UREDBA

O STANDARDIMA I NORMATIVIMA ZA
PLANIRANJE, PROJEKTOVANJE, GRAENJE I
USLOVIMA ZA KORIENJE I ODRAVANJE
STANOVA ZA SOCIJALNO STANOVANJE
("Sl. glasnik RS", br. 26/2013)

I UVODNE ODREDBE
Predmet ureivanja
lan 1
Ovom uredbom se utvruju standardi i normativi za planiranje, projektovanje, graenje i
druge vidove pribavljanja stanova i stambenih zgrada namenjenih socijalnom stanovanju i
uslovi za korienje i odravanje stanova i stambenih zgrada namenjenih socijalnom
stanovanju, nain korienja zemljita za izgradnju, nain odreivanja zakupnine, kao i
postupak nabavke dobara, usluga i radova u izgradnji stambenih zgrada i stanova
namenjenih socijalnom stanovanju.
Ovom uredbom nisu obuhvaeni programi i projekti izgradnje jedinica za boravak za
privremeno reavanje stambenih potreba socijalno ugroenih lica, kao i alternativna
stambena reenja kojima se unapreuje postojei stambeni prostor.

Pojmovi
lan 2
Pojedini pojmovi upotrebljeni u ovoj uredbi imaju sledee znaenje:
1) vrednost stana je vrednost nepokretnosti na dan 31. decembra prethodne godine,
utvrena u skladu sa Zakonom o porezima na imovinu;
2) neprofitna stambena organizacija je stambena agencija, koju osniva jedinica lokalne
samouprave, stambena zadruga, osnovana i organizovana u skladu sa zakonom i drugi
organizacioni oblici koji ispunjavaju sve uslove propisane Zakonom o socijalnom stanovanju
(u daljem tekstu: Zakon);
3) neto trokovna zakupnina je trokovna zakupnina koja je obraunata na osnovu stvarnih
trokova za pribavljanje stana umanjenih za subvencije date za smanjenje ovih trokova
(objektne subvencije) i stvarnih trokova za korienje stana;
4) objektna subvencija je subvencija data za smanjenje trokova za pribavljanje stana;
5) stambeni dodatak (subjektna subvencija) je subvencija odobrena domainstvima za
pokrivanje dela utvrene zakupnine;

6) stan, u smislu ove uredbe, podrazumeva stan za socijalno stanovanje, izgraen, odnosno
pribavljen, u skladu sa Zakonom;
7) standard, u smislu ove uredbe, podrazumeva skup optih pravila, smernica i kriterijuma
za programe i projekte socijalnog stanovanja ijom primenom se ostvaruje optimalni nivo
uslova socijalnog stanovanja;
8) program socijalnog stanovanja je skup aktivnosti i programskih mera kojim se ostvaruju
ciljevi Nacionalne strategije socijalnog stanovanja i Akcioni plan, a u skladu sa odredbama
l. 6. i 7. Zakona;
9) projekat socijalnog stanovanja je skup aktivnosti kojima se sprovodi utvreni program
socijalnog stanovanja;
10) trokovna zakupnina je zakupnina koja je obraunata na osnovu stvarnih trokova za
pribavljanja i korienje stana.

Programi i projekti socijalnog stanovanja

lan 3
Programi i projekti socijalnog stanovanja u smislu ove uredbe odnose se na:
1) izgradnju, odnosno pribavljanje, upravljanje i davanje u zakup stanova za socijalno
stanovanje za izdavanje u zakup na odreeno vreme, bez mogunosti otkupa ili kupovine,
odnosno bez mogunosti sticanja svojine putem kupovine;
2) upravljanje izgradnjom stanova za prodaju pod neprofitnim uslovima;
3) alternativna stambena reenja kojima se obezbeuje novi ili unapreuje postojei
stambeni prostor;
4) razliiti programi vezani za korienje i odravanje stanova za socijalno stanovanje koji se
izdaju pod zakup.
Neprofitne stambene organizacije, koje ispunjavaju uslove propisane Zakonom, realizuju
projekte iz stava 1. ovog lana, to podrazumeva:
1) upravljanje izgradnjom, odnosno pribavljanjem, stanova za socijalno stanovanje za
davanje u zakup;
2) upravljanje njihovim korienjem i odravanjem;
3) ugovaranje zakupa i odnos sa krajnjim korisnicima;
4) organizovanje naplate zakupnine;
5) upravljanje izgradnjom, odnosno pribavljanjem, stanova za socijalno stanovanje za
neprofitnu prodaju;
6) ugovaranje neprofitne prodaje;
7) organizovanje naplate rata i anuiteta za prodate stanove;

8) namensko korienje prikupljenih finansijskih sredstava od zakupnina, rata i anuiteta za

prodate stanove u skladu sa Zakonom, ovom uredbom i propisanim uslovima pojedinanih
programa.

lan 4
Programi i projekti socijalnog stanovanja se planiraju i sprovode u skladu sa potovanjem
osnovnih naela odrivog razvoja, to u smislu ove uredbe podrazumeva usklaivanje
aspekata ekonomske i socijalne odrivosti i zatite ivotne sredine.

lan 5
U programima i projektima socijalnog stanovanja primenjuju se i drugi propisi kojima se
ureuje planiranje, projektovanje i izgradnja stambenih objekata ako ovom uredbom i
dodatnim uslovima odobrenih projekata nije drugaije ureeno.

lan 6
U programima i projektima izgradnje objekata za socijalno stanovanje naroito se podstiu
inovativna urbanistika i projektantska reenja, koja su u skladu sa uslovima definisanim
ovom uredbom.
Radi postizanja optimalnih prostorno urbanistikih i arhitektonskih reenja u okviru programa
raspisuju se urbanistiko-arhitektonski konkursi, osim u sluajevima kada je za odreenu
lokaciju koja se predlae za taj program, a koja zadovoljava ostale uslove programa, ve
izdato reenje o izdavanju graevinske dozvole.

