UNIVERSITATEA ,ALEXANDRU IOAN CUZA"IASI FACULTATEA DE ECONOMIE SI ADMINISTRAREA AFACERILOR SPECIALIZAREA: FINANTE SI BANCI

LUCRARE DE LICENTA

CONDUCATOR STIINTIFIC: CONF. UNIV.DR. DAN CHIRLESAN ABSOLVENT: DAMIEAN CONSTANTIN

2009

UNIVERSITATEA ,ALEXANDRU IOAN CUZA"IASI FACULTATEA DE ECONOMIE SI ADMINISTRAREA AFACERILOR SPECIALIZAREA: FINANTE SI BANCI

Analiza comparativa a acordarii i gestionarii creditelor ipotecare fata de cele imobiliare

CONDUCATOR STIINTIFIC: CONF. UNIV.DR. DAN CHIRLESAN ABSOLVENT: DAMIEAN CONSTANTIN

2009
2

CUPRINS

CUPRINS 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 000000000000000000000000000000 3 Cap I Creditele: abordari generale00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 0000000000000000000000000 4 101 Istoria creditului i evolutia acestuia 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 000000000000 4 10101 Istoricul creditului 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 4 10102 Concepte i definitii 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000 5 102 Clasificarea creditelor 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 00 6 10201 Creditul comercial 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 0000000000000000000000000000000 7 10202 Creditul bancar00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 00000 12 103 Trasaturile, principiile i functiile creditului bancar 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000 15 10301 Functiile creditului bancar 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 00000000000000000 15 10302 Principiile creditarii bancare:00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 00000000000000 18 10303 Etapele creditarii 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 0000000000000000000000000000000 18 10304 Trasaturile creditului 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 0000000000000000000000000 19 Cap II Abordari teoretice privind creditele imobiliare i cele ipotecare0000000000000000000000000000000 24 201 Creditele imobiliare 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 000 24 20101 Definitie i concepte00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 0000000000000000000000000000 24 20102 Categorii de credite 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000 26 20103 Conditii specifice de creditare 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 000000000000 27 202 Creditele ipotecare00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 00000 29 20201 Definitie i concepte00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 0000000000000000000000000000 29 20202 Conditii de creditare 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 000000000000000000000000000 32 203 Asemanari i deosebiri dintre creditele imobiliare i cele ipotecare 000000000000000000000000000 37 20301 Garantarea creditelor00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 0000000000000000000000000000 37 20302 Criteriile ce diferentiaza creditele ipotecare de cele imobiliare 0000000000000000000000000000 42 Capitolul III Analiza comparativa a acordarii i gestionarii creditelor imobiliare fata de cele ipotecare la agentia Raiffeisen Bank Tirgu Neamt00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 43 301 Analiza generala a acordarii creditelor imobiliare i ipotecare00000000000000000000000000000000 00 43 50 302 Analiza evolutiei creditelor imobiliare i ipotecare in perioada 2006-2008 000000000000000000 46 Concluzii 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000 Bibliografie 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 0000000000000000000000000 54

Cap I Creditele: abordari generale

1.1 Istoria creditului i evolutia acestuia
1.1.1 Istoricul creditului Unele surse1 trateaza problematica aparitiei creditului, ca fiind incepand cu mileniul al II-lea i0Hr00 Creditul a aparut in Orientul mijlociu, fiind activitatea marilor proprietari funciari0 Creditul s-a manifestat i sub forma comertului cu bani convertibili, intalnindu-se la egipteni, fenicieni, dar i la greci dupa o perioad Creditul a aparut pe fondul lipsei de disponibilitati baneti i a unui risc inalt pe care acesta il presupunea, de aceea aceasta activitate era predominant in activitatea camatarilor, care practicau dobanzi ridicate in activitatea lor0 Deoarece neincrederea in debitor era mare, s-a ajuns la o dobanda de pana la 100% din suma imprumutata, de aceea uneori creditorul trebuia sa aiba incredere in debitor ca acesta va restitui suma imprumutata la timp0 Aceasta incredere a imprumutatorului a dat denumirea de credit, termen ce deriva din latinescul credium, credere = a crede0 Debitorul era supravegheat de catre creditor asupra rambursarii creditului, ceea ce a condus , in Roman Antica, la pedepsirea debitorului in caz de neplata, prin intemnitare sau prin pedepse asupra integritatii sale0 Creditele au fost din ce in ce mai solicitate, mai ales prin prisma faptului ca economia a cunoscut o modernizare culminanta, mai ales atunci cand s-a trecut de la manufactura la industria mecanizata0 In cadrul economiei contemporane, i anume cea de piata creditul a cunoscut o ascensiune impresionanta, deoarece sistemele bancare sunt supuse unor reglementari stricte, de reglementare i control din partea Bancilor Centrale0 Putem asocial creditului expresia de "comert cu bani", acest termen rezultand din activitatea de intermediere financiara a bancilor, care plaseaza disponibilitati baneti sub forma de credit0 Aceasta intermediere se realizeaza prin transferul de fonduri temporare de la persoanele care ii depun sume de bani sub forma de depozite, catre persoanele care au neoie de lichiditati, sub forma de credite0 Ca orice produs i serviciu, intermedierea bancara are i ea un pret, care se reflect prin intermediul dobiinzii0
1

TURLIUC, Vasile, COCRIS Vasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICA Ovidiu, CHIRLESAN, Dan, Moneda i credit, Editia a doua, revizuita i adaugita, E ditura Universitatii "Alexandru Ioan Cuza", Iai, 2008, pag0 141

1.1.2 Concepte i definitii Credite sunt tratate diferit in studiile i cartile de specialitate, in functie de viziunea fiecarui economist, dar daca facem abstractie de viziunea obiectiva, decucem principii i trasaturi comune0 Definitia creditului2, aa cum reiese din lege este "orice angajament de plata a unei sume de bani in schimbul dreptului de rambursare a sumei platite, precum i la plata unei dobanzi sau a altor cheltuieli legate de aceasta suma sau orice prelungire a scadentei unei datorii i orice angajament de achizitionare a unui titlu care incorporeaza o creanta sau a unui drept la plata unei sume de bani"0 Pentru ca activitatea de creditare sa se desfaoare in bune conditii, este nevoie de un cadru organizat, i anume bancile, care pot fi definite ca personae juridice autorizate sa desfaoare, in principal activitati de atragere de depozite i acordare de credite in nume i cont propriu0 Din anul 2000, bancilor li s-a asociat i termenul de "institutie de credit"3, dar acest termen nu relecta intreaga activitate bancara4, deoarece ascestea nu acorda numai credite, ci i efectueaza operatiuni de atragere de depozite0 Din punctul meu de vedere, cea mai adecvata denumire pe are o poate asocia o banca este cea de institutie de intermediere financiara, deoarece ea se ocupa cu intermedierea de capitaluri baneti intre agentii economici0 O alta definitie data creditului5 are la baza o suma de bani pe care o banca o acorda unei persoane fizice sau juridice pe o anumita perioada de timp, pana la o datita scadenta, i pentru care primete o dobanda, reprezentand uzufructul utilizarii capitalului de credit0 In opinia altor economiti6, creditul este operatiunea prin care se ia in stapanir e imediata resurse, in schimbul unei promisiuni de rambursare viitoare, in mod normal insotite
Legea bancara nr0 58/1998, publicata in Monitorul Oficial nr0 121 din 23 martie 1998, atr0 3, lit0 b termen preluat din art0 1, alin0 1 al Directivei nr0 2000/12/CE din 20 martie 2000, a Parlamentului European i a Consiliului, modificata prin Directiva nr0 2000/28/CE din 18 septembrie 2000 a Parlamentului European i a Consiliului, care au abrogat Directiva nr0 77/780 din 12 decembrie 1977 a Consiliului, cunoscuta ca "Prima directiva de coordonare bancara" 4 Turcu, Ion, Operatiuni f contracte bancare. Tratat de drept bancar, Editia a V-a acutualizata i completata, Vol I, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2004, pag0 2180 5 Tudorache, Dumitru, PiRJOL, Toader, Moneda, banci, credit, Editura Universitara, Bucureti, 2005, pag0 361 6 Stoica, Victor, Deaconu, Petre, Bani i credit. Banii. Teorii monetare. Administrarea banilor i politica monetara, Editura Economica, Bucureti, 2003, pag0 289
2 3

de plata unei dobanzi ce remunereaza pe imprumutator0 Operatiunea priete doua parti0 O parte acorda creditul0 Cealalta parte il primete, deci se indatoreaza0 Ca o ultima abordare a definitiei i conceptului de credit7, acesta este de finit ca schimbul unei valori monetare prezente, contra unei valori monetare viitoare0

1.2 Clasificarea creditelor

Pentru a analiza mai eficient, putem clasifica creditele dupa mai multe criterii8: 1) dupa natura economica i participantii la relatia de creditare: ..f creditul comercial; ..f creditul bancar; ..f creditul de consum; ..f creditul obligatar; ..f creditul ipotecar0 2) dupa calitatea debitorului: ..f creditul acordat persoanelor fizice; ..f creditul acordat persoanelor juridice0 3) dupa calitatea debitorului i a creditorului; ..f creditul public; ..f creditul privat0 4) dupa scopul acordarii creditului: ..f credite de productie; ..f credite de circulatie; ..f credite de consum0 5) dupa natura garantiilor: ..f credite rele; ..f credite personale0 6) dupa intinderea drepturilor creditorului: ..f credite denuntabile; ..f credite nedenuntabile; ..f credite legale0 7) dupa modul de stingere a obligatiilor de plata:
7

Lupu, Diana-Viorica, Blanaru, Constantin-Adrian, Moneda i credit, Editura Sedcom Libris, Iai, 2006, pag0 87 8 Stoica, Victor, Deaconu, Petre, op0 cit0, pag0 297-298

..f credite amortizabile; ..f credite neamortizabile0 8) dupa termenul de rambursare: ..f credite pe termen scurt; ..f credite pe termen mijlociu; ..f credite pe temen lung0 Oricare ar fi criteriile de clasificare ale creditelor, in economie de piata contemporana, distingem o serie de caracteristici comune: ..f prin scontarea efectelor de comert (a cambiilor), se remarca o fuziune intre creditele comerciale i cele bancare; ..f s-au produs schimbari in destinatia crediului, prin faptul ca ponderea creditelor speculative i a celor destinateinteresului nevoilor statului; ..f se produc modificari frecvente a nivelului dobanzii, cu scopul de a favoriza sau delimita dimensiunile creditului; ..f se remarca sporirea creditului bancar in detrimentul celui comercial0 Creditele pot fi clasificate dupa oricare din aceasta categorie, dar cel mai importatnt este reprezentat de natura economica i participantii la creditare, distingandu-se mai sintetizat urmatoarele forme : ..f creditul comercial; ..f creditul bancar;
9

1.2.1 Creditul comercial Creditul comercial10 este acel credit acordat intre producatori i comercianti prin vanzarea marfurilor, in schimbul unor instrumente de credit (sau efecte de comert)0 De asemenea reprezinta o amanare la plata, acordata de un furnizor de marfuri sau de servicii, clientului sau0 Datorita acestui credit, intreprinzatorii ii pot plasa marfa fara a mai atepta cumparatorii sa dispuna de bani, accelerand astfel circuitul capitalului real0 Analizand i sintetizand mai multe surse, destingem o serie de caracteristici ale creditului comercial: ..f reprezinta creditul pe care i-l acorda agentii economici la vanzarea marfurilor sub forma amanarii platilor;

Cocri, Vasile, Chirlean, Dan, Economie bancara. Repere teoretice i studiu monografic, Editia a II-a, Editura Universitatii "Alexandru Ioan Cuza", Iai, 2008, pag0 34 10 Levente, Katona, Finatarea fntreprinderilor mici i mijlocii, Editura Expert, Bucureti, 2004, pag0 148

..f avantajul acestei forme de credit consta in faptul ca intreprinzatorul ii poate desface productia fara a atepta momentul in care cumparatorul va detine bani; ..f creditul comercial prezinta unele limite, in sensul ca orice intreprinzator ii va putea vinde mrfa pe credit, in masura in care acesta detine rezerve de capital care sa ii permita continuarea activitatii0 De asemenea, creditul comercial este limitat in functie de regularitatea incasarii valorii marfurilor; ..f o limita a creditului deriva din destinatia marfurilor vandute prin acest tip de credit, respectiv cei doi participanti la raportul de credit trebuie sa apartina aceluiai sector de activitate0 Creditul comercial se manifesta sub doua forme: a) Creditul cumparator: ..f se manifesta sub forma platilor in avans; ..f aceste credite trebuie sa apara ca o prefinantare de catre beneficiari a produselor pe care intentioneaza sa le achizitioneze; ..f sunt frecvente in ramuri precum: comertul, agricultura i constructiile de locuinte0 b) Creditul vanzator: ..f are ca obiect vanzarea marfurilor cu plata amanata0 Sporirea dimensiunii creditului comercial are la baza unii factori, care decurg din cele trei componente care actioneaza in acest domeniu, i anume componenta traditionala, comerciala i financiara0 Componenta traditionala reprezinta interesele comune ale participantilor la sporirea fluidizarii schinburilor costurilor de organizare a activitatii comericale0 Se reduc costurile de depozitare ale stocurilor de marfuri (pentru producator) i costurilor aferente mijloacelor de plata (pentru cumparatori)0 Componenta comerciala semnifica utilizarea creditului ca mijloc de promovare a vanzarilor0 Componenta financiara reprezinta o alta motivatie a creditului comercial i semnifica punerea la dispozitia clientului, pentru o perioada data, a unei parti din capital sub forma de marfa, pentru care plata este amanata0 Creditele comerciale, reprezinta in prezent, ca pondere, in tarile dezvoltate un cuantum cupins intre 10% i 40% din datoriile intreprinderilor i reprezinta un instrument de promovare i de reducere a cheltuielilor cu plata dobanzilor0 Pe baza creditelor comerciale primite se pot reduce solicitarile de credite bancare, sau se poate amplifica cifra de afaceri0

