Rog Investicijski Program Nov Jun11

INVESTITOR:
MESTNA OBČINA LJUBLJANA

Mestni trg 1
1000 Ljubljana
INVESTICIJA:
TOVARNA ROG
INVESTICIJSKI PROGRAM
(NOVELACIJA)
Ţupan:
Ljubljana, junij 2011 Zoran Janković
PODPISI
INVESTITOR:
NAZIV: MESTNA OBČINA LJUBLJANA Ţupan:

NASLOV: Mestni trg 1, 1000 Ljubljana
Odgovorna oseba investitorja: ţupan Zoran Janković
Ljubljana, junij 2011 _______________________

Ţig in podpis
UPRAVLJAVEC:
NAZIV: MESTNA OBČINA LJUBLJANA Ţupan:

Odgovorna oseba upravljavca: ţupan Zoran Janković
Ljubljana, junij 2011 _______________________

Ţig in podpis
IZDELOVALEC INVESTICIJSKE DOKUMENTACIJE:
NAZIV: ELEA iC d.o.o. Odgovorna oseba:

NASLOV: Dunajska cesta 21, Ljubljana
Odgovorna oseba: Franc Jurkovič
Ljubljana, junij 2011

________________________
Ţig in podpis
2
VSEBINA
1. UVODNO POJASNILO S POVZETKOM PREDINVESTICIJSKE ZASNOVE ...................................... 5

1.1. OSNOVNI PODATKI O INVESTITORJU .............................................................................................................. 7
1.2. PODATKI O IZDELOVALCU INVESTICIJSKE DOKUMENTACIJE .......................................................................... 8
1.3. NAMEN IN CILJI INVESTICIJSKEGA PROJEKTA ................................................................................................ 8
1.4. POVZETEK PREDINVESTICIJSKE ZASNOVE IN INVESTICIJSKEGA PROGRAMA................................................... 9
2. POVZETEK NOVELACIJE INVESTICIJSKEGA PROGRAMA ........................................................... 13
2.1. CILJ INVESTICIJE ......................................................................................................................................... 13
2.2. SPISEK STROKOVNIH PODLAG...................................................................................................................... 13
2.3. OPIS UPOŠTEVANIH VARIANT IN IZBOR OPTIMALNE VARIANTE.................................................................... 14
2.4. NAVEDBA ODGOVORNIH OSEB .................................................................................................................... 15
2.5. PREDVIDENA ORGANIZACIJA IN DRUGE POTREBNE PRVINE ZA IZVEDBO ...................................................... 16
2.5.1. Podatki o investitorju in organizacijske rešitve .................................................................................. 16
2.5.2. Način in postopek izbire izvajalcev ..................................................................................................... 16
2.5.3. Časovni načrt vseh aktivnosti .............................................................................................................. 16
2.5.4. Seznam že pripravljene in še potrebne dokumentacije ........................................................................ 17
2.5.5. Način končnega prevzema in vzpostavitve obratovanja ter vzdrževanja ............................................ 17
2.6. PRIKAZ OCENJENE VREDNOSTI INVESTICIJE ................................................................................................. 18
2.7. ZBIRNI PRIKAZ REZULTATOV IZRAČUNOV ................................................................................................... 21
3. OSNOVNI PODATKI O INVESTITORJU, IZDELOVALCU INVESTICIJSKE DOKUMENTACIJE
IN UPRAVLJALCU ........................................................................................................................................... 23
3.1. OSNOVNI PODATKI O INVESTITORJU ............................................................................................................ 23
3.2. PODATKI O IZDELOVALCU INVESTICIJSKE DOKUMENTACIJE ........................................................................ 24
3.3. NAVEDBA UPRAVLJALCA ............................................................................................................................ 25
4. ANALIZA OBSTOJEČEGA STANJA ......................................................................................................... 26
4.1. ANALIZA SEDANJEGA STANJA ..................................................................................................................... 26
4.2. PRIKAZ POTREB, KI JIH BO ZADOVOLJEVALA INVESTICIJA ........................................................................... 26
4.3. USKLAJENOST INVESTICIJSKEGA PROJEKTA Z RAZVOJNIMI IN DRUGIMI DOKUMENTI .................................. 27
5. ANALIZA TRŢNIH MOŢNOSTI ................................................................................................................. 28
6. TEHNIČNO – TEHNOLOŠKI DEL ............................................................................................................. 30
6.1. POVRŠINE NOVEGA KOMPLEKSA ................................................................................................................. 31
6.2. RAZPOREDITEV PROGRAMA ........................................................................................................................ 32
6.3. OPIS POSAMEZNIH PROSTOROV ................................................................................................................... 33
7. ANALIZA ZAPOSLENIH ............................................................................................................................. 36
8. OCENA VREDNOSTI PROJEKTA PO STALNIH IN TEKOČIH CENAH ........................................... 37
8.1. IZHODIŠČA VREDNOTENJA........................................................................................................................... 37
8.2. OCENA INVESTICIJSKE NALOŢBE PO STALNIH IN TEKOČIH CENAH ............................................................... 38
8.3. OCENA INVESTICIJSKE NALOŢBE ZA UPRAVIČENE IN PREOSTALE STROŠKE ................................................. 41
9. ANALIZA LOKACIJE .................................................................................................................................. 41
10. ANALIZA VPLIVOV INVESTICIJSKEGA PROJEKTA NA OKOLJE .............................................. 42
11. ČASOVNI NAČRT IZVEDBE .................................................................................................................... 44
12. NAČRT FINANCIRANJA V TEKOČIH CENAH .................................................................................... 45
12.1. NAČRT FINANCIRANJA PO DINAMIKI V TEKOČIH CENAH ............................................................................ 45
12.2. NAČRT FINANCIRANJA PO VIRIH FINANCIRANJA V TEKOČIH CENAH........................................................... 46
13. PROJEKCIJE PRIHODKOV IN STROŠKOV POSLOVANJA ............................................................. 48
13.1. IZHODIŠČA ZA OCENO PRIHODKOV IN STROŠKOV ...................................................................................... 48
13.1.1. Javni del (velja za varianto 1 in 2) .................................................................................................... 48
13.1.2. Zasebni del (varianta 1 – zasebni del garaže se proda) .................................................................... 49
3
13.1.3. Zasebni del (varianta 2 – zasebni investitor z garažo gospodari) ..................................................... 50
13.2. PROJEKCIJA PRIHODKOV IN STROŠKOV ...................................................................................................... 51
13.2.1. Varianta 1 (zasebni del garaže se proda) ......................................................................................... 51
13.2.2. Varianta 2 (zasebni investitor z garažo gospodari) .......................................................................... 54
13.3. LIKVIDNOSTNI TOK ................................................................................................................................... 57
13.4. FINANČNI TOK ........................................................................................................................................... 63
14. VREDNOTENJE DRUGIH STROŠKOV IN KORISTI TER PRESOJA UPRAVIČENOSTI ............ 69
14.1. FINANČNA OCENA ..................................................................................................................................... 69
14.2. EKONOMSKA OCENA ................................................................................................................................. 69
14.3. IZRAČUN FINANČNIH IN EKONOMSKIH KAZALNIKOV ................................................................................. 70
14.3.1. Doba vračanja investicijskih sredstev ............................................................................................... 70
14.3.2. Neto sedanja vrednost ....................................................................................................................... 70
14.3.3. Interna stopnja donosnosti ................................................................................................................ 77
14.3.4. Relativna neto sedanja vrednost ....................................................................................................... 78
14.3.5. Predstavitev učinkov, ki se ne dajo vrednotiti z denarjem ................................................................ 78
15. ANALIZA TVEGANJ IN OBČUTLJIVOSTI ........................................................................................... 79
15.1. ANALIZA TVEGANJ .................................................................................................................................... 79
15.2. ANALIZA OBČUTLJIVOSTI .......................................................................................................................... 79
16. PREDSTAVITEV IN RAZLAGA REZULTATOV .................................................................................. 85
16.1. PREDSTAVITEV REZULTATOV .................................................................................................................... 85
16.2. RAZLAGA REZULTATOV ............................................................................................................................ 86
4
1. UVODNO POJASNILO S POVZETKOM PREDINVESTICIJSKE
ZASNOVE
Mestna občina Ljubljana namerava v javno-zasebnem partnerstvu rešiti problem

propadajočega kulturnega spomenika tovarne Rog. Z obnovo tovarne in izgradnjo prizidka
bodo pridobili prostore za tako imenovane sodobne umetniške prakse (javni del), v
kompleksu pa se bodo nahajale tudi trgovine, bari, restavracije, hotel in stanovanja (zasebni
del), pod kompleksom je predvidena garaţna hiša s 578 parkirnimi mesti (50 javnih in 528
zasebnih).
Nekatere predpostavke investicijske operacije so se v primerjavi s prvotno ocenjenimi v

investicijskem programu iz julija 2009 tako spremenile, da je treba v skladu z Uredbo o enotni
metodologiji za pripravo in obravnavo investicijske dokumentacije na področju javnih financ
(Uradni list RS, št. 60/2006, 54/2010) narediti novelacijo.
Ta novelacija vsebuje v primerjavi s prvotnim investicijskim programom natančnejše podatke

in ocene, saj je bilo v vmesnem času izdelanih nekaj dokumentov ter sprejet prostorski akt, ki
natančneje obravnavajo operacijo. Med temi sta najpomembnejša:
projekt PGD »Center sodobnih umetnosti na območju tovarne Rog«, št. projekta
03/2001, Mexican and slovenian architects, s.l.p., Barcelona, oktober 2010 in
Odlok o občinskem podrobnem prostorskem načrtu za del območja urejanja CI 5/6
Rog (Uradni list RS, št. 60/2010).
Opis večjih tehničnih sprememb v primerjavi s prvotnim dokumentom
V prvotnem investicijskem programu je bila predvidena ureditev in izgradnja:

v 1. fazi CSU in javnega dela podzemne garaţe,
v 2. fazi hotela (prostorska enota P2) in zasebnega dela podzemne garaţe ter
v 3. fazi poslovno stanovanjskega dela (prostorske enote P4, P5 in P6).
V vmesnem času, natančneje 5. julija 2010 je Mestni svet Mestne občine Ljubljana sprejel
OPPN za obravnavano območje, ki se deli na 10 prostorskih enot (9. člen).
Po projektu PGD, ki so ga oktobra 2010 izdelali Mexicanandslovenianarchitects, s.l.p. iz

Barcelone pa obravnava operacija le 5 prostorskih enot, in sicer:
P1 (ureditev CSU, kjer bodo razstavne dvorane, depo, večnamenske dvorane, ateljeji,
restavracije, bari, trgovine in garaţe),
P2 (ta prostorska enota je glede na določila OPPN namenjena izgradnji
hotela/stanovanj in podzemnih garaţ),
P7 (zunanja okolica objekta),
C1 (ulica Petkovškovega nabreţja),
C2 (gradnja garaţe v kletnih etaţah, nad nivojem terena pa se uredi prehod).
5
Slika: Območje OPPN za del območja urejanja CI 5/6, natančnejšo lokacijo operacije
obsegajo prostorske enote P1, podzemni del P2, P7, C1 in C2
Glede na obseg del je najbolj očitna sprememba ta, da po novem investicija ne predvideva
izgradnje poslovno stanovanjskega dela, ki je predviden v prostorskih enotah P4, P5 in P6.
Razliko bruto tlorisnih površin obeh dokumentov prikazujemo v naslednji tabeli.
Tabela: Bruto tlorisne površine in število parkirnih mest predvidenih po prvotnem

investicijskem programu in tej novelaciji
Postavka Prvotni IP (julij 2009) Ta novelacija (junij 2011)

Podzemni del (BTP v m²) 22.238,00 20.903,81
Nadzemni del (BTP v m²) 29.513,00 16.618,451
Skupaj (m²) 51.751,00 37.522,26
Št. parkirnih mest 890 578
1
Pri nadzemnem delu kompleksa je k površinam, ki so opredeljne v projektu PGD prištetih 5.800 m² bruto
tlorisnih površin hotela/stanovanj.
6
Spremembe ostalih predpostavk
S spremembo obsega in tehničnih rešitev se spremenijo tudi ostale ključne predpostavke

investicijske operacije. Te spremembe so:
ocenjene vrednosti posameznih postavk operacije (natančneje so podane vrednosti
preddel in izdelave dokumentacije potrebne za začetek izvedbenih del – na podlagi
računov in pogodb, natančenje je ocenjena tudi vrednost izvedbenih del –
projektantska ocena),
spremenjen je časovni načrt,
spremenjena je tudi finančna konstrukcija (še vedno je predvideno, da bo operacija
izvedena v javno-zasebnem partnerstvu – sedaj je natančneje opredeljen vloţek
posameznega partnerja),
prihodki in stroški (spremenjeni zaradi obsega investicije in deleţa posameznega
programa v operaciji, v novelaciji obravnavamo dve varianti, in sicer varianto 1, ki
predvideva prodajo zasebnega dela garaţe in varianto 2, po kateri naj bi zasebni
partner z garaţo gospodaril).
Vsebina ostalih predpostavk (obstoječe stanje objekta, razlogi za investicijo, lokacija, vpliv
investicijskega projekta na okolje idr.) se ne spreminja, ponekod so le natančneje opredeljene.
1.1. Osnovni podatki o investitorju
NAZIV: MESTNA OBČINA LJUBLJANA
 (01) 306-10-10 E-mail: glavna.pisarna@ljubljana.si
 (01) 306-12-91
Ţupan: Zoran Janković
Matična številka: 5874025
Identifikacijska številka: SI67593321
Poslovna banka: Banka Slovenije
Transakcijski račun: SI56 0126 1010 0000 114
Odgovorna oseba za pripravo investicijskih dokumentov: ţupan Zoran Janković
Odgovorna oseba za izvajanje investicije: ţupan Zoran Janković
7
1.2. Podatki o izdelovalcu investicijske dokumentacije
NAZIV: ELEA iC d.o.o.
NASLOV: Dunajska cesta 21, 1000 Ljubljana
 (01) 474-10-92 E-mail: franc.jurkovic@elea.si
(01) 474-10-01
Poslovna banka: NLB d.d.
Izpolnjevalec podatkov: Blaţ Malenšek
1.3. Namen in cilji investicijskega projekta
Namen investicijske naloţbe je nekdanji industrijski kompleks tovarne Rog spremeniti v

multikulturno urbano središče, kjer se bo nahajal center sodobnih umetnosti in podzemna
garaţa.
Cilj investicije je sledeč:
rekonstrukcija in pridobitev 5.432,04 m² neto tlorisnih površin v obstoječem objektu

tovarne Rog,
izgradnja prizidka in pridobitev 6.658,60 m² neto tlorisnih površin,
izgradnja 16.676,10 m² neto tlorisnih površin podzemne garaţe in pridobitev 578
parkirnih mest,
izgradnja 5.380,00 m² neto tlorisnih površin hotela/stanovanj ter
ureditev 4.369,34 m² zunanjih površin.
8
1.4. Povzetek predinvesticijske zasnove in investicijskega programa
Predinvesticijska zasnova je bila izdelana novembra 2007, prvotni investicijski program pa

julija 2009.
V predinvesticijski zasnovi in prvotnem investicijskem programu so navedeni isti investitor,

izdelovalec investicijske dokumentacije in upravljavci, kot so navedeni kasneje v tej
novelaciji.
Predinvesticijska zasnova
Pri pripravi predinvesticijske zasnove sta bili upoštevani naslednji varianti, ki sta bili
opredeljeni na osnovi prostorske in programske preveritve lokacije, ki jo je naredilo podjetje
Sadar Vuga arhitekti d.o.o.
varianta 0: investicija se ne izvede

varianta 1: investicija se izvede
V primeru, da se investicija ne bi izvedla in bi stanje objekta ostalo kot je, bi pomenilo, da je

v središču mesta star, propadajoč, dotrajan in neuporaben objekt, ki ne sovpada v koncept
sodobne prestolnice. Obstaja tudi realna moţnost, da bi v daljšem obdobju objekt, brez
kakršnegakoli vzdrţevanja, postal tako dotrajan in uničen, da bi bila rušitev edina rešitev.
Ob neizvedbi bi pomemben del mesta ostal brez revitalizacije, uničena bi bila kulturna
dediščina, kar bi posledično pripeljalo do kazenske odgovornosti lastnika kulturne dediščine.
Ljubljana bi izgubila priloţnost uresničitve prostora za izvedbo kulturnih programov in
druţabnega središča.
V primeru izbora variante 1, kot je bila predstavljena v predinvesticijski zasnovi, bi to

pomenilo rekonstrukcijo tovarne Rog in izgradnjo novega kompleksa poleg obstoječega
objekta. Investicija bi pomenila revitalizacijo dela mesta Ljubljane, hkrati pa bi pripeljala v
mesto nove kreativne vsebine, kulturo v najširšem smislu, turizem, storitvene dejavnosti,
kreativne industrije in seveda stanovanja.
Na podlagi tega in ocene, da je investicija tehnično, finančno in organizacijsko izvedljiva na

način, kot je zamišljena, je bila izbrana varianta 1.
Investicijski stroški so bili v predinvesticijski zasnovi ocenjeni na 76,5 mio EUR brez DDV.
9
Tabela: Ocena investicijske naložbe v stalnih in tekočih stroških, kot je bila prikazana v
predinvesticijski zasnovi
Stalne cene Deleţ Tekoče cene

Postavka (v EUR) stal. cen (v EUR)
1. Projektna in ostala dokumentacija (8% od GOI) 2.044.800 3,71% 2.103.026
2. Arhitekturni natečaj 235.000 0,43% 241.815
3. Gradbena, obrtniška in inš. dela (1.200 EUR/m2) 25.560.000 46,40% 27.685.111
4. Gradbena dela za garaţo (500 EUR/m2) 10.500.000 19,06% 11.234.924
5. Zunanja ureditev (150 EUR/m2) 1.080.000 1,96% 1.199.105
6. Rušitve (100 EUR/m2) 750.000 1,36% 792.587
7. Fasada glavnega objekta 1.000.000 1,82% 1.083.203
8. Komunalna ureditev (15% GOI) 3.834.000 6,96% 4.051.706
9. Nadzor, vodenje (2%) 900.076 1,63% 967.830
Skupaj 45.903.876 83,33% 49.359.307
DDV 9.180.775 16,67% 9.871.861
SKUPAJ 55.084.651 100,00% 59.231.168
Ob tem še navajamo, da je po pogodbi med LB Leasing in Mestno občino Ljubljana slednja

dolţna plačati oz. je ţe plačala po pogodbi o finančnem leasingu za nepremičnino iz leta
2002:
- 6.000 EUR stroškov za pripravo pogodbe,

- dvanajst obrokov po 38.620 EUR (skupaj 463.440 EUR) obresti v času moratorija,
- 119 obrokov po 73.345 EUR (skupaj 8.728.055 EUR) obrokov leasinga in
- 73.345 EUR stroškov opcij, kar pomeni skupaj
9.270.840 EUR stroška, ki ga je oz. še bo imela Mestna občina Ljubljana s finančnim

najemom objekta. Podatek ni revaloriziran oz. diskontiran na eno časovno točko, zato ga ni
moč jemati kot povsem točnega, ampak zgolj kot okvirno informacijo o vrednosti pogodbe.
Pogodba o leasingu nepremičnine se izteče v aprilu 2013.
Po trenutnem predvidevanju bi lahko Mestna občina Ljubljana in investitor v smislu javno

zasebnega partnerstva z javnim in zasebnim kapitalom vstopila v projekt v razmerju 40 : 60.
To pomeni, da če je vrednost zasebnega vloţka 45.903.876 EUR brez DDV, se občini prizna
vloţek 30.602.584 EUR brez DDV. S tem bi Mestna občina Ljubljana tudi v finančnem
smislu več kot upravičila svojo investicijo v nepremičnino.
Skupna vrednost projekta je tako:
vloţek zasebnega kapitala 45.903.876 EUR 60%

vloţek javnega kapitala 30.602.584 EUR 40%
SKUPAJ 76.506.460 EUR 100%
V predinvesticijski zasnovi sta bili navedeni dve varianti financiranja investicije v primeru
izvedbe, in sicer:
Varianta 1a: investicija se izvede – MOL je 40 % investitor

Varianta 1b: investicija se izvede – MOL je 100 % investitor
10
Investicijski program
Pri pripravi investicijskega programa sta bili tako kot v predinvesticijski zasnovi upoštevani:
varianta 0: investicija se ne izvede

varianta 1: investicija se izvede
V primeru variante 0 se stanje ne bi spremenilo.
Varianta 1 pa bi pomenila izgradnjo in obnovo skupaj 51.751 m² bruto tlorisnih površin, od

tega izgradnjo 24.073 m² novih objektov nad zemljo, izgradnjo 22.238 m² podzemnih
parkirišč ter rekonstrukcijo in pridobitev 5.440 m² prostorov v obstoječi tovarni Rog.
V primeru izvedbe investicije bi rešili problem propadajočega kulturnega spomenika.

