Dynamis Kantorenmarkten 2015

15
Thema: De nieuwe realiteit van werken,

wat is de invloed op de vastgoedmarkt?
Sprekende Cijfers Kantorenmarkten
2 Plaatsnaam | Kantorenmarkten 2015
15
de Nieuwe
Werkelijkheid van
de kantorenmarkt
Sprekende Cijfers Kantorenmarkten
Sprekende Cijfers
Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2015

Een uitgave van Dynamis B.V.
Copyright 2015
Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of
verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke
toestemming van de eigenaar Dynamis B.V.
Deze rapportage is verkrijgbaar bij:
Dynamis B.V.
Afdeling Research
Orteliuslaan 5
3528 BA Utrecht
dynamis@dynamis.nl
030 767 03 90
4 Kantorenmarkten 2015
Voorwoord
Sprekende Cijfers
Voorwoord
Geachte relatie,
Hierbij presenteren wij met trots het negentiende jaarrapport Sprekende Cijfers
Kantorenmarkten. Deze rapportage geeft u inzicht in de marktontwikkelingen
binnen de kantorenmarkt van Nederland op zowel landelijk als regionaal niveau. Het
uiteenzetten van de regionale kantorenmarkten is onmisbaar gezien de verschillende
marktontwikkelingen in de regios. De makelaars van Dynamis beschikken ruimschoots
over deze regionale kennis. Hierdoor zijn wij in staat u het marktgevoel, door middel van
een cijfermatige interpretatie en een marktbeschrijving over trends en ontwikkelingen,
van de 24 onderzochte regios als ook over Nederland te geven.
Traditiegetrouw wordt in deze rapportage, aansluitend op voorgaande edities, ingegaan
op de ontwikkelingen binnen de kantorenmarkt en daarnaast een actueel thema. Dit
jaar beschrijft Dynamis ten behoeve van het themakatern De nieuwe realiteit van
werken en de invloed op de vastgoedmarkt. Ruud de Wit, oud-hoofdredacteur van
de Vastgoedmarkt, heeft voor het thema-artikel diverse vooruitstrevende partijen
gesproken om aan u het kantoor van de toekomst te beschrijven.
De kantorenmarkt in 2014 wordt gekenmerkt door de behoefte aan verbetering
van de huidige kantoorlocatie. Diverse bedrijven vervangen hun oude locatie voor
een kwalitatief beter kantoor met een betere prijs/kwaliteit verhouding. De vraag
naar kantoorruimte komt derhalve tot stand door de verplaatsingen van bedrijven
en nauwelijks door effectieve vraag. Wederom wordt meer kantoorruimte aan de
markt terug gegeven dan wordt onttrokken. Het aanbod is als gevolg hiervan licht
toegenomen. Voor 2015 wordt een verdere toename in de vervangingsvraag, een
beperkt nieuwbouwbeleid en opnieuw een stimulering van kantoortransformaties
verwacht.
Graag bedanken wij alle researchmedewerkers en makelaars bij de dertien partners in
Dynamis voor hun medewerking aan de totstandkoming van deze negentiende editie
Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Door middel van ons landelijke netwerk, een
uniforme werkwijze en de nauwkeurigheid en lokale marktkennis van onze partners
is wederom een volledig, betrouwbaar en marktonderscheidend rapport gerealiseerd.
Wij hopen dat dit jaarrapport u een nog beter inzicht geeft in de Nederlandse
kantorenmarkt. Rest ons u veel succes te wensen met alle vastgoedactiviteiten die u in
2015 gaat ondernemen!
Met vriendelijke groet,
Namens het bestuur van Dynamis:

Tjeerd van der Veen MRICS RT
Voorzitter Vereniging Dynamis
Shirley Brcker MSc RE

Research Manager Dynamis
Kantorenmarkten 2015 | Voorwoord 5
Sprekende Cijfers
Inhoud
Sprekende Cijfers
Voorwoord
Thema:
De nieuwe realiteit van werken, wat is de invloed op de vastgoedmarkt?
1. Nederland in 2014
15
2. Regio Amsterdam en Almere
27
3. Regio Den Haag
41
4. Regio Rotterdam en Drechtsteden
49
5. Regio Utrecht en Amersfoort
63
6. Brabantse stedenrij (Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg)
75
7. Knooppunt Arnhem-Nijmegen
95
8. Groningen, Leeuwarden en Assen
103
9. Apeldoorn, Deventer en Zwolle
117
10. Twente (Enschede, Hengelo)
131
11. Maastricht, Parkstad Limburg/Heerlen en Sittard
139
Bijlagen:
151
I Doel en aanpak onderzoek

II Begrippen
Kantorenmarkten 2015 | Inhoud 7
Sprekende Cijfers
de Nieuwe
Thema: De nieuwe realiteit
van werken,
Werkelijkheid
van
wat is de invloed opde
de kantorenmarkt
vastgoedmarkt?
Kantorenmarkten 2015 | Thema 9
Thema
Sprekende Cijfers
De nieuwe realiteit van werken,

wat is de invloed op de vastgoedmarkt?
De problemen in de Nederlandse kantorenmarkt, gekenmerkt door een leegstand
van ruim 15% en wezenlijke afboekingen op de beleggingswaarde, rechtvaardigen
de vraag hoe de kantorenmarkt er over pakweg vijf tot tien jaar uitziet.
Voormalig hoofdredacteur van Vastgoedmarkt Ruud de Wit, legt de vraag over
de kantoorhuisvesting van de toekomst voor aan marktpartijen en bespeurt een
voorzichtig optimisme. De vraag naar kantoorruimte neemt waarschijnlijk verder af,
maar krijgt vooral een andere dimensie. Het zijn de wensen van de eindgebruiker die
de doorslag geven. De rol van de makelaar en adviseur blijft in het spel van vraag en
aanbod onverminderd belangrijk. Maar zeker is ook dat voor het overgrote deel van
de kantorenleegstand van dit moment geen toekomst meer is.
Door Ruud de Wit
De Nederlandse kantorenmarkt bevindt zich al enige jaren in een diep dal, mede als
gevolg van een langdurige economische malaise. Dit heeft in Nederland onder meer
gevolgen gehad voor de waarde van het (kantoren)vastgoed, de leegstandscijfers en
het opnameniveau. Niet alleen beleggers en financiers hebben daarvan de gevolgen
moeten ondervinden, maar ook vastgoedontwikkelaars, adviseurs en gemeenten.
De kantorenmarkt tot nu
Ruud de Wit,
auteur thema-artikel
De harde cijfers laten de negatieve ontwikkeling in het commercieel vastgoed, met

name in het kantorensegment, duidelijk zien. Tussen 1974 en 2014 is het aanbod aan
kantoormeters in Nederland gestegen van rond n miljoen vierkante meter naar 7,3
miljoen vierkante meter. De opname daarentegen nam de afgelopen veertig jaar slechts
gering toe en kwam alleen begin deze eeuw en in 2005 en 2006 boven twee miljoen
vierkante meter per jaar uit. Inmiddels is de opname weer gedaald tot circa n miljoen
vierkante meter. De dalende tendens lijkt zich ook de komende jaren niet te herstellen.
De kantorenleegstand wordt op dit moment geschat op een percentage dat ligt tussen
15% en 17% van de totale voorraad. De groeiende discrepantie tussen het aanbod van
kantoorruimte in Nederland en de opname heeft overigens niet alleen de economische
malaise als oorzaak. Ook een andere kijk op de manieren van werken, demografische
ontwikkelingen en het gebruik van digitale tools en nieuwe technieken hebben ertoe
geleid dat eindgebruikers en hun werknemers anders met huisvesting omgaan.
Minder ruimte nodig
Olaf Nieuwenhuis
Een fraai voorbeeld van deze nieuwe kijk op de werkplek is de manier waarop
verzekeraar Interpolis vanaf eind vorige eeuw met zijn huisvestingsvraagstuk in de
weer is geweest en tot de conclusie kwam met aanzienlijk minder kantoorruimte uit de
voeten te kunnen. Tot wel de helft van het aantal vierkante meters dat tot dan toe werd
gebruikt. Het spraakmakende voorbeeld daarvan is het Interpolis-kantoor in Tilburg
dat in 1996 werd opgeleverd en zodanig is ingericht dat het 1.650 medewerkers kon
huisvesten op een oppervlak waar voorheen slechts een kleine 1.000 medewerkers
een werkplek hadden. Die halvering van werkruimte was zeker niet het gevolg van
een geforceerde indikking. Centraal stond het uitgangspunt dat de medewerkers
een thuisgevoel moesten hebben in een plezierige omgeving. Dat vertaalde zich
concreet in open ruimten die in een stratenpatroon met elkaar werden verbonden.
De werkgebieden werden vormgegeven door verschillende ontwerpers, waarbij een
medewerker een werkplek kon kiezen die op dat moment het beste bij zijn stemming
paste. De open werkstructuur als een integraal onderdeel van het bedrijf, waarbij niet
de aanwezigheid het criterium van de beoordeling van de werknemers werd, maar hun
prestaties op de werkvloer.
10 Thema | Kantorenmarkten 2015
Thema
Sprekende Cijfers
Stille revolutie
Een klein decennium later is iedereen in het commercieel vastgoed in Nederland ervan
overtuigd dat een stille revolutie in de kantorenmarkt aan het voltrekken is, zoals FGHdirectievoorzitter Peter Keur begin vorig jaar formuleerde. Hij doelt daarbij op de eerder
gesignaleerde groeiende leegstand en afnemende opname. Die stille revolutie heeft
tot gevolg dat nog slechts op erkende kantorenlocaties nieuwe kantoorgebouwen
worden neergezet, maar ook dat overal in het land kantoorpanden uit de markt worden
gehaald. Deels door herbestemming naar andere functies, maar in toenemende mate
ook door de sloop van gebouwen waarvan wordt aangenomen dat deze nooit meer
verhuurd worden.
De afnemende vraag en herbestemming van kantoren heeft dan ook geleid tot een
heldere tweedeling in de kantorenmarkt, enerzijds de toplocaties waar zelfs de huren
stabiel zijn gebleven, waar nog steeds wordt gebouwd en waar het onderliggend
vastgoed slechts beperkt is afgewaardeerd. Anderzijds het kantorenvastgoed op mindere
locaties vooral in de regios en langs de snelwegen - waar een forse afwaardering heeft
plaatsgevonden en waar de huurwaarden het ook zwaar te verduren hebben gekregen.
Het spreekt voor zich dat juist op die secundaire kantorenlocaties herbestemming wordt
gerealiseerd, maar ook steeds vaker wordt gesloopt als de leegstand te lang duurt en
geen herbestemming of financiering daarvan kan worden gevonden.
Veranderde toekomstvisie
Tegen deze achtergrond heeft een verschuiving plaatsgevonden in de filosofie en
toekomstvisie, zowel voor ontwikkelaars, herontwikkelaars, eindbeleggers, gemeenten
en financiers. Daarop hebben ook makelaars en vastgoedadviseurs moeten inspelen.
Niet de stenen staan centraal, maar de gebruiker en diens werknemers. Niet langer
gaat het puur om de assets, maar om het management daarvan. Eindgebruikers kunnen
kiezen omdat de markt van vraag naar aanbod is gekanteld. Daarnaast leggen bedrijven
in de huidige markt steeds vaker hun oor te luister bij hun werknemers. Bereikbaarheid,
duurzaamheid van gebouw en werkplek, gezondheid, kinderopvang en gezelligheid
zijn d trefwoorden geworden bij de locatie van een kantoor en de inrichting ervan,
zoals het voorbeeld van Interpolis al illustreerde. Tien, vijftien jaar geleden keken de
eindgebruikers vooral naar de hoogte van de huur en de prestige van de locatie en het
gebouw en hadden veelal geen tijd en geld over voor de wensen van hun werknemers.
Die veranderde attitude heeft voor de revolutie in de kantorenmarkt gezorgd, die begon
met de maatschappelijke roep voor meer duurzame energiezuinige - gebouwen,
maar die verder is gevolueerd naar nieuwe concepten voor werken in een kantoor.
Flexibiliteit
Tjeerd van der Veen MRICS RT,

voorzitter Vereniging Dynamis
en directeur Snelder Zijlstra
Bedrijfsmakelaars
Tjeerd van der Veen, voorzitter van Vereniging Dynamis en directeur Snelder Zijlstra
Bedrijfsmakelaars, bevestigt deze ontwikkeling vanuit de dagelijkse praktijk. Bedrijven
zijn anders gaan werken, constateert hij. Ze zijn flexibeler geworden waar het gaat
om de werkplek en er wordt efficinter gebruik gemaakt van de gehuurde ruimte. Hij
ziet ook dat die flexibiliteit gevolgen heeft voor de huurcontracten. Die hebben al lang
geen looptijd meer van tien jaar, maar eerder van vijf jaar of korter. Dat geldt met name
voor bestaande gebouwen. Bij nieuwbouw worden nog wel langjarige overeenkomsten
gesloten. Van der Veen signaleert daarnaast een aantal andere trends, zoals een meer
projectmatig kantoorgebruik, waarbij mensen van verschillende bedrijven of afdelingen
voor een project tijdelijk samenwerken in een deel van het kantoorgebouw. Ook zien we
dat op kantoren al lang niet meer alleen van negen tot vijf wordt gewerkt en niet meer
op de vijf gebruikelijke werkdagen. Flexibiliteit geldt zeker ook voor de werktijden.
Hij wijst verder op de groei van bedrijfsverzamelgebouwen. Bedrijven zoeken elkaar
Thema
Sprekende Cijfers
daarbij op, delen faciliteiten, maken gebruik van elkaar bij het zakendoen. Als een
belegger daar niet op inspeelt, krijgt hij het moeilijk weet Van der Veen. De tijden dat
n gebruiker langdurig in n en hetzelfde gebouw zit, zijn immers voorbij.
Nieuwe kantoorwerkelijkheid in de praktijk
Coert Zachariasse,
CEO Delta Development
Dat beleggers en ontwikkelaars niet stil hebben gezeten om in te spelen op de nieuwe

