Analisa Investasi Dan Studi Kelayakan Proyek Pembangunan Perumahan Griya Asri Di Karanganyar

ANALISA INVESTASI DAN STUDI KELAYAKAN
PROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRIYA ASRI DI KARANGANYAR
Naskah Publikasi
untuk memenuhi sebagaian persyaratan mencapai

derajat Sarjana S-1 Teknik Sipil
diajukan oleh:
Apri Indra Martono

NIM : D 100 090 070
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA
2013
ANALYSIS OF INVESMENT AND PROJECT FEASBILTY STUDY GRIYA ASRI HOUSING

DEVELOPMENT IN KARANGANYAR
ANALISA INVESTASI DAN STUDI KELAYAKAN
PROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRIYA ASRI DI KARANGANYAR
Apri Indra Martono 1), Muhammad Nur Sahid(2), Mochamad Solikin(3)
1)
Alumni Jurusan Teknik Sipil FT Universitas Muhammadiyah Surakarta, Jl. A. Yani Tromol Pos 1 Pabelan Kartasura
Surakarta, e-mail: apriindramartono@yahoo.co.id
(2), (3)
Dosen Jurusan Teknik Sipil FT Universitas Muhammadiyah Surakarta, Jl. A. Yani Tromol Pos 1 Pabelan
Kartasura Surakarta
E-mail : muh_nur_sahid@yahoo.co.id dan msolikin72@gmail.com
ABSTRACT
The need for food, clothing and shelter to the current absolute indispensable for any society. One of these primary needs are in the
community need a board or home. keep abreast of the times the current rate of population in an increasingly crowded Karanganyar
that offset a good infrastructure and good road access and adequate, then the property business in this area is very potential.
This research method using a questionnaire that aims to determine the level of economic and social life of the characteristics of the
different tastes / expectations of the people will need housing. Then this could open up opportunities for developers (developers) to
provide solutions to meet the shelter needs for the community and to achieve this goal in the form of a housing for them. a previous
study of some aspects of attention to aspects such as location, social aspects, environmental aspects, market aspects, technical
aspects of the financial, economic, and legal aspects, so that later after accepted or implemented can achieve results that match and
goes well with what has been planned.
Results of calculation of the budget plan projects a total cost of Rp. 8.435.159.662 and total revenue estimates by age Rp.
10.865.046.140 investment for 2 years and 10 % interest year. the financial analysis is obtained, the Net Present Value Rp.
1.045.855.711 Internal Rate of Return 14,40 %, Benefit Cost Ratio of 1.12, Profitability Index 1,12 and Break event point 77,63 %
of home sales. of the above results it can be concluded that the investment project is acceptable.
Keywords : Feasibility study, Questionnaire, Investment, NPV, IRR, IP, BCR, BEP
ABSTRAK
Kebutuhan akan pangan, sandang dan papan mutlak pada saat ini sangat diperlukan bagi setiap masyarakat. Salah satunya
kebutuhan primer yang di butuhkan masyarakat berupa papan atau rumah. mengikuti perkembangan zaman saat ini tingkat populasi
penduduk di karanganyar yang semakin padat yang diimbangi infrastuktur yang baik dan akses jalan yang baik dan memadai, maka
usaha properti di daerah ini sangat potensial.
Metode Penelitian ini dengan menggunakan kuisioner yang bertujuan untuk mengetahui tingkat perekonomian dan karakteristik
dalam kehidupan masyarakat mengenai perbedaan selera/ekspetasi masyarakat akan kebutuhan perumahan. kemudian hal ini dapat
membuka peluang bagi pengembang (developer) untuk memberi solusi dalam memenuhi kebutuhan akan hunian bagi masyarakat
dan mewujudkanya berupa sebuah perumahan bagi mereka. yang sebelumya memperhatikan kajian beberapa aspek diantaranya
aspek lokasi, aspek sosial, aspek lingkungan, aspek pasar, aspek teknis aspek finansial, aspek ekonomi, dan aspek hukum, agar
nantinya setelah diterima atau dilaksanakan dapat mencapai hasil yang sesuai dan berjalan lancar dengan apa yang telah
direncanakan.
Hasil dari perhitungan rencana anggaran biaya yaitu biaya total proyek sebesar Rp. 8.435.159.662 dan estimasi total pendapatan
sebesar Rp. 10.865.046.140 dengan umur investasi selama 2 tahun dan bunga 10% pertahun. pada analisa keuangan diperoleh, Net
Present Value Rp 1.045.855.711 Internal Rate of Return 14,40%, Benefit Cost Ratio 1,12, Indeks Profitabilitas 1,12 dan Break
event point 77,63 % dari penjualan rumah. dari hasil di atas dapat diambil kesimpulan bahwa investasi proyek tersebut dapat
diterima.
Kata kunci : Studi kelayakan, Kuisioner, Investasi, NPV, IRR, IP, BCR, BEP
PENDAHULUAN
RUMUSAN MASALAH
Kehidupan penduduk di Karangannyar tepatnya di desa Palur,

kecamatan Jaten yang semakin padat dan kebutuhan akan papan
mutlak di perlukan bagi setiap masyarakat yang ingin berdomisili
di wilayah ini. Pada saat ini telah banyak proyek bangunan
perumahan dengan berbagai pilihan lokasi kemudian beberapa
alasan yang menjadi keputusan penulis untuk memilih proyek
bangunan perumahan griya asri adalah sebagai berikut:
Strategis, Lingkungan, Nilai Ekonomis, Pengembangan
Infrastruktur dan Transportasi, Perbedaan tingkat Perekonomian
dalam masyarakat munculkan adanya perbedaan keinginan dan
selera masyarakat akan perumahan, dengan adanya hal ini dapat
membuka peluang berinvestasi bagi pengembang (developer)
untuk mewujudkan solusi dalam memenuhi kebutuhan akan
perumahan
Dalam pelaksanaan analisa investasi proyek perumahan, banyak

faktor yang dapat mempengaruhi keuntungan dalam berinvestai
di masa sekarang dan di masa yang akan datang berdasarkan
uraian diatas akan menimbulkan beberapa masalah penting yang
akan menjadi rumusan masalah diantaranya sebagai berikut :
1. Berapa jumlah unit rumah yang akan dibangun pada
perumahan griya asri di Palur, kecamatan Jaten,
Karanganyar ?
2. Tipe rumah berapa yang dikehendaki/diharapkan oleh
masyarakat di Palur, kecamatan Jaten, Karanganyar ?
3. Bagaimana kelayakan berinvestasi perumahan di Palur,
kecamatan Jaten, Karanganyar ditinjau dari aspek
ekonomi ?
TUJUAN
3.Hubungan Investasi Dengan Kajian Kelayakan