Creditul comercial antreneaza emisiunea de titluri specifice acestui credit , pe termen lung aceste credite fiind reprezentate de inscrisuri cum ar fi actiunile i obligatiunile, iar pe termen scurt acestea constau in cambii, bilete la ordin, cecul etc0, ca titluri de creanta, care prezinta avantajul scontarii la banci0 Astfel, creditul comercial devine credit bancar, iar prin cedarea portofoliului de efecte comerciale de catre o banca comerciala, bancii centrale prin rescontare, se antreneaza un mecanism de emisiune de moneda centrala0 Cambia este un titlu de credit 11 sub semnatura privata care pune in legatura, in procesul crearii sale 3 persoane: tragatorul, trasul i beneficiarul0 Titlul este creat de tragator in calitate de creditor, care da ordin debitorului sau numit tras sa plateasca o suma fixata la o data determinata in timp, fie unui beneficiar, fie la ordinul acestuia din urma0 Pentru a fi valabila, cambia trebuie sa contina mentiunile obligatorii cuprinse in Legea nr0 58/1934 asupra cambiei i biletului la ordin, modificata prin Legea nr0 83/19940 Ea poate fi platibila imediat sau la un termen scurt de la emiterea ei (de regula 90 de zile)120 Elementele obligatorii ce trebuie cuprinse intr-o cambie: ..f denumirea de cambie; ..f ordinul pur i simplu de a plati o suma bine determinata exprimata intr-o valuta i inscrisa in cifre i litere (daca suma in cifre nu este aceeai cu suma in litere, ramane valabila aceasta din urma, iar in cazul cand in cambie suma in cifre i liter e este trecuta de mai multe ori, ramane valabila cea mai mica); ..f numele, prenumele i adresa trasului (persoanei care trebuie sa plateasca); ..f scadenta, care poate fi la o zi fixa calendaristica, la vedere, la un anumit termen de la vedere, adica la prezentare, la un anumit termen de la data emiterii, iar daca nu este indicata scadenta se considera ca se platete la vedere; ..f locul unde urmeaza sa se efectueze plata; ..f numele, prenumele i adresa beneficiarului (o cambie nu poate fi emisa la purtator); ..f data (anul, luna i ziua) i locul emiterii; ..f semnatura tragatorului care in ultima instanta atesta valabilitatea cambiei0 Lipsa oricarei element din cambie, atratge dupa sine nulitatea ei0

11

12

http://www0cpea0ro/cambia0php [accesat 0200502009] Kiritescu, Costin, - Moneda, mici encic/opedie, Editura $tiint ifica i Encicplopedica, Bucureti, 1982, pag. 77

Biletul la ordin 13 este un efect comercial, inscris prin care o persoana numita emitent sau subscriitor (debitorul) ii asuma obligatia personala i neconditionata sa plateasca pentru biletul de ordin unei alte persoane numite beneficiar (creditor) o anumita suma de bani, la o data fixa numita scadenta i intr-un loc bine determinat0 Mentiunile esentiale pe care trebuie sa le cuprinda un bilet la ordin sunt: ..f denumirea de bilet la ordin; ..f data emisiunii; ..f scadenta; ..f mentionarea obligatiei personale i neconditionate de a plati suma de bani; ..f numele beneficiarului; ..f semnatura subscriitorului sau a emitentului; ..f locul de plata0 Spre deosebire de cambie, in biletul de ordin nu figureaza numele trasului, deoarece tragatorul i trasul se identifica cu persoana emitentului0 Tot spre deosebire de cambie, care este creata la initiativa creditorului, biletul la ordin este creat la initiativa debitorului0 Biletul la ordin este o promisiune de a plati i nu un mandat de plata0 Poate fi transmis prin gir i poate fi garantat prin aval0 Obligatiile rezultand dintr-un bilet la ordin se supun acelorai reguli generale ca i cele rezultand dintr-o cambie, insa acceptarea biletului la ordin nu se admite, deoarece emitentul are aceleai obligatii ca i cel care accepta o cambie0 In calitate de instrument de plata a datoriilor comerciale biletul la ordin este utilizat mai ales de marile intreprinderi0 Deoarece biletul la ordin este uneori transmis cu intarziere in vederea mobilizarii creditelor, beneficiarii lor prefera sa se deconteze cu clientii prin intermediul cambiilor0 Cecul este un efect comercial, inscris dat in baza unui depozit de bani sau a unui credit deschis, sub forma de ordin de plata; cu ajutorul lui, o persoana (tragator) poate sa retraga anumite sume de bani de la o societate bancara numita tras, in folosul sau sau al unei alte persoane numite beneficiar0 Instrumentul de plata folosit este carnetul de cecuri0 Cecul se poate emite valabil numai daca in momentul emisiunii sale exista disponibil, o provizie (un depozit de bani sau credit deschis la banca)0 Spre deosebire de cambie, cecul servete mai mult ca instrument de plata i de compensatie, nu de credit0 Cecul poate fi emis:
13

http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205 (accesat 3.05.2009]

10

..f nominativ, care indica explicit numele beneficiarului i se transmite prin gir sau andosare; ..f la purtator, care nu cuprinde nici un nume i se transmite prin simpla inaintare0 Exista mai multe tipuri de cecuri: ..f cecul barat; ..f cecul de calatorie; ..f cecul de decontare; ..f cecul de dispozitie; ..f cecul documentar; ..f cecul prin corespondenta; ..f cecul in alb0 Sesizam i o serie de deosebiri14 intre efectele de comert i biletele de banca, reprezentate de: ..f din privinta emitentilor, efectele de comert pot fi emise de orice persoana juridica, in timp ce biletele de banca sunt emise doar de banca centrala; ..f nici o persoana nu este obligata sa accepte ca mijloc de plata un efect comercial, spre deosebire de bancnote, un mijloc de plata legal care nu poate fi refuzat; ..f efectele comerciale sunt creante determinate, spre deosebire de biletele de banca ce sunt creante generalizate asupra economiei; ..f in cazul efectelor comerciale apare riscul insolvabilitatii debitorului, spre deosebire de bancnote, care sun garantate de stat nu ca putere de cumparare, ci ca mijloc legal de plata; ..f cedarea unui efect comercial nu constituie o plata in sensul stingerii obligatiei, in consecinta in cazul titlului care circula intre mai multi posesori succesivi, acetia ii asuma solidar riscul neplatii sumei inscrise in titlu0 Spre deosebire de acest lucru, cedarea unui bilet de banca constituie o plata, avand ca efect stingerea definitiva a obligatiei; ..f din punct de vedere al valabilitatii in timp, efectele comerciale sunt delimitate de un timp anume, dupa expirarea caruia acesta nu mai are valoare0 Comparand aceasta caracteristica cu a biletelor de banca, observam ca acestea din urma au

14

TURLIUC, Vasile, COCRIS Vasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICA Ovidiu, CHIRLESAN, Dan, op0 cit0, pag 160-161

11

o putere liberatorie pe o durata nedeterminata de timp, pana la retragerea lor din circulatie de catre banca centrala; ..f valoarea baneasca a efectelor comerciale este variabila, spre deosebire de biletele de banca, care au valori fixe, nenegociabile0

1.2.2 Creditul bancar Este un credit acordat sub forma baneasca de catre banci, intreprinzatorilor0Spre deosebire de creditul comercial, unde ambele parti sunt intreprinzatori, in cazul creditului bancar doar o parte este un agent nefinanciar, cealalta parte fiind agent finnciar, reprezentat de banca0 Creditul bancar, spre deosedire de cel comercial are o flexibilitate mai mare, in sensul ca disponibilitatile baneti pot fi dirijate de la banca spre orice persoana fizica sau juridica0 In Romania, bancile ofera urmatoarele tipuri de credite: Credite pe termen scurt: ..f credit global de exploatare; ..f linie de credite in lei i valuta; ..f credit pentru finantarea cheltuielilor i stocurilor temporare; ..f credit pentru finantarea cheltuielilor i stocurilor sezoniere; ..f credit de trezorerie pentru produse cu ciclu lung de fabricatie; ..f credit pentru prefinantarea exporturilor; ..f credit de scont; ..f credit pe cecuri remise spre incasare; ..f credit pe ordine de plata; ..f credit pentru facilitati de cont; ..f credit pentru operatiuni de factoring; ..f credit pe descoperiri de cont (overdraft)0 Credite pe termen mediu i lung: ..f credit pentru echipamente in completarea surselor proprii; ..f credit pentru cumpararea de actiuni; ..f credit promotori imobiliari; ..f credit pentru operatiuni de leasing; ..f credit de forfetare0

12

Daca analizam creditele bancare din punct de vedere al documentelor necesare pentru acordare, autorii15 desting trei categorii de solicitanti: a) Pentru solicitanti, persoane fizice, documentele necesare sunt urmatoarele: ..f cererea de credit16 semnata; ..f adeverinta de venit lunar pentru titular i sotul/sotia acestuia; ..f adeverinta de venit lunar pentru giranti; ..f acte de vanzare-cupmarare, deviz de lucrari sau acte de proprietate autentificate prin notariat; ..f autorizatie de constructii, avize i alte acorduri specifice; ..f facturi sa contracte de vanzare-cumparare pentru bunuri de folosinta indelungata; ..f situatia gatantiilor propuse0 b) Pentru solicitanti asociatii familiale sau persoane fizice autorizate, decumentele necesare acordarii unui credit sunt urmatoarele: ..f documente prin care se dovedete functionarea sau exercitarea profesiei i codul fiscal; ..f declaratia de impunere a veniurilor pentru anul precedent i cel in curs, avizata de organele fiscale; ..f situatia incasarilor i platilor pentru anul in curs; ..f acordul de consultare a bazei de date a Centralei Riscurilor Bancare; ..f situatia creditelor angajate la alte banci; ..f devize estimative de lucrari, facturi proforme, contracte care sa justifice solicitarea creditului, suma i destinatia acestuia; ..f contracte/comenzi de aprovizionare i de desfacere sau prestari servicii; ..f fluxul de lichiditati nete; ..f situatia garantiilor propuse0 c) In fine, daca persoana care solicita creditul este un agent economic, bancile solicita, in principal, urmatoarele documente; ..f certificatul de inmatriculare la Registrul Comertului i codul fiscal; ..f statutul i contractul de asociere cu modificarile la zi; ..f bilantul contabil pe ultimii doi ani vizat la Administratia Financiara; ..f balanta de verificare aferenta ultimeor doua luni de activitate;

15 16

Cocri, Vasile, Chirlean, Dan, op0 cit0, pag0 36-37

Anexa 1

13

..f devize estimative, factiru proforme, oferte, contracte care sa justifice nivelul i natura creditului; ..f studiul de fezabilitate sau planul de afaceri (in cazul creditelor pentru imobilizari corporale); ..f situatia creditelor angajate la alte banci; ..f fluxul de lichiditati nete (cash-flow-ul) din care sa rezulte necesarul de credite; ..f contractele de aprovizionare i desfacere; ..f aprobarea Consiliului de Administratie sau a Adunarii Generale a Actionarilor pentru angajarea creditului; ..f acordul de consultare a bazei de date a Centralei Riscurilor Bancare0 Zilnic, unitatile bancare teritoriale raporteaza catrecentrala bancii, situatia creditelor acordate, iar trimestrial se intocmete analiza situatiei calitatii patrimoniului in functie de creditele acordate, in care se utilizeaza urmatoarea schema: Tabelul 1.1 Analiza calitatii patrimoniului de credite
Nr0 Crt0 Serviciul datoriei Performanta financiara a imprumutatului 1 2 3 4 5 Imprumutat categoria A Imprumutat categoria B Imprumutat categoria C Imprumutat categoria D Imprumutat categoria E Credite cu risc minim Credite in observatie Credite substandard Credite incerte Credite cu risc major Credite in observatie Credite substandard Credite incerte Credite cu risc major Credite cu risc major Credite cu risc major Credite cu risc major Credite cu risc major Credite incerte Credite substandard BUN (imprumut curent) SLAB (imprumut resatant pana la 30 de zile) NECORESPUNZATOR (imprumut restant peste 30 de zile)

Sursa: Cocri, Vasile, Chirlean, Dan, op0 cit0, pag0 38 Realizarea performantei financiare a bancii se stabilete pe baza clasificarii agentilor economici in cinci categorii: ..f Categoria A - cuprinde persoanele care dispun in prezent, dar vor dispune i in viitor de disponibilitati, pentru a-i achita creantele fata de banca;

