Vragen bij de GREX 2014 van ADT

Notitie 695
Hans Opdaml
Versie 1, 12 mei 2014
1. Bevindingen en conclusies
2. Financile parameters en uitgangspunten
^
n^.^r^. i:-^^.^r^..^
^r
J. hEl lr,EVUeI ct I utsuulltuvuel
4. lnconsistenties in de data
Annex
Bevindingen en conclusies
1. De informatie in de grex 2014 is niet consistent met gegevens uit de
jaarrekeningen
en
de begrotingen. De verschillen zijnzo groot, dat een reconstructie van de berekende
Netto Contante Waarde (NCW) van de grex niet mogelijk is.
2. De Luchthaven is een van de deelexploitaties van de grex. Op deze deelexploitatie
worden alleen inkomsten genoemd. Kosten die ADT in het kader van de
concessieovereenkomst met Reggeborgh lnvest BV en Aviapartner op zich heeft
genomen zijn ten onrechte niet in deze deelexploitatie opgenomen.
3. De grondexploitaties van de Gebiedsontwikkeling Luchthaven Twente e.o. van 2010,
2011,2012 en 2013 zijn gestoeld op een telkens veranderende set van parameters en
uitgangspunten. De gepresenteerde Netto Contante Waarden (NCW) van de
grondexploitaties zijn daarom niet met elkaar vergelijkbaar.
4. Als in de grex van 1
januari
2012 gerekend zou zijn met dezelfde parameters en
uitgangspunten als in de grondexploitatie bij de start van ADT, dan zou het verlies in het
eerste
jaar
niet zijn uitgekomen op 10,9 mln., zoals is gerappofteerd, maar op ca. 30
mln.
5. De lange termijn discontovoet is ten onrechte gebaseerd op de rente die de Bank
Nederlandse Gemeenten heft op leningen. Hierdoor valt het resultaat van de grex2014
volgens de rapportage van ADT ca. 2,9 mln. hoger uit dan bij gelijkblijvende
discontovoet het geval zou zijn geweest.
6. Het gebruik van variabele en ongebruikelijk lage discontovoeten doet vermoeden, dat
de grex 2014 is dicht gerekend.
Financile parameters en uitgangspunten
Een grondexploitatie loopt over een relatief lange periode en moet daarom regelmatig worden
geactualiseerd. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft voor, dat die
actualisatie
jaarlijks gebeurt.
'
Econoom. Reacties op deze notitie zijn welkom via mail@hansopdam.nl
Het verdient aanbeveling om de financile parameters en uitgangspunten van een
grondexploitatie niet te veranderen als daar geen dwingende redenen voor zijn. Daardoor
houdt bijvoorbeeld een begrip als 'het financieel resultaat' of de Netto Contante Waarde (NCW)
van de grondexploitatie in de loop van de tijd eenzelfde betekenis en kan aan de hand van de
NCW worden gevolgd of de economische doelen worden bereikt. Soms moeten bepaalde
uitgangspunten echter worden verlaten of aangepast. Zo was de stagnerende woningmarkt
voor ADT aanleiding om in 2011 o.a. de omvang en fasering van het woningbouw programma
in de grex aan te passen. Om besluitvormers en volksvertegenwoordigers goed te informeren
moeten in een dergelijke situatie de resultaten van de berekeningen worden uitgevoerd voor (i)
het scenario bij ongewijzigd beleid en (ii) het scenario bij gewijzigd beleid. Alleen dan kunnen
de veranderingen in het project op waarde r,vorden geschat.
Op 16 april ontving Provinciale Staten van Overijssel de grondexploitatie van de
gebiedsontwikkeling
Luchthaven Twente e.o. van 1
januari
2014 (hierna te noemen 'grex 2014')
samen met de meerjarenbegroting 2015-2018 en een geactualiseerde begroting voor 2014.
Tegelijk kwam ook een z.g. publieksversie
beschikbaar. De gemeenteraad van Enschede
ontving deze stukken op 1 mei 2014. Verontrustend is de mededelingz dat in deze
grondexploitatie gerekend is met andere financile parameters
en andere uitgangspunten dan
in de eerdere grondexploitaties van 2012 en 2013. Deze laatste grondexploitaties steunden op
hun beurt weer op andere aannames en uitgangspunten dan de grondexploitatie waarmee ADT
op 1 december 2010 aan het werk ging. De grondexploitaties
zijn daardoor niet direct met
elkaar te vergelijken. De NCW van de grexen van 201 2, 2013 en 2014 komen alle uit op ca.
