SEMPER d.o.o.

Pula, Radieva 27, 52100 Pula, OIB: 66161486166, zastupan po direktoru

Dragan Sokolovi (u daljnjem tekstu: Upravitelj)
i
Suvlasnici stambene zgrade u Puli, ____________, izgraene na k..br_____ , k.o. ___,
zastupani po ovlatenom predstavniku suvlasnika gdin _________, OIB:
iz Pule,
_________ , (u daljnjem tekstu: Suvlasnici)
sklopili su

UGOVOR
O UPRAVLJANJU STAMBENOM ZGRADOM
I. OPE ODREDBE
lanak 1.
Ugovorne strane sporazumno utvruju da su suvlasnici stambene zgrade, na temelju Odluke
veine suvlasnika, poslove upravljanja stambenom zgradom povjerili tvrtki SEMPER d.o.o., Pula,
Radieva 27, sa.2015. godine, koja je registrirana za obavljanje poslova upravljanja
nekretninama, te raspolae strunim kadrom za obavljanje ovlatenja i obveza koje su suvlasnici
povjerili ovim ili drugim ugovorima.
II. OVLATENJA I OBVEZE UPRAVITELJA
lanak 2.
Ovim ugovorom suvlasnici ovlauju Upravitelja da u ime i za raun suvlasnika obavlja sljedee
poslove:
otvori i zatvori iro-raun zgrade u poslovnoj banci upravitelja,
organizira i provodi redovito odravanje zajednikih dijelova i ureaja zgrade,
obavlja povremene i godinje preglede zgrade i o tome sainjava zapisnik,
temeljem kriterija iz Meuvlasnikog ugovora odreuje visinu sredstava zajednike priuve
koju snosi pojedini suvlasnik,
raspolae sredstvima zajednike priuve u skladu sa godinjim programom odravanja
stambene zgrade, ukljuivo s trokovima upravljanja, te zakonskim i ugovornim obvezama
zgrade,
osigurava stambenu zgradu od rizika prema godinjem programu kod osiguravatelja,
uzima kredite radi osiguranja dodatnih sredstava za pokrie trokova odravanja zgrade,
temeljem odluke suvlasnika daje u zakup ili najam zajednike dijelove stambene zgrade, u
skladu s odredbama Meuvlasnikog ugovora i Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim
pravima,
zastupa suvlasnike pred sudovima i drugim tijelima dravne vlasti u svim postupcima
vezanim za upravljanje i preuzetim ovlatenjima iz ovog ugovora, te je ujedno ovlaten
davati punomoi strunim zastupnicima za zastupanje suvlasnika,
opominje suvlasnike dunike zgrade,
prikuplja ponude izvoditelja za poslove investicijskog odravanja.
lanak 3.
Upravitelj se obavezuje organizirati popravak kvarova hitne naravi, a osobito:
puknua vodovodnih instalacija,
puknua ili proputanja kanalizacija,
proputanja u plinskom ili toplinskom sustavu.
lanak 4.
Suvlasnici e upravitelju uz naknadu povjeriti sve poslove investicijskog i izvanrednog odravanja
(priprema, nadzor, ishodovanje kredita i sl.), etairanja, geodetskog snimka zgrade, formiranja
okunice, ishodovanja lokacijskih i graevinskih dozvola, projektiranje, najam zajednikih
prostora zgrade, a prema cjeniku Upravitelja ili posebnom ugovoru.
Za plaanje reijskih i pogonskih trokova za zajednike prostore zgrade (naknade za
predstavnika
suvlasnika,
struje,
vode,
istaicu,
septika
jama,
bazen,
grijanje,
fotodokumentacija, ugovori o djelu te dokumentiranje van redovnog upravljanja), a koje
upravitelj vri iz sredstava priuve, upravitelj ima pravo na naknadu prema cjeniku upravitelja.