II USLOVI I KRITERIJUMI ZA PLANIRANJE, PROJEKTOVANJE,

GRAENJE, KORIENJE I ODRAVANJE STANOVA ZA
SOCIJALNO STANOVANJE
Opti uslovi za planiranje, projektovanje i graenje objekata za socijalno
stanovanje
lan 7
U zavisnosti od mogunosti koje prua lokacija i planom definisani urbanistiki parametri,
prilikom planiranja lokacije teiti formiranju otvorenih, slobodnih povrina odnosno
ambijentalnih celina sa posebnom panjom na formiranje zelenila.
Objekti namenjeni socijalnom stanovanju moraju imati naglaen stepen racionalnosti i
ekonominosti koja se postie kroz jednostavnost konstrukcije odnosno izbor ekonominog
konstruktivnog sistema, instalacija i primenjenih graevinskih materijala, tipizaciju i
standardizaciju graevinskih elemenata, proizvoda i opreme.
Prilikom planiranja i projektovanja objekata za socijalno stanovanje mora se voditi rauna o
racionalnosti i ekonominosti njihovog budueg korienja i odravanja, uz istovremeno
potovanje privatnosti korisnika socijalnog stanovanja i ouvanje vrednosti imovine.
Pri raspisivanju konkursa iz lana 6. stava 2. ove uredbe, u programskim uslovima za izbor
odgovarajueg urbanistiko-arhitektonskog reenja treba obuhvatiti i uslove za postizanje
najoptimalnijeg reenja sa stanovita efikasne potronje zemljita, energije, vode i drugih

resursa, te za podsticanje ponovne upotrebe materijala koji se ugrauju, posmatrano sa

stanovita celokupnog ivotnog veka objekta za socijalno stanovanje.

Kriterijumi za odreivanje lokacije za socijalno stanovanje

lan 8
Lokacija za izgradnju objekta namenjenog socijalnom stanovanju utvruje se urbanistikim
planom kao zasebna zona, celina ili potcelina ili kao pojedinana lokacija u zonama
vieporodinog stanovanja.
Ukoliko urbanistikim planom nije posebno utvrena lokacija za izgradnju objekta
namenjenog socijalnom stanovanju, utvruje se u skladu sa osnovnim naelima odrivosti iz
lana 4. ove uredbe uz primenu sledeih kriterijuma:
1) mogunost pogodnog i ekonominog prikljuenja na postojeu infrastrukturnu mreu ili
postrojenja, a najmanje na: saobraajnu, vodovodnu, kanalizacionu i elektromreu, pri emu
se prednost daje lokacijama sa veim stepenom infrastrukturne opremljenosti;
2) blizina postojeih stambenih kompleksa i druge kompatibilne namene, uz izbegavanje
prostorne segregacije, socijalnog stanovanja;
3) pogodno i bezbedno zemljite za izgradnju, sa stanovita geomehanikih svojstava
terena, sigurnosti od poplava i podzemnih voda, kao i zadovoljenja neophodnih uslova
zatite ivotne sredine i odgovarajue udaljenosti od izvora zagaenja i drugih negativnih
uticaja iz neposrednog okruenja;
4) mogunost kombinovanja objekata socijalnog stanovanja sa sadrajima komercijalnog
karaktera i drugim vidovima stanovanja u sluajevima planiranja veih stambenih
kompleksa;
5) dostupnost stanice javnog prevoza, kao i blizina postojeih terminala i linija gradskog
saobraaja veeg kapaciteta;
6) dostupnost objekata drutvenog standarda (osnovne kole, deije ustanove, zdravstvene
ustanove i centri snabdevanja);
7) blizina javnih zelenih povrina.

III TEHNIKI USLOVI ZA STAMBENE OBJEKTE I STANOVE

NAMENJENE SOCIJALNOM STANOVANJU
Opremljenost zemljita za izgradnju objekata za socijalno stanovanje
lan 9
Graevinska parcela za izgradnju socijalnih stanova mora biti opremljena prikljucima na
putnu, vodovodnu, kanalizacionu i elektroenergetsku mreu, kao i fiksnu telefoniju.

Saobraajne i peake povrine

lan 10

Graevinska parcela, odnosno stambeni objekat mora imati direktan pristup javnoj
saobraajnoj povrini.
Javne saobraajne peake i saobraajne povrine (trotoari, peake staze i peaki prelazi,
rampe, prilazi objektu) u okviru stambenog kompleksa moraju biti prilagoene zahtevima lica
sa invaliditetom i drugih osoba sa smanjenom pokretljivou, odnosno dimenzionisane tako
da zadovoljavaju vaee propise koji ureuju standarde pristupanosti.

Parking mesta
lan 11
Prilikom planiranja lokacije namenjene za socijalno stanovanje, potrebno je obezbediti
parkiranje za minimum 0.7 parking mesta po stanu unutar pripadajue graevinske parcele.
Broj parking mesta namenjenih korienju osoba sa invaliditetom, mora biti proporcionalan
broju stambenih jedinica namenjenim tim osobama, a ne manji od 10% od ukupnog broja
parking mesta. Ova parking mesta moraju biti pozicionirana to blie ulazu i minimalne irine
350 cm.

Pratei sadraji komercijalnog karaktera

lan 12
U prizemlju stambenih objekata, osim prostora namenjenih stanovanju, mogu se planirati
komercijalni sadraji u funkciji stanovanja, ukoliko su ve zadovoljeni uslovi iz lana 21. ove
uredbe, odnosno, uslovi za smetaj neophodnih zajednikih prostora u funkciji stanovanja iz
lana 14. ove uredbe.

Ulaz u zgradu
lan 13
Ulaz u zgradu mora biti projektovan i graen tako da je omoguena nesmetana komunikacija
stanara, odnosno zadovoljeni standardi pristupanosti.
Ulaz u zgradu mora biti jasno obeleen kunim brojem.
Kota poda prizemlja sa stanovima mora biti iznad kote terena kod ulaza u zgradu, najmanje
visine jednog stepenika ne nieg od 15 cm, a najvie 120 cm.
Nesmetan prilaz osobama sa invaliditetom sa kote prilaza zgradi do kote prizemlja sa
stanovima, odnosno najnie glavne stanice lifta mora biti obezbeen putem rampe
maksimalnog nagiba 1:12, a u svemu prema vaeim propisima.
Ulaz u zgradu mora imati vetrobran minimalnih dimenzija irine 180 cm, dubine 210 cm i
visine 240 cm.
Minimalna irina ulaznih vrata u zgradu je 120 cm.