11 mln. negatief. De oppervlakkige lezer is geneigd te concluderen, dat het verlies in de loop
van de
jaren
constant is gebleven. ln werkelijkheid is echter met verschillende maten gemeten
en zijn de verliezen flink opgelopen.
Tabel 1 geeft een overzicht van de veranderingen in de achtereenvolgende grondexploitaties.
Er waren, zoals gezegd, harde redenen om in 201'1 de scope van het project aan te passen aan
de gewijzigde omstandigheden in de woningmarkt. Er waren echter geen harde redenen om de
discontovoet te verlagen van 5,5%o naar 4,75% en vervolgens naar 1
,34o/o
tot 4%.Ook het
besluit om de concessievergoeding als inkomsten te boeken is een afwijking van het eerder
gekozen uitgangspunt om kosten en opbrengsten uit de luchthaven buiten de grondexploitatie
te houden. Het besluit om die concessievergoeding vervolgens voor de gehele
concessieperiode van 49
jaar
mee te laten tellen en bijv. de kosten van beheer en onderhoud
van het projectgebied
slechts mee te tellen tot 2030 is methodologisch fout en geeft een
misleidend beeld van de kosten en baten van het project.
Op 19
januari
2012 schrijft ADT in
een bestuursnotitie:
"ln zijn totaliteit is de grondexploitatie ten opzichte van die van 2009 en 2010, die
beiden sluitend waren, aldus met ca 10,9 mln. (ncw) verslechterd"3
Uit eigen berekeningen' blilkt echter, dat het verlies op de grondexploitatie 2011 niet
'10,9
mln.
bedraagt, zoals ADT rapporteert, maar
-
als gerekend zou zijn met dezelfde parameters
en
uitgangspunten - ca. 30 mln.
2
o.c. p. 9
3
zie p. 32van de Bestuursnotitie Strategische Herorintatie Gebiedsontwikkeling Luchthaven Twente en
omgeving. ADT,
januari
2012
o
ADT cash flow 2O1O-202g. Notitie i73, iS maart 2012
es van ADT
t. Grondexploitatie bijde oprichting van ADT (1-12-2010)
Rente
5,5%
Discontovoet
5,50/o
Prijsstijqinq/iaar
kosten
2,5%
Prijsstijg in g
/iaar opbr enqsten 2Yo
Tijdshorizon
2030
Scope en fasering
ln de grondexploitatie
worden de kosten voor en
opbrengsten uit de luchthaven buiten beschouwing
gelaten.5
Luchthaven
il. Grondexploliafies
I Rente
1-1-2012 en 1-1-2013
|
4,r5%
Discontovoet
4,75%
Prijsstiiqinq/iaar
kosten
2,5%
Prijsstijq inq/iaar opbrenqsten 2%
Tijdshorizon
2030. Echter de inkomsten uit de vaste
concessievergoeding
worden meegeteld voor de
volle 49 jaar
van de concessie! Beheerskosten
worden daarenteqen niet meeoenomn_
Scope en fasering
Programma aangepast (AT Osborne rapport)
lnkomsten uit de concessievergoeding
worden
meegenomen in het resultaat van de
grondexploitatie.
Kosten gemaakt
ten behoeve
van de luchthaven worden buiten beschouwing
qelaten.
lll. Grondexploitatie I -t -2014
Rente
0,5Yo tot 40
Discontovoet
1,34% loI4Yo
Prijsstijg inq/iaar kosten geen
Prijsstijg i n g /jaar opbrenqsten geen
Tijdshorizon
Zoals in ll. hierboven
Scope en fasering
Zoals in ll. hierboven. Daarnaast wordt nog een
additionele inkomsten uit de Luchthaven gemeld.
Betekenis en herkomst daarvan zijn geheim.
Additionele kosteno die door ADT worden gemaakt
in het kader van de gesloten
concessie-
overeenkomst zijn niet opqevoerd.
