Professional Documents
Culture Documents
NR - Mogućnosti Projektnog Finansiranja Hotela U Beogradu
NR - Mogućnosti Projektnog Finansiranja Hotela U Beogradu
IZVOD
U Srbiji posle 2000. godine dolazi do postepenog oporavka ukupnih privrednih tokova,
to je uticalo i na stvaranje pozitivnijeg meunarodnog imida Srbije. Pozitivne
promene izazvale su poveanu tranju poslovnih ljudi i drugih posetilaca, pre svega za
Beogradom. Aktuelne meunarodne kampanje u Zapadnoj Evropi, promoviu Beograd
kao neotkrivenu turistiku destinaciju u kojoj gosti mogu dobro da se zabave i provedu.
Rastui trend dolazaka stranih gostiju je vie intenzivan nego to se mogao predvideti,
zato je Beograd budui grad Centralne i Istone Evrope prema Financial Times-u.
Meutim, da bi se zadovoljili zahtevi stranih turista Beogradu su potrebni hoteli srednje
vie kategorije usklaeni sa meunarodnim standardima i nie cene hotelskih soba.
Stoga je neophodna izgradnja dodatnih hotelskih kapaciteta, ali i renoviranje postojeih.
Banke, polako poinju da nude privrednim subjektima specijalno finansiranje za
izgradnju/kupovinu i rentiranje hotela. U poetnoj fazi se opredeljuju za finansiranje
hotela kojim e upravljati profesionalni i iskusni menadment.
Kljune rei: turizam, turistiko trite, hotel, specijalno firansiranje, operater, SPV preduzee osnovano za svrhu specijalnog projekta
ABSTRACT
In Serbia after 2000 started graduated improvement of all corporates flows, which had
imapct on creating more positive international image of Serbia. Positive changes had
effect on increased demand of business travellers and other tourist, for Belgrade.
Current international campaings in Western Europe, promote Belgrade as non-discover
tourist destination, in which guests can have good fun and entertaiment. Increasing
trend of forein tourist arrivels is more intensive, than it could be predicted, that is the
reason why Belgrade is future town of Central and Eastern Europe.
In order to meet requirements o foreign tourist, Belgrade needs mid-hight categorized
hotels with lower hotels rooms prices, which are in compalince with international
standards. It implies on construction of additional hotels capacities and refurbishement
of existing one. Banks, started slowly to offer specialized financing for
constructing/buying and renting of hotels. In the first stage, banks decided to finance
hotels wchich will be managed by professional and experienced management.
UVOD
2000
797
2001
738
2002
758
2003
703
2004
640
2005
577
2006
610
2007
723
Noenja
1.220
1.210
1.350
1.200
1.210
1.150
1.365
1.351
Pesimistiki scenario
Optimistiki scenario
2.635.700
3.953. 500
3.166.800
4.750.200
Izvor: Serbia Real Estate Market Projections, prepared by Wolf&McGill, Belgrade, March 2008.,
str.68
Izvor: Web site Turistike organizacije Beograda (podaci iz juna 2007. godine).
Hotel Balkan, posle rekonstrukcije je dobio etiri zvezdice i ima veoma povoljnu trinu
poziciju, kao popularan hotel kod poslovnih gostiju, sa godinjom popunjenou 75% (u
2006. godini).
Hotel Jugoslavija je prodat pre tri godine (novi vlasnik je Hypo Alpe- Adria
Consulting) i jo uvek eka renoviranje. Najava menadmenta o ulasku ovog hotela u
poznatu meunarodnu grupaciju Kempinski je ohrabrujua. Hotel Metropol je prodat
Greekotel-u, i trenutno je zatvoren zbog renoviranja i bie ponovo otvoren kao hotel sa
pet zvezdica.
Hotel Moskva se oekuje da e biti renoviran u narednom periodu i biti kategorizovan u
hotel sa pet zvezdica. Hoteli Splendid i Prag su u fazi renoviranja.
Najvei broj kvalitetnijih hotela u starom delu Beograda nalazi se u uem gradskom
jezgru (Astorija, Prag, Palas, Majestic, Moskva, Balkan, Metropol, Slavija Lux,
Excelsior, Union, Rex, Admiral, Rojal, Splendid ...), odnosno centralnoj poslovnoj
oblasti, to im daje dobru poziciju sa fokusom na poslovne goste.