Analisa investasi dan pengkajian kelayakan mempunyai kaitan
yang sangat erat dengan suatu pengambilan keputusan dan
perencanaan proyek konstruksi yang nantinya akan dilaksanakan.
maka dari itu studi kelayakan perlu dilakukan dengan tujuan
menghindari kemungkinan-kemungkinan keterlanjutan dalam
penanaman modal yang terlalu besar pada kegiatan yang ternyata
hasilnya menimbulkan kerugian. (Iman Suharto,1995).
4.Analisis Ekonomi
Dalam melakukan suatu kegiatan investasi suatu proyek tidak
lepas halnya dari aspek ekonomi, oleh karena itu analisis
ekonomi sangat diperlukan karena salah satu faktor yang
mempengaruhi hasil investasi dengan memperhatikan
perhitungan bunga dan perubahan nilai uang dan waktu (inflasi).
a) Bunga.
Tingkat suku bunga pinjaman akan dipergunakan untuk
mengambil suatu keputusan dengan melihat tingkat
suku bunga yang tinggi dengan sendirinya tingkat
pinjaman juga mengalami kenaikan, maka proyek
investasi jangka panjang dapat lebih dipertimbangkan
kemungkinan terjadi resiko yang akan dihadapi.
b) Perubahan nilai uang terhadap waktu.
Dalam perencanaan suatu kegiatan investasi proyek
investasi jangka panjang perubahan nilai uang terhadap
waktu (inflasi) merupakan faktor yang sangat
mempengaruhi hasil analisa investasi yang akan
dipergunakan untuk mengambil sebuah keputusan
sehingga tingkat inflasi yang lebih tinggi pada saat ini
akan mempengaruhi pelaksanaan proyek pembangunan
perumahan (Pujawan 2009).
Sesuai dengan uraian latar belakang di atas maka tujuan

dari penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Mengetahui layak tidaknya berinvestasi di bidang
konstruksi (bangunan perumahan) dan menganalisanya
sebelum mengambil keputusan untuk berinvestasi.
2. Mengetahui permintaan pasar mengenai kebutuhan
akan perumahan dan mengetahui pertimbangan aspek
aspek apa saja sebelum pengembang (developer) untuk
memutuskan berinvestasi.
3. Mengetahui pengaruh aspek pasar, dalam menentukan
analisa hasil investasi.
BATASAN MASALAH
Supaya penelitian tidak melebar atau terjadi kesimpangsiuran dan
meluasnya permasalahan maka perlu dijabarkan poin poin
sebagai variable penentu penelitian ini yaitu sebagai berikut :
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Permasalahan yang diamati meliputi, aspek fungsi

bangunan, aspek pasar ( konsumen ) kebutuhan akan
rumah dan analisis keputusan investasi.
Data responden ialah bersumber dari data primer yang
di peroleh melalui kuisioner kepada masyarakat atau
penduduk yang berdomisili di perumahan sekitar lokasi
lahan di palur, kecamatan Jaten.
Analisa data dilakukan hanya berdasarkan data yang
diperoleh pada saat penelitian.
Penelitian hanya membahas tentang analisa keputusan
investasi.
Pengolahan data menggunakan software SPSS Statistics
17.0
Lokasi penelitian dilakukan di desa Palur, kelurahan
Ngringo, kec Jaten.
METODE PENELITIAN
Pelaksanaan penelitian ini dilakukan dengan cara menyebarkan
kuisioner pada responden yaitu penghuni perumahan. Sebagai
obyek penelitian ini adalah masyarakat yang menginginkan
adanya perumahan baru di desa Palur kecamatan Jaten,
kabupaten Karanganyar. penelitian dilaksanakan bulan april
2013. adapun alasan pengambilan lokasi tersebut :
Lokasi obyek penelitian adalah wilayah yang sangat ramai, dari
aspek (penduduk, kualitas ekonomi bagus, aksesbilitas lancar,
banyak perumahan dll) adapun jumlah penyebaran :
1. Penghuni perumahan subur makmur sejumlah 30 responden.
2. Penghuni perumahan uns v sejumlah 30 responden.
3. Penghuni perumahan grand nusa indah sejumlah 30 responden.
Dalam penelitian ini terdapat 5 tahapan yang dilaksanakan yaitu :
Tahap I : Persiapan
tahapan ini merupakan tahapan persiapan penelitian yang berupa
survey kuisioner kepada masyarakat kelurahan ngringo.
Tahap II : Pelaksanaan
Tahapan pelaksanaan ini merupakan tahapan peneliti dalam
memperoleh data baik data primer maupun data sekunder. data
primer berupa data dari kuisioner, sedangkan data sekunder
berupa data yang diperoleh dari pemerintah daerah kabupaten
karanganyar.
Tahap III : Pengujian
Tahapan pengujian ini berupa pengujian-pengujian dan analisis
data yang diperoleh selama penelitian.
Tahap IV : Pengambilan Keputusan
Tahap pengambilan keputusan ini dilakukan setelah peneliti
melakukan uji-uji yang telah direncanakan. dengan begitu
peneliti dapat menyimpulkan perencanaan bangunan investasi
serta jumlah rumah dan tipe rumah
5. Tahap V : Pembahasan dan kesimpulan
Dari pengujian yang dilakukan pada tahap III dan IV, maka dari
itu pembahasan merupakan hasil dari penelitian tersebut. Hasil
penelitian ini dijabarkan dalam kesimpulan perhitungan analisis
kelayakan untuk mengetahui jumlah rumah, menentukan rumah
tipe berapa yang akan banyak dibangun dalam suatu perumahan
dan berapa nilai investasi yang dibutuhkan, dan ditinjau dari sisi
TINJAUAN PUSTAKA
1.Definisi Perumahan
Ada macam-macam pengertian mengenai rumah dan
perumahan.menurut (O.Obrient J.J)1984 perumahan ialah tanah
kosong atau sebidang tanah yang kemudian dikembangkan, dan
digunakan untuk tempat kediaman, seperti family house, rumah
susun, apartemen.
Berdasarkan undang-undang no 4 tahun 1992 mengenai
pengertian perumahan dan pemukiman ialah sebagai berikut :
a) Rumah adalah konsruksi bangunan yang digunakan
sebagai tempat tinggal atau hunian dan serta sarana
pembinaan suatu keluarga.
b) Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi
sebagai suatu lingkungan tempat tinggal atau hunian
yang disertai dengan prasarana dan sarana yang
disediakan sebelumnya.
2.Definisi Investasi
a) Investasi sangat diperlukan oleh semua pelaku kegiatan
ekonomi dan oleh semua negara untuk memperoleh
perluasan peluang kerja dan peningkatan produk dan
jasa yang dihasilkan.
b) Menurut Salim Bassalamah (1994) Investasi ialah suatu
kegiatan menarik dana yang kemudian dapat digunakan
untuk membeli barang modal pada saat sekarang ini
dan kemudian mengusahakannya agar terwujud laba
yang akan datang di masa depan.
Adapun tujuan dari kegiatan investasi yaitu :
a) Untuk menghasilkan keuntungan secara periodik
selama periode cukup dan jangka panjang.
b) Untuk mempertahankan nilai daya beli uang.
c) Untuk mendapatkan penghasilan dari kenaikan harga
asset.
manajemen keuangan untuk menentukan layak tidaknya proyek

