e

mar (18. Madde) Uygulamas ve Dzenleme Ortaklk Pay

1. mar uygulamas nedir?
mar uygulamas; arazi ve arsa dzenlemesi, hamurlatrma, parselasyon (yerblmleme) ve
ortaklandrma (yulandrma) gibi terimlerle de aklanabilmektedir. mar uygulamalarnn
gerek amac, imara uygun konut alan elde etmektir. Bu arada, dzenlemeye alnan yerlerin
gereksinimi olan yol, meydan, park, genel otopark, ocuk bahesi, yeil alan, Milli Eitim
Bakanlna bal ilk ve orta retim kurumlar, ibadet ve karakol yerleri gibi genel
hizmetlere ilikin alanlar elde edilmektedir.
2. 18. madde uygulamasnn yasal dayanaklar nelerdir?
mar uygulamasna ilikin ana kurallar, 3194 sayl mar Kanununun 18 ve 19. maddelerinde
yer almaktadr. Ayrntl dzenleme ise, 09.11.1985 gn yrrle giren mar Kanununun
18. Maddesi Uyarnca Yaplacak Arazi ve Arsa Dzenlemesi le lgili Esaslar Hakknda
Ynetmelik (ksaca AAD Ynetmelii) ile yaplmtr.
3194 sayl mar Kanununun 18. maddesine gre, imar uygulamas yetkisi, belediye ve
komu alanlar iinde belediyelerde, bu snrlar dnda ise il zel ynetimlerindedir
(valiliklerdedir). Bu yetki, imar plan snr iinde bulunan binal ve binasz arsa ve arazilerin
birbirleri, yol artklar ya da kamu kurumlarnn ya da belediyelerin yerleri ile birletirilmesi,
bunlarn yeniden imar planna uygun ada ve parsellere ayrlmas ve bamsz ya da
ortaklandrlm olarak ya da kat mlkiyeti ilkelerine gre hak sahiplerine datlmasn
kapsar. Belediye ve il zel ynetimleri (valilikler) bu yetkilerini, arsa ve arazilerin sahipleri
ya da teki hak sahiplerinin uygun grp grmemelerine bakmakszn kullanrlar ve yeni
oluturulan imar parsellerinin tapu ktne yazmlarn kendiliklerinden yaptrrlar.
3. 18. madde uygulamas hangi durumlarda yaplabilir?
AAD Ynetmeliinin 5. maddesine gre; belediye ve komu alanlar iinde belediyeler,
belediye encmeni kararyla; dnda valilikler, il zel ynetimi kararyla; 5 yllk imar
programlarnda ncelik tanmak ve beldenin geliim ve gereksinim durumuna gre yeterli
lde arsay istenildiinde konut yaplabilmeye elverili durumda bulunduracak biimde,
dzenleme alanlarn belirlemek ve uygulamasn yapmak zorundadr.
Buna gre, 3194 sayl mar Kanununun 18. maddesi kapsamnda imar uygulamas
yaplabilmesi iin aadaki koullarn varl gereklidir:

ncelikle uygulama bir imar planna dayanmaldr. Plan bulunmayan yerlerde imar
uygulamas yaplamaz, uygulama alan ierisinde plansz alanlardan blmler bulunamaz.
Dayanak oluturacak imar plannn, nazm ve uygulama imar planlarndan oluaca
aktr.

kinci olarak, uygulama imar plannn uygulanmasna ynelik imar program

bulunmaldr. 3194 sayl mar Kanununun 10. maddesine gre, belediyeler; imar
planlarnn yrrle girmesinden balayarak en ge 3 ay iinde, sz konusu imar plann
uygulamak zere 5 yllk imar programlarn dzenlerler. Bu programlar, belediye
meclisince onaylandktan sonra kesinleir.

nc olarak, imar uygulamas yaplacak dzenleme alannn, belediye ve komu

alanlar iinde belediye encmeni kararyla, dnda il zel ynetimi kararyla belirlenmi
olmas gereklidir.