Ureditev območja tovarne Rog s pripadajočimi objekti in zemljiščem bi vlila novo ţivljenje v
sedaj degradiran prostor na robu mestnega središča.
Z izvedbo investicijske naloţbe bi po prvotnem investicijskem programu območje pridobilo

tudi stanovanjske, hotelske in poslovne prostore.
Na podlagi tega in ocene, da je investicija tehnično, finančno in organizacijsko izvedljiva na

način, kot je zamišljena, je bila izbrana varianta 1.
Realizacija investicijske operacije je bila predvidena v javno-zasebnem partnerstvu.
Vloţek javnega partnerja – Mestne občine Ljubljana je po tem dokumentu obsegal:

vrednost zemljišč (območje investicije), katerih lastnica je oziroma katere ima v
finančnem najemu,
vrednost obstoječe komunalne opremljenosti in
neamortizirana vrednost ohranjenega objekta.
V zameno za svoj vloţek bi javni partner ob koncu projekta dobil del dokončanih prostorov
za izvajanje kulturnih dejavnosti in del parkirne garaţe.
11
Tabela: Vsi stroški investicijske operacije deljene na javni in zasebni del v stalnih cenah, kot
so bili prikazani v prvotnem investicijskem programu
Javni del Zasebni Skupaj v

Postavka v EUR del v EUR EUR Deleţ
1. Projektna in ostala dokumentacija 1.040.000 1.793.248 2.833.248 3,62%
2. Arhitekturni natečaj 172.985 0 172.985 0,22%
3. Raziskave (geomeh., stat., hidrolog., ekolog.) 207.700 0 207.700 0,27%
4. GOI dela - nad zemljo 9.912.000 25.503.600 35.415.600 45,21%
5. Gradbena dela za garaţo 867.500 10.251.500 11.119.000 14,19%
6. Zunanja ureditev 208.587 871.413 1.080.000 1,38%
7. Rušitve 91.663 382.937 474.600 0,61%
8. Fasada glavnega objekta 724.265 275.735 1.000.000 1,28%
9. Komunalna ureditev 1.026.006 4.286.334 5.312.340 6,78%
10. Nadzor, vodenje 256.600 831.430 1.088.031 1,39%
11. Nadomestna stanovanja 0 7.896.360 7.896.360 10,08%
Skupaj 14.507.306 52.092.558 66.599.864 85,01%
DDV - 20 % (na #11 ni DDV) 2.901.461 8.839.240 11.740.701 14,99%
SKUPAJ 17.408.768 60.931.797 78.340.565 100,00%
Deleţ 22,22% 77,78% 100,00%
Tabela: Vložek Mestne občine Ljubljana po postavkah v EUR, kot je bil naveden v prvotnem
investicijskem programu
Postavka Površina v m² Cena v EUR/m² Vloţek v EUR Deleţ

1. Zemljišča tovarne Rog 12.070,00 800,00 9.656.000 69,48%
2. Komunalna opremljenost zemljišč tovarne Rog 11.932,50 74,06 883.721 6,36%
3. Neamortizirana vrednost ohranjenega objekta 8.590,00 130,00 1.116.700 8,04%
4. Zemljišča sosednjih stavb 1.125,00 800,00 900.000 6,48%
5. Komunalna opremljenost zemljišč sosednjih stavb 1.125,00 82,46 92.768 0,67%
6. Projektna in ostala dokumentacija 1.248.000 8,98%
7. Arhitekturni natečaj 207.583 1,49%
8. Raziskave (geomeh., stat., hidrolog., ekolog.) 249.240 1,79%
Skupaj 13.897.188 100,00%
* Vložek Mestne občine Ljubljana je izračunan na podlagi cenitvenega poročila »Kompleks Tovarne Rog«, št.
poročila H-090616-1, ki ga je izdelal Srečko Veselič, univ.dipl.ing.gradb., sodni cenilec gradbene stroke,
Ljubljana, 16. junij 2009.
Predvideno je bilo, da stroške nadomestnih stanovanj prevzame zasebni partner. Obstojala pa

je tudi moţnost, da bi javni partner Mestna občina Ljubljana poiskala ustrezna nadomestna
stanovanja in bi te objekte ponudila kot bremen proste.
12
2. POVZETEK NOVELACIJE INVESTICIJSKEGA PROGRAMA
2.1. Cilj investicije
Cilj investicije je sledeč:
rekonstrukcija in pridobitev 5.432,04 m² neto tlorisnih površin v obstoječem objektu

tovarne Rog,
izgradnja prizidka in pridobitev 6.658,60 m² neto tlorisnih površin,
izgradnja 16.676,10 m² neto tlorisnih površin podzemne garaţe in pridobitev 578
parkirnih mest,
izgradnja 5.380,00 m² neto tlorisnih površin hotela/stanovanj ter
Sama investicija je po svoji naravi razvojno naravnana, saj bo revitalizirala del mesta, ki je bil
zapostavljen, devastiran in razvojno omejen.
2.2. Spisek strokovnih podlag
Splošna zakonodaja
Novelacija investicijskega programa je izdelana na podlagi »Uredbe o enotni metodologiji za

pripravo in obravnavo investicijske dokumentacije na področju javnih financ«. (Uradni list
RS, št. 60/2006, 54/2010)
Strokovne podlage za izvedbo investicijske operacije
Odlok o občinskem podrobnem prostorskem načrtu za del območja urejanja CI 5/6

Rog (Uradni list RS, št. 60/2010),
projekt PGD »Center sodobnih umetnosti na območju tovarne Rog«, št. projekta
03/2001, Mexican and slovenian architects, s.l.p., Barcelona, oktober 2010.
13
2.3. Opis upoštevanih variant in izbor optimalne variante
Pri pripravi dokumenta so bile upoštevane naslednje variante:

varianta 0: investicija se ne izvede,
varianta 1: investicija se izvede, zasebni del garaže se proda in
varianta 2: investicija se izvede, zasebni investitor z garažo gospodari.
Varianta 0
V primeru, da se investicija ne bi izvedla, bi v središču mesta ostal star, propadajoč, dotrajan

in neuporaben objekt, ki ne sovpada v koncept sodobne prestolnice. Obstaja tudi realna
moţnost, da bi v daljšem obdobju objekt brez kakršnegakoli vzdrţevanja postal tako dotrajan
in uničen, da bi bila rušitev edina rešitev.
Ob neizvedbi bi pomemben del mesta ostal brez revitalizacije, uničena bi bila kulturna
dediščina, Ljubljana pa bi izgubila priloţnost uresničitve prostora za izvedbo kulturnih
programov in druţabnega središča.
Varianta 1
Varianta 1 pomeni izgradnjo in obnovo skupaj 34.146,74 m² neto tlorisnih površin, od tega
izgradnjo 3.864,00 m² prizidka nad zemljo, izgradnjo 19.470,71 m² površin pod zemljo
(večina za garaţe, kjer bo 578 PM), rekonstrukcijo in pridobitev 5.432,04 m² prostorov v
obstoječi tovarni Rog ter izgradnjo 5.380,00 m² hotela/stanovanj. Investicija obsega tudi
V primeru izvedbe investicije bo rešen problem propadajočega kulturnega spomenika.

Ureditev območja tovarne Rog pa bo vlila novo ţivljenje v sedaj degradiran prostor na robu
mestnega središča.
Investicijska naloţba bo prinesla prostore za umestitev določenih kulturnih vsebin, predvsem

za tako imenovane sodobne umetniške prakse. Investicija bo tako zadovoljila obstoječe
potrebe po različnih kulturnih, izobraţevalnih in druţabnih dejavnostih.
Območje pa bo pridobilo tudi stanovanjske in hotelske površine.
Varianta 2
Vse predpostavke, tehnične značilnosti in nedenarni učinki investicije so enaki, kot v primeru
variante 1.
Varianti se razlikujeta le glede prihodkov, saj varianta 1 predvideva prodajo zadebnega dela
garaţe, v primeru variante 2 pa bi zasebni investitor z garaţo gospodaril (podrobno
obravnavano v poglavju 13. tega dokumenta).
14
Primerjava variant
Postavka Varianta 0 Varianta 1 Varianta 2

pozitiven (pridobitev pozitiven (pridobitev
prostorov za različne prostorov za različne
Vpliv na kulturo nevtralen kulturne programe) kulturne programe)
negativen (s časoma bi
Vpliv na kulturno dediščino bila povsem uničena) pozitiven (ohranjanje) pozitiven (ohranjanje)
negativen (degradiran
prostor na robu pozitiven (revitalizacija pozitiven (revitalizacija
Vpliv na mestno središče mestnega središča) tega dela mest) tega dela mest)
Tehnologija za izvedbo
investicijske operacije ni potrebna da da
Finančna konstrukcija ni potrebna zaprta zaprta
Vpliv investicije na zaposlenost nevtralen nova delovna mesta nova delovna mesta
Vpliv na parkirno problematiko
v središču mesta nevtralen pozitiven (578 novih PM) pozitiven (578 novih PM)
Vpliv na razvoj mesta nevtralen pozitiven pozitiven
Izbor variante
Na podlagi navedenih dejstev prepoznavamo varianti 1 in 2, kot primerni in smiselni za

izvedbo.
2.4. Navedba odgovornih oseb
Odgovorna oseba za izdelavo novelacije investicijskega programa:
Franc Jurkovič, odgovorni za izdelavo investicijskega programa
ELEA iC d.o.o.
Dunajska cesta 21
1000 Ljubljana
tel.: (01) 474-10-92; e-mail: franc.jurkovic@elea.si
Odgovorna oseba za izdelavo projektne dokumentacije:
Marjan Beţan, univ.dipl.inţ.arh.
Mexican and slovenian architects, s.l.p.

Rosello 201, 5, 1
08008 Barcelona
tel.: +34 (93) 285-03-50; e-mail: contact@mx-si.net
15
Odgovorni vodja za izvedbo investicijskega projekta:
Zoran Janković, ţupan
Mestna občina Ljubljana

Mestni trg 1
1000 Ljubljana
tel.: (01) 306-10-10; e-mail: glavna.pisarna@ljubljana.si
2.5. Predvidena organizacija in druge potrebne prvine za izvedbo

2.5.1. Podatki o investitorju in organizacijske rešitve
Investitor – javni partner je Mestna občina Ljubljana. Podrobnejši podatki so navedeni v točki
3.1. S strani javnega partnerja je odgovorna oseba ţupan Zoran Janković, posamezne
aktivnosti v zvezi z investicijsko operacijo pa bo vodil Oddelek za kulturo Mestne občine
Ljubljana (OK MOL).
2.5.2. Način in postopek izbire izvajalcev
Vsa dela se bodo oddala po sistemu javnega naročanja v skladu z zakonodajo. Isto je veljalo
za dela, ki so ţe bila naročena (projektna dokumentacija, investicijska dokumentacija,
arhitekturni natečaj, raziskave, analize idr.).
2.5.3. Časovni načrt vseh aktivnosti
Občina predvideva, da bo investicijsko naloţbo realizirala v letih 2007 - 2013 in sicer:

investicijska in projektna dokumentacija 2007 - 2011,
arhitekturni natečaj 2008,
akt o javno-zasebnem partnerstvu 2011,
pridobitev gradbenega dovoljenja 2011
začetek izvedbenih del 2011,
zaključek izvedbenih del 2013.
16
2.5.4. Seznam ţe pripravljene in še potrebne dokumentacije
Za projekt je bila izdelana naslednja dokumentacija:

1. Zazidalni preizkus območje CI 5/6 Rog, Jurij Sadar, november 1994,
2. Arhitekturna preveritev za območje tovarne Rog v Ljubljani, Sadar in Vuga arhitekti,
november 1996.
3. Prostorska in programska preveritev lokacije »Tovarna Rog«, Sadar Vuga arhitekti
d.o.o., december 2006.
d.o.o., januar 2007.
d.o.o., oktober 2007.
6. Dokument identifikacije investicijskega projekta »Tovarna Rog«, Ikons d.o.o., julij
2007.
7. Programska zasnova, MOL, 2007.
8. Predinvesticijska zasnova »Tovarna Rog«, Ikons d.o.o., november 2007.
9. Arhitekturno urbanistični elaborat »Ureditev območja tovarne Rog v Ljubljani«,
MXSI architectural studio, Barcelona, september 2008.
10. Projektna naloga za izdelavo projekta za javni del centra CSU za IDP, PGD in PZI
»Center sodobnih umetnosti v Ljubljani na območju tovarne Rog v Ljubljani«, MXSI
architectural studio, Barcelona, maj 2009.
11. Cenitveno poročilo »Kompleks Tovarne Rog«, št. poročila H-090616-1, Srečko
Veselič, univ.dipl.ing.gradb., sodni cenilec gradbene stroke, Ljubljana, 16. junij 2009.
12. Investicijski program »Tovarna Rog«, Ikons d.o.o., julij 2009.
13. Projekt PGD »Center sodobnih umetnosti na območju tovarne Rog«, št. projekta
03/2001, Mexican and slovenian architects, s.l.p., Barcelona, oktober 2010.
Narejene so bile tudi geotehnične in hidrološke raziskave, analiza materialno tehničnega

stanja in statike, digitalne izmere objektov ter načrt za gospodarjenje z odpadki in nadzor
sanacije.
Potrebno je narediti še projekt PZI, ki ga bo izdelal MXSI architectural studio, Barcelona.
2.5.5. Način končnega prevzema in vzpostavitve obratovanja ter vzdrţevanja
Po zaključku investicijskih del bo z javnim delom upravljala Mestna občina Ljubljana, z

zasebnim delom pa zasebni investitor.
17
2.6. Prikaz ocenjene vrednosti investicije
Osnove za oceno investicijskih stroškov so naslednje:
1. OPPN za obravnavano območje je ţe narejen in sprejet (5. julija 2010), tako je strošek
podan na podlagi izstavljenega računa.
2. Arhitekturni natečaj je bil izveden v letu 2008, strošek tega pa je znašal 207.582,50
EUR z DDV. Celoten strošek arhitekturnega natečaja je financirala Mestna občina
Ljubljana in predstavlja del njenega vloţka v investicijsko operacijo.
3. Stroški storitev geotehničnih in hidroloških raziskav, storitev analize materialno

tehničnega stanja in statike ter digitalnih izmer objektov so podani na podlagi izdanih
računov, saj so bile te storitve izvedene v letih 2009 in 2010.
4. Strošek storitev izdelave projektne dokumentacije je za del dokumentacije, ki je bil ţe

izveden podan na podlagi podpisanih pogodb in izdanih računov, za del, ki ga je treba
še narediti pa na podlagi ocene strokovne sluţbe Mestne občine Ljubljana.
5. Strošek storitev izdelave investicijske dokumentacije je podan na podlagi izstavljenih

računov.
6. Strošek načrta gospodarjenja z odpadki in nadzora sanacije je podan na podlagi ţe

izstavljenih računov.
7. Strošek ekološke sanacije skupaj z rušitvijo je ocenjen s strani projektanta.
8. Strošek gradbenih, obrtniških in inštalacijskih del je podan na podlagi ocene

projektanta, pri čemer je za ureditev obstoječega objekta upoštevana cena 1.300
EUR/m², za prizidek 1.000 EUR/m², za garaţo 15.000 EUR/PM, za hotel/stanovanja
1.000 EUR/m², izvedba podnivojskega dela hotela pa je ocenjena na 2.050.000 EUR
brez DDV.
9. Vrednost komunalnega prispevka je ocenjena s strani strokovne sluţbe Mestne občine

Ljubljana.
10. Vrednost vodenja operacije in strokovnega nadzora gradnje je na podlagi vrednosti

izvedbenih del ocenjen s strani strokovne sluţbe Mestne občine Ljubljana.
11. Vrednost odkupljenih zemljišč je podana na podlagi cenitvenega poročila »Kompleks

Tovarne Rog«, št. poročila H-090616-1, ki ga je izdelal Srečko Veselič,
univ.dipl.ing.gradb., sodni cenilec gradbene stroke, Ljubljana, 16. junij 2009.
12. Strošek projektne dokumentacije za hotel/stanovanja je podan s strani strokovne

sluţbe Mestne občine Ljubljana.
13. Vsi stroški so preračunani na cene junij 2011 in navedeni v EUR.
18
14. Tekoče cene so izračunane ob upoštevanju napovedi Urada za makroekonomske
analize in razvoj (UMAR), ki v svoji pomladanski napovedi gospodarskih gibanj 2011
za leto 2012 napoveduje 2,7 % porast cen, kakršno upoštevamo tudi v letu 2013.
15. Investicija bo izvedena v javno-zasebnem partnerstvu. V nadaljevanju prikazujemo

tudi vloţek posameznega partnerja po postavkah investicije.
Tabela: Vsi stroški investicijske operacije deljeni glede na vložek posameznega partnerja v
stalnih cenah (v EUR)
Vloţek Vloţek Skupaj Skupaj z

Postavka MOL zasebnika brez DDV DDV DDV
1. Zemljišče in stavba tovarne Rog 11.656.430 11.656.430 0 11.656.430
2. Izdelava OPPN 88.333 88.333 17.667 106.000
3. Arhitekturni natečaj 172.985 172.985 34.597 207.582
4. Geoteh., hidro. raziskave, analiza
mat. in statike, digi. izmere objektov 124.808 124.808 24.962 149.770
5. Projektna dokumentacija 1.091.667 1.091.667 218.333 1.310.000
6. Investicijska dokumentacija 69.470 69.470 13.894 83.364
7. Študija gospod. z odpadki in nadzor
nad sanacijo območja 21.567 21.567 4.313 25.880
8. Ekološka sanacija skupaj z rušitvijo 543.000 543.000 108.600 651.600
9. GOI - obstoječi objekt 7.061.600 7.061.600 1.412.320 8.473.920
10. GOI - prizidek 5.938.000 5.938.000 1.187.600 7.125.600
11. GOI - garaţe 8.670.000 8.670.000 1.734.000 10.404.000
12. GOI - parcela s temelji hotela/stan. 2.050.000 2.050.000 410.000 2.460.000
13. GOI - zunanja ureditev 867.345 867.345 173.469 1.040.814
14. Vodenje in nadzor projekta 617.796 617.796 123.559 741.355
15. Projektna dok. - hotel/stanovanja 403.500 403.500 80.700 484.200
16. GOI - hotel/stanovanja 5.380.000 5.380.000 1.076.000 6.456.000
17. Komunalni prispevek 1.209.390 1.209.390 0 1.209.390
Skupaj brez DDV 13.225.260 32.740.631 45.965.891
DDV - 20 % 313.766 6.306.248 6.620.014
Skupaj z DDV 13.539.026 39.046.879 52.585.905
Deleţ 25,75% 74,25%
19
tekočih cenah (v EUR)

2. Izdelava OPPN 88.333 88.333 17.667 106.000
10. GOI - prizidek 6.188.556 6.188.556 1.237.711 7.426.267
11. GOI - garaţe 8.871.773 8.871.773 1.774.355 10.646.128
Skupaj brez DDV 13.225.260 33.726.183 46.951.443
DDV - 20 % 313.766 6.503.359 6.817.125
Skupaj z DDV 13.539.026 40.229.542 53.768.568
Deleţ 25,18% 74,82%
V naslednjih dveh tabelah prikazujemo prispevek posameznega partnerja po letih.
Tabela: Vira financiranja investicijske operacije po letih v stalnih cenah (v EUR)
Zasebni
Leto MOL partner Skupaj
2007 11.640 0 11.640
2008 207.582 0 207.582
2009 11.961.710 0 11.961.710
2010 358.094 0 358.094
2011 1.000.000 8.139.416 9.139.416
2012 0 18.351.650 18.351.650
2013 0 12.555.812 12.555.812
Skupaj 13.539.026 39.046.879 52.585.905
Deleţ 25,75% 74,25% 100,00%
20
Tabela: Vira financiranja investicijske operacije po letih v tekočih cenah (v EUR)
Zasebni
2007 11.640 0 11.640
2008 207.582 0 207.582
2009 11.961.710 0 11.961.710
2010 358.094 0 358.094
2011 1.000.000 8.139.416 9.139.416
2012 0 18.847.145 18.847.145
2013 0 13.242.980 13.242.980
Skupaj 13.539.026 40.229.542 53.768.568
Deleţ 25,18% 74,82% 100,00%
2.7. Zbirni prikaz rezultatov izračunov
V naslednji tabeli je prikazan zbir rezultatov izračunov finančnih kazalnikov in primerjava teh
glede na varianto investicije (varianta 1: zasebni del garaţe se proda, varianta 2: zasebni
investitor z garaţo gospodari).
Tabela: Primerjava finančnih kazalnikov obeh variant
NSV ISD RNSV Doba vračanja