tersebut.
Normal Q-Q Plot of Analisa kelayakan

for TP= Tipe 55/100
HASIL DAN PEMBAHASAN

Expected Normal
a.Analisa hasil Uji Statistik kuisioner

Uji validitas dan reliabilitas
Setelah mengetahui data hasil kuisioner dalam keadaan normal

dan homogen, maka selanjutnya diadakan pengujian hipotesis.
Teknik yang digunakan dalam pengujian ini adalah uji analisis
varian. Dengan hipotesis yang ada yaitu :
Ho :
1. Kualitas bangunan berpengaruh terhadap harga .
2. Lokasi berpengaruh terhadap pembeli atas produk perumahan.
3. Harga berpengaruh terhadap pembeli atas produk perumahan.
Ha :
1. Kualitas bangunan tidak berpengaruh terhadap harga.
2. Lokasi tidak berpengaruh terhadap pembeli atas produk
perumahan.
3. Harga tidak berpengaruh terhadap pembelian produk
perumahan.
4. Garansi tidak berpengaruh terhadap pembeli atas produk
perumahan
Jika Ho = hipotesis adalah berpengaruh terhadap pembelian
Ha
= hipotesis adalah tidak ada pengaruh terhadap
pembelian
.
Pada pengujian analisis varian yang telah dilakukan, maka
diketahui nilai signifikansi sebesar 0,000. Dalam uji analisis
varian sendiri data dikatakan baik bila nilai signifikansi
mendekati 0(nol) atau kurang dari nilai = 0,05. Selain itu pada
analisis varian jika nilai Fhitung > Ftabel maka uji hipotesis Ho
diterima. Pada hasil hitungan diketahui bahwa nilai F hitung = 41,63
sedangkan Ftabel = 3,94. Berdasarkan hasil tersebut maka dapat
disimpulkan bahwa Ho diterima.
Pada tabel perhitungan data melalui SPSS 17.00 diatas, diperoleh
nilai mean antara lain unit rumah tipe 36/90 = 95,53 unit rumah
tipe 45/90 = 101,26 dan unit rumah tipe 55/100 = 102,73. Dari
ketiga unit tipe rumah tersebut, unit rumah tipe 55/100 lah yang
memperoleh skor tertinggi atau dapat diartikan permintaan unit
rumah paling banyak.
135
Expected Normal
Observed Value
Grafik V.1 Uji normalitas unit rumah tipe 36/90

for TP= Tipe 45/90
2
Expected Normal
145
Uji Hipotesis
-2
-1
-2
130
140
Selanjutnya dilakukan uji homogenitas. Pengujian ini bertujuan

untuk menguji apakah sampel dalam penelitian ini berasal dari
populasi yang memiliki variansi yang sama atau tidak. Teknik uji
yang digunakan yaitu uji bartlet. Pada pengujian bartlet, data
dikatakan homogen jika X2hitung < X2tabel. Pada perhitungan
yang telah dilakukan, didapatkan data X 2hitung = 0,275,
sedangkan X2tabel = 5,325. Dari perhitungan maka dapat
disimpulkan varians-varians data bersifat homogen dan analisis
uji dapat dilanjutkan.
120
135
Uji Homogenitas
for TP= Tipe 36/90
110
130
Pada hasil grafik uji normalitas diatas, garis bentang diagonal

merupakan garis normal dan tanda titik merupakan point hasil
persebaran kuisioner. intinya dari hasil grafik diatas adalah
semakin dekat persebaran data di garis diagonal maka data
bersifat normal.
130
125
125
120
Observed Value
Pada uji normalitas yang dilakukan dengan menggunakan metode

