Asjaigus

Loeng 26.09.09
Vlaigustel on relatiivne iseloom (ainult poolte vahel kehtivad); asjaigustel
absoluutne iseloom (asjaiguslikud igused kehtivad kigi suhtes)
Asjaiguse rikkumine viib relatiivse igussuhte tekkimisele (omanik saab vargalt
tagasi nuda auto)
Asjaiguse printsiibid (4):
(1) Mratletuse phimte a igussuhted saavad toimida konkreetsete asjade
suhtes. Praktikas: peavad olema piisavalt mratletud (kik asjad mingis toas saab
pantida)
(2) Numerus clausus phimte on ainult kindel arv asjaigusi (omandiigus, piiratud
asjaigused). Asjaigused on ainult need, mida seadusandja on otsesnu ette ninud.
Seaduses on ette nhtud asjaigused ja nende tpne sisu. Pooled ei saa teistmoodi
kokku leppida (v.a. kui seadusandja otsesnu seda ette neb). See on oluline, kuna
asjaigused kehtivad kigi suhtes (abs iseloom). Lepinguvabaduse komponentidest
eksisteerib a puhul ainult lepingu slmimise vabadus (vormivabadust ja sisuvabadust
peaaegu pole).
(3) Abstraktsiooniprintsiip ja lahutamisphimte tuleb eristada kohustustehingut ja
titmistehingut. Abstraktsiooniprintsiip on oluline tsiviilkibe kindluse tagamise
seisukohalt. Ksutustehingu kehtivus ei sltu kohustustehingu kehtivusest (TsS 6
lg 4).
(4) Publitsiteediprintsiip asjaiguslikud igussuhted peavad olema avalikud, muidu
ei saa neid ju jrgida. AS 90 vallasasja puhul valdaja omandi eeldus (kui ei ole
testatud vastupidist). Kinnisasja puhul kinnistusraamat tagab publitsiteeti.
Kaasus abstraktsiooniprintsiip: maal makse kigepealt soomlasele (maksab raha ra,
aga maalile lubab hiljem jrgi tulla), siis prantslane pakub hinna le, maal antakse
talle. Kas soomlane vib nuda prantslaselt maali vlja? Kes nuab mida kellelt mis
alusel? S nuab asja (maali) vljaandmist P-lt AS 80 lg 1 alusel.
Eeldused: Kas S on omanik?
o Kas S omandas asja AS 92 lg 1 alusel?
Vrandajal peab olema ksutusigus OK
Asjaigusleping (ja nad on kokku leppinud, et omand lheb le
omandajale). Asjaiguslepingu sisu on see, et asja omand lheb helt
teisele le (titmistehing). Mgilepingu alusel tekib asja leandmise
kohustus (vlaiguslik leping, kohustustehing, kausaaltehing) OK
Kas omandaja S sai maali valduse? AS 32, 33, 36 lg 1. EI
=> S ei ole asja omanik
o Seega ei saa S nuda asja vljaandmist AS 80 lg 1 alusel, kuna ta pole
omanik.
o Prast vastuse saamist kontrollin, kas see lahendus on iglane?
Meie tlgime pakuti JM slogani konkursil
Asi

Asi on kehaline ese

VS 208 lg 3 (mgileping) asja mgi kohta kivaid stteid kohaldatakse

vastavalt ka gaasi, vee, elektri, soojuse jne mgi kohta, kui see pole olemusega
vastuolus.
Vallasasjad, kinnisasjad
Asi, mis ei ole kinnisasi, on vallasasi. Kinnisasi on maapinna piiritletud osa.
Tsiviilkibes saab osaleda kinnisasi, mis on kantud kinnistusraamatusse. Aga ka muu
riigimaa osas saab riik oma omandiigusi teostada, kuigi see pole kinnistusraamatus.
Asja osa, oluline osa (TsS 53 jj). Asi ja selle olulised osad ei saa olla eri isikute
omandis, neid ei saa koormata eri asjaigustega (v.a kui seaduses on ette nhtud
teisiti).
psivalt hendatud mrav ei ole, kui raske fsiliselt vi tehnoloogiliselt on lahti
teha, vaid mduv versus psiv otstarve, kas on olemuslik osa.
AS 107 lg 3 - Kui vallasasi hendatakse maatkiga sel viisil, et ta muutub maatki
oluliseks osaks, laieneb maatki omand maatkiga hendatud asjale (nt varastad poest
vundamendiplokid ja paned nad mrdiga juba paika krundil).
Asja osa
Praldis (autovti)
TsS 63 kulutused
TsS 66 vara - Vara on isikule kuuluvate rahaliselt hinnatavate iguste ja kohustuste
kogum, kui seadusest ei tulene teisiti
VS kontekstis ettevtte leminek

Valdus
Omand on igus. Valdus on faktiline olukord. Valdus on tegelik vim asja le. AS
32 jj. Valdaja ja omanik ei pruugi kokku langeda
Otsene valdaja, kaudne valdaja 33, 37.
Omanik -> rnik -> Allrnik. Vib olla ka mitu kaudset valdajat
33 lg 3 - Valdajaks ei ole isik, kes teostab tegelikku vimu asja le teise isiku
korralduste kohaselt tema majapidamises vi ettevttes. Ta on hoopis valduse teenija.
Aga kui bussijuht kaaperdab bussi ra, siis ta on valdaja (mrav on tahe ta tahab
nd vallata seda endale, mitte vastavalt TAKi korraldusele)
Valduse omandamiseks on mravad:
o tahe on suunatud asja le faktilise vimu saamiseks
o vimalus faktilist vimu teostada.
Valdajale on antud ka teatud igused, valdus on ka teatud igustega kaitstud.
Valduse ravtmine
o AS 45 lg 1 - Valduse ravtmisel on valdajal igus nuda valduse
taastamist isikult, kes on nudja suhtes omavoliline valdaja. Pole oluline, kust
sa asja said (phimtteliselt vib varas nuda teiselt vargalt asja vlja)
o AS 41 valduse kaitse omaabi korras. Vastavalt 41 lg 2 peab olemas olema
ajaline seos valduse ravtmise ja juga tagasivtmise korral.
o Kinnisasja valduse omavoliline ravtmine AS 41 lg 3: ajalise seoses nuet
seaduse tekstis pole.
o Kui aga ei ole omavoliline valduse vtmine, siis ei vi juga ise tagasi vtta
valdust.
o 40 lg 2: on selgitatud omavoli.

o 40 lg 4: Omavolilise valduse tagajrgede eest vastutab ka selle valduse

prija, samuti muu igusjrglane, kui viimane valduse omandamisel eelkija
valduse omavolilisusest teadis. kui varas annab asja teisele ptile edasi, siis
vib ka sellelt teiselt ptilt vlja nuda.
o AS 45 lg 2: omanik vib asja varga kest ra vtta kauem.
Valduse rikkumine
o 40 lg 3: valdaja takistamine tegeliku vimu teostamisel. (nit auto pargid
sissesidu tee peale ette)
o Selle vastu 44 (valduse rikkumisest tulenev nue)
Kaasvaldus mitu inimest valdavad hiselt, 50. Iga kaasvaldaja vib ka ksi valdust
kaitsta vastavalt seadusele.

Kinnistusraamat
Kinnistusraamatus peetakse arvestust kinnisasjade, nende omanike ja piiratud
asjaiguste kohta. Sinna on kantud kik tsiiviilkibes osalevad kinnisasjad.
Seda peetakse reaalfooliumi ja personaalfooliumi alusel (pring kinnisasja ja isiku
kaupa)
Kinnistusraamatusse kantud andmed on iged, neile vib tugineda. Kui
kinnistusraamatusse on kantud mingi omanik ja ostad tema kest kinnisasja, siis alati
saad sina selle omanikuks (isegi kui mja ei olnud tegelikult omanik).
Kinnistusraamatusse kantakse ainult seaduses ette nhtud andmed.
Kinnistusraamatut peavad maakohtute kinnistusosakonnad. Kinnistusraamatu
pidamine on osa kohtumenetlusest (kandemenetlus). Reguleerib kinnistusraamatu
seadus. Millal ja mille baasil mingit infot kinnistusraamatus muudetakse, see on
tpselt seaduses stestatud.
KR-sse kantakse andmeid kinnistamisavalduse alusel. Selle vib esitada omanik vi
isik, kelle kasuks mingit piiratud asjaigust kr-i kantakse (aga siis tuleb lisada
omaniku nusolek). Kinnistamisavaldused testab notar.
KR-i kantud andmed on alati iged, sest omand muutub kandega kinnistusraamatus.
AS 64: Kinnisomandi leandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaigusega (...)
on nutav igustatud isiku ja teise poole notariaalselt testatud kokkulepe
(asjaigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, (...).
Avaldused vaadatakse lbi kinnistusosakonnas laekumise jrjekorras.
Kui kinnistusraamatusse omanikuna kantud mja tegelikult materiaaliguslikus
mttes ei ole omanik (nit vltsingu tttu vi muul phjusel), siis ikkagi loetakse, et
ostja omandas asja. AS 56 heauskne omandamine. Tagab kibekindlust.
Iga kinnisasja kohta peetav kinnistusraamat sisaldab:
o kinnistuspevik - registreeritakse kik kinnistamisavaldused, mis on mingi
kinnisasja kohta esitatud,
o kinnistusregister tiitelleht + 4 jagu.
o kinnistustoimik - kik avaldused ja dokumendid, mis on esitatud kinnisasja
kohta
Kinnisasja piire mratakse tnapeval maa-ameti katastri jrgi. ks kinnisasi vib
koosneda hest vi mitmest katastriksusest.
Loeng 21.11.2009
Kinnistusraamatusse kantakse jrgmised asjad: omanik, piiratud asjaigused, mrked
AS par 63:

