UNIVERZITET U SARAJEVU

EKONOMSKI FAKULTET

SEMINARSKI RAD:
HIPOTEKARNO TRITE

PREDMET: MONETARNA STRATEGIJA

MENTOR: prof.dr. Sead Kreso

Sarajevo, novembar 2013.godine

STUDENTI:

SADRAJ
1. UVOD

2. OBILJEJA HIPOTEKARNIH TRITA

2.1. Vrste hipotekarnih trita

2.2. Druge vrste hipotekarnih trita

3. VRSTE HIPOTEKARNIH INSTRUMENATA

4. KAMATNA STOPA NA HIPOTEKARNE KREDITE

4.1.

Hipotekarna fiksna stopa naspram hipotekarne promjenjive stope

4.2.

Svjetska ekonomska kriza, deregulacija i regulacija financijskih trita

9
4.2.1. Monetarna politika FED-a od 1980-2009 i stvaranje
balona na tritu nekretnina u SAD-u

10

5. PRIMARNO HIPOTEKARNO TRITE

11

6. SEKUNDARNO HIPOTEKARNO TRITE

12

7. SUDIONICI NA HIPOTEKARNOM TRITU

14

8. SEKURITIZACIJA

15

8.1.

Proces sekuritizacije
15

8.2.

Prednosti sekuritizacije
17

9. HIPOTEKARNO TRITE EU

18

ZAKLJUAK

22

LITERATURA

23

POPIS TABELA

24

1. UVOD

Hipotekarno trite je specijalizovano trite kapitala na kome se trguje hipotekarnim

zalonicama, koje se emituju na osnovu hipoteka, i hipotekarnim kreditima. Ovo trite obuhvaa
trgovinu hipotekarnim zalonicama na primarnom i sekundarnom tritu gdje svaka zalonica ima
dvostruko iskazanu vrijednost; u novcu i materijalizovanoj hipoteci.1
Hipoteka (gr. hypothk kapara) predstavlja zalaganje nekretnina za osiguranje
primljenog zajma koje se upisuje u zemljine knjige, te se time osigurava prvenstveni red
naplaivanja tako osiguranog zajma, a te se nekretnine mogu otuivati samo s teretom tog zajma.2
Cilj ovog rada je objasniti to je to ustvari hipotekarno trite. Kroz rad emo obraivati
razne tematske cjeline koje se odnosi na hipotekarno trite.
Jedan od tematskih cjelina koju obraujemo u radu su instrumenti hipotekarnih trita koje
dijelimo na europski i ameriki model. Nakon toga obraujemo temu kamatna stopa na hipotekarne
kredite i dajemo osvrt na hipotekarne kredite u SAD-u. Zatim obraujemo podjelu hipotekarnih
trita na primarna i sekundarna te sudionike na ovim tritima, a na samom kraju rada obraujemo
temu sekuritizacija, njen proces i prednosti. Rad zavravamo sa temom o hipotekranim tritima u
Europskoj uniji koja su nama jako zanimljiva.

Kljune rijei: hipotekarno trite, hipotekarni krediti, hipotekarni instrumenti, sekuritizacija

1
2

Komazec S., Risti .; Finansijska trita i berzanski menadment; Beograd; 2009.

Klai, Bratoljub; Rjenik stranih rijei; Zagreb; 1980.

2. OBILJEJA HIPOTEKARNIH TRITA

Hipotekrana trita predstavljaju podkategoriju trita kapitala. 3 Odnosno, hipotekarno
trite je sekundarno trite na kojem se trguje potraivanjima osiguranim hipotekama. Vrijednosni
papiri izdati na temelju hipoteke omoguavaju hipotekarnim kreditnim ustanovama pribavljanje
sredstava na tritu kapitala.
Bitno se razlikuju od trita dionica i obveznica, a glavne razlike su sljdee:
1. glavni zajmoprimci na tritima kapitala su vladina tijela i poduzea, dok su dunici na
hipotekarnim tritima pojedinci
2. hipotekarni krediti se daju za razliite iznose i na razliite datume dospijeaije
karakteristike stvaraju probleme za razvoj sekundarnog trita.
Hipotekarni kredit je dugoroni kredit osiguran nekretninom, a amortizira se tako to ga dunik
otplauje tokom vremena u nekoj kombinaciji otplate

glavnice i kamata. Vraanje kredita

osigurano je realnim pokiem dunika: stambenim zgradama, poslovnim prostorima, skladitima,

zemljitem i sl.

2.1. Vrste hipotekarnih trita

Na ovim tritima postoji niz hipotekarnih kredita koje razliti zajmoprimci koriste.
Osigurani i ugovorni hipotekarni krediti; njih izdaju banke ili drugi hipotekarni kreditori, a
garanciju za njih izdaje ili Savezna uprava za stambena pitanja (FHA) ili Uprava za potporu
veterana (VA). Agencija jami da e otplatiti hipotakarni kredit ako to dunik ne ispuni. Prednost za
dunike ovakvog kredita jeste vrlo nisko ili nikakvo uee.
Hipotekarni krediti po fiksnoj i po promjenjivoj stopi; glavna odlika ovog kredita je kamatna
stopa koja utie na mjeseni iznos anuiteta.
Kod hipotekarnog kredita sa fiksnom kamatom mjesena otplata se ne mijenja dok traje kredit.
Dok kod hipotekarnog kredita sa promjenjivom kamatom (ARMs) njegova otplata se mijenja kroz
3

Buldi Ivan; Funkcije i znaaj hipotekarnog trita;Zavrni rad; Pula 2013. str. 2

vrijeme. Uglavnom ova vrsta kredita ima ogranienja u smislu koliko visoko ili nisko se moe
kretati kamatna stopa unutar godine dana i tijekom trajanja kredita.
Zajmoprimci preferiraju kredite po fiksnoj stop jer ARMs mogu uzrokovati financijske potekoe
ako kamatne stope rastu, a kreditori su skloniji ARMs u jer smanjuju kamatni rizik.
2.2.