Son olarak da, dzenleme alannn iinde imar planna gre konut (yerleim) alanlar
bulunmaldr. mar uygulamas, imar plannda yerleime ayrlm alanlarda yaplabilir.
Ancak, bu alanlarda yalnzca imar plannda ngrlen yol, yeil alan gibi yerlerin almas
ve kamuya kazandrlmas amacyla da imar uygulamas yaplamaz. Yine, tm sanayi,
tarm ve yap yasa getirilen alanlar gibi yerleime ak olmayan yerlerde imar
uygulamas yaplamaz.
(!) mara uygun parsel retme amacnn dnda, var olan yolun geniletilmesi, kamuya
tanmaz kazandrlmas ya da yeil alan yaratlmas gibi amalarla imar uygulamas
yaplmas hukuka aykrdr. (Dantay 6. Dairesinin; E: 2003/6312, K: 2004/2165; E:
2002/5689, K: 2004/2074; E: 1992/4472, K: 1993/4498 sayl kararlar.)
(!) mar plan ile yeni bir dzenleme yaplmasn gerektirecek bir neden olmakszn bir
alanda ikinci kez imar uygulamas (parselasyon) yaplamaz. (Dantay 6. Dairesinin
04.04.2000 gn, E: 1999/1215, K: 2000/1847 sayl karar.)

4. 18 uygulamasnn tapu ktne yazmnn sonular nedir?

Dzenlemeye alnan tanmazlarn, ada ve parsel numaralar ile belediye encmeni kararnn
rnei ilgili tapu ynetimine gnderilerek, kte imar dzenlemesine alndklarnn
yazlmas istenir.
Dzenleme alanna tmyle ya da blm olarak giren parsellerde, dzenlemeye alndklarna
ilikin tapu ktne yazm yapldktan sonra, ayrma ve birletirme ilemleri yaplamaz.
5. 18 uygulamasnda dzenleme alan lei nedir?
mar plan kapsamndaki alanlarda imar uygulamasnn bir kezde yaplmasna gerek yoktur;
uygulama aamalar biiminde de yaplabilir.
mar plan kapsamndaki alanlarda imar uygulamasnn bir kezde yaplmasna gerek yoktur;
uygulama aamalar biiminde de yaplabilir. te yandan, AAD Ynetmeliinin 5. maddesine
gre, belirlenen dzenleme alan bir bamsz imar adasndan daha kk olamaz.
Ancak, imar adasnn byk bir blmnn imar dzenlemelerine uygun bir biimde olumu
olmas nedeniyle, yeniden dzenlemesine gereksinim bulunmamas ve teki blmnde
birka tanmazda yaplacak birletirme ve ayrma ilemleriyle imar plan ve dzenlemelerine
uygun imar parselleri elde edilmesinin olanakl olmas durumunda, adann geri kalan
kadastrolu parselleri bamsz bir imar dzenlemesine konu edilebilir.
(!) Drt ayr parselde ayrma ve birletirme yaplmas amacn tayan ilem parselasyon
ilemi niteliini tamadndan, parsel sahiplerinin uygun grlerinin alnmas
gerekir. (Dantay 6. Dairesinin 14.01.2003 gn, E: 2001/6965, K: 2003/196 sayl
karar.)

