Chương Trình Giảng Dạy Kinh Tế Fulbright

Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Bài tập 1
LẬP BÁO CÁO NGÂN LƯU CHO DỰ ÁN

Dự án Khách sạn Selangor

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Buổi tiệc đêm giao thừa năm mới 1990 đã từng là buổi lễ đẹp nhất ở Mã lai. Nền Công
nghiệp Khách sạn đang bùng nổ. Chiến dịch năm du lịch “Thăm viếng Mã lai” vừa kết thúc và
các biện pháp kích cầu do chính phủ và khu vực tư nhân thực hiện đã mang lại nhiều lợi nhuận
cho giới kinh doanh. Bầu không khí huyền bí phương đông hòa lẫn với tiện nghi, dịch vụ hiện
đại đã hấp dẫn du khách khắp nơi trên thế giới.

Ban lãnh đạo hệ thống khách sạn Selangor rất phấn khởi trước vận hội kinh doanh mới.
Bà Rohana Omar vừa tốt nghiệp khóa học quản lý khách sạn và được giữ chức vụ giám đốc điều
hành (CEO) của hệ thống một khách sạn này. Bà hiện đang xem xét kế hoạch mở rộng Khách
sạn KL, là khách sạn quan trọng nhất trong hệ thống khách sạn, được thành lập năm 1986.

Dù khách sạn đang đông khách và hoạt động có lãi với đối tượng phục vụ là khách du
lịch nội địa hạng trung lưu và các du khách trẻ đến từ phương Tây với hầu bao tương đối eo hẹp,
nhưng Khách sạn KL không được trang bị tốt để có thể phục vụ những khách hàng tiêu xài rộng
rãi hiện đang đổ xô đến Kuala Lumpur. Bà Omar có một kế hoạch đầy tham vọng – đầu tư xây
dựng một hồ bơi, một nhà bếp được hiện đại hóa, một hành lang gồm dãy các cửa hàng bán hàng
thủ công và hàng mỹ thuật của Mã lai, một nhà hàng đặc sản chuyên phục vụ thức ăn truyền
thống địa phương, câu lạc bộ sức khỏe, thêm vào 38 phòng đặc biệt sang trọng và tân trang hoàn
toàn 102 phòng hiện hữu.

Từ tri thức học ở trường, bà Omar biết rằng trước khi thực hiện bất cứ điều gì nên tiến
hành phân tích định lượng để làm cơ sở đánh giá và ra quyết định về triển vọng của dự án mở
rộng.

Việc đánh giá tài sản và công nợ của khách sạn đã được thực hiện vào tháng 12 năm
1990. Công trình khách sạn hiện hữu xây dựng từ năm 1986 với chi phí 720.000 $, được đánh
giá là 500.000 $. Trang thiết bị của khách sạn hiện hữu được ước tính là 100.000 $. Khu đất
khách sạn đang tọa lạc giá là 1 triệu $ vào năm 1986 nhưng bây giờ trị giá là 2 triệu $. Khách sạn
có số dư tiền mặt là 130.000 $ cho nhu cầu cần thiết hàng ngày, 60.000 $ cho khoản phải trả và
70.000 $ cho khoản phải thu. Công ty đã vay nợ dài hạn là 600.000 $ để mua đất và xây dựng
công trình ban đầu với lãi suất là 10%. Hiện khách sạn vẫn còn nợ 140.000 $ và số nợ này sẽ
được hoàn trả với nợ gốc đều từng năm trong bốn năm cho dù khách sạn vẫn tiếp tục hoạt động,
hay tân trang hoặc bán đi.

Ước tính rằng nếu cơ sở vật chất này vẫn tiếp tục hoạt động đến năm 1997, thì công trình
xây dựng của khách sạn và các tài sản khác sau đó có thể được bán đi vào năm 1998. Đến năm
1990, tuổi thọ kinh tế còn lại của công trình xây dựng và trang thiết bị được ước tính theo thứ tự
là 11 năm và 7 năm. Một cách đơn giản, hãy sử dụng khấu hao theo đường thẳng để tính giá trị

1
còn lại vào năm cuối của tuổi thọ dự án. Giả sử là không có lạm phát ở Mã lai trong thời gian
hoạt động của dự án.

Kế hoạch hoạt động I cho thấy có một số dữ kiện cho thời kỳ 1991 - 1997 nếu không tiến
hành việc tân trang hoặc mở rộng.

Doanh thu của nhà hàng xấp xỉ 30% của doanh thu khách sạn.

Kế họach họat động I của khách sạn KL (1991 - 1997)

Giá trung bình: 52 $ một ngày, gia tăng hàng năm 2%.
Tỉ lệ thuê phòng trung bình: 60%.
Khoản phải thu: 12% tổng doanh thu.
Khoản phải trả: 18% các chi phí đồ uống, thức ăn cho nhà hàng và
hàng hóa cung cấp cho khách sạn.
Số dư tiền mặt: 8% tổng doanh thu.