Tabel 1. Financile parameters
en uitgangspunten in achtereenvolgende
t
"ln
de toelichting op de grondexploitaties
bij de structuurvisies ongelukkig geformuleerd
als volgt:
,,ln
de
grondexploitatie
bij de structuurvisies wordt de opbrengst voor de luchthavenontwikkeling
als neutraal
opgenomen". Ze Toelichting grondexploitaties
en business cases Structuurvisies Vliegbasis Twente., 17
3ugustus
2009. Bijlage 1 Technische toelichting grex structuurvisies, p. 23
-
ln oe concessieovereenkomst
met Reggeborgh lnvest BV zijn aspraken gemaakt
dat ADT kosten voor
zijn rekening zou nemen die in de oorspronkelijke concessievereenkomst
voor rekening zouden zijn van
de exploitant. Deze kosten horen thuis op de deelexploitatie Luchthaven, maar worden daar niet
aangetroffen.
ln de grondexploitatie
van 1
januari
2014 wordt de onderlinge vergelijkbaarheid van de grexen
nog meer geweld
aan gedaan.
Er verschijnt een geheim gehouden
bron van inkomsten van
1,6 mln. uit de luchthaven, extra kosten die gemaakt
wrden voor de luchthaven blijven
buiten beschouwing en er wordt gerekend
met een variabele discontovoet die ligt tussen
1'34% en 4o/o. De discontovoet wordt gebaseerd
op de rente die de Bank Nederlandse
Gemeenten (BNG) vraagt op leningen. Dit is niet alleen ongebruikelijk, maar
-
zoals in de
volgende paragraaf
zal worden uitgelegd - ook methodologisch fout.
Het resultaat van deze manier van boekhouden is, dat het verlies op de grondexploitatie
in elk
van de grexen van 201 2, 2013 en 2014 neer komt op ca. 1 1 mln. Dat betekent dat aan de
gemeenteraad
van Enschede en aan Provinciale Staten van Overijssel niet hoeft te worden
gevraagd
in te stemmen met een verhoging van de verliesvoorziening.
Het lijkt erop dat de grex
is dichtgerekend.
Rentevoet en discontovoet
Er is een belangrijk conceptueel verschil tussen 'de rentevoet' en 'de lange termijn
discontovoet'. De rentevoet verwijst naar een actuele rente die in de markt betaald wordt voor
leningen. Die rente varieert afhankelijk van de looptijd van de lening, de risico,s die kleven aan
het project
waarvoor de lening wordt gevraagd,
de ftnancile soliditeit van de credietaanvrager
en vraag en aanbod op de geld- en kapitaalmarkten. De lange termijn discontovoet is een
rekenrente
die wordt toegepast bij kosten-batenanalyses
en bij de voor- en nacalculatie van
grondexploitaties
en pu blieke investeringsprojecten.
ln de grondexploitaties
van 201 0,2011 en 201 2 werd dit onderscheid gerespecteerd.
ln de
grondexploitatie
van 2013 wordt dit onderscheid echter niet meer gemaakt
en wordt de lange
termijn discontovoet vereenzelvigd met de rente die de BNG vraagt voor leningen. Er is echier
geen
enkele relatie tussen de rente die een bank
-
in casu de BNG - vraagt en-de lange termijn
discontovoet. Ook als ADT niet zou lenen en alle investeringen
zou financieren met eigen
vermogen zou in de grondexploitatie
een lange termijn discontovoet moeten worden
toegepast.
Voor de discontovoet en het berekenen van de NCW van grondexploitaties gelden
twee
sooden van regels, t.w. (i) regels die volgen uit een economische logica, en
1ii;
t<aoers die
maatschappelijk
zijn vastgesteld.
Economische logica
ADT leent bij de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG). De BNG verschaft leningen tegen een
minimale rentevergoeding.