Druge vrste hipotekarnih trita

Budui da hipotekarno trite postaje sve konkurentnije njegovi kreditori intenzivno nude razliite
vrste hipitekarnih ugovora kako bi privukli to vie zajmoprimaca.
Hipotekarni krediti s rastuom otplatom GPMs4; ovu vrstu kredita koriste kupci stanova koji
oekuju da e njihov osobno dohodak porasti. Njihova osnovna karakteristika je da imaju nie
otplatne rate u prvih nekoliko godina koje kasnije rastu.
Prednost GPM kredita je to zajmoprimac ispunjava uslovi i za vei kredit od onog koji bi dobili
da trae konvencionalni hipotekarni kredit.
Nedostatak GPM kredita je to otplate rastu bez obzira da li se dunikov odobni dohodak poveava
ili ne.
Hipotekarni krediti s rastuom glavnicom GEM; za zajmoprimca ovaj kredit je forimiran tako
da mu pomogne da u to kraem vremenskom razdoblju otplati uzeti kredit. Rate su u poetku
jednake ali e se tokom vremena otplatna rata poveati. Taj rast e smanjiti glavnicu bre nego to
bi se to dogodilo u konvencionalnom otplatnom roku. Rezultat je smanjenja ivotnog razdoblja
kredita, a sve vie je popularan meu zamoprimcima koji oekuju da e njihov osobni dohodak
porasti.
Hipotekarni kredit sa podjelom kapitalnog dobitka SAM; u veini sluajeva kamatne stope su
visoke to ujedno znai da je mjesena rata za hipotekarni kredit visoka i to je najvei razlog zato
zajmoprimci nisu u mogunosti podignuti kredit. Zbog toga su kreditori osmislili SAM. Koncept
ovog kredita je sljedei: kreditor sniava kamatu na hipotekarni kredit u zamjenu za udio u svakoj
aprecijaciji nekretnine to znai da ako se nekretnina proda po vioj cijeni, kreditor ima pravo na
dio ostvarene dobiti.
Hipotekarni kredit sa sudjelovanjem u glavnici; vanjski investitori kod ove vrste kredita imaju
pravo udjela u aprecijaciji imovine, a ne kreditori.
4

Frederic S. Mishkin;Stanley G. Eakins; Financijska trita i institucije; 4.izdanje, Mate, Zagreb, 2005. str. 229

Hipotekarni krediti s obrnutim redoslijednom otplata RAM; ovaj kredit je namijenjen

penzionerima te im omoguava da ive od vrijednosti koje se nalaze u njihovim domovima. Kredit
je osiguran nekretninom, a zajmoprimac ne plaa nita po kreditu. Banka mu mjeseno isplauje
odreena sredstva. Kada zajmoprimac premine, upravitelj stana dunika prodaje nekretninu kako bi
namirio dug.

3. VRSTE HIPOTEKARNIH INSTRUMENATA

Iza svakog hipotekarnog instrumenta stoji odreena aktiva na osnovu koje se isti emituje.
Banke i ostale kreditne institucije na bri nain i po povoljnim uslovima refinanciraju odobrene
kredite i tako oslobaaju svoju aktivu poveavajui svoj kreditni potencijal.
Postoji dva modela na osnovu kojih je ureeno odreeno hipotekarno trite:
1. europski model na osnovu zaloene aktive emituju se hipotekarne obveznice po
principu bilansne sekjuritizacije. Bilansna sekjuritizacija oznaava takvu emisiju gdje
zaloena imovina ostaje u bilansu originatora zajedno sa pripadajuim obvezama, a
serisiranje najee vri isto lice.
2. ameriki model na osnovu zaloene aktive emituju se razliite hipotekarne zalonice
po principu vanbilansne sekjuritizacije. Vanbilansna sekjuritizacija oznaava emisiju kod
koje se zaloena imovina izvodi van bilansa originatora i unosi u bilans specijalnog
pravnog lica koje se formira iskljuivo u ove svrhe. Uz zaloenu imovinu na specijalno
pravno lice se prenose sve obveze, a ponekad i samo servisiranje tih novanih tokova.
Europske hipotekarne obveznice5
Predstavljaju vrijednosne papire koje se emituju na tlu Europe, a najzastupljenije su u Danskoj,
vedskoj i Austiji gdje izmeu 50% i 100% hipotekarnih kredita biva refinancirano na ovaj nain.
Postoje i odreene specifinosti vezane za ovu vrstu obveznica. Aktiva na osnovu koje se emituju
ostaje u bilansu originatora koji obavlja i sve ostale aktivnosti (vlasnitvo i servisiranje se obavljaju
od strane istog lica), ali snosi i rizik koji nosi ova hipotekarna obveznica. Jo jedna od specifinosti
je i ta da se ova vrsta hipotekarne obveznice ne moe vezati za tono odreenu grupu hipotekarnih
kredita.
Europska unija je definirala kriterije za izdavanje hipotekarnih obveznica, a njihova sutina je u
sljedeem:
5

Internetski izvor: http://blog.dnevnik.hr/investiranja/2009/12/1627153585/instrumenti-hipotekarnog-trzista.html

(01.11.2013. 14:15)

 moraju da budu izdate od strane kreditnih institucija

moraju da imaju dovoljno pokrie za kompletan iznos obveza
vlasnici hipotekarnih obveznica imaju privilegije u sluaju steaja emitenta
moraju da budu pod stalnim nadzorom nadlenog javnog regulatornog tijela
Najznaajnija institutucija u EU u oblasti hipotekarnog kreditiranja je Europska hipotekarna
federacija. Ciljevi Europske hipotekarne federacije su da se osiguraju stambeni uslovi graanima u
EU. Da bi se taj cilj dostigao, Federacija prikuplja podatke o transankcijama koje se obavljaju na
hipotekarnom tritu i vodi detaljnu statistiku o radu hipotekarnog trita u EU. Ona, takoe, izdaje
publikacije sa podacima o regulativama na hipotekarnom tritu, objavljuje standarde o stambenim
kreditima i prua stabilnost europskog sustava hipotekarnih kredita.
Amerike hipotekarne zalonice
Ovo su vrijednosni papiri koji se izdaju samo na tlu Sjedinjenih Amerikih Drava, a izdaju se na
osnovu zaloga pula hipotekarnih kredita. Vrlo su likvidne i popularne meu investitorima zbog
visokog kreditnog rejtinga koji uivaju. Origirniranje, servisiranje i vlasnitvo su odvojeni ime su
ovaj proces uinili efikasnijim i atraktivnijim za potencijalne kupce.
Prenosna hipotekarna zalonica
Najrasprostranjeniji vrijednosni papir na amerikom tritu kojeg sreemo u vie podvrsta. Npr, ako
zalonice inicijalno nose 7% kamate, investitoru e pripasti 6%. Preostalih 1% zadrae se kao
provizija. Ove zalonice u Americi tradicionalno emituje agencija GNMA (Government National
Mortgage Association).
Participativni hipotekarni certifikati
Pripadaju prenosivim hipotekarnim zalonicama i sline su predhodno navedenoj zalonici, a jedina
razlika je u tome to ih emituje dravna agencija FHLMC (Federal Home Loan Mortgage
Corporation).
Kolateralne hipotekarne obligacije
Specijalna vrsta zalonica koja se odvojeno emituje za imaoce obveznica razliitih klasa u smislu
rizika, roka dosipjea i rejtinga. Najee se dijele na klase A, B i C te je prisutno prvenstvo isplate
meu njima. Najvei rizik prijeveremene otplate trpe imaoci obveznica klase A, a najvei rizik
nenaplativosti trpe imaoci obveznica klase C.
7

Privatne prenosive hipotekarne zalonice

Za njih nitko ne garantuje pa su stoga veoma rizine ali obeavaju i veu stopu prinosa. Njih
najee kupuju agresivni investitori sa visokom tolerancijom za rizik.
Kolateralna oligaciona obveza
Ona predstavlja najriziniji vrijednosni papir. Aktiva na osnovu koje se izdaje ne ine hipoteke nego
junk obveznice. Dijele se u vie nivoa u zavisnosti od rizika koji sa sobom nose.