kantoorwerkelijkheid blijkt uit talrijke voorbeelden. En daarvan is Park 20/20 op
Beukenhorst-Zuid in Hoofddorp, een joint venture van Delta Development, Volker
Wessels en Reggeborgh. Park 20/20 koppelt duurzaam bouwen, een hoogwaardige en
uitdagende openbare ruimte en een andere manier van werken aan elkaar, zegt Coert
Zachariasse, CEO van Delta Development, dat nauw samenwerkt met de Amerikaanse
Cradle to Cradle filosoof en ontwerper William McDonough + Partners. Voor Zachariasse
draait het, net zoals Van der Veen dat stelt, om flexibiliteit. Omdat onbekend is hoe
de economie en de maatschappij zich de komende jaren zullen ontwikkelen, is het
moeilijk te voorspellen in welke richting de vraag naar kantoren gaat. Maar Zachariasse
ervaart in zijn contacten met eindgebruikers wel dat de gezondheid van de werknemer
en productiviteit van de werkplek steeds vaker dominante factoren zijn bij de keuze
voor een locatie en gebouw. De werkplek moet dus een omgeving zijn waar het goed
vertoeven is en waar werknemers graag komen. Een ontwikkelaar moet daarvoor in
nauwe samenwerking met de eindgebruiker proberen een maatpak te bieden. Adoptief
zijn, noemt Zachariasse dat, meebewegen met functies en gebruikers.
Voor Zachariasse gaat het bij het kantoor van de toekomst al lang niet meer alleen
om duurzaamheid in de zin van zorgvuldiger met energie omgaan. Een begrip dat
daarbij steeds opnieuw terugkeert, is de circulaire economie, de ultieme vorm van
duurzaamheid waarbij gesloten cycli worden gecreerd voor materialen en energie.
Dat geldt overigens niet alleen voor nieuwe kantoorontwikkelingen, maar zeker ook
voor bestaand kantorenvastgoed. Zachariasse geeft toe dat een gebouw zoals hij
dat wil vormgeven duurder is en dus ook tot een hoger huurniveau leidt. Dat schrikt
beleggers en gebruikers soms af heeft hij gemerkt. Maar als de productiviteit van een
kantoorpand dat is ontwikkeld op basis van Cradle to Cradle-uitgangspunten leidt tot
een verhoging van de arbeidsproductiviteit met bijvoorbeeld 3%, wordt die hogere
huur ruimschoots goedgemaakt. Een interessante stelling, die overigens nog hard moet
worden gemaakt.
Google
Een kantoorruimte die het afgelopen jaar veel aandacht kreeg, is het Google-kantoor
op de Amsterdamse Zuidas. Google zat al vanaf 2007 in het Violy-gebouw over
vier verdiepingen, maar wilde hier een andere invulling aan geven en nam daarvoor
D/DOCK uit Amsterdam in de hand. D/DOCK koos, conform de wensen van de
Googlers, voor een duidelijke Nederlandse signatuur met een receptiebalie in de vorm
van een bakfiets, stroopwafel plafondplaten en Delfts Blauw op de muur in het
restaurant.
Wouter Fris, medepartner en directeur van D/DOCK, geeft aan waar zij staan als het gaat
om het kantoor voor de komende decennia: maatschappelijke verantwoordelijkheid en
conceptontwikkeling gebaseerd op research en data. Daarom was het bureau in staat
de visie van Google op de werkomgeving te vertalen in een geheel nieuw ontwerp.
Hierbij werden elementen van het Healing Offices-concept toegepast. Het is de taak
van een architect om innovatieve ontwikkelingen haalbaar te maken die leiden tot een
betere gezondheid van de werknemer en een hogere productiviteit voor de werkgever,
aldus Fris. Idealistisch, maar ook concreet. Fris: Samen met de opdrachtgever wordt
een business case opgesteld. Met als voorwaarde, dat wanneer je uitgaat van een
duurzame, circulaire economie, ook alle betrokken spelers moeten meedoen.
Wouter Fris,
directeur D/DOCK
Thema
Sprekende Cijfers
Healing Offices is het concept dat D/DOCK specifiek heeft ontwikkeld voor de
kantorenmarkt. Het is een ontwerpbenadering die zich richt op abstracte begrippen als
het geluk, de gezondheid en productiviteit van de werknemer. Dat zijn ook de drie
pijlers van de werkplekvisie van Google zelf.. Wezenlijk daarbij is het meten van de
verschillende aspecten van dat concept. Wij proberen te meten hoe de werknemer
zich voelt in zijn/haar nieuwe omgeving, hoe de gezondheidssituatie zich ontwikkelt,
hoeveel hij/zij beweegt. Dat lijken zachte factoren, die we hard maken. Daarom hebben
we ook een omgevingspsychologe aan ons team toegevoegd. Met andere woorden:
door het meten van allerlei factoren die van invloed zijn op de werkplek, kunnen
makkelijker stappen worden gezet om productiviteit en werkplezier te vergroten.
Het Nieuwe Kantoor (HNK)

Inmiddels lijkt het erop dat veel vastgoedpartijen zich op de eindgebruiker hebben
geworpen vanuit de aloude wijsheid De klant is koning. Het beursgenoteerde
vastgoedfonds NSI bijvoorbeeld, dat kampt met een relatief hoge leegstand in zijn
kantorenportefeuille, heeft daarom een radicale omslag gerealiseerd om de kantoren
toch weer gevuld te krijgen. Dat gaat volgens een concept dat de naam HNK heeft
gekregen, dat staat voor Het Nieuwe Kantoor. NSI speelt in op de geconstateerde
behoefte van de eindgebruiker aan flexibele full service huisvestingconcepten. Dat is
een trend die niet alleen geldt voor de Randstad, maar voor alle regios en dus ook de
kleinere steden. NSI heeft het bij dit concept over het sociale hart en doelt daarbij op
de centrale ruimte die is ingericht als ontmoetingsplek met werkplekken, verschillende
zitjes, lange werktafels en zelfs een Grand Caf.
The Bank
Olaf Nieuwenhuis,
Hoofd Projectontwikkeling
Kroonenberg Groep
Bijzonder is ook de herontwikkeling van het voormalige ABN-AMRO kantoor in

Amsterdam aan het Rembrandtplein. Twee jaar geleden ging hier The Bank open, een
succesvol multifunctioneel pand met een hoofdaccent op hoogwaardige kantoorruimte.
En van de huurders is Booking.com, die voor The Bank als kantoorlocatie heeft gekozen
ondanks de relatief hoge huur. Olaf Nieuwenhuis, Hoofd Projectontwikkeling van de
Kroonenberg Groep, die The Bank zelf herontwikkelde en in belegging houdt, noemt
het een uniek kantoorpand, maar aarzelt om het als een voorbeeld van het kantoor
van de toekomst te noemen. Het succesverhaal van The Bank geeft wel aan in welke
richting de kantorenmarkt zich beweegt. Booking.com koos voor The Bank vanwege
het binnenstedelijk karakter, de goede bereikbaarheid met zowel auto als openbaar
vervoer, de in het gebouw opgenomen parkeerfaciliteiten en het zeer hoge kwaliteitsen duurzaamheidsniveau.
Rol van de makelaar

De verschuiving van de stenen naar de gebruiker verandert de rol van de
makelaar, bevestigt Dynamis-voorzitter Van der Veen: Voor makelaars blijft in
het transformatieproces naar een nieuwe kantoorwerkelijkheid een belangrijke
rol weggelegd. Wij zijn immers de voelsprieten van de markt. Wij kunnen voor de
eindbelegger de markt vertalen naar zijn portefeuille, panden of gebouw. We zien dat
heel wat beleggers zich bewust zijn van de nieuwe situatie en daar ook op proberen in
te springen, maar er zijn ook nog heel wat beleggers die niets doen, die ervan uitgaan
dat de markt weer zal aantrekken.
Concreet betekent dat het leveren van een bijdrage aan het vormgeven van een nieuwe
omgeving, van een nieuwe ruimtelijke omgeving, gericht op de eindgebruiker en de
belegger. De eindgebruiker weet inmiddels heel goed weet wat hij wil, maar de politiek
en ook een deel van de eigenaren zijn nog lang niet zover. Dat geldt misschien niet zo
voor de toplocaties, maar zeker voor de mindere kantoorlocaties.
Thema
Sprekende Cijfers
Bij dit alles speelt voor Van der Veen ook een ander aspect mee, de aanhoudende discussie
over duurzaamheid waar veel gebruikers en eigenaren nog wel eens te makkelijk over
oordelen. Duurzaamheid gaat veel verder dan het besparen van wat energie. Ik denk
zelfs dat gebouwen die alleen maar duurzaam zijn vanuit het gebruik aan energie ook
weer snel verouderen. Duurzaamheid zit hem in de beleving, ligging en indeelbaarheid
van een gebouw. Kortom: flexibiliteit. Er moet dus wat het kantoor van de toekomst
betreft sprake zijn een gezonde mix van energiezuinigheid, betaalbaarheid, comfort en
plezier. Van der Veen zit hiermee op n lijn met Zachariasse en Fris.
Nieuwbouw versus bestaande bouw

Betekent dit alles dat er geen nieuwbouw meer moet worden neergezet en dat alle
overbodige kantoorpanden maar moeten worden gesloopt? Van der Veen denkt van
niet. Gezonde nieuwbouw met krachtige eindgebruikers blijven verantwoord, als het
maar op de juiste locatie staat. Hij is er voorstander van dat er kritisch naar al die
nieuwbouwplannen wordt gekeken, met name buiten de grote steden en de Randstad.
Daarnaast wijst hij erop dat er een nieuwe trek naar de binnensteden plaatsvindt, ook
voor de huisvesting van kantoren, die worden gerealiseerd boven cafs en winkels.
Dat zijn positieve signalen. Daar gaat het weliswaar niet om grote aantallen nieuwe
kantoormeters, maar juist omdat het vaak startup-bedrijven en nieuwe creatieve
bedrijven betreft, blijken binnensteden in toenemende mate de ideale locatie voor hun
kantorentoekomst te zijn. Maar, zo vraagt Van der Veen zich tegelijk af, of daarmee
ook de kantooropname in de toekomst weer wezenlijk omhoog gaat, hangt van heel
andere factoren af, met name van het creren van nieuwe werkgelegenheid.
Slopen blijft het meest realistisch

Het is duidelijk dat een heel nieuwe kantoorwerkelijkheid zich begint af te tekenen,
overigens niet alleen in Nederland, maar ook in de ons omringende landen. Die
werkelijkheid leidt tot soms verrassende en inspirerende initiatieven, zoals de
voorbeelden van D/DOCK en Delta Development illustreren. Het is echter een
illusie dat daarmee de realiteit van grote leegstand en een stagerende vraag naar
kantoormeters kunnen worden opgelost of zelfs afgeremd. Het herbestemmen van
overtollige kantoormeters en het aanpassen van gebouwen door het bedenken van
gebruikersvriendelijke nieuwe producten lost immers slechts een betrekkelijk klein
deel van de langdurige leegstand op. Zelfs de aanzienlijke afwaardering van grote
kantorenportefeuilles zoals deze het afgelopen jaar heeft plaatsgevonden - is
geen garantie dat die leegstand wezenlijk wordt opgelost. Daarvoor zijn nieuwe
werkgelegenheid en veel nieuwe banen nodig en die lijken zich vooralsnog niet aan te
dienen. En dat betekent dat we voor de komende jaren er toch van moeten uitgaan dat
voor die vele langdurige leegstaande kantoorgebouwen in ons land maar n toekomst
is weggelegd: slopen. Pas als die sloop en het uit de makt halen heeft plaatsgevonden,
kan weer sprake zijn van een gezonde kantorenmarkt, met een redelijke en renderende
balans tussen vraag en aanbod.
Sprekende Cijfers
de Nieuwe
Werkelijkheid van
de kantorenmarkt
Nederland
Kantorenmarkten 2015 | Nederland 15
Nederland in 2014
Sprekende Cijfers
Economische ontwikkelingen
De actuele economische ontwikkelingen zijn mede bepalend voor de ontwikkelingen op
de kantorenmarkt. Voor het eerst sinds 2013 lijkt er in 2015 sprake van lichte groei. De
verwachting is dat het BBP in 2015 met 1,5% stijgt. Volgens het Centraal Planbureau
(CPB) nemen de investeringen dit jaar met 3,3% toe, terwijl de consumptie door
huishoudens met 1,3% stijgt als gevolg van verbeterde koopkracht en toegenomen
vertrouwen. De werkloosheid daalt lichtjes naar 6,5% van de beroepsbevolking (was
6,8% eind 2014) en de werkgelegenheid stijgt met 0,8%.
Ondanks deze positieve vooruitzichten overheerst aan het begin van 2015 vooralsnog
onzekerheid. De voorspelde groeicijfers blijven laag, terwijl Nederland als open
economie sterk benvloed wordt door externe factoren - met name de economische
ontwikkelingen in de rest van Europa. Voor het zesde jaar op rij was Nederland in 2014
het op n na grootste exportland van de EU. Ongeveer tweederde van de totale
Nederlandse export gaat naar landen binnen de Eurozone. Ten opzichte van de rest
van de wereld blijft het economisch herstel in Europa nog achter. De export naar China
en de Verenigde Staten trekt veel harder aan. Het CPB verwacht dat de Nederlandse
export in 2015 met 4,3% groeit, even hard als in 2014.
Ook al staan de belangrijkste marktindicatoren voor dit jaar over het algemeen op
groen, een gezonde slag om de arm blijft geboden. In 2014 bleek de gerealiseerde
groei uiteindelijk ook lager uit te komen dan de voorspellingen aan het begin van dat
jaar nog deden vermoeden.
Verandering en verschuiving
De economische ontwikkelingen van de afgelopen jaren veroorzaken behoorlijke
veranderingen en verschuivingen op de Nederlandse kantorenmarkt. Het aantal
bedrijven dat in 2014 failliet ging, is hoog. In de eerste negen maanden van vorig jaar
vroegen ruim 7.400 ondernemingen hun faillissement aan. Sinds het vierde kwartaal
stagneert het aantal faillissementen. Veel bedrijven zijn ingekrompen als gevolg van
reorganisaties. Er wordt scherp op de kosten gelet, ondernemingen werken effectiever
en met minder personeel.
Dit soort actuele ontwikkelingen heeft geleid tot een afname van de kantoorbehoefte in
Nederland in 2014 en gemiddeld minder vierkante meters kantoorruimte per individuele
onderneming. Tegelijkertijd is er ook sprake van nieuwe groei, door een toename van
het aantal startende bedrijven. Aangezien dit voornamelijk (nog) kleine organisaties
zijn, is hun behoefte aan kantoorruimte voorlopig beperkt. De forse toename van het
aantal zzpers in 2014, maar ook de nog altijd onzekere toekomst van veel bedrijven,
resulteert vooralsnog in een groter aanbod van kantoorruimte ten opzichte van de
vraag.
Bedrijven voegen activiteiten steeds vaker samen op n locatie. Met name in de
Randstad zie je dergelijke concentraties ontstaan, waarbij niet alleen wordt gekeken
naar een scherpe verhouding tussen prijs en kwaliteit, maar ook in hoeverre een locatie
goed is aangesloten op het openbaar vervoer. Deze ontwikkeling stuwt de vraag naar
grote kantoorvloeren, maar het nieuwe aantal vierkante meters dat wordt betrokken is
in de regel minder groot dan de locaties waar de organisaties eerst waren gehuisvest.
Die kantoren blijven bovendien vaak leeg achter. Het Rijk is hier een goed voorbeeld
van.
Door de toename van het aantal zelfstandige ondernemers stijgt de vraag naar
kleinere kantoorruimten. Kantoorconcepten waar enkele of meerdere werkplekken
worden verhuurd, zijn gewild. Er is sprake van een sterke groei van het aanbod voor
kleine kantoorgebruikers, onder andere ook door het geschikt maken van grotere
16 Nederland | Kantorenmarkten 2015
Nederland in 2014
Sprekende Cijfers
kantoorpanden. Deze worden opgedeeld in kleinere units en als bedrijfsverzamelgebouw

in de markt gezet.
Vanwege de nog altijd onzekere economische vooruitzichten vragen bedrijven en
organisaties om het inbouwen van meer flexibiliteit bij het aangaan of verlengen van
huurcontracten. Er is duidelijk behoefte aan korte(re) huurperiodes en contracten
moeten clausules bevatten die het eenvoudig mogelijk maken om het aantal gehuurde
vierkante meters te vergroten dan wel te verlagen.
Trends en ontwikkelingen
Behalve economische ontwikkelingen zijn ook andere trends en ontwikkelingen van
invloed op de vraag en het beschikbare aanbod op de kantorenmarkt. Bedrijven
vragen ook in toenemende mate een flexibeler houding van hun werknemers. Met
de opkomst en invoering van de flexwerkplek is de kantoorbehoefte per individuele
werknemer in 2014 gedaald naar ongeveer 0,8 per FTE. Dit betekent een aanzienlijke
kostenbesparing.
Werken doe je bovendien allang niet meer uitsluitend op kantoor, maar net zo goed
thuis of onderweg. Aanbieders van kantoorruimten moeten hierdoor concurreren met
openbare werkplekken zoals hotellobbys en thuiskantoren. De kantooromgeving is
hierdoor aan verandering onderhevig en is steeds vaker een fysieke ontmoetingsplek
waar samenwerken en onderlinge communicatie centraal staan.
Ook technologische innovaties zijn sterk van invloed op de veranderende kantooromgeving. De papierloze organisatie, die nog maar relatief kort geleden eigenlijk niet
voor mogelijk werd gehouden, lijkt definitief haar intrede te hebben gedaan. Er wordt
tegenwoordig vooral gewerkt met een tablet, laptop en smartphone. Bovendien kan
dankzij internet ook steeds sneller worden gewerkt en informatie worden uitgewisseld.
Dit soort ontwikkelingen volgt elkaar in hoog tempo op. Vastgoedprofessionals dienen
tijdig in te spelen op technologische ontwikkelingen zoals verdere digitalisering, big
data en cloud computing. De virtuele en de echte wereld van het traditionele kantoor
overlappen elkaar steeds meer, grenzen vervagen.
Bij de actuele vraag naar kantoorruimte draait het - mede hierdoor - vooral om het
vervangen van oude locaties voor kwalitatief betere huisvesting. Sleutelbegrippen
voor bedrijven zijn duurzaamheid, een gezonde werkomgeving, maatschappelijk
verantwoord ondernemen en een betere prijs/kwaliteitverhouding.
Dalende kantoorbehoefte
Opname en aanbod in m vvo
Take-up and supply in square metres
lettable floor area
8.000.000
7.000.000
Alle bovengenoemde ontwikkelingen zorgen voor een dalende kantoorbehoefte. Zelfs

