‫דיני חוזים‬

‫תו''ל במו''מ‬
‫המסכם‪:‬אורי פרלמן‬

‫ע''א ‪ 986/93‬יעקב קלמר נגד מאיר ושרה גיא‬

‫מותב‪ :‬ברק‪,‬גולדברג‪,‬זמיר‬

‫עובדות המקרה‪ :‬בין המערער‪-‬קלמר ומאיר ושרה גיא‪-‬המשיבים הוסכם על עסקה שיש בה דמיון לעסקת קומבינציה‬
‫שלפיה יבנו מאיר ושרה גיא שני בתים משפחתיים על המגרש של קלמר ובתמורה יקבלו מן קלמר את חצי המגרש עם‬
‫אחד מהבתים‪.‬הם לא העלו את העסקה על הכתב כנראה משיקולים של מס שבח מקרקעין‪.‬‬
‫הזוג גיא עברו להתגורר בבית החדש שבנו אך קלמר סירב להעביר את המגרש על שמם וזמן מה לאחר מכן קלמר‬
‫מוכר את הבית שבנו הזוג גיא עבור קלמר‪-‬לצד שלישי ‪.‬הזוג גיא הגישו לבית המשפט תובענה לרישום חצי המגרש על‬
‫שמם במסגרת העסקה שנערכה בין שני הצדדים‪.‬‬

‫ביהמ''ש קמא‪ :‬קבע לטובת המשיבים‪-‬הזוג גיא‪.‬קבע כעובדה כי אכן נערך הסכם בין הצדדים אומנם לא בכתב‪ ,‬אך‬
‫העובדה שהייתה חובה של המערער קלמר לנהוג בתום לב כלפי המשיבים ועובדה זו מספיקה לחייב את המערער‬
‫לרשום את חצי המגרש על שם המשיבים בהתאם להסכם‪,‬וכך ציווה‪.‬מכאן הערעור‪.‬‬

‫טענות המערער‪ :‬טוען כי בית המשפט שגה בקביעת העובדות וגם בקביעת הדין‪ ,‬וזאת על סמך העובדה שהעדויות‬
‫נשמעו על ידי שופטת שפרשה לפני מתן פסק הדין‪,‬ופסק הדין ניתן על ידי שופט אחר שלא חזר לשמוע עדויות‪,‬אלא‬
‫הכריע בדין על יסוד החומר שנמצא בתיק‪.‬‬

‫טענות המשיבים‪ :‬טוענים כי המערער מסרב להעביר את חצי המגרש שברשותו על שמם וכך לא מילא את הצד שלו‬
‫בעסקה שהייתה בינהם‪.‬‬

‫השאלות המשפטיות‪.1 :‬האם סעיף ‪ 8‬לחוק המקרקעין מונע את אכיפת העסקה?‬

‫‪.2‬האם במקרה זה עקרון תום הלב לפי ס' ‪ 12‬של חוזים יכול להתגבר על עיקרון הכתב לפי ס' ‪ 8‬לחוק המקרקעין?‬

‫פסק הדין‪:‬‬
‫דעת פה אחד‪ :‬ברק ‪,‬גולדברג‪ ,‬זמיר – דחיית הערעור‪.‬‬

‫זמיר‪:‬‬
‫‪.1‬העמדת חוסר תום הלב מול דרישת הכתב וגישת המבחן הכפול‪:‬ההלכה קובעת באופן ברור כי דרישת הכתב‬
‫בעסקת מקרקעין היא מהותית ולא רק ראייתית אך מצד שני יש חובה לנהוג בתום לב במשא ומתן לקראת‬
‫כריתתו של חוזה‪ -‬לכן יש להשתמש במבחן הכפול ולבחון האם נזקו של צד אחד לחוזה יהיה גדול במיוחד‬
‫וגם אשמתו של הצד השני תהיה ברורה‪ -‬ואז ניתן לראות עסקה שלא נערכה בכתב כאילו כן נערכה בכתב‪.‬‬
 ‫‪.2‬בדיקה האם קוימה בפועל דרישת הכתב והאם ביצוע מלא של עסקה במקרקעין יכול להחליף את דרישת‬
‫הכתב‪ :‬ללא מסמך בכתב המעיד על קיום העסקה במקרקעין העסקה אינה תקפה ולא ניתן להוכיח את‬
‫קיומה בדרכים אחרות‪ -‬עם זאת‪,‬אין המסמך חייב לגלם את ההתחייבות עצמה אלא מספיק שהוא מעיד‬
‫באופן ברור על קיומה‪ .‬לכן במקרה שלנו לפי המסמכים‪,‬הביצוע שראינו עשוי ללמד על גמירות הדעת של‬
‫הצדדים ועל קיום העסקה לא פחות ממסמך‪.‬‬
‫הבניין שנבנה בשטח עשוי למלא ביעילות את התפקיד של כתב על נייר‪.‬הבניין‪,‬הוא כביכול המסמך‪.‬‬
‫לכן במקרה שלנו העובדות מעידות על קיומה של עסקת קומבינציה‪-‬שכל פרטיה המהותיים טמונים במסמכים‬
‫ובבתים‪-.‬לכן מן הדין לאכוף את העסקה שנערכה בין המערער לבין המשיבים ובהתאם לכך לצוות על המערער‬
‫להעביר למשיבים את הבעלות על חצי המגרש‪.‬‬

‫ברק‬
‫‪.1‬התשתית העובדתית שעומדת במקרה הזה אינה משאירה מקום להתערבות‪.‬‬
‫‪.2‬יש מקום לאכוף על המערער את התחייבותו שנטל על עצמו בהסכם‪ :‬ההסכם שבין שהצדדים הוא הסכם‬
‫שבעל פה שנתמך במספר ראיות בכתב‪.‬‬
‫‪.3‬בניית בית אינה תחליף לכתב והשלמת מבנה אינה שקולה כנגד השלמה נורמטיבית של החוסר בכתב‪.‬‬
‫העסקה היא עסקת קומבינציה אך דרישת הכתב לא נתקיימה בה‪.‬‬

‫‪.4‬במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת‪.‬עקרון זה יכול לעיתים‬
‫לשלול‬
‫את דרישת הכתב ולכלל התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין‪.‬‬
‫‪.5‬מסכים עם גישת המבחן הכפול המוזכרת בגישתו של זמיר לאחר מכן מאמת האם עומדת במקרה הנ''ל‪.‬‬
‫‪.6‬דוחה לבסוף את טענות המערער‪.‬‬

‫גולדברג‬
‫‪.1‬ההגינות קודמת לדרישת הכתב‪.‬‬
‫‪.2‬מסכים עם זמיר??‬
‫‪.3‬מסכים עם גישתו של ברק‪ :‬התעלמות מעקרון תום הלב ומובילה לתוצאה קשה ובלתי צודקת הנוגדת‬
‫כללים בסיסיים של הגינות‪,‬כמו המקרה שלפנינו‪,‬לפיכך דוחה את הערעור‪.‬‬
‫תאריך מתן פס''ד‪12/6/92 -‬‬
‫תוצאה‪:‬דחיית הערעור‬