nh gi Ti sn

s tn ch:02

Ni dung nghin cu hc phn

Chng 1: Tng quan v nh gi ti sn (6,0)

Chng 2: nh gi bt ng sn (5,2)
Chng 3: nh gi my mc thit b (3,1)
Chng 4: nh gi ti sn v hnh (3,1)
Chng 5: nh gi doanh nghip (7,2)

Ti liu tham kho

[1]. Nguyn Minh in (2010), Thm nh gi ti sn v doanh nghip,

Nh xut bn Thng k
[2]. TS. Nguyn Minh Hong (2006), Nguyn l chung v nh gi ti sn
v gi tr doanh nghip, Nh xut bn Thng k.
[3]. TS. V c Minh (2011), Gio trnh Nguyn l v Tiu chun thm
nh gi, Nh xut bn i hc Kinh t Quc dn
[4]. on Vn Trng (2004), Cc phng php thm nh gi tr my
mc thit b, Nh xut bn Khoa hc k thut.
[5]. B Ti chnh, Trung tm Thm nh gi (2007), Ti liu bi dng
nghip v chuyn ngnh thm nh gi.
[6] Shiman Z.Benninga and Oded H.Sarig (1997), Corporate finance A
valuation approach, McGraw-Hill
[7] Mar Grinblatt, Sheridan Titman (2002) Financial markets and
corporate strategy, McGraw-Hill

Chng 1: Tng quan v nh gi ti sn

1.1. i tng v mc ch ca nh gi ti sn
1.2. Mt s khi nim lin quan n ti sn v
gi tr ti sn
1.3. Cc nguyn tc v quy trnh nh gi ti sn
1.4. Hot ng nh gi ti sn

1.1. i tng v mc ch ca nh
gi ti sn
1.1. i tng v mc ch ca nh gi ti
sn
1.1.1. Khi nim nh gi ti sn
1.1.2. i tng ca nh gi ti sn
1.1.3. Mc ch ca nh gi ti sn

1.1.1. Khi nim nh gi ti sn

nh gi l vic c tnh bng tin vi tin cy cao nht
v li ch m ti sn c th mang li cho ch th no ti
mt thi im nht nh.
Nhng c trng c bn ca nh gi l:
nh gi l cng vic c tnh.
nh gi l mt hot ng i hi tnh chuyn mn.
Gi tr ca ti sn c tnh bng tin.
Ti sn c nh gi c th l bt k ti sn no, song ch
yu l bt ng sn.
Xc nh ti mt thi im c th.
Xc nh cho mt mc ch nht nh.
D liu c s dng trc tip hoc gin tip lin quan n th
trng.

1.1.2. i tng ca nh gi ti sn
i tng G l nhng ti sn hp php
c tham gi th trng ti sn
theo quy nh hin hnh ca php lut

1.1.3. Mc ch ca nh gi ti sn
- Xc nh gi tr ti sn chuyn giao quyn s hu
- Xc nh gi tr ti sn cho cc mc ch ti chnh v tn dng
- Xc nh gi tr ti sn xc nh gi tr s tin cho thu theo
hp ng
- Xc nh gi tr ti sn pht trin ti sn v u t
- Xc nh gi tr ti sn trong DN lp bo co TC hng nm, xc
nh gi tr th trng ca vn u t ; xc nh gi tr DN;
mua bn hp nht, thanh l ti sn ca DN; c phng n x
l ti sn khi ci cch DNNN.
- Xc nh gi tr ti sn nhm p ng cc yu cu c tnh php l:
tnh thu, xc nh gi tr bi thng ca NN,

1.2. Mt s khi nim lin quan n ti

sn v gi tr ti sn
1.2.1. Ti sn (Khi nim, phn loi ti sn
theo tiu chun thm nh gi, cc quyn v
ti sn)
1.2.2. Gi tr ti sn (khi nim gi tr; cc c
tnh ca gi tr; phn bit gi tr, gi c, chi ph)
1.2.3. Gi tr th trng v gi tr phi th trng
1.2.4. Cc yu t nh hng n gi tr ti sn

