Een artist impression van de gerenoveerde flat Daalwijk.

In werkelijkheid ogen de glaspartijen veel minder transparant als op dit beeld.

Door | Hugo Buizer Met dank aan | Martin van den Broeke - Rochdale | Jan Roele - Kondor Wessels Amsterdam | Marja Weverling DUWO|

Studenten in Amsterdam Zuidoost

In diverse media zijn de afgelopen tijd berichten verschenen over de verhuur van studentenkamers in de flat Daalwijk in Amsterdam Zuidoost. Bijzonder is dat n dag na de overdracht aan DUWO het complex compleet is verhuurd. Met verschillende direct betrokkene wordt gesproken over Daalwijk, studentenhuisvesting in Amsterdam Zuidoost en de renovatie.
Daalwijk was net als Kleiburg een typische Bijlmerflat met honingraatstructuur. Ongeveer twee jaar geleden zijn twee vleugels van de flat gesloopt. Van de 500 woningen zijn er nog circa 180 overgebleven. 70 van deze woningen zijn door Kondor Wessels Amsterdam omgebouwd tot 230 studentenkamers. Rappange & Partners Architecten tekende voor het ontwerp. De studentenwoningen bevinden zich het dichtst bij de Daalwijkdreef in de A-vleugel. In de Bvleugel bevinden zich ongeveer 110 sociale huurwoningen. Deze zijn in 2009 reeds inpandig gerenoveerd en worden nu nog uitpandig onder handen genomen. Kondor Wessels Amsterdam levert deze woningen het eind van dit jaar op aan Rochdale. Vorig jaar is er net na de zomer gestart met de renovatie van Daalwijk. De renovatie van de studentenwoningen heeft n jaar in beslag genomen. Rochdale geeft aan dat mede door de inspanningen van Kondor Wessels Amsterdam de renovatie in deze korte tijd voltooid is. De woningen die bestemd waren voor studentenhuisvesting waren allen niet meer bewoond voor de renovatie van start is gegaan. Integendeel tot de sociale huurwoningen. De bewoners hiervan wonen, mede door de inpandige renovatie, al een paar jaar op een bouwplaats. Rochdale geeft aan dat het de bewoners achteraf gezien toch van vervangende woonruimte had willen voorzien. Een verzachtende omstandigheid is wel dat de bewoners nu kunnen zien wat voor positief effect de renovatie voor Daalwijk teweeg brengt.

Studenten en reguliere huurders

Gezien het aanhouden van ruim 110 sociale huurwoningen is ervoor gekozen om de studenten in een apart gedeelte van Daalwijk te vestigen. De studenten hebben dan ook een eigen entree. Vanwege de verplichting om twee vluchtwegen te realiseren is er wel een nooddeur aanwezig die het mogelijk maakt om de B-vleugel met reguliere huurders te betrekken. Doordat deze nooddeur is voorzien van een alarm zullen studenten deze niet te pas en te onpas gebruiken. Om de reguliere huurders zo goed mogelijk bij de ontwikkelingen te betrekken is van begin af aan een actieve projectcommissie bij de renovatie van Daalwijk betrokken. Deze projectcommissie had onder andere inspraak op de uitstraling van het gebouw. In de loop van de tijd vloeit deze projectcommissie weer over in een bewonerscommissie.

Onder andere in de puien van de Daalwijkflat is asbest aangetroffen. Kondor Wessels Amsterdam heeft hier maatregelen tegen getroffen door de asbesthoudende kit te vervangen en door bovenop de oude pui nieuwe trespa beplating te plaatsen. De ontsluiting en de gehele plint van de sociale huurwoningen worden naast uitpandig ook inpandig gerenoveerd. Zo verdwijnt de gehele binnengalerij op de eerste verdieping. Hier worden alle bergingen geconcentreerd geplaatst. Op de begane grond komt onder meer ruimte voor een kinderdagverblijf, naschoolse opvang, diverse BOG ruimten en fietsenstallingen.

