INVESTICIJSKA STUDIJA

Agroturizam Istra

2011
1

Sadraj
1. Uvod....................................................................................................................3
2. Analiza isplativosti ulaganja.....................................................................................4
2.1 Plan ulaganja....................................................................................................4
2.2 Tabela sa podatcima o ulaganju, prihodima i rashodu.............................................5
2.3 Tabela otplate kredita........................................................................................6
2.4 Amortizacija.....................................................................................................6
2.5 Raun dobiti i gubitka.........................................................................................7
2.6 Pokazatelji isplativosti ulaganja...........................................................................7
3. Analiza osjetljivosti...............................................................................................10
3.1 Toka pokria.................................................................................................11
3.2 Analiza toke pokria pomou alata Data Table...................................................12
3.3 Histogram......................................................................................................13
3.4 Analiza pomou alata SensIt.............................................................................14
4. Odreivanje prioriteta i rangiranje...........................................................................16
4.1 Odreivanje prioriteta na temelju ocjena vlasnika.................................................16
4.2 Odreivanje prioriteta na temelju rangiranja........................................................17
5. Prognoziranje......................................................................................................18
6. Odluivanje u uvjetima nesigurnosti........................................................................20
6.1 Waldov kriterij.................................................................................................20
6.2 Hurwiczov kriterij.............................................................................................21
7. Zakljuak............................................................................................................22
7. Zakljuak

1. Uvod
Za pristupni rad odluio sam napraviti investicijsku studiju o pokretanju seoskog
turizma u unutranjosti Istre. Kao lokaciju odabrao sam mjesto Bratulii koje je smjeteno
izmeu Labina i Pule, te u blizini Rakog zaljeva.

Cilj projekta je usluga smjetaja gostiju na vlastitom

gospodarstvu, ponuda autohtone Istarske vrste vina
Malvazija, nadaleko najkvalitetnijeg maslinovog
ulja, tradicionalnih jela, te organiziranje izleta
vinskim i maslinarskim putevima toga kraja.

Prednost ove lokacije je to se nalazi daleko od gradskih guvi, uurbanog naina

ivota, mjesta prepunih turistima, te je kao takvo idealno za odmoriti od napornog i stresnog
posla, a poto je Raki zaljev 7 km daleko, mogui su odlasci na mirne plae vozilom ili
biciklima koji se mogu iznajmiti kod nas.
Smjetajni kapacitet se sastoji od dvije trokrevetne i dvije
etvero-krevetne sobe sa potpunim ugoajem (kupaonica, TV,
klima).
Objekt je okruen visokim kamenim zidovima koji garantiraju
potpuni odmor i privatnost svakom gostu, uz dvije natkrivene
terase koje ljeti stvaraju poseban ugoaj svjeine i prozranosti.

i
5

2. Analiza isplativosti ulaganja

Planira se projekt u trajanju od 7 godina za pokretanje seoskog turizma sa pruanjem
usluga noenja, prodajom vina i maslinovog ulja, organiziranjem izleta i kuanjem
tradicionalnih jela.

2.1
Plan
ulaganja

ulaganje ukupno
objekt
oprema

530.000
318.000
212.000

Ulaganje se financira putem kredita od 6 godina, sa poekom od jedne godine, u

iznosu od 350.000,00 kuna, uz otplatu jednakim godinjim anuitetima i kamatnu stopu od
6,36%, te vlastitim sredstvima u iznosu od 180.000,00 kuna.
U planu je zaposliti sezonske radnike na odreeno vrijeme u trajanju od etiri mjeseca, i to
dva kuhara, te jednu osobu koja e posluivati goste.