De BNG past, anders dan een commercile bank, geen risico-
opslag toe op de leningen die het verstrekt. De BNG gaat ervan uit, dat de risio,s op de
leningen gedragen
worden door de gemeenten,
c.q. de belastingbetaler. De rentetarieven van
de BNG liggen daarom aanzienlijk beneden de marktprijs voor kapitaal. De keerzijde daarvan
is, dat overheden een lage rente ontvangen op sald en deposito's bij de BNG. Als particulieren
bij de BNG zouden kunnen lenen op dezelfde voorwaarden als overl"reden, zouden niet alleen
de commercile banken snel klanten verliezen aan de BNG, maar zou de BNG zelf binnen de
kortste keren te kampen krijgen met een tekort aan kapitaal en verplicht worden de
rentetarieven te verhogen. Overheden zijn verplicht spaargelden te deponeren bij de
BNG'mogen
slechts in beperkte mate
-
voor zover de wet dat toestaat - spaargelden
deponeren bij commercile bankent. Als die wettelijke regels er niet zouden zijn, zou de BNG
geen deposito's ontvangen.
De rentetarieven van de BNG zijn dus geen goede indicator voor de waarde die het kapitaal
heeft in het vrije verkeer op de kapitaalmarkt. De lage rentetarieven van de BNG creren een
z.g. "easy money trap", de verleiding om niet te letten op economisch rendement en kapitaal
suboptimaal aan te wenden (te verspillen). Om dat te voorkomen, adviseren economen om
voor overheidsinvesteringen een discontovoet te hanteren die een betere afspiegeling is van de
z.g. 'time value of money'. De hoogte van de discontovoet heeft wel enige relatie met de
rentevoeten die in de markt worden aangetroffen maar kan met geen enkele rentevoet worden
vereenzelvigd. Ook als een project volledig uit eigen middelen wordt gefinancierd, worden
overheden geacht een discontovoet toe te passen.
M aatsc h ap p el i
j
ke kad ers
Op grond van deze economische logica heeft de Rijksoverheid richtlijnen ontwikkeld voor de
waardering van investeringsprojecten en grondexploitaties. Daartoe behoort een richtlijn voor
de toe te passen lange termijn discontovoets. De richtlijn voor de te hanteren discontovoet
bedraagt thans 5,S% per jaar,
bestaande uit een risicovrije rente (2,5%) en een risico-opslag
voor risico's (3%). Van deze richtlijn mag alleen worden afgeweken als dat goed kan worden
gemotiveerde.
Lagere overheden hebben deze richtlijn vertaald en geinternaliseerd in hun beleid. Zo heeft het
college van B&W van de gemeente Enschede op 2l
januari
2014 een Nota van Uitgangspunten
voor het Meerjarenprogramma 2014 vastgesteldlo. Daarin staan o.a.
.
Parameters voor de actualisatie van kosten en opbrengsten:
a. Kostenstijging 2014 0%, 2015 t/m 2017 1"/" en 2018 e.v. 2/"
b. Opbrengstenstijging 2O14llm 2017 0% en 2018 e.v.2/"
c. Rente blijft gehandhaafd op 5% voor de gehele looptijd
'
Prijzen grond: actualisatie grondprijzen (conform taxatie). De gemiddelde
grondprijsdaling woningbouw bedraagt 57o, de gemiddelde
g rond p rijsd aI i n g bed rijventerrei ne n bedr aagl 2/o."
ln de grondexploitatie 2014 heet ADT de gemeentelijke richtlijnen voor de kostenstijging en
opbrengstenstijging gevolgd, maar de richtlijn voor de rekenrente genegeerd. ln 2013
motiveerde ADT de toepassing van een lagere discontovoet van 4,75"/" in plaats van 57o als
volgt:
"ADT
rekent met een discontovoet van 4,75o/". Deze wijkt af van de gemeente Enschede
welke momenteel 5,0% hanteert. De reden hiervoor kan gevonden worden in het feit dat:
- De gebiedsontwikkeling Luchthaven Twente e.o. een op zichzelf staande unieke
gebiedsontwikkeling is waarin sprake is van een projectinanciering met een op de
gebiedsontwikkeling gente financieringsbehoete, welke elk kwartaal door het
'
Zie hel bericht op http:l,rwwvr.rtvocst.nllnieuv;sldefauJt.aspx?cat=1&nid=l52838: "De provincie Overijssel
is bang in de toekomst 25 miljoen euro rente per jaar
mis te lopen. Dat kan gebeuren wanneer de
provincie verplicht wordt om haar reserves op de bank bij het ministerie van Financin te zetten."
"
Zie de kabinetsbrie van 6 december 2013 (kenmerk IRF/2013/993)
n
Dat is bijvoorbeeld het geval, wanneer er goede gronden zijn om de economische rationaliteit
ondergeschikt te maken aan ethische of milieukundige overwegingen.