Upravitelj e posebnim ugovorom obaviti za potrebe suvlasnika i za njihov raun i druge poslove
vezane uz njihova vlasnika prava na zgradi. Obavljene usluge plaaju se iz sredstava zajednike
priuve po cjeniku upravitelja.
Upravitelj zadrava pravo da poetkom svake kalendarske godine utvrene naknade korigira.
Suvlasnici mogu upravitelju povjeriti da u njihovo ime i za njihov raun obavlja i druge poslove,
nespomenute u ovom ugovoru, vezano za ostvarivanje njihovih vlasnikih i drugih prava.
lanak 5.
Poslove redovitog odravanja zajednikih dijelova i ureaja stambene zgrade upravitelj preuzima
u stanju u kojem se stambena zgrada nalazi u vrijeme sklapanja ovog ugovora, to e se utvrditi
pregledom i zapisnikom.
lanak 6.
Obavljanje poslova odravanja Upravitelj moe povjeriti ugovorom ili narudbenicom i treim
osobama registriranim za obavljanje takvih poslova, a sam je duan vriti nadzor nad obavljenim
poslovima prema cjeniku upravitelja.
lanak 7.
Upravitelj se obavezuje sve poslove preuzete ovim ili drugim ugovorima sa suvlasnicima obavljati
s panjom dobrog gospodara, tititi interese suvlasnika glede stambene zgrade koja mu je
povjerena na upravljanje, obavjetavati i upozoravati suvlasnike o svim poslovima i radnjama
koje se moraju obaviti radi ouvanja funkcionalnosti stambene zgrade i sigurnosti osoba koje
borave u i oko zgrade, o vanrednim poslovima te predvidjeti potrebne trokove. Upravitelj e
pozvati suvlasnike na plaanje dodatnih sredstava na raun zajednike priuve ko u izvrenju
programa odravanja zgrade ili zbog hitnih popravaka osigurana sredstva nisu dostupna.
Upravitelj nije odgovoran za obavljanje radova za koje suvlasnici nisu osigurali dovoljno
sredstava.
Suvlasnici preuzimaju odgovornost za svaku tetu koja bi mogla nastati zbog neizvravanja
poslova ili otklanjanja opasnosti na koju su od strane upravitelja upozoreni, a nisu donijeli odluku
o poduzimanju istih niti osigurali sredstva za izvrenje istih.
lanak 8.
Upravitelj se obavezuje izraditi:
prijedlog programa rada koji e sadravati popis planiranih poslova i procjenu potrebnih
sredstava za narednu godinu, najkasnije do 30. studenog tekue godine,
izvjee o radu u prethodnoj godini sa zavrnim raunom, najkasnije do 30. lipnja tekue
godine.
Prijedlog programa upravitelj e putem ovlatenog predstavnika dostaviti suvlasnicima na
usvajanje, a suvlasnici se obvezuju najkasnije do 31. prosinca tekue godine dostaviti upravitelju
usvojen program za narednu godinu.
Ukoliko suvlasnici upravitelju ne dostave program rada u roku utvrenim stavkom 2. ovog lanka,
upravitelj e do usvajanja programa obavljati samo one poslove koji su nuni radi funkcionalne
sposobnosti zajednikih dijelova i ureaja, kao i radove ija obaveza izvrenja proizlazi iz
zakonskih i drugih propisa, dok su suvlasnici za to vrijeme duni osigurati sredstva najmanje u
visini utvrenoj programom rada iz prethodne godine.
lanak 9.
Izvjee o radu Upravitelj je obvezan dostaviti ovlatenom predstavniku suvlasnika, koji e
suvlasnike na prikladan nain upoznati o sadraju istog, odnosno prema dogovoru dostavljat e se
svim suvlasnicima.
III.

OBVEZE SUVLASNIKA

lanak 10.
Svaki vlasnik posebnog dijela zgrade stana ili posebnih prostorija i njima pripadajuih ureaja,
kao i svih drugih pripada svog vlasnitva, duan je o svom vlasnitvu brinuti i tako ga koristiti i
odravati da drugim vlasnicima posebnih dijelova zgrade ne nastane nikakva teta.
U protivnom odgovara drugim vlasnicima za tetu po opim pravilima o naknadi tete.
lanak 11.
Svaki suvlasnik duan je odmah po uoavanju prijaviti Upravitelju svaki kvar ili oteenje

zajednikih dijelova i ureaja zgrade.