Novi Beograd, zahvaljujui izuzetnom tempu razvoja koji ga ini znaajnim
privrednim i poslovnim centrom Centralne i Jugoistone Evrope, postaje vaan
potencijal za greenfiled investicije. Zapravo, tu su i locirani nai najpoznatiji hoteli
(Hyatt, Holiday Inn i IN hotel). Tu postoji i veliki interes za izgradnju novih hotela na
potezu prema aerodromu.
Broj raspoloivih soba sa brojem poznatih hotelskih lanaca u Beogradu u poreenju sa
drugim gradovima u Centralnoj i Istonoj Evropi, pokazuje da Beograd zaostaje za
Pragom, Varavom i Budimpetom. Ne oekuje se da e ih Beograd dostii preko noi,
ali bi trebalo u naredne tri godini da dostigne nivo Bukureta i Sofije, kao najaktuelnijih
gradova za uspostavljanje svetskih hotelskih lanaca.
Tabela br. 3: Ukupan broj hotelskih soba i populacije u glavnim gradovima Centralne i
Istone Evrope u 2008. godini
Grad
Prag
Budimpeta
Varava
Bukuret
Beograd
Zagreb
Uk.br.
hotelskih
soba
Populacija
19.000
14.000
8.000
6.000
4.000
3.500
Bratisla
va
3.000
1.162.000
1.775.000
2.354.000
450.000
1:61
1:126
1.676.0
00
1:419
780.000
Racio
1.700.00
0
1:212
1:223
1:150
1:392
Izvor: Serbia Real Estate Market Projections, prepared by Wolf&McGill, Belgrade, March 2008.,
str. 74
Beograd ima najvei racio izmeu pomenutih indikatora, to znai da Beograd ima
jednu hotelsku sobu na svakih 419 graana. Tokom 2005. i 2006. godine je bilo izmeu
1.150.000 i 1.365.000 noenja u Beogradu i taj broj u poreenju sa raspoloivim
sobama ukazuje na dramatian nedostatak ponude. Hotelska indrustrija je direktno
zavisna od nivoa ekonomskog razvoja zemlje, i po tom osnovu permanentnog prometa
poslovnih gostiju i turista. Svi rezultati u hotelskoj industriji su pod uticajem
ekonomskog razvoja zemlje.
Saobraajna infrastruktura je vrlo vana. est od deset truista koji dou u Srbiju
avionom i slete na Beogradski aerodrom korste hotelsku uslugu. Ovo je osnovni
indikator potencijala razvoja hotelskog trita.
Beogradski aerodrom je ospsluio 2,2 miliona putnika u 2006. godini (19% rast u
odnosu na 2004. godinu), dok u Pragu aerodrom opsluuje preko 10 miliona putnika.
Beogradsko trite je prvo poslovna destinacija i stoga panja budueg razvoja hotelske
industrije je gradnja poslovnih hotela srednje kategorije. Ova vrsta hotela ima esto
visok nivo popunjenosti i niske operativne trokove.
Drugo poreenje potencijala beogradske hotelske industrije, moe biti uinjeno izmeu
Beograda i drugih glavnih gradova Centralne i Istone Evrope, poreenjem prosene
godinje cene soba. Beogradske hotelske sobe su bile meu jeftinijim tokom 2004.
godine. Drugi gradovi (u prvom redu Budimpeta i Prag) su imali opadajui trend cena
hotelskih soba u prethodne dve godine, kao rezultat poveanja ponude hotelskih soba i
poboljanja hotelske usluge. Danas je cena hotelskih soba u Beogradu meu srednjim
cenama hotelskih soba u glavnim gradovima Centralne i Istone Evrope. U isto vreme
kvalitet sobne usluge je ostao isti, nije bilo znaajnog unapreenja i podizanja ponude, i
jedini razlog za promenu odnosno rast cena hotelskih soba je tranja. To je uticalo na
poveanje cena hotelskih soba bez pravog unapreenja usluge. Ovaj trend bi trebalo da
se u nardene dve do tri godine promeni kao rezultat poveanja tranje gostiju za
meunarodnim standardom usluge odnosno otvaranjem novih hotela svetski poznatih
lanaca srednje klase.
na to kako e i u kom roku bi trebalo hotel da bude izgraen (spoljanji izgled, izgled
soba, broj parking mesta, broj sala za sastanke, restoran, bar, itd.), opremljen (ukljuuje
od kojih dobavljaa bi trebalo ta nabaviti odnosno ta je korporativni standard
operatera, i vreme zamene nametaja odnosno renoviranja hotela) i odravan u skladu
sa odgovarajuim standardom vezanim za brend hotela koji e biti u njemu (npr.
najee prisutan lanac hotela u Centralnoj i Istonoj Evropi, srednje klase odnosno sa
dve i tri zvezdice po francuskim standardima, namenjen u prvom redu poslovnim
ljudima, je Accor grupa, u ijem sastavu se nalaze Accor, Novotel i Ibis). Takoe se
ovim ugovorom regulie i ko koje trokove snosi - obino najvei deo trokova snosi
zakupodavac. Sastavni deo Ugovora o tehnikoj pomoi jeste lista neophodne
dokumentacije koja se mora pribaviti za ostvarenje saradnje (razliite dozvole,
vlasnike listove, itd.). esto strani operateri ukljuuju nezavisni tim strunjaka da
dostavi miljenje u vezi lokacije hotela i obavljenih graevinskih radova (tokom i po
zavretku gradnje).
SPV e novoizgraeni (ili kupljeni) hotel izdavati poznatom svetskom operateru ili
domaem lancu hotela koji ima iskusan menadment u voenju hotela (u daljem tekstu
operater). Stoga je i Ugovor o buduem zakupu, sastavni deo Ugovora o poslovnoj
saradnji izmeu zakupca i zakupodavca. U praksi inicijalni ugovor o zakupu, SPV i
operater zakljuuju na 10 godina, sa naznakom mogueg produenja zakupa jo etiri
puta po 10 godina. Takoe, ugovorom o zakupu se reguliu i druga pitanja vezana za
otuenje imovine (hotela) ili druge podzakupce, zatim osiguranje objekta u toku i posle
zavrene gradnje i nain odravanja hotela.
Poto operater ue u posed hotela i pone da obavlja delatnost, SPV i operater
zakljuuju Ugovor o zakupu.
Bitno je naglasiti da se insistira na profesionalnom i iskusnom menadmentu koji e
upravljati hotelom, jer jedino on moe uspeno da vodi poslovanje novog hotela. To je
bitno i za banku i za SPV, jer su sigurni da e im se vratiti uloena novana sredstva.
- Primarni izvor otplate kredita je minimalno 50% novanog toka iz operacija
(budueg) projekta odnosno uposlenosti hotela.
U konkretnom sluaju Ugovor o zakupu izmeu SPV (zakupodavca) i operatera hotela
(zakupca) e biti osnov za izvor otplate kredita. Interesantno je da strani operateri
predviaju rentu koja se sastoji iz fiksnog i varijabilnog (zavisi od prometa u hotelu i
obraunava u proseku 20% na neto vrednost godinjeg prometa, s tim to je
zagarantovan minimalni iznos varijabilne rente) dela. Ugovorom o zakupu se moe
precizirati da e se mesena renta uplaivati direktno na namenski raun banke za
zatvaranje kredita.
Takoe, se u praksi deava da strani operateri ne polau depozit na namenski raun
banke kao obezbeenje jedne do tri mesene rente, ve nude korporativnu garanciju
zakupodavcu.
- Visina prihoda i izloenosti korisnika kredita nisu osnov za segmentaciju
klijenta u bilansu banke.
- U okviru bilansa banke mogua je migracija klijenta iz pod-klase
Corporate/Specijalno finansiranje u pod-klasu Corporate/Uopteni, na osnovu odluke
sektora za upravljanje rizicima.
ZAKLJUAK
Dosadanja praksa u Srbiji je pokazala centrale domaih banaka ili strani investicioni
fondovi kreditirali SPV u Srbiji za gradnju i rentiranje hotela, obzirom da imaju mnogo
vie iskustva i razvijenije odgovarajue modele i eme da posao isprate do kraja u
kraim rokovima. Takoe, su im dostupniji jefitniji dugoroni izvori finansiranja, i
mogu da ponude specijalna finansiranja sa druim rokom otplate kredita 15 do 20
godina. Domae banke su se kod ovakvih poslova obino javljale kao agent stranih
banaka ili investicionih fondova (obino su: vrile poslove registracije kreditne linije,
putanja i vraanja kredita u skladu sa zakljuenim ugovorom o kreditu, realizovale
LITERATURA
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.