4. KAMATNA STOPA NA HIPOTEKARNE KREDITE

Kamatna stopa je cijena koju banka naplauje za kredit. Kamata se naplauje kao procenat
na preostalu glavnicu. Banke mogu postaviti bilo kakve kamatne stope, ali ih nastoje smanjiti ako je
finansijska pozicija zajmoprimca dobra, ako je dobar kolateral i kada je vrijednost kredita znatno
ispod nominalne vrijednosti imovine pod hipotekom.6
Kada finansijske institucije pokrenu proces odobravanja hipotekarnih kredita, ugovori o takvim
kreditima moraju sadravati odreene informacije vezane za datu hipoteku. Naime, u hipotekarnom
ugovoru bie specificirano da li je hipoteka osigurana na dravnom nivou, iznos zajma, da li je
kamatna stopa fiksna ili promjenljiva, koju kamatnu stopu treba naplatiti, dospijee i druge posebne
odredbe koje mogu varirati u ugovorima.
4.1.

Hipotekarna fiksna stopa naspram hipotekarne promjenljive stope

Opte je poznato, da se prilikom zakljuivanja bilo kojeg ugovora o zajmu posebno vodi rauna o
kamatnim stopama. Tako da one predstavljaju jednu od najvanijih odredbi u hipotekarnim
ugovorima takoe. Naime, hipotekarni zajmovi se mogu obraunavati kako po fiksnim kamatnim
stopama, tako i po promjenljivim. Krediti s promjenljivom kamatnom stopom imaju stopu koja
varira zavisno od referentne kamatne stope tokom trajanja kredita. Promjenljiva kamatna stopa se
obino rauna kao suma promjenljive referentne kamatne stope (kao to je euribor ili libor) i
konstante kamatne mare. Zato kamatna stopa na kredit moe biti npr. izraena kao euribor plus
jedan procenat. Pri promjenljivoj kamatnoj stopi, zajmoprimac snosi kamatni rizik, jer svaka
promjena referentne kamate utie na kamatu kredita i mjesenu ratu.7
6

Internetski izvor: http://cbbh.ba/?id=765 (21.10.2013. 21:23)

Internetski izvor: http://finance.hr/test/wp-content/uploads/2009/11/dimpfedkufk2008.pdf (21.10.2013. 21:00)

Fiksna kamata na kredite podrazumijeva da je kamatna stopa uspostavljena za cjelokupno

trajanje hipoteke, a to je obino izmeu 15 i 30 godina. Zajmoprimac zna na poetku koliki je
ukupni iznos kamate koju treba platiti. Glavna prednost hipotekarnih kredita s fiksnom kamatnom
stopom je da zajmoprimac moe tano predvidjeti iznos za otplatu. Ako je kamatna stopa niska,
kredit s fiksnom kamatnom stopom je dobro rjeenje, jer e va kredit biti fiksiran s niskom
kamatnom stopom.
Isto tako, obraun kamata zavisi od iznosa zajma kao i od perioda na koji glasi odreeni hipotekarni
kredit. Stope za 30-godinju hipoteku su vie od onih za 15-godinju hipoteku i kako su dambo
(visoke) stope vie od odgovarajuih udruenih stopa, ilustrujui na taj nain vii rizik kod duih
rokova dospea i duih zajmova.

4.2. Svjetska ekonomska kriza, deregulacija i regulacija financijskih trita

Svjedoci smo ekonomske krize koja je poela 2007.godine, a njene posljedice se osjeaju i danas u
veini zemalja. Smatra se da je ovo bila kriza globalnih razmjera i kao takva jedina u povijesti.
Interesantna injenica je da su razmjeri ove krize u razliitim zemljama razliiti, to znai da su
neke zemlje pretrpjele bankrote dok su druge uspjele ak ojaati svoju globalnu poziciju. Ono to se
mora razmotriti jeste ko je, zapravo, krivac a ko najvea rtva ovakvog globalnog kolapsa.
Veina je ekonomista i financijskih strunjaka saglasna u tome da je snana deregulacija sigurno
doprinijela poremeajima u prudencijalnom poslovanju te da je stvorila mogunost za stvaranje
razliitih financijskih derivata, inovacija i agencija pomou kojih su banke mogle lako ui na
sekundarno financijsko trite i potajno trgovati depozitima stanovnitva. Iz toga proizilazi i
donoenje zakona o regulaciji finansijskih trita, odnosno bankovnog sustava. Ovim je zakonom
odvojeno komercijalno od investicijskog bankarstva, uveden je sustav osiguranja depozita (FDIC),
bankama je zabranjeno preuzimanje i distribucija novih emisija vrijednosnica osim dravnih,
zabranjeno im je imati podrunice koje su na bilo koji nain ukljuene u trgovinu vrijednosnicama,
zabranjeno je upravljako povezivanje banaka i poduzea s primarnom aktivnou na tritu
vrijednosnica, ograniena im je kupnja i prodaja vrijednosnica za tui raun. 8 Naime, najvei
problem nije bio u bankovnom sustavu, ve u nebankarskim institucijama, koje su preuzimale rizike
ali nisu bile dovoljno kontrolirane.