bij een florerende economie is niet te verwachten dat de kantoorbehoefte exponentieel
toeneemt. Door deze afnemende kantoorbehoefte zal de effectieve vraag niet
toenemen. Het aanbod neemt toe en daarmee stijgt ook het aantal leegstaande
kantoren. De kwaliteit van dat aanbod is vaak onvoldoende om een nieuwe huurder
aan te trekken. Voor veel van deze objecten wordt gekeken naar alternatieve functies.
6.000.000
In het afgelopen jaar zijn door gemeenten veel vergunningen afgegeven om een
kantoor te mogen ombouwen naar bijvoorbeeld woningen, studentenhuisvesting,
hotel of horeca. Hiermee wordt kantoorruimte aan de voorraad onttrokken en zijn
minder vierkante meters beschikbaar voor de verhuur of verkoop. Desondanks is nog
geen sprake van een significante daling van het totale aanbod.
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
Het is de vraag of andere markten zoals de woningmarkt en de hotelmarkt, alle

overtollige vierkante meters op de kantorenmarkt kunnen invullen. Waarschijnlijk
niet. Er zullen ook kantoren moeten worden gesloopt om de markt weer in evenwicht
Nederland in 2014
Sprekende Cijfers
Aanbod (x1.000m vvo

op 1 januari)
Regio | Region
2010
2011
2012
2013
2014
2015
1 Amsterdam
1.516
1.643
1.604
1.350
1.700
1.793
2 Den Haag | The Hague
629
863
895
817
1.023
1.084
3 Rotterdam
656
815
862
913
1.023
1.017
4 Utrecht
615
649
690
640
695
3.416
3.970
4.051
3.720
Supply (x 1.000 square metres of lettable

floor area as of January 1st)
Totaal grote steden | Total
277
234
224
6
Almere
140 146 139 232 214 233
7 Amersfoort
269
8
Arnhem
153 186 197 179 196 208
9
Zwolle
172 170 160 129 162 192
244
215
251
687
4.581
5 Eindhoven
271
264
4.441
233
272
217
10
Apeldoorn
116 143 144 144 193 162
11 Den Bosch
107
12
Groningen
125 135 130 130 154 139
13 Breda
71
14
Drechtsteden
121
93
91
109
159
108
153
135
159
136
115 136 149 116 116 119
15 Leeuwarden
93
83
78
106
126
110
16 Enschede
72
86
98
97
108
107
17 Nijmegen
81
81
73
69
101
105
19 Hengelo
84
81
83
82
87
103
18 Maastricht
83
112
64
103
93
101
20 Tilburg
47
85
68
74
105
96
21
Deventer
76 89 90 89
107 91
22 Heerlen
52
63
66
85
90
77
23 Assen
34
41
56
43
53
53
24 Sittard
24
30
34
23
25
24
Totaal Overig | Total Other 2.114
2.427
2.309
2.447
2.702
2.704
Totaal Nederland | Total 5.530
6.397
6.360
6.167
7.143
7.285
te brengen. Bovendien blijft nieuwbouw soms onvermijdelijk, omdat kwalitatief

hoogwaardige gebouwen veelal in het beschikbare kantooraanbod ontbreken.
Het bouwen op eigen risico of voor de voorraad is niet meer van deze tijd. De realisatie
van nieuwe kantoren gebeurt doorgaans uitsluitend nog in opdracht, voor een
specifieke gebruiker. Gemeenten beperken hun nieuwbouw tot een minimum. Slechts
in uitzonderingsgevallen behoort een nieuw te bouwen locatie tot de mogelijkheden.
Aangezien kantoren steeds goedkoper worden, zijn bestaande gebouwen steeds vaker
een goed alternatief voor nieuwbouw. Het ingrijpend renoveren van een kantoor
is goedkoper dan een nieuw te ontwikkelen gebouw. Hierdoor kunnen verouderde
objecten alsnog een bestemming krijgen.
Aanbod stijgt licht

Er zijn grofweg twee ontwikkelingen gaande: een daling van de kantoorbehoefte
enerzijds en het transformeren van kantoorruimte en het daarmee onttrekken aan de
markt, anderzijds. Het proces van transformatie neemt veel tijd in beslag waardoor
in sommige regios slechts een beperkt aantal renovaties van kantoorgebouwen
doorgang vindt. Onderwijl blijven gebruikers vierkante meters kantoorruimte afstoten
naar de markt. Dit zorgt ervoor dat het aanbod aan een lichte stijging onderhevig is.
Op 1 januari 2015 was het aanbod aan beschikbare kantoorruimte 7.285.000 vierkante
meter. Dit is een toename van 2% in vergelijking met vorig jaar.
Van de 24 onderzochte regios zijn er elf waar het aanbod aan kantoorruimte begin
2015 lager ligt dan een jaar geleden. Wanneer wordt gekeken naar de vier grote steden
dan valt op dat het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte in Rotterdam
en Utrecht is gedaald in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. In Amsterdam
Nederland in 2014
Sprekende Cijfers
Nieuwbouwpercentage in
het aanbod op 1 januari
Percentage of available accommodation
accounted for by new construction
as of January 1st
Regio | Region
2010
2011
2012
2013
2014
6%
4%
4%
8%
4%
5%
10%
6%
7%
2%
3%
3%
3 Rotterdam
3%
3%
11%
2%
1%
1%
4
Utrecht
8% 2% 2% 1% 1% 0%
Den Haag | The Hague
2 Amsterdam
8%
4%
6%
5 Zwolle
27%
24%
20%
6
Heerlen
21% 17% 17% 10% 7% 8%
7 Almere
44%
42%
40%
3%
4%
21%
3%
2015
15%
12%
3%
13%
7%
8
Assen
8% 2% 1% 3% 2% 5%
9
Breda
11% 2% 1% 1% 3% 4%
10
Hengelo
11% 12% 12% 5% 4% 4%
11
Nijmegen
9% 5%
15% 1% 5% 3%
12
Groningen
3% 4% 3% 2% 2% 1%
13
Leeuwarden
3% 2% 2% 0% 0% 0%
14
Amersfoort
27%
27% 1% 0% 0% 0%
15
Apeldoorn
1% 2% 2% 0% 0% 0%
16
Arnhem
9% 8% 8% 1% 0% 0%
17
Den Bosch
18
Deventer
19
Drechtsteden
4% 2%
15% 0% 0% 0%
18% 3%
12% 3% 0% 0%
3% 4% 7% 0% 0% 0%
20
Eindhoven
5% 2% 1% 0% 0% 0%
21
Enschede
8% 7% 7% 6% 6% 0%
22
Maastricht
0% 0% 0% 0% 0% 0%
23
Sittard
0% 0% 0% 0% 0% 0%
24
Tilburg
0%
15% 8% 0% 0% 0%
Totaal Overig | Total Other 13%
Totaal Nederland | Total
10%
11%
10%
3%
3%
2%
7%
8%
3%
3%
3%
en Den Haag is het aanbod juist toegenomen. Met name Amsterdam is een sterke
kantorenmarkt. In 2014 vond meer dan een kwart van de totale opname in de hoofdstad
plaats. In Amsterdam zijn ook nog diverse nieuwbouwprojecten mogelijk. Met name
op de Zuidas worden diverse grote nieuwe kantoren gebouwd. Hier staat tegenover dat
op andere locaties, veelal in dezelfde regio, kantoorruimte leeg wordt achtergelaten.
In Den Haag is sprake van een toename van het aanbod. Deze wordt met name
veroorzaakt door het Rijk. De invoering van flexwerken en ook het feit dat het kabinet
het aantal ambtenaren wil reduceren, resulteert in een afnemende behoefte aan
kantoorruimte. Uit gegevens blijkt dat bijna de helft van alle leegstaande kantoren in
Den Haag in bezit is van het Rijk. Meer dan in andere steden is de leegstand in Den
Haag een probleem van de overheid. In andere steden bezitten private partijen een
groter deel van het vastgoed.
Maar liefst 63% van het totale vastgoedaanbod bevindt zich in de vier grote
steden. De overige 37% bevindt zich in de twintig overige regios. Eindhoven kent
traditiegetrouw het grootste aanbod. Begin 2015 beslaat het aanbod aan kantoren in
deze Noord-Brabantse stad 272.000 vierkante meter. Almere en Amersfoort volgen
met respectievelijk 233.000 en 217.000 vierkante meter kantoor. Sittard kent net als
eerdere jaren het laagste aantal beschikbare vierkante meters: 24.000.
Het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte in de vier grote steden, stijgt
op jaarbasis met 3%. Op dit moment is het aanbod 4.581.000 vierkante meter. In
de overige regios blijft het aanbod nagenoeg gelijk. Begin 2015 bedroeg het totale
Nederlandse aanbod 2.704.000 vierkante meter.
Nederland in 2014
Sprekende Cijfers
Nieuwbouw
Het nieuwbouwpercentage geeft aan welk deel van het totale aanbod aan kantoren
nieuw vastgoed betreft. Het gaat dan om nieuwbouw dat al is opgeleverd of anders
binnen een jaar zal zijn afgebouwd. Begin 2015 is 3% van het totale aantal beschikbare
vierkante meters nieuw gebouwd. Tot dit percentage behoort ook nieuwbouw dat al
een aantal jaar geleden is opgeleverd, maar nog steeds niet in gebruik is genomen. In
Zwolle is het meeste aantal vierkante meters nieuwbouw beschikbaar: 13% van het
totale aanbod in Zwolle. In de vier grote steden heeft Den Haag met 5% de meeste
nieuwbouw.
Omdat er nauwelijks nog op eigen risico wordt gebouwd, blijft het nieuwbouwpercentage
al enkele jaren op hetzelfde niveau. Een stijging van het nieuwbouwpercentage kan het
gevolg zijn van al langer bestaande bouwprojecten die nu op korte termijn worden
opgeleverd. Daarnaast worden ook kantoren ontwikkeld waar de hoofdhuurder al voor
heeft getekend, maar waarbij voor de overige vierkante meters nog geen invulling is
gevonden.
Transactievolume
Het transactievolume betreft alle transacties vanaf 500 vierkante meter in de vier grote
steden en vanaf 250 vierkante meter in de overige regios. Het totale transactievolume
is vorig jaar gestegen van 943.000 vierkante meter naar 993.000 vierkante meter in
vergelijking met 2013. Dit is een toename van 5%.
In Rotterdam, Utrecht, Den Haag en Amsterdam is vorig jaar in totaal 619.000 vierkante
meter kantoor verhuurd of verkocht. De vier grote steden nemen daarmee 62% van
het totale opnamevolume voor hun rekening. Van de vier grote steden is Amsterdam
koploper. De hoofdstad neemt 26% van de totale Nederlandse kantooropname voor
Opname van kantoorruimten
(x 1.000m)
Take-up of office space (x 1.000 square
metres of lettable floor area)
Regio | Region
2009
2010
1 Amsterdam
280
189
123
111
3 Utrecht
2011
2012
253
246
69
96
2013
2014
247
259
132
136
84
119
138
80
112
121
4 Rotterdam
129
150
123
81
102
103
616
569
583
593
619
503
5 Eindhoven
29
39
52
28
30
34
35
62
38
34
42
31
Den Bosch
7
Arnhem
51 22 26 27 22 31
8
Amersfoort
35 38 36 23 44 29
9
Groningen
33 24 14 21 14 29
10
Almere
29 23 23 8 16 28
11 Breda
23
34
27
14
28
12
Enschede
13 28 23 25 25 22
13
Nijmegen
19 36 27 23 23 21
14
Zwolle
48 19 14 9 19 20
15
Apeldoorn
16 24 31 13 15 15
16
Deventer
7 5
13 6
16
14
17
Leeuwarden
9
23 1 1 4
13
18
Tilburg
4 14 12 12 14 12
19 Hengelo
23
20
Maastricht
25 22 43 12 12 10
21
Heerlen
21
10
13
10
3 8 6 5 1 9
22
Sittard
4 1 1 3 7 8
23
Assen
8 8 6 5 8 5
24 Drechtsteden
25
Totaal Overig | Total Other
439
Totaal Nederland | Total 1.055
10
17
461
1.030
420
1.003
15
18
291
350
374
794
943
993
Nederland in 2014
Sprekende Cijfers
zijn rekening, Den Haag 14%, Utrecht 12% en Rotterdam 10%.