1.2.1. Ti sn (Khi nim, phn loi ti sn theo

tiu chun thm nh gi, cc quyn v ti sn)
Khi nim: Ti sn l ngun lc c kim sot
bi mt ch th nht nh.
Phn loi ti sn:
Ti sn gn lin vi quyn ti sn trong G bao
gm 4 loi:
- Bt ng sn
- ng sn
- Doanh Nghip
- Cc quyn ti sn

1.2.1. Ti sn (Khi nim, phn loi ti sn theo

tiu chun thm nh gi, cc quyn v ti sn)
Cc quyn v ti sn:
Quyn ti sn l quyn tr gi c bng tin v
c th chuyn giao trong giao dch dn s, k
c quyn s hu tr tu.
- Quyn chim hu, quyn s dng, quyn nh
ot.

1.2.2. Gi tr ti sn (khi nim gi tr; cc c

tnh ca gi tr; phn bit gi tr, gi c, chi ph)
Theo quan im ca C.Mc: Gi tr ca hng ha c xc nh
mt cht v lng. Cht ca gi tr l lao ng ca ngi
sn xut hng ha, ni mt cch c th hn l lao ng tru
tng ca ngi sn xut hng ha kt tinh trong hng ha.
Lng ca gi tr c tnh theo thi gian lao ng.
Theo quan im nh gi ti sn: Gi tr ti sn l biu hin bng
tin v nhng li ch m ti sn mang li cho ch th no
ti mt thi im nht nh.

1.2.2. Gi tr ti sn (khi nim gi tr; cc c

tnh ca gi tr; phn bit gi tr, gi c, chi ph)
* c tnh ca gi tr
Mt ti sn c gi tr cn thit phi c 4 c trng
php l v kinh t:
- Hu ch:
- Khan him:
- C yu cu:
- C th chuyn giao c:

1.2.3. Gi tr th trng v gi tr phi th trng

- Gi tr th trng l s tin trao i c tnh v ti sn vo
thi im thm nh gi, gia mt bn l ngi bn sn sng
bn vi mt bn l ngi mua sn sng mua, sau mt qu
trnh tip th cng khai, m ti cc bn hnh ng mt
cch khch quan, hiu bit v khng b p buc.
- Gi tr phi th trng l s tin c tnh ca mt ti sn da
trn vic nh gi yu t ch quan ca gi tr nhiu hn l
da vo kh nng c th mua bn ti sn trn th trng.

1.2.4 Cc yu t nh hng n gi tr ti
sn doanh nghip
* Cc yu t mang tnh vt cht
* Cc yu t v tnh trng php l
* Cc yu t mang tnh kinh t
*Cc yu t khc

1.3. Cc nguyn tc v quy trnh nh gi ti

sn
1.3.1. Cc nguyn tc nh gi ti sn
1.3.2. Quy trnh nh gi ti sn

1.3.1. Cc nguyn tc nh gi ti sn
* Nguyn tc s dng tt nht v hiu qu nht
* Nguyn tc thay th
* Nguyn tc d kin cc khon li ch tng lai
* Nguyn tc ng gp
* Nguyn tc cung cu

Cc nguyn tc nh gi
* Nguyn tc s dng tt nht v hiu qu nht
- Ni dung ca nguyn tc: mi ti sn c th s dng vo nhiu
mc ch v a li cc li ch khc nhau, nhng gi tr ca chng
c xc nh hay tha nhn trong iu kin n c
SDTNVHQN (highest and best use). IVSC gii thch nguyn
tc SDTNVNQN l : kh nng s dng tt nht mt ti sn trong
bi cnh t nhin, php lut, ti chnh cho php v mang li gi tr
cao nht cho ti sn.
- C s ra nguyn tc: ti a li ch m ti sn c th mang li
- Tun th nguyn tc: ch ra cc kh nng thc t v vic s dng ti
sn v nhng li ch ca vic s dng . Khng nh tnh hung
no hay c hi s dng no l c hi SDTNVHQN, s l c s
c tnh gi tr ti sn.

Cc nguyn tc nh gi (tip)
* Nguyn tc thay th
- Ni dung: gii hn cao nht v mt gi tr ca mt ti sn
khng vt qu chi ph c c mt ti sn tng
ng.
- C s ra nguyn tc: mt ngi mua thn trng s khng
b ra mt s tin no , nu anh ta tn t tin hn nhng
vn c mt ti sn tng t.
- Tun th nguyn tc: i hi thm nh vin phi nm c
cc thng tin v gi c hay chi ph sn xut ca cc ti sn
tng t, gn vi thi im nh gi.

