ASPEK NILAI LAHAN

Future Growth: Developing Countries

Developing country urban urban

rural
rural

Kota/Daerah
Land Use

Planning

VS
Pendeka tan Sosialis
Pendekatan Spiritual

Sudut pandang Kepentingan Mikro GeoPemasaran

Lokasi Usaha Kawasan

Industri tinggal

Lokasi tempat

Struktur Tata Ruang

Struktur

SPATIAL ARRANGEMENT

Sudut pandang Kepentingan Makro GeoEkonomi

Land Policy

Pendeka tan Kapitalis

How do land use, and development

Land

policy:

to control development, either in sense of shaping land use patterns or ensuring degree of fairness and redistribution of gains to be made

DEVELOPMENT
PROCESS

development pressures and prospects development feasibility implementation

Landowner Characteristics
Legal

body) Occupancy status (owner-occupied, landlord, etc) Sources of income/wealth Family/personal characteristics (age, successor, etc.) Means of acquisition (inheritance, purchase, etc) and motive of ownership Knowledge and Attitude to Risk

personality (individual, company, public

Site characteristics
Size

Current

use and level of fixed investment location (in relation to existing development, roads, services) Physical characteristics (drainage, topography, etc) Planning status (zoned for development, green belt, etc)

Contextual Factors
Land

Prices (current market value, state of economy) Taxation policy (capital gains, development gains) Land policy (compensation and betterment, etc) Planning policy (growth or restraint area; decisions on appeal) Expectations of Political change?

Instruments and Techniques of Land Policy

Zoning:

provisions for land use; associated with urban development plan; may include building and construction standards property and site taxation

Taxation:

Public

v Private Land ownership: varies from full nationalization to private

Land restoration Policies

Location, MONEY Middle

location, location

class resettlement in older urban neighborhoods; displacement dilemma

KONDISI KAWASAN PANTURA JAKARTA

Slum Area Kemacetan Hutan bakau

Kampung Nelayan

Abrasi

Pelabuhan ikan

Endapan sampah

PERMASALAHAN LINGKUNGAN PANTURA JAKARTA

MERUPAKAN LOKASI BANJIR DAN GENANGAN AIR KARENA 40% DARI LUAS PROVINSI DKI JAKARTA (TERUTAMA TERLETAK DI WILAYAH UTARA JAKARTA) MERUPAKAN DATARAN RENDAH
KONDISI TOPOGRAFIS DKI JAKARTA

Qs<<Q b

40 %

MEMBANGUN SISTEM POLDER SEBAGAI UPAYA MENGATASI BANJIR DAN GENANGAN AIR

LANDASAN HUKUM
PERDA 6/1999 RTRW PROVINSI DKI JAKARTA 2010

PETA RENCANA STRUKTUR TATA RUANG

RENCANA PENGEMBANGAN DI SEPANJANG KAWASAN PANTURA JAKARTA

AS HARBOUR, INDUSTRIAL, AND WAREHOUSE FUNCTIONS THROUGH LAND RECLAMATION DAN REVITALZATION

WESTERN AREA (HOUSING)

CENTRAL AREA (CBD)

EASTERN AREA (INDUSTRY) MARUNDA

PORT OF TANJUNG PRIOK Pantai Kapuk

KARANG TANJUNG TOLL ROAD

Soekarno-Hatta International Airport

PLUIT Ancol
HARBOUR TOLLROAD

Jakarta Old City

INNER RING ROAD

RENCANA REL KA

OUTER RING ROAD OUTER RING ROAD OUTER-OUTER RING ROAD

Sumber : MODIFIKASI DARI BADAN PELAKSANA REKLAMASI PANTAI UTARA JAKARTA SUB DIT PENATAAN DAN REVITALISASI KAWASAN DIT PERKOTAAN METROPOLITAN

FAKTOR PENENTU NILAI TANAH

Obyek Wisata Sarana Transportasi Keamanan Pendidikan Pusat Pemerintahan Pasar Kesehatan

Aksesibilitas

Jalan

Gas TV Kabel

Telepon

Listrik Kerapatan Bangunan

Ketersediaan Utilitas
Kabel Internet

PAM

Nilai Tanah

Struktur Kondisi Lingkungan Sekitar Langsung

% Bangunan Teratur

Penggunaan Tanah Status Tanah Peruntukan Tanah

Struktur Kota Penggunaan Tanah Mayoritas

Kepadatan Penduduk

Karakteristik Bidang
Riol Letak Bidang Terhadap Jalan

Tawuran Warga

Kenyamanan Lingkungan
Cagar Budaya Banjir

Kriminalitas

Bantaran Sungai

Sosial-PolitikbudayaPsikologis

Tahap 1

PENGKAJIAN VARIABEL

1.1. VARIABEL DUMMY

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Peruntukan Tanah Penggunaan Tanah Status Tanah Bentuk Bidang Tanah Tinggi Bidang Terhadap Jalan Daerah Banjir Daerah Kumuh Daerah Cagar Budaya 14. Frekwensi tindak kriminal 11. Fasilitas Pelayanan TV Kabel 12. Fasilitas Pelayanan Internet 13. Frekwensi terjadinya kebakaran 9. Bidang di bantaran sungai