Varianta 1 (prodaja)
Celotna -18.580.736 -2,20% -0,3601 se ne povrne
Javni del -14.942.775 ni izračunljiva -0,9736 se ne povrne
Zasebni del -3.637.961 1,23% -0,1003 v 1. letu
Varianta 2 (gospodarjenje)
Celotna -9.786.774 4,51% -0,1896 v 15. letu
Zasebni del 5.156.001 9,30% 0,1422 v 7. letu
Iz tabele je razvidno, da je iz finančnega vidika varianta 2 za zasebnega investitorja

ugodnejša, saj je boljša v vseh kazalnikih, z izjemo dobe vračanja, ki predvideva v primeru
variante 1 prodajo vseh zasebnih prostorov v 1. letu po zaključku investicije, zato se ta v 1.
letu tudi povrne. Kazalnika NSV in RNSV sta za zasebnega partnerja v primeru variante 2
pozitivna, tudi investicija kot celota pa ima pozitivno ISD in se povrne v 15. letu ţivljenjske
dobe.
Finančna ocena javnega dela je v obeh variantah negativna, saj bodo ocenjeni prihodki tega
ravno pokrivali stroške poslovanja, ne pa tudi amortizacije. Sicer je globoko negativna NSV
investicijske operacije kot celote posledica dejstva, da velik del nadzemnih površin odpade na
javni del.
Za vse v tem dokumentu prikazane finančne rezultate velja opozorilo, da so ti močno odvisni
od vhodnih podatkov oziroma v realnosti od učinkovitosti izgradnje kompleksa, uspešnosti
21
prodaje zasebnih površin (restavracij, barov, trgovin, hotela/stanovanj in garaţe) oziroma v
primeru variante 2 od uspešnosti poslovanja s podzemno garaţo.
Koristi druţbenega okolja presegajo stroške, ki jih bo okolica imela z investicijo. To še prav
posebej velja v primerjavi z alternativo, da se ne zgodi nič in objekt še naprej vidno propada.
Z investicijo se bo območje tovarne Rog spremenilo v multikulturno urbano središče, ki bo

dodalo novo dimenzijo mestu Ljubljana.
Investicija pomeni revitalizacijo tega dela mesta in ohranitev propadajočega kulturnega

spomenika, tovarne Rog, delno bo rešen tudi pereč problem parkirnih površin v centru
Ljubljane.
Glede na navedene razloge in utemeljitve menimo, da je investicijska operacija ne glede na

varianto upravljanja z garaţo smiselna in upravičena.
22
3. OSNOVNI PODATKI O INVESTITORJU, IZDELOVALCU
INVESTICIJSKE DOKUMENTACIJE IN UPRAVLJALCU
3.1. Osnovni podatki o investitorju
 (01) 306-12-91
Odgovorna oseba investitorja: ţupan Zoran Janković
Ţig in podpis sta na strani 2 tega dokumenta!
23
3.2. Podatki o izdelovalcu investicijske dokumentacije
NAZIV: ELEA iC d.o.o.
NASLOV: Dunajska cesta 21, 1000 Ljubljana
 (01) 474-10-92 E-mail: franc.jurkovic@elea.si
 (01) 474-10-01
Poslovna banka: NLB d.d.
Izpolnjevalec podatkov: Blaţ Malenšek
Ţig in podpis sta na strani 2 tega dokumenta.
24
3.3. Navedba upravljalca
 (01) 306-12-91
Odgovorna oseba upravljalca: ţupan Zoran Janković
Ţig in podpis sta na strani 2 tega dokumenta.
25
4. ANALIZA OBSTOJEČEGA STANJA
4.1. Analiza sedanjega stanja
Tovarna Rog je trinadstropna podolgovata stavba, ki je bila zgrajena po načrtih A. Krala iz

leta 1922 na starejši klasično grajeni stavbi. Fasada je oblikovana pod vplivom češkega
rondokubizma in je prva ţelezobetonska skeletna konstrukcija v Ljubljani.
Območje tovarne Rog je danes zaprta, teţko prehodna cona na vzhodnem robu centra, ki jo
opredeljuje izpraznjeni industrijski objekt tovarne Rog. Območje ima potencial, objekt pa
dovolj veliko površino, da z vnosom novih vsebin postane novo teţišče v tem delu mesta.
Območje, kjer je predvidena investicija je na jugu omejeno z obstoječimi, zaščitenimi objekti,
na severu z obstoječo gradbeno strukturo in na vzhodu z gradbeno strukturo ob Rozmanovi.
Rog je poleg Elektrarne območje mesta s posebnim, industrijskim značajem.
Stavba tovarne Rog spada pod nepremično kulturno dediščino. Tip je profana stavbna
dediščina, datacija enote dediščine pa je druga polovica 19. stol., prva četrtina 20. stol., 1900,
1918-1919, 1922.
Trenutno je stavba v zelo slabem, propadajočem stanju.
4.2. Prikaz potreb, ki jih bo zadovoljevala investicija
Obstaja več potreb, ki jih bo investicijska operacija zadovoljevala, med katerimi je zelo
pomembna potreba po ureditvi dela centra mesta Ljubljane, ki trenutno propada.
Natančneje opredeljene potrebe, ki jih bo zadovoljevala investicija so:

potreba po ohranitvi kulturne dediščine,
potreba po zagotovitvi prostorov za različne kulturne programe,
potreba po omogočitvi kulturnega, izobraţevalnega in druţabnega udejstvovanja
meščanov,
potreba po novih parkirnih površinah,
potreba po razvoju prestolnice,
potreba po revitalizaciji tega dela središča mesta,
potreba po pridobitvi novih turističnih in bivanjskih kapacitet (hotel/stanovanja) ter
potreba po dvigu standarda druţbenega okolja.
Polega naštetih obstaja še vrsta bolj posrednih potreb, ki jih bo zadovoljevala investicija.
26
4.3. Usklajenost investicijskega projekta z razvojnimi in drugimi dokumenti
Investicija je skladna s Strategijo razvoja Slovenije, ki je krovna nacionalna razvojna

strategija, ki izhaja iz načel trajnostnega razvoja in integracije razvojnih politik. Investicijo
lahko najdemo med razvojnimi prioritetami, natančneje povezovanje ukrepov za doseganje
trajnostnega razvoja, in sicer pod točko izboljšanja gospodarjenja s prostorom, ki pravi:
»povečati razpoloţljivost stavbnih zemljišč za gospodarstvo in stanovanjsko gradnjo s
smotrnim povečevanjem urbanega prostora naselij, s povečanjem izkoriščenosti poselitvenega
prostora (koncentracijo stavb) ter z usposobitvijo degradiranih urbanih in drugih zemljišč za
ponovno uporabo«.
Investicija je skladna z dokumentom Trajnostni razvoj Mestne občine Ljubljana

(Strategija), ki ga je pripravil Oddelek za urbanizem in okolje, Ljubljana, junij, 2001.
Ravno tako je investicija skladna s Strategijo razvoja kulture MOL 2008-2011. Ta

strategija opredeljuje javni interes z namenom zagotavljanja trdnih in trajnih pogojev za
kulturno ustvarjalnost, kulturno raznolikost in dostopnost javnih kulturnih dobrin vsem
prebivalcem Mestne občine Ljubljana. Slednja izkazuje javni interes pri podpori tistim
kulturnim vsebinam, ki bistveno prispevajo h kulturni podobi Ljubljane, k skladnemu razvoju
ustvarjalnosti na vseh področjih kulture, večji dostopnosti kulturnih dobrin, ohranjanju in
razvoju kulturne dediščine, večji socialni kohezivnosti ter izboljšanju kakovosti ţivljenja vseh
prebivalcev prestolnice.
Javni interes na vseh področjih kulture v Mestni občini Ljubljana vključuje:

zagotavljanje javne dostopnosti kulturnih dobrin vsem prebivalcem Mestne občine
Ljubljana,
kulturno vzgojo in izobraţevanje za ustvarjalnost,
promocijo vrhunske ustvarjalnosti, ki bistveno soustvarja podobo Ljubljane kot
prestolnice kulture.
V javni interes na področju likovnih umetnosti spadajo organizacija in izvedba razstavnih ter
festivalskih in bienalnih dogodkov s področij slikarstva, kiparstva, grafike, risbe, umetniške
fotografije, umetniškega videa, oblikovanja in arhitekture ter likovna oprema javnega
prostora.
V javni interes na področju intermedijskih umetnosti spadajo organizacija in izvedba

kulturnih projektov in javnih kulturnih programov, ki temeljijo na interdisciplinarnosti in/ali
povezovanju med različnimi umetniškimi zvrstmi oziroma se umeščajo na eno izmed področij
umetnosti in na ustvarjalen način uporabljajo nove tehnologije, predvsem internet in
računalniško opremo.
Center sodobnih umetnosti bo vsekakor zasledoval javni interes na področju likovnih in

intermedijskih umetnosti.
27
5. ANALIZA TRŢNIH MOŢNOSTI
Novi kompleks tovarne Rog bo zgrajen v javno-zasebnem partnerstvu. Delitev na javni in

zasebni program je sledeča:
Javni program obsega:

razstavne dvorane,
depo,
površine spremljevalnega programa,
površine administracije,
večnamenske dvorane,
bar,
ateljeje in
manjši del garaţe (50 PM).
Zasebni program zajema:

restavracije,
bare,
trgovine,
prostore hotela/stanovanj in
večji del garaţe (528 PM).
Javni program
Prostori javnega programa imajo naslednje trţne moţnosti:
1. Razstavne dvorane, večnamenske dvorane in ateljeji imajo zmerne trţne moţnosti, saj
obstaja moţnost trţenja z oddajanjem v najem zunanjim uporabnikom.
2. Bar ima dobre trţne moţnosti zaradi ugodne lokacije in velikega pretoka
obiskovalcev.
3. Javni del garaţe ima ravno tako dobre trţne moţnosti, vendar pa bo namenjen
delovanju javnega dela kompleksa in ne bo generiral prihodkov.
4. Ostali prostori javnega programa nimajo trţnih moţnosti.
28
Zasebni program
Prostori zasebnega programa imajo naslednje trţne moţnosti:
1. V kompleksu so predvidene restavracije, bari in trgovine, ki bi jih zaradi ugodne

lokacije in visokega pretoka obiskovalcev (pestra vsebina kompleksa) zlahka dobro
trţili. V nadaljevanju dokumenta upoštevamo, da bo zasebni partner generiral
prihodek od prodaje teh površin v prvem letu po zaključku investicije. Skupne
površine teh prostorov merijo 1.586 m², prodajna cena teh površin pa je ocenjena na
4.800 EUR/m², poleg teh površin bodo hkrati prodane tudi skupne površine, ki so
potrebne za normalno delovanje kompleksa, in sicer 448 m², ki odpadejo na zasebni
del po ceni 2.400 EUR/m².
2. Tudi prostori hotela/stanovanj imajo dobre trţne moţnosti. V nadaljevanju

upoštevamo, da bo zasebni partner te površine prodal v 1. letu po zaključku
investicije, in sicer gre za 5.380 m² neto tlorisnih površin, katerih prodajna cena je
ocenjena na 3.000 EUR/m², sočasno bo prodan tudi podzemni del hotela/stanovanj, in
sicer po ceni 2.050.000 EUR brez DDV, kar je enako oceni vrednosti izgradnje tega
dela kompleksa.
3. Večji, zasebni del garaţe (528 PM) ima dobre trţne moţnosti, saj bo garaţa zgrajena
na lokaciji, na robu mestnega središča, kjer sedaj primanjkuje parkirnih površin. V
izračunih prikazujemo dve varianti, in sicer:
varianto 1: zasebni del garaţe se proda (v tem primeru upoštavamo, da bo
prodanih 528 parkirnih mest po ceni 24.000 EUR/PM) in
varianto 2: zasebni investitor z garaţo gospodari (tako bo ustvarjal prihodke
iz naslova parkirnin – ti prihodki so natančneje obravnavani v poglavju 13).
29
6. TEHNIČNO – TEHNOLOŠKI DEL
Za obravnavano operacijo je bil oktobra 2010 s strani Mexican and slovenian architects, s.l.p.
iz Barcelone narejen projekt PGD »Center sodobnih umetnosti na območju tovarne Rog«, po
katerem povzemamo tehnične značilnosti operacije. Poleg kompleksa, ki je obravnavan v tem
projektu PGD bo z investicijo znotraj prostorske enote P2 zgrajen tudi hotel/stanovanja.
Skladno z Odlokom o občinskem podrobnem prostorskem načrtu za del območja urejanja CI

5/6 ROG (Uradni list št. 60/2010) se gradnja na območju stare tovarne Rog izvaja po etapah.
V tej etapi območje predvidenega posega zajema parcelne številke 3652, 3653, 3654, 3655,
3656, 3657, 3658, 3661, 3662, 3663, 3664, 3687, 3845 k.o. Tabor. Predvidena je
rekonstrukcija obstoječega objekta, novogradnja prizidka in objekta ob njem ter izgradnja
garaţ.
Znotraj območja OPPN je 10 prostorskih enot. V tej fazi tangira operacija le na 5 prostorskih
enot, in sicer: P1, P2, P7, C1 in C2.
V prostorski enoti P1 se nahaja obstoječe tovarniško poslopje, katero se ohrani in skladno s

konzervatorskim načrtom rekonstruira ter na severni strani prizida.
V prostorski enoti P2 obravnavamo izgradnjo kletnih etaţ in hotela/stanovanj.
V prostorski enoti P7 se uredi zunanja okolica objekta po načrtu zunanje in prometne

ureditve. Okolica se tlakuje, uredi se prehod do Rozmanove ulice in do Petkovškovega
nabreţja. Iz Petkovškovega nabreţja je predviden dovoz v garaţo, na zelenih površinah pa se
uredi otroško igrišče velikosti 200 m2.
V prostorski enoti C1 – Petkovškovo nabreţje se uredi javno tlakovano ploščad.
V prostorski enoti C2 je predvidena gradnja garaţe v kletnih etaţah, nad nivojem terena pa se
uredi prehod.
30
6.1. Površine novega kompleksa
Prikazane površine so povzete po projektu PGD z dodanimi površinami hotela in stanovanj.
Tabela: Neto tlorisne površine novega kompleksa glede na program in vsebino
Program in vsebina površina v m² Deleţ

Skupni javno-zasebni program 717,52 2,10%
Javni program 10.510,46 30,78%
- razstavne dvorane 1.824,40 5,34%
- depo 690,00 2,02%
- spremljevalni program 2.019,29 5,91%
- administracija 299,86 0,88%
- večnamenske dvorane 1.172,87 3,43%
- bar 75,00 0,22%
- ateljeji 2.986,47 8,75%
- garaţe 1.442,57 4,22%
Zasebni program 22.918,76 67,12%
- restavracije in bari 1.087,74 3,19%
- trgovine 498,29 1,46%
- podnivojski prostori bodočega hotela 719,20 2,11%
- garaţe 15.233,53 44,61%
- hotel/stanovanja 5.380,00 15,76%
Skupaj 34.146,74 100,00%
Tabela: Neto tlorisna površina kompleksa v m² glede na objekt in program
Objekt in program Površina v m²

Obstoječi objekt 5.432,04
- javni program 3.846,01
- zasebni program 1.586,03
Prizidek 6.658,60
- zasebni program (podnivojski del hotela/stanovanj) 719,20
- skupni javno-zaseni program 717,52
Garaže 16.676,10
Hotel/stanovanja 5.380,00
Skupaj 34.146,74
31
Zunanje površine obsegajo 4.369,34 m² in so v celoti javne.
V garaţah se uredi 578 PM od tega je 50 namenjenih javnemu programu ostali pa zasebnemu.
6.2. Razporeditev programa
Center sodobnih umetnosti zdruţuje več funkcij tako zasebnih, kot javnih. Vsaka izmed teh
funkcij ima svoje specifične potrebe po prostoru ter opremi.
Zdruţevanju celotnega programa sluţi vertikalni foyer, prizidan na severni strani stare tovarne
Rog. Vitka steklena lamela poleg vertikalnih komunikacij, ki nadomeščajo porušeno stopnišče
osvobodi prostor znotraj tovarniške zgradbe in odstrani potrebo po vzdolţnem pregrajevanju.
Spomeniško zaščitena armiranobetonska konstrukcija objekta s tem nikjer ni okrnjena ali
prekinjena in jo je mogoče prezentirati v polnem razponu.
V kompleksu se nahaja tudi nov prostor druţenja, spontanih razstav in prireditev.
Foyer se v pritličju skozi staro tovarno Rog povezuje z nabreţjem na juţni strani, preko
parkovne ureditve na severni strani s Trubarjevo cesto ter v kleti z garaţo.
Na severno stran tovarniške zgradbe se postavi novo zgrajeno veliko razstavno dvorano.
Enotni prostor, ki teče vzdolţ celotne dolţine starega objekta s svojimi razseţnostmi
nagovarja kvalitete starega Roga in obenem omogoča umestitev tudi najbolj razseţnostno
zahtevnih eksponatov.
Celotna severna fasada je v pritličju sestavljena iz zastekljenih drsnih vrat, ki omogočajo tako
vizualno, kot dobesedno povezavo s parkovno ureditvijo.
V osrednji volumen stare tovarniške stavbe se poleg glavne vhodne avle s foyerjem umestijo
mediateka, kontrolna soba in garderobe za obiskovalce. Poleg tega se vanjo vključuje
program z juţne strani, kjer se lokacijo tovarne Rog ob nabreţju Ljubljanice izkoristi za
umestitev javnega programa v pritličje obstoječega prizidka.
Specifične trgovine povezane z dejavnostjo centra, spremljajoče restavracije in lokali

pomenijo z omogočitvijo razširitve dejavnosti na ulico obogatitev nabreţja in ponudbe za
obiskovalce centra.
Spremljevalni javni del programa kot so večnamenske dvorane in t.i. svet kulture, se
namestijo v prvo nadstropje tovarne Rog ter poveţejo s teraso nad starim juţnim prizidkom.
Večnamenske dvorane zdruţijo posamezne sklope, ki so bili prej razdrobljeni in namenejeni
razstavam in predavanjem. T.i. svet kulture pa se poveţe z varstvom otrok in mediateko.
Opisane povezave omogočajo fleksibilnejšo rabo prostora.
Različni ateljeji se postavijo v zgornja nadstropja, kjer izkoriščajo naravno obojestransko

osvetlitev ter mirnejši ambient.
V kletnih prostorih se poleg garaţe nahajajo sanitarije za obiskovalce razstav, depoji in ostali
tehnični prostori.
32
6.3. Opis posameznih prostorov
Ateljeji
Različne dejavnosti, ki se bodo vrstile v centru potrebujejo različne vrste ateljejev, ki naj bodo
kar se da fleksibilni. V tem smislu se razdeli ateljeje na dva dela; prvi del je splošen in
omogoča uporabo od pisarniške razporeditve do slikarskega in kiparskega ateljeja, drugi pa je
specifičen in zajame bivalne ateljeje, prostore namenjene ustvarjanju zvoka in ateljeje, ki
dovoljujejo uporabo barv, brušenja ipd.
Vsi ateljeji zaobjamejo celoten razpon prostora v tovarniškem objektu in izkoriščajo kvaliteto
dvostranske osvetlitve, ki se zaradi transparentne narave vertikalnega foyerja ohranja navkljub
izgradnji nove komunikacijske lamele.
Velika vrednost stare tovarne Rog je dolg, nepredeljen prostor z repetitivnimi