Internetski izvor: http://finance.hr/test/wp-content/uploads/2009/11/dimpfedkufk2008.pdf (21.10.2013. 21:27)

4.2.1 Monetarna politika FED-a od 1980-2009 i stvaranje balona na tritu nekretnina

u SAD-u

U periodu od 1890-2009 ekonomija SAD-a se suoavala sa velikim promjenama, od recesije do

oporavka i gospodarskog rasta. Naime, nakon naftnih okova, koje su pratili pad BDP-a i visoka
stopa nezaposlenosti, dolazi i period rekordno visokih stopa inflacije, pa je FED, kako bi obuzdao
inflaciju morao sprovesti restriktivnu monetarnu politiku, tako to je odravao kamatne stope na
visokoj razini, prosjeno 15%. S tim u vezi, kako bi doprinio oporavku gospodarstva, FED je morao
uvesti ekspanzivnu fiskalnu politiku, pa su porezi naglo snieni za 25%. Nakon toga dolazi do
naglog pada cijena nafte, a FED je postepeno smanjivao i kamatne stope, pa je sa 12% 1980.
kamatna stopa sniena na 7,5% 1985.godine.9
Sniavanje kamatnih stopa, na dalje, dovodi do prezaduivanja preduzea, banaka i
stanovnitva. Meutim, kljuni momenat u nastajanju krize jeste nagli pad kamatnih stopa nakon
teroristikog napada na WTC i dot.com krize. U tom trenutku kamatna stopa iznosi ak samo 1%.
Takav potez FED-a na elu sa Alanom Greenspanom smatra se poetkom real-estate balona na
temelju kojeg je dolo do razvoja i irenja drugorazrednih hipotekarnih kredita u SAD-u, ije je
prsnue dovelo do globalno najrairenije financijske krize u povijesti. Iz toga proizilazi i pojam
Greenspanovi baloni koji oznaava prenapuhane cijene vrijednosnica 2000.god.i nesrazmjerne
cijene nekretnina 2004-2007.godine. Na ovo nelsganje Alan Greenspan nije reagovao.
Navedeni period je zapamen kao period enormnog rasta cijena nekretnina, kada samo u 7
godina indeks cijene nekretnina raste sa 120 na 210. Na temelju tako snanog rasta cijena dionica
nastali su tzv. NINJA krediti i drugorazredni hipotekarni krediti jer bankama i ostalim agencijama
nije bilo bitno da li e dunik moi vratiti kredit, kada e mu u tom sluaju jednostavno oduzeti
nekretninu i prodati je na tritu po visokoj cijeni, budui da cijene nekretnina stalno rastu. Balon
cijena nekretnina raste uporedo sa balonom cijena vrijednosnica. Stanovnitvo poveava svoje
bogatstvo na osnovu rasta berzanskih indeksa, pa samim tim poveava se i privatna potronja. S
naglim rastom potronje smanjuje se tednja u raspoloivom dohotku i to na 2% 2000.godine. U
tom periodu se javljaju novi instrumenti i kriteriji zaduzivanja, to sve doprinosi veoj ekspanziji
zaduivanja. Stanovnitvo kada je izgubilo povjerenje u trite kapitala, svoje vikove usmjeravalo
je na trite nekretnina koje je tada vailo za najsigurnije ulaganje. Jaanje trita nekretnina dovelo
je do pada kamatnih stopa, i to do rekordnih 5.25%. A sve to je dovelo i do stvaranja novog oblika
hipotekarnih kredita ARM (adjustable rate mortgage) to je stanovnitvu omoguilo dizanje veih

Internetski izvor: http://finance.hr/test/wp-content/uploads/2009/11/dimpfedkufk2008.pdf (26.10.2013 18:45)

10

hipoteka.10 Iako danas ve postoje naznake oporavka mnogih ekonomija nakon ove krize, mnogi
teoretiari i strunjaci smatraju da veina investitora nije shvatila pouku, pa da se slina situacija
moe opet desiti u skorije vrijeme.

5. PRIMARNO HIPOTEKARNO TRITE

Na primarnom hipotekarnom tritu potrebno je definisati itav niz elemenata koje ureuju
razliiti zakoni. Uspjean razvoj primarnog hipotekarnog trita podrazumijeva:
a) zaokruen i efikasan sistem evidencije vlasnitva na nepokretnostima,
b) efikasan sudski sistem,
c) kratkotrajan i djelotvoran izvrni postupak.
Bez ispunjenja navedenih pretpostavki ne moe se oekivati smanjenje rizika povezanih sa
procesom hipotekarnog kreditiranja, ime bi svaki napor usmjeren razvoju primarnog a zatim i
sekundarnog hipotekarnog trita bio osuen na neuspjeh.
Na primarnom tritu finansijske institucije stvaraju nove hipotekarne kredite izdavajui kredite
pojedincima za kupnju ili obnovu porodinih kua ili stanova, preduzeima za kupnju poslovnih
zgrada ili pribavljanje potrebnog kapitala i raznim institucijama za njihove potrebe. Krediti se
stvaraju iz prikupljenih depozita, pomou sredstava dobijenih putem kratkoronih i dugoronih
kredita s finansijskih trita, prodavanjem kredita na sekundarnom tritu, sekuritizacijom, iz
vlastitih kapitala i slino.
Hipotekarne kredite primarno dijelimo na kredite za: 1-4 porodice to predstavlja kupnju stana ili
kue za pojedinca, porodicu ili nekretnine u kojima moe stanovati do 4 porodice; kredite za
vieporodino stanovanje, odnosno kupnja nekretnina u kojima moe stanovati vie od 4 porodice;
komercijalne kredite, odnosno kupnja poslovnih zgrada i proizvodnih hala te krediti za seoska
domainstva to predstavlja kupnju farmi i poljoprivrednih zemljita.
Primarno hipotekarno trite svodi se na kreiranje bankarske aktive tj. na proces odobravanja
hipotekarnih kredita. To predstavlja prvu fazu razvoja hipotekarnog trita. Osnovne pretpostavke
dobrog funkcionisanja primarnog trita nekretnina su: evidencija vlasnitva nad nekretninama,
sigurnost i nedvosmislene pravne konsekvence evidencije vlasnitva nad nekretninama, prioritet u
naplati hipotekarnog kredita iz zaloene nepokretnosti u sluaju nesposobnosti izmirivanja obaveza
od strane dunika, efikasan sudski sistem, kratkotrajan i djelotvoran izvrni postupak. 11 Hipotekarne
10

Internetski izvor: http://finance.hr/test/wp-content/uploads/2009/11/dimpfedkufk2008.pdf (25.10.2013 19:02)

11

Milorad Unkovi, Milan Milosavljevi, Nemanja Stanii; Savremeno berzansko i elektronsko poslovanje; Beograd
2010., str. 49

