglase panuseks vib olla igasugune hise eesmrgi edendamine, sealhulgas vara vrandamine
seltsingule, vara seltsingu kasutusse andmine, seltsingule teenuse osutamine. Seltsinglaste tehtavad
panused, samuti seltsingu jaoks omandatud vara lhevad seltsinglaste hisomandisse (seltsinguvara
kuulub hisomanikele samaaegselt, ilma et osad oleks kindlaks mratud).
Seltsinguvaraks on:
- seltsingule tehtavad panused
- seltsingu jaoks omandatud vara
- seltsinguvarasse kuuluva iguse alusel omandatud vara
- vara, mis saadi hvitisena seltsinguvarasse kuuluva eseme hvimise, rikkumise vi ravtmise
eest.
Seltsinglane ei vi ksutada seltsinguvarasse kuuluvaid esemeid ega nuda seltsinguvara jagamist.
Kui seltsinglaste osad kasumi jaotamises ja kahjumi katmises ei ole mratud, arvestatakse igale
seltsinglasele langev osa vastavalt tema panuse suurusele.

V teema

OMANDI KAITSE
___________________________________________________________________________
Omandi kaitmiseks on 2 philist vimalust negatoorhagi ja vindikatsioonihagi. Omanik saab
kasutada ka teisi instrumente, nt valduse kaitse. Omanik saab kaitsta enda igusi asjale ka lepinguliste
nuete esitamise teel. Negatoor- ja vindikatsioonihagi on vrdselt kehtivad nii vallas- kui
kinnisasjade puhul. Omandi kaitse nudega ei saa parandada kinnistusraamatu kandeid.
1. Omandi kaitse phiseaduslikud ja rahvusvahelis-iguslikud alused
Omanikul on nudeigus igahe vastu, kes igusliku aluseta tema asja valdab. Omaniku nue on
suunatud omandiiguse tunnustamisele ja asja vljanudmisele ebaseaduslikust valdusest oma
valdusse. Omanik peab vaidluse korral tendama, et valdaja valdab temale kuuluvat asja.
32. Igahe omand on puutumatu ja vrdselt kaitstud. Omandit vib omaniku nusolekuta
vrandada ainult seaduses stestatud juhtudel ja korras ldistes huvides iglase ja kohese hvituse
eest. Igahel, kelle vara on tema nusolekuta vrandatud, on igus prduda kohtusse ning
vaidlustada vara vrandamine, hvitus vi selle suurus.
2. Negatoorhagi omandi rikkumine pole seotud valduse kaotusega
Omanikul on igus nuda igasuguse rikkumise krvaldamist. See ei pea olema seotud valduse
kaotusega. Kui on alust eeldada rikkumise kordumist, vib omanik nuda rikkumisest hoidumist.
Nue on vlistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma.
Negatoorne nue AS 89 ei tunnustata teise isiku igust asjale. Puudutab ka valduse
mittekaotamisega seotud ksimusi. Negatoorhagi rakendusala on palju suurem kui vindikatsioonihagi.
Kui omanik vib asjaga teha, mida soovib, kui ta ei pea taluma mujalt tulenevaid kitsendusi. Kui
tegemist pole valduse kaotamisega, saab ta oma igusi kaitsta negatoorhagiga. Negatoorhagi
rakendusala ei olegi selgelt piiritletav. Piirid paneb paika kogu omanike iguste ring he asja suhtes.
Negatoorhagi on hagi, millega omanik nuab kasutamis- ja ksutamisiguse rikkumise
krvaldamist. Valdust ei ole omanik kaotanud. Negatoorse nude eesmrk on nuda rikkumise
lpetamist ja tulevikus rikkumisest hoidumist.
- rikkumise ja selle tagajrgede krvaldamist, kui see kestab;
- rikkumise vltimist, kui on rikkumise tekkimise oht.
Negatoorhagi puhul ei ole s olemasolu oluline. Kui rikkuja tegutseb kellegi teise lesandel, tuleb
nue suunata korralduse andja vastu, v.a kui lesandja saanu saab kohe rikkumise krvaldada.
Negatoorhagi seondub palju ka AS 143 kahjulikud mjub naabri kinnisasjale.
Niteks:
Valguse varjamine maatkil he maatki omanik kahjustab nt ehitustegevusega valguse
juurdepsu teise maatkile. Tuleb arvestada ehituskorraldusega (avalikust igusest).
Ehitustega seotud rikkumisi saab kaitsta juba planeerimisprotsessis.
Mra, leha, suitsu, auru levimine saab olla negatoorhagi ja naabrusigustega seotud
piirangute vaidlusese. Teatud asjadele on talumiskohutus (nt ahju ktmisest tulenev suits).
lemraste mjutuste puhul tuleb arvesse vtta piirkondade otstarbe mramist ja
planeeringuid. Ee tagab, et tstuspiirkond ja elamupiirkond ei hakka ksteist segama.
Arvestada tuleb ka kohaliku tavaga.
Soovimatud reklaamsaadetised konkreetsed kleeppildid on piisavad, et oleks arsaadavalt
selgeks tehtud, et reklaami ei soovita. Tava, et isik on kohustatud taluma reklaami postkasti
panemist, ei ole olemas. Seega ei pea reklaami mittesoovimisest teamata Eesti Postile, piisab
kleepekast.
Lubamatu lbisit le maatki
Heitvee juhtimine lbi maatki puhta vee juhtimine le vra maa peaks olema vimalik,
heitvee lbijuhtimine mitte.
Asjale juurdepsu takistamine teatud hetkel muutub see juba valduse ravtmiseks,
milleks tuleb kasutada vindikatsioonihagi.

Asja lubamatu jdvustamine avalikul territooriumil on vimalik lesvtteid teha. Kui

kellegi maja jb sellisel juhul nhtavale, siis seda peab taluma.

ECHR on ei luba avalikustada ka tnaval tehtud pilte inimesest. ldiselt on vajalik nende nusolek.
3. Vindikatsioonihagi
Vindikatiivne nue (AS 80-88) on isiku (omanik, heauskne omandaja) nudeigus iga isiku
vastu, kes tema asja valdab. Sellega saab nuda omandiiguse tunnustamist ja asja vljaandmist
omaniku valdusesse. Vindikatsioonihagi on omaniku hagi vaidlusaluse asja valdaja vastu temalt asja
ravtmise ja selle omaniku valdusse leandmise nudega. Kui nue ei sisalda valduse taastamise
nuet (kinnisasjapuhul vabastamise nue), ei saa see olle vindikatsiooninue.
Kes kellelt mida?
Vindikatsiooninue lubab asja vlja nuda igahelt, kes asja igusliku aluseta valdab. Vlistatud ei
ole vljanue ka siis, kui senine iguslik alus rajanes lepingul. Vlja saab nuda lepingu lppemisel.
Vindikatsiooninudega saab asja tagasi nuda ka juhul, kui on lppenud asja valdamiseks iguse
andnud asjaigus vi kui asi on omaniku valdusest vlja linud tema tahte vastaselt.
Vljanudjaks on omanik, aga ka asja heauskne omandaja, kes ei ole asja veel omandanud.
Nue on suunatud otsese valdaja vastu. Nuet ei saa suunata valduse teenija vastu, v.a kui peremees
eitab oma valdust. Kui omanik on kaudne valdaja, vib ta nuda otsese valduse taastmaist otsesele
valdajale. Kui viimane seda ei soovi, vib ta nuda asja andmist endale.
Vindikatsiooninude aluseks on valduse rikkumise fakt, millega vib kaasneda ka lejnud iguste
rikkumine ja nude esemeks on nude rikkumise krvaldamine. Vlja saab nuda vaid sama asja.
Kui asi on hvinud, saab nuda kahju hvitamist VS alusel, mitte vinditseerimist AS alusel.
Heausksus ja pahausksus
Asjade, viljade ja praldiste vljanudmine ning kulutuste hvitamine sltub sellest, kas valdaja on
heauskne vi pahauskne. Pahauskne valdaja on isik, kes omandamisel teadis vi ei teadnud raske
hooletuse tttu, et ta ei ole valduseks igustatud vi sai hiljem teada sellest, et ta ei ole valduseks
igustatud. Pahauskne valdaja on kohustatud hvitama omanikule asja vi selle praldiste hvimise
vi vrtuse vhenemise tttu tekkinud kahju vastavalt VS kahju igusvastase tekitamise stetele.
Keegi ei vi vabandada ennast kinnistusraamatu andmete mitteteadmisega.
Heauskselt omandajalt ei saa vallasasja vlja nuda, kui see on omaniku valdusest vlja linud tema
enda tahte kohaselt. Heauskselt omandajalt ei saa kibe huvides tagasi nuda raha ja
esitajavrtpabereid. Kinnisasjade puhul ei saa heaukselt omandajalt, kes on kinnistusraamatusse sisse
kantud omanikuna, asja vlja nuda ka siis, kui eelmine kanne, mille alusel omand le anti, oli tehtud
igusliku aluseta.
Kui valdaja on heauskne, ei vastuta ta asja ja selle praldiste hvimise vi vrtuse vhenemise eest,
kui hvimine vi vrtuse vhenemine on toimunud enne hagi esitamisest teadasaamist. Heauskne
valdaja vib asja ka teadlikult lhkuda, kuid ta ei vastuta.Valdaja vastutab asja vi selle praldiste
hvimise vi vrtuse vhenemise eest, mis on toimunud tema sl prast hagi esitamisest
teadasaamist (84 lg3).
Omavoliliselt saadud valduse korral vastutab ebaseaduslik valdaja alati asja hvimise vi vrtuse
vhenemise eest, v.a kui asi oleks hvinud vi vrtus vhenenud ka omaniku kes (84 lg2). Hvitada
tuleb saamatajnud tulu (85 lg2, vt ka 85 lg1 + VS 1039 pahauskse rikkuja vastutus, temalt
vib nuda rikkumisega saadud tulu vljaandmist).
Kui asja vrtus suureneb valdaja ksutuses olles, siis ka pahauskne valdaja saab vajalikud
kulutused vlja nuda AS 88 ja TsS jrgi. Omavoliline valdaja ei saa tehtud kulutusi vlja nuda.
VS 1042 reguleerib kulutuste hvitamist. Kriteeriumid on, kas omanik oleks ise ka teinud sarnaseid
kulutusi asjale. Valdaja heausksus vi pahausksus ei anna vastupidist tulemust seoses tehtud kulutuste
hvitamisega asjale. Oluline on omavolilisus.

Asja hvimine , vrtuse

vhenemine vastutab?
Heauskne
Halvauskne

Omavoliline

EI enne hagist teada

saamist, JAH prast
hagist teadasaamist
JAH, v.a kui asi oleks
hvinud ka
omaniku
kes
JAH, v.a kui asi oleks
hvinud ka omaniku
kes

Vajalikud
kulutused
hvitatakse?
JAH
JAH

EI

Nide kahjustatud auto 1 (pahauskne valdus): A-lt varastatakse auto, B

ms selle C-le, kes teab, et auto on varastatud. C teeb autoga avarii. AS
84 lg 1 jrgi vastutab pahauskne valdaja asja vrtuse vhenemine vi asja
vi praldise hvimise eest vastavalt VS 1045 lg1 p5 1043 (isik on
kahju tekitamise eest sdi ning ta vastutab selle eest seaduse jrgi) 1050
(s vastutuse alusena). C vttis riski ja kasutas vrast autot, milleks tal
igus ei ole. Seega on C sdi kahju tekitamises ka siis, kui ta pole avarii
tekitamises sdi. Seega saab A nuda C-lt vlja auto vrtuse vhenemise.

Nide kahjustatud auto 2 (B vastutus) B varastas auto ja tegi avarii.

Omavoliline valdaja vastutab alati asja vrtuse vhenemise eest, v.a juhul
kui hvimine vi vrtuse vhenemine oleks toimunud hageja valduses. AS
84 lg2. Heauskne valdaja C ei vastuta kahjustatud auto eest.

Nide parandatud auto 1 ja 2 (asi muutub C kes vrtuslikumaks) Asi

muutub kolmanda halvauskse isiku kes vrtulikumaks, laseb autol vahetada
rehvid ja paneb tumedad klaasid ette. AS 88 ka pahauskne valdaja C
viks nuda vlja asjale tehtud vajalikke kulutusi. Kuid VS 1042 jrgi ei
ole tegemist vajalike kulutustega (omanik ei oleks ise pannud tumedaid
klaase) ning C ei saa vlja nuda tehtud kulutusi. Rehvide vahetamise korral
vis olla tegemist vajalike kulutustega. B ei saaks nuda kulutuste tegemist,
kuna ta on omavoliline valdaja.
Kontorisisustuse mk - B ei ole asjade eest maksnud, kuid on saanud
omanikuks. Kui me ei tea, kas omandireservatsioonis lepiti kokku vi mitte,
siis lahendus B on omanik, sest tema kasuks kehtib omandi eeldus. A-l lasub
tendamiskoormus, et tema on omanik ning B on omavoliline valdaja.

Klaveri valduse leandmine A vidab, et andis klaveri B-le tasuta

kasutamiseks. B on veendunud, et talle kingiti see klaver. Peab uskuma B-d,
kuna klaver on tema valduses. Tema on eeldatavasti omanik. A peab vastupidist
tendama.

Vindikatsiooninue vs alusetu rikastumise stted

Vindikatsiooninue konkureerib ka asja vljaandmisnudega alusetu rikastumise stete alusel.
AR nue annab vimaluse asja tagasi nuda isegi siis, kui ksutus on kehtiv, st asja vallatakse
iguslikul alusel, kuid ksutus oli tasuta (nt kinkeleping).
Tendamine
Omanik peab tendama omandi kestvuse ja omandi igusliku aluse (omand ei ole tekkinud
igusvastaselt), et talle saaks kohtus asja tagasi mista. Tendamiseks vib kasutada lepinguid,
ostutekke, testamenti, arveid kirjavahetust, kinnitusraamatu kandeid, tunnistajate tlusi, registrite
andmeid. Vallasasja praegust valdajat kaitseb 90 lg1.
Kui valdaja loobub valdusest nudest vabanemise eesmrgil, vib kohus teda sellele vaatamata
valdajaks lugeda.
Nude aegumise thtajad
- omandiigusest tulenev 30 aastat sissenutavaks muutumisest
- omavolilise valdaja vi igusjrglase vastu ei aegu
- alusetu rikastumine/v kahju tekitamine 3 a teada saamisest, hiljemalt 10 a teost
- krvalkohustused (viljad jms) aeguvad koos phikohustusega, kui need pole selleks hetkeks
veel aegunud
Valdajal on asja omandamisega tehtud kulutuste tagasinude igus isikult, kellelt ta asja valduse
vastavalt VS-le sai. Asja vljaandmise koht ja kulud mratakse VS 4 ptk. alusel (kohustuse
titmine).
4. Valduse tendamine
a) valduse tendamine
Omanik peab vaidluse korral tendama, et valdaja valdab just temale kuuluvat eset. Kui videtav
valdaja seda ei tee, ei saaks temalt asja vlja nuda.
b) valdusest loobumine nudest vabanemise eesmrgil
Kui valdaja loobub pahauskselt valdusest nudest vabanemise eesmrgil, vib kohus teda sellele
vaatamata valdajaks lugeda. See thendab, et valdaja vib meelega asja kellelegi le anda, et seda ei
saaks temalt enam nuda. Kui kohus teda ikkagi valdajaks loeb, saab temalt nuda
- asjast saadud kasu vljaandmist
- asja vrtuse vhenemisega phjustatud kahjude hvitamist.
- Samuti vastutab ta valdaja kahju eest, mida ta phjustas omanikule vljanude vimatuks
muutmisega.

Pahauskselt valdusest loobumine:

Enne hagiavalduse saamist
Hageja peab tendama, et
vabanemise eesmrgil

loobuti

hagist

Prast hagiavalduse saamist

Kohus peab hagi tagamiseks kasutusele vtma
meetmeid (nt arestima asja).
Kui valdaja vrandas kohtumenetluse ajal prast
seda, kui ta vhemalt pidi teadma hagi esitamisest,
vastutab nagu pahauskne valdaja. Erand: kui
vrandamine oli hdavajalik asja rikkumise
rahoidmiseks.

Kui valdaja vrandas asja, saab uuelt omandajalt asja vlja nuda olenevalt sellest, kas ta oli
heauskne vi pahauskne valdaja.
5. Valdaja vastuvited
Valdaja vib asja vljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes igus asja vallata. Otsene
valdaja vib samuti keelduda asja vljaandmiset, kui kaudsel valdajal oli omaniku suhtes igus asja
vallata. Valdaja vastuvited vivad seisneda:
- hageja ei olegi omanik, seega ka mitte igustatud isik
- et ta on ise omanik
- valdajal on asjaiguslik vi vlaiguslik alus asja vallata
Kui kaudne valdaja ei oleks tohtinud otsesele valdajale asja le anda, vib omanik nuda otseselt
valdajalt asja vljaandmist kaudsele valdajalt. Kui kaudne valdaja keeldub vastuvtmisest, vib
omanik asja vlja nuda endale.
Kui kaudne valdaja saaks esitada omaniku vastu igusel rajaneva vastuvite, siis saab selle esitada ka
otsene valdaja. Nt allrnik saab keelduda asja vljaandmisest omanikule, kui omaniku ja rniku
vahel kehtib rileping.
ei ole igustatud
OV

igustatud
KV

OM

asi
asi, kui KV keeldub asja vastu vtmast
nue
Valduse kehtivus igakordse uue omaniku suhtes
- asjaiguslikul alusel valdus kehtib iga uue omaniku suhtes (kasutusvaldus, pant)
- vlaiguslikul alusel valdus ei kehti iga uue omaniku suhtes, kui seadusest ei tulene teisiti
6. Valdaja vastutus asja ja praldiste eest
Pahauskne valdaja peab hvitama omanikule asja / praldise hvimise vi vrtuse vhenemise
tttu tekkinud kahju vastavalt VS igusvastase kahju tekistamise stetele. Pahauskne valdaja ei pea
olema isegi sdi, et ta vastutaks. Ainsaks erandiks vastutuses on asjaolu, et vrtuse vhenemine
oleks toimunud ka siis, kui asi oleks olnud omaniku valduses. Ta vastutab kogu oma valdamisaja
jooksul.
Valdaja on pahauskne, kui ta teadis vi pidi teadma, et tal puudub igus asja valdamiseks vi kui ta
saab hiljem teada, et tal selline igus puudub.
Valdaja loetakse reeglina heauskseks, kuni pole testatud vastupidist. Seega peab hageja pahausksust
tendama.

Omavoliline valdaja vastutab asja / praldise hvimise vi vrtuse vhenemise eest, v.a. kui see
oleks toimunud ka hageja valduses.
Heauskne valdaja kui asja/praldise vrtus on vhenenud vi hvinud enne hagi esitamisest
teadasaamist, ei vastuta. Kui hvimine vi vrtuse vhenemine toimus prast hagist teada saamist
valdaja sl, siis ta vastutab.
Kui igasugune valdaja vrandas kohtumenetluse ajal prast seda, kui ta vhemalt pidi teadma hagi
esitamisest, vastutab nagu pahauskne valdaja. Erand: kui vrandamine oli hdavajalik asja
rikkumise rahoidmiseks.
Valdaja

Reegel

Erand

Igasugune

Kui vrandas kohtumenetluse ajal ja

teadis seda, vastutab nagu pahauskne
Vastutus ei vaja isegi sd

Kui vrandamine oli hdavajalik, ei

vastuta
Kui vrtus oleks vhenenud ka omaniku
valduses olles
Kui vrtus oleks vhenenud ka omaniku
valduses olles
Prast kohtumenetlusest teadasaamist
Kui valdaja sl, siis vastutab

Pahauskne
omavoliline
Heauskne

Vastutus ei vaja isegi sd. Vastutab

lisaks ka saamatajnud tulu eest.
Enne kohtumenetlusest teadasaamist
Ei vastuta

Omanik vib valdajalt nuda asja vljaandmise asemel selle vrtuse hvitamist alusetu
rikastumise stete jrgi (VS 52. ptk), kui asi on mberttatud, vrandatud heausksele
omandajale, hageja ei tea, kellelt asi vlja nuda.
7. Kasu vljaandmise ja hvitamine
Kasu vljanudmine on vindikatsiooninude kui asja vljanudmise nude krvalnudeks.
Pahauskne valdaja peab vlja andma viljad, mis on alles. lejnu tuleb hvitada hariliku vrtuse
jrgi (rikkumise aja seis). Vlja peab andma ka rikkumisest saadud tulu.
- omavoliga tuleb hvitada kahju + saamatajnud tulu.
8. Kulutuste hvitamine valdajale
Valdaja vib nuda vajalike kulutuste hvitamist, v.a kui ta on saanud valduse omavoliga. Omanik
vib kulutusi teinud isikult nuda parenduste ravtmist, kui see on vimalik parendusi rikkumata.
Viljade saamisele tehtud kulutused tuleb valdajale hvitada ulatuses, mis olid vajalikud asja
korrapraseks majandamiseks ega leta vilja vrtust.
9. Valdaja omandi eeldus
Vallasasja valdaja, samuti iga varasem valdaja loetakse oma valduse ajal asja omanikuks, kuni ei ole
testatud vastupidist. Kaudse valduse korral kehtib see eeldus ainult kaudse valdaja suhtes.

________________________________________________________
VALLASASJAIGUS

I teema
VALLASOMAND
________________________________________________________________
1. Vallasomandi tekkimise alused 92 kuni 117
-

asjaiguslikud
o leandmine
o mberttamine, segamine, hendamine
o heauskne omandamine
o igamine
o looduslik omandamine
o hivamine
o leid
o peitvara
o ehitise kui vallasasja omandamine
primine prija omandab pritud asja siis, kui prandaja omand lpeb e kui ta sureb.
Vahepealselt perioodil ei ole asjad peremeheta.
abielust tulenevad kui isikud slmivad abieluvaralepingu, kui muudavad oma vara staatust.
Seda ei ksitleta asjaigusliku leandmisega, vaid eraldi instituudina.
juriidiliste isikute hinemine igusjrgluse korras vara leminek. Tavaliselt vara lheb le
kogumis, mitte eraldi asjadena
sundenampakkumine- avaliku vimu akt. Omand lheb le senise omaniku tahte vastaselt.
Mja asemel tegutseb kohtutitur.
sundvrandamine avalikes huvides toimuv vrandamine. Avalikul vimul on
hdavajadus omandada eraisikutele kuuluvat vara ning seda iglase ja kohese tasu.
haldusaktiga tagastamine vara tagastamine omandireformi kigus.

Vallasomand tekib vallasasja leandmisega, kui vrandaja annab asja valduse le omandajale ja nad
on kokku leppinud, et omand lheb le omandajale. (AS 92). Asjaiguskokkulepe krval on
vajalik ka vlaiguslik tehing. Tuntumad causad on mk-ost, kinkimine.
2. Vallasomandi leandmine 92 alusel
Asjaiguskokkulepe
-

omaniku vljendatud tahe asja omand le anda

mratleb konkreetse asja
vib vallasasja suhtes olla tingimuslik

Causas vetakse kohustus asi hiljem le anda, see kohustab slmima ka asjaigusliku leppe. Kui isik
ei tida kohustust asjaiguslik kokkulepe slmida, vidakse nuda titmise asendamist. Asjaiguslik
kokkulepe vallasasja suhtes saab olla tingimuslik. Asjaiguslikku kokkulepet on vimalik siduda oma
kehtivuselt kohustustehingu kehtivusega. Asjaiguskokkuleppes peab olema ka piisavalt mratletud
see konkreetne asi, mille suhtes omandi leandmine toimub.