Kolmogorov Smirnov pada taraf signifikansi sebesar 95%
(=0,05) didapatkan hasil sebagai berikut :
Unit type 36/90 : nilai statistic
= 0,116
nilai signifikansi
= 0,385
= 0,144
nilai signifikansi
= 0,122
= 0,153
nilai signifikansi
= 0,070
Pada uji normalitas dengan metode Kolmogorov Smirnov
mempunyai 2 kriteria data jika berdistribusi normal. Pertama
pada perhitungan statistic atau Dhitung harus mempunyai nilai
yang lebih besar dari Dtabel nilai signifikansi atau harus lebih
besar dari 0,05. Pada pengujian yang telah dilakukan dapat
disimpulkan bahwa dari persebaran data dari 3 type rumah
semuanya berdistribusi normal. Maka analisis uji dapat
dilanjutkan kembali.
120
-1
115
Uji Normalitas
115
-2
Berdasarkan uji validitas yang telah dilakukan maka dapat

diketahui bahwa dari jumlah soal kuisioner 35 butir yang telah
disebar, terdapat 30 item soal yang valid dan 5 item soal yamg
tidak valid. Soal dikatakan valid jika pada perhitungan r hitung >
rtabel. Untuk 5 soal yang tidak valid maka dilakukan cara yaitu
memperbaiki pertanyaannya dan digunakan lagi pada penelitian
yang sebenarnya.
Pada uji reliabilitas yang telah dilakukan diperoleh nilai koefisien
reliabilitas r11 sebesar 0,936. angka tersebut menunjukkan bahwa
instrumen soal memiliki reliabilitas yang tinggi (sangat
reliabel).Hal itu berdasarkan skala Alpha Cronbachs 0 sampai 1
sebagai berikut :
1. Nilai alpha cronbachs 0,00 s.d 0.20 berarti kurang realibel.
2. Nilai alpha cronbachs 0,21 s.d 0.40 berarti agak realibel.
3. Nilai alpha cronbachs 0,41 s.d 0.60 berarti cukup realibel.
4. Nilai alpha cronbachs 0,61 s.d 0.80 berarti realibel.
5. Nilai alpha cronbachs 0,81 s.d 1,00 berarti sangat realibel.
110
140
Observed Value
b.Analisa dan pembahasan Perumahan

Berdasarkan Deskripsi kuisioner
Dari hasil pengisian kuisioner yang sesungguhnya dapat dilihat

bahwa mayoritas responden adalah laki - laki yang berjumlah 55
orang atau 35 reponden dan sisanya perempuan. kemudian
dengan melihat gambar V.1 dan V.2 berarti responden mayoritas
laki-laki berumur 35-45 th Hal tersebut dikarenakan laki-laki
sebagai kepala keluarga mereka lebih membutuhkan tempat
tinggal yang baik dan nyaman untuk keluarganya atau dalam
range usia tersebut mereka adalah usia yang tergolong sudah
matang/dewasa.
c. Pekerjaan.
Hasil dari penyebaran kuisioner yang telah disebarkan

kepada sejumlah 90 responden yang mewakili penghuni
perumahan, dapat diperoleh data dari responden untuk
mengetahui karakteristik resonden yaitu sebagai berikut :
1. Data diri responden
a. Usia
10%
14% 14%
9% 9%
54%
<25 Tahun 3 responden

25-35 Tahun 3 responden
PNS 8 responden
TNI/POLRI 8 responden
Peg. Swasta 11 responden
Wiraswasta 3 responden
27%
36%
27%
27%
PNS 1 responden
3%13%
57%
37%
3%
23%
37%

14% 10%
14%
PNS 3 responden
62%

3%13%
57%
27%
Gambar V.3 Prosentase pekerjaan responden dari ketiga

perumahan
Disini dapat dilihat dari ketiga prosentase diatas, yaitu ada dua
jenis pekerjaan yang dimiliki responden yang lebih dominan
antara lain pegawai swasta sebanyak 46 responden dengan
sebagai pegawai negeri sipil sebanyak 12 responden tni/polri 16
dan wiraswasta sebanyak 15 responden dari pekerjaan yang
dimiliki responden diatas maka bisa dinyatakan kondisi
perekonomian di lingkungan perumahan itu cukup baik.
Gambar V.1 Prosentase usia responden dari ketiga perumahan

Usia responden yang paling dominan adalah usia 35-45 th dengan
jumlah 47 responden dan usia 45-55 th dengan jumlah 24
reponden atau. yang bisa dilihat dari gambar V.1 responden
adalah berumur 35-45 tahun yang termasuk dalam usia produktif.
maka usia tersebut masih tergolong usia produktif atau bisa di
katakan sudah dewasa dalam pemikirannya.
d. Pendidikan terakhir
b. Jenis Kelamin
40%
60%
7%
35%
17%
41%
Laki-laki 18 responden
Perempuan 12 responden
20% 17%
13%
50%
47%
53%
7% 13%
47%
70%
SMA/SMK 5 responden
DIPLOMA 4 responden
SI 15 responden
S2 6 responden
33%
30%
SMA/SMK 2 responden
DIPLOMA 5 responden
SI 12 responden
S2 10 responden
SMA/SMK 2 responden
DIPLOMA 4 responden
SI 14 responden
S2 10 responden
Gambar V.4 Prosentase pendidikan responden ketiga perumahan

Dari ketiga prosentase diatas sebagian besar adalah responden
dengan pendidikan terakhir/tamatan sarjana S1 dan S2, sebanyak
67 responden maka disini dapat disimpulkan bahwa strata
pendidikan mereka juga berpengaruh pada pendapatan yang
Gambar V.2 Prosentase jenis kelamin dari ketiga perumahan
dapat dilihat dari gambar V.3 yang menyatakan besarnya

prosentase pekerjaan yang dimiliki kemudian dari gambar V.1,
V.2 mengenai umur dan jenis kelamin menyakakan bahwa
reponden dengan mayoritas laki laki berumur 35-45 th sudah
dikatakan jalan pemikiran seseorang yang sudah matang untuk
dalam seseorang untuk menentukan pilihan investasi dimasa
depan.
62%
Gambar V.6 Prosentase pendapat responden
e.Penghasilan rata-rata perbulan

7%
20%
30%
43%
13%
14%
73%
27%
13%
60%
sangat setuju 18 responden

setuju 11 responden
sangat tidak setuju 0 responden
tidak setuju 0 responden
38%
b.
Lokasi yang strategis