11

zajmove karakterie relativno visok stepen rizika. Osnovni tipovi rizika su: kreditni, kamatni i
inflacioni, rizik sistema, vlasnitva, prijevremene otplate kao i rizik nelikvidnosti. Kreditni rizik je
rizik da e dunik prestati da isplauje zajam. Dvije osnovne mjere tog rizika su: stopa zajma prema
vrijednosti i stopa otplata prema prihodima. Kamatni i inflacioni rizik je posebno izraen u
zemljama u tranziciji gdje nema standardnih mehanizama za mitigaciju kamatnog rizika. Rizik
sistema je rizik izvjesnosti i vremenskog trajanja procesa ulaska u posjed zaloene nepokretnosti.
Ovaj rizik se smanjuje postojanjem evidencije vlasnitva, evidencijom hipoteka, brzim postupkom
utvrivanja hipotekarnog prava. Rizik vlasnitva se javlja u situaciji odsustva evidencije vlasnitva.
To je rizik da zaloena nepokretnost nije u svojini dunika ili iranta. Rizik nelikvidnosti se moe
posmatrati na primjerima zemalja u tranziciji, kad je povjerenje u banke narueno, da deponenti ele
to veu likvidnost. Da bi se shvatilo mjesto i uloga hipotekarne zalonice u sistemu hipotekarnog
kreditiranja, prvo se trebaju razmotriti osnovne komponente primarnog hipotekarnog trita, a to su:
originacija hipoteke, vlasnitvo nad hipotekom, servisiranje hipotekarnog duga. Za razvoj hipoteka
najvanija je mogunost pretvaranja hipoteke u obveznice. Taj proces pretvaranja naziva se
sekjuritizacija to znai pretvaranje nelikvidne dugovne finansijske instrumente u likvidne.

6. SEKUNDARNO HIPOTEKARNO TRITE

Sekundarno hipotekarno trite predstavlja zbir kupoprodajnih transkacija izmeu emitenta i
investitora i izmeu razliitih investitora meusobno, u kojem je predmet prometa hipotekarni
kredit. Sekundarna hipotekarna trita stvorila je federalna vlada da bi pomogla ameriki
ekonomski rast tokom Velike depresije. Vlada je 1930. godine uspostavila Federalnu nacionalnu
hipotekarnu organizaciju (FNMA) zbog kupnje hipotekarnih kredita od tedionica i da bi te
depozitne institucije mogle izdavati to vie hipotekarnih kredita. Takoe, vlada je osnovala i
Federalnu stambenu administraciju (FHA), te Stambenu administraciju ratnih veterana (VA) zbog
osiguranja odreenih hipotekarnih ugovora od rizika neplaanja.12S obzirom na to, finansijske
institucije koje su izdale hipotekarne kredite i kupci na sekundarnom tritu nisu se morali brinuti
oko kreditne povijesti posuivaa ili vrijednosti zalonog osiguranja hipotekarnog kredita, jer su
imali jamstvo vlade kao zatitu od rizika neplaanja.
Savremena praksa sekundarnog hipotekarnog trita zasniva se na sljedeim principima:
standardizacija, reputacija, garancija kredita te elektronsko praenje individualnih hipoteka.13

12

Anthony Saunders, Marcia Millon Cornett; Finansijska trita i institucije; Masmedia 2006., str. 271.
Milorad Unkovi, et al, Savremeno berzansko i elektronsko poslovanje, Univerzitet Singidunum, Beograd 2010.,
str. 49
13

12

Sutina sekundarnog hipotekarnog trita je u kreiranju mehanizma za obnavljanje kreditnog

potencijala i smanjenje rizika (kreditnog, kamatnog i inflacionog, likvidnost) banaka i drugih
institucija koje izdaju hipotekarne kredite.
Postoje dva modela hipotekarnog trita:
a) ameriki model (sa razvijenim sekundarnim tritem i prisustvom dravnih agencija)
b) europski model (sa prisustvom poslovnih banaka i tedno-kreditnih organizacija; baziran na
njemakom iskustvu, pri emu specijalizovane hipotekarne banke emituju vrijednosne
papire tzv. pfandbrief, koji su ustvari hipotekarne obveznice, a hipotekarni krediti ostaju u
bilansu banke.
Nakon to finansijske institucije izdaju hipotekarne kredite, esto ih sekuritiziraju ili prodaju na
sekundarnim hipotekarnim tritima. Sekuritizacija ili prodaja hipotekarnih kredita na sekundarnim
tritima smanjuje rizik likvidnosti (izdavatelji kredita u svakom trenutku mogu dobiti sredstva od
prodaje kredita), rizik promjene kamatne stope (usklauju kratkoronu i dugoronu aktivu) i
kreditni rizik (kupnjom kredita s drugih podruja ili prodajom kredita) kojom su izloene
finansijske institucije koje su hipotekarni krediti izdali. Dranje dugoronih hipotekarnih kredita s
fiksnom stopom u portfeljima aktive ini ih podlonim riziku promjene kamatne stope, posebno ako
se oekuje porast kamatnih stopa. Prodaja hipotekarnih kredita moe finansijskoj instituciji koja ih
je izdala stvoriti nekamatni prihod i pomae smanjenu uinka regulatornih ogranienja.
Preduvjeti za razvoj sekundarnog trita su razvijeno primarno trite kroz veliki volumen izdavanja
kredita, hipotekarni krediti moraju predstavljati atraktivnu investiciju te je potreban visok nivo
konkurencije na tritu. Pored toga, potrebno je prisustvo standardizacije hipotekarnih kredita,
sistem odobravanja kredita i razvijeno servisiranje kredita.
S razvojem sekundarnih hipotekarnih trita razvili su se i vrijednosni papiri osigurani hipotekarnim
kreditom koji su omoguavali primarnim izdavateljima hipotekarnih kredita sekuritiziranje
hipotekarnih kredita i razvoj rastueg sekundarnog hipotekarnog trita.