Asjaiguskokkuleppe vorm ei ole reglementeeritud, vib olla slmitud ka suulise tehinguga.

Asjaiguslikku kokkulepet on vimalik slmida ka esemete suhtes, mida veel ei eksisteeri.
Asjaiguslepingu slmimisel kehtivad ldised lepingu nuded, aksepti ja oferdi olemasolu. Selle vib
slmida ka erinevate tehniliste vahendite kaudu. Asjaiguskokkuleppe slmimine saab tuua kaasa
omandiiguslikke tagajrgi kaasa teistele isikutele, kui see tuleneb eraldi iguslikust alusest.
Asjaiguskokkuleppe slmimisest piisab hest abikaasast, et see kokkulepe laieneks ka teisele
abikaasale. Asjaiguskokkulepet on vimalik slmida esindaja kaudu (nt vanemad ja lapsed).
Selleks et omand tekiks on vajalik asjaiguskokkulepe ja valduse leminek. On vimalik, et
valduse leminek toimub ainult kokkulepetega. Niteks kui valduse leandmiseks kasutatakse valduse
omandamise sttest 36 lg 2 (valduse omandamiseks piisab senise valdaja ja omandaja kokkuleppest,
kui omandaja suudab teostada tegelikku vimu asja le). Asjaiguskokkulepe on siduv peale valduse
leandmist. Kokkulepe enne valduse leandmist on mlemapoolselt thistatav. Selle edasikestmist
siiski eeldatakse.
Valduse leandmine eeldab, et le antakse tegelik vim asja le. Senine valdaja loobub oma valdusest
ning omandaja saab asja valduse. Vrandaja ei saa jda seejuures kaasvaldajaks. Vrandaja ei pea
isiklikult valdust le andma, seda vib teha tema huvides tegutsev isik. Valduse leandmine peab
olema tegelik.
Vallasomandi leandmine 93 alusel (omandamine asjavljanudeiguse loovutamisega)
omandaja saab valduse; vrandaja kaotab valduse, leandmine toimub vrandaja teadmisel
ja vastab tema tahtele
Asi on juba kolmanda isiku valduses ning loovutatakse selle vljanudeigus. Kolmas isik on otsene
valdaja ning sedasi antakse omandajale le kaudne valdus. 93 leandmise juhtudel on kitsam iguslik
thendus, kuna see pole eriti avalik (vaata ka 95 1 - koormatiste lppemine, nt pandiigus). Sellist
omandamise viisi vib ka kuritarvitada, nt maksejuetuse puhul.
See esineb juhtudel, kui asi on antud nt kellegi kasutusse. 93 jrgi pole seda vaja smboolselt otsese
valdaja kest vahepeal ra vtta.
Vallasomandi leandmine 94 alusel (omandamine asja jtmisega vrandaja valdusesse).
Valduskonstituut on omandamine asja jtmisega vrandaja valdusesse. See asi ise kuskil suunas ei
liigu. Omanik, kes on olnud asja omanik ja valdaja, jdes otseseks valdajaks, kui omandaja muutub
kaudseks valdajaks ja omanikuks. Valduskonstituudi rakendamine toob kaasa piiratud mju
kolmandatele isikutele. Kolmandajate isikute igused lpevad, kui omandaja saab hiljem ktte otsese
valduse.
Riigikohus omandamisest 94 jrgi - Riigikohtu kriminaalkolleegium leiab, et antud juhul judis
ringkonnakohus igele jreldusele, et J. Borina valduses olnud vallasasi (puhvetkapp) oli talle vras.
igussuhte kvalifitseerimine ringkonnakohtu poolt toimus AS 94 alusel, mis neb ette vallasasja
omandi lemineku erijuhu, mil asi jetakse vrandaja ja omandaja kokkuleppel vrandaja otsesesse
valdusse ning omandajat loetakse kaudseks valdajaks. Seega oli J. Borina toodud asjaoludel
kannatanule kuuluva ehk vra asja otsene valdaja. Mes puhvetikapi edasi kolmandale isikule,
manifesteeris J. Borina sellega enda omastamistahtlust ja realiseeris KarS 201 lg 1 koosseisu.
Riigikohus 3-1-1-148-03
Omandireservatsioon hinna tasumise as
Omandireservatsiooni puhul lisatakse omandi leminekuks vajalikele kahele tingimusele (kokkulepe
ja valduse leminek) maksmine. Omandi lheb kokkuleppe jrgi le, kui mja maksab ostuhinna ra.
1) vlaiguslik tasand
Omandireservatioon on tingimus asjaiguskokkuleppes. Slmitav mgileping on mittetingimuslik.
Asjaiguslik kokkulepe saab olla tingimusega seotud ainult vallasasja puhul. Omandamisel lepitakse
kokku, et omand lheb le edasilkkava tingimusega ostuhinna tieliku tasumisega. Kuni ostuhinna
tasumiseni kuulub vallasasi edasi mjale.

Omandireservatioon on pandiigusest lihtsam ja mugavam kui vallaspant (pandi korral peab valduse
le andma). Omandireservatsiooni seadmiseks piisab suulisest kokkuleppest.
Omandireservatioon puhul eristatakse erinevaid tpe:
- lihtne omandireservatsioon ostja jb ise asja valdajaks ning ta ei vi seda edasi
vrandada.
- pikendatud omandireservatisoon ostja on konkreetsete kaupade vahendajaks ning ta
saab tulu omandireservatsiooniga leantud asjade mgi arvelt. Omandireservatsiooniga
mja on sellise tingimusega nus. Sellisel juhul loovutatakse kaupade edasimgist tulnud
nuded esialgsele mjale. Kolmandad
isikud on kohustatud tasuma esialgsele mjale.
- laiendatud omandireservatioon (kontokorrentomandireservatioon). Omandi leminek
on edasi lkatud sltuvalt muude nuete tasumisest. Vib laiendada kikidele nuetele, mis on
konkreetsel mjal konkreetse ostja vastu.
- kontsernomandireservatioon omandi leminek on seatud sltuvusse teiste isikute poolt
tasumata maksetest.
Kui isik on titnud mingi osa maksetest, siis ta omanik ei ole ooteigus. Ooteigus ei ole asjaigus,
kuid teda peetakse praktikas vlja arenenud asjaigusele lhenevaks igusinstituudiks. Vajadus on
tingitud sellest, et teatud iguslikke huve omandaja jaoks tuleb kaitsta juba enne, kui ta on kik
omandamise tingimused titnud. Ooteigus on tekkinud siis, kui omandajast sltub omandiiguse
leminek nii, et vrandajal ei ole enam vimalik seda omandamist vltida.
Ooteiguse sarnasus asjaigusega on selles, et ta annab iguse ennast kaitsta kolmandate isikute eest.
Kolleegium mrgib samuti, et mjal ei ole igust nuda omandireservatsiooniga mdud asja
valduse vljaandmist muidu, kui lpetatakse omandireservatsiooni aluseks olev mgileping. Sama
kehtib ka muude lepingute kohta, mis annavad vlgnikule iguse teisele lepingupoolele kuuluvat asja
vallata. Ilma mgilepingut lpetamata jb ostjale seaduslik alus asja vallata ning seda nimelt
mgilepingu alusel ja mitte kasutusvaldajana, nagu on ekslikult mrkinud ringkonnakohus. Sellega
tagatakse ostja asjaiguslik ooteigus saada lepingus kokkulepitud hinna tielikul tasumisel asja
omanikuks. Pankrotimenetluses tidab omandireservatsioon eelkige mjale kuuluva ostuhinna
maksmise nude tagatise rolli. Seega on mdud asja valdusest vljanudmise eelduseks
mgilepingu lpetamine.
Riigikohus 3-2-1-93-02.
3. Heauskne omandamine

C isik, kes sellisel viisil vallasasja omandab, peab olema heauskne. Ta ei tea, ega peagi teadma, et
vrandajal pole igust seda asja le andma, ta ei pea arvama, et isik on asja omanik. Ta peab ksnes
heauskselt arvama, et isikul on igus seda asja le anda.
Heauskse omandamise eesmrgid on usalduse kaitse tsiviiliguses. Heauskset valdajat, kes on saanud
asja omanikuks, kaitstakse enam kui pahauskset omandajat. Usalduse kaitse eesmrgiks on anda
inimestele piisav kindlustunne, et nad viksid asju omandada, slmida mgi tehinguid, olles kindlad,
et lpptulemusena nad jvad asjade omanikeks.
Usalduse kaitse pole kunagi absoluutne ldjuhul ei jeta isikule alles positsioone, mida ta arvab
omavat, kui tegemist on iguslikult puuduliku olukorraga. AS 139 Kui seadus seob iguslikud
tagajrjed heausksusega, siis tuleb selle olemasolu eeldada heausksust kaitstakse ksnes neil
juhtudel KUI seadus seob iguslikud tagajrjed heausksusega. St., et isikud kes on petta saanud, ei
ole kaitstud, kui see ei ole seaduses stestatud.

Absoluutne heausksuse kaitse thendaks, et talle tagatakse kik mida ta arvab endal olevat see aga ei
ole vimalik, ega ka aktsepteeritav, kuna juba heauskne omandamine riivab iglustunnet.
Heausksust kaitstakse asja omandamisel vrandamisiguse suhtes. Heauskne omandaja (C) ei pea
pidama isikut (B) omanikuks, ta vib pidada B-d ka inimeseks, kellel on vrandamisigus.
Heausksus ongi eeldus, aimdus vrandamisiguse suhtes, mitte aga omandiiguse suhtes. Nt ptt
tleb et ma esindan A-d ja mn sulle telefoni, tegelikult aga ta esindusigust ei oma. Sellisel juhul
tuleb heauskset omandamist praeguse kohtupraktika valguses eitada.
On vahe kas vrandaja (ptt) esineb omanikuna vi esindajana. Esimesel juhul heauskne
omandamine EI peaks olema takistatud, teisel juhul aga kll. Heauskne omandamine 95 on eristteks
-dele 92-94 suhtes. St., et teised tingimused, mis neist eelnevatest -idest tulenevad, peavad olema
tidetud. Heausksust kaitstakse ksnes selle asjaolu suhtes, et vrandajal pole igust asja
vrandada. Muud tingimused peavad olema tidetud - peab olema slmitud vorminuetele
vastav asjaiguskokkulepe. Selle korra rikkumise suhtes mingit heausksuse kaitset ei ole. Ka valduse
peab vrandaja le andma omandajale nende puudumisest kuidagi heauskse omandamise kaudu
mda minna ei saa. Heausksust ei kaitsta teiste asjaolude suhtes nagu niteks vrandaja teovime
suhtes kui omandaja omandab asja piiratud teovimega isikult, siis vib kll omandaja phjendatult
vita, et tal polnud phjust kahelda isiku teovimes, kuid kui isik on ikkagi olnud faktiliselt piiratud
teovimega, rakenduvad siin ikkagi kik faktilise tehingu thisuse tagajrjed. Ka vorminuete suhtes
puudub heausksusest tulenev kaitse.
Kuidas heauskne omandamine saab toimuda, on oluline, et toimuks ikkagi mingi vallasasja leminek.
Vt slaididelt Kuidas erastati viljandi trkikoda. Muutusid omanikud, aga see ei kaota ra firma
kohustusi vlausaldajate ees. Tagajrjed heausksest omandamisest puuduvad isegi siis kui uued
aktsiate omanikud ei teadnud vlgadest.
Oluline erand heausksest omandamisest tuleneb 95 lg 3 ls 1: kui asi on omaniku tahte vastaselt tema
valdusest vlja linud, siis heauskset omandamist ei toimu. Kui A-lt varastab asja B ja mb selle C-le
ja too omakorda D-le ja too edasi E-le jne.. siis saab seda ikkagi tagasi nuda. Korduv
edasivrandamine ei too midagi kaasa kui on varastatud, siis heauskset omandamist EI OLE.
Kui omanik on kaudne valdaja (annab oma triistad tlisele kasutada), siis heauskset omandamist
pole. Kui aga otsene valdus (B ise mb asja maha, siis heauskset omandamine toimub).
Riigikohtu seisukohad, hinnangud, et kuidas heauskne omandamine toimuda saab.
1) RK lahend: 87/66 TsS-is. Juhtum, kus mdi tagastamiskohustusega eluruum. RK on
formuleerinud selle ksimuse vga laialt. RK leiab, et kui on tegemist seaduse rikkumisega,
siis ei ole vimalik heauskne omandamine. tegelikult see nii ei ole. Heauskse omandamise
puhul peame arvestama, et tegemist on originaalse ja derivatiivse omandamise vahepealse
variandiga. Siin ei pea olema tavaprast vrandamisigust omanikul. Hilisemates RK
lahendites on heauskse omandamise vimalikkust ksitletud laiemalt. Heauskse omandamise
tunnustamine on avardunud. Praeguseks ajaks tavaprane tsiviilkive ei ole enam vimalik ja
sellest tulenevalt peaks taanduma selle rakendusala traditsiooniliste vallasasjade peale.
Valduse teenija puhul on ksimus selles kuidas tema korral vaadata valdusest vlja minemise
tahtevastasust. Nt A tline B mb maha oma triista kohvri. Valduse teenijat me valdajaks ei loe.
Valduse teenija kes olev asi, on omaniku valduses edasi. Omanik on ilma jnud oma valdusest?
Vime juda jreldusele, et omaniku valdus lppes hiljemalt siis kui B asja C-le vrandas. Tegelikult
ikkagi vib ennem juba, juba siis kui B otsustas asja C-le maha ma ja ei tunnustanud enam oma
kitumisega A omandit sellele asjale, vaid kitub justkui oleks ise omanik. Mrav on hetk kui B
muutus omavoliliseks valdajaks. Sellel hetkel see valduse lppemine oli omaniku tahte vastane.
Siiski annab seadus teatud erandlikud vimalused omaniku tahtevastaselt vlja linud asjade
heauskseks omandamiseks raha vi vrtpaberid avalikul enampakkumisel. Nende
omandamisel on heauskne omandamine iseenesest vimalik, kuid ainult juhul, kui see on ostetud
avalikul enampakkumisel. Sel juhul on uue omandaja omand kaitstud. igustus sellele on see, et
avalik enampakkumine ongi oma olemuselt avalik, ka see fakt, et seda asja hakatakse mma. St., et
A-l, kellelt see asi on varastatud, on vimalik sellest teada saada. Praktilisem phjendus selle erani
tegemiseks on see, et avaliku enam pakkumine toimumise fakt on kontrollitav. Avaliku enam

pakkumise korral on see erinevus, et me saame kigi eelduste korral kontrollida fakti, et see on
omandatud heauskselt, mitte aga varastatud.
Vrtpaberite ja raha puhul on heauskne omandamine vimalik.
Heauskse omandamise vimalikkus 93 ja 94 kaudu. Kui valdust ei ole vrandaja kest saadud.
Millisel tingimusel see saaks olla vimalik.
Kui isik B tleb teisele (C-le), et mn sulle jalgratta, vtab selle eest raha ja tleb, et see jalgratas
vajas parandamist ja on isik A kes mine ja vta see tema juurest kaasa. Kui A nii toimib, tleb et tuli
jalgratta jrele, ja saab selle kaasa. Kui hiljem selgub, et tegelikult isik A andis selle le phjusel, et
talle oli vrandaja (B) elnud, et saadan he mehe ratast parandama su juurde. Siis A andis ratta le
C-le eesmrgita see vrandada. 92 jrgi heauskne omandamine ei ole vimalik, kuna valdust ei ole
saadud vrandaja kest.
Vrandajal peaks olema valdus, et ta saaks seda asja kehtivalt vrandada heausksele vrandajale.
93 ja 94 rakendamise juurde tulles, vib tekkida ksimus, et B heausksus viks olla kaitstud mitte 92
ja 95 koosrakendamise lbi, vaid 93 ja 95 koosrakendamise lbi. St., et antud juhul viks B arvata, et
ta on omandanud selle asja heauskselt kaudse valdaja kest. Ta viks ette kujutada, et A-l oli
vljanude igus C suhtes ja vastavalt C loovutas talle.
Vaadates seaduse koosseisu, normikoosseisu ei tulene ka 93-st vi 94st see et vrandajale viks
valdus kuuluda reaalsuses. Need -id eeldavad ikkagi seda, et vrandajal on valdus olemas. Seadus ei
kaitse ldiselt ka 93, 94 snastuse jrgi neid juhtumeid, kus valdus on nilik. Kui ma arvan, et isik,
kelle kest ma asja omandan, on asja valdaja, siis niisugust heausksuse kaitse koosseisu me kehtivast
seadusest ei leia. Seadus kaitseb ksnes omandaja heausksust selle suhtes et omandajal on igus asja
vrandada. Need kolm -i eeldavad ikka, et materiaalne valdus on olemas ja ei tee erandit.
Ja see on ks kohtupraktikas selgitamist vajav koht, sest hinnatud on siin ka heauskse omandamise
vimalust kui ei ole vga selge kelle kest on saadud asja valdus.
93 ja 94 rakendamise korral on vimalik heauskne omandamine, ehkki ksnes hetkest kui heauskne
omandaja on saanud otsese valduse. St., et 93 ja 94 tavajuhul saab ta ju kaudse valduse. Kui ta on aga
ka otsese valduse saanud siis on phjust rkida, et ta on saanud heauskseks omandajaks. Kui
heauskse omandaja tunnustega isik jbki kaudseks valdajaks, siis sellisel juhul ei ole heauskne
omandamine vimalik.
Kui isik, kelle majanduslikud vimalused on silmnhtavalt vga kitsad aga ta mb seejuures vga
vrtuslikku eset, peaksime aru saama, et selline tehing vib viidata vrandamisiguse puudumisele.
Mk sundenampakkumisel. Sellise juhul ei ole vimalik rkida heausklikust omandamisest. Siin on
kaitstud TSM 98 lg 3-ga heauskne omandamine. See tleb, et ei pea olema tidetud AS olevad
eeldused. Samuti ei pea kuuluma asi vlgnikule.
Kui varas on vlgades, ja tema varastatud asjad makse vlgade katteks, siis C on kaitstud ikkagi A
nuete eest. Aga see ei ole heausksest omandamisest tulenevalt AS-st. Heauskse omandamise alla ei
mahu see, kui asi on ebaigesti arvatud prandvarasse.
A valdus (sel juhul peame seda valdust omavoliliseks ja vime esitada nude...)B 95 (*) D

AS 38 ja PS 1, kuigi C asja valdama ei asunud C (saab vinditseerida AS 80-ga D-lt vlja.)

(*) milline on D staatus??

4. mberttamine, segamine ja hendamine

mberttamine selleks peab olema tidetud 3 tingimust:

1) Selle tulemusena peab tekkima uus asi. Uue asja tekkimine mberttamisel on ra tuntav
sellega, et asjale tekkib uus nimi. Tpilised tootmisprotsessid. Elusloomast vorsti tegemine,
piimast vi tegemine, viinamarjadest veini tootmine jms. Renoveerimine ei ole
mberttamine.
2) Seadus nuab, et isik peaks olema heauskne. Kui keegi ttas heauskselt mber vra
vallasasja. Heausksust isiku iguse suhtes seda konkreetset asja mber ttada seda peame
silmas pidama. Tavaliselt thendab see ka seda, et inimene arvab heauskselt, et ta on
konkreetse tooraine omanik.
3) Tehtav t peab olema vrtuslikum esialgsest asjast. Nt lehm maksab 5000.- ja t tema
vorstistamisel maksab 5001.-, siis uus asi maksab 10 001.- koosseis on tidetud. Oluline on,
et uue asja vrtus oleks ROHKEM kui kaks korda enam.
mberttamine on teatud tiendus heauskse omandamise regulatsiooni juurde, ta on ks vimalus
kuidas vib veel kaitstud isik asja omandada, kui tal puuduvad heauskse omandamise eeldused. Kui
asi on mber tdeldud antud 3-le tingimusele vastates, ja mber ttleja on heauskne, siis uus asi ei
kuulu vlja andmisele.
Alati muidugi nii ilus see ei ole, et see alati mingeid probleeme kaasa ei too, sest VS 1037 tleb, et
isik peab hvitama. VS 1038 pehmendab vastutuse heausksuse tttu, kuid ei vlista
vastutust/kohustusi.
Praktiliselt vaadatakse seda nii, et kas isiku varalises sfris on tekkinud varanduse suurenemine. Siin
ei lhtuta mingist jrjekindlast loogikast, vaid vaadeldakse, et kui isik tootis need vorstid ja fileed ja on
need maha mnud, siis leiame, et rikastumine ei ole ra langenud. Tema varalises sfris on kusagil
see, et ta omandas viie tuhande kroonise lehma.
1037. Vrtuse hvitamise nue iguse rikkumise korral
(1) igustatud isiku nusolekuta tema omandit, muud igust vi valdust
ksutamise,
kasutamise,
ratarvitamise,
hendamise,
segamise
vi
mberttamisega vi muul viisil rikkunud isik (rikkuja) peab igustatud isikule
hvitama rikkumise teel saadu hariliku vrtuse.
(4) Kohustuse titmisel titmise vastuvtmiseks igustamata isikule vib
kohustuse titmise vastuvtmiseks igustatud isik nuda igustamata isikult
saadu vljaandmist, kui titmine on igustatud isiku suhtes kehtiv vi kui
igustatud isik kiidab selle vastavalt tsiviilseadustiku ldosa seaduse 114
likes 2 stestatule heaks.

1038. Vrtuse hvitamise kohustuse piirangud

Rikkujal, kes ei teadnud oma igustatuse puudumisest ega pidanudki sellest
teadma (heauskne), ei ole kesoleva seaduse 1037 ligetes 1 ja 4 stestatud
kohustusi niivrd, kuivrd ta ei ole rikkumise teel saadu vrtuse ulatuses enam
rikastunud ajal, mil ta enda vastu nude esitamisest teada sai vi teada saama
pidi. Rikastumise ulatuse kindlaksmramisel ei veta arvesse saadu
omandamiseks tehtud kulutusi.
Segamine ja hendamine neid tpselt ksteisest eristada pole alati vimalik ega ka vajalik.
Pulbreid ja vedelikke segatakse, kahte laua klotsi liimides me hendame nad. Reegel on see, et
segamise ja hendamise puhul tekib kaasomand mttelistes osades, mis vastavad segamise vi
hendamise vrtusproportsioonile. 100kr-ne ja 300kr-ne 25% ja 75%.
- mitu isikut hendava oma asjad
- saavad peaasja olulisteks osadeks

- omanikest saavad kaasomanikud.