Zajedniki prostori u stambenoj zgradi

lan 14

Obavezni zajedniki prostori u stambenim zgradama su: vertikalne komunikacije,

horizontalne komunikacije, toplotne podstanice (kod sistema daljinskog grejanja), kotlarnice
(kod sopstvenog sistema grejanja), prostor za odlaganje alata i sredstava za odravanje
zgrade, prostor za vodomer, prostor za glavni razvodni ormar i prostor za potanske
sanduie u ulaznom delu objekta.
Ukoliko postoji potreba, neophodno je predvideti i prostor za poveanje pritiska vode
(pumpe).
Prostor za odlaganje alata i sredstva za odravanje zgrade je minimalne povrine 2.0m2, i
najmanje irine 120 cm, sa predvienim izvodom vode i slivnikom u podu.
U novoprojektovanim zgradama namenjenim socijalnom stanovanju, kada je mogue, a
obavezno onim sa preko deset stambenih jedinica, pored obaveznih zajednikih prostora
treba predvideti i prostor za sastanke, odravanje skuptine stanara i zajednika okupljanja,
veliine minimalno 15 m2.
Komunikacijski i drugi zajedniki prostor u objektu treba projektovati maksimalno racionalno i
ekonomino.

Prostorni uslovi zajednikih komunikacija u stambenoj zgradi

lan 15
Najmanja svetla irina stepeninih krakova i podesta je 120 cm.
Najmanja svetla irina hodnika iznosi 140 cm, dok najmanja svetla visina hodnika iznosi 240
cm.
Najmanja svetla irina prostora ispred ulaza u druge prostorije, stanove ili lift iznosi 150 cm.
Najmanja svetla visina izmeu dva stepenina kraka je 220 cm.
Rastojanje od vertikalne komunikacije do najudaljenijeg stana je maksimalno 30 m.
U svakoj zgradi sa liftom treba obezbediti prostor za pogonske ureaje i upravljanje kao i
pristup njima. Stanice lifta moraju biti na nivoima sa kojih se ulazi u stan.
Za objekte sa pet i vie etaa, raunajui nadzemne i podzemne u funkciji stanovanja,
obavezna je ugradnja najmanje jednog putnikog lifta u skladu sa potrebnim kapacitetima,
minimalnih dimenzija kabine 110x140 cm, radi mogunosti smetaja invalidskih kolica
opreme, nametaja i dr.
Kada su podzemne etae u funkciji stanovanja (npr. za garae, stanarske ostave i sl.)
stanica lifta se postavlja na nivo te etae.
Svetla irina kabine lifta je minimalno 80 cm.

Ostali zajedniki prostori u funkciji stambenih zgrada

lan 16

U okviru objekta ili na graevinskoj parceli treba planirati prostor za ostavljanje bicikla, tako
da se za svakog lana domainstva predvidi 0.4 mesta.
Ukoliko se parkiranje vozila predvia u objektu, svetla visina garaa u ovom sluaju ne sme
biti manja od 220 cm. U sluaju dimenzionisanja broja garanih mesta unutar objekta, vae
ista pravila kao za parkiranje motornih vozila.

Sigurnost upotrebe zajednikih prostora zgrade i opreme u zgradama

lan 17
Stepenita, balkoni, loe, terase i slino, na visini veoj od 45 cm od terena, moraju biti
osigurani ogradom visine najmanje 110 cm. Otvori u ogradi moraju onemoguiti penjanje
dece i prolaz predmeta prenika veeg od 12 cm.
Rukohvate na rampama i stepenitima, sisteme za orijentaciju, treba projektovati u skladu sa
pravilima pristupanosti.

Povrinski normativi za stanove

lan 18
U programima i projektima socijalnog stanovanja, kod izgradnje novih stanova, primenjuju se
povrinski normativi dati u sledeoj tabeli:
Veliina domainstva
1-lano
2-lano
3-lano
4-lano
5-lano
6-lano

Povrina po domainstvu
22 - 30 m2
30 - 42 m2
40 - 55 m2
50 - 65 m2
62 - 75 m2
75 - 85 m2

Povrina po lanu
22 - 30 m2
15 - 21 m2
13,3 - 18,3 m2
12,5 - 16,2 m2
12,4 - 15 m2
12,5 - 14,2 m2

Za svako uveanje broja lanova, preko estolanog domainstva, povrine iz tabele ovog
lana se uveavaju za 6 m2.
U programima socijalnog stanovanja moe se dodeliti i stan manje povrine od minimalne
date u tabeli, ali ne manji od 10 m2 po lanu domainstva, odnosno, ne manji od od 20 m2 u
sluaju jednolanog domainstva.
U programima socijalnog stanovanja, a uz saglasnost korisnika, moe se dodeliti i stan vee
povrine od maksimalne date u tabeli za vielano domainstvo, ali ne vie od 10 m2.

Minimalni prostorni uslovi u stanu

lan 19
Stan mora imati najmanje: ulazni prostor, sobu, prostor za pripremanje hrane, prostor za
odravanje line higijene.

U sluaju garsonjere, soba podrazumeva dnevni boravak sa prostorom za spavanje i

pripremu hrane, a u sluaju jednosobnih stanova, soba u smislu dnevnog boravka
namenjena je i prostoru za ruavanje, s tim da je prostor za pripremu hrane odvojen.
Minimalna povrina sobe za jednu osobu u stanu veem od jednoiposobnog je 7 m2, a
minimalna irina 210 cm.
Soba, osim sobe iz stava 3. ovog lana i dnevnog boravka, u viesobnim stanovima, jeste
soba minimalne povrine 9 m2 i minimalne irine 240 cm.
Spavae sobe ne smeju da budu prolazne.
Minimalna povrina dnevnog boravka za sve tipove stanova je 15 m2, osim u sluaju
garsonjera i stanova koji u sklopu dnevnog boravaka imaju prostor za ruavanje, gde je
minimalna povrina 20 m2.
Minimalna irina dnevnog boravka je 330 cm.
U cilju to racionalnijeg korienja stambenog prostora, pozicioniranje otvora u stanu (ulazna
vrata, sobna vrata, prozori), izvriti tako da se omogui racionalno i funkcionalno
postavljanje svog neophodnog pokretnog nametaja, kao i plakara, garderobera i drugih
plakarskih ostava.
U stanovima veim od jednosobnih obavezno je odvajanje dnevnih i nonih zona
predprostorom.