7. SUDIONICI NA HIPOTEKARNOM TRITU

13

Na primarnom tritu susreemo banke, tedno-kreditne institucije, stambene tedionice,

hipotekarne banke i ostale sudionike. Sve navedene institucije stvaraju hipotekarne kredite po
odreenim uvjetima i zatim ih prodaju na sekundarnim tritima.
Banke su depozitne i kreditne institucije koje prikupljaju depozite te na osnovu toga izdaju kredite i
nude finansijske usluge. Na hipotekarnom tritu sudjeluju izdavajui hipotekarne kredite iz
prikupljenih depozita te pomou ostalih naina finansiranja. Takoe, sudjeluju i na sekundarnim
tritima osnivajui posebne pravne osobe kako bi izdvojili hipotekarne kredite iz svojih poslovnih
knjiga a na osnovu njih kasnije izdavali hipotekarne vrijednosnice.
tedno-kreditne institucije su finansijske institucije specijalizirane za prikupljanje depozita i
izdavanje hipotekarnih kredita. Ove institucije imaju naziv tedne banke i prisutne su na tritu
SAD-a. Njihovo znaenje na hipotekarnom tritu slabi uslijed jaanja konkurencije u korist
hipotekarnih banaka.
Stambene tedionice su kreditne institucije koje prikupljaju stambenu tednju te zatim odobravaju
kredite za obnovu i kupnju nekretnina. Postoje u srednjoj Europi, a temelje se na stambenim
drutvima prisutnima na tritu Njemake i Velike Britanije. tednja je subvencionirana od strane
drave tako da su korisnici tednje u mogunosti da ostvare dodatne prinose.
Hipotekarne banke su prisutne na primarnim i sekundarnim tritima, a to su institucije koje ne
primaju depozite ve odobravaju hipotekarne kredite iz vlastitog kapitala ili is sredstava
pribavljenih s finansijski trita. Na sekundarnim se tritima pojavljuju prodajui hipotekarne
kredite da bi pribavili nova sredstva za odobravanje kredita, ali nastavljaju voditi isplate i podatke o
svakom kreditu odnosno obavljaju servisiranje kredita.
U sudionike na hipotekarnim tritima ubrajamo i kompanije koje nude privatno osiguranje
hipotekarnih kredita te razliite federalne agencije u koje se ubrajaju Federalna stambena
administracija i Stambena administracija ratnih veterana. Uloga federalnih agencija je davanje
osiguranja, odreenim hipotekarnim kreditima, od neplaanja.
Nakon navedenih sudionika na hipotekarnom tritu, izdvojit emo pet najveih kupaca i
prodavatelja primarnih hipotekarnih kredita. Najvei kupci su: domae banke, strane banke,
osiguravajua drutva i penzioni fondovi, uzajamni investicijski fondovi i nefinansijske kompanije,
dok su glavni prodavatelji hipotekarnih kredita banke novanih sredstava, male regionalne ili
opinske banke, strane banke i investicijske banke.

8. SEKURITIZACIJA

14

Sekuritizacija predstavlja proces mobilisanja kreditnih potraivanja banaka putem hartija od

vrijednosti kao i njihovu prodaju na tritu. Finansijske organizacije razvijaju tehniku sekuritizacije
da bi iz bilansa stanja eliminisale ona potraivanja koja su podlona promjenama kamatnih stopa,
kreditnom riziku ili su nepovoljna i imaju rizine karakteristike. Poeci upotrebe sekuritizacije
zabiljeeni su krajem XX stoljea, tanije 1970. godine, kada su dravne agencije SAD-a udruile
hipotekarne kredite na kue stvarajui hartije od vrijednosti kojima se moglo trgovati na berzama.
Ve od 1980-ih godina poinje sekuritizacija i ostale imovine koja donosi dohodak to dovodi do
velikog porasta transakcija na hipotekarnom tritu. Meutim, na nekim tritima dolazi do
neoekivanog pogoranja u predmetnoj imovini to naruava povjerenje investitora.
Dok se kriza drugorazrednih hipoteka nije proirila, utjecaj sekuritizacije veinom je smatran
pozitivnim i povoljnim. Kreditna kriza koja je nastala dovela je do toga da je sekuritizacija natetila
finansijskoj stabilnosti zbog slabe kreditne kreacije, neadekvatne metode vrednovanja i nedovoljne
zakonodavne kontrole. Mnogi su proces sekuritizacije optuili za kompromitiranje incijativa
pokretaa da upravljaju rizikom i invenstiranjem u vrijeme kada su bili niski prinosi po
konvencionalnim dunikim vrijednosnicama. Niska stopa plaanja i iroka rasprostranjenost alata
za zatitu od rizika ohrabrile su invenstitore da preuzmu vie rizika kako bi ostvarili vie prinosa.

8.1. Proces sekuritizacije

Prema tipu koritene imovine sekuritizacijski instrumenti se mogu podijeliti na :
1. Hipotekarni prijenos ili Pass-through vrijednosni papiri - vrijednosni papiri osigurani
hipotekarnim kreditom koji prolazi kroz obeane isplate glavnice i kamata na fondove
hipotekarnih kredita koje su stvorile finansijske institucije do invenstitora sekundarnog
trita koji imaju udio u tim fondovima. Kamata i glavnica su umanjeni za naknadu za
prijenos.
Amerika vlada je stvorila tri hipotekarne agencije. Njihova svrha je da pridonesu stvaranju
hipotekarnih kredita i sekundarnih trita. To su : Drzavna hipotekarna asocijacija (Ginnie Mae,
GNMA) - prijenosi predstavljaju fond vladinih osiguranih kredita za koje ta agencija jami
pravodobnu isplatu glavnice i kamate vlasnicima hipotekarnih kredita. Ovi prijenosi nastaju kada
odobreni izdavatelji grupiraju i sekuritiziraju federalno osigurane kredite.
Federalna stambeno hipotekarna agencija (Fannie Mae, FNMA) i Federalna stambeno
hipotekarna agencija (Freddie Mac, FHLMC) kupuju hipotekarne kredite i stvarju hipotekarne
prijenose. Krediti u fondu mogu biti konvencionalni i federalno osigurani. U odnosu na Ginnie Mae
uglavnom nude vie kamatne stope na svoje proizvode zbog prisutnosti veeg rizika.
15

2. Hipotekarne obveze osigurane zalogom (CMO) Obveznica osigurana hipotekarnim

kreditom u viestrukim klasama ili tranama. Zbog rizika od prijevremene otplate kredita u
fondu, invenstitori ne dobivaju isti iznos kamata i glavnice kroz odreeno vremensko
razdoblje.