10. Daerah Tawuran

1. 2. VARIABEL KONTINYU
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. Jarak ke Pasar Regional Jarak ke Pasar Kota Jarak ke Pasar Wilayah Jarak ke Pasar Lingkungan Jarak ke Mal/pertokoan Jarak ke Pasar Swalayan Jarak ke SD/Sederajat Jarak ke SD Unggulan Jarak ke SMP/Sederajat Jarak ke SMP Unggulan Jarak ke SMU Jarak ke SMU Unggulan Jarak ke Perguruan Tinggi Jarak ke Rumah Sakit Umum Jarak ke Rumah Sakit Khusus Jarak ke Rumah Sakit Bersalin Jarak ke Puskesmas Jarak ke Tempat Praktek Dokter bersama Jarak ke Tempat Praktek Dokter sendiri Jarak ke Halte bis formal Jarak ke Halte bis informal Jarak ke Terminal Tipe A Jarak ke Terminal Tipe B 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37. 38. 39. 40. 41. 42. Jarak ke Stasiun kereta api antar kota Jarak ke Stasiun kereta api dalam kota Jarak ke Pintu Tol Masuk Jarak ke Jalan protokol Jarak ke Jalan kolektor Jarak ke Jalan lingkungan Jarak ke Pusat pemerintahan kota Jarak ke Pusat pemerintahan kecamatan Jarak ke Pusat pemerintahah kelurahan Jarak ke Polsek Jarak ke Polres Jarak ke Emplasemen militer Jarak ke Obyek Wisata Kerapatan bangunan per hektar Jumlah penduduk per hektar Persentase daerah terlayani listrik per hektar Persentase daerah terlayani telpon per hektar Persentase daerah terlayani PAM per hektar Persentase daerah terlayani gas per hektar Persentase daerah tata letak bangunan teratur Koefisien Dasar Bangunan

ANALISIS KUANTITATIF Tahap 3 DAN PERUMUSAN MODEL PREDIKSI

Penentuan harga tanah secara kuantitatif (matematis) Analisis regresi berganda;

Y X
dimana; Y adalah vektor hasil pengamatan harga tanah (Y1, Y2, ...., Yn) adalah vektor koefisien regresi ( 1 , 2 ,...., k ) X adalah matriks nilai-nilai pengamatan variabel bebas adalah galat pengamatan ( 1 , 2 ,....., n ) Nilai-nilai Koefisien regresi diperoleh dengan rumus:

( X X ) 1 X Y

PERBANDINGAN MODEL REGRESI

Indikasi Kolinier No
1 2 3 4 5 6

Model
Stepwise, Dependen Harga Stepwise, Dependen Ln(harga) Faktor, Dependen Harga Faktor, Dependen Ln (Harga) Stepwise, + Dummy, Dependen Harga Stepwise, + Dummy, Dependen Ln (harga)

R2
0,577 0,787 0,490 0,761 0,883 0,922

Hubungan Tidak Logis

Jarak Ke Pintu Tol (+) Semua Variabel Logis Semua Faktor (-) Semua Faktor (-) Jarak Ke Pintu Tol (+) Jarak Ke Jalan Lokal (+) Semua Variabel Logis

VIF
Semua Var < 10 Semua Var < 10 Semua Var < 10 Semua Var < 10 Semua Var < 10 Semua Var < 10

CIF
Semua Var < 10 Semua Var < 10 Semua Var < 10 Semua Var < 10 Semua Var < 10 Semua Var < 10

KK Galat Model
65,52% 0,05% 60,38% 5,46% 81.02% 6,00%

MODEL PREDIKSI HARGA TANAH

Ln(Y) = 14.1466870045-.0000154397* X1 -.0003242708*X2-.0165733218*X3 -.0000046935*X4 -.0000441844*X5-.0000087106*X6-.0000099821*X7 +.0009254888*X8+.0026672653*X9-.0030037346*X10-.0010946693*X11 +.0031249982*X12-.0007895459*X13+.2576504352*PTBK +.1463907125*PTBJ+.1127796794*PTBI+.6668331237*ZP+.3772358010*ZT +.2067959210*RIOOL+.0317728127*BBS+.1215646830*STUUPA +.0699006243*KTV+.1053534210*KIN+.2670233760*TRK +.2221313457*TRJ+.0817763688*TRI+.2702752526*PTMK +.1332677417*PTMJ+.1409064143*PTMI+.4286823496*LB3 +.1787370505*LB13+.1850018049*LB0~1+.0768815023*LB~10 +.0709869528*LB~12