In vergelijking met 2013 is in de vier grote steden vorig jaar 26.000 vierkante meter
meer aan kantoorruimte verhuurd of verkocht. Dit is een opnamestijging van 4%. In de
overige regios is in 2014 in totaal 374.000 vierkante meter kantoorruimte opgenomen;
een stijging van 7% in vergelijking met 2013.
Per regio zijn de transactievolumes aan forse schommelingen onderhevig. Een enkele
opname kan al van grote invloed zijn. Wanneer bijvoorbeeld een grote kantoorgebruiker
een nieuwe locatie huurt, kan dit het opnamevolume vertekenen. Dergelijke transacties
zijn vaak incidenteel en voorzien in een vervangingsbehoefte. Het gaat daarmee feitelijk
niet om de effectieve toename van de vraag.
De komende jaren is de verwachting dat grote kantoorgebruikers hun huidige locatie
inwisselen voor een kleiner object met een betere prijs/kwaliteit verhouding. Contracten
met een looptijd van tien jaar die in 2008 zijn afgesloten, lopen de komende jaren af.
De vraag naar herhuisvesting neemt hierdoor naar verwachting toe, al hoeft dit niet
tot effectieve opname te leiden. Waarschijnlijk blijft de vraag bestaan uit vervanging
van huidige locaties en zal dus nagenoeg geen sprake zijn van effectieve stijging van de
opname. Verder is de kans groot dat verhuurders zullen proberen bestaande gebruikers
met aantrekkelijke voorwaarden aan zich te binden.
Gebruikerstransacties
In 2014 zijn in totaal 744 gebruikerstransacties geregistreerd. Dit is een zeer lichte daling
(van zes objecten) ten opzichte van 2013. Het merendeel betreft huurtransacties. Slechts
een klein deel heeft betrekking op koop voor eigen gebruik. De meeste transacties
vonden plaats in Amsterdam. In deze regio zijn 154 kantoren verhuurd of verkocht met
een metrage van minimaal 500 vierkante meter, elf opnamen meer dan in 2013.
Transacties | Transactions
Regio | Region
Aantal transacties in 2014
% gestegen ten opzichte van 2013 en
gemiddelde unitgrootte
Number of transactions in 2014
increase relative to 2013
and average unit size
1 Amsterdam
2
% Stijging | Increase
154
84
Unitgrootte | Average unit size
8%
17%
1.680
1.617
3 Rotterdam
66
-14%
1.558
4 Utrecht
53
-17%
2.287
Totaal grote steden | Total 357
0%
41
31
-14%
7 Breda
30
50%
931
8 Nijmegen
29
-6%
738
Den Bosch
14%
1.733
5 Eindhoven
840
997
9 Amersfoort
28
-36%
1.034
10 Almere
27
93%
1.043
11 Zwolle
26
30%
758
12 Enschede
23
-26%
970
13 Arnhem
21
5%
1.457
14 Groningen
20
-9%
1.435
15 Maastricht
17
13%
614
16 Tilburg
15
0%
785
17 Apeldoorn
14
-39%
1.093
18 Deventer
14
8%
1.024
19 Hengelo
13
30%
732
20 Assen
29%
579
21 Drechtsteden
-63%
510
22 Leeuwarden
800%
1.408
23 Heerlen
50%
1.573
24 Sittard
-38%
1.536
387
Totaal Nederland | Total 744
-2%
-1%
967
1.334
Nederland in 2014
Sprekende Cijfers
In Den Haag vonden in 2014 84 transacties plaats, tegen 72 een jaar eerder: een
stijging van twaalf. In Rotterdam en Utrecht zijn respectievelijk 66 en 53 transacties
geregistreerd. Voor beide steden geldt een daling van elf transacties in vergelijking
met 2013. In alle overige regios zijn afgelopen jaar 389 transacties geregistreerd, vijf
minder dan in 2013. Eindhoven boekte de meeste opnamen: 41 kantoorobjecten.
Transactiegrootte
De gemiddelde transactiegrootte in alle regios is toegenomen. Een gemiddelde
transactie omvatte in 2014 1.334 vierkante meter, terwijl dit in 2013 919 vierkante
meter betrof. Deze groei wordt met name veroorzaakt door diverse grote opnamen.
De gemiddelde kantoorgrootte in de vier grote steden is momenteel 1.733 vierkante
meter. In de overige regios is dit beduidend kleiner: gemiddeld 967 vierkante meter.
Over heel 2014 waren er slechts zeven opnamen met een metrage groter dan 10.000
vierkante meter. De meeste transacties (39%) worden geregistreerd in de grootteklasse
500 tot 1.000 vierkante meter. Daarna volgen de grootteklasse 1.000 tot 5.000 vierkante
meter (34%) en de grootteklasse tussen de 250 en 500 vierkante meter (22%). Slechts
5% van alle transacties betreft kantoren die minimaal 5.000 vierkante meter groot zijn.
Kantorenmarktratio
De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen de vraag in een bepaald jaar
en het beschikbare aanbod aan het einde van datzelfde jaar. Aan de hand van de
kantorenmarktratio wordt duidelijk of er sprake is van een gezonde verhouding tussen
vraag en aanbod op de kantorenmarkt. Stijgt de ratio, dan liggen vraag en aanbod
dichterbij elkaar en is sprake van een krappere markt. Daalt de kantorenmarktratio, dan
Kantorenmarktratio (verhouding
opname / aanbod) per regio
Office market ratio (ratio of occupancy to
availability) by region
Regio | Region
2009
2010
2011
2012
2013
2014
1 Utrecht
14%
18%
20%
12%
16%
18%
2 Amsterdam
19%
12%
16%
18%
15%
14%
20%
13%
12%
13%
13%
20%
18%
10%
10%
4 Rotterdam

Totaal grote steden | Total 18% 14%
8%
14%
9%
14% 10% 13% 14%
5 Sittard
30%
3%
4%
12%
29%
32%
6 Breda
32%
37%
25%
8%
10%
21%
7 Groningen
26%
18%
11%
16%
9%
21%
8 Enschede
18%
19%
23%
26%
23%
21%
9 Nijmegen
23%
44%
36%
34%
22%
20%
10 Den Bosch
33%
52%
41%
21%
27%
19%
11 Deventer
9%
6%
15%
7%
15%
16%
12 Arnhem
34%
12%
13%
15%
12%
15%
13 Amersfoort
13%
14%
13%
10%
19%
13%
13%
14 Eindhoven
13%
14%
22%
11%
12%
15 Almere
20%
23%
16%
4%
7%
12%
16 Tilburg
8%
16%
18%
16%
13%
12%
17 Heerlen
7%
13%
9%
5%
1%
12%
18 Leeuwarden
10%
28%
1%
1%
3%
11%
19 Assen
24%
20%
10%
13%
14%
10%
20 Maastricht
29%
20%
67%
12%
13%
10%
21 Zwolle
28%
11%
10%
7%
12%
10%
22 Apeldoorn
14%
17%
21%
9%
8%
9%
23 Hengelo
27%
26%
12%
17%
6%
9%
24 Drechtsteden
22%
21%
Totaal Nederland | Total 19% 16%
8%
18%
12%
13%
15%
4%
18%
10%
13%
14%
16% 10% 13% 14%
Nederland in 2014
Sprekende Cijfers
groeit de kloof tussen vraag en aanbod.

De kantorenmarktratio was is 2014 14%, gemeten over alle regios. In vergelijking
met 2013 is dit een stijging van n procentpunt. Naar verwachting verbetert de
balans tussen vraag en aanbod in de Randstad de komende jaren licht. Dit omdat het
opnamevolume mogelijk stijgt door een toename in de vervangingsvraag. Daarnaast
wordt het aanbod beperkt door een toenemend aantal onttrekkingen.
De kantorenmarktratio in de vier grote steden weerspiegelt de landelijke trend:
gemiddeld 14%. Van de vier grote steden kent Utrecht met een ratio van 18% de
krapste kantorenmarkt. Desondanks is nog altijd sprake van een ruime marktverhouding
en overstijgt het aanbod ruim de vraag. In Rotterdam lopen vraag en aanbod het meest
uiteen: in de Maasstad bedraagt de kantorenmarktratio 10%. Amsterdam noteert
14% en Den Haag 13%.In de overige regios lopen de ratios ver uiteen, van 4% in
Drechtsteden tot 32% in Sittard. Nijmegen, Enschede, Groningen en Breda hebben een
ratio van 20% of meer.
Door het wisselende karakter van het opnamevolume zijn de marktverhoudingen aan
schommelingen onderhevig. Een grote transactie kan de kantorenmarktratio zomaar
met enkele procentpunten doen stijgen.
Tophuren
In Amsterdam worden de hoogste huren betaald voor kantoorruimte. Dit valt vast te
stellen op basis van de waargenomen gebruikerstransacties en de daarbij gepubliceerde
huurprijs per vierkante meter per jaar. Op de Zuidas in Amsterdam moet het meeste
geld per vierkante meter worden neergeteld: 335,-. In 2013 was dit nog 325,-. In
het centrum van Amsterdam geldt een gemiddelde huurprijs van 295,- per vierkante
meter per jaar, een daling ten opzichte van 2013 toen voor eenzelfde oppervlakte
nog 355,- moest worden betaald. In Den Haag Nieuw Centrum zijn de huurprijzen
gemiddeld 195,- per vierkante meter per jaar. Amstelveen en Hoofddorp kennen een
tophuur van 190,- per vierkante meter per jaar.
Buiten de vier grote steden is de hoogste huurprijs te vinden in het centrum van Tilburg:
198,- per vierkante meter per jaar. Eindhoven volgt op de voet met 190,- per
vierkante meter per jaar voor ruimte in Eindhoven Centrum. In Zeist/Driebergen is de
huurprijs 186,- per vierkante meter per jaar.
In deze ranglijst van huurprijzen is geen rekening gehouden met verstrekte incentives.
Incentives worden nog altijd veelvuldig door verhuurders ingezet, maar zijn niet
transparant en daarmee niet meetbaar.
Regio | Region
Gerealiseerde tophuren in
per m2 vvo kantoorruimte
Top rentals obtained in euros per square
metres of lettable floor area of office space
Huur | Rent
Amsterdam Zuidas
335
Amsterdam Zuidas
314
Amsterdam Oost
305
Amsterdam Centrum
295
Amsterdam Centrum
285
Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers
270
Amsterdam Zuidas
200
Den Haag Nieuw Centrum
195
Amstelveen 190
Hoofddorp 190

Tilburg Centrum
198
Eindhoven Centrum
190
Zeist / Driebergen
186
Nederland in 2014
Sprekende Cijfers
Door de ruime marktverhoudingen staan de huurprijzen over het algemeen nog altijd
onder druk. Echter, hier en daar is sprake van schaarste, bijvoorbeeld vanwege de ligging
in een aantrekkelijk gebied of wanneer het een gewild gebouw betreft. Logischerwijs
leidt dit in die gevallen tot een opwaartse druk op de marktprijzen. Een huurder die op
zoek is naar een goede prijs/kwaliteitverhouding is bereid meer te betalen voor een
kantoor van hoge kwaliteit. Een uitzondering hierop vormen locaties die zeer gewild
zijn en waar weinig aanbod is. Daar zullen de prijzen mogelijk verder stijgen.
Onderverdeling naar branche

De sector ICT en Telecom was in 2014 verantwoordelijk voor het grootste deel van het
totale transactievolume, 12%. Een jaar eerder, in 2013, was de branche Rechtskundige
dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings het grootst met een
aandeel van 13% in het totale transactievolume. In 2014 komt nog maar 6% van
het opnamevolume voor rekening van deze sector. Bedrijven in de branche ICT en
telecom breiden veel uit, waardoor deze sector naar verwachting de hoogste effectieve
vraag kent. Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen
boekten in 2014 10% van het totale opnamevolume, evenveel als de branche Industrie.
De hier gehanteerde brancheverdeling is gebaseerd op die van het Centraal Bureau
voor Statistiek. Van twintig sectoren wordt het transactievolume vergeleken. De
meeste vraag naar kantoorruimte betreft vervangingsvraag. Aan de vergelijking
tussen branches valt dus niet op te maken welke sector op dit moment een groeiende
kantoorbehoefte heeft. Wel wordt duidelijk welke soort bedrijven het afgelopen jaar in
meer of mindere mate naar nieuwe of andere huisvesting zochten.
In de regio Amsterdam is de branche ICT en telecom net als in de rest van Nederland
verantwoordelijk voor het grootste deel van het opnamevolume: 15%. En net als in
Branche | Sector
Opname per branche naar m in 2014
Take-up by sector according to
square metres in 2014
Nederland Amsterdam
Den Haag
Rotterdam
Utrecht
12%
15%
8%
5%
13%
verplichte sociale verzekeringen
10%
22%
4%
20%
Industrie
10% 9% 9% 20%
1%
ICT en telecom
Openbaar bestuur, overheidsdiensten en
Gezondheids- en welzijnszorg
8%
6%
8%
4%
Financile instellingen
8%
14%
11%
4%
9%
7%
Groot- en detailhandel
7%
12%
1%
1%
16%
Verhuur van en handel in onroerend goed
6%
9%
2%
5%
10%
belastingadvisering en holdings
6%
9%
14%
4%
3%
Onderwijs
6%
1%
8%
Rechtskundige dienstverlening, accountancy,
11% 3%
Belangen- en idele organisaties
5%
3%
2%
5%
7%
Bouw en vastgoed
4%
2%
14%
3%
Verhuur van roerende goederen
4%
6%
1%
11%
2%
Marketing, communicatie en media
4%
7%
3%
4%
Overige zakelijke dienstverlening
3%
1%
3%
3%
aardgas, stroom en gekoelde lucht
2%
1%
4%
4%
Cultuur, sport en recreatie
2%
2%
2%
1%
Vervoer en opslag
2%
1%
1%
4%
2%
Logies-, maaltijd- en drankverstrekking
1%
2%
1%
afvalwaterbeheer en sanering
Overige branches
- - - -
-
Productie en distributie van en handel in elektriciteit,
Winning en distributie van water; afval- en
Nederland in 2014
Sprekende Cijfers
de rest van Nederland is deze positie overgenomen van de branche Rechtskundige

dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings. Die sector ging in
2013 in de hoofdstad nog aan kop met 18%. In Den Haag zijn het afgelopen jaar veel
organisaties uit de branche Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale
verzekeringen verplaatst: 22% van het totale Haagse transactievolume is aan deze
branche toe te schrijven. Ook in Utrecht komt het merendeel van de opname voor
rekening van deze branche (20%). In Rotterdam is de meeste kantoorruimte verhuurd
of verkocht aan bedrijven uit de branche Industrie (20%).
Kleine metrages
Transacties met een metrage van 250 tot 500 vierkante meter in de vier grote steden
en van 0 tot 250 vierkante meter in alle overige regios zijn voor dit rapport afzonderlijk
in kaart gebracht. Dit omdat de vraag hiernaar steeds groter is gebleken. In totaal
hebben in 2014 694 kleine kantoortransacties plaatsgevonden: 48% van het totale
aantal transacties in Nederland, ofwel 1.439 opnamen.
Niet alleen het aantal verhuurde of verkochte kleine kantoren neemt toe, ook het
opnamevolume stijgt: in 2014 is 141.500 vierkante meter aan kleine ruimten opgenomen,
een toename van 27% in vergelijking met 2013. In de kleinste grootteklasse zijn
bedrijven uit de branche Gezondheids- en welzijnszorg het meeste gegroeid. Zij noteren
12% van het totale opnamevolume. De branches ICT en telecom, Rechtskundige
dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings en Marketing,
communicatie en media waren in 2014 respectievelijk verantwoordelijk voor 11%,
11% en 10% van het totaal opgenomen vierkante meters kleine kantoorruimte. In de
vier grote steden noteert Amsterdam het hoogste opnamevolume van kantoorruimte
met een grootte tussen 250 en 500 vierkante meter. In totaal is in 2014 in deze klasse
Regio | Region
Aantal vierkante meter opgenomen kleine
kantoor metrage. Vier grote steden
250-500m2 en overig <250m2
Number of square meters include small office
floor space. Four major cities
250-500m2 and other <250m2
2012
2013
1 Amsterdam
29.000
29.300
32.150
11.600
11.650
21.400
2014
3 Utrecht
16.600
14.100
17.700
4 Rotterdam
16.700
15.000
15.500
73.900 70.050 86.750
5 Amersfoort
4.500
4.750
5.200
6 Zwolle
4.200
3.800
5.050
7 Eindhoven
6.300
7.100
4.700
8 Breda
5.300
4.900
4.600
9 Enschede
2.200
4.100
4.400
10 Nijmegen
3.200
4.500
3.850
11 Drechtsteden
2.200
2.700
3.700
12 Arnhem
4.600
1.900
3.450
13 Groningen
3.750
2.700
3.300
14 Apeldoorn
3.950
2.100
3.200
15 Deventer
1.400
3.200
2.600
16 Den Bosch
2.000
2.300
2.250
17 Almere
2.700
500
2.100
18 Maastricht
1.200
850
1.800
19 Assen
1.500
1.200
1.300
20 Hengelo
1.250
2.250
1.250
200
150
850
1.600
400
750
23 Heerlen
750
350
400
24 Sittard
200
400
21 Leeuwarden
22 Tilburg