konstrukcijskimi elementi. Obravnavana operacija ţeli ta prostor v največji moţni meri
ohraniti.
Bivalni ateljeji so namnejeni občasnemu bivanju, zaradi česar ne gre za klasična stanovanja,
ampak bolj za tip hotelskih apartmajev. Ti ateljeji vsebujejo manjšo bivalno kuhinjo,
kopalnico s pralnim strojem in spalnico. Namenjeni so gostujočim umetnikov, ki delajo na
časovno omejenih projektih. V času, ko center ni odprt za javnost je dostop do teh ateljejev
predviden preko logističnega vhoda ter z uporabo tovornega dvigala. V kleti za te ateljeje
predvidena tudi manjša shramba za materiale in opremo.
Posebni ateljeji namenjeni delu z barvami in električnimi orodji so locirani v tretjem

nadstropju na vzhodni strani lamele. Opremljeni so z ognjevarno prezračevalno omaro,
namenjeno hranjenju barv ter dodatnim priključkom za prenosno klimatsko enoto, ki
omogoča večjo izmenjavo zraka.
Vertikalni foyer
Vertikalni foyer omogoča ohranjanje celovitosti prostora stare tovarne Rog. Samo
oblikovanje skuša v čim večji meri ohraniti dvostransko osvetlitev z lahkimi in
transparentnimi materiali konstrukcije tega prizidka. V ta namen vsebuje tudi več dvo in
troetaţnih prostorov, ki povečajo prehod naravne svetlobe.
Foyer sestavlja dvoje poţarnih stopnic, ki so postavljene na skrajna dela objekta, kar osebam
v pritličju omogoča evakuacijo na prosto. V sredini foyerja sta postavljeni dve panoramski
dvigali za večje število oseb, ki imata dostop v pritličju iz vhodnega dela stavbe. V sredini
foyerja se nahaja glavno stopnišče, ki se v kontinuirani liniji linearno vzpenja skozi vsa
nadstropja.
Foyer ima tudi veliko tovorno dvigalo za teţke tovore. Kabina je velikosti 130 x 480 x 250
cm, z vhodnimi vrati dimenzij 130 x 250 cm. Povezuje klet (depo), pritličje (logistični vhod,
razstavne dvorane) ter vsa zgornja nadstropja.
33
Razstavne dvorane
Razstavne dvorane so zasnovane kot veliki fleksibilni prostori z zenitalno naravno

osvetlitvijo. Oblikovanje prostora je zadrţano in nevtralno, da omogoča največjo moţno
raznolikost uporabe in pušča čim več svobode pri postavitvi razstav. Enotni prostor, ki teče
vzdolţ celotne dolţine starega objekta s svojimi razseţnostmi nagovarja kvalitete starega
Roga in omogoča umestitev tudi najbolj razseţnostno zahtevnih eksponatov.
Dvorano je mogoče s premičnimi stenami razdeliti na pet manjših prostorov, ki so zvočno in

vizualno povsem neodvisni in ustvarjalcem razstav tako dajejo na razplago moţnost
predstavitve večih zelo različnih projektov/artefaktov/instalacij.
Najbolj izrazit oblikovni element so svetlobniki, ki prebadajo strop v značilnem vzorcu. Poleg
dovajanja zenitalne svetlobe v dovrano, strukturirajo obseţno površino stropa, in sicer dajejo
masivni strehi iz betonskih prefabrikatov vizualno lahkotnost.
Severna fasada, ki se odpira na park na dvorišču je v pritličju v celoti zastekljena in brez

stebrov. Poleg vizualne povezave s parkovno ureditvijo je omogočeno tudi odprtje več velikih
drsnih vrat, ki vabijo k prepletu dejavnosti med zunanjostjo in notranjostjo ter s tem odpirajo
moţnost za inovativne pristope k predstavitvi umetniških del.
Tlak v vseh dvoranah je svetlo siv teraco pod, ki poleg tega da je izjemno trpeţen in
nezahteven za vzdrţevanje, nadaljuje noto izvornega industrijskega značaja kompleksa
tovarne Rog. Stene dvoran in deli stropa, ki niso iz vidnega betona so oblečeni z belimi
mavčnimi ploščami na osnovi iverk, ki pa jih je mogoče za potrebe posameznih razstav brez
teţav začasno prebarvati v katerikoli potrebni odtenek, hkrati pa je omogočeno poljubno
pripenjanje in obešanje eksponatov.
Na stropu so predvidene kjuke za obešanje drogov za osvetljavo/multimedijo in eksponatov.
Logistični vhod za dostavo artefaktov, opreme in eksponatov je lociran na zahodni fasadi

stavbe, dostopen s servisne ceste, ki poteka po zahodni meji območja in se priključuje na
Trubarjevo cesto. Maksimalna velikost eksponatov, ki se prenašjo preko logističnega vhoda je
2,2 m (širina) x 4 m (višina). Preko vmesnega prostora se povezuje z razstavno dvorano, od
koder je dostopno tudi tovorno dvigalo, ki omogoča dostavo tovorov v ostala nadstropja.
Dve kontrolni kabini sta umeščeni vzdolţ glavnega hodnika, ki poteka v pritličju nove
komunikacijske lamele. Kontrolna soba v starem tovarniškem objektu poleg glavnega foyerja
je namenjena predvsem nadzoru dostopa in varnostnih sistemov ter strojnih instalacij v stavbi.
Kontrolna kabina, ki se nahaja neposredno ob razstavni dovrani pa vsebuje opremo za nadzor
razmer v dvorani: luči, avdio-video oprema, senčila idr.
Večnamenske dvorane
V prvo nadstropje, ki je poleg pritličja najbolj javni del, se uvrstijo večnamenske dvorane.
Podobno kot glavno dvorano je tudi te mogoče pregraditi s premičnimi stenami, kar omogoča
ohranjanje celovitosti in multifunkcionalnosti prostora.
34
Dvorane se proti jugu odpirajo na teraso, ki se uredi na prenovljeni strehi ostoječega prizidka
k rečni fasadi tovarniškega objekta. Le-ta tako postane del centra CSU in prostor za zunanje
razstave, sprejeme, otvoritve ipd.
Rekonstruira se tlak iz macesnovih kock ter na strop med nosilce diskretno postavi akustične
panele. Ostale inštalacije se skrije z uporabo dvignjenega tehničnega poda, tako da je
prisotnost stare konstrukcije čim bolj opazna.
Na skrajnem vzhodnem koncu dvorane se nahajata kabini za simultano prevajanje skupaj s

kontrolno sobo (za avdio-video opremo in luči), ter priročno skladišče.
Terasa
Zaradi privilegirane orientacije proti Ljubljanici, prisojne lege in razkošnih krošenj dreves
ima terasa na strehi obstoječega prizidka k tovarniškem objektu povsem svojstven ambient,
katerega se nadgradi s prenovo obstoječih svetlobnikov, ki se jih opremi s svetlobnimi telesi
ter klopmi, predvidi se tudi priključek za prenosni točilni pult.
Terasa tako postane privlačen in vsestransko uporaben prostor, ki poleg vsakodnevne rabe za
oddih lahko sluţi kot galerija na prostem, letni kino, podaljšek bara ali igrišče prostora za
otroke v objektu.
Trgovine in ostali lokali
Odptje tovarne v smeri nabreţja se izkoristi s postavitvijo trgovin, restavracij in barov v

pritličje prizidka in dela stare tovarne. Del lokalov se poveţe s prostorom vertikalnega
foyerja, kar povečuje prehodnost objekta v smeri sever-jug.
Večjim lokalom se doda manjši mezanin v delu v dvojno višino, kar omogoča razgled na
Ljubljanico skozi velika okna starega juţnega prizidka tovarne. Manjšim lokalom,
namenjenim za trgovsko dejavnost pa izjemna svetla višina prostora omogoča svobodno in
atraktivno ureditev prostora.
Gostinskim lokalom je omogočena postavitev teras na nabreţju, obilica prostora pa ponuja

trgovinam tudi moţnost organizacije trţnice z oblikovalskimi predmeti.
Za namene gostinskih lokalov in barov se razširijo kletni prostori, v katere se postavijo

deloma servisni programi potrebni za obratovanje. Tako lahko gostinski del funkcionira
neodvisno od odprtja CSU. V kleti se poleg sanitarij za obskovalce uredijo garderobe za
zaposlene in skladiščni prostori. Pri restavracijah so prostori za zaposlene opremljeni s tuš
kabino.
Vsak izmed prostorov namenjenih za najem ima svoj lasten sklop števcev in priključkov, ki
zagotavlja maksimalno avtonomijo. Gostinski prostori imajo poleg tega zaradi specifičnih
zahtev tudi ločene klimatske naprave, medtem ko se trgovine priključujejo na skupno
klimatsko napeljavo.
35
Garaža
Za vhod in izhod v garaţo sta predvidena dva vhodna in dva izhodna pasova, kar ustreza
veliksoti garaţe. V prvi kleti je moţen dovoz za vozila do višine 2,6 m (majhna gospodarska
vozila) za dovoz do depojo oz. skadišč. Prenos večjih objektov v depo je rešen preko
tovornega dvigala. Pri vhodu v garaţo je postavljena kontrolna kabina, samo plačevanje pa je
predvideno v vsaki kletni etaţi pri glavnem vhodu v CSU in v prvi kletni etaţi javnega vhoda.
Ob stenah garaţe je predviden plitek kanal, ki bo pobiral morebitno kapilarno vodo. V garaţi
je predviden prostor za 578 parkirnih mest.
Hotel/stanovanja
V sklopu kompleksa tovarne Rog bo zgrajen objekt, ki bo namenjen hotelu/stanovanjem.

Objekt bo imel 5.380 m² neto tlorisnih površin.
7. ANALIZA ZAPOSLENIH
Glede na predvidene vsebine je v prostorih z javnim programom načrtovanih 10 zaposlitev, in

sicer:
uprava in organizacija delovanja ter prireditev 3 osebe
poslovni sekretar 1 oseba
finančni servis in organizacija 1 oseba
tehnične sluţbe 5 oseb
skupaj 10 oseb
V ostalih prostorih je načrtovana zaposlitev minimalno 17 oseb. Gre za:

upravljanje objekta 1 oseba
hotel/stanovanja 5 oseb
bari, restavracije, trgovine 11 oseb
skupaj 17 oseb
V tej fazi gre za pribliţno oceno, od katere je moţno pričakovati, da bo končno število
zaposlenih na koncu nekoliko odstopalo.
36
8. OCENA VREDNOSTI PROJEKTA PO STALNIH IN TEKOČIH
CENAH
8.1. Izhodišča vrednotenja
Osnove za oceno investicijskih stroškov so naslednje:
1. OPPN za obravnavano območje je ţe narejen in sprejet (5. julija 2010), tako je strošek
podan na podlagi izstavljenega računa.
2. Arhitekturni natečaj je bil izveden v letu 2008, strošek tega pa je znašal 207.582,50
EUR z DDV. Celoten strošek arhitekturnega natečaja je financirala Mestna občina
Ljubljana in predstavlja del njenega vloţka v investicijsko operacijo.
3. Stroški storitev geotehničnih in hidroloških raziskav, storitev analize materialno

tehničnega stanja in statike ter digitalnih izmer objektov so podani na podlagi izdanih
računov, saj so bile te storitve izvedene v letih 2009 in 2010.
4. Strošek storitev izdelave projektne dokumentacije je za del dokumentacije, ki je bil ţe

izveden podan na podlagi podpisanih pogodb in izdanih računov, za del, ki ga je treba
še narediti pa na podlagi ocene strokovne sluţbe Mestne občine Ljubljana.
5. Strošek storitev izdelave investicijske dokumentacije je podan na podlagi izstavljenih

računov.
6. Strošek načrta gospodarjenja z odpadki in nadzora sanacije je podan na podlagi ţe

izstavljenih računov.
7. Strošek ekološke sanacije skupaj z rušitvijo je ocenjen s strani projektanta.
8. Strošek gradbenih, obrtniških in inštalacijskih del je podan na podlagi ocene

projektanta, pri čemer je za ureditev obstoječega objekta upoštevana cena 1.300
EUR/m², za prizidek 1.000 EUR/m², za garaţo 15.000 EUR/PM, za hotel/stanovanja
1.000 EUR/m², izvedba podnivojskega dela hotela pa je ocenjena na 2.050.000 EUR
brez DDV.
9. Vrednost komunalnega prispevka je ocenjena s strani strokovne sluţbe Mestne občine

Ljubljana.
10. Vrednost vodenja operacije in strokovnega nadzora gradnje je na podlagi vrednosti

izvedbenih del ocenjen s strani strokovne sluţbe Mestne občine Ljubljana.
11. Vrednost odkupljenih zemljišč je podana na podlagi cenitvenega poročila »Kompleks

Tovarne Rog«, št. poročila H-090616-1, ki ga je izdelal Srečko Veselič,
univ.dipl.ing.gradb., sodni cenilec gradbene stroke, Ljubljana, 16. junij 2009.
12. Strošek projektne dokumentacije za hotel/stanovanja je podan s strani strokovne

sluţbe Mestne občine Ljubljana.
37
13. Vsi stroški so preračunani na cene junij 2011 in navedeni v EUR.
14. Tekoče cene so izračunane ob upoštevanju napovedi Urada za makroekonomske

analize in razvoj (UMAR), ki v svoji pomladanski napovedi gospodarskih gibanj 2011
za leto 2012 napoveduje 2,7 % porast cen, kakršno upoštevamo tudi v letu 2013.
15. Investicija bo izvedena v javno-zasebnem partnerstvu. V nadaljevanju prikazujemo

tudi vloţek posameznega partnerja po postavkah investicije in delitev kompleksa na
javni in zasebni del.
8.2. Ocena investicijske naloţbe po stalnih in tekočih cenah
Tabela: Vsi stroški investicijske operacije po postavkah in letih v stalnih cenah (v EUR)
Postavka 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Skupaj Deleţ
1. Zemlj. in stavba t. Rog 11.656.430 11.656.430 22,17%

2. Izdelava OPPN 88.333 88.333 0,17%
3. Arhitekturni natečaj 172.985 172.985 0,33%
4. Geo., hidro. raziskave, an.
statike, digi. izmere obj. 70.000 54.808 124.808 0,24%
5. Projektna dokumentacija 150.000 108.334 833.333 1.091.667 2,08%
6. Investicijska dok. 9.700 34.400 25.370 69.470 0,13%
7. Študija gospod. z odpadki
in nadzor nad sanacijo obm. 21.567 21.567 0,04%
8. Eko. sanacijaj z rušitvijo 543.000 543.000 1,03%
9. GOI - obstoječi objekt 1.429.823 3.471.667 2.160.110 7.061.600 13,43%
10. GOI - prizidek 0 2.683.978 3.254.022 5.938.000 11,29%
11. GOI - garaţe 2.475.140 4.950.279 1.244.581 8.670.000 16,49%
12. GOI - temelji hotela/stan. 800.000 1.250.000 2.050.000 3,90%
13. GOI - zunanja ureditev 867.345 867.345 1,65%
14. Vodenje in nadzor proj. 123.559 247.118 247.119 617.796 1,17%
15. Proj. dok. - hotel/stan. 403.500 403.500 0,77%
16. GOI - hotel/stanovanja 2.690.000 2.690.000 5.380.000 10,23%
17. Komunalni prispevek 1.209.390 1.209.390 2,30%
Skupaj 9.700 172.985 11.910.830 298.412 7.817.745 15.293.042 10.463.177 45.965.891 87,41%
DDV - 20 % 1.940 34.597 50.880 59.682 1.321.671 3.058.608 2.092.635 6.620.014 12,59%
Skupaj 11.640 207.582 11.961.710 358.094 9.139.416 18.351.650 12.555.812 52.585.905 100,00%
38
Tabela: Vsi stroški investicijske operacije po postavkah in letih v tekočih cenah (v EUR)
Postavka 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Skupaj Deleţ
1. Zemlj. in stavba t. Rog 11.656.430 11.656.430 21,68%

2. Izdelava OPPN 88.333 88.333 0,16%
3. Arhitekturni natečaj 172.985 172.985 0,32%
4. Geo., hidro. raziskave, an.
statike, digi. izmere obj. 70.000 54.808 124.808 0,23%
5. Projektna dokumentacija 150.000 108.334 833.333 1.091.667 2,03%
6. Investicijska dok. 9.700 34.400 25.370 69.470 0,13%
7. Študija gospod. z odpadki
in nadzor nad sanacijo obm. 21.567 21.567 0,04%
8. Eko. sanacijaj z rušitvijo 543.000 543.000 1,01%
9. GOI - obstoječi objekt 1.429.823 3.565.402 2.278.331 7.273.556 13,53%
10. GOI - prizidek 2.756.445 3.432.111 6.188.556 11,51%

11. GOI - garaţe 2.475.140 5.083.937 1.312.696 8.871.773 16,50%
12. GOI - temelji hotela/stan. 800.000 1.283.750 2.083.750 3,88%
13. GOI - zunanja ureditev 914.814 914.814 1,70%

14. Vodenje in nadzor proj. 123.559 253.790 260.644 637.993 1,19%
15. Proj. dok. - hotel/stan. 403.500 403.500 0,75%
16. GOI - hotel/stanovanja 2.762.630 2.837.221 5.599.851 10,41%
17. Komunalni prispevek 1.209.390 1.209.390 2,25%
Skupaj 9.700 172.985 11.910.830 298.412 7.817.745 15.705.954 11.035.817 46.951.443 87,32%
DDV - 20 % 1.940 34.597 50.880 59.682 1.321.671 3.141.191 2.207.163 6.817.125 12,68%
Skupaj 11.640 207.582 11.961.710 358.094 9.139.416 18.847.145 13.242.980 53.768.568 100,00%
39
stalnih cenah (v EUR)

2. Izdelava OPPN 88.333 88.333 17.667 106.000
10. GOI - prizidek 5.938.000 5.938.000 1.187.600 7.125.600
11. GOI - garaţe 8.670.000 8.670.000 1.734.000 10.404.000
Skupaj brez DDV 13.225.260 32.740.631 45.965.891
DDV - 20 % 313.766 6.306.248 6.620.014
Skupaj z DDV 13.539.026 39.046.879 52.585.905
Deleţ 25,75% 74,25%
Tabela: Vložek zasebnega partnerja v stalnih cenah deljen na javni in zasebni del kompleksa
(v EUR)
Javni del Zasebni del

kompleksa kompleksa
Cena v Pov. Vrednost Pov. Vrednost Skupaj DDV v Skupaj v
Postavka EUR/m² v m² v EUR v m² v EUR brez DDV EUR EUR
1. Obstoječi objekt 1.300 3.846 4.999.800 1.586 2.061.800 7.061.600 1.412.320 8.473.920
2. Prizidek k t. Rog 1.000 5.490 5.490.000 448 448.000 5.938.000 1.187.600 7.125.600
3. Podzemna garaţa 750.000 7.920.000 8.670.000 1.734.000 10.404.000
4. Zunanja ureditev 4.939 867.345 867.345 173.469 1.040.814
5. Eko. sanacija z ruš. 543.000 543.000 108.600 651.600
6. Temelji hotela/stan. 2.050.000 2.050.000 410.000 2.460.000
7. Vod. in nadzor 617.796 617.796 123.559 741.355
8. Proj. d. hotel/stan. 403.500 403.500 80.700 484.200
9. Hotel/stanovanja 1.000 5.380 5.380.000 5.380.000 1.076.000 6.456.000
10. Kom. prispevek 1.209.390 1.209.390 1.209.390
Skupaj brez DDV 13.316.535 19.424.096 32.740.631
DDV - 20 % 2.421.429 3.884.819 6.306.248
Skupaj z DDV 15.737.964 23.308.915 39.046.879
Deleţ 40,31% 59,69% 100,00%
40
8.3. Ocena investicijske naloţbe za upravičene in preostale stroške
Glede na to, da bo investicijska operacija izvedena v javno-zasebnem partnerstvu in da v tem

trenutku v finančni konstrukciji ni predvidenega nobenega drugega vira, ki bi operacijo
sofinanciral glede na upravičenost posameznih postavk, so vsi stroški investicijske operacije
hkrati tudi upravičeni stroški investicijske operacije.
9. ANALIZA LOKACIJE
Prostorski akt
Obravnavano območje ureja Odlok o občinskem podrobnem prostorskem načrtu za del

območja urejanja CI 5/6 ROG (Uradni list RS, št. 60/2010).
V OPPN je območje razdeljeno na 10 prostorskih enot. Operacija tangira le na 5 prostorskih

enot, in sicer: P1, P2, P7, C1 in C2.
Območje operacije
Območje tovarne Rog je danes zaprta, teţko prehodna cona na vzhodnem robu centra, ki jo
opredeljuje izpraznjeni industrijski objekt tovarne Rog.
Obstoječi objekt stare tovarne Rog je spomeniško zaščiten in predviden za rekonstrukcijo.