'' Koers053. Stad van Nu. Concept-Gemeenterekening 2013, 351 blz.
opgerichte treasurycomite wordt geactualiseerd. Hierdoor kan sprake zijn van een
andere strategie dan bij de lening-porteeuille van de gemeente, omdat bij de
gemeente veel meer componenten een rol spelen dan bij een afgebakende
gebiedsontwikkeling zoals bij ADT.
-
De gemeente heeft een portefeuille die reeds jaren
loopt. Hierin bevinden zich ook
leningen uit het verleden met een andere rente en looptijd. ADT heet geen last van
hogere historische rentestanden uit het verleden waardoor zijin deze tijd met een
lagere omslagrente kan rekenen dan de gemeente Enschede."
Exact dezelfde formulering wordt in de grex 2O14 gebruikt om te motiveren dat in de
grondexploitatie van 2014 gerekend wordt met een variabele discontovoet die oploopt van
1,34% to|4"h. Dit zijn geen argumenten. Het is een standaard praktijk dat in grondexploitaties
gerekend wordt met een constante lange termijn discontovoet. Het gebruik van variabele en
ongebruikelijk lage discontovoeten doet vermoeden, dat de grex 2014 is dlcht gerekend.
lnconsistenties in de data
ln de grex 2014 wordt opgemerkt, dat het verlies ca 2,9 mln. hoger zou zijn uitgevallen als
gerekend zou zijn met een discontovoet van 4,75% en nog hoger als gerekend zou zijn met een
discontovoet van 5"/" zoals voorgeschreven door de gemeente Enschede. Wij wilden
-
net als
in 2012
-een
poging doen de berekening van de NCW van de grexte reconstrueren op basis
van de openbaar gemaakte gegevens. Die poging hebben we voorlopig moeten staken, omdat
fikse tegenstrijdigheden aan het licht kwamen tussen enerzijds de grex en anderzijds de
jaarrekeningen
en begrotingen. Wellicht dat de
jaarrekening
2013 een aantal onduidelijkheden
kan wegnemen. Voorlopig beperken we ons in deze notitie tot het signaleren van de
inconsistenties.
De volgende tabel geet de resultaten van de grondexploitatie.
UTTGAVN
{1.1"3S:"4}
Totsal GErEalist*rd il*g
,J*rlb*nJlx8
llr*;:k*e ter,
tnili*tr tn 5if'rrt1
igafdinfra
br-ru*rijp mtk*rr
x***ri.!p mrk*n
fiilb Lr
pl altks Sc n pr*.i*:t* rgar:i s att* F:
plank*:t*n prcrjeeten
plank*ster: aanhrlte rl ing L;chth*'.,e n
beh**rh*stcn
f**dser: cn l err*lce inge*
lq. ]fi ?
(C,t
.4
96.?54
"5.67$.1.5*
.$.31!.1*&
"5.*1.:19
.
1.1 13.n3 7
1$.e*.15.{
1*.631.*1*
"4.:56.7* l
1n r.?]'t*
*!.J/ .iuli
'4. &**.95b
-14S.'{S3
.104
S$S
.133.9*
4$.3S
4"S{
t3.Y//.:r1
"7.:4$.S*4
,3.e*s.381
5.01r1"5S.{
1.28S.]19
1^i a4
l,:q:. l l.a
._ at^ r
0.J$iJ.u+{|tr
4"*S1.895
5.54:.1,S*
s.J3.45S
5.S*1.t1S
1.1S*"$33
3.7,39.173
9.}83.s1&
-s5*.4**
5,4$?,SS{
3.4S.!3
Tsta*rl .11r.SlS.S!
65"SS3.13S
'56.139.43
Is&*i; {Ji&l*v**, in*nlsfe*, rs{rbf.}
Srsr}dgSIqxf*fiefd}f*af
per J--l-J$l*
Saidc numlnss,
lns*r ukgxuen
lnS*r ink*xrctrn
"3.435"71S
-:.114,519
?
q
l^, A
'?6.64{3e3
t3-m?.it?