lan 20
Minimalna irina ulaznog prostora u stanovima iznosi 120 cm, a sekundarnih komunikacija
90 cm.
Dimenzije kupatila se odreuju tako da iste omoguavaju smetanje sledee opreme:
umivaonika, tu kabine minimalnih dimenzija 80x80 cm, ili kade minimalne duine 140 cm,
WC olje. Za osobe sa invaliditetom, dozvoljene su tu kabine koje su u ravni poda.
Minimalna povrina kupatila je 3.30 m2.
Ukoliko se u kupatilu planira i prostor za smetaj ve maine, minimalna povrina kupatila je
3.50 m2.
Kuhinja je dimenzionisana tako da minimalno moe da stane poret 60x60 cm, friider
60x60 cm, sudopera 60x60 cm i radna povrina 60x60 cm, s tim da se u kuhinjama veim od
zadatog minimuma, odnosno ukoliko se u stanu ne predvia kuhinjska ostava kao zasebna
prostorija, obezbedi prostor za ugradnju plakarske ostave.
Ukoliko se u stanu ne predvia kuhinjska ostava, treba predvideti kuhinjsku plakarsku
ostavu.
Povrina kuhinjskih ostava ne treba da pree 1.6 m2.
U sluaju da u kupatilu nije predvien prostor za ve mainu, potrebno je predvideti prostor u
kuhinji.
U stanovima veim od dvoiposobnog obavezno projektovati i toalet sa wc oljom i lavaboom.

Svetla visina stana je minimalno 260 cm.

Stanovi manjih povrina moraju da imaju najmanje francuski balkon, dok stanovi preko 40 m2
moraju da imaju minimalno jedan balkon, lou ili terasu, minimalne povrine 2.0 m2 i
minimalne dubine 1.0 m.
Sve povrine u stanu obraunavaju se prema SRPS-u U.C2.100 iz 2002. godine.

lan 21
Stanovi namenjeni osobama sa invaliditetom, po pravilu se smetaju u prizemlje objekta, a
projektuju se u svemu prema odredbama propisa koji ureuju standarde pristupanosti.

Instalacije u stambenoj zgradi

lan 22
Sanitarne vorove i druge instalacione vodove treba projektovati to racionalnije,
grupisanjem i postizanjem najmanjih moguih duina.
Svaka stambena jedinica mora da ima minimum jedan dimnjak ili prikljuak na dimnjak,
sistem vetake ventilacije ukoliko ista nije obezbeena prirodnim putem, sistem grejanja
tople vode ukoliko objekat nije prikljuen na gradski toplovod.
Svaka stambena jedinica mora da ima minimalno jednu trofaznu utinicu i prikljuak na
telefonsku mreu, zajedniku antenu ili kablovsku mreu u dnevnom boravku.
U sluaju kada se predvia klima ureaj, potrebno je locirati elektrini prikljuak i odrediti
poloaj ureaja tako da bude postavljen na manje vidnom mestu, odnosno da ne naruava
izgled objekta. Obavezno je predvideti zasebno odvoenje vode iz klima ureaja i
zabranjeno je prikljuivanje na postojee oluke.

Zavrna obrada i oprema stana

lan 23
U zavrnoj obradi u stambenim zgradama namenjenim socijalnom stanovanju treba
upotrebljavati materijale koji se lako odravaju, koji su bezbedni i izbalansiranog odnosa
cene i kvaliteta, odnosno najmanje kvaliteta II klase.
Oprema koja se ugrauje (sanitarna i druga) treba da bude najmanjeg kvaliteta II klase.
Svi materijali primenjeni u izgradnji i opremanju moraju imati odgovarajue domae
sertifikate koji definiu kvalitet i nekodljivost po ljudsko zdravlje.

Protivpoarna zatita
lan 24
Obavezno je pridravati se vaeih protivpoarnih propisa, kako na nivou planiranja lokacije
tako i nivou projektovanja i izgradnje objekata.

Stalna kontrola pridravanja navedenih propisa neophodna je u toku graenja i eksploatacije

objekta.

Toplotna zatita zgrade

lan 25
Pored opte vaeih standarda koji se odnose na toplotnu zatitu, prilikom planiranja i
projektovanja objekta namenjenog za socijalno stanovanje, obavezno je pridravati se
donetih propisa iz oblasti energetske efikasnosti zgrada.

IV USLOVI ZA KORIENJE I ODRAVANJE STANOVA

Korienje stanova
lan 26
Stanovi za socijalno stanovanje se koriste po osnovu zakupa na odreeno vreme - period od
tri godine, u skladu sa njihovom namenom bez mogunosti otkupa ili kupovine, odnosno bez
mogunosti sticanja svojine putem kupovine, kao i po osnovu sticanja prava svojine u skladu
sa Zakonom, a prema uslovima koji su utvreni u okviru svakog posebnog programa
socijalnog stanovanja, odnosno u skladu sa odredbama zakona o potvrivanju
meunarodnih ugovora kojima se ureuje izgradnja stanova za socijalno stanovanje u
Republici Srbiji.
Ako se neko lice useli u stan ili zajednike prostorije stambene zgrade, ili koristi stan bez
zakljuenog ugovora o zakupu, ili kome je poniten pravni osnov po kome je zakljuen
ugovor o zakupu (prestanak ugovora o zakupu, otkaz ugovora o zakupu i drugo),
zakupodavac moe kod optinskog organa nadlenog za stambene poslove da zahteva
njegovo iseljenje, po postupku i nainu propisanim zakonom kojim se ureuje stanovanje.

Upravljanje i odravanje stanova koji se izdaju u zakup

lan 27
Upravljanjem i odravanjem stanova koji se izdaju u zakup, u smislu ove uredbe, smatra se:
1) odluivanje o korienju i odravanju stambenih zgrada, stanova i zajednikih delova;
2) donoenje odluke o kunom redu koje se trebaju pridravati svi korisnici stanova (u
daljem tekstu: Zakupci);
3) obezbeivanje i korienje finansijskih sredstava za odravanje stambenih zgrada,
stanova i zajednikih delova;
4) voenje svih potrebnih evidencija o stanovima, kao i podataka o Zakupcima koji su bitni
za korienje i efikasno odravanje, i koji e biti aurirani i arhivirani na nain na koji se
omoguava uvid u opravdanost i nain korienja stanova;
5) obraun i naplata zakupnine;
6) izrada procedura za provoenje odravanja i izbora ovlaenog predstavnika Zakupaca
na nivou ulaza ili zgrade;

7) imenovanje upravnika zgrade;

8) druga pitanja znaajna za korienje i odravanje stanova.
Za realizaciju aktivnosti iz stava 1. ovog lana zaduena je neprofitna stambena organizacija
(u daljem tekstu: Zakupodavac).
Zakupodavac, u vrenju funkcije upravljanja korienjem i odravanjem stambenih zgrada
obavlja i sledee zadatke:
1) donosi godinji program investicionog odravanja;
2) zakljuuje ugovore sa treim licima koja se angauju u svrhu odravanja stambenih
zgrada, stanova i zajednikih delova;
3) organizuje naplatu zakupnine utvrene ugovorom o zakupu;
4) vodi odgovarajue poslovne knjige koje se odnose na vrednost stambenih zgrada,
stanova i zajednikih delova;
5) vri kontrolu i preduzima potrebne mere za realizaciju ugovornih obaveza iz ugovora o
zakupu.