Eelmrge kantakse kinnistusraamatu 3. jakku, saab tagada mingisuguse

kinnistusraamatu kande tegemise, muutmise vi kustutamise nuet. AS 63 lg 3:
Asjaiguse ksutamine prast eelmrke kandmist kinnistusraamatusse on thine osas,
milles see eelmrkega tagatud nuet kahjustab vi piirab. See ei takista kannete
tegemist kinnistusraamatusse.
o >>>Nit. O1 ja mja slmivad mgilepingu, mille jrgi ostuhind tasutakse 2
aasta jooksul osaliste maksetega ning omanikuks jb M. Siis vivad M ja O1
lasta kanda sisse eelmrke kinnisasja omandiiguse lekandmise tagamiseks.
Kui M mb selle vahepeal kellelegi teisele, siis O1 saab siiski panna oma
nude maksma lbi selle, et ksutus oli thine (eelmrke tttu). Tegelikult on
omanikuks M, kuigi kinnistusraamatu jrgi on omanikuks O2. Seega
materiaaliguslik olukord (M on omanik) erineb formaaliguslikust olukorrast
(O2 on omanik). O vib nude AS par 63 lg 5 alusel kande kustutamist. O
peaks esitama hagi nii M kui O2 vastu. Siis kohus kontrollib, kas O1 on titnud
kik mgilepingust tulenevad eeldused omandiiguse lekandmiseks
nudeiguse maksmapanekuks (kas O1 on raha ra maksnud). Veel kohus teeb
otsuse, kus kohustab O2 kande kustutamiseks tahteavaldust andma ja M-i
asjaiguslepingut slmima ja ksutama.
o >>>Nit 2. Kui samas situatsioonis M vtab laenu ja kinnistule seatakse
hpoteek. Siis VS 218 lg 5: sellest tuleneb kohustus +217 lg 2 p 4.
Mgilepingu objekt (kinnisasi) peab olema koormatiste vaba, kui pooled ei
lepi kokku teisiti. Seega hpoteegiga koormamise ksutus on thine.
o >>>Nit 3. Kui O2 mb omakorda edasi O3-le. Siis O1 saab nuda AS par
63 lg 5 alusel O3-lt nusolekut O3 omanikuks saamise kande kustutamist.
Riigikohtu lahend: kinnistusraamatu kande kustutamise korral taastub sellele
kandele eelnev iguslik olukord. Seega saab omanikuks O2. Ja ka tema vastu
saab O1 esitada hagi.
o Eelmrge vidakse seada ka lepingu taganemisest tuleneva kinnisasja
omandiiguse lekandmise nude tagamiseks (mja kasuks seatakse, juhuks
kui ostja ei maksa ostuhinda ra ja mja taganeb lepingust, mille jrel
tagastatakse kik lepingu alusel saadu ehk siis kinnisasi ka).
o Samuti nit kinnisvaraarendaja mb ette maja ra, aga on hea, kui on ks
omanik lubade ajamiseks jmt. Siis seatakse ostjate kasuks eelmrked.
o Nit. pningu vljaehitamine (md kinnisvaraarendajatele ra, kes ehitavad
seal lukskorterid vlja ja renoveerivad kogu maja). Nit kui maja on 30
korterist, siis peaks iga korteriomanik slmima arendajaga lepingud (kuna
pning on kaasomandis). Parem oleks eraldada pning korteriomandite
koosseisust eraldi korteriomandiks. Kik korteriomanikud slmivadki
pningu mgilepingud ra. Asjaiguslikku ksutust ei saa veel teha, kuna ei
tea veel tpselt, mitu m2 pinda sinna les tuleb (selleks peab arendaja enne
tegema arhitektiga plaanid, ehitusload jne). Kui kik on asjaigusliku ksutuse
jaoks valmis, siis ks korteriomanik on vahetunud ja uus ei ole nus ksutama
(temalt ei saa ka kinnisvaraarendaja seda nuda, kuna mgileping slmiti
vana korteriomanikuga). Aga appi tttab eelmrge. Kui korteriomanikud on
koormanud oma korteriomanikud eelmrkega kinnisvaraarendaja kasuks, siis
kui uus korteriomanik ei nustu ksutusega, vib kinnisvaarendaja hoopis
nuda omanikuks saamise kande kustutamist (ja siis on kasulikum anda
pningu ksutus).
o Eelmrget saab kasutada ka hagi tagamise instrumendina.

o Eelmrget saab kraamatusse kanda ainult selle isiku nusolekul, kelle kinnistut
puudutab vi hagi tagamise mruse alusel.
Vastuvide. vastuvide vale kinnistusraamatu kande kohta.
o AS par 63 lg 4: Vastuvide kantakse kinnistusraamatusse selle isiku avalduse
alusel vi nusolekul, kelle omandit vi piiratud asjaigust see puudutab.
o Nide: omanikult on P vltsimisega jne ennast kinnistusraamatusse omanikuna
sisse kandnud. AS par 65 lg 1 alusel omanik peaks nudma kande
kustutamist. Selleks, et vlistada, et P mks asja edasi heausksele omandajale,
saab O taotleda hagi tagamise korras kinnisasja ebaige kande kustutamise
tagamiseks vastuvite kinnistusraamatusse kandmist. Peale vastuvite
kinnistusraamatusse kandmist ei ole vimalik heauskselt omandada. Juhul kui
P materiaaliguslikult par 64 alusel ei saanud omanikuks, siis tal pole
ksutusigust ja siis H ei saa tehinguliselt selle kinnisasja omanikuks.
Vastuvide ei takista hegi kande tegemist ja ei muuda automaatselt htegi
kannet thiseks. Aga see vlistab heauskse omandamise.
o Nii eelmrget kui ka vastuvidet saab seada ka hagi tagamise korras.
Keelumrge: AS par 63 lg 1 p 3. Keelumrge keelab vastavalt mrke sisule
kannete tegemise kinnistusraamatusse kas tielikult vi osaliselt. Saab kanda kas
seaduse alusel vi hagi tagamise mruse alusel. Omanik enda nudel ei saa seada.
Keelumrge on kige halvem iguskaitsevahend. Keelatud peaks olema ka
keelumrke thistamise kanne. Seega ei saa keegi aru, mis see tegelikult thendab.
Vanasti seda kasutati palju hagi tagamiseks. Keelumrge ei saa aga takistada niteks
hpoteegi vi muu piiratud asjaiguse realiseerimist, mis on ajaliselt keelumrkest
varem sisse kantud.
o Nd aga tuli Riigikohtu mrus, et kohus peab otsustama, kas taotletav hagi
tagamise abinu on kohane. Peaks kasutama muid abinusid (eelmrge,
vastuvide jne). ldiselt keelumrget enam kasutada ei tohiks. Kohus peab
hagi tagamisel tutvuma kinnisasja praeguse seisuga kinnistusraamatus. Kui
seal juba on mingi keelumrge, siis ei saa hagi tagada. TSS par 88 lg 1.
o Kohtutitur vib ka keelumrget panna ja see on hea keelumrge.
o Pankrotiseaduse alusel tehtav keelumrge: see pole pris keelumrge, vaid
pankroti nhtavaks tegemine.
Mrkused AS par 63 lg 1 p 4.
o AS 79 lg 2: kaasomanike vahelised asjad.
o VS par 324: kinnisasja rnik vib nuda rilepingu kohta mrkuse
tegemist.
Kannete jrjekoht
o 3. ja 4. jaos on hpoteegid, muud piiratud asjaigused ja mrked. Nende puhul
on jrjekohad olulised.
o Teatud piiratud asjaigusi saab kanda ainult 1. jrjekohale (hoonestusigus).
o Kigepealt lheb jrjekohtade mramine kuupevade jrgi (kes ees, see
mees). Kande muutmise kanne saab uue kuupeva, aga jb vana kande
jrjekohaga; esialgne kanne kustutatakse. he ja sama jrjekohaga vib olla ka
mitu piiratud asjaigust/mrget, kui seadus seda ei vlista. Seda juhul, kui
nende taotlus esitatakse heaegselt vi kui asjaosalised on selle nii ise
mranud.