30%
<1 Juta 0 responden

1 Juta-5 Juta 4 responden
5 Juta - 10 Juta 22 responden

setuju 0 responden
70%
<1 Juta 2 responden

23%
10%
20%
47%
<1 Juta 0 responden

20% 13%
27%
40%
Gambar V.5 Prosentase penghasilan responden dari ketiga

perumahan

setuju 6 responden

setuju 8 responden
Gambar V.7 Prosentase pendapat responden dari ketiga

perumahan
Dari prosentase gambar V.1, V.2, V.3, V.4 dan V.5 dapat
dilihat/dihubungkan bahwa responden/penghuni perumahan
adalah mereka mayoritas laki laki berumur 35-45 th dengan
mayoritas tamatan pendidikan S1 dan S2 yang mempunyai
pekerjaan/profesi sebagian besar menjadi pegawai swsta dan pns
dan berpenghasilan sekitar 5-10 juta perbulan. Maka dapat
dinyatakan mereka adalah kalangan akademisi yang
berpenghasilan cukup besar dengan profesinya kemudian
notabene pemikirannya selalu kritis mengenai hal-hal yang
berkaitan mengenai masa depan/dalam kehidupanya.
c.
Perkembangan Infrastruktur yang baik
13%
23%
34%
30%

setuju 10 responden
2.Tingkat kepuasan responden terhadap lokasi

Untuk mengetahui hasil dari jawaban responden mengenai
pertanyaan yang berisikan tentang, apakah responden merasa
tenang/aman, puas tinggal di daerah ini, kemudian menggunakan
metode statistik deskriptif. yang nantinya daerah tersebut
menjadi lokasi yang akan dibangun perumahan, jadi seluruh
penghuni perumahan menyatakan bahwa mereka merasa nyaman
dan puas beberapa tahun tinggal di daerah ini nantinya bersedia
untuk membeli perumahan sebagai salah satu investasi, dan hasil
analisanya sebagai berikut :
a.
13%
27%
60%
13%
14%
73%

setuju 4 responden

setuju 4 responden
Kawasan bebas banjir
47%
53%
10%
43%
47%

perumahan
Dari Sebagian besardari prosentase gambar V.6, V7 dan V.8
maka responden penghuni perumahan menyatakan merasa puas
selama tinggal di daerah ini mereka kemudian nantinya
perumahan itu sangat penting untuk investasi karena nilainya
akan meningkat seiring harga tanah mahal dengan daerah yang
strategis, dimana mereka mempunyai banyak teman untuk
bersosialisasi, akses dekat dengan kota dengan mudah juga
sangat diminati bagi mereka karena usia penghuni perumahan ini
terhitung usia yang sangat produktif maka besar kemungkinan
akan pertimbangan untuk masa depan mereka.

setuju 14 responden

setuju 13 responden
3.Produk perumahan
Untuk mengetahui hasil dari jawaban responden

mengenai pertanyaan yang berisikan tentang, apakah responden
berniat untuk membeli produk perumahan kembali, kemudian
menggunakan metode statistik deskriptif. seluruh penghuni
perumahan menyatakan bahwa mereka nantinya bersedia untuk
membeli perumahan sebagai salah satu investasi, dan juga bisa
digunakan untuk memenuhi kebutuhan hunian keluarga dan hasil
analisanya sebagai berikut :
a.
53%
10%
20%
47%

setuju 6 responden
c.
23%
10%
67%

setuju 20 responden
Tipe unit 36/90 perumahan
10%
23%
20%
47%
27%
13%
60%

setuju 18 responden
47%
37%
7%
60%
13%
10%
40%

setuju 6 responden

setuju 7 responden
setuju 4 responden

perumahan
Dari ketiga prosentase gambar V.11 diatas maka responden
menyatakan tipe unit 36/90 rumah pada perumahan bagi mereka
yaitu dilihat dari jumlah 40 responden menyatakan sangat tidak
setuju dan diperkuat sebanyak 21 responden menyatakan tidak
setuju. kemudian maka dengan demikian perumahan tersebut
akan membangun tipe 36 dengan jumlah yang lebih sedikit
dibandingkan tipe yang lainnya.

setuju 14 responden
d.
Tipe unit 45/90 dan 55/100 perumahan

20%
13%
20%
20%
47%
Jumlah unit rumah yang diharapkan
53%
10%
23%

perumahan
Dari ketiga prosentase gambar V.9 dapat dikatakan bahwa
responden penghuni rumah menyatakan ingin daerah yang
sebelumnya sudah ditempati menginginkan nantinya akan
dibangun suatu perumahan ini dapat bisa dilihat responden yang
setuju sebanyak 44 orang, kemudian jga yang berpendapat sangat
setuju 22 responden .
b.

setuju 14 responden

perumahan
Dari ketiga prosentase gambar V.10 diatas maka responden
menyatakan jumlah unit rumah dalam perumahan yang ideal
bagi mereka yaitu kurang dari 40 unit rumah dilihat dari jumlah
responden sebanyak 50 responden yang menyatakan sangat
setuju dan sebanyak 34 responden menyatakan setuju maka
dengan demikian dapat dihubungkan gambar V.9 dan V.10
bahwa responden menginginkan dibangun perumahan di daerah
ini yang jumlah unit rumahnya tidak lebih dari 40 unit rumah di
dalam perumahan.
Minat adanya perumahan baru
23%
47%

setuju 6 responden
13%
40%
46%
27%
27%
27%

setuju 12 responden
setuju 8 responden
20% 13%
27%
40%

setuju 12 responden
50%

perumahan
Dari prosentase hubungan gambar V.11 dan V.12 diatas maka
responden menyatakan tipe unit 36/90 rumah pada perumahan
bagi mereka yaitu dilihat dari jumlah 40 responden menyatakan
sangat tidak setuju dan diperkuat sebanyak 21 responden
menyatakan tidak setuju. kemudian perumahan akan membangun
tipe 36/90 dengan jumlah yang lebih sedikit dibandingkan tipe
yang lainnya dikarenakan peminat responden terhadap unit
rumah tipe 45/90 dan 55/100 lebih banyak sebesar 26 responden
menyatakan sangat setuju, sebanyak 32 responden setuju maka
tipe unit rumah 45/90 dan 55/100 inilah yang akan banyak
dibangun pada perumahan nantinya.
e.

