Pojam hipoteke> Hipoteka je stvarno pravo na tuoj nepokretnoj stvari koja ovladuje hipotekarnog poverioca da radi naplate trabine

proda hipotekovanu nepokretnost posredstvom suda i iz dobijene vrednosti naplati svoje potraivanje pre obinih i pre hipotekarnih poverioca sa kasnijim rangom. Hipoteka je jedini nain zalaganja nepokretnih stvari, koji izuzetno pogoduje pravnom prometu. Za dunika je povoljan, zato to je to najjeftiniji nain da doe do nekog kredita (krediti obezbeeni hipotekom imaju obino najniu kamatu i dui rok otplate). A za poverioca zato to je vrednost zaloene nepokretnosti viestruko veda od iznosa kredita, pa moe biti prilino siguran u to da de dobiti dug sa svim kamatama. Predmet hipoteke je nepokretna stvar. Pojedini smatraju da i odreene pokretne stvari mogu biti predmet hipoteke, kao na primer brodovi, vazduhoplovi) Hipoteka se odnosi na celu nepokretnost, na njene polodove dok su neodvojeni kao i na druge njene sastavne delove i pripadke. Predmet hipoteke moe biti : zemljite (poljoprivredno, graevinsko, umsko zemljite i ume) graevinski objekti (zgrade, stanovi, zgrade za odmor, poslovne prostorije i garae). Radi obezbeenja jednog potraivanja, hipoteka moe da optereti vie nepokretnosti, bez obzira da li pripadaju istom ili razliitim vlasnicima. U sluaju da se dug ne isplati po dospedu, poverilac moe potraivanje da naplati po svom savesnom izboru iz vrednosti jedne ili vie nepokretnosti. Ovakva hipoteka se naziva zajednika hipoteka. Predmet hipoteke moe biti i sama hipoteka. Tada nastaje hipoteka na hipoteci (nadhipoteka). Predme hipoteke ne mogu biti stvari koje se ne nalaze u pravnom prometu. Predmet hipoteke ne mogu biti ni line slubenosti, ni stvarne slubenosti, niti pravo pree kupovine. to se tie domaaja hipoteka obuhvata nepokretnost i to: sve sastavne delove nepokretnosti, prirodne plodove koji nisu odvojeni od nepokretnosti, osim ako je ugovorom o hipoteci drukije odreeno; pripatke nepokretnosti odreene ugovorom o hipoteci, ali ne i stvari u svojini tredih lica; sva poboljanja i povedanja vrednosti nepokretnosti do kojih je dolo posle zasnivanja hipoteke.

Svako potraivanje, ukljuujudi i budude ili uslovno potraivanje, kao i potraivanje izraeno u stranoj valuti, moe da bude obezbeeno hipotekom. potraivanje obuhvata glavno potraivanje, kamatu i trokove naplate. Deo potraivanja koji nije obezbeen hipotekom moe da se naplati samo iz ostale dunikove imovine. . Potraivanje mora da bude u potpunosti odreeno - iznos glavnice, iznos kamata, datumi dospeda rata, itd, tako da sve to treba da sadri Ugovor o kreditu. 2.3. Nastanak i vrste hipoteka Hipoteka nastaje upisom u nadleni registar nepokretnosti.

Ugovorna hipoteka: Ugovor o hipoteci je ugovor izmeu vlasnika nepokretnosti i poverioca kojim se vlasnik nepokretnosti obavezuje, ako dug ne bude ispladen o dospelosti, da poverilac naplati svoje obezbeeno potraivanje iz vrednosti te nepokretnosti, na nain propisan zakonom. Dug dospeva u skladu sa ugovorom ili drugim pravnim osnovom iz koga proizilazi. Ugovor o hipoteci moe da bude samostalan ili deo ugovora koji ureuje potraivanje (ugovora o zajmu, kreditu i dr.). Ugovor o hipoteci zakljuuje se u pismenoj formi, sa potpisima overenim u sudu ili kod drugog zakonom ovladenog organa za overu potpisa na aktima o prometu nepokretnosti. Ugovor o hipoteci
1

moe da zakljui vlasnik, ili drugo lice koje ima pravo raspolaganja, kao i investitor i kupac objekta u izgradnji ili posebnog dela objekta u izgradnji. Ugovor o hipoteci mora da sadri: ime i prezime, prebivalite ili boravite, odnosno poslovno ime i sedite poverioca, zalogodavca, kao i dunika, ako su to razliita lica; bezuslovnu izjavu vlasnika (zalogodavca) da pristaje da poverilac upie hipoteku na njegovoj nepokretnosti (clausula intabulandi); precizne podatke o potraivanju koje se obezbeuje, valuti obrauna i valuti pladanja, iznosu pojedinih rata i vremenu njihove dospelosti i mestu i nainu pladanja, odnosno podatke o glavnom potraivanju, kamatnoj stopi ili drugim elementima na osnovu kojih se moe odrediti visina kamate, mestu i nainu pladanja kamate, kao i iznosu drugih sporednih davanja ako su ugovorena, rokovima dospevanja potraivanja, odnosno nainu na koji se odreuje dospelost, ako rok nije odreen; podatke o hipotekovanoj nepokretnosti, odnosno nepokretnostima, ukljuujudi i dokaz o vlasnitvu, odnosno o drugom pravu iz Zakona o hipoteci; podatke o stvarima iz Zakona koje hipoteka obuhvata.

Ugovor ne sme da sadri odredbe koje daju ovladenje poveriocu da, ako dug ne bude ispladen o dospelosti: proda nepokretnost suprotno odredbama zakona; po neodreenoj ili unapred odreenoj ceni prisvoji on ili trede lice. Nitava je odredba ugovora o hipoteci na osnovu koje poverilac ima pravo da upotrebljava predmet hipoteke, odnosno da pribira plodove koje daje predmet hipoteke.Nitava je odredba ugovora o hipoteci na osnovu koje vlasnik ne moe da otui predmet hipoteke ili da ga optereti hipotekom u korist docnijeg poverioca. Upis ugovorne hipoteke vri se na zahtev vlasnika nepokretnosti, odnosno njegovog staraoca ili zakonskog zastupnika, dunika ipoverioca. Upis ugovorne hipoteke na objektu u izgradnji vri se na slededi nain: Na zemljitu na kojem se objekat gradi, upisuje se hipoteka na objektu u izgradnji, a po upisu objekta u registar nepokretnosti, hipoteka se upisuje na izgraenom objektu, odnosno posebnom delu zgrade, po slubenoj dunosti.Ako je investitor prodao kupcu objekat u izgradnji, odnosno posebni deo objekta u izgradnji, i hipotekarni poverilac kupca moe da zahteva upis hipoteke na objektu u izgradnji, odnosno posebnom delu objekta, a po upisu objekta u registar nepokretnosti, hipoteka se upisuje na izgraenom objektu, odnosno posebnom delu zgrade, po slubenoj dunosti. Ako objekat u toku izgradnje promeni vlasnika, novi vlasnik stupa u prava i obaveze prethodnog vlasnika prema licima u iju korist je upisana hipoteka. Objektom u izgradnji, na osnovu Zakona o hipoteci , smatra se i fiziki zavren objekat, odnosno njegov zasebni deo, koji nije upisan u registar nepokretnosti, ako zadovoljava uslove za upis hipoteke na objektu u izgradnji. Rizik eventualnog ruenja nepropisno sagraenog objekta, na kome je upisana hipoteka, snose vlasnik nepokretnosti, dunik i poverilac, u skladu sa njihovim unutranjim odnosima. Jednostrana hipoteka nastaje na osnovu zalone izjave. Zalona izjava je isprava sainjena od strane vlasnika, kojom se on jednostrano obavezuje, ukoliko dug ne bude ispladen o dospelosti, da
2

poverilac naplati svoje obezbeeno potraivanje iz vrednosti te nepokretnosti, na nain propisan zakonom. Zalona izjava po formi i sadrini odgovara ugovoru o hipoteci. Upis hipoteke na osnovu zalone izjave vri se na zahtev vlasnika ili poverioca. Zakonska hipoteka U naem pravu postoji nekoliko sluajeva kada hipoteka nastaje na osnovu zakona, jedan od njih je hipoteka koju ima organ uprave zaduen za poreze na nepokretnosti za koju se porez duguje. Ono to je specifino za ovakve hipoteke je to to one (za razliku od ostalih vrsta hipoteka) postoje i bez upisa u registre hipoteka - pa se zato i ne upisuju. Ovakve hipoteke de imati prvenstvo u naplati (napladuju se pre ostalih vrsta hipoteka); Sudska hipoteka Uvek kada neko podnese zahtev za prinudno izvrenje, sud de staviti hipoteku na nepokretnosti koje su predmet izvrnog postupka. Upis u registre kod ove hipoteke takoe nije neophodan, jer de ona postojati i bez njega, ali se ipak upisuje zbog publiciteta. 55 .Prava i obaveze vlasnika nepokretnosti Vlasnik i posle zasnivanja hipoteke ima pravo da: dri predmet hipoteke; upotrebljava predmet hipoteke prema uobiajenoj nameni; otui predmet hipoteke (npr. proda ili pokloni kudu koja je pod hipotekom) i prenese pravo na pribavioca (npr. izda kudu u zakup ili je stavi pod novu hipoteku), u kom sluaju se ne menja nita u dunikovoj obavezi i u obezbeenom potraivanju, jer pribavilac moe u registrima da vidi hipoteku (tavie to je njegova dunost), te da sam odlui hode li da prisvoji takvu nepokretnost; otui deo nepokretnosti. Ako vlasnik (uz saglasnost poverioca, naravno), izvri deobu ili spajanje predmeta hipoteke sa drugom nepokretnodu, hipoteka se, po slubenoj dunosti, upisuje i na tim nepokretnostima, prenese dug na trede lice (naravno ako postoji lice koje eli da preuzme dug).

to se tie obaveza vlasnika nepokretnosti, vlasnik je duan da uva i odrava predmet hipoteke kao dobar domadin. Vlasnik de osigurati predmet hipoteke od svih uobiajenih rizika pre zakljuenja ugovora o hipoteci. Vlasnik ne sme fiziki menjati predmet hipoteke (pregraivanje, dogradnja, ruenje, spajanje, deoba, i dr.) bez pismene saglasnosti poverioca, koju poverilac nede odbiti da izda bez opravdanog razloga. 2.6. Prava poverioca: Poverilac ima pravo da zahteva da mu dunik prui dodatno obezbeenje slinog stepena sigurnosti ukoliko je zbog ponaanja, odnosno radnji vlasnika, odnosno neposrednog draoca, vrednost predmeta hipoteke smanjena ili zbog radnji koje vlasnik namerava da preduzme preti opasnost od smanjenja vrednosti predmeta hipoteke. Ukoliko dunik ne prui dodatno obezbeenje, poverilac ima pravo da zahteva naplatu celog potraivanja iz vrednosti nepokretnosti bez odlaganja. Smanjenje vrednosti predmeta hipoteke utvruje sudski vetak, na zahtev poverioca. Poverilac takoe ima pravo da zahteva da sud naredi vlasniku, tj. neposrednom draocu, da prestane sa odreenim ponaanjem, ako je zbog takvog ponaanja vrednost predmeta hipoteke smanjena ili zbog ponaanja koje namerava da preduzme, preti opasnost od smanjenja vrednosti hipotekovane nepokretnosti.U takvim sluajevima sud moe da dozvoli poveriocu da preduzme potrebne mere da se izbegne smanjenje vrednosti hipotekovane nepokretnosti ili hipotekarni poverilac moe, ako okolnosti ne trpe odlaganje, da preduzme potrebne mere i pre nego to dobije dozvolu od suda, ako je hipoteka zasnovana u skladu sa zakonom ili ako je to izriito predvieno u ugovoru o
3

hipoteci, odnosno u zalonoj izjavi. Poverilac ima pravo da zahteva od suda odluku da vlasnik plati naknadu za uinjene trokove.Potraivanje naknade za uinjene trokove na osnovu ovog lana obezbeuje se bez upisa i uiva prvenstvo u naplati u odnosu na sve upisane terete. 2.8.Namirenje Hipotekarni poverilac moe, ako dunik ne isplati dug o dospelosti, da namiri svoje potraivanje iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, bez obzira u ijoj svojini ili dravini se ona nalazi u tom trenutku. Regularno namirenje se sprovodi u skladu sa Zakonom o izvrnom postupku, kao i zakonom koji ureuje prinudnu naplatu poreskih potraivanja na nepokretnostima. Hipotekarni poverilac moe da zahteva da svoje dospelo potraivanje namiri: najpre iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, a zatim iz ostale imovine dunika; istovremeno iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti i iz dunikove imovine ili najpre iz dunikove imovine, pa tek potom iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti. Postupak namirenja tee tako to poverilac najpre tui dunika. Reenje koje sud donese slui kao izvrna isprava. Na osnovu njega se pokrede izvrni postupak (ije se pokretanje zabeleava se u registru hipoteka). Zatim se nepokretnost prodaje, po berzanskoj ili trinoj ceni, po proceni vetaka i namiruju se sl. redom:trokovi prodaje,eventualne zakonske hipoteke,ostale hipoteke (i to po onom redu po kom su upisivane),kamate i druga povremena davanja (sem ako je potraivanje zastarelo). Eventualni ostatak se vrada vlasniku hipotekovane nepokretnosti. Hipotekarni poverilac moe da se namiri iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti i posle zastarelosti obezbeenog potraivanja. U tom sluaju kamata i druga povremena davanja ne mogu se namiriti iz predmeta hipoteke, ved samo glavnica duga. Iako je pravilo da se neispladen dug namiruje sudskim putem u cilju poboljanja pravnog prometa i pojeftinjenja kredita, drava je napravila ustupak (pre svega bankama) u vidu vansudskog namirenja. Ovaj nain namirenja detaljno ureuje Zakon o hipoteci. Ako je predmet hipoteke objekat u izgradnji, njegova prodaja radi namirenja vri se ustupanjem prava gradnje utvrenog pravnosnanim odobrenjem za gradnju, uz naknadu, i prodajom stvari koje su ugraene u objekat u izgradnji. Organ koji je izdao odobrenje za gradnju, na zahtev kupca objekta u izgradnji, izdade bez odlaganja kupcu istovetno odobrenje za gradnju na njegovo ime i ponititi staro odobrenje za gradnju. Kupac po samom zakonu stupa u sva prava i obaveze prodavca po osnovu odobrenja i pre izdavanja odobrenja kupcu. to se tie redosleda namirenja a kada je jedan predmet hipoteke zaloen nekolicini hipotekarnih poverilaca, redosled po kome se ispladuju njihova potraivanja iz cene dobijene prodajom predmeta hipoteke odreuje se prema danu, asu i minutu nastajanja hipoteke, raunajudi od momenta prve upisane hipoteke. 2.9.Prestanak hipoteke prestankom potraivanja obezbeenog hipotekom, i to ne samo ispunjenjenjem obaveza nego i kompenzacijom, otputanjem duga, prenovom, nemogudnodu ispunjenja ili smrdu dunika ili poverioca ako je ugovor zakljuen zbog linih osobina obe ugovorne strane ili dunika. Protekom vremena zastarelosti hipotekarni poverilac se moe namiriti iz opteredene stvari ako je njegovo pravo upisano u javnu knjigu; odricanjem hipotekarnog poverilaca od hipoteke (jednostrana izjava volje) punovano je ukoliko je dato u pismenoj izjavi kod nadlenog dravnog organa koji vodi javnu knjigu u koju je upisana hipoteka. Konfuzijom tj. sjedinjenjem, kada isto lice postane i poverilac i dunik (dunik nasledi poverioca); konsolidacijom, kada se u istom licu sjedini svojstvo hipotekarnog poverioca i vlasnika hipotekovane nepokretnosti.
4

pripadu nepokretnosti opteredene hipotekom ( sruena kuda u zemlljotresu.) Ukoliko se hipotekovana nepokretnost obnovi, uspostavlja se ponovo hipoteka; kada se hipotekovana nepokretnost proda u izvrnom postupku. Hipotekarni poverilac ima pravo prvenstvenog namirenja iz iznosa dobijenog prodajom.

Hipoteka prestaje ispisom iz registra nepokretnosti u koji je bila upisana, u skladu sa zakonom. Ispis hipoteke vri se, na zahtev dunika, vlasnika ili poverioca, ako obezbeeno potraivanje prestane na nain dozvoljen zakonom. Ispis hipoteke na zahtev vlasnika, vri se samo ako je dug ispladen u potpunosti. Poverilac je duan da dozvoli brisanje hipoteke ukoliko mu je potraivanje u celosti ispladeno. Poverilac je duan da izda duniku i vlasniku hipotekovane nepokretnosti potvrdu o izmirenom dugu, bez odlaganja, nakon izmirenja duga, i da mu da saglasnost za brisanje hipoteke. 2.10.Zasnivanje nove hipoteke Hipoteka koja nije ispisana, ako je obezbeeno potraivanje prestalo, u roku od 3 godine od dana kada je potraivanje prestalo moe da se prenese na novog poverioca ili, radi obezbeenja drugog potraivanja, na starog poverioca, do iznosa potraivanja obezbeenog neispisanom hipotekom. Prenos se vri na zahtev vlasnika, koji u prilogu sadri dokaz da je potraivanje prestalo. Odricanje vlasnika od prava na raspolaganje neispisanom hipotekom, ne proizvodi pravno dejstvo, osim ako se vlasnik ugovorom obavee prema tredem licu, a naroito prema hipotekarnom poveriocu sa docnijim redom prvenstva, da de u njegovu korist zahtevati ispis odreene hipoteke ili se u registar nepokretnosti upie zabeleba takve obaveze kod te hipoteke. Hipotekarni poverioci sa docnijim redom prvenstva hipoteka ne mogu da se protive upisu novog hipotekarnog poverioca na upranjeno mesto neispisane hipoteke niti da zadravaju mesto na kome se njihove hipoteke nalaze. Vlasnik predmeta hipoteke, uz zahtev za ispis, moe da zahteva zabelebu prvenstvenog reda za upis nove hipoteke do iznosa potraivanja obezbeenog starom hipotekom, na mestu koje je imala stara hipoteka u roku od tri godine od dana kada je zabeleba bila dozvoljena. U sluaju prenosa prava na predmetu hipoteke, zabeleba zadravanja prava prvenstvenog reda proizvodi pravno dejstvo u korist novog nosioca prava. Ovo se shodno primenjuje kada nova hipoteka treba da stupi na mesto dve ili vie hipoteka koje u prvenstvenom redu dolaze jedna iza druge. Nova hipoteka moe, na zahtev vlasnika, da se upie na mestu ved upisane hipoteke, sa istim prvenstvenim redom i do iznosa potraivanja obezbeenog ved upisanom hipotekom. U tom sluaju: upis proizvodi pravno dejstvo ako se stara hipoteka ispie u roku od godinu dana od dana kada je data dozvola za upis nove hipoteke; ispis stare hipoteke vri se na zahtev vlasnika ili poverioca u iju korist je upisana nova hipoteka. Ako je na staroj hipoteci zasnovana nadhipoteka, nova hipoteka proizvodi pravno dejstvo ako se izbrie i nadhipoteka ilinadhipotekarni poverilac i poverilac u iju korist se upisuje nova hipoteka daju pristanak da se nadhipoteka prenese na novu hipoteku. Ako je stara hipoteka zasnovana na vie nepokretnosti (simultana hipoteka), nova hipoteka proizvodi pravno dejstvo ako se stara hipoteka ispie iz svih registara nepokretnosti u kojima je upisana. Ovo se shodno primenjuje kad nova hipoteka treba da stupi na mesto dveju ili vie hipoteka ko je u prvenstvenom redu dolaze jedna iza druge. 54. Upis hipoteke Upis hipoteke se vri u nadleni registar nepokretnosti a to su zemljina knjiga ili katastar nepokretnosti, a negde intabulaciona knjiga odnosno protokol pri optinskom sudu. Zahtev za upis hipoteke se podnosi nadlenoj slubi za katastar nepokretnosti odnosno zemljinoj knjizi ili nadlenom sudu. Hipoteka se ne upisuje u Centralnu evidenciju hipoteka ved predstavlja centralni registar svih upisanih hipoteka u registre.
5

Centralna evidencija hipoteka praktino sakuplja podatke iz pomenutih izvora u jedinstvenu bazu podataka. Kao takva onda sadri podatke koji slue samo za pretraivanje evidencije, a podaci u nju se upisuju sa obrazaca ili preuzimanje iz lokanih kancelarija Republikog geodetskog zavoda. Centralna evidencija hipoteka je javna evidencija. Svako ko ima pristup Internetu moe da pretrauje evidenciju Centralne evidencije hipoteke i da ima uvid u podatke o nepokretnostima i hipotekama. Registrovani korisnici mogu da dobiju uvid u detalje informacije o nosiocima prava i dodatne informacije o hipotekama Registovani korisnici mogu biti samo pravna lica. Korisnici koji su zaposleni u firmama ( banke, agencija za nekretnine, advokatske kancelarije, organi dravne uprave ) koji de koristiti Centralnu evidenciju hipoteka u obavljanju delatnosti, bide odmah registrovani po prijemu njihove prijave. Ostale firme moraju u kratkom opisu da navedu za koje potrebe ele da koriste Centralnu evidenciju hipoteka, posle toga bide im odobren pristup.