e
6. Genel Hizmet Alanlar ne demektir ve kapsamna neler girer?
3194 sayl Yasann 18. maddesi erevesinde dzenlenen yerlerin gereksinimi olan yol,
meydan, park, genel otopark, ocuk bahesi, yeil alan gibi genel hizmetlere ayrlan ve tapu
ktne yazm yaplmayan alanlar ile Milli Eitim Bakanlna bal ilk ve orta retim
kurumlar, ibadet ve karakol yerleri gibi genel hizmetler iin kullanlmak zere ayrlan ve
DOP kesintileriyle oluturulan alanlardr.
3194 sayl Yasada anlmamasna karn AAD Ynetmeliinin 32 maddesi uyarnca, toplu
tama istasyonu ve terminal alanlar; Dantay 6. Dairesinin kararlarna gre de,
pazaryeri ve semt spor alan da genel hizmet alanlarndandr.
7. Dzenleme Ortaklk Pay nedir?
Genel hizmetler iin kullanlmak zere ve dzenleme dolaysyla oluan deer artlar
karlnda dzenlemeye konu edilen arsa ve arazilerin, dzenlemeden nceki
yzlmlerinden % 40'a varncaya dein kesilebilen tutar ve/veya zorunluluk dolaysyla
kesilememesi durumlarnda sahibinin de uygun grmesi ile alnan parasal karlktr.
Dzenleme ortaklk pay kesintisi yaplabilmesi iin tek bana imar plannn yaplm olmas
yeterli olmayp, yrrlkteki imar planna gre imar uygulamasnn da yaplmas gerekir.
Dzenleme ortaklk pay olarak dorudan % 40 oran uygulanamayaca gibi dzenleme
ortaklk pay olarak kesilen alanlar, genel hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili yaplardan
baka amalarla kullanlamaz.
(!) Dzenleme ortaklk payndan karlanmas gereken yeil alann kamu ortaklk pay
oranndan karlanmas olanakl deildir. (Dantay 6. Dairesinin 22.02.2001 gn ve
E: 2000/53, K: 2001/1123 sayl karar.)
(!) 3194 sayl mar Kanununun 18. maddesinin 3. fkrasnda; DOP ile oluturacak
yolun dzenlemeye alnan yerlerin gereksinim olan yol olduu vurgulanmtr. Bu
erevede, DOP ile karlanabilecek yolun, daha ok beldede yaayanlarn
kullanmna ynelik olmas gerekmektedir. Buna gre, toplu tama yolu dzenleme
ortaklk payndan karlanr. (Dantay 6. Dairesinin 22.10.1992 gn, E: 1991/1550,
K: 1992/3867 sayl karar.) Uygulama alanndan geen otoyol alan ise, DOP ile
karlanamaz.
(!) Hastane, ocuk yuvas (kre), belediye hizmet alan gibi kamu hizmetlerine zgl
olup, bu amalarla kullanmlar sren alanlardan da, ibadet ve karakol alanlarnda
olduu gibi, dzenleme ortaklk pay kesilemez. Dantay 6. Dairesinin 10.10.2003
gn, E: 2003/5021, K: 2003/4766 sayl kararna gre; hastane alan olarak kamusal
amal kullanm srmekte olan ve imar plannda da bu kullanm amacnn sreklilii
salanan tanmazdan, parselasyon ilemi sonucunda deerinin artmas sz konusu
olmadndan, DOP kesintisi yaplamaz.
(!) Aalandrlacak alanlar DOPtan karlanr. (Dantay dari Dava Daireleri
Kurulunun 22.11.2007 gn, E: 2004/244, K: 2007/2331 sayl karar.)
(!) Uygulama sonrasnda dzenleme ortaklk payndan arta kalan blmler AAD
Ynetmeliinin 12. maddesinde belirtilen kamu yaplar iin kullanlamaz. (Dantay
6. Dairesinin 22.10.1991 gn, E: 1991/5, K: 1991/2101 sayl karar.)

e
(!) Uygulama sonrasnda DOPtan arta kalan blmlerin tm ya da bir blm, DOP
ile oluturulmas gereken Milli Eitim Bakanlna bal ilk ve ortaretim
kurumlar, yol, meydan, park, genel otopark, ocuk bahesi, yeil alan, pazaryeri,
ibadet ve karakol yerleri gibi genel hizmetler iin sakl tutulamaz. undan dolaydr
ki, byle bir sakl tutma imar uygulamasnn gerektirdiinden daha ok DOP kesintisi
yaplmasnn yolunu amak anlamna gelir.

8. Dzenleme ortaklk pay oran ne biimde belirlenir?

DOP, dzenlemeye giren belediye, il zel ynetimi, Hazine, zel ve tzel kii vb.
mlkiyetinde bulunan tm tanmazlardan en ok % 40a dein ve eit oranda alnr.
(!) Dzenleme ortaklk pay oran 17.12.2003 gn yrrle giren 5006 sayl Yasann
1. maddesinin 1. fkras % 35ten % 40a ykseltilmitir.

Dzenleme ortaklk pay oran, genel hizmetlere ayrlan alann, dzenleme ortaklk pay
alnacak parsellerin dzenlemeye giren alanlar toplamna blnerek bulunur. Dzenlemeye
giren alan, dzenleme alanndaki parsellerin tapu ktnde yazl yzlmleri toplamndan
dzenlemeye girmeyen ve kamuya braklan (balanan) alanlarn karlmas ile bulunur.
(!) Parsellerden 3194 sayl mar Kanununun 15. maddesi erevesinde yol, meydan,
yeil alan, park ve genel otopark gibi genel hizmetler iin nceden kamuya braklm
parsel alanlar, DOP kesintisinde gz nnde bulundurulur ve bu parsellerden
kamuya nceden braklm olan alan tutarnda eksik kesinti yaplr.

Dzenleme alannda genel hizmetlere ayrlan alann, dzenlemeye giren alan toplamnn %
40ndan daha ok kmas durumunda, bu alann % 40a drlmesi iin ncelikle, varsa bu
dzenleme alanndaki belediye arsalar genel hizmetler iin zglenir. Bunlarn yetmemesi
durumunda, bu alanda, belediyeye aktarm olanakl Hazine ya da il zel ynetimi
mlkiyetindeki parsellerden; yol, meydan, park, yeil alan, otopark, toplu tama istasyonu ve
terminal gibi genel hizmet alanlarna denk gelen blmlerin, bu amalara zglenmek zere,
belediyeye aktarmlar salanr. Bunlarn da yetmemesi durumunda, eksik kalan blm
belediye ya da il zel ynetimince (valilike) kamulatrma yoluyla tamamlanr.
Kamulatrlmas gereken alan; genel hizmetlere ayrlan alandan, dzenleme alan toplamnn
% 40nn karlmas ile elde edilen tutarn 100 ile arplp 60a blnmesiyle bulunur.
Kamulatrmann gerekmesi durumunda, kamulatrlacak alann tutar ve dzenleme ortalk
pay (DOP) oran u biimde belirlenir:
rnek:
Dzenleme Alan (DA) = 220.000 m2
mar Planndaki Konut Alanlar (KA)= 125.000 m2
Genel Hizmet Alanlar (GHA) = 95.000 m2
Kamulatrlacak Alan (KOP) = [GHA - (DA x 0,40)] x (100 / 60)
KOP = [95.000 (220.000 x 0,40)] x (100 / 60) = 11.667 m2
Dzenleme Ortaklk Pay (DOP) = (DA KOP) x 0,40
DOP = (220.000 11.667) x 0,40 = 83.333 m2

e
Dzenleme Ortaklk Pay Oran (DOPO)= 83.333 / 220.000 = 0,38 (% 38)
KOP + DOP = 11.667 + 83.333 = 95.000 m2
(!) Dzenleme alanndaki tanmazlardan kamu yaplar iin ayrlan paylarn hangi sre
iinde kamulatrlmas gerektiine ilikin yasal bir dzenleme bulunmamaktadr.
Buna karn, kamulatrmann uygun bir sre iinde yaplmamas durumunda, imar
planyla kamu yaplarna zglenmi alana gerekten gereksinim olmad ileri
srlerek, ilgili tanmazn kstllnn ortadan kaldrlmas iin, tanmaz
sahiplerince yarg yoluna bavurulabilir.

9. mar uygulamasnn dzenlemeye alnan parseller asndan sonular nedir?

Parselasyon planlar, dzenleme ilerine ilikin belgelerle birlikte belediye ve komu alanlar
iinde belediye encmeni, dnda ise il zel ynetiminin onayndan sonra yrrle girer. Bu
planlar bir ay sreyle ilgili ynetimde aslr. Ayrca, allagelmi aralarla duyurulurlar. Bu
srenin sonunda planlar kesinleir. Kesinleen parselasyon planlar, ilgili tanmazlarn tapu
ktklerine yazlmak zere, gerekli belgeler ile birlikte yerel kadastro rgtne gnderilir.
mar parselasyon planlar ve ekleri, kadastro yol ve yntemlerine uygunluklar, bu konudaki
ynetmelik ve dzenlemelere gre yerel kadastro ynetimlerince denetlendikten sonra, yerel
tapu ynetimlerine gnderilirler.
Kural olarak belediye encmeni ya da il zel ynetimince onaylanan imar uygulamas
sonularnn tapu ynetimince tapu ktklerine yazmnn yaplmas gerekir. Tapu
ynetimlerinin, ok aka yasaya aykrlk bulunmamas durumunda kar koyma yetkileri
yoktur.
18 uygulamasyla olumu parsellerin nitelii arsa olur. O nedenle de imar plannda i ya da
konut yeri olarak ayrlan alanlara denk gelen imar parsellerinin tapu ktne arsa olarak
yazmlar gerekir. Cins deiiklii yaplmam, ancak zerinde yap bulunan parsellerin
nitelii de arsa olarak yazlacaktr. Ancak, cins deiikliine konu olmam yaplar, tapu
ktnn belirtmeler (beyanlar) blmnde bile gsterilemez.
Tapu ktnde yazl nitelii arsa olmayan bir tanmazn, parselasyon almas
yaplmadan, yalnzca imar plan alan ierisinde kald gerekesiyle nitelii arsa olarak
deitirilemez. mar planndaki kullanm durumuna gre mar Kanununun 15, 16 ve 18.
maddeleri uyarnca yaplacak uygulamalar sonucunda oluan imar parsellerinin niteliini,
tapu ynetimleri kendiliklerinden arsa olarak deitirirler.
mar uygulamasnn yarg kararyla iptal edilmesi durumunda, ilgili belediye ya da il zel
ynetiminin bir geri dnm izelgesi ile tapu ynetimine bavurmas ve iptal edilen imar
uygulamasnn sonularnn tapu ktnden de drlmesini salamas gerekir. Byle bir
geri dnm giriiminde bulunulmaz ise, ilgili kiiler, imar uygulamas sonularn tapu
ktnden drtebilmek iin ayrca yarg yoluna bavurabilirler. lgili ynetimlerin geri
dnm yolunda bir giriimde bulunmamalar ya da ilgili kiilerin yarg kararyla geri
dnm salamamalar karsnda, tapu ynetimlerinin kendiliinden geri dnm
salama yetkileri yoktur. Bu durumda, yarg kararyla iptal edilmi olsa bile, imar
uygulamasnn tapu ktndeki sonular ve tanmazlarn kazand arsa nitelii olduu
kalacaktr.

e
10. Bir kezden ok dzenleme ortaklk pay alnabilir mi?
DOP bir kez alnabilir. 3194 sayl mar Kanununun 18. maddesinde; Bir parselden birden
ok dzenleme ortaklk pay alnmaz. Ancak, bu kural o parselde imar plan ile yeniden bir
dzenleme yaplmasna engel deildir. denilmektedir. Yine mar Kanununun 18. Maddesi
Uyarnca Yaplacak Arazi ve Arsa Dzenlemesi le lgili Esaslar Hakknda Ynetmelikin 11.
maddesi; nceden yaplan dzenlemeler dolaysyla dzenleme ortaklk pay ya da bu
amala baka adlar altnda bir pay alnm olan araziler ve arsalardan dzenleme ortaklk
pay alnamaz. Ancak, tanmaz sahiplerinin istemleri zerine, 6785 sayl eski mar
Kanununun 39. maddesine gre daha nce ayrma (ifraz) yoluyla bir blm kamuya
braklm ve bu biimiyle tapu ktne yazm yaplm parsellerden, ilk yzlmlerine
gre kamuya braklan blmn % 40a ulamasna dein dzenleme ortaklk pay
alnabilir. biimindedir.
Buna gre, bir tanmaz dzenlemeye alnarak DOP kesintisi yaplm ise, ikinci bir
uygulamayla dzenleme ortaklk paynn % 40a tmlenmesi olanakl deildir. Ancak, 6785
sayl mar Kanununun 39. maddesi ve 3194 sayl mar Kanununun 15 ve 16. maddelerine
gre bir uygulama yaplm ve bir blm kamuya braklm (terkedilmi) parsellerin
bulunduu alanlarda ileriki dnemlerde 18 uygulamas yaplmas durumunda, nceden
kamuya braklm tutarn sonraki uygulama iin belirlenen DOP oranna ve en ok da % 40
oranna ulamasna dein bir kesinti daha yaplabilir. Burada zellikle belirtmek gerekir ki,
kamuya braklm blmler hukuksal olarak DOP saylmazlar. Buna karn, nceden kamuya
braklm blm, 18 uygulamas srasnda DOP oranndan dlr. nceden kamuya
braklan blm 18 uygulamas iin belirlenen DOP oranndan bykse de, ilgilisine bir geri
verme sz deildir.
11. Dzenleme ortaklk pay ile dorudan ilgilisi olan kavramlar nelerdir?
Kapanan Yollar, Yoldan Oluturma (Yoldan hdas), Yol Art (Yol Fazlas): mar
Kanununun 18. maddesi erevesinde yaplacak imar uygulamalarndaki en nemli
konulardan biri, dzenleme alan kapsamna giren zel kiilerin arsa ve arazilerinden ne
oranda dzenleme ortaklk pay alnacadr. Dzenleme ortaklk pay oranna dorudan etkisi
bulunan konularn banda da kapanan yol alanlar gelmektedir.
Kapanan yol alanlar dorudan genel hizmet alanlarna zglendiinde, gereksinim duyulan
genel hizmet alanlarnn bir blm bylece salanm olacak ve DOP oran, geriye kalan
genel hizmet alanlar gereksinimi zerinden belirlenecektir. Bu durumda zel kiilerin
dzenleme alanndaki tanmazlarndan daha dk oranda DOP alnmas sz konusu
olacaktr.
Kapanan yol alanlarnn yoldan oluturma (ihdas) biiminde belediye ya da ky tzel
kiiliklerinin mlkiyetine geirilmesi ve dzenlemeye belediye ya da kylerin tanmaz
olarak sokulmalar durumunda ise, gereksinim duyulan genel hizmet alanlarna dorudan bir
zgleme yaplmadndan, daha yksek DOP oran belirlenmek ve bylece zel kiilerin
dzenleme alanndaki tanmazlarndan daha ok kesinti yaplmak durumunda kalnacaktr.
te yandan, yoldan oluturma biimde belediye ya da kyler adna tapu ktne yazm
yaplan alanlardan da, imar uygulamas srasnda DOP alnacaktr. Bu alanlarn, belediye ya
da kyn mlkiyetindeki tanmazlar olarak, DOP kesintisi asndan zel kiilerin
mlkiyetindeki tanmazlardan bir ayrl yoktur.