Omand

AS par 68: Omand on isiku tielik iguslik vim asja le. Omanikul on igus asja
vallata, kasutada ja ksutada ning nuda kigilt teistelt isikutelt nende iguste
rikkumise vltimist ja rikkumise tagajrgede krvaldamist. Omand tekib ainult
seaduses stestatud juhtudel. Omaniku muutus saab toimuda ainult mingil seaduses
stestatud iguslikul alusel.
Omaniku nude aluseks on par 80, 89.
PS par 32 omandiiguse kaitse.
Omandiigusega kaasnevad ka kohustused. On kehtestatud palju omandi piiranguid.
Tuleb eristada eraiguslikke ja avalikiguslikke kitsendusi. Eraiguslikud kitsendused:
seaduse alusel vi tehingulised (nit servituudid).
Omaniku nudenormid. Par 80: vindikatsiooninue: (1) Omanikul on nudeigus
igahe vastu, kes igusliku aluseta tema asja valdab. (2) Omaniku nue on suunatud
omandiiguse tunnustamisele ja asja vljanudmisele ebaseaduslikust valdusest oma
valdusse.
Nude eeldused: 1) nude esitab omanik (hageja tendab), 2) nue suunatud valdaja
vastu (hageja tendamiskoormis), 3) isik peab asja valdama ilma igusliku aluseta
(kostja vastuvide).
Nide. rileping omaniku ja rniku vahel. Omanik esitab par 80 lg 1 alusel nude
asja tagasi saamiseks. rnik tleb, et ei anna, kuna valdan asja rilepingu alusel.
Kui rnik slmib lepingu allrnikuga. Omanik esitab A-le nude asja
vljaandmiseks. Par 83 lg 1: Valdaja vib asja vljaandmisest keelduda, kui tal on
omaniku suhtes igus asja vallata. Par 83 lg 2 Otsene valdaja vib asja
vljaandmisest keelduda, kui kaudsel valdajal, kellelt ta on saanud iguse asja vallata,
on omaniku suhtes igus asja vallata. Kui kaudne valdaja ei ole valdajale valduse
leandmiseks igustatud, vib omanik nuda otseselt valdajalt asja vljaandmist
kaudsele valdajale vi viimase keeldumise korral valduse levtmisest asja
vljaandmist endale.
Par 90: valdaja omandi eeldus. Vltida sellele viitamist. See nitab
tendamiskoormuse jaotust. Seda tuleb mngu, kui midagi muud teada ei ole olude
kohta.
Omaniku nudenorm Par 89: Omanikul on igus nuda omandiiguse igasuguse
rikkumise krvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Kui on
alust eeldada niisuguse rikkumise kordumist, vib omanik nuda rikkumisest
hoidumist. Nue on vlistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma.
Eeldused (hageja tendab): 1) nude esitab omanik; 2) tema asja suhtes pannakse
toime omandiiguse rikkumine, 3) isikul, kelle vastu nue on esitatud, on kohane seos
iguse rikkumisega.
Omandiiguse rikkumine: iga asja suhtes tekkiv negatiivne mju vi tagajrg. Kas
omanikuga sarnane mistlik isik leiaks, et see on rikkumine
AS par 44 ja 45: valdaja kaitse, nudeigus.
80 ja 89 saab maksma panna kui nude esindaja on omanik. Mitteomanik saab panna
maksma nudeid 44 ja 45 alusel (eeldusel et ta oli valdaja).
Kusjuures nende nudenormide puhul ei eristata vallas- ja kinnisasju.
Omandi erisused sltuvalt sellest, kas ks vi mitu omanikku:
o Ainuomand
o hine omand (samaaegselt mitu omanikku)
hisomand - hisomand on kahele vi enamale isikule heaegselt
kindlaksmramata osades hises asjas kuuluv omand. Saab tekkida ainult seaduses

stestatud alusel (abielu, seltsing, primine mitme prija korral on prandvara

jagamiseni kigi prijate hisomandis).
o Abikaasade puhul vib kinnistusraamat olla vale, sest enamuses on kantud
omanikuna sinna ainult ks abikaasa. Rahvastikuregistris ei ole kiki abielusid.
On variante, kuidas ma heausksele ostjale maha hisomandis olev kinnisasi.
Kas heauskne ostja saab nuda petetud abikaasalt kinnisasja vlja AS 80
alusel? Kas H sai omanikuks? Ksutas M ksi kui igustamata isik. Seega
tehinguliselt H seda ei omandanud. H vis selle aga omandada heauskse
omandamise stete alusel. Seega asi taandub sellele, et kas H teadis vi pidi
teadma seda, et M on abielus.
o hisomandile kohaldatakse kaasomandi stteid, kui seaduses ei ole stestatud
teisiti.
Kaasomand - par 71 -79. Kaasomand on kahele vi enamale isikule heaegselt
mttelistes osades hises asjas kuuluv omand. Mtteliste osade suurused nidatakse
hariliku murruna. Kaasomanik vib iseseisvalt talle kuuluvat osa ksutada.
o par 71 lg 2: vilja jagamine. Kuigi sina oled lemisel korrusel kasutuskorra
jrgi, peaksid oma osa renditulu ikkagi jagama.
o Kaasomaniku igused teiste kaasomanike vastu
o Kaasomanikel on hise asja suhtes kolmandate isikute ees kik omaniku
igused
o 72 lg 5 alusel on kaasomanikel omavahel vlasuhe
o Kaasomanike tlide korral nutakse kohtult reeglina kasutuskorra
kindlaksmramist vi kaasomandi lpetamist.
o Kaasomanike kokkulepe: kui kik on nus. Kaasomanike enamuse otsus
mttelise osa suurus mrab. Kike ei saa enamuse otsusega otsustada.
Olulisemad asjad peaks olema kokkuleppega.
o Par 74: kaasomandi ksutamine tervikuna kokkuleppel
o Par 73: mttelise osa ksutamine. Kaasomanike ostueesigus. Sellel on
asjaiguslik mju (eelmrke toime) vastavalt 257 lg 3.
o Kulutuste kandmine: par 75. Proportsionaalsed kulud: kehtivad kaasomanike
vahelises sisesuhtes. Kolmandate isikute ees: Lahendeid ei ole, aga tenoliselt
on kaasomanikud solidaarvlgnikud (vib nuda kskik kellelt, terve
summa).
o Par 72 lg 4: asja silitamiseks vajalike kulutuste hvitamine.
o Par 76, 77: kaasomandi lpetamine. ldiselt saab kaasomanik nuda
kaasomandi lpetamist igal ajal. Siis kohus peab lahendama: 1) kas kaasomand
tuleb lpetada? Peaaegu alati jah. 2) Mis asjast saab? Par 77: kokkulepe vi
kohtus hageja nudel: Kas jagada reaalosades vi anda le hele
kaasomanikule + teistele raha nue vi ma asi ja raha jagada. Kohus ei saa
otsustada teisiti hageja nudest (vib ainult jtta rahuldamata hagi). Kostja
pakutud alternatiivvariandist saab kohus lhtuda ainult siis, kui kostja esitab
vastuhagi. Kaasomandit saab jagada ka kinnisasja korteriomanditeks jagamise
teel. ldiselt peaks olema mingi erihuvi, kui ei eelistata avalikku
enampakkumist vi vhemalt kaasomanike vahelisele enampakkumisele.
Jagatakse pooleks, sltumata sellest, kui palju on keegi parendanud
kaasomandit. Kui asi on reaalosadeks jagatav, siis vib tekkiv asi jda ka
kaasomandisse (3-st omanikust 2 saavad hsti lbi, hest tahavad lahti saada).
o Kasutuskorra kokkulepe: par 79 lg 1 kehtib eriigusjrglaste kohta ainult.
Kasutuskorrad jm kokkulepped kehtivad ka eriigusjrglaste osas. Kinnisasja