Obezbeenje sredstava
lan 28
Neprofitna stambena organizacija - stambena agencija na teritoriji jedinice lokalne
samouprave obezbeuje sredstva za realizaciju aktivnosti iz lana 26. stav 1. ove uredbe,
kao i za odravanje stanova i zajednikih delova zgrade, iz prikupljene zakupnine, donacija i
drugih finansijskih sredstava obezbeenih za te namene u skladu sa Zakonom.

Zadaci u upravljanju
lan 29
Neprofitna stambena organizacija u vrenju funkcije upravljanja stambenim zgradama,
stanovima i zajednikim delovima, obavlja sledee zadatke:
1) donosi godinji program investicionog odravanja;
2) zakljuuje ugovore sa treim licima koja se angauju u svrhu odravanja stambenih
zgrada, stanova i zajednikih delova;
3) organizuje naplatu zakupnine utvrene ugovorom o zakupu;
4) vodi odgovarajue poslovne knjige koje se odnose na vrednost stambenih zgrada,
stanova i zajednikih delova;
5) vri kontrolu i preduzima potrebne mere za realizaciju ugovornih obaveza iz ugovora o
zakupu.

Zakup stana
lan 30
O zakupu stana zakljuuje se ugovor o zakupu stana na odreeno vreme izmeu neprofitne
stambene organizacije - stambene agencije na teritoriji jedinice lokalne samouprave na kojoj
se stan nalazi i lica koje je steklo pravo na zakup stana.
Ugovor o zakupu stana zakljuuje se u pismenoj formi i sadri naroito: ugovorne strane,
vreme i mesto zakljuenja ugovora, podatke o stanu koji je predmet zakupa, vreme trajanja
zakupa, prava i obaveze ugovornih strana u korienju i odravanju stana, visinu zakupnine,
nain i rokove plaanja zakupnine, uslove i rokove za otkaz ugovora i lica koja e koristiti
stan.
Zakup poinje da tee od dana primopredaje stana, o emu su Zakupodavac i Zakupac
duni da saine zapisnik o primopredaji stana, koji treba da sadri podatke o stanu,
ureajima i opremi koji se izdaju u zakup i opis stanja u kome se nalaze u trenutku
primopredaje.

Prestanak ugovora o zakupu

lan 31
Ugovor o zakupu stana prestaje:
1) istekom vremena na koje je zakljuen;
2) sporazumnim raskidom;
3) otkazom.
U sluaju smrti Zakupca, lanovi porodinog domainstva koji su sa Zakupcem stanovali u
istom stanu nastavljaju sa korienjem tog stana, s tim to ugovor o zakupu zakljuuje lice
koji oni sporazumno odrede.
Ako lice iz stava 2. ovog lana ne zakljui ugovor o zakupu u roku od 60 dana od dana smrti
Zakupca, Ugovor o zakupu prestaje.

Otkaz Ugovora o zakupu

lan 32
Zakupodavac moe dati otkaz ugovora o zakupu stana:
1) ako je Zakupac u postupku ostvarivanja prava na stan dao netane podatke;
2) ako Zakupac bez saglasnosti Zakupodavca koristi stan za obavljanje poslovne delatnosti,
izdaje stan u podzakup ili dozvoli korienje stana licima koja nisu predviena Ugovorom, u
roku duem od 60 dana;
3) ako Zakupac ne plati zakupninu za najmanje tri meseca uzastopno ili etiri meseca u toku
godine;

4) ukoliko Zakupac ne plaa sve dabine u vezi korienja stana (struja, voda, grejanje i
drugo) u periodu duem od ezdeset dana predvienog raunom za plaanje dabina;
5) ako Zakupac, osobe koje sa njim stanuju ili lica kojima dozvoli ulazak u stan izazovu veu
tetu u stanu ili zajednikim delovima zgrade;
6) ako Zakupac, osobe koje sa njim stanuju ili lica kojima dozvoli ulazak u stan nainom
korienja stana grubo kre osnovna pravila susedskog suivota utvrena kunim redom, ili
nainom korienja ometaju druge stanovnike u njihovom mirnom korienju stana;
7) ukoliko prestane da koristi stan u periodu duem od tri meseca;
8) ako Zakupac ili neko od lanova porodinog domainstva stekne u svojinu stan ili kuu;
9) ako Zakupac vri ili izvri u stanu i ugraenoj opremi prepravke, bez prethodno
pribavljene saglasnosti Zakupodavca;
10) ukoliko Zakupac ne dozvoli ulazak u stan u nekom od sluajeva predvienim lanom 40.
ove uredbe;
11) ukoliko Zakupac, bez opravdanih razloga, ne preuzme stan i ne otpone sa njegovim
korienjem u roku duem od 30 dana od dana zakljuenja ugovora o zakupu.
Zakupodavac ne moe raskinuti ugovor o zakupu ukoliko prethodno nije pismeno opomenuo
Zakupca o krenju ugovora o zakupu.
Opomena mora da sadri: vid krenja ugovora o zakupu, kao i nain otklanjanja razloga za
raskid i rok za otklanjanje, koji ne moe biti krai od 10 dana.
Zakupodavac moe raskinuti ugovor o zakupu i bez pismene opomene, ukoliko je to
ponovljeno krenje ugovora o zakupu, a od prethodne opomene nije proteklo vie od godinu
dana.