14

..f Caregoria B - aici se incadreaza acele persoane, care in prezent au un indicator de bonitate in ceea ce privete rambursarea creditului, dar in viitor acest lucru este incert; ..f Categoira C - acele persoane ale caror situatie este satisfacatoare in prezent, iar pe viitor aceasta manifesta o tendinta de inrautatire; ..f Categoria D - sunt acei clienti a caror activitate economica oscileaza intre o perioada satisfacatoare i una nesatisfacatoare; ..f Categoria E - in aceasta categorie incadram persoanele care desfaoara o activitate economica nerentabila i care manifesta o incertitudine de rambursare a creditelor0 In functie de aceasta analiza, putem incadra datoria catre banca in urmatoarele: ..f bun - cand dobanzile au fost platite la termen, iar creditele rambursate la scadenta; ..f slab - atunci cand una sau mai multe rate sau dobanzi manifesta o tendinta de intarziere; ..f necoresunzator - in situatia in care ratele i dobanzile au o intarziere mai mare de 30 de zile0 Analizand din punct de vedere al performantei creditelor, distingem urmatoarele categorii: ..f Credite cu risc minim; ..f Credite in observatie; ..f Credite substandard; ..f Credite incerte; ..f Credite cu risc major0

1.3 Trasaturile, principiile i functiile creditului bancar

1.3.1 Functiile creditului bancar Unii autori17 aribuie creditului urmatoarele functii: ..f Functia distributiva(cu ajutorul creditului se colecteaza economii latente i se dirijeaza catre domenii eficiente); ..f Functia de reglare(a cererii i oertei de bunuri prin creditarea consumului i socurilor);

17

Tudorache, Dumitru, PiRJOL, Toader, op0 cit0, pag0 361

15

..f Functia de cretere a vitezei de rotatie i de circulatie a banior cat i de multiplicare a monedei scripturale; ..f Functia de reducere a inflatiei prin pretul creditului, care este dobanda; ..f Functia de generator de venituri pentru banci(creditul este produsul bancar principal i pentru cele mai multe bancieste sursa principala de venituri)0 Dezvoltand pe scurt aceste functii ale creditului, alti autori evidentiaza urmatoarele functii ale creditului18: ..f inlesnete sporirea capitalului real printr-o buna utilizare a factorilor de productie existenti; ..f Faciliteaza distribuirea resurselor baneti intre diferite intreprinderi i ramuri care sunt bine situate pe piata, creditul contribuind la intreprinderilor; ..f accelereaza tranzactiile comerciale, ameliorand procesul de desfacere a marfurilor la scara larga; ..f sporete viteza de roatie a monedei i contribuie la dimensionarea ei, asigurand i in acelai timp i o reducere a cheltuielilor in circulatia banilor; ..f creditul contribuie, prin reglarea ratei dobanzii, la diminuarea fenomenului de inflatie; ..f exercita o influenta pozitiva asupra consumului in cazul acordarii de credite pentru consum; ..f contribuie la aparitia de firme mici, care adesea sunt promotoare de inovatie, ceea ce favorizeaza amplificarea concurentei - factor al creterii economice: ..f creditul are un rol deosebit in promovarea relatiilor internationale0 Sintetizand, putem eidentia principalele functii ale creditului, aa cu reies din alte opinii19: 1. redistribuire; Prin aceasta functie, se are in vedere crearea unei noi puteri de cumparare, pe care titularii de depozite nu au utilizat-o0 Aceasta creare de putere de cumparare nu trebuie privita Functia de mobilizare, ameliorare calitativa a disponibilitatilor baneti i concentrarea

18

Institutul bancar roman, coord0 Radut C0 Radu, Creditarea agentilor economici, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2005, pag0 10 19 TURLIUC, Vasile, COCRIS Vasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICA Ovidiu, CHIRLESAN, Dan, op0 cit0, pag0 148-149

16

ca pe o redistribuire, deoare citularii de conturi bancare cu disponibilitatinnu ii pierd dreptul temporar de utilizare a capitalului0 2. Functia de emisiune a creditului;

Prin functia de emisiune a creditului, are loc crearea unei mase monetare suplimentare, din cauza insuficientei masei monetare a administratiei publice i a populatiei, emisiune care trebuie calculata i controlata cu foarte mare atentie, deoarece aceasta emisiune necontrolata poate produce dezechilibre grave in economie0 Daca aceasta emisiune nu este reflectata in realitatile economice, se poate ajunge la supracreditare sau la subcreditare0 In cazul subcreditarii, se creaza blocaje in economie din cauza insuficientei capitalului banesc, ceea ce creaza franarea economiei0 Daca se ajunge la fenomenul supracreditarii, masa monetara este mai ridicata decat cea necesara, i de aici se ajunge la falimentele intreprinderilor, din cauza productiei prea mari i stocurilor excesive0 In acelai timp, supracreditarea conduce la cretere inflatiei, prin prisma faptului ca exista in eco omie mia multa masa monetara deca nevoia pietei0 3. economici; Aceasta functie presupune ca o firma este cu atat mai eficienta cu cat necesarul de fonduri este mai readus in desfaurearea activitatii sale0 Aici se poate observa prezenta unei legi obiective a raportului invers dintre eficienta fn activitatea economica i necesarul de fonduri. Prin aceasta functie a creditului, putem spune ca se stimuleaza activitatea firmelor eficiente i se aplica restrictii in cazul societatilor mai putin profitabile0 Functia de reflectare i stimulare a eficientei activitatilor agentilor

Prin analiza acestor functii ale creditului, observam o serie de efecte pozitivei20: ..f concentrarea capitalului; ..f reglarea masei monetare existente in functie de cerintele economice ale pietei; ..f sporirea puterii productive a intreprinderilor prin redistribuirea capitalului;
TURLIUC, Vasile, COCRIS Vasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICA Ovidiu, CHIRLESAN, Dan, op0 cit0, pag 149
20

17

..f reducerea celtuielilor pe care le presupune circulatia masei monetare0 Ca orice activitate desfaurata, creditarea implica i o serie de efecte riscuri, cum ar fi: ..f abuzul de credit, supracreditarea, efectele ei fiind tratate anterior; ..f insolvabilitatea creditorilor; Pentru evitarea acestor riscuri, unitatile bancare trebuie sa detina informatii solide privind situatia firmelor pe care le crediteaza, precum i relatiile acesteia cu furnizorii i clientii, dar in acelai timp, bancile pot solicita garantii pentru a se proteja impotriva acestor riscuri0 1.3.2 Principiile creditarii bancare21: ..f prudenta; ..f negocierea; ..f forma contractuala; ..f dobanda; ..f garantia; ..f previziunea; ..f destinatii; ..f utilitatea; ..f eficienta; ..f credibilitatea0

1.3.3 Etapele creditarii In activitatea bancilor, pentru acordarea unui credit se au in vedere urmatoarele 22 etape : ..f realizarea unei discutii cu caracter informativ; ..f documenare despre client; ..f intocmirea cererii de creditare i analiza acesteia; ..f aprobarea creditului; ..f negocierea costului creditului i incheierea contractului; ..f acordarea creditului; ..f analiza modului de utilizare a creditului i verificarea respectarii destinatiei;

Tudorache, Dumitru, PiRJOL, Toader, op0 cit0, pag0 361 Cocri, Vasile, Chirlean, Dan, Tehnica operatiunilor bancare:repere teoretice i studiu monografic, Editura Universitatii "Alexandru Ioan Cuza", Iai, 2006, pag037
21 22

18

..f controlul existentei i pastrarii garantiilor; ..f plata dobanzilor i comisioanelor; ..f rambursarea integrala a obligatiilor generate de derularea creditului0

1.3.4 Trasaturile creditului Trasaturile caracteristice23 ale relatiilor de credit sunt: 1. Subiectii relatiei de credit(creditorul i debitorul) ..f Creditorul este persoana fizica sau juridica care avanseaza imprumutul conditionat i pentru o anumita perioada de timp; ..f Debitorul, avand aceeai calitate de pesoana fizica sau juridica, care in schimbul dreptului de folosinta asupra obiectului imprumutului, se obliga sa restituie creditorului, la scadenta suma imprumutata, cat i dobanda aferenta imprumutului0 2. Promisiunea de rambursare(Riscul) In activitarea de creditare se intalnesc o serie de riscuri24 probabile: ..f Riscul de nerambursare are la baza probabilitatea intarzierii la plata a obligatiilor fata de banca, sau incapacitatea de plata din diverse motive subiective0 De aceea, pentru a preveni acest risc, banca trebuie sa analizeze debitorul privind aspectele umane, economice, financiare i juridice0 ..f Riscul de imobilizare intervine in cadrul bancii prin gestiunea defectuoasa a creditelor acordate in raport cu depozitele atrase prin angajarea in creditare excesiva0 Acest fapt poate avea un impact negativ asupra deponentului, deoarece exista pozibilitatea ca el sa nu ii mai primeasca la timp suma economisita0 Acest risc este eliminat prin unele reglementari0 Pentru ca bancile sa se protejeze inpotriva acestor riscuri, ele au dreptul de a constitui provizioane i de a solicita unele garantii25 debitorilor, i anume: Garantia personala este reprezentata de angajamentul luat de o terta persoana sau girant, de a plati suma imprumutata, in cazul in care debitorul se afla in incapacitate totala sau partiala de plata0 Aceasta poate fi de doua tipuri: simpla, in cazul in care girantul raspunde numai pentru parea sa, acesta avand dreptul de a cere executarea primordiala a debitorului,
Lupu, Diana-Viorica, Blanaru, Constantin-Adrian, op0 cit, pag0 88 Stoica, Victor, Deaconu, Petre, pag0 291 25 Bratu, Alina, Moneda.Credit. Banci., EdituraEx Ponto, Constanta, 2005, pag0 200
23 24

19

sau solidara, cand girantul poate plati concomitent sau in avans datoriile debitorului, in cazul in care girantul are o solvabilitate mai mare decat debitorul0 Garantia reala are in componenta sa urmaroarele: ..f retinerea confera creditorului dreptul de a retine din portofoliul debitorului un bun corporal in cazul in care acesta n-a fost achitat integral cu respectarea unor conditii ca: bunul corporal sa aiba legatura cu creanta, iar creanta sa fie certa i exigibila; ..f Gajarea este procedeul prin care debitorul ofera un bun pentru a garanta creditul, i anume gajul0 Acest proces poate avea loc cu sau fara depozitarea efectiva a bunului gajat; Gajarea poate fi: de preferinta, de urmarire, de retinere i de vanzare; ..f Ipoteca este actul prin care debitorul acorda creditorului dreptul asupra unui imobil, fara depozitare i cu publicitate0 Ea confera creditorului dreptul de preferinta Si dreptul de urmarire, ea fiind: legala(prevazuta de lege); convenita(stipulata in judecatoreasca); ..f Privilegiul da dreptul legal unor creditori de a avea intaietate in a fi remunerati atunci cand dispun de o garantie asupra unei parti sau intregului patrimoniu al debitorului0 Creditorul dispune aici de dreptul de preferinta i de dreptul de urmarire; 3. Termenul de rambursare(rabursabilitatea) Dat fiind faptul ca finantarea prin creditare are caracter temporar, dupa o anumita perioada de timp, acesta trebuie rambursat0 In functie de intervalul de timp al creditarii, ele se clasifica in: ..f credite pe termen foarte scurt - pana la 24 de ore; ..f credite pe termen scurt - pana la un an; ..f credite pe termen mediu - pana la 5-7 ani; ..f credite pe termen lung - pana la 50 sau chiar 100 de ani pentru constructie de locuinte0 Ca i caracteristica principala a creditului pe termen scurt, acesta de regula se ramburseaza integral la scadenta, spre deosebire de celelalte categorii de credite, a caror rambursare este ealonata(lunara, trimestriala)0 contract) sau juridica(acordata prin hotarare

20

4. Dobanda Dobanda26 este forma de remunerare a creditorului din partea debitorului pentru folosirea capitalului de imprumut, aceasta reprezentand pretul capitalului imprumutat, al valorii de intrebuintare a acestuia0 Dobanda trebuie abordata atat in marime absoluta, ca valoare, cat i ca procente, in marime relativa0 In functie de operatiunile efectuate de o persoana cu banca, putem distinge doua tipuri de dobanzi: dobanda perceputa este acea suma de bani pe care o solicita banca pentru folosirea capitalului banesc de catre debitor; dobanda bonificata este reprezentata de cuantumul sumei de bani pe care banca o platete persoanelor pentru pastrarea disponibilitatilor baneti la ea0 Daca analizam dobanda in functie de perioada creditarii, distingem27: Dobanda simpla este caracteristica creditelor pe temen scurt sau depozitelor bancare i se calculeaza astfel:
D=

36000

unde: D = masa dobanzii (dobanda); C = capitalul imprumutat sau investit (creditul); t = timpul, exprimat in zile; r = rata dobanzii0 Rata dobanzii:
d

=D *

36000

Dobanda compusa se calculeaza in prezent nu numai la creditele pe termen scurt, ci i la cele de pana la 12 luni, dar i pentru dobanzile la termen0 Ea cuprinde i capitalizarea (fructificarea) dobanzii simple In calculul dobanzii compuse se folosete i factorul de multiplicare, care se calculeaza dupa realtia f = 1 + d, unde d reprezinta dobanda simpla0 In calcularea dobanzii compuse, creditul sau depozitul devine capital final in calcularea dobanzii doar dupa ce se inmultete cu factorul de multiplicare, i se calculeaza astfel:

TURLIUC, Vasile, COCRIS Vasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICA Ovidiu, CHIRLESAN, Dan, op0 cit0, pag 170 27 Ungurean, Pavel, Banci, burse i profit pe piata financiara, Editura Dacia, Cluj -Napoca, 2007, pag0 282-296
26

21

Capital final *C1 = C0 1 + 100 n, unde, n=nr0 de luni/ani(perioade) De aici deducem rata dobanzii , i anume:
= 100100
1+ n

*n -1,

unde, r = rata anuala a dobanzii; n = numarul de erioade de capitalizare dintr-un an (ex: numarul de luni) Deducem o serie de factori care influenteaza dobanzii: ..f rentabilitatea activitatii bancii; ..f inflatia; ..f cererea i oferta de credit i raportul dintre ele; ..f lichiditatea debitorilor; ..f riscul de nerambursailitate; ..f durata de creditare; ..f marimea creditului; ..f stabilitatea economic; ..f dobanda de pe piata financiara, inclusiv de pe pietele externe0 5. Acordarea creditului Acesta poate fi consimtit prin28: acordarea de credite, depozitele bancare, vanzarea de obligatiuni0 In economia actuala a aparut un nou produs bancar i anume cardul de credit, care reprezinta o linie de finantare la intervale de dimp alese de debitor, acesta purtand denumirea de sistem de credit deschis0 6. Consemnarea Este acel pas care presupune inscrierea efectiva a datelorrelatiei de creditare in documete0 Dar mai exista i unele relatii de creditare in care aceasta etapa are loc doar in forma verbala intre creditor i debitor, i anume creditarea pe piata interbancara

28

Lupu, Diana-Viorica, Blanaru, Constantin-Adrian, op0 cit, pag0 91

22

7. Transferabilitatea Aceasta operatiune de transfer presupune o realtie de vanzare-cumparare in care creanta fata de debitor este cesionata29 .