Omandi kaotust segamisel ja hendamisel kaasa ei pruugi tuua, kll aga omandimuudatusega saab
olema tegemist tekib kaasomand. 107 lg 2 rgib peaasjast siin ei vastandu peaasjale praldis,
vaid krvalasi. Peaasi on krvalasjast oluliselt vrtuslikum ja mravam, kogu tervikasi hakkab
kuuluma ka peaasja varasemale omanikule.
Kui vallasasi hendatakse maatkiga sel viisil, et ta muutub maatki oluliseks osaks, laieneb maatki
oomand maatkiga hendatud asjale. Sel juhul ei teki kaasomandit, vaid maatki omanik omandab
selle asja.
Segamine ja hendamine ei eelda neid koosseisu elemente, millest me mberttamise puhul
rkisime see ei pea olema tegemist mingi uue asjaga. Ei pruugi olla tegemist mingi olulise
muudatusega, ei pea tekkima uut asja. Segamine ja hendamine puhul pole ka koosseisu elemendiks
heausksus. Segamise ja hendamise puhul VS 1037 ja 1038 rikkuja peab hvitama rikkumise teel
saadu hariliku vrtuse, kui see segamine vi hendamine on toimunud ilma igustatud isiku
nusolekuta.
ldjuhul viks elda, et S ja regulatsioon on soodne vimalus isikutele, kelle asjad on mingitel
puhkudel teiste asjadega segatud vi hendatud.
5. Igamine: 110
Igamise puhul on tegemist originaalse omandamise viisiga.
Igamisega saab isik asja omanikuks kui ta on heauskselt ja katkematult vallanud asja oma valduses
5 aasta jooksul nagu omanik. Selles mttes, et kui ta algselt on teadlik selle pritolust, siis tal puudub
igus seda igada. Sama ka siis kui saab selle 5 a jooksul teada sellest. Igamine katkeb, kui esitatakse
selle asja vastu vi vlja andmiseks nudeid. Kui see lpeb valdaja jaoks positiivselt, siis igamine
jllegi jtkub.
Igamine toob kaasa ka kolmandate isikute iguste lppemise sellele, juhul kui asja valdaja polnud
teadlik kolmandate isikute igustest.
Igamise arvutamine
Eeldatakse, et isik, kelle valduses on asi olnud teatava ajavahemiku alguses ja lpus, on olnud valdaja
ka vahepeal. Valduse omandamisel igusjrglasena vib valdaja enda ja oma eelkija igamisajad liita.
Igamine ei alga vi peatub alates hetkest, mil vallasasja omaniku omandi kaitse nude aegumine on
peatunud. Igamine peatub vaid selle isiku suhtes, kes phjustas igamise peatumise.
Igamise katkemisega senine igamisaeg muutub nulliks. Igamine katkeb:
- valdaja kaotab valduse (v.a kui tahte vastaselt ja taastab valduse 1 aasta jooksul)
- valdaja muutub pahauskseks
- vindikatsiooninude esitamisega otsese/kaudse/valduse teenija vastu (katkeb, kui kohus vtab
hagi vastu)
- nude esitamisel omandi kaitseks 33 3. likes nimetatud isiku vastu, keda omanik ekslikult
peab valdajaks
- kui omanik asub omandiigust teostama igamisvaldaja teadmisel ja viimane ei ole sellele
vastu vaielnud.
Igamine ei katke, kui igamisvaldaja kaotas valduse oma tahte vastaselt ja sai valduse he aasta jooksul
tagasi vi sai valduse tagasi selle thtaja jooksul esitatud hagi alusel. Prast igamise katkemist algab
igamisaja kulg uuesti. Igamise katkemiseni mdunud aega uue igamisaja hulka ei arvata.
6. Looduslik omandamine
115. Looduslik omandamine kehtib loodusvilja, mitte igusvilja puhul. Niteks kellele kuuluvad
unad enne ja prast nende korjamist.

1) unaaiandi (kinnisasja omanik) omanik tekkis omandi muudatus, enne oli puuotsas un
kinnisasja osa, nd aga vallasomand. Vallasomandi tekkimine.
2) kinnisasja rentnik omanikuks saab rentnik, sest tal on viljade omandamise igus.
3) rentniku sber, kellele rentnik seda lubab omanikuks saab rentniku sber (115 lg 2) enda
valdusesse vtmisega.
4) Varas omand jb ikkagi rentnikule, rentnik saab selle omanikuks hetkega mil varas selle
puult eraldab.
Vilja puhul on oluliseks tunnuseks see, et seda vilja viks mingi asi anda vi eraldada korduvalt.
Seeprast sealiha ei ole looduslik omandamise ese, sest sealt saab liha hel korral. Samas pojad,
prsad on looduslik omandamine. Vilja saamine on ka mingite maavarude ammutamisest. Nt kruusa
kaevandamine karjrist see vastab sellele loodusvilja omandamise mratlusele.
Asja omanik vi vra asja valdaja, kellel on igus omandada loodusvilja, saab selle omanikuks vilja
asjast eraldumisel. Kui isikul, kes ei valda vrast asja, on igus omandada selle asja loodusvilja, saab
ta selle omanikuks vilja valdusse vtmisega.
7. Hivamine
Hivamine on algne omandamise viis, originaalne. See ei phine teise isiku varasemal
omandiigusel. Hivata saab vallasasju. Peremehetu asi on selline:
1) asi vib olla algselt peremehetu
2) omanik on asja omandist ja valdusest loobunud ja seetttu on ta muutunud hivatavaks
(loobumine = valdusest loobumine + loobumistahe)
Algselt peremehetuid asju on tnapeval kllaltki vhe alles jnud. Kui nad pole kellegi omad, siis
nad on tavaliselt riigi vi kohaliku vimu omad. Metsloomad on tnaseni peremehetud. Metsas elavad
loomad ei ole praldised - metsas olev metssiga ei ole kinnisasja praldis. Metsloomade puhul on
spetsiifiline ka see, et nende peremehetus loetakse taastatuks ka sel juhul kui kellegi valdusse vetud
metsloom pseb taas vabadusse. Kui pda metssiga kinni, aga ta ra jookseb, on ta taas peremehetu
asi.
Metsasaaduste omandamine on vimalik mitmel moel. Seevastu muude metsasaaduste korjamine, nii
nagu on see vimalik vastavalt iga mehe igusele st 67 lg 1,2,3 tulenevalt on vimalus marja ja
metsasaaduste korjamiseks. Marjad ja seened ei ole peremehetud asjad, need on praldised. Need
saadused pole seejuures peremehetud, vaid nad ikkagi on selle kinnistu psivad osad, ent avalikiguslikud kitsenduseks on see, et omanik peab taluma tema metsas marjade korjamist.
Sagedasem juhtum on varem kellegi omandis olnud asjade hivamine. Oluline on, et omanik oleks ka
tegelikult omandist loobunud. Selleks, et varem omanikuga asi muutuks peremehetuks, on vajalik kaks
koosseisu elementi. ks neist on a) tahteavaldus omandist loobumiseks. Tahteavaldus on antud
juhul hepoolne tehing. Asjast loobuja tahte tlgendamisel tuleb arvestada tema vimaliku muu
tahtega. Nt me vime siiski sageli eeldada, et isikud soovivad anda ka enda prgi ikkagi
korraprasesse jtmekitlusesse, mitte aga hivamiseks vabadusse. Teatud jtmete puhul on nendest
vabanemine loodusesse keelatud. Teatud juhtudel on oluline, nt. isik soovib et tema dokumendid ei
oleks hivamiseks vabad. See thendab, et asja ra viskamine prgina ei thenda loobumist asjast ja
andmist selle vabaks hivamiseks. Iseenesest sellel juhul kui ei anna see omandajale autoriigusi vi
ei vabasta teda kohustusest jrgida andmekaitse igusi. Teiseks loobumise elemendiks on b) valdusest
loobumine.
Omandist loobumisena ei ksitleta nt hauda kaasa pandud asju nende kohta ei ole eldud, et nad on
antud vabaks hivamiseks. Neid ei vi hivata ja sellisel teel omandada. Ka juhul kui mingi ese vi
asjad jetakse maha mingi hdaolukorra tttu, kus inimesel puuduv vimalus neid asju kaasa vtta, ei
saa me elda, et isik on jtnud asjad maha tahtega anda nad vabaks hivamiseks. Ka juhul kui isik
kasutab mingisugust asja, mille kasutamine vib viia selle asja kaotsiminekule, ei nita veel seda, et
isik oleks omandist loobunud ja et seda oleksiga leidja puhul vimalik hivata kui peremehetut asja.
leandmise, mitte hivamisega, saab olla tegemist siis kui asi tahetakse anda le mratud vi mitte
mratud ringile isikutele sellisel juhul mratleda seda siiski leandmise regulatsiooni kohaselt.
Tnasel peval on hivamine omandi tekke viis, mis on marginaalne. Sest ptakse vltida olukorda,
kus asi on peremehetu, kuna siis ei vastuta selle asja eest ju keegi. Hivatu on piiratud ala.

8. Leid
Leid on samuti originaalse omandamise viis, kus leidja vimalik tekkiv omandiigus ei phine
eelmise omaniku omandiigusel, vaid leitav asi on tahte vastaselt kaotatud. Seega asjad ei ole mitte
peremehetud, vaid lihtsalt valduseta. Siin on see nanss, et alati ei too leid kaasa omandi muudatust.
Vastupidi. Kui kigepealt leiab isik midagi, siis ta peab esmalt vtma midagi ette, et asi tagastada
igele omanikule teatamiskohustus. Kui ta on aga kik endast oleneva teinud, siis vimalik et
temast vib saada omanik.
Millal vib asja pidada kaotsi linuks? Tegemist on juhusega, kus asi on omaniku valdusest tema tahte
vastaselt vlja linud (maha pillanud, ra kaotanud, ra varastatud ja hiljem ra visatud jms). Leiu
regulatsiooni eesmrk on tagada, et leidja teeks vimalikuks asja tagastamise omanikule. Kadunuks ei
loeta asju, mis on isiku valduses, kuid mille asukoht pole tpselt teada. Nt kadunud mobiil ma ei tea
millises sahtlis ta vedeleb see ei ole leid, kui isik D selle sahtlitest les leiab.
Leidja on see, kes vtab asja ka enda valdusesse, mitte pelgalt ei fikseeri selle asukohta. Leidja on asja
valdaja, mitte aga kasutaja ega ksutaja. Leidja on kohustatud teatama leiust asja kaotanud isikule
vi politseile. Sellele on seatud 100 kroonine vrtuspiir.
Leidjaks loetakse teatud avalike asutuste puhul selle asutuse administratsiooni. Leidja kohustus on
tagada selle asja silimine, kuid ta ei pea tegema selleks suuri kulutusi.
Leid omandatakse aasta jooksul:
- selle teatamisest, kui omanikku ei ole nnestunud leida ja leidja on teinud kik endast oleneva
- leidmisest, kui asja vrtus on alla 100 krooni ja leidja on titnud teatamiskohustuse
- peale politsei valdusesse sattumist KOV poolt
Kui teatamiskohustust rikutakse vi leidja varjab leidu, omandamist ei toimu. Leiu omandamisega
lpevad asja koormanud kolmanda isiku igused.
Kui nnestub leida omanik, on leidjal vimalik nuda vajalike kulutuste hvitamist ja leiutasu.
Leiutasu mratakse kokkuleppel. Vaidluse korral mrab selle kohus, kuid mitte le kolmandiku.
Samas asja vrtus ja leiutasu viks olla prdvrdelises seoses 900 000 kroonise auto eest 300 000
maksta on palju, aga 300 kroonise telefoni eest 100 krooni ei ole palju.
Leidja vastutab oma kohustuste rikkumise eest tahtluse vi raske hooletuse korral.
9. Peitvara
A valdus B 103 lg 1 C = PEITVARA
A vargus B 95 lg 3 ls 1 C 106 lg 1 = MBERTTAMINE
Peitvara on maasse kaevatud vi muul viisil peidetud raha vi vrtasi nagu kalliskivi, prlid vi
vrismetallid, mille omanikku ei saa kindlaks teha. Peitvara esemeks saavad olla ainult:
- raha
- vrtasjad
- vrismetallid
Peitvara on leiu spetsiifiline eriliik, tegemist on originaalse omandamise viisiga ja reeglina peitvara
kuulub isikule, kelle kinnis- vi vallasasja seest see leiti. Samas erilise vrtusega peitvara kuulub
riigile, sltumata sellest kust see leiti. Vt 105 lg 1.
Peitvara eristamine tavalisest leiust omanikku ega peitvara prijaid ei ole objektiivselt vimalik
kindlaks teha, kuna peitvara on tavaliselt olnud niivrd pikka aega peidetud. Vrskelt kaotatud asja
peame pidama ikkagi leiuks, vaatamata sellele, et omanikku ei ole teada. Peitvara vib olla ka selline
mille puhul me suudame kindlaks teha kes on olnud mingil ajahetkel selle omanik ja me vime suuta
seejuures ka tuvastada selle isiku prijad, aga neil ei ole lihtsalt vimalik seda eset prandina enam
vlja nuda. TsS 155 tulenev vljaandmisnude iguse aegumine 30 aasta jooksul.
Peitvara leidmine.

Peitvara kuulub isikule, kelle kinnis- vi vallasasjast see leiti. Peitvara leidjal on igus poolelel
peitvara vrtusest, kui ta ei otsinud seda kinnis- vi vallasasja omaniku tahte vastaselt.
Erilise vrtusega peitvara
Kultuuri-, ajaloolise vi muu vrtusega peitvara kuulub riigile. Vljakaevamisega tekitatud kahju
hvitatakse kinnisasja omanikule, kuid muid igusi tal peitvarale ei ole.
10. Ehitise kui vallasasja omandamine.
Omand ei teki:
leiuga
igamisega
Alates 1.03.2006.a. vrandamine vimalik ksnes:
pankrotimenetluses
titemenetluses
sundvrandamisel
Sellise ehitise omand lks le konkreetse notariaalse asjaigusliku lepinguga. Lisaks sellele tuli ehitise
kui vallasasja vrandamine registreerida ehitisregistris. Kuid tegemist ei ole sellise omandiigusega,
mis lheks le ehitisregistri kandega, vaid leping on ikka see, mis omandi lemineku kaasa toob. Mitte
segi ajada kinnisturegistriga.
*Segamine ja hendamine: A ja B + 107 lg 1 = A/B
* mberttamine: A vargus B 95 lg 3 ls 1 106 lg 1 = C

II teema
VALLASPANT
________________________________________________________________
1. Vallaspandi liigid

Pandiigus on realiseerimisigus. Pandipidajal on igus pandiga tagatud nude rahuldamiseks

panditud vara arvel.
Pant ldiselt ei j pandipidajale. Nii ei tohi kokku leppida, et pandi ese jb pandipidajale. Kui
pandiga tagatud nue on muutunud sissenutavaks, siis vib kokku leppida, et pandipidaja ostab asja
vlja. Olemuslikult pandipidaja pandi eset endale jtta ei tohi. See piirang on vajalik, et vltida
pandipidaja poolt enda iguste kuritarvitamist. Kui pandi ese viks jda pandipidajale, tekiks
probleemid, kui asja hind on suurem vi viksem tagatud nude suurusest.
Pantide puhul kehtib numerus claususe phimte. See ei loetle neid asjaigusi ainult nimepidi, vaid
mrab kindlaks ka nende iguste sisu. Vallaspandiiguste puhul on see thtis, kuna praktikas
numerus claususe phimtte vastu eksitakse palju. Pandi liike hakatakse omavahel kombineerima, mis
ei ole lubatud (nt registerpandi eset hakatakse mma nagu see oleks ksipandi ese). Muul moel ei ole
vimalik kokku leppida teisiti, kui on seaduses kirjas.
2. Pandi liigid
Kinnispant hpoteek ja kohtulik hpoteek. Vallaspant pandi ese on vallasasi. Teatud ilma
valduseta pandid kujutavad end midagi kinnispandi ja vallaspandi vahelist, kuigi formaalselt on need
kas kinnis- vi vallaspandid (nt registerpant).
Aktsessoorsed pandid tagatava nudega seotud. Vt VS 167 lg2 nudega seotud tagatised on
tagatised, mis lpevad nude lppemisel, mille tagamiseks need on antud
- ksipant. AS 284 jrgi lpeb ksipant tagatud nude lppemisega.
- iguste pant
- ehitise kui vallasasja pant.
Mitteaktsessoorsed pandid kui tagatised ei lpe nude lppemisel, ei ole need tagatava nudega
seotud. Registerpant. On vimalik, et pandiigus eksisteerib abstraktselt, vlasuhet ei pea olema.
Pandiiguses vib lihtsalt kokku leppida, kuigi pole konkreetset rahalist kohustust. Eelised on
vimalik kasutada hte pandiigust erinevate nuete tagamiseks erinevatel aegadel. Panti ei pea
registrist kustutama, kui vlg on tasutud, vaid seda vib silitada ning kasutada ka tulevikus pandina.
Pandi summa ja reaalne vlasumma on kaks erinevat summat. Tuleb mrata kindlaks maksimaalne
vastutuse summa, mida pandiigus tagab. Tagatiseks olemine ei pruugi ammendada asja vrtust. hte
pandieset on vimalik tnu sellele kasutada mitme vlasuhte tagamiseks.
Valdusega pandid on ksipant ja VS-ist tulenevad seadusjrgsed pandiigused. Pandipidajal on
kontroll pandi le. Pandipidaja saab eeltingimuste olemasolul asuda seda ise realiseerima. Valduseta
pandid on registerpant (s.h kommertspant), ehitise kui vallasasja pant, arestipant. iguste pantimise
puhul ei ole vimalik vita, kas see on valdusega vi valduseta. Valduseta pantide puhul on vajadus
neile kohaldada kinnispandi vi sellega sarnaseid eristteid. Pandipidajal on lihtsam, kuna ta ei pea
tegema kulutusi asjale, samas ei saa pandipidaja olla kindel, et asi on ikka olemas ja selle vrtus ei
vhene omaniku valduses olles.
3. Pandisuhte osalised

Pantija ja vlgnik vivad olla erinevad isikud. Seega vib tagada vrast vlga. Pantija ja vlgniku
vahel tekib ksundussuhe. Ksunduslepinguks vime pidada lepingu mingi t tegemiseks vi teenuse
osutamiseks. Panditud asja omanik vimaldab vlgnikul kasutada enda asja vla tagamiseks.

Eeldatakse, et see suhe on tasuline, kuid ei pea seda olema. Pandilepingu slmivad asja omanik ja
pandipidaja.
Pandi ese. 277 lg2 neb ette, et pantida ei saa vara, millele seadusega ei ole lubatud sissenuet
prata. Piirangud tulenevad enamasti Titemenetluse seadustiku -st 66. See kaitseb vlgnikku selle
eest, et tal jks hdavajalikud asjad. Vallasasjadest peaks vlgnikule jma majakraam, mbel. ra
ei saa vtta ka nt prille, kunstiasju, ppetks vajalikke esemeid, usuliselt vajalikke asju. Nendele
vallasasjadele ei ole vimalik panti seada.
Kui pandipidaja neb, et et isik seab pandi hdavajalike asjade le, peab ta arvestama, et slmib
arvatavasti thise pandilepingu.
Kinnisasjade puhul loeb kinnistusraamatus asuva nude koht, kui tekib probleem, kas tagada enne
muu nue vi pandi nue. Kui pandiigus asub tagapool, siis tagatakse esimesena eespool asuv nue.
Nude loovutamisel lhevad le ka vastavad tagatised, mis on konkreetse nude tagamiseks seatud.
Kui vlausaldaja suhe vahetub, siis ka uus vlausaldaja peaks olema pandipidaja positsioonis.
4. Ksipant
Ksipandi seadmine
Ksipandi eseme valdus lheb le pandiandjale. Esemeks saab olla iga vallasasi. Ka loomadele saab
neid kohaldada. Kuid titemenetluse seaduses on arestimise piirang, seega ka ksipandi keeld
mittetulunduslikul eesmrgil peetavate loomade suhtes. Pllumajanduslikku vi majandustegevuses
kasutatavat looma saab pantida.
Ksipant on aktsessoorne pandiigus kui vlg makstakse tagasi, siis ksipant automaatselt lpeb.
hele esemele ei ole vimalik mitut panti seada. 281 lg3 (ksipandile see ste ei kohaldu, tleb, et
kui pandiigus on koormatud mitme pandiigusega, tuleb vaadata nende seadmise ajalist jrjestust.
See puudutab vallaspante ldiselt olukorras, kus ks pandi ese on hlmatud mitme pandiigusega.
Ksipandi puhul on 2 koosseisuelementi, et ksipant tekiks:
a) Kokkulepe - Nutav lihtkirjalik vorm, kui nue letab 500 krooni. Sellel peab olema vlaiguslik
kokkulepe, kohutustehing. Vahet tuleb teha kolmel lepingulisel suhtel:
o reaalne nue (nt laenuleping vms)
o pandileping
o tagatiskokkulepe (konkreetne pant tagab konkreetset vlga. Ei saa eeldada, et kui
poolte vahel on vlasuhe ja pandileping, siis see tagab kskik millise vla. Selles
tuleb selgelt kokku leppida). Tavaliselt need kolm asja on hes dokumendis koos.
b) valduse leminek - 281 lg1 ls2 on vimalik, et asi on kolmanda isiku valduses ja pandipidaja saab
asjale kaudse valduse. Ei ole varianti, et pantija jks otseseks valdajaks ja pandipidaja omandaks
kaudse valduse (see on tagatisomandamine, mitte pandiigus).

Ksipandiiguse heauskne omandamine

Vimalik on ksipandiiguse heauskne omandamine. See vimalus on seatud sltuvusse asjaoludest,
kuidas pandiese on omaniku valdusest vlja linud. Kui omanik on ise andnud asja enda valdusest
vlja ja valdaja, kes on valduse saanud omanikult ja seab pandi, omandab pandipidaja kehtivad
pandiigused asjale. Kui asi on linud tahte vastaselt vlja, siis ei ole heauskne pandiigus vimalik.
Pandipidaja peab uskuma, et isikul on vastav ksutusigus olemas.
Teatud juhtudel on kohaldatav vallasasja heauskse omandamise regulatsioon. Erand tahtevastase
valdusest vlja mineku korral pandiiguse tekkimine on vimalik vrtpaberite puhul.