setuju 10 responden
17%
33%
10%

setuju 8 responden
27%
63%

perumahan
Dari dari prosentase gambar V.14 secara deskripsi
responden menyatakan dalam unit perumahan yang tersedia
nantinya
mereka
mengharapkan
dapat
melakukan
pengembangan/bangunan tambahan pada unit yang mereka beli
pengembangan itu ditunjang adanya kelebihan tanah dalam
disetiap unitnya.
Fasilitas umum yang nantinya disediakan
4.Harga
10%
23%
20%
47%
3%7%
24%
66%

setuju 6 responden
Untuk mengetahui hasil dari jawaban responden mengenai

pertanyaan yang berisikan tentang, apakah harga harus sesuai
luas dengan kualitas bangunan, peningkatan harga lebih penting
untuk peningkatan kualitas bangunan, memiliki daya beli untuk
pembelian produk perumahan dan
proses mudah dalam
administrasi pembelian produk perumahan. kemudian nantinya
aspek-aspek tersebut bila sesuai yang diharapkan maka akan
menjadi pertimbangan konsumen untuk bersedia melakukan
pembelian suatu produk perumahan sebagai salah satu investasi,
kemudian hasil analisanya sebagai berikut :
sangat penting 2 responden

sangat tidak penting 7 responden
penting 19 responden
a.
20%
13% 7%
60%
sangat tidak penting 2 responden

penting 6 responden
tidak penting 4 responden
Harga sesuai dengan luas dan kualitas bangunan

20%
17%
setuju 6 responden
20%
43%
13%

perumahan
10%
30%
47%
Dari ketiga prosentase pada gambar V.13 diatas maka

responden menyatakan sangat pentingnya fasilitas umum yang
diberikan didalam perumahan dapat dilihat sebanyak 39
responden sangat penting.karena fasilitas itu kelak akan
digunakan/dipakai bagi mereka di perumahan tersebut.
28%
7%
17%
48%
f.
Pengembangan terhadap unit perumahan
41%
10% 4%
45%
setuju 3 responden

setuju 9 responden

setuju 5 responden

perumahan
b.
27%
Peningkatan harga lebih penting untuk kualitas

bangunan
3% 10%
60%
10

setuju 3 responden
40%
60%

setuju 0 responden

setuju 2 responden
7%
80%
13%
Dari Sebagian besar dari prosentase gambar V.16, V17 dan

V.18 maka responden penghuni perumahan menyatakan bahwa
aspek harga merupakan aspek penting yang harus diperhatikan
dalam menentukan keberhasilan suatu bangunan bangunan
investasi, karena jika mereka memiliki dana lebih mereka tidak
segan untuk berinvestasi memiliki sebuah rumah di suatu
perumahan jika harga dan bangunan rumah terasa cocok.
Kemudian adapun beberapa faktor yang dipertimbangkan mereka
sebelum memutuskan untuk berinvestasi sebuah rumah agar
nantinya tepat dan menguntungkan di masa yang akan datang.
Konsumen/pembeli adalah seseorang yang melakukan
pembelian barang (dalam aspek ini yaitu rumah) dengan tujuan
tertentu untuk mencapai suatu keinginan yang dimiliki. disini
bukan hanya developer/penjual yang mempunyai hak dan
kewajiban, adapun pembeli juga mempunyai hak dan kewajiban
yang harus diperhatikan dari seorang pembeli tersebut adalah
sebagai berikut :
a. Hak pembeli : Menerima barang yang dibeli. ,
Menerima jaminan atas keadaan dan hak pemilikan.
b. Kewajiban pembeli : Diantaranya membayar harga
pembelian pada waktu dan ditempat yang sebelumnya
sudah dijanjikan.

perumahan
c.
Daya beli untuk pembelian produk perumahan

20%

setuju 0 responden
80%
37%
63%
10%
23%
67%
1.Kategori produk
Pada kategori lokasi ini berisi tentang pertanyaan
pertanyaan mengenai gambaran lokasi perumahan yang dihuni
responden yang bertujuan untuk mengetahui aspek kenyamanan,
infrastrustur, kualitas udara, keamanan daerah dan tingkat
kepuasan responden terhadap perumahan yang
ditempati
tersebut. Maka ini akan menjadi pertimbangan sangat penting
bahwa aspek lokasi sangat penting sebelum menentukan untuk
berinvestasi. Karena penentuan lokasi berpengaruh dalam segi
pemasaran/minat konsumen.

setuju 0 responden
2. Kategori bangunan
Pada kategori Bangunan ini berisi tentang pertanyaan
pertanyaan mengenai gambaran mengenai unit perumahan yang
dihuni responden yang bertujuan untuk peneliti mengetahui aspek
kenyamanan, atau tingkat kepuasan responden terhadap unit
rumah di yang ditempati yang di khususkan dalam lingkup
banguanannya tersebut. Maka ini akan menjadi pertimbangan
saat nantinya mendesain rumah sesuai dengan harapan
masyarakat banyak atau desainnya ideal untuk sebuah keluarga.
bahwa aspek ini juga harus diperhatikan sebelum menentukan
untuk berinvestasi. Karena penentuan bentuk/desain rumah
nantinya juga berpengaruh terhadap pemasaran/minat konsumen.