Harga prediksi =
dimana

= 2,72

Ln(Y)

KETERANGAN VARIABEL BEBAS HARGA TANAH

X1 adalah Jarak ke Pintu Tol X2 adalah Jarak ke Jalan Kolektor X3 adalah Jarak ke Jalan Lokal X4 adalah Jarak ke Obyek Wisata Populer X5 adalah Jarak ke Mall X6 adalah Jarak ke Kantor Walikota X7 adalah Jarak ke POLRES X8 adalah % Terlayani PAM X9 adalah Koefisien Dasar Bangunan X10 adalah Jumlah Kriminalitas di Kelurahan X11 adalah Kepadatan Bangunan Sekitar X12 adalah % Bangunan Teratur Daerah Sekitar X13 adalah Kepadatan Penduduk PTBK adalah Dummy P. Tanah Bidang Komersiil PTBJ adalah Dummy P. Tanah Bidang Jasa PTBI adalah Dummy Penggunaan Tanah Bidang Industri ZP adalah Zone Inti Kota ZT adalah Zone Transisi RIOOL adalah Terlayani Riool BBS adalah Bukan Bantaran Sungai STUUPA adalah Hak Atas Tanah UUPA KTV adalah Terlayani Kabel TV KIN adalah Teryani Kabel Internet TRK adalah Tata Ruang Komersiil TRKJ adalah Tata Ruang Jasa TRI adalah Tata Ruang Industri PTMK adalah P. Tanah Mayoritas Kom. PTMJ adalah Penggunaan Tanah Mayoritas Sekitar Jasa PTMI adalah P. Tanah Mayoritas Industri LB3 adalah Letak B. 3 meter di atas Jalan LB13 adalah L. B. antara 1-3 m di atas Jalan LB0~1 adalah L. B. antara 0-1 m di atas Jalan LB0~10 adalah L. B. antara 1-0 m di bawah Jalan LB~1~2 adalah L. B. antara 1-2 m di bawah Jalan

Tahap 4

240000

248000

MODEL PREDIKSI HARGA TANAH (BANJIR KANAL TIMUR)

DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA
824000

824000

JAKARTA UTARA

MARUNDA

Sekala 1 : 125.000
0 2 4 6 8 10

Kilometer

KETERANGAN :
HARGA TANAH

ROROTAN

Rp 200.000 - 500.000 Rp 500.001 - 750.000 Rp 750.001 - 1.000.000 Rp 1.000.001 - 2.500.000 Rp 2.500.001 - 5.000.000 Rp 5.000.001 - 7.500.000 Rp 7.500.001 - 10.000.000 Rp. 10.000.001 - 12.500.000 > 12.500.000
BANJIR KANAL TIMUR

Batas Propinsi Batas Wilayah Batas Kecamatan Batas Kelurahan Garis Pantai

Rencana Rencana Rencana Rencana

Jalan, Lebar 26 m Trace, Lebar 200 m; Panjang 850 m Trace, Lebar 300 m; Panjang 350 m Trace, Lebar 100 m; Panjang 22.375 m

CAKUNG TIMUR

Petunjuk Letak Peta

JAKARTA PUSAT
816000 816000

LA M P U N G LA U T J A W A

D KI JA K AR T A

BA N TE N

JAW A B A R AT

UJUNG MENTENG

SAMUDERA INDONESIA

JAKARTA TIMUR
PULO GEBANG

SU MBER : Hasil Pengolahan Data Survey Lapang, Tahun 2003 Kerjasama :

MALAKA JAYA

PEMERINTAH PROPIN SI DAER AH KHUSUS IBUKOTA J AKARTA DINAS PERTANAHAN DAN PEMETAAN
JAL AN K U N IN G AN B AR A T N O . 2 JA KA R TA 127 10 TEL P. 52 27 94 -52 09 655 -5 20 965 7- 52 096 63 -5 209 66 5 FA X. 52 27 94 1

JAKARTA SELATAN

CIPINANG MUARA PONDOK BAMBU

DUREN SAWIT

MALAKA SARI

U
PONDOK KOPI

dengan

CIPINANG BESAR SELATAN

B S

240000

248000

FAKULTAS MATEMATIKA D AN ILMU PENGETAHUAN ALAM UNIVERSITAS IND ONESIA

WHICH ONE CAUSING TRAFFIC JAMS ?

51 Cars Carry 85 Passengers

1 Bus Carry 85 Passengers

1 Bus Replaced All cars which crawling in the Fast Lane

450.000 Empty Seats On the Street Everyday

JARINGAN TRANSPORTASI
Existing Future

J shape daerah masy. kelas atas

Conventional Subdivision versus Cluster Housing (Open-Space Zoning)

Quality of environment but not waste, food production

Both plans provide 36 home sites.