29

Cesiuneade creantii este o modalitate de transrnitere a obligatiilor in forma conventionaHi, prin care un creditor (cedent) transrnite o creantii a sa unei alte persoane (cesionar), debitorul creantei fiind obligat fatii de cesionar, odatii cu indeplinirea formalitiitilor de opozabilitate a acestei operatiuni, fiirii a i se cere
consimtiimfultul.

23

Cap II Abordari teoretice privind creditele imobiliare i cele ipotecare

2.1 Creditele imobiliare

2.1.1 Definitie i concepte Creditele imobiliare30 se acorda, pe termen mijlociu i lung, fiind folosite direct pentru achizitii, amenajari sau reparatii de bunuri imobiliare cu destinatii de locuinta, denumite credite investitor0 De asemenea, pot fi i credite acordate promotorilor imobiliari de constructii de locuinte (agenti economici specializati, avand ca obiect de activitate constructia i vanzarea de locuinte), credite pentru cumpararea terenurilor, credite pentru demararea constructiilor, credite pentru efectuarea de constructii i credite pentru finantarea locuintelor construite aflate in ateptarea validarii, numite Credite promotori0 In principiu, investitiile in cladiri i intr-o mica masura in terenuri ofera pe o perioada lunga de timp o buna protectie a capitalului Impotriva eroziunii monetare0 Ca orice investitii ele trebuie apreciate dupa trei criterii de baza: rentabilitate, risc, lichiditate0 Rentabilitatea oricarui plasament este direct legata de "buna sanatate" a pietei respective0 In domeniul imobiliar se impune efectuarea atat a unei analize economice (cladiri de locuit, de vacanta, birouri, terenuri agricole, paduri, etc0) cat i geografice (capitala, mari orae, mediul rural)0 Fiind in general vorba de investitii pe termen lung, analiza perspectivelor de rentabilitate implica anticiparea pe o perioada foarte lunga a evolutiei pietei, lucru greu de realizat0 in ceea ce privete lichiditatea, chiar daca obiectivul recuperarii rapide a investitiei nu este un deziderat major pentru investitor, totui ea reprezinta un criteriu de analiza fundamentala0 Aceasta deoarece valoarea unui activ este determinata de echilibrul dintre cererea i oferta pe piata0 Astfel, pe o piata unde oferta depaete cererea, lichiditatea nu v-a putea fi obtinuta decat printr-o reducere de pret0 In acest domeniu, rentabilitatea poate fi direct proportionala cu lichiditatea0 Rentabilitatea globala a unei investitii in acest domeniu rezulta din insumarea ratelor de rentabilitate aferente inchirierii i a ratei de valorizare a bunului respectiv, dupa deducerea cheltuielilor cu acesta0

30

Cocri, Vasile, Chirlean, Dan, op. cit., pag. 56

24

Prima dintre ele se obtine ca un raport intre chirie i valoarea bunului i este mai mare la cladirile aa numite "profesionale" (destinate desfaurarii unor activitati lucrative) decat la cele de locuit sau ia terenurile agricole0 De asemenea ea este superioara in cazul zonelor situate in centrul oraului, comparativ cu cete periferice0 Potentialul de valorizare depinde de o serie de factori care se refera la calitate sau raritate, (exemplul investitiilor realizate in zonele unde rezerva fundam este Redusa - centrul marilor orae)0 In functie de obiectivul urmarit de catre investitor, acesta v-a trebui sa defineasca tipul de randament cautat: v-a alege intre o rata de inchiriere ridicata (ex: birouri) sau un potential de valorizare bun (ex: imobile din marile orae avand finisari i dotari de calitate)0 De asemenea este recomandabil sa integreze incidenta financiara i fiscala a fiecarei optiuni, luand in calcul cheltuielile de gestionare0 intretinere i reparatii precum i costul fiscal al investitiei0 Spre exemplificare: - cladirile vechi pot aduce o rentabilitate mai mare comparativ cu cele nou construite, dar pe de alta parte cheltuielile de intretinere, renovare etc0 sunt semnificative, - imobilele de locuit ofera o rentabilitate slaba comparativ cu imobilele profesionale inchiriate, dar presupun cheltuieli de intretinere i costuri fiscale mai reduse0 - terenurile beneficiaza comparativ cu cladirile de cheltuieli reduse i avantaje fiscale in cazul transmiterii proprietatii, in schimb randamentul in cazul inchirierii este inferior0 Investitorul v-a putea sa aleaga intre venit i valorizare, in functie de rentabilitatea sperata, pentru fiecare tip de investitie in domeniul imobiliar, astfel: Tabelul 201 Rentabilitatea investitiei imobiliare Tipul investitiei Cladiri de locuit -Capitala i orae mari -La Tara Cladiri de vacanta Birouri Magazine mediu slab mediu bun ridicat
25

Rentabilitate Randament (chirie) buna medie variabila medie variabila Perspectiva de valorizare pe termen lung

Terenuri agricole Paduri Napoca, 2003, pag0 155

slab slab

variabila variabila

Sursa: TULAI, Horia, Plasamente de capital, Editura Casa Cartii de Stiinta, Cluj-

In ceea ce privete riscul, acesta se descompune la randul lui in urmatoarele elemente: - risc de venit legat de neinchriere sau de neplata chiriei; - risc de capital legat de o scadere a cererii de pe piata suport, datorata excesului de constructii, o modificare a comportamentului utilizatorilor, reglementari restrictive, etc; - riscul de subdiversificare a patrimoniului, datorat sumei necesare pentru investitie, marimea acesteia limitand accesul la acest tip de plasament0

2.1.2 Categorii de credite Bancile acorda credite imobiliare pentru urmatoarele destinatii31 : ..f Cumpararea de imobile cu destinatie locativa; ..f Construirea de imobile cu destinatie locativa; ..f Consolidarea i/sau extinderea de imobile cu destinatie locativa; ..f Amenajarea imobilelor cu destinatie locativa; ..f Cumpararea de terenuri intravilane0 a) Creditul pentru cumpararea de imobile cu destinatie locativa se acorda pentru o perioada de maxim 50 de ani, iar valoarea maxima a creditului este de 5000000 USD sau echivalentul in alta moneda; b) Creditul pentru construirea de imobile cu destinatie locativa: termenul maxim de creditare este de 40 de ani, iar valoarea maxima a creditului este de 4000000 USD sau echivalentul in alta moneda0 Aprobarea creditului este conditionata de existenta autorizatiei de constructie; c) Creditul pentru consolidarea i/sau extinderea de imobile cu destinatie locativa: termenul maxim de creditare este de 20 ani, iar valoarea maxima a creditului este de 900000 USD sau echivalentul in alta moneda0 Aprobarea creditului este conditionata de existenta autorizatiei de constructie; d) Creditul pentru amenajarea imobilelor cu destinatie locativa se acorda pentru
HETE-GAVRA, losif, HETE-GAVRA, Roxana, Operatiuni bancare, Vo/. I. Operatiuni/e active a/e binci/or. Creditarea, Editura Mirton, Timioara, 2006, pag. 135-138.
31

26

achizitionarea de materiale de constructie, centrale termice, instalatii electrice i sanitare, utilitati i plata manoperei amenajarii locuintei, pe o perioada maxima de 10 ani, valoarea maxima a creditului fiind de 500000 USD sau echivalentul in alta moneda; e) Creditul pentru cumpararea de terenuri intravilane: termenul maxim de creditare este de 20 ani, iar valoarea maxima a creditului este de 1500000 USD sau echivalentul in alta moneda0

2.1.3 Conditii specifice de creditare 2.1.3.1 Modul de finantare Finantarea cumpararii imobilelor cu destinatie locativa i/sau terenuri intravilane Creditele pentru cumpararea imobilelor cu destinatie locativa i/sau terenuri intravilane sunt angajate intr-o singura trana, prin virament, in ziua efectuarii platii catre vanzator, conform conditiilor stipulate in contractul de vanzare-cumparare0 Aportul propriu al imprumutatului se utilizeaza anterior sau simultan cu banii proveniti din credit0 in situatia in care bunul achizitionat din credit intra in garantia creditului, eliberarea creditului se va efectua dupa incheierea in forma autentica i inregistrarea in Cartea Funciara a contractului de vanzare-cumparare cu clauza ipotecara asupra bunului achizitionat0 In situatia in care imobilul adus in garantie este afectat de sarcini,, potrivit extrasului de Carte Funciara (i anume privilegiul vanzatorului), urmeaza, ca dupa acordarea creditului i incasarea pretului de catre vanzator acest privilegiu sa fie radiat, astfel ca banca sa aiba ipoteca de rang I0 Potrivit Codului Civil, art0 1772, ,Privilegiul este un drept, ce da unui creditor calitatea creantei sale de a fi preferat celorlalti creditori, fie chiar ipotecari"0 Finantarea investitiilor pentru construirea, extinderea, consolidarea i amenajarea imobilelor cu destinatie locativa Creditele pot fi angajate in una sau mai multe trane, in functie de stadiile de executie, lucrarile executate (valoarea i termenele acestora), in conformitate cu graficul de executie i estimarea costurilor ce este intocmit de catre imprumutat impreuna cu constructorul0 Constatarea executarii lucrarilor se face la termenele stabilite de comun acord intre banca i imprumutat, rezultatele constatarii fiind consemnate intr-o nota de constatare a lucrarilor executate0 Numarul de constatari poate varia in functie de marimea creditului i complexitatea lucrariloe efectuate0 Astfel, in cazul construirii se efectueaza cel putin trei constatari, pentru extindere i consolidare cel putin doua, iar in cazul amenajarii, cel putin o constatare0 In general, aceste note de constatare se intocmesc la data finalizarii urmatoarelor lucrari: structura de rezistenta, acoperi, finisaje interioare, instalatii, utilitati0
27

Data inceperii finantarii investitiei de catre banca se stabilete dupa data finalizarii lucrarilor executate din aport propriu, termenul maxim in care se poate angaja creditul integral fiind de 1 an de la data angajar ii primei trane din credit0 Eliberarea creditului se poate face prin virament, numerar sau alte instrumente0 Creditele acordate in trane se angajeaza la solicitarea imprumutatului in limita sumelor stabilite in contractul de credit0 in situatia in care prima trana din credit nu se angajeaza in termen de 30 de zile de la data comunicarii aprobarii creditului, contractul de credit se considera reziliat de drept0 Pentru tranele urmatoare neangajate in termenele stabilite, imprumutatul va suporta un comision de neutilizare a creditului, pana la data angajarii integrale a tranei, dar nu mai tarziu de termenul maxim de angajare prevazut in contract0

2.1.3.2 Analiza documentatiei, angajarea i eliberarea creditelor Pentru creditele ce depaesc o anumita suma (in general 250000 USD), trebuie obtinuta aprobarea Comitetului de risc din centrala bancii0 Competentele de aprobare a creditelor imobiliare pentru sucursale se stabilesc de centrala bancii0 Angajarea creditelor se face conform conditiilor, sumelor i termenelor stipulate in contractul de credit0 Angajarea unor trane de credit planificate a se elibera dupa data unei constatari a stadiului de realizare este conditionata de realizarea stadiului verificat0 Eliberarea creditului se face prin virament in contul vanzatorului/executantului lucrarilor finantate0 Creditul acordat pentru finantarea lucrarilor executate in regie proprie se poate elibera i in numerar0

2.1.3.3 Justificarea creditului imprumutatul este obligat prin contractul de credit sa pastreze toate documentele in baza carora a efectuat plati din credit pentru realizarea obiectivului creditat (facturi fiscale, facturi insotite de chitanta fiscala, contractul de construire/prestari servicii insotit de documentul de plata -ordin de plata, chitanta de mana cu toate elementelor de identificare ale partilor, facturi pro forma in baza carora se angajeaza creditele prin virament, alte documente)0 Justificarea creditului angajat se face in proportie de 90% din creditul angajat0

28

imprumutatul se obliga sa justifice creditul in termen de maxim 90 de zile de la angajarea fiecarei sume, in caz contrar, sumele nejustificate devin scadente anticipat, iar tranele de credit neangajate se anuleaza0

