GMGA 2023N DASAR AWAM

PENGENALAN Dalam kertas kerja ini,saya membincangkan mengenai Projek Perumahan Terbengkalai di Malaysia yang telah mula dikesan berlaku sekitar tahun 1983.Kertas kerja ini dimulakan dengan kupasan isu semasa iaitu definisi,mengapa dan kenapa

berlaku,berapa lama isu itu telah timbul,kesannya kepada masyarakat atau pihak yang terlibat,apa reaksi dan maklum balas masyarakat kepada pihak kerajaan serta statistic projek perumahan terbengkalai di Malayia. Selain itu,saya juga membincangkan tindakan-tindakan yang diambil oleh Kerajaan dalam kertas kerja ini seperti dasar-dasar yang diwujukkan oleh kerajaan,pelaksanakan dasar itu dan langkah-langkah untuk menyelesaikan masalah projek perumahan terbengkalai.Seterusnya,saya juga memnberi cadangan-cadangan untuk penambaikkan dasar-dasar tersebut.Secara peribadi,saya berpuasahati dengan dasar-dasar kerajaan kerana dasar tersebut dapat menyeesaikan masalah projek perumahan terbengkalai di Malayisa.

1 NO.MATRIK:208053

GMGA 2023N DASAR AWAM

KUPASAN ISU SEMASA Definisi Pembinaan dan kemajuan kerja di tapak projek telah terhenti selama 6 (enam) bulan atau lebih.Pemberhentian tersebut berlaku sama ada secara berturutan atau berlaku semasa dalam tempoh di mana projek tersebut sepatutnya disiapkan atau melepasi tempoh penyiapan.Tempoh penyiapan bermaksud tempoh di mana pemaju perlu menyiapkan pembinaan unit-unit rumah.Bagi rumah bertanah (landed property), tempoh penyiapan adalah 24 (dua puluh empat) bulan dikira dari tarikh perjanjian jual beli ditandatangani,sementara bagi rumah-rumah flat tempoh penyiapannya adalah 36 (tiga puluh enam) bulan dari tarikh penandatanganan perjanjian jual beli,atau,dalam tempoh 6 (enam) bulan,pemaju telah digulung dan diletakkan di bawah kawalan Pegawai Penerima dan,Pengawal Perumahan berpendapat bahawa pemaju perumahan tersebut telah gagal untuk melaksanakan tanggungjawabnya sebagai pemaju.Lihat Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan,Senarai Projek Perumahan Terbengkalai, 2000. Mengapa dan kenapa berlaku? Mempunyai banyak sebab-sebab berlakunya Projek Perumahan Terbengkalai,antara factor-faktor yang dikenalpasti menjuruskan sesebuah projek terbengkalai ialah: i) Masalah aliran kewangan syarikat pemaju Masalah ini sering melanda pemaju yang mempunyai kedudukan kewangan yang goyah serta agak cetek pengalaman di dalam mengedalikan projek-projek mega dan berisiko tinggi.Perkara ini lebih banyak berlaku pada zaman kegawatan ekonomi negara
2 NO.MATRIK:208053