kasutuskokkulepped kehtivad ainult siis, kui need on kantud

kinnistusraamatusse (mrkus).
Kui ei ole kinnistusraamatusse kantud, ei ole kasutuskorrale
vorminuet (vib olla ka suuline vi konkludentselt slmitud alati on
nii olnud). Aga prijale lhevad le kik kohustused (ldigusjrgluse
korral) primisseadusest.
Korteriomand
Korteriomandiseadus.
Korteriomand on omand ehitise reaalosa le, millega on hendatud mtteline osa
kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub.
Korteriomand on hk 4 seina vahel.
Ei pruugi olla ainult eluruumid, vaid niteks ka garaazhid vi Kristiine keskus.
Korteriomandil on oluliselt suurem iguskindlus kui kaasomanil. Korteriomandi
lpetamist ei saa nuda igal ajal nii nagu kaasomani puhul.
Tavaprase korrahoiu kulutused: sisaldab ka aegajalt kapitaalremonti, kuna ka seda on
vaja aegajalt teha. Aga ei sisalda mingi uue parkla tegemist
Korteriomandi tekkimine:
o Omandireform
o Tavaline tsiviilkive:
Ainuomanik jagab kinnisasja korteriomanditeks
Kaasomandi jagamine korteriomanditeks (kokkuleppel vi kohtu poolt)
Kinnisasja korteriomanditeks jagamise eeldus on ehitusluba (ei pea olema valmis
ehitatud) luba ehitada selline maja, mis on korteriomanditeks jagatav.
Korteriomandi mtteline osa ei pea olema tpselt proportsioonis reaalosa pindalaga,
vaid lihtsalt vastavuses.
Korteriomandit saab lpetada kigi omanike kokkuleppel
Korteriomandi valitsemine. Igasuguste vee- ktte jne lepingute lepingupool on kik
korteriomanikud. Aga vivad nimetada valitseja.
Kui on tehtud korterihistu, kib valitsemine korterihistu stete jrgi.
Par 11: korteriomanik on kohustatud hoidma reaalosa korras jne. Korteriomanik
vastutab sst sltumata uputuste jne eest, vabaneb vramatu ju korral.
Loeng 12.12.2009
Omaniku ja valdaja vahelised suhted
80 ja 89, 84, 85
Par 88 kulutuste hvitamine valdajale. Vt TsS 63: vajalikud, kasulikud ja
toreduslikud kulutused. Par 88 olukord saab kne alla tulla vaid olukorras, kus
omanikul on igus valdaja kest asi vlja nuda. Valdaja vib nuda kulutuste
hvitamist ka siis, kui omanikul on phimtteliselt igus asi vlja nuda, aga ta seda
ei pane maksma.
o (1) Valdaja vib nuda tema poolt asjale tehtud vajalike kulutuste hvitamist,
vlja arvatud juhul, kui ta on valduse saanud omavoliliselt. Muude kulutuste
hvitamist vib valdaja nuda vastavalt vlaigusseaduse -le 1042.
o (2) Valdajal on igus asjale tehtud kulutustega loodud parendused asja kljest
ra vtta tingimusel, et ta taastab vljaantava asja endise seisundi. Selline igus
on vlistatud, kui parenduste ravtmine ei ole parendusi rikkumata vimalik

vi kui valdajale hvitatakse vrtus, mis kulutustega loodud parendusel oleks

prast asjast eraldamist.
Kaasus O-lt varastab varas V auto, mb selle edasi heausksele H-le. H vahetab autol
vlja bensiinivooliku, paneb katuseluugi, kuna auto on roostes, vrvib auto roosaks,
paigaldab nahkistmed ja suured klarid, valuveljed. Kas O saab H kest auto vlja
nuda. Kas O vib kulutuste hvitamist nuda? Kas O vib keelduda kulutuste
hvitamiseni auto vlja andmisest? H nuab O-lt kulutuste hvitamist AS par 88 lg 1
lause 1 alusel.
o O nuab H-lt auto tagastamist AS par 80 lg 1 alusel. Eelduste kontroll: 1.1
kas O on omanik? 1.1.1 kas H omandas auto AS par 92 lg 1 alusel?
Asjaigusleping, valduse leminek, vrandaja ksutusigus. -> ei
omandanud. 1.1.2 Kas H omandas auto AS 95 lg 1 alusel? -> Ei. -> O on
omanik. 1.2 Kas H on valdaja? Jah 1.3 Kas H valdab asja igusliku aluseta?
VS vastastikuse kohustuse titmise stted VS par 110. Auto tagastamine ja
kulude hvitamine on vastastikuses seoses. ldiselt peaks H nd andma O-le
auto tagasi, aga vib seni oodata, kuni O hvitab kulutused. Aga kas H-l on
ikka omapoolse kohustuse vlausaldaja poolsest titmisest sltuvaks tegemise
igus vastavalt VS 110 lg 1. Selleks: kas H-l on AS par 88 lg 1 lausest 1
tulenev nue? Eeldus: 1) AS par 80 lg 1 olukord. 2) Kas H on valdaja ja kas
tema tegi need kulutused? 3) Kas kulutused olid vajalikud? 4) ega H ei ole
autot saanud omavoliliselt (nuet vlistavate asjaolude puudumine). -> kuigi
H-l vib olla igus auto vlja andmisest keelduda, ei vi ta seda autot seni
kasutada! VS 110 annab ainult kinnipidamisiguse, mitte kasutusiguse.
o lejnud (mittevajalike) kulutuste hvitamist vib vlja nuda VS par 1042
alusel ulatuses, mille mral O on rikastunud. See ei pruugi olla vrdne H
kulutustega.

Vallasomandi tekkimine
AS par 92 jj.
Vallasomandi tekkimine:
1. Tehinguline
2. Seaduse alusel
3. Heauskne omandamine
Par 92 lg 1 (tehinguline): Vallasomand tekib vallasasja leandmisega, kui vrandaja
annab asja valduse le omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand lheb le
omandajale. Seega tehingulisel omandamisel on 3 eeldust:
o Asjaigusleping kehtib, v.a TsS alused (heade kommete vastasus jne). Ei
muutu kehtetuks puhtalt selleprast, et pole ksutusigust. Kuna: Eristatakse
ksutust (asja suhtes igusliku staatuse muutmine, nit omand lheb le) ja
ksutustehingut. Ksutustehing on ksutuse ks eeldus.
o Ksutusigus vrandajal peab olema ksutusigus. Reeglina on omanikul, aga
mitte alati (TsS par 88). Vib olla ka muul isikul, kui omanik, nit pandipidajal.
o Valdus reegel par 92 lg 1 (otsese valduse leandmine) + lisaks par 92 lg 2. Veel
par 93 (kui asi on kolmanda isiku valduses, vib vrandaja kokkuleppel
omandajaga asja valduse leandmise asendada vljanudeiguse loovutamisega
omandajale) niteks rilepingu ese. Veel par 94 (kui asja omanik on asja
otseseks valdajaks, vib omandi leandmisel asja valduse leandmise asendada
vrandaja ja omandaja vahel slmitava lepinguga, mille alusel omandaja saab
asjale kaudse valduse) siin tuleb vaadata, kas poolte tahe oli suunatud sellele, et

luua siia veel mingi igussuhe (nit ri, rendileping). Par 33 lg 2, par 37 lisaks
vaadata. Veel par 92 merelaev.
o Lisateema: Omandireservatsioon (vallasomandi osas) VS par 233.
Kui M ja O lepivad kokku, et O saab asja omanikuks alles siis, kui ta
maksab ra kogu mgihinna nagu ette nhtud (tingimuslik asjaigusleping
edasilkkava tingimusega). O omanikuks saamine on siis O mjusfris.
Asjaiguslik ooteigus. M ei saa enam takistada tingimuse saabumist.
Aga pakub teatud kindlust ka M-le, kuna jb omanikuks.
VS par 233 lg 2: Omandireservatsiooni puhul aegumine iseenesest ei
vlista asja vlja nudmist.
Heauskne omandamine:
o Kaasus: Omanikult varastab Varas jalgratta ja mb Heausksele. O tahab saada Hlt jalgratast tagasi. Kas H omandas jalgrattas AS par 92 lg 1 alusel?
Asjaigusleping (+), valduse leminek par 36 lg 1 alusel (+), V-l ksutusigus (-).
Jrelikult H ei omandanud jalgratast tehingulise omandamise stete alusel. Kas H
omandas jalgrattas AS par 95 lg 1 alusel (heauskne omandamine)? Heauskne
omandamine tuleb kne alla, kui on tehingulise omandamise kigus ksutusiguse
puudulikkus. Heauskse omandamise eeldused (peab olema tehingulise
omandamise olukord, alati):
kehtiv asjaigusleping
otsese valduse leminek
omandaja peab olema heauskne (TsS 139 kohaselt eeldatakse heausksust,
pahausksust peab teine pool tendama)
heauskset omandamist vlistavate asjaolude puudumine (nit AS par 95
lg 3), nit vargus. Vt ka lg 3 lause 3.
-> jrelikult H ei omandanud ratast.
o ldiselt on heauskne omandamine vimalik, kui omaniku kest on midagi
vabatahtlikult vlja linud.
o ARK-l on mootorsidukite puhul heausksuse nitamise funktsioon muuhulgas
(Pidi teadma).
o Omandireservatsioon ja heauskne omandamine. Omandireservatsiooniga
omandanud O mb teleka edasi jrgmisel peval H-le (kuigi raha veel M-le
maksmata). Seejuures on heauskne omandamine vimalik.
o Nide. Tootja hulgiladu jaekauplus tarbija. Omandireservatsioon aitab
eelkige pankroti- ja titemenetluse kigus. Tootja vib hulgilaost telekad ra viia,
kui on mgilepingust taganenud.
Seaduse alusle omandiiguse leminek.
o Hivamine par 96 lg 1- nn prgiparagrahv. Peremehetute asjade puhul vimalik.
Omaniku tahe peab olema asjast loobumisele. Omandaja heausksus ei loe.
o Leid par 100
o Peitvara 103jj, erilise vrtusega peitvara 105
o mberttamine 106: sltuvalt kumb on vrtuslikum kas t vi materjal.
o hendamine, segamine 107. par 107 lg 3: asja hendamine maatkiga.
o Igamine 110 jj. Kui oled 5 aasta jooksul vallanud asja nagu omanik, siis saadki
vallasasja omanikuks.
o Looduvilja omandamine 115
o ldigusjrglus (primine, rihingute hinemine)
o Titemenetluse kigus

o hisomandi tekkimine
o Ja veel
Asjaigus
Loeng 21.02.2010
Kinnisasja tehinguline omandamine (AS 119 jj)

119 lg 1 reguleerib vlaigusliku tehingu (kausaaltehingu) vorminuet (k.a.

eelleping, kinnisvarabrooga slmitud kohustus ma kinnisasi broo leitud ostjale,
samuti kinke- ja liisingulepingud)
o Tehing, millega kohustutakse omandama vi vrandama kinnisasja, peab
olema notariaalselt testatud
Riigikohus: Hvitamisele saab kuuluda negatiivne kahju (nit lepingu
ettevalmistamisega seotud kulu) - (slmiti lihtkirjalik eelleping, mja keeldus
tehingust, ostja nudis kahju hvitamist)
119 lg 2: vorminuet jrgimata tehtud kohustustehing muutub kehtivaks, kui tehingu
titmiseks on slmitud asjaigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse.
o Kui M ja O lepivad kokku mgihinnas 1m, aga ametlikult nitavad
mgilepingus ainult 100k, et vhendada notaritasusid ja riigilive. 900k
maksavad sulas. Hiljem O ei taha maksta. 100k tehing on TsS niliku tehingu
stete alusel thine, sest tegelikult tahtsid nad teha 1m hinnaga tehingut.
Varjatud tehing kehtib. M saab nuda tiendava ostuhinna tasumist VS
alusel. Siin tulebki appi AS 119 lg 2, sest mgileping muutub kehtivaks,
kui on slmitud asjaigusleping ja tehtud kanne kinnistusraamatusse. Kuigi
tulevad tendamisprobleemid.
o Kui on osa lepingutingimusi (nit mbli, naabrite jne kohta), mida pole
notariaalsesse mgilepingusse pandud, siis need muutuvad kehtivaks.
o Aga VS -ga 31, siis saab ammendavaks muuta notariaalse lepingu.
120 lg 1: Kinnisomandi leandmiseks vajalik asjaigusleping peab olema
notariaalselt testatud. Asjaigusleping vib sisalduda ka kohtulikus kompromissis.
120 lg 2: tingimuslik vi thtpevaga asjaigusleping kinnisasja lekandmiseks on
thine. Aga tingimuslikud vivad olla hpoteegilepingud jm asjaiguslepingud, mis
pole kinnisasja lekandmiseks. Ka kinnistamisavaldus (mitte kski) ei tohi olla
tingimuslik.
Kinnisasja igamist vaadata ise.

Kinnisomandi ulatus 127 jj

Kinnisasja vertikaalne ulatus: 127 lg 1: Kinnisomand ulatub maapinnale ning
huruumile lalpool ja maapuele allpool seda pinda sellise krguse vi sgavuseni,
milleni ulatub omaniku huvi kinnisasja kasutamisel.
Kinnisasja horisontaalne ulatus: 128, 129 piir ja piirimrgid. Tnapeval eelkige
mratakse piiri Maakatastri digitaalsete kaardistuste jne jrgi (samuti reguleerib
maakatastri seadus). Katastritunnus on kinnistusraamatus I jaos ja siis selle jrgi
Maakatastrist saab vaadata piirid. Kinnistusraamatu I jao andmed (sihtotstarve,
pindala, katastritunnus, asukoht) ei oma thendust kinnisasja heauskse omandamise
kontekstis; seega kui katastritunnus, pindala vmt peaks olema kinnistusraamatus vale,
siis heauskselt ikkagi omandad selle, mis said.

Meri ei saa kuuluda kinnisasja omanikule (kui meri ujutab le sinu maatki, siis sina
jd ilma lihtsalt).

Naabrusigused

Kahjulikud mjutused: AS 143 lg 1: pead taluma teatud kahjulikke mjutusi, v.a.

kui need kahjustavad oluliselt sinu kinnisasja kasutamist vi on vastuolus
keskkonnanuetega. Nudenorm sellisel juhul AS 89 rikkumise lpetamiseks
(Omandi kaitse valduse kaotusega mitteseotud rikkumise korral), koosmjus -ga 143
lg 1.
o T peab sigalat keset heinamaad (mis haiseb). Sinna ehitatakse mber elumajad.
Kas E saab nuda T-lt seapidamise lpetamist 89 alusel.
Kas esineb E omandiiguse rikkumine jah, niteks kui E rnikud
haisu prast ra kolivad.
Kas tegevus tuleneb T-st (on T tegevuse tagajrg) - Jah.
Ega E ei pea rikkumist taluma? Talumiskohustus, mis viks tuleneda st 143 lg 1. Kas kahjustamine on oluline? tuleb muuhulgas arvestada
seda, kas need mjutused on paikkonnale iseloomulikud (Tallinna
kesklinn vs maakoht). Kuna sigala asub elamukvartalis, siis
talumiskohustust ei ole. Samuti ei esine AS 143 lg 2 tulenevat
piirangut
Seega E saab nuda T-lt kll seapidamise lpetamist.
o Aga kui on lihtsalt kole vaatepilt (niteks rauakola), siis ei saa nuda
lpetamist, sest ta ei levi teisele kinnisasjale.
142 vral maatkil viibimine
148 ehitis le naaberkinnisasja piiri.
Kaasus: notari juurde ilmub naiskodanik, kes soovib anda meeskodanik TT-le
kinnisasja mmise volikirja. Kuu aega peale seda slmib TT naiskodaniku nimel
kinnisasja mgilepingu ja asjaiguslepingu kinnisasja mmiseks MK-le. Poolteist
kuud hiljem teeb kinnistusamet kandeotsuse, mille alusel kantakse
kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna MK. Kolm ndalat hiljem slmib MK
kinnisasja mgi- ja asjaiguslepingu kinnisasja vrandamiseks. Ostjaks on O P,
keda esindab volikirja alusel TK, mille oli vlja andnud O P juhatuse liige T. Kuu
aega hiljem tehakse ka vastav kande muudatus kinnistusraamatus. Viis ndalat hiljem
tuleb ilmsiks, et naiskodanik, kes TT-d kinnisasja ksutama volitas, ei olnudki see
inimene, kelleks ta end nimetas ning et ta tegutses vltsitud passi alusel. Kinnisasja
tegelik omanik tahab nd kinnisasja tagasi saada. Milline on iguslik olukord ja
kas see tal nnestub?
1. Kas proua T saab nuda kinnistusraamatu kande kustutamise eelduseks oleva nusoleku
andmist AS 65 lg 1 alusel, kigepealt O-lt P:
1.1. kas T-l on mingi AS 65 lg 1 kaitstud igus ehk kas T on kinnisasja omanik?
1.1.1. Kas O P omandas kinnisasja tehingulise omandamise stete alusel, AS
64. (-)
1.1.1.1. Kas MK ja O P vahel oli notariaalne asjaigusleping? (+)
1.1.1.2. Kas O P kanti omanikuna kinnistusraamatusse? (+)
1.1.1.3.
Kas MK-l oli ksutusigus (kas MK oli saanud omanikuks)? (-)
1.1.1.3.1. Kas MK oli saanud kinnisasja omanikuks tehingulise omandamise
stete alusel AS 64? (-)
1.1.1.3.1.1.
Kas MK ja BDT vahel oli asjaigusleping? (-)

1.1.1.3.1.1.1. Kas TT tegutses T nimel? (+)

1.1.1.3.1.1.2. Kas TT-l oli esindusigus niteks volituse alusel? TsS
128 lg 1, 118 lg 1 alusel esindusigust ei olnud. (-)
1.1.1.3.2. Kas oli heauskne omandamine, AS 56 (-)
1.1.1.3.2.1.
Kas MK ja BDT vahel oli kehtiv asjaigusleping? (-)
1.1.2. Kas O P omandas kinnisasja heauskse omandamise stete alusel AS 56
1.1.2.1.
Kas O P ja MK vahel oli kehtiv asjaigusleping? (+)
1.1.2.2.
Kas O P omandas kinnisasja kinnistusraamatusse kantud isikult? (+)
1.1.2.3.
Kinnistusraamatusse ei ole kantud vastuvidet? (+)
1.1.2.4.
Omandaja ei teadnud ega pidanudki teadma, et MK ei ole omanik.
BDT peab tendama, et P ei olnud heauskne.
1.1.2.4.1. ei nhtu, et P teadis
1.1.2.4.2. kas P pidi teadma? kas ta oleks teadnud, kui ei oleks esinenud
vajaliku hoole olulisel mral jrgimata jtmine. TsS 123 lg 2. Ehk
isegi siis kui O P fsilisest isikust esindaja ei teadnud imelikest
asjaoludest, aga juhatus teadis ja andis juhtnrid esindajale, siis P pidi
teadma.
1.2. Kas kanne on ebaige (+)
1.3. Isik vabatahtlikult nusolekut ei anna.
2. Kas BDT saab nuda nusoleku andmist MK-lt (sisuliselt sama)
3. Kas BDT saab kinnisasja oma valdusesse vlja nuda.
Servituudid
AS 172: Reaalservituut koormab teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks
selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on igustatud teenivat kinnisasja
teatud viisil kasutama vi et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma
omandiiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma.
Niteks teeservituut, kinnisasja lbimiseks naaberkinnistu igakorda omaniku suhtes.
Reaalservituudist tulenevad kohustused on passiivse iseloomuga, ei saa kohustada
mingiteks konkreetseteks tegudeks, v.a. need teod, mis on abistava iseloomuga.
Tekkimiseks vajalik asjaigusleping ja kanne kinnistusraamatus.
Nt ehituskeelu servituut, teeservituut, liiniservituut, mraservituut, reklaami
lesriputamise servituut, konkurentsikeelu servituut.
Pooled ei saa siiski kokku leppida mida iganes, aktiivseks tegevuseks sundivaid asju.
Ka passiivsetes kohustustes ei saa kokku leppida piiramatult, lubamatult palju piirata
teeniva kinnisasja omaniku igusi.
176-177 servituudi lpetamise nudmine.
Saab servituudi seada ka thtajaliselt.
Teeniva kinnisasja omanik ei ole kohustatud servituuti seadma.
Servituudi seadmise nudeigus ainult AS 158 tehnovrkude ja rajatiste
ehitamiseks.
Sundvalduse seadmise vimalus tehnovrkude ehitamiseks.
Juurdepsu tee: 1) vb on teed nii kaua kasutatud, et see on muutunud tavaks ja tava
kui tsiviiliguse allika alusel nuda lbipsu 2) juurdeps AS 156 lg 1 alusel:
Omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdeps avalikult kasutatavalt teelt vi
kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on igus nuda juurdepsu le vra kinnisasja. Selle
alusel ei teki servituuti! Vaid seadusest tulenev talumiskohustus. Eelduseks on
leldse puudub juurdeps. Juurdeps peab olema teistele kige vhem koormav.
Kinnisasja omanikul ei ole igust juurdepsu nuda, kui senine hendus avalikult

kasutatava teega vi kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel. Vib nuda tasu
juurdepsuiguse eest.
Servituuditasu: seaduses pole midagi eriti eldud. Riigikohus on elnud, et vib
rakendada reaalkoormitise stteid. Vi vlaiguslikus lepingus stestada. Vi
tingimuslik asjaigusleping tasu maksmiseks ja servituudiks ehk servituudi kehtivus
eeldab: kehtiv asjaigusleping, ksutusigus, kinnistusraamatu kanne. Kui
asjaigusleping lpetab kehtivuse vib nuda kande kustutamiseks vajaliku nusoleku
andmist.
Isiklikud servituudid
o Kasutusvaldus ( 201) ehk umbes sama nagu rileping: Kasutusvaldus
koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks kasutusvaldus on seatud, on
igustatud kasutama kinnisasja ja omandama selle vilju. Tnapeval vga vhe
kasutusvaldust kasutatakse. Trikitatakse sellega ostueesigusliku
elimineerimiseks.
o Isiklik kasutusigus: teeniv kinnisasi ja igustatud isik subjektina. 227 isiklik
kasutusigus elamule.

11.04.2010
Ostueesigus
Asjaiguslik ostueesigus on tavaline vlaiguslik ostueesigus, lihtsalt teatavate
erisustega.
Ostueesigus: VS 244 jj.
o Ostueesigus on igus, mille teostamise korral loetakse ostueesigust omava
isiku ja mja vahel slmituks mgileping samadel tingimustel, milles mja
ostjaga kokku leppis. Ostueesiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga
slmitud mgilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi.
o Ostueesigus ei tekita omandiigust. Vib ksnes nuda Mi kest
mgilepingu titmist.
o Ostueesigus tekib tehinguga vi seadusega (eraiguslikud: kinnisasja
kaasomanike oe, sundrniku oe, osaniku oe osahingu osade
vrandamisel; avalik: looduskaitses, muinsuskaitses).
o Ostueesiguse teostamiseks peab I esitama hepoolse tahteavalduse mjale,
et soovib oe teostada.
o Tahteavaldus peab olema samas vormis, milles oli mgileping (kinnisasja
puhul notariaalselt testatud).
o VS 250 ostueesigust teostamise thtaeg 2 ndalat peale oluliste tingimuste
teadasaamist; 2 kuud kinnisasjade puhul. Selle thtaja puhul peab mjani
judma avaldus.
o Kui M taganeb I-ga slmitud mgilepingust (kuna ei saa seda tita), siis
saab I kasutada muid iguskaitsevahendeid, nt hinnavahe hvitamist VS
135.
Asjaiguslik ostueesigus: teatud erisused. Neil on asjaiguslik toime.
Kinnisasja ostueesigusel on asjaiguslik toime, kui 257 lg 3:
o Kinnisasja kaasomaniku oe.
o Tehinguline oe, kui kinnistusraamatusse tehtud kanne.
o Seadusest tulenev oe, kui selle kohta on kinnistusraamatusse kantud mrkus.
Ostueesigus iseenesest kehtib, aga asjaiguslik toime on tal ainult siis, kui
selle kohta on kantud mrkus kinnistusraamatusse.

Kinnistusraamatusse kantud ostueesigus omab kolmandate isikute suhtes samasugust

thendust nagu eelmrge omandi leandmise nude tagamiseks (eelmrge 63 lg 3 ja
5). Asjaiguse ksutamine prast eelmrke kandmist kinnistusraamatusse on thine
osas, milles see eelmrkega tagatud nuet kahjustab vi piirab.
Seega on materiaaliguslik olukord erinev kinnistusraamatus nidatust. Seega saab
esitada kinnistusraamatu parandamise nude 63 lg 5 alusel. Kui kanne kustutakse,
taastub endine olukord, ehk omanik jlle M. Seega I peab nudma mjalt
mgilepingu titmist AS 63 lg 3 ja 63 lg 5 ning 257 lg 3 koosmjus
kinnistusraamatu kande kustutamist.
o Aga I saab nuda omandiiguse lekandmist ainult siis, kui see on muutunud
sissenutavaks. Selleks tuleb vaadata mgilepingu tingimusi (nt ostuhinna
tasumise kohta).
o AS 261, 261 jj. 261: Ostja vi ostja igusjrglane vib keelduda
ostueesigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks nusoleku
andmisest ja kinnisasja leandmisest, kuni talle hvitatakse tasutud ostuhind
ostja vastuvide. Muu kahju hvitamist vib ostja nuda mjalt, aga ta ei saa
seda seada sltuvaks omandiiguse kande kustutamise eelduseks.
o I kest viks saada nuda alusetu rikastumise (nit kulude hvitamine
1042).
Muu eseme asjaiguslik ostueesigus VS 244 lg 6:
o Eseme ksutamine, mille suhtes kehtib seaduse alusel tekkinud ostueesigus,
on thine, kui ksutustehing tehakse prast ostueesiguse teostamise iguse
tekkimist ning see kahjustab vi piirab ostueesiguse teostamist. Kesolevas
likes stestatut ei kohaldata seaduse alusel tekkinud kinnisasja vi selle osa
ostueesigusele. Sh kehtib osahingu osadele.
Mis on vimalused probleemide vltimiseks.
O vimalused: Niteks I vib anda ostueesigusest loobumise tahteavalduse (kas
eraldi vi mgilepingusse kaasata). Ka see loobumine peab olema samas vormis
tehtud, mis mgileping. Veel vib kokku leppida, et O ei maksa raha ra enne, kui on
ostueesiguse teostamise thtaeg on mdunud. Aga kui mni I on selline, keda
ktte ei saa, et teavitada olulisi tingimusi, siis on riski raske maandada, kuna vib vga
palju aega hiljem vlja ilmuda. Peaks mgilepingus reguleerima ka seda, et kuidas O
nuab M-lt hvitist.
M vimalused: viks panna O mgilepingusse kirja, et kui keegi ostueesigust
teostab, siis vib O-ga slmitud mgilepingust taganeda. Vi et M ei kanna
omandiigust ja valdust O-le le, enne kui ostueesiguse teostamise thtaeg on
mdunud (et ei tekiks viivitust O kest tahteavalduse nudmisega niteks kohtu
kaudu). M-l ei ole kasulik leppida O-ga kokku, et oe teostamise korral
mittekehtivaks, kuna I ei pruugi maksta raha ra. Peaks olema M-l igus taganeda Oga slmitud lepingust, kui I on ostusumma ra maksnud vi taganud selle.

Hoonestusigus
Miste AS 241 lg 1: Kinnisasja vib koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks
hoonestusigus on seatud, on vrandatav ja prandatav thtajaline igus omada
kinnisasjal sellega psivalt hendatud ehitist. hele kinnisasjale vib seada ainult he
hoonestusiguse.
Kinnisasja omanikule jb alles eelkige igus saada tasu. Hoonestusigust saab seada
99-ks aastaks.

Hoonestaja saab iguse pstitada kinnisasjale maja ja omab seda maja

hoonestusiguse kehtivuse ajal.
250 : hoonestusiguse vib seada ainult esimesele jrjekohale. Vib olla ainult ks
hoonestusigus.
Hoonestusigus ktkeb endas ka kohustust see maja sinna pstitada.
Hoonestusigust saab koormata kigi piiratud asjaigustega, v.a. hoonestusigus.
Hoonestusigust saab ksutada kinnisasja ksutamise kohta kivate stete alusel.
Hoonestusigus on natuke sarnane omandiigusega, aga ta on thtajaline (max 99
aastat). Aga muidu on sama hea oma kehtivuse jooksul.
Hoonestusigusel on oma registriosa kinnistusraamatus.
Hoonestusigus koormab kogu kinnisasja, aga tema teostamine vib piirduda mingi
kinnisasja osaga ( 241 lg 2: Hoonestusigus ulatub lisaks ehitisealusele maale ka
kinnisasja osale, mis on vajalik ehitise kasutamiseks. Pooled peavad jrelikult h
seadmisel kokku leppima, et mida ja kuhu tuleb ehitada). Omanik vib ise pstitada ka
mingi maja, mis kuulub talle, kui ei ole pstitatud h alusel.
2441: Kui hoonestaja ei ole hoonestusiguse seadmisel kokkulepitud thtaja jooksul
nutavat ehitist pstitanud vi kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi,
on kinnisasja omanikul igus nuda hoonestajalt nusolekut hoonestusiguse enda
nimele kandmiseks (omanikule langemine). Vlaiguslik nue. Aga ei saa nuda
hoonestusiguse kustutamist (et tagada niteks hoonestusigusele seatud
hpoteegipidaja igusi).
2443: koormatise psimajmine.
Hoonestusiguse tasu 254 lg 3:
o Hoonestusiguse seadmiseks kohustav leping (v leping, causa) siin vivad
pooled kokku leppida hoonestusiguse tasu.
o Hoonestusiguse seadmise asjaiguslik leping
253: hvitis hoonestusiguse thtaja mdumisel
o Kui hvitise suurus ei ole kokku lepitud, loetakse selleks hoonestusiguse
harilik vrtus: siin on ilmselt meldud hoone harilik vrtus.
o Lg 1: sotsiaalklausel
2442: hvitis hoonestusiguse omanikule langemise korral.
252: ehitise saatus (hoone ravedamine) hoonestusiguse thtaja lppemisel.
249 ja 249: hoonestusiguse vrandamine. Vimalik stestada hoonestusiguse
omaniku nusoleku nue (kui see on kinnistusraamatusse kantud), et tagada
vlaiguslike kokkulepete titmine. Kui omanik nusolekut ei anna, vib seda teatud
juhtudel hageda.

Pandiigus
AS 276 jj.
Miste 276 lg 1: Asja vib pandiga (pandiigusega) koormata selliselt, et isikul,
kelle kasuks pant on seatud, on igus pandiga tagatud nude rahuldamisele panditud
vara arvel, kui nuet ei ole kohaselt tidetud.
Pandipidajal on igus realiseerida (ma) pandi ese, juhul kui pandiga tagatud nuet ei
ole kohaselt tidetud. Aga pandiigus ise ei anna raha maksmise nuet. Pandiga vib
tagada iga rahaliselt hinnatavat nuet.
Pantija ja pandiga tagatud nude vlgnik vivad olla erinevad isikud
Pant on asjaiguslik tagatis neid peetakse paremateks kui vlaiguslikke tagatisi.

o Asjaiguslik: Pantija vastutab ainult pandi esemega. Aga kui ta on samas ka ise
vlgnik, siis vastutab ikka kogu oma varaga. Aga igal juhul selle esemega ta ka
vastutab (sltumata sellest, kas tal muud vara vi sissetulekuid on).
o Vlaiguslikult vastutab kogu oma varaga (mida aga ei pruugi olemas olla ja
pealegi tuleb talle titemenetluses jtta miinimumpalk jmt)
Pandigus jaguneb:
o Kinnispant
Hpoteek
Kohtulik hpoteek
AS 334 lg 3 hpoteek
o Vallaspant
Ksipant
Registerpant
Kommertspant
igustepant
Finantstagatis
tavaline iguste pant
Ehitise pant
Seadusest tulenev pandiigus
Ksipant: 281 lg 1: Vallasasja vib pandiga koormata selliselt, et panditud asi
antakse le pandipidaja valdusse ja lepitakse kokku ksipandi seadmises. 282 lg 2:
Pandi seadmise kokkulepe (ksipandi leping) tuleb slmida kirjalikult, kui panditud
asja vrtus letab viitsada krooni.
Ksipant eeldab pandipidaja valdust asja le seega esmapilgul suhteliselt kasutu
instrument. Saab eelkige kasutada vrtesemete puhul vi muu eseme puhul, mida
isikul pole vaja kasutada hetkel. Samuti pandipidaja ei taha endale nende pandi
esemete hoidmise kohustust. Siiski teatud juhtudel rakendatav: 281 lg 1 lause 2,
282 lg 12.
Eestis on olemas ka teatud seaduse alusel tekkivad pandiiguse juhud. 281 lg 2
alusel rakendub neile ksipandi stted.
282 lg 3: samale vallasasjale ei saa seada mitut ksipanti.
Samas 281 lg 3: Kui vallasasi on koormatud mitme pandiigusega, mratakse
pandiiguse jrjekoht pandiiguse tekkimise ajaga. Tegelikult siin vastuolu ei ole,
kuna 282 lg 3 kib tehinguliste ksipantide kohta (aga vib olla muid pandiigusi ja
seaduse alusel pante).
Pantimine eeldab, et pantijal on panti seades ksutusigus. Psterngas 2821:
ksipandi heauskne omandamine. See kehtib ksnes ksipandi tehingulise
omandamise olukorras.
Ksipandi realiseerimine: saab panditud asja ma, kui pandiga tagatud nuet kohaselt
ei tideta. Ette teatamine vhemalt 1 kuu, vib krvale kalduda, kui asi on
riknemisohus vi kui ette teatada pole vimalik (viimasel juhul ei teata, aga ootad ikka
1 kuu). Pandipidaja vib selle ma siis avalikul enampakkumisel.
Mgist saadud rahast vetakse maha mgikulud ja vlgnetud summa. lejv raha
antakse pantijale tagasi.
Ksipant on aktsessoorne tagatis, tema kehtivus sltub tagatava nude olemasolust.
Kui pandiga tagatud nue lpeb, lpeb ka ksipandiigus ( 284).

Registerpant: AS 297 lg 1: Patenti, kaubamrki, tstusdisainilahendust,

kasulikku mudelit, sorti, mikrollituse topoloogiat, mootorsidukit ja husidukit, mis
on kantud registrisse, mille andmed on avalikud ja mille pidamine on reguleeritud
seadusega stestatud korras, vib koormata registerpandiga selliselt, et isikul, kelle
kasuks registerpant on seatud, on igus pandiga tagatud nude rahuldamisele panditud
eseme arvel.
Ei eelda otsese valduse leandmist pandipidajale.
Muid vara esemeid registerpandiga koormata ei saa. Ka 297 nimetatud esemeid saab
pantida ainult juhul, kui nende register vastab paragrahvis nimetatud nuetele.
Vaieldav niteks, kas mootorsidukit saab registerpandiga pantida (seaduse alusel?,
avalik?).
Muidu on registerpanti ritatud muuta vimalikult laevahpoteegi sarnaseks.
igustepant: tuleb eristada siin nudeigused, kik muud igused.
Nudeiguste pantimine:
o Ostja tellib auto, maksab kohe ra hinna 2 m, 3 kuu prast peab saama auto
ktte. Ostjal on vaja kki raha. Saab pantida PP-le nudeiguse mgilepingust
(ja see ei eelda valduse leandmist, kuna nuetel pole ldiselt valdust).
o Pandileping peab olema kirjalikus vormis, v.a. finantstagatise puhul.
o 317: Nude pantimisest peab pantija teatama panditud nude vlgnikule, kui
pandilepingus ei ole kokku lepitud teisiti see on PP huvides.
o Kuni mgiiguse tekkimiseni tuleb panditud igus tita vlgnikul hiselt
pandipidajale ja pantijale ( 319 lg 1).
o Peale mgiiguse tekkimist 319 lg 2 jrgi. Aga peab ksima ka pantija kest
le, kas mgiigus on tekkinud. Vajadusel peavad pantija ja PP omavahel
klaarima.
o Kui pandipidaja saab selle auto ktte, siis see muutub ksipandiks ning
realiseeerib selle ksipandi realiseerimise stete jrgi.
o Kui panditakse raha maksmise nue ja see saadakse ktte. Siis PP vtab
vajaliku osa endale ja lejnu tagastab.
Finantstagatis:
o AS 314
o Finantstagatiseks loetakse vrtpaberi vi rahalise nude koormamist
pandiigusega vi tagatise andmise eesmrgil lekandmist, kui nii tagatise
andjaks kui ka tagatise vtjaks on teatud isik (prof turuosaline jt)
o 314 lg 2: Finantstagatiseks loetakse vrtpaberi vi rahalise nude
koormamist pandiigusega vi tagatise andmise eesmrgil lekandmist ka
juhul, kui tagatise andjaks vi vtjaks on juriidiline isik ja tehingu teiseks
pooleks on kesoleva paragrahvi 1. like punktides 14 nimetatud isik.
o VS ja pankrotiiguse stted ka kohalduvad.
o Finantstagatis on ka iguste pant.
o Erisused tulevad peamiselt pankrotiigusest.
Seadusest tulenev pandiigus.
o Niteks rileandja pandiigus
o Seadusest tuleneva pandi mgiiguse realiseerimine tuleb ksipandi stete
alusel.
Ehitise pant
Kommertspant: eeskujuks Soome ja Rootsi igus. Kommertspandiseadus.

o 1 lg 1: riregistrisse kantud ettevtja vib nude tagatisena seada oma

vallasvarale kommertspandiregistrisse kantud kesolevas seaduses stestatud
ulatusega pandi (kommertspant), ilma et ta annaks le panditava vara valdust.
o Kohaldatakse registerpandi stteid, kui pole stestatud teisiti.
o Hlmab kogu vallasvara, ka sellisele varale, mis omandatakse prast pandi
seadmist. Ei laiene 2 lg 3 vlistustele (nit raha, vrtpaberid, hpoteek,
hpoteegi praldistele, neile asjadele, millele seatakse ksipant). Tegelikult ei
olegi seega eriti asju, mida kommertspant hlmaks.
o 5 lg 1: Ettevtja vib kommertspandiga koormatud vara tavaprase
majandustegevuse raames kasutada ja ksutada. 5 lg 2: Kui ettevtja
vrandab kommertspandiga koormatud vara hulka kuuluva asja tavaprase
majandustegevuse raames, lpeb kommertspant sellele asjale. Kui isik, kellele
asi vrandati vi kelle kasuks asja koormati, oli omandi vi muu asjaiguse
omandamisel ettevtja ksutusiguse suhtes heauskne, lpeb pandiigus isegi
siis, kui leandmine oli vastuolus kesoleva paragrahvi likes 1 stestatuga.
o Kommertspandiregister on avalik, aga sellest ei saa jreldada, et igaks peaks
seda kontrollima ja kommertspandist teadma.
o Kommertspant ei ole vga hea tagatis PP jaoks (vara ring vike, mida saab
pantida; vara le jrelevalve teostamine keeruline, laialitassimine vimalik
jne).
o Samuti ei ole ta hea tagatis pantija jaoks (kuna tagatis on nrk, ei saa madala
intressiga laenu; tegevus allutatud vga suurtele piirangutele, kui kogu
vallasvara panditud; piiratud tavaprase majandustegevusega, kige muu jaoks
vaja pandipidaja luba; 11: vlausaldaja vib nuda ka mittesissenutavaks
muutunud nude sisse teatud tingimustel, 11 lg 1 p 3).
o Kasutatakse rohkem teisese tagatisena
Hpoteek ehk kinnispant. AS 325 jj.
o Hpoteegiga saab koormata kinnisasja ja kinnisasja mttelist osa. Samuti on
vaja v kokkulepet, ksutusigust ja kannet kinnistusraamatusse.
Kinnistusraamatusse kantakse hpoteegisumma ja kande aeg.
o Aga piiratud asjaiguste jrjekoht tuleb mrata lbivalt le 3. ja 4. jao, sisse
kandmise aja jrgi.
o Hpoteek iseenesest ei pane omanikule raha maksmise kohustust, vaid saab
seda vaid tagada.
o Hpoteek ei eelda tagatava nude olemasolu. Vib tagada nii olemasolevaid
kui ka tulevasi nudeid.
o Kinnisasja omanik vib seada enda kasuks algse omanikuhpoteegi. Ta vib
selle niteks loovutada mingile muule pangale.
o Kui prast laseb omanik hpoteegi oma nimele kanda, siis on ka
omanikuhpoteek (aga mitte algne). Siis 332 alusel vlaiguslik nue: Kui
hpoteegi ja koormatud kinnisasja omanikuks saab ks ja sama isik, vib sama
vi tagapool asuva jrjekohaga hpoteegipidaja nuda sellise hpoteegi
kustutamist. Aga see nue ei kehti algse omanikuhpoteegi suhtes.
o Hpoteegi kandes mrgitakse alati ra hpoteegi summa.
o Hpoteegi sundtitmine: saab sundtita ksnes titemenetluse seadustikus
stestatud alustel ja korras (titur teeb). Tituril on vaja titedokumenti.
Titedokumendiks on reeglina justunud kohtuotsus. Erandina (praktikas
reeglina) ei ole vaja, kui on notariaalselt testatud kokkulepe, kus omanik on
vtnud kohustuse alluda kohesele sundtitmisele (titemenetluse seadustik 2

o
o

lg 1 p 19). Inimene saab titemenetluse algatamisest teada saamisest saadik

seda hageda.
Hpoteegi realiseerimine: kinnisasi makse kigepealt makstakse tituri
tasud. Kui 1.jrjekohal oleva hpoteegi alusel kinnisasi makse, kustutatakse
ka tagapool asuvatel jrjekohtadel olevad hpoteegipidajad (aga nad vivad
osaleda titemenetluses tulemi jagamisel). Raha jagamisel vetakse arvesse ka
reaalselt hpoteegiga tagatavaid nudeid, mitte ainult hpoteegisummat
(kigepealt makstakse viksem, kas hpoteegisumma vi reaalselt vlgnetav
summa, vetakse jrjest jrjekoha jrgi).
Millised nuded on hpoteegiga tagatud? 346 lg 1: Hpoteegiga on tagatud
nue, sellele nudele kolme aasta jooksul enne kinnisasja mmist
sundenampakkumisel vi pankroti vljakuulutamist vlja maksmata intressid,
samuti viivis ja vla sissenudmise kulutused, hpoteegipidaja poolt kinnisasja
omaniku eest tasutud kindlustusmaksud ning muud krvalnuded. 346 lg 2:
Kokkulepe, millega mratakse, milline nue on hpoteegiga tagatud, peab
olema notariaalselt testatud. Soovitus: vimalikult kitsalt nimetatud, mis
nuded on hpoteegiga tagatud!!!
hishpoteek: 359 jj
Kohtulik hpoteek: 363 lg 1: Hagi tagamiseks vib kohus seada haginude
ulatuses hpoteegi, mis peab olema kinnistusraamatusse kantud kohtuliku
hpoteegina. Kui hagi rahuldatakse, siis hpoteek jb nude titmist tagama.
Kui hagi ei rahuldata, siis vib kinnisasja omanik nuda hpoteegi enda nimele
kandmist.