2.1.3.4 Constatarea realizarii obiectului finantat La termenele prevazute pentru constatarea realizarii obiectului finantat, ofiterul de credit are obligatia de a se deplasa la adresa efectuarii lucrarilor finantate i de a incheia impreuna cu imprumutatul o nota de constatare0 Cu cel putin o zi inaintea vizitei trebuie stabilit impreuna cu imprumutatul data i ora la care sa se efectueze constatarea0 in situatia in care nu s-a incheiat nota de constatare, dar tranele planificate a se elibera inainte de constatare au fost eliberate integral, Compartimentul de Credite nu va mai aproba angajarea unor noi trane de credit pana la intocmirea notei de constatareprin care se confirma realizarea stadiilor verificate0

2.1.3.5 Rambursarea creditului Creditul se ramburseaza dupa angajarea ultimei sume din credit, conform contractului de credit0 Dobanda se ramburseaza lunar, incepand cu urmatoarea luna in care a fost angajata prima trana din credit0

2.2 Creditele ipotecare

2.2.1 Definitie i concepte Creditul ipotecar 32 se acorda pe termen mijlociu sau lung de bancile ipotecare, beneficiarii fiind proprietari fiduciari, proprietari de imobile, antreprenori de constructii0 Garantarea se face printr-o ipoteca asupra bunurilor respective0 Spre deosebire de creditul imobiliar, cel ipotecar poate fi folosit i pentru achizitia de bunuri de consum0 Creditul ipotecar este reglementat prin Legea nr0 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare si prin Normele metodologice nr0 3/2000 emise si aplicarea acestei legi de catre Banca Nationala a Romaniei si Comisia Nationala, cu modificarile i completarile ulterioare0
32

KlRlTESCU, Costin, DOBRESCU, Emilian, Mica encoc/opedie, Editura Expert, Bucuresti, 1998, pag.81

29

Creditele ipotecare pot fi de doua tipuri: ..f Credite ipotecare pentru investitii imobiliare; ..f Credite ipotecare pentru nevoi personale0 Creditul ipotecar 33 reprezinta forma principala de finantare a tranzactiilor cu proprietati imobiliare in care partile implicate - debitorul si creditorul - vor lua deciziile cele mai favorabile lor0 Aceste hotarari sunt influentate de urmatoarele aspecte: ..f obiectivele ce spera sa le realizeze; ..f relatia anticipata intre beneficiile si costurile aferente proiectului; ..f gradul de risc implicat; ..f alternativele viabile privind realizarea si utilizarea0 Elementele creditului ipotecar34: a) Obiectul creditului ipotecar pentru investitii imobiliare este construirea, cumpararea, reabilitarea, cosolidarea i extinderea imobilelor cu destinatie locativa; b) Cumpararea unui imobil cu destinatie locativa este operatiunea prin care, in schimbul unei sume de bani, numita pret, vanzatorul transmite cumparatorului dreptul de proprietate asupra imobilului cu destinatie locativa, prin contract in forma inscrisului autentic; c) Construirea unui imobil cu destinatie locativa este operatiunea prin care se realizeaza un sistem tehnic complex printr-un ansamblu de operatii de prelucrare i ansamblare, pe baza unui proiect; d) Reabilitarea unui imobil cu destinatie locativa este operatiunea de cretere a gradului de confort, de modificare arhitecturala i de modernizare a imobilului, fara a interveni la structura sa de rezistenta; aceste lucrari de reabilitare, in conformitate cu legislatia in vigoare, necesita autorizatie de construire; e) Consolidarea unui imobil cu destinatie locativa este operatiunea prin care se intervine numai la structura de rezistenta a imobilului, fara a fi necesara aducerea imobilului la starea initiala de confort, arhitecturala; f) Extinderea unui imobilcu destinatie locativa este operatiunea prin care se marete suprafata construita a imobilului0 Prin ,imobil" se intelege o constructie realizata pe o supraifeta de teren, care a fost realizata conform legilor in vigoare0

33 34

HETES-GAVRA, Iosif, HETES-GAVRA Roxana, op0cit0, pag0 139-146 Bancile acorda credite ipotecare conform legii 190/1999, cu modificarile i completarile ulterioare

30

Termenul ,imobile cu destinatie locativa" include i urmatoarele anexe gospodareti: bucatarie de vara, garaj, beci, piscina, imprejmuire, etc0 Lucrarile de viabilizare a terenului, respectiv asigurarea cu utilitatile necesare (electricitate, apa, canalizare, gaze, telefon) i dotarile tehnice efectuate cu ocazia construirii, extinderii sau reabilitarii imobilelor cu destinatie locativa fac obiectul creditului ipotecar i se includ in valoarea lucrarilor finantate0 Construirea, extinderea, reabilitarea sau consolidarea unui imobil cu destinatie locativa se poate face cu societati de constructie specializate i/sau in regie proprie0 in situatiile prevazute la punctele c,d,e i f, este obligatorie prezentarea autorizatiei de constructie i intabularea provizorie a acesteia in Cartea Funciara0 Intabularea provizorie a autorizatiei de constructie in Cartea Funciara este obligatorie numai acolo unde Cartea Funciara cere inregistrarea in vederea inscrierii ipotecii asupra constructiei viitoare0 Termenul minim de creditare pentru creditul ipotecar este de 5 ani, iar termenul maxim este de 50 de ani0 Moneda creditului poate fi leul (RON), dolarul SUA (USD) sau EURO0 Cursul de schimb utilizat pentru raportarea unei valute la alta valuta este cursul BNR din ziua efectuarii raportarii0 Valoarea creditului ipotecar este cuprinsa intre echivalentul a 50000 i 5000000 EURO0 Marimea creditului ipotecar se stabilete in functie de un algoritm de calcul determinat de: capacitatea de rambursare a creditului i a dobanzii; valoarea garantiei; numarul de ani de creditare; valoarea lucrarilor de executat/valoarea imobilului cumparat; suma solicitata0 Dobanda i comisioanele se stabilesc prin reglementarile interne ale bancilor0 Comisioanele aferente acordarii creditului nu se pot incasa din creditul acordat0 Rambursarea creditului ipotecar i plata dobanzii aferente acestuia se fac lunar, conform graficului de rambursare0

31

2.2.2 Conditii de creditare

2.2.2.1 Capacitatea de rambursare Capacitatea de rambursare reprezinta rata lunara maxima pe care o admite banca, in functie de venitul net cumulat al imprumutatului i al sotului/sotiei acestuia0 Venitul sotului/sotiei se ia in calculul capacitatii de rambursare numai atunci cand venitul net al imprumutatului este insuficient pentru obtinerea creditului solicitat0 Daca nici veniturile cumulate ale imprumutatului i ale sotului/sotiei acestuia nu sunt suficiente, se pot lua in calculul capacitatii de rambursare i veniturile fidejusorilor0 Pot avea calitatea de fidejusori parintii imprumutatului sau ai sotului/sotiei acestuia; fidesujorii trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii: ..f sa aiba acelai domiciliu cu cel al familiei imprumutatilor de cel putin 1 an de zile; ..f varsta lor la data rambursarii a 50% din credit nu trebuie sa depaeasca 65 de ani0 Capacitatea de rambursare pentru familia (sot, sotie i copii in intretinere) fidejusorilor se calculeaza similar cu cea a familiei imprumutatului0 Rata lunara maxima (rata de credit+dobanda) se determina astfel: rata lunara maxima este egala cu diferenta dintre veniturile nete cumulate ale familiei (sot+sotie) i produsul dintre numarul membrilor de familie i echivalentul in lei a 60 EURO, dar nu poate depai 50% din veniturile nete cumulate ale familiei, diminuate cu datoriile fata de terti: Rm = min{[(Vn-Dt)-(Nm*60*curs BNR EURO)];[0.5*Vn-Dt]}, unde: Rm = rata lunara maxima (credit+dobanda); Vn = veniturile nete cumulate ale familiei; Nm = numarul membrilor de familie (sot, sotie i copii in intretinere); Dt = datorii lunare catre terti0 In cazul in care la stabilirea capacitatii de rambursare a creditului de catre imprumutat se iau in calcul i veniturile sotului/sotiei, acesta/aceasta va semna contractul de credit in calitate de codebitor0 in cazul in care la stabilirea capacitatii de rambursare a creditului de catre imprumutat se iau in calcul i veniturile fidejusorilor, acetia vor incheia cu banca contracte de fidejusiune0

32

2.2.2.2

Marimea creditului i limita de finantare Marimea maxima a creditului este egala cu valoarea minima dintre valoarea stabilita

de capacitatea de rambursare, limita de finantare i solicitarea de credit0 Marimea efectiva a creditului se stabilete pe baza Planului de finantare, cu exceptia cumpararii de imobile cu destinatie locativa0 Marimea creditului, comunicata prin Scrisoarea de oferta, ramane valabila, chiar daca la momentul incheierii contractului de credit aceasta depaete competenta stabilita prin reglementarile interne, datorita ratelor de schimb intervalutar0 Din punctul de vedere al capacitatii de rambursare, volumul maxim al creditului (Cmax) se calculeaza dupa formula: Cmax = Rra*[(d+l)n-l]/d*(d+l)n unde: Rm = rata lunara maxima; d = dobanda lunara exprimata in procente; n = perioada de rambursare exprimata in luni0 Limita de finantare se determina astfel: a) in cazul cumpararii, se determina ca fiind 75% din valoarea minima dintre valoarea de vanzare-cumparare i valoarea de piata a imobilului (teren i constructie) stabilita de banca; b) in cazul construirii, se determina ca fiind 75% din valoarea de piata a imobilului (teren i constructia viitoare), dar nu poate depai valoarea lucrarilor ramase de executat; in situatia in care constructia viitoare se realizeaza pe un teren care urmeaza a fi cumparat, banca, la solicitarea clientului, va credita i cumpararea terenului; c) in cazul extinderii, se determina ca fiind 75% din valoarea de piata a imobilului extins (teren i constructia extinsa), dar nu poate depai valoarea lucrarilor ramase de executat; d) in cazul reabilitarii sau consolidarii, este egala cu 50% din valoarea de piata a imobilului inainte de a fi reabilitat sau consolidat, dar nu poate depai valoarea lucrarilor ramase de executat0 Limita de finantare poate fi majorata in situatia in care valoarea cumulata a aportului propriu i a limitei de finantare este mai mica decat valoarea de vanzare -cumparare sau valoarea lucrarilor ramase de executat, numai cu constituirea de alte garantii suplimentare0

33

2.2.2.3 Aportul propriu(avansul) Aportul propriu in natura i in numerar, impreuna cu creditul acordat, trebuie sa asigure realizarea/achizitionarea imobilului care face obiectul contractului de credit0 Prin realizarea constructiei se intelege construirea integrala a acesteia, inclusiv finisajele interioare i exterioare0 Aportul propriu minim al solicitantului de credit reprezinta 20% din valoarea investitiei (teren i constructie) care face obiectul creditului0 Aportul propriu minim in numerar al solicitantului de credit este egal cu diferenta dintre valoarea de vanzare-cumparare/valoarea devizului de lucrari ramase de executat i marimea creditului0 Aportul propriu poate fi constituit din sume de bani i teren0 Lucrarile deja executate (in situatia construirii) respectiv imobilul existent (in cazul extinderii), pot constitui aport propriu0 in cazul in care terenul este detinut cu titlu de concesiune/folosinta, este in proprietatea constructorului sau este in regim de cota indiviza, acesta nu mai poate fi considerat aport propriu0 Valoarea aportului propriu sub forma de teren se calculeaza pentru cel mult 10000 mp i nu poate depai 25% din valoarea de piata a investitiei (teren i constructie)0 Aportul propriu sub forma de numerar se va depune inainte de acordarea creditului in contul curent al imprumutatului, deschis la banca, sau se va face dovada ca acesta a fost achitat0 Lucrarile executate care reprezinta aport propriu vor fi verificate din punct de vedere fizic pe teren de catre ofiterul de credite sau evaluator0 Valoarea terenului considerat aport propriu va bancii0 Aportul propriu al imprumutatului constituit in disponibilitati baneti se utilizeaza inaintea sau simultan cu banii proveniti din credit0 Cheltuielile efectuate in scopul aprobarii creditului nu sunt considerate aport propriu0 fi stabilita de catre evaluatorul

2.2.2.4 Analiza documentatiei de creditare Analiza documentatiei de creditare se face in cadrul compartimentelor de specialitate, de catre persoanele cu atributii pe linia acordarii, garantarii i derularii creditelor ipotecare; acestea, ca i membrii comitetului de risc, trebuie sa aiba cel putin 1 an experienta in activitatea de creditare0

34

Oricare dintre persoanele care participa la analiza documentatiei de credit poate solicita respingerea cererii de credit in cazul in care considera ca una sau mai multe din prevederile normelor interne ale bancii sau legislatiei in vigoare nu este respectata0 Obiectiile se inainteaza in scris conducatorului unitatii teritoriale care va decide continuarea analizei sau refuzul cererii de creditare0 In situatia in care conducatorul unitatii este de acrd cu motivatia refuzului, acesta se comunica clientului, in forma solicitata de client0 In cazul in care se decide continuarea documentatiei, toate obiectiile vor fi prezentate in Comitetul de Credite al unitatii teritoriale, care le va consemna in procesul-verbal al edintei0 Creditele care depaesc o anumita suma (750000 EURO) se acorda numai cu avizul Comitetului de Risc al bancii0