e
Kapanan yollar konusunda, deiik ve birbiriyle elien uygulama ve yarg kararlaryla
karlalabilmektedir. Hukuksal durum, Dantayn genel eilimini de yanstan biimiyle,
kapanan yolarn nitelikleri erevesinde aada aklanmtr.
1) Kadastro ve mar Uygulamas ncesi Kapanm Yollar
a) Kadastral Olmayan Yollar: 3402 sayl Kadastro Kanununun 16/A maddesine gre,
kadastro almalar srasnda kamunun ortak kullanmna ya da kamusal hizmetlere ayrlan
yerler ile devletin yetki ve tasarrufu altnda bulunan sahipsiz yerlerden; kapanm yollar,
meydanlar, pazaryerleri, parklar, baheler, boluklar ve benzerlerinin, tutanak, belge ya da
zel yasalarna gre Hazine, kamu kurum ve kurulular, il, belediye, ky ya da yerel ynetim
birlikleri adna yazmlar yaplr. 2644 sayl Tapu Kanununun 21. maddesi uyarnca da, ky
ve belediye snrlar iindeki kapanm yollar ile yol artklar (fazlalar) ky ya da belediyeler
adna tapu ktne yazlrlar.
Bunlarn, kapanan kadastral yol niteliinde olmad, kadastro almalar aamasnda
kapanm olduu belirlenen yollar olduu anlalmaktadr. Bir yolun kadastral yol olmas iin
kadastro haritasnda gsterilmi olmas gerekir ki, kapanm olmalar nedeniyle sz konusu
yollarn kadastro haritasnda gsterilmeleri olanakl deildir.
b) Kadastral Yollar: Kadastro almalar srasnda eylemsel olarak kullanlmakta olduu
belirlenmi ve kadastro haritasnda yol olarak gsterilmi olan alanlardr.
Kadastral nitelik kazanm olan bu yollar, daha sonraki dnemlerde eylemli kullanmdan
ksalar ve kapansalar bile, kadastral yol olarak grnyor olmalar nedeniyle, mar Kanunu
erevesinde yaplacak bir imar uygulamasna dein 2644 sayl Yasann 21. maddesi
kapsamnda yoldan oluturma biiminde ky ya da belediyelerin mlkiyetine konu
edilemezler. Baka bir deyile, hukuksal durumu kadastral yol olan bu yerlerin, eylemli
olarak kapanm olsalar da, yoldan oluturma konusu edilerek ky ya da belediyelerin
mlkiyetine geirilebilmesi iin mar Kanunu erevesinde yaplacak imar uygulamasn ve
mar Kanununun 11. maddesine gre yetki elde edilmesini beklemek gerekecektir.
2) mar Uygulamas le Kapanan Yollar
a) Kadastral Yollar: 3194 sayl mar Kanununun 11. maddesinde; Dzenlenmi imar plan
alan iindeki kadastral yollar ile meydanlar, imar plannn onaylanmas ile bu niteliklerini
kendiliinden yitirerek, onaylanm imar plan karar ile getirilen kullanma amacna bal
olurlar. denilmektedir. Buradaki onaylanm imar plan karar ile getirilen kullanma
amacna bal olmak deyiminden, sz konusu yerlerin imar uygulamas yaplmakszn,
yalnzca bir imar plannn yaplm olmasyla belediyeler adna tapu ktne yazlabilecei
sonucu karlamaz. Yasann dzenlemesinden, kadastral yolun imar plannda hangi ama
iin ayrlan yere denk geldiinin belirlenmesi ve imar uygulamasnn yaplmas gerektii
anlalmaktadr.
Bu uygulamada, imar plan alan iindeki kadastral yolun, genel hizmet alanlarna denk gelen
blmleri dorudan bu amalar iin ayrlrken, konut alanlarna denk gelen blmleri imar
parseli olarak deerlendirilebilecektir. Buna gre de, kadastral yolun yalnzca konut alanlarna
denk gelen blmnn belediye adna yoldan oluturma biiminde tapu ktne yazm
yaplabilecektir.

e
Kadastral yol olmasna karn imar uygulamas gerei kapanan yol alanlarnn tmnn
yoldan oluturmaya konu edilip, belediyelerin tanmaz olarak tapu ktne yazmlarnn
yapld da grlmektedir. Bulunduklar alanda bir imar uygulamas yaplmas durumunda,
bu gibi tanmazlarn genel hizmet alanlarna denk gelen blmlerinin ncelikle genel hizmet
alanlar toplamndan dlmeleri ve dzenleme ortaklk paynn, geriye kalan genel hizmet
alan gereksinimi zerinden belirlenmesi gerekir.
(!) Dzenleme ortaklk pay orannn, DOP ile oluturulacak genel hizmet alanlarna
ayrlan yerler toplamndan, kapanan kadastral yollarn dlmesi yoluyla
belirlenmesi gerekir. Kapanan kadastral yollardan belediyeler adna oluturulan
(ihdas edilen) parsellerin, dzenlemeye giren teki parseller gibi birer parsel olarak
dzenlemeye sokulmalar ve bylece zel kii arazilerinden daha ok oranda
dzenleme ortaklk pay alnmas hukuka aykrdr. (Dantay 6. Dairesinin
19.02.1997 gn, E: 1996/959, K: 1997/874 sayl karar.)
(!) Kapanan kadastral yollarn belediyenin kadastral parseli gibi dzenlemeye sokulmas
ve belediye adna bamsz ya da ortaklandrlm parsel oluturulmas yoluyla
dzenleme alanndaki teki tanmazlardan daha yksek oranda dzenleme ortaklk
pay alnmas hukuka aykrdr. (Dantay 6. Dairesinin 28.11.2002 gn, E:
2001/4035, K: 2002/5721 sayl karar.)