Studentenkamers
De studentenwoningen zijn in principe kaal opgeleverd maar wel voorzien van een gemeenschappelijke ruimte, een simpele keuken en badkamer. De studentenwoningen variren van 2-, tot 4-kamerappartementen in groottes van 10 20 m2 per eenheid. De kale huurprijs ligt tussen de 137 en 248.

Renovatie
Samen met hoofduitvoerder Jan Roele wordt een rondgang gemaakt over de bouwplaats. Wat opvalt is het sobere afwerkingniveau van de studentenwoningen. De trappenhuizen zijn zoveel mogelijk casco opgeleverd. Aan de hernieuwde kop van de Daalwijkflat, bestemd voor de studenten, zijn twee nieuwe liften toegevoegd. De vliesgevel heeft hier, in tegenstelling tot de vliesgevels van de trappenhuizen, wel de beoogde transparante uitstraling. Jan Roele verteld verder dat Rochdale meerdere malen bezuinigingsronden heeft doorgevoerd om het project rond te krijgen. In het gedeelte waar de studentenwoningen ophouden en de sociale huurwoningen beginnen is de entreehal van de reguliere bewoners gevestigd. Deze is inmiddels gereed en voorzien van een lift. De bewoners kunnen op dit moment ook alleen gebruik maken van deze lift omdat elders in het gebouw de liften nog geplaatst moeten worden. Dit is een van de factoren die een beroep doet op het aanpassingsvermogen van de reguliere bewoners.

De nieuwe kop van de Daalwijkflat aan de Daalwijkdreef

Daalwijk voor de renovatie.

Op dit moment wordt de gevel van de sociale huurwoningen aangepakt.

Voor de fietsenstalling (casco) is gebruik gemaakt van het CycleUp systeem.

De entree van de reguliere bewoners is sober afgewerkt.

Het trappenhuis, in het gedeelte met sociale huurwoningen, is voorzien van beplating

Het trappenhuis in het studentengedeelte is zoveel mogelijk casco gebleven.

De puien, waarin veel asbest is aangetroffen, zijn bedekt met nieuwe beplating.

De gevel nieuwe gevel van Daalwijk. De vliesgevel van het trappenhuis laat een diffuus beeld zien.

Vanuit DUWO is Marja Weverling, communicatieadviseur bij DUWO nauw betrokken geweest bij de ontwikkeling van Daalwijk. Op Uilenstede wordt onder andere gesproken over de woonwensen van studenten, Amsterdam Zuidoost en Daalwijk.

met het plaatsen van wanden, deuren en andere elementen. Bijkomend effect is dat de studenten voorzichtiger omgaan met hun woning en alles wat daar bij hoort. Zij hebben er immers zelf aan gewerkt. Naast een aanzienlijke besparing in de bouwkosten kan zo ook op het onderhoud worden bespaard.

Woonwensen van studenten

Dat binnen een dag nadat de studentenwoningen aan DUWO zijn overgedragen alle 230 studentenkamers zijn verhuurd is opmerkelijk. Het laat zien dat studenten geen problemen hebben om zich naar Amsterdam Zuidoost te begeven. Op dit moment bevinden zich in het stadsdeel Amsterdam Zuidoost ruim 1.200 studentenkamers. DUWO hoopt dit aantal op termijn uit te breiden naar 2.300 studentenkamers. Studenten willen binnen de ring wonen. Bij een enqute onder studenten hoef je niet te verwachten dat ze aangeven in Amsterdam Zuidoost, Sloten of Geuzenveld te willen wonen. De voorkeur gaat uit naar locaties binnen de ring. Dit is echter al een tijd niet meer realistisch. De hoge grondprijzen maken dat studentenhuisvesting binnen de ring sporadisch kan plaatsvinden. Om enigszins in te kunnen spelen op de vraag naar woonruimte onder studenten zal er buiten de ring gekeken moeten worden naar mogelijkheden. In tegenstelling tot de wensen van studenten op papier blijkt in de praktijk dat studenten zich wel degelijk in bijvoorbeeld Amsterdam Zuidoost willen vestigen. Het aanbod, de kwaliteit en de lage huurprijzen zijn de belangrijkste redenen. De huidige student heeft een voorkeur voor goedkope en daardoor kleinere woonruimte in bijvoorbeeld Zuidoost omdat de studiekosten en vaak schulden door het toedoen studievertraging meer en meer op beginnen te lopen. Het succes van Daalwijk is niet alleen toe te schrijven aan de betaalbaarheid en kwaliteit. Ook de de timing is een belangrijke factor geweest voor succes. Doordat vlak voor het begin van het studiejaar de kamers beschikbaar kwamen hebben veel studenten de keuze gemaakt voor Daalwijk.