"1.13{
"515
:.5t*.s,$&
5,: ld * g*r-',se r-e* rd
Rent*
;.*5S,3b5
18.146.111
3{.593.Sffi
.18.t4.3
31
Sald* [ir.ci*tsarde
t.
j1
1J :$]gi
Sal* ia,FR* Conteilre Wesrde
{1-I-:1d}
l1 ll;
-cf
.11"ds7"514
Bron: ADT. Grondexploitatie 2014, Openbaar rapport, p. 3
De gerealiseerde
waarden in de grex volgen uit de openingsbalans en uit de
jaarrekeningen
over 2011,2012 en 2013. Die kunnen op dit moment niet worden geverifieerd, omdat de
jaarrekening
van 2013 nog niet is gepubliceerd.
De gerealiseerde cijfers voor 2013 kunnen
echter wel worden afgeleid uit bovenstaande tabel en de openingsbalans en de
jaarrekeningen
over2011 en 2012. Het resultaat is te lezen in Tabel 3.
$hlnsMsEit
{1"r."rs1{} Tsts*l Gsrralis*rd N*g
lssrtil"rgb0tjw
*cr:turn'lir *.ri lciqurr
: r: rgl r* :* rt
f
rtr:rig *',.nsrr i,:n ir: g r: r:
beslaIt-r: lastg**d
r*lu ur;'agrri s rlr g tb rui k
sul-rsidi*#bijdragen
ink*rtit,elx b.}1*er
lurhthn',,l1n
*'\trig
I7.J4:;5
.J 31"*S3
s6*.52 1
i11.in,t. 1
"i "'.
J,+ .
-rtl
,1,14*.,:{}f
1$.ll4.:fi5
4.S:S.1?S
15 531.53.6
x.s3"ss1
l8 5" $**
.1.14S.ffi
1S.tt4.3*5
!..15?.$19
1 ) A
ggl
]7.!"i.115
&.:3t.$*3
&s9.531
11.*b3.fi1.1
J..3?3.55*
15^53153
atasl
1rs.3$1851 35.$,t8.$5 79.3,13.*S*
Tabel 3. Grex 2014 Gerealiseerde inkomsten en uitgaven t/m 2013 ( mln.)
Gerealiseerd
2010 2011 2012
Uitgaven
Verwervingskosten
Sloopkosten
M ilieu/saneren/explosieven
Wegen/open bare ru imte/natu ur
Fonds Bovenwijks
Kosten planvoorbereidi ng
Kosten beheer vastgoed
Totaal uitgaven
lnkomsten
Uitgifte kavels voor woningbouw
Economie en leisure
Verkoop bestaand vastgoed
Zor g/ resorVoveri ge voorzien i n gen
Natuur: verkoop EHS gronden
Subsidies, overige inkomsten
Beheer
Luchthaven
Restitutie hist. Plankosten
Overig
Totaal inkomsten
Netto inkomsten
Bron: Jaarrekeningen ADT over 201'1
is hieruit berekend.
Toelichting:
-29,80
0,26 10,03 -7,13
en 20'12 en Grondexploitatie 2014.De
29,80
12,70
42,50
12,70
12,70
2013
0,04
0,13
0,05
-0,03
1,29
4,80
2,02
8,31
1
,.16
1,26
0,01 0,00
0,04 0,01
0,20 0,02
4,81 4,32
'1,06
2,00
7,28 7,61
0,21
0,29
7,00
0,05
7,54
Gerealiseerd
Grex 1-1-'14
32,25
0,15
0,10
0,19
1,29
26,63
5,07
65,69
0,00
-0,21
0,00
0,00
4,14 0,00
12,19 0,04
1,27 1
,18
0,00
0,03 0,16
17,64 1,17
0,29
4,14
19,23
2,45
12,70
0,24
39,05
-26,64
kolom voor 2013
1. De uitgaven voor 2010 zijn genomen uit de openingsbalans. De historische plankosten
(12,7 mln.)zijn in 2011 afgeschreven voor een bedrag van 12,88. ln de
grondexploitatie van 1 januari
2012 en latere grondexploitaties is deze afschrijving
geboekt als inkomsten onder de post 'overig'. ln de
jaarrekening
van ADT werd deze
post niet als verlies geboekt. Om de correspondentie tussen Tabel 3 en de
jaarrekeningen
van ADT zo goed mogelijk in stand te houden is de post 'overig'
gesplitst en is deze afschrijving afzonderlijk geboekt als Restitutie hist. Plankosten in
het
jaar
2010.