Ksipandi eseme hoidmine

AS 287 lg 1 p-s 1 stestatud kohustust rikkunud isiku s kindlakstegemisel tuleb kolleegiumi
arvates anda hinnang sellele, kuidas pandiesemega samasuguse asja omanik oleks mistlikult vttes
(arvestades muuhulgas asja vrtust) taganud sellise asja silimist.(3-2-1-63-04).
Ksipandi regulatsioon ei ole pandipidajale soodne. Tal puudub igus asja kasutada (vib teistmoodi
kokku leppida) ja ksutada. Pandipidaja on kohustatud tagama asja vrtuse silimise.
Pandipidaja hoolsuse mr peab olema samasugune nagu omaniku hoolsuse korral, nagu asja omanik
kituks.
Ksipandi eseme mk
Ksipandi eeliseks on pandipidaja lihtne moodus asja realiseerida. Kui nue muutub sissenutavaks,
siis vib pandipidaja pandieseme vrandada. Eelduslikult peaks see toimuma avalikul
enampakkumisel (vimalik kokku leppida teistmoodi). Kui pandi esemele on veel kolmandal isikul
igused, tuleb temaga koosklastada teistmoodi kokkulepe.
Avalik enampakkumine toob kige paremini vlja asja turuhinna. Selle korraldamise vimalikkus
sltub asja esemest. Tihti vib nn vabakeline mk (otsitakse ostja ja makse ra) olla parem
lahendus ksipandi realiseerimiseks. Kui mgist ei saada piisavalt tulu nude rahuldamiseks, on see
pandipidaja risk. Pandipidaja vib ritada prata sissenuet vlgniku muule varale, kuigi
tegelikkuses jb selline vlg tihti maksmata.
-

igus vrandada tekib, kui tagatud nue ei ole tidetud

pantijale tuleb mgist ette teatada 1 kuu
mgi viisid :
o avalik enampakkumine
o vabakeline mk

Sundtitmine
Ksipandi puhul ei ole vimalik kokku leppida koheses sundtitmises vimalus tita mingisugust
nuet vastava kokkuleppe alusel, ilma kohtuotsuseta. Titedokumentide loetelu kehtestab
titemenetluse seadustik (tavaliselt kohtuotsus, mida kohtutitur tidab). Kui pantija puhul ei ole muud
titedokumenti selle pandi kohta ette nhtud, tuleb saada kohtuotsus. Ksipandi puhul ei saa niisama
kaasata kohtutiturit, vaid on vajalik kohtuotsus.
Vallaspandi puhul on kohene sundtitmine vimalik ehitise kui vallasasja korral. Titur, kokkuleppe
alusel ja kohtuotsust ootamata, prab nude kohe sundtitmisele. Kui kokkulepetega allutada
kikvimalikud vlgnikud kohesele sundtitmisele, siis oleks see risk vlausaldajate igustele.
Ksipandiiguse lppemine

Nude lppemisel. Asja hvimisel. Loobumine, kui pandipidaja soovib seda teha. Kui pandipidaja ei
tea kus asi on, ei lpe pandiigus. Kui keegi on asja heauskselt omandanud, ei saa pandipidaja
heauskse omandaja suhtes nuet esitada.
5. iguse pantimine
Nude pantimine on ks liik iguste pantimisest. iguste pantimisele kohaldatakse ksipandi stteid.
Panditav on igasugune leantav igus. iguste puhul on vimalik hele igusele seada mitu
pandiigust. Pandipidajate jrjestuse paneb paika ajaline paremus varem seatud panti eelistatakse
hiljem seatud pandile.
Panditakse
- erinevaid osalusi rihingutes, AS aktsiaid
- asjaigusi, nt hpoteegi pantimine (kinnisasja pandi pantimine), igust olla hpoteegi pidaja.
iguse pant seatakse samas korras, nagu toimub vastava iguse lendmine. 315 lg2 ldreegel
iguse pantimine peaks olema kirjalikus vormis, kui seadus ei stesta teisiti. iguse pantimine on
konstruktioon, mis vastab pandi philisele mttele. Pandipidaja ei omanda igusi, vaid kui jdakse
vlgu, siis see igus lheb realiseerimisele. Pandipidaja nue rahuldatakse enampakkumisel saadud
rahasti.
Nude pantimine
Vimalik on alguses slmitud kokkulepe, et teatud tingimusel pandipidaja omandab eseme. Ka
kolmanda isiku vlanude suhtes vib seada pandi. Pandipidajal on vimalik astuda esialgse
vlausaldaja vastu ja omandada igus kolmanda isiku vlanude suhtes. Vaata ka 253.

6. Registerpant
Registerpant on valduseta pandiigus, mitteaktsessoorne pant. Pandipidaja ei saa pandi valdust,
pantija vib asja edasi kasutada. hele asjale saab seada mitu pandilepingut.
Titmisel peab toimuma sundtitmine. 302 lg1 tleb, et pandipidajal on igus nuda sundtitmist
sundenampakkumise teel. See on titemenetlus, mida viib lbi kohtutitur (erinevalt ksipandist, kus
pandipidaja ms asja ise) kohtuotsuse vi notariaalse kokkuleppe alusel. Pandipidaja ei saa ise
asuda asja mma.
On vimalik saavutada sundtitmine koheselt, kui selles lepitakse kokku peale nude
sissenutavaks muutumist. TMS 2 lg1 p18 vlgnik peab andma nusoleku prast sissenutavaks
muutumist. Registerpandi kokkuleppimine nue muutub sissenutavaks pooled soovivad
kulusid vltida ja minna le sundtitmisele notariaalne kokkulepe, titedokument, mille alusel titur
saab sundtitmise lbi viia.

Pant tekib, kui vastava kokkuleppe alusel on tehtud kanne registrisse. Registerpant on
mitteaktsessoorne, seeprast on vaja kokku leppida pandisumma. Registerpandi esemele saab
sissenude prata ksnes selles ulatuses, kui suur on pandi summa. lejnud summa on tavaline
vlaiguslik nue, mida vib sisse nuda nagu tavalist vlga.
Pandipidajate nuded realiseeritakse lhtuvalt jrjekohtadest (300, 302). Vlgade sissenudmise
puhul peab arvestama, et teisel jrjekohal olev nue muutus enne sissenutavaks kui esimesel
jrjekohal olev nue. Nuded lhevad asjade mgiga le uuele omanikule, millga ta peab ostmisel
arvestama.
1- 800.000 1.04.2007
2- 1.000.000 1.02.2007
3- 500.000 1.05.2007
298 - registerpandile kohaldatakse hpoteegi kohta stestatud norme, kui seadusest ei tulene
teisiti. Kohaldada tuleb ka kinnisasja sundtitmise stteid. TMS 158 reguleerib kinnisasja
sundtitmist. Sellekohaselt jvad psima kinnisasja sissenudja nude vi selle tagatiseks olevast
nudest eelneval jrekohal olev nue. Tagapool olevad igused lpevad pakkumise parimaks
tunnistamiseks. Seega 500.000 pant kustub. TMS 176 neb ette, et jrgmisel jrjekohal olev nue
kustub, kuid tekib hvitamiskohustus.

Registerpandi seadmise eeldused

Mingi asja kohta registri pidamine ei thenda, et seda saaks registerpantida. AS 297 - Patenti,
kaubamrki, tstusdisainilahendust, kasulikku mudelit, sorti, mikrollituse topoloogiat,
mootorsidukit ja husidukit, mis on kantud registrisse, mille andmed on avalikud ja mille pidamine
on reguleeritud seadusega stestatud korras, vib koormata registerpandiga selliselt, et isikul, kelle
kasuks registerpant on seatud, on igus pandiga tagatud nude rahuldamisele panditud eseme arvel
numerus clausus.
-

Esemeliesed piirangud
o Intellektuaalvara igused
o Mootorsidukid ja husidukid
- nuded registrile
o avalik
o pidamine reguleeritud seadusega stestatud.
Vaata ka uuenenud 297 primme.
7. Kommertspant
Reguleeritud Kommertspandiseadusega (KomPS). Kommertspant on mitteaktsessoorne pant.
Eripraks on see, et kommertspant ei jrgi mratletuse phimtet asjaiguses. See on igus vara
kogumile. Pandi seadmisel ei mrata kindlaks ulatust ksikutele esemetele. See hlmab kogu
ettevtte vallasvara, v.a seadusest tuleneva erisused (neid on palju). KomPS 2 lg3 toob erandid,
milleni kommertspant ei ulatu (nt vlakirjad, osalus teises rihingus). Kui korraprase
majandustegevuse kigus asi vrandatakse, lakkab see olemast pandi ese, ja kui omandatakse,
hakkab see olema pandi ese.
Kommertspant on mtekas tootmismahukate ettevtete puhul, kui on palju tooraine varusid ja
valmistoodangut. Kommertspandi mtekuse le peab otsustama pandipidaja, et vltida hiljem
olukorda, et polegi midagi sisse nuda.

Probleemid kommertspandiga:
- annab pankadele suure vimu
- ttajatele vivad palgad maksmata jda, kui nue realiseeritakse.
Pandipidajaks saab olla iga isik. Pantijaks saab olla riregistrisse kantud isik (FIE, rihing vi
vlismaa rihingu Eesti registrisse kantud filiaal).

Piirangud pandi esemele

punase noolega asjad ei kuulu kommertspandi alla

Ei kuulu kinnisasjad. Ehitistele vallasasjade kommertspant ei laiene, samuti sidukitele.
Vallasasjadele, millele on enne seatud hpoteek vi prast ksipant. Praldised, mis muutuvad
hpoteegi esemeks, ei ole enam kommertspandi esemed. Lihtsalt praldistena on nad kommertspandi
esemed. Kui kommertspant on seatud enne ksipanti, on kommertspant ikkagi thtsam.
Kommertspandi registrikanne
Kommertspant tekib kommertspandi registrisse kandmisest. Kolleegium ei jaga kassaatori arusaama,
et kommertspant ei saa vrandatud varale kehtima jda ilma vastava registrikandeta. /---/ Vara
vrandamise korral ei ole aga tegemist kommertspandi tekkimisega, vaid seaduse jul juba tekkinud
kommertspandi edasikehtimisega. Kommertspandiseadus ei ne ette kohustust selliselt edasikehtivat
panti registrisse kanda.
(3-2-1-109-04).
Registrisse on vaja kanda konkreetselt pandi summa.
Kommertspant ja hpoteek
Praldised saavad kuuluda kommertspandi alla, kui need ei kuulu hpoteegi alla. Eelistuseks jb alati
hpoteek. Kui kompant on seatud enne hpoteeki, siis prast kinnisasja koormamist lakkavad olemast
kompandiga koormatud asjad ja hakkavad kuuluma hpoteegi hulka.
Kommertspandi elastsus
Vimalik on olukord, et kommertspant eksisteerib edasi ilma registrikandeta. Kui mingi ese
amortiseerub ja selle asemel ostetakse uus, siis pant laieneb ka sellele asjale. Kommertspant saab jda
vara vrandamisel psima. Kommertspant jb psima KomPS jrgi 6:
- Kui vrandatakse tervikuna ettevte vi selle iseseisev osa
- Kui tervikuna pole ettevtet vrandatud, kuid tehing vljub korraprase
majandustegevuse raamest
Kui he pandieseme suhtes on tehtud mitu kannet, kehtib registerpandi puhul stestatud. Hpoteegi
stete kohaldamine. Kommertspandi puhul on erinevus pandiesemes vara kogum. Mida thendab
kommertspandi eseme mmine? Vlausaldaja saab nude esitada ka enne, kui nue on muutunud
sissenutavaks, kui konkreetse kommertspandi tttu viiakse lbi sundtitmist asja suhtes.

Kommertspandi leminek
Kui pandiga koormatud leminev vara moodustab ettevtte vi kitise, jb kommerstpant psima.
Kui vara vdandamisega hakatakse kahjustama ettevtte majandustegevust ning kannatab ka pantija
maksevime, siis muuhulgas on pandipidaja huvides, et pant kehtib edasi kolmandate isikute omandis
kehtival varale.
Seega peab vlausaldaja kommertspandi seadmisel arvestama, et pandi seadja jtkab
majandustegevust ning vib tavaprase majandustegevuse raames ksutada ka asju, millele ulatub
kommertspant. Kll ei pea vlausaldaja arvestama sellega, et pandi seadja vib ksutada
mittetavaprase majandustegevuse raames viksemat osa oma varast ja selle tulemusel kommertspant
lppeks. (3-2-1-109-04)
Sundtitmist saab nuda kohtuotsuse alusel vi notariaalse kokkuleppe alusel, mis on slmitud peale
nude sissemuutumist. Kommertspandi praktiline kasutamine on mtetum variant kui hpoteek. See
vib toimuda ajal, mil kommertspandi pidajal ei ole veel sissenutavuse nuet tekkinud.
Kommertspant on tnapeval suhteliselt vheotstarbekas konstruktsioon.
8. Ehitise kui vallasasja pant
Valduseta pant. Kanne tehake registrisse. Ehitispant tekib notariaalse pandilepingu slmimisega.
Hiljem peab selle registreerima ehitise asukoha jrgsesse riiklikku ehitisregistrisse. Ehitise kui
vallasasja pandi suund on viia ehitised pandi esemetest vlja.
Seda liiki panti on lubatud seada hele ehitisele vaid ks. Kui ehitise alune maa kinnistatakse, on
pandipidajal igus hpoteegi sissekandmiseks. Sisse kantakse hpoteek ulatuses, mis on reaalne vlg.
Tulevase hpoteegi pidaja soov on et see summa oleks piisavalt suur, et see kannaks vlja vimalike
krvalnuete suuruse.
Kohe alguses on olnud vimalik kokku leppida koheses sundtitmises.
AS 13 secunda jj algselt polnud ehitiste kui vallasasjade pantimise kohta eristteid.
9. Seadusjrgsed pandiigused VS-is
281 lg2 ksipandi kohta stestatud kohaldatakse ka seadusejrgsetele pandiigustele vastavalt
seadusele.Varem reguleeriti neid AS-is kinnipidamisiguste nime all. Poolte vahel on lepinguline
suhe ning iguslikul alusel on he isiku vallasasi sattunud teise isiku valdusesse. Sellel, kelle valduses
asi on, on nue asja omaniku suhtes. Valdajal on igus asja kinni pidada, kuni nue on tidetud. Nt
kingsepp vib kingi hoida oma kes, kuni talle on t eest makstud.
Eelduseks see, et asi on sattunud teise isiku valdusesse iguslikul alusel, s.t ei tohi olla omavoliline.
See annab pandipidajatele vimaluse ma asi maha, kui nende nuet ei rahuldata, teatades ette. Kui
pole teistsugust kokkulepet, on igus asi ma avalikul enampakkumisel.
rileandja pandiigus - 305,
pllumajandusliku kinnisasja vi ettevtte rendileandja pandiigus - 351,
tvtja pandiigus - 654,
agendi pandiigus - 685,
komisjonri pandiigus - 702,
vedaja pandiigus - 803,
ekspedeerija pandiigus - 863,
hoidja pandiigus - 907,
majutusettevtte pidaja pandiigus - 915.
Arestipandiigus

Tuleneb TMS -st 65. Arestipant tekib faktist, et vallasasi on arestitud konkreetse sissenudja
nude katteks. Sissenudja omandab pandiiguse. Ei ole vaja kokkulepet, et pandiigus tekiks. Tekib
asjaolust, et kohtutitur arestib kellegi vallasasja nude titmiseks. Arestipant kehtib asja
realiseerimiseni. Kui titemeneltus lheb nt le panktrotimenetluseks, siis kohaldatakse juba
panktrotimenetluse stteid.
See ei ole eelistatud varem tekkinud lepinguliste vi seadusjrgsete pantide ees. Omandab eelise
hilisemate sissenuete ees, mis omandavad hilisema jrjekoha.
-

kehtestab titemenetluse sissenudja kasuks

tekib vallasasja vljaandmise hetkest kohtutiturile
hte asja vib koormata mitu arestipandiigust, mille omavahelise suhte mrab ajaline
paremus.

Soovi korral vib seda pidada valdusega pandiks, kuna valdus ning pandisaaja huvid on kaitstud.
Lpeb kui enne pandi esemeks olnud asja mmist kuulutatakse vlja pankrot. Nrgendab sissenudja
positisooni.
10. Tagatisleandmine e. tagatisomandamine
Kasutatakse -st 94 tulenevat vimalust, kus asi jb vrandaja valdusesse. Omand antakse le +
kokkulepe asja tagastamise kohta, kui kohustus tidetakse. Riigikohus leidis, et tegemist ei ole
fiktiivse tehinguga ning see vastas poolte tahtele.
Kolleegium nustub kassatsioonkaebuse seisukohaga, et apellatsioonikohus on ekslikult kohaldanud
TsS 70. K. P-le majavalduse mgiga ei varjatud tagatisomandamise tehingut, vaid see on ks osa
sellest. Kassatsioonkaebuses on igesti mrgitud, et poolte kokkulepe tagasimgikohustuse kohta ei
muuda selle eelduseks olevat mgilepingut thiseks.
3-2-1-46-02

Ksipant
Registerpant

Tekkimine
Valduse leandmise ja
kokkuleppega
Registrisse kandmisega

Aktses.
A
MA

Ese
Iga vallasasi, mida saab pantida ja millele
saab sissenuet prata
Registrisse kantavad vallasasjad (autod,
husidukid, patendid jne)

kommertspant

Registrisse kandmisega

MA

Ehitis kui
vallasasi

Notariaalse
kokkuleppega, peale
mida kantakse
ehitusregistrisse

MA

iguse
pantimine

Samas korras kokkulepe

nagu iguse leandmise
puhul

Ettevtte vallasvara v.a:

- raha
- vrtpaberid
- hpoteegi vi ksipandiga
koormatu
- kinnisasjad
- ehitised kui vallasasjad
Ehitis kui vallasasi

leantavad igused

________________________________________________________
KINNISASJAIGUS
___________________________________________________________________________

I teema
KINNISTUSRAAMAT
________________________________________________________________
ldiselt peetakse silmas kinnistusregistrit, millesse tehakse kandeid, mis omavad iguslikke thendusi
ka kolmandate isikute suhtes. Institutsionaalselt on see kohtu kinnistusosakondade tegevus.
1. Kinnistusraamatuiguse phimtted
-

sissekandmiskohustus - Kande kohustus thendab, et teatud iguslike tagajrgede

saavutamiseks on osapooltel endil hdavajalik kanne teha. Ilma kandeta ei ole iguslikke
tagajrgi kolmandate isikute suhtes.
kannete avalikkus - Kinnistusraamatu kannete avalikkus realiseerib avalikkuse printsiipi
kinnisasjaiguses. Kinnistusregister on avalik. Laiem vimalus kannetega tutvuda nuab
igustatud huvi olemasolu (ka nt teadust).
publitsiteedifunktsioon - avalik usaldatavus. Kinnistusraamatu kande mitteteadmisele ei saa
tugineda. Ka kinnistusraamatu vaikimine mingist asjaolust on kolmandatele isikutele siduv.
Kinnistusraamatu lesanne kolmandate isikute suhtes.
kaitsefunktsioon isikul on igus toetuda kande sisule vi kande puudusele.
Kinnistusraamatu olemasolu tagab reaalselt takistuse omandada vlismaalastel kinnisasju.

Kinnistusraamat kannab eelkige kaitsefunktsiooni eraiguslikes piirides, suunatud eraigulike

tagajrgede tekitamiseks.
2. Kinnistusraamatu koosseis
Kinnistusregister on see, mida mistame eelkige kinnistusraamatu all. Kinnistuspevikus
fikseeritakse kande aluseks olevate dokumentide saabumine osakonda. Kinnistustoimik sisaldab
kinnistamise aluseks olevaid dokumente. Maakatastrit peetakse majandusliku sihtotstarbe kohta.
Kinnistu on ks kinnistusraamatusse kantud ksus. Vib koosneda mitmest katastriksusest.
Kinnistusregister jaguneb neljaks jaoks:
- kinnistu koosseis phineb katastriandmetel. Pigem informatiivse thendusega. KRS 13 lg 2
ei ole enamik nendest kannetest kanneteks KRS ja AS mttes.
- omanik kanne omandiiguste kohta
- koormatised ja kitsendused piiratud asjaiguste (v.a hpoteegid) ja mrgete jaoks
- hpoteegid
Et maatkk saaks tisvrtuslikult kibes osaleda, peab ta olema kantud kinnistusraamatusse.

3. Kinnistusraamatu kannete liigid

a) Konstitutiivsed iguslik tagajrg saabub kandega (641 - 642). Pole vimalik rkida asjaolust, et
see eksisteerib, kuid kinnistusraamatus seda pole. Kik asjaiguste tekkimise ja lpetamisega seotud
kanded. Osakaal on suur kinnistusraamatus.
b) Deklaratiivsed iguslik tagajrg saabub enne kande tegemist (56 1 lg2). Asjaolu vib olla
tekkinud varem, kuid kinnistusraamatu kanne tuleb teha vaatamata sellele. Ka nende kannete
olemasolul vi puudumisel on tagajrg kolmandate isikute jaoks. Nt kohtumrusega vidakse piirata
kellegi ksutusigust kinnistu suhtes, ning see piirang vib justuda nt titemenetluses siis, kui on
justunud kohtulahend. Seni, kuni ei ole tehtud selle kohta kannet, ei pea kolmas heauskne isik olema
teadlik sellise asjaolu olemasolust. Tema omandamine vib olla heauskne. Osakaal on suur riregistris.
a) Asjaigused - kanded thendavad omandi ja asjaiguste kohta tehtud kandeid, neid vidakse le
anda.
b) Mrked sisuliselt ajutised kanded, kuigi ei pruugi jda ajaliselt piiratuks. Nt tulevaste
asjaiguste tagamiseks.
4. Mrked
- eelmrked - vib tagada tulevaste asjaiguste sissekandmiste, nt tulevikus omandiigust
kolmanda isiku poolt. Eelmrge ei keela neid kandeid, mis on eelmrke sisuga vastuolus, kuid
vlistab need sissekanded ,mis on kolmanda isiku heausksusega vastuolus. Eelmrge kantakse
kinnistusraamatusse isiku poolt avalduse alusel, kelle asja ka eelmrge puudutab.
- Vastuvide eesmrgiks on vlistada vimalik heausksus. Vib sissekantud olla hagi tagamise
mruse alusel, omaniku vi kahjustatud isiku avalduse alusel.
- Keelumrked ksutamise keelamine. Vib sisse kantud olla hagi tagamiseks, pankroti- vi
titemenetluses. Vt RK lahendit- 3-2-1-79-06 p 22.
- Mrkused- ainult seaduses stestatud juhtudel vib sisse olla kantud kinnistusraamatusse.
Kaasomandi kasutus korra ja kaasomandi lpetamise kohta vib olla tehtud mrge. 79. nt
parkimiskord.VS 324 rilepingu kohta vib teha mrke knnistusraamatusse. Mrke
ostueesiguse tagamiseks vib sisse kanda.
5. Kinnistusraamatu ebaigusus
Kinnistusraamatu kannetele vib toetuda siis, kui need on iged ja ka valed. Viimasel juhul peab isik
olema heauskne. Ebaigeid kandeid on vimalik parandada, kuni keegi ei ole omandanud heauskselt
mingit kinnisasja vi asjaigust.
vimalikud phjused
Kinnistusraamatuvlised igusmuudatused hisvara vi lahusvara rakendusala muutmine. Kui ks
abikaasa kantakse kinnistusraamatusse ksinda, siis omanikud on ikkagi mlemad ning teine abikaasa
vib nuda kande parandamist.
Kinnistusosakonna poolt tehtud vead tavalised vead, nt valed nimed jne.