2.2 Tabela sa podatcima o ulaganju, prihodima i rashodu

ulaganje ukupno
objekt
oprema
Godine projekta
Prihodi
planirana prodaja vina
cijena za vino
planirana prodaja
maslinovog ulja
cijena za maslinovo ulje
godinje poveanje
proizvodnje vina
godinje poveanje
proizvodnje ulja

Podatci o ulaganju, prihodima i trokovima

530.00
0
318.00
0
60%
212.00
0
40%
1
2
3
4
5
700
80

litra

60
100

litra

11%
11%
56.000

62.160

68.998

76.587

85.012

94.363

104.74
3

6.660

7.393

8.206

9.108

10.110

11.222

prihod od usluga

6.000
840
330
350
120
500
120
50
120
300
20
11%
391.20
0

481.99
8

535.01
7

593.86
9

659.19
5

731.70
6

Trokovi
troak materijala od prodajne
cijene
bruto plae
godinje poveanje plaa
ostali trokovi
porez

40%
98.000
1%
12.000
20%

Vijek projekta

7
godina

prihod od prodaje vina

prihod od prodaje
maslinovog ulja
planiran broj noenja
cijena za noenje
planirani broj ruaka
cijena ruka
planirani broj veera
cijena veere
planirano organiziranje izleta
cijena izleta
planirani najam bicikala
cijena najma bicikla
godinje poveanje usluge

sat
434.23
2

U prvoj godini projekta planirano je da e biti 840 noenja, to iznosi 60 dana u sezoni sa
maksimalnom popunjenou, te porastom za idue godine od 11%.
7

2.3 Tabela otplate kredita

Poetno ulaganje u objekt i opremu planirano je veim djelom financirati putem
kredita od 350.000 kuna, uz kamatnu stopu od 6,36% na 6 godina, otplatom
jednakim godinjim anuitetima, te poekom od godine dana.
U prvoj godini plaamo samo kamate u iznosu od 22.600 kuna, a sljedeih 6
godina anuitete u iznosu od 71.984 kuna.

kredit
broj godina
kamatna
stopa
anuitet

350.0
00
6
6,36%
71.98
4

Plan otplate kredita

anuite
t

0
71.98
4
71.98
4
71.98
4
71.98
4
71.98
4
71.98
4

kamat
e

otplatna kvota

ostatak duga

350.000

49.724

300.276

52.886

247.390

56.250

191.140

59.828

131.312

8.351

63.633

67.680

4.304

67.680

22.26
0
22.26
0
19.09
8
15.73
4
12.15
6

2.4 Amortizacija
Stopa obrauna amortizacije za objekt iznosi 5%, a na opremu 20%.

2.5 Raun dobiti i gubitka

Projekcija rauna dobiti i gubitka izraena je na temelju planiranih prihoda i rashoda u
narednim godinama poslovanja. Tako dobivena neto dobit prvi je indikator uinkovitosti ovog
investicijskog projekta.

RDG

GODINA
1
453.20
0

2
503.05
2

3
558.38
8

4
619.81
0

5
687.99
0

6
763.66
8

2.1. materijal

56.000
6.000
391.20
0
371.84
0
181.28
0

62.160
6.660
434.23
2
392.76
1
201.22
1

68.998
7.393
481.99
8
412.72
3
223.35
5

2.2. bruto plae

2.3. amortizacija
2.4. rashodi financiranja
2.5. ostali trokovi

98.000
58.300
22.260
12.000

3. Bruto dobit
4. Porez na dobit

81.360
16.272

98.980
58.300
22.260
12.000
110.29
1
22.058

5. Neto dobit

65.088

88.233

99.970
58.300
19.098
12.000
145.66
5
29.133
116.53
2

76.587
8.206
535.01
7
434.92
8
247.92
4
100.96
9
58.300
15.734
12.000
184.88
3
36.977
147.90
6

85.012
9.108
593.86
9
459.63
1
275.19
6
101.97
9
58.300
12.156
12.000
228.35
9
45.672
182.68
7

94.363
10.110
659.19
5
434.81
7
305.46
7
102.99
9
6.000
8.351
12.000
328.85
1
65.770
263.08
1

1. Ukupan prihod
1.1. proizvod A
1.2. proizvod B
1.3. usluge
2. Rashodi

7
847.67
2
104.74
3
11.222
731.70
6
465.40
2
339.06
9
104.02
9
6.000
4.304
12.000
382.27
0
76.454
305.81
6

2.6 Pokazatelji isplativosti ulaganja

U pokazatelje isplativosti ulaganja spadaju:

Vrijeme povrata

Stopa povrata

Sadanja vrijednost

Interna stopa rentabilnosti

Za izraun pokazatelja isplativosti prvo treba projicirati ekonomski tijek.