Da

bi

sprijeili

ovaj

problem

fond

kredita

se

grupie

trane1http://hrcak.srce.hr/71324 ili grupe prema dospijeu i na taj nain se novani tok od

prijevremenog otplaenog kredita tereti na samo jednu tranu. Nakon to se cijela trana
isplati, prijevremene isplate e se teretiti na drugu tranu i tako redom sve do posljednje
trane. Tranu su preteno grupisane u nekoliko grupa ovisno o dospijeu (kratkorono,
srednjorono i dugorono dospijee) i nose razliite kamatne stope, to omoguava
invenstitorima da sukladno svojim eljama mogu kupiti udjele u razliitim tranama.
3. Obveznica osigurana hipotekarnim kreditom (MBB) Obveznica s aktivom kao
zalogom. Od prijanjih sekuritizacijskih papira se razlikuju po tome to ostaju na bilanci
izdavatelja obveznica i nisu nuno povezani s isplatama hipotekarnih kredita.
U procesu sekuritizacije uestvuje vie subjekata. Meutim, dva su osnovna i to sponzor
sekuritizacije, subjekt ija se potraivanja sekuritiziraju i homogeniziraju, i posebna pravna osoba
preko koje se provodi proces sekuritizacije. Takoer, postoji mogunost da se javi i trei subjekat,
kao organizator sekuritizacije, odnosno osoba koja e obaviti sve potrebne radnje poev od
izoliranja odreene imovine, zatim struktuiranja vrijednosnih papira pa do samog provoenja
emisije i upravljanja procesom servisiranja sekuritizacijom oblikovanih vrijednosnih papira.
U najosnovnijoj formi proces sekuritizacije i ma dva koraka. U prvom koraku nalazi se kompanija s
kreditom ili nekom drugom imovinom koja proizvodi dohodak. Pokreta identificira imovinu koju
eli eliminisati iz svoje bilnce stanja i udruuje je u referentni portfolij. Nakon toga prodaje
imovinski fond izdavatelju izriito u svrhu kupnje imovine. U drugom koraku, izdavatelj financira
kupnju udruene imovine emisijom utrivih vrijednosnica koje donose kamate, a one se zatim
prodaju invenstitorima na tritu kapitala. Isplatu invenstitor dobiva u fiksnim ili promljenjivim
kamatnim stopama s rauna povjerenika.

8.2. Prednosti sekuritizacije

Proces sekuritizacije donosi prednosti svim uesnicima. Na osnovu toga, dunicima se poveava
16

mogunost dobijanja kredita, banke mnogo lake odobravaju kredite jer znaju da e vrlo brzo uz
niske trokove moi da se refinansiraju na hipotekarnom tritu. Davaoci zajmova, ovim procesom
mogu brzo i lako da obnove svoj kreditni potencijal tako to e se refinansirati emitovanjem hartija
od vrijednosti na osnovu kredita koje imaju u svojoj aktivi. Invenstitori, s druge strane, dobijaju
inovativne hartije u koje mogu da ulau, a koje pored toga imaju visok rejting i relativno stabilan
prinos uz mali rizik likvidnosti.
U

procesu

sekuritizacije

kredita,

banke

mogu

da

ostvare

slijedee

prednosti2

http://bib.irb.hr/prikazi-rad?rad=412722:
1. Poveanje likvidnosti banke postaju likvidnije i mogu bre prilagoavati svoje portfolio
strukture promljenjivim uslovima.
2. Profitabilnost Poveavaju profitabilnost na nain da vre vietruko pranjenje svojih
kreditnih potencijala i naplauju proviziju za servisiranje finansijskih obaveza dunika.
3. Smanjenje kreditnog rizika Putem trinih procesa poboljava se kvalitet kredita.
Za sprovoenje sekuritizacije neophodno je da se ispune sljedei uslovi:
1. Mora postojati zakonski okvir
2. Neophodno je da cijeli sistem bude standardizovan, od samih ugovora, rejtinga i procjene
rizika
3. Usluge koje prua serviser zajma moraju biti standardizovane tj. neophodna je tehnoloka
standardizacija.
Nakon to se uvedu standardi u poslovanje sekundarnog hiptekarnog trita, tek onda se moe
oekivati njegov daljnji razvoj i poveanje obima prometa.

9. HIPOTEKARNO TRITE EU

17

Glavna karakteristika hipotekarnih trita u zemljama Evropske unije je njihova razliitost u

regulaciji, tipovima proizvoda i kreditorima. Evropska hipotekarna integracija omoguuje da je isti
hipotekarni kredit, ili hartija od vrijednosti, raspoloiv u svim zemljama EU i po istoj cijeni. Na taj
nain, banke mogu da posluju na stranom tritu, stvaranjem svoje mree banaka ili otvaranjem
novih filijala. Postojanje razlika u ugovoru o hipotekarnom kreditu moe da utjee na razlike u vezi
sa zakonom o nekretninama svake pojedine zemlje koji su u skladu sa prihvaenim uslovima
integracije u EU.
Posljednjih nekoliko godina stvoreno je vie evropskih institucija, a za hipotekarno trite
najznaajnija je Evropska hipotekarna federacija. Ova federacija je osnovana 1967. godine i
predstavlja glas hipotekarne industrije na nivou Evropske unije. Trenutno ima 26 punopravnih
lanica iz esnaest zemalja lanica EU koje zajedno ine preko 75% ukupnih stambenih i poslovnih
hipotekarnih kredita u Evropi, vrijednost tih kredita na kraju 2012. godine iznosila je preko 6.7
triliona

eura.3

http://www.hypo.org/DocShareNoFrame/docs/1/KIPJDONDKDNJMICHOLGHJLIIPDW69DBDG
YTE4Q/EMF/Docs/DLS/2013-00042.pdf
Preformanse hipotekarnih trita EU u posljednjoj deceniji su bile pozitivne, uprkos ekonomskim
slabostima u nekim evropskim zemljama. Hipotekarni krediti znaajno su se poveali, a do tog
poveanja je dolo zahvaljujui izraenom rastu cijena, pogotovo cijena kua. Poveanje obima
neotplaenih hipotekarnih kredita ukazuje na to da hipotekarni krediti dobijaju znaaja u evropskim
ekonomijama. Rast hipotekarnih trita je takoer doprinjeo i poveanju duga. Krediti koji su
odobreni domainstvima od strane kreditinih institucija su se koristili oko 60% za kupovina kua,
16% za potronju i 20% za druge svrhe. Prekoogranieno kreditiranje izmeu evropskih zemalja je
jo uvijek veoma nisko, finansiranje institucija za hipotekarno kreditiranje u EU je podrano
depozitima, hipotekarnim obveznicama, tednjom i obveznicama sa hipotekarnom podlogom.