Totaal Nederland | Total
53.000
50.150
-
54.750
126.900 120.200 141.500
Nederland in 2014
Sprekende Cijfers
32.150 vierkante meter verhuurd of verkocht in de hoofdstad. Dat zijn 95 transacties

en een behoorlijke stijging ten opzichte van 2013. Toen ging het nog om 29.300
vierkante meter. Den Haag, Utrecht en Rotterdam noteren respectievelijk 62, 50 en 45
transacties. In totaal is vorig jaar in de vier grote steden 86.750 vierkante meter aan
kleine kantoorruimte opgenomen. Een stijging van 24% in vergelijking met 2013.
In de overige regios is in totaal 54.750 vierkante meter aan kleinere kantoorruimten
verhuurd. In vergelijking met 2013 is hier het totale transactieniveau met 32%
toegenomen. Alleen Sittard boekte geen enkele transactie in de categorie kleiner
dan 250 vierkante meter. In Eindhoven hebben de meeste kleine kantoortransacties
plaatsgevonden: 45 en in totaal 4.700 vierkante meter. Amersfoort noteert minder
kleine transacties, maar een hoger transactievolume, namelijk 5.200 vierkante meter
en 39 transacties.
Sprekende Cijfers
de Nieuwe
Werkelijkheid van
de kantorenmarkt
Regio
Amsterdam
en Almere
Kantorenmarkten
Kantorenmarkten
2015 | Regio
2015 |Amsterdam,
Plaatsnaam Almere
27
27
Sprekende Cijfers
Regio Amsterdam
28 Amsterdam | Kantorenmarkten 2015
Amsterdam
Sprekende Cijfers
Amsterdam
De regio Amsterdam is bepalend voor de kantorenmarkt in Nederland. Meer dan een
kwart van het opnamevolume in Nederland heeft plaatsgevonden in de hoofdstad.
Hierbij gaat het om de stad Amsterdam en de omliggende regios. De stad Amsterdam
is onderverdeeld in Centrum, Noord, Oost, West, Zuidas, Zuidelijke IJ-oevers en
Amsterdam Zuidoost. De omliggende randgemeenten betreffen Amstelveen,
Badhoevedorp, Diemen, Hoofddorp en Schiphol. Voor Amsterdam alsmede de overige
drie grote steden, te weten Den Haag, Rotterdam en Utrecht, wordt voor het aanbod
en de opname een ondergrens van 500 vierkante meter gehanteerd. Sinds 2012 worden
ook de transacties met een metrage tussen 250 en 500 vierkante meter beschreven.
Amsterdam wordt gekenmerkt door een hoge bevolkingsdichtheid, een goede
internationale bereikbaarheid en diverse grote nationale en internationale bedrijven.
Mede hierdoor en door de aanwezige kenniseconomie heeft Amsterdam een zeer
aantrekkelijk vestigingsklimaat. Met name in Amsterdam Zuidoost, Centrum, West
en de Zuidas vestigen zich veel bedrijven. De Zuidas wordt aangemerkt als een
internationale toplocatie, waar niet alleen wordt gewerkt maar ook ruimte is voor
wonen, leren en ontspannen. De Zuidas is nog volop in ontwikkeling, naar verwachting
heeft het gebied in 2040 de vorm die in de Visie Zuidas staat beschreven. Echter, de
gebiedsontwikkeling van de Zuidas is naar verwachting nooit helemaal klaar en continu
aan verandering onderhevig.
De effectieve vraag naar kantoorruimte daalt onder andere door een toename van
zzpers en een nieuwe manier van werken. In de regio Amsterdam blijft de vraag naar
kantoorruimte, ten opzichte van andere regios, onverminderd hoog. De effectieve
opname is daarentegen lager, aangezien bedrijven steeds minder kantoorruimte nodig
hebben. Door de verhuizing van Atos van Utrecht Papendorp naar Amstelveen laten
zij in kantorencampus Secoya 23.000 vierkante meter achter. Het nieuwe contract
heeft betrekking op 9.000 vierkante meter waardoor een negatieve vraag van 14.000
vierkante meter kantoor ontstaat. Door de verplaatsing van Utrecht naar Amstelveen
kent de regio Utrecht een afvloeiing van kantoorvraag, terwijl Amstelveen een effectieve
kantoorvraag van 9.000 vierkante meter noteert. Desondanks kent de Nederlandse
kantorenmarkt opnieuw een dalende effectieve vraag.

Ontwikkeling totale aanbod
500m vvo kantoorruimte en
% nieuwbouw in het
aanbod op 1 januari
Development of supply of office
space 500 square metres of
lettable floor area and % of newly
built in the supply as of January 1st
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Aanbod m vvo
1.516.500 1.643.000 1.604.400 1.349.600 1.700.250
1.793.150
Supply of square metres lettable floor area

Percentage t.o.v. voorgaand jaar
+14%
+8%
-2%
-16%
+26%
+5%
Percentage in relation to previous year

Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde
+6%
+13%
+9%
-9%
+9%
+11%
Percentage in relation to five-yearly average

Percentage nieuwbouw m
10%
6%
7%
2%
3%
3%
Percentage of new building floor area

Percentage bestaande bouw m
90%
94%
93%
98%
97%
97%
Percentage of existing building floor area
Amsterdam heeft te maken met leegstaande kantoren die niet langer voldoen aan
de huidige eisen van de gebruiker. Derhalve worden verouderde kantoorgebouwen
getransformeerd naar een andere functie, bijvoorbeeld wonen of hotel. Transformatie
van dergelijke gebouwen gaat niet over n nacht ijs. Een ingrijpende verbouwing
kost veel tijd, maar ook het proces hieraan voorafgaand is tijdrovend. Er is veel
doorzettingsvermogen vereist om een kantoor van een andere bestemming te
voorzien en met de nieuwe functie te exploiteren. Door prijsdalingen van het
bestaande vastgoed wordt transformatie interessanter in vergelijking met nieuwbouw.
Daarnaast is de financile haalbaarheid van transformatieprojecten sterk verbeterd.
Kantorenmarkten 2015 | Amsterdam 29
Amsterdam
Sprekende Cijfers
Het Gemeentebreed Transformatie Team houdt zich bezig met het oplossen van
knelpunten in de praktijk. De gemeente brengt halfjaarlijks een voortgangsrapportage
uit over de Aanpak Leegstand Kantoren (juni, 2011). Hieruit blijkt dat transformatie
succesvol is maar niet de oplossing is voor alle leegstaande kantoren vanwege een
tekort aan vraag vanuit alternatieve functies. Daarnaast zijn niet alle locaties geschikt
voor een alternatieve functie.
Deelgebieden | Districts
Aanbod van kantoorruimten
500m vvo per deelgebied
op 1 januari
Supply of office space 500 square
metres of lettable floor area per district
as of January 1st
Amsterdam Centrum | Centre
1.800.000
1.600.000
1.400.000
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
'0
5
'0
6
'0
7
'0
8
'0
9
'1
0
'1
1
'1
2
'1
3
'1
4
'1
5
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
2013
2014
2015
138.500
147.500
144.100
12.300
9.700
17.400
30.900
51.150
57.250
47.800
70.600
66.700
72.700
90.300
102.000
Amsterdam West | West
356.200
388.700
376.700
383.500
413.200
372.400
Amsterdam Zuidas
164.800
158.800
164.200
102.500
130.600
170.800
23.000
22.000
17.800
38.000
47.900
36.700
332.900
289.100
330.900
385.350
290.300
335.100
Amsterdam
1.032.300
1.108.200
Amstelveen
1.071.400 1.055.200 1.211.550 1.268.600
122.300
143.300
183.100
110.000
164.550
Badhoevedorp
19.400
19.800
23.700
10.900
32.550
24.750
Diemen
61.200
63.300
40.600
15.400
21.200
25.650
204.500
180.900
Hoofddorp
160.200
184.300
174.900
101.200
180.000
Schiphol
121.300
124.300
110.600
56.900
90.400
88.750
Overig | Other
484.400
535.000
532.900
294.400
488.700
524.550
1.516.700
1.643.200
Totaal | Total
2.000.000
2012
95.700
Amsterdam Oost | East
Amsterdam Zuidoost | South East
Take-up and supply in

square metres lettable floor area
2011
123.300
Amsterdam Noord | North
2010
137.900
1.604.300 1.349.600 1.700.250 1.793.150
Aanbod
Begin 2015 wordt in totaal 1.793.150 vierkante meter kantoor aangeboden,
een toename van 5% in vergelijking met een jaar geleden. Wanneer dit wordt
vergeleken met het vijfjaarlijkse gemiddelde is de toename sterker, namelijk 11%. Het
nieuwbouwpercentage is ten opzichte van vorig jaar gelijk gebleven en bedraagt 3%.
De overige 97% van het aanbod betreft bestaande kantoorgebouwen. Het aanbod
wordt gevormd door 590 objecten met een minimaal metrage van 500 vierkante
meter. Ten opzichte van een jaar geleden is sprake van een toename van twee objecten.
De gemiddelde grootte van een object is 3.039 vierkante meter. Op jaarbasis is dit een
toename van 147 vierkante meter. Dit is te wijten aan een toename in het aantal grote
objecten. Aan het begin van 2014 stonden 21 objecten in aanbod met een metrage
groter dan 10.000 vierkante meter, aan het einde van het jaar zijn dit er 25. Afgelopen
jaar is bijvoorbeeld het ING House op de Zuidas van ruim 13.000 vierkante meter op de
markt gekomen. ING verhuist naar een kantoor in Amsterdam Zuidoost. Ook dit jaar is
het kantoorgebouw Ten Thirty in Amstelveen het object met het grootste beschikbare
metrage, namelijk 47.000 vierkante meter kantoor.
Aanbod deelgebieden
Binnen de regio Amsterdam is het merendeel van het aanbod gelegen in de stad
Amsterdam, te weten 71% oftewel 1.268.600 vierkante meter. Amsterdam Zuidoost
en Amsterdam West kennen het hoogste aanbodcijfer met respectievelijk 385.350
vierkante meter en 372.400 vierkante meter. In Amsterdam West is het beschikbare
metrage kantoorruimte gedaald maar in Amsterdam Zuidoost gestegen. Ook op de
Zuidas is het aanbod toegenomen door de toevoeging van twee grote kantoorgebouwen.
Science Park Amsterdam in Amsterdam Oost moet uitgroeien tot wetenschapspark
met Europese allure. In de overige deelgebieden staat 29% van het totale aanbod
uit de regio te huur of te koop. Met andere woorden, op 1 januari 2015 is 524.550
vierkante meter kantoor beschikbaar. Opvallend is dat in de overige deelregios het
aanbod sterker is toegenomen dan in de stad Amsterdam.
Amsterdam
Sprekende Cijfers
Opname m2 vvo kantoorruimten

per deelgebied
Take-up in square meters of office space
of lettable floor area per district
2009
Amsterdam Centrum | Centre 500m 23.100

250-500m
2010
2011
30.700
2012
2013
2014
47.300 41.000 62.000 61.350
- 9.000 7.150 11.100
Amsterdam Noord | North 500m 1.100 2.300 3.400 3.450 2.500

250-500m
Amsterdam Oost | East 500m
-
41.900
250-500m
Amsterdam Zuidas 500m
Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 500m
250-500m
Amsterdam Zuidoost | South East 500m 49.300
Amsterdam 500m
- 2.500 3.550 3.700
27.500 29.500 24.700 35.000 38.500

-
- 4.500 5.100 2.900
36.500 36.500 46.300 33.700 45.700 38.000
250-500m
250-500m
- 1.000 1.100 1.250
12.700 15.000 25.400 8.800 9.050 22.250
250-500m
Amsterdam West | West 500m
- 2.900 3.600 4.550
5.800 3.100 7.200 12.650 6.150

-
39.400
- 400 700 1.350
46.600
80.400
43.500
63.550
- 4.800 6.300 4.450
164.600 157.200 201.600 199.250 210.400 229.800
Amsterdam 250-500m
25.100
27.500
29.300
Amsterdam Totaal | Total
224.350
237.900
259.100
Amstelveen 500m
250-500m
Badhoevedorp 500m
250-500m
77.900
7.800
2.400 14.100 14.000 10.950
- 1.000 800 550
1.800
- 1.750
- - - - - -
Diemen 500m
- 1.400 7.800 600 5.900
250-500m
- - - - - -
Hoofddorp 500m
250-500m
Schiphol 500m
250-500m
Overig 500m | Other 500m
25.800 13.600 21.500 17.700 10.050 6.900

-
9.800
-
- 2.400 1.000 1.900
8.700 19.800 12.200 6.350 11.100

-
- 500
- 400
115.300 31.500 51.500 46.350 36.300 28.950
Overig 250-500m | Other 250-500m
3.900
1.800
2.850
Overig Totaal | Total Other
50.250
38.100
31.800

Totaal 500m | Total 500m
279.900 188.700 253.100 245.600 246.700 258.750
Totaal 250-500m | Total 250-500m
29.000
29.300
32.150
Totaal | Total
274.600
276.000
290.900
Opname
In het afgelopen jaar is in de regio Amsterdam 258.750 vierkante meter kantoor
opgenomen waarvan de minimale metrage 500 vierkante meter bedraagt. In vergelijking
met 2013 is sprake van een toename van 5%. In de stad Amsterdam is 229.800
vierkante meter verkocht of verhuurd, dit is 89% van het totale transactievolume in de
regio. De overige deelgebieden noteren een opnamevolume van 11% van het totaal,
oftewel 28.950 vierkante meter.
De meeste vierkante meters zijn opgenomen in Amsterdam Zuidoost, namelijk 63.550
vierkante meter kantoor. De transactie van de ING van 24.500 vierkante meter in het
Cisco Kantoren Complex heeft hier een grote bijdrage aan geleverd en verklaart de
grote toename in vergelijking met 2013. In Amsterdam Centrum is 61.350 vierkante
meter kantoorruimte verhuurd of verkocht. In voorgaande jaren noteerde Amsterdam
Centrum traditiegetrouw het hoogste transactievolume.
Transacties 500m: 155

In 2014 hebben in de regio Amsterdam 155 transacties plaatsgevonden, twaalf meer
dan in 2013. Net als in voorgaande jaren zijn de meeste transacties geregistreerd
in Amsterdam Centrum, namelijk 37 in 2014. De gemiddelde grootte van een
Amsterdam
Sprekende Cijfers
kantooropname is in een jaar licht afgenomen. In 2014 is een verhuurd of verkocht

kantoor 1.713 vierkante meter. Ter vergelijking, een jaar geleden was dit 1.725 vierkante
meter. Het aantal transacties met een oppervlakte van minimaal 10.000 vierkante
meter zijn twee opnamen. Het gaat hierbij om de eerder genoemde transactie van ING
en PVH Europe huurt ten behoeve van Calvin Klein 13.000 vierkante meter in het nog
te bouwen kantoor Porcellis op de kop van het havengebied in Amsterdam Centrum.
De aangekondigde verhuizing van Atos van Utrecht Papendorp naar Amstelveen is met
9.000 vierkante meter de op twee na grootste transactie in regio Amsterdam.
Transacties 250-500m: 95
Ondanks dat in Amsterdam de kantorenmarkt gekenmerkt wordt door grotere
kantoormetrages, wordt ook in de hoofdstad het aandeel van de kleinere transacties
belangrijker. In 2014 hebben 95 transacties plaatsgevonden met een metrage tussen
250 en 500 vierkante meter. In het afgelopen jaar is 32.150 vierkante meter kantoor
verkocht of verhuurd. Dit is een toename van 10% in vergelijking met 2013. In totaal zijn
250 opnamen genoteerd vanaf 250 vierkante meter. Van het totaal aantal transacties
heeft 38% plaatsgevonden in de kleinste grootteklasse. In de regio Amsterdam komt
het totale opnamevolume voor 2014 uit op 290.900 vierkante meter, een toename van
5% in vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar.
Kantorenmarktratio: 14%
De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in 2014 en het aanbod op 1
januari 2015, bedraagt 14%. Dit is n procentpunt minder dan vorig jaar. Met deze
verhouding overstijgt het aanbod de vraag fors. In de stad Amsterdam bedraagt de
kantorenmarktratio 18% en in de overige deelgebieden 6%. Hieruit blijkt dat de stad
Amsterdam een betere kantorenmarkt heeft dan de omliggende deelgebieden. Ten
opzichte van vorig jaar is duidelijk dat het marktverschil tussen de stad en de periferie
sterker wordt, dit aangezien de ratio in de stad stijgt en in de overige deelgebieden
daalt.
Gerealiseerde en verwachte tophuren
per m vvo kantoorruimte per deelgebied
Realised and expected top rents per
square metres of lettable floor area
of office space per district
Gerealiseerd / Realised () 2014 Verwacht / Expected () 2015