Ekonomski tijek projekta pokazuje stvarni potencijal i snagu ovog projekta, s tim da se on
temelji na sljedeim polazitima:

ekonomski tijek iskljuuje obaveze prema izvorima financiranja, budui da se njihove

vrijednosti ponitavaju s vrijednostima imovine u koju su sredstva uloena

u proraun su ukljueni samo neposredni uinci proizali iz vrijednosti prodanih

proizvoda i usluga
Godina

Ekonomski
tijek

Primici

Ukupan
prihod
Ostatak
vrijednosti

453.20
0
453.20
0

503.05
2
503.05
2

558.38
8
558.38
8

619.81
1
619.81
1

687.99
0
687.99
0

763.66
9
763.66
9

847.67
2
847.67
2

226.
500
530.00
0

Izdaci

Visina
ulaganja

323.66
4

350.37
1

379.93
8

412.67
7

448.93
8

489.10
7

533.61
3

181.
280
98.0
00
12.0
00
32.3
84

201.
221
98.9
80
12.0
00
38.1
70

223.
355
99.9
70
12.0
00
44.6
13

247.
924
100.
969
12.0
00
51.7
83

275.
196
101.
979
12.0
00
59.7
63

305.
467
102.
999
12.0
00
68.6
40

339.
069
104.
029
12.0
00
78.5
15

129.53
6

152.68
1

178.45
0

207.13
4

239.05
2

274.56
2

314.06
0

530.
000

Materijal
Bruto plae
Ostali
trokovi
Porez na
dobit
530.00
0

Neto primici

Vrijeme povrata sredstava nam pokazuje u kojem razdoblju se vraa poetno ulaganje. U
ovom projektu to je 4. Godina, kao i to se vidi iz tabele ispod:
Vrijem
e
povrat
a
Kumulativ
neto
primitaka

4.
godina

530.0
00

400.4
64

247.7
83

69.33
3

137.8
01

376.8
53

651.4
14

965.4
74

Stopa povrata sredstava rauna se tako da se prosjena godinja dobit dijeli s prosjenim
godinjim ulaganjem.

10

Prosjeno
godinje
ulaganje

75.71
4
1,71
71,09
%

Stope
povrata

2,02
101,6
5%

2,36
135,6
9%

Sadanja vrijednost
Interna stopa
rentabilnosti

2,74
173,5
7%

3,16
215,7
3%

51.562

3,63
262,6
3%

4,15
314,8
0%

6,36%

29%

Sadanja vrijednost se rauna kao suma diskontiranih vrijednosti razlike buduih

primitaka i izdataka umanjenih za inicijalno ulaganje. Kod usporeivanja razliitih ulaganja,
boljim se smatra ono s veom sadanjom vrijednou.
Interna stopa rentabilnosti je diskontna stopa koja sadanju vrijednost svodi na nulu.
To znai da je diskontirana vrijednost budueg istog tijeka gotovine uz primjenu te stope
jednaka visini ulaganja. Usporeuje se s cijenom kapitala, tj. kamatnom stopom uz koju se
dobivaju sredstva za ulaganje. to je IRR vea, to je bolje za projekt.

11

3. Analiza osjetljivosti
Analiza osjetljivosti je tehnika sistematske promjene vrijednosti ulaznih veliina modela kako
bi se analizirale takve promjene.
Analiza osjetljivosti slui:

kao potpora donoenju odluka ili za izradu preporuka za donositelje odluka

za poboljanje komunikacije izmeu izraditelja modela i donositelja odluke

za poboljanje odnosa ulaznih i izlaznih varijabli

za poboljanje modela

Analiza osjetljivosti prua rangiranje ulaznih varijabli prema utjecaju na varijaciju izlaznih
varijabli.
Prva analiza je toka pokria koju emo promatrati promjenom varijabilnih trokova i
promjenom prodajne cijene, a za to nam je potrebna podjela trokova na fiksne i varijabilne
koje dobijemo iz projekcije rauna dobiti i gubitka.
Podjela trokova na fiksne i varijabilne
1
58.30
0
98.00
0
22.26
0

2
58.30
0
98.98
0
22.26
0

3
58.30
0
99.97
0
19.09
8

4
58.30
0
100.9
69
15.73
4

5
58.30
0
101.9
79
12.15
6

6.000

6.000

6.000

6.000

Fiksni toak

184.5
60

185.5
40

183.3
68

Varijabilni
troak
Broj usluga
prosjeno po

187.2
80
2.800
67

207.2
21
3.108
67

229.3
55
3.450
66

Amortizacija
Plae
Rashodi
financiranja
50% ostalih
trokova

Prosje
k
43.35
7
100.9
89
14.88
0

6.000

6.000

102.9
99

104.0
29

8.351

4.304

6.000

6.000

6.000

6.000

181.0
03

178.4
35

123.3
50

120.3
33

165.2
27

253.9
25
3.829
66

281.4
30
4.251
66

311.4
67
4.718
66

344.6
70
5.237
66

259.3
35
3.913
66
12

usluzi

Nakon toga radimo analizu toke pokria.

3.1 Toka pokria

kroz 7 godina projekta.

1956 kn, to u prosjeku iznosi 1729 kn

Toka pokria kree se od 1255 kn do

godina projekta.

varijabilne promatrana kroz svih 7

usluga i podjeli trokova na fiksne i

Toka pokria je po planu prodaje

13

3.2 Analiza toke pokria pomou alata Data Table

Pomou ovog alata promatrat emo to e se dogaati sa tokom pokria ako bi se prosjeni
varijabilni trokovi kretali od 64 do 73 kn, a prodajna cijena od 140 do 230 kn.
Vidimo da je najmanji iznos toke pokria 995, a najvei 2.466, a ostale vrijednosti mogu se
vidjeti u tablici:

1.72
9
140
150
160
170
180
190
200
210
220
230

razre
di

900

64

65

66

67

68

69

70

71

72

73

2.17
4
1.92
1
1.72
1
1.55
9
1.42
4
1.31
1
1.21
5
1.13
2
1.05
9

2.20
3
1.94
4
1.73
9
1.57
4
1.43
7
1.32
2
1.22
4
1.13
9
1.06
6
1.00
1

2.23
3
1.96
7
1.75
8
1.58
9
1.44
9
1.33
2
1.23
3
1.14
7
1.07
3
1.00
7

2.26
3
1.99
1
1.77
7
1.60
4
1.46
2
1.34
3
1.24
2
1.15
5
1.08
0
1.01
4

2.29
5
2.01
5
1.79
6
1.62
0
1.47
5
1.35
4
1.25
2
1.16
4
1.08
7
1.02
0

2.32
7
2.04
0
1.81
6
1.63
6
1.48
9
1.36
6
1.26
1
1.17
2
1.09
4
1.02
6

2.36
0
2.06
5
1.83
6
1.65
2
1.50
2
1.37
7
1.27
1
1.18
0
1.10
2
1.03
3

2.39
5
2.09
1
1.85
6
1.66
9
1.51
6
1.38
8
1.28
1
1.18
9
1.10
9
1.03
9

2.43
0
2.11
8
1.87
8
1.68
6
1.53
0
1.40
0
1.29
1
1.19
7
1.11
6
1.04
6

2.46
6
2.14
6
1.89
9
1.70
3
1.54
4
1.41
2
1.30
1
1.20
6
1.12
4
1.05
2

1200

1350

1500

1650

1800

1950

2100

2250

2400

995

1050

Navedeni razredi gornjih granica toke pokria potrebni su nam za izradu histograma.

14

2550

3.3 Histogram

Iz histograma je vidljivo da je prosjena vrijednost toke pokria 1729, a najea vrijednost

toke pokria 1200.
Moe se rei da je vjerojatnost da e toka pokria biti manja ili jednaka 1729 otprilike 70 %,
odnosno vjerojatnost da e toka pokria biti vea od kn je otprilike 30 %.

15

3.4 Analiza pomou alata SensIt

Kod alata SensIt moe se promatrati vie varijabli i to bi se dogodilo kada bi se vrijednosti
tih varijabli mijenjale.
Za analizu su uzete prosjene vrijednosti kroz svih 7 godina i na temelju njih se je radilo
promatranje.
Granice
donja
p
c
v
t
F
T

srednja

gornja

140

166

230

64

66

73

165.227

165.227

165.227

Tabela kretanja prihoda pri razliitim uvjetima:

Graf SensIt Tornado

Graf SensIt Spyder

Sjecite prodajne cijene, fiksnog troka i varijabilnog troka je poetni iznos prihoda.

16

4. Odreivanje prioriteta i rangiranje

Raspisan je natjeaj za sezonski posao i to za 2 kuhara, te jednog konobara, a na natjeaj se je
javilo 8 ljudi.

4.1 Odreivanje prioriteta na temelju ocjena vlasnika

Kandidate prvo ocjenjuju vlasnici ocjenama od 0 do 100
Kandidati
Ivan
Josipa
Matea
Dominik
Kristina
Marija
Krunoslav
Hrvoje

Marija
30
30
40
70
55
40
90
35

Suma pjk

390

Vlasnici
Tihana
Hrvoje
Igor
55
20
25
80
40
40
65
65
25
70
30
30
55
80
65
70
65
80
85
25
45
65
75
50
545

400

360

Ocjene koje su dali vlasnici treba normalizirati, to znai zbrojiti sve ocjene po svakom
zaposleniku i zatim svaku ocjenu kandidata podijeliti sa tim brojem.
Zatim treba svaki redak zbrojiti ime se dobije redoslijed izabranih kandidata po izboru
vlasnika.

Kandidati

Ivan
Josipa
Matea
Dominik

Marija
30/39
0
30/39
0
40/39
0
70/39
0

Vlasnici
Tihan
a
Hrvoje
55/54 20/40
5
0
80/54 40/40
5
0
65/54 65/40
5
0
70/54 30/40
5
0

Suma w jk, k=1

Igor
25/36
0
40/36
0
25/36
0
30/36
0

0,2973
0,4348
0,4538
0,4663
17

Hrvoje

55/39
0
40/39
0
90/39
0
35/39
0

55/54
5
70/54
5
85/54
5
65/54
5

80/40
0
65/40
0
25/40
0
75/40
0

65/36
0
80/36
0
45/36
0
50/36
0

Suma w jk, j=1

Kristina
Marija
Krunoslav

0,6225
0,6157
0,5742
0,5354
4

Kandidati koji najbolje odgovaraju uvjetima vlasnika su Kristina, Marija, Krunoslav.

4.2 Odreivanje prioriteta na temelju rangiranja

Ova metoda je relativno jednostavna i ne trai puno vremena za provedbu. Posebno je
pogodna kada je za odreivanje prioriteta u konkretnoj situaciji relevantno miljenje veeg
broja osoba. Metoda je takoer pogodna za odreivanje teina kriterija u metodama
viekriterijskog odluivanja.