Povean opseg tete koji je nastao na posebnom dijelu zgrade pojedinog suvlasnika zbog
neblagovremene prijave kvara ili oteenja zajednikih dijelova zgrade nee se otkloniti iz
sredstava zajednike priuve. U tom sluaju nastalu tetu duan je snositi vlasnik posebnog
dijela.
lanak 12.
Vlasnik koji svoj suvlasniki dio otui, duan je o tome odmah obavijestiti upravitelja i ovlatenog
predstavnika suvlasnika.
Vlasnik koji je otuio svoj suvlasniki dio nema pravo zahtijevati vraanje svog doprinosa iz
zajednike priuve stambene zgrade, nego taj ostaje u zajednikoj priuvi kao doprinos tog
suvlasnikog dijela zgrade.
lanak 13.
Vlasnik je duan dozvoliti izvoenje radova na svom posebnom dijelu stambene zgrade radi
otklanjanja kvarova koji uzrokuju tetu na zajednikim i posebnim dijelovima stambene zgrade, u
protivnom odgovara za nastalu tetu i ima je obvezu otkloniti na svoj teret.
U sluaju dueg izbivanja, vlasnik posebnog dijela je duan sve prikljuke energenata (struja,
plin, voda) staviti u stanje mirovanja, a predstavniku suvlasnika dati kontakt podatke osobe kojoj
je povjerio klju na uvanje.
IV. SREDSTVA
lanak 14.
Ugovorne strane suglasne su da e za poslove redovitog odravanja, hitnih radova, naknade
upravitelju kao i podmirivanja svih ugovornih i zakonskih obaveza stambene zgrade koji su
sadrani u godinjem programu odravanja stambene zgrade suvlasnici uplaivati naknadu od
____ kn/m2 posebnog dijela zgrade, u jednakim mjesenim obrocima u skladu sa
Meuvlasnikim ugovorom.
Naknadu iz prethodnog stavka suvlasnici su duni plaati do 30-tog dana u mjesecu za tekui
mjesec, a u sluaju zakanjenja obvezni su platiti i zakonske zatezne kamate.
Naknadu iz stavka 1. suvlasnici e plaati na iro-raun sredstava zajednike priuve stambene
zgrade.
Ukoliko vlasnik ne uplati mjesenu naknadu za tri mjeseca, upravitelj e poslati pismenu
opomenu i nakon toga izvriti prisilnu naplatu.
Upravitelj e dostavljati uplatnice na zgradu za tri mjeseca putem ovlatenog predstavnika
zgrade. Za suvlasnike kojima se rauni za priuvu dostavljaju na druge adrese upravitelj ima
pravo na naknadu za trokove dostave prema cjeniku upravitelja.
Iznos naknade iz stavka 1. ovog lanka usklaivat e se poetkom svake godine u skladu s
odredbama Meuvlasnikog ugovora i programa rada za tu godinu.
lanak 15.
Sredstva suvlasnika stambene zgrade vode se na raunu sredstava zajednike priuve stambene
zgrade, otvoren kod poslovne banke upravitelja.
lanak 16.
Ugovorne strane suglasno utvruju da e se za ovjeru u svezi poduzimanja svih aktivnosti
stambene zgrade koristiti iskljuivo peat upravitelja stambene zgrade.
lanak 17.
Ugovorne strane suglasne su da naknada upravitelju za poslove redovitog odravanja stambene
zgrade iznosi 0,40 kn/m2.
Visina naknade korigirat e se prema indexu potroakih cijena RH za prethodnu godinu.
Visina naknade iz stavka 1. ovog lanka prikazana je u netto iznosu odnosno bez uraunatog
poreza na dodanu vrijednost.
lanak 18.
Naknada upravitelju za zastupanje suvlasnika pred sudovima i tijelima dravne vlasti utvruje se
posebno prema propisima o nagradama i naknadama koje pripadaju dravnom pravobraniteljstvu
kada po punomoi zastupa pravne osobe.
Sudske i ostale pristojbe kao i naknada upravitelju terete sredstva zajednike priuve zgrade.
U sluaju uspjeha u sporu, naknada upravitelju, sudske i ostale pristojbe, kao i sve koristi vraaju

se u sredstva zajednike priuve.

V. ZAVRNE ODREDBE
lanak 19.
Na sve odnose koji nisu izriito regulirani ovim ugovorom, kao i nastanak eventualne tete kojoj
od ugovornih strana primjenjuju se odredbe Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima i
odredbe Zakona o obveznim odnosima.
Odredbe ovog ugovora mogu se dopunjavati aneksom ugovora uz potpis predstavnika suvlasnika
zgrade koji zastupa suvlasnike temeljem Meuvlasnikog ugovora.
lanak 20.
Upravitelj je treim osobama odgovoran samo glede poslova utvrenih godinjim planom
odravanja stambene zgrade, u skladu sa sklopljenim posebnim ugovorima i u sluaju da su
suvlasnici osigurali sredstva za izvrenje istog.
lanak 21.
Ugovorne strane suglasne su da e sve odnose rjeavati mirnim putem, a u sluaju nemogunosti
istog, ugovaraju nadlenost Opinskog suda u Puli.
lanak 22.
Ovaj ugovor sklapa se na vrijeme od jedne (1) godine i stupa na snagu danom potpisa obiju
ugovornih strana.
Ukoliko niti jedna od ugovornih strana ugovor pismeno ne otkae najkasnije mjesec dana prije
isteka roka uz otkazni rok od ti mjeseca, isti se produljava na neodreeno vrijeme.
Ukoliko jedna od ugovornih strana eli raskid ugovora moe to zatraiti pismenim putem od
druge, najkasnije tri mjeseca prije raskida ugovora. Otkazni rok poinje prvim danom narednog
mjeseca od mjeseca u kojem je upravitelj zaprimio pismeni zahtjev za raskid ovog ugovora i
obratno.
Ako upravitelj osigura kreditna sredstva suvlasnicima za popravak zgrade ovaj ugovor se ne moe
raskinuti do potpune otplate osiguranih kreditnih sredstava, prema ugovoru o kreditu i Aneksu
Meuvlasnikog ugovora, kojim suvlasnici donose odluku o poveanju priuve i ovlauju
upravitelja da ishoduje kreditna sredstva za potrebe popravka na zgradi.
lanak 23.
Ovaj ugovor sastavljen je u dva istovjetna primjerka od kojih jedan zadrava upravitelj, jedan
primjerak ovlateni predstavnik suvlasnika, a preslik ovjerenog zadrava javni biljenik.
U Puli,
Ugov.o uprav. Br

ZA UPRAVITELJA
SEMPER d.o.o. Pula
direktor
Dragan Sokolovi

__________________________

ZA SUVLASNIKE
OVLATENI PREDSTAVNIK

__________________________