Ostali obstoječi objekti na območju stare tovarne Rog se porušijo kot predvideva projektna
dokumentacija. Skladno z OPPN se gradnja na območju stare tovarne Rog izvaja po etapah. V
tej etapi zajema območje predvidenega posega parcelne številke 3652, 3653, 3654, 3655,
3656, 3657, 3658, 3661, 3662, 3663, 3664, 3687 in 3845, vse k.o. Tabor.
41
Slika: Območje OPPN in območje gradbišča (prostorske enote P1, podzemni del P2, P7, C1
in C2)
10. ANALIZA VPLIVOV INVESTICIJSKEGA PROJEKTA NA OKOLJE
Investicija ne bo imela nobenih trajnih vplivov na okolje, zato niso predvideni nobeni tovrstni
stroški.
Odpadki
Investitor bo sklenil pogodbo s pooblaščeno organizacijo glede odvoza odpadkov v sklopu

rekonstrukcije obstoječega objekta stare tovarne Rog.
Hrup
Ko bo objekt v obratovanju ne bo povzročal prekomernih emisij hrupa.
42
Zrak
Pri normalnem obratovanju objekta ne bo zračne obremenitve in dovoljene emisije snovi v

zrak ne bodo preseţene.
Tla
Potencialni vir onesnaţenja tal predstavlja moţnost izlitja olj ali maziv iz gradbene
mehanizacije. Če med gradnjo do tega pride, se mora onesnaţena zemljina takoj odstraniti,
ustrezno embalirati in predati pooblaščeni organizaciji za ravnanje s tovrstnimi odpadki.
Odpadna voda
Vsa fekalna voda iz objekta je speljana v javno kanalizacijsko omreţje.
Vpliv na sosednje parcele in na sosednje objekte
Na zahodni strani stare tovarne Rog se nahaja Pollakova vila. Varovanje gradbene jame bo
izvedeno tako, da posega na sosednje zemljišče ne bo.
Varstvo pred požarom
Intervencijski dovoz do objekta je predviden v zunanji in prometni ureditvi. V primeru poţara

se bo za gašenje uporabila voda iz vodovodnega omreţja in voda pripeljana z gasilnimi vozili.
43
11. ČASOVNI NAČRT IZVEDBE
Občina predvideva, da bo investicijsko naloţbo realizirala v letih 2007 - 2013 in sicer:

investicijska in projektna dokumentacija 2007 - 2011,
arhitekturni natečaj 2008,
akt o javno-zasebnem partnerstvu 2011,
pridobitev gradbenega dovoljenja 2011
začetek izvedbenih del 2011,
zaključek izvedbenih del 2013.
Organizacija vodenja
Organizacija vodenja bo sledeča:
1. S strani javnega partnerja je odgovorna oseba ţupan Zoran Janković. Je oseba, ki

sprejema ključne odločitve, je tudi podpisnik dokumentov, ki so potrebni za izvedbo
investicijske operacije.
2. Posamezne aktivnosti v zvezi z investicijsko operacijo bo vodil Oddelek za kulturo

Mestne občine Ljubljana (OK MOL), ki je odgovoren tudi za pripravo investicije.
Analiza izvedljivosti
V nadaljevanju smo preverili izvedljivost načrtovanih aktivnosti z vidika ključnih mejnikov v

projektu.
Tabela: Analiza izvedljivosti ključnih mejnikov investicijske operacije
Ključni mejniki Trajanje

Priprava
Investicijska dokumentacija izdelana
Projektna dokumentacija v izdelavi
Sklenitev pogodbe o javno-zasebnem v 2011
partnerstvu
Izbor izvajalca gradnje odvisno od sklenitve pogodbe o javno-zasebnem partnerstvu
Izvedba
Gradnja vse aktivnosti bi bile zaključene do konca leta 2013
Nadzor nad gradnjo v času izvajanja gradbenih del
Tehnični pregledi in uporabna dovoljenja v roku 1 meseca po izgradnji
Predaja v obratovanje po pridobitvi uporabnega dovoljenja
Analiza izvajanja
Poročilo o izvajanju investicije mesečno v času gradnje
Poročila o učinkih projekta v okviru letnega poročila upravljavca
Javna naročila
Vsa predvidena večja dela bodo oddana skladno z Zakonom o javnih naročilih. Ostala dela in
storitve (izdelava dokumentacije) so bila ali še bodo oddana izbranim ponudnikom skladno z
zakonodajo po postopku javnih naročil male vrednosti.
44
Poročilo o izvajanju investicije
Skladno z Uredbo mora investitor zagotoviti ustrezen nadzor in spremljanje izvajanja
investicije. V ta namen morajo biti (vsaj mesečno) izdelana poročila o izvajanju investicije. V
okviru poročil o izvajanju investicije se ugotavljajo odmiki od predvidenega načrta izvajanja
investicije v vseh njenih segmentih, poročilo pa zajema tudi ukrepe za reševanje dilem in
teţav, ki se pojavijo med izvajanjem.
Poročilo o spremljanju učinkov (javni del)

Poročilo o spremljanju učinkov javnega dela investicijskega projekta pripravi upravljavec
javnega dela za spremljanje kazalnikov, predvidenih v investicijskem programu. Upravljavec,
ki je hkrati tudi investitor poročilo preuči ter na njegovi podlagi pripravi predlog za morebitne
potrebne ukrepe. Upravljavec je dolţan spremljati učinke ves čas trajanja ekonomske dobe
projekta.
Zaključek
Projekt ima jasno časovno in organizacijsko strukturo, poleg tega so rešena bistvena vprašanja
pripravljalne faze, zato menimo, da je projekt s tega vidika realen in izvedljiv.
12. NAČRT FINANCIRANJA V TEKOČIH CENAH
12.1. Načrt financiranja po dinamiki v tekočih cenah

Javni partner, Mestna občina Ljubljana predvideva, da bo investicijska operacija realizirana
do konca leta 2013. Priprava investicije je predvidena med leti 2007 in 2011, izvedba GOI del
pa med leti 2011 in 2013.
Tabela: Dinamika financiranja investicijske operacije v stalnih in tekočih cenah
Stalne cene v Tekoče

Leto EUR Deleţ cene v EUR Deleţ
2007 11.640 0,02% 11.640 0,02%
2008 207.582 0,39% 207.582 0,39%
2009 11.961.710 22,75% 11.961.710 22,25%
2010 358.094 0,68% 358.094 0,67%
2011 9.139.416 17,38% 9.139.416 17,00%
2012 18.351.650 34,90% 18.847.145 35,05%
2013 12.555.812 23,88% 13.242.980 24,63%
Skupaj 52.585.905 100,00% 53.768.568 100,00%
45
12.2. Načrt financiranja po virih financiranja v tekočih cenah
Investicijska operacija bo izvedena v javno-zasebnem partnerstvu. Vira financiranja

investicijske operacije sta:
1. Mestna občina Ljubljana (MOL) – javni partner:
Občina bo financirala 25,75 % investicije v stalnih cenah.
Vloţek občine v investicijsko operacijo zajema:

vrednost zemljišč in stavbe tovarne Rog,
stroške storitev izdelave OPPN,
stroške izvedbe arhitekturnega natečaja,
stroške storitev geotehničnih in hidroloških raziskav,
stroške analize materialno tehničnega stanja in statike,
stroške storitev digitalnih izmer objektov,
stroške storitev izdelave projektne dokumentacije (idejni projekt, projekt
PGD, projekt PZI),
stroške storitev izdelave investicijske dokumentacije (dokument identifikacije
investicijskega projekta, predinvesticijska zasnova, investicijski program in
novelacija investicijskega programa) ter
stroške študije gospodarjenja z odpadki in nadzora nad sanacijo območja.
2. Zasebni partner:
Predvideno je, da bo zasebni investitor v izgradnjo kompleksa tovarne Rog prispeval

74,25 % vseh potrebnih sredstev v stalnih cenah.
Vloţek zasebnega investitorja obsega:

stroške izvedbe vseh GOI del,
stroške ekološke sanacije skupaj z rušitvijo,
stroške storitev vodenja in strokovnega nadzora gradnje,
stroške storitev izdelave projektne dokumentacije za hotel/stanovanja,
plačilo komunalnega prispevka.
46
V naslednjih dveh tabelah prikazujemo prispevek posameznega partnerja po letih.
Tabela: Vira financiranja investicijske operacije po letih v stalnih cenah (v EUR)
Zasebni
2007 11.640 0 11.640
2008 207.582 0 207.582
2009 11.961.710 0 11.961.710
2010 358.094 0 358.094
2011 1.000.000 8.139.416 9.139.416
2012 0 18.351.650 18.351.650
2013 0 12.555.812 12.555.812
Skupaj 13.539.026 39.046.879 52.585.905
Deleţ 25,75% 74,25% 100,00%
Tabela: Vira financiranja investicijske operacije po letih v tekočih cenah (v EUR)
Zasebni
2007 11.640 0 11.640
2008 207.582 0 207.582
2009 11.961.710 0 11.961.710
2010 358.094 0 358.094
2011 1.000.000 8.139.416 9.139.416
2012 0 18.847.145 18.847.145
2013 0 13.242.980 13.242.980
Skupaj 13.539.026 40.229.542 53.768.568
Deleţ 25,18% 74,82% 100,00%
47
13. PROJEKCIJE PRIHODKOV IN STROŠKOV POSLOVANJA
13.1. Izhodišča za oceno prihodkov in stroškov

13.1.1. Javni del (velja za varianto 1 in 2)
Ocena prihodkov in stroškov je za javni del investicijske operacije izdelana na podlagi

naslednjih izhodiščih:
1. Glede na izkušnje iz objektov s podobnimi vsebinami ocenjujemo, da bodo prihodki

javnega dela ravno pokrivali stroške poslovanja le-tega.
2. Iz podatkov o poslovanju primerljivih javnih zavodov ocenjujemo, da bodo znašali

stroški centra sodobnih umetnosti 50.000 EUR na zaposlenega letno, kar je tudi
upoštevano pri nadaljnjih izračunih. Glede na predvidene vsebine je v novem
kompleksu tovarne Rog v prostorih z javnim programom predvidenih 10 zaposlenih.
Ocena stroškov poslovanja javnega dela znaša tako 500.000 EUR letno. Obravnavni
stroški vsebujejo vse stroške, tako obratovalne, kot tudi stroške investicijskega
vzdrţevanja.
3. Strošek vzdrţevanja javnega dela garaţ je ocenjen na podlagi stroškov poslovanja

primerljivih garaţnih hiš. Vzdrţevanje garaţne hiše zajema barvanje talnih označb,
zamenjavo svetilk, vzdrţevanje ramp, čiščenje garaţne hiše, čiščenje meteornih
odtokov, itd. V javnem delu garaţne hiše bo 50 parkirnih mest, cena vzdrţevanja na
parkirno mesto pa je ocenjena na 150 EUR/PM letno. Tako znašajo stroški
vzdrţevanja javnega dela garaţne hiše 7.500 EUR letno.
4. Amortizacijska osnova javnega dela znaša 15.569.827 EUR in je izračunana kot vsota
GOI del javnega dela kompleksa in vrednosti vseh pripadajočih stroškov, ki odpadejo
na ta del kompleksa. Amortizacijska osnova je amortizirana z zakonom predpisano 3
% amortizacijsko stopnjo.
5. Ostanek vrednosti predstavlja vrednost zemljišč, ki odpadejo na javni del kompleksa.
6. Za začetek obratovanja investicije je upoštevano leto 2014, saj bo celotna investicijska

operacija zaključena v letu 2013.
48
13.1.2. Zasebni del (varianta 1 – zasebni del garaţe se proda)
Ocena prihodkov in stroškov je za zasebni del v primeru variante 1 izdelana na naslednjih

izhodiščih:
1. Prihodke zasebnega investitorja v primeru variante 1 predstavljajo prihodki od prodaje

vseh poslovnih površin (površine restavracij, barov, trgovin, hotela/stanovanj in
garaţe).
2. Prihodki od prodaje površin zasebnega dela so glede del kompleksa, velikost in ceno
naslednji:
Prihodek od
Del kompleksa Cena Površina oz. št. PM prodaje v EUR
Obstoječi objekt (restavracije, lokali) 4.800 EUR/m² 1.586 m² 7.612.800
Prizidek 2.400 EUR/m² 448 m² 1.075.200
Hotel/stanovanja in podzemni del 3.000 EUR/m² 5.380 m² + podz. del 18.600.000
Garaţe 24.000 EUR/PM 528 PM 12.672.000
Skupaj 39.960.000
3. Pri izračunih upoštevamo, da bodo vse zasebne površine površine prodane v letu 2014,
saj bo celotna investicijska operacija zaključena v letu 2013.
4. Ostanek vrednosti je enak 0 EUR, saj bodo vse površine prodane v letu po zaključku
investicije.
5. Zaradi izračuna finančnih kazalnikov je treba razporediti vloţek zasebnega partnerja

po letih. Ocena, ki je upoštevana v izračunih v nadaljevanju je sledeča:
Stalne cene
Leto v EUR
2011 8.139.416
2012 18.351.650
2013 12.555.812
Skupaj 39.046.879
6. Za začetek obratovanja investicije je upoštevan januar 2014, saj bo celotna

investicijska operacija zaključena v letu 2013.
49
13.1.3. Zasebni del (varianta 2 – zasebni investitor z garaţo gospodari)
Ocena prihodkov in stroškov je za zasebni del v primeru variante 2 izdelana na naslednjih

izhodiščih:
1. V primeru variante 2 upoštevamo enake predpostavke, kot pri varianti 1, z izjemo

garaţe, katere v tem primeru zasebni partner ne proda, temveč z njo gospodari.
2. Prihodki od prodaje površin zasebnega dela v primeru variante 2 so:

Prihodek od
Del kompleksa Cena Površina oz. št. PM prodaje v EUR
Obstoječi objekt (restavracije, lokali) 4.800 EUR/m² 1.586 m² 7.612.800
Prizidek 2.400 EUR/m² 448 m² 1.075.200
Hotel/stanovanja in podzemni del 3.000 EUR/m² 5.380 m² + podz. del 18.600.000
Skupaj 27.288.000
3. Letni prihodki od poslovanja zasebnega dela garaţne hiše so ocenjeni na podlagi

naslednjih izhodišč:
a. povprečna cena ure parkiranja: 1,2 EUR,
b. upoštevano dnevno št. ur obratovanja garaţne hiše: 12,
c. povprečna zasedenost: 65 % (od jutra do večera, poleti in pozimi),
d. upoštevano št. dni v letu: 365
e. št. parkirnih mest: 528.
7. Strošek upravljanja in vzdrţevanja zasebnega dela garaţne hiše je ocenjen na 18 EUR

na parkirno mesto na mesec.
8. Ostanek vrednosti predstavlja vrednost odkupljenih zemljišč, ki odpadejo na zasebni

del garaţne hiše in je ocenjena na 3.025.863 EUR. Ta vrednost je izračunana kot
zmnoţek skupne vrednosti zemljišč (11.656.430 EUR) in deleţa zasebnega dela
garaţe v vseh GOI delih.
9. Amortizacijska osnova zasebnega dela garaţ znaša 10.185.145 EUR in je izračunana

kot vsota GOI del zasebnega dela garaţe in vrednosti vseh pripadajočih stroškov, ki
odpadejo na ta del kompleksa. Amortizacijska osnova je amortizirana z zakonom
predpisano 3 % amortizacijsko stopnjo.
10. V nadaljevanju prikazujemo tabele prihodkov in stroškov, likvidnostnega toka,

finančnega toka in izračune ostalih kazalnikov ločeno za javni in zasebni del ter
skupaj za celotno investicijsko operacijo, tako za varianto 1, kot za varianto 2.
50
13.2. Projekcija prihodkov in stroškov
13.2.1. Varianta 1 (zasebni del garaţe se proda)
Tabela: Ocena prihodkov in stroškov celotne investicijske operacije variante 1
Stroški
Leto Prihodki Amortizacija vzdrţevanja RAZLIKA
2011 0 0 0 0
2012 0 0 0 0
2013 0 0 0 0
2014 40.467.500 467.095 507.500 39.492.905
2015 507.500 467.095 507.500 -467.095
2016 507.500 467.095 507.500 -467.095
2017 507.500 467.095 507.500 -467.095
2018 507.500 467.095 507.500 -467.095
2019 507.500 467.095 507.500 -467.095
2020 507.500 467.095 507.500 -467.095
2021 507.500 467.095 507.500 -467.095
2022 507.500 467.095 507.500 -467.095
2023 507.500 467.095 507.500 -467.095
2024 507.500 467.095 507.500 -467.095
2025 507.500 467.095 507.500 -467.095
2026 507.500 467.095 507.500 -467.095
2027 507.500 467.095 507.500 -467.095
2028 507.500 467.095 507.500 -467.095
2029 507.500 467.095 507.500 -467.095
2030 507.500 467.095 507.500 -467.095
2031 507.500 467.095 507.500 -467.095
2032 507.500 467.095 507.500 -467.095
2033 507.500 467.095 507.500 -467.095
2034 507.500 467.095 507.500 -467.095
2035 507.500 467.095 507.500 -467.095
2036 507.500 467.095 507.500 -467.095
2037 507.500 467.095 507.500 -467.095
2038 507.500 467.095 507.500 -467.095
2039 507.500 467.095 507.500 -467.095
2040 507.500 467.095 507.500 -467.095
2041 507.500 467.095 507.500 -467.095
2042 507.500 467.095 507.500 -467.095
2043 507.500 467.095 507.500 -467.095
2044 507.500 467.095 507.500 -467.095
2045 507.500 467.095 507.500 -467.095
2046 507.500 467.095 507.500 -467.095
2047 169.167 155.698 169.167 -155.698
Skupaj 15.569.827
51
Tabela: Ocena prihodkov in stroškov javnega dela investicijske operacije variante 1
Stroški
2011 0 0 0 0
2012 0 0 0 0
2013 0 0 0 0
2014 507.500 467.095 507.500 -467.095
2015 507.500 467.095 507.500 -467.095
2016 507.500 467.095 507.500 -467.095
2017 507.500 467.095 507.500 -467.095
2018 507.500 467.095 507.500 -467.095
2019 507.500 467.095 507.500 -467.095
2020 507.500 467.095 507.500 -467.095
2021 507.500 467.095 507.500 -467.095
2022 507.500 467.095 507.500 -467.095
2023 507.500 467.095 507.500 -467.095
2024 507.500 467.095 507.500 -467.095
2025 507.500 467.095 507.500 -467.095
2026 507.500 467.095 507.500 -467.095
2027 507.500 467.095 507.500 -467.095
2028 507.500 467.095 507.500 -467.095
2029 507.500 467.095 507.500 -467.095
2030 507.500 467.095 507.500 -467.095
2031 507.500 467.095 507.500 -467.095
2032 507.500 467.095 507.500 -467.095
2033 507.500 467.095 507.500 -467.095
2034 507.500 467.095 507.500 -467.095
2035 507.500 467.095 507.500 -467.095
2036 507.500 467.095 507.500 -467.095
2037 507.500 467.095 507.500 -467.095
2038 507.500 467.095 507.500 -467.095
2039 507.500 467.095 507.500 -467.095
2040 507.500 467.095 507.500 -467.095
2041 507.500 467.095 507.500 -467.095
2042 507.500 467.095 507.500 -467.095
2043 507.500 467.095 507.500 -467.095
2044 507.500 467.095 507.500 -467.095
2045 507.500 467.095 507.500 -467.095
2046 507.500 467.095 507.500 -467.095
2047 169.167 155.698 169.167 -155.698
Skupaj 15.569.827
52
Tabela: Ocena prihodkov in stroškov zasebnega dela investicijske operacije variante 1
Stroški
2011 0 0 0 0
2012 0 0 0 0
2013 0 0 0 0
2014 39.960.000 0 0 39.960.000
2015 0 0 0 0
2016 0 0 0 0
2017 0 0 0 0
2018 0 0 0 0
2019 0 0 0 0
2020 0 0 0 0
2021 0 0 0 0
2022 0 0 0 0
2023 0 0 0 0
2024 0 0 0 0
2025 0 0 0 0
2026 0 0 0 0
2027 0 0 0 0
2028 0 0 0 0
2029 0 0 0 0
2030 0 0 0 0
2031 0 0 0 0
2032 0 0 0 0
2033 0 0 0 0
2034 0 0 0 0
2035 0 0 0 0
2036 0 0 0 0
2037 0 0 0 0
2038 0 0 0 0
2039 0 0 0 0
2040 0 0 0 0
2041 0 0 0 0
2042 0 0 0 0
2043 0 0 0 0
2044 0 0 0 0
2045 0 0 0 0
2046 0 0 0 0
2047 0 0 0 0
Skupaj 0
53
13.2.2. Varianta 2 (zasebni investitor z garaţo gospodari)
Tabela: Ocena prihodkov in stroškov celotne investicijske operacije variante 2
Stroški
2011 0 0 0 0
2012 0 0 0 0
2013 0 0 0 0
2014 29.599.359 772.649 621.548 28.205.162
2015 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2016 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2017 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2018 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2019 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2020 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2021 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2022 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2023 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2024 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2025 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2026 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2027 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2028 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2029 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2030 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2031 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2032 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2033 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2034 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2035 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2036 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2037 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2038 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2039 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2040 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2041 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2042 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2043 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2044 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2045 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2046 2.311.359 772.649 621.548 917.162
2047 770.453 257.550 207.183 305.721
Skupaj 25.754.971
54
Tabela: Ocena prihodkov in stroškov javnega dela investicijske operacije variante 2
Stroški
2011 0 0 0 0
2012 0 0 0 0
2013 0 0 0 0
2014 507.500 467.095 507.500 -467.095
2015 507.500 467.095 507.500 -467.095
2016 507.500 467.095 507.500 -467.095
2017 507.500 467.095 507.500 -467.095
2018 507.500 467.095 507.500 -467.095
2019 507.500 467.095 507.500 -467.095
2020 507.500 467.095 507.500 -467.095
2021 507.500 467.095 507.500 -467.095
2022 507.500 467.095 507.500 -467.095
2023 507.500 467.095 507.500 -467.095
2024 507.500 467.095 507.500 -467.095
2025 507.500 467.095 507.500 -467.095
2026 507.500 467.095 507.500 -467.095
2027 507.500 467.095 507.500 -467.095
2028 507.500 467.095 507.500 -467.095
2029 507.500 467.095 507.500 -467.095
2030 507.500 467.095 507.500 -467.095
2031 507.500 467.095 507.500 -467.095
2032 507.500 467.095 507.500 -467.095
2033 507.500 467.095 507.500 -467.095
2034 507.500 467.095 507.500 -467.095
2035 507.500 467.095 507.500 -467.095
2036 507.500 467.095 507.500 -467.095
2037 507.500 467.095 507.500 -467.095
2038 507.500 467.095 507.500 -467.095
2039 507.500 467.095 507.500 -467.095
2040 507.500 467.095 507.500 -467.095
2041 507.500 467.095 507.500 -467.095
2042 507.500 467.095 507.500 -467.095
2043 507.500 467.095 507.500 -467.095
2044 507.500 467.095 507.500 -467.095
2045 507.500 467.095 507.500 -467.095
2046 507.500 467.095 507.500 -467.095
2047 169.167 155.698 169.167 -155.698
Skupaj 15.569.827
55
Tabela: Ocena prihodkov in stroškov zasebnega dela investicijske operacije variante 2
Stroški
2011 0 0 0 0
2012 0 0 0 0
2013 0 0 0 0
2014 29.091.859 305.554 114.048 28.672.257
2015 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2016 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2017 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2018 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2019 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2020 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2021 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2022 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2023 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2024 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2025 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2026 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2027 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2028 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2029 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2030 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2031 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2032 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2033 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2034 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2035 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2036 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2037 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2038 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2039 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2040 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2041 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2042 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2043 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2044 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2045 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2046 1.803.859 305.554 114.048 1.384.257
2047 601.286 101.851 38.016 461.419
Skupaj 10.185.145
56
13.3. Likvidnostni tok
Likvidnostni tok je izpeljan iz ocene prihodkov in stroškov.
Tabela: Likvidnostni tok celotne investicijske operacije variante 1
Viri Ostanek SKUPAJ Viri Str. SKUPAJ NETO