295
280
145
305
295
155
185
Amsterdam Zuidas
335
350
270
245
130
175
Amstelveen
190 180
Badhoevedorp
- 140
Diemen
- 140
Hoofddorp
Schiphol
190 200
- 300
Huurprijzen
De huurprijzen variren per locatie alsmede per type gebouw. Duidelijker is dat prijzen
stabieler zijn in gebieden waar meer vraag naar kantoorruimte is dan in gebieden waar
sprake is van veel aanbod, weinig vraag en een hoog leegstandscijfer. Aangezien de
effectieve vraag naar kantoorruimte terugloopt, concurreren eigenaren met elkaar
om huurders aan te trekken of te behouden. Hierbij zijn incentives veelal niet meer
weg te denken. Op de Zuidas is het afgelopen jaar de hoogst genoteerde jaarlijkse
huurprijs 335,- per vierkante meter. Naar verwachting neemt de tophuur in gewilde
regios licht toe. Daar staat tegenover dat de hoogst genoteerde huren in de overige
deelgebieden sneller dalen. Uit de markt is waargenomen dat kantoorgebruikers bereid
Amsterdam
Sprekende Cijfers
Aanbod van kantoorruimten 500m vvo per

deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde
huur in Euro
Supply of office space 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median
rent asked in Euro

m vvo
2011 2012 2013 2014 2015
mediane
m vvo
vraagprijs

m vvo
vraagprijs
sq. metres median ask.
mediane
mediane
m vvo
vraagprijs
mediane
m vvo
vraagprijs
mediane
vraagprijs
lett. fl. area
price
lett. fl. area
price
lett. fl. area
price
lett. fl. area
price
lett. fl. area
price
123.300
223
95.700
195
138.500
228
9.800
184
122.250
225
140

9.700
165
17.400
175
30.900
165
800
243
47.250
70.600
150
66.700
158
72.700
153
19.200
156
80.950
165
388.700
155
376.700
160
383.500
150
11.250
128
356.000
150
Amsterdam Zuidas
158.750
250
164.200
200
102.500
243
3.400
314
145.300
250
22.000
235
17.800
220
38.000
210
1.000
190
36.700
210
Amsterdam Zuidoost | South East 335.050
150
332.900
145
289.100
145
9.850
163
358.650
140
Amstelveen
165 183.100
143.300
170 110.000
168
- 185.600
165
135
Badhoevedorp
19.800 143 23.700 140 10.900 120
- 18.200
Diemen
63.250 130 40.600 129 15.400 125
- 23.750 130
- 156.000
-
71.500 160
Hoofddorp
184.300
Schiphol
Totaal | Total
155 174.900
147 101.200
153
124.250 163
110.600 165
56.900 165
140
1.643.000
1.604.300
1.349.600
55.300
1.602.150
zijn om te betalen voor kwaliteit. De vraag naar kwaliteit neemt daarbij toe terwijl
het aanbod hier niet goed op aansluit. Met name kantoren die reeds zijn verhuurd
bewegen niet mee in de behoefte van de gebruiker, waardoor het lastig is deze
huurders te behouden. Dit heeft tot gevolg dat veel verhuisbewegingen plaatsvinden
op de kantorenmarkt zonder dat sprake is van effectieve vraag. De huren staan door
een hoog leegstandspercentage nog altijd onder druk. Echter in bepaalde segmenten
van de markt, namelijk vernieuwd en hoog kwalitatief vastgoed op een goede locatie,
is er schaarste wat juist de huurprijzen stuwt.
Mediane gevraagde en gerealiseerde huren

Gerealiseerde mediane huren
in o per m vvo per deelgebied
Median rents paid in Euro per square metre
De hoogste mediane vraagprijs wordt op 1 januari 2015 gevraagd in het deelgebied

Amsterdam Zuidas en bedraagt 250,- per vierkante meter per jaar. Daarmee is
sprake van een lagere vraagprijs in vergelijking met een jaar geleden. Kantoorruimte in
Diemen staat voor de laagste prijs aangeboden, te weten 130,- per vierkante meter
2010
aantal
mediane
2011
aantal
transacties huurprijs transacties huurprijs

number of
transactions
median
rent
number of
2012
mediane
median
transactions rent
aantal
transacties huurprijs
number of
2013
mediane
median
transactions rent
aantal
mediane
2014
aantal
mediane

number of
median
number of
median
transactions rent transactions rent
25
175
24
230
233
12
184
10
158
90
130
243
212
-
11
195
225
156
134
16
185
16
193
149
128
115
Amsterdam Zuidas
18
285
18
310 6
278 6
314 7
248
Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 2 - 3

293 2
245 1
190 1
270
Amstelveen
26
15
170
153
163
125
7
168 3
- 1
145 -
- 3
185
Badhoevedorp
-
- -
- 1
135 -
- -
-
Diemen
1 - 6
123 - - - - - -
Hoofddorp
Schiphol
-
375
10 165
2 173
2 178
12
170
95
Amsterdam
Sprekende Cijfers
Opname per branche 2014

Take-up by sector in 2014
1%
6%
per jaar. Van alle waarnemingen is de mediaan gerealiseerde transactieprijs 185,- per
vierkante meter per jaar. De huurprijzen variren gemiddeld genomen van 120,per vierkante meter tot 150,- per vierkante meter. De gerealiseerde huurprijzen zijn
onder voorbehoud gepubliceerd. Vanwege het geringe aantal waarnemingen in de prijs
per vierkante meter en door het niet transparant zijn van incentives zijn de huurprijzen
derhalve niet representatief. Desondanks zijn de prijzen daadwerkelijk gerealiseerd en
daarmee interessant voor de prijsontwikkelingen per deelgebied.
0%
3% 2%
2%
9%
Bouw en vastgoed
14%

9%
6%
1%
1%
0%
1%
ICT en telecom
7%
12%
2%
Industrie
9%
15%
Onderwijs
Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte

sociale verzekeringen
Overige branches
Vervoer en opslag
Branches
De branche ICT en telecom noteert 15% van het totale transactievolume in Amsterdam
waarvan de huurder bekend is gemaakt. De branche Financile instellingen is voor
14% van het opnamevolume verantwoordelijk. Hierna volgt de branche Groot- en
detailhandel met 12%. De drie grootste transacties in de regio Amsterdam hebben
een gebruiker gecontracteerd afkomstig uit deze branches. Amsterdam kent nog altijd
een groot aantal kantoorgebruikers uit de branche Rechtskundige dienstverlening,
accountancy, belastingadvisering en holdings. De verwachting is dat ook volgend jaar
hier nog steeds sprake van is. Welke grote kantoorgebruikers, van minimaal 10.000
vierkante meter, zich volgend jaar in de regio verplaatsen/vestigen en uit welke branche
deze afkomstig zijn moet nog blijken. Wel is duidelijk dat deze zeer bepalend zijn voor
de kantoorvraag naar branchering.
Voorraad
De fysieke kantorenvoorraad in regio Amsterdam is met 1% gedaald tot 7.622.650
vierkante meter. Diverse onttrekkingen door middel van transformatie hebben
de kantorenvoorraad met 150.800 vierkante meter doen dalen. Dit zijn concreet
gerealiseerde onttrekkingen die het afgelopen jaar hebben plaatsgevonden. Daarnaast
bedraagt de planvorming voor transformatie in het aankomend jaar 155.000 vierkante
meter. Verder worden in de regio nieuwe kantoren gebouwd. Het gebouw van AkzoNobel
en Stibbe wordt naar verwachting in 2015/2016 opgeleverd. In Hoofddorp wordt nog
gewerkt aan het nieuwe kantoorgebouw van Fluor, het gaat hier om 17.200 vierkante
meter kantoor. Verder wordt naar verwachting in het tweede kwartaal van 2015 het
kantoor- en congresgebouw RAI Amtrium opgeleverd. Ook wordt hard gewerkt aan
1000 Mahlerlaan, die in het derde kwartaal van 2014 haar hoogste punt heeft bereikt.
Daarnaast wordt ook het gebouw Porcellis ten behoeve van Calvin Klein van 13.000
vierkante meter in 2015 aan de voorraad toegevoegd. Ook op de Danzigerkade 65
wordt een zustergebouw van 3.600 vierkante meter aankomend jaar gerealiseerd.
Deze gebouwen worden volgend jaar in de kantorenvoorraad opgenomen. Het All-in
Amsterdam
Sprekende Cijfers
paviljoen Amsterdam van circa 2.200 vierkante meter is aan de voorraad toegevoegd.
Ook The Edge is aan de voorraad toegevoegd, dit kantoor van 51.000 vierkante meter
is recenter opgeleverd.
Ontwikkeling totale voorraad in m

vvo op 1 januari
Development of total stock in square metres
of lettable floor area as of Januari 1st
2010
Totale voorraad | Total stock
7.300.000
Afname / Toename | Decrease / Increase
0%
2011
7.400.000
+1%
2012
2013
2014
2015
7.550.000 7.800.250 7.720.250 7.622.650

+2%
+3%
-1%
-1%
Voor meer informatie over de regio Amsterdam kunt u terecht bij: Kuijs Reinder Kakes |
De heer E.M. Doets RT | Telefoon (075) 612 64 00 | www.krk.nl
Sprekende Cijfers
Almere
36 Almere | Kantorenmarkten 2015
Almere
Sprekende Cijfers
Almere
Gezien de huidige ontwikkelingen op de vastgoedmarkt worden in Almere
nieuwbouwontwikkelingen uitgesteld. In Olympia Officepark, waar ruimte is voor circa
185.000 vierkante meter bvo solitaire kantoorontwikkeling, begint de ontwikkeling naar
verwachting niet voor 2018. De ruimte blijft beschikbaar voor grote solitaire kantoren. Indien
een geschikte partij zich aandient, kan snel ontwikkeld worden. Op bedrijvenpark Lagekant
werken ondernemers via parkmanagement samen aan een representatieve werkomgeving.
Inmiddels zijn vijf ondernemers actief, waarvan twee zich reeds hebben gevestigd. Verder
staat Almere Cascadepark Oost bekend als werklocatie in een campusachtige setting,
waarbij kantoren in een doorlopend parklandschap zijn gesitueerd. Door de toevoeging van
onderwijsvoorzieningen en woningen wordt levendigheid en sociale veiligheid ingebracht.
Dit park biedt met name ruimte voor kleine en middelgrote kantoorgebruikers.
De kantorenmarkt in Almere heeft teveel voorraad ten opzichte van de kantoorbehoefte.
Door onder andere efficintere werkmethoden, inkrimping van bedrijven en een toename
van het aantal kleine ondernemingen is de vraag naar kantoorruimte flink gedaald. De
ruimte die als gevolg hiervan op de kantorenmarkt is ontstaan, heeft leegstand tot gevolg.
Daardoor staan de huurprijzen onder druk en hebben kantoorgebruikers een betere
onderhandelingspositie. Uit de opnamecijfers wordt ook duidelijk dat de kantorenvraag
afkomstig is vanuit de behoefte aan vervangende kantoorruimte en geen betrekking heeft
op effectieve vraag.

% nieuwbouw in het
aanbod op 1 januari
2010
Aanbod m vvo
145.700
2011
146.200
2012
138.900
2013
232.400
2014
214.300
2015
232.850

+61%
0%
-5%
+67%
-8%
+9%

Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +41%
+29%
+12%
+54%
+22%
+5%

46%
42%
40%
21%
12%
7%

54%
58%
60%
79%
88%
93%
Aanbod
In Almere staat op 1 januari 2015 in totaal 232.850 vierkante meter kantoor in aanbod
waarvan het minimale metrage 250 vierkante meter bedraagt. Op jaarbasis is sprake van
een aanbodstijging van 9%. Over het vijfjaarlijkse gemiddelde genomen, is het aantal
beschikbare vierkante meters kantoorruimte met 5% gestegen. Het nieuwbouwpercentage
is van 12% vorig jaar gedaald naar 7% dit jaar. Het aanbodcijfer is tot stand gebracht door
141 objecten. Wanneer dit wordt vergeleken met 1 januari 2014 is sprake van een toename
van zestien kantoren. De gemiddelde grootte is op jaarbasis gedaald van 1.714 vierkante
meter tot 1.651 vierkante meter. Steeds meer grote kantoren worden, gezien de vraag,
in kleinere units aangeboden. Het grootste aaneengesloten beschikbare metrage betreft
wederom het WTC-gebouw Carlton met een oppervlak van ruim 19.000 vierkante meter.
Aanbod deelgebieden
De regio Almere is onderverdeeld in zes verschillende deelgebieden, te weten: Haven, Buiten,
Stad, Poort, Pampus en Hout. De afgelopen drie jaar kennen Almere Pampus en Hout geen
beschikbare kantoorruimte. In Almere Stad zijn traditiegetrouw de meeste vierkante meters
kantoorruimte te huur of te koop, namelijk 207.000 vierkante meter. In vergelijking met een
jaar geleden is dit met ruim 18.000 vierkante meter toegenomen. Aangezien het kantoor
Landdrost aan de Hospitaaldreef van 13.000 vierkante meter aan het beschikbare aanbod is
toegevoegd, is de toename voor een groot deel verklaard. Verder is sprake van een verdere
Kantorenmarkten 2015 | Almere 37
Almere
Sprekende Cijfers
terugtrekkende effectieve vraag. In Almere Poort staat het minst aantal vierkante meters
te huur, te weten 1.300 vierkante meter. In Almere Haven en Buiten is het aanbodniveau
vergelijkbaar en bedraagt respectievelijk 12.250 en 12.300 vierkante meter.
op 1 januari
as of January 1st
Almere Haven
Almere Buiten

150.000
2015
12.250
1.800
6.400
7.900
12.300
127.700
207.400
188.650
207.000
Almere Poort
1.400
2.100
1.700
1.300
Almere Pampus
- -
400 - - -
Almere Hout
- - - - - 145.700
146.200
138.900
232.400
214.300
232.850
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Almere Haven 250m
3.900 1.700 600 300
<250m
Almere Buiten 250m
3.200 2.700 1.400

-
- 100 50
700 800 5.650
- 400 100 100
21.400 18.500 16.400 7.400 15.250 22.150
<250m
Almere Poort 250m
- -
3.800 - -
400
- 2.200 200 1.850
<250m
Almere Pampus 250m
- - - - - -
<250m
- - - - - -
Almere Hout 250m
- -
400 - - -
200.000
2014
16.050
9.100
<250m
250.000
2013
16.500
128.500
Almere Stad 250m