ln de
jaarrekeningen
van 2011 en 2012 zijn rentekosten opgevoerd. ln grondexploitaties
is het gebruikelijk om de kosten en opbrengsten van de z.g.'real resources' afzonderlijk
in beeld te brengen en de kwestie van de financiering, de toe te rekenen rente en de
verdeling van risico's separaat te behandelen. ln deze notitie zullen we deze
decompositie van 'real resources' en 'financial resources' volgen. Rentekosten en
rentebaten die in de
jaarrekening
worden genoemd zijn niet opgenomen in de tabel en
verklaren de verschillen in de totalen in de tabel en de
jaarrekeningen.
De posten "te vorderen BTW" op de openingsbalans ( 0,3 mln.) en "niet te verrekenen
BTW" in de uitgaven van
jaarrekening
201 1 ( 0,'13 mln.) zijn in deze notitie buiten
beschouwing gelaten.
2.
3.
B
Tabel 3 laat zien dat de informatie over de gerealiseerde inkomsten en uitgaven in de grex van
1
januari
2014 niet consistent is met de gegevens uit de
jaarrekeningen.
Zo wordt in de grex
2014 gemeld dat nog geen inkomsten zijn gerealiseerd voor de post'Economie en leisure'
terwijl in de
jaarrekening
over 201
'1
gerapporteerd werd, dat op deze post 206.620,-
(afgerond 0,21 mln.) werd ontvangen. Voor andere posten in deze kolom met een negatieve
waardell geldt eenzelde opmerking.
De berekende gerealiseerde waarden voor 2013 wijken sterk af van de herziene begrotingl2
voor 201 3. Zie Tabel 4. We moeten wachten op de
jaarrekening
2013 om uitsluitsel te krijgen
over de gesignaleerde verschillen.
Tabel 4. De herziene begroting 2013 versus de resultaten van Tabel 3
Uitgaven
Verwervingskosten
Sloopkosten
M i lieu/saneren/explosieven
Wegen/open ba re rui mte/natu ur
Fonds Bovenwijks
Kosten pla nvoorbereiding
Kosten beheer vastgoed
Totaal uitgaven
Inkomsten
Uitgifte kavels voor woningbouw
Economie en leisure
Verkoop bestaand vastgoed
Zorg
/
resort/overi ge voo rzien i n g en
Natuur: verkoop EHS gronden
Subsidies, overige inkomsten
Beheer
Luchthaven
Afboeking hist. Plankosten
Overig
Totaal inkomsten
Netto inkomsten
Begroting
I,77
3,2t
7,74
3,51
0,11
5,BB
I,97
L7
t54
0,36
L,2O
0,03
1,01
Gerealiseerd
(uit Tabel 3)
O,O4
0,13
0,05
-0,03
L,29
4,80
2,O2
813O
Verschil
1,13
3,08
1,65
3,54
-1,18
1,08
-0,05
9,24
0,36
o,2r
L,20
-0,01
-o,17
-0,16
L,43
-7,82
2,60
-14,95
-0,21
o,o4
1,18
0,16
r17
'7,t3
Tegelijk met de grondexploitatie van 1
januari
2014 verschenen ook de geactualiseerde
begroting voor 2014 en de ontwerp meerjarenbegroting voor de
jaren
2015 /m 2018. Verwacht
mag worden dat de grondexploitatie consistent is met deze begrotingen. De tabel in de annex
laat zien welke uitgaven en inkomsten volgens de grex 2014 nog zijn te realiseren na 2018 als
uitgegaan wordt van de gegeven cijfers over de realisatie, de herziene begroting voor 2014 en
de meerjarenbegroting voor de
jaren
2015L/m 2018.
tt
met uitzondering van de post op de laatste regel.
'' Zie de begrotingswijziging 2013, versie 1 .0 / DB 22-3-2Oi3
I
Een laatste punt dat opvalt in de data is, dat de omvang van de grondexploitatie in termen van
inkomsten en uitgaven in 201 4 aanzienlijk is gekrompen ten opzichte van de grex 201 3. Zie
Tabel 5.