Imago
Onder studenten die van buitenaf naar Amsterdam komen heerst een beeld van Amsterdam Zuidoost dat nog zeer gedateerd is. In Amsterdam is men meer bewust van de verandering die in Zuidoost gaande is. Komen studenten met hun ouders bijvoorbeeld naar Daalwijk om te bezichtigen dan blijkt Zuidoost al met al mee te vallen.

Campus Zuidoost
DUWO heeft als doel gesteld om meer Campus locaties te ontwikkelen naar het idee van Uilenstede. Amsterdam Zuidoost moet daar een voorbeeld van worden. Het idee achter Campusvorming is dat massa leidt tot kracht en veiligheid. Doordat studenten gezamenlijk eenzelfde ritme hebben, overdag studeren en s avonds laat thuis, leidt dit automatisch tot sociale veiligheid en controle. s Avonds zijn er immers meer mensen die ook laat van huis vertrekken of thuis komen. Met een minderheid kun je geen verschil maken, aldus Marja Weverling. Studenten moeten in Zuidoost zichtbaar zijn en niet botsen met andere leefstijlen. Voor DUWO zelf is het om bedrijfseconomische en beheertechnische redenen natuurlijk ook fijn dat de huisvesting geconcentreerd is op een plek. Daarnaast creert massa ook draagvlak voor andere voorzieningen. DUWO heeft onder andere het plan opgevat om in enkele leegstaande parkeergarages World of Food te vestigen. Het idee hiervan is dat er een overdekte markt ontstaat waarbij men ook gelegenheid heeft om te nuttigen. Andere voorzieningen waaraan gedacht wordt voor de Campus op Zuidoost zijn een kringloopwinkel of bijvoorbeeld een fietsenmaker. Voor de bepaling van de huurprijzen maakt DUWO gebruik van het wettelijk vastgelegd puntensysteem. Hier blijkt onder andere uit wat de maximale redelijke huur is die gevraagd kan worden. In Amsterdam Zuidoost heeft DUWO ervoor gekozen om marktconforme huurprijzen te vragen. Wat heeft geresulteerd in lagere prijzen dan de maximaal redelijke huur voorschrijft.

Betaalbaarheid
Een mooi voorbeeld van het realiseren van betaalbare woonruimte voor studenten is de Jan Tooropstraat in Slotervaart. Het voormalig stadsdeelkantoor Slotervaart en een naastgelegen gebouw zijn in 2005 met behulp van de bewoners geschikt gemaakt voor studentenhuisvesting. Dit is in samenwerking gedaan met Magnus Bouwservice uit Poeldijk. Studenten kregen een uitnodiging voor een bezichtiging en konden vervolgens gegarandeerd een kamer krijgen in ruil voor arbeidsuren. Magnus Bouwservice heeft al het installatiewerk gedaan en de studenten hebben onder begeleiding geholpen

Hogescholen en universiteiten
Universiteiten, hogescholen en studenten leveren een belangrijke bijdrage aan de economie en werkgelegenheid in Amsterdam Zuidoost. Uit een onderzoek van het TNO in opdracht van Kences blijkt bijvoorbeeld dat clustering van de kennissector het grootste economische effect heeft voor een bepaalde stad of regio. Dit betekent in de praktijk dat hogescholen, bedrijven en studentenhuisvesting op fietsafstand bereikbaar moeten zijn.