Asjaiguslepingu thisus vi puudumine ilmnevad puudused, mis toovad kaasa lepingu thisuse, nt
lepingu slmijal on teovime piiratud.
tagajrjed
- Kinnistusraamatusse on kantud igus, mida tegelikult ei eksisteeri;
- Asjaiguse kinnistusraamatust nhtuv sisu vi jrjekoht ei vasta tegelikkuses kokkulepitule;
- Kinnistusraamatust nhtuvalt on kinnisasi koormatud, tegelikkuses koormatist ei eksisteeri;
- Tekkinud igust ei ole kinnistusraamatusse kantud.
Negatiivne publitsiteet - kui registrisse kandmisele kuuluv asjaolu on registrisse kandmata, siis saab
kolmanda isiku vastu sellele asjaolule toetuda ainult siis, kui kolmas isik sellest asjaolust teadis
vi teadma pidi. Ksutusigus eksisteerib objektiivselt, kuid subjektiivselt pole see teada.
Seondub deklaratiivsete kannetega.
AS 561 lg 2, samuti: S 34 lg 3, AVRS 7 lg 2, MTS 80 lg 3
Neg. Publitsiteed thendab eitavat toimet.
Probleem mis ajahetkel peab isik olema heauskne, kas kande esitamise ajal vi kande tegemise
hetkel? 561 lg3 mravaks on kinnstusavalduse esitamise aeg.
Positiivne publitsiteet - Kui registrisse on kantud ebaiged andmed, siis loetakse need kolmanda isiku
suhtes igeteks, vlja arvatud juhul, kui kolmas isik teadis vi pidi teadma, et need
andmed on ebaiged.
AS 561 lg 1, samuti: S 34 lg 2, MTS 80 lg 2
N kinnistustraamatu jaatav toime.
Kinnitusraamatuphine heauskne omandamine eeldab tehingulist omandamist. Tavalised otsustused
ei ole publitsiteetidega kaitstud.
Heausksuse kaitse on kibekaitse.
7. Heauskne omandamine
561 lg1 heauskselt omandatud

120
A

A on teovimetu. B on kantud omanikuna kinnistusraamatusse. B omandas tehinguga kinnisasja, kuid

kas B tegi otsustuse kinnistusraamatu kandele toetudes. A kanne omanikuna on ige kanne, mitte
ebaige. A teovime piiratus ei ole kinnistusraamatus nha. B kaitstus ei tulene 561 lg1 -st kui
omandamine tugineb andmetele tuginemisele, ja andmed peavad olema valed. eeldab alati, et
toetutakse ebaigetele andmetele. Heausksusele ei saa kaitset ka identiteedieksimuse korral (nt sama
nimega isikut peetakse teiseks).
-

tegemist peab olema kehtiva ksutustehinguga.

Kehtivust ei mja see, et seda on teinud isik, kelle ksutusigus puudub
Kik muu peab heauskseks omandamiseks vastama seaduses stestatud tingimustele.

Esimeses etapis toimunud vead ei vlista teistes etappides heauskset omandamist. B ei saanud
kinnistusraamatu kandest petta, kuid C on see, kes sai petta, ta ngi kandes ebaiget, B-d omanikuna.
Tegelikult on omanik ju A. C saab tehingulise omandamise tttu tugineda tehingulisele omandamisele
ja sellest tulenevalt heausksusele.
Kinnistusraamatusse kantud iguste jrjekoht
- on piiratud asjaigustel ja eelmrgetel
- tuleneb avalduste esitamise jrjekorrast
- vib muuta iguse omajate kokkuleppel
- mrab iguste omavahelise eelistatuse titemenetluses
Kinnistusraamatu suhe abieluvararegistriga

Abieluvararegister on selleks, et teha nhtavaks sellised suhted, mis erinevad seadusejrgsetest

reziimidest. Kui registrist mrget ei leia, siis on phjust uskuda, et nad elavad seadusjrgses reziimis.
...kuigi AS 56 lg 1 kohaselt eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete igsust, on vimalik,
et PkS 14 lg 1 alusel on abikaasade varalised suhted erinevad sellest, mis kajastub
kinnistusraamatus. (Riigikohus 3-2-1-160-04).
Kinnistusraamatu kandele toetumise ulatus
Primise korral ei omandaks nimetatud isikud kinnisasjaigust heauskselt, sest AS 56 lg-s 3
(praegu 561 lg1 publitsiteediphimte) stestatud heausksuse kaitse laieneb vaid omandamisele
asjaiguslepingu lbi. Kolleegium leiab, et esimese ja teise jrjekorra seadusjrgsed prijad ei saa
tugineda ka kinnisasjaiguse heausksele omandamisele tasuta tehingu jrgi. Puudub mistlik phjus,
miks peaksid nimetatud isikud olema tasuta tehingu jrgi omandamisel rohkem kaitstud kui primise
korral. (Riigikohus 3-2-1-128-03).
Kinnistusraamatu kande jrjekoht
Kinnisturaamatu kande puhul omab keskset thendust kande jrjekoht. Kande jrjekord on oluline
eesktt asjaiguste, mitte niivrd mrgete puhul. Tavaliselt on jrjekord oluline asjaigustele.
Asjaiguste jrjekoht phineb tema ajalisel avaldamisel st., et kui kanne on tehtud varasemalt, siis
peaks asjaigus saama ka varasema koha. Vahet tehakse ka kellaajaliselt. Posti teel saabunud
avaldused loetakse saabunuks tpeva lpus, sltumata nende reaalsest saabumisajast.
Kinnistusraamatu kande jrjekorda vib ka muuta selleks peavad olema nus kik puudutatud
isikud. Jrjekohad vivad ka kattuda st., et sattuda hel ja samal jrjekohal. Kinnistusraamatusse
kantud iguse jrjekoht mrab iguste omavahelise eelistatuse titemenetluses.
Olulisim erand jrjekoha puhul on, et hoonestusiguse puhul ei ole vimalik hoonestusigusega
konkreetset maatkki koormata. Hoonestusigust soovitakse hoida stabiilse igusena, millega ei
kaasne ennethtaegset lpetamise riski. Hoonestajal peab olema kindlus, et ta saab seda maatkki
kindlaks mratud aja jooksul kasutada. Titemenetluse ldise reegli kohaselt on mrav esmalt
millisest jrjekohal olevast igusest titemenetlust lbi viiakse. Reegel on see, et sundtitmisel jvad
psima eespool seisvad ja samal jrjekohal seisvad igused. Iga kanne annab kellelegi mingisuguse
iguse. Reeglina kustuvad sundtidetavast igusest tagapool asuvad kanded. Sellest on vimalik
slmida krvalekalduvaid kokkuleppeid. St., et kinnisasja omandajaga enampakkumisel vib kokku
leppida, et need kanded jvad psima.
Kui isik kaotab oma iguse mis on selle tagajrg? Sellisel juhul ta on igustatud saama hvitist
sellest samast enampakkumise tulemist vastavalt tema reaalse nude vrtusele. On teatavad erandid
millal ka tagapool seisev kanne ei ole kustutatav enampakkumise tttu nt ei kustutata neid mrkeid
mis ri ja rendilepingute tagamiseks on kantud. Samuti ei too enampakkumine kaasa servituudist
tulenevate nuete lppemist, kui see servituut on seatud seadusest tuleneva nude tagamiseks.
Phimtteliselt on ajaline jrjestus mrav ja oluline iguste psimajmisel.
Mrked
Kanded jagunevad asjaigusteks ja mrgeteks. Mrked on oma iseloomult ajutised kanded ja suunatud
tulevaste asjaiguste sissekandmise vimaluse tagamiseks laias laastus. Mrgetena ei saa kanda sisse
igasuguseid asjaolusid. Sisse kantakse ksnes seaduses ettenhtud andmeid. Igasugust suvalist asja
sisse kanda ei saa.
Mrgete puhul on ldiseks nudeks KRS 27 lg 5, et mrkest peab nhtuma kelle kasuks see tehakse,
kes on igustatud isikuks. Riigikohus on hinnanud, et kinnisasja igakordne omanik on piisav
mratlus, kuid erinevate mrgete ta ei pruugi olla kllaldane oma eesmrgi saavutamiseks.
Eelmrge

Eelmrge tagab tulevasi igusi, mille omandamine ei ole kas mingitel asjaoludel koheselt vimalik
vi otstarbekas poolte arvates. Ta tagab erinevaid vlaiguslikke nudeid, aga ta annab nende jaoks ka
thenduse kolmandate isikute jaoks, mida tavaliselt vlaiguslik nue ei oma. Nt kui osapooled on
piirdunud kinnisomandi kohta mgilepingu slmimisega ja nad on otsustanud asjaiguslepingu
slmida hiljem kui pooled on mgilepingu titnud. Mgilepingust tulenevad mitmesuguseid
nudeid sh asjaiguslepingut. Ksimus on selles, et vlaigusleping ei ole kolmandatele isikutele
siduv ja V lepingu ajal on kolmandatel isikutel vimalik heauskselt omandada seda kinnisomandit.
Eelmrge aga keelab kolmandatel isikutel seda omandada. Eelmrge loob vlaigusliku nude, kus
siis igustatud isik on vlausaldaja ja kohustatud isik vastava nude suhtes vlgnik. Eelmrge
iseenesest ei keela tulevasi kandeid selle registri osas ksimus on selles, et kui need kanded
kahjustavad eelmrkega igustatud isiku igusi, siis on need tema suhtes kehtetud. St., et ta saab
nuda nende kannete parandamist kui ebaigete kannete parandamist.
Eelmrge kantakse kinnistusraamatusse selle alusel kelle omandit vi kinnisomandit ta puudutab ta
nuab omaniku vi igustatud isiku soovi selleks.
Vastuvide:
Vastuvite eesmrgiks on heausksuse vlistamine ta tagab ebaige kande muutmise vi kustutamise
nuet. Vastuvitele viitab ka 56 lg 1, mis stestab phimtte heausksuse vlistab see kui
kinnistusraamatusse on kantud vastuvide. Vastuvide viitab vimalusele, riskile ja laseb isikul
arvestada selle vimalusega vlistab heausksuse. Teine vimalus on, et kantakse sisse hagi tagamise
mruse alusel nt protsessi ajal vlistatakse sellega vimalus, et viks toimuda heauskne
omandamine sellel ajal.
Keelumrge
Tagab omandi vi kinnisasjaiguse tieliku vi osalise ksutamise nuet. Tegemist on iseenesest
deklaratiivse kandega selle ksutuskeelu objektiivne olemasolu ei sltu sellest kas mrge on olemas
vi mitte. Ksutuskeelu neb ette TsS 88 ksutuskeeldu rikkuv tehing on thine. 56 lg 2 on
oluline kas heauskne isik oli teadlik ksutuskeelu olemasolust vi mitte. Keelumrke puhul on oluline
tema sissekandmise aeg ja see millised igused on temast varem vi hiljem sisse kantud. TsS 88 lg
2 ksutuskeelu piirangud ei laiene enne ksutuskeelu andmist seatud asjaiguste teostamisele.
St., et kui oli seatud hpoteek enne ksutuskeelu seadmist, on see hpoteek jtkuvalt kehtiv. Kui
hpoteek on kantud enne keelumrget, saab olla ka hpoteegi vrandamine vi pantimine vimalik
sltumata keelumrkest.
Praktikas on tulnud ette, et kinnistusraamatusse on tehtud mitu keelumrget sel puhul viks ldise
loogika jrgi loota, et kui keelumrge on tehtud mingi varasema nude tttu, siis hilisem keelumrge
ei peaks takistama varasemat. Tegelikkuses see siiski ei ole nii ainult eelnev asjaigus igustab
keelumrkest le minemist. Keelumrge tehakse hagi tagamise mruse alusel vi muus seaduses
toodud normi alusel. Nt tituri avalduse alusel.
Mrkus
Mrkuse sissekandmine on vimalik vaid seaduses stestatud juhtudel. Mrkuse rolliks on samuti
seaduses ettenhtud iguste tagamine lubatud asjaolude nhtavaks tegemine. Mrkus nuab
eriseaduses toodud alust konkreetselt selle juhtumi jaoks. 79 lg 2. sellise mrkuse eesmrk on
muuta kokkulepe siduvaks ka kasutaja jrglaste suhtes.
VS neb ka ette kinnisasja rnikule vimaluse nuda rilepingu kohta mrke kandmist
kinnistusraamatusse. Sellise mrke eesmrgiks on vlistada vimalus, et kinnisasja omaniku
vahetumisel oleks vimalik prast uuele rileandjal lepingut les elda. Ilma mrkuseta
kinnistusraamatus on see vimalus tal olemas. See ste annab ka rile asjaiguse sarnase staatuse
see on ks element, mis nitab ri puhul sotsiaaliguslikku thendust. Erinevad vimalused on
vaidluseks olnud seoses ostueesigusega. AS 27 lg 3 kinnistusraamatusse kantud ostueesigus
omab kolmandate isikute jaoks sama thendust nagu eelmrge omandi leandmise tagamiseks.
Phimte on, et ostueesigus peab olema kinnistusraamatust nhtav, et tal oleks asjaiguslik toime.
Kinnistusraamatusse kantud ostueesigus peab tagama, et ostueesigusega igustatud isik saaks
ksitleda enda suhtes nagu ebaigete kannete parandamist. Mrkuse jaoks on vajalik seadusest
tulenev alus, see tuleneb MuKS-ist. See nitab, et ostueesigus on eelkige riigil ja KOVil. Sellise
kande saab teha muinsuskaitse avalduse alusel.

Pikaajalised vaidlused on seisnud ORAS-ega. Vrandatud ja hiljem tagastatud vara puhul on

rnikul, kes elas seal sees tagastamise ajal, on ostueesigust ka kinnistu ehitise osa peale. Peale VSi
vastuvtmist ka tekkis ksimus, et kas ostueesigusel on asjaiguslik toime ja kas on mrke
sissekandmist igus nuda. Leiti et vahetult ostueesigusel asjaiguslikku toimet olla ei saa.
Erinevate mrgete puhul on ksimus, et kas neil on jrjekoht vi mitte. ldiselt jrjekoha loogika on
les seatud nii, et see jrjestab asjaigused seega mrgete puhul endil kll jrjekohta pole, kuid nad
vivad mratleda hilisema, neist sltuva, asjaiguse jrjekoha. Eelmrke puhul vib elda, et siin on
jrjekoht mrav, sest tema mte vibki olla, et temaga mratakse tulevase asjaiguse jrjekohta. NB!
Omandil jrjekohta ei ole omanik on omanik! Eelmrke puhul on asjaiguse thendus ja see nad
reserveerivad tulevaste asjaiguste jrjekohta.
Vastuvide
Jrjekoha ksimus on oluline kui ta vlistab heausksuse siis saame rkida ainult nende heausksuste
vlistamisest, mis on tehtud peale vastuvite sissekandmist. Seeprast ei ole otseselt tema jrjekohast
mtet rkida. Keelumrke puhul samuti ei ole jrjekohta, kuid kande tegemise aeg on oluline
tulenevalt TsSi -st 88 lg 2-st
Mrkuste puhul on niteks rniku kasuks sisse kantud mrkuse tulenevalt AS 324 jrjekoha
thendus seisneb sellest, et teda ei saa vastavalt TMS 61-st tulenevalt jrjekohast jrjekoha tttu
kustutada. St., et kui rilepingu kohta tehtud mrge on kantud sisse tahapoole ldtidetavast
asjaigusest, siis seda lpetada vimalik ei ole(?) samas vib muu mrkus iseenesest minna
kustutamisele seeprast, et ta on tagapool.
Kui mrkus toimib kui eelmrge, siis tema sissekandmise aeg ja jrjekord saab olla thendust omav.
Kinnisasjaiguste tekkimise ja muutumise alused:
Philine tekkimise alus on tehingu teel.
Philiselt tegeleme omandi muudatustega, mille toovad kaasa vlaiguslik vi asjaiguslik leping,
kuid kinnisasja omandiigus vib le minna ka muul moel primise tulemusena, igusjrgluse
korras, sundtitemenetluse, avaliku vimu teostamise akti vi seaduses ettenhtud juhtudel
ametiasutuse vi kohtutituri taotlusel jne. Surnud isik ei saa olla omandi omanik jrelikult tehakse
kinnistusraamatusse muudatus.
Kinnisasja sundvrandamine on samuti vimalus, kus AV akt on muudatuste aluseks. Seda ksitleb
sundvrandamise seadus. Oluline on, et avalik vim vajab antud kinnisasja mingiks avalikuks
huviks. Nt riigikaitseks vi ka selleks, et rajada mni tee vi tnav.
Ka erinevate menetluste puhul vib oluline menetlus vi taotlus kaasa tuua kinnisasjaiguste
muutmise. Riigile vi KOVile kuuluv kinnisomand ei pea olema kantud kinnistusraamatusse KRS
8 lg 3. V.a. kui vastavale kinnisasjaigusele seatakse mingi piiratud asjaigus vms. Aga kinnisomand
vib eksisteerida riigi v KOVile ilma, et ta oleks kantud kinnistusraamatusse see ei thenda, et ta
veel vallasasi oleks!
Kinnisomandi tekkimise puhul peab olema olemas asjaiguslik leping, millelt nutakse notariaalset
vormi. Erinevalt vallasasjaigusest ei saa kinnisasja kohta tehtud leping tingimuslik. Kinnisvara
liisinglepingu puhul: kui raha maksutud, tekib pangal kohustus slmida asjaigusleping. Kuid
tingimuslikkus on vlistatud.
Kanne kinnistusraamatusse tehakse alati kandeavalduse alusel, asjaiguslik leping veel kande avalduse
aluseks ei ole. Asjaiguslepingu olemasolu, mis ei kajastu kinnisturaamatus, loob omandi ooteiguse
perioodiks, mil uus omanik veel sisse pole kantud. Ooteiguse positsiooni puhul tuleb arvestada ka
vimalusega, et kuni kande mruse tegemiseni vib selle tagasi vtta.
Kui slmitakse ksnes vlaiguslik leping ja keeldutakse A lepingu slmimisest sellist olukorda
kinnisvara buumi tingimustes on juhtunud, siis kui ostja poolt on mgilepingu tingimused tidetud,

peab ma asja mma. Kui ta ei tee seda, siis saab nuda tema nusoleku asendamist tulenevalt
TsS 68 lg 5.
Ka kinnisasja iguses tuleb juhinduda abstraktsiooni printsiibist.
Lisaks tehingulisele omandamisele saab kinnisomandi teke toimuda ka seadusjrgsel alusel. Teatud
seadusjrgseid aluseid seab ka AS ise.
Universaaliglusjrglus
Hivamine
126 reguleerib nii hivamist kui kinnisasjast loobumist. Loobumise eelduseks on vastava avalduse
tegemine kinnistusosakonnale. Sel puhul tekib riigil vimalus see kinnisasi hivata. See hivamine ei
seisne enda valdusesse vtmises, vaid vajalik on kinnistusraamatusse kande tegemine. Riik saab
hinnata kas ta soovib antud kinnisomandit hivata vi mitte.
Erinevalt vallasasjadest, ei ole vimalust kinnisasja hivamiseks iga eraigusliku isiku puhul.
Kande igamine
St., et isik on kll kinnistusraamatusse kantud, kuid esialgu ei saa me teda pidada kinnisasja
omanikuks, kuna iguslik alus sellel kandel puudub puudub kehtiv asjaigusleping. Kui isik on sisse
kantud kinnisasja omanikuna 10a kestel, ja selle aja jooksul pole keegi nudnud kande parandamist,
siis ta saabki kinnisasja omanikuks.
Omand tekib mitte kinnisturaamatu kandega, vaid prast 10 aastast perioodi igamise puhul. Siiski
vib eeldada, et kinnisasjade puhul on igamine harvem ja teoreetilisem vimalus kui vallasasja puhul.
Tingimuseks 30 aastane katkematu valdamine. Samal ajal peab kinnisasja omanik olema enne
valdaja valduse saamist surnud vi ei ole kinnisturaamatust ldse nha omanikku. Sel juhul ei ole
tegemist omandamisega lbi heausksuse, kuid siiski valdaja vib nuda enda kandmist
kinnistusraamatusse. Sellist omandamise viisi tuleb pidada paraku pris teoreetilist.

II teema
KINNISOMAND
________________________________________________________________
1. Kinnisomandi ulatus
Kinnisomand ulatub taimestikule, kuivrd tegemist on objektidega, mis on maatkiga psivalt
hendatud. Kinnisasja omand thendab teatud omandit pinnavormina. Me ei oma mulda vi vett, - me
omame igust teatud piiritletud osale pinnavormist, maapinnast. Omaette ksimus on, et kui krgele
ja sgavale omandiigus ulatuda saab. Seadus mratleb selle lhtuvalt kinnisasja omaniku huvist
selle asja kasutamisel, arvestades ka kinnisasja kasutamise otstarvet. Phimtteliselt puudub kinnisasja
omanikul vimalus keelata seda, mis toimub vga sgaval pinna all vi krgel omandi kohal (niteks
kui lennuk lendab le meie krundi). Sellistel puhkudel on pigem mttekas toetuda keskkonnaigusele.
Maavarade kaevandamisel, mis kuuluvad riigi omandisse, on maa omanikul teatud eelis. Niteks
mulla kaevandamine. Kuid vastu tulevad siiski keskkonnaiguse alased piirangud. Veele, kui ainele,
omandis me rkida ei saa. Kuid saame rkida veekogu kui voolu sngist, veekogu phjast, mis
omandisse kuulub. Kui jgi on piiriks, siis kruntide piir kulgeb mda jesngi keskkohta. Jrve puhul
tuleb vtta punkt, kus maatkkide piir juab jrve rde, ja siis tuleb tmmata joon jrve keskpunkti
nii moodustuvad sektorid, mis mravad kuidas jaguneb jrv kruntidele. NB! Selline asi ainult
vikeste veekogude puhul meri ja suuremad jed ja jrved kuuluvad riigiomandisse nende phi
nnda jaotatud ei ole!

2. Kinnisomandi kitsendused
Phiseaduse jrgi stestab kitsendused seadus. Kinnisomandi kitsendused saavad olla a- vi
eraiguslikud. Erinevus selles, et kas kitsendused on loodud laiema ldsuse huvides, vi on loodud
mratletud isikute huvides.
Kohtuotsusega seotud kitsendused phimtteliselt tuleb kitsendus siiski phiseaduslikust alusest,
kuid mratletud kohtuotsusega.
Tehinguga seatud kitsendused poolte endi vahel vabatahtlikult kokku lepitud kitsendused.
AS reguleerib eraiguslikke kitsendusi peaasjalikult ja teeb viiteid a- kitsenduste olemasolule. A-
kinnisomandi kitsendused omandame keskkonna iguse kursusel.
Naabrusigused
Naabrusigused on philine koht, kus saame rkida eraiguslikest kitsendustest. Tegemist ei pea
olema tingimata naabriga, klgneva naabriga tegemist vib olla ka lihtsalt lhedal paiknevate
kinnisasjadega. Oluline on ka a- planeerimise arvesse vtmine. Vaidlus eraigusliku probleemi le
saab tekkida ikkagi ainult a- raamides. Nt kui tegemist on tstuspiirkonnaga linna planeerimise
jrgi, siis ei saa nuda, et suure mra tttu tuleks seal tstus-tegevus lpetada.
Kahjulikud mjutused AS 143 mjutused, mis on mratletavad kui mittekehalised mjutused.
Gaasi, mra, tahma jms levik. Sellised mjutused on lubatud, kui nad ei kahjusta naabrite tegevust ja
ei ole kahjulikud keskkonnale. Siin on oluline arvestada piirkonna majandusliku otstarbega,
planeeringuga ja ka kohaliku tavaga.
Lisaks on mratletud ka mitmed ehituse ja ehitistega seotud igused vib nuda ehitiste
krvaldamist kui see mjutab naaberkinnisasja kasutamist oluliselt. Naabrusigustega on reguleeritud
ka see, et ehitis vib ulatuda le naaberkinnistu piiri, kui see on tagatud mingi spetsiifilise igusega
vi kui see on tehtud heauskselt pole teatud piire vga tpselt ja heauskselt on niteks pool maja
ehitatud naabri kinnistule.
Mjutuste liigid:

Fsiliselt mratletavad (kehalised) mjutused trjutavad AS 89-ga (negatoorhagi)

Mittekehalised (fsiliselt mratlemata) mjutused trjutavad AS 143-ga.
Mttelised mjutused trjuvad erandina
Negatiivsed mjutused trjutavad negatoorhagiga AS 89-ga. Isolatsioon!!!