Objektivne okolnosti
lan 33
Zakupodavac ne moe raskinuti ugovor o zakupu stana, iako Zakupac nije isplatio
zakupninu i dabine za korienje stana, ukoliko se Zakupac ili lanovi porodinog
domainstva koji sa njim koriste stan nau u izuzetnim okolnostima koje se nisu mogle
predvideti i na koje nisu mogli uticati (smrt u porodici, tea bolest, krupnija povreda, gubitak
posla i drugo). U takvim prilikama, Zakupac je duan da u roku ne duem od 30 dana,
pismeno obavesti Zakupodavca o nastanku nepredvienih okolnosti i da podnese zahtev za
utvrivanje stambenog dodatka ukoliko ispunjava uslove, ili da zatrai sporazum o
reprogramu duga.
Ukoliko Zakupodavac proceni da objektivne okolnosti ukazuju na dugotrajnu nemogunost
plaanja zakupa i ostalih dabina u vezi korienja stana, Zakupca moe preseliti u drugi
stan namenjen za privremeno reavanje stambenih potreba socijalno ugroenih lica.

Produetak ugovora o zakupu

lan 34

Zakup se moe produiti ukoliko postoji saglasnost volje obe ugovorne strane i ukoliko su
ispunjeni posebni uslovi za produetak ugovora.
Zakupac zainteresovan za produetak ugovora o zakupu duan je da, u roku od 120 dana
pre isteka tog ugovora, Zakupodavcu dostavi pismeni zahtev za produetak ugovora o
zakupu, uz sledeu dokumentaciju:
1) potvrdu o primanjima lanova domainstva;
2) potvrdu Poreske uprave o imovini svih lanova domainstva;
3) izjavu punoletnih lanova porodinog domainstva da ne poseduju stan ili porodinu kuu
na teritoriji Republike Srbije;
4) overene fotokopije linih dokumenata svih lanova domainstva (legitimaciju izbeglih lica,
line karte, izvode iz matinih knjiga roenih za maloletna lica).
Zakupodavac nee produiti ugovor o zakupu sa Zakupcem:
1) ako je on ili lan njegovog porodinog domainstva u meuvremenu postao vlasnik stana
ili porodine kue na teritoriji Republike Srbije;
2) ako primanja porodinog domainstva odstupaju za vie od 15% od opsega primanja iz
uslova za sticanje prava korienja po ugovoru o zakupu, a Zakupac nije ostvario pravo na
subvencionisanje zakupnine;
3) ukoliko mu se broj lanova porodinog domainstva uveao usled nekog drugog razloga,
koji nije roenje deteta ili sklapanje braka.

Obaveze Zakupca
lan 35
Zakupac se obavezuje da pri korienju stana i zajednikih delova zgrade, ureaja,
instalacije i opreme u zgradi, postupa sa panjom dobrog domaina i da vri tekue
odravanje stana svojim sredstvima.
Zakupac je obavezan da organizuje i snosi trokove opravki u stanu, delu stana ili na drugim
delovima zgrade ili ureajima, instalacijama i opremi koje prouzrokuje namerno ili
nepanjom, ili ih prouzrokuju lanovi njegovog porodinog domainstva ili osobe koje su u
stanu i zgradi uz njegov pristanak.

Obaveze zakupca kod tekueg odravanja stana

lan 36
Zakupac je duan da organizuje i snosi trokove tekueg odravanja stana i to:
1) popravke ili zamenu delova elektrinih instalacija u stanu (prekidaa, sijalica i dr.);
2) deratizaciju, dezinsekciju i dezinfekciju prostorija u stanu;

3) redovne preglede i servisiranje instalacija vodovoda i kanalizacije od prikljuka na

zajedniku vodovodnu i kanalizacionu vertikalu zgrade do prikljuka na sanitarni ureaj
(sifon sudopere, umivaonika i sl.) u stanu;
4) odguivanje kanalizacione mree koja pripada samo stanu zakupca, odnoenje izlivnih
ostataka i dezinfekcija prostorija u stanu;
5) ienje snega i leda sa prozora, balkona, loa i terasa svog stana;
6) popravku ili zamenu okova, brava, katanaca i drugih ureaja za zatvaranje prostorija u
stanu;
7) kreenje prostorija u stanu;
8) odravanje higijene u stanu (ienje i pranje prostorija, zastakljenih povrina i dr.);
9) druge radove kojima se obezbeuje tekue odravanje stana na zadovoljavajuem nivou
upotrebljivosti.

Obaveze Zakupodavca kod tekueg odravanja zgrade

lan 37
Zakupodavac je duan da organizuje i snosi trokove tekueg odravanja zgrade i to:
1) popravke ili zamenu automata za zajedniko osvetljenje, prekidaa, sijalica i dr.;
2) deratizaciju, dezinsekciju i dezinfekciju zajednikih prostorija u zgradi;
3) redovne preglede i servisiranje hidroforskih postrojenja u zgradi, instalacija centralnog
grejanja (podstanica, mree sa grejnim telima, ventile i dr.), instalacija i ureaja za gaenje
poara u zgradi, gromobranskih instalacija, instalacija vodovoda i kanalizacije u zgradi,
elektroinstalacija, ureaja za nuno svetlo, ureaja i opreme za ventilaciju zgrade;
4) ienje oluka i olunih cevi zgrade;
5) popravku ili zamenu okova, brava, katanaca i drugih ureaja za zatvaranje ormara za
strujomere, vodomere, telefonske i televizijske instalacije u zgradi;
6) kreenje zajednikih prostorija u zgradi;
7) odravanje higijene u zajednikim delovima zgrade (ienje i pranje ulaza, zajednikih
prostorija, stepenita, hodnika, zastakljenih povrina i dr.);
8) druge radove kojima se obezbeuje tekue odravanje zgrade na zadovoljavajuem nivou
upotrebljivosti.
O potrebi popravke zgrade Zakupac je duan da obavesti Zakupodavca preko upravnika
zgrade.

Investiciono odravanje stana i zgrade

lan 38
Zakupodavac snosi trokove investicionog odravanja stana i zgrade i to:
1) krovne konstrukcije i drugih konstruktivnih delova zgrade;
2) krovnog pokrivaa i drugih elemenata krova (dimnjaci, ventilacioni kanali, krovni otvori,
krovni svetlarnici, limene opivke i uvale, slivnici, odvodi i drugi elementi krova, zajednikih
loa i terasa i dr.);
3) oluka, olunih cevi i drugih elemenata za odvod vode sa krova i zatitu zgrade od prodora
vode;
4) horizontalne i vertikalne hidroizolacije;
5) vodovodne i kanalizacione mree od prikljuka na gradsku vodovodnu i kanalizacionu
mreu, sengrupa ili drugog izlivnog mesta do prikljuka na sanitarni ureaj (sifon sudopere,
umivaonika i sl.) u zgradi;
6) ventilacionih cevi kanalizacione mree i njihovih glava na krovu zgrade;
7) elektroinstalacije zgrade do strujomernog ormara;
8) instalacija centralnog grejanja, grejnih tela u zgradi, delova toplotnih postrojenja i ureaja
zgrade sa punjenjem, pranjenjem i ozraivanjem toplovodne mree, kao i popravka ili
zamena instalacija za gas;
9) pumpnog postrojenja za izbacivanje vode (otpadne, podzemne i kine) sa pripadajuim
delovima (prostorija sa instalacijama i ureajima);
10) hidroforskog ili drugog pumpnog postrojenja za snabdevanje zgrade vodom ili za
smanjenje pritiska vode, sa pripadajuim delovima i instalacijama;
11) dotrajalih metalnih, staklenih i drugih ograda na krovu, stepenitu, terasama, loama i
drugim zajednikim delovima zgrade;
12) kanala za smee u zgradi;
13) dotrajalih podova, plafona i zidova u zajednikim delovima zgrade i stanu;
14) dotrajalih drvenih i metalnih delova na prozorima i vratima stana i zajednikih prostorija
zgrade;
15) oteenih i dotrajalih fasada, fasadnih obloga i elemenata fasade i drugih spoljnih delova
zgrade sa prioritetom zatite fasade od prodora vode i vlage;
16) instalacije i ureaja za uzbunjivanje u zgradi;
17) gromobrana, interfona, kablovskih i PTT instalacija, antenskih ureaja i njihovih delova u
zgradi;
18) hidranata, hidrantskih creva i drugih hidrantskih delova u zgradi;

19) protivpoarnog stepenita zgrade i instalacija i ureaja za zatitu od poara;

20) dotrajalih sanitarnih ureaja stana i zgrade;
21) ureaja za nuno osvetljenje.

Hitne intervencije
lan 39
Zakupodavac organizuje radove i snosi trokove hitnih intervencija.
Pod hitnim intervencijama smatraju se radovi na odravanju stambene zgrade kojima se
otklanja neposredna opasnost po ivot i zdravlje ljudi ili za okolinu i izvode se bez odlaganja.
Radovi hitnih intervencija obuhvataju:
1) skidanje maltera, fasadnih obloga i drugih elemenata fasade i krova za koje se utvrdi da
ugroavaju bezbednost ljudi i imovine;
2) popravke ili zamene delova krovnog pokrivaa, radi zatite od prokinjavanja odnosno
prodora vode i drugih atmosferskih padavina;
3) kidanje ili popravke oteenih delova zgrade, na balkonu, terasi, loi i stepenitu zgrade
za koje se utvrdi da ugroavaju bezbednost ljudi i imovine;
4) popravke ili zamene vodovodnih i kanalizacionih cevi u zgradi ili stanu kada doe do
prskanja njenih delova;
5) popravku ili zamenu hidrofora i njegovih delova kada zbog kvara zgrada ostane bez vode;
6) odguivanje zajednike kanalizacione mree u zgradi ili stanu, odnoenje izlivnih ostataka
i dezinfekcije prostorija u zgradi ili stanu;
7) izbacivanje podzemnih i slivnih voda iz podrumskih i drugih prostorija u zgradi;
8) otklanjanje uzroka nestanka struje zbog kvara na elektroinstalaciji zgrade od strujomernog
ormara do razvodne table u stanu odnosno sijalinog mesta u zajednikim prostorijama;
9) utvrivanje i otklanjanje uzroka elektriziranja zajednikih ureaja u zgradi i instalacija u
zgradi i stanu;
10) popravke ili zamenu cevne mree, grejnih tela i delova toplovodnih odnosno plinskih
postrojenja zgrade, zbog prskanja delova mree, grejnih tela i toplovodnog odnosno plinskog
sistema;
11) otklanjanje kvarova i nedostataka koji mogu dovesti do poara.
Zakupac je obavezan da odmah po saznanju ovakvih okolnosti, obavesti Zakupodavca
preko upravnika zgrade o potrebi preduzimanja radova koji se izvode kao hitne intervencije.

Dozvola ulaska Zakupodavca u stan

lan 40
Zakupac se obavezuje da e zaposlenima koje ovlasti Zakupodavac dozvoliti ulazak radi
utvrivanja potrebe i izvoenja neophodnih radova na odravanju stanova, zajednikih
delova i ureaja, instalacije i opreme u zgradi.
Zakupodavac ima pravo da najmanje jednom meseno, a po potrebi i ee, obie stan,
proveri da li se stan koristi u skladu sa ugovorom o zakupu i proveri da li je Zakupac platio
raune za komunalne usluge.

Prepravke i rekonstrukcije stana

lan 41
Zakupac nije ovlaen da u stanu vri bilo kakve prepravke i rekonstrukcije bez pismene
saglasnosti Zakupodavca.

V NAIN ODREIVANJA ZAKUPNINE

Stambena zakupnina
lan 42
Za korienje zakupljenog stana Zakupac plaa Zakupodavcu stana zakupninu, pod
uslovima i na nain odreen ugovorom o zakupu, a u skladu sa odredbama ove uredbe.
Zakupnina se odreuje na osnovu obrauna svih stvarnih trokova pribavljanja i korienja
stana, u skladu sa lanom 43. ove uredbe.

Trokovna zakupnina
lan 43
Trokovna (neprofitna) zakupnina pokriva trokove odravanja stana i zajednikih delova
zgrade, trokove osiguranja, trokove voenja poslova upravljanja, amortizaciju za ivotni
vek od 67 godina, trokove finansiranja sredstava uloenih u stan i pripadajue zajednike
delove, kao i zemljite na kome je izgraen stambeni objekat.
Vrednost stana je trina vrednost nepokretnosti na dan 31. decembar godine koja prethodi
godini obrauna zakupnine, utvrena u skladu sa zakonom i drugim propisima koji ureuje
porezu na imovinu za lica koja ne vode poslovne knjige.
Trokovna (neprofitna) zakupnina se sastoji iz sledeih elemenata:
1) trokova odravanja, to su trokovi investicionog i tekueg odravanja zajednikih delova
zgrade i trokovi investicionog odravanja stana i mogu iznositi najvie 1,20% od vrednosti
stana na godinjem nivou za neamortizovane stanove, odnosno 2,00% od vrednosti stana
na godinjem nivou za amortizovane stanove, uz obavezu izdvajanja neutroenih sredstava
za ovu namenu u posebni rezervni fond koji mora da ima svaka neprofitna stambena
organizacija - stambena agencija na teritoriji jedinice lokalne samouprave za finansiranje
veih investicionih ulaganja;

2) trokova osiguranja, to su trokovi osiguranja od uobiajenih rizika poara i izlivanja

vode i mogu iznositi najvie 0,05% od vrednosti stana na godinjem nivou;
3) trokova upravljanja, to su trokovi upravljanja zgradama, stanovima i zakupcima,
ukljuujui i trokove pokrivanja rizika naplate zakupnine i mogu iznositi najvie 0,50% od
vrednosti stana na godinjem nivou;
4) amortizacije, koja se za neamortizovane stanove izraunava po stopi od 1,50% na
godinjem nivou, dok se za stanove starije od 67 godina ne rauna;
5) trokovi finansiranja su anuiteti za utroena kreditna ili sopstvena finansijska sredstva i
obraunavaju se kao proizvod glavnice utroenih sredstava za pribavljanje stana i godinje
kamatne stope. Trokovi finansiranja neprofitnog stana mogu iznositi najvie 2,00% od
vrednosti stana na godinjem nivou.
Zbir najviih stopa pojedinih elemenata zakupnine, izraena kao procenat od vrednosti stana
na godinjem nivou, je gornja granica godinje stope trokovne - neprofitne zakupnine.
Nadleni organ jedinice lokalne samouprave moe svojom odlukom odrediti i nie stope
pojedinih elemenata zakupnine.
Neprofitna stambena organizacija - stambena agencija, finansijska sredstva, od zakupnina i
drugih realizovanih programa i projekata u skladu sa Zakonom, vode na posebnom
namenskom raunu i koriste za namene u skladu sa Zakonom, odredbama ove uredbe i
posebnim uslovima realizovanih programa.
Kontrola namenskog korienja sredstava iz stava 6. ovog lana vri se u skladu sa
Zakonom.

Trokovna - neprofitna zakupnina namenskih stanova

lan 44
Elementi obrauna trokovne - neprofitne zakupnine stanova graenih nepovratnim
(donatorskim), ili povratnim finansijskim sredstvima koja su delimino subvencionisana,
namenjenih odreenim kategorijama stanovnitva, mogu odstupati od elemenata iz lana
43. ove uredbe u skladu sa uslovima programa i projekata u okviru kojih su stanovi
izgraeni, a najvie do nivoa date donacije, odnosno subvencije.
Visinu zakupnine iz stava 1. ovog lana utvruje svojom odlukom nadleni organ jedinice
lokalne samouprave.

Obraun zakupnine
lan 45
Zakupnina se obraunava u fiksnom dinarskom iznosu za period od godinu dana, i to za
drugu polovinu tekue godine i prvu polovinu naredne godine, a plaa u jednakim mesenim
ratama do 15. u mesecu za tekui mesec.
Za redovno plaanje zakupnine, Zakupcu pripada popust u iznosu od 5% na iznos
zakupnine, ukoliko ugovorom o zakupu nije drugaije odreeno.

Za plaanje zakupnine po isteku roka iz stava 1. ovog lana za period docnje zaraunava se
zakonska zatezna kamata, ukoliko ugovorom o zakupu nije drugaije ureeno.

Subvencionisanje zakupnine (stambeni dodatak)

lan 46
Subvencionisanje zakupnine je namenjeno Zakupcu stana za socijalno stanovanje u javnom
stambenom sektoru, ukoliko iznos neto trokovne zakupnine prelazi iznos od 30% od
prosenog mesenog prihoda njegovog porodinog domainstva, na nain utvren u skladu
sa zakonom ostalim propisima kojima se ureuje oblast socijalne zatite.
Nadleni organ jedinice lokalne samouprave odluuje o subvencionisanju zakupnine
Zakupcu stana za socijalno stanovanje u javnom sektoru.
Najvii iznos subvencije (stambenog dodatka) moe iznositi do razlike izmeu iznosa od
30% od prihoda porodinog domainstva iz stava 1. ovog lana do visine iznosa neto
trokovne zakupnine za predmetni stan, u zavisnosti od iznosa raspoloivih sredstava za te
namene.
Odobravanje stambenog dodatka vre centri za socijalni rad na teritoriji jedinice lokalne
samouprave, na bazi materijalnih prilika kvalifikovanim domainstvima, za period od godinu
dana.
Za odobreni iznos stambenog dodatka Zakupodavac stana smanjuje iznos zakupnine
Zakupcu, a taj iznos naplauje iz fonda za stambene dodatke.
Blii uslovi i postupak odobravanja stambenog dodatka se utvruju odlukom nadlenog
organa jedinice lokalne samouprave.
Po isteku perioda za koji je odobren stambeni dodatak Zakupac moe ponovo podneti molbu
za stambeni dodatak, ukoliko ispunjava uslove.

VI PRELAZNE I ZAVRNE ODREDBE

lan 47
Elementi obrauna trokovne - neprofitne zakupnine dati u lanu 43. ta. 3) - 5) ove uredbe
poveavaju se postepeno u narednom periodu, poev od prvog dana u mesecu nakon
stupanja na snagu ove uredbe i dalje prema vremenskoj dinamici iz sledee tabele:
Postepeno poveanje trokovne - neprofitne zakupnine
Elementi
zakupnine
Trokovi
odravanja
Trokovi
osiguranja
Trokovi
upravljanja

Gornja granica u% od vrednosti stana u obraunskom periodu

do
01.07.2013. 01.07.2014. 01.07.2015. 01.07.2016. 01.07.2017.
30.06.2013. 30.06.2014. 30.06.2015. 30.06.2016. 30.06.2017.
i dalje
1,20

1,20

1,20

1,20

1,20

1,20

0,05

0,05

0,05

0,05

0,05

0,05

0,50

0,50

0,50

0,50

0,50

0,50

Amortizacija
Trokovi
finansiranja
Trokovna
zakupnina

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

1,00

1,20

1,40

1,60

1,80

2,00

2,75

2,95

3,15

3,35

3,55

3,75

lan 48
Ova uredba stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u "Slubenom glasniku
Republike Srbije".