DUWO acht een gedeelte van Frankemaheerd Daalwijk voor de renovatie. geschikt voor onzelfstandige studenteneenheden.

Studenten zijn bezig met het verbouwen van het Op dit moment wordt de gevel van de sociale stadsdeelkantoor in Slotervaart naar huurwoningen aangepakt. studentenhuisvesting

Voor de fietsenstalling (casco) is gebruik gemaakt Buiten wordt gezaagd. Op het moment dat de van het CycleUp systeem. planken gereed zijn wordt er heen en weer gebeld.

Van Wijnen bouwt op Uilenstede nieuwbouw studieappartementen tbv studenten die wooncarrire willen maken.

246 studenten, kunstenaars en met sociale Het trappenhuis, in het gedeelteverslaafden van het Leger Des is voorzien een dak in Echtenstein. huurwoningen,Heils onder van beplating

De flat Florijn in Amsterdam Zuidoost. De combinatie van studenten en reguliere bewoners bleek hier niet een gelukkige.

De puien, waarin veel asbest is aangetroffen, zijn Een kringloopwinkel zal voor studenten bedekt met nieuwe beplating. een ideale voorziening zijn.

Net als een fietsenmaker

De nieuwe kop van de flat Daalwijk is bestemd als entree voor de studenten. Aan de kop zijn twee nieuwe liften toegevoegd. Het stadsdeel Amsterdam Zuidoost staat dan ook zeer positief tegenover de uitbreiding van het aantal studentenwoningen in het gebied tussen Daalwijk en Echtenstein. Naast de geplande 700 studentenkamers (in eerste instantie 500) in de Dbuurt is voorgesteld om in lege kantoren ruim 900 studentenkamers te realiseren. WO studenten blijken het meest in andere steden zelfstandig te gaan wonen. Ongeveer 80% van de WO studenten woont niet meer in het ouderlijk huis ten opzichte van ongeveer 40% HBO studenten. Deze vertrekken vaak na het eerste en tweede jaar uit huis. Het grote aantal hogescholen ten opzichte van universiteiten in verschillende steden lijkt hiervoor de voornaamste reden.

Bereikbaarheid
Metrostation Strandvliet is het dichtstbijzijnde openbaarvervoersknooppunt ten opzichte van Daalwijk. Vanaf Daalwijk kost het 8 minuten om lopend het metrostation te bereiken. Ten slotte kost het vanaf metrostation Strandvliet 15 minuten om het centraalstation van Amsterdam te bereiken.

Bouwinfo
Opdracht | Rochdale Delta Forte, Amsterdam (Blok A ombouw tot 230 studentenwoningen) Rochdale Delta Forte, Amsterdam (Blok Bm uitpandige renovatie 110 appartementen; inpandige ombouw tot kinderdagverblijf, naschoolse opvang, commerciele ruimten) Ontwerp | Rappange & Partners Architecten Advies | Delta Forte, Amsterdam (Projectmanagement, Bouwdirectie & toezicht); Adviesbureau Nieman, Utrecht (Bouwfysica); Adviesbureau Strackee, Amsterdam (Constructies); Intechno ingenieursbureau, Veenendaal (Installaties); HE-adviseurs, Rotterdam (Geluid/bouwfysica) Uitvoering | Kondor Wessels Amsterdam (Hoofdaannemer) Bouwkosten | 15 miljoen Bouwperiode | Medio augustus 2010 juni 2011 (studentenvleugel en inpandinge en uitpandige renovatie) Medio augustus 2010 - januari 2011 (Uitpandige renovatie 110 appartementen + lifthallen + bergingsgroepen)

Buitenlandse studenten
In het rapport Studeren in een Topstad (2011), blijkt dat de vestiging van buitenlandse studenten in Amsterdam alleen maar toe zal nemen. Naar verwachting zal het aantal buitenlandse studenten in het WO jaarlijks met 10% stijgen en in het HBO met 5%. In 2015 zal Amsterdam dan ongeveer 9.000 buitenlandse studenten kennen. In Daalwijk is de helft van de studentenwoningen bestemd voor buitenlandse UvA studenten.