b) mar Yollar (Yol Art): mar Kanununun 18. maddesi kapsamnda yaplan arsa ve arazi
dzenlemelerinde ya da mar Kanununun 15 ve 16. maddeleri erevesinde yaplan parsel
leindeki imar uygulamalarnda dzenleme ortaklk pay olarak ya da brakma yoluyla
kamuya geen ve yol olarak dzenlenen alanlarn daha sonra imar plannda yaplan
deiikliklerde konut alanna denk gelen blmleridir. Dolaysyla burada sz konusu olan,
imar uygulamas ile kapanan imar yolu alandr; kadastral yol alan deil. Yol art (fazlas)
olarak da adlandrlan bu alanlar, imar uygulamalarnda, dzenleme ortaklk payndan
ncelikle dlr ve geriye kalan genel hizmet alan gereksinimi zerinden dzenleme
ortaklk pay oran belirlenir. Yol artklarnn, yoldan oluturma biiminde belediyeler adna
tapu ktne yazmlar olanakl deildir.
Yola Brakma (Yola Terk): mar plan bulunan alanlarda 18 uygulamas yaplmamsa ya da
deiik nedenlerle 18 uygulamasnn yaplmas olanakl deilse, 3194 mar Kanununun 15 ve
16. maddeleri erevesinde, tanmaz sahiplerince, karl alnarak ya da karlksz olarak,
imar planna uygun biimde tanmazn tmnn ya da bir blmnn kamu yararna (yola,
yeil alana vb.) braklmasdr. Yola brakma (terk), genel hizmet alanlar (yol, yeil alan vb.)
ile ilgili olmasndan tr, imar uygulamas (parselasyon) niteliinde bir ayrma (ifraz)
ilemidir. mar uygulamas niteliinde olmas nedeniyle de, yola brakma ilemi sonucunda,
kadastral parsel imar parseline dnr ve arsa nitelii kazanr.
mar Kanununun 15 ve 16. maddeleri erevesinde yaplabilen ve ayrma nitelii tayan
kamuya (yol, yeil alan gibi) brakma ileminin, tanmaz sahiplerince istenmeden ya da
uygun grlmeden yaplabilmesine olanak yoktur. te yandan, mar Kanununun 18. maddesi
uygulamas yaplm ve dolaysyla arsa niteliini kazanm parsellerden de sonraki imar
uygulamalarnda DOP kesilemez ve karlksz kamuya brakma istenemez (AAD
Ynetmelii, Md. 11).
Buna gre, tanmaz sahipleri istemedike, kamuya braklmas istenen alanlarn karlksz
olarak kamunun eline geiini salamak olanakl olmayacaktr. Dolaysyla, bu gibi yerlerin

e
kamunun eline geiinin salanabilmesi iin kamulatrma yaplmasndan bakaca bir yol
yoktur. 2942 sayl Kamulatrma Kanununun 30 ve 8. maddelerine gre ise, kamulatrma
ncesinde ve ncelikle satn alma yolunun denenmesi gerekmektedir. Satn alma yoluyla sz
konusu alanlarn kamunun eline geii salanamazsa, kamulatrma yoluna gidilecektir.
Kamulatrma yoluna bavurulmas durumunda da belirlenecek kamulatrma ederinin srm
(piyasa) deerlerinin altnda olamayaca, olmamas gerektii gz nnde bulundurulmaldr.
Sonu olarak, yola brakma (terk) alanlar, karlksz ya da dk deerler zerinden
kamunun el koyabilecei alanlar deildir.