setuju 7 responden
Gambar V.17 Prosentase Pendapat responden

d.
Proses administrasi yang mudah dalam pembelian
14%
3% 10%
73%
13%
10%
77%
30%
13%
47%
10%

setuju 3 responden
3. Kategori aksesibilitas
Pada kategori Aksesbilitas ini berisi tentang pertanyaan yang pertanyaan mengenai gambaran jalan atau akses lokasi
(daerah) dan lingkungan perumahan yang dihuni respondenyang
bertujuan untuk mengetahui tingkat kepuasan responden terhadap
aspek kenyamanan dan kelancaran akses jalan, terhadap
perumahan yang ditempati tersebut, dimana dalam melakukan
kegiatan sehari-hari harus didukung dengan akses jalan yang baik
dan mudah agar nantinya dalam calon penghuni merasa puas.
Maka ini akan menjadi pertimbangan penting bahwa aspek
aksesbilitas ini juga ikut berperan nantinya dalam menentukan
investasi. di karenakan berpengaruh kedepan nantinya terhadap
kelancaran mobilitas konsumen sehari hari.
4. Kategori Harga
Pada kategori harga ini berisi tentang pertanyaan
pertanyaan pendapat responden mengenai harga yang akan
ditawarkan pihak pengembang untuk memaparakan harga yang
menentukan keputusan daya beli konsumen kemudian harga juga
merupakan salah satu faktor yang bisa mempengaruhi penjualan
unit rumah. Dalam penilitian ini asepek-aspek yang diperhatikan
diantaranya jika membangun suatu perumahan dengan kualitas
lebih bagus dan harga yang lebih mahal, harga yang sesuai
dengan luas dan kualitas bangunan, sistem pembayaran yang
mudah, dan adanya potongan harga yang cukup. Pada jawaban

setuju 4 responden

setuju 3 responden
Gambar V.18 Prosentase Pendapat responden
11
kuisioner ini, sebagian besar dari responden menyetujui, semua

pertanyaan yang disampaikan. dengan demikian berarti para
penghuni perumahan menginginkan kondisi yang sama seperti
pertanyaan yang telah diasampaikan. Pada dasarmya mereka atau
konsumen tidak mempermasalahkan harganya sedikit lebih
mahal, asalkan harus diikuti dengan kualitas bangunan yang baik.
sebanding harga dengan kualitas dan luas bangunan.
c.) Mengetahui ekspetasi / keinginan pasar yaitu

menginginkan adanya perumahan baru di desa Palur,
dengan dalam satu kawasan perumahan berjumlah 39
unit terdiri dari unit tipe 36/90, tipe 45/90 dan tipe
55/100.
d.) Lokasi (strategis, keamanan, akses jalan lancar juga
memadai) merupakan aspek pertimbangan bagi
developer (pengembang) yang sangat penting dalam
membangun sebuah bangunan investasi berupa
perumahan yang nantinya berpengaruh pada minat
pembeli/segi pemasaran.
e.) Aspek pasar dalam menentukan hasil investasi
dilaksanakan dengan menganalisis kebutuhan pasar
yang ditentukan oleh jalannya suatu strategi melihat
kondisi pasar dan kebijaksanaan dalam menentukan
jumlah produk harus disesuaikan dengan kebutuhan
pasar yang nantinya menentukan hasil besaran
investasi.
f.) Pada perhitungan analisa ekonomi yaitu telah
mengetahuibahwa
bangunan
investasi
berupa
perumahan yang berjumlah 39 di desa Palur, kec Jaten
dapat diterima/layak.
Saran
a.) Dalam menentukan sebuah lokasi bangunan investasi,
perlu mempertimbangkan dari berbagai aspek, antara
lain : lokasi strategis, keamanan lingkungan sekitar dan
akses mudah dan memadai merupakan yang sangat
berpengaruh pada minat pembeli. kemudian agar
nantinya bangunan investasi tersebut menghasilkan
keuntungan yang diharapkan.
b.) Untuk data quisioner sebagai data primer semakin luas
penyebarannya akan memperoleh data yang lebih
banyak dan variatif.
c.) Metode penelitian berupa interview lebih efektif atau
lebih spesifik dalam mengumpulkan data.
.
DAFTAR PUSTAKA
Ervanto, I Wulfram, 2002. Manajemen Proyek Konstruksi,
Penerbit Andi Yogyakarta.
Gray dkk, (1997), Manajemen proyek, LPFE Universitas
Indonesia, Jakarta.
H.Suad dan Suwarsono, 1997. Studi Kelayakan Proyek, Penerbit
(UPP) AMP YKPN Yogyakarta.
Husein Umar (2000). Kuisioner, Penerbit Andi Yogyakarta.
M Hanafi Mamdu. Manajemen Resiko. Penerbit (UPP) YKPN
Yogyakarta.
Nursahid M, Ir. MM, MT, (2003), Manajemen Konstruksi,
Universitas Muhammadiyah Surakarta.
O brient J.J (1984). Perumahan dan Pemukiman. Penerbit
Erlangga, Jakarta.
Pujawan IN, (1995), Ekonomi Teknik, Penerbit Guna Widya,
Surabaya.
Qomarun. 2000. Manajemen Proyek. Surakarta.
Riduwan. 2010.Belajar Mudah Penelitian : Guru, Karyawan
Peneliti Pemula : Bandung, Alfabeta
Soetrisno PH, 1995. Evaluasi dan Manajemen Proyek,
Penerbit UGM Yogyakarta.
Soeharto Iman, Ir (1995), Manajemen proyek dari konseptual
sampai operasional,Penerbit Erlangga, Jakarta.
Sukandarrumidi. 2012. Dasar-dasar Penulisan Proposal
Penelitian: pemula Yogyakarta : Gadjah
mada University Press
Soetrisno P.H, (1985).Evaluasi dan Manajemen Proyek,
Penerbit UGM Yogyakarta.
Soeharto, Imam. 1995. Manajemen Proyek dari Konseptual
Sampai Operasional.Jakarta Erlangga.
Siregar, Syofian. 2010. Statistika Deskriptif untuk Penelitian:
Dilengkapi Perhitungan Manual dan Aplikasi SPSS
Versi 17. Jakarta : PT Raja grafindo Persada.
www.wikipedia.com/Palur,Karanganyar.
c.Hasil Analisa Kelayakan Investasi

