‫לפני ארבעה חודשים נשבר שיא‪ ,‬עוד שיא‪ ,‬בענף המגורים הישראלי‪ .

‬קבוצת קנדה ישראל היממה את ענף‬

‫הנדל"ן כשזכתה במכרז על מתחם רמז בתל אביב ושילמה את המחיר היקר ביותר ליחידת קרקע‬
‫בהיסטוריה של הנדל"ן המקומי‪ .‬קנדה ישראל‪ ,‬בשותפות עם אקרו נדל"ן וטרה‪ ,‬גיבשו קבוצת רכישה‬
‫להקמת "מגדל הגימנסיה" בן ה‪ 29-‬קומות ו‪ 108-‬דירות ‪ -‬מתחם ששילמו תמורתו ‪ 305‬מיליון שקל‪ ,‬או‬
‫‪ 2.8‬מיליון שקל ליחידת קרקע‪ .‬בראיון ראשון ובלעדי ל"גלובס"‪ ,‬מגלה בעל החברה ברק רוזן כי הוא לא‬
‫עוצר בדרכו להשתלב בליגה של הגדולים‪ .‬בימים אלה‪ ,‬למשל‪ ,‬הוא בוחן‪ ,‬עם שותפו לחברה אסי‬
‫טוכמאייר‪ ,‬רכישה של אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בישראל‪ .‬במקביל‪ ,‬מתכננת קנדה ישראל קניון חדש‬
‫ודיור מוגן בצמוד למתחם ההולך ונבנה ‪ Blue‬בן ה‪ 300-‬דירות בצפון תל אביב‪ ,‬בהשקעה כוללת של לא‬
‫פחות מ‪ 1.5-‬מיליארד שקל‪.‬‬
‫"את מגדל הגימנסיה השלמנו במזומן‪ ,‬בלי בנק‪ ,‬ב‪ 305-‬מיליון שקל‪ .‬אנחנו לא חברה ממונפת‪ ,‬ואתם‬
‫יכולים לשים כאן כמה סימני קריאה שאתם רוצים"‪ ,‬אומר רוזן‪" .‬אין עוד חברת נדל"ן בהיקפים שלנו עם‬
‫רמת מינוף כזו נמוכה"‪.‬‬

‫המבחן הוא בשורה התחתונה‪ .‬כמה תרוויחו כשהמחיר ליחידת קרקע הוא ‪ 2.8‬מיליון שקל?‬

‫רוזן‪" :‬הקרקע והבנייה עולות לנו ‪ 6,500‬דולר למ"ר‪ ,‬ובפרויקט בארי‪-‬נהרדעא הסמוך מוכרים דירות ב‪-‬‬
‫‪ 12‬אלף דולר למ"ר‪ ,‬כך שעדיין יש פער גדול‪ .‬אם תוסיפו את המע"מ שהרצל חבס שהפסיד במכרז צריך‬
‫היה לשלם כיזם‪ ,‬הוא למעשה הציע לשלם יותר מאיתנו‪.‬‬

‫"תראו כמה שילמו ליחידת קרקע בפרויקט במתחם אסותא ‪ -‬הם משלמים לבנק מאות מיליוני שקלים‪ ,‬אין‬
‫להם פרויקט ויש נגדם עתירה‪ .‬אני קיבלתי מעיריית תל אביב מגרש עם תב"ע‪ ,‬זמין לבנייה‪ .‬אנחנו‬
‫מתחילים לבנות פרויקט מדהים‪ .‬יש לך בגב את כיכר המדינה‪ ,‬מולך את הים‪ ,‬את אבן גבירול‪ ,‬את באזל‪.‬‬
‫זה הצנטרום של הצנטרום‪ .‬עשינו את זה כקבוצת רכישה ‪ -‬והרווח שלנו הוא רווח לא גדול‪ .‬אם היו קונים‬
‫את הדירות מיזם‪ ,‬הוא היה מרוויח יותר והיה עולה לאנשים פה עשרת אלפים דולר למ"ר‪.‬‬
‫"דירה במרכז תל אביב ב‪ 6,500-‬דולר למ"ר זה יקר? זה לא יקר‪ .‬היום בכל הפרויקטים החדשים בדרום‬
‫תל אביב אי אפשר לקנות דירה בפחות מ‪ 20-‬אלף שקל למ"ר‪ ,‬ובפרויקטים היוקרתיים ‪ -‬רוטשילד ‪,1‬‬
‫מגדל הגימנסיה‪ ,‬בארי נהרדעא ואסותא ‪ -‬המחירים הם ‪ 6,500‬דולר למ"ר וצפונה‪ .‬אלה המספרים‪ .‬אין‬
‫עתודות קרקע וקשה מאוד למצוא קרקעות במרכז העיר"‪.‬‬

‫הנחת הבסיס באסטרטגיה העסקית שלכם היא שהמחירים בתל אביב יעלו‪ .‬אתה חי בבועה?‬

‫"אני לא בבועה‪ .‬אני חושב שאין בועה בתל אביב‪ .‬פשוט אין מלאי של קרקעות‪ .‬בטח כשאתה קונה מגרש‬
‫כמו מגדל הגימנסיה‪ ,‬שהוא מגרש איכותי‪ ,‬פנינה ממש ‪ -‬זה לא פארק צמרת‪ .‬שם אנחנו עדיין קונים‬
‫קרקעות ב‪ 950-‬אלף שקל ליחידת קרקע‪ .‬אנחנו יודעים טוב טוב מה לקנות‪ ,‬אנחנו מובילים טוב טוב‬
‫בשוק‪ ,‬אי אפשר להשוות את רמז למגרש בגוש הגדול ואי אפשר להשוות את הגוש הגדול לפרויקט‬
‫‪ .Blue‬צריך לדעת לעשות את ההפרדה‪ ,‬ואנשים לא עושים את ההפרדה‪ .‬את מגדל הצעירים קנו ב‪800-‬‬
‫אלף שקל ליחידת קרקע‪ ,‬אז מה‪ ,‬זה דומה לרמז? רק העובדה שהוא יושב על איילון מוכיחה שזה לא אותו‬
‫מגרש וזו לא אותה אוכלוסיה‪ .‬רמז זה ‪ ,fine‬רמז זה כיכר המדינה‪ ,‬רמז זה אנשים שרוצים לצאת בבוקר‬
‫וללכת לבאזל ברגל"‪.‬‬
 ‫אחת הזרועות העיקריות שלכם היא ארגון קבוצות רכישה ‪ -‬תחום שמאוד סובל לאחרונה מכל הגזירות‬
‫שהושתו עליו מסביב‪.‬‬

‫"אני לא חושש‪ .‬אופי הפעילות של החברה כולל יזמות וכולל קבוצות רכישה ויש לנו גמישות‪ .‬אנחנו‬
‫מתאימים את עצמנו לשוק‪ .‬הרגולציה תביא לסינון חסרי נסיון ולא מתאימים והם אולי יצאו החוצה‪ .‬זה‬
‫יפגע בלקוח הסופי‪ ,‬כי הוא ישלם יותר‪ ,‬אבל לנו אין בעיה‪ .‬אנחנו בודקים את הלקוחות שלנו‪ ,‬יש סינון‪,‬‬
‫הריביות שלנו יותר נמוכות וההשפעה על החברה שולית"‪.‬‬

‫בינואר ‪ 2006‬רכשה קבוצה בראשות קנדה ישראל חטיבת קרקע של ‪ 110‬דונם בצומת הקאנטרי‪ ,‬המגרש‬
‫הצפוני ביותר בתל אביב‪ ,‬ב‪ 45-‬מיליון דולר‪ .‬ב‪ 2008-‬החל שיווק פרויקט המגורים ‪ ,Blue‬בן שישה‬
‫מבנים ו‪ 300-‬יחידות דיור בסך הכול‪ .‬מאז מכרה קנדה ישראל ‪ 200‬יחידות דיור‪ ,‬אומר רוזן‪.‬‬

‫בחצי השנה האחרונה שמרתם על שקט תעשייתי בכל הקשור לפרויקט ‪ .Blue‬לא בוער לכם למכור את‬
‫השליש האחרון בפרויקט?‬

‫"יש לנו מכירות של כמעט מיליארד שקל ב‪ 200-‬דירות‪ .‬זה לא פרויקט שאנחנו עושים בפתח תקוה או‬
‫בהוד השרון‪ ,‬בו אפשר למכור ‪ 300-400‬דירות‪ .‬זה פרויקט כבד בתל אביב‪ .‬ומבלי לפגוע אני אומר את‬
‫זה‪ .‬גם אם לא הייתי עושה פה שום דבר‪ ,‬רק משביח את הקרקע ולא מוכר את יחידות הקרקע ולא את‬
‫הדירות‪ ,‬והייתי יושב בחיבוק ידיים‪ ,‬הייתי מקבל על הקרקע היום ‪ 150‬מיליון דולר‪ ,‬פי שלושה‪ .‬בפרויקט‬
‫הזה‪ ,‬מה שמכרתי אני בחיים לא אוכל לקנות באותו המחיר‪.‬‬

‫"ב‪ ,Blue-‬אנחנו בעלי הקרקע‪ .‬בן אדם קונה מאיתנו דירה‪ ,‬אבל הוא קונה בשיטה דומה לקבוצת רכישה‪.‬‬
‫נניח שהוא קונה דירת ‪ 3‬חדרים בשני מיליון שקל‪ ,‬הוא קודם קונה מאיתנו את הקרקע במיליון שקל‪,‬‬
‫משלם לנו דמי ניהול‪ ,‬ואז משלם על הביצוע‪ ,‬לפי התקדמות קצב הבנייה‪ ,‬עוד מיליון שקל‪.‬‬

‫"הפרויקט הזה הוא הצלחה גדולה‪ .‬מכרנו ב‪ 5,500-‬דולר למ"ר בשלב הראשון‪ ,‬ועכשיו אנחנו מוכרים‬
‫בכ‪ 7,000-‬דולר למ"ר‪ .‬החזרתי את כל הכסף‪ ,‬אני לא חייב אפילו סנט לבנק‪ ,‬ואנחנו הולכים להרוויח‬
‫בפרויקט הזה‪ ,‬במלוא הצניעות‪ ,‬בין ‪ 300‬ל‪ 400-‬מיליון שקל‪ ,‬שזה יפה מאד מאד‪.‬‬

‫"אני נותן כאן נתונים שאף אחד לא יודע‪ ,‬כי זו חברה פרטית ואני לא חייב לאף אחד שום דבר‪ .‬אני נותן‬
‫לכם נתונים כי זה חשוב לדעת שאם את הפרויקט היה בונה חבס או אקירוב‪ ,‬הם היו מרוויחים מיליארד‬
‫שקל‪ ,‬כי הייתה להם יותר סבלנות והם היו מוכרים את הדירות ב‪ 8,000-9,000-‬דולר למ"ר‪ .‬כל ‪2,000‬‬
‫דולר למ"ר פה זה עוד ‪ 100‬מיליון דולר‪ .‬אבל האסטרטגיה שלנו היא לא להיות ממונפים‪ .‬כל הלקוחות פה‬
‫‪ -‬גם יש להם מקום מעולה לגור בו במחיר מאוד אטרקטיבי‪ ,‬והם גם ירוויחו פה הרבה מאוד כסף"‪.‬‬

‫איפה חטיבות הקרקע שלכם בישראל?‬

‫"יש לנו חטיבות של קרקעות חקלאיות‪ ,‬ויש לנו את הסבלנות להפשיר אותן‪ .‬אנחנו משלמים מחירים‬
‫הוגנים‪ ,‬יש לנו את היכולת לקנות קרקע גם במזומן ויש לנו יכולת גם לארגן קבוצות‪ .‬אנחנו לא יושבים‬
‫ובוכים על קבוצות הרכישה‪ ,‬אנחנו מתאימים את עצמנו ‪ -‬פה אנחנו יזמים ושם אנחנו קבוצות רכישה‪,‬‬
‫ובמקום אחר יש לנו חטיבות קרקע חקלאיות שאנחנו יושבים עליהן ארבע שנים‪.‬‬

‫"קנינו מתחם מדהים של אלף דונם בקדימה‪-‬צורן ב‪ 22-‬מיליון דולר במכרז של בזק בסוף ‪ .2006‬זו‬
‫חטיבת קרקע ענקית בה אנחנו מובילים שינוי ייעוד לאלף קוטג'ים‪ ,‬והיום אנחנו מוכרים שם מגרשים ב‪-‬‬
‫‪ 280‬אלף שקל לדונם‪ .‬מכרנו שם כבר ‪ 700‬דונם‪ .‬זו שכונה שבה בעוד שלוש‪-‬ארבע שנים תתחיל בנייה‪,‬‬
‫אני מאמין‪ .‬יש לנו גם מתחם גדול של ‪ 300‬דונם ליד התחנה המטאורולוגית בראשון לציון‪ ,‬בו אנחנו‬
‫שותפים עם שאול אלוביץ ודורון אביב"‪.‬‬

‫אתם בוחנים רכישה של חברת נדל"ן בישראל‪ .‬למשל אפריקה מגורים?‬

 ‫"אני לא אומר שאני קונה את אפריקה מגורים‪ ,‬אני אומר שאנחנו בוחנים רכישה של אחת החברות‬
‫הגדולות‪ .‬היום‪ ,‬רוב חברות הנדל"ן שוות את ההון העצמי שלהן‪ .‬אנחנו נקנה חברה במחיר שהוא יותר זול‬
‫מהשווי שלה‪ .‬כלומר‪ ,‬אנחנו נקנה חברה שיש לה חטיבות קרקע‪ .‬אם אנחנו חושבים שהחטיבות שלה‬
‫שוות איקס‪ ,‬אנחנו נקנה אותן באיקס מינוס משהו‪ .‬זה כמו לקנות מגרש‪ .‬אנחנו מסתכלים על חברות‬
‫גדולות‪ ,‬אנחנו רוצים להיות בת"א ‪ 100‬ולא במדד היתר‪ .‬אנחנו רצים למרחקים ארוכים"‪.‬‬

‫איפה יהיו ברק ואסי בעוד חמש‪ ,‬עשר שנים?‬

‫"איפה הם יהיו? הם יהיו פה‪ .‬הם ימשיכו לעבוד קשה‪ ,‬ימשיכו לייצר ערך למשקיעים שלהם‪ .‬והם ימשיכו‬
‫לעבוד בשקט‪ ,‬בלי רעש‪ ,‬בלי טלוויזיה‪ ,‬בלי עיתונים‪ .‬אני לא אוהב להתראיין‪ .‬ראובן אדלר‪ ,‬שהוא חבר‬
‫טוב שלי‪ ,‬משקיע וגם יועץ‪ ,‬הזכיר לי פעם מה כתוב על חולצות בית הספר הריאלי בחיפה‪' :‬הצנע לכת'‪.‬‬
‫וזה מה שאנחנו עושים‪ .‬לא צריך לדבר יותר מדי‪ ,‬צריך לעשות‪ .‬כל בן אדם שמקים קבוצת רכישה‪ ,‬כל‬
‫אחד שבונה בניין הוא כבר מתראיין ומדבר על השוק‪ ,‬וכל מנכ"ל יודע להסביר מה קורה‪ .‬עזבו‪ ,‬פשוט‬
‫תעבדו‪ .‬התוצאות בשטח‪.‬‬

‫"לנו יש את קנדה ישראל‪ ,‬שהיא חברה פרטית בבעלות מלאה שלי ושל אסף‪ ,‬והיא אחת החברות הגדולות‬
‫עם אחזקות של מאות אלפי מ"ר גם בארץ וגם בעולם‪ .‬יש לנו את פאנגאיה נדל"ן‪ ,‬חברה עם הון עצמי של‬
‫‪ 200‬מיליון שקל‪ ,‬שאנחנו מחזיקים שם בשליטה‪.‬‬

‫"אנחנו לא מתראיינים‪ ,‬לא מופיעים בטלוויזיה ולא עורכים כנסים‪ .‬אנחנו לא אוספים את הלקוחות שלנו‬
‫בגני התערוכה ולא בשום מקום אחר‪ .‬יש לנו למעלה מ‪ 1,500-‬משקיעים פרטיים שמכירים אותנו ‪ -‬רוב‬
‫הפרויקטים לא יוצאים בכלל לפרסום‪ ,‬אנחנו מוכרים אותם בתוך הבית"‪.‬‬