Leto Prihodki financ. vrednosti PRILIVI financ. poslovanja ODLIVI PRILIV
2007 11.640 11.640 11.640 11.640 0
2008 207.582 207.582 207.582 207.582 0
2009 11.961.710 11.961.710 11.961.710 11.961.710 0
2010 358.094 358.094 358.094 358.094 0
2011 9.139.416 9.139.416 9.139.416 9.139.416 0
2012 18.351.650 18.351.650 18.351.650 18.351.650 0
2013 12.555.812 12.555.812 12.555.812 12.555.812 0
2014 40.467.500 40.467.500 507.500 507.500 39.960.000
2015 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2016 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2017 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2018 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2019 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2020 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2021 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2022 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2023 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2024 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2025 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2026 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2027 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2028 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2029 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2030 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2031 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2032 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2033 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2034 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2035 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2036 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2037 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2038 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2039 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2040 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2041 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2042 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2043 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2044 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2045 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2046 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2047 169.167 4.625.577 4.794.743 169.167 169.167 4.625.577
Skupaj 52.585.905 4.625.577 52.585.905
57
Tabela: Likvidnostni tok javnega dela investicijske operacije variante 1

2007 11.640 11.640 11.640 11.640 0
2008 207.582 207.582 207.582 207.582 0
2009 11.961.710 11.961.710 11.961.710 11.961.710 0
2010 358.094 358.094 358.094 358.094 0
2011 1.000.000 1.000.000 1.000.000 1.000.000 0
2012 0 0 0 0 0
2013 0 0 0 0 0
2014 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2015 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2016 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2017 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2018 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2019 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2020 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2021 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2022 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2023 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2024 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2025 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2026 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2027 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2028 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2029 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2030 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2031 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2032 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2033 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2034 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2035 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2036 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2037 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2038 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2039 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2040 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2041 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2042 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2043 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2044 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2045 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2046 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2047 169.167 4.625.577 4.794.743 169.167 169.167 4.625.577
Skupaj 13.539.026 4.625.577 13.539.026
58
Tabela: Likvidnostni tok zasebnega dela investicijske operacije variante 1

2007 0 0 0 0 0
2008 0 0 0 0 0
2009 0 0 0 0 0
2010 0 0 0 0 0
2011 8.139.416 8.139.416 8.139.416 8.139.416 0
2012 18.351.650 18.351.650 18.351.650 18.351.650 0
2013 12.555.812 12.555.812 12.555.812 12.555.812 0
2014 39.960.000 39.960.000 0 0 39.960.000
2015 0 0 0 0 0
2016 0 0 0 0 0
2017 0 0 0 0 0
2018 0 0 0 0 0
2019 0 0 0 0 0
2020 0 0 0 0 0
2021 0 0 0 0 0
2022 0 0 0 0 0
2023 0 0 0 0 0
2024 0 0 0 0 0
2025 0 0 0 0 0
2026 0 0 0 0 0
2027 0 0 0 0 0
2028 0 0 0 0 0
2029 0 0 0 0 0
2030 0 0 0 0 0
2031 0 0 0 0 0
2032 0 0 0 0 0
2033 0 0 0 0 0
2034 0 0 0 0 0
2035 0 0 0 0 0
2036 0 0 0 0 0
2037 0 0 0 0 0
2038 0 0 0 0 0
2039 0 0 0 0 0
2040 0 0 0 0 0
2041 0 0 0 0 0
2042 0 0 0 0 0
2043 0 0 0 0 0
2044 0 0 0 0 0
2045 0 0 0 0 0
2046 0 0 0 0 0
2047 0 0 0 0 0 0
Skupaj 39.046.879 0 39.046.879
59
Tabela: Likvidnostni tok celotne investicijske operacije variante 2

2007 11.640 11.640 11.640 11.640 0
2008 207.582 207.582 207.582 207.582 0
2009 11.961.710 11.961.710 11.961.710 11.961.710 0
2010 358.094 358.094 358.094 358.094 0
2011 9.139.416 9.139.416 9.139.416 9.139.416 0
2012 18.351.650 18.351.650 18.351.650 18.351.650 0
2013 12.555.812 12.555.812 12.555.812 12.555.812 0
2014 29.599.359 29.599.359 621.548 621.548 28.977.811
2015 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2016 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2017 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2018 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2019 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2020 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2021 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2022 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2023 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2024 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2025 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2026 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2027 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2028 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2029 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2030 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2031 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2032 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2033 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2034 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2035 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2036 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2037 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2038 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2039 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2040 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2041 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2042 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2043 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2044 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2045 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2046 2.311.359 2.311.359 621.548 621.548 1.689.811
2047 770.453 7.651.440 8.421.893 207.183 207.183 8.214.710
Skupaj 52.585.905 7.651.440 52.585.905
60
Tabela: Likvidnostni tok javnega dela investicijske operacije variante 2

2007 11.640 11.640 11.640 11.640 0
2008 207.582 207.582 207.582 207.582 0
2009 11.961.710 11.961.710 11.961.710 11.961.710 0
2010 358.094 358.094 358.094 358.094 0
2011 1.000.000 1.000.000 1.000.000 1.000.000 0
2012 0 0 0 0 0
2013 0 0 0 0 0
2014 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2015 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2016 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2017 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2018 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2019 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2020 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2021 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2022 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2023 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2024 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2025 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2026 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2027 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2028 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2029 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2030 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2031 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2032 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2033 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2034 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2035 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2036 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2037 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2038 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2039 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2040 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2041 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2042 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2043 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2044 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2045 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2046 507.500 507.500 507.500 507.500 0
2047 169.167 4.625.577 4.794.743 169.167 169.167 4.625.577
Skupaj 13.539.026 4.625.577 13.539.026
61
Tabela: Likvidnostni tok zasebnega dela investicijske operacije variante 2

2007 0 0 0 0 0
2008 0 0 0 0 0
2009 0 0 0 0 0
2010 0 0 0 0 0
2011 8.139.416 8.139.416 8.139.416 8.139.416 0
2012 18.351.650 18.351.650 18.351.650 18.351.650 0
2013 12.555.812 12.555.812 12.555.812 12.555.812 0
2014 29.091.859 29.091.859 114.048 114.048 28.977.811
2015 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2016 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2017 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2018 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2019 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2020 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2021 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2022 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2023 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2024 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2025 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2026 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2027 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2028 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2029 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2030 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2031 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2032 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2033 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2034 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2035 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2036 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2037 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2038 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2039 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2040 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2041 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2042 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2043 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2044 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2045 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2046 1.803.859 1.803.859 114.048 114.048 1.689.811
2047 601.286 3.025.863 3.627.150 38.016 38.016 3.589.134
Skupaj 39.046.879 3.025.863 39.046.879
62
13.4. Finančni tok
Finančni tok za investicijo je izpeljan iz likvidnostnega toka ob upoštevanju prejšnjih ocen

prihodkov in stroškov. Upoštevan je tudi ostanek vrednosti projekta na koncu ocenjevanega
obdobja.
Tabela: Finančni tok celotne investicijske operacije variante 1
Leto Priliv Odliv Neto priliv

2007 0 11.640 -11.640
2008 0 207.582 -207.582
2009 0 11.961.710 -11.961.710
2010 0 358.094 -358.094
2011 0 9.139.416 -9.139.416
2012 0 18.351.650 -18.351.650
2013 0 12.555.812 -12.555.812
2014 40.467.500 507.500 39.960.000
2015 507.500 507.500 0
2016 507.500 507.500 0
2017 507.500 507.500 0
2018 507.500 507.500 0
2019 507.500 507.500 0
2020 507.500 507.500 0
2021 507.500 507.500 0
2022 507.500 507.500 0
2023 507.500 507.500 0
2024 507.500 507.500 0
2025 507.500 507.500 0
2026 507.500 507.500 0
2027 507.500 507.500 0
2028 507.500 507.500 0
2029 507.500 507.500 0
2030 507.500 507.500 0
2031 507.500 507.500 0
2032 507.500 507.500 0
2033 507.500 507.500 0
2034 507.500 507.500 0
2035 507.500 507.500 0
2036 507.500 507.500 0
2037 507.500 507.500 0
2038 507.500 507.500 0
2039 507.500 507.500 0
2040 507.500 507.500 0
2041 507.500 507.500 0
2042 507.500 507.500 0
2043 507.500 507.500 0
2044 507.500 507.500 0
2045 507.500 507.500 0
2046 507.500 507.500 0
2047 4.794.743 169.167 4.625.577
63
Tabela: Finančni tok javnega dela investicijske operacije variante 1

2007 0 11.640 -11.640
2008 0 207.582 -207.582
2009 0 11.961.710 -11.961.710
2010 0 358.094 -358.094
2011 0 1.000.000 -1.000.000
2012 0 0 0
2013 0 0 0
2014 507.500 507.500 0
2015 507.500 507.500 0
2016 507.500 507.500 0
2017 507.500 507.500 0
2018 507.500 507.500 0
2019 507.500 507.500 0
2020 507.500 507.500 0
2021 507.500 507.500 0
2022 507.500 507.500 0
2023 507.500 507.500 0
2024 507.500 507.500 0
2025 507.500 507.500 0
2026 507.500 507.500 0
2027 507.500 507.500 0
2028 507.500 507.500 0
2029 507.500 507.500 0
2030 507.500 507.500 0
2031 507.500 507.500 0
2032 507.500 507.500 0
2033 507.500 507.500 0
2034 507.500 507.500 0
2035 507.500 507.500 0
2036 507.500 507.500 0
2037 507.500 507.500 0
2038 507.500 507.500 0
2039 507.500 507.500 0
2040 507.500 507.500 0
2041 507.500 507.500 0
2042 507.500 507.500 0
2043 507.500 507.500 0
2044 507.500 507.500 0
2045 507.500 507.500 0
2046 507.500 507.500 0
2047 4.794.743 169.167 4.625.577
64
Tabela: Finančni tok zasebnega dela investicijske operacije variante 1

2007 0 0 0
2008 0 0 0
2009 0 0 0
2010 0 0 0
2011 0 8.139.416 -8.139.416
2012 0 18.351.650 -18.351.650
2013 0 12.555.812 -12.555.812
2014 39.960.000 0 39.960.000
2015 0 0 0
2016 0 0 0
2017 0 0 0
2018 0 0 0
2019 0 0 0
2020 0 0 0
2021 0 0 0
2022 0 0 0
2023 0 0 0
2024 0 0 0
2025 0 0 0
2026 0 0 0
2027 0 0 0
2028 0 0 0
2029 0 0 0
2030 0 0 0
2031 0 0 0
2032 0 0 0
2033 0 0 0
2034 0 0 0
2035 0 0 0
2036 0 0 0
2037 0 0 0
2038 0 0 0
2039 0 0 0
2040 0 0 0
2041 0 0 0
2042 0 0 0
2043 0 0 0
2044 0 0 0
2045 0 0 0
2046 0 0 0
2047 0 0 0
65
Tabela: Finančni tok celotne investicijske operacije variante 2

2007 0 11.640 -11.640
2008 0 207.582 -207.582
2009 0 11.961.710 -11.961.710
2010 0 358.094 -358.094
2011 0 9.139.416 -9.139.416
2012 0 18.351.650 -18.351.650
2013 0 12.555.812 -12.555.812
2014 29.599.359 621.548 28.977.811
2015 2.311.359 621.548 1.689.811
2016 2.311.359 621.548 1.689.811
2017 2.311.359 621.548 1.689.811
2018 2.311.359 621.548 1.689.811
2019 2.311.359 621.548 1.689.811
2020 2.311.359 621.548 1.689.811
2021 2.311.359 621.548 1.689.811
2022 2.311.359 621.548 1.689.811
2023 2.311.359 621.548 1.689.811
2024 2.311.359 621.548 1.689.811
2025 2.311.359 621.548 1.689.811
2026 2.311.359 621.548 1.689.811
2027 2.311.359 621.548 1.689.811
2028 2.311.359 621.548 1.689.811
2029 2.311.359 621.548 1.689.811
2030 2.311.359 621.548 1.689.811
2031 2.311.359 621.548 1.689.811
2032 2.311.359 621.548 1.689.811
2033 2.311.359 621.548 1.689.811
2034 2.311.359 621.548 1.689.811
2035 2.311.359 621.548 1.689.811
2036 2.311.359 621.548 1.689.811
2037 2.311.359 621.548 1.689.811
2038 2.311.359 621.548 1.689.811
2039 2.311.359 621.548 1.689.811
2040 2.311.359 621.548 1.689.811
2041 2.311.359 621.548 1.689.811
2042 2.311.359 621.548 1.689.811
2043 2.311.359 621.548 1.689.811
2044 2.311.359 621.548 1.689.811
2045 2.311.359 621.548 1.689.811
2046 2.311.359 621.548 1.689.811
2047 8.421.893 207.183 8.214.710
66
Tabela: Finančni tok javnega dela investicijske operacije variante 2

2007 0 11.640 -11.640
2008 0 207.582 -207.582
2009 0 11.961.710 -11.961.710
2010 0 358.094 -358.094
2011 0 1.000.000 -1.000.000
2012 0 0 0
2013 0 0 0
2014 507.500 507.500 0
2015 507.500 507.500 0
2016 507.500 507.500 0
2017 507.500 507.500 0
2018 507.500 507.500 0
2019 507.500 507.500 0
2020 507.500 507.500 0
2021 507.500 507.500 0
2022 507.500 507.500 0
2023 507.500 507.500 0
2024 507.500 507.500 0
2025 507.500 507.500 0
2026 507.500 507.500 0
2027 507.500 507.500 0
2028 507.500 507.500 0
2029 507.500 507.500 0
2030 507.500 507.500 0
2031 507.500 507.500 0
2032 507.500 507.500 0
2033 507.500 507.500 0
2034 507.500 507.500 0
2035 507.500 507.500 0
2036 507.500 507.500 0
2037 507.500 507.500 0
2038 507.500 507.500 0
2039 507.500 507.500 0
2040 507.500 507.500 0
2041 507.500 507.500 0
2042 507.500 507.500 0
2043 507.500 507.500 0
2044 507.500 507.500 0
2045 507.500 507.500 0
2046 507.500 507.500 0
2047 4.794.743 169.167 4.625.577
67
Tabela: Finančni tok zasebnega dela investicijske operacije variante 2

2007 0 0 0
2008 0 0 0
2009 0 0 0
2010 0 0 0
2011 0 8.139.416 -8.139.416
2012 0 18.351.650 -18.351.650
2013 0 12.555.812 -12.555.812
2014 29.091.859 114.048 28.977.811
2015 1.803.859 114.048 1.689.811
2016 1.803.859 114.048 1.689.811
2017 1.803.859 114.048 1.689.811
2018 1.803.859 114.048 1.689.811
2019 1.803.859 114.048 1.689.811
2020 1.803.859 114.048 1.689.811
2021 1.803.859 114.048 1.689.811
2022 1.803.859 114.048 1.689.811
2023 1.803.859 114.048 1.689.811
2024 1.803.859 114.048 1.689.811
2025 1.803.859 114.048 1.689.811
2026 1.803.859 114.048 1.689.811
2027 1.803.859 114.048 1.689.811
2028 1.803.859 114.048 1.689.811
2029 1.803.859 114.048 1.689.811
2030 1.803.859 114.048 1.689.811
2031 1.803.859 114.048 1.689.811
2032 1.803.859 114.048 1.689.811
2033 1.803.859 114.048 1.689.811
2034 1.803.859 114.048 1.689.811
2035 1.803.859 114.048 1.689.811
2036 1.803.859 114.048 1.689.811
2037 1.803.859 114.048 1.689.811
2038 1.803.859 114.048 1.689.811
2039 1.803.859 114.048 1.689.811
2040 1.803.859 114.048 1.689.811
2041 1.803.859 114.048 1.689.811
2042 1.803.859 114.048 1.689.811
2043 1.803.859 114.048 1.689.811
2044 1.803.859 114.048 1.689.811
2045 1.803.859 114.048 1.689.811
2046 1.803.859 114.048 1.689.811
2047 3.627.150 38.016 3.589.134
68
14. VREDNOTENJE DRUGIH STROŠKOV IN KORISTI TER
PRESOJA UPRAVIČENOSTI
14.1. Finančna ocena

Finančna ocena zasebnega dela investicijske operacije je v primeru obeh variant pozitivna, saj
so v primeru variante 1 prihodki od prodaje višji od vseh v kompleks vloţenih sredstev, v
primeru variante 2 pa prihodki od parkirnin pokrivajo tako stroške vzdrţevanja garaţe, kot
tudi stroške amortizacije zasebnega dela kompleksa.
V primeru javnega dela je finančna ocena investicije negativna, saj bodo ocenjeni prihodki
tega ravno pokrivali stroške poslovanja, ne pa tudi amortizacije.
Negativna finančna ocena investicijske operacije kot celote v primeru variante 1 je posledica
dejstva, da velik del nadzemnih površin odpade na javni del.
Z investicijo se bo območje tovarne Rog spremenilo v multikulturno središče, s čimer bo

Ljubljana dobila nove kulturne površine, hkrati bo ta del mesta pridobil prepotrebne parkirne
površine. Tako bo omogočena revitalizacija dela mesta, ki je bil zapostavljen, devastiran in
razvojno omejen.
Koristi druţbenega okolja presegajo stroške, ki jih bo okolica imela z investicijo. To še prav
posebej velja v primerjavi z alternativo, da se ne zgodi nič in objekt še naprej vidno propada.
14.2. Ekonomska ocena
Ekonomska ocena se dela iz širšega druţbenega vidika in poleg finančnih kazalcev zajema
tudi ostale parametre, na primer vpliv na okolje, varnost, zdravje in podobno, pri čemer se
gleda posredne učinke ne samo na investitorja ampak tudi na širšo druţbo.
Vsi ti kazalci imajo skupno to, da jih je teţko denarno ovrednotiti.
V tem kontekstu je investicija v multikulturno, urbano središče vsekakor pozitivna.