2.2.2.5 Verificarea respectarii destinatiei creditului Inainte de acordarea unei noi trane de credit pentru lucrarile realizate, dar nu mai tarziu de 90 de zile de la ultima verificare, ofiterul de credite/evaluatorul bancii va verifica: ..f incadrarea din punctul de vedere al termenelor in ,Graficul de executie i estimare a costurilor"; ..f concordanta dintre platile din credit i stadiul realizarii constructiei0 Constatarile vor fi mentionate intr-o ,Nota de constatare privind realizarea stadiului i calitatea lucrarilor", ce va fi arhivata la dosarul de credit0 In situatia in care nu s incheiat -a nota de constatare, dar tranele planificate a se elibera inainte de constatare au fost eliberate integral, Compartimentul de Credite nu va mai aproba angajarea unor noi trane de credit pana la intocmirea notei de constatare prin care se confirma realizarea stadiilor planificate0 Creditul poate fi angajat numai pentru destinatia pentru care a fost aprobat0 imprumutatul este obligat prin contractul de credit sa prezinte copii ale tuturor documentelor in baza carora a efectuat plati pentru realizarea obiectului creditat: facturi fiscale, facturi insotite de chitanta fiscala, contract de construire/prestari servicii insotit de documentul de plata - ordin de plata, ,Borderou centralizator pentru plata serviciilor" semnat de catre imprumutat, persoanele prestatoare de servicii i contrasemnat de dirigintele de antier, alte documente legale de decontare0 2.2.2.6 Rambursarea creditelor Urmarirea rambursarii creditului se face de catre ofiterul de credite0 Creditul se ramburseaza dupa angajarea ultimei sume din credit, conform contractului de credit0 Dobanda se achita lunar, incepand cu urmatoarea luna in care a fost angajata prima trana din credit0
35

Rambursarea creditului se poate face in rate de credit care sa permita rate de plata lunare egale (anuitati constante) sau in alt mod stabilit prin reglementarile interne ale bancii, de comun acord cu imprumutatul0 In situatia creditelor acordate in trane, rambursarea incepe din luna imediat urmatoare acordarii ultimei trane0 Creditele se ramburseaza in baza ,Graficului de rambursare" care este anexa la contractul de credit0 Rambursarea creditului se face intotdeauna prin intermediul contului curent asociat creditului0 In situatia in care disponibilitatile din contul curent in moneda creditului sunt insuficiente pentru rambursarea creditului, banca, in baza mandatului de autorizare inclus in contractul de credit, participa la licitatia valutara in numele clientului, pentru asigurarea sumei necesare, in limita disponibilitatilor baneti in alte conturi curente0 imprumutatul are dreptul de a rambursa creditul in avans, in baza unei cereri scrise, situatie in care va achita un comision de rambursare anticipata, stabilit prin reglementarile interne ale bancii0 Din sumele achitate de imprumutat, banca va acoperi datoriile acestuia, in urmatoarea ordine: comisioane, dobanzi majorate, dobanda curenta, ratele de credit restante i ratele de credit curente0 Anual, imprumutatul va primi un extras privind soldul creditului, dobanzile platite in cursul anului, dobanzile penalizatoare (daca este cazul)0 Tot anual, se va comunica in scris imprumutatului noul nivel al comosioanelor aferente creditului, in cazul modificarii acestora, i modificarile in structura comisioanelor (taxe de executare, eliberare extrase, reipotecare, etc), daca este cazul0 In cazul in care creanta bancii fata de imprumutat, precum i ipoteca aferenta, vor fi cedate altui creditor, banca va notifica in scris imprumutatul0

2.2.2.7 Urmarirea debitelor restante in cazul inregistrarii unui serviciu al datoriei de 10 zile, banca trimite notificari, atat imprumutatului, cat i codebitorului, fidejusorilor i garantilor, prin scrisoare recomandata cu confirmare de primire0 in cazul in care, in termen de 30 de zile de la primirea notificarii, imprumutatul nu executa obligatiile de plata, contractul de credit ipotecar se considera reziliat de plin drept i intreaga suma a ratelor de credit, cu dobanzile aferente, devine exigibila0 Coordonatorul compartimentului credite preda consilierului juridic ,Dosarul creditului in dificultate", in vederea declanarii procedurii de executare silita0 Dosarul va cuprinde: ..f notificarea/notificarile;
36

..f contractul de credit i contractele accesorii; ..f situatia debitelor la zi0

2.3 Asemanari i deosebiri dintre creditele imobiliare i cele ipote care

2.3.1 Garantarea creditelor In vederea evitarii unor riscuri in rambursarea creditelor acordate, banca se vaasigura ca solicitantii sa dispuna de posibilitati de restituire a creditelor in conditiile desfaurarii unei activitati normale, precum i pentru recuperarea aestora in situatiile in care imprumutatii nui executa obligatiile din diverse cauze0 Determinarea posibilitatilor prezentate, pentru care se solicita credite0 Pentru asigurarea creditelor i in situatia in care imprumutatul nu-i executa obligatiile contractuale de rambursare a ratelor scadente, plata dobanzilor i a celorlalte obligatii rezultate din contract, din cauze care nu au putut fi prevazute la acordarea creditului, precum i pentru crearea unui privilegiu fata de alti creditori, banca va solicita imprumutatilor garantii 35 asiguratorii, care pot fi oferite atat de debitori, cat i de terte persoane fizice sau juridice, numite garanti. Valoarea minima a garantiilor acceptate de banca va fi in toate cazurile [tel putin egala cu datoria cea mai mare a debitorului, formata din creditul aprobat plus dobanda pana la rambursarea primei rate din imprumut0 Potrivit reglementarilor legale in vigoare, garantiile ce pot fi acceptate de banca se impart in doua mari categorii, respectiv garantii reale i garantii personale. A0 Garantiile reale0 Sunt acele garantii care constau in afectarea speciala a unor bunuri individualizate pentru garantarea creditului i sunt f formate din ipoteci i gajuri. a) Ipoteca este o garantie imobiliara care nu comporta deposedarea celui ce o constituie de bunul adus in garantie0 Ipoteca practicata de banca in relatia cu clientii sai este o ipoteca conventionala, intrucat are la baza intelegerea intervenita intre banca i constituitorul ipotecii, care poate fi debitorul sau un garant persoana fizica sau juridica0 Obiectul ipotecii il constituie numai bunurile imobile actuale, i nu cele viitoare, aflate in proprietatea constitutorilor i in circuitul civil0 de rambursare se efectueaza in baza analizei indicatorilor economico-fmanciari ai activitatii de exploatare i ai programelor de investitii

35

Cocri, Vasile, Chirlean, Dan, op. cit., pag. 46-50

37

Pentru a fi acceptate fn garantie, bunurile imobile propuse trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii: ..f sa fie in proprietatea constituitorului i sa se afle in circuitul civil (sa faca obiectul vanzarii-cumpararii); ..f sa existe o piata sigura pentru bunurile ipotecate; ..f bunurile sa fie situate in zone de interes pentru o categorie larga de potentiali cumparatori; ..f cladirile sa permita amenajari i adaptari pentru utilizari multiple; ..f bunurile ipotecate sa fie asigurate la o societate de asigurari pe toata durata contractului de credit, iar drepturile cuvenite din despagubiri sa fie concesionate bancii; bunurile ipotecate sa nu fie afectate de sarcini; ..f existenta unui inscris (contract) autentificat de Notariatul de stat in raza teritoriala a caruia se afla imobilul in cauza, in care se descrie imobilul ipotecat i valoarea creditului garantat; ..f persoana ce constituie ipoteca sa aiba o deplina capacitate de exercitiu, respectiv persoanele fizice sa aiba 18 ani, iar persoanele juridice sa fie legal constituite i sa aiba in proprietate bunul ipotecat0 Ipoteca se poate distinge sub cateva forme speciale, i anume: ..f Ipotecile de grup - folosite pentru finantarea noilor dezvoltari0 Se pot dezmembra pe masura realizarii pentru a fi cedate prin scoatere din ipoteca de grup in vederea vanzarii a unor proprietati imobiliare; ..f Ipotecile pe echipamente si dotari - Ipoteca globala pe teren, constructii si echipamente si dotari aferente ce au devenit imobile prin destinatie0Se utilizeaza pentru finantarea achizitiei de echipamente si dotari chiar si pentru locuinte - accesorii de instalatii, accesorii si echipamente de finisaje, mobilier, tamplarie si pardoseli, echipamente casnice; ..f Ipoteca deschisa - In cadrul acestei ipoteci se pot suplimenta sumele fara constituirea uneia noi0 Este foarte utila pentru asigurarea unor fonduri debitorului ipoteci necesare intretinerii si imbunatatirii proprietatii imobiliare ipotecate0 Avantajoasa si pentru creditorul ipotecar deoarece evita devalorizarea proprietatii imobiliare prin degradare sau pastreaza nedegradata capacitatea debitorului pentru onorarea obligatiilor, nemaifolosind la credite pe termen scurt pentru intretinerea in bune conditii a proprietatii imobiliare ipotecate0

38

..f Ipoteca pentru finantarea partiala sau totala a pretului proprietatii care se ipotecheaza - Proprietarul ce doreste sa vanda se constituie in creditor ipotecar incheie actul de vanzare - cumparare dar simultan primeste ca garantii ipotecare proprietatea imobiliara pentru un angajament de plata ulterior; ..f Ipoteca de acoperire - Este o ipoteca secundara (de gr0II) ce se suprapune peste o ipoteca principala existenta0 De obicei, debitorul ipotecar avanseaza o suma aproximativ egala cu diferenta dintre soldul debitor al creditului ipotecar initial si suma convenita pentru aranjamentul financiar de acoperire noului creditor ipotecar0 In majoritatea cazurilor, imprumutatul ramburseaza creditorului ipotecar de acoperire care plateste detinatorului ipotecii initiale0 b) Gajul este un contract accesoriu contractului de credit, prin care debitorul sau garantul, dupa caz, remite bancii un bun mobil pentru garantarea creditului0 In temeiul prevederilor codului civil i codului comercial, gajul este de doua feluri: ..f gajul cu deposedare, numit i amanet, care presupune deposedarea de bunul mobil al constituitorului i, depunerea acestuia la banca0 Aceasta forma de gaj se materializeaza printr-un contract care se intocmete in doua exemplare, dintre care unul se pastreaza la banca i unul se inmaneaza constituitorului0 Obiectul gajului cu deposedare il constituie bunurile mobile cu volum mic i valoare ridicata, cum ar fi metalele i pietrele pretioase, tablourile, sculpturile, bijuteriile i altele asemenea; ..f gajul fara deposedare, prevazut de art0 480, alin0 4, Cod Comercial, nu presupune deposedarea de bunurile mobile aduse in garantie, el fiind posibil de aplicat numai asupra produselor solului prinse in radacini sau deja culese, precum i asupra materiilor prime industriale in stare de fabricatie sau deja fabricate i aflate in unitati sau depozite0 Potrivit intelesului prevederii legale mai sus mentionate, produsele ce pot constitui obiect al contractului de gaj fara deposedare sunt numai cele cerealiere, plantele tehnice i oleaginoase, leguminoasele boabe, legumele, cartofii, pepenii, strugurii, fructele i plantatiile furajere0 Pentru ca produsele mentionate sa poata fi luate in garantie, este necesar sa se indeplineasca urmatoarele conditii: ..f sa existe o posibilitate reala in obtinerea produselor mentionate, in sensul ca la data constituirii garantiei, culturile din care rezulta acestea sa fie

39

cel putin infiintate sau produsele sa se afle in stare de 'fabricatie sau deja fabricate, aflate in unitati sau depozite, dupa caz; ..f sa existe o piata sigura pentru valorificarea respectivelor produse0 Pentru valabilitate, fn afara conditiilor specifice mentionate anterior, cele doua forme de gaj trebuie sa le mai fndeplineasca i pe urmatoarele: ..f constituitorul, persoana fizica sau juridica, imprumutat sau garantat, trebuie sa fie proprietarul bunului gajat i sa aiba deplina capacitate de exercitiu, respectiv varsta de 18 ani impliniti pentru persoanele fizice sau calitatea de persoana juridica legal constituita, dupa caz; ..f bunurile gajate sa se afle in circuitul divil, adica sa faca obiectul vanzarii cumpararii; ..f bunurile gajate sa fie asigurate la o societate de asigurari pe toata durata contractului de credit, iar drepturile rezultate din despagubiri sa fie cesionate bancii; ..f in contractul de gaj, indiferent de forma acestuia, sa se mentioneze creditul pentru care se constituie gajul, felul i natura bunurilor gajate care se vor descrie, mentionandu-se greutatea, cantitatea, calitatea i alte elemente de identificare, specifice dupa caz i locul unde se gasesc bunurile gajate0 Bunurile mobile pentru care s-a practicat gajul cu deposedare vor fi retinute de banca pana la achitarea integrala a creditului0 Garantiile reale mentionate anterior, respectiv ipoteca i gajul, sunt singurele garantii care asigura bancii un privilegiu (intaietate) in raport cu alti reditori, motiv pentru care in procesul garantarii creditelor, acestora li se va da importanta cuvenita, cu atat mai mult cu cat, prin intermediul lor, anumite bunuri din patrimoniul imprumutatilor sau garantilor, dupa caz, sunt destinate sa acopere sumele de bani datorate bancii i nerambursate de imprumutati0 B. Garantii personale. Garantia personala este angajamentul asumat de o persoana fizica sau juridica, dupa caz, prin care aceasta se obliga sa execute obligatia debitorului (imprumutatului), in cazul neexecutarii ei de catre imprumutat0 Garantia personala mai poarta i denumirea de fidejusiune sau cautiune. Conditiile de validitate ale acestei garantii sunt urmatoarele: ..f existenta unui contract distinct, fata de contractul de credit prin care o persoana fizica sau juridica, dupa caz, ii asuma raspunderea sa garanteze obligatiile imprumutatului cu intregul sau patrimoniu;