2012
7.600
9.000
<250m
2011
8.600
127.500
Almere Stad
Totaal | Total

per deelgebied
2010
9.200
- 100 100 100
- - - - - 28.500 22.900 22.600 8.400 16.050 28.200
Totaal <250m | Total <250m
2.700
500
2.100
Totaal | Total
11.100
16.550
30.300
Opname
Het transactieniveau van 2014 concentreert zich met name in Almere Stad, hier is 22.150
vierkante meter opgenomen. Dit is 79% van het totale opnamevolume in de regio dat
28.200 vierkante meter bedraagt. Ter vergelijking, in 2013 was het transactieniveau 16.050
vierkante meter. In Almere Buiten is sprake van een forse opnamestijging, aangezien in het
afgelopen jaar 5.650 vierkante meter is verhuurd en in het hieraan voorafgaande jaar 800
vierkante meter. In de deelgebieden Almere Haven, Pampus en Hout zijn geen transacties
geregistreerd. In Almere Poort bedraagt het verhuurde vloeroppervlak 400 vierkante meter.
100.000
50.000
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
In 2014 zijn aanzienlijk meer transacties geregistreerd dan in 2013. In het afgelopen jaar
zijn 27 kantoren verhuurd of verkocht waarvan het metrage minimaal 250 vierkante meter
groot is. In 2013 waren dit veertien kantooropnamen. De gemiddelde grootte is in een jaar
gedaald van 1.147 vierkante meter tot 1.043 vierkante meter in 2014. Het aantal transacties
waarvan het vloeroppervlak minimaal 1.000 vierkante meter bedraagt is zeven, dit is n
meer dan vorig jaar. De grootst genoteerde transactie betreft een koop voor eigen gebruik
van ruim 5.000 vierkante meter in Almere Buiten.
Transacties <250m: 20
In Almere is het aantal vierkante meters kantoorruimte dat is opgenomen, waarvan het
oppervlak maximaal 250 vierkante meter bedraagt, fors toegenomen. In 2013 werd 500
vierkante meter opgenomen, verdeeld over vier transacties. In het afgelopen jaar is dit
gestegen naar 2.100 vierkante meter verdeeld over 20 opnamen. De vraag naar kleinere
kantoren neemt derhalve toe. In totaal zijn in Almere 47 kantoortransacties geregistreerd
met een totaal opnamevolume van 30.300 vierkante meter. Van alle transacties is 43% een
kantoor van klein formaat.
Almere
Sprekende Cijfers
De kantorenmarktratio, de verhouding tussen het aanbod op 1 januari en de opname in het
afgelopen jaar, is in een jaar toegenomen met vijf procentpunt tot 12%. Bij een stijgende
ratio is sprake van een krappere markt, terwijl bij een dalende ratio sprake is van verruiming.
Door de toenemende vraag naar kantoorruimte, ondanks dat dit geen effectieve vraag is, is
de kantorenmarkt van Almere iets krapper geworden. Daarmee is de markt echter nog wel
als ruim te typeren, aangezien het aanbod de vraag ruim overstijgt.
Huurprijzen
De mediane transactieprijs van een kantoor in Almere is 127,- per vierkante meter per jaar.
In Almere Stad is de mediane huurprijs 125,- per vierkante meter per jaar. Dit is iets hoger
dan een jaar geleden, te weten 5,-. De huurprijzen in deze regio variren van 100,- tot
145,-, waarbij de prijzen niet alleen door de locatie worden bepaald, maar ook door de
kwaliteit van het gebouw. Huurders zijn daarbij bereid een hogere huur te betalen voor een
kwalitatief hoogwaardig pand op een goede locatie.
Gerealiseerde en verwachte mediane huren
Realised and expected median rents per
Almere Haven
100-145
Almere Buiten
100-145
Almere Stad
125
100-145
Almere Poort
100-145
Almere Pampus
100-145
Almere Hout
100-145
Voorraad
De fysieke voorraad in Almere is in vergelijking met vorig jaar nagenoeg gelijk gebleven. Het
kantoor Jeveke van 1.800 vierkante meter in Almere Poort is aan de voorraad toegevoegd,
waardoor deze op 1 januari 2015 in totaal 554.800 vierkante meter bedraagt. Over de
eerder aangekondigde bouw van het gebied Almere Duin is verder geen nieuwe informatie
beschikbaar. Door de huidige ontwikkelingen is echter duidelijk dat het nauwelijks nog
mogelijk is om op risico te bouwen. Indien nieuwbouw ontwikkeld wordt, is er reeds een
huurder gecontracteerd
vvo op 1 januari
2010

Afname-Toename | Decrease-Increase
2011
2012
2013
2014
2015
520.000
540.000
550.000
553.000
553.000
554.800
+6%
+4%
+2%
+1%
0%
0%
Voor meer informatie over de regio Almere kunt u terecht bij: Molenbeek Makelaars |
De heer C.F. Vermeij RT | Telefoon (030) 256 88 11 | www.molenbeek.nl
Kantorenmarkten 2015 | Almere 39
Almere
Sprekende Cijfers
Sprekende Cijfers
Regio
de Nieuwe
Werkelijkheid van
de kantorenmarkt
Den Haag
Kantorenmarkten 2015 | Den Haag 41
Sprekende Cijfers
Regio Den Haag
42 Regio Den Haag | Kantorenmarkten 2015
Regio Den Haag
Sprekende Cijfers
Den Haag
In de regio Den Haag heeft het Rijk een groot bezit van vastgoedobjecten. Door
nationalisatie van banken en het vastgoedbezit van Nederlandse pensioenfondsen,
gemeenten en corporaties is het eigendom van het Rijk in Den Haag zeer groot, terwijl
deze objecten niet-Rijkskantoren zijn. Uit gegevens blijkt dat bijna de helft van de
leegstaande kantoren in Den Haag in bezit is van het Rijk. Daarmee is de leegstand
in Den Haag meer een overheidsprobleem dan in andere steden, waar vastgoed
voor een groter deel in bezit is van private partijen. Flexwerken en het feit dat het
kabinet het aantal ambtenaren wil reduceren is de reden voor veel minder behoefte
aan kantoorruimte. Volgens minister Blok had eind 2012 het Rijk 3,1 miljoen vierkante
meter aan vastgoed in gebruik. Het is de bedoeling dat dit in 2020 is teruggebracht tot
2,1 miljoen vierkante meter. Kortom, het Rijk stoot de komende jaren massaal vastgoed
af. In Den Haag is dit duidelijk merkbaar in het leegstandscijfer, dat naar verwachting
de komende jaren verder toeneemt. Belangrijk is dat invulling wordt gegeven aan deze
leegstaande kantoorgebouwen. Voor 2014 en 2015 verwacht Den Haag 220.000
vierkante meter te transformeren. Met name de beschikbare kantoren in de populaire
woonwijken Benoordenhout, Bezuidenhout en het centrum worden getransformeerd
naar woningen. Anderzijds is het niet mogelijk om een groot deel van de leegstaande
kantoren te transformeren door gesecuritiseerde leningen op deze gebouwen.
Oftewel, de leningen op deze gebouwen zijn door banken herverpakt tot obligaties
en doorverkocht naar verschillende (inter)nationale banken. De vergunningen die
voor kantoren voor transformatie zijn aangevraagd hebben betrekking op woningen,
studentenhuisvesting, detailhandel, horeca en een hotel.

% nieuwbouw in het
aanbod op 1 januari
2010
Aanbod m vvo
628.900
2011
862.900
2012
895.000
2013
2014
2015
817.000 1.023.500 1.084.600

+5%
+37%
+4%
-9%
+25%
+6%

-2%
+29%
+23%
+7%
+21%
+16%

6%
4%
4%
8%
4%
5%

94%
96%
96%
92%
96%
95%
Aangezien het aantal inwoners in Den Haag jaarlijks toeneemt, groeit ook de behoefte
aan woningen in binnenstedelijke wijken. De kantoren die in deze woonwijken zijn
gelegen staan leeg door een verminderde behoefte aan kantoorruimte. Den Haag
profiteert hierdoor van de kansrijke ligging van leegstaande kantoren in woonwijken.
In andere regios is vaak het probleem van transformatie dat leegstaande kantoren
op locaties zijn gelegen waar de inwoners niet willen wonen. Het reeds aangekochte
ABB Lummus-pand aan de Oostduinlaan (31.000 vierkante meter) moet worden
getransformeerd tot woningen en ook het nog niet verkochte voormalige Europolkantoor aan de Raamweg (13.000 vierkante meter) komt hiervoor in aanmerking.
Verder is het plan om in het voormalige belastingkantoor tegenover station Holland
Spoor in het Terminus-gebouw (14.000 vierkante meter) een supermarkt te openen,
echter de bestemming is nog kantoor en hiervoor is een bestemmingsplanwijziging
vereist.
Aan de andere kant gaf het Rijksvastgoedbedrijf opdracht voor de bouw van het nieuwe
kantoor van Eurojust aan de Jan Willem Frisolaan met een bruto vloeroppervlak van
18.000 vierkante meter. Naar verwachting is het gebouw in 2016 klaar. Eurojust is een
Europees orgaan voor justitile samenwerking die sinds de oprichting al is gevestigd in
Den Haag. Zij verlaten voor het nieuwe kantoor twee gebouwen aan de Maanweg 174
Kantorenmarkten 2015 | Regio Den Haag 43
Regio Den Haag
Sprekende Cijfers
in Den Haag. Ook het Internationaal Strafhof (International Criminal Court, ICC) laat
een nieuw gebouw ontwikkelen met een oppervlakte van 46.000 vierkante meter op
het terrein van de voormalige Alexanderkazerne in Den Haag. ICC zit vooralsnog tijdelijk
op 1 januari
as of January 1st
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Den Haag Nieuw Centrum | New Centre
57.500
105.700
103.700
116.100
177.850
180.750
Den Haag Oud Centrum | Old Centre
82.700
97.900
96.200
99.300
152.950
153.600
42.800
Den Haag West | West
25.100
42.500
52.500
32.700
40.600
Den Haag Zuid | South
24.700
26.400
28.400
14.300
24.050
15.050
Den Haag Oost | East
61.700
136.000
134.500
147.600
135.400
159.700
Den Haag Nieuw Geannexeerd

12.300
14.900
15.900
55.600
46.600
59.600
264.000
423.400
431.200
465.600
577.450
611.500
Delft
22.100 33.700 38.500 21.800 50.500 66.650
Leidschendam
36.800 41.500 46.500 48.300 38.700 12.950
Rijswijk
158.900 191.100 195.600 178.900 218.650 214.700
Voorburg
20.700 29.800 34.700 5.300 13.200 14.900
Wassenaar
1.900 - - - -
1.400
Zoetermeer
124.500 143.400 148.500
Overig | Other
364.900
439.500
463.800
351.400
Totaal | Total
628.900
862.900
895.000
817.000 1.023.500 1.084.600
per deelgebied
2009
2010
Den Haag Nieuw Centrum | New Centre 500m 37.000 46.200

250-500m
97.100 125.000 162.500
2011
18.700
2012
446.050
2013
473.100
2014
19.000 70.300 25.550
600 1.000 2.600
Den Haag Oud Centrum | Old Centre 500m 15.800 12.100 8.800 32.300 10.900 25.750
250-500m
Den Haag West | West 500m
250-500m
Den Haag Zuid | South 500m
250-500m
Den Haag Oost | East 500m
250-500m
Den Haag Nieuw Geannexeerd 500m
250-500m
Den Haag 500m
- 1.100 1.800 5.200
8.500 7.600 10.500 1.200 11.000 3.850

-
- 1.800 1.500 2.700
2.800 1.400 1.000 1.700 600 7.250

-
17.400 1.600
-
400 1.400 300
1.600 4.600 9.300 18.350
- 1.700 750 1.500
13.000 2.200 2.000 1.600 3.200 3.900

-
94.500 71.100
- 400 600 550
42.600 60.400 105.300 84.650
Den Haag 250-500m
Den Haag Totaal | Total
- 66.400 112.350 97.500
Delft 500m
2.000 10.300
6.000
7.050
12.850
4.900 4.300 1.600 11.550
250-500m
- - -
800 -
350
Leidschendam 500m
- - -
1.000
1.200 -
250-500m
Rijswijk 500m
250-500m
Voorburg 500m
- - -
700 -
800
8.900 13.400
-
8.600 9.600 12.200 10.600
- 1.700 2.000 700
4.500 1.000 2.500 5.000 4.100 1.950
250-500m
- - - - -
800
Wassenaar 500m
-
1.500 - - - -
250-500m
Zoetermeer 500m
250-500m
- - -
300 - 13.500 14.000 10.300 15.700 7.900 27.050
-
- 2.100 2.600 5.900
28.900 40.200 26.300 35.600 27.000 51.150
- 5.600 4.600 8.550
Overig Totaal 250m | Total Other
41.200
31.600
59.700

123.400 111.300
68.900 96.000 132.300 135.800
- - - 11.600 11.650 21.400
- - - 107.600 143.950 157.200
Regio Den Haag
Sprekende Cijfers

Aanbod
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
0
gehuisvest in de Haagse Arc aan de Maanweg die zij na oplevering van het nieuwe
gebouw verlaten. Dit gebouw van 21.500 vierkante meter komt dan beschikbaar.
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
In de regio Den Haag is het aanbod in een jaar met 6% toegenomen tot 1.084.600
vierkante meter kantoor op 1 januari 2015. Het beschikbare metrage bestaat voor
5% uit nieuwbouw en 95% uit bestaande kantoorgebouwen. Ter vergelijking, een
jaar geleden bedroeg het nieuwbouwpercentage 4%. In totaal staan 360 objecten in
aanbod met een minimaal metrage van 500 vierkante meter. Wanneer dit vergeleken
wordt met 1 januari 2014, is sprake van een toename van 42 gebouwen. Gemiddeld is
een kantoor in aanbod 3.013 vierkante meter groot. Dit is 206 vierkante meter kleiner
dan een jaar geleden. Het gebouw met het grootste aaneengesloten beschikbare
metrage betreft Haagse Veste IV in Den Haag Oost. Aan het begin van 2015 staat hier
ruim 35.000 vierkante meter kantoor in aanbod. In totaal noteren negentien objecten
een minimale grootte van 10.000 vierkante meter.
Aanbod deelgebieden
In de stad Den Haag is het aanbod van kantoren toegenomen van 577.450 vierkante
meter op 1 januari 2014 tot 611.500 vierkante meter aan het begin van 2015. Met
andere woorden, het aanbod is in een jaar tijd met 6% gestegen. Dit is onder andere
het gevolg van de afstoot van kantoren door het Rijk en andere gelieerde partijen.
In het centrum van Den Haag is het aanbod het hoogst, te weten 180.750 vierkante
meter. In de overige deelgebieden is het aanbod in een jaar gestegen van 446.050
vierkante meter tot 473.100 vierkante meter. Net als in voorgaande jaren staan de
meeste vierkante meters te huur in Rijswijk, namelijk 214.700 vierkante meter. Van het
totale aanbod is 56% gelegen in de stad Den Haag, de overige 44% bevindt zich in de
omliggende regios.
Opname
Voor het derde jaar op rij is het opnamevolume in de regio Den Haag gestegen. In heel
2014 is 149.300 vierkante meter kantoor opgenomen waarvan het minimale metrage
500 vierkante meter betreft. Op jaarbasis is dit een toename van 13%. Den Haag kent
enkele nieuwe kantoorgebruikers, zoals de Nationale Politie die is ontstaan door het
opheffen van regionale korpsen. Den Haag Nieuw Centrum is een gewild gebied. Diverse
grote transacties hebben plaatsgevonden in het Beatrixkwartier en rondom Den Haag
Centraal Station. In 2014 is in dit deelgebied 25.550 vierkante meter kantoorruimte
opgenomen. In Den Haag Oud Centrum is echter meer kantooroppervlakte verhuurd
of verkocht. In het afgelopen jaar is 25.750 vierkante meter kantoor opgenomen in
Den Haag Oud Centrum. In de overige deelgebieden is in Zoetermeer de meeste
kantoorruimte verhuurd of verkocht, namelijk 27.050 vierkante meter. In Wassenaar
en Leidschendam zijn het afgelopen jaar geen transacties geregistreerd.
In het afgelopen jaar zijn 84 kantoortransacties geregistreerd met een minimaal
metrage van 500 vierkante meter. In vergelijking met 2013 is sprake van een toename
van twaalf gebruikerstransacties. Gemiddeld is een gebouw dat is verkocht of verhuurd
1.617 vierkante meter groot, een daling van 221 vierkante meter ten opzichte van
vorig jaar. Van het totaal aantal opnamen omvatten 45 kantoren een metrage groter
dan 1.000 vierkante meter. Dit zijn beduidend meer transacties dan vorig jaar toen
31 kantoren van dergelijke grootte waren. Slechts n transactie is groter dan 10.000
vierkante meter. De transacties van afgelopen jaar worden wederom gekenmerkt
door vervanging van de huidige locatie door de gunstige onderhandelingspositie van
kantoorgebruikers. Vervangingsvraag leidt niet tot effectieve opname, derhalve blijft
het aanbod aan een stijging onderhevig en blijft de leegstand hoog.
Regio Den Haag
Sprekende Cijfers

195
195
150
150
110
100
Delft
Leidschendam
140
140
Voorburg
Rijswijk
Wassenaar
Zoetermeer
144
145
Sinds 2012 worden tevens de metrages tussen de 250 en 500 vierkante meter in de
regio Den Haag bijgehouden. In het afgelopen jaar hebben 57 transacties in deze
grootteklasse plaatsgevonden. Dit is een toename van 24 opnamen in vergelijking met
2013. In 2014 zijn derhalve 141 transacties genoteerd. In de kleinste grootteklasse
is 21.400 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, in de grootteklasse vanaf 500
vierkante meter 149.300 vierkante meter. In totaal is voor 170.700 vierkante meter
kantoor aan transacties genoteerd. Dit is 19% meer dan in 2013 in Den Haag is
geconstateerd.
Aanbod van kantoorruimten 500m vvo per deelgebied op 1

januari en de mediane gevraagde huur in Euro
Supply of office space 500 square metres of lettable floor area
per district on January 1st and median rent asked in Euro
De kantorenmarktratio geeft aan hoe de vraag zich verhoudt ten opzichte van het
aanbod. Wanneer de vraag laag is ten opzichte van het aanbod, is sprake van een
ruime marktverhouding en een lage ratio. Wanneer de ratio toeneemt, is de verhouding
vraag en aanbod verbeterd. In Den Haag is de kantorenmarktratio met 13% gelijk
aan vorig jaar. Daarmee is de kantorenmarkt door de lage verhouding nog altijd als
ruim te typeren. Een nieuwe manier van werken heeft voor een nieuwe realiteit op de
kantorenmarkt gezorgd. Naar verwachting komt de vraag nooit meer op het niveau van
het huidige aanbod. Onttrekken van kantoren dient het aanbod te laten aansluiten op
de vraag, aangezien de vraag nog maar nauwelijks kan worden gestimuleerd. Ondanks
dat een goede economie de bedrijvigheid kan stimuleren en daarmee meer banen tot
gevolg kan hebben, is de vraag naar kantooroppervlak per gebruiker door een nieuwe
manier van werken nu eenmaal kleiner geworden.