18

Tabela 1. Ukupni stambeni hipotekarni krediti u odabranim zemljama EU, za razdobljeod prvog
tromjesea 2011. godine do prvog tromjesea 2013. godine (u milionima EUR)
DRAVA/GODINE

2011 Q1

2012 Q1

2013 Q1

Ujedinjeno Kraljevstvo

1,374,212

1,498,601

1,495,842

Njemaka

1,153,345

1,164,627

1,186,614

Francuska

825,000

852,000

880,800

panija

674,753

659,940

633,570

643,722

642,803

650,351

Italija

358,789

366,801

364,624

vedska

285,095

307,082

308,612

Danska

235,231

239,556

244,066

Belgija

158,635

166,747

173,702

Irska

133,069

129,883

125,688

Nizozemska

Izvor: European Mortgage Federation tromjesecna izvjesca, dostupno na:

http://www.hypo.org/DocShareNoFrame/docs/1/KIPJDONDKDNJMICHOLGHJLIIPDW69DBDGYTE4Q/EMF/Docs/
DLS/2013-00042.pdf

Tabela 1. pokazuje ukupne hipotekarne kredite namijenjene kupovini nekretnina za stanovanje u

zemljama s najveom stopom kreditiranja. Zbroj kredita ovih deset zemalja ini preko 90% trita
cjelokupne EU. Najvee trite ima Ujedinjeno Kraljevstvo sa ukupno 1,5 bilijuna eura posuenih
sredstava. Rast je takoer zabiljeen i u zemljama Njemake, Francuske, Nizozemske, vedske,
Danske i Belgije, dok u pojedinim zemljama zbog dunike krize trita rastu po skromijim
stopama (panija, Italija i Irska ).

Tabela 2. Kamatne stope na hipotekarnom tritu odabranih zemalja EU za razdoblje od prvog

tromjesea 2011. godine do prvog tromjesea 2013.godine ( u % )
19

DRAVA/GODINE

2011 Q1

2012 Q1

2013 Q1

Ujedinjeno Kraljevstvo

3,62

3,51

3,49

Njemaka

3,70

2,92

2,54

Francuska

4,1

4,0

3,0

2,92

3,47

2,9

4,29

4,33

3,84

Italija

2,61

3,90

3,47

vedska

3,48

3,98

2,7

Danska

2,52

1,70

1,23

Belgija

3,98

3,90

3,64

Irska

3,09

3,13

3,16

panija
Nizozemska

Izvor: European Mortgage Federation tromjesecna izvjesca, dostupno na:

http://www.hypo.org/DocShareNoFrame/docs/1/KIPJDONDKDNJMICHOLGHJLIIPDW69DBDGYTE4Q/EMF/Docs/
DLS/2013-00042.pdf

Tabela 2. prikazuje kamatne stope na najee ugovorene kredite u pojedinim zemljama. Za

Ujedinjeno Kraljevstvo, Francusku i Belgiju koristene su prosjene stope za sve izdane kredite. Za
Njemaku i Nizozemsku prikazane su fiksne stope, dok su za panjolsku, Italiju, vedsku, Dansku i
Irsku prikazane kamatne stope na kredite s varijabilnom stopom. U veini zemalja zabiljeen je pad
kamatnih stopa, prvenstveno zbog odluka centralnih banaka i Evropske sredinje banke koje se
odnose na sniavanje njihovih kamatnih stopa kako bi prebrodile ekonomsku krizu kao i veoj
potranji za dravnim obveznicama.
S obzirom da ne postoji model hipotekarnog trita EU, ope karakteristike trita se razlikuju od
zemlje do zemlje. Tako su na primarnom tritu potroaima dostupne tri vrste hipotekarnih kredita
i to s varijabilnom stopom, fiksnom stopom i kombinacijom ovih dviju stopa. Ovi krediti se
preteno financiraju uglavnom iz prikupljenih depozita, izdavanjem hipotekarnih obveznica i
hipotekarnih vrijednosnih papira te ostalim izvorima poput prodaje kredita i slino. Glavni sudionici
na tritu su komercijalne banke, hipotekarne banke te stambene tedionice. Za razliku od
primarnog trita, na sekundarnom tritu se hipotekarni krediti najee koriste za izdavanje
hipotekarnih obveznica. Kod izdavanja ovih obveznica rizik je na strani izdavatelja i ne utie na
ostale sudionike. Najvea sekundarna trita su panjolsko, njemako, dansko i vedsko trite, koji
ine oko 75% cjelukopnog trita ovih obveznica.

20

ZAKLJUAK
Hipotekarna trita kroz primarno trite ima funkciju kreditiranja gdje stanovnitvu i
21

poduzeima nudi mogunost zaduivanja u cilju kupnje nekretnine, proizvodnog programa i sl.
Kroz ovu funkciju razvija se nekoliko vrsta hipotekarnih kredita kao to su hipotekarni krediti sa
fiksnom i varijabilnom stopom, ili kombinacija ta dva kredita. Sredstava se prikupljaju kroz
prikupljanje depozita ili novim nainima financiranja, sekuritizacijom i izdavanjem hipotekarnih
vrijednosnih papira. Korz ovakve naina financiranja razvilo se sekundarno trite preko kojih
izdavatelji kredita mogu doi do likvidnih sredstava. Prodajom kredita, izdavatelji mogu smanjiti
svoj kreditni rizik ili kupnjom kredita trenih karakteristika diverzificirati svoje kreditne portfelje.
Ostalim sudionicima se omoguuje ulaganje u druge hipotekarne vrijdenosne papire kako bi uloili
svoju tednju, smanjili svoje rizike ulaganja i uvali kupovnu mo. Na ovom tritu su jo prisutne
funkcije prijenosa financijskih sredstava i alokacijska funkcija.
Hipotekarni trite EU je tree po veliini trite kapitala u ovoj uniji. Kod monetarnih
institucija, hipotekarni krediti ine oko 65% kredita izdanih stanovnitvu odnosno ine oko 20%
ukupnih kredita. Karakterizirau ga velike razlike izmeu veliine samih trita na ovom podruju
kao i modeli trita, tradicionalni nain prikupljanja sredstava za financiranje hipotekarnih kredita i
izdavanje pokrivenih obveznica kroz sekundarno trite.

LITERATURA
1. Komazec S., Risti .; Finansijska trita i berzanski menadment; Beograd; 2009.
22

2. Klai, Bratoljub; Rjenik stranih rijei; Zagreb; 1980.

3. Buldi Ivan; Funkcije i znaaj hipotekarnog trita;Zavrni rad; Pula 2013.
4. Frederic S. Mishkin;Stanley G. Eakins; Financijska trita i institucije; 4.izdanje, Mate,
Zagreb, 2005.
5. Milorad Unkovi, Milan Milosavljevi, Nemanja Stanii; Savremeno berzansko i
elektronsko poslovanje; Beograd 2010
6. Anthony Saunders, Marcia Millon Cornett; Finansijska trita i institucije; Masmedia 2006.
7. www.blog.dnevnik.hr
8. www.cbbh.ba
9. www.finance.hr

POPIS TABELA
Broj
tabele

Naziv tabele

Stranica
23

1
2

Ukupni stambeni hipotekarni krediti u odabranim zemljama

EU
Kamatne stope na hipotekarnom tritu odabranih zemalja
EU

19
20

24