Onteigeningsrecht 2014

Hanna Zeilmaker, Wiert Leistra en Joske Hagelaars
DISCLAIMER
Dit e-book is met de grootste zorg samengesteld. Er kunnen echter geen rechten aan worden ontleend.
Dirkzwager advocaten & notarissen N.V. aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor schade die het
gevolg is van onjuistheid of onvolledigheid (in de meest ruime zin des woords) van de informatie in dit
e-book. Dit e-book is uitsluitend bestemd voor informatiedoeleinden en kan niet worden aangemerkt
als een (juridisch) advies in een individuele zaak.
Inleiding
Inleiding
Bij Dirkzwager hebben we het delen van kennis hoog in het vaandel.
De specialisten van Dirkzwager zorgen ervoor dat een breed publiek
de antwoorden op juridische vraagstukken kan vinden via onze
juridische kennisportal www.partnerinkennis.nl
Als specialisten onteigeningsrecht houden we u via de kennispagina van onze
sectie onteigeningsrecht op de hoogte van de arresten van de Hoge Raad,
interessante Koninklijke Besluiten van de Kroon en de meest recente
wetswijzigingen.
In deze bundel vindt u alle recente artikelen die door ons zijn gepubliceerd op de
kennispagina.
Net als bij onze actualiteitenlezingen is dit e-book onderverdeeld in:
I. Ontwikkelingen en beleid (met links naar wetgeving, handreikingen en notities)
II.
De administratieve procedure op volgorde van de toetsingscriteria van de
Kroon
III. De uitspraken gerangschikt per thema.
Veel leesplezier !
Dirkzwager zorgt dat u het weet.
Inhoudsopgave
Inhoudsopgave
Inleiding 3
I. Ontwikkelingen en beleid
II. Administratieve procedure

7
A. Strijd met het recht
7
Is een hypotheekhouder belanghebbende in de administratieve fase?
7
Checklist en formulieren vernieuwd en voorzien van
uitgebreide toelichting
10
Onteigening Weert: zesmaandentermijn voor KB geldt niet voor
bekendmaking in Staatscourant
12
Onteigening Amersfoort: huurder niet altijd belanghebbende
14
B. Volkhuisvestingsbelang of ruimtelijk ontwikkelingsbelang
16
Planologische grondslag vereist voor onteigening
16
Onteigening ter handhaving van de feitelijke toestand
18
Is een onherroepelijk bestemmingsplan nodig?
19
C. Publiek belang
21
D. Noodzaak
22
Minnelijk overleg na een vaststellingsovereenkomst tot
bedrijfsverplaatsing 22
Geen minnelijk overleg bij verjaringsclaim
24
Overleg alleen vereist bij grondgebonden belang
26
Obstructie van het minnelijk overleg loont niet
28
Onderhandelen met een huurder
30
Wie overlegt met de pachter?
32
Wens tot zelfrealisatie kan niet pas bij hoorzitting naar
voren worden gebracht
36
Wie kan een beroep doen op zelfrealisatie?
38
E. Urgentie
40
F. Varia
41
Onteigening en kabels en leidingen
41
Inhoudsopgave
III. Gerechtelijke procedure

A. Formaliteiten
Overschrijden redelijke termijn
Onteigening overleden eigenaar?
Recht op een uitspraak door rechters die bij behandeling
ter zitting aanwezig waren
B. Vereenzelviging
Vereenzelviging vader en zonen
Volledige schadeloosstelling voor huurder bedrijfsruimte
C. Eliminatieregel
Ook zonder complex kan sprake zijn van verwachtingswaarde
Elimineren bij een waarde verhogende bestemming
Rechtbank elimineert ten onrechte bestemmingsplan voor woningbouw
Eliminatie recreatieve bestemming
D. Bodembestanddelen
Marktwaarde bij ontgronding
E. Onrendabele top
Integrale vergoeding van de onrendabele top
F. Zakelijke rechten
Het onteigenen van een erfdienstbaarheid
Hypotheekhouder heeft geen belang bij cassatie
45
45
45
46
48
50
50
54
56
56
59
62
68
70
70
75
75
80
80
83
Een onteigeningsprocedure bestaat uit een administratieve fase en een
gerechtelijke fase. Voor de gehele procedure kunt u terugvallen op de
uit 1851 stammende Onteigeningswet.
In de administratieve onteigeningsprocedure besluit de Kroon, als het meezit, tot
de aanwijzing van de onroerende zaken die de overheid met het oog op de
realisatie van haar plannen in eigendom dient te verkrijgen. In de administratieve
procedure moet de verzoeker tot onteigening het onteigeningsdossier overleggen
aan de Corporate Dienst van Rijkswaterstaat, die de administratieve procedure
ambtelijk voorbereidt.
Als ondersteuning bij de correcte samenstelling van een onteigeningsdossier en
het zorgvuldig doorlopen van de procedure heeft de Corporate Dienst van
Rijkswaterstaat diverse hulpdocumenten opgesteld. Het betreft:
de handreiking onteigeningen Titel IV 2010;
de leidraden administratieve onteigeningsprocedure Titels II, IIa en IIc
Onteigeningswet;
de notitie 14 januari 2014; en
de checklist verzoek + bijbehorende formulieren
INHOUD
II. Administratieve procedure Strijd met het recht
II. Administratieve procedure

A. Strijd met het recht
Is een hypotheekhouder belanghebbende in de administratieve
fase?
In augustus 2014 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden zich uitgelaten over
de vraag of een hypotheekhouder een belanghebbende is aan wie het
ontwerpbesluit moet worden toegezonden.
Een onteigeningsprocedure bestaat uit twee fasen (elk voorafgegaan door serieus
minnelijk overleg). In de (bestuursrechtelijke) administratieve fase beslist de Kroon
of een bepaalde onroerende zaak ter onteigening wordt aangewezen. In de
daaropvolgende (civielrechtelijke) gerechtelijke fase beslist de civiele rechter
over de vraag of de aangewezen onroerende zaken ook daadwerkelijk worden
onteigend en bepaalt hij (in een later stadium) op welke schadevergoeding de
gerechtigden tot de onroerende zaak recht hebben.
Het besluit van de Kroon waarin onroerende zaken ter onteigening worden
aangewezen is een besluit in de zin van de Awb. Op de voorbereiding van het
besluit tot onteigening is op grond van artikel 78 lid 2 Onteigeningswet (Ow)
afdeling 3.4 Awb (de uniforme openbare voorbereidingsprocedure) van
toepassing. Dat betekent onder meer dat een ontwerpbesluit ter inzage moet
worden gelegd en dat het ontwerpbesluit, met kennisgeving van de
terinzagelegging moet worden toegezonden aan de belanghebbenden tot wie het
besluit zich richt.
In zijn arrest van 5 augustus 2014 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden zich
uitgelaten over de vraag of een hypotheekhouder een belanghebbende is aan wie
het ontwerpbesluit moet worden toegezonden. Eerder had de rechtbank MiddenNederland bepaald dat aan een hypotheekhouder inderdaad een dergelijke
kennisgeving moet worden verzonden. Omdat dat in deze zaak niet was gebeurd
wees de rechtbank de vordering tot onteigening van de gemeente Leusden af.
De gemeente Leusden ging tegen de uitspraak van de rechtbank in beroep en
kreeg van het hof gelijk. Het hof overweegt(r.o. 3.24) () de hypotheekhouder is
aan te merken als een beperkt gerechtigde in de zin van artikel 3 lid 2 Ow en
daarmee in beginsel als derde belanghebbende (..). In de Ow is de
INHOUD
hypotheekhouder ten opzichte van de andere derde belanghebbenden echter een

bijzondere positie toegekend. (..) Door de koppeling die in artikel 80 Ow is
aangebracht tussen de gerechtelijke procedure en de administratieve procedure
werkt de bijzondere positie van de hypotheekhouder door in de administratieve
procedure. Bij de beantwoording van de vraag of de hypotheekhouder als
belanghebbende in de administratieve procedure moet worden beschouwd moet
dan ook rekening worden gehouden met het feit dat de hypotheekhouder op grond
van artikel 43 lid 1 Ow hoe dan ook dezelfde mate van zekerheid behoudt en over de
hoogte van de toe te kennen schadevergoeding in de gerechtelijke fase kan
meepraten. Dat betekent naar het oordeel van het hof dat de hypotheekhouder een
onvoldoende belang heeft om in de administratieve procedure, waarin de vraag aan
de orde is of er onteigend moet worden, als derde belanghebbende te kunnen
worden aangemerkt.
Hoewel de (onteigenings)praktijk goed met de uitleg van het hof uit de voeten kan
valt op de juridische juistheid ervan het nodige af te dingen. De aanname van het
hof dat een hypotheekhouder geen belang kan hebben bij het al dan niet
doorgaan van de onteigening lijkt ons onjuist. Net als alle andere gerechtigden
verliest de hypotheekhouder een recht en bovendien verliest hij afhankelijk van
de omvang van de hypotheek- de voordelen van een potentiele waardestijging van
de onroerende zaak. Het gevolg van het oordeel van het hof zou bovendien zijn dat
een hypotheekhouder niet alleen geen ontwerpbesluit hoeft te krijgen, maar ook
dat hij in het geheel geen zienswijzen in kan dienen in de administratieve fase. Dat
recht is immers voorbehouden aan belanghebbenden. In plaats van de vraag of de
hypotheekhouder belanghebbende is had het hof naar ons oordeel de vragen
moeten beantwoorden of het besluit tot de hypotheekhouder was gericht en of de
hypotheekhouder (in dit geval) was benadeeld doordat hij geen kennisgeving had
gekregen.
Tegen het arrest van het hof is beroep in cassatie ingesteld. In die procedure kan
de Hoge Raad uitsluitsel geven over het belanghebbendenbegrip in
onteigeningszaken. Bovendien doet zich in deze zaak de omstandigheid voor dat
het hof niet de onteigening heeft uitgesproken van een perceel, maar van (losse)
appartementsrechten. Dat is volgens de Hoge Raad niet mogelijk, zie hierover ons
eerdere artikel. In alle gevallen waarin onteigening van appartementsrechten aan
de orde is dient het gehele perceel waarop de appartementsrechten rusten ter
onteigening te worden aangewezen, en dienen in de civiele procedure alle
appartementseigenaren gezamenlijk te worden gedagvaard. Om die reden dient
de verzoeker om onteigening er uiteraard alert op te zijn dat in het verzoekbesluit
en de lijst van te onteigenen onroerende zaken niet, zoals vaak gebeurt, de
Vereniging van Eigenaren als eigenaar van de te onteigenen onroerende zaak
INHOUD
wordt vermeld, maar de gezamenlijke gerechtigden tot de appartementsrechten.

De Vereniging van Eigenaren zelf is in de praktijk geen eigenaar, anders dan de
kadastrale registratie soms doet vermoeden.
INHOUD
Checklist en formulieren vernieuwd en voorzien van uitgebreide

toelichting
De Corporate Dienst heeft de checklist verzoek en de bijbehorende set
formulieren aangepast en voorzien van een uitgebreide toelichting. De
belangrijkste wijzigingen en de vernieuwde documenten worden voor u hierna op
een rij gezet.
Formulieren Kroon
Onteigenaars die gronden willen verkrijgen door onteigening op grond van titel IV
(de bestemmingsplanonteigening) nemen een verzoekbesluit en dragen dit
vervolgens binnen drie maanden voor aan de Kroon. Op grond van artikel 79 Ow
moet dit verzoek vergezeld gaan van alle stukken die in lid 1 tot en met 8 staan
opgesomd.
Om onteigenaars meer houvast en duidelijkheid te beiden dan de wettekst alleen
heeft Corporate Dienst van Rijkswaterstaat in de loop de tijd steeds meer
formulieren en lijsten ontwikkeld die de onteigenaar kunnen helpen bij het op een
juiste wijze (en voorzien van de juiste bijlagen) voordragen van een verzoek tot
onteigening aan de Kroon.
Naast de handreiking onteigening (link kp artikel) en de notities met aandachts
punten voor onteigening van 12 december 2012 en 14 januari 2014 (link kp
artikel) is er ook een checklist verzoek. De checklist verzoek helpt onteigenaars
bij het samenstellen en voordragen van het verzoekbesluit. De checklist verzoek
schrijft uitvoerig en stap voor stap voor hoe een onteigeningsdossier behoort te
worden opgebouwd om de toets van de Kroon te doorstaan.
Gewijzigde formulieren
De checklist verzoek en de bijbehorende formulieren worden met enige regelmaat
vernieuwd (Wij raden daarom ook aan altijd de meest recente formulieren op te
vragen bij cdloketonteigening@rws.nl). De wijzigingen worden doorgevoerd op
basis kroonjurisprudentie, feedback van gebruikers en voortschrijdende
praktische inzichten. In de begeleidende brief bij de notitie van 14 januari 2014
kondigde de Corporate Dienst al een grootschalige herziening van de formulieren
aan. Halverwege juni 2014 heeft deze vernieuwing geresulteerd in een nieuwe
checklist verzoek, nieuwe formulieren en nieuwe toelichtingen.
Wijzigingen
Enkele wijzigingen ten opzichte van de voorheen gehanteerde lijsten en
formulieren zijn:
INHOUD
10
-
het hanteren van afzonderlijke mappen voor het minnelijk overleg (een
volledige voor de Kroon en een gezwarte versie voor de terinzagelegging;
- geen kennisgeving aan adviseurs van belanghebbenden; en
- de lijst met belanghebbenden wordt niet meer ter inzage gelegd.
De belangrijkste wijziging is echter de uitvoerige (en op het eerste oog
uitputtende) toelichting die de Corporate Dienst verstrekt voor het invullen van de
lijsten en formulieren. Voor ieder document dat bij de voordracht aan de Kroon
moet worden meegezonden is uitvoerig beschreven aan welke eisen dit document
moet voldoen om de toets van de Kroon te doorstaan.
Deze toelichting lijkt een zeer goede aanvulling op de al bestaande handreikingen,
notities, lijsten en formulieren van de Kroon. De toelichting kan onteigenaars
helpen bij het zorgvuldig samenstellen van de onteigeningsdossiers en zo helpen
om formele missers te voorkomen.
Checklist verzoek en formulieren
De meest recente formulieren zijn altijd verkrijgbaar bij de Corporate Dienst. De
aangepaste formulieren per 20 juni 2014 hebben wij hierna voor u beschikbaar
gesteld:
De checklist verzoek aanwijzing ter onteigening titel IV;
De (afzonderlijke) bij de checklist behorende toelichting per onderdeel;
Het invulmodel van de lijst van de te onteigenen onroerende zaken;

Een (afzonderlijke) toelichting met invulvoorbeelden van de lijst van de te
onteigenen onroerende zaken;

Het invulmodel van de lijst van de belanghebbenden, tevens adressenlijst voor
de door de minister te versturen kennisgeving ex artikel 3:13 Awb ;
Een (afzonderlijke) invulinstructie voor de belanghebbendenlijst;
Een invulmodel van een logboek.
De Corporate Dienst bewijst onteigenaars een goede dienst door haar proactieve
houding. Indien de formulieren aan de hand van de toelichting zorgvuldig invult
worden de kansen op een formele misser aanmerkelijk kleiner.
INHOUD
11
Onteigening Weert: zesmaandentermijn voor KB geldt niet voor

bekendmaking in Staatscourant
In zijn arrest van 26 april 2013, LJN: BZ1712, heeft de Hoge Raad geoordeeld over
de in art. 78 lid 6 Ow gestelde termijn van zes maanden. Moet een Koninklijk
Besluit binnen die termijn ook worden bekend gemaakt, of is het voldoende dat
het binnen zes maanden is genomen?
De casus Weert
Het ontwerpbesluit tot onteigening had ter inzage gelegen van 7 april tot en met
18 mei 2011. Het Koninklijk Besluit was ondertekend op 15 november 2015, en
vervolgens in december 2012 in de Staatscourant gepubliceerd en aan de
eigenaar toegezonden.
In de gerechtelijke onteigeningsprocedure had de eigenaar het verweer gevoerd
dat de termijn voor bekendmaking aldus was overschreden. De rechtbank heeft dit
verweer verworpen. De eigenaar laat het er niet bij zitten en stelt cassatieberoep
in.
Art. 78 lid 6 Ow
De Hoge Raad stelt bij de beoordeling van het middel voorop dat de tekst van art.
78 lid 6 Ow niet bepaalt dat de bekendmaking van een Koninklijk Besluit tot
onteigening binnen zes maanden na de terinzagelegging van het ontwerpbesluit
dient plaats te vinden.
Het artikellid luidt:
Het Koninklijk Besluit wordt genomen binnen zes maanden na afloop van de termijn
gedurende welke het ontwerpbesluit met de bijbehorende stukken ingevolge art.
3:11 Awb ter inzage heeft gelegen. Het besluit wordt bekend gemaakt aan de
verzoeker en aan de in het vijfde lid, onder 3, bedoelde eigenaren en andere
rechthebbenden.
Hoge Raad
De Hoge Raad memoreert dat art. 78 lid 6 Ow is ingevoerd bij de Crisis- en
herstelwet van 18 maart 2010, Stb. 135. Met die wet is niet alleen een versnelling
van onteigeningspro-cedures beoogd, maar is ook de wijze van besluitvorming
gewijzigd. De verwijzing naar het bepaalde in art. 86 lid 1 (oud) Ow dat het
goedkeuringsbesluit bekend moest zijn gemaakt binnen negen maanden na de
terinzagelegging van het besluit van de gemeenteraad is dus achterhaald, en uit
de parlementaire geschiedenis van art. 78 lid 6 Ow kan niet worden afgeleid dat
de wetgever voor ogen heeft gestaan dat bekendmaking van het
goedkeuringsbesluit dient te geschieden binnen zes maanden na afloop van de
termijn van terinzagelegging van het ontwerpbesluit. Bij deze stand van zaken
INHOUD
12
komt uit een oogpunt van rechtszekerheid doorslaggevend gewicht toe aan de
tekst van art. 78 lid 6 Ow.
De Hoge Raad is het dus eens met de rechtbank dat het KB binnen zes maanden
moet zijn genomen, en niet tevens hoeft te zijn bekend gemaakt.
INHOUD
13
Onteigening Amersfoort: huurder niet altijd belanghebbende

In het Koninklijk Besluit d.d. 30 september 2013, nr. 13002037 worden gronden ter
onteigening aangewezen ten behoeve van de aanleg van een deel van de
Kersenbaan in Amersfoort. Het KB bevat interessante overwegingen over het
belanghebbendenbegrip. Verder is opvallend dat de Kroon uitgebreid in gaat op
de financile haalbaarheid van het plan.
Belanghebbende bij onteigening
Een van de gedeeltelijk te onteigenen percelen betreft een woon-zorgcomplex,
bestaande uit een hoogbouwcomplex, een aantal aanleunwoningen en de
bijbehorende groenvoorzieningen, verharde wegen en wandelpaden. Het
perceelsgedeelte waarvan de onteigening noodzakelijk is bestaat alleen uit de
laatstgenoemde groenvoorzieningen en wandelpaden. De exploitant van het
complex voert aan dat de bewoners van het complex en de aanleunwoningen ten
onrechte niet als belanghebbenden zijn aangemerkt. Zij worden immers, indien de
Kersenbaan zal worden gerealiseerd, in hun woongenot ernstig aangetast.
In de overwegingen van de Kroon wordt duidelijk toegelicht waarom de bewoners
van het woon-zorgcomplex in het kader van de onteigeningsprocedure niet als
belanghebbenden kunnen worden gekwalificeerd. Centraal staat daarbij dat de
huur en zorgovereenkomsten van de bewoners slechts betrekking hebben op de
bebouwde gedeelten van het perceel, die niet worden onteigend. De bewoners
kunnen aan deze overeenkomsten, noch aan andere feitelijkheden,
gebruiksrechten ontlenen op het (te onteigenen) gedeelte van het terrein. Het feit
dat het woongenot van de huurders mogelijk wordt aangetast door de aanleg van
de weg is volgens de Kroon alleen van belang voor de contractuele relatie tussen
de exploitant en de huurders.
In de handreiking onteigeningen Titel IV van november 2011 staat dat tot de
belanghebbenden bij een onteigeningsbesluit ook worden gerekend de derde
belanghebbenden die worden genoemd in art. 3, tweede lid Ow. Dat zijn dus ook
de huurders. Uit dit KB blijkt dat het dan wel vereist is dat de huurder ook huurder
is van dan wel een gebruiksrecht heeft op het specifieke gedeelte van de
onroerende zaak dat in de onteigening is betrokken. Het enkele feit dat de huurder
ter zake van specifieke gedeelten van de onroerende zaak, waarvan een gedeelte
in de onteigening is betrokken, huurrechten heeft is dus niet genoeg.
Dit neemt natuurlijk niet weg dat deze huurders wel als belanghebbende kunnen
worden aangemerkt in de bestemmingsplanprocedure. Maar dat betekent
uiteraard niet dat zij automatisch belanghebbende zijn in de
INHOUD
14
onteigeningsprocedure. Daarvoor is in ieder geval vereist dat de betrokkene een

zienswijze hebben kunnen indienen tegen de vaststelling van het
bestemmingsplan.
Financile uitvoerbaarheid bestemmingsplan
Reclamanten hebben verder aangevoerd dat zij twijfels hebben over de financile
uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Opvallend is dat de Kroon relatief
uitgebreid in gaat op deze zienswijze. De financile uitvoerbaarheid van een
bestemmingsplan is immers, net als de planologische aspecten, een onderdeel
van de beoordeling in de bestemmingsplanprocedure. Waar de Kroon zienswijzen
die zien op planologische bezwaren veelal passeert met de overweging dat deze
bezwaren alleen aan de orde kunnen worden gebracht bij de
bestemmingsplanprocedure weegt de Kroon de financile uitvoerbaarheid van het
plan ook inhoudelijk. De Kroon overweegt: Uit de Ons overgelegde stukken is niet
gebleken dat de financile uitvoerbaarheid van het plan, niet dan wel onvoldoende
is verzekerd. Hoewel de Kroon, gelet op de bestemmingsplanprocedure, geen
aanleiding ziet om nadere informatie op te vragen en ter inzage te leggen met
betrekking tot de financile uitvoerbaarheid, lijkt er op dit punt bij de Kroon meer
ruimte te bestaan voor een inhoudelijke toetsing dan waar het gaat op
planologische aspecten. Ook in andere KBs komt dit naar voren. Tot nu toe is het
nog niet gekomen tot een afwijzing wegens een (te) onzekere financile
uitvoerbaarheid maar het ligt, gelet op de relatief inhoudelijke behandeling door
de Kroon, voor de hand dat reclamanten zullen blijven proberen op dit punt onder
de onteigening van hun perceel uit te komen.
INHOUD
15
II. Administratieve procedure Volkshuisvestingsbelang of ruimtelijk ontwikkelingsbelang
B. Volkhuisvestingsbelang of ruimtelijk
ontwikkelingsbelang
Planologische grondslag vereist voor onteigening
Op gronden met de bestemming Recreatie moet de hoofdentree van het Park
Zwanenburg worden aangelegd. Past deze toegangsweg voor gemotoriseerd
verkeer wel binnen de bestemming? Zo niet, dan is onteigening voor dat werk
immers niet mogelijk. O.a. hierover oordeelde de Kroon in het Koninklijk Besluit
van 2 april 2014 (gemeente Haarlemmermeer, nr. 2014000665).
Feiten
Het Bureau Beheer Landbouwgronden verzoekt om de onteigening van gronden
ter uitvoering van het bestemmingsplan. Volgens het bestemmingsplan rust op de
te onteigeningen gronden de bestemming Recreatie. Concreet moeten op de te
onteigenen gronden een bomenlaan, een toegangsweg naar de parkeerplaats in
het park en een doorlopend fietspad worden gerealiseerd.
De eigenaar voert als zienswijze (onder meer) aan dat in de
bestemmingsomschrijving in de planregels geen grondslag is te vinden voor een
toegangsweg voor gemotoriseerd verkeer. Daarvoor is nu juist in het
bestemmingsplan de bestemming Verkeer gegeven. De eigenaren verwijzen in dit
verband naar het KB Hillegom van 22 augustus 2005.
Planologische grondslag
De Kroon stelt voorop dat dit onderdeel van de zienswijze mede betrekking heeft
op aspecten van planologische aard. Dat is zo, maar het betreft wel bij uitstek de
planologische toets die de Kroon moet uitvoeren, namelijk de toets of het
bestemmingsplan inderdaad de grondslag biedt voor het werk waarvoor moet
worden onteigend.
De Kroon stelt vast dat uit de planregels blijkt dat op gronden met de bestemming
Recreatie onder meer zijn toegelaten verhardingen en parkeren. Uit deze
bepalingen kan volgens de Kroon niet worden afgeleid dat een en ander uitsluit
dat op de desbetreffende gronden een ontsluiting van het park voor
gemotoriseerd verkeer kan worden gerealiseerd. Ook de ligging van het
geprojecteerde parkeerterrein maakt dat aannemelijk. Over de aan te leggen
doodlopende verharde weg kunnen automobielen immers het parkeerterrein
bereiken. De locatie van het evenemententerrein is als zodanig aangeduid in het
bestemmingsplan en is ruimtelijk verknoopt met de locatie van het parkeerterrein.
Uit een figuur in de plantoelichting blijkt ook dat ter plaatse uitdrukkelijk is
voorzien in een ontsluiting voor autos. De in het bestemmingsplan voor Verkeer
INHOUD
16
bestemde gronden zijn daarentegen gereserveerd ten behoeve van het

doorgaand verkeer binnen het plangebied; deze bestemming is volgens de Kroon
dan ook niet aangewezen als grondslag voor de realisatie van de voorgenomen
ontsluitingsweg.
Naar aanleiding van de verwijzing door de eigenaren naar het KB Hillegom merkt
de Kroon op dat in dat KB sprake was van een op de plankaart aangegeven trac
van een fietspad binnen een gebied met een agrarische bestemming. De
planvoorschriften van dat bestemmingsplan lieten de aanleg van een fietspad
echter niet toe, omdat in de planvoorschriften niet was voorzien in de aanleg van
een fietspad binnen de agrarische bestemming. Om die reden werd de
goedkeuring aan die onteigening onthouden. Uitgaande van de planregels van het
bestemmingsplan zijn de onteigeningen niet vergelijkbaar.
Kortom, bij de vraag of het bestemmingsplan een planologische grondslag biedt
voor het werk waarvoor wordt onteigend komt het aan op de vraag of dit werk
volgens de planregels (en de verbeelding) kan worden gerealiseerd. Die
grondslag kan erin bestaan dat het werk uitdrukkelijk in de
bestemmingsomschrijving wordt omschreven maar ook dat de planregels de
realisatie van dit werk niet uitsluiten.
Geen zelfrealisatie
De Kroon maakt in dit KB ook nog korte metten met een beroep van de eigenaren
op zelfrealisatie. De Kroon constateert dat uit de overgelegde stukken niet is
gebleken dat de mogelijkheid van zelfrealisatie door de eigenaren in het minnelijk
overleg naar voren is gebracht. Daarmee hoefde de verzoeker om onteigening ten
tijde van zijn verzoekbesluit dan ook geen rekening te houden.
INHOUD
17
Onteigening ter handhaving van de feitelijke toestand

Onteigening kan ook plaatsvinden ten behoeve van handhaving van de feitelijke
toestand overeenkomstig een bestemmingsplan. Hiervoor is, zo blijkt uit het
Koninklijk Besluit van 24 januari 2014 (nr. 2014000160), wel vereist dat de feitelijke
toestand daadwerkelijk wordt bedreigd.
Feiten
De gemeente Midden-Delfland heeft het bestemmingsplan Kern Maasland
vastgesteld. Het bestemmingsplan is gericht op de ontwikkeling van een nieuw
woongebied met de bijbehorende infrastructuur. Met n van de mede-eigenaren
van een strook grond in het plangebied komt de projectontwikkelaar niet tot
afspraken over minnelijke verwerving. Op deze te onteigenen strook grond zijn het
woongebied (in de vorm van twee bungalows) en de infrastructuur (in de vorm
van een ontsluitingsweg en een trottoir) inmiddels al wel gerealiseerd.
De gemeente wil toch overgaan tot onteigening van de strook grond vanwege haar
kostenverhaalovereenkomst met de projectontwikkelaar en om te voorkomen dat
de gerealiseerde bestemmingen ter plaatse teniet gaan door privaatrechtelijk
geschillen met de onwillige mede-eigenaar.
Onteigening ter handhaving van feitelijke toestand
Een onteigening vindt meestal plaats ten behoeve van de uitvoering van een
bestemmingsplan. Artikel 77 lid 1 onder 1 Ow biedt ook de mogelijkheid van
onteigening ter handhaving van de feitelijke toestand overeenkomstig het
bestemmingsplan teneinde een bestaande situatie te kunnen handhaven
(conserveren), waarbij het, aldus de Kroon, aannemelijk is dat zonder onteigening
die bestaande situatie ernstig bedreigd wordt.
Volgens de Kroon is de gekozen onteigeningsgrondslag niet toepasbaar, omdat uit
haar onderzoek blijkt dat de feitelijke toestand helemaal niet wordt bedreigd. De
onwillige mede-eigenaar heeft namelijk in een e-mailbericht laten weten dat zij
geen civielrechtelijke actie zal instellen en dat zij zich had verzoend met de
woonbestemming ter plaatse. De Kroon merkt hierbij nog op dat de Onteigenings
wet volgens de Kroon niet bedoeld is om civielrechtelijke geschillen op te lossen.
De Kroon is daarom van oordeel dat noodzaak en urgentie voor de onteigening
ontbreken.
Kortom, voor de onteigening ter handhaving van de feitelijke toestand is vereist
dat er signalen zijn dat deze toestand wordt bedreigd. Als de bewuste (mede)
eigenaar in de toekomst alsnog zal aansturen
INHOUD
18
Is een onherroepelijk bestemmingsplan nodig?

Bij besluit van 27 oktober 2014, nr. 2014002043 heeft de Kroon een aantal
onroerende zaken ter onteigening aangewezen voor de aanleg van het Reevediep.
Dit terwijl de planologische plannen voor de aanleg van het Reevediep nog niet
onherroepelijk zijn. Kan dit zomaar en worden rechthebbenden wel voldoende
beschermd?
Feiten
Het project Ruimte voor de Rivier IJsseldelta ziet op maatregelen die ten doel
hebben de waterveilig-heid te bevorderen door de aanleg van een hoogwatergeul,
het Reevediep. Het project is een initiatief van de provincie Overijssel en strekt tot
uitwerking van de maatregelen die zijn begrepen in de Planologisch
Kernbeslissing (PKB) Ruimte voor de Rivier. Alle besluiten zijn overeenkomstig de
gemeentelijke en provinciale cordinatieregelingen voorbereid, waarbij de
provincie Overijssel verantwoordelijk is voor de cordinatie van het project.
Omdat niet alle voor de aanleg van de hoogwatergeul benodigde gronden
minnelijk zijn verworven heeft de provincie de Kroon op grond van Titel II en Titel
IIa verzocht om een aantal onroerende zaken ter onteigening aan te wijzen. De
planologische grondslag voor het te maken werk wordt gevormd door een aantal
bestemmingsplannen van de gemeenten Kampen en Dronten, een projectplan van
de Minister van I&M, goedkeuringsbesluiten van GS van Overijsel en Flevoland en
een projectplan van het Waterschap Groot Salland.
Onteigenen voor de uitvoering van nog niet onherroepelijke plannen?
De hiervoor genoemde plannen en besluiten waren op het moment van het tot
stand komen van het KB nog niet onherroepelijk. Tegen de gecordineerde
besluiten loopt nog een beroepsprocedure bij de Afdeling bestuursrechtspraak
van de Raad van State. Het is dus mogelijk dat het de Afdeling de besluiten
vernietigt en dat het hele project niet kan doorgaan. Een aantal reclamanten voert
aan dat de onteigeningsprocedure om die reden (in ieder geval nu) nog niet kan
worden gestart.
De Kroon overweegt daarover als volgt.
(..) Voor het starten van de administratieve onteigeningsprocedure krachtens de
artikelen 62 en 72a van de Onteigeningswet (..) volgt (niet de eis) dat het
bedoelde besluit of plan onherroepelijk is. Voor de start van de procedure
ingevolge de artikelen 62 en 72a geldt in het algemeen, dat een aanvang moet zijn
genomen met de planologische inpassing van het werk ten behoeve waarvan
onteigening wordt verzocht. Hierbij geldt voor de procedure gericht op de
totstandkoming van een bestemmingsplan, dat ten minste een dergelijk plan in
INHOUD
19
ontwerp ter inzage moet zijn gelegd, waarbij belanghebbenden bovendien de

mogelijkheid moeten hebben gehad tot het naar voren brengen van zienswijzen
van planologische aard in de planologische procedure voorafgaand aan of ten
minste gelijktijdig met de mogelijkheid tot het naar voren brengen van zienswijzen
in het kader van de administratieve onteigeningsprocedure. In de onderhavige
procedure is aan de bedoelde eisen, zoals blijkt uit hetgeen onder Planologische
grondslag staat vermeld, voldaan. Ten tijde van de start van de
onteigeningsprocedure waren de bestemmingsplannen vastgesteld. Gelet hierop
kon de verzoeker om onteigening de administratieve procedure laten starten.
Hoe werkt het nu eigenlijk?
Zoals de Kroon terecht overweegt volgt bij Titel II onteigeningen niet uit de wet dat
de onderliggende besluiten al onherroepelijk moeten zijn bij de start van de
administratieve fase (het verzoekbesluit). Indien, zoals in deze
onteigeningsprocedure, een cordinatieregeling als bedoeld in art. 3.30, 3.33 of
3.35 van de Wro van toepassing is worden rechthebbenden beschermd door
artikel 3.36b Wro. In lid 2 van dat artikel staat dat de onteigening niet kan worden
uitgesproken voordat de planologische besluiten, ter uitvoering waarvan wordt
onteigend, onherroepelijk zijn geworden. Dat betekent dus dat, in een
gecordineerde procedure, niet alleen de administratieve, maar ook de
gerechtelijke onteigeningsprocedure al kan worden gestart voordat de
planologische beslissingen definitief zijn.
Bij Titel IV onteigeningen neemt de Kroon, indien het betreffende
bestemmingsplan nog niet onherroepelijk is in het Koninklijk Besluit een
ontbindende en een opschortende voorwaarde op. De ontbindende voorwaarde
houdt in dat het onteigeningsbesluit komt te vervallen indien het daaraan ten
grondslag liggende plan niet onherroepelijk wordt. De opschortende voorwaarde
houdt in dat niet tot dagvaarding mag worden overgegaan dan nadat het
bestemmingsplan, voor zover dat betrekking heeft op de gronden die in de
onteigening zijn begrepen, onherroepelijk is geworden. Indien geen
cordinatieregeling van toepassing is kan dus niet worden gestart met de
gerechtelijke onteigeningsprocedure voordat de planologische beslissingen
definitief zijn.
INHOUD
20
II. Administratieve procedure Publiek belang
C. Publiek belang
De Kroon beoordeelt of met een onteigening het publiek belang is gediend.
Onteigening is immers geen middel om uitsluitend particuliere belangen te
behartigen. Individuele burgers mogen profijt hebben, maar met de onteigening
moeten ook altijd belangen van de gemeenschap zijn gediend.
In de praktijk blijkt de Kroon zelden van oordeel dat er geen sprake is van een
publiek belang. Een goed voorbeeld is het KB Leiderdorp van 24 juni 2010 (no.
10.1769) waarin de Kroon kortweg oordeelde dat het publiek belang gediend is
met de onteigening ten behoeve van een vestiging van de IKEA.
INHOUD
21
II. Administratieve procedure Noodzaak
D. Noodzaak
Minnelijk overleg na een vaststellingsovereenkomst tot
bedrijfsverplaatsing
De gemeente heeft een vaststellingsovereenkomst gesloten waarin voor haar een
inspanningsverplichting is opgenomen tot bedrijfsverplaatsing. Heeft de gemeente
zichzelf hiermee vastgelegd in het kader van het minnelijk overleg? Moet de
gemeenteraad een verzoekbesluit tot onteigening inhoudelijk behandelen om te
voldoen aan het vereiste van zorgvuldige besluitvorming? Beide vragen zijn door
de Kroon ontkennend beantwoord in het Koninklijk Besluit van 12 maart 2014 (nr.
2014000487).
Feiten
De gemeente Alphen aan den Rijn wil in de provinciale weg N209 een rotonde
aanleggen voor de ontsluiting van de te realiseren woonwijk Weidelanden. De
onteigenden voeren een aantal zienswijzen aan waarvan er twee interessant zijn
om nader te bespreken.
Minnelijk overleg na vaststellingsovereenkomst
De gemeente had met twee mede-eigenaren op 11 juli 2008 een vaststellings
overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst was afgesproken dat zou worden
gestreefd naar verplaatsing van het bedrijf van de eigenaren naar een andere
locatie. De gemeenteraad behield in de overeenkomst de uitoefening van zijn
bevoegdheden.
In 2010 heeft de gemeente besloten om geen voorontwerp bestemmingsplan in
procedure te brengen voor de door de eigenaren beoogde nieuwe
ontwikkelingen.
In het daarop volgende overleg over de aankoop van de gronden hebben de
eigenaren zich op het standpunt gesteld dat minnelijk overleg alleen mogelijk is
als de gemeente uitvoering zou geven aan de volgens de vaststellings
overeenkomst beoogde ontwikkeling (waaronder bedrijfsverplaatsing).
De eigenaren brengen vervolgens in de onteigeningsprocedure als zienswijze
naar voren dat de gemeente de afspraken uit de vaststellingsovereenkomst niet
nakomt en niet naar een minnelijke oplossing zoekt.
INHOUD
22
De Kroon oordeelt kortweg dat het voldoende aannemelijk was dat het minnelijk
overleg met de eigenaren niet zou leiden tot eigendomsoverdracht. Reden
hiervoor is volgens de Kroon dat de eigenaren het al dan niet voeren van het
minnelijk overleg koppelden aan de uitvoering van de vaststellingsovereenkomst.
Een vaststellingsovereenkomst met een inspanningsverplichting ten aanzien van
een vervangende locatie (en een voorbehoud van bevoegdheid van de raad)
vormt wat de Kroon betreft dus kennelijk geen belemmering voor het voeren van
minnelijk overleg dat is beperkt tot de verkrijging van de benodigde gronden.
Zorgvuldigheid besluitvorming raad
De eigenaren hadden ook nog aangevoerd dat het verzoekbesluit niet zorgvuldig
tot stand was gekomen, (mede) omdat de gemeenteraad niet inhoudelijk bij het
onderwerp onteigening heeft stilgestaan.
De Kroon overweegt dat aan een door de raad te nemen verzoekbesluit een
zorgvuldige belangenafweging vooraf gaat, naast pogingen om via minnelijk
overleg de vereiste gronden te verwerven. De Onteigeningswet verplicht de
gemeenteraad niet om bij de voorbereiding van een verzoekbesluit de uniforme
openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Awb toe te passen, waarbij
belanghebbenden tegen dit besluit hun zienswijzen kunnen indienen. Overigens
geldt dat het verzoekbesluit moet voldoen aan de in de Awb gestelde eisen ten
aanzien van zorgvuldigheid en belangenafweging. Daaraan wordt door de Kroon
dan ook bij de beoordeling van het verzoekbesluit getoetst. Uit de door de
verzoeker in het kader van het onderzoek overgelegde stukken en verstrekte
informatie is de Kroon niet gebleken dat de totstandkoming van het verzoekbesluit
niet aan de gestelde eisen voldoet. Naar het oordeel van de Kroon blijkt uit de
stukken en de ontvangen informatie dat het besluit wel degelijk zorgvuldig tot
stand is gekomen.
De zorgvuldigheid van de totstandkoming van het verzoekbesluit wordt dus
beoordeeld aan de hand van de onteigeningsstukken die in grote ordners naar de
corporate dienst worden verzonden, en niet aan de hand van de spreektijd die met
de behandeling van het raadsvoorstel is gemoeid. De eigenaren zijn hierdoor naar
ons oordeel niet benadeeld, zij kunnen immers hun zienswijze bij de Kroon naar
voren brengen.
INHOUD
23
Geen minnelijk overleg bij verjaringsclaim

Bij het Koninklijk Besluit d.d. 7 oktober 2013, nr. 13002084 zijn gronden ter
onteigening aangewezen ten behoeve van de aanleg van een deel van de
Parallelweg in s-Hertogenbosch. Op een aantal punten een duidelijke voortzetting
van de vaste lijn van de Kroon en een interessant beroep op verjaring van een
perceelsgedeelte.
Minnelijk overleg: geen aanbod vervangende grond
Een van de belanghebbenden is de NS. De NS moet een deel van haar
parkeerterrein bij station s-Hertogenbosch afstaan en voert aan dat de gemeente,
gelet op het grote belang dat NS bij de parkeerplaatsen heeft, aan haar
vervangende grond moet aanbieden. De Kroon ziet in de zienswijze van de NS
echter geen aanleiding om van haar vaste lijn af te wijken: de onteigenende partij
is niet verplicht tot schadeloosstelling anders dan in geld. Eventuele bezwaren had
de NS duidelijk kunnen en moeten maken in de bestemmingsplanprocedure.
Onjuiste benaming/ toezenden kennisgevingen
Een aantal reclamanten wijzen op schoonheidsfoutjes die in de procedure zijn
gemaakt. Gelukkig voor de gemeente s-Hertogenbosch hebben deze fouten geen
gevolgen.
Een eerste door reclamanten naar voren gebracht punt betreft het feit dat, in het
raadsbesluit tot het doen van een verzoek om onteigening, het bestemmingsplan
ten onrechte niet als Parallelweg 2e fase maar als Onteigening Parallelweg 2e
fase was aangeduid. De Kroon leest hier een kennelijke en eenmalige
verschrijving in waardoor reclamanten niet in hun belangen zijn geschaad. De
verschrijving blijft aldus zonder gevolgen.
Een (potentieel) ernstigere fout betrof het feit dat aan n van de
belanghebbenden ten onrechte geen kennisgeving was toegezonden. Nu deze
belanghebbende desalniettemin zienswijzen had ingediend was hij door dit
verzuim niet in zijn belangen geschaad. Dat een dergelijk verzuim ook ernstiger
kan aflopen blijkt uit het eerder door mij besproken KB 5 oktober 2011, nr.
11.002380 (gemeente Werkendam. In de casus Werkendam had de vergeten
pachter geen zienswijze ingediend en kon dus niet worden vastgesteld dat hij niet
in zijn belangen was geschaad.
Geen minnelijk overleg bij beroep op verkrijgende verjaring
Een van de reclamanten geeft in zijn zienswijze aan dat in het minnelijk overleg ten
onrechte geen bod is gedaan op een perceelsgedeelte dat, naar zijn stelling, door
INHOUD
24
verkrijgende verjaring zijn eigendom is geworden. Het perceelsgedeelte, dat

volgens de kadastrale aanduiding aan de onteigenende partij toebehoort, is wel
op de lijst van te onteigenen onroerende zaken opgenomen. De gemeente heeft in
het kader van de administratieve onteigeningsprocedure de claim van de hand
gewezen en heeft de bewuste partij dan ook geen aanbod tot schadeloosstelling
gedaan.
De Kroon stelt voorop dat de Onteigeningswet uitgaat van de situatie
overeenkomstig de kadastrale registratie. Indien de verzoeker op grond van de
kadastrale registratie, overeenkomstig de Onteigeningswet als eigenaar moet
worden aangemerkt, komt het de Kroon niet onjuist voor dat de verzoeker niet met
de beweerdelijke eigenaar in overleg is getreden over de minnelijke verwerving.
Partijen kunnen een geschil over de eigendom voorleggen aan de burgerlijke
rechter. Geen van partijen is daartoe overgegaan.
Uitgangspunt voor de Kroon is dus dat er geen minnelijk overleg te worden
gevoerd met iemand die (bijvoorbeeld door verjaring) pretendeert eigenaar te
zijn geworden van een perceel.
Naar mijn oordeel heeft de gemeente s-Hertogenbosch er wel verstandig aan
gedaan om (wellicht wetende dat er een verjaringsberoep speelde) ook een aantal
van de al in haar eigendom zijnde percelen ter onteigening aan te wijzen. Zo
voorkomt de gemeente dat achteraf blijkt dat een deel van de benodigde gronden
door verjaring is overgegaan op een ander. Indien de reclamant zijn beroep op
verjaring wil blijven volhouden zal hij in de gerechtelijke procedure tussen moeten
komen ex art. 3 Ow.
INHOUD
25
Overleg alleen vereist bij grondgebonden belang

Ruim anderhalf jaar nadat de Kroon de onteigening van ruim 500 percelen had
afgewezen vanwege gebreken in het minnelijk overleg wordt het nieuwe
verzoekbesluit van Provinciale Staten van Fryslan tot onteigening van gronden voor
de aanleg van De Centrale As alsnog integraal toegewezen. En wel in een lijvig KB
met ruim 21 paginas tekst waarin de Kroon reageert op uitgebreide zienswijzen
van 15 reclamanten.
Minnelijk overleg dit keer wel zorgvuldig!
Het overgrote deel van de zienswijzen ziet op het gevoerde minnelijk overleg.
Dereclamanten verwijzen naar onderhandelingen over grondruil of compensatie
grond. In alle gevallen oordeelt de Kroon dat het ten tijde van het verzoekbesluit
aannemelijk was dat het minnelijk overleg met reclamanten voorlopig niet zou
leiden tot de beoogde eigendomsoverdracht, dat de provincie het overleg na het
verzoekbesluit heeft voortgezet en ook nog ingevolge art. 17 Ow moet voortzetten
voordat de gerechtelijke procedure wordt ingegaan.
Toch een vergeten perceel
Van n perceel waren reclamanten in juni 2012 eigenaar geworden. Dit perceel
was niet betrokken in het gevoerde overleg en hiervoor was ook geen aanbod
gedaan. Omdat dat perceel wel nodig is voor de aanleg van een gedeelte van de
Centrale As heeft de provincie dit alsnog in het minnelijk overleg betrokken. Bij
brief van 2 september 2013 ruim acht maanden na de datum van het
verzoekbesluit van 23 januari 2013- heeft de provincie reclamanten een nieuw
verwervingsaanbod gedaan, waarin ook het vergeten perceel was betrokken. De
provincie heeft in de hoorzitting verklaard dat die zaak zal worden betrokken in
een nieuwe onteigeningsprocedure, als met reclamanten over de verwerving
daarvan minnelijk geen overeenstemming kan worden bereikt. Daarbij heeft de
provincie ook verklaard dat dit geen gevolgen heeft voor de start van de
werkzaamheden, omdat er in de nabijheid van het perceel al wel kan worden
begonnen met de aanleg van de Centrale As en de bouw van het kunstwerk bij het
nabijgelegen spoor. Ook overigens zal de start van de aanleg van de Centrale As
volgens de provincie geen vertraging oplopen. Aldus heeft een en ander volgens
de Kroon geen gevolgen voor de urgentie van de onderhavige onteigening.
Geen overleg nodig met vennootschappen zonder grondgebonden belang
Een reclamant had aangevoerd dat met een zes vennootschappen geen overleg
was gevoerd. De Kroon stelt vast dat n van de vennootschappen eigenaar is van
de te onteigenen onroerende zaken, welke vennootschap ook staat vermeld op de
lijst van te onteigenen onroerende zaken. Aan deze vennootschap als eigenares
INHOUD
26
zijn meerdere aanbiedingen gedaan, waarop steeds door of namens een andere
vennootschap is gereageerd. De te onteigenen onroerende zaken betreffen
weilanden met bosschages en liggen ver van de locatie waarop de
bedrijfsgebouwen zijn gevestigd waarin de zes vennootschappen hun activiteiten
ontplooien, en waartoe hun belang beperkt is. Nu niet is gebleken dat de bewuste
vennootschappen op de te onteigenen gronden enige bedrijfsactiviteiten
ontplooien is er geen grondgebonden belang. Deze vennootschappen behoefden
dus ook niet te worden schadeloosgesteld in verband met de voorgenomen
onteigening, en hoefden dus ook niet in het overleg te worden betrokken.
Beroep op zelfrealisatie afgewezen
Een van de reclamanten betwistte de noodzaak en urgentie van de onteigening
voor de aanleg van een gedeelte bos van 0.50.00 ha, en deed vervolgens een
beroep op zelfrealisatie met betrekking tot het bos. De Kroon overweegt dat de
bestemming bos bedoeld is voor de landschappelijke inpassing van de aansluiting
van de Centrale As op een bestaand kruispunt, en dat het ontwerp is afgestemd op
de situatie en op de plaats. Gelet hierop is de noodzaak en de urgentie van de
onteigening naar het oordeel van de Kroon voldoende toegelicht.
Met betrekking tot het beroep van reclamant op het zelf realiseren van het bos
merkt de Kroon op dat hij dat niet naar voren heeft gebracht in het kader van het
minnelijk overleg. Pas ruim na de start van deze procedure heeft reclamant in een
overleg met de verzoeker naar voren gebracht dat hij een gedeelte van het bos
zelf zou willen realiseren. Daarbij heeft reclamant verder geen concreet plan
overgelegd of zijn voornemen concreet toegelicht. Niet gebleken is dat reclamant
in staat en bereid is om het bos in de door verzoeker gewenste zin zelf te
realiseren. Reclamant kan zich er naar het oordeel van de Kroon dan ook niet met
succes op beroepen dat hij de bestemming bos zelf zal realiseren.
INHOUD
27
Obstructie van het minnelijk overleg loont niet

Minnelijk overleg voeren in het kader van een onteigeningsprocedure is lastig als
het bestemmingsplan nog niet vaststaat. Overheden willen de voor hun plannen
benodigde gronden verwerven om het plan zo spoedig mogelijk te realiseren,
terwijl de burger zich verzet tegen het bestemmingsplan en dus vaak nog
helemaal niet bereid is tot minnelijk overleg. In het Koninklijk Besluit d.d. 11
februari 2014 nr. 201400313 heeft de Kroon zich over deze problematiek
uitgelaten.
Minnelijk overleg
Bij het KB Brummen zijn gronden ter onteigening aangewezen ten behoeve van de
dijkverlegging Cortenoever in het kader van Ruimte voor de Rivier. Het betreft een
zogeheten titel II en IIa procedure (waarover later meer). De Kroon hanteert bij
deze procedure voor minnelijk overleg de standaardoverweging dat genoegzaam
aan het vereiste van minnelijk overleg is voldaan, indien voor de terinzagelegging
een aanvang is gemaakt met het minnelijk overleg. Dit overleg dient tot een
redelijk punt te worden voortgezet voordat met de administratieve onteigenings
procedure wordt begonnen. Als resultaat van het minnelijk overleg moet
(uitzonderingen daargelaten) een concreet schriftelijk bod zijn gedaan.
In deze procedure wilden meerdere reclamanten niet meewerken aan het
minnelijke overleg. De reclamanten wilden eerst hun zienswijzen tegen het
ontwerpbestemmingsplan en eventueel ook het beroep tegen het vastgestelde
bestemmingsplan afwachten. De (verwerver van de) Minister mocht van deze
reclamanten zelfs niet het erf betreden voor een taxatie. De Minister heeft daarom
zijn aanbod gebaseerd op een zichttaxatie.
De Kroon overweegt dat de Minister dit mocht doen aangezien reclamanten geen
medewerking wilden verlenen. De Kroon overweegt in dit kader verder dat de
Minister is gebonden aan zijn eigen, op de urgentie van het werk toegespitste
planning.
Titels II of titel IV
Reclamanten stellen in hun zienswijzen, met verwijzing naar het KB Emmen van 8
juli 2011, nr. 11.001685, ook nog dat de onteigening niet zou moeten worden
gebaseerd op de titels II en IIa, maar op titel IV van de Onteigeningswet. De Kroon
overweegt dat de onteigening plaatsvindt voor de dijkverlegging Cortenoever en
voor de verruiming van de IJssel. Daaruit volgt dat deze werken vallen onder de
artikelen 62 en 72a (titel II en IIa) van de Onteigeningswet. Op grond van artikel
62, tweede lid, van de Onteigeningswet wordt onder de onteigening ten behoeve
INHOUD
28
van waterkeringen mede begrepen de onteigening voor de aanleg en verbetering

van de in het eerste lid bedoelde werken en rechtstreeks daaruit voortvloeiende
bijkomende voorzieningen ter uitvoering van een bestemmingsplan. De Kroon
overweegt dat de nieuw aan te leggen primaire waterkering op grond van het
bestemmingsplan Dijkverlegging Cortenoever landschappelijk zal worden
ingepast. De landschapsberm kan dan ook worden aangemerkt als een
rechtstreeks uit de aanleg van de waterkering voortvloeiende bijkomende
voorziening ter uitvoering van het genoemde bestemmingsplan. Hiermee is de
basis van het onderhavige plan van het werk en van de onteigening volgens de
Kroon in beginsel gegeven.
KB Emmen
Wij merken op dat de Kroon niet reageert op de verwijzing naar het KB Emmen. In
dat KB was sprake van een verzoek tot onteigening van de Provincie, ter uitvoering
van een al vastgesteld bestemmingsplan. In dat KB overwoog de Kroon in het
algemeen, dat indien werken en werkzaamheden ten behoeve waarvan om
onteigening wordt verzocht hun grondslag vinden in een vastgesteld bestemmingsplan, Titel IV van de Onteigeningswet daarvoor de aangewezen titel is om
het verzoek om onteigening daarop te baseren. Dit geldt ook voor de aanleg van
een kanaal. Het verzoek om onteige-ning wordt getoetst op het bestaan van deze
planologische grondslag.
Onteigening of gedoogplicht?
Een reclamant klaagt dat een deel van zijn gronden dat nodig is voor een dijksloot
niet in de onteigening is betrokken. Voor het eerst laat de Kroon zich inhoudelijk uit
over een gedoogplicht. De Kroon overweegt met verwijzing naar de door de
Minister gemaakte afweging dat voor de dijksloot het (minder ingrijpende)
instrument van de gedoogplicht volstaat, omdat het (kennelijk) slechts tijdelijk
gebruik betreft. De Kroon stelt verder (op basis van informatie van de verzoeker?)
dat bij de gedoogplichtprocedure een volledige schadeloosstelling zal worden
betaald, zodat reclamant niet word geschaad door de keuze voor een
gedoogplicht in plaats van onteigening.
INHOUD
29

Mag de overheid onteigenen voor een weg die gaat doodlopen in Belgi?
Wanneer moet men een aanbod doen aan een huurder? Kunt u bij de Kroon een
succesvol- beroep doen op het gelijkheidsbeginsel? Over al deze vragen heeft
de Kroon zich uitgelaten in het interessante Koninklijk Besluit van 1 september
2014 (nr. 2014001589).
Feiten
Provinciale staten van Noord-Brabant verzoeken de Kroon om percelen ter
onteigening aan te wijzen voor de omlegging van provinciale wegen in Baarle. De
omlegging van de wegen moet een oplossing vormen voor de groeiende
leefbaarheids- en doorstromingsproblemen in Baarle-Nassau. Complicerende
factor is dat Baarle-Nassau is verweven met het Belgische Baarle-Hertog.
Gezamenlijk vormen de dorpen een grenslappendeken met 22 Belgische exclaves
in Nederland en 8 Nederlandse (counter)exclaves in Belgi. Gevolg van deze
Nederlands-Belgische brij is dat voor de beoogde omlegging in beide landen
gronden nodig zijn en dat er enkele interessante zienswijzen zijn opgeworpen.
Grenzeloos onteigenen
En van de reclamanten stelt dat er geen noodzaak is om tot onteigening over te
gaan. Voor het Belgische gedeelte van de weg moeten de planologische
procedures opnieuw worden doorlopen. De Nederlandse weg zal daarom gaan
doodlopen op een Belgisch huiskavel. De reclamant stelt dat er evenmin sprake is
van urgentie, omdat er door het Belgische uitstel niet binnen vijf jaar kan worden
aangevangen met de uitvoering van het werk.
De Kroon is kort in haar beantwoording. In het vooralsnog niet afronden van de
Belgische procedures ziet de Kroon geen aanleiding om de benodigde gronden
op Nederlands gebied niet ter onteigening aan te wijzen. De Kroon stelt dat de
provincieraad van Antwerpen recent een onteigeningsplan heeft vastgesteld en dat
er dus geen reden is om aan te nemen dat de beoogde rondweg niet binnen vijf
jaar zal zijn gerealiseerd.
De Corporate Dienst van Rijkswaterstaat heeft in zijn notitie van 14 januari 2014
duidelijk uiteengezet wanneer moet worden onderhandeld met huurders. De
verzoeker moet overleggen met de eigenaar van de te onteigenen zaak. Het
belang van een derde gerechtigde (zoals een huurder) kan met zich mee brengen
dat het in de rede ligt om met deze huurder te overleggen. Daartoe is aanleiding
indien de verzoeker om onteigening geen controleerbaar vastgelegde afspraak
INHOUD
30
heeft gemaakt over het vrij van huur opleveren van de onroerende zaak.
Om te kunnen onderhandelen met huurders moet de onteigenende overheid
echter wel weten dat ze er zijn. In dit KB was n van de reclamanten een eigenaar
van twee woningen waarvan gedeelten van de tuin benodigd waren voor de
rondweg. En van beide woningen werd door de eigenaar verhuurd aan zijn zoon.
De vader / verhuurder heeft tot en met de hoorzitting gesteld dat de tuin niet tot
het gehuurde behoorde. Buiten de termijn voor het indienen van zienswijzen heeft
vader / verhuurder nog een e-mail nagezonden waarin hij alsnog stelt dat de tuin
tot het gehuurde behoort en dat bij het minnelijk overleg ten onrechte geen
aanbod is gedaan aan zijn zoon / huurder die blijkbaar toch ook de tuin huurt.
De Kroon maakt de provincie, naar ons oordeel terecht, geen verwijt. De zoon /
huurder hoefde tot het verlate bericht van de vader redelijkerwijs niet als
belanghebbende worden aangemerkt.
De provincie is gelukkig zo verstandig geweest om na het bekend worden van het
belang van de huurder snel alsnog in minnelijk overleg te treden met de huurder.
Het KB Zaltbommel van 23 februari 2013 vormt een goed voorbeeld van het feit
dat het belangrijk is om snel in onderhandeling te treden met voorheen
onbekende gebruikers.
Schending van het gelijkheidsbeginsel
Het komt voor dat eigenaren/belanghebbenden zich In onteigeningsprocedures
onrechtvaardig behandeld voelen omdat zij vinden dat gelijke gevallen ongelijk
worden behandeld. Ook in deze onteigeningsprocedure voert een reclamant aan
dat er sprake is van een ongelijke behandeling. Een hobbymatig bedrijf is volledig
opgekocht, terwijl de provincie het voltijdse bedrijf van reclamant niet wil
opkopen. Reclamant vindt dat er aldus met twee maten wordt gemeten.
De Kroon merkt op dat zij bij de beoordeling van een onteigeningsverzoek een
aantoonbare schending van het gelijkheidsbeginsel kan laten meewegen. Uit de
overgelegde stukken is de Kroon echter niet gebleken dat er sprake is van een
ongelijke behandeling. Het enkele feit dat de uitkomst van het minnelijk overleg
met reclamant een andere uitkomst heeft dan bij een ander, maakt volgens de
Kroon niet dat er van een ongelijke behandeling sprake is.
INHOUD
31
Wie overlegt met de pachter?

Op verzoek van het Bureau Beheer Landbouwgronden heeft de Kroon onroerende
zaken ter onteigening aangewezen. De te onteigenen percelen zijn nodig voor het
realiseren van een bestemmingsplan voor de uiterwaarden van de gemeente
Olst-Wijhe. Naast een waterstandsverlaging worden ook recreatieve routes
aangelegd of verbeterd. Dit alles binnen de bestemmingen Natuur en Water en de
dubbelbestemmingen Waterstaat-Waterstaatkundige functie.
Zelfrealisatie
De eigenaar van ruim 15 te onteigenen hectare in de uiterwaard wilde zijn
gronden in eigendom houden opdat hij in de toekomst het zand in de ondergrond
zou kunnen winnen. Hij had ook een professionele partij benaderd en een beroep
op zelfrealisatie gedaan.
In het uitvoerige KB bespreekt de Kroon uitgebreid het verloop van het minnelijk
overleg. Volgens de Kroon heeft DLG ruim voor de start van de
onteigeningsprocedure met de eigenaar serieus overleg gevoerd over
zelfrealisatie, ontzanding en ruilgrond. Ook heeft de verzoeker reclamant
meerdere aanbiedingen gedaan gericht op de aankoop van de perceelsgedeelten
die permanent nodig zijn voor de aanleg van het werk en gericht op de huur dan
wel aankoop van de perceelsgedeelten die tijdelijk nodig zijn. Partijen hebben
geen overeenstemming kunnen bereiken. Ten tijde van het verzoek was het dan
ook voor DLG voldoende aannemelijk dat het minnelijk overleg voorlopig niet zou
leiden tot de beoogde eigendomsoverdracht.
De Kroon overweegt verder dat uit de overgelegde stukken en uit het ingestelde
onderzoek niet is gebleken dat de eigenaar duidelijk omlijnde
zelfrealisatieplannen heeft overgelegd aan verzoeker. De eigenaar had (globale)
plannen en tekeningen overgelegd en bij de behandeling van het
bestemmingsplan een alternatief plan gepresenteerd dat afwijkt van het
bestemmingsplan. Het wezen van een beroep op zelfrealisatie houdt naar het
oordeel van de Kroon echter in dat een grondeigenaar de in een bestemmingsplan
vastgelegde nieuwe bestemming(en) zelf kan en wil realiseren. Reclamant laat dat
onvoldoende zien; zijn belang is kennelijk gelegen in de mogelijk toekomstige
zandopbrengst die hij meent mis te lopen.
De Kroon merkt verder nog op dat de bestemming Natuur en Water en de
dubbelbestemmingen Waterstaat waterstaatkundige functie en Leiding gas, het
verzekeren van het hoofddoel beogen, te weten een verlaging van het maatgevend
hoogwaterpeil van het nevendoel van nieuwe rivier-gebonden natuur langs de
INHOUD
32
IJssel. Daarnaast moet het gebied integraal beheerd worden en grotendeels

openbaar toegankelijk zijn. Het standpunt van DLG, dat hiervoor eigendom en een
doelmatig beheer in n deskundige hand moeten worden gehouden, komt de
Kroon niet onjuist voor (en het door de eigenaar bepleite zakelijk recht was
daarvoor naar het oordeel van de Kroon niet voldoende).
De Kroon verwijst verder naar zijn bestendige oordeel dat dat de voor
infrastructurele werken uit een oogpunt van een efficinte aanleg en beheer
noodzakelijke onroerende zaken in eigendom van de overheid moeten worden
verkregen. Ook om die reden ligt zelfrealisatie dan ook niet voor de hand.
Opmerking: het oordeel van de Kroon over zelfrealisatie verrast niet. Wel is
interessant het impliciete uitgangspunt dat ook voor dubbelbestemmingen kan
worden onteigend, vooropgesteld uiteraard dat de onteigening daadwerkelijk
noodzakelijk is om de dubbelbestemming te realiseren
(zie ook http://dirkzwageroverheidenvastgoed.nl/2012/11/30/
onteigening-wie-is-bij-titel-iv-de-verzoeker-om-onteigening-en-onteigening-tbvdubbelbestemming-mogelijk/).
Lager aanbod door prijsontwikkelingen
Vanwege het tijdsverloop had DLG een hertaxatie uitgevoerd, en bij brief van april
2014 een lager aanbod uitgebracht. De eigenaar had (o.a.) bezwaar tegen het
neerwaarts bijstellen van de aanbieding. De Kroon overweegt hierover dat DLG
zich als partij in het minnelijk overleg en gelet op de hem als overheid
toevertrouwde publieke belangen heeft gehandeld binnen de bandbreedte van
art. 40 Onteigeningswet. De aanbiedingen die DLG heeft gedaan zijn steeds
gericht op volledige schadeloosstelling, en zijn gebaseerd op de
prijsontwikkelingen in de markt.
Opmerking: een duidelijk en juist oordeel waarmee nog maar weer eens vast staat
dat de overheid niet onzorgvuldig handelt door haar aanbieding neerwaarts bij te
stellen. Het is natuurlijk bij kleinere oppervlaktes of bij nog maar n te
verwerven eigenaar- ook een optie om nog wel de oude prijs aan te bieden en
aan te kondigen dat in de gerechtelijke fase zal worden ingezet op een lagere
prijs. Gelet op de aanzienlijke oppervlakte was dat in dit geval kennelijk geen
optie.
Overleg met pachters
De eigenaar had DLG eind 2012 laten weten dat hij uitdrukkelijk geen
toestemming gaf om de pachters van de onroerende zaken te benaderen, omdat
hij eerst zelf tot een akkoord met DLG wilde komen. De pachters hebben zelf ook
een zienswijze ingediend en aangevoerd dat met hen onvoldoende minnelijk is
overlegd. De pachters onderkenden dat het gebruikelijk is dat de verwervende
instantie in eerste instantie gesprekken voert en onderhandelt met de
INHOUD
33
eigenaar-verpachter. Uit het logboek blijkt echter dat er sinds oktober 2012
geruime tijd, intensief en gedetailleerd is onderhandeld tussen DLG en de
eigenaar-verpachter. Volgens de pachters kon uit de inhoud en voortgang van de
gesprekken worden opgemaakt dat al wel langer duidelijk was dat minnelijke
overeenstemming met eigenaar-verpachter niet (tijdig) zou kunnen worden
bereikt. De pachters menen dat hun belang bij de verwerving c.q. onteigening
tenminste even groot is als het belang van de eigenaar/verpachter omdat de te
onteigenen grond een substantieel deel uitmaakt van hun agrarische onderneming
en zij deze feitelijk niet kunnen missen in hun bedrijfsvoering. Door de reguliere
pachtverhouding sinds 1959 respectievelijk 1967 is het belang van verpachter/
eigenaar louter financieel. In verband met dit grote belang van de pachters had
DLG al in veel eerder stadium contact moeten zoeken met de pachters om tot een
minnelijke oplossing te komen. Na oktober 2012 heeft DLG in de gesprekken met
eigenaar-verpachter nooit naar de stand van zaken van het overleg tussen
verpachter en pachters genformeerd. Dit overleg is er volgens de pachters niet
geweest. Eind maart 2014 heeft de deskundige van eigenaar-verpachter contact
opgenomen met de pachters om over de ontstane situatie te praten. Eerst in
september 2013, circa n jaar na de genoemde brief van eigenaar-verpachter
heeft DLG slechts n orinterend gesprek gehad met reclamant. Op 17 maart
2014 volgde een brief van DLG met een aanbod. In de tussentijd is er geen enkel
contact geweest tussen verzoeker en reclamant. Op 26 maart 2014 heeft een
tweede gesprek plaatsgevonden. Daarbij kwam nog dat het door de verzoeker in
maart 2014 uitgebrachte bod ongefundeerd en niet gespecificeerd is. Ten tijde van
het uitbrengen van dit bod had de verzoeker namelijk geen inzicht in de pachtsom
en -voorwaarden zodat geen correcte schadeloosstelling kon worden bepaald.
De Kroon hoefde de zienswijzen van de pachters niet te bespreken omdat er
inmiddels overeenstemming was bereikt.
Opmerking: het is jammer dat er geen inhoudelijke overweging van de Kroon is
gewijd aan het standpunt van de pachters. Het komt natuurlijk vaak voor dat de
eigenaar wil dat er geen overleg met de pachters plaatsvindt. De verzoeker om
onteigening kan zich daarachter niet verschuilen, en moet zich voldoende tijdig
vergewissen van dat de eigenaar zelf de beindiging van de pacht (of huur) met
de pachters (of huurders) regelt. De Notitie van de Corporate Dienst van 14 januari
2014 is hier duidelijk over: Alleen in die gevallen waarin met de eigenaar is
afgesproken dat deze de eigendom vrij van pacht of huur zal overdragen, en
waarbij de eigenaar dus zelf de beindiging van de pacht/huur met de pachters/
huurders regelt, hoeft de verzoeker aan de pachter/huurder geen aanbod te doen.
Die afspraak met de eigenaar moet wel controleerbaar zijn vastgelegd, en de
verzoeker moet de pachter en huurder wel benaderen en hem informeren over de
voorbereiding van de onteigeningsprocedure en de start daarvan.
INHOUD
34
De aanbevolen aanpak is naar ons oordeel dat de verzoeker om onteigening,

gelijktijdig met of redelijk kort na de vastlegging van de afspraak met de eigenaar
dat deze de beindiging van de pacht of huur zelf zal regelen, de pachter/huurder
hiervan op de hoogte stelt. De verzoeker moet ook met de eigenaar
communiceren dat hij, omwille van een zorgvuldig onderhandelingstraject, op een
goed (en te noemen) moment zelf de pachter/huurder zal benaderen.
Ongetwijfeld is de Kroon in deze zaak zeer kritisch geweest op de wijze waarop
de eigenaar en DLG jegens de pachters hebben geopereerd. Voorafgaande aan
de indiening van het verzoek om onteigening was er nog maar n orinterend
overleg met de pachters geweest. Pas na de indiening van het verzoek is het
minnelijk overleg goed op gang gekomen, en is er overeenstemming bereikt.
Wellicht omdat DLG de bui zag hangen dat het verzoek vanwege onvoldoende
zorgvuldig overleg met de reguliere pachters zou worden afgewezen
INHOUD
35
Wens tot zelfrealisatie kan niet pas bij hoorzitting naar voren
worden gebracht
Op gronden met de bestemming Recreatie moet de hoofdentree van het Park
Zwanenburg worden aangelegd. Past deze toegangsweg voor gemotoriseerd
verkeer wel binnen de bestemming? Zo niet, dan is onteigening voor dat werk
immers niet mogelijk. O.a. hierover oordeelde de Kroon in het Koninklijk Besluit
van 2 april 2014 (gemeente Haarlemmermeer, nr. 2014000665).
Feiten
Het Bureau Beheer Landbouwgronden verzoekt om de onteigening van gronden
ter uitvoering van het bestemmingsplan. Volgens het bestemmingsplan rust op de
te onteigeningen gronden de bestemming Recreatie. Concreet moeten op de te
onteigenen gronden een bomenlaan, een toegangsweg naar de parkeerplaats in
het park en een doorlopend fietspad worden gerealiseerd.
De eigenaar voert als zienswijze (onder meer) aan dat in de
bestemmingsomschrijving in de planregels geen grondslag is te vinden voor een
toegangsweg voor gemotoriseerd verkeer. Daarvoor is nu juist in het
bestemmingsplan de bestemming Verkeer gegeven. De eigenaren verwijzen in dit
verband naar het KB Hillegom van 22 augustus 2005.
Planologische grondslag
De Kroon stelt voorop dat dit onderdeel van de zienswijze mede betrekking heeft
op aspecten van planologische aard. Dat is zo, maar het betreft wel bij uitstek de
planologische toets die de Kroon moet uitvoeren, namelijk de toets of het
bestemmingsplan inderdaad de grondslag biedt voor het werk waarvoor moet
worden onteigend.
De Kroon stelt vast dat uit de planregels blijkt dat op gronden met de bestemming
Recreatie onder meer zijn toegelaten verhardingen en parkeren. Uit deze
bepalingen kan volgens de Kroon niet worden afgeleid dat een en ander uitsluit
dat op de desbetreffende gronden een ontsluiting van het park voor
gemotoriseerd verkeer kan worden gerealiseerd. Ook de ligging van het
geprojecteerde parkeerterrein maakt dat aannemelijk. Over de aan te leggen
doodlopende verharde weg kunnen automobielen immers het parkeerterrein
bereiken. De locatie van het evenemententerrein is als zodanig aangeduid in het
bestemmingsplan en is ruimtelijk verknoopt met de locatie van het parkeerterrein.
Uit een figuur in de plantoelichting blijkt ook dat ter plaatse uitdrukkelijk is
voorzien in een ontsluiting voor autos. De in het bestemmingsplan voor Verkeer
INHOUD
36
bestemde gronden zijn daarentegen gereserveerd ten behoeve van het

doorgaand verkeer binnen het plangebied; deze bestemming is volgens de Kroon
dan ook niet aangewezen als grondslag voor de realisatie van de voorgenomen
ontsluitingsweg.
Naar aanleiding van de verwijzing door de eigenaren naar het KB Hillegom merkt
de Kroon op dat in dat KB sprake was van een op de plankaart aangegeven trac
van een fietspad binnen een gebied met een agrarische bestemming. De
planvoorschriften van dat bestemmingsplan lieten de aanleg van een fietspad
echter niet toe, omdat in de planvoorschriften niet was voorzien in de aanleg van
een fietspad binnen de agrarische bestemming. Om die reden werd de
goedkeuring aan die onteigening onthouden. Uitgaande van de planregels van het
bestemmingsplan zijn de onteigeningen niet vergelijkbaar.
Kortom, bij de vraag of het bestemmingsplan een planologische grondslag biedt
voor het werk waarvoor wordt onteigend komt het aan op de vraag of dit werk
volgens de planregels (en de verbeelding) kan worden gerealiseerd. Die
grondslag kan erin bestaan dat het werk uitdrukkelijk in de
bestemmingsomschrijving wordt omschreven maar ook dat de planregels de
realisatie van dit werk niet uitsluiten.
Geen zelfrealisatie
De Kroon maakt in dit KB ook nog korte metten met een beroep van de eigenaren
op zelfrealisatie. De Kroon constateert dat uit de overgelegde stukken niet is
gebleken dat de mogelijkheid van zelfrealisatie door de eigenaren in het minnelijk
overleg naar voren is gebracht. Daarmee hoefde de verzoeker om onteigening ten
tijde van zijn verzoekbesluit dan ook geen rekening te houden.
INHOUD
37
Wie kan een beroep doen op zelfrealisatie?

Onteigening is niet noodzakelijk als de eigenaar bereid en in staat is om het
bestemmingsplan op zijn grond zelf uit te voeren. Over die vraag aan wie een
beroep op zelfrealisatie toekomt heeft de Kroon zich uitgelaten in het Koninklijk
Besluit van 16 april 2014 (KB Heiloo, nr. 2014000751).
Feiten
De gemeente Heiloo wil met een (van een bestemmingsplan deel uitmakend)
uitwerkingsplan de bouw van ongeveer twintig woningen met bijbehorende
infrastructuur realiseren. Op het te onteigenen perceelsgedeelte wordt voorzien in
een langzaamverkeersverbinding met groenvoorzieningen.
Bouw- en Aannemingsbedrijf Teerenstra B.V. is kadastraal eigenaar van de te
onteigenen onroerende zaak. Teerenstra heeft de gronden overgedragen. Heddes
Kleinbouw B.V. is momenteel feitelijk eigenaar, maar verkeert sinds 17 februari
2011 in staat van faillissement. Heddes Kleinbouw B.V. en Heddes Bouw &
Ontwikkeling B.V. dienen een zienswijze in tegen de voorgenomen onteigening en
doen een beroep op zelfrealisatie.
Zelfrealisatie
De Kroon begint met haar standaardoverweging over zelfrealisatie en overweegt in
het bijzonder dat van een te erkennen beroep op zelfrealisatie in dit geval geen
sprake kan zijn, omdat de uitvoering van het bestemmingsplan uitsluitend
neerkomt op werken en werkzaamheden van infrastructurele aard. Uit bestendig
beleid van de Kroon volgt dat deze werken en werkzaamheden uit een oogpunt
van doelmatig beheer en onderhoud niet voor zelfrealisatie in aanmerking
komen.
De Kroon voegt aan dit voorgaande ten overvloede nog een interessante
overweging toe over de vraag aan wie een beroep op zelfrealisatie toekomt.
Het beroep op zelfrealisatie komt in beginsel toe aan degene die als eigenaar in
de kadastrale registers staat vermeld, dan wel aan degene die als rechtsopvolger
van de kadastrale eigenaar feitelijk kan worden aangemerkt als eigenaar van de
onroerende zaak.
De kadastrale eigenaar Teerenstra heeft geen beroep gedaan op zelfrealisatie.
Rechtsopvolger en feitelijk eigenaar Heddes Kleinbouw wel. Ook aan Heddes
Kleinbouw komt geen beroep op zelfrealisatie toe. De Kroon oordeelt dat Heddes
Kleinbouw gelet op de beindiging van haar bedrijfsactiviteiten als gevolg van
haar faillissement niet in staat moet worden geacht tot zelfrealisatie.
INHOUD
38
Ten slotte oordeelt de Kroon dat ook aan Heddes Bouw & Ontwikkeling geen
beroep op zelfrealisatie toekomt. Hangende het minnelijk overleg tussen de
verzoeker en de curator van de failliet Heddes Kleinbouw heeft de curator de
onroerende zaak zonder toestemming van de gemeente Heiloo (en daarmee in
strijd met het gevestigde voorkeursrecht) verkocht aan Ballast Nedam. Heddes
Bouw & Ontwikkeling kan niet gelden als partij die in de plaats zou kunnen treden
van Heddes Kleinbouw of Ballast Nedam, zodat de Kroon voorbij gaat aan haar
beroep op zelfrealisatie.
INHOUD
39
II. Administratieve procedure Urgentie
E. Urgentie
In de notitie van 14 januari 2014 wordt expliciet aandacht geschonken aan de
beschrijving van de urgentie in de zakelijke beschrijving. In de notitie staat:
Een verzoek om toepassing van de titels II tot en met IIc en IV van de
Onteigeningswet moet vergezeld gaan van een zakelijke beschrijving die het verzoek
onderbouwt. De zakelijke beschrijving moet onder meer duidelijkheid verschaffen
over nut, noodzaak en urgentie van het uit te voeren plan/werk. Wat de urgentie
betreft stelt de Kroon zich op het standpunt dat deze in het algemeen aanwezig is,
indien de verzoeker aannemelijk heeft gemaakt dat hij binnen vijf jaar na de datum
van het Koninklijk Besluit tot aanwijzing ter onteigening een begin zal maken met de
uitvoering van het werk en/of de werkzaamheden waarvoor onteigening nodig is.
Voor de beoordeling of aan het urgentievereiste wordt voldaan, kan in de zakelijke
beschrijving niet alleen worden volstaan met een opmerking over de start van de
uitvoering en de oplevering/ingebruikname van het werk. Aan de hand van data uit
bijvoorbeeld een projectplanning moet ook inzichtelijk worden gemaakt op welke
momenten welke stappen worden gezet en/of fasen worden doorlopen (zoals
aanbesteding, gunning, start werkzaamheden).
Overheden moeten zich bij het opstellen van een zakelijke beschrijving bewust
van deze aanscherping van de Kroon. Voorheen was het voldoende om aan te
geven dat men binnen vijf jaar een begin zou maken met de uitvoering van het
werk en/of de werkzaamheden. Nu is aldus expliciet een meer uitgebreide
projectplanning een vereiste van de Kroon.
INHOUD
40
II. Administratieve procedure Varia
F. Varia
Onteigening en kabels en leidingen
Tijdens het landinrichtingsproces wil de Staat gronden onteigenen ten behoeve
van de realisering van vier landbouwtunnels. De Kroon laat zich in het KB van 26
juni 2013, nr. 13.0001299, uit over deze doorkruising van het landinrichtingsproces,
en gaat ook uitgebreid in op de onteigening van kabels en leidingen.
Wet Inrichting Landelijk Gebied (WILG)
De te onteigenen onroerende zaken zijn gelegen binnen een herverkavelingsblok
van het landinrichtingsplan Zuidwolde. Het plan van toedeling is vastgesteld, de
zakelijke rechten zij ingebracht, maar de ruilakte is nog niet ondertekend en
gepasseerd. De verzoeker om onteigening wil de effectuering van de ruiling niet
afwachten vanwege haar eigen, op de urgentie van het werk toegespitste planning.
In januari 2013, ruim drie maanden na de indiening van het verzoekbesluit, is de
ruilakte van het landinrichtingsplan alsnog ondertekend. Bij het opstellen van de
stukken is de verzoeker om onteigening uitgegaan van de gegevens zoals op dat
moment vermeld in de openbare registers van het kadaster.
Onteigeningsprocedure staat los van landinrichtingsprocedure
Meerdere reclamanten voeren aan dat er geen onteigeningsprocedure kan worden
gestart zolang de landinrichtingsprocedure loopt, en dat het minnelijk overleg niet
goed mogelijk was.
De Kroon overweegt hierover dat voor het kunnen starten van de administratieve
onteigeningsprocedure op grond van artikel 72a van de Onteigeningswet het
vereiste geldt dat een aanvang is genomen met de planologische inpassing van
het werk ten behoeve waarvan de aanwijzing ter onteigening wordt verzocht.
Concreet moet er een procedure als bedoeld in artikel 3.1. van de Wet ruimtelijke
ordening moet zijn gestart, en moeten belanghebbenden de mogelijkheid hebben
tot het naar voren brengen van zienswijzen in een planologische procedure
voorafgaand aan of ten minste gelijktijdig met de mogelijkheid tot het naar voren
brengen van zienswijzen in het kader van de administratieve onteigeningsprocedure. Aan deze vereisten is voldaan, dus de administratieve procedure
mocht worden gestart. De Kroon overweegt verder dat de onteigeningsprocedure
los staat van de onderhavige onteigeningsprocedure. De verzoeker om
onteigening hoeft niet met het indienen van een verzoek tot onteigening te
wachten totdat de landinrichtingsprocedure is afgerond.
INHOUD
41
Minnelijk overleg tijdens landinrichtingsproces

Meerdere reclamanten voerden aan dat zij nog geen eigenaar zijn van de gronden,
maar toedelingsgerechtigde in het kader van het landinrichtingsplan. Volgens hen
was het om die reden niet mogelijk met hen te onderhandelen over de verwerving
van de gronden.
De Kroon stelt in algemene zin en met de bekende standaardoverweging- voorop
dat in de procedure op grond van titel IIa vr de tervisielegging van de
onteigeningsstukken een aanvang met het minnelijk overleg is gemaakt, waarbij
het wenselijk is dat ten tijde van de tervisielegging al een formeel bod is
uitgebracht.
De Kroon stelt verder vast dat de plannen voor de landbouwtunnels dateren van na
het plan van toedeling, en dat de daarvoor benodigde gronden in het kader van
de landinrichtingsprocedure dus niet meer aan de verzoeker om onteigening
konden worden toebedeeld.
Toedelingsgerechtigde is rechthebbende en derde belanghebbende
In een plan van toedeling worden de nieuwe kavelindeling en de toedeling van
eigendom, pacht en andere zakelijke rechten geregeld met inachtneming van
ieders inbrengsituatie. Dit betekent volgens de Kroon niet dat er in dit stadium
geen grondtransacties meer uitgevoerd kunnen worden. Volgens de
Onteigeningswet dienen de openbare registers van het kadaster als grondslag
voor de administratieve onteigeningsprocedure. Onder omstandigheden kan uit
het oogpunt van zorgvuldigheid overleg met derde belanghebbenden in de rede
liggen. Volgens de Kroon was het landinrichtingsproces in dit geval in een zodanig
ver gevorderd stadium dat verzoeker ervan uit mocht gaan dat de aan reclamanten
toebedeelde rechten na inschrijving daadwerkelijk aan hen in eigendom zouden
overgaan. Reclamanten waren in die hoedanigheid rechthebbende met betrekking
tot de in het onteigeningsplan betrokken grond, en de verzoeker om onteigening
diende in haar poging de gronden langs minnelijke weg te verwerven ook
reclamanten als toekomstige eigenaren in de onderhandelingen te betrekken.
De Kroon stelt vast dat verzoeker om onteigening voorafgaande aan de indiening
van het verzoek om onteigening overleg ter verwerving van de grond heeft
gevoerd zowel met degene die als eigenaar in de openbare registers van het
kadaster vermeld stond als met degene aan wie de betreffende grond in het kader
van het landinrichtingsplan is toebedeeld. Daarbij heeft verzoeker aan de
toedelingsgerechtigde een bod uitgebracht onder voorwaarde dat zij na het
passeren van de landinrichtingsakte daadwerkelijk de eigendom verkrijgt van de
betreffende grond en deze zou overdragen aan verzoeker.
INHOUD
42
De Kroon is van oordeel dat verzoeker daarmee voldoende doch vruchteloze

pogingen heeft ondernomen om met reclamant tot overeenstemming te komen.
Het argument van reclamante dat zij ten tijde van het aanbod nog geen eigenaar
was vindt de Kroon niet van belang omdat het reclamante vrij stond een voorstel
tot het sluiten van een overeenkomst onder opschortende voorwaarde te
aanvaarden. Verzoeker heeft een dergelijk voorstel gedaan, maar daarop is
reclamante niet ingegaan.
Na passeren akte geen belanghebbende meer
Ten aanzien van de reclamanten die als gevolg van het passeren van de ruilakte in
januari 2013 geen eigenaar meer zijn overweegt de Kroon dat zij als gevolg
hiervan geen belanghebbende meer zijn. De behandeling van hun zienswijzen is
dus niet meer aan de orde.
Kabels en leidingen
Gasunie wijst in haar zienswijze op haar zakelijke rechten op twee percelen en
verzoekt ervoor zorg te dragen dat deze worden hergevestigd.
Minnelijk overleg met zakelijk gerechtigde noodzakelijk
De Kroon stelt voorop dat in het kader van de vereiste noodzaak van onteigening
van deze zakelijke rechten de verzoeker om onteigening gehouden is om
minnelijk overleg te voeren met belanghebbende over de eventuele
(terzijdestelling van) belemmeringen die de aanwezigheid van de zakelijk rechten
(kunnen) opwerpen voor de aanleg en de instandhouding van het werk. In de
gevallen waarin dergelijke belemmeringen redelijkerwijs aanwezig moeten
worden geacht, is de noodzaak van onteigening van dergelijke zakelijke rechten
aanwezig. In dit geval zijn maatregelen ten behoeve van de kabels en leidingen
noodzakelijk.
Hervestiging zakelijke rechten verantwoordelijkheid verzoeker om
onteigening
Indien minnelijke overeenstemming tussen partijen uitblijft zullen de betrokken
zakelijke rechten ingevolge artikel 59, derde lid, van de Onteigeningswet met de
inschrijving van het onteigeningsvonnis komen te vervallen (titelzuiverende
werking). De Onteigeningswet verplicht niet tot hervestiging van zakelijke rechten.
Een voortzetting van rechten kan dus slechts geschieden door hervestiging
daarvan. Deze hervestiging is, alsdus de Kroon, de verantwoordelijkheid van de
onteigenende partij. De verzoeker om onteigening heeft overleg gevoerd met
Gasunie over de locatie van de tunnel en heeft toegezegd dat er beschermende
maatregelen worden getroffen ten behoeve van de leiding. Verzoeker heeft verder
schriftelijk laten weten zorg te dragen voor de instandhouding van het ten behoeve
INHOUD
43
van de leiding gevestigde zakelijke recht, dan wel dit recht te hervestigen na
afloop van de onteigeningsprocedure.
INHOUD
44
III. Gerechtelijke procedure Formaliteiten
III. Gerechtelijke procedure

A. Formaliteiten
Overschrijden redelijke termijn
Op 28 maart 2014 ECLI:NL:HR:2014:736 heeft de Hoge Raad zich in een
onteigeningsarrest uitgelaten over schade wegens overschrijding van de redelijke
termijn.
Voor schade wegens overschrijding redelijke termijn afzonderlijke procedure
noodzakelijk
De Hoge Raad heeft zich ook gebogen over de klacht dat de rechtbank ten
onrechte het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de
redelijke termijn voor berechting heeft afgewezen.
De Hoge Raad overweegt allereerst dat op de klagers geen stelplicht rust ter zake
van de door hen geleden immaterile schade, de aanwezigheid van dergelijke
schade is uitgangspunt. De vordering tot vergoeding van schade als gevolg van de
lange duur van behandeling van de onteigeningsprocedure door de rechtbank
staat echter in onvoldoende verband tot de onteigening om te worden aangemerkt
als onteigeningsgevolg. De onteigende partijen kunnen deze schadevergoeding
dus niet van de gemeente eisen maar dienen een vordering tot de Staat te richten.
De te bewandelen weg in geval van overschrijding van de redelijke termijn in een
civiele procedure is dan ook dat een daarop gerichte vordering tot
schadevergoeding wordt ingesteld in een afzonderlijke procedure uit
onrechtmatige daad tegen de Staat. Binnen de bewuste lopende (onteigenings)
procedure bestaat niet de mogelijkheid deze schadevergoeding te verkrijgen.
INHOUD
45
Onteigening overleden eigenaar?

Op 27 juni 2014 heeft de Hoge Raad een interessant arrest gewezen over de
formaliteiten die gelden wanneer moet worden onteigend van iemand die is
overleden.
Juridisch kader
In een onteigeningsprocedure moet de in het Koninklijk Besluit aangewezen
eigenaar van een perceel worden gedagvaard (art. 18 lid 1 Ow). Op dat
uitgangspunt zijn twee uitzonderingen, die allebei voortvloeien uit art. 20 van de
Onteigeningswet. De eerste uitzondering is de in het buitenland wonende
eigenaar, de tweede is de overleden eigenaar. Art. 20 Ow schrijft voor dat in plaats
van deze personen, op verzoek van de onteigenende partij, een derde moet
worden benoemd die in plaats van de eigenaar moet worden gedagvaard. Tegen
deze derde, die de belangen van de eigenaar behartigt, wordt de
onteigeningsprocedure gevoerd. In de praktijk wordt als derde vrijwel altijd een
(onteigenings)advocaat benoemd.
Feiten
In de zaak die leidde tot het arrest was als eigenaar van een perceel in Hoogeveen
iemand aangewezen die (al) in 1998 was overleden. In het Koninklijk Besluit stond
ook vermeld dat de eigenaar overleden was. In plaats van te verzoeken om de
benoeming van een derde overeenkomstig art. 20 Ow heeft de gemeente
Hoogeveen de overleden eigenaar en de (enig) erfgenaam van de overleden
eigenaar gedagvaard.
De rechtbank oordeelde dat de gemeente in de procedure tegen de erfgenaam
niet-ontvankelijk was. De erfgenaam was immers niet in het Koninklijk Besluit als
eigenaar aangewezen (en ook niet als derde benoemd) en dus kon hij niet worden
gedagvaard.
Ook tegen de overleden eigenaar was de gemeente volgens de rechtbank nietontvankelijk. Echter, de rechtbank was van oordeel dat dit gebrek hersteld kon
worden doordat de gemeente alsnog een verzoek om de benoeming van een
derde zou doen. Na daartoe in de gelegenheid gesteld te zijn verzocht de
gemeente om de erfgenaam als derde te benoemen. De rechtbank vond dat de
erfgenaam op deze manier niet in zijn belangen werd geschaad, benoemde de
erfgenaam als derde in de zin van art. 20 Ow en sprak vervolgens de onteigening
van het betreffende perceel uit.
De erfgenaam was het hier niet mee eens en ging in cassatie bij de Hoge Raad.
INHOUD
46
Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad maakt in het arrest in enkele zinnen korte metten met het vonnis
van de rechtbank. De wet biedt geen mogelijkheid om nog een derde te
benoemden na de start van de procedure. Wanneer er voordat de procedure
aanhangig wordt gemaakt geen derde is benoemd volgt daaruit dwingend de
niet-ontvankelijkheid van de onteigenende partij.
Wat verder bijzonder was is dat de rechtbank de erfgenaam van de overleden
eigenaar als derde heeft benoemd, terwijl daarvoor normaal gesproken een
(onteigenings)advocaat, die van te voren wordt gevraagd of hij daarvoor
beschikbaar is, wordt ingeschakeld. Hoewel de wet strikt genomen geen eisen
stelt aan de te benoemen derde is het naar ons oordeel bijzonder onwenselijk dat
een niet ter zake deskundige als derde wordt benoemd. Dat geldt temeer wanneer
deze derde de benoeming ook nog eens niet wenst te aanvaarden (zoals in deze
zaak ook het geval was). Van een ondeskundige derde kan immers niet worden
verwacht dat hij (de belangen van) de erfgenamen genoegzaam kan behartigen
en zeker niet dat hij dat doet tegen zijn zin!
INHOUD
47
Recht op een uitspraak door rechters die bij behandeling ter

zitting aanwezig waren
In een arrest van 31 oktober 2014 heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak
gedaan over het recht op een mondelinge behandeling in civiele zaken. Uit het
(onteigenings)arrest blijkt dat het recht op een mondelinge behandeling van een
zaak zo ver gaat dat partijen recht hebben op een uitspraak die wordt gewezen
door de rechter(s) die bij de mondelinge behandeling aanwezig waren.
In deze (onteigenings)zaak hadden partijen, zoals in onteigeningszaken
gebruikelijk is, voor de meervoudige kamer van de rechtbank gepleit. Nadat het
pleidooi was gehouden, maar voordat de uitspraak was gedaan, beindigde een
van de rechters zijn werkzaamheden voor de rechtbank. Omdat deze rechter het
vonnis aldus niet mee zou wijzen wees in zijn plaats een andere rechter uit de
rechtbank het vonnis mee. In cassatie klaagde de gedaagden erover dat, nu bij het
wijzen van het vonnis nog geen proces-verbaal voorhanden was van het ter
terechtzitting verhandelde, ervan moest worden uitgegaan dat de rechter die niet
bij het pleidooi aanwezig was niet wist wat er ter zitting was gezegd. Om die reden
had deze rechter het vonnis volgens gedaagden niet mee mogen wijzen.
De Hoge Raad geeft de gedaagden in deze zaak gelijk en gebruikt de
gelegenheid om terug te komen op eerdere rechtspraak door nieuwe regels voor
alle civiele zaken te geven. De Hoge Raad bepaalt dat, indien tussen de
mondelinge behandeling en de daaropvolgende uitspraak vervanging van een of
meer rechters noodzakelijk blijkt, partijen daarover voorafgaand aan die uitspraak
worden ingelicht, onder opgave van de reden(en) voor de vervanging en de
beoogde uitspraakdatum. Elk van de bij de mondelinge behandeling verschenen
partijen en belanghebbenden zal in dat geval een nadere mondelinge
behandeling mogen verzoeken ten overstaan van de rechter(s) door wie de
uitspraak zal worden gewezen.
Dit verzoek mag volgens de Hoge Raad in geen geval worden afgewezen indien
niet een proces-verbaal van de eerdere mondelinge behandeling is opgemaakt en
uiterlijk tegelijk met de hiervoor bedoelde mededeling aan partijen en
belanghebbenden ter beschikking is gesteld. Anders is volgens de Hoge Raad
onvoldoende gewaarborgd dat hetgeen ter zitting is voorgevallen, wordt
meegewogen bij de totstandkoming van de uitspraak. Is van die mondelinge
behandeling wel (tijdig) een proces-verbaal opgemaakt en aan partijen en
belanghebbenden ter beschikking gesteld, dan kan de rechter het verzoek
afwijzen in het belang van een voortvarende procesvoering. Hij dient in dat geval
in de uitspraak te motiveren waarom dit belang in de gegeven omstandigheden
INHOUD
48
zwaarder weegt dan het belang van verzoeker om zijn standpunt te mogen
uiteenzetten ten overstaan van de rechter(s) die over de zaak zal (zullen) oordelen.
Met deze uitspraak komt de Hoge Raad als gezegd terug op eerdere civiele
jurisprudentie. In onteigeningszaken had de Hoge Raad al wel eerder een arrest
gewezen van soortgelijke strekking zodat de rechtbank volgens de Hoge Raad al
rekening had kunnen houden met dit arrest. In andere zaken moet met dit arrest
rekening gehouden worden in procedures waarin na de datum van het arrest een
mondelinge behandeling plaatsvindt. Dat geldt zowel voor dagvaardingszaken als
voor verzoekschriftprocedures.
In dit arrest benadrukt de Hoge Raad naar ons oordeel terecht het zwaarwegende
belang van een mondelinge behandeling. Partijen hebben in beginsel recht op
een uitspraak (of beschikking) die gewezen is door de rechter(s) die bij de
mondelinge behandeling aanwezig waren.
INHOUD
49
III. Gerechtelijke procedure Vereenzelviging
B. Vereenzelviging
Vereenzelviging vader en zonen
In de onteigening van een perceel bebouwd met kassen was de vraag aan de orde
of de zonen van de eigenaar, die het perceel om niet gebruikten voor hun
tuinbouwbedrijf, aanspraak hebben voor vergoeding van hun bedrijfsschade. De
Hoge Raad oordeelt in zijn arrest van 27 september 2013, HR:2013:CA1731, anders
dan de rechtbank en de conclusie van de advocaat-generaal.
Feiten
Aan de orde was de onteigening van een perceel dat eigendom was van vader en
dat door zijn zonen was bebouwd met kassen, waarin zij, ieder voor zich, een
tuinbouwbedrijf uitoefenden. Van een economische eigendomsverhouding of
samenwerkingsverband tussen de zonen en de vader was geen sprake. De zonen
maken aanspraak op vergoeding van inkomensschade en verplaatsingskosten,
omdat zij als gevolg van de onteigening van de percelen van d vader hun
bedrijfsvoering aldaar hebben moeten beindigen.
Oordeel rechtbank
De rechtbank was van oordeel dat er geen ruimte bestaat voor vergoeding van de
bedrijfsschade van de zonen. Van economische eigendom(soverdracht) in welk
geval de schade over de band van de juridisch eigenaar zou moeten worden
vergoed- was geen sprake. Vergoeding op de enkele grond dat het feitelijk
gebruik door de zonen moet worden gelijkgesteld met het gebruik dat een
economisch of juridisch eigenaar van de grond maakt kan volgens de rechtbank
gelet op de systematiek van de Onteigeningswet en de rechtspraak van de Hoge
Raad niet worden aanvaard. Volgens de rechtbank is namelijk van belang of het
familielid dat de grond ter beschikking stelt is betrokken in de bedrijfsvoering. Het
gaat immers om het vaststellen van de schadeloosstelling van dat familielid. In dit
geval is de vader echter in het geheel niet betrokken bij de bedrijven van zijn
zonen.
De rechtbank heeft zich ook nog afgevraagd of sprake kan zijn van een morele
maar de familieverhoudingen ontstijgende of contractuele en afdwingbare
verplichting van de vader om na onteigening vergelijkbare gronden ter
beschikking te stellen aan zijn zonen. Daarover was niets gesteld. De rechtbank
zag dan ook geen ruimte om de zonen een vergoeding toe te kennen over de
band van de vader.
INHOUD
50
Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad gaat ervan uit dat de zonen sinds de beindiging door vader van
zijn werkzaamheden als vanzelfsprekend en om niet de gronden van hun vader
zijn blijven gebruiken in het kader van hun eigen bedrijfsuitoefening.
Anders dan de rechtbank oordeelt de Hoge Raad dat in het licht van deze
omstandigheden de door de Onteigeningswet verlangde volledige
schadeloosstelling naar redelijkheid k de bedrijfsschade van de zonen omvat.
Het gaat hier immers om onteigening van gronden die blijvend waren bestemd tot
uitoefening van het tuinbouwbedrijf in familieverband, aanvankelijk door vader
tezamen met zijn zonen, en na diens terugtreden vanwege zijn leeftijd alleen nog
door zijn zonen. Dat vader zelf niet meer participeert in het bedrijf noch op
enigerlei wijze financieel baat heeft van de bedrijfsuitoefening op zijn gronden,
neemt niet weg dat hij als eigenaar er belang bij heeft dat de gronden ter
beschikking blijven staan voor de bedrijfsuitoefening in familieverband door zijn
zonen. Een volledige schadeloosstelling op grond van de Onteigeningswet brengt
volgens de Hoge Raad daarom mee dat vader door de schadeloosstelling
financieel in staat wordt gesteld de bedrijfsactiviteiten van zijn zonen op andere
gronden te laten voortzetten, ook al is hij daartoe jegens zijn zonen juridisch niet
verplicht. Er bestaat geen goede grond de bedrijfsschade voor rekening van de
zonen (het familiebedrijf) te laten in plaats van voor rekening te laten komen van
de gemeenschap wier belang met de onteigening is gediend. In zoverre is in dit
geval de positie van de zonen net zoals het geval is bij de positie van een
economisch eigenaar op n lijn te stellen met die van de juridisch eigenaar die
de onteigende zaak voor eigen doeleinden aanwendt.
Conclusie advocaat-generaal
De advocaat-generaal concludeerde tot afwijzing van deze klacht. Volgens de
advocaat-generaal was niet bij voorbaat uit te sluiten dat de bedrijfsschade van
een feitelijke gebruiker van de grond wordt betrokken in de
onteigeningsschadeloosstelling voor de eigenaar, maar daarvoor is wel nodig dat
enige (financile) betrekking gussen de eigenaar van de grond en de feitelijke
gebruiker bestaat die dit rechtvaardigt. De advocaat-generaal wijst op de
moeilijkheid dat er talrijke particuliere of bedrijfsmatige gebruikersvan een
perceel grond kunnen zijn die schade lijden als aan hun persoonlijk gebruiksrecht
een einde wordt gemaakt. Volgens de advocaat-generaal is het blote feit dat de
zoons een bedrijf uitoefenden op het onteigende niet voldoende om economische
eigendom of een vennootschapsverband aan te nemen.
Commentaar
Het vonnis van de rechtbank was naar mijn oordeel zeer onbevredigend. Ik vind
INHOUD
51
het arrest van de Hoge Raad juist. Het onvergoed laten van de bedrijfsschade zou
in dit geval- hebben betekend dat de schade als gevolg van de onteigening niet
volledig zou zijn vergoed. Voor de door de advocaat-generaal genoemde
voorbeelden het anders dan krachtens een zakelijk recht een perceel mogen
gebruiken- behoeft naar mijn oordeel niet te worden gevreesd nu het oordeel
duidelijk is gekoppeld aan de omstandigheden van dit geval.
Woning in aanbouw
Waardering
Op de grond van de vader stond behalve de bestaande woning ook een woning in
aanbouw. Partijen twisten of de waarde van de nieuwe woning moet worden
bepaald naar de peildatum (inschrijving vonnis, 2011) of de datum van
terinzagelegging van het onteigeningsplan (2005).
Bij het antwoord op deze vraag gaat het om art. 39 Ow, dat bepaalt dat bij het
berekenen van de schadevergoeding niet wordt gelet op veranderingen die zijn
tot stand gebracht om de schadevergoeding te verhogen en/of die zijn
gerealiseerd na de terinzagelegging van het onteigeningsplan, tenzij het normale
of noodzakelijke veranderingen betreft die aansluiten bij de aard en de wijze van
gebruik van de onroerende zaak ten tijde van de terinzagelegging.
De rechtbank was van oordeel dat de nieuwe woning vergoed moet worden naar
de waarde in 2005. Volgens de rechtbank kan het afbouwen van de woning na de
datum van terinzagelegging niet worden beschouwd als een normale of
noodzakelijke verandering in de zin van art. 39 Ow. Hiervan zou hooguit sprake
kunnen zijn als er concrete aanleiding was te veronderstellen dat de vader niet
langer in de oude woning die in eerste instantie zou moeten wijken voor de HSL
maar daarvoor eind 2002 definitief niet meer nodig bleek- zou kunnen verblijven
of dat de nieuwe woning zou worden ingepast in het nieuwe bestemmingsplan. Uit
de omstandigheid dat de vader in 2005 nog geen regeling met de Staat had
getroffen ten aanzien van de oude woning, kan volgens de rechtbank niet worden
afgeleid dat hij ervan uit moest gaan dat hij de oude woning uit moest. Hooguit was
nog onzeker langs welke weg bewerkstelligd zou worden dat hij in de oude
woning kon blijven wonen, maar niet dt hij daar zou kunnen blijven wonen. Vader
wist verder dat inpassing van de nieuwe woning in het nieuwe bestemmingsplan
niet mogelijk was. Hij is daarop door de gemeente in 2005 ook expliciet gewezen.
De Hoge Raad is het met de rechtbank eens en meent dat de rechtbank, vanwege
zijn oordeel dat er op datum terinzagelegging geen onzekerheid over bestond dat
vader in de oude woning kon blijven woning, heeft kunnen oordelen dat het
afbouwen van de woning na die datum niet kan worden beschouwd als een
noodzakelijke verandering in de zin van art. 39 Ow.
INHOUD
52
Geen noodzakelijke verandering, maar wel een normale verandering

Toch houdt het oordeel van de rechtbank geen stand. De Hoge Raad is namelijk
van oordeel dat de rechtbank het afbouwen van de woning ten onrechte niet als
een normale verandering in de zin van art. 39 Ow heeft aangemerkt, omdat
voldoende is dat het gaat om een verandering die aansluit bij de aard en de wijze
van gebruik van de onroerende zaak ten tijde van de terinzagelegging. Nu al voor
de terinzagelegging van het onteigeningsplan een bouw-vergunning was
verkregen en een aanvang was gemaakt met de bouwwerkzaamheden, is zonder
nadere motivering onbegrijpelijk waarom het realiseren van de ruwbouw in
glasdichte staat na de terinzagelegging niet kan worden aangemerkt als een
normale verandering die aansluit bij de aard en de wijze van gebruik van de
onroerende zaak ten tijde van de terinzagelegging.
Vervangende woonruimte: oude of nieuwe woning?
In cassatie was ook nog de vraag aan de orde of bij het bepalen van de kosten van
een vervangende woonruimte moet worden uitgegaan van een woongenot
vergelijkbaar met dat van de oude woning dan wel met dat van de nieuwe woning
in aanbouw. De rechtbank had geoordeeld dat het feit dat in het kader van art. 39
Ow bij de waardering moet worden uitgegaan van alleen de fundering van de
nieuwe woning, niet betekent dat dit ook het uitgangspunt moet zijn bij de
beoordeling van de bijkomende schade in verband met het vinden van
vervangende woonruimte. De rechtbank gaat uit van een vervangende woning met
een woongenot dat gelijk is aan het woongenot dat was beoogd met de in
aanbouw zijnde nieuwe woning, nu de vader, de onteigening weggedacht, de
nieuwe woning zou hebben betrokken.
De Hoge Raad vindt de klacht tegen dit oordeel gegrond, voor zover betoogd
wordt dat de situatie op de peildatum bepalend is voor de vaststelling van het
woongenot waarvan moet worden uitgegaan voor het bepalen van de bijkomende
schade in verband met de verwerving van een vervangende woning. Volgens de
Hoge Raad neemt de omstandigheid dat de vader, de onteigening weggedacht, in
een later stadium de door hem gebouwde nieuwe woning zou hebben betrokken,
niet weg dat de schadeloosstelling hem in staat moet stellen vervangende
woonruimte te verwerven met een gelijkwaardig woongenot als hij op de
peildatum had. Ook indien hij, de onteigening weggedacht, de door hem
gebouwde nieuwe woning zou hebben betrokken, zou hij de verbetering van het
woongenot op eigen kosten hebben gerealiseerd.
De Hoge Raad vernietigt aldus het vonnis van de rechtbank en verwijst de zaak
naar het gerechtshof Den Haag voor verdere behandeling en beslissing.
INHOUD
53
Volledige schadeloosstelling voor huurder bedrijfsruimte

In een arrest van 7 november 2014 heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak
gedaan over de onteigeningsschadeloosstelling voor huurders van bedrijfsruimte.
In deze zaak had de huurder het gehuurde in gebruik gegeven aan een
vennootschap onder firma(vof) waarin hij samen met een medevennoot een
restaurant voerde.
Het gehuurde was niet ingebracht in de vof en er was tussen de huurder en de vof
ook niets geregeld over het gebruik van het gehuurde. De vof en de medevennoot
waren om die reden geen belanghebbende in de onteigeningsprocedure en
hebben geen (eigen) recht op schadeloosstelling. Als (mede)vennoot was de
huurder gerechtigd tot 5% van de winst van de vof, terwijl de andere vennoot
gerechtigd was tot de rest van de winst. Om die reden vonden de
rechtbankdeskundigen dat de schade van de huurder moest worden begroot op
zijn aandeel in de jaarwinst, gekapitaliseerd met voor huur gebruikelijke
kapitalisatiefactor 7. In dit geval had de huurder volgens deskundigen recht op een
vergoeding van 7.000,-.
De rechtbank Den Haag ging hierin niet met de deskundigen mee. De rechtbank
vond van belang dat de huurder in bedrijfsmatige zin betrokken was bij de in het
onteigende gevoerde onderneming. Hij had immers een winstaandeel van 5% in
de vof. Naar het oordeel van de rechtbank is in dit verband geen relevant
onderscheid te maken tussen een eigenaar en een huurder die, al dan niet
tezamen met een ander, in het onteigende zijn bedrijf uitoefent, mits sprake is van
economische en juridische verbondenheid van de huurder ten opzichte van de
onderneming. Omdat aan het vereiste van economische en juridische
verbondenheid was voldaan had de huurder recht op een vergoeding van de
volledige bedrijfsschade die de vof leed. Daarbij maakt het voor de rechtbank dus
niet uit dat er tussen de huurder en de vof over het gebruik van het gehuurde niets
geregeld was.
De Hoge Raad laat het vonnis van de rechtbank in stand, onder verwijzing naar
(onder meer) het eerder door ons besproken arrest De Haas/gemeente
Lansingerland. In dat arrest oordeelde de Hoge Raad dat een eigenaar van
gronden waarop gedurende (zeer) lange tijd in familieverband een bedrijf was
uitgeoefend in staat moest worden gesteld om aan het bedrijf vervangende
gronden ter beschikking te stellen, ook al participeerde hij niet meer in het bedrijf
en had hij op geen enkele wijze meer financieel baat van de bedrijfsuitoefening
op zijn gronden. De omstandigheid dat de eigenaar daartoe niet juridisch
INHOUD
54
verplicht was tegenover zijn zonen, die het bedrijf samen uitoefenden nadat de
eigenaar was teruggetreden, deed daaraan niets af.
In het arrest van 7 november 2014 bepaalt de Hoge Raad dus dat de in De Haas/
gemeente Lansingerland ontwikkelde lijn ook geldt voor huurders van onteigende
percelen. Ook huurders hebben recht op een volledige schadeloosstelling en er is
dus in zoverre geen verschil tussen de positie van een eigenaar en een huurder.
Ook een huurder die niets geregeld heeft met de gebruiker(s) van een
onroerende zaak moet onder omstandigheden in staat worden gesteld deze
gebruikers schadeloos te stellen.
Concreet overweegt de Hoge Raad dat de rechtbank terecht aansluiting heeft
gezocht bij de rechtspraak waarin is beslist dat indien een eigenaar op de
onteigende zaak een bedrijf heeft uitgeoefend in het verband van een
vennootschap onder firma of maatschap, of in een niet juridisch vormgegeven
familieverband, en op hem een verplichting rust om de hem toe te kennen
vergoeding voor inkomensschade in dat verband in te brengen, de volledige
bedrijfsschade van dat verband moet worden aangemerkt als rechtstreeks en
noodzakelijk gevolg van de onteigening in de zin van art. 40 Ow. Ook indien een
huurder in het verband van een vennootschap onder firma of maatschap, of in een
niet juridisch vormgegeven familieverband, een bedrijf uitoefent in of op een
onroerende zaak die wordt onteigend, en op de huurder een verplichting rust om
de hem toe te kennen vergoeding ter zake van inkomensschade in dat verband in
te brengen, moet de volledige bedrijfsschade van dat verband worden
aangemerkt als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening in de zin
van art. 40 Ow.
Uit het arrest van de Hoge Raad maken wij op dat het niet zo zeer gaat om de door
de rechtbank aangehaalde economische en juridische verbondenheid, maar om de
vraag of de billijkheid meebrengt dat op de onteigende (eigenaar/huurder etc.) de
verplichting rust de schade die een derde (in deze zaak een vof)als gevolg van de
onteigening lijdt, aan deze derde te voldoen. Immers in het arrest Lansingerland,
waar niets was geregeld tussen eigenaar (vader) en gebruikers (zonen) en waarin
vader geen enkele economische bemoeienis of belang meer had bij de
bedrijfsvoering, moest toch de volledige bedrijfsschade worden vergoed.
INHOUD
55
III. Gerechtelijke procedure Eliminatieregel
C. Eliminatieregel
Ook zonder complex kan sprake zijn van verwachtingswaarde
Na eliminatie van de plannen voor een weg hoopt de onteigende op een hogere
dan de (meestal agrarische) gebruikswaarde, op basis van de verwachting dat de
onteigende grond de plannen voor de weg weggedacht- een lucratievere
bestemming zou hebben gekregen. Dat geldt ook als het onteigende geen
onderdeel uitmaakt van een complex, aldus de Hoge Raad in zijn arrest van 14
februari 2014 (ECLI:NL:HR:2014:1259).
Voorgeschiedenis
Het arrest van de Hoge Raad volgt in een langlopende procedure over de
onteigening van een strook landbouwgrond voor de aanleg van de N219 bij
Zevenhuizen. De procedure heeft eerder al twee maal tot een arrest van de Hoge
Raad geleid. Het tweede arrest in deze procedure is bekend als n van de 9
juli-arresten waarin de Hoge Raad tot een nuancering kwam van de MarkusMatserleer. Sinds deze arresten is het dwangbestemming historie. Volgens de
maatstaf van de 9 juli-arresten moest in deze zaak de verkeersbestemming worden
gelimineerd.
Hof: geen onderdeel van complex, dan gebruikswaarde
Na de eliminatie van de verkeersbestemming lag bij het Hof de vraag voor of bij
de waardering van de onteigende strook landbouwgrond ook moet worden gelet
op de ontwikkelingen van gronden die aan het onteigende grenzen. Aan die
aangrenzende gronden was in een nieuw bestemmingsplan de bestemming
Woongebied Uit te werken Ringvaartdorp gegeven. Het Hof was uitgegaan van
de onherroepelijk vaststelling van de rechtbank, dat het onteigende geen
onderdeel was van een complex. Volgens het Hof betekende dit dat de waarde van
het onteigende moest worden bepaald aan de hand van zijn eigen
gebruiksmogelijkheden, los van de omringende gronden.
Hoge Raad: bij verwachtingswaarde ook rekening houden met omliggende
gronden
De Hoge Raad gaat daar niet in mee. Hij neemt tot uitgangspunt dat ingevolge art.
40b lid 2 Ow bij het bepalen van de werkelijke waarde van de onteigende zaak
moet worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde
koop in het vrije commercile verkeer tussen de onteigende als redelijk
handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Als een
redelijk handelende koper in het vrije commercile verkeer kan ook degene
INHOUD
56
worden aangemerkt die, bij het bepalen van de koopprijs, mede rekening houdt
met op het ogenblik van de onteigening bij hem bestaande, voldoende rele,
verwachtingen over een wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan.
De Hoge Raad oordeelt vervolgens dat de waarde van het onteigende mede wordt
bepaald door een voldoende rele verwachting over een wijziging van de
bestemming van het onteigende, waarvan ook sprake kan zijn indien deze
verwachting haar grond vindt in een verwachte wijziging van de bestemming van
omringende of aanliggende gronden. Dit geldt ook indien het onteigende geen
onderdeel uitmaakt van een complex waartoe mede de omringende of
aanliggende gronden behoren. Het Hof had dit miskend, door te oordelen dat bij
het bepalen van de waarde geen rekening mocht worden gehouden met een
mogelijke toekomstige bestemmingswijziging van de gebruiksmogelijkheden van
de omringende gronden. Meer concreet had het hof overwogen dat geen rekening
mag worden gehouden met een woonbestemming omdat het onteigende geen
onderdeel uitmaakt van een complex. Die redenering gaat dus niet op (en was ook
al onjuist omdat de benadering van het onteigende als onderdeel van een
complex met het nabije woongebied juist in beeld komt als de bestemming weg
net wordt gelimineerd!).
Mooie omschrijving van begrip verwachtingswaarde
Kortom: na eliminatie van de bestemming blijft het uiteraard- zaak om te
beoordelen of sprake is van verwachtingswaarde. De advocaat-generaal Van Oven
heeft dit begrip in zijn conclusie mooi toegelicht:
De werkelijke waarde van het onteigende wordt bepaald met inachtneming van
alle omstandigheden die bij een veronderstelde koop in het vrije economische
verkeer tussen redelijk handelende partijen van invloed zouden zijn op de prijs
die zij overeenkomen (art. 40b lid 2 Onteigeningswet). Het komt daarbij aan op de
omstandigheden zoals die aanwezig zijn op de peildatum. Een en ander laat
onverlet dat ook verwachte toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen die leiden tot
meer lucratieve gebruiksmogelijkheden van het onteigende de prijs in opwaartse
zin kunnen benvloeden. Of en zo ja in welke mate rekening dient te worden
gehouden met een niet bestaande, te verwachten bestemming is afhankelijk van
de omstandigheden van het concrete geval. Te denken valt aan de ligging van het
onteigende, de demografische ontwikkeling in het betrokken gebied,
bestemmingsplannen en ruimtelijke (beleids)documenten. De hogere prijs mag
echter geen gevolg zijn van het werk of het plan van het werk waarvoor onteigend
wordt. Om in de prijs te worden verdisconteerd behoeft over een toekomstige
ontwikkeling geen zekerheid te bestaan: ook een min of meer speculatief
aangelegde gegadigde kan worden aangemerkt als redelijk handelend koper.
INHOUD
57
Anderzijds moeten op de peildatum wel enige aanknopingspunten voor het

koesteren van een dergelijke verwachting voorhanden zijn: bij het ontbreken van
een voldoende rele verwachting zou dit anders neerkomen op pure speculatie,
en daartoe zou een redelijk handelend koper niet overgaan.
Terecht merkt de advocaat-generaal op dat de vraag of sprake is van
verwachtingswaarde uiterst lastig te beantwoorden zal zijn. Daarbij valt nog te
onderscheiden tussen te elimineren ongunstige bestemmingen en gunstige (dus
waardevermeerderende) bestemmingen. Indien het bestemmingsplan voor de
waardevermeerderende bestemming moet worden weggedacht zal in de regel
eenvoudiger zijn aan te tonen dat die bestemming in ieder geval wel te
verwachten was.
INHOUD
58
Elimineren bij een waarde verhogende bestemming

De Hoge Raad heeft op 8 februari 2013 weer een arrest (LJN: BY4119) gewezen
over de zogenaamde dwangbestemmingen. De Hoge Raad oordeelt in dit arrest
ook over de vraag of de eliminatieregel ook geldt bij bestemmingen met een
waarde verhogende invloed.
Bestemming ook wegdenken bij verzoek om concreet plan in
bestemmingsplan op te nemen
Sinds zijn arresten van 9 juli 2010 is het begrip dwangbestemming eigenlijk
achterhaald: de planologische bestemming moet bij de waardering van het
onteigende worden weggedacht als deze is bepaald door een ten tijde van de
vaststelling van het bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan voor het werk,
en als het bestemmingsplan in zoverre dan ook alleen maar is vastgesteld om dit
plan planologisch in te passen.
In deze lang lopende onteigening de onteigening was uitgesproken in 2003- had
de rechtbank met toepassing van de in de 9 juli-arresten neergelegde maatstaf de
voordelige bestemming voor de verzorgingsplaats langs Rijksweg A27
weggedacht. Zie mijn eerdere bespreking van dat eindvonnis.
In cassatie vocht Ballast Nedam het oordeel van de rechtbank aan dat genoegzaam
was gebleken dat de verzorgingsplaats en het brandstofverkooppunt waren
gerealiseerd overeenkomstig een ten tijde van de vaststelling van het
bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan als bedoeld in de arresten van de
Hoge Raad van 9 juli 2010. De rechtbank had dit oordeel gebaseerd op een brief
van Rijkswaterstaat aan Burgemeester en Wethouders van de gemeente Eemnes,
Daarin had Rijkswaterstaat de wenselijkheid gemeld van realisatie op termijn van
een verzorgingsplaats/brandstofverkooppunt aan de oostzijde van Rijksweg A27
bij Eemnes, en had zij verzocht om in het ontwerp-bestemmingsplan Landelijk
Gebied Eemnes een verzorgingsplaats/brandstofverkooppunt op te nemen
conform een uitgewerkt voorontwerp dat al in bezit was van de gemeente.
De Hoge Raad vindt het oordeel van de rechtbank juist en voldoende gemotiveerd.
De stelling van Ballast Nedam dat in die brief aan de gemeente niet werd
voorgeschreven dat er bij Eemnes een verzorgingsplaats/brandstofverkooppunt
zou komen, is volgens de Hoge Raad niet relevant omdat dit niet afdoet aan het
oordeel van de rechtbank dat ten tijde van de totstandkoming van het
bestemmingsplan een (concreet) plan bestond om ter plaatse van het onteigende
een verzorgingsplaats met brandstofverkooppunt te realiseren. Daarvan kan ook
sprake zijn als de bewuste bestemming niet is voorgeschreven maar als
INHOUD
59
Rijkswaterstaat slechts heeft verzocht om in het ontwerp-bestemmingsplan

rekening te houden met de wenselijk geachte verzorgingsplaats ter plaatse.
Hiermee is de term dwangbestemming definitief achterhaald en geldt deze ook
bij een verzoek om een bestemming op te nemen.
In cassatie was ook opgekomen tegen het oordeel van de rechtbank dat bij de
waardebepaling van het onteigende niet alleen een waardeverminderende, maar
ook een eventuele waardevermeerderende invloed van een planbestemming op
basis van een reeds (concreet) bestaand plan voor het werk waarvoor onteigend
wordt, moet worden gelimineerd. De Hoge Raad vindt dat oordeel van de
rechtbank juist. Art. 40c Ow schrijft voor dat bij het bepalen van de
schadeloosstelling geen rekening wordt gehouden met voordelen of nadelen,
teweeggebracht door (onder meer) de plannen voor het werk waarvoor onteigend
wordt. Deze in 1981 ingevoerde bepaling brengt volgens de Hoge Raad een
beginsel onder woorden dat al geruime tijd in de rechtspraak was aanvaard, en dat
ook toepassing vond in gevallen waarin het plan voor het werk waarvoor
onteigend werd een waardeverhogende invloed had op de grondprijzen ter
plaatse van het onteigende. De Hoge Raad verwijst naar het meer dan 100 jaar
oude arrest HR 19 maart 1909, W 8843, onteigening ten behoeve van de ontginning
van de Staatsmijn Emma.
Geen oordeel over baatafroming
In cassatie was ook bestreden het oordeel van de rechtbank dat de discussie van
partijen over (de strekking en toepassing van) art. 40e Ow in het midden kan
blijven. Ook dit middel was tevergeefs voorgesteld. De Hoge Raad wijst erop dat in
de door de rechtbank bedoelde discussie de Staat het standpunt innam dat art.
40e Ow zou moeten worden toegepast indien bij de waardebepaling de
bestemming motorbrandstoffen niet zou worden weggedacht en bovendien zou
komen vast te staan dat die bestemming een waardevermeerderende invloed
heeft. Die waardevermeerdering zou dan volgens de Staat met toepassing van art.
40e moeten worden afgeroomd. Ballast Nedam nam het standpunt in dat art. 40e
geen toepassing behoort te vinden. Omdat de rechtbank oordeelde dat de
bestemming Verkooppunt van motorbrandstoffen moet worden gelimineerd
behoefde zij niet nader in te gaan op het partijdebat over art. 40e.
Rentepercentage over verschil met voorschot
In dit arrest herhaalt de Hoge Raad dat de waarde van het gemiste genot van het
bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot te boven gaat, niet in alle
gevallen behoeft te worden begroot op de (samengesteld te berekenen) wettelijke
rente. De rechtbank was uitgegaan van een percentage van 3,5 % op jaarbasis, wat
volgens de Hoge Raad een beoordeling van feitelijke aard behelst.
INHOUD
60
Ik wijs op de zeer uitgebreide conclusie van advocaat-generaal Huydecoper voor

het arrest. De advocaat-generaal bespreekt de rechtspraak over het elimineren
van bestemmingen, de mate van concreetheid van het plan voor het werk, de
eliminatie bij waardeverhogende bestemmingen, en de rentevoet. Ook bespreekt
de advocaat-generaal enkele klachten die de Hoge Raad met toepassing van art.
81 RO heeft afgedaan.
INHOUD
61
Rechtbank elimineert ten onrechte bestemmingsplan voor

woningbouw
Voor eliminatie van het bestemmingsplan Hoog Dalem dat voorziet in de
realisatie van een woongebied is niet vereist dat het de overheid is die tot
realisatie van het plan overgaat. Anderzijds staat de omstandigheid dat de
woningbouw in de andere deelgebieden niet door de overheid maar door een
samenwerkingsverband respectievelijk door derden is/wordt uitgevoerd wel in de
weg aan eliminatie van (de voor- en/of nadelen van) deze werken. Dat oordeelt de
rechtbank Rotterdam in haar onteigeningsvonnis van 21 mei 2014. De rechtbank
gaat er in deze uitspraak aan voorbij dat voor eliminatie van het bestemmingsplan
alleen plaats is als het plan voor het werk betrekking heeft op een overheidswerk.
Rechtbank: voor eliminatie is bestaand concreet plan voldoende
De rechtbank is het eens met partijen en met deskundigen dat het
Stedenbouwkundig Plan Hoog Dalem Gorinchem een voldoende concreet plan
is dat voorafgaand aan het bestemmingsplan Hoog Dalem tot stand is gekomen
en waarvan dit bestemmingsplan slechts de noodzakelijke juridisch planologische
onderbouwing vormt. Dit stedenbouwkundig plan vormt daarmee in wezen de
grondslag voor de onderhavige onteigening; ten behoeve van de verwezenlijking
van de in dit stedenbouwkundig plan beoogde woningbouw is het
bestemmingsplan vastgesteld en is het onteigeningstraject gestart. De rechtbank
memoreert dat voor eliminatie van het bestemmingsplan volgens de recentere
rechtspraak van de Hoge Raad niet noodzakelijk is dat sprake is van een bestaand
plan voor het werk waarvoor wordt onteigend (als bedoeld in artikel 40c lid 3
Ow); het is voldoende dat er een bestaand (concreet) plan is. De rechtbank
verwijst naar het arrest van het Hof s-Gravenhage 31 januari 2012, (onder meer)
kenbaar uit HR 14 februari 2014.
Voor eliminatie is niet van belang wie het plan realiseert
In deze onteigeningsprocedure zijn partijen, rechtbankdeskundigen en rechtbank
het erover eens dat het stedenbouwkundig plan voorafgaande aan het
bestemmingsplan Hoog Dalem, dat voorziet in de ontwikkeling van een
woongebied, kwalificeert als een voldoende concreet plan als bedoeld in HR 8
februari 2013. De eigenaar had betoogd dat het bestemmingsplan toch niet moest
worden gelimineerd, omdat de gemeente niet zelf tot realisering van de
woonbebouwing zou overgaan. De rechtbank overweegt dat de aanwezigheid van
een bestaand concreet plan voldoende is voor eliminatie van het
bestemmingsplan, en dat in het geval van een bestaand concreet plan niet meer
wordt toegekomen aan mogelijke andere beperkingen voor eliminatie. De
rechtbank overweegt in dit verband nog dat zij geen aanwijzingen heeft dat van
INHOUD
62
eliminatie van een (waardevermeerderende) bestemming alleen sprake kan zijn

als het de overheid is die tot realisatie overgaat.De rechtbank gaat dan ook voorbij
aan de stelling van gedaagde dat eliminatie alleen aan de orde is als het de
overheid zelf is die tot realisatie overgaat. De rechtbank overweegt in dit verband
nog dat zij geen aanwijzingen heeft dat van eliminatie van een
(waardevermeerderende) bestemming alleen sprake kan zijn als het de overheid
is die tot realisatie overgaat.
Verwachtingswaarde: geen eliminatie waardevermeerdering omdat
woningbouw niet door overheid wordt gerealiseerd
Uitgaande van eliminatie en dus van de agrarische waarde was het vervolgens de
vraag of sprake was van verwachtingswaarde, gelet op de ligging van het
onteigende, het provinciaal en gemeentelijke beleid en de realisering van de
beoogde woningbouwontwikkeling in de andere twee deelgebieden. Daarbij ging
het in deze zaak in het bijzonder om de vraag of de waardevermeerdering als
gevolg van de uitvoering van het bestemmingsplan in de andere deelgebieden
moest worden gelimineerd. Onder verwijzing naar rechtspraak van voor en na de
codificatie van de eliminatieregel oordeelt de rechtbank dat bij de waardebepaling
rekening mag worden gehouden met (de plannen voor) de werken (in de zin van
artikel 40c Ow) in de andere deelgebieden (Noord en Zuid). Het uit te voeren
werk op het gebied Midden (waarvoor onteigend is) is volgens de rechtbank
onderdeel van een groter geheel van werken, namelijk de werken op de gebieden
Midden, Noord en Zuid. Er is dus in beginsel aanleiding met toepassing van artikel
40c Ow de waardevermeerdering in verband met de (plannen voor de) werken op
de gebieden Noord en Zuid te elimineren. Die eliminatie is echter alleen aan de
orde voor zover het de onteigenaar zelf is (of een andere overheid) die dit geheel
van werken uitvoert of zal gaan uitvoeren. Tussen partijen staat niet ter discussie
dat de ontwikkeling van de gebieden Noord en Zuid niet door Gemeente
Gorinchem (of een andere overheid) is c.q. wordt gerealiseerd. De rechtbank
concludeert dan ook dat eliminatie van deze (plannen voor de) werken niet aan de
orde is.
Prijsverschillen bij gefaseerde aanleg
De rechtbank overweegt nog dat de toepassing van de eliminatieregel ertoe kan
leiden dat bij een gefaseerde aanleg van een nieuw bestemmingsplan verschillen
in waardering van de diverse deelgebieden ontstaan, en wel alleen voor zover het
een andere partij dan de overheid is die de werken in die deelgebieden uitvoert,
en dat dat kan leiden tot prijsverschillen. Dat deze prijsverschillen kunnen bestaan
is naar het oordeel van de rechtbank echter het onvermijdelijke gevolg van de
huidige stand van het recht op dit punt.
INHOUD
63
Ervaring en intutie, plussen en minnen

De rechtbank concludeert dat de waarde van de grond moet worden bepaald
door uit te gaan van een agrarisch object, met een sterk prijsverhogende
verwachting dat de agrarische bestemming op termijn vervangen zal worden door
woningbouw. De rechtbank neemt in aanmerking dat het hier om een
uitzonderlijke situatie gaat die een waardering van de gronden lastig maakt. De
rechtbank neemt met de deskundigen aan dat de vergelijkingstransacties die de
deskundigen hebben gehanteerd niet ideaal zijn, maar dat er geen betere
transacties voorhanden waren. De rechtbank vaart bij de interpretatie van de
vergelijkingstransacties op de ervaring en intutie van deskundigen. De rechtbank
neemt hierbij in aanmerking dat deskundigen hebben getracht bij de gehanteerde
vergelijkingstransacties een objectivering toe te passen, door plussen en
minnen te geven ten aanzien van door de deskundigen benoemde factoren.
Geen gemist exploitatievoordeel
De eigenaar had de onteigende gronden verkocht aan Megahome, die
voorafgaand aan de onteigening aan de gemeente Gorinchem kenbaar had
gemaakt dat zij de woningbouw op gebied Midden wil realiseren. Nu die realisatie
door de onteigening onmogelijk is geworden, claimt Megahome schade in de
vorm van gemist exploitatievoordeel, die via de eigenaar moet worden vergoed.
Deskundigen hadden geadviseerd dat Megahome geen aanspraak op
schadeloosstelling heeft omdat niet is gebleken van plannen of activiteiten van
Megahome die een zodanige status of een zodanig stadium hebben bereikt dat zij
met de exploitatie van het onteigende, mede gelet op de op de peildatum
voorzienbare ontwikkelingen op de vastgoedmarkt, het behalen van
exploitatiewinst aannemelijk zou maken, en dat voor zover al exploitatiewinst
gerealiseerd had kunnen worden, dit moet worden aangemerkt als een voordeel
dat is teweeggebracht door (de plannen voor) het werk waarvoor onteigend wordt
als bedoeld in artikel 40c Ow, en aldus gelimineerd moet worden.
De rechtbank overweegt dat In het midden kan blijven in hoeverre Megahome
bereid en in staat was de grond conform het bestemmingsplan te bebouwen. Ook
als dat het geval is, zou een eventueel te behalen exploitatiewinst moeten worden
aangemerkt als een voordeel dat is teweeggebracht door het bestemmingsplan
Hoog Dalem, welk plan bij de waardebepaling moet worden gelimineerd.
Megahome valt na eliminatie terug in de positie van een projectontwikkelaar die
agrarisch bestemde grond met een verwachtingswaarde heeft gekocht met het
daaraan verbonden risico van jarenlange onzekerheid over het al dan niet tot stand
komen van een realiseerbare toekomstige bouwbestemming. Er bestaat dus voor
Megahome geen andere winstverwachting dan de mogelijkheid dat voor de
INHOUD
64
aangekochte grond per datum onteigening een hogere prijs wordt betaald dan de
destijds door haar betaalde aankoopprijs. De rechtbank concludeert dan ook dat
Megahome geen aanspraak heeft op vergoeding van gemist exploitatievoordeel.
Geen bijkomende schade in het geval van verwachtingswaarde?
Volgens deskundigen zal een redelijk handelende agrarische ondernemer na een
eigendomsontneming als de onderhavige besluiten het gehele agrarische bedrijf
te verplaatsen door elders een gelijkwaardig vervangend object aan te kopen.
Deskundigen hebben dan ook een (integrale) vergoeding voor bijkomende
schade begroot, in totaal ruim 290.000,-. De gemeente meende dat de
onteigende geen recht op bijkomende schade heeft omdat de werkelijke waarde
van het onteigende was gebaseerd op de verwachtingswaarde. Volgens de
gemeente is dat een all-in prijs, tot stand gekomen door onderhandeling tussen
een ontwikkelaar en een agrarir. De ontwikkelaar wil wel een grondprijs, op
basis van verwachtingswaarde, betalen, maar niet daar bovenop nog bijkomende
schade of kosten; deze worden geacht te zijn inbegrepen in de grondprijs. Het
toekennen van bijkomende schade in verband met verplaatsing van het bedrijf
komt daarmee volgens de gemeente neer op een dubbele vergoeding.
De rechtbank is het daar niet mee eens. De onteigende heeft recht op de waarde
van de gronden, in dit geval de verwachtingswaarde. Daar komt bij bijkomende
schade in de vorm van aanvullende kosten die gemaakt moeten worden om de
onteigende zoveel mogelijk in de toestand te brengen alsof er geen onteigening
heeft plaatsgevonden. Volgens de rechtbank is er dus geen sprake van een
dubbele vergoeding.
Commentaar: eliminatie bestemmingsplan voor woningbouw niet juist
De rechtbank vindt kennelijk niet relevant of het (voldoende concrete) plan ziet op
een overheidswerk (nog los van de vraag of het dan ook de overheid is die het plan
feitelijk realiseert). De eliminatie van (de invloed van) een bestemmingsplan voor
woningbouw die niet voor eigen rekening en risico van de gemeente wordt
gerealiseerd (kortom: geen overheidswerk) komt neer op eliminatie van praktisch
elk bestemmingsplan. Dat is niet te rijmen met de hoofdregel dat het
bestemmingsplan niet wordt gelimineerd. Zie ook de noot van E.W.J. de Groot
onder HR 8 februari 2013, BR 2013/110 (Ballast Nedam).
Betekenis plan voor het werk; zelfde maatstaf
Het is verder de vraag of voor de eliminatie van de voor- of nadelen van het plan
voor het (overheids)werk een andere maatstaf geldt dan voor de eliminatie van de
voor- en nadelen teweeggebracht door het werk waarvoor wordt onteigend en de
daarmee in verband staande overheidswerken.
INHOUD
65
Ten aanzien van voor- en nadelen van gerealiseerde werken geldt in ieder geval
dat als het werk feitelijk wordt gerealiseerd door een marktpartij, dat werk geen
overheidswerk dat met het werk waarvoor onteigend wordt verband houdt (HR 5
september 2003, Den Haag/Tanke). De voordelen van zon werk mogen niet
worden gelimineerd. Bij de eliminatie van de voordelen van het werk waarvoor
wordt onteigend (zoals een al aangelegde weg of in dit geval: al gerealiseerde
woningbouw) is het dus relevant of deze werken door een overheid of door een
marktpartij worden uitgevoerd.
In het vonnis van 21 mei 2014 verwijst de rechtbank bij haar bespreking van de
eliminatie van al uitgevoerde werken onder andere naar het arrest van de Hoge
Raad van 4 december 1975, NJ 1975, 422 (gemeente Almelo/Hemmink-Voskamp),
over de onteigening ten behoeve van de realisering van een ultra centrifuge
project. In dat arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld over de betekenis van het
begrip plan voor het werk.
De Hoge Raad overwoog
dat bij de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende niet mag worden
acht geslagen op waardevermeerdering, teweeggebracht door niets anders dan
door wat de onteigenende partij zelf aanlegt of zal aanleggen in het kader van
hetzelfde werk als waarvoor de onteigening geschiedt, alsmede door de plannen
daarvoor;
dat bij de vaststelling van hetgeen als werk en plan in de zojuist bedoelde zin moet
gelden mede moet worden gelet op de mogelijkheid, dat hetgeen de onteigenende
partij aanlegt of zal aanleggen een onderdeel vormt van een groter geheel van
werken, waarvan de onteigenende partij reeds een gedeelte heeft tot stand gebracht
of nog zal tot stand brengen;
dat het bij een zodanig geheel van werken en de plannen daarvoor dient te gaan
om werken en plannen van de onteigenende partij zelf en daartoe niet kunnen
worden gerekend activiteiten en projecten van derden, als waarop onderdeel a
van het middel mede blijkens de toelichting doelt;
Uit deze overweging in het arrest waarnaar de rechtbank Rotterdam zelf verwijst
moet naar mijn oordeel worden afgeleid dat het ook bij de eliminatie van de
plannen voor het werk dient te gaan om werken en plannen van de onteigenende
partij zelf, en dat daartoe niet kunnen worden gerekend activiteiten en projecten
van derden. De rechtbank miskent dit doordat zij het onderscheid tussen een
overheidswerk en een commercieel werk in het kader van de beoordeling van
de eliminatie van het plan voor het werk niet relevant vindt. Daardoor ontstaat de
vreemde situatie dat de rechtbank bij de waardebepaling van de grond wel het
bestemmingsplan voor de woningbouw elimineert maar niet de gerealiseerde
woningbouw. De juiste benadering zou zijn geweest dat de plannen voor de
INHOUD
66
woningbouw, waarvoor het bestemmingsplan niet meer dan de planologische

verankering vormt, niet zien op een overheidswerk, zodat het bestemmingsplan
niet mag worden gelimineerd. De verwachtingswaarde komt dan niet in beeld.
Verdere eliminatie van voor- of nadelen als gevolg van werken ter uitvoering van
het plan zou in beeld hebben kunnen komen als de grond vanwege werken van
overheidswege (bijv. een al aangelegde weg) hoger dan de ruwe
bouwgrondwaarde zou moeten worden gewaardeerd. Uitgaande van de ruwe
bouwgrondwaarde voor woningbouw zou het feit dat er al woningen zijn
gerealiseerd geen voordeel of nadeel bij de waardebepaling opleveren.
Wij gaan ervan uit dat tegen het vonnis cassatieberoep wordt ingesteld. Wordt dus,
zeer waarschijnlijk, vervolgd.
INHOUD
67
Eliminatie recreatieve bestemming

Niet alleen het bestemmingsplan voor de Groenzone maar ook de twee eerdere
bestemmingsplannen moeten worden gelimineerd, omdat ten tijde van de
vaststelling van die plannen al sprake was van een voldoende concreet plan voor
de recreatieve ontwikkeling van de Groenblauwe Slinger. Dat en meer- oordeelt
de rechtbank Rotterdam in de drie vonnissen van 18 juni 2014
(ECLI:BL:RBROT:2014: 4914, 4915 nr 4917).
Casus
De onteigeningen betroffen onroerende zaken gelegen in het plangebied voor het
bestemmingsplan Groenzone. Partijen en deskundigen waren het erover eens
dat dat de invloed van dat bestemmingsplan, dat voorziet in een recreatieve
bestemming, moet worden gelimineerd. Door deze eliminatie kwam de
agrarische bestemming in beeld. Daaraan was de laatste jaren al geknabbeld met
twee planherzieningen, die hebben geleid tot een beperking van de voorheen
bestaande onbeperkte mogelijkheid van glastuinbouw. Die glastuinbouw leidt tot
een hogere waarde dan de gebruikswaarde als weiland.
De vraag die voorlag was of naast het bestemmingsplan Groenzone ook de twee
voorlopers moesten worden gelimineerd. BBL vond uiteraard van niet, omdat
door die verdere eliminatie de hogere- onbeperkte glastuinbouwbestemming uit
1978 uitgangspunt werd voor de waardering.
Oordeel rechtbank: ook eerdere plannen elimineren
De rechtbank oordeelt als volgt.
Peildatum voor de waardebepaling is het moment van onteigening. Bij de
waardebepaling moet dus in aanmerking worden genomen het op de peildatum
geldende -al dan niet te elimineren- bestemmingsplan. In dit geval is van belang
dat de twee vorige bestemmingsplannen ook al vooruitlopen op het huidige
bestemmingsplan: de mogelijkheden voor glastuinbouw werden vooruitlopend op
deze recreatoeve bestemming al vergaand beperkt. De rechtbank is van oordeel
dat uit de feiten blijkt dat k al ten tijde van vaststelling van de vorige twee
bestemmingsplannen sprake was een voldoende concreet plan, dat voorafgaande
aan de 4e en 5e herziening tot stand was gekomen en de inhoud van de in
herzieningen (en het bestemmingsplan Groenzone) aan het onteigende gegeven
bestemming(en) heeft bepaald. Dat zijn het Streekplan Rijnmond uit 1996 en de
Nota Groenblauwe Slinger Stad en land in balans Ontwikkelingsperspectief van
maart 1999 (hierna de Nota). Om die reden moeten ook de eerdere
herzieningen worden gelimineerd. Eliminatie van de 4e en 5e herziening is
volgens de rechtbank ook in overeenstemming met het doel van eliminatie van het
bestemmingsplan. Het doel van die eliminatie is dat de onteigende geen profijt of
INHOUD
68
nadeel ondervindt van het plan waarvoor wordt onteigend en de daarmee

samenhangende bestemmingsplannen die op realisatie van dat werk zijn gericht.
Met het opstellen van die plannen is in veel gevallen langere tijd gemoeid. Het ligt
dan voor de hand dat, zoals ook hier is gebeurd, mogelijke hindernissen voor de
realisatie van toekomstige plannen al in een vroeg stadium worden geblokkeerd.
Het gevolg daarvan mag echter niet zijn dat de onteigeningsvergoeding daardoor
lager (of in een omgekeerde situatie hoger) wordt. Degene die onteigend wordt
zou dan onredelijk nadeel (of voordeel) ondervinden van de omstandigheid dat de
planologische onderbouwing van het plan voor het werk waarvoor wordt
onteigend, niet in n keer plaats vindt maar gefaseerd.
Eliminatie niet beperkt tot laatste plan
Kortom, volgens de rechtbank wordt niet alleen het bestemmingsplan
gelimineerd dat de positieve planologische verankering vormt van het al
bestaande concrete plan, maar ook de basis van dat concrete plaan eerder al
vastgestelde bestemmingsplannen die, letterlijk, voor het laatste plan de weg
vrijmaakten. Daartegen lijkt niet veel in te brengen.
INHOUD
69
III. Gerechtelijke procedure Bodembestanddelen
D. Bodembestanddelen
Marktwaarde bij ontgronding
Op 4 oktober 2013 heeft de Hoge Raad in een aantal gelijkluidende arresten
(HR:2013: 843) geoordeeld over de schadeloosstelling vanwege de aanwezigheid
van vrijkomende delfstoffen. Daarin spreekt de Hoge Raad zich uit over de te
hanteren waarderingsmethode, in het bijzonder over het tegenwoordig veel vaker
gehanteerde combineren van meerdere methoden.
De arresten gaan over de onteigening ten behoeve van de aanleg van de
Hoogwatergeul Well-Aijen op de rechteroever van de Maas. Omdat het werk
Hoogwatergeul Well-Aijen naast de aanleg van een hoogwatergeul bestaat uit de
winning van vrijkomende delfstoffen (zand en grind), vond de onteigening plaats
op basis van zowel titel IIa (onteigening ten behoeve van onder andere
verbetering of verruiming van rivieren) als titel IIc (onteigening in het belang van
de winning van oppervlaktedelfstoffen) van de Onteigeningswet.
Eliminatieregel niet van toepassing
Hoewel de eliminatieregel van art. 40c Ow voorschrijft dat bij het bepalen van de
schadeloosstelling wegens verlies van een onroerende zaak geen rekening wordt
gehouden met voordelen of nadelen, teweeggebracht door onder meer het
werk waarvoor onteigend wordt, staat deze regel er volgens de Hoge Raad niet
aan in de weg dat bij de vaststelling van de waarde van het onteigende aan de
aanwezigheid van de bodembestanddelen ten gunste van de onteigende
meerwaarde wordt toegekend (vgl. HR 2 december 1959, NJ 1960/99).
Hoge Raad: vrijheid van waarderingsmethode impliceert vrijheid van
combinatie van waarderingsmethoden
Vervolgens gaat de Hoge Raad in op de waardevaststelling. Daarbij volgt de Hoge
Raad de standaardlijn in de jurisprudentie. Bij het bepalen van de waarde van het
onteigende is de onteigeningsrechter vrij die methode van waardering te kiezen die
naar zijn oordeel voor de waardevaststelling het meest geschikt is (vgl. HR 13
augustus 2004, ECLI:NL:HR:2004:AQ6968, NJ 2005/151, en HR 7 juni 2013,
ECLI:NL:HR:2013:BZ5349).
De Hoge Raad oordeelt vervolgens:
Het stond de rechtbank derhalve vrij om, in navolging van de deskundigen, de
waarde van de bodembestanddelen te bepalen met behulp van een combinatie van
INHOUD
70
de vergelijkingsmethode dat wil zeggen: een berekening door vergelijking met

andere (vergelijkbare) grondverwervingstransacties en de residuele methode
dat wil zeggen: een berekening op basis van de winningsexploitatie van het
onderhavige project.
Exploitatiegegevens van ander project
De Staat had geklaagd dat de rechtbank ten onrechte (mede) was uitgegaan van
de residuele methode, zeker nu de rechtbank, in navolging van de deskundigen,
was uitgegaan van de exploitatiegegevens van een ander project. Dat had de
rechtbank gedaan omdat de Staat (en de ontwikkelaar) de deskundigen geen
toegang had gegeven tot de exploitatiegegevens van het project waarvoor werd
onteigend. De Hoge Raad volgt de rechtbank hierin en overweegt:
Bij toepassing van de residuele methode staat het de onteigeningsrechter vrij om
aansluiting te zoeken bij de exploitatiebegroting die de onteigenaar voor de winning
van de bodembestanddelen heeft opgesteld. Ontbreekt een dergelijke
exploitatiebegroting voor het werk waarvoor wordt onteigend zoals hier het geval
is dan staat niets eraan in de weg dat gebruik wordt gemaakt van
exploitatiegegevens van met het werk vergelijkbare projecten.
Premie uit handen breken
In een van de zaken (HR:2013: 843) is bovendien nog aan de orde of er rekening
moest worden gehouden met een premie uit handen breken. De rechtbank had
geoordeeld dat de onteigende, om zijn bedrijf (direct) voort te kunnen zetten,
gedwongen zou zijn om een hogere prijs te betalen voor de verwerving van
vergelijkbare percelen. De Hoge Raad onderschrijft het door de rechtbank
gehanteerde uitgangspunt maar vernietigt toch op grond van
motiveringsgebreken.
De Staat had namelijk in reactie op het rapport van de deskundigen, waarin was
voorzien in een aan de onteigende toekomende premie uit handen breken, doen
opmerken dat de deskundigen niet duidelijk hebben gemaakt welk belang erin
kan zijn gelegen dat de onteigende op korte termijn vervangende grond verwerft.
Daarbij heeft de Staat erop gewezen dat de rente van het vrijkomend kapitaal het
verlies van het inkomen dat het gevolg is van de onteigening, goedmaakt. Volgens
de Staat kon de onteigende daarom zonder bezwaar wachten tot het moment dat
zich een geschikte mogelijkheid tot aankoop van vervangende grond voordoet.
Omdat de rechtbank dit verweer niet kenbaar in zijn beoordeling had betrokken
was er sprake van een motiveringsgebrek.
INHOUD
71
Geen bevel op grond van art. 22 Rv

En van de gedaagden had de rechtbank verzocht de Staat te bevelen om de
exploitatiegegevens van zijn contractspartners in het gend te brengen. De
rechtbank achtte het in het late stadium (pleidooi) alsnog in het geding brengen
van gegevens die al eerder hadden kunnen worden overgelegd in strijd met de
procedurele voortvarendheid in onteigeningsprocedures. De advocaat-generaal
concludeert hierover dat de rechter een discretionaire bevoegdheid heeft om zon
bevel te geven en dat aan de motivering van een beslissing daarover geen hoge
eisen kunnen worden gesteld. De motivering van de rechtbank was naar zijn
oordeel voldoende, temeer nu de rechtbank uit het niet overleggen van de
gegevens de gevolgtrekking heeft gemaakt die zij geraden achtte.
Commentaar
Ik heb moeite met het oordeel van de Hoge Raad waar hij de huidige praktijk van
het combineren van de vergelijkingsmethode met de residuele methode
ogenschijnlijk zonder meer aanvaardbaar acht (het stond de rechtbank derhalve
vrij om). In dit dossier is de combinatiemethode nog wel te begrijpen omdat de
vergelijkingsmethode een zeer verschillend beeld opleverde; er was namelijk
sprake van sterk uiteenlopende prijzen, waarbij deskundigen hadden gewezen op
het mogelijk onvoldoende genformeerd zijn van de verkopers en op het
monopolisme in ontgrondingszaken.
Overigens ben ik niet zo onder de indruk van het onvoldoende genformeerd zijn
van verkopers; we mogen aannemen dat verkopers van de voorgenomen winning
van delfstoffen op de hoogte waren. Bovendien zullen de verkopers zich in de
meeste gevallen hebben laten bijstaan door een deskundige en hebben zij in het
ontbreken van detailinformatie over de winning niet laten weerhouden van een
transactie. Deze situatie laat zich dus niet vergelijken met de verkoper en koper
die ten tijde van de peildatum niet op de hoogte waren van bodemverontreiniging
en die, als zij daarvan wel op de hoogte waren geweest, de bodemverontreiniging
in de koopprijs zouden hebben verdisconteerd (HR:2006:AU5703). Het is in mijn
beleving eerder regel dan uitzondering dat verkopers niet volledig tot in alle
details zijn genformeerd over de exploitatieresultaten van een ontwikkeling. Maar
dat betekent naar mijn oordeel niet dat de verkoper in dwaling is gebracht en niet
meer in staat zijn tot een normale (en bruikbare!) transactie.
Ook het argument van het monopolisme in ontgrondingszaken overtuigt niet,
althans niet zonder nadere motivering zoals het Hof Den Bosch in haar arrest van 9
mei 2006 overwoog: Ook het feit dat Stevol als monopolist optrad legt onvoldoende
gewicht in de schaal. Uit niets blijkt immers dat deze omstandigheid ertoe heeft
INHOUD
72
geleid dat de tussen Stevol en haar wederpartijen gesloten transacties niet

beantwoorden aan de maatstaf van art. 40b lid 2 Onteigeningswet.
De laatste jaren ook vrdat de crisis uitbrak zien wij steeds vaker dat
deskundigen en rechtbanken bij het bepalen van de ruwe bouwgrondwaarde de
vergelijkingsmethode combineren met de residuele methode. Ook in
deskundigenrapporten waarin deskundigen in staat zijn om een waarde te
bepalen op basis van de vergelijkingsmethode en daarbij niet worden gehinderd
door beletsels zoals te weinig (bruikbare) transacties of een te wisselend beeld, of
teveel transacties met bijkomende bijzondere (en al dan niet transparante)
afspraken. Ik meen dat in het geval er voldoende bruikbare vergelijkingstransacties
zijn de residuele methode volledig buiten beeld moet blijven. Het is immers niet
goed denkbaar dat de werkelijke waarde vanwege een residuele berekening
- met alle onzekerheden van dien- door middel van verzoening dan wel
combinatie op een hoger bedrag uitkomt dan de marktwaarde volgens de
vergelijkingsmethode. Men vergeet dan dat ook de verkoper bij die bruikbare
markttransacties in staat is geweest een residuele berekening op te stellen.
Niettemin is hij akkoord gegaan met de prijs in de overeenkomst! En andersom: Is
het reel te veronderstellen dat een verkoper op basis van een residuele
berekening akkoord gaat met een lagere prijs dan de prijs die elders in hetzelfde
gebied voor vergelijkbare grond is betaald? Dat lijkt mij niet.
Deze praktijk was naar mijn oordeel dan ook onjuist, maar vindt nu wellicht alsnog
een rechtvaardiging in het argument dat de marktwaarde vanwege het ontbreken
van transacties als gevolg van de crisis gewoonweg niet kan worden bepaald. Dat
betekent wat mij betreft wel dat als de markt weer aantrekt en er wel weer sprake
is van voldoende bruikbare transacties, het combineren of verzoenen met de
residuele methode vanwege de alom bekende bezwaren achterwege moet
blijven.
Het valt verder op dat de Hoge Raad van oordeel is dat als een
exploitatiebegroting voor het werk waarvoor wordt onteigend ontbreekt, niets
eraan in de weg staat dat gebruik wordt gemaakt van exploitatiegegevens van met
het werk vergelijkbare projecten. Dat gaat naar mijn oordeel veel te ver. Kleven er
aan het toepassen van de exploitatiemethode sowieso al fundamentele bezwaren,
dat is natuurlijk helemaal het geval als de rekenaars hun toevlucht zoeken tot
gegevens van een ander project. Deze kunstgreep is uiteraard ingegeven door de
weigering van de Staat en de ontgronder om de (volledige) exploitatiegegevens
over te leggen, maar het risico wordt zo wel groot dat de aldus vastgestelde
werkelijke waarde niet in de buurt komt van de marktwaarde. Het arrest maakt wel
duidelijk dat de onteigenende partij respectievelijk de ontgronder de
INHOUD
73
exploitatiegegevens maar beter wel kunnen overleggen, althans dat zij een
onmiskenbaar risico lopen als zij dat niet doen. n dat de onteigende in een
eerder stadium van de procedure om toepassing van art. 22 Rechtsvordering moet
vragen.
Tot slot: ik ga ervan uit en bepleit in ieder geval- dat dit arrest en de daarin
opgenomen overwegingen zijn toegesneden op de onteigening ten behoeve van
ontgrondingen, en dus niet te ruim moet worden uitgelegd.
INHOUD
74
III. Gerechtelijke procedure Onrendabele top
E. Onrendabele top
Integrale vergoeding van de onrendabele top
Op 21 november 2014 heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak gedaan over
de onrendabele top bij onteigening. De kosten van aanpassing van een
vervangend object moeten, voor zover zij de marktwaarde daarvan niet verhogen
en in die zin onrendabel zijn, als vermogensschade integraal worden vergoed.
Casus
In 2011 waren percelen onteigend waarop zich kassen bevonden waarin de
onteigende een glastuinbouwbedrijf exploiteerde. Deskundigen en de rechtbank
waren ervan uitgegaan dat de onteigende in staat gesteld moet worden om een
vervangend glastuinbouw te verwerven om haar bedrijf te kunnen voortzetten.
Omdat nieuwbouw aanzienlijk duurder zou zijn is de schadeloosstelling begroot
op basis van aankoop van een bestaand glastuinbouwbedrijf en aanpassing
daarvan aan de bedrijfsvoering van de onteigende (teelt van pot- en kuipplanten).
Als onderdeel van de vergoeding voor de vermogensschade heeft de onteigende
aanspraak gemaakt op vergoeding van een onrendabele top, die volgens haar
3.475.000,- bedraagt. Dit bedrag is het verschil tussen enerzijds de
stichtingskosten (zijnde de kosten van aanschaf van het vervangend object plus de
kosten van aanpassing daarvan) en anderzijds de marktwaarde van het
vervangend object na de verbouwing. De rechtbank heeft, overeenkomstig het
advies van de deskundigen, slechts een bedrag van 75.000,- als vergoeding van
de onrendabele top toegekend, en vond een hogere vergoeding niet op haar
plaats. In cassatie kwam de onteigende hier tegen op, en met succes.
Onrendabele top
Als de investering ten behoeve van de aanschaf en verbouwing (of nieuwbouw)
van een vervangende locatie hoger is dan de waarde van de grond en de opstal
na voltooiing, dan is sprake van een onrendabele top. Die onrendabele top komt
voor integrale vergoeding in aanmerking. Het gaat om vergoeding van
vermogensschade, en die schade kan niet worden vergoed met de vergoeding
voor de jaarlijkse rentelasten voor die investering. Dat heeft de Hoge Raad beslist
in het arrest Van Rijswijk/Amsterdam, HR 16 maart 1988.
De eerste vraag in zon situatie is of sprake is van een onrendabele top. Dit is een
beoordeling van feitelijke aard. In de conclusie van de advocaat-generaal voor het
arrest Van Rijswijk vond deze in ieder geval de volgende vragen van belang:
INHOUD
75
a. Was vervanging op zichzelf economisch verantwoord;

b. Was de wijze van vervanging (omvang van de investering) economisch
verantwoord;
c. In hoeverre moet bij de bepaling van de waarde van het vervangende pand
een rol spelen dat de onteigende die het pand geschikt heeft gemaakt voor zijn
bedrijf de beste gegadigde is;
d. Moet een onrendabele top onmiddellijk worden vergoed of mag rekening
worden gehouden met het feit (c.q. de mogelijkheid), dat het vermogensverlies
niet of pas op een veel later tijdstip wordt gevoeld, uitgaande van de
veronderstelling dat de onderneming nog lange tijd wordt voortgezet.
Een andere vraag is natuurlijk van welke waarde moet worden uitgegaan bij de
bepaling van de meerinvestering ten opzichte van de waarde na aanpassing. Die
vraag was in deze onteigening aan de orde.
Oordeel rechtbank: onrendabele top bepalen op basis van
vervangingswaarde na investeringen
De rechtbank had overwogen dat bij een onteigening over het algemeen sprake is
van een onrendabele top indien de totale stichtingskosten van een verbouwd
onroerend goed hoger zijn dan de marktwaarde daarvan na realisatie van de
verbouwing. Het verschil tussen deze twee waarden dient dan aan de onteigende
als vermogensschade te worden vergoed. De rechtbank wilde deze hoofdregel
niet toepassen, en sloot zich aan bij het oordeel van deskundigen dat het
vervangende object na aanpassing niet moet worden gewaardeerd tegen de
marktwaarde, maar tegen de vervangingswaarde. Onder de vervangingswaarde
wordt verstaan het bedrag dat nodig zou zijn om in de plaats van een actief dat bij
de bedrijfsuitoefening is of wordt gebruikt, een ander actief te verkrijgen of te
vervaardigen dat voor de bedrijfsuitoefening een in economisch opzicht gelijke
betekenis heeft. De rechtbank vond in dit verband van belang dat de
schadeberekening is gebaseerd op verplaatsing van het bedrijf naar een geschikt
vervangingsobject, waarbij niet genvesteerd wordt in een voor verkoop bestemd
gebouw, maar in een gebouw waarin de kwekerij wordt voortgezet en waaruit dus
rendement zal worden gehaald. De stichtingskosten moeten dan ook worden
gezien als investering in een productiemiddel om daaruit productie en daarmee
samenhangend rendement te halen. De rechtbank zag hier een tegenstelling tot de
situatie waarin een niet-bedrijfsmatig onroerend goed wordt aangekocht en
aangepast en de uiteindelijke stichtingskosten de marktwaarde overtreffen. Als het
vervangende onroerend goed wordt ingezet voor de bedrijfsvoering worden de
stichtingskosten terugverdiend en hoeft het onrendabele deel ervan niet te worden
vergoed, aldus de redenering van de rechtbank. Dat er geen sprake is van een
vrijwillige ondernemerskeuze met het daaraan verbonden ondernemersrisico,
INHOUD
76
doet daaraan volgens de rechtbank niet af. Dit wordt namelijk gecompenseerd
door vergoeding van inkomensschade wegens hogere afschrijvinge. De rechtbank
bepaalt de onrendabele top vervolgens op 75.000,--, bestaande uit de kosten
van het aanpassen van de oppot- en sorteerlijnen en de specifieke indeling van de
betonvloer met eb- en vloedsystemen.
In een nader tussenvonnis overwoog de rechtbank nog het volgende:
Voor de bepaling van bijkomende (vermogens)schade dient in gevallen waarin
het gaat om de verplaatsing van een bedrijf als uitgangspunt voor de berekening
van eventuele bijkomende schade de vervangingswaarde te gelden. Door een
bedrag (stichtingskosten) aan te bieden waarmee de onteigende zijn bedrijf kan
voortzetten op een andere locatie en de daaraan verbonden financieringsschade
(gekapitaliseerd) te vergoeden voor de meerinvesteringen wordt de onteigende in
dezelfde economische positie gebracht als vr de onteigening. Doordat aldus
een gelijkwaardig bedrijf wordt aangeboden met dezelfde
exploitatiemogelijkheden als voorheen, moet het ervoor gehouden worden dat de
waarde van dit vervangende bedrijf (het totaal van de stichtingskosten) in het
commercile verkeer niet lager zal zijn dan de waarde van het onteigende, zodat
niet aannemelijk is dat de onteigende in dit opzicht een rechtstreeks en
noodzakelijk uit de onteigening voortvloeiend vermogensverlies lijdt. Voor
vergoeding ter zake van een onrendabele top is dus in beginsel geen plaats.
Arrest Hoge Raad: onrendabele top baseren op marktwaarde
In cassatie klaagde de onteigende erover dat de rechtbank tot uitgangspunt had
genomen dat het vervangende object na aanpassing moet worden gewaardeerd
tegen de vervangingswaarde, en niet tegen de marktwaarde. Hierdoor wordt de
vermogensschade van de onteigende niet volledig vergoed. De Hoge Raad gaat
hierin mee en oordeelt, met verwijzing naar het hierboven genoemde arrest Van
Rijswijk/Amsterdam, als volgt.
Een onteigende wordt eerst dan volledig schadeloos gesteld, indien hij zowel wat
vermogen als wat inkomen betreft in een gelijke of gelijkwaardige positie blijft.
Een onteigende die als gevolg van de onteigening redelijkerwijs een vervangende
onroerende zaak moet kopen en deze moet aanpassen om een gebruiksgenot te
verkrijgen dat vergelijkbaar is met het genot dat hij van de onteigende zaak had,
lijdt schade die als onteigeningsschade behoort te worden vergoed indien hij
daarin meer geld moet steken dan de vervangende onroerende zaak na de
aanpassing waard is. Die schade bestaat uit hetgeen de vervangende onroerende
zaak na de aanpassing minder waard is in het vrije commercile verkeer dan het
in totaal voor de aankoop en aanpassing bestede bedrag.
INHOUD
77
Er is volgens de Hoge Raad geen reden om anders te oordelen als de onteigende

zaak en de vervangende zaak bedrijfsmatig gebruikt worden en zo bijdragen aan
het rendement (de winst) van de onderneming van de onteigende. De Hoge Raad
vindt het oordeel van de rechtbank dat de stichtingskosten (de kosten van
aanschaf en aanpassing) in het geval van bedrijfsmatig gebruik moeten worden
gezien als investering in een productiemiddel waarmee rendement wordt behaald
en waarmee de stichtingskosten worden terugverdiend in strijd met art. 40 Ow.
Immers die benadering zou tot gevolg hebben dat de onteigende de
onteigeningsschade (die ontstaat doordat de onteigende meer geld moet
investeren dan de vervangende onroerende zaak na de aanpassing waard is) ten
laste van zijn eigen winst moet dragen. De kosten van aanpassing van het
vervangend object, voor zover zij de marktwaarde daarvan niet verhogen en in die
zin onrendabel zijn, moeten dus als vermogensschade door de onteigenaar
worden vergoed.
De Hoge Raad is het ook niet eens met het oordeel van de rechtbank dat de
onteigende voldoende schadeloos is gesteld met een gekapitaliseerde
rentevergoeding als financieringsschade. De omstandigheid dat de onteigende
een gekapitaliseerde rentevergoeding als financieringsschade vergoed krijgt,
brengt volgens de Hoge Raad niet mee dat de onteigende in dezelfde
economische positie wordt gebracht als vr de onteigening. Een rentevergoeding
herstelt immers niet de vermogenssituatie.
De Hoge Raad vernietigt het vonnis van de rechtbank en verwijst het geding naar
het hof Den Haag voor verdere behandeling. Het Hof zal zich door deskundigen
alsnog moeten laten adviseren over de waarde in het vrije commercile verkeer
van de vervangende locatie, na aanpassing daarvan aan de bedrijfsvoering van de
onteigende.
Commentaar
In deze zaak waren deskundigen en rechtbank ervan uitgegaan dat de onteigende
in staat moest worden gesteld een vervangend glastuinbouwbedrijf te verwerven,
zodat de onteigende haar bedrijf kon voortzetten. Die grondslag voor de
schadeloosstelling stond in cassatie niet ter discussie en is ook voor de
verwijzingsrechter uitgangspunt. De hoogte van de onrendabele top kan wel een
rol spelen bij de vraag welke redelijke keuze de onteigende zal maken. In de zaak
Railinfrabeheer/Heuff Beheer was sprake van een aanzienlijke onrendabele top. De
Hoge Raad was van oordeel dat, vooral in verband met de omvang van de
onrendabele top, onvoldoende was onderbouwd dat ook een redelijk handelend
ondernemer eenzelfde keuze voor herinvestering zou hebben gemaakt. In die
zaak ging het om het compenseren van verlies aan bedrijfsterrein door demping
INHOUD
78
van een gedeelte van een waterput. De Hoge Raad vond dat de rechtbank nader
had motiveren dat deskundigen niet gehouden waren nader te onderzoeken of
andere opties dan demping van een gedeelte van de waterpunt meer in de rede
lagen. Een verschil tussen die zaak en de zaak van de gemeente Westland is dat
bij Heuff de onteigening van een gedeelte van haar bedrijfsperceel aan de orde
was, terwijl bij de onteigende teler het gehele bedrijf werd onteigend. Er zijn dan
geen andere opties/smaken dan liquidatie of reconstructie. De vraag is of een
hoge onrendabele top zonder andere omstandigheden die de keuze voor
reconstructie discutabel maken- tot gevolg mag hebben dat een gezond
renderend bedrijf toch niet zou mogen worden gereconstrueerd. Dat lijkt op
voorhand niet zonder meer een redelijke uitkomst. Mogelijk moet dan wel de wijze
van reconstructie kritischer onder ogen worden gezien. Uitgangspunt zal altijd
moeten zijn dat de onteigende zowel voor wat betreft vermogen als wat betreft
inkomen in een gelijke of gelijkwaardige positie blijft.
INHOUD
79
III. Gerechtelijke procedure Zakelijke rechten
F.
Zakelijke rechten
Het onteigenen van een erfdienstbaarheid

Op 28 maart 2014 heeft de Hoge Raad zich in een onteigeningsarrest uitgelaten
over de maatstaven voor de beoordeling van een vordering tot opheffing van een
erfdienstbaarheid. Deze maatstaven zijn beperkter dan de algemene
belangenafweging die in de lagere rechtspraak wel werd toegepast.
Titelzuiverende onteigening
Op vordering van de gemeente De Bilt waren twee percelen onteigend die met
ca 800 andere percelen- heersend erf waren tot een erfdienstbaarheid die inhield
dat op de lijdende erven geen bebouwing mocht worden opgericht. De gemeente
wenste ter plaatse van de lijdende erven een bedrijventerrein realiseren, en de
onteigening van de lijdende erven was bedoeld om de erfdienstbaarheid te laten
eindigen door de titelzuiverende werking van art. 59 Ow.
Rechtbank: geen schade
De rechtbank heeft in de onteigeningsprocedure de schadeloosstelling voor de
tussengekomen eigenaren van de heersende erven vastgesteld op nihil. Daarbij
ging de rechtbank ervan uit dat de civiele rechter bij afweging van de belangen
op grond van art. 5:76 BW de erfdienstbaarheid zal opheffen omdat de eigenaren
van de heersende erven geen redelijk belang meer hadden bij de uitoefening van
de erfdienstbaarheid. Volgens de rechtbank lag het niet in de rede dat de civiele
rechter in een opheffingsprocedure een schadeloosstelling zou toekennen, omdat
niet aannemelijk was dat de percelen als gevolg van het vervallen van de
erfdienstbaarheid enige waardevermindering zouden hebben ondergaan.
Hoge Raad: uitkomst vordering tot opheffing erfdienstbaarheid is
beoordelingskader voor onteigeningsschadeloosstelling
Het cassatieberoep was gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de
schadeloosstelling op nihil moest worden gesteld. De Hoge Raad stelt voorop dat
voor de beantwoording van de vragen of bij een onteigening een
schadeloosstelling moet worden toegekend wegens het vervallen van een
erfdienstbaarheid en zo ja, hoe hoog die schadeloosstelling moet zijn, op grond
van art. 44 Ow rekening wordt gehouden met de verwachte uitkomst van een
vordering tot opheffing van de erfdienstbaarheid op grond van het bepaalde in art.
5:79 BW. Daarbij blijft art. 40c Ow buiten toepassing; er mag dus wel rekening
worden gehouden met nadelen verbonden aan het werk waarvoor onteigend
wordt.
INHOUD
80
In dit geval betekent dit volgens de Hoge Raad dat de onteigeningsrechter, gelet
op de plannen van de gemeente, ervan zal moeten uitgaan dat daadwerkelijk een
vordering tot opheffing zou worden ingesteld en dient te beoordelen of die
vordering zou worden toegewezen. Bij bevestigende beantwoording dient hij
bovendien te beoordelen of aan de opheffing voorwaarden zoals betaling van
een schadevergoeding zouden worden verbonden. Voor deze beoordeling zijn
de art. 5:79 en 5:81 BW bepalend.
Art. 5:79 BW: alleen belangen eigenaren heersende erf
Art. 5:79 BW bepaalt dat de rechter een erfdienstbaarheid kan opheffen indien de
eigenaar van het heersende erf geen redelijk belang bij de uitoefening meer heeft
en niet aannemelijk is dat het redelijk belang daarbij zal terugkeren. Volgens de
Hoge Raad volgt uit de bewoordingen en uit de totstandkomingsgeschiedenis van
deze bepaling dat de beoordelingsmaatstaf uitgaat van alleen het belang van de
gerechtigde bij de uitoefening van zijn recht. Dat betekent dat de belangen van de
eigenaar van het dienende erf bij opheffing geen rol spelen (behalve in het geval
van misbruik van bevoegdheid). Volgens de Hoge Raad volgt het tegendeel in
ieder geval niet uit de omstandigheid dat de wetgever het mogelijk heeft gemaakt
om voorwaarden te verbinden aan de opheffing van een erfdienstbaarheid aan de
hand van art. 5:79 BW, omdat de wethouder daarbij is uitgegaan van voorwaarden
die verenigbaar zijn met de situatie dat geen belang (meer) bestaat bij de
erfdienstbaarheid als zodanig.
De Hoge Raad was dan ook van oordeel dat de rechtbank een onjuiste maatstaf
had aangelegd door uit te gaan van een afweging van de belangen van de
eigenaren van de heersende erven tegen die van de eigenaar van de dienende
erven.
Ten aanzien van de belangen van de eigenaren van de heersende erven oordeelde
de Hoge Raad verder dat de door deze eigenaren gebruikte argumenten
van behoud van een groen, rustig en spaarzaam gebruikt gebied achter hun
woningen en het daarmee samenhangende tegengaan van stigmatisering van
het tot bedrijventerrein om te vormen gebied, naast voorkoming van geluid- en
verkeershinder, kunnen bijdragen tot het aannemen van een redelijk belang bij
behoud van de erfdienstbaarheid in de zin van art. 5:79 BW.
Voor schade wegens overschrijding redelijke termijn afzonderlijke procedure
noodzakelijk
De Hoge Raad heeft zich ook gebogen over de klacht dat de rechtbank ten
onrechte het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de
redelijke termijn voor berechting heeft afgewezen.
INHOUD
81
De Hoge Raad overweegt allereerst dat op de klagers geen stelplicht rust ter zake
van de door hen geleden immaterile schade, de aanwezigheid van dergelijke
schade is uitgangspunt. De vordering tot vergoeding van schade als gevolg van de
lange duur van behandeling van de onteigeningsprocedure door de rechtbank
staat echter in onvoldoende verband tot de onteigening om te worden aangemerkt
als onteigeningsgevolg. De onteigende partijen kunnen deze schadevergoeding
dus niet van de gemeente eisen maar dienen een vordering tot de Staat te richten.
De te bewandelen weg in geval van overschrijding van de redelijke termijn in een
civiele procedure is dan ook dat een daarop gerichte vordering tot
schadevergoeding wordt ingesteld in een afzonderlijke procedure uit
onrechtmatige daad tegen de Staat. Binnen de bewuste lopende (onteigenings)
procedure bestaat niet de mogelijkheid deze schadevergoeding te verkrijgen.
INHOUD
82

De hypotheekhouder heeft geen belang bij een cassatieberoep tegen een
onteigeningsvonnis. De Hoge Raad kwam tot dit oordeel bij haar arrest van 12 juli
2013 . De Hoge Raad bevestigt met dit arrest wederom de zwakke positie van een
hypotheekhouder in een onteigeningsprocedure.
Feiten en omstandigheden
De Staat onteigent een perceel ten behoeve van omlegging van de ZuidWillemsvaart op het traject Den Dungen-Maas. De rechtbank stelt bij eindvonnis
de schadeloosstelling voor de onteigende vast op een bedrag van 403.000,--.
Deonteigende legt zich klaarblijkelijk neer bij deze uitkomst, want zij stelt geen
cassatieberoep in. Het vonnis gaat in relatie tot haar dus in kracht van gewijsde.
De hypotheekhouder is het niet eens met de schadeloosstelling en gaat wel in
cassatie tegen het rechtbankvonnis.
De hypotheekhouder heeft diverse klachten ten aanzien van de hoogte van de
schadeloosstelling. Vermoedelijk is de hypotheekhouder van oordeel dat de
rechtbank een te lage schadeloosstelling heeft vastgesteld, waardoor de
hypotheekhouder niet de gehele uitstaande schuld op de schadeloosstelling kan
verhalen. Het zou daarom in het belang van de hypotheekhouder zijn om een
hogere schadeloosstelling te laten vaststellen. Immers, dan kan hij zich op dat
grotere bedrag verhalen.
De Hoge Raad oordeelt dat de hypotheekhouder bij deze klachten geen belang
toekomt. De hypotheekhouder heeft ingevolge artikel 43 Ow geen recht op een
afzonderlijke schadeloosstelling. De hypotheekhouder kan zijn rechten slechts
uitoefenen (door middel van tussenkomst) op de schadeloosstelling die de
onteigende toekomt.
Aangezien de onteigende geen cassatieberoep heeft ingesteld tegen het vonnis
van de rechtbank is dat vonnis jegens hem in kracht van gewijsde gegaan. De
hoogte van de te betalen schadeloosstelling staat daarmee onherroepelijk vast.
Het cassatieberoep van de hypotheekhouder kan daarin geen verandering
brengen.
Rechten Hypotheekhouder
Het arrest van de Hoge Raad is illustratief voor de lastige positie van een
hypotheekhouder in een onteigeningsprocedure.
INHOUD
83
De hypotheekhouder heeft ten eerste geen recht op een afzonderlijke

schadevergoeding. De hypotheekhouder kan zich slechts verhalen op de
schadeloosstelling voor de onteigende.
Ten tweede kan de hypotheekhouder zich niet verhalen op de gehele
schadeloosstelling, maar uitsluitend op het bedrag van de werkelijke waarde en
de waardevermindering van het overblijvende.
Ten derde moet de hypotheekhouder zelf interveniren om zich te kunnen
verhalen op (een gedeelte van) de schadeloosstelling. Zonder interventie is de
onteigenaar niet gehouden om geld aan de hypotheekhouder uit te keren.
Kortom, hoewel de hoogte van de schadeloosstelling voor een hypotheekhouder
belangrijk is heeft hij geen zelfstandig belang bij cassatie over de hoogte van de
schadeloosstelling. Oplettendheid en het goed naar voren brengen van de
argumenten in eerste aanleg zijn voor een hypotheekhouder dan ook van cruciaal
belang.
INHOUD
84
Over de auteurs
Hanna Zeilmaker
Wiert Leistra
Joske Hagelaars
Hanna Zeilmaker, Wiert Leistra en Joske Hagelaars zijn advocaten van de sectie
Overheid & Vastgoed van Dirkzwager, en (onder andere) gespecialiseerd in
onteigeningsrecht en gedoogplichten. Hun praktijk bestaat vooral uit het adviseren
van overheden op het gebied van onteigening, het begeleiden van administratieve
onteigeningsprocedures en het voeren van gerechtelijke onteigeningsprocedures
voor overheden en voor onteigenden.
Hanna Zeilmaker is jarenlang voorzitter geweest van de Vereniging van
Onteigeningsadvocaten en is bestuurslid van de Stichting Register Deskundigen
Onteigening en Bestuursrechtelijke Schadevergoeding. Naast de onteigenings
praktijk bestaan de werkzaamheden van Hanna Zeilmaker, Wiert Leistra en Joske
Hagelaars uit de algemene overheidspraktijk, varirend van overheidsaanspra
kelijkheid (o.a. planschade en nadeelcompensatie) tot adviseren en procederen
over (ruimtelijk) bestuursrecht, gebiedsontwikkeling en overheidscontracten.
INHOUD
85
Advocatuur Arnhem
Postbus 3045
6802 DA Arnhem
Kantoor Velperpoort
Velperweg 1
6824 BZ Arnhem
T +31 (0)26 353 83 00
F +31 (0)26 351 07 93
Notariaat Arnhem
Postbus 111
6800 AC Arnhem
Kantoor Velperpoort
Velperweg 1
6824 BZ Arnhem
T +31 (0)26 365 55 55
F +31 (0)26 365 55 00
Advocatuur Nijmegen
Postbus 55
6500 AB Nijmegen
Kantoor Stella Maris
Van Schaeck Mathonsingel 4
6512 AN Nijmegen
T +31 (0)24 381 31 31
F +31 (0)24 322 20 74
Notariaat Nijmegen
Postbus 1104
6501 BC Nijmegen
Kantoor Stella Maris
Van Schaeck Mathonsingel 4
6512 AN Nijmegen
T +31 (0)24 381 27 27
F +31 (0)24 324 07 26
E info@dirkzwager.nl
I www.dirkzwager.nl

Onteigeningsrecht 2014

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Onteigeningsrecht 2014

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Hanna Zeilmaker, Wiert Leistra en Joske Hagelaars

II. Administratieve procedure

III. Gerechtelijke procedure

II. Administratieve procedure Strijd met het recht

II. Administratieve procedure

II. Administratieve procedure Strijd met het recht

hypotheekhouder ten opzichte van de andere derde belanghebbenden echter een

II. Administratieve procedure Strijd met het recht

wordt vermeld, maar de gezamenlijke gerechtigden tot de appartementsrechten.

II. Administratieve procedure Strijd met het recht

Checklist en formulieren vernieuwd en voorzien van uitgebreide

II. Administratieve procedure Strijd met het recht

II. Administratieve procedure Strijd met het recht

Onteigening Weert: zesmaandentermijn voor KB geldt niet voor

II. Administratieve procedure Strijd met het recht

II. Administratieve procedure Strijd met het recht

Onteigening Amersfoort: huurder niet altijd belanghebbende

II. Administratieve procedure Strijd met het recht

onteigeningsprocedure. Daarvoor is in ieder geval vereist dat de betrokkene een

II. Administratieve procedure Volkshuisvestingsbelang of ruimtelijk ontwikkelingsbelang

II. Administratieve procedure Volkshuisvestingsbelang of ruimtelijk ontwikkelingsbelang

bestemde gronden zijn daarentegen gereserveerd ten behoeve van het

II. Administratieve procedure Volkshuisvestingsbelang of ruimtelijk ontwikkelingsbelang

Onteigening ter handhaving van de feitelijke toestand

II. Administratieve procedure Volkshuisvestingsbelang of ruimtelijk ontwikkelingsbelang

Is een onherroepelijk bestemmingsplan nodig?

II. Administratieve procedure Volkshuisvestingsbelang of ruimtelijk ontwikkelingsbelang

ontwerp ter inzage moet zijn gelegd, waarbij belanghebbenden bovendien de

II. Administratieve procedure Publiek belang

II. Administratieve procedure Noodzaak

II. Administratieve procedure Noodzaak

II. Administratieve procedure Noodzaak

Geen minnelijk overleg bij verjaringsclaim

II. Administratieve procedure Noodzaak

verkrijgende verjaring zijn eigendom is geworden. Het perceelsgedeelte, dat

II. Administratieve procedure Noodzaak

Overleg alleen vereist bij grondgebonden belang

II. Administratieve procedure Noodzaak

II. Administratieve procedure Noodzaak

Obstructie van het minnelijk overleg loont niet

II. Administratieve procedure Noodzaak

van waterkeringen mede begrepen de onteigening voor de aanleg en verbetering

II. Administratieve procedure Noodzaak

Onderhandelen met een huurder

II. Administratieve procedure Noodzaak

II. Administratieve procedure Noodzaak

Wie overlegt met de pachter?

II. Administratieve procedure Noodzaak

IJssel. Daarnaast moet het gebied integraal beheerd worden en grotendeels

II. Administratieve procedure Noodzaak

II. Administratieve procedure Noodzaak

De aanbevolen aanpak is naar ons oordeel dat de verzoeker om onteigening,

II. Administratieve procedure Noodzaak

II. Administratieve procedure Noodzaak

bestemde gronden zijn daarentegen gereserveerd ten behoeve van het

II. Administratieve procedure Noodzaak

Wie kan een beroep doen op zelfrealisatie?

II. Administratieve procedure Noodzaak

II. Administratieve procedure Urgentie

II. Administratieve procedure Varia

II. Administratieve procedure Varia

Minnelijk overleg tijdens landinrichtingsproces

II. Administratieve procedure Varia

De Kroon is van oordeel dat verzoeker daarmee voldoende doch vruchteloze