2011
m vvo
2012 2013 2014 2015

mediane
vraagprijs

m vvo
mediane
m vvo
mediane
vraagprijs
vraagprijs
sq. metres median ask. sq. metres median ask.
vraagprijs
m vvo
mediane
vraagprijs
sq. metres median ask. sq. metres median ask.
price
lett. fl. area
175
103.700
172
116.100
175
126.600
160
121.200
175
97.900
170
96.200
168
99.300
160
92.600
150
98.500
150
42.500
150
52.500
153
32.700
130
35.600
135
33.700
135
26.400
95
28.400
95
14.300
85
8.500
68
7.300
100
price lett. fl. area
mediane
105.700
lett. fl. area
m vvo
price
136.000
135
134.500
135
147.600
135
128.200
125
157.450
125
14.900
140
15.900
140
55.600
140
43.500
130
55.800
125
Delft
33.700 130
38.500 130
21.800 130
42.400 128
52.650 125
Leidschendam
Rijswijk
Voorburg
Wassenaar
41.500 123
46.500 123
48.300 100
38.700 100
12.950 105
191.100
120 195.600
116 178.900
110 213.600
103 199.350
103
29.800 145
34.700 145 5.300 143
10.800 140
10.400 135
- - - - - - - -
1.400
125
Zoetermeer
143.400 130
148.500 130 97.100 125
110.500 125
128.900 125
Totaal | Total
862.900
895.000
817.000
851.000
879.600
Regio Den Haag
Sprekende Cijfers
Gerealiseerde mediane huren in Euro

per m vvo per deelgebied
2010
aantal mediane
2011
aantal
mediane
2012
aantal
mediane
2013
aantal
mediane
2014
aantal
mediane
number of
number of
number of
median
transactions rent
median
number of
median
median
number of
median
transactions rent transactions rent transactions rent transactions rent
200
150
195
190
190
173
174
173
143
150
155
130
175
60
100
165
145
110
165
135
95
Delft
- -
- - - - 2
155 - -
Leidschendam
- -
- - 1
100 - - - -
Rijswijk
8
135 5
120 3
110 1
119 2
115
Voorburg
1 -
- - - - - - - -
Wassenaar
1
125
- - - - - - - -
Zoetermeer
8
130 1
111 1
110 -
- 1
144
Huurprijzen
Vr 2014 stonden de huurprijzen sterk onder druk en namen de incentives toe. Het
afgelopen jaar zijn de huurprijzen en incentives gestabiliseerd. De hoogst genoteerde
huurprijs bedraagt 195,- per vierkante meter per jaar voor een object in Den Haag
Nieuw Centrum. Daarnaast is de laagst genoteerde prijs geregistreerd in Rijswijk, te
weten 90,- per vierkante meter. Wederom is het aantal huurprijzen dat bekend wordt
gemaakt beperkt. Daadwerkelijk trends zijn dan ook moeilijk aan de cijfers af te leiden.
Wel is duidelijk dat de prijzen van kantoren duidelijk afhankelijk zijn van de locatie,
alsmede de kwaliteit van het object en de daarbij behorende voorzieningen.

De mediane gevraagde huurprijzen zijn nauwelijks veranderd. In Den Haag Nieuw
Centrum wordt de hoogste mediane prijs voor een kantoor gevraagd, te weten 175,per vierkante meter per jaar. In Den Haag Zuid wordt wederom de laagste prijs voor
een kantoor gevraagd, namelijk 100,- per vierkante meter per jaar. In de overige
deelgebieden staat een kantoor in Voorburg met de hoogste vraagprijs, dit is 135,per vierkante meter per jaar, in aanbod. Van enkele transacties is de gerealiseerde
huurprijs bekend gemaakt. Als gevolg van het geringe aantal waarnemingen dienen
de prijzen ter indicatie van de huurprijsontwikkelingen per deelgebied. De tendens is
dat de huren per vierkante meter realistischer zijn voor de huidige markt. Echter, door
incentives lijken de huurprijzen wellicht hoger dan daadwerkelijk is overeengekomen en
geeft het daarmee geen realistische weergave van de markthuur.
Branches
De branche Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen
stoot veel kantoorruimte af. Echter, in 2014 noteert deze branche met 22% van het
totaal de meeste kantooropname. Dit is te wijten aan de behoefte aan nieuwe kantoren
voor het Rijk en gelieerde partijen, bij voorkeur op loopafstand van het station. Ook
hier is de nieuwe realiteit van werken van invloed op de vraag naar kantoorruimte, de
huidige locatie voldoet niet langer en wordt daarmee vervangen door iets nieuws op een
betere locatie met veelal betere huurdersvoorwaarden. Naast publieke organisaties is
14% van het opnamevolume afkomstig uit de branche Rechtskundige dienstverlening,
accountancy, belastingadvisering en holdings.
Regio Den Haag
Sprekende Cijfers

1%
2%
1%
0%
0%
2%
2%
11%
14%

Bouw en vastgoed
8%
4%
Overige branches
3%
0%
1%
8%


ICT en telecom
Industrie
22%
9%
8%
3%
1%
Vervoer en opslag

Onderwijs
Voorraad
In het afgelopen jaar zijn diverse kantoren aan de markt onttrokken. In totaal is 120.000
vierkante meter kantoor omgebouwd tot een andere bestemming. De voorraad is
derhalve met 2% gedaald tot 6.497.800 vierkante meter. Vorig jaar was nog sprake
van een stijging door de nieuwbouw van het International Crime Court en Europol
van 140.000 vierkante meter. Zoals vorig jaar genoemd is het voormalige ministerie
van Buitenlandse Zaken in het Wijnhavenkwartier getransformeerd naar woningen,
commercile voorzieningen en een campus. Volgend jaar worden wederom nieuwe
transformaties verwacht. Aangezien nagenoeg geen nieuwbouw plaatsvindt, neemt
ook volgend jaar de voorraad vermoedelijk af.
vvo op 1 januari
Development of total stock in square metres of
lettable floor area as of Januari 1st
2010
6.350.000
+1%
2011
6.370.000
2012
2013
2014
2015
6.375.800 6.477.800 6.617.800 6.497.800
0%
0%
+2%
+2%
Voor meer informatie over de regio Den Haag kunt u terecht bij: Frisia Makelaars |
De heer P.H. Offringa MRE MRICS RT | Telefoon (070) 342 01 01 | www.frisiamakelaars.nl
-2%
Sprekende Cijfers
de Nieuwe
Werkelijkheid van
de kantorenmarkt
Regio
Rotterdam
en Drechtsteden
Kantorenmarkten 2015 | Regio Rotterdam en Drechtsteden 49
Sprekende Cijfers
Regio Rotterdam
50 Rotterdam | Kantorenmarkten 2015
Rotterdam
Sprekende Cijfers
Rotterdam
De kantorenmarkt in Rotterdam blijft onder druk staan. Het aanbod is hoog en de
vraag blijft achter. Daarnaast nemen de huurprijzen nog steeds af en worden incentives
groter. Dit is mede het gevolg van de vraag naar kantoorruimte die voor een groot deel
uit vervangingsvraag bestaat, waarbij grotere bedrijven kiezen voor het samenvoegen
van verschillende locaties op n centrale locatie. Verhuisbewegingen binnen de regio
zijn positief. Vanwege verplaatsingen naar betere kantoren blijven de slechtste kantoren
door marktwerking leeg en kunnen marktpartijen deze opnemen ten behoeve van
transformatie.
De vraag naar grote vloeren en een open structuur waarbij het nieuwe werken kan
worden gemplementeerd is nog steeds een trend. Ook blijft het aantal transacties
achter vanwege relatief veel contractverlengingen. Grote marktpartijen onderhandelen
met tussenkomst van een makelaar voor de beste voorwaarden. In een aantal gevallen
worden bij deze onderhandelingen minder vierkante meters gehuurd, hierdoor neemt
het aanbod naar verwachting verder toe. Verder is sprake van veel verborgen leegstand,
deze meters worden aangeboden voor onderverhuur wat het aantal beschikbare
vierkante meters kantoorruimte stuwt.
Om het aanbod te beperken en ook de voorraad die de kantoorbehoefte overstijgt
terug te dringen wordt in Rotterdam veel getransformeerd. Het transformatieteam,
waar Ooms Makelaars, partner in Dynamis, deel van uitmaakt, wil de problematiek
van leegstaande kantoren samen met de markt oplossen. Hierdoor wordt de rol van
de gemeente hierin kleiner en nemen marktpartijen dit over. De afgelopen drie jaar is
ruim 200.000 vierkante meter aan kantoorruimte getransformeerd en nog 100.000
vierkante meter ondergaat een herontwikkeling of upgrading. Het stadsbestuur heeft
nogeens 120.000 vierkante meter kantoorruimte aangemerkt om in de collegeperiode

% nieuwbouw in het aanbod
op 1 januari
2010
Aanbod m vvo
656.100
2011
814.800
2012
866.700
2013
2014
2015
912.500 1.022.500 1.017.450

+11%
+24%
+6%
+5%
+12%
0%

+6%
+25%
+25%
+16%
+20%
10%

3%
3%
11%
2%
1%
1%

Percentage bestaande bouw
97%
97%
89%
98%
99%
99%
tot 2018 te transformeren. De overheid heeft het mogelijk gemaakt dat een vergunning
voor transformatie binnen acht weken kan worden afgegeven. Eigenaren dienen af en
toe verlies te nemen om het pand en de stad in de toekomst dynamisch te houden.
Transformatie en herontwikkelingen zorgen voor minder voorraad, meer flexibiliteit
en een prettige werkomgeving. Nieuwbouw is derhalve beperkt toegestaan. Op de
Wilhelminapier en Rotterdam Central District zijn nieuwe kantoren wel mogelijk.
Door bestaande kantoorgebouwen ingrijpend te renoveren met behoud van de
kantoorfunctie, blijft een object niet structureel leeg. Door het vertrek van de gemeente
uit de prominente Europoint-torens naar De Rotterdam staan begin 2015 Toren 2 en
Toren 3 van 33.000 vierkante meter leeg. Ook het markante kantoorgebouw Delftse
Poort, waar al jaren Nationale Nederlanden is gevestigd, ondergaat een grootschalige
renovatie. De kwaliteitsverbetering dient het gebouw open en toegankelijk te maken
om elkaar te ontmoeten, te netwerken en elkaar te versterken en verbinden. Na de
renovatie komt gefaseerd 40.000 vierkante meter op de markt beschikbaar. Nationale
Nederlanden blijft in het gebouw op circa 21.000 vierkante meter gevestigd.
Kantorenmarkten 2015 | Rotterdam 51
Rotterdam
Sprekende Cijfers
Aanbod
Op 1 januari 2015 staat in de regio Rotterdam ruim n miljoen vierkante meter
kantoorruimte in aanbod. Wanneer dit vergeleken wordt met een jaar geleden is dit
nagenoeg gelijk. In vergelijking met het vijfjaarlijkse gemiddelde is sprake van een
aanbodtoename van 10%. Van het aantal beschikbare vierkante meters is 1% een
nieuw gebouwd kantoor, de overige 99% zijn bestaande kantoren. Het aanbod komt
tot stand door 387 aangeboden kantoorruimten met een minimaal metrage van 500
vierkante meter. Op 1 januari 2014 waren dit ter vergelijking 404 objecten. Door een
daling van het aantal beschikbare objecten en een gelijk aanbodniveau is de gemiddelde
grootte toegenomen van 2.531 vierkante meter vorig jaar tot 2.629 vierkante meter
op 1 januari 2015. Het object met het grootste aaneengesloten beschikbare metrage
is gelegen in het centrum van Rotterdam en noteert een grootte van 33.500 vierkante
meter. In totaal staan 20 objecten in aanbod waar 10.000 vierkante meter of meer
beschikbaar is.
op 1 januari
as of January 1st
2010
2011
2012
2013
2014
2015
267.100
305.300
301.300
324.800
405.850
390.450
Rotterdam Oost | East
34.600
43.000
55.800
96.500
100.500
97.550
Rotterdam West | West
15.300
14.800
15.400
25.900
38.600
34.250
Rotterdam Zuid | South
42.100
44.000
87.100
84.700
85.250
86.350
2.800
4.200
5.100
2.800
5.600
8.050
Rotterdam Centrum | Centre
Hillegersberg / Schiebroek
Kralingen
98.600 90.700 88.000 64.100 50.450 50.450
Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West 20.400

Rotterdam
25.600
26.500
31.500
33.200
39.300
480.900 527.600 579.200 630.300 719.450 706.400
Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk

a/d IJssel / Krimpen a/d IJssel
83.800
134.700
138.600
155.400
153.450
158.650
Barendrecht / Ridderkerk
18.900
31.400
31.000
32.700
30.300
27.350
2.500
1.900
3.400
2.400
2.950
2.550
28.700
33.700
42.400
29.200
28.100
30.900
Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek

Havengebied | Harbour
Spijkenisse
2.000 15.700 16.100 18.900 18.300 14.050
Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet

Schiedam
Vlaardingen

1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
Aanbod/Supply
14.800
9.700
9.200
9.300
2.600 11.600 11.200 5.200 15.150 14.150
Overig | Other
175.200
287.200
287.500
282.200
303.050
311.050
Totaal | Total
656.100
814.800
866.700
912.500 1.022.500 1.017.450
Aanbod deelgebieden
De leegstand concentreert zich met name in de periferie. Diverse kantorenlocaties zoals
Rivium, Fascinatio (Capelle aan den IJssel), Brainpark en Oosterhof (Rotterdam) hebben
te maken met veel leegstand. Ondanks dat de leegstand in het algemeen toeneemt,
concentreert de vraag zich op locaties nabij het Centraal Station, oftewel Rotterdam
Central District. De cijfers onderschrijven dit, aangezien het aanbod in de stad
Rotterdam is gedaald met 2% tot 706.400 vierkante meter, terwijl in het buