Professional Documents
Culture Documents
2013 Voorstel Herontwikeling Leegstaande Armamentarium Van Legermuseum Naar Compacte Stad in Delft
2013 Voorstel Herontwikeling Leegstaande Armamentarium Van Legermuseum Naar Compacte Stad in Delft
2013 Voorstel Herontwikeling Leegstaande Armamentarium Van Legermuseum Naar Compacte Stad in Delft
armamentarium te delft
Van wapenmagazijn en legermuseum, naar de compacte stad in het historische hart van Delft
onderzoek/ /
woord vooraf
onderzoek/ /
architectuur & stadsontwerpen
Woord vooraf
Er is een museum uit de stad Delft vertrokken! Het legermuseum laat het voormalige 17e eeuwse Armamentarium leeg achter. Het oorspronkelijke wapenmagazijn bestaat uit twee gedeelten met vier vleugels rondom een grote open binnenplaats, een pakhuis en bijgebouwen. Het heeft een oppervlakte van ruim 11.000 vierkante meter. Het Rijksmonument is op zoek naar een andere invulling en gebruikers en verdiend het om nieuw leven ingeblazen te krijgen! Deze publicatie laat zien met welke programmatisch invulling het voormalige Armamentarium kan worden herbestemd. Het is niet de verwachting dat het complex een invulling krijgt met n functie, zoals bijvoorbeeld een ander museum. Ook al leent het complex zich daar uitstekend voor. Een mix van functies is nodig, want n afzonderlijk gebruiker of functie, in een erg veranderende economische tijd, maakt dat sec n maatschappelijke functie, zoals een museum, de herontwikkeling niet kan waarmaken! Een gezonde programmatische invulling, vraagt momenteel naar een mix van functies, zodanig op elkaar afgestemd en aan elkaar gekoppeld, dat er een gezonde exploitatie ontstaat tussen publieke, maatschappelijk en commercile functies. Tegelijkertijd wordt met deze functiemix gestreefd naar multifunctionaliteit in en rondom het gehele complex, waarbij de kwaliteit van de directe woonomgeving wordt versterkt door diversiteit en waarbij de wijkeconomie van de stad wordt gestimuleerd. De voorgestelde verweving van functies, komt direct ten goede aan de omwonenden, maar ook de nieuwe gebruikers van het complex in de stad. Gedurende de dag wordt er immers zorg gedragen voor een bepaalde levendigheid, waar dat nu nog ontbeert of waar de levendigheid versterkt moet worden. Het voormalige Armamentarium en Legermuseum zal na haar herbestemming als de compacte stad van Delft gaan fungeren.
onderzoek/ /
onderzoek/ /
onderzoek/ /5 onderzoek/ /
inhoudsopgave
onderzoek/ / onderzoek/ /
architectuur & stadsontwerpen
Inhoudsopgave
Woord vooraf Inhoudsopgave Gebouw, omgeving en locatie De compacte stad - ontwerpvoorstel Functies, typologie en flexibiliteit Exploitatie en fasering Colofon 5 9 13 21 33 39 42
onderzoek/ /
onderzoek/ /
onderzoek/ /9 onderzoek/ /
onderzoek/ /
onderzoek/ /
Zuidpoort
3090
3704 1874
3001
7 300
771
6
1742
CL
12
65
72
1
66
3430 770
2
825 826
AT
11a
3058
48 d
64
3768
RA ST
5a
12 83
2616
11
3501
261 734
255
3429
980 3500
TE KOR
3519
3518 854
18
3727
3455
345 4
53 34
R GEE
3463
53
3728
a 44
46
3113
3464 3291
45
?
3292
T LF DE DE 41 OU
43 e
3520
280
LAN GE G
821
280
3275 3255
EER
3273
22a
3274
62414
1
1b
NS
3262
m 3 13
479
GIS
3
t/ 55
3006
52
3181
20
1a
3007
4 10
t/ 17
t/ 53
14 1
OO
ST
IN
DIE
PL
AA
TS
2
1721
39
LANG
3 t/ m 16
49
27
85
2
493
27 87
2786 497
494
E GEER
3763 3535
3164 3163
21
14 3 14 5
3372
2131
17
15
14
3 271
300
WE ST VE ST
OU DE
8
7
15
2130
200 meter
3532
270
1
DE LF T
14 9
Schie
20 m 50 m
3430 770
2
3767 3768
B
3
3006
D
1
1029
3181
431
3
t/ 53
4 10
11a
3058
48 d
64
2750 3373
12
39
E GEER LANG
49
16
83
3429 3519
14 3 14
5a
576
497
577
3164
3530
14 1
1 734 261
3372
255 8
11
3535
3500
3
3163 2131
3518
15
14
3455
17
3532
2130
854
345
4
53
34
3113 3463
G TE KOR
Gebouw 1602 Tussengebouw 2278 1692 Gebouw 1692 3727 3725 Voormalig wachthuis Nieuwbouw werkplaatsgebouw 3521 Voormalig Oost-Indisch pakhuis Gesloopte woningen, later museumentree 3728 75 21 3745
a 44
8
9
R GEE T E T LF DE E KOR 3
21
300
5
14 7
D OU
15
ST VE ST WE
53
46
3464 3291
45
?
3292
OU DE DE T LF
43 e
3520
EER
F C
821
1b
280
G LAN
280
E GE
3275 3255
41
3273
ER
22a
3274
62414
3262
t 55
/m
3 13
3006
52
E D B
1
39
3001
7 300
2
479
GIS
3
20
1a
3181
3007
4 10
t 17
/m
t 53
14 1
/m
OO
ST
65
IN
DI
EP
AT LA
12
S
2
A
2
1721
LANG
3090
3t /m
771
6
49
3704 1874
1742
CL
27
85
2
493
87 27
16
2750
2786 497
494
R E GEE
72
1
66
3430
825 826
A RA T
3058
48 d
64
576
3429
770
2
3768
5a
2616
3373
11a
12 83
3501
734 261
255
980 3500
T KOR
11
577
3090 3704 1874
72
3519
3001
7 300
1742
3518 854
3455
3
3164 454
3
3530 3727
3521 3728
3763 3535
18
771
6
3549 426 11153462 427 428 1116 429 3550 3463 430 3058 3372 3464
48 d
34
53
3113
75 21 3745
3430 770
2
825 826
A RA T
11a
3768
?
3291
45
3520
3163
KOR TE R GEE
3429
3
5a
2616
11
3501
2131
821
2807
3519
F C
17
1b
280
3518 854
3455
345 4
53 34
9 280
22a
3273
3 271 Optie nieuwbouw woningen zoals oorspronkelijke bebouwing (G) 270 3532
1
3113
KOR
75 21 3745
44
3463
3746
3262
m 3 13
3464 3291
45
?
3292
OU
43 e
3520
445 917
LEGENDA
3006
52 t/ 17 m
3274
62414
E 2130 B
479
t/ 55
2807
8
4 10
3007
ST
F C
821
1b
280
280
t/ 53
1
OO
-IN
DIE
PL
AA
TS
2
2240 1029
GIS
3
Ontsluiting entreehof met publieke en maatschappelijke functies Ontsluiting intern Ontsluiting commerciele functies Optie extra ontsluiting
3181
1721
493
2
A B C D E F G
494
3275 3255
3273
3274
62414
576 577
3373
497 3763
G T G V N V G l
EG
12
EER
65
53
a 44
46
14 3
66
64
12
83
21
734 261
5 14
255
300
OU
18
OU
e 43
LAN
DE
DE
T KOR 8
15
GE G
WE
DE
14 7
T LF
EG EER
DE
EER
41
V ST
LF
53
a 44
46
20
15
T ES
14 9
R
1a
TE GEE
LAN
39
3 t/ m 16
49 2
D DE EL FT
41
27
14
GE G EER
87
22a
3262
t/ 55
3 13
3006
52
E D B
1
39
479
GIS
3
2240
14
1029
486 3180
3181
14 5
3007
4 10
t/ 17
t/ 53
OO
IN T-
DIE
PL
AA
TS
2
B Tussengebouw 1692 Nieuwe routing naar en door de compacte stad Ontsluiting intern
3372 3163 2131
3 271
20
Gebouw 1602
1a
1721
27
85
493
2786
494
17
3532
270
1
497
C D E F G
Gebouw 1692 Voormalig wachthuis Nieuwbouw werkplaatsgebouw Voormalig Oost-Indisch pakhuis Gesloopte woningen, later museumentree
21
OU DE
15
S WE
14
DE
E GEER LANG
m 3 t/ 16
49
TV
15
ES
14
27 T
87
de compacte stad
onderzoek/ / onderzoek/ /
architectuur & stadsontwerpen
De compacte stad
Ontwerpvoorstel; de compacte stad in de stad Delft! Het ontwerp voor de herontwikkeling van het leegstaande Armamentarium, bestaat in essentie uit het openen en verbinden van de begane grond met een publiek karakter. Per gebouwdeel komen van elkaar gescheiden functionele programmas. Op de verdiepingen krijgen de functies een meer privaat karakter. Daarmee wordt het complex als ensemble van gebouwdelen gerespecteerd. De semi-openbare toegankelijkheid voor publiek op de begane grond wordt beter dan tot nu toe het geval was. Om tot een succesvolle herontwikkeling en restauratie van het gebouw te komen is het cruciaal te redeneren en te denken vanuit het gebouw. Door de mogelijkheden van het gebouw te benutten en de beperkingen te respecteren, zijn in het ontwerp publieke en private functies goed in te passen. Het ontwerp omvat een scala aan elkaar versterkende functionele en ruimtelijk relaties binnen de verschillende gebouwdelen. Met deze aaneenschakeling wordt een eenheid gevormd binnen het complex, als ware het de compacte stad in de stad Delft. In het complex met binnenhoven, worden sterke ruimtelijke zichtrelaties gelegd. Door onder andere het creren van een reversibele, dat wil zeggen een later terug te draaien, glazen dakconstructie ter hoogte van de eerste verdieping in het binnenhof van Gebouw 1692, kunnen de verschillende functies goed gescheiden worden. De bereikbaarheid van het complex op de landtong wordt in het ontwerp sterk verbetert door het leggen van twee brugverbindingen. En strategische brug in het verlegde van de Giststraat, welke leidt naar de binnenplaats tussen Gebouw 1602 en 1692. Een andere brug leidt van het Tussengebouw 1692 naar de Oude Delft. Zie deze stedelijke verankering van het complex door de twee bruggen op pagina 17.
Het Armamentarium in haar huidige toestand
onderzoek/ /
onderzoek/ /
GESLOOPT
Oorspronkelijke bouwblok met woningen gesloopt, kaart figuratief 1675, bron: gemeentearchief Delft
onderzoek/ /
onderzoek/ /
Restauratieconcept, gebruik als beste behoud Bij herontwikkeling met restauratie kan gekozen worden om alle bouwfasen van het gebouw te laten zien of om terug te keren naar het oorspronkelijke. Ook combinaties daarvan kunnen soms interessant zijn. Omdat het complex een ensemble van gebouwen is, met uitbreidingen door de eeuwen heen, is er in feite geen oorspronkelijke toestand. Er zijn veel latere tijdlagen (en zelfs gedeeltelijk sloop, zie pagina 22, 23), vaak niet het resultaat van een architectonische ingreep, maar van pragmatische uitbreiding en groot onderhoud. Het restauratieconcept gaat daarom uit van een gedifferentieerde aanpak per gebouwdeel. Voor het gebouwensemble als geheel is behoud van planorganisatie en ruimtelijkheid essentieel. Voor de afzonderlijke gebouwdelen wordt teruggegrepen op eerdere historische bouwfasen. Gericht bouwhistorisch onderzoek zal hier meer inzicht in geven om de juiste waardestellingen te kunnen nemen. Vanuit dit perspectief is het onder meer mogelijk, nu dichtgemetselde ramen en deuren in gevels weer te herstellen en oorspronkelijke kozijnen terug te brengen. Functies zoals logies, wonen en onderwijs worden daarmee mogelijk. Harde ingrepen in het gebouw worden beperkt tot essentieel nodige aanpassingen, die zoveel mogelijk reversibel zijn, ofwel terug te draaien in de toekomst.
onderzoek/ /
Schema 1e verdieping
publieke functies 3.286 m2 overdekt buitenhof 390 m2 binnenplaatsen 440 m2 Schema begane grond
Doorsnede met invulling van nieuwe functiemix, het complex als de compacte stad
architectuur & stadsontwerpen
Fragment van de gedeeltelijk overdekte binnenplaats, waarbij de publieke functies op de begane grond zich concentreren rond het Delft Atrium
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek/ /
onderzoek/ /
LRWIJS EE AT ND
ATRIUMIERS
WINKEL
ST
WINKEL
PODIUM
ATELIERS
ONDERWIJS
CULTUUR
DANS
EIG
WINKELS
ER
ATOENDLIEERRWSIJS
OVERIG
BRUG
LS
ATELIERS
EERWIJS AT ND
ONDERWIJS
M ERS ATRIUL I
THEATER
EIG
ER
BRUG
WINKE
WINKEL
LS
WONEN
EXPOSITIE
ST
NIEUWBOUW
MUSEUM
WONEN WONEN
OVERI GE
MUSEUM
WINKEL
WINKEL
TERRAS
DANS
CA E R O H
OVERIG
WINKELS
ATELIERSIJS ONDERW
BRUG
EXPO
OVERIG WONEN
WONEN WONEN
OVERI GE
OVERIG WONEN
(vide)
(vide)
WONEN WONEN
OVERI GE
OVERIGE
WONEN
WONEN
OVERIG
OVERIG WONEN
BRUG
ATELRIEKRESN WE ATELRIEKRESN WE
OVERIGE
exploitatie en fasering
onderzoek/ / onderzoek/ /
architectuur & stadsontwerpen
Exploitatie en fasering
Na het vertrek van het legermuseum bezoeken jaarlijks ruim zeventigduizend mensen minder de stad. Om met dit gebouw nieuwe bezoekers te trekken, moeten grote delen van het complex voor publiek toegankelijk zijn. In de diagrammen op de volgende paginas is af te lezen dat de commercile functies het meeste opleveren (73% van de opbrengst komt uit commercie), terwijl het absoluut niet noodzakelijk is dat de meeste vierkante meters in het gebouw worden toegewezen tot deze commercile functies. De publieke functies, zoals muziek, theater, dans, musea, maar ook de bars / restaurants en bijeenkomstruimten vertegenwoordigen meer dan 50% van het totale toegankelijke oppervlak van het complex. Fasering; van tijdelijke invulling naar permanente gebruik Het bestaande complex, in haar huidige toestand, leent zich grotendeels uitstekend voor publieke functies. Minimale investeringen zijn nodig om deze ruimten geschikt te maken voor publieke functies als dans, zang, muziek, (dependance van) musea, theaterruimten, maar ook horeca en retail. Er kan direct begonnen worden met gefaseerde invulling van het leegstaande complex, het eerste met publieke functies in de ruimten die daar het meest geschikt voor zijn. Dit beantwoord het sentiment onder omwonenden, dat er een museum uit de stad is vertrokken en een complex leeg is komen te staan. De reuring die ontstaat dient als vliegwieleffect en is de eerste de opmaat naar de herbestemming van het gehele complex, met de andere functies op de verdiepingen. Het eerste exploitatiemodel op pagina 40 laat een mogelijke exploitatie zien, waarbij de cash-flow pas start na transformatie van het gehele complex. Terwijl het tweede model anticipeert op een fasering, zoals eerder beschreven en invulling per direct. De cash-flow komt gelijk op gang, waarbij de kosten voor leegstand behoorlijk kunnen worden gedrukt. De bovenverdiepingen worden in de jaren daarna herontwikkeld (eventueel ook gefaseerd), afhankelijk van de vraag.
onderzoek/ /
onderzoek/ /
aankooppand,bouwkostenenjaarlijksekostenexploitatie
geinvesteerdvermogen
opbrengsten
cashflow
Invullingm2functiesinpercentage
muziek/theater/dans muziek/theater /dans/theater/dans muziek aankooppand,bouwkostenenjaarlijksekostenexploitatie geinvesteerdvermogen opbrengsten cash flow /dans 3% muziek / theater 3% 8% 8% musea / expositie musea / expositie 10% / theater /dans 3% 8% 10% musea/expositie muziek 10% aankooppand,bouwkostenenjaarlijksekostenexploitatie geinvesteerdvermogen opbrengsten cash flow onderwijs Publieke 3% 8% musea /expositie expositie onderwijs 10% 3% 8% musea / 36% onderwijs 10% 14% maatschappelijkefun bijeenkomst/sociaal aankooppand,bouwkostenenjaarlijksekostenexploitatie geinvesteerdvermogen opbrengsten cashflow 36% 14% 14% onderwijs 49% bijeenkomst/sociaal Publiekecommerciele onderwijs bijeenkomst/sociaal Invullingm2functiesinpercentage Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel horeca 18% Invullingm2functies inpercentage Invullingm2maatschapelijk/sociaaltov.Commercieel functies 49% Invullingm2functiesinpercentage Invulling m2maatschapelijk/sociaaltov.Commercieel 14% 49% 14% kooppand,bouwkostenenjaarlijksekostenexploitatie geinvesteerdvermogen opbrengsten cashflow bijeenkomst/sociaal zorgwinkels horeca horeca 7% bijeenkomst/sociaal 18% 18% Commercielefuncties 49% muziek /theater/dans detailhandel/retail 49% muziek/theater/dans horeca zorgwinkels zorgwinkels 7% horeca 7% 18% 8% njaarlijksekostenexploitatie geinvesteerdvermogen opbrengsten cashflow muziek/theater /dans 18% 3% 7% musea / expositie wonenappartementen 15% 3% 8% 10% musea/expositie 10% zorgwinkels detailhandel/retail zorgwinkels detailhandel/retail 3% 7% /long&short 8% musea/expositie onderwijs Publieke 10% zorgwonen stay 7% 18% 7% 36% Publieke 14% maatschappelijkefun Invullingonderwijs m2functiesinpercentage m2 maatschapelijk/sociaal tov.Commercieel 7% wonen appartementen bijeenkomst/sociaal 7% detailhandel/retail atelierruimten 4% wonenInvulling appartementen onderwijs 15% Publieke 4% 36%detailhandel/retail maatschappelijke functies 14% 49% Publiekecommerciele 36% bijeenkomst/sociaal horeca flexplekken 14% maatschappelijkefuncties 18% zorgwonen / long&short stay 7% wonen appartementen functies bijeenkomst/sociaal zorgwonen / long&short stay 7% muziek/theater/dans 18% wonen appartementen 7% Publieke commerciele 49% 18% 7% 49% zorgwinkels 7% horeca Publieke Commercielefuncties 18% 3% atelierruimten 8% 4% functies commerciele musea/expositie 10% horeca zorgwonen /long&short long&short stay atelierruimten 4% Bouwkosten perfunctie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov.Commercieel zorgwonen / stay 18% 18% 4% 4% 7% 7% detailhandel/retail functies 18% zorgwinkels 7% onderwijs Publieke flexplekken Commerciele functies 7% zorgwinkels wonenappartementen atelierruimten 7% 4% flexplekken 15% 36% 14% maatschappelijkefun atelierruimten 4% 4% Commercielefuncties bijeenkomst/sociaal 4% muziek /theater/dans detailhandel/retail zorgwonen / long&short stay 49% detailhandel/retail Publiekecommerciele 18% 7% flexplekken horeca 5% flexplekken Ratio vierkante meter in functies musea/expositie iti 18% 7% % 11% 2% appartementen atelierruimten Bouwkostenwonen perfunctie Bouwkostenmaatschapelijk/sociaal to 15% 4% 4% 8% 7% wonenappartementen zorgwinkels Bouwkosten perfunctie Bouwkosten maa 7% onderwijs 26% 15% Publieke Commerciele functies flexplekken zorgwonen / long&short stay 18% detailhandel/retail maatschappelijke fun 7% bijeenkomst/sociaal zorgwonen/long&short stay 9% Bouwkosten perfunctie functie Bouwkostenmaa maa 18% Bouwkosten per Bouwkosten muziek/theater/dans 4% 7% 7% wonenappartementen Publiekecommerciele Invulling m2atelierruimten functies inpercentage Invulling m2 maatschapelijk/sociaal to horeca 15% 4% 4% Bouwkosten per functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel muziek/theater/dans atelierruimten functies 4% 4% 5% zorgwonen/long&short stay iti musea/expositie zorgwinkels Bouwkosten flexplekken 2% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 7% 25% 18% 11% 5% 8% 6% muziek / theater / dans 12% Commercielefuncties 62% flexplekken musea expositie / iti muziek / theater / dans atelierruimten 11% muziek /theater /dans/theater/dans 2% detailhandel/retail muziek 4% 4% onderwijs 26% 8% 5% 5% flexplekken musea expositie / iti musea expositie / iti onderwijs wonen appartementen 5% 4% 11% 11% 2% musea expositie / iti 2% 8% 3% musea / expositie Bouwkostenperfunctie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel bijeenkomst/sociaal 8% 11% 9% 10%2% 8% 8% onderwijs 26% Bouwkostenperfunctie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel zorgwonen /long&shortstay Publieke onderwijs bijeenkomst/sociaal onderwijs 9% onderwijs 3% horeca Bouwkostenperfunctie Bouwkostenmaatschapelijk/sociaaltov.Commercieel maatschappelijkefun bijeenkomst/sociaal atelierruimten 9% 23% 36% 14% 4% bijeenkomst/sociaal muziek / theater / dans horeca 9% bijeenkomst/sociaal Publiekecommerciele bijeenkomst/sociaal zorgwinkels horeca Model 1; opbrengsten versus investeringen permanente invulling na aantal Invullingm2functies inpercentage Invullingm2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel flexplekken 9% muziek25% /theater/dans muziek / theater / dans functies 4% 4% 12% 49% Invullingm2functiesinpercentage 5% Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel 62% musea expositie / iti zorgwinkels detailhandel/retail horeca 6% zorgwinkels 11% jaren herontwikkeling horeca 2% horeca 25% iti 5% 5% musea18% /expositie musea/expositie iti 8% 12% Commercielefuncties 62% 11% 11% 25% 2% 2% 6% Opbrengstenperfuncties Opbrengsten maatschapelijk/sociaaltov.commercieel 62% 4% detailhandel/retail 8% 8% onderwijs 26% 4% muziek/theater/dans 6% zorgwinkels detailhandel/retail zorgwinkels Publieke wonen appartementen onderwijs 26% 4% 7% onderwijs 26% zorgwinkels Publieke 25% aankooppand,bouwkostenenjaarlijksekostenexploitatie geinvesteerdvermogen opbrengsten cashflow muziek/theater/dans wonenappartementen Kooppandjaar0enstartexploitatiemaatschappelijke functiestegenminimaleverbouwkosten,2jaarverbouwen, najaar3volledigverhuurt metcommercielefuncties 4% 25% Publieke 62% fun functies maatschappelijke 3% 62% 8% bijeenkomst/sociaal maatschappelijke musea/expositie 9% 6% bijeenkomst/sociaal 9% detailhandel/retail 10% detailhandel/retail 6% zorgwonen / long&short stay wonen appartementen 4% maatschappelijke functies detailhandel/retail 3% zorgwonen /long&short bijeenkomst/sociaal 3% 8% muziek/theater /dans stay musea/expositie 9% 10% Publiekecommerciele 2% 3% horeca 3% Publieke commerciele horeca onderwijs 2% Publieke stay 12% wonenappartementen 2% 4% 7%vermogen atelierruimten wonen appartementen atelierruimten 4% functies zorgwonen /long&short musea/expositie Publieke 4% geinvesteerd 15% aankooppand,bouwkosten enjaarlijksekosten exploitatie 8% 23% opbrengsten cash flow horeca appartementen 23% 4% onderwijs functies Publieke commerciele zorgwinkels 36%wonen 14% 4% maatschappelijke functies 25% zorgwinkels 3% bijeenkomst/sociaal flexplekken functies 12% 36% Commerciele functies onderwijs d ij 4% 62% zorgwonen / long&short stay flexplekken 14% maatschappelijke functies Publieke zorgwonen / long&short stay 25% 6% aankooppand,bouwkostenenjaarlijksekostenexploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cashflow atelierruimten zorgwinkels detailhandel/retail 18% zorgwonen / long&short stay 7% bijeenkomst/sociaal 12% Commerciele functies 62% 23% 49% 8% Publiekecommerciele 25% maatschappelijkefun 6% bijeenkomst/sociaal detailhandel/retail 3% appartementen 12% horeca Commerciele functies 15% 62% 49% 3% atelierruimten wonen 4% 4% Publieke commerciele 6% 18% atelierruimten functies detailhandel/retail Opbrengsten perfuncties Opbrengsten maatschapelijk/sociaaltov.commercieel flexplekken aankooppand,bouwkostenenjaarlijksekostenexploitatie geinvesteerdvermogen opbrengsten cash4% flow horeca atelierruimten 23% Publiekecommerciele horeca 18% 4% 23% 4% functies appartementen zorgwinkels zorgwonen/long&short stay Opbrengstenwonen perfuncties Opbrengstenmaatschapelijk/sociaal to functies flexplekken 7% wonen appartementen flexplekken Commercielefuncties 4% zorgwinkels i k l 3% % 4% zorgwinkels flexplekken 7% kooppand,bouwkostenenjaarlijksekostenexploitatie geinvesteerdvermogen opbrengsten cashflow atelierruimten 33% Commercielefuncties Commercielefuncties zorgwonen /long&short 3% stay 23% detailhandel/retail muziek / theater / dans detailhandel/retail Opbrengsten perfuncties Opbrengstenma zorgwonen /2% long&short stay 2% detailhandel/retail flexplekken 73% bouwkosten in % 3% Ratio 7% 2% musea expositie Bouwkostenatelierruimten perfunctie Bouwkosten maatschapelijk/sociaalto 12% 8% 3% 4% wonen/ appartementen wonen appartementen njaarlijksekostenexploitatie geinvesteerdvermogen opbrengsten cashflow 3% 23% muziek / theater/dans 15% Opbrengsten per perfuncties functies Opbrengstenma ma atelierruimten 7% wonenappartementen Opbrengsten Opbrengsten 23% 2% 15% onderwijs d ij /long&short 2% zorgwonen stay Publieke Opbrengsten perfuncties Opbrengstenmaatschapelijk/sociaaltov.commercieel zorgwonen long&short stay 30% 18% Invulling m2flexplekken functies in / percentage Invullingm2maatschapelijk/sociaal to musea/expositie 12% 8% 4% 8% 2% 3% flexplekken 7% maatschappelijke fun zorgwonen / long&short stay bijeenkomst/sociaal atelierruimten 1 2 3 18% 4 5 7% 6 7 8 9 10 Opbrengsten 11 12 13 14 15 16 17 /theater 18 /dans 19 20 15% 21 muziek muziek/theater / dans atelierruimten 2% 4% 4% onderwijs d ij Publiekecommerciele 2% horeca flexplekken 4% 15 3% 1 2 3 Opbrengsten 4 5 functies6 7 4% 4% 8 9 10 11 atelierruimten 12 13 3% 5% 14 16 2% 19 20 21 muziek / theater /dans dans 3% 4% per Opbrengsten 17 maatschapelijk/sociaal commercieel musea / expositie iti /tov. muziek /theater /18 dans musea / expositie 8% 8% functies muziek / theater / muziek / theater dans 2% 2% 11% flexplekken 2%8% 4% 2% zorgwinkels i k l bijeenkomst/sociaal Opbrengstenperfuncties Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel % 2% 2% 15% 2% flexplekken 2% 33% musea / expositie 12% Commerciele26% functies 2% 21 4% 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 3% 178% 18 19 20 onderwijs musea / expositie 8% 2% onderwijs d ij 4% 8% detailhandel/retail musea /expositie musea/expositie 8% 10% 4% horeca 73% 4% onderwijs d ij Publieke 8% wonen appartementen bijeenkomst/sociaal 3% onderwijs d ij ij 9% Bouwkosten muziek Bouwkosten perfunctie maatschapelijk/sociaal tov. d Commercieel bijeenkomst/sociaal onderwijs 8% onderwijs 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 /theater 20 /dans 21 maatschappelijkefun bijeenkomst/sociaal zorgwinkels i k l 3% % Bouwkosten 4% 15% Bouwkosten perfunctie maatschapelijk/sociaal tov.Commercieel 2% muziek/theater/dans 36% zorgwonen /long&short stay 2% 8% 14% 33% horeca 8% 2% 30% 2% Publiekecommerciele musea / expositie bijeenkomst/sociaal bijeenkomst/sociaal horeca horeca 2% 12% 8% 4% 4% 4% bijeenkomst/sociaal Invulling m2 functies in percentage Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel 2% 19 atelierruimtendetailhandel/retail 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 20 21 functies musea / expositie 4% 12% 8% 4% muziek / theater / dans 49% Invullingm2functiesinpercentage Invullingm2 maatschapelijk/sociaal tov.Commercieel 73% zorgwinkels i k l zorgwinkels % 4% onderwijs d 25% ij33% horeca horeca zorgwinkels i k l 4% % 4% muziek / theater/dans flexplekken 18% horeca Commercielefuncties Publieke wonenappartementen 4% 12% 62% onderwijs d /ij 33% 5% 17 detailhandel/retail musea expositie iti 6% Publieke 8% detailhandel/retail 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 11% 15 16 18 19 20 21 maatschappelijke functies muziek / theater / dans 2% 73% bijeenkomst/sociaal zorgwinkels 5% zorgwinkels i k l 7% % 4% musea expositie / iti detailhandel/retail 8% 8% 15% zorgwinkels i k l zorgwonen/long&shortstay 11% % appartementen 4% muziek/theater/dans 2% wonen maatschappelijke functies bijeenkomst/sociaal 33% 73% onderwijs 26% 15% 30% 4% 33% wonen appartementen 3% 8% 8% 10% musea/expositie horeca Publiekecommerciele detailhandel/retail detailhandel/retail onderwijs 4% zorgwonen/long&short stay 26% detailhandel/retail wonenappartementen 3% atelierruimten 8% musea/expositie Publieke 10% horeca 30% functies maatschappelijke functies commerciele 4% 73% bijeenkomst/sociaal 73% zorgwonen / long&short stay 9% Publieke 7% onderwijs zorgwinkels i k l atelierruimtenwonenappartementen functies maatschappelijke functies % bijeenkomst/sociaal 15% wonen appartementen 9%4% zorgwonen /long&short stay flexplekken 36%wonen onderwijs Publieke commerciele appartementen 3% zorgwinkels i k l 33% Publieke 14% Commerciele functies maatschappelijke functies % 4% horeca 30% flexplekken atelierruimten 36% bijeenkomst/sociaal 33% zorgwonen/long&short stay /long&short 23% detailhandel/retail Publieke commerciele 14% Commerciele functies maatschappelijke functies horeca functies 18% zorgwonen stay 7% atelierruimten bijeenkomst/sociaal 4% 73% zorgwonen /long&short stay detailhandel/retail Publiekecommerciele zorgwinkels 30% 49% functies flexplekken 4% 73% horeca 30% 25% 49% atelierruimten 12% wonenappartementen 4% 4% Publieke commerciele 18% zorgwinkels Commerciele functies functies 62% atelierruimten horecaappartementen flexplekken 25% wonen atelierruimten 18% 6% 12%functies Commerciele functies functies 62% Kooppandjaar0enstartexploitatiemaatschappelijkefuncties tegenminimaledetailhandel/retail verbouwkosten, 2jaar verbouwen,najaar3volledig verhuurtmet commerciele zorgwinkels 7% flexplekken 6% zorgwonen /long&short stay detailhandel/retail Commerciele functies zorgwinkels flexplekken 30% 4% 7% /long&short stay verhuurtmetcommercielefuncties Model 2; Koop opbrengsten investeringen gefaseerde invulling vanaf jaar 0, Opbrengsten zorgwonen perfuncties Opbrengsten maatschapelijk/sociaalto flexplekken wonen appartementen Commerciele functies pandjaar0enversus startexploitatie maatschappelijke functiestegen minimale verbouwkosten, 2jaarverbouwen, na jaar3volledig 30% 4% detailhandel/retail atelierruimten wonen appartementen detailhandel/retail snellere invulling van de leegstand, hoger rendement in begin jaren Ratio opbrengsten in % atelierruimten /long&short stay 7%3volledigverhuurt Bouwkosten zorgwonen per functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal to aar0enstartexploitatiemaatschappelijkefunctiestegenminimaleverbouwkosten,2jaarverbouwen,najaar met commerciele functies wonen appartementen flexplekken/long&shortstay 15% zorgwonen 3% 7% wonenappartementen flexplekken 15% 3% atelierruimten 3% 23% muziek/theater/dans zorgwonen / long&short stay atelierruimten 7% 18%verhuurt appelijkefunctiestegenminimaleverbouwkosten,2jaarverbouwen,najaar3volledig metcommerciele functies 2% zorgwonen/ long&shortstay 23% 2% muziek theater/dans 18% flexplekken 2% atelierruimten musea // expositie 4% 7% 12% 8% 41 4% flexplekken 4% 4% architectuur & stadsontwerpen architectuur & stadsontwerpen atelierruimten 5% minimaleverbouwkosten,2jaarverbouwen,najaar3volledigverhuurtmetcommercielefuncties musea /ij expositie iti 4% 11% flexplekken 2% onderwijs d 8%
Invullingm2maatschapelijk/sociaaltov.Commercieel
Invullingm2maatschapelijk/sociaalto
Invullingm2maa
onderzoek/ / onderzoek/ /
colofon
Smoes Ontwerpen // architectuur & stadsontwerpen, 2013
Contact info@smoesontwerpen.nl +31(0)10 - 75 264 75 of +31(0)6 - 222 877 69 Voorbehoud Alle in deze publicatie gepubliceerde fotos, tekeningen, teksten, schemas, etcetera, zijn intellectueel eigendom van Smoes Ontwerpen, tenzij de bronvermelding anders vermeld. Niets uit deze uitgave mag worden verspreidt of gereproduceerd zonder schriftelijk toestemming van Smoes Ontwerpen. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan de inhoud van deze publicatie. Alle genoemde getallen zijn gebaseerd op referentiecijfers en kunnen afwijken van de werkelijkheid en/of actualiteit. Foto omslag bron: www.rondvaartdelft.nl Initiatief & structuurontwerp Deze publicatie voor het structuurontwerp naar de herbestemming van het voormalige Armamentarium te Delft is onderdeel van ons doorlopende onderzoek naar transformatie van leegstaand vastgoed. Ontwerp, teksten en layout Team Smoes Ontwerpen Eindredactie Sander Smoes, architect Druk 1e druk, juni 2013, Rotterdam Meer informatie www.smoesontwerpen.nl www.devakmantool.nl en www.devakmancentraal.nl
onderzoek/ / onderzoek/ /