Negativnih vidikov investicije z vidika druţbe praktično ni, medtem ko je pozitivnih kar
nekaj, konkretno:
omogočitev prebivalcem, da se udejstvujejo na kulturni, druţbeni, izobraţevalni in
intelektualni način,
oţivitev dela centra mesta,
revitalizacija kulturne dediščine,
rešitev prostorskega problema za kulturne institucije,
pridobitev novih delovnih mest,
delna rešitev parkirne problematike v tem delu mesta,
pridobitev prostorov za organizacijo raznih kulturnih in drugih prireditev,
pridobitev novih turističnih kapacitet,
in še vrsta ostalih, nedenarnih učinkov, ki jih ima multikulturno, urbano središče za
neko prestolnico.
69
14.3. Izračun finančnih in ekonomskih kazalnikov
14.3.1. Doba vračanja investicijskih sredstev
Varianta 1 (zasebni del garaže se proda)
Celotna investicijska operacija

Upoštevajoč investicijsko vrednost, prihodke zasebnega in javnega dela, letni strošek
amortizacije in stroške poslovanja se investicijska naloţba ne povrne v ţivljenjski dobi
projekta.
Javni del investicijske operacije

Če gledamo zgolj javni del investicijkse operacije, se ta ne bo povrnila v ţivljenjski dobi.
Glede na to, da javni program s prihodki ravno pokriva stroške poslovanja, ne pa tudi
amortizacije, je to razumljivo.
Zasebni del investicijske operacije

Ob predpostavki, da bodo površine restavracij, barov, trgovin, hotela/stanovanj in garaţe
prodane takoj po zaključku investicije (leta 2014), se bo investicijska naloţba zasebnega dela
povrnila ţe v 1. letu ţivljenjske dobe projekta.
Varianta 2 (zasebni investitor z garažo gospodari)

V primeru variante 2 se celotna investicijska operacija povrne v 15. letu ţivljenjske dobe
projekta, kar je posledica prihodkov od parkirnin, ki poleg stroškov vzdrţevanja pokrivajo
tudi amortizacijo celotne investicijske operacije.

Če gledamo zgolj javni del investicijkse operacije, se ta zaradi ţe v varianti 1 omenjenih
razlogov ne bo povrnila v ţivljenjski dobi investicije.

Ob predpostavki, da zasebni investitor površine restavracij, barov, trgovin ter hotela/stanovanj
takoj po zaključku investicije (leta 2014) proda, s 528 parkirnimi mesti v garaţi pa gospodari,
se investicijska naloţba zasebnega dela povrne v 7. letu ţivljenjske dobe projekta.
14.3.2. Neto sedanja vrednost
Za izračun neto sedanje vrednosti so vsi prilivi in odlivi investicije za vso ţivljenjsko dobo
diskontirani s 7 % diskontno stopnjo, ki je predpisana z zakonom.
70
Tabela: Neto sedanja vrednost celotne investicijske operacije variante 1
Kumulativa Diskontni Diskontirani neto

Leto Neto priliv neto prilivov faktor denarni tok
2007 -11.640 -11.640 1,3108 -15.258
2008 -207.582 -219.222 1,2250 -254.297
2009 -11.961.710 -12.180.932 1,1449 -13.694.962
2010 -358.094 -12.539.026 1,0700 -383.161
2011 -9.139.416 -21.678.442 1,0000 -9.139.416
2012 -18.351.650 -40.030.093 0,9346 -17.151.075
2013 -12.555.812 -52.585.905 0,8734 -10.966.733
2014 39.960.000 -12.625.905 0,8163 32.619.263
2015 0 -12.625.905 0,7629 0
2016 0 -12.625.905 0,7130 0
2017 0 -12.625.905 0,6663 0
2018 0 -12.625.905 0,6227 0
2019 0 -12.625.905 0,5820 0
2020 0 -12.625.905 0,5439 0
2021 0 -12.625.905 0,5083 0
2022 0 -12.625.905 0,4751 0
2023 0 -12.625.905 0,4440 0
2024 0 -12.625.905 0,4150 0
2025 0 -12.625.905 0,3878 0
2026 0 -12.625.905 0,3624 0
2027 0 -12.625.905 0,3387 0
2028 0 -12.625.905 0,3166 0
2029 0 -12.625.905 0,2959 0
2030 0 -12.625.905 0,2765 0
2031 0 -12.625.905 0,2584 0
2032 0 -12.625.905 0,2415 0
2033 0 -12.625.905 0,2257 0
2034 0 -12.625.905 0,2109 0
2035 0 -12.625.905 0,1971 0
2036 0 -12.625.905 0,1842 0
2037 0 -12.625.905 0,1722 0
2038 0 -12.625.905 0,1609 0
2039 0 -12.625.905 0,1504 0
2040 0 -12.625.905 0,1406 0
2041 0 -12.625.905 0,1314 0
2042 0 -12.625.905 0,1228 0
2043 0 -12.625.905 0,1147 0
2044 0 -12.625.905 0,1072 0
2045 0 -12.625.905 0,1002 0
2046 0 -12.625.905 0,0937 0
2047 4.625.577 -8.000.329 0,0875 404.902
Skupaj -18.580.736
Seštevek diskontiranih neto prilivov nam pove neto sedanjo vrednost, ki je v tem primeru
negativna, konkretno znaša -18.580.736 EUR.
71
Tabela: Neto sedanja vrednost javnega dela investicijske operacije variante 1

2007 -11.640 -11.640 1,3108 -15.258
2008 -207.582 -219.222 1,2250 -254.297
2009 -11.961.710 -12.180.932 1,1449 -13.694.962
2010 -358.094 -12.539.026 1,0700 -383.161
2011 -1.000.000 -13.539.026 1,0000 -1.000.000
2012 0 -13.539.026 0,9346 0
2013 0 -13.539.026 0,8734 0
2014 0 -13.539.026 0,8163 0
2015 0 -13.539.026 0,7629 0
2016 0 -13.539.026 0,7130 0
2017 0 -13.539.026 0,6663 0
2018 0 -13.539.026 0,6227 0
2019 0 -13.539.026 0,5820 0
2020 0 -13.539.026 0,5439 0
2021 0 -13.539.026 0,5083 0
2022 0 -13.539.026 0,4751 0
2023 0 -13.539.026 0,4440 0
2024 0 -13.539.026 0,4150 0
2025 0 -13.539.026 0,3878 0
2026 0 -13.539.026 0,3624 0
2027 0 -13.539.026 0,3387 0
2028 0 -13.539.026 0,3166 0
2029 0 -13.539.026 0,2959 0
2030 0 -13.539.026 0,2765 0
2031 0 -13.539.026 0,2584 0
2032 0 -13.539.026 0,2415 0
2033 0 -13.539.026 0,2257 0
2034 0 -13.539.026 0,2109 0
2035 0 -13.539.026 0,1971 0
2036 0 -13.539.026 0,1842 0
2037 0 -13.539.026 0,1722 0
2038 0 -13.539.026 0,1609 0
2039 0 -13.539.026 0,1504 0
2040 0 -13.539.026 0,1406 0
2041 0 -13.539.026 0,1314 0
2042 0 -13.539.026 0,1228 0
2043 0 -13.539.026 0,1147 0
2044 0 -13.539.026 0,1072 0
2045 0 -13.539.026 0,1002 0
2046 0 -13.539.026 0,0937 0
2047 4.625.577 -8.913.449 0,0875 404.902
Skupaj -14.942.775
NSV javnega dela investicijske operacije znaša v primeru variante 1 -14.942.775 EUR.
72
Tabela: Neto sedanja vrednost zasebnega dela investicijske operacije variante 1

2007 0 0 1,3108 0
2008 0 0 1,2250 0
2009 0 0 1,1449 0
2010 0 0 1,0700 0
2011 -8.139.416 -8.139.416 1,0000 -8.139.416
2012 -18.351.650 -26.491.067 0,9346 -17.151.075
2013 -12.555.812 -39.046.879 0,8734 -10.966.733
2014 39.960.000 913.121 0,8163 32.619.263
2015 0 913.121 0,7629 0
2016 0 913.121 0,7130 0
2017 0 913.121 0,6663 0
2018 0 913.121 0,6227 0
2019 0 913.121 0,5820 0
2020 0 913.121 0,5439 0
2021 0 913.121 0,5083 0
2022 0 913.121 0,4751 0
2023 0 913.121 0,4440 0
2024 0 913.121 0,4150 0
2025 0 913.121 0,3878 0
2026 0 913.121 0,3624 0
2027 0 913.121 0,3387 0
2028 0 913.121 0,3166 0
2029 0 913.121 0,2959 0
2030 0 913.121 0,2765 0
2031 0 913.121 0,2584 0
2032 0 913.121 0,2415 0
2033 0 913.121 0,2257 0
2034 0 913.121 0,2109 0
2035 0 913.121 0,1971 0
2036 0 913.121 0,1842 0
2037 0 913.121 0,1722 0
2038 0 913.121 0,1609 0
2039 0 913.121 0,1504 0
2040 0 913.121 0,1406 0
2041 0 913.121 0,1314 0
2042 0 913.121 0,1228 0
2043 0 913.121 0,1147 0
2044 0 913.121 0,1072 0
2045 0 913.121 0,1002 0
2046 0 913.121 0,0937 0
2047 0 913.121 0,0875 0
Skupaj -3.637.961
NSV zasebnega dela investicijske operacije variante 1 je negativna in znaša -3.637.961 EUR.
73
Tabela: Neto sedanja vrednost celotne investicijske operacije variante 2

2007 -11.640 -11.640 1,3108 -15.258
2008 -207.582 -219.222 1,2250 -254.297
2009 -11.961.710 -12.180.932 1,1449 -13.694.962
2010 -358.094 -12.539.026 1,0700 -383.161
2011 -9.139.416 -21.678.442 1,0000 -9.139.416
2012 -18.351.650 -40.030.093 0,9346 -17.151.075
2013 -12.555.812 -52.585.905 0,8734 -10.966.733
2014 28.977.811 -23.608.094 0,8163 23.654.526
2015 1.689.811 -21.918.283 0,7629 1.289.149
2016 1.689.811 -20.228.472 0,7130 1.204.812
2017 1.689.811 -18.538.660 0,6663 1.125.993
2018 1.689.811 -16.848.849 0,6227 1.052.329
2019 1.689.811 -15.159.038 0,5820 983.486
2020 1.689.811 -13.469.227 0,5439 919.145
2021 1.689.811 -11.779.416 0,5083 859.014
2022 1.689.811 -10.089.604 0,4751 802.817
2023 1.689.811 -8.399.793 0,4440 750.296
2024 1.689.811 -6.709.982 0,4150 701.212
2025 1.689.811 -5.020.171 0,3878 655.338
2026 1.689.811 -3.330.360 0,3624 612.465
2027 1.689.811 -1.640.548 0,3387 572.398
2028 1.689.811 49.263 0,3166 534.951
2029 1.689.811 1.739.074 0,2959 499.954
2030 1.689.811 3.428.885 0,2765 467.247
2031 1.689.811 5.118.696 0,2584 436.679
2032 1.689.811 6.808.508 0,2415 408.112
2033 1.689.811 8.498.319 0,2257 381.413
2034 1.689.811 10.188.130 0,2109 356.460
2035 1.689.811 11.877.941 0,1971 333.141
2036 1.689.811 13.567.752 0,1842 311.346
2037 1.689.811 15.257.564 0,1722 290.978
2038 1.689.811 16.947.375 0,1609 271.942
2039 1.689.811 18.637.186 0,1504 254.151
2040 1.689.811 20.326.997 0,1406 237.525
2041 1.689.811 22.016.808 0,1314 221.986
2042 1.689.811 23.706.620 0,1228 207.463
2043 1.689.811 25.396.431 0,1147 193.891
2044 1.689.811 27.086.242 0,1072 181.206
2045 1.689.811 28.776.053 0,1002 169.352
2046 1.689.811 30.465.864 0,0937 158.273
2047 8.214.710 38.680.575 0,0875 719.078
Skupaj -9.786.774
NSV celotne investicijske operacije znaša v primeru variante 2 -9.786.774 EUR.
74
Tabela: Neto sedanja vrednost javnega dela investicijske operacije variante 2

2007 -11.640 -11.640 1,3108 -15.258
2008 -207.582 -219.222 1,2250 -254.297
2009 -11.961.710 -12.180.932 1,1449 -13.694.962
2010 -358.094 -12.539.026 1,0700 -383.161
2011 -1.000.000 -13.539.026 1,0000 -1.000.000
2012 0 -13.539.026 0,9346 0
2013 0 -13.539.026 0,8734 0
2014 0 -13.539.026 0,8163 0
2015 0 -13.539.026 0,7629 0
2016 0 -13.539.026 0,7130 0
2017 0 -13.539.026 0,6663 0
2018 0 -13.539.026 0,6227 0
2019 0 -13.539.026 0,5820 0
2020 0 -13.539.026 0,5439 0
2021 0 -13.539.026 0,5083 0
2022 0 -13.539.026 0,4751 0
2023 0 -13.539.026 0,4440 0
2024 0 -13.539.026 0,4150 0
2025 0 -13.539.026 0,3878 0
2026 0 -13.539.026 0,3624 0
2027 0 -13.539.026 0,3387 0
2028 0 -13.539.026 0,3166 0
2029 0 -13.539.026 0,2959 0
2030 0 -13.539.026 0,2765 0
2031 0 -13.539.026 0,2584 0
2032 0 -13.539.026 0,2415 0
2033 0 -13.539.026 0,2257 0
2034 0 -13.539.026 0,2109 0
2035 0 -13.539.026 0,1971 0
2036 0 -13.539.026 0,1842 0
2037 0 -13.539.026 0,1722 0
2038 0 -13.539.026 0,1609 0
2039 0 -13.539.026 0,1504 0
2040 0 -13.539.026 0,1406 0
2041 0 -13.539.026 0,1314 0
2042 0 -13.539.026 0,1228 0
2043 0 -13.539.026 0,1147 0
2044 0 -13.539.026 0,1072 0
2045 0 -13.539.026 0,1002 0
2046 0 -13.539.026 0,0937 0
2047 4.625.577 -8.913.449 0,0875 404.902
Skupaj -14.942.775
NSV javnega dela investicijske operacije znaša v primeru variante 2 -14.942.775 EUR.
75
Tabela: Neto sedanja vrednost zasebnega dela investicijske operacije variante 2

2007 0 0 1,3108 0
2008 0 0 1,2250 0
2009 0 0 1,1449 0
2010 0 0 1,0700 0
2011 -8.139.416 -8.139.416 1,0000 -8.139.416
2012 -18.351.650 -26.491.067 0,9346 -17.151.075
2013 -12.555.812 -39.046.879 0,8734 -10.966.733
2014 28.977.811 -10.069.068 0,8163 23.654.526
2015 1.689.811 -8.379.257 0,7629 1.289.149
2016 1.689.811 -6.689.446 0,7130 1.204.812
2017 1.689.811 -4.999.634 0,6663 1.125.993
2018 1.689.811 -3.309.823 0,6227 1.052.329
2019 1.689.811 -1.620.012 0,5820 983.486
2020 1.689.811 69.799 0,5439 919.145
2021 1.689.811 1.759.610 0,5083 859.014
2022 1.689.811 3.449.422 0,4751 802.817
2023 1.689.811 5.139.233 0,4440 750.296
2024 1.689.811 6.829.044 0,4150 701.212
2025 1.689.811 8.518.855 0,3878 655.338
2026 1.689.811 10.208.666 0,3624 612.465
2027 1.689.811 11.898.478 0,3387 572.398
2028 1.689.811 13.588.289 0,3166 534.951
2029 1.689.811 15.278.100 0,2959 499.954
2030 1.689.811 16.967.911 0,2765 467.247
2031 1.689.811 18.657.722 0,2584 436.679
2032 1.689.811 20.347.534 0,2415 408.112
2033 1.689.811 22.037.345 0,2257 381.413
2034 1.689.811 23.727.156 0,2109 356.460
2035 1.689.811 25.416.967 0,1971 333.141
2036 1.689.811 27.106.778 0,1842 311.346
2037 1.689.811 28.796.590 0,1722 290.978
2038 1.689.811 30.486.401 0,1609 271.942
2039 1.689.811 32.176.212 0,1504 254.151
2040 1.689.811 33.866.023 0,1406 237.525
2041 1.689.811 35.555.834 0,1314 221.986
2042 1.689.811 37.245.646 0,1228 207.463
2043 1.689.811 38.935.457 0,1147 193.891
2044 1.689.811 40.625.268 0,1072 181.206
2045 1.689.811 42.315.079 0,1002 169.352
2046 1.689.811 44.004.890 0,0937 158.273
2047 3.589.134 47.594.024 0,0875 314.176
Skupaj 5.156.001
NSV zasebnega dela investicijske operacije variante 2 je pozitivna in znaša 5.156.001 EUR.
76
14.3.3. Interna stopnja donosnosti
Interna stopnja donosnosti je tista diskontna stopnja, pri kateri je neto sedanja vrednost enaka
nič. Interna stopnja donosnosti se primerja z diskontno stopnjo, ki je merilo za oceno
pričakovanih rezultatov predlaganega projekta.

Interna stopnja donosnosti celotne investicijske operacije je v primeru variante, ko se zasebni
del garaţe proda negativna in znaša -2,20 %.

Glede na vhodne podatke in dejstvo, da je javni del investicijske operacije s finančnega vidika
globoko negativen, interna stopnja donosnosti ni izračunljiva oziroma je negativna.

Rahel preseţek prihodkov od prodaje vseh zasebnih površin nad vsemi sredstvi, ki naj bi jih
zasebnik investiral v kompleks ima za posledico rahlo pozitivno interno stopnjo donosnosti,
ki znaša 1,23 %.

Interna stopnja donosnosti celotne investicijske operacije je zaradi visokih prihodkov
zasebnega dela, ki poleg stroškov vzdrţevanja pokrivajo tudi stroške amortizacije celotne
investicije pozitivna in znaša 4,51 %.

Interna stopnja donosnosti javnega dela variante 2 ni izračunljiva oziroma je negativna.

Visoki prihodki od poslovanja garaţne hiše in visoki prihodki od prodaje ostalih zasebnih
površin, so razlog za pozitivno interno stopnjo donosnosti, ki znaša v tem primeru 9,30 %.
77
14.3.4. Relativna neto sedanja vrednost
Relativna neto sedanja vrednost je razmerje med neto sedanjo vrednostjo projekta in
diskontiranimi investicijskimi stroški.

V tem primeru je RNSV negativna in znaša -0,3601.

RNSV javnega dela variante 1 znaša -0,9736.

RNSV zasebnega dela je rahlo negativna in znaša -0,1003.

RNSV celotne investicije znaša -0,1896

RNSV javnega dela znaša toliko, kot v primeru variante 1, in sicer -9736.

RNSV zasebnega dela je pozitivna in znaša 0,1422.
14.3.5. Predstavitev učinkov, ki se ne dajo vrednotiti z denarjem
Gre predvsem za učinke, ki smo jih našteli ţe v ekonomski oceni investicije. Stroškov, ki se
ne da vrednotiti z denarjem praktično ni, pri koristih, ki so predvidene pa gre za:
omogočitev prebivalcem, da se udejstvujejo na kulturni, druţbeni, izobraţevalni in
intelektualni način,
oţivitev dela centra mesta,
revitalizacija kulturne dediščine,
rešitev prostorskega problema za kulturne institucije,
pridobitev novih delovnih mest,
delna rešitev parkirne problematike v tem delu mesta,
pridobitev prostorov za organizacijo raznih kulturnih in drugih prireditev in
pridobitev novih turističnih kapacitet.
Poleg naštetih je moč najti še vrsto ostalih, nedenarnih učinkov, ki jih ima multikulturno,
urbano središče za neko prestolnico.
78
Dodatna vrednost, ki se je ne da ovrednotiti z denarjem
V tem primeru gre za prednost, ki bi jo imel zasebni partner v primeru vstopa v javno-zasebno
partnerstvo pri nadaljnih vlaganjih v stavbe, ki so predvidene v območju OPPN. V nadaljnih
fazah je predvidena izgradnja poslovno stanovanjskih objektov z garaţami, od katerih
pričakujemo višjo donosnost. Prednost pri vstopu v 2. fazo operacije je dodatna vrednost
operacije za zasebnega partnerja, ki v finančnih izračunih ni upoštevana, vendar dvigne ţe
izračunano donosnost le-te.
15. ANALIZA TVEGANJ IN OBČUTLJIVOSTI
15.1. Analiza tveganj

Analiza tveganja je ocenjevanje verjetnosti, da s projektom ne bo pričakovanih doseţkov. Če
je mogoče to verjetnost številčno izraziti se imenuje stopnja tveganja. Analiza zajema
ovrednotenje projektnih (tveganje razvoja projekta, tveganje izvedbe in obratovanja projekta)
in splošnih tveganj (politična, narodnogospodarska, druţbenokulturna in druga tveganja).
V primeru odločitve Mestne občine Ljubljana o pristopu k investiciji obstaja majhno tveganje
za opustitev izvedbe projekta, saj je bil za obravnavano investicijsko operacijo ţe izveden
arhitekturni natečaj, za območje investicije je bil sprejet OPPN, izdelana je bila investicijska
dokumentacija, izdelava projektne dokumentacije pa je v zaključni fazi.
Obstaja zmerno tveganje, ki se nanaša na uspešnost prodaje zasebnih površin, saj stanje na
trgu nepremičnin kaţe, da obstaja na strani povpraševanja zadrţanost, kar je predvsem
posledica svetovne finančne krize.
Tveganje obstaja tudi pri zagotavljanju ustreznih virov financiranja, saj gre za finančno velik
zalogaj, vendar pa Mestna občina Ljubljana načrtuje povezavo s privatnim investitorjem in
izvedbo investicije v javno-zasebnem partnerstvu.
Druga tveganja so tveganja organizacijske in fizične izvedbe investicije. Ta tveganja ne bodo

bistveno spremenila poteka izbrane variante, gre pa zlasti za nepredvidene dogodke med
gradnjo, ki bi lahko zakasnili ali podraţili projekt.
15.2. Analiza občutljivosti
Analiza občutljivosti je analiza učinkov sprememb nekaterih ključnih predpostavk na

rezultate ocenjevanja stroškov in koristi. Merila, ki se privzamejo za izbiro kritičnih
spremenljivk, se razlikujejo glede na posebnosti posamičnega projekta in jih je treba izbirati
za vsak primer posebej.
Analizo občutljivosti prikazujemo ločeno za javni in zasebni del investicijske operacije ter za
celotno investicijsko operacijo, tako za varianto 1, kot za varianto 2.
79
V analizi občutljivosti so upoštevane naslednje variante:
povečanje in zmanjšanje investicijskih stroškov za 5 % in 10 %,
povečanje in zmanjšanje prihodkov za 5 % in 10 % ter
povečanje in zmanjšanje stroškov poslovanja za 5 % in 10 %.
Tabela: Rezultati spremembe investicijskih stroškov
Investicijski stroški / Doba

sprememba NSV ISD RNSV vračanja
0% -18.580.736 -2,20% -0,3601 se ne povrne
+5% -21.160.981 -2,70% -0,3905 se ne povrne
+10% -23.741.226 -3,14% -0,4182 se ne povrne
-5% -16.000.491 -1,61% -0,3264 se ne povrne
-10% -13.420.246 -0,91% -0,2890 se ne povrne
Tabela: Rezultati spremembe prihodkov
Prihodki / Doba
0% -18.580.736 -2,20% -0,3601 se ne povrne
+5% -16.666.364 -1,47% -0,3230 se ne povrne
+10% -14.751.992 -0,68% -0,2859 se ne povrne
-5% -20.495.108 -2,89% -0,3972 se ne povrne
-10% -22.409.481 -3,53% -0,4343 se ne povrne
Tabela: Rezultati spremembe stroškov poslovanja
Stroški poslovanja / Doba

0% -18.580.736 -2,20% -0,3601 se ne povrne
+5% -18.864.145 -2,48% -0,3655 se ne povrne
+10% -19.147.554 -2,76% -0,3710 se ne povrne
-5% -18.297.327 -1,93% -0,3546 se ne povrne
-10% -18.013.918 -1,68% -0,3491 se ne povrne
Iz rezultatov analize občutljivosti je razvidno, da je investicija najbolj občutljiva na

spremembe investicijske vrednosti in prihodkov. Navkljub zvišanju prihodkov oziroma
zniţanju investicijske vrednosti za 10 % se investicijska naloţba ne bi povrnila v ţivljenjski
dobi z rahlo negativno interno stopnjo donosnosti. Investicija ni občutljiva na spremembe
stroškov, saj so le-ti majhni v primerjavi z investicijsko vrednostjo oziroma prihodki
zasebnega dela.
80

0% -14.942.775 ni izračunljiva -0,9736 se ne povrne
+5% -15.710.159 ni izračunljiva -0,9749 se ne povrne
-5% -14.175.391 ni izračunljiva -0,9722 se ne povrne
Prihodki / Doba

Glede na vhodne podatke se investicijska naloţba v nobenem primeru ne povrne v ţivljenjski

dobi. Iz rezultatov analize občutljivosti je razvidno, da je investicija najbolj občutljiva na
spremembe investicijske vrednosti, kar je pričakovano glede na nizek letni promet in visoko
vrednost projekta. Investicija je enako občutljiva na spremembe prihodkov in stroškov, kar je
razumljivo glede na dejstvo, da prihodki ravno pokrivajo stroške poslovanja.
81

0% -3.637.961 1,23% -0,1003 v 1. letu
+5% -5.450.822 -1,35% -0,1432 se ne povrne
+10% -7.263.684 -3,77% -0,1821 se ne povrne
-5% -1.825.100 4,00% -0,0530 v 1. letu
-10% -12.239 6,98% -0,0004 v 1. letu
Prihodki / Doba
0% -3.637.961 1,23% -0,1003 v 1. letu
+5% -2.006.998 3,86% -0,0554 v 1. letu
+10% -376.035 6,42% -0,0104 v 1. letu
-5% -5.268.924 -1,49% -0,1453 se ne povrne
-10% -6.899.888 -4,29% -0,1903 se ne povrne
Za zasebni del investicijske operacije velja enako, kot za celotno investicijsko operacijo, in
sicer da je ta najbolj občutljiva na spremembi vrednosti investicije in prihodkov. V primeru,
če bi se investicijska vrednost zvišala oziroma prihodki zniţali za 5 %, se investicijska
naloţba ne bi povrnila v ţivljenjski dobi in bi imela negativno interno stopnjo donostnosti. To
je posledica dejstva, da so rezultati investicijske naloţbe močno odvisni od uspešnosti prodaje
površin (visoka prodajna cena, količinska uspešnost prodaje, hitrost prodaje) ter od čim
racionalnejše in učinkovite izgradnje kompleksa.

0% -9.786.774 4,51% -0,1896 v 15. letu
+5% -12.367.019 4,01% -0,2282 v 17. letu
+10% -14.947.264 3,56% -0,2633 v 19. letu
-5% -7.206.529 5,06% -0,1470 v 14. letu
-10% -4.626.284 5,68% -0,0996 v 12. letu
82
Prihodki / Doba
0% -9.786.774 4,51% -0,1896 v 15. letu
+5% -7.382.258 5,12% -0,1431 v 14. letu
+10% -4.977.742 5,73% -0,0965 v 12. letu
-5% -12.191.290 3,90% -0,2362 v 17. letu
-10% -14.595.806 3,30% -0,2828 v 20. letu

0% -9.786.774 4,51% -0,1896 v 15. letu
+5% -10.133.872 4,41% -0,1964 v 16. letu
+10% -10.480.971 4,31% -0,2031 v 16. letu
-5% -9.439.676 4,61% -0,1829 v 15. letu
-10% -9.092.578 4,71% -0,1762 v 15. letu
Iz rezultatov analize občutljivosti je razvidno, da je investicija najbolj občutljiva na

spremembe investicijske vrednosti in prihodkov. Zaradi visokih letnih prihodkov zasebnega
dela investicije se ta v vseh primerih povrne v ţivljenjski dobi, vendar pa ima v vseh primerih
negativno neto sedanjo vrednost, saj je interna stopnja donosnosti niţja od uporabljene 7 %
diskontne stopnje.
Rezultati in ugotovitve analize občutljivosti javnega dela investicijske operacije variante 2 so

enaki, kot tisti navedeni v varianti 1, saj ima javni del v primeru obeh variant enake vhodne
podatke.

0% 5.156.001 9,30% 0,1422 v 7. letu
+5% 3.343.140 8,40% 0,0878 v 9. letu
+10% 1.530.278 7,60% 0,0384 v 10. letu
-5% 6.968.862 10,33% 0,2023 v 6. letu
-10% 8.781.723 11,52% 0,2691 v 5. letu
83
Prihodki / Doba
0% 5.156.001 9,30% 0,1422 v 7. letu
+5% 7.277.108 10,30% 0,2007 v 6. letu
+10% 9.398.215 11,34% 0,2592 v 5. letu
-5% 3.034.894 8,33% 0,0837 v 9. letu
-10% 913.787 7,40% 0,0252 v 10. letu

0% 5.156.001 9,30% 0,1422 v 7. letu
+5% 5.092.312 9,28% 0,1404 v 7. letu
+10% 5.028.623 9,25% 0,1387 v 8. letu
-5% 5.219.690 9,33% 0,1440 v 7. letu
-10% 5.283.379 9,36% 0,1457 v 7. letu
Za zasebni del investicijske operacije velja enako, kot za celotno investicijsko operacijo, in
sicer da je ta najbolj občutljiva na spremembi vrednosti investicije in prihodkov. Investicija se
v vseh primerih povrne v ţivljenjski dobi in ima v vseh primerih pozitivne NSV, ISD in
RNSV, kar je posledica visokih prihodkov. Investicija ni občutljiva na spremembe stroškov,
saj so ti majhni v primerjavi z investicijsko vrednostjo oziroma prihodki zasebnega dela.
Velja opozoriti, da so izračuni finančnih kazalnikov močno odvisni od uspešnosti prodaje

površin (visoka prodajna cena, količinska uspešnost prodaje, hitrost prodaje), od poslovanja
garaţne hiše ter od čim racionalnejše in učinkovite izgradnje kompleksa.
84
16. PREDSTAVITEV IN RAZLAGA REZULTATOV
16.1. Predstavitev rezultatov
Mestna občina Ljubljana namerava v javno-zasebnem partnerstvu rešiti problem

propadajočega kulturnega spomenika tovarne Rog. V novem kompleksu bodo površine za
sodobne umetniške prakse (javni del), trgovine, bari in restavracije, hotel/stanovanja (zasebni
del) in garaţe s 578 parkirnimi mesti.
V naslednji tabeli je prikazan zbir rezultatov izračunov finančnih kazalnikov in primerjava teh
glede na varianto investicije (varianta 1: zasebni del garaţe se proda, varianta 2: zasebni
investitor z garaţo gospodari).
Tabela: Primerjava finančnih kazalnikov obeh variant
NSV ISD RNSV Doba vračanja

Varianta 1 (prodaja)
Celotna -18.580.736 -2,20% -0,3601 se ne povrne
Zasebni del -3.637.961 1,23% -0,1003 v 1. letu
Varianta 2 (gospodarjenje)
Celotna -9.786.774 4,51% -0,1896 v 15. letu
Zasebni del 5.156.001 9,30% 0,1422 v 7. letu
Analiza rezultatov
Celotna investicijska operacija, ki je skupek finančno pozitivnega zasebnega dela in globoko

negativnega javnega dela, se v primeru variante 1 ne povrne, v primeru variante 2 pa povrne v
15. letu ţivljenjske dobe projekta.
Iz tabele je razvidno, da je iz finančnega vidika varianta 2 za zasebnega investitorja

ugodnejša, saj je boljša v vseh kazalnikih, z izjemo dobe vračanja, ki predvideva v primeru
variante 1 prodajo vseh zasebnih prostorov v 1. letu po zaključku investicije, zato se ta v 1.
letu tudi povrne. Kazalnika NSV in RNSV sta za zasebnega partnerja v primeru variante 2
pozitivna, tudi investicija kot celota pa ima v primeru te variante pozitivno ISD.
Finančna ocena javnega dela je v obeh variantah negativna, saj bodo ocenjeni prihodki tega
ravno pokrivali stroške poslovanja, ne pa tudi amortizacije. Sicer je globoko negativna NSV
investicijske operacije kot celote v primeru obeh variant posledica dejstva, da velik del
nadzemnih površin odpade na javni del.
85
16.2. Razlaga rezultatov
Izračuni kaţejo, da je zasebni del investicijske operacije gledano s finančnega vidika

pozitiven. Če k zasebnemu delu prištejemo še javni del je investicijska operacija v primeru
gospodarjenja z garaţo rahlo pozitivna, v primeru prodaje garaţe pa rahlo negativna, saj javni
del ni trţno naravnan in kot tak ne generira prihodkov, s katerimi bi pokril amortizacijo.
Poleg pozitivnih finančnih kazalnikov zasebnega dela obstaja tudi dodatna vrednost, ki se je
ne da ovrednotiti z denarjem, in sicer gre za prednost, ki bi jo imel zasebni partner v primeru
vstopa v javno-zasebno partnerstvo pri nadaljnih vlaganjih v stavbe, ki so predvidene v
območju OPPN. V nadaljnih fazah je predvidena izgradnja poslovno stanovanjskih objektov z
garaţami, od katerih pričakujemo višjo donosnost. Prednost pri vstopu v 2. fazo operacije je
dodatna vrednost operacije za zasebnega partnerja, ki v finančnih izračunih ni upoštevana,
vendar dvigne ţe izračunano donosnost le-te.
Za vse v tem dokumentu prikazane finančne rezultate velja opozorilo, da so ti močno odvisni
od vhodnih podatkov oziroma v realnosti od učinkovitosti izgradnje kompleksa, uspešnosti
prodaje zasebnih površin (restavracij, barov, trgovin, hotela/stanovanj in garaţe) oziroma v
primeru variante 2 od uspešnosti poslovanja s podzemno garaţo.
Nedenarnih vidiki investicije govorijo praktično vsi v prid te. Investicija bo pripomogla k
revitalizaciji celotnega dela mesta, ki je bil zapostavljen, devastiran in razvojno omejen ter ga
spremenila v multikulturno središče, ki bo zadovoljilo potrebe po kulturnih površinah, hkrati
bo ta del mesta pridobil prepotrebne parkirne površine.
Z rekonstrukcijo nekdanje tovarne Rog bo zaščitena kulturna dediščina.
Investicija bo poţivila ta del centra mesta in Ljubljano še bolj spremenila v razvito in urejeno
evropsko prestolnico.
Glede na navedene razloge in utemeljitve menimo, da je investicijska operacija ne glede na

varianto financiranja smiselna in upravičena.
86

Rog Investicijski Program Nov Jun11

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

You might also like

Rog Investicijski Program Nov Jun11

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Rog Investicijski Program Nov Jun11

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

INVESTITOR:

MESTNA OBČINA LJUBLJANA

NAZIV: MESTNA OBČINA LJUBLJANA Ţupan:

Ljubljana, junij 2011 _______________________

NAZIV: MESTNA OBČINA LJUBLJANA Ţupan:

Ljubljana, junij 2011 _______________________

IZDELOVALEC INVESTICIJSKE DOKUMENTACIJE:

NAZIV: ELEA iC d.o.o. Odgovorna oseba:

Ljubljana, junij 2011

1. UVODNO POJASNILO S POVZETKOM PREDINVESTICIJSKE ZASNOVE ...................................... 5

Mestna občina Ljubljana namerava v javno-zasebnem partnerstvu rešiti problem

Nekatere predpostavke investicijske operacije so se v primerjavi s prvotno ocenjenimi v

Ta novelacija vsebuje v primerjavi s prvotnim investicijskim programom natančnejše podatke

Opis večjih tehničnih sprememb v primerjavi s prvotnim dokumentom

V prvotnem investicijskem programu je bila predvidena ureditev in izgradnja:

Po projektu PGD, ki so ga oktobra 2010 izdelali Mexicanandslovenianarchitects, s.l.p. iz

Tabela: Bruto tlorisne površine in število parkirnih mest predvidenih po prvotnem

Postavka Prvotni IP (julij 2009) Ta novelacija (junij 2011)

S spremembo obsega in tehničnih rešitev se spremenijo tudi ostale ključne predpostavke

1.1. Osnovni podatki o investitorju

NAZIV: MESTNA OBČINA LJUBLJANA

NASLOV: Mestni trg 1, 1000 Ljubljana

 (01) 306-10-10 E-mail: glavna.pisarna@ljubljana.si

Ţupan: Zoran Janković

Matična številka: 5874025

Identifikacijska številka: SI67593321

Poslovna banka: Banka Slovenije

Transakcijski račun: SI56 0126 1010 0000 114

Odgovorna oseba za pripravo investicijskih dokumentov: ţupan Zoran Janković

Odgovorna oseba za izvajanje investicije: ţupan Zoran Janković

NAZIV: ELEA iC d.o.o.

NASLOV: Dunajska cesta 21, 1000 Ljubljana

 (01) 474-10-92 E-mail: franc.jurkovic@elea.si

Matična številka: 5522749

Identifikacijska številka: SI17212839

Poslovna banka: NLB d.d.

Transakcijski račun: SI56 0222 2001 9540 413

Odgovorna oseba: Franc Jurkovič

Izpolnjevalec podatkov: Blaţ Malenšek

1.3. Namen in cilji investicijskega projekta

Namen investicijske naloţbe je nekdanji industrijski kompleks tovarne Rog spremeniti v

Cilj investicije je sledeč:

rekonstrukcija in pridobitev 5.432,04 m² neto tlorisnih površin v obstoječem objektu

Predinvesticijska zasnova je bila izdelana novembra 2007, prvotni investicijski program pa

V predinvesticijski zasnovi in prvotnem investicijskem programu so navedeni isti investitor,

varianta 0: investicija se ne izvede

V primeru, da se investicija ne bi izvedla in bi stanje objekta ostalo kot je, bi pomenilo, da je

V primeru izbora variante 1, kot je bila predstavljena v predinvesticijski zasnovi, bi to

Na podlagi tega in ocene, da je investicija tehnično, finančno in organizacijsko izvedljiva na

Stalne cene Deleţ Tekoče cene

Ob tem še navajamo, da je po pogodbi med LB Leasing in Mestno občino Ljubljana slednja

- 6.000 EUR stroškov za pripravo pogodbe,

9.270.840 EUR stroška, ki ga je oz. še bo imela Mestna občina Ljubljana s finančnim

Po trenutnem predvidevanju bi lahko Mestna občina Ljubljana in investitor v smislu javno

Skupna vrednost projekta je tako:

vloţek zasebnega kapitala 45.903.876 EUR 60%

Varianta 1a: investicija se izvede – MOL je 40 % investitor

varianta 0: investicija se ne izvede

V primeru variante 0 se stanje ne bi spremenilo.