Mjutuste talumise kohustus AS 143.

Mjutuse ulatus
Mjutus ei kahjusta oluliselt kinnisasja
kasutamist
Mjutus kahjustab oluliselt kinnisasja kasutamist,
mjutused krvaldatavad
Mjutus kahjustab oluliselt kinnisasja kasutamist,
mjutuste krvaldamine ebamajanduslik
Igamehe igus
igus kasutada kitsastes piirides vrast kinnisasja
Seotud peamiselt loodusressurssidega
Teede kasutamine
Veekogude res viibimine ja kasutamine
Metsas viibimine, metsasaaduste korjamine
(Jahipidamine)

Omaniku igused
Kohustus taluda
Negatoorhagi AS 89
Kohustus taluda, kuid igus
nuda mistlikku hvitist

Metsas viibimine ja metsa saaduste korjamine on igus, mis on olemas, sltumata sellest, et see mets
vib eraomanikule kuuluda. Metsasaadused ei thenda puid, palke. Jahipidamist vib teatud
tingimustel siia alla lugeda.
Teatud spetsiaalne iseloom on ka tehnovrkude rajamise ja talumise kohustusel. St., et ei ksita
nusolekut kinnistu omanikult - nad peavad neid vrke taluma. See on igus, mis toob kaasa endaga
kohustuse hvitist maksta, kui selline talumine kinnistu omanikule midagi ebameeldivat kaasa toob.
Tehnovrgud ja rajatised EI SAA OLLA maatki olulisteks osadeks.
Tehnovrkude rajamise ja talumise kohustus on olnud kohtuvaidluste objektiks pika aja vltel.
Riigikohus on teinud otsuse: 3-4-1-3-04.
III teema
KORTERIOMAND
________________________________________________________________
Kinnisomandile vastanduv omand on korteriomand. Selleks, et vimaldada jagada, on vetud
kasutusele miste: korteriomand, mis koosneb kolmest eraldi elemendist:
1) Ainuomand reaalosa ehitisest, mida me vimegi tunda igapevases keeles kui korterit.
2) Mtteline osa lejnud ehitisest, osa mis on oluline kigile korteriomanikele.
3) Mtteline osa maatkist, kus see kortermaja asub.
Meldav ka, et korteriomandisse kuulub ka lahuspind, mis ei kuulu otseselt korteri klge. Nt
keldriboks, garaa, pesukook vms.
Korteri omand ksitletav kinnistuna tema kohta peetakse korteriomandi registrit. Korteriomandit on
vimalik piirata niteks hpoteegiga, auto servituudiga (me ei sida le kinnistu autoga) vms.
Ainuke piiratud asjaigus, mida kasutada ei saa, on hoonestusigus.
Korteriomandi eeliseks on see, et sellega antakse isikule teatud omaniku staatus, mis on vimalikult
sarnane kinnisasja ainuomaniku staatusele. Korteriomand on lihtsamalt vrandatav. Korteri
omanikud vivad moodustada korterihistu, kuid vivad tegutseda ka korteriomanike hisuse
vormis, mis on reguleeritud korteriomanike hisuse seadusega.
Korteri omandi ja histute puhul tuleb teha vahet, et lisaks korterihistute ja korteriomanike
hisustele, on vimalik ka hoonehistu hoonehistu on kortermaja, vi garaai boksi rivi omanik,
hoonehistu omanikud aga mitte. Sel juhul saab hoonehistu vtta laenu, pannes tagatiseks vara
kortermaja. Korterihistu puhul aga peaksid sel juhul inimesed ise panema oma korterid panti pangale,
et laenu saada.
Korteriomandi seadus reguleerib korteriomandi ksimusi.

IV teema
PIIRATUD ASJAIGUSED
________________________________________________________________
Piiratud asjaigused eesmrgiks garanteerida asja kasutusigused mitteomanikele.Piiratud
asjaigused vivad olla ka oma asjale. Reeglina omab piiratud asjaigus mtet kui sellega on seotud
keegi teine, mitte omanik ise. Mrked ei ole ksitletavad piiratud asjaigustena.
Vallasasjadel piiratud asjaiguseid ei eksisteeri.
Piiratud kinnisasja iguste puhul on oluline piiritleda kes on mratletud igustatud isikuna.
Asjaiguslik subjektiivsed isiklik subjektiivselt piiratud kinnisasja igused isik kindlaks mratud
kui konkreetne isik. Kohustatud isikuks on alati kinnisasja igakordne omanik, muidu ei oleks tegemist
mitte asjaiguse, vaid vlaigusega.
Piiratud kinnisasjaigusi saab eristada majandusliku sisu jrgi:
1) Kasutusigus igus kasutada kinnisasja teatud piirides. Nt servituudid, reaalkoormatis loetakse
kohati kasutusiguseks, kuna saadud kinnisasja raha arvelt.
2) Realiseerimisigus igus teatud nude rahuldamisele vra asja arvelt. Klassikaline on hpoteek,
samas ka reaalservituut.
3) Omandamisigus eelisigus kindla asja omandamiseks. Eelmrke puhul ostueesigusega sarnane
mju, kuid formaalselt ei saa ostueesigusi pidada.
1 Servituudid
Servituudid jagunevad erinevate aluste jrgi:
Isiklikud servituudid / reaalservituudid
Isikliksubjektiivne / asjaigusliksubjektiivne
ldine liigitud:
SERVITUUDID
ISIKLIKUD SERVITUUDID

REAALSERVITUUDID
Kasutusservituut

Kasutusvaldus

hoidumisservituut

isiklik kasutusigus

Servituut annab kasutusiguse - eeldavad kohustatud isiku passiivsust. Servituudid eeldavad

kohustatud isiku passiivsust. Reeglina ei ole tal eriliste aktiivsete tegude kohustust ta peab lihtsalt
laskma asja kasutada.
1. REAALSERVITUUDID
Reaalservituut - piiratud asjaigus, igustatud isik on naaberkinnisasja igakordne omanik, ei ole
seotud kindla isikuga. Asjaiguslik-subjektiivne igus. Reaalservituut neb ette kasutamisiguse asja
suhtes - vib olla ka negatiivne servituut, kus teeniva kinnisasja omanik ei tohi ehitada teatud krgusel
hoonet, et ei varjaks valgust teisel kinnisasjal. Teeniva kinnisasja omanik vib vtta kohustuse, nt et ei
m oma kinnisasjal bensiini. Viimast aga peetud ka ksitavaks, kuna see piirab konkurentsi.
Enamasti on servituut rahaline igus. Tehingulist servituuti ja seadusest tulenevat kinnisomandi
kitsendust ei tohi segi ajada. Reegel on, et servituut ei ole midagi sellist, mida saab nuda, see eeldab
kokkulepet. On erandid, millal saab nuda servituuti.

Eristatakse kasutusservituuti ( igus kasutada vrast

kinnisasja
ettenhtud
viisil)
hoidumisservituuti (igus nuda omaniku teatud tegevusest hoidumast oma kinnisasjal).
Servituut on tehinguline igus.
Reaalservituudi seadmiseks on vajalik asjaiguslikleping ja kinnistamisavaldus. Tingimuslik
asjaiguslikleping vlistatud.

ja

2. ISIKLIKUD SERVITUUDID
Isiklik subjektiivse ja asjaiguslik subjektiivse asjaiguse erinevus on igustatud isiku
positsioonilt. Kui igustatud isik on mratud isikuna, olenemata asja omamisest, siis on isiklik
subjektiivne asjaigus. Kui igustatud isik on kinnisasja igakordne omanik, siis on asjaiguslik
subjektiivne asjaigus. Isiklik servituut on isiklik kasutusigus ja kasutusvaldus.
2.1 Kasutusvaldus
vilikasutusigus
isiklik-subjektiivne igus
majanduslik sisu klgneb rendiga
Kasutusvalduse tunnused on
1) et kasutajal on igus omandada vilju. Viljade omandamisigus thendab kiki vilju. Kasutusvaldust
kasutatakse pllumajanduses nt. Miste vili on nii loodus kui igusvili.
2) Kasutusvalduse ese tuleb aga omanikule tagastada samas seisus.
Annab ulatusliku iguse kasutamiseks- nt tootmine, maavarade kaevandamine.
3) Kasutusvaldust vib majanduslikust seisukohast vrrelda rendiga. Rendi ja ri piiritlemise
kriteerium on, et rentnikul on vimalus omandada vilju.
4) Kasutusvalduse a leping peab olema notariaalne, sisuline vahe 120-s stestatuga, et
kasutusvalduse puhul ei ole keelatud tingimuslik asja leping. (Kinnistusrmt kande aluseks on
kinnistusavaldus, avaldus ise ei saa olla tingimuslik.) Palju vimalusi aga ei ole tingimusega
opereerida.
Kasutusvalduse regulatsiooni on muudetud. Varem sai kasutusvaldusega koormata kinnisasja, praegu
on lesandeks kinnisasjadega seotud suhete reguleerimine.
5) Vla lep-l kasutusvalduse seadmisel spetsiifilisi nudeid ei ole - ei pea olema notariaalselt
testatud.
6) Kasutusvalduse puhul nha paralleeli hoonestusigusega. Sarnasus, et mlemad annavad asja suhtes
ulatusliku kasutuseelise. Kasutusvalduse puhul primaarne maakasutus, hoonestusiguse puhul aga
ehitise ehitamine maale.
7) Kasutusvalduse iguslikud erisused toodud sltuvalt, kes on kasutusvaldaja:
a) fsilise isiku puhul seotud eluajaga, kui lhemat thtaega ei
ole kokku lepitud. Saab ka kokku leppida, et kasutusvaldus lheb prijale.
b) juriidilise isiku puhul vib thtaeg olla pikem. Maksimaalne thtaeg on 100 a. Pikemaks
ajaks ei ole kasutusvaldus jur is puhul vimalik. Sellega on ptud vltida omandile lhedaste
piiratud asjaiguste loomist.
8) Kasutusvalduse lpetamise tingimused: vrreldes teiste asjaigustega rangemad, vrreldes
hoonestus-ga lihtsam. Alati vimalik kokkuleppel lpetada nt reaalservituudiga. Kasutusvaldust
vimalik lpetada reaalkoormatisega kasutusvaldaja nudel, kui ta hvitab kahju omanikule (kahju on
siin saamata jnud kasutusvalduse maksed).Kinnisasja omaniku nudel vimalik lpetada, kui
omanik tendab, et omaniku kahju on oluliselt suurem, kui kasutusvaldaja kasu. Nt omaniku tungiv
vajadus ise kasutada. See ei saa aga olla lihtsalt ebasoodsa lepingu ksimus.

Lpetamise aluseks on ka see, kui kasutusvaldaja ei kasuta eset.Lpetada saab ka, kui omaniku igusi
rikutakse v on rikkumise oht ja kasutusvaldaja keeldub tagatise andmisest nt kaevandamistd, nt aga
talu kasutamisel ei saa eeldada, et on risk, mis eeldaks tagatise andmist.Kasutusvaldus vib lppeda
TMS seoses sundtitmisega, kui kasutusvaldus asub tagapool asjast, mille kohta viiakse lbi
sundenampakkumine, kui kasutusvaldaja ja omanik ei lepi teisiti kokku.
TMS 76 lg 2 - kasutusvalduse igustatud isikule makstakse igakuiseid makseid. Vt TMS 76 lg 3
(maksimum).
Saab lppeda sundtitmisega.
Omandamissuhted kasutusvalduse korral
Kasutusvaldaja - viljad, kasutusvalduse ajaks maatkiga hendatud asjad (tss 54 lg 29)
Omanik - maatkk, ehitised, muud olulised osad.
Kasutusvalduse olemuslik tunnus, et viljad kuuluvad kasutusvaldajale. 214 lg 4 - loodusvilja piiritlev
kriteerium, loodusvili on see, mis on valminud ja eraldatud kasutusvalduse ajal - see viitab
pllumajandustoodangule. Kaevandada saab ka kasutusvaldusega, maapues pole kll viljad valminud
kasutusvalduse ajal - Maapue seadus teeb aga viite eelnevalt mrgitud sttele. Kasutusvaldajale
kuulub ka igusvili, mis tekkis kasutusvalduse ajal nt rent, r. Maatki enda ja hoonete osas ei too kv
muudatusi kaasa. Kv kestel pstitatud ehitiste jm asjade puhul, mis on maatkiga kv ajal hendatud on
kv olulised osad, mitte maatki olulised osad.Nt kasutusvaldaja teeb hoonete juurde garaaid ja
kavatseb kasutada kv vltel ja hiljem soovib ra viia - saab seda teha, kuna so kv oluline osa. St siin
erandina ei saa maatkiga hendatud asjad maatki oluliseks osaks (mduva otstarbega asjad) (tss
54 lg 2).
Praldised jvad kinnisasja omaniku omandisse, praldist asendavad asjad lhevad kinnisasja
omaniku omandisse. ( 221) Kv lppemisel tuleb tagastada kinnisasi samas seisus, nagu
kasutusvaldaja oli saanud. Praldised, mis kuulusid aga teisele need kinnisasja omaniku valdusesse ei
lhe. Kui kasutusvaldaja ehitanud ehitise, mida polnud plaanis mduval otstarbel kasutada, siis lheb
see omaniku omandisse. Kasutusvaldajal on igus kasutada praldisi v praldisi vrandada ja
asendada uutega.
2.2 Isiklik kasutusigus
Isiklik-subjektiivne igus, vahetu kasutusigus vi reaalservituudi sarnane igus
Teine isiklike servituutide alaliik. On seatud konkreetselt nimeliselt mratletud isiku kasuks, mitte
asja igakordse omaniku kasuks:
1) vib olla seatud, et isikul on kasutusigus asja suhtes
2) isikule antakse kasutada ja koormata kinnisasja nii, et see vastab sisult reaalservituudile.
Vt 25 lg 1 alt 2
Tuleb kohaldada reaalservituudi stteid. Kui tegu kasutusigusega, siis kohaldatakse kasutusvalduse
stteid.
Isiklikku kasutusigust on vimalik anda ka elamule - st kasutusigus ei ulatu kogu kinnisasjale.
Kasutusele on orienteeritud vlaigus (so rohkem ri, mitte rendi moodi).
Isiklikku kasutusigust saab asendada elamukasutusigusega nt kui omanik vrandas elamu, siis
ostja annab vimaluse talle seal eluajal edasi elata. Kasutusigust saab le anda vaid kinnisasja
omaniku nusolekul ka kasutusiguse thtaja piires (selle tunnuse jrgi sarnane vlaigusele).
Kasutusigus on kinistusrmt-ga tagatud. ri puhul tuleb eraldi nuda kinnistusrmt-sse kandmist.
Saab lppeda, kui on tagumisel jrjekohal ja sundtitmise toimub eespool oleva kinnisasja suhtes.
Kellel lpeb, peab tasuma hvitist. Kasutus vib asuda igal jrjekohal. Oluline, millal ajaliselt on
sisse kantud, mitte mitmendas raamatu osas ta asub.
3. REAALKOORMATIS

 isiklik-subjektiivne ( 229 lg 1) vi asjaiguslik-subjektiivne ( 229 lg 2)

igus
Nii kasutamisiguse kui ka realiseerimisiguse tunnused
Reaalkoormatis ei ole servituut. Loogiline on isiklik subjektiivne reaalkoormatis, kuid praktikas
kasutatakse rohkem asja-sub.
Ajalooliselt on reaalkoormatis vlja kasvanud kohustusest teha teatud tegusid. Isiklik subjektiivne
reaalkoormatis seatud nii, et kinnisasja omanik peab maksma makse vi tegema teatud tegusid.
Tnapeval reaalkoormatis taandub maksetele.
Asjaiguslik subjektiivne reaalkoormatis - kinnisasja omanikul lasub maksete vi tegude tegemise
kohustus.
Reaalkoormatis sarnaneb majanduslikult kige enam hpoteegile. Praktikas on reaalk rahaline makse.
Sisuline vahe, et hpoteegil on konkreetne vlasumma, mis on maksete aluseks. Reaalkoormatisel
aluseks perioodiline makse. Perioodilisus ongi just erinev hpoteegi ja reaalkoormatise vahel.
Hpoteegile ja reaalk-le kohaldatakse sarnaseid stteid. Vahe, et reaalk puhul puudub vimalus kohe
kokku leppida sundtitmises, kui kohustusi ei ole tidetud. Hpoteegiga vimalik kokku leppida
notariaalses lepingus, et nt kohe, kui tekib nue vimalik prata titmisele. Realk, kui vlgnevus on
reaalselt tekkinud, siis saab kokku leppida sundtitmises.
Asjaigusleping reaak peab olema notariaalne, saab olla tingimuslik. Vlaiguslikule lepingule ei ole
nudeid, makse peab olema kokku lepitud kindlaksmratud vormis.
Reaalk praktikas kasutatakse kige enam seoses hoonestusigusega. Hoonestusigus lasub
koormatisena maatkil, mis kajastub kinnistusregistris. Hoonestus eest peab reeglina tasuma
perioodilisi makseid. Reaalk vajalik, et tagada maksete maksmine.
Rk koormab hoonestusigust kinnistatud maatki iga omaniku kasuks. Omanikul on vimalik
kasutada sundtitmist, kui omanikule ei ole tasu makstud.
Reaalkoormatis vib lpetada lihtsamalt kui muud kinnisasjaigused.
1) Vimalik vlja osta. Vljaostu puhul aluseks reaalk hind, eelduslikult maksete kogusumma. Kui
ajaliselt ei ole piiratud, siis eelduslikult aluseks 30 aastat.
2) Reaalk sarnasus vlaigustega, kuna varasemas regulatsioonis toodud vimalus, kuidas sai muutuda
isiklikuks vlaks. Praeguses regulatsioonis vastutab maksete eest kinnisasjaga. Reaalk vlg saab
muutuda ka isiklikuks vlaks - see on oluline omaniku vahetumisel, st kuigi pole omanik, siis vib
vlaiguslik omanik reaalkoormatise vla siiski vlja nuda.
3) Reaalk sundt vib vastav ig kustuda jrjekorra tttu, makstakse 25 a summa kinnisasja
enampakkumisel saadud rahast.
Reaalkoormatis on realiseerimisigus, kuna tagab makseid. Peetud ka kasutusiguseks, kuna tagab
vimaluse sooritus tita.
Reaalkoormatise liigid
AVALIK-IGUSLIKUD: seatakse seaduse alusel riigi, KOV vm avalik-igusliku juriidilise isiku
kasuks
ERAIGUSLIKUD: seatakse tehinguga fsilise isiku, eraigusliku juriidilise isiku vi teise
kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Need on kokkuleppeliselt seatud.
Av-igusliku ja eraigusliku reaalkoormatise eristamine - kelle kasuks ja mille alusel on seatud.
Av- reaalk:
1) seaduse alusel - reaalk igustatud isik riik, kov ksus, muu av- jur isik. Kui on lihtsalt igustatud
isik av- isik, siis see ei muuda veel av--likuks reaalk-ks.
Nt eluruumi erastamise seadus 21 (mrge 5) - so av- reaalkoormatis, mis seaduses ka defineeritud.

Kommentaar nimetab av- reaalkoormatiseks ka ranna kaitsmise ja ranna korrashoiu kohustust (lk
363-364). Need eksisteerivad seadusjrgselt, ei pea olema kantud kinnistusrmt-sse. Kama arvates need
siiski pole reaalkoormatised, kui nudeid ei tideta siis ei saa piirata. Siiski need on tagatud
kohustused - ka P. Prna juab kommentaaris sellele jreldusele. Seega reaalk vaid selline, mis on
kantud kinnrmt-sse.
Rahaliselt mratletud reaalk puhul oluline maksumus.
Reaalk seotus elueaga - standardne tenosuse arvestamine eluea puhul, nt kui oled elanud 20. a-ks,
siis tenoline, et elad 60-ks.
4. HOONESTUSIGUS
isiklik-subjektiivne igus
rangelt thtajaline igus
kasutamisigus (omandile sarnane)
Hoonestus on omada maatkil olevat ehitist. H on majanduslikus mttes thtsuselt teine piiratud
asja hpoteegi jrel. Hoonestus puhul maj vrtus suurem nt kui reaalservituudi vrtus. H vib
letada ka omandi vrtust. H Tallinna kesklinnas on nt vrtuslikum kui kinnisasi Plvamaal.
H-ga vimalik ehitis maapinnalt lahutada. H seadmine toob kaasa lemineku h-ga igustatud isiku
omandisse. See tekitab kaudse ja otsese valdaja suhte hoonestaja ja kinnistu omaniku vahel.
H ei eelda, et tegu peab olema hoonega. Muud ehitised on rajatised. H alusel saab pstitada nt
spordivljaku. Raudteeseadmeid on vimalik kasutada hoonestus alusel, ka sadamat vimalik.
Praktikas Eestis h kasutatakse rimaal. Elukoha omamisel olulisem, et oleks ka maa omandis.
risuhetes ei ole mtet vga pikalt ette mtelda.
H seotud rangemalt thtajalise pm-ga, vrreldes eelksitletud piiratud asjaigustega. Majanduslik
huvi suurem, et saaks kokkulepitud aja vltel kasutada kinnistut. Alampiir 36 a, lempiir 99. Varem
pandi need trminid sltuvalt sellest, et arvati, et puumaja psib 33 a kivimaja 99. Ka 10 a h vib olla
phjendatud mingi projekti raames. Et h muutuks omandiga ravahetamiseni sarnaseks, sellist ohtu ei
ole.
Hoonestusiguse kanne
- kantav ksnes koormatava maatki registriosasse esimesele jrjekohale
- kantakse eraldi registriosasse
- koormatav piiratud teiste piiratud asjaigustega
H isiklik sub piiratud asjaigusena on igus, mida ksitletakse eraldi kinnistuna. (Komment
vljaandes on registriosa nidis). H is sub a-na thendab maatki koormatist. Mrav, et hoonestaja
mratakse kindlaks konkreetse jur v fs isikuna. Ta on koormatis, mis on maatki registri osa 3.
kandesse kantud. Lisaks on eraldi kinnistu, mille kohta peetakse eraldi regisriosa (vt kommentaari taga
niteid).
H on eelduslikult tasuline - hoonestaja poolt maatki om-le perioodiline tasu. Kasutatakse
reaalkoormatist, et tagada tasu perioodiline laekumine. H puhul rangemad tekkimise eeltingimused.
Seadmiseks pandud asja lep notariaalne + piiratud tingimuste seadmine (248 lg 2).
1) vlistatud ramuutvate tingimuste kasutamine
2) vlistatud kokkulepe, millega lepitakse, et h lpeb isiku surmaga.
Avaldus kinnistusosakonnale peab olema tingimusteta.
Lisaks peab olema vla leping notariaalses vormis. Siin regulatsioon (119, 120) vrreldav omandi
regulatsiooniga, kuigi h vimalik seada tingimusi.
Majandusliku sisu poolest sarnane omandiga.

H tekib kinrmt kandega. Loogiline, et enne kantud maatki kohta peetavasse registriossa ja siis reg
osasse, mida peetakse hoonestus kohta.
Maatkki saab h-ga koormata, kui 1. jrjekoht on vaba, kuna h saab kanda vaid 1. kohle (see
iguspol otsustus, kuna soovitud, et h tagumisel jrjekohal sundtitmise korral ei kustuks).
H igustatud isikul on eelispositisoon jrjekohast tingitult tagatud. H-le kohaldatakse kinnisasja
stteid.
Et h-l on eraldi registriosa, annab vimaluse koormata h-st teiste piiratud asjaigustega. Tegu siis
allrendi sarnase suhtega - meil lihtsuse huvides seadus seda ei vimalda. Saab koormata h-st erinevat
tpi servituutidega. Ka hpoteegiga on h koormamise vimalus. Ka h vib olla sundtitmise
esemeks. St uus vtab les sellises seisus hoone nagu saab.
1) H koormamine vimalik ka ilma maatki omaniku nusolekuta. Kokkulepe vib olla, et peab
ksima nu, kuid vib slmida siiski igahega. Eelduslikult saab h-st vabalt koormata.
2) Maatki omaniku nusolek on vajalik, kui maatkki koormatakse servituudiga. On vimalik seda
teha maatki omanikul sltumata hoonestaja nusolekust.
Reaalservituut vib aga hakata segama hoonestaja tegevust, siis vaja nusolekut.
3) Hpoteek vib koormata nii hoonestusigust kui kinnistut, selleks pole poolte nusolekut vaja.
Omandisuhted hoonestusiguse korral
H olemasolu toob kaasa spetsiifilised omandisuhted. H tagajrg - hooned ja rajatised hakkavad
kuuluma hoonestajale:
1) h koormamisel piiratud a-ga laienevad tag-d ka maatki olulistele osadele.
2) antakse le hoonestatud maatkk, siis tegu rajatise vrandamisega.
3) H ei saa seada kaasomandi osale. H on reaalselt piiritletud osa. Kaasomandi puhul saab h-st
seada kaasom kasuks. Siis kaasomanik kasutab ka teise osa.
4) H seadmisega maatkk ei muutu, viljade omandamise igust h ei sisalda. H seotud hoonetega.
Kui seal oli taimestik, siis olulised asjad jvad maatki omaja omandisse. Kui majambrusesse
istutatakse puid ja kasutatakse teid, siis taimed on h olulised osad. Piiri kindlaksmramisel oluline
majanduslik sisu.
Viljade omandamise seisukohalt erandlik on kaevandus, st seaduse jrgi vimalik seada kaevanduse h
(pigem praktikas kasutatakse kasutusvaldust v renti). H vib olla viljade omandamisele iguslikult
orienteeritud nt kaevanduse puhul.
Hoonestusiguse ulatus
H (241 lg 3) ei saa piirduda korteri v kinnisasja reaalosana. 242 lg 2 - omandisuhteid ei muudeta.
Ulatus kasutus osas nt 100 ha maad.
Elamute puhul aiad ja pargid ei kuulu hoonestaja omandisse, kuid hoonestaja kasutus neile laieneb.
Oluline, et primaarne on hoonekasutus, mitte maa kasutamine. H vib anda kasutusiguse mingi
maatki reaalosale, st ehitise kasutamiseks on vajalik vaid vike osa kogu kinnistust.
Nt metsakinnistu, mida majandab omanik, kuid metsa res on maja. H koormab kogu kinnistut.
Maatki omanik peab alati arvestama muude piiratud asja panemisel, et h jb alati esimesele
jrjekohale.
Kui koormatakse suurt kinnistut ja hoonestajal vajalik vaid vikese maatki kasutamine, siis mistlik
jagada maa nii, et hoonestaja valdusesse jks vaid talle vajalik osa. Siis saab omanik ka lejnud
osale maast seada piiratud asja-si.
Kui tahame anda maad kasutusse siis kasutusvaldus, kui tahame anda hoonet kasutusse, siis
hoonestusigus. Eestis on raskemini piiritletav kaevanduse puhul, kuna on nii h kui kasutusvalduse
vimalus.
H puhul on rhuasetus lppemisel thtajal, erakorraliselt vib lppeda ka enne thtaega. Vimalik
varem lpetada, kui hoonestaja ja kinnisasja om on hel meelel. Siin peab olema 3. isiku nusolek,
kelle kaskuks on h seatud. Puudutatud isiku nusolek on nutud.
Erakorraline lpetamise alus on AS-sse lisatud - so omanikule langemine.

hoonestaja

maatki omanik
Omanikule langemine
maatki omanikul on nudeigus, kui hoonestaja rikub oluliselt oma kohustusi
omanikul hvitise maksmise kohustus
psima jvad hpoteek, reaalkoormatis ning maatkki ja hoonestusigust heaegselt
koormavad piiratud asjaigused
Peab saama hoonestaja nusoleku, kuid vimalik nusoleku kohtuotsusega asendamine. Nt, kui
hoonestaja ei lpeta ehitist kokkulepitud thtajal. Samas vib vastu vita, et maatki omanik ei saa
olla huvitatud hoone valmimisest. Samas aga vib maatki omanik olla huvitatud just kindlast
kasutusviisist nt riigi vi kov maa koormamisel. Riik nt huvitatud kultuuriasutuse vi kaupluse
valmimisest.
Omanikul lbi staatuse silib teatud kontroll. Saab anda h-se teisele, et hakataks kasutama viisil, mis
on tema huvides.
Hoonestaja ja omaniku hilisem kokkulangemine ei too automaatselt kaasa, et h lpeb. Kinrmt-s peab
kande muutma.
H puhul vimalik kokku leppida, et teatud ajal, kui vlaiguslik tehing on tidetud, siis saab isik hse. Nt Tartu Kaubamaja maatkk on riigil, h on hansa liisingu kasuks, h koormatud
kasutusvaldusega riigi kasuks. Kui on piisavalt kasutusvalduse tasu maksnud, siis saab riik omanikuks.
H lppemise tagajrjel tulevad kinnisasja olulised osad omaniku omandisse.
Kui h thtaja mdumisel lppenud, vib hoonestajal olla ra 1 aasta jooksul vedada v
ehitusmaterjaliks lammutada. Kui hoone jb maale, siis hoonestajal nuda kompensatsiooni.
Tavaliselt h tasu maksmisel juba arvestatud, kas hoone tervikuna jb maatki omanikule v mitte. St
igakuised tasud nt vikesemad.
Korterihoonestusigus

hoonestaja A
hoonestaja B
hoonestaja C
hoonestaja D

maatki omanik
24
H-ga ei ole vimalik korteriomandit koormata. Ka korteriomandi hoonestusigusega pole vimalik
korteriomandit koormata. H-d tekivad korteriomandile h jagamise teel. Kinnistul on ainult h-d,
pole htegi korteriomandit, kik h-d peavad lppema siis hel ajal.
Korterih kasutamist vimalik teha nii elamute kui korterite puhul.
Korteri suhtes ollakse ainuomanik nagu korteriomandi puhul. Nagu korteriomandi puhul ka h puhul
vimalik kaasomand vundamendi, kandvate seinte, koridori puhul.. Korteriomandi puhul igus
mttelistes osades maatkile. H ldisest pm-st tuleneb, et h laieneb ka kasutamiseks vajalikule
maale so korteriomandi ja h oluline erinevus.
Kinnistusraamatus jrgnevad objektid maatkil: hnestusigus, korterihoonestusigus, korteriomand.
Korterih vajalik, kui hooneid on mitu, siis on lihtsam omavahel igusi ja kohustusi piiritleda, kui
jagavad reaaosadeks.
Korteriomandit vib kasutada nii elamute kui muul otstarbel pstitatud hoonete puhul, siis
korterihoonestusigus tekib hoonestusiguse suhete reguleerimise pinnal. St kinnistusrmt-s peab
olema h ene sisse kantud.
5. OSTUEESIGUS
Ostueesigus saab olla nii isiklik subjektiivne kui ka asjaiguslik subjektiivne. Samuti nagu
reaalkoormatiski. Ostueesiguse puhul thendab see seda et vidakse kokkuleppida ostueesigus nii,
et igustatud isik on kindlaks mratud nimeliselt vi mratud kindlaks ostueesigus nii, et
koormatud kinnisasja suhtes on ostueesiguslaseks mne teise asja igakordne omanik. Regulatsioon
on ostueesiguse puhul ks keerukamaid asjaigustest kuna peale VSi justumist hakati suurt osa ka
kinnisasja ostueesigusest reguleerima VSi stetega. VS reguleerib kiki ostueesiguse juhtumeid,
sh vallasasjade suhtes seatavat tehingulist ostueesigust. AS sisaldab eristteid just kinnisasja
ostueesiguse suhtes ja kolmandaks tuleb arvesse vtta et seadusjrgsed ostueesigused on
reguleeritud sageli eriseadustega. Ostueesiguse teostamise kord vib olla seadusjrgsete
ostueesiguste puhul natuke teistmoodi snastatud stetega. Eriseaduste puhul on ksimuseks, et nad
on vastuvetud ajal, mil kinnisasja ostueesigus oli reguleeritud AINULT AS-ga, sel juhul tehakse
viide AS, mis vib omakorda edasi viidata VSile.
Kinnisasja ostueesiguse puhul on oluline ksimus tema phimttelises olemuses kas ta ikka on
igakordne vi hekordne kehtivus. 244 lg 2 ls 1 tleb et st. hekordset vimalust seda
ostueesigust kasutada. ldine vlaiguse reegel on see, et ostueesigus (tehinguline) on hekordne,
seadusjrgne aga igakordne. Kuna AS ei leia htegi erinormi, mis tleks et kinnisasjade puhul oleks
teisiti, peame kohaldama VSi normi, mis tleb, et see kehtib hekordselt. Sellist seisukohta valdavalt

siiski ei jagata ndseks. Phimte TsS 54 lg 4 kinnisasjaga seotud asjaigused on asja olulised
osad, kui seaduses pole stestatud teisiti.
Kinnisasja ostueesiguse seadmine nuab ka vlaigusliku aluse (kausaaltehingu) ja vastava
asjaiguslepingu olemasolu, ning siin on mlemal juhul nutav notariaalne vorm.

Ostueesiguse praktiline kasutamise skeem

Kui ostueesigust kasutatakse siis on selle tahteavalduse tagajrjel tekkind olukord, kus slmitakse
kaks mgilepingut. Ostueesigus tekitab teise vlaigusliku lepingu. Ostueesiguse teostamise
phiskeem on: kinnisasja mjal on vimalik slmida mgileping iga temale meeleprase 3ndast
isikust ostjaga, mitte ei pea hakkama eelnevalt teatama vrandamiskavatsusest. Seejrel on mjal
kohustus sellest mgilepingust teatada igustatud isikule see on ma kohustus, mille vimalike
tagajrgede eest kannab ka mja vastutust. Ostueesiguse teostamise thtaeg on kinnisasjade puhul 2
kuud 8selle ajajooksul saab seda igust ostueesigust teostada). Selle tagajrjel vibki tekkida
teine leping identne mgileping (tekib seaduse jul). Selline skeem peaks tagama selle, et oleks
vimalik rkida turuhinnast, mis sellisel juhul selgub. Vrandamiskavatsuse puhul ei ole alati kindel
hind, a sellise skeemi puhul on hind juba kindel.
Formaalset ostueesiguslast ei saa lugeda aga seotud ksutustehinguga seotuks. St., et kui
mgilepingus on kokku lepitud, et ostuhind tuleb tasuda omandi leminekul, ja selle all on silmas
peetud, et see tuleb teha kohe, siis ostueesiguslase jaoks seda ksutuslepingut ei seostu. St., et kui
ksutustehing on slmitud, siis ostueesiguslast see ei puuduta, kuid ta peab titma samad tingimused,
mis on titnud see 3. isik.
Ostueesigus vib kaasa tuua erinevaid tagajrgi ja kaitsta erineval mral ostueesigusega igustatud
isikut. Kui ostueesigusele ei ole antud spetsiifilisi tagajrgi, siis thendabki see olukord seda, et
omanikul on tekkinud kaks mgilepingut mlemat ta heaegselt tita ei saa, kuna tal on ma
ainult ks asi. Sealjuures on ka vimalik, et ksutustehing on juba ostjaga slmitud. Vimalik on ka
see, et omanik ei ole titnud oma teatamiskohustust ja ei ole informeerinud ostueesigust omavat
isikut. Sellisel juhul vib tekkida olukord kus ostueesigusega igustatud isik ei saagi selle asja
omanikuks, sest kolmas isik vib selleks hetkeks olla juba kehtivalt omandanud selle asja, kui ta seda
aga veel ei ole, siis on ostueesiguslasel igus nuda seda asja (see nue kehtib aga ksnes esialgse
omaniku suhtes).
Vlaiguslik ostueesigus ei mjuta selle ksutustehingu kehtivust, mille omanik on 3ndast isikust
ostjaga slminud. 3nda isiku suhtes pole ostueesigust omaval isikul mingeid nudeid vimalik
esitada. Ostueesiguslane vib aga esitada nudeid omaniku vastu omanik ei saa karistamatult
tegutseda.
Teine olukord esineb asjaigusliku eesiguse puhul. Asjaigusliku ostueesiguse puhul vime rkida
et see on ksutusigusliku toimega. VS neb ette, et vallasasjade puhul reeglina ongi ksutusiguslik
toime ostueesigusel 224 lg 6 (??). ldreeglina VS vlistab ka sama ldreeglina kinnisasja
ksutusigusliku toime. Kinnisasja ostueesigus on vlaiguslik, asjaiguslik saab ta olla ainult teatud
alustel, mis tulenevad AS Ksutustehing loetakse ostueesiguse omaja suhtes kehtetuks. Sellisel
juhul on igus ksitleda kinnisasja omanikku omanikuna ja tal on ka kandeparandamisigus kolmanda
isiku suhtes. Samas mgilepingu titmist vib nuda kinnisasja algselt omanikult samuti, sest tema
ongi jnud kehtetu ksutuse tttu omanikuks. Selleks et saada selle ostueesigusega koormatud
kinnisasja omanikuks, peab saama selle kinnisasja algselt omanikult, kes selleks on ka jnud.

Vastav kohtuotsus asendabki asjaiguslepingut. Sellisel juhul on asjaigusstetega 3ndast isikust ostja
kaitstud siiski tema enda poolt tehtud kulutuste osas ostja vib seada sltuvusse enda nusoleku
andmise kinnistusraamatu parandamiseks tema tasutud ostuhinna hvitamiseks, kui ta on selle
tasunud. See ei ole kolmanda isiku kohustus, kuid on tema igus.
Asjaiguslik ostueesigus tagab paremini ostueesiguslase igusi kuna siin juba ka slmitud
ksutustehingu puhul on ostueesiguslasel vimalik reaalselt omanikus saada, samas kui vlaigusliku
puhul vib tal see vimalus kaduda.
Rakendusala
Tasuta vrandamise vi kinkimise puhul ei ole vimalik rkida ostueesigusest, samas mitmete
avalik-iguslike ostueesiguste puhul rgitakse, et ostueesigus kehtib just vrandamise korral.
Niisugusel juhul on liigiline eeldada, et tegelikult tuleks sisustada vrandamise mistet nii nagu see
tuleneb AS ja VSist.
Ostueesigus ei kehti sundenampakkumisel pankrotimenetluses ja sundvrandamisel (avalikes
huvides, kohese ja iglase tasu eest avalik vimu aktiga). Nende puhul on vlja toodud ja rhutatud, et
neil puhkudel ei laiene ostueesigus nendele. Ka tehingud lhisugulastega on vastavalt VSile
vlistatud. Ostueesigus ei rakendu juhul kui vrandamine toimub alanejale, lenejale sugulasele vi
abikaasale. Lisaks sellele saavad eraldi stestatud tingimused seadusjrgse ostueesiguse puhul.
Ostueesigus ei rakendu ka siis kui tehing on tehtud isikuga, kes on ostueesiguslane.
Sisulisi raskusi tekitab ka see, et mgi puhul koos krvalkohustustega ostueesigus kehtib ka. Sellisel
juhul peab ka ostueesiguslane kolmanda isiku asemel neid kohustusi titma. Kui ta ei ole neid
suuteline ise titma, peab ta reeglina hvitama nende asemel hariliku rahalise vrtuse. Kui
krvalkohustusi ei ole vimalik rahaliselt hinnata, ei saa ostueesigust teostada. Kuid kui
krvalkohustus on lisatud ostueesiguse takistamiseks, siis ostueesigus on siiski teostatav ja
krvalkohustusi ei pea titma.
Oluline on see, et krvalkohustused oleksid lepingus fikseeritud. Kui neid ei ole fikseeritud, siis nad ei
saa olla ka takistuseks, et ostueesiguslane viks ostueesigust kasutada.
Rakendusala on esemelises mttes kehtiv kinnisasjale, kinnisasja mttelisele osale. Muule ei ole teda
vimalik kokku leppida. Reaalosana ei ole ostueesigust vimalik teostada. Sellisel juhul on ikkagi
vajalik juba jagada eelnevalt kinnisasi ja seada kinnisasi hele konkreetsele tekkinud kinnistule.
Ostueesigust on vimalik seada ka teistele kinnistu liikidele korteriomandile, hoonestusigusele
jne. Hoonestusigusele ostueesiguse seadmist vis kunagi hoonestaja ka nuda, nd on see ste aga
kehtetu kll aga vib ju kokku leppida selles hoonestusigust seades.
Ostueesiguse liigid
Vlaiguslik
v
Asjaiguslik - niisugune millel ksutusiguslikku toimet ei ole.
v
Seadusjrgne eksisteerib seaduse jul, kuid tagajrjed vivad olla erinevad.Vib olla asjaiguslik,
kui selle kohta on kinnistusraamatusse tehtud mrkus. Mrkus saab teha aga ainult siis, kui seadus
seda ette neb (muinsuskaitseseadus nt)
v
Tehinguline alati asjaiguslik! Omab eelmrke toimet. Kinnistusraamatus nhtuv.
Eraiguslik saavad kehtida eraiguslike isikute kasuks.
v

Avalik iguslik saavad kehtida avalik iguslike isikute kasuks seaduse alusel, KOVi vi riigi
kasuks.
Ainuisikuline ks, kes ostueesigusega igustatud.
v
hine mitu ostueesiguslast.
Asjaiguslikud ostueesigused
Sama lugu on ka looduskaitse ala puhul kui vastav ostueesigus on kinnistusraamatusse kandmata,
on tal vlaiguslik toime. Kaitseala valitseja nusolekul on igus selle mrke kandmiseks
kinnistusraamatusse.
Tehinguline ostueesigus saabki olla vaid siis kui see on kantud kinnistusraamatusse. Kinnistu
kaasomanike puhul tuleb tunda seadust kaasomanikul on ostueesigus olemas. Kaasomaniku
ostuigus omab asjaiguslikku toimet.
ORAS neb ette rnikule, kes selle hoone tagastamise ajal seal elas, ostueesiguse ei ole aga
midagi eldud, et tal oleks igus nuda mrkuse sisse kandmist. Riigikohus viidatud lahendis judis
vastupidisele jreldusele et mingitele asjadele tuginedes ikka saab nuda selle mrke tegemist.
Sellele ei ole seaduses hist alust, kuid RK nii otsustas.
Eraiguslikud seadusjrgsed ostueesigused
Philiselt on need eraiguslikele isikutele, kuid vivad olla ka teistele.
Sundvrandiandja ostueesigused st., et kui sult vrandati maa sjave baasi jaoks, ja seda baasi
enam vaja ei ole ning ta pannakse mki, siis sul on igus see tagasi osta ostueesigusega.
Avalik-iguslikud seadusjrgsed ostueesigused
Kehtivad ainult seadusest tulenevate avalik-iguslike isikute kasuks. (muinsuskaitseseadus nt)
Ostueesigus mitme isiku kasuks
hine ostueesigus tuleneb sellest, et mitmele isikule kuulub ks ja see sama igus. iguste hisust
reguleerib AS ka 70 lg 7 (?). Sellisel juhul vib osta koos vi kui keegi loobub siis ka ksinda.
VSi ldise reegli kohaselt tuleks leppida kokku vi heita liisku kui ei saada kokkuleppele, et kes
ostab.
Vimalik ka selline situatsioon, et ostueesigus kuulub mitmele isikule ja jrjekord on mratud st.,
et niteks teisel kohal jrjekorras olev isik saab osta siis kui esmane ostueesiguslane loobub oma
igusest.
ldine phimte on see, et seadusjrgset ostueesigust eelistatakse tehingulisele.
Ostueesiguse jrjekord

V teema
KINNISPANT
________________________________________________________________
Kinnispant jaguneb:
- hpoteek
- kohtulik hpoteek
1. Hpoteegi sisu
Hpoteek on isiklik subjektiivne piiratud kinnisasjaigus. Tuleb mrata igustatud isik e
hpoteegi pidaja kindlaks nimeliselt. Hpoteek on realiseerimisigus. Hpoteek ja reaalkoormatis
saavad olla majandusliku tagatise alternatiivseteks liikideks. Vib pidada oma majanduslikust kljes
sarnaseks realkoormatisega.
Reaalkoormatise puhul ei ole eelnevalt vimalik kokku leppida kohest sundtitmist. TMS neb ette
vimaluse, et kohene sundtitmine vidakse ette nha hpoteegi suhtes. Lisaks on muude rahaliste
nuete kohta slmida selline kokkulepe, kuid alles prast sissenutavaks muutumist. Vastav dokument
on ise algdokumendiks, mille esitamisega vib kohtutitur kohaldada sundtitmist. Kui sellist
titedokumenti pole, tuleks saada kohtuotsus.
Laenu vtmisel lepitakse hpoteegi korral kokku tavaliselt see, et omanik allub kohesele
sundtitmisele. See kiirendab vla sissenudmise protsessi.
Hpoteegiga on vimalik tagada kinnisasja ja korteriomandit, hoonestusigust ning korteri
hoonestusigust. Laevaasasjaigusseadusest tuleneb laevahpoteek, mis on eraldiseisev
igusinstituut, kuid reguleeritud hpoteegi stetega.
Hpoteegiga on vimalik koormata kaasomaniku mttelist osa. Mtteliste osade omanikud vivad
kinnistusraamatus kokku leppida, et tagatise mmise korral mb osanik mingi reaalse osa. Reaalosa
ei ole vimalik hpoteegiga koormata. Pangad tahavad ,et oleks vastav kokkulepe kaasomanike vahel
tagatiseks.
Hpoteek on mitteaktsessoorne pandiigus hpoteegi seadmine ei eelda tagatava nude olemasolu.
Hpoteek vib olla seatud thjalt, see hakkab eksisteerima, kui ta on kinnistusraamatusse kantud.
Konkreetset tagatavat laenu ei pea olema. Kui laen makstakse tagasi, siis hpoteek automaatselt
kinnistusraamatust ei kustu.
Mitteaktsessoorsus ei kehti kohtuliku ja seadusjrgse hpoteegi kohta.
Hpoteegi regulatsioon on imperatiivne. Ainult mnede stete puhul on antud vimalus kokku
leppida teisiti kui seaduses.
2. Hpoteegi liigid
a) hpoteegipidaja jrgi
- vrhpoteek
- omanikuhpoteek
b) tekkealuse jrgi
- tehinguline hpoteek tekib ldiselt kandega kinnistusraamatusse.
- seadusejrgne hpoteek saab tekkida kinnistusraamatuvliselt.
- kohtulik hpoteek .- tekib kohtumrusega, mis seatakse ldiselt hagi tagamise korras.
ldiselt tekib kandega kinnistusraamatusse.
c) tekke jrgi
- kandega tekkiv hpoteek
- seadusejrgne hpoteek

d) koormatud asjade arvu jrgi

- hte asja koormav hpoteek
- hishpoteek, mis koormab mitut asja korraga. Nende asjade realiseerimise jrjekord on
printsiibina hpoteegipidaja otsustada.
3. Hpoteegisuhte osalised

Kinnisasja vib pantida oma ja vra vla katteks. Vlaiguslik ja asjaiguslik suhe ei pruugi olla
samade poolte vahel. Ksundisaajaks saame lugeda kinnisasja omanikku ja ksundiandjaks vlgnikku.
Vlasuhte mratlemisega vivad tekkida raskused, kui isiku enam ei ole. Juriidilise isiku puhul on
AS-s 325 lg 5 - Kui hpoteegiga tagatud nue on lppenud vlgnikuks olnud juriidilise isiku
lppemise tttu, loetakse nue pandiga koormatud kinnisasja omaniku suhtes edasikestvaks.
Vlausaldaja positisooni on lihtsustatud, ilma et ta peaks tendama, et tema vlanue eksisteerib, kuna
teine pool on vlasuhtel ikka olemas.
Antud skeemil vivad hpoteegist tulenevad kolm suhet jaguneda erinevate isikute vahel.
Hpoteegiga tekkivad suhted
Hpoteegi puhul tekib kolm suhet:
- laenuleping (VS 396) ei ole kausaaltehinguks. Tavaliselt praktikas on lihtkirjalik, ei pea
olema noteriaalne.
- tagatisleping (346 lg2) kausaaltehing. Peab olema notariaalne vorm. Tavaliselt on see
kohtuvaidluse ksimuseks. Tagatislepingu snastus nitavad, kas konkreetsest laenulepinust
tulenev nue on konkreetse kinnisasja arvel sissenutav vi mitte. Hpoteegipidajad
kasutavad tavaliselt snastust, et hpoteek on kigi vlgnikuga olevate nuete tagamiseks, mis
on ja vivad tulevikus tekkima. Eesmrgiks on siduda konkreetne hpteek ja konkreetne
laenuleping.
- asjaigusleping (326) ja kinnistusavaldus esinevad samas dokumendis. Vajalik notariaalne
vorm.
Hpoteegi abstraktsus
Hpoteegi abstraktsuse puhul on oluline eristada causat. Hpoteegi summa (abstraktne summa)
kinnistusraamatus ja reaalne vlg on erinevad.

346. Nuete ulatus - Kokkulepe, millega mratakse, milline nue on

hpoteegiga tagatud, peab olema notariaalselt testatud.
641. Kinnisomandi leandmine ja koormamine - Kinnisomandi
leandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaigusega, samuti kinnisasja
koormava asjaiguse leandmiseks, koormamiseks vi selle sisu muutmiseks on
nutav igustatud isiku ja teise poole notariaalselt testatud kokkulepe
(asjaigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui
seadus ei stesta teisiti.
326. Hpoteegi seadmise kokkuleppe vorm - Hpoteegi seadmiseks
slmitav asjaigusleping peab olema notariaalselt testatud.
325. Hpoteegi miste (4) - Hpoteek ei eelda tagatava nude olemasolu.
4. Hpoteegi ulatus
Tuleb arvestada, mis on kinnisasi, selle osad, viljad ja praldised (v.a praldised, mis ei kuulu
kinnisasja koosseisu). Praldiste puhul on oluline, kas nad kuuluvad konkreetse kinnisasja omanikule.
Mittekuulumine ei vabasta neid alati hpoteegist. Nt kui on omandireservatsiooniga ostetud
vallasasjad, siis uus omanik vib ka le vtta nende praldiste suhtes omandireservatsiooniga ostja
positsiooni.
Kui kinnisasi on hvinud ja kindustuse poolt hvitatav, siis kindlustusnue on hpoteegi esemeks.
Ehitise kindlustamine on hpoteegipidajate poolt tavaline nue.
Hpoteegi seadmisel on hpoteegi pidaja risk ige hinna mramine. Kinnisasja puhul huvitab meid
tavaline turuhind.
Hpoteegiga on tagatud:
- konkreetne nue
- nudele 3 aasta jooksul enne kinniaja sundmki vi pankrotti vlja maksmata intressid
-

viivis
vla sissenudmie kulud

kindlustusmaksed tavaliselt kinnisasja omanik hoolitseb, et vastav raha oleks makstud

kindlustusele. Tavaliselt slmitakse kokku see, et kui omanik ei ole maksnud kindlustuskatet,
on hpoteegipidajal igus kindlustusmaksed maksta omaniku eest.

muud krvalkohustused

Hpoteegi summa ja kinnisasja vrtuse suhe ei ole oluline ksimus. Niteks 10 000 000 kinnisasja
peab ikkagi mma, kui vlg on ainult 100 000.
Loovutatud nude tagamine
Kolleegiumi arvates tuleb AS hpoteeki regulatiivsete stete mtte kohaselt kaitsta omaniku huvi
olla kindel kinnisasja vastutuse ulatuses ning seetttu tuleb eeldada, et kinnisasi vastutab ainult
omaniku ja hpoteegipidaja vahel slmitavatest lepingutest. Tulenevate nuete eest. Vastasel korral
vib tekkida niteks olukord, mil omanik on rahuldanud kll kik nuded, mis tulenevad tema ja
hpoteegipidaja vahelistest lepingutest, kuid seejrel peab talle kuuluv kinniasi hakkama vastutama ka
nuete titmise eest, mida hpoteegipidaja on niteks nuete ostmisega lasknud endale loovutada ja
esitanud sellest tulenevalt titmisnude. (3-2-1-41-04).
Riigikohus pstitas selle lahendiga eelduse, kui nuded on tagatud hpoteegiga tuleb eeldada, et
loovutatud nuded ei ole seotud tagatislepinguga. Tegemist peab olema nimetatud osapoolte vahel
slmitud lepinguga. Kui snaselgelt on kokku lepitud teisiti, et hpoteegipidaja hiljem omandatud
nuded konkreetse vlgniku vastu, siis on vimalik ka nende nuete tttu konkreetsele kinnisasjale
nue prata.
Kui on kasutatud formuleeringut omaniku ja hpoteegipidaja vahelistest suhetest.. siis ei thenda
omanik mitte ainult sissenudmise hetkel olevat omanikku, vaid hlmab ka varasema omaniku poolt
slmitud lepingud. Endise omaniku slmitud lepingud tulevad arvesse ka hilisema omaniku
suhtes (3-2-1-119-04).
5. Hpoteegi sisu
Hpoteek ei keela omanikul asja ksutamist kuni sissenude pramiseni. Kui kinnisasi arestitakse,
ei ole seda vimalik ksutada. Reeglina hpoteegi seadmine pirangut kaasa ei too.
Seadus vlistab kokkuleppe, mis keelaks hpoteegiga koormatu kinnisasja omanikul kinnisasja
vrandada. Kui selline kokkulepe slmitakse ,siis on see kehtetu. Hpoteegipidaja mure ei tohiks olla
see, kes on parasjagu asja omanik. Hpoteek ei ki kaasas isikuga, vaid kinnisasjaga.
337. Koormatud kinnisasja ksutamine (1) Omaniku loobumine igusest
hpoteegiga koormatud kinnisasja vrandada vi tiendavalt koormata on
kehtetu. Vrandamisel ei pea ksima hpoteegipidaja nusolekut. Samas lepitakse praktikas
kokku teatamiskohustused.
-

hpoteegipidajale kuulub rahakstegemise igus

omanik peab taluma sundtitmist, kui tagatavat nuet ei ole tidetud
koormatud kinnisasja omanik vib kinnisasja vrandada ilma hpoteegipidaja nusolekuta
koormatud kinnisasja omanik vib kinnisasja piiratud asjaigustega koormata ilma
hpoteegipidaja nusolekuta
hpoteegipidaja ei saa sekkuda kinnisasja kasutamisesse ja valdamisesse (korraprase
majandamise piires).
hpoteegipidajal on igus nuda kinnisasja vrtust vhendava tegevuse lpetamist. Nt
kui omanik ei hoolitse oma kinnisasja eest (katus sajab lbi, metsa ei hooldata). 335
(omaniku s on seal oluline) ei vimalda turuhinna kikumisest lihsalt lisatagatist nuda. Kui
vrtus on vhenenud omaniku sta, siis tiendavat tagatist saab nuda, kui vrtuse
vhendamine on omanikule hvitatud (nt kindlustuse poolt). Laenulepingu lestlemine on
vimalik vastavate kokkulepete alustel- kui niteks tindavat tagatist ei anta.
hpoteegipidaja vib nuda vrtuse vhenemise tiendavaid tagatisi.
hpoteegipidajal on igu teha vajalikke tegusid kinnisasja vrtuse silimiseks

Seadusjrgne hpoteek
- tagab kinnisasjale hpoteegipidaja tehtud kulutuste hvitamise nuet ( 334 lg 3)
- ei kanta kinnistusraamatusse
- samal jrjekohal kinnistusraamatusse kantud hpoteegiga
- hpoteegisumma vrdub hvitamisele kuuluvate kulutuste summaga

Omanikuhpoteek
Algne omanikuhpoteek (328) - Kinnisasja omanik vib hpoteegi seada enda kasuks.
Omanikuhpoteegi seadmine toimub omaniku notariaalselt kinnitatud avalduse alusel kande
tegemisega kinnistusraamatusse.
Hiljem omandatud hpoteek (332) hpoteegipidaja ja omanik on hiljem kokku langenud. Kui
hpoteegi ja koormatud kinnisasja omanikuks saab ks ja sama isik, vib sama vi tagapool asuva
jrjekohaga hpoteegipidaja nuda sellise hpoteegi kustutamist. Algse puhul selline vimalus
puudub.
hishpoteek
Hpoteek koormab samaaegselt mitut kinnisasja. Hpoteegipidajal on igus otsustada, millise
kinnisasja suhtes ta nude titmisele prab. Sellega on vimalik kooramata ka kaasomandi osasid.
hishpoteeki on hiljem vimalik taandada ainult hele kinnisasjale ajaiguslepingut ja kannet
muutes.
Vimalik on see, et vlgnikuks on mitu vi ks kinnisasja omanik. Enda nimele kandmise nudmise
vimalusi on mitu. Kui ks solidaarvlgnik tasub vla, on tal vimalik nuda enda nimele teistel
kinnisasjadel lasuvate hpoteekide kandmist. Kui vlgnikust kinnisasja omanik tasub konkreetse
nude, on tal vimalik nuda ksnes enda osa koormava hpoteegipidaja positsiooni.
Solidaarvlgnik

mittesolidaarne vlgnik

6. Nuete rahuldamine
a) Vabatahtlik titmine
Tuleb eristada vabatahtlikku ja sundtitmist. Hpoteegiga tagatud nude vabatahtlik titmine
thendab vla maksmist. Nude rahuldamisel vib kinnistasa omanik nuda hpoteegi kustutamist vi
enda nimele kandmist. Nude osalisel rahuldamisel vib nuda osalist kustutamist vi enda nimele
osahpoteeki. Pangad on huvitatud, et neil oleks konkreetse nue kogu ulatuses tagatud hpoteegiga.
Hpoteegi seadmisel vib leppida kokku neist nudeigustest loobumise. Osalise enda nimele
kandmise nudes on see otstarbekas. Hpoteek peab tagama vimalikke viiviseid, intresse ja
sissenudmisega kaasnevaid kulutusi. Hpoteegipidajal vib olla vajalik omada suuremat
hpoteegisummat.
Hpoteegi titmisel on vimalik esitada vastuviteid nii vlgniku kui hpoteegipidaja poolt.
Hpoteegipidaja vib esitada ka neid vastuvbiteid, mida saab esitada vlgnik, mida ta esitanud ei ole.
Vastuvited seonduvad hpoteegi olemasoluga ja tagatud nude olemasoluga. Vastuvited
puudutavad hpoteegilepingu kehtivust. Selle mittekehtivus vib kaasa tuua ebaige kandega
kinnistusraamatus. Sagedane vaidlusteema on tasaarvestused, hpoteegipidaja ja vlgniku vahel.
Hpoteegipidaja ja kinnisasja omanik vivad kokku leppida ka lahenduse, et kinnisasja omanikuks
saab hpoteegipidaja. Kehtetuks loetakse kokkulepe, millega hpoteegipidaja omandab kinnisasja,
kui kokkulepe on slmitud enne nude sissenutavaks muutumist.
On vimalik, et kinnisasi makse, et vltida sundtitmise kulusi, kui vlakohustust ei suudeta
reaalselt tita. Sellisel juhl vidakse slmida mgilepingu kigus vlaiguslik kokkulepe uue ostjaga,
kes arvestab hinna selliselt, nagu ta omandaks selle kinnisasja koormatisevabalt.

b) Sundtitmine
Kui nuet ei ole vabatahtlikult rahuldatud, tuleb sundtitmine. Seda tehakse:
kohtuotsuse alusel. Seda teostab kohtutitur.
notariaalselt testatud kokkuleppega (TMS 2 lg1 p 19) alusel. Hpoteegi seadmisel vi hiljem
vib kokku leppida koheses sundtitmises. Et selline kokkulepe kehtiks kinnisasja igakordse omaniku
suhtes, on vajalik selle kandmine kinnistusraamatusse. Vastav dokument on ise titedokumendiks,
puudub vajadus kohtuotsuse jrele. Sellise kokkuleppe slmimine on hpoteegi seamisel valdav.
Sundtitmise kokkulepe on aluseks hagi menetlusse mitte vtmiseks. Koheses sundtitmises on
vimalik kokku leppida ka hiljem, ka siis kui selline nue on muutunud sissenutavaks.
Sundtitmine vib toimuda:
sundenampakkumisena (TMS 150-161)
sundvalitsemisena (TMS 162-173)
Varem tegi valiku nende puhul kohus, nd ikkagi avalduse alusel.
Kinnisasja arestimine
Kinnisasja arestimine on mlema sundtitmise vormi korral tavaliselt esimeseks sammuks.
Kohtutitur koostab kinnistu kohta arestimise akti, kus on fikseeritud esemed, millele hpoteek
ulatub. Kuid kinnisasja sundtitmist ei viida lbi ainult hpoteegis. Nt elatisvlga vib ka nuda sisse
elatisvlga.
Kohtutituri avalduse alusel kantakse kinnitusraamatusse kasutamise keelumrge. Hpoteegi
olemasolu kinnisasjal ise ei too kaasa vrandamispiiranguid. Kinnisasja arestimine toob kaasa
kinnisasja vrandamise vimatuse.
Kohtutitur korraldab kinnisasja hindamise. Ptakse mrata turuhind. Hindamise regulatsioon
lhtub sellest, et hindajaks on kohtutitur. Kinnisasjade puhul on sageli vaja kaasata ekspert, kuna
rahasummad on suuremad. Sundenampakkumisi korraldavad kohtutiturid sageli madalama hinnaga.
Kohtutitur saab kindla protsendi mgist saadavast tulust. Kinnisasjade puhul ei ole arestipanti.
Arestipant annaks ksipandiga sarnased igused.
Mk sundenampakkumisel
Kinnisasi makse avalikul enampakkumisel. Sundenampakkumisele rakendatakse palju
mgilepingu stteid. Kuid siin pole see konsensuaalne tehing. Tuleb arvestada TMS erisusi lisaks
mgilepingu regulatsioonile. Registerpantidele kohaldatakse hpoteegi stteid. Sellest tulenevalt
kohaldatakse registerpantidele ka hpoteegi sundtitmise stteid ja analoogia alusel antud registri
suhtes kohaldada kinnistusraamatu menetluse stteid.
Alghind on arestimise akti mrgitud hind (turuhind). Asi loetakse mduks krgeima pakkumise
teinud isikule. Kordusenampakkumisel vib asja alla hinnata.
Oluline on formaalse korra jrgimine. Nt isikuteringi mraltemine, kes vivad osaleda
enampakkumisel. Kohtutitur ja tema lhikondlased ei tohi saada seda kinnisasja omandada. Kui
formaalse korra piirangudid on rikutud, siis niisugune ksutus on TMS jrgi thine.
Omandi leminek sundenampakkumisel. Omandi lemineku aluseks on enampakkumise akt, mis
asendab asjaiguslikku ja vlaiguslikku lepingut. Titur peab tegema uue omaniku sissekandmiseks
avalduse. Omand lheb le kinnistusraamatu kande tegemisega (reaalselt lheb omand le
enampakkumise parimaks tunnistamisega).
Pakkumise parimaks tunnistamisega lhevad le:
- Asja juhusliku hvimise riisiko (kui asi hvib mingi juhusliku ju tulemusena, kui kelleltki ei
ole vimalik hvitist nuda).
- Kulud, koormatised ning igus kinnisasjast saadavale kasule
- Reaalne omand
iguste psimajmine sundenampakkumisel (SLAID)

Alustame Y-st, sest tema nue on ainukesena sissenutav. Sellest jb le 100 000, mis tuleks tagasi
anda M-le. Kuid titemenetlusest tulenev iserasus jvad psima tagatise jrjekohast eespool ja
samas jrjekohal olevad nuded. Seega X hpoteek jb psima. Jrjekohast tagapool oleva isiku
igused lpevad pakkumise parimaks tunnistamisega.
TMS159 neb ette vimaluse, et kokkuleppe alusel vidakse kokkuleppe psimajmine
kinnistusraamatus. See on oluline servituutide puhul, kui see on mlema poole huvides jtkata
servituuti. Z-l ja E-l on vimalus III jrjekohal oleva hpoteegi puhul leppida kokku, et Z hpoteek
jb kinnisasjale psima. Eelduslikult see siiski kustub.
176 alusel on igus tal saada hvitist kustunud iguse eest.
TMS 156, kui kinniasja koormav igus lpeb kinnisasja mgiga, vib iguse omaja kinnisasja
mgi tulemist hvitist kustutatud iguse eest. Kui mgi eest oleks saadud 250 000,thendab see, et
raha saab ksnes Y.
Y 250 000
Z 80 000
M 20 000
Tavaliselt kirjutatakse hpoteegilepingusse sisse teatamiskohustus, et kaitsta teiste huvitatud isikute
igusi.
Mk enampakkumiseta
Kohtutitur vib lubada ma vlgniku avaldusel ja sissenudja nusolekul kinnisasja
enampakkumise vliselt.. Kohtutitur vib lubada mki ka ilma sissenudja nusolekuta, kui vib
eeldada, et see annab parema mgitulemi. Seda regullerib TMS 102. Mjaks on vlgnik,
slmitakse mgileping VS jrgi. Tegemist ei ole sundenampakkumise eriliigiga. Praktiline vajadus
on tingitud sellest, et niisuguse mgi puhul on vimalik kasutada kinnisvara mgi tavalisi vorme.
Ma vib arestimisaktis mrgitud hinnaga (turuhinnaga).
Sundvalitsemine
Kinnisasi jb vlgniku valdusesse. Kohus vib mrata kinnisasjale valitseja, kes on igustatud
tegema kinnisasjaga korraprase majandamise toiminguid. Valitseja roll on aktiivne majandamine.
Valitseja vidakse mrata ka sundvalitsemise mingis staadiumis.Valitseja vib olla pankrotihalduri
kvalifikatisooniga, aga ka lihtsalt keegi, kes asja vrtuse silimise tagab. Sundvalitsemine toimub
ilma, et kohus selles ldse peaks osalema.
Nuded rahuldatakse sundvalitsemisega saadavast kinnisasja viljast. Seega on sundvalitsemist
mistlik rakendada, kui tegemist on viljaka kinnisasjaga (metsamaad).
Sundtitmise tulemi jaotamine
Toimub sundenampakkumise ja valitsemise korral samamoodi. On vimalik, et silitamiskulud
saadakse ktte kinnisasja viljadest. Kui ei, tuleb need kinnisasja mgi tulemist saadavatest
vahenditest.
Nuete rahuldamise jrjekord:
- asja valitsemise (silitamise) kulud
- kinnistusraamatusse kantud igustest tulenevad nuded.
- muud sissenuded, mille tagamiseks on kinnisasi arestitud. Oleneb, millises staadiumis on
need nuded kinnisasjale seatud.
- lejnud nuded.
Hpoteegi pantimine

Hpoteegi pantimine toimub iguste pantimise (vallaspant) regulatsiooni alusel. Kui eraldi on
panditud mitte hpoteek, vaid konkreetne nue, on nude pandipidajal igus nuda hpoteegi
pantimist enda kasuks. On igus nuda ka sundtitmist sellest hpoteegist. Hpoteegi pantimise kohta
tehakse kanne kinnistusraamatusse.
Kohtulik hpoteek
Hagi tagamise abinu (363, TsKmS 388).See seondub tavaliste vlaiguslike nuetega, mis ei ole
tagatud. See teeb vimalikuks kohtuotsuse titmise, kuna otsuse tegemine vib vtta mitu aastat.
Vahepeal ei saa juhtuda midagi sellist, mis teeb vimatuks kohtuotsuse titmise. Phinue peab selleks
olema min 10 000 krooni, et kohtulikku hpoteeki saaks kasutada.
RK soovitab kasutada keelumrget, mis keelab ksutada kogu kinnisasja. Kohtulik hpoteek vastab
rohkem nude summale, kuna see vastab nude summale. Hpoteegisumma kantakse sisse hagi
nude piirides (363 lg1). Kohus hagi tagamisel hindab, kas on olemas elementaarne phjendatus, et
sellist meedet kasutada. Kohus vib otsutsada, kui suures ulatuses nude ulatusest ta kohtuliku
hpoteegi seab.
363 lg2 - Tagatud on kohtuotsusega rahuldatud nue. Kuid kui nue hiljem lheb suuremaks kui
hpoteegiga tagatud nue seati, saab sisse nuda ikkagi nii palju, kui suurele summale kohtulik
hpoteek seati. Sellega kaitstakse ka jrgmisel jrjekohal olevaid hpoteegi seadjaid.
AS 363 on erisus hishpoteegi tavalisest regulatsioonist. hishpoteegis lhtutakse tavalisest
solidaarvastutuse regulatsioonist.