Kandidati
Ivan
Josipa
Matea
Dominik
Kristina
Marija
Krunoslav
Hrvoje

Primlj
en
1
0
1
0
2
2
1
1

Rang
Mogu
e
1
1
0
0
2
2
3
1

Nipot
o
2
3
3
4
0
0
0
2

Rezultat se dobije tako da se za svakog kandidata prvi, drugi i trei stupac zbroje, s tim da se
prvi stupac pomnoi sa 2, drugi stupac pomnoi sa 1, a trei stupac pomnoi sa 0.
Rezultati su prikazani u tablici ispod i uvjete zadovoljavaju najbolje kandidati sa najvie
bodova.
Kandidati
Ivan
Josipa
Matea
Dominik
Kristina

bodovi
3
3
2
2
4
18

Marija
Krunoslav
Hrvoje

4
5
3

5. Prognoziranje
Vino koje se nalazi u naoj ponudi ne proizvodimo, ve ga nabavljamo od lokalnih
proizvoaa, pa nas zanima mogua potranja na temelju prodanih vina u prva etiri tjedna
sezone.
Prognozu temeljimo na linearnom i eksponencijalnom trendu.
razdob proda
lje
no
1
30
2
34
3
40
4
45
5
50
6
55,1
7
60,2
8
65,3
9
70,4

51,72
59,31
68,02
78,01
89,46
102,5
10
75,5
9
117,6
11
80,6
6
134,9
12
85,7
3
linear eksp.

Podatci koji su osjenani su dobiveni uz pomo linearnog i eksponencijalnog grafa.

Dobijemo ih tako da poznate prodane koliine iskoristimo pomou funkcije Excela Add
Trendline, te napravimo linearni i eksponencijalni graf.
19

Formule za y koje se nalaze na grafu slue nam za izraunavanje prognoziranih prodaja vina.
Predvianje e biti tonije to je vrijednost R2 blia 1.
Na slici vidimo vizualizaciju prognoze pomou linearnog i eksponencijalnog trenda:

6. Odluivanje u uvjetima nesigurnosti

O odluivanju u uvjetima nesigurnosti govorimo onda kada je mogue oekivati razliite
posljedice naih odluka, a ne raspolaemo s informacijama koje bi nam omoguile donoenje
procjene o tome koja vjerojatnost se moe pridruiti pojedinoj posljedici.
Informacije s kojima raspolaemo u situaciji odluivanja u uvjetima nesigurnosti su:

aktivnosti koje moemo poduzeti

situacije (posljedice) koje se mogu oekivati

6.1 Waldov kriterij

prihod
A/S
10
11
12
13
14
Max

10
480
-48
-96
-144
-192
480

Waldov kriterij
potranja
11
12
13
14 Maxmin
Maxmax
480 480 480 480
480
480
528 528 528 528
-48
528
-48 576 576 576
-96
576
-96 -48 624 624
-144
624
-144 -96 -48 672
-192
672
528 576 624 672
480
672
20

Waldovim kriterijem moemo vidjeti da je najmanja zarada kod kupnje 10l vina, a najvea
kod kupovine 14l vina.
Takoer moemo vidjeti da ako kupimo 14l vina, a prodamo samo 10l, bit emo u gubitku
192 kune.

6.2 Hurwitczov kriterij

Kod Hurwitzovog kriterija postoji faktor optimizma s kojim mi sami odluujemo koliko
elimo riskirati.
Hurwitzovim kriterijem uz faktor optimizma 0,2 dobili smo da je najsigurnije uzimati vino u
koliinama od 10l.
Faktor
optimizma

0,2

10

11

12

13

14

Min

Max

Hurwitz
ov
indeks

480

480

480

480

480

480

480

480

448

528

528

528

528

448

528

464

416

496

576

576

576

416

576

448

384

464

544

624

624

384

624

432

352

432

512

592

672

352

672

416

Potranja za vinom

mo
gu
e
odl
uk
e

1
0
1
1
1
2
1
3
1
4

21

Hurwitzov kriterij

480

Odluka

10

7. Zakljuak
Analizom poslovnog plana moe se zakljuiti:

prirodne ljepote krajolika omoguavaju razne sadraje za agroturizam

analizom trita ustanovljena je potranja za navedenim turistikim sadrajima u tom

kraju

atraktivnost lokacije objekta

bogata ponuda turistikih sadraja

iz rauna dobiti i gubitka je vidljivo da ukupni prihodi u odnosu na ukupne rashode

garantiraju pristojan bruto dohodak, a samim time i uredno podmirivanje dospjelih
obaveza.

22

23