Tabel 5. Totaal aan inkomsten en uitgaven in
in opeenvolgende grexen ( mln.)
2012 2013 2074
Uitgaventotaal in 2030 734,6 136,5 I2I,B
Inkomstentotaal in 2030 737,3 137,4 lLB,4
Bron: ADT grondexploitaties 2012, 2013, 201 4
Een zaak om nog nader uitte zoeken is waaraan de daling in de uitgaven (met 14,7 mln.)en
inkomsten ( 19 mln.
)
is toe te schrijven en welke invloed dat heeft op het resultaat van de
grondexploitatie.
10
ON 0i rl
cqor
\i $
dcnt
oi d
(\1
XS 9n\q)oF-N(ft
NcqLnN\roorncf)N$
or $
J!
ps
lqqq\qqQ
otctol0o--iot0o-qiry
+
5,N n.od-oq$qqj >\oNo$orsrnJdqi,"i
l-
C'O Fi
t-tN Cn ?- r+ Fi
F{
|
r{ r{
trP
$qo'g':Ln@N oN,-rNtc'.)N,-{otO
.=
nqnQQxtotr
N-{N69-{NLn\oNN
E
N
il'i+d"i"rg :d:d"gdiid
r{
P QO'oNNFTO|.'1 OtlO \\O."1
p.ioNt.or..)@@o
oo-r
I .qRoidoiiNdi
Nd"i
P
P*
c)
6
_o
(6
l--
_o
-c
.9
6
c')
o
o
a
(s
o
N
E
c
o
Y
o)
L
o)
_o
c
N
c)
r
O
RI
o
o
c
q)
a
E
o
f<
.c
c
o
c
o
(d
O')
.=
J
o
E
o
c)
.a
(d
o
o
CI
o
o
z

o
r.'l
n
I
n
!o
t
o

o
o
fl
o
ro
o
o
I
r{
o
$
I
o
o
o
$
r.'l
r\
t
t
o
o
r{
o
N
o
o
o
gr
N
a
c
(J
o
E
o
.;
o
z
N
o
o!
N
o
ro
o
r.{
r\
u)
il
o
F{
to
N
ro
Ot
F.l
d
t
N
d
Ol
ot
o
N@(.nLON@0oO Or@(ON ti{
qq"laoloo-olN cotn$N c'.)\o
_JJoooNOdt
oiico-d di
t,l
LnONLnOt.-Nf\
OFro.)O N
N-nqqanql.c} cqLncr)\o o
JJoooLnjj
djnid *'
t{
i-{
$@ \ON
ry
o-a F{
F{
o oJ o*;
I
tOtN ca.+
aal
o- to
$N-r d;
Fl
r{
ci
vcnLncnoroNd
:
oooN@on
N
do do^-i$id
N \OOdN Nar.{
=
oto-o-q crlO-l'o
N
OOO
$Nti
-{\OOr$OCOOrl\ OLO@
qqqolqqqt o-ql
o o o Jio o
+
doioi
,-r@ca,-r\O@@Sf
OO@
olot(o-qlco_qo oNco
o Jo N o o o
ui
+dol'
.-rN0o(c)\oNtJ1o
oaf)@
cY1
q
'.o- \
of Nr \or
c0
o- .f,- o?
o o o N o io
di
ddoi
0o
\
o
N
\
O)\
co
'- l\l
o
h'\o
R
p
to
'f\ l
EN

\t
\
N
=
a
$
r.{
o
N
x
o
o
o
c'!

o
C'!
o
lt
o
E'l
.=
0)
J
o
!
o
o
o
g
0
c
q,
o
c'l
,
o
tr
0)
o
E
o
.!
l-{
x
o
c
-
\
q.)
q.)
q
\
a
P
(u
o
tr (O.-rtO
-9@
i-{CD
O tnt
: iooN
cooN Nc! o ou)
N
iodd
$-ir..- do* r.r' dn
OOOOOO
50o\loF.
R
oi o.r,
^'
N'
N'
NFiUc!--{:
5
=
-
E R bs
ru ;. If oJE!l.|
Ei
o) .E tbp F
)g .cE
c rE .y
E
pB
I 89.?! I
i=
9.e eS;s :

g'
;erlsr fi
,t;g fi*iH:.i E
cgE iHEEsE
:)F;F