GMGA 2023N DASAR AWAM

satu masa dahulu.Kebanyakkan pemaju gagal menyediakan wang untuk pusingan modal sekaligus menjejaskan kemajuan projek yang sedang dijalankan.Ini diburukkan lagi dengan keengganan pihak bank untuk mengeluarkan pinjaman kepada pemaju yang diragui kredibilitinya berasaskan projek terdahulu. ii) Masalah dalam pentadbiran Sesebuah syarikat pemaju yang Berjaya semestinya mempunyai sistem pengurusan yang cekap.Sedikit kelemahan di dalam sistem sesebuah syarikat itu akan menjejaskan keseluruhan sistem syarikat dan akan member masalah kepada projek yang sedang dijalankan.Kegagalan pemaju memilih kontraktor utama yang bertanggungjawab dan kegagalan menjelaskan pembayaran kepada sub kontraktor menjadi punca utama mengapa sesuatu projek itu boleh terbengkalai.Ada juga pemaju membuat pembayaran yang lewat kepada kontraktor,ini menyebabkan pihak kontraktor mengambil keputusan meninggalkan projek pembinaan yang masih belum disiapkan. iii) Masalah kekurangan bahan Simen adalah bahan paling utama yang sangat diperlukan dalam sesebuah projek pembinaan.Oleh kerana itu,bahan ini mendapat permintaan yang tinggi dan sekaligus kuantitinya perlulan mencukupi untuk menampung keperluan projek pembinaan di negara ini.Apabila ianya tidak mencukupi,maka proses pembinaan untuk mendapatkan semula bahan tersebut,pihak pemaju terpaksa menunggu dalam beberapa tempoh tertentu yang memakan masa yang lama.Tempoh menunggu yang terpaksa dihadapi

3 NO.MATRIK:208053

GMGA 2023N DASAR AWAM

oleh pihak pemaju ini,akan menyebabkan projek yang sedang dimajukan itu terbengkalai. iv) Masalah Kesukaran mendapatkan pembeli Perkara ini sering berlaku pemaju projek perumahan.Bagi sesetengah pemaju projek,mereka mendapatkan modal pusingan untuk menjalankan projek pembinaan dengan cara mendapatkan pembeli terlebih dahulu walaupun projek masih lagi di dalam pembinaan.Masalah akan dihadapi apabila pihak pemaju gagal mendapatkan pembeli dan sambutan yang diterima tidak menggalakkan seperti yang dijangkakan.Ia akan menjejaskan kewangan syarikat dan seterusnya merencatkan proses pembinaan kerana kegagalan pemaju mendapatkan modal untuk membeli keperluan pembinaan. Selain factor factor yang telah dibincangkan di atas,factor berlakunya bencana alam dan masalah buruh yang terhad seperti yang berlaku di Malaysia sekitar tahun 1990 iaitu sebelum kedatangan buruh-buruh asing ke negara ini juga telah menyumbang kepada pemasalahan projek terbengkalai ini.Apabila berlakunya bencana alam seperti banjir semasa projek pembinaan sedang dijalankan,ia akan merencatkan pembinaan dan kerosakan yang berlaku,selepas itu perlu dibaiki dan ini akan menyebabkan peningkatkan dari segi kos.Bagi pemaju yang tidak bertanggungjawab dan tidak mahu mengambil terbengkalai. risiko kerugian,mereka membiarkan sahaja projek pembinaan itu

4 NO.MATRIK:208053

GMGA 2023N DASAR AWAM

Berapa lama isu telah timbul? Di Malaysia,isu projek perumahan terbengkalai telah timbul dari dulunya lagi. Menurut statistik Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT),projek perumahan terbengkalai dikesan sejak tahun 1983-an.Hari ini projek perumahan terbengkalai masih lagi berlaku dan bilangannya dijangka terus meningkat khasnya memandangkan keadaan ekonomi semasa yang tidak memberangsangkan..Dibawa ini,ada beberapa kawasan-kawasan perumahan terbengkalai telah ditinggalkan atau dibiarkan oleh pemaju projek yang sangat lama atau bertahun-tahun.Statistik KPKT menunjukkan tahun 1990 hingga tahun 2010,43 projek dikeluarkan dari senarai terbengkalai,50 projek sedang dipulihkan pemaju asal dan 57 projek perumahan terbengkalai di dalam rancangan. Seterusnya,Statistik KPKT tahun 2009 hingga 2012 menunjukkan 22 projek telah keluar dari senarai,63 projek sedang dipulihkan pemaju asal dan 10 projek perumahan terbengkalai di dalam usaha mencari pemaju.Ini menunjukkan projek perumahan terbengkalai semakin mengurang berbanding pada tahun sebelumnya .(Lampiran 1)

5 NO.MATRIK:208053

GMGA 2023N DASAR AWAM

Projek perumahan terbengkalai ini membawa pelbagai masalah dan kesan bukan sahaja kepada pembeli tetapi kepada semua pihak antaranya ialah: i) Terdapat banyak kesan sampingan kepada pembeli rumah terutama mereka yang masih tidak mempunyai kediaman sendiri dan terpaksa menyewa rumah sementara menunggu rumah tersebut siap dibina. ii) Mereka terpaksa menanggung faedah pinjaman bank di samping membayar kos sewaan rumah semasa. Ini memang membebankan mereka yang berpendapatan sederhana dan rendah disebabkan kos sara hidup yang semakin meningkat. iii) Tapak perumahan yang terbengkalai telah juga menjadi sarang kepada penagih dadah.Mereka suka menggunakan tempat ini untuk menjalankan aktiviti kerana orang ramai dan pihak berkuasa jarang menjejaki tempat ini. iv) Bersampingan dengan ini,kes pecah rumah di sekitar taman perumahan juga akan semakin meningkat sehingga menjejas ketenteraman penduduk di sekeliling. v) Kerajaan negeri hilang hasil kutipan cukai tanah dan cukai pintu. vi) Pelabur, pemaju hartanah dan pembeli sendiri akan takut melabur dan membeli di negeri yang mempunyai banyak projek perumahan terbengkalai. vii) Perumahan terbengkalai mendatangkan risiko kesihatan seperti pembiakan nyamuk aedes yang menyebabkan demam denggi.
6 NO.MATRIK:208053

GMGA 2023N DASAR AWAM

Reaksi dan maklum balas masyarakat tentang isu itu kepada pihak Kerajaan i) Kerajaan Negeri Johor Tidak Prihatin Masalah Pembeli Rumah Terbengkalai Bandar Pulai Jaya. Akibat tidak tahan dengan sikap pemaju perumahan Bandar Pulai Jaya akibat gagal menyiapkan rumah yang sepatutnya sudah boleh diduduki sejak tahun 2007 lagi, lebih 50 orang pembeli bertindak mengadakan satu demostrasi aman bagi meminta campur tangan yang agresif dari Kerajaan Negeri Johor untuk turun padang menyelesaikan masalah yang mereka hadapi ini.Mereka terpaksa membayar sebanyak RM800 hingga ke RM1200 sebulan untuk melunaskan hutang rumah terbengkalai ini.Pada tahun 2010, saya bersama Dr. Boo Cheng Hau dan wakil pembeli berjumpa dengan YB Zahri untuk berbincang berkenaan masalah ini namun respon yang diberikan amat mengecewakan. Mereka mengatakan bahawa rumah terbengkalai Bandar Pulai Jaya ini bukan dibawah kuasa kerajaan negeri. Untuk rekod,seramai 314 orang pembeli terpaksa berputih mata kerana rumah yang mereka idamkan untuk diduduki gagal disiapkan oleh Renewed Group Global Sdn. Bhd. selaku pemaju perumahan di Bandar Pulai Jaya.Projek yang bermula sejak 2005 itu sepatutnya siap dan boleh diduduki pada tahun 2007 namun sampai hari ini masih gagal dimiliki penduduk.(Lampiran 2)

7 NO.MATRIK:208053

GMGA 2023N DASAR AWAM

ii) Projek perumahan pangsapuri Pulau Indah, Klang Kira-kira 1,200 pembeli rumah projek perumahan pangsapuri Pulau Indah,Klang berada dalam dilema apabila rumah yang dibeli sejak 1999 masih belum dapat didiami. Paling menyedihkan sebahagian mereka kini telah diisytiharkan muflis dan disenarai hitam akibat kegagalan melunaskan bayaran pinjaman kepada pihak bank. Tapak tanah yang dibangunkan juga adalah berstatus pertanian yang tidak pernah ditukar kepada status kediaman," dedahnya lagi ketika ditemui di luar bangunan Suruhanjaya Pencegahan Rasuah Malaysia (SPRM) di sini semalam.Anuar mendakwa pihak bank meluluskan bayaran penuh kepada pemaju tanpa mengikuti perkembangan kerja-kerja pembinaan pangsapuri yang terbengkalai itu walaupun mengikut jadual sepatutnya siap pada tahun 2003.(Lampiran 3) iii) Lapan tahun tunggu rumah siap PETALING JAYA 23 Nov.Penantian selama lapan tahun bukan satu tempoh yang singkat, namun itulah jangka masa yang sudah dilalui oleh pembeli Rumah Kos Rendah (RKR)Peter Brickworks E PJS 1 dekat sini yang masih terbengkalai sehingga kini.

Bukan itu sahaja,penduduk juga terpaksa hidup dalam keadaan tertekan kerana menanggung pelbagai kos termasuk bayaran rumah sewa dan faedah bank setiap bulan.Malahan,nasib pembeli yang tinggal di rumah panjang Peter Brickworks juga amat menyedihkan kerana terpaksa tinggal di rumah yang serba kekurangan dan tidak disenggara oleh pihak yang bertanggungjawab.Seorang
8 NO.MATRIK:208053

GMGA 2023N DASAR AWAM

pembeli,M.Subramaniam, berkata, dia sudah tinggal di rumah panjang itu selama 14 tahun kerana menunggu rumahnya yang masih tidak menunjukkan tandatanda bila ia akan dibina.Katanya, keadaan rumah itu juga sudah daif kerana terdapat banyak keretakan, bumbung yang bocor serta dilanda banjir kilat setiap kali hujan.Apa yang saya tidak faham ialah bagaimana kerajaan negeri (Selangor) masih membenarkan pemaju ini membuat projek pembangunan di tempat lain sedangkan rumah kami yang terbengkalai selama lapan tahun masih tidak dibina.(Lampiran 4) TINDAKAN KERAJAAN TERHADAP PROJEK PERUMAHAN TERBENGKALAI Kerajaan telah mengambil pelbagai langkah-langkah untuk menyelesaikan masalah projek perumahan terbengkalai.Antara langkah-langkah ialah: i) Penguatkuasaan ke atas Akta/Peraturan Pemaju Perumahan diperketatkan. Pemajupemaju yang di dapati tidak bertanggungjawab dan melanggar Akta/ Peraturan berkenaan akan didakwa oleh mahkamah. ii) Menguatkuasakan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan) 1966 dan Peraturan-Peraturan berkaitan terutamanya dari aspek tanggungjawab serta prestasi pemaju perumahan berlesen.Pemaju yang terbukti melanggar Akta dan Peraturan diambil tindakan tegas melalui pendakwaan, kompaun dan senarai hitam pemaju perumahan dan pengarah-pengarah syarikat serta menahan permit iklan dan jualan dan membekukan pengeluaran Akaun Pemajuan Perumahan (HDA).

9 NO.MATRIK:208053

GMGA 2023N DASAR AWAM

iii) Pengawasan projek yang lebih rapi dibuat secara berterusan.Setiap pemaju dikehendaki mengemukakan laporan kemajuan fizikal projek setiap enam (6) bulan sekali. Walau bagaimanapun, laporan lebih kerap boleh diminta oleh KPKT untuk tujuan pemantauan yang berkesan.Lawatan ke tapak kerja akan diadakan dari masa ke semasa. iv) Kawalan ke atas Akaun Pemajuan Perumahan (HDA) dan penyata kewangan beraudit syarikat dipertingkatkan.Pemaju-pemaju yang gagal mengemukakan laporan penyata kewangan beraudit akan didakwa ke Mahkamah.Sekiranya di dapati kedudukan kewangan pemaju tidak kukuh untuk meneruskan projek pemaju akan dipanggil untuk berbincang dan mengambil langkah-langkah sesuai yang perlu. v) Memperketatkan prosedur pengeluaran lesen pemaju perumahan di mana keupayaan kewangan pemaju diutamakan. vi) Konsep bina dan jual atasi perumahan terbengkalai Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia(Rehda)bereaksi terhadap cadangan kerajaan kerana langkah itu akan member kesan negative iaitu Industri pembinaan rumah akan mengecut kerana pemaju kecil terpaksa gulung tikar kerana tidak mempunyai modal yang mencukupi untuk membina rumah sebelum boleh menjualnya Persatuan Pembeli Rumah(HBA) telah mendesak Kerajaan melaksanakan konsep bina dan jual.

10 NO.MATRIK:208053

GMGA 2023N DASAR AWAM

PANDANGAN MENGENAI ISU YANG DIBINCANG Ada beberapa cadangan perlu dibuat oleh Kerajaan supaya boleh meningkatkan dan penambahbaikkan dasar yang telah dibuatnya.Antara cadangan tersebut ialah: i) Perlu membuat pembaharuan yang menyeluruh wajar dibuat bagi undang-undang tanah(Kanun Tanah Negara 1965),undang-undang perancangan,undang-undang

bangunan dan undang-undang perumahan,Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976, Akta Jalan,Parit dan Bangunan 1974,Undang-undang Kecil Bangunan 1984 dan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966.Pembaharuan itu termasuk mengadakan peruntukan undang-undang khusus bagi mengawal selia pemulihan projek perumahan terbengkalai. ii) Meluaskan skop Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah bagi membolehkan pembeli rumah membuat tuntutan ganti rugi daripada pemaju projek perumahan yang tidak berlesen. iii) Kerajaan perlu melaksanakan satu cadangan yang baru iaitu,pembeli mempunyai kuasa untuk membatalkan penjanjian jual beli sekiranya tiada kemajuan apa-apa di tapak pembinaan dalam tempoh enam bulan. iv) Memandangkan sistem pembinaan perumahan di Malaysia yang sedia ada gagal untuk membendung kemelut projek perumahan terbengkalai,beliau menyarankan agar orang awam hanya membeli unit-unit rumah yang siap dibina dengan CCC.
11 NO.MATRIK:208053

GMGA 2023N DASAR AWAM

v) Bagi Projek Yang Tiada Pemaju Penyelamat KPKT akan sedaya upaya mencari pemaju penyelamat termasuk memaparkannya dalam Laman Web KPKT dan memohon kerjasama REHDA dan agensi lain yang berkaitan untuk menyediakan laporan feasibility. vi) Menghubungi semua pembeli, pemaju terdahulu yang mungkir, KPKT, pihak berkuasa tempatan, agensi teknikal, perunding-perunding, kontraktor, pembiayapembiaya akhir (end-financiers) dan bank pemiutang pemaju terdahulu (lender bank) mengenai masalah projek tersebut dan membincangkan cara bagaimana projek tersebut boleh dipulihkan termasuk melantik pihak yang bertanggungjawab bagi memulihkannya. Daripada pandangan saya,dasar-dasar diatas yang dibuat oleh Kerajaan adalah sangat berpuasa hati dan saya sokong,kerana dasar-dasar tersebut boleh menyelesaikan dan mengurangkan masalah projek perumahan terbengkalai di Malaysia.Selain itu,dasar ini boleh mengurangkan beban masyarakat yang telah ditangguh sangat lama seperti membayar pinjaman rumah dengan bank,walaupun pemilik tidak menduduki rumah tersebut. Masyarakat sudah hilang kepercayaan terhadap kerajaan yang diperintah kerana kerajaan tidak meyelesaikan masalah projek perumahan terbengkalai yang telah wujud lama,baru-baru ini kerajaan telah mewujudkankan dan melaksanakan dasar-dasar baru seperti diatas masyarakat baru mendapat kepercayaan terhadap kerajaan yang diperintah supaya telah banyak membantu masyarakat yang tersangkut dengan masalah perumahan terbengkalai.
12 NO.MATRIK:208053

GMGA 2023N DASAR AWAM

KESIMPULAN Secara kesimpulannya,kajian ini telah membincangkan keseluruhan tentang Projek Perumahan Terbengkalai mengikut maklumat yang diperolehi daripada KPKT.Daripada kajian tersebut punca berlakunya projek perumahan terbengkalai ialah masalah aliran kewangan syarikat pemaju,masalah dalam pentadbiran,masalah kekurangan bahan dan masalah kesukaran mendapatkan pembeli.Seterusnya,perbandingan projek perumahan terbengkalai mengikut KPKT pada 1990 hingga 2010 dengan 2009 hingga 2012.Pada tahun 1990 hingga 2010 projek yang sedang dipulihkan dan masih dalam rancangan ialah 107 projek manakala tahun 2009 hingga 2012 projek yang sedang dipulihkan dan masih dalam rancangan ialah 73 projek.Ini menunjukkan masalah projek perumahan terbengkalai kurang berbanding tahun sebelumnya. Selain itu,kajian ini juga membincangkan tentang kesan-kesan kepada pembeli dan pihak-pihak yang terlibat dalam projek perumahan terbengkalai dan juga bincang tentang reaksi masyarakat tentang isu projek perumahan terbengkalai terhadap kerajaan.Tindakan kerajaan dan dasar yang dibuat oleh kerajaan juga dibincang dalam kajian ini.Akhir sekali saya juga memberi cadangan dan pandangan terhadap dasar dalam kajian ini.Kerajaan perlu mengambil langkah yang benar-benar berkesan, termasuk melaksanakan cadangan di atas,bagi mengelakkan ketidakyakinan orang ramai,pelabur tempatan dan luar negeri terhadap industri perumahan negara.

13 NO.MATRIK:208053

GMGA 2023N DASAR AWAM

RUJUKAN 1. http://www.kpkt.gov.my/kpkt/index.php/pages/view/193 2. Ahmad Atory Hussain. (2000). Analisis dasar awam: Peranan kerajaan mengatasi masalah ekonomi dalam sistem pasaran bebas. Kuala Lumpur: Utusan Publications & Distributors Sdn Bhd. 3.http://www.kosmo.com.my/kosmo/content.asp? y=2012&dt=0126&pub=Kosmo&sec=Negara&pg=ne_09.htm 4. http://beritasemasa.com/rumah-terbengkalai-malaysia-jual 5.http://www.utusan.com.my/utusan/info.asp? y=2012&dt=0126&pub=Utusan_Malaysia&sec=Kota&pg=wk_04.htm 6.http://www.utusan.com.my/utusan/info.asp? y=2011&dt=1124&pub=Utusan_Malaysia&sec=Kota&pg=wk_01.htm 7. http://galusbm.blogspot.com/2009/04/projek-perumahan-terbengkalai.html 8. http://ehome.kpkt.gov.my/ehome/informasi/terbengkalai.cfm 9.http://www.utusan.com.my/utusan/info.asp? y=2008&dt=0626&sec=Utara&pg=wu_04.htm 10. http://eprints.utm.my/4601/1/NorharnilaRusliKPFKA2006TTT.pdf 11. http://noorainiahmadz.blogspot.com/2011/06/projek-perumahan-terbengkalai.html 12. http://nuarrualhilal.wordpress.com/2008/08/30/projek-perumahan-terbengkalai/
14 NO.MATRIK:208053

GMGA 2023N DASAR AWAM

13. http://www.nusajayakini.com/2012/04/kerajaan-negeri-johor-tidak-prihatin.html 14. Ahmad Atory Hussain. (2000). Pentadbiran dasar awam: Paradigma baru. Kuala Lumpur: Utusan Publications & Distributors Sdn Bhd.

15 NO.MATRIK:208053