Kế hoạch đầu tư để mở rộng: Ngay sau khách sạn KL là lô đất của chính phủ đang được bán và
Bà Omar dự trù mua nó. Tuy nhiên, phải cần thêm một số chi phí để phát triển lô đất cho thích
hợp với việc xây dựng. Kế hoạch đầu tư để mở rộng và cải tạo như sau:

Năm 1991 1992

Đất 1,000,000
Phát triển đất 200,000 200,000
Chi phí cho công trình xây dựng mới
Vật liệu 100,000 100,000
Lao động 50,000 50,000
Chi phí cho trang thiết bị mới
Ngoại thương 300,000
Phi ngoại thương 100,000
Việc cải tạo công trình xây dựng hiện hữu 300,000

Việc đầu tư toàn bộ có thể được cấp vốn thông qua sự mở rộng nguồn vốn cổ đông của
công ty.

Giá trị còn lại của công trình xây dựng và trang thiết bị của khách sạn đã được mở rộng
và tân trang vào năm 1998 sẽ căn cứ vào phương pháp khấu hao theo đường thẳng. Tuổi thọ kinh
tế của công trình xây dựng là 15 năm và tuổi thọ kinh tế của trang thiết bị là 10 năm.

Người ta không nghĩ là khách sạn mở rộng sẽ có ngay tỷ lệ thuê phòng cao như khách
sạn hiện hữu đã có. Bảng giá sẽ cao hơn và tỷ lệ thuê phòng sẽ gia tăng đều đặn. Trong năm
1992, tỷ lệ thuê phòng trung bình là 55% vì khách sạn đang được phát triển và xây dựng. Tuy
nhiên, bắt đầu năm 1993, ước lượng là tỷ lệ thuê phòng sẽ gia tăng 5% mỗi năm.

Kế hoạch hoạt động II cho khách sạn mở rộng như sau:

Kế hoạch hoạt động II cho khách sạn mở rộng

Giá trung bình: 68 $ một ngày (từ 1992) gia tăng hàng năm 2%.
Khoản phải thu: 12% tổng doanh thu.
Khoản phải trả: 18% các chi phí đồ uống, thức ăn cho nhà hàng và hàng hóa cung cấp cho
khách sạn.

2
Số dư tiền mặt: 8% tổng doanh thu.

Các thông tin về việc mua sắm cho khách sạn hiện hữu và mở rộng được cho trong bảng
dưới đây:

Mua
Hàng hóa cung cấp cho khách sạn, tính theo % doanh thu của khách sạn 35.0%
Chi phí thức ăn và đồ uống, tính theo % doanh thu của nhà hàng 60.0%
Lương, tính theo % doanh thu của khách sạn 20.0%
Quảng cáo, tính theo % doanh thu của khách sạn 6.0%
Vật dụng, tính theo % doanh thu của khách sạn 9.0%

Bài tập:
1. Trước khi lập bảng ngân lưu, chuẩn bị các bảng sau đây:
a. Bảng thông số,
b. Doanh thu và việc mua hàng hóa,
c. Bảng dự kiến vốn lưu động, và
d. Lịch khấu hao.

2. Lập Báo cáo ngân lưu cho:

a. Khách sạn hiện hữu cho thời kỳ 1990 - 1998;
b. Khách sạn mở rộng như được dự định cho thời kỳ 1990 - 1998;
c. Lập báo cáo ngân lưu chỉ rõ ngân lưu gia tăng có được từ việc mở rộng trong thời kỳ
1990 - 1998.

3. Phân tích độ nhạy:

a. Chuẩn bị bảng độ nhạy một chiều, chỉ rõ sự liên quan giữa các tỷ lệ giá trung bình khác nhau
của khách sạn mở rộng và ngân lưu ròng gia tăng trong thời kỳ 1990 - 1998.
Phạm vi Mức thay đổi
Giá trung bình của khách sạn mở rộng 62 $ đến 74 $ 2$

b. Chuẩn bị bảng độ nhạy một chiều, chỉ rõ sự liên quan giữa các tỷ lệ thuê phòng trung bình
khác nhau (trong năm 1992) của khách sạn mở rộng và ngân lưu ròng gia tăng trong thời kỳ
1990 - 1998.
Phạm vi Mức thay đổi
Tỷ lệ thuê phòng trung bình của khách 50% đến 60% 2%
sạn mở rộng (năm 1992)

c. Chuẩn bị bảng một chiều, chỉ rõ sự liên hệ giữa sự tăng trưởng tỷ lệ thuê phòng theo dự trù
của khách sạn mở rộng và ngân lưu ròng gia tăng trong thời kỳ 1990 - 1998.
Phạm vi Mức thay đổi
Tỷ lệ thuê phòng gia tăng hàng năm của 2% đến 7% 1%
khách sạn mở rộng (1992)

Gợi ý cho Phần 2:

Bắt đầu làm bài tập bằng cách lập báo cáo ngân lưu cho khách sạn mở rộng (bảng 1). Có
thể sao chép cùng một mẫu và sử dụng cho bảng báo cáo ngân lưu của khách sạn hiện hữu, chừa
khoảng trống cho những dòng không liên quan đến trường hợp này (bảng 2). Có thể có được
bảng báo cáo ngân lưu gia tăng (bảng 3) bằng cách trừ bỏ bảng 2 từ bảng 1.