40

..f garantul (fidejusorul) sa fie o persoana cu deplina capacitate, respectiv persoana fizica sa aiba 18 ani impliniti, iar persoana juridica sa fie legal constituita, sa fie o persoana solvabila, cu un patrimoniu indestulator pentru banca in cazul trecerii la executare silita, garantul sa domicilieze sau sa aiba sediul in raza teritoriala a judetului unde functioneaza unitatea bancii ce acorda creditul0 Garantia prezinta importanta intrucat alaturi de debitor este antrenata i raspunderea unei persoane cu intregul ei patrimoniu0 O modalitate specifica de materializare a fidejusiunii o constituie scrisoarea de garantie bancara, care reprezinta in fapt garantia data de catre o banca in favoarea unei persoane fizice sau juridice ce contracteaza un credit0 C. Alte garantii. ..f Gajul general. Reprezinta in fapt cea mai generala garantie, aceasta fiind in acelai timp un gaj comun la dispozitia tuturor creditorilor, care au cu totii o pozitie egala fata de bunurile debitorului impotriva caruia s-a pornit executarea silita0 Din aceasta egalitate decurge consecinta ca, in caz de insuficienta a sumelor obtinute prin executarea silita, sumele realizate efectiv se impart intre banca i ceilalti eventuali creditori, proportional cu valoarea creantelor fiecaruia0 ..f Depozite fn lei i fn valuta. Disponibilitatile baneti existente in conturile imprumutatilor sau ale altor persoane fizice i juridice cu cont la unitatile bancare pot deveni garantii ale creditelor solicitate, daca acestea se constituie in depozite distincte, create in scopul exclusiv al garantarii creditelor0 Depozitele create in scopul garantarii unui credit se pot constitui atat de imprumutat, cat i de o terta persoana fizica sau juridica, ce il garanteaza pe imprumutat0 Constituirea depozitelor in scopul garantarii imprumuturilor se realizeaza pe baza unui contract de garantie prin crearea unui depozit bancar, in care in mod obligatoriu se va mentiona scopul conceperii depozitului, respectiv garantarea creditului acordat de banca0 Obiectul garantiei il constituie disponibilitatile baneti in lei sau in valuta ale imprumutatilor sau garantilor persoane fizice sau juridice, dupa caz0 In situatia in care obiectul garantiei il constituie disponibilitatile in valuta, bancile comerciale accepta in garantie numai valutele cotate de Banca Nationala0

41

Fiind o forma specifica a gajului cu deposedare, contractul prin care se materializeaza aceasta garantie se va incheia in dublu exemplar, dintre care unul pentru banca i unul pentru constituitorul garantiei0

2.3.2 Criteriile ce diferentiaza creditele ipotecare de cele imobiliare Creditele imobiliare se diferentiaza de cele ipotecare printr-o serie de criterii36, i anume: 10 Legislatia in vigoare - creditele imobiliare sunt reglementate de Codul Civil i de Normele de Risc i Procedurile interne ale Bancii; - creditele ipotecare au la baza reglementari, cum ar fi: Legea 190 /1999 privid creditele ipotecare, Normele metodologice nr03/2000 de aplicare, Noma 16 BNR din dec02003; la care se adauga Normele de Risc si Procedurile interne ale Bancii; 20 Garantiile solicitate - creditele imobiliare - se poate garanta si cu giranti, alte imobile, salariu; - creditele ipotecare - se garanteaza doar cu locuinta pentru care s-a facut creditul0 30 Asigurarea imobilului i asigurarea de viata - creditele imobiliare - nu prezinta obligativitatea de asigurari; - creditele ipotecare - asigurari de viata/ale imobilului sunt obligatorii0 40 Ponderea ratei in venitul net lunar - creditele imobiliare: gradul de indatorare: 50% din venitul net; - creditele ipotecare: gradul de indatorare: 35% din venitul net0 50 Avansul acordat - creditele imobiliare - fara avans; - creditele ipotecare - avans minim 20%0 60 Destinatia creditului: - creditele imobiliare - cu precadere pentru domeniul locativ; - creditele ipotecare - atat pentru domeniul locativ, cat i pentru nevoi personale0

36

http://www0creditimobiliar0ro/articole/exista_vreo_diferenta_intre_creditul_ipotecar_si_creditul_imobiliar_dac a_da_in_ce_consta0html [accesat 0200602009]

42

Capitolul III Analiza comparativa a acordarii i gestionarii creditelor imobiliare fata de cele ipotecare la agentia Raiffeisen Bank Tirgu Neamt
3.1 Analiza generala a acordarii creditelor imobiliare i ipotecare
Pentru a analiza cele doua tipuri de credite, am ales un credit imobiliar (Creditul Casa Ta), i unul ipotecar (Flexicredit Plus)0 Creditul Casa Ta este un credit acordat de Raiffeisen Bank, special pentru a achizitionarea, construirea unei locuinte i pentru cumpararea de terenuri, spre deosebire de Flexicredit Plus, un credit de nevoi personale cu ipoteca0 Avantajele comune ale celor doua tipuri de credite sunt: ..f clientii beneficiaza de consliere specializata in centrele Raiffeisen Bank; ..f se accepta o gama variata de venituri (salarii, pensii, venituri din chirii, venituri din activitati independente etc); ..f documentatia este simplificata prin faptul ca nu se cere carte de munca; ..f comisionul de rambursare anticipata nu exista in cazul in care rambursarea este se incadreaza in limita a 20% din soldul creditului (la fiecare aniversare a creditului)0 Spre deosebire de aceste avantaje comune, creditul Casa Ta mai presupune i o serie alte avantaje: ..f analiza documentatiei de credit este gratuita; ..f se elibereaza o scrisoare de preaprobare a creditului valabila 45 de zile; ..f creditul se acorda in ziua semnarii contractului de vanzare-cumparare i a ipotecii0 Carateristicile creditului imobiliar Raiffeisen Casa Ta: ..f Valuta: LEI, EUR; ..f Valoarea creditului este cuprinsa intre 50000 i 2000000 EUR (sau echivalentul in Lei); ..f Garantia solicitata: ipoteca de rang I instituita asupra imobilului achizitionat sau asupra unor bunuri imobile aflate in proprietatea solicitantului sau a unor terti; ..f Valoarea maxima finantata este de pana la 65% din valoarea imobilelor aduse in garantie;
43

..f Se constituie o asigurare imobilului, cesionata in favoarea bancii, iar pentru creditele mai mari de 1000000 de Euro, se poate asolicita o asigurare de viata; ..f Perioada de acordare este cuprinsa intre 3 i 40 de ani0 Caracteristicile creditului ipotecar Flexicredit Plus: ..f Valuta: LEI, EUR, CHF; ..f Valoarea creditului este cuprinsa intre 50000 i 1500000 Euro, sau echivalenul in Lei; ..f Perioada de acordare este cuprinsa intre 6 luni i 35 de ani; ..f Garantia solicitata: ipoteca37 de rang I instituita asupra imobilului achizitionat sau asupra unor bunuri imobile aflate in proprietatea solicitantului sau a unor terti; ..f Valoarea maxima finantata este de pana la 65% din valoarea imobilelor aduse in garantie; ..f Asigurarea : asigurarea imobilului/imobilelor, cesionata in favoare bancii0 Observam diferentele dintre aceste credite, reprezentate de valuta in care se acorda, perioada acordarii i valoarea creditului0 Din punct de vedere al documentelor necesare, observam elemente comune: ..f Actul de identitate, original i copie, a persoanei solicitante, precum i a codebitorului; ..f Copia certificatului de casatorie (daca este cazul); ..f Adeverinta de salariu38 tampilata de catre angajator i/sau documentele specifice pentru celelalte tipuri de venit; ..f Fia fiscala 39; ..f Documentele privind imobilul: acte de proprietate a imobilului; documentele necesare pentru procesul de evaluare (schite ale planului cadastral, extras de carte funciara); Ca i diferente dintre cele doua tipuri de credite, privind acetele necesare, observam in cazul creditului ipotecar Flexicredit Plus, solicitarea de catre banca a unei facturi de utilitati, pentru a se efectua dovada domiciliului; In cazul creditului imobiliar Casa Ta, diferenta are la baza documentele din care rezulta valoarea proiectului de investii:
Anexa 1 este reprezentata de un contract de ipoteca Anexa 2 este reprezentata de adeverinta de salariu 39 Anexa 3 este reprezentata de fia fiscala
37 38

44

..f pre-contractul de vanzare-cumparare, in cazul achizitionarii de locuinte i terenuri; ..f proiect tehnic al lucrarii, deviz general de lucrari, devize pe obiecte, autorizatie de costructie, contract de construire sau antrepriza, grafic de executie a lucrarilor, in cazul creditelor de modernizare i constructie0 Analizand cele doua credite privind comisioanele i dobanzile afeente, distingem urmatoarele caracteristici: Tabelul 1 Caracteristicile creditelor Casa Ta i Flexicredit Plus
Tipul Creditului Moneda Indice Marja Valoarea finala (Indice+Marja) Comision Procesare* Comision lunar Comision Rambursare Anticipata** LEI Casa Ta Variabila EUR Variabila LEI Variabila Flexicredit Plus EUR Variablia CHF VAriabila ROBOR 6M EURIBOR 6M ROBOR 6M EURIBOR 6M EURIBOR 6M 8% 10,5% 2,2% 0,15% 3% 13,45% 9% 10,9% 2,2% 0,15% 3% 14,23% 4% 19,61% 2,2% 0,15% 3% 25,32% 8% 9,9% 1,9% 0 3% 11,62% 3% 18,61% 1,9% 0 3% 21,68% DAE***

Legenda: * se fncaseaza la acordarea creditului, fiind inclus fn credit; ** comisionul de rambursare anticipata poate zi 0 fn cazul fn care se face o rambursare anticipata la aniversarea credituluipentru nu mai mult de 20% din soldul creditului; *** DAE Dobbnda Anuala Efectiva) a fost calculata pentru un credit pe 300 luni 25 de ani). NOTA: la cosurile de mai sus se adauga, pentru creditele de achizitie teren, modernizare sau constructie locuinta, un comision de analiza de documentatie de 30 EUR.

Sursa: prelucrare dupa:

http://www0raiffeisen0ro/wps/portal/inte rnet/kcxml/04_Sj9SPykssy0xPLMnMz0vM0Y_QjzKLN443NggFSYGYNg76kehCH gghX4_83FT9oKJ8fW_9AP2C3NCIckdHRQBmBHwO/delta/base64xml/L3dJdyEvd0ZNQUFzQUZNQUFzQU82XzNfMz BV?actiune=internetcontent_ViewAction&internetcontent_ID=719 [accesat 500502009]

45

3.2 Anali a evol iei credi elor i obiliare i i otecare in perioada 2006 2008
In ceea ce urmeaza voi prezenta ponderea celor doua tipuri de credite, i anume a creditului ipotecar Flexicredit Plus i a celui imobiliar Casa Ta, in totalul creditelor acordate in perioada speci icata.

Fi . 1 Ponderea creditelor acordate de agentia Rai ei en Bank Tirgu Neamt

0,1217% 1,5422%

Alte c ed te c d te

Fle c ed t Plus

98,3361%

s T

Sursa: prelucrare proprie dupa Registrul Credite Persoane Fizice al Rai eisen Bank Tirgu Neamt, vizualizat ladata de 10.05.2009

In perioada 2006-2008 s-au acordat un numar total de 2464 de credite la aceasta agentie, din care 38 credite au fost reprezentate de Flexicredit Plus, ponderea acestora fiind de 1,5422% i doar 3 credite Casa Ta s -au acordat in periada analizata, in pondere de 0,1217%. In continuare se poate observa evolutia celor doua credite in pe rioada 2006-2008.

46

Fig. 2 Evolutia Flexicredit Plus in perioada 2006 2008

25
20

22

15 10
5

0 2006 2007 2008

Sursa: prelucrare proprie dupa Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Tirgu Neamt, vizualizat la data

de 10.05.2009

Fig. 3 Evoluti Casa Ta in perioada 2006 -2008

2
1.5 1 05 0

2006

2007

2008

Sursa: prelucrare proprie dupa Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Tirgu Neamt, vizualizat la data de 10.05.2009

Daca analizam aceasta evolutie, observam ca Flexicredit Plus a avut o ascensiune anuala, care s-a accentuat in anul 2008, spre deosebire de creditul Casa Ta, care de la un numar de doua credite acordate in 2006, a cunoscut o scadere, ajungand ca in anul 208 acesta sa nu fie cautat, principalul motiv al disparitiei lui in 2008 a fost deschiderea centrelor specializate Raiffeisen Casa Ta, agentii care se ocupa doar cu acordarea de credite imobiliare, ca i creditul Casa Ta.

47

Din punct de vedere al monezii in care sunt acordate cele doua credite, avem urmatoarea structura: Fig. 4 Tipul de moneda in care este acordat Flexicredt Plus Fig. 5 Tipul de moneda in care este acordat Casa Ta

18.42%
34.21%

33.33%

ei Eur 47.37% HF
66.67

ei
Eur

Sursa: prelucrare proprie dupa Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Tirgu Nea mt, vizualizat la data de 1100502009

Analizand cele doua credite in functie de moneda in care sunt acordate, observam ca in cazul creditului Flexicredit Plus ponderea cea mai mare este ocupata de Euro, in cuantum de 47,37% i cu un numar de 18 credite, urmat de CHF(franci elvetieni) cu o pondere de 34,21% i un numar de 13 credite, iar pe ultimul loc clasandu-se moneda nationala, Leul cu o pondere de 18,42% i un numar de 7 credite acordate0 In cazul creditului Casa Ta, ponderea cea mai mare, de 66,67% este ocupata de Leu cu un numar de 2 credite acordate , urmata de Euro, cu un singur credit acordat i o pondere de 33,33%0 Tabelul 2 Suma acordata in functie de moneda in perioada 2006-2008 Tipul creditului Moneda LEI EUR CHF
data de 1000502009

Casa Ta 4450200 1200000 ---

Flexicredit Plus 4510958 4450881 3010430,8

Sursa: prelucrare proprie dupa Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Tirgu Neamt, vizualizat la

48

In urmatorul grafic observam perioadele de timp pentru care au fost acordate cele doua credite:

Fig. 6 Perioada de timp pentru care au fost acordate creditele

14
2 2

0
0

0
8

ss Ts
10 12 12

6 4
2

1
4

Flexicredit Plus

0
0-120 luni 120-240 luni 240-360 luni peste 360 luni

Sursa: prelucrare proprie dupa Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Tirgu Neamt, vizualizat la data de 10.05.2009

Creditelele Casa Ta i Flexicredit Plus sunt acordate doar pentru persoane fizice. Pentru persoanele juridice, agentia Raiffeisen Bank Tirgu Neamt nu a acordat nici un credit de tip imobiliar sau ipotecar in perioada 2006-2008, de aceea creditele analizate mai sus sunt doar pentru persoanele fizice. Tabelul 3 Analiza calitatii patrimoniului de credite Flexicredit Plus i Casa Ta in perioada 2006-2008
Serviciul Datoriei Tipul Creditului Flexicredit Plus Casa Ta data de 11.05.2009 Lei Euro C F Lei Euro Moneda Bun (fara intarzieri 10 13 5 Slab (intarzieri max 30 zile) 2 3 1 1 1 2 1 Necorespunzator (intarzieri >30 zile)

Sursa: preucrare proprie dupa Registrul Creditelor Restante al Raiffeisen Bank Tirgu Neamt, vizulalizat la

49

Din tabelul anterior se observa ca cele mai mari inrarzieri la plata debitelor catre banca s-au inregistrat in cazul monedei euro, urmata de lei, in cazul creditului Flexicredit Plus, iar perioada de intarziere predominanta este de maxim 30 zile, cu o tendinta de descretere in cazul intarzierilor de peste 30 zile, unde s-au intalnit 2 credite restante la euro, resprectiv cate unul pentru lei i franci elvetieni0 Analizand creditul imobiliar Casa Ta, s-a inregistrat un singur credit restant, in euro, iar perioada intarzierii este de maximum 30 de zile0 In cazul acetor credite am constatat o modificare a dobanzilor in timp, scaderea perioadei pentru care se acorda aceste credite, o scadere a sumei maxime acordate, dar i o marire a numarului de documente necesare pentru acodrarea creditelor0 Aceste mutat i s-au produs pe fondul crizei economice care a inceput in 2008, a prudentei bancare, care in ultimul timp s-a aceentuat, dar principalul motiv este acela a modificarii normelor impuse de Banca Nationala a Romaniei in ceea ce privete activitatea de creditare bancara0

50

Concluzii
Pe parcursul acestei lucrari am studiat i a analizat unele dintre cele mai importante aspecte ale unuia dintre cele mai cunoscute fenomene economice care s-au manifestat i au evoluat pe parcursul timpului - fenomenul de creditare0 Creditele au aparut ca o necesitate de finantare a persoanelor fizice i a agentilor economici pentru a-i desfaura activitatile intreprinse de acetia atunci cand apare nevoia de venituri suplimentare pentru achizitionarea unor produse sau servicii in cazul persoanelor fizice sau nevoia de resurse pentru dsfaurarea diferitelor tipuri de activitati in cazul agentilor economici0 Primele forme ale creditului au aparut in mileniul al II-lea, atunci cand egipenii i feicienii au inceput activitatea de "comert cu bani"0 Deoarece nevoia de disponibilitati s-a manifestat din ce in ce mai mult, primii creditori care au aparut pe aceasa piata, au fost camatarii, care praticau creditarea cu dobanzi foarte mari, care ajungeau pana la valoarea de 100%0 Pe masura ce lumea s-a dezvoltat i industria a cunoscut o evolutie impresionanta, trecand de la manufactura la forma mecanizata, tot mai multi producatori au apelat la aceasta forma de finantare0 Pentru ca activitatea de creditare sa se desfaoare in bune conditii, au aparut institutiile de intermediere financiara, care, pe fondul disponibilitatilor atrase de la populatie, acorda imprumuturi sub forma de credite bancare0 Institutiile de intermediere financiara practica activitatea de creditare, pe fondul unor catiguri, care sunt reprezentate de dobanzi i comisioane0 Bancile efectueaza operatiunea de creditare conform unor norme proprii, dar i a normelor Bancii Nationale ale Romanei i a legilor in vigoare0 Aceste reguli, in principal prevad unele reguli ce se concretizeaza in nivelurile maxime ale dobanzilor i comisioanelor practicate, unele niveluri minime ale rezervelor ce trebuie pastrate la Banca Centrala, dar i a activitatilor de rutina practicate de aceste banci0 Pentru desfaurarea acestei activitati, bancile trebuie sa impuna unele conditii persoanelor imprumtate (debitorilor), care se au la baza, in principal documentele solicitate, i anume: cererea de credit, adeverinta de venit atat a lor, cat i a girantilor, daca este cazul, acte de vanzare-cumparare, in cazul creditelor cu ipoteca, facturi, autorizatii, fia fiscala, 0a0 In cazul persoanelor juridice i a agentilor economici, pe langa aceste documente, mai

51

sunt solicitate: certificatul de inmatriculare la Registrul Comertului, bilatul, balantele de verificare, studii de fezabilitate, aprobari de la AGA, devize i alete aprobari0 Pe masura ce activitatea bancara a evoluat, au aparut i creditele cu destinatie speciala, care au unele facilitati, in functie de destinatie acestora0 Daca luam in considerare creditele imobiliare i cele ipotecare, destinate cu precadere pentru achizitia de locuinte sau terenuri, renovari i contructii de imobile, avantajele principale ale lor sunt evidetiate, in primul rand de dobanzile mai mic i decant in cazul creditelor de consum i de perioada mare de rambursare0 O conditie esentiala pentru aceste tipuri de credite este acela de ipoteca asupra bunului achizitionat, sau a altor bunuri aflate in proprietatea debitorului sau a altor terte persoane, numite giranti0 in ultimul timp, au aparut unele proiecte de creditare in parteneriat cu statul, care sub diverse forme, cum ar fi dobanda mai mica sau garantia, ajuta tinerele persoane sa achizitioneze mai uor i cu mai putine conditii o locuinta0 In cazul nerambursarii sau a rambursarii intarziate a creditelor, banca poate apela la penalitati la plata creditelor restante, iar in cazul creditelor imobiliare i ipotecare, se poate ajunge pana la confiscarea bunului ipotecat, sau chiar la executarea silita prin evacuarea din locuinta0 Pentru evidentierea concreta a acestor date i conditii prezentate mai sus, in urma stagiului de practica efectuai la Raiffeisen Bank agentia Targu Neamt, am constatat ca aceste doua tipuri de credite, imobiliare i ipotecare au o pondere mica in totalul creditelor acordate, deoarece pentru acordarea lor se cer unele conditii suplimentare, cum ar fi: garantii mai mari, diferite tipuri de ipoteci, dar in esenta principala conditie este aceea ca veniturile cerute trebuie sa aiba o valoare mai ridicata decat in cazul creditelor de consum0 Analizand aceste doua tipuri de credite, observam ca cel ipotecar(Flexicredit Plus) a cunoscut o evolutie in ultimii ani, pe cand creditul imobiliar (Casa Ta), nu s-a mai acordat in anul 2008, motivul principal fiind aparitia centrelor specializate Raiffeisen Casa Ta, specializate in acordarea acestui credit0 Un alt motiv a scaderii numarului de credite acordate, in special al celor imobiliare i ipotecare, dau nu numai, este acela al crizei economice care a afectat toata lumea, in toate domeniile de activitate, de la industrie, persoane fizice, panla la marile corporatii i institutii fmanciar-bancare internationale0 Aceasta criza a inghetat practic, piata imobiliara, o perioada, fapt ce a dus la scaderea drasetica a numarului de credite acordate, a uui blocaj financiar ce a consdus la stationarea

52

economiei in uele tari, iar in altele a codus chiar pana la o recesiune economica grava, inghetand i chiar falimentand multe companii multinationale0 Se preconizeaza ca aceasta criza va disparea treptat, incepand cu umatatea acestui an, iar activitatile bancare i industriale se vor relansa treptat0 in concluzie, pentru ca o economie sa functioneze in paramentri normali, societatea are nevoie de aceste credite bancare pentru apune in functiune motoarele activitatii economice, prin micarea capitalurilor baneti de la cei cu excedent la cei cu nevoi de finantare0

53

Bibliografie
Carti
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 Bratu, Alina, Moneda.Credit. Banci, EdituraEx Ponto, Constanta, 2005; Cocri, Vasile, Chirlean, Dan, Economie bancara. Repere teoretice i studiu monografic, Editia a II-a, Editura Universitatii "Alexandru loan Cuza", lai, 2008; Cocri, Vasile, Chirlean, Dan, Tehnica operatiunilor bancare:repere teoretice i studiu monografic, Editura Universitatii "Alexandru loan Cuza", Iai, 2006; HETES-GAVRA, losif, HETES-GAVRA, Roxana, Operatiuni bancare, Voi. I. Operatiunile active ale bancilor. Creditarea, Editura Mirton, Timioara, 2006; Institutiul bancar roman, coord0 Radut C0 Radu, Creditarea agentilor economici, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2005; Kiritescu, Costin, - Moneda, mica enciclopedie, Editura Stiintifica i Encicplopedica, Bucureti, 1982; Levente, Katona, Finatarea fntreprinderilor mici i mijlocii, Editura Expert, Bucureti, 2004; Lupu, Diana-Viorica, Blanaru, Constantin-Adrian, Moneda i credit, Editura Sedcom Libris, Iai, 2006; Stoica, Victor, Deaconu, Petre, Bani i credit. Banii. Teorii monetare. Administrarea banilor i politica monetara, Editura Economica, Bucureti, 2003; Tudorache, Dumitru, Pirjol, Toader, Moneda, banci, credit, Editura Universitara, Bucureti, 2005; TULAI, Horia, Plasamente de capital, Editura Casa Cartii de Stiinta, Cluj-Napoca, 2003; Turcu, Ion, Operatiuni f contracte bancare. Tratat de drept bancar, Editia a V-a acutualizata i completata, Voi I, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2004; TURLIUC, Vasile, COCRIS Vasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICA Ovidiu, CHIRLESAN, Dan, Moneda i credit, Editia a doua, revizuita i adaugita, Editura Universitatii "Alexandru loan Cuza", Iai, 2008; 140 Ungurean, Pavel, Banci, burse i profit pe piata financiara, Editura Dacia, ClujNapoca, 2007;

54

Articole i publicatii
150 160 170 180 190 200 210 220 230 240 250 260 270 280 290 300 310 Legea 289/2004 privind afiarea dobanzii anuale efective (DAE); Legea 34/2006 privind creditul ipotecar; Legea 443/2004 care completeaza legea nr0 58/1998 Legea nr0 312/2004 privind Statutul Bancii Nationale a Romaniei; Legea nr0 33/1991 privind creditarea bancara Legea nr0 50/1991 privind regimul investitiilor straine; Legea nr0 58/1998, publicata in Monitorul Oficial nr0 121 din 23 martie 1998 privind activitatea bancara Norma BNR nr0 19/500902006 privind categoriile de active eligibile pentru 5/1992 privind imprumuturile mari acordate clientilor de catre suplimentarea portofoliului i substituirea de credite ipotecare din portofoliu; Norma BNR nr0 societatile bancare; Norma BNR nr0 10/1992 privind imprumuturile acordate debitorilor aflati in relatii speciale cu societatile bancare; Norma BNR nr0 12/1992 privind fondurile proprii ale societatilor bancare; O0U0G0 nr 10/2200102004 privind falimentul institutiilor de credit, aprobata, completata i modificata prin legea nr0 278/2300602004; O0U0G0 nr0 98/0601202006 privind supravegherea suplimentara a institutiilor financiare dintr-un conglomerat financiar; O0U0G0 nr0 99/0601202006 privind institutiile de credit i adecvarea capitalului; Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Tirgu Neamt; Registrul Creditelor Restante al Raiffeisen Bank Tirgu Neamt; Regulamentul nr0 3/2007 privind limitarea riscului de credit la creditele destinate persoanelor fizice;

Surse internet
320 330 340 350 www0bnr0ro www0cpea0ro; www0raiffeisen0ro; www0rubinian0com0

55

56