1.Biaya total investasi
Dengan demikian biaya total investasi perumahan yaitu :
a) Besar total biaya investasi selama 2 tahun dengan suku
bunga 10%/tahun
= Rp. 6.971.206.332 x (P/F, 10%, 2)
= Rp. 6.971.206.332 x 1,210
= Rp. 8.435.159.662
2. Harga jual seluruh unit perumahan griya asri
harga kavling tanah siap bangun.
Luas Tanah kavling = ( 14 x 90 + 25 x 100) = 3.760 m2
Harga per m2 tanah siap bangun = Rp. 2.694.621.966 / 3.760
= Rp. 716.655 /m2
Tabel.1. Rekapitulasi harga jual seluruh unit.
No
uraian
Jumlah
Harga satuan
1
tipe 36/90
5 unit
Rp 250.655.398
2
tipe 45/90
9 unit
Rp 267.483.180
3
tipe 55/100
25 unit
Rp. 288.176.821
total pendapatan proyek dari 39 unit rumah yaitu :
Rp. 10.865.046.140
Tabel.2.Rekapitulasi Analisa Investasi
Jenis
Investasi
BCR
NPV
IRR
IP
perum
1,12
1.045.855.711
14,40
1,12
BEP
30
unit
Pada perhitungan Net Present Value (NPV), investasi
diterima apabila nilai NPV= positif. Bila nilai NPV = 0 maka
bersifat netral, sedangkan jika NPV = negatif maka usulan
investasi ditolak. Dari tabel diatas dapat disimpulkan bahwa
usulan investasi diterima. Kemudian pada perhitungan indeks
profitabilitas (IP), investasi diterima apabila nilai IP > 1, jika IP
< 1 maka usulan investasi ditolak.
Pada perhitungan Benefit Cost Ratio, investasi diterima
apabila nilai BCR > 1, jika BCR = 0 maka bersifat netral,
sedangkan bila BCR < 1 maka usulan ditolak. Pada perhitungan
yang telah dilakukan maka dapat disimpulkan bahwa usulan
investasi perumahan diterima/layak
Kemudian ( Break Event Point ) pada investasi
perumahan tercapai saat produksi terjual 30 unit.
KESIMPULAN DAN SARAN
Kesimpulan
Berdasarkan penelitian mengenai analisa kelayakan
investasi perumahan griya asri yang telah dilaksanakan, melalui
survei lapangan dan penyebaran kuisioner. maka ada beberapa
hal yang dapat diambil kesimpulan dari penulisan tugas akhir ini,
sebagai berikut :
a.) Secara umum responden merasa puas terhadap lokasi
tersebut, ditinjau dari aksesbilitas yang lancar dan
memadai yang dekat ke pusat kota/strategis,
mempunyai perkembangan kota /tempat perekonomian
yang baik (bank, pasar, pusat perbelanjaan, sekolah dll)
b.) Ditinjau dari mayoritas responden berumur 35 - 45 th
maka tergolong usia produktif, tamatan pendidikan S1
dan S2 mempunyai pekerjaan/profesi sebagian besar
menjadi wiraswasta dan pegawai negeri maka
kemampuan finansial yang baik/daya beli baik.
12
13

Analisa Investasi Dan Studi Kelayakan Proyek Pembangunan Perumahan Griya Asri Di Karanganyar

Uploaded by

Document Information

Original Description:

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Analisa Investasi Dan Studi Kelayakan Proyek Pembangunan Perumahan Griya Asri Di Karanganyar

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

ANALISA INVESTASI DAN STUDI KELAYAKAN

PROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRIYA ASRI DI KARANGANYAR

untuk memenuhi sebagaian persyaratan mencapai

Apri Indra Martono

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK

ANALYSIS OF INVESMENT AND PROJECT FEASBILTY STUDY GRIYA ASRI HOUSING

Kehidupan penduduk di Karangannyar tepatnya di desa Palur,

Dalam pelaksanaan analisa investasi proyek perumahan, banyak

3.Hubungan Investasi Dengan Kajian Kelayakan

Sesuai dengan uraian latar belakang di atas maka tujuan

Permasalahan yang diamati meliputi, aspek fungsi

manajemen keuangan untuk menentukan layak tidaknya proyek

Normal Q-Q Plot of Analisa kelayakan

HASIL DAN PEMBAHASAN

a.Analisa hasil Uji Statistik kuisioner

Setelah mengetahui data hasil kuisioner dalam keadaan normal

Grafik V.1 Uji normalitas unit rumah tipe 36/90

Selanjutnya dilakukan uji homogenitas. Pengujian ini bertujuan

for TP= Tipe 36/90

Pada hasil grafik uji normalitas diatas, garis bentang diagonal

Grafik V.3 Uji normalitas unit rumah tipe 55/100

Normal Q-Q Plot of Analisa kelayakan

Pada uji normalitas yang dilakukan dengan menggunakan metode

Berdasarkan uji validitas yang telah dilakukan maka dapat

Grafik V.2 Uji normalitas unit rumah tipe 45/90

b.Analisa dan pembahasan Perumahan

Dari hasil pengisian kuisioner yang sesungguhnya dapat dilihat

Hasil dari penyebaran kuisioner yang telah disebarkan

<25 Tahun 3 responden

<25 Tahun 1 responden

<25 Tahun 1 responden

Gambar V.3 Prosentase pekerjaan responden dari ketiga

Gambar V.1 Prosentase usia responden dari ketiga perumahan

Gambar V.4 Prosentase pendidikan responden ketiga perumahan

Gambar V.2 Prosentase jenis kelamin dari ketiga perumahan

dapat dilihat dari gambar V.3 yang menyatakan besarnya

Gambar V.6 Prosentase pendapat responden

e.Penghasilan rata-rata perbulan

sangat setuju 18 responden

Lokasi yang strategis

<1 Juta 0 responden

sangat tidak setuju 0 responden

<1 Juta 2 responden

<1 Juta 0 responden

Gambar V.5 Prosentase penghasilan responden dari ketiga

sangat tidak setuju 3 responden

sangat tidak setuju 4 responden

Gambar V.7 Prosentase pendapat responden dari ketiga

Perkembangan Infrastruktur yang baik

sangat tidak setuju 4 responden

2.Tingkat kepuasan responden terhadap lokasi

sangat tidak setuju 0 responden

sangat tidak setuju 0 responden

Kawasan bebas banjir

Gambar V.8 Prosentase pendapat responden dari ketiga

sangat setuju 16 responden

sangat setuju 14 responden

Untuk mengetahui hasil dari jawaban responden

sangat tidak setuju 3 responden

sangat tidak setuju 0 responden

Tipe unit 36/90 perumahan

sangat setuju 0 responden