Cc nguyn tc nh gi (tip)
* Nguyn tc d kin cc khon li ch tng lai
- Ni dung: gi tr ca mt ti sn c quyt nh bi
nhng li ch tng lai m ti sn mang li cho nh u
t.
- C s nguyn tc: Xut pht trc tip t nh ngha v
gi tr ti sn.
- Tun th nguyn tc: Phi d kin c nhng li ch
v nht thit phi da vo cc khon li ch c
tnh gi tr ti sn.

Cc nguyn tc nh gi (tip)
* Nguyn tc ng gp
- Ni dung: Gi tr ca mt ti sn hay mt b phn cu thnh
ti sn, ph thuc vo s vng mt hay c mt ca n, s
lm cho gi tr ca ton b ti sn tng ln hay gim i.
- C s nguyn tc: Xut pht trc tip t nh ngha v gi tr
ti sn.
- Tun th nguyn tc: Tng gi tr ca cc b phn thng
khng th hin gi tr ca ton b ti sn, nhng gi tr ca
mt b phn ti sn li bng hiu s gia gi tr tan b v
gi tr ca cc b phn ti sn cn li.

Cc nguyn tc nh gi (tip)
* Nguyn tc cung cu
- Ni dung: Gi c l s nh gi ca th trng v gi tr ca
ti sn. Khi so snh cc ti sn vi nhau, phi phn tch tc
ng ca yu t cung cu nh hng n gi tr ti sn cn
thm nh.
- C s nguyn tc: Cn c ch yu v ph bin nht ca vic
thm nh gi tr ti sn l da vo gi th trng ca ti sn.
- Tun th nguyn tc: Phi xc nh mt cch r rng xem
chng c phn nh cung cu b p buc hay c t tiu
chun s dng k thut thay th hay khng.

1.3.2 Quy trnh nh gi ti sn

Quy trnh nh gi ti sn l mt qu trnh c tnh h thng, logic, qua
cung cp cho thm nh vin s hng dn hnh ng mt cch r rng,
ph hp vi cng tc nh gi.
1. Xc nh tng qut v ti sn nh gi v
loi hnh gi tr lm c s nh gi

2. Xy dng k hoch
3. Kho st hin trng, thu thp
thng tin
4. Phn tch thng tin
5. Xc nh gi tr ti sn
cn nh gi
6. Lp bo co, chng th

1.3.2 Quy trnh nh gi ti sn (tip)

Bc 1: Xc nh vn
y l bc u tin ca qu trnh thm nh gi. Mc ch
ca bc ny l gip cho thm nh vin c th tha thun,
m phn v xy dng c cc iu khon trong hp ng
nh gi mt cch c th v r rng. ng thi, cng l cn
c thm nh vin ln k hoch nh gi mt cch chi tit.

1.3.2 Quy trnh nh gi ti sn (tip)

Bc 2: Lp k hoch nh gi:
K hoch nh gi ph thuc 3 yu t: Phm vi v khi lng
cng vic cn c thc hin, mc ch nh gi ca khch
hng v loi hnh ti sn c nh gi. Xy dng k hoch
nh gi l xc nh cc cng vic cn thc hin v d kin
thi gian tin hnh v han thnh cc cng vic trong qu
trnh nh gi.

1.3.2 Quy trnh nh gi ti sn (tip)

Bc 3: Kho st hin trng v thu thp ti liu.
* Kho st hin trng: thm nh vin cn phi kim tra li nhng
thng s c bn lin quan n i tng nh gi nh c im t
nhin, quyn v li ch lin quan n ti sn.Qu trnh ny phi tin
hnh thng qua kho st thc a, phng vn, thu thp thng tin qua
bo ch
* Thu thp ti liu: c th thu thp c nhng thng tin cn thit,
i hi thm nh vin trc ht phi phn bit c cc ngun ti
liu ch yu v th yu. Cc ngun thng tin ny c th nhn c
t cc c quan chuyn mn, cc t chc quc t, cc ngn hng,
cc cng ty nh gi h s tn nhim, cc vin nghin cu, cc cuc
iu tra ca cc t chc t nhn hoc Chnh Ph. N gip thm
nh vin xem xt v phn tch cc ng thi th trng v ch ra
nhng hn ch khng th trnh khi tc ng n kt qu nh gi.

1.3.2 Quy trnh nh gi ti sn (tip)

Bc 4: phn tch ti liu v c tnh gi tr.
* Phn tch ti liu: da trn nhng ti liu c, cn tin hnh
cc loi phn tch: Phn tch th trng, phn tch ti sn, phn
tch so snh, phn tch s dng tt nht v c hiu qu nht.
* c tnh gi tr:
Cch phn tch trn l cn c thm nh vin xc nh phng
php nh gi no l chnh, cc phng php nh gi no c tnh
cht b sung hoc tham chiu. Trong khi la chn, cn nh gi
tnh hp l, s thun li v hn ch ca mi phng php.
la chn phng php ch yu cn da vo: thuc tnh ca ti
sn, kh nng s dng cc d liu th trng, mc ch v nguyn
tc nh gi ch yu c vn dng. Thm nh vin c th p
dng mt hay nhiu phng php nh gi.

1.3.2 Quy trnh nh gi ti sn (tip)

Bc 5: Chun b bo co nh gi.
Mc ch ca bc ny l nhm m bo truyn t kt qu
v cc kt lun nh gi mt cch c hiu qu i vi ngi
s dng thng tin, trnh s hiu lm c th xy ra. t
mc ch , bn bo co nh gi phi c trnh by mt
cch r rng, y , logic, c h thng v cc gi thit, s
liu, cc phn tch, kt qu v kt lun.

1.3.2 Quy trnh nh gi ti sn (tip)

Bc 6: Bo co thm nh gi.
Ni dung ca bo co nh gi ph thuc mc ch ca cng vic nh gi. Mc
c th hay chi tit cn ty thuc vo cc iu khon xc nh trong hp ng
vi khch hng. Song, p ng c cc yu cu trn, mt bo co nh gi
bng vn bn cn trnh by y cc ni dung sau:
1. Trnh by chnh xc mc tiu ca vic thm nh gi.
2. M t chnh xc ti sn c thm nh gi.
3. Thi hn c tnh gi tr.
4. Cng b r ngun gc ca cc ti liu c s dng, s liu minh ha v phn
tch.
5. Trnh by mt cch hp l v r rng cc phng php nh gi c chp
nhn, v cc k thut phn tch c s dng trong mi phng php
6. Tuyn b r rng v gi tr c tnh ca ti sn.
7. Nhng iu kin hn ch hay bo lu no gn vi s c tnh:
8. Nhng mu thun v trch nhim ca ngi s dng thng tin nh gi

1.4. Hot ng nh gi ti sn
1.4.1. Vai tr ca hot ng nh gi ti sn
1.4.2. Cc cp hot ng nh gi ti sn
1.4.3. Phm vi ca dch v nh gi ti sn chuyn
nghip
1.4.4. Mi quan h gia kim ton v nh gi ti
sn
1.4.5. Nhim v v nhng phm cht cn thit ca
ngi lm cng tc nh gi ti sn
1.4.6 Gii thiu v mt s t chc ngh nghip
nh gi ti sn trn th gii

1.4.1. Vai tr ca hot ng nh gi ti sn

- nh gi l mt hot ng trung tm ca tt c cc hot ng
kinh t trong nn KTTT. Bi v mi vic c lin quan n hot
ng kinh doanh u chu tc ng bi khi nim gi tr, m
vic thm nh gi l xc nh gi tr ca ti sn trn th
trng.
- nh gi gip cc ch th a ra cc quyt nh ng trong
cc quan h giao dch v ti sn.
- Trong nn KTTT hin i, dch v thm nh gi ngy cng c
vai tr quan trng, nhu cu v dch v thm nh gi ngy
cng gia tng c khu vc Nh nc v t nhn.

1.4.2. Cc cp hot ng nh gi ti sn
-

Cp u tin: t nh gi
Cp th 2: nhng ngi trong ngh bt ng sn
thng xuyn phi tin hnh xc nh gi nh l 1 phn
cng vic ca h, khi cn thit h s yu cu s gip
ca cc nh thm nh gi chuyn nghip.
Cp th 3: nhng nh thm nh gi chuyn nghip

1.4.3. Phm vi ca dch v nh gi ti sn

chuyn nghip

Hnh ngh thm nh gi trong tt c cc vn v ti sn,

cho tt c cc mc ch. Cc dch v cng c thc
hin theo yu cu nh l chuyn gia lm chng trong cc
ta n.
Hot ng thm nh gi cng c s dng kt hp vi
cc c vn php lut, thanh tra, hoch nh, v cc d n
pht trin, cc vn kinh t v d n xy dng cng ty,
thnh lp cng ty
Hot ng thm nh gi cng c cc cp chnh quyn
thu thm nh gi ti sn cho vic nh thu,

1.4.4. Mi quan h gia kim ton v

nh gi ti sn
* S ging nhau

C 2 loi kin u c cung cp bi cc t chc chuyn nghip, c

lp c quy nh mi nc. Cc t chc ny thng c mi lin h
mang tnh quc t.

C 2 phng php lun u c tha nhn trn trng quc t.

C 2 u l cng c quyt nh s dng trong qun l v cc mc

ch khc.

C 2 chp nhn mt s cch tip cn chung nh: s ph chun ca

bn th 3, s kim tra c th cc ti sn

Trong mt s trng hp, gi tr thanh l, cc chi ph thay th v gi tr

th trng u c s dng trong c cam kt v kim ton ln thm
nh gi.

S khc nhau gia kim ton v thm nh gi

Kim ton cho kin khch quan

hp l i vi vic trnh by cc
bo co TC mt cch tng th
nh l li, bng cn i, cc
lung tin.
Kim ton cho kin i vi
nhng ngi s dng chung cc
bo co TC (c ng ca DN,
cc nh cung cp, khch hng,
ngn hng v cc nh cho vay
ni chung, c quan qun l nh
nc,)
Kim ton vin da vo mc gi
cng b trn cc ha n hoc
hp ng c duyt (chi ph
lch s).
Cch tip cn ca kim ton l
phn tch v kim tra ni b lin
quan n lung thng tin dn
n cc ti khon ca DN.

TG cho kin v xc nh 1
phn gi tr ca DN, (thng l
cc TSC), i khi v gi tr ca
bn thn doanh nghip.
TG c thc hin nhm mc
ch xc nh la chn cc
phng n u t, cung cp
thng tin cho mc ch bo him,
hp nht mua li DN, thit lp
gi tr ca s tin cho vay hoc
th chp,
thm nh vin cn nhc gi tr ti
mc gi th trng hoc chi ph
thay th m khng cp n gi
tr c vit trn ha n.
Cch tip cn ny khng c s
dng trong cng vic ca thm
nh gi.

1.4.5. Nhim v v nhng phm cht cn thit ca

ngi lm cng tc nh gi ti sn
* Nhim v ca nh thm nh gi
Xc nh gi tr th trng ca ti sn
L ngi c vn cho cc nh u t
Thm nh gi nhm cung cp cho ngi khc s dng, gip
h a ra cc quyt nh lin quan n ti sn, v vy, mi
cng vic thm nh l mt d n nghin cu cn s thn
trng v k nng chuyn nghip.

1.4.5. Nhim v v nhng phm cht cn thit ca

ngi lm cng tc nh gi ti sn
* Nhng phm cht cn thit ca mt nh thm nh gi
Cng bng v n lc lm vic ht mnh
Tinh thng nghip v
C nng lc, theo kp s pht trin mi v l thuyt, thc t
v cc k thut nh gi, cc iu kin php l mi
C o c tt, lm vic vi tinh thn khch quan, gi b mt
c tinh thn trch nhim cao vi khch hng.

1.4.6 Gii thiu v mt s t chc ngh

nghip nh gi ti sn trn th gii

y ban Tiu chun thm nh gi quc t (IVSC)

Hip hi cc nh thm nh gi ASEAN (AVA)
Vn phng thm nh gi Australia (AVO)