ΓΕΩΡΓΙΟΣ Α.

ΚΑΣΑΠΗΣ
Δικηγόρος

ΓΕΩΡΓΙΟΣ Α. ΚΑΣΑΠΗΣ, ΜΕΓΑΡΟΝ ΚΕΡΜΙΑ,

Barrister-at-law (Middle Temple), Δικηγόρος ΓΡΑΦΕΙΟ αρ. 302, 3ος όροφος,
BSc (Lon.), M.R.I.C.S, Dip. T.P. (Durham) οδός ΔΙΑΓΟΡΟΥ αρ. 4,
Ταχ. Θυρ. 25216,
ΑΘΗΝΑ ΚΑΣΑΠΗ ΓΕΩΡΓΙΑΔΟΥ 1307 ΛΕΥΚΩΣΙΑ, ΚΥΠΡΟΣ
LL.B. (Hons), LL.M. (Lon.), Δικηγόρος Τηλ. 22672255, 22664637
Facsimile: 22666772
Ε-mail: gkassapislaw@cytanet.com.cy

16 Δεκεμβρίου 2010
Γενικό Διευθυντή
Υπουργείου Εσωτερικών
Υπουργείο Εσωτερικών
1453 Λευκωσία

Αξιότιμε κύριε

Η εταιρεία Cosmic Properties Ltd είναι ιδιοκτήτες των τεμαχίων γης

με αρ. 566, 18 και 42, Φύλλο/Σχέδιο 59/62, τοποθεσία
Κανναόροτσος, Πισσούρι, επαρχία Λεμεσού, και ο Ευριπίδης
Γρηγορίου Μιχαήλ είναι ιδιοκτήτης των τεμαχίων 3 και 567 του ίδιου
χωρομετρικού σχεδίου. Επισυνάπτονται αντίγραφα των τίτλων
ιδιοκτησίας με αρ. εγγραφής 0/27013, 622625, 024979, 23940 και
23014 (Παράρτημα Ι), καθώς επίσης αντίγραφο του χωρομετρικού
σχεδίου σε κλίμακα 1:5000 πάνω στο οποίο δεικνύoνται τα τεμάχια
με κίτρινο χρώμα (Παράρτημα ΙΙ). Επισυνάπτεται επίσης αντίγραφο
του ισχύοντος σχεδίου των πολεοδομικών ζωνών (Παράρτημα ΙΙΙ) στο
οποίο δεικνύονται τα τεμάχια με κίτρινο χρώμα και η ισχύουσα
οικιστική ζώνη Η5 με καφέ χρώμα.

Οι ιδιοκτήτες της γης αυτής είναι κατά το πλείστο Κύπριοι οι οποίοι

μετά την εισβολή εγκατεστάθηκαν στο Λονδίνο. Είναι διακαής
επιθυμία των να επενδύσουν στη γενέτειρα τους και γι’ αυτό
 2

αγόρασαν τη γη αυτή με σκοπό να την αναπτύξουν με ανάπτυξη

υψηλών προδιαγραφών.

Έχοντας υπόψη ότι διακαής επιθυμία των είναι να επιστρέψουν στην

πατρίδα και να επενδύσουν σε οικιστική και άλλη ανάπτυξη υψηλών
προδιαγραφών μας παρακάλεσαν όπως υποβάλουμε, και με την
παρούσα υποβάλλουμε εκ μέρους των, έστω εκ των υστέρων, την
αίτηση αυτή για αναθεώρηση της πολεοδομικής ζώνης Γ3 που ισχύει
για τα τεμάχια τους και ένταξη των τεμαχίων σε οικιστική ζώνη με
στόχο σταδιακά να καταστεί πραγματικότητα το όραμα τους.

Η ΙΣΧΎΟΥΣΑ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΉ ΖΏΝΗ

Τα τεμάχια αυτά ευρίσκονται μέσα στη γεωργική ζώνη Γ3 η οποία

έχει συντελεστή δομήσεως 10% και τα εξής χαρακτηριστικά:

Ζώνη Χρήση Ανώτατος Ανώτατο Ανώτατ Ανώτατο

Συντελεστ ς ο Ποσοστό
ής Αριθμός Ύψος Κάλυψης
Δομήσεως Ορόφων (μέτρα)
Γ3 Γεωργική 0.10:1 2 8.30 0.10:1

Η γεωργική ζώνη Γ3 καθορίσθηκε από το Υπουργικό Συμβούλιο

δυνάμει του άρθρου 34Α του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας
νόμου με βάση τη γνωστοποίηση υπ’ αρ. 385 η οποία δημοσιεύθηκε
στο Τρίτο Παράρτημα, Μέρος ΙΙ, της Επίσημης Εφημερίδας της
Δημοκρατίας με αρ. 4087 και ημερομηνία 14.4.2006.

ΛΌΓΟΙ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΟΠΟΊΟΥΣ ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΕΊΤΑΙ Η ΑΝΑΘΕΏΡΗΣΗ

ΤΗΣ ΓΕΩΡΓΙΚΗΣ ΖΏΝΗΣ Γ3 ΓΙΑ ΤΑ ΕΝ ΛΟΓΩ ΤΕΜΑΧΙΑ

Υπό το φως των ανωτέρω και της πρόσφατης εξαγγελίας του

Υπουργού Εσωτερικών ότι έχει ενεργοποιηθεί η διαδικασία
αναθεώρησης των πολεοδομικών ζωνών των κοινοτήτων σύμφωνα
με το άρθρο 34Α(5) του νόμου περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας, και
της Έκθεσης Αναθεώρησης 2008 της Δήλωσης Πολιτικής για την
Ύπαιθρο του Υπουργού Εσωτερικών, υποβάλλουμε αίτηση για
αναθεώρηση της Δήλωσης Πολιτικής και των πολεοδομικών ζωνών
Πισσουρίου όσον αφορά τα εν λόγω τεμάχια και ζητούμε όπως
ενταχθούν στην οικιστική ζώνη ως ακολούθως:
 3

Ζώνη Χρήση Ανώτατος Ανώτατος Ανώτατο Ανώτατο

Συντελεστ Αριθμός Ύψος Ποσοστό
ής ορόφων (μέτρα) Κάλυψης
Δομήσεως
Η5 Κατοικία 0.30:1 2 8.30 0.20:1

Οι λόγοι για τους οποίους αιτούμεθα αναθεώρηση της

γεωργικής ζώνης Γ3 σε οικιστική ζώνη Η5, είναι οι
ακόλουθοι:

1. ΣΎΓΚΡΙΣΗ ΜΕ ΑΛΛΑ ΤΕΜΑΧΙΑ

Τα εν λόγω τεμάχια εντάχθηκαν στη γεωργική ζώνη Γ3 πριν από

πολλά χρόνια. Έκτοτε οι πολεοδομικές ζώνες Πισσουρίου
αναθεωρήθηκαν και τροποποιήθηκαν αρκετές φορές με
αποτέλεσμα τα διπλανά τεμάχια να ενταχθούν στη ζώνη
αναπτύξεως Η5.

Συγκεκριμένα οι πρώτες πολεοδομικές ζώνες Πισσουρίου

δημοσιεύθηκαν με τη γνωστοποίηση υπ’ αρ. 2048 στο Τρίτο
Παράρτημα, Μέρος ΙΙ της Επίσημης Εφημερίδας με ημερομηνία
23.11.1992 με βάση το άρθρο 34Α του περί Πολεοδομίας και
Χωροταξίας νόμου σύμφωνα με την οποία τα εν λόγω τεμάχια
εντάχθηκαν στη γεωργική ζώνη Γ3. Δυστυχώς, παρόλον ότι
έκτοτε οι πολεοδομικές ζώνες Πισσουρίου αναθεωρήθηκαν και
τροποποιήθηκαν αρκετές φορές, και παρόλον ότι τα
συνορεύοντα τεμάχια εντάχθηκαν στην οικιστική ζώνη Η5, όπως
δεικνύεται στο επισυνημμένο σχέδιο (Παράρτημα ΙΙΙ), εντούτοις
τα τεμάχια των αιτητών παρέμειναν έξω από την περιοχή
αναπτύξεως και συνεχίζουν να διέπονται από τη γεωργική ζώνη
Γ3 με τον παλαιό συντελεστή δομήσεως 10% και χρήση μόνο τη
γεωργική.

2. ΆΝΙΣΗ ΜΕΤΑΧΕΊΡΙΣΗ

Σύμφωνα με τις πρόνοιες της γεωργικής ζώνης Γ3, τα εν λόγω

τεμάχια δεν μπορούν να τεθούν σε καμμιά χρήση εκτός από
 4

γεωργική. Επιπροσθέτως ευρίσκονται εκτός ορίου ανάπτυξης

και κατά συνέπεια δεν έχουν καμμιά αναπτυξιακή δυνατότητα.

Σε σύγκριση με τις ιδιοκτησίες παραπλεύρως και συγκεκριμένα

τα τεμάχια 375 και 380 θεωρούμε ότι η μεταχείριση αυτή
αποτελεί δυσμενή διάκριση και άνιση μεταχείριση σε βάρος των
αιτητών. Έχουμε την άποψη ότι η συστηματική χωροθέτηση
των τεμαχίων αυτών στην γεωργική ζώνη Γ3 βρίσκεται σε
αντίθεση με τις πρόνοιες του άρθρου 28(1) του Συντάγματος το
οποίο προνοεί ότι:
« Πάντες είναι ίσοι ενώπιον του νόμου, της διοικήσεως και
της δικαιοσύνης και δικαιούνται να τύχωσι ίσης
προστασίας και μεταχειρίσεως.»

3. Η ΧΩΡΟΘΈΤΗΣΗ ΤΩΝ ΤΕΜΑΧΊΩΝ

Όπως δεικνύεται στο επισυνημμένο χωρομετρικό σχέδιο των

πολεοδομικών ζωνών που ισχύουν στην περιοχή (Παράρτημα IΙΙ)
το διπλανό τεμάχιο 375 και το γειτονικό τεμάχιο 380
(Παράρτημα ΙΙΙ) υπεισέρχονται σαν σφήνα μέσα στη γεωργική
ζώνη Γ3 και είναι ενταγμένα μέσα στην οικιστική ζώνη Η5 με
συντελεστή δομήσεως 30%. Έχουμε την άποψη ότι τούτο
αποτελεί αδικία και διάκριση σε βάρος των αιτητών.

4. Οποιαδήποτε αιτιολογία ότι τα τεμάχια 566, 18, 42, 3 και

567 έχουν μεγάλη υψομετρική διαφορά σε συνάρτηση με άλλα
τεμάχια είναι ανυπόστατη και δεν μπορεί να αποτελέσει
δικαιολογία για εξαίρεση των τεμαχίων από την οικιστική
ζώνη. Στην πραγματικότητα τα τεμάχια αυτά με τα σημερινά
τεχνικά μέσα μπορούν να αναπτυχθούν. Εν πάσει δε περιπτώσει
οποιαδήποτε υψομετρική διαφορά δεν πρέπει ν’ αποτελέσει το
λόγο άρνησης ένταξης των τεμαχίων σε οικιστική ζώνη.

5. ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟΙ ΛΟΓΟΙ

Από πολεοδομικής και χωροταξικής απόψεως τα τεμάχια είναι

κατάλληλα για οικιστική/παραθεριστική ανάπτυξη όπως είναι
τα γειτονικά τεμάχια τα οποία εντάχθηκαν μέσα στη ζώνη Η5,
λόγω:
 5

• της εγγύτητας τους προς την παραλία Πισσουρίου.

• του γεγονότος ότι το διπλανό τεμάχιο και τα γειτονικά

τεμάχια θεωρήθηκαν ότι είναι κατάλληλα και
εντάχθηκαν στη ζώνη αναπτύξεως Η5.

• της εγγύτητας του δημόσιου οδικού δικτύου και των

υπηρεσιών που παρέχει η κοινότητα Πισσουρίου.

• του ήπιου κλίματος

Έχουμε την άποψη ότι δεν υπάρχουν πολεοδομικοί ή άλλοι
λόγοι για τους οποίους δικαιολογείται η ριζική μεταβολή της
οικιστικής ζώνης Η5 σε γεωργική ζώνη Γ3 στο σημείο αυτό
παραπλεύρως των τεμαχίων των αιτητών. Το θέμα της οδικής
προσπέλασης μπορεί να επιλυθεί με διάφορους τρόπους.

6. Η Έκθεση Αναθεώρησης 2008

Η Έκθεση του Υπουργού Εσωτερικών για την Αναθεώρηση της

Δήλωσης Πολιτικής για την Ύπαιθρο, 2008 καθορίζει την
στρατηγική και παραθέτει τους βασικούς παράγοντες οι οποίοι
θα λαμβάνονται υπόψη στην αναθεώρηση των πολεοδομικών
ζωνών. Παρατίθενται ορισμένοι από τους βασιούς αυτούς
παράγοντες:

(α) Η συνεχής αποκέντρωση των οικονομικών

δραστηριοτήτων που είναι δυνατόν να χωροθετηθούν στην
ύπαιθρο, με αποτέλεσμα τη διεύρυνση της οικονομικής
βάσης των αγροτικών περιοχών. (παρ. 2.8)

(β) Στην ύπαιθρο παρατηρούνται ελλείψεις σε ειδικές

πολιτιστικές και άλλες τουριστικές υποδομές για
ανάπτυξη εναλλακτικών μορφών τουρισμού (παρ. 3.5).

(γ) Τίθεται ως στρατηγικός στόχος η ανάδειξη της συνολικής

ελκυστικότητας των αγροτικών περιοχών και η
διαφοροποίηση των επιμέρους πολιτικών, όπου απαιτείται,
ανάλογα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και τα
συγκριτικά πλεονεκτήματα κάθε περιφέρειας. (παρ. 5)
 6

(δ) Η ενθάρρυνση άλλων μορφών αναπτύξεων για αναψυχή,

ψυχαγωγία, υγεία, αθλητισμό και ευεξία. (παρ. 5.3(δ))

(ε) Σε ότι αφορά την οικιστική ανάπτυξη βασικός στόχος της

αναθεώρησης είναι ο καθορισμός οικιστικών ζωνών σε
όλες τις περιοχές της υπαίθρου λαμβάνοντας υπόψη τους
παράγοντες που αναφέρονται στην Έκθεση και τα
ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της κάθε κοινότητας αλλά και
της ευρύτερης περιοχής στην οποία ευρίσκεται η
κοινότητα. (παράγραφος 6.4)

Ανάπτυξη υψηλών προδιαγραφών

Έχουμε υπόψη ότι τα τεμάχια αυτά,παρόλον ότι είναι

κατάλληλα για ανάπτυξη εντούτοις στερούνται ικανοποιητικής
οδικής προσπέλασης η οποία είναι απαραίτητη για την
εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας. Αυτό δεν αποτελεί κώλυμα.
Οι ιδιοκτήτες με την αίτηση αυτή προσπαθούν να
δημιουργήσουν τις αναγκαίες προϋποθέσεις για να καταστεί
δυνατό να αναπτύξουν τα τεμάχια αυτά με μια ανάπτυξη
υψηλών προδιαγραφών σύμφωνα με τις υποδείξεις της
Πολεοδομικής Αρχής και άλλων Αρχών. Έχουν την εμπειρία και
τους πόρους να επενδύσουν σε σημαντικά έργα και ζητούν τη
βοήθεια σας ούτως ώστε σταδιακά να μπορέσουν να
υλοποιήσουν το όραμα τους. Η αλλαγή της ζώνης σε ζώνη
αναπτύξεως για οικιστική και άλλη συναφή ανάπτυξη που να
περιλαμβάνει αναψυχή, αθλητικές εγκαταστάσεις,
εγκαταστάσεις υγείας και ευεξίας στο πλαίσιο ενός ενιαίου
σχεδίου αναπτύξεως, θα αποτελέσει γι’ αυτούς το έναυσμα για
να μπορέσουν να εξασφαλίσουν όλες τις αναγκαίες
προϋποθέσεις περιλαμβανομένης της οδικής προσπέλασης για
να μπορέσουν να υλοποιήσουν την ανάπτυξη.

Λαμβάνοντας υπόψη τα ανωτέρω γεγονότα, τις παραμέτρους που

θέτει η Έκθεση Αναθεώρησης 2008 και τους εκτεθέντες λόγους,
παρακαλούμε όπως περιλάβετε τα εν λόγω τεμάχια στις προτάσεις
σας για αναθεώρηση των πολεοδομικών ζωνών Πισσουρίου και
ένταξη τους στη ζώνη Η5, στα πλαίσια της αναθεώρησης των
πολεοδομικών ζωνών που θα λάβει χώρα σύντομα σύμφωνα με τις
 7

πρόνοιες του άρθρου 34Α του νόμου περί Πολεοδομίας και

Χωροταξίας.

Με εκτίμηση

Γεώργιος Α. Κασάπης

Κοινοποίηση:
Διευθυντή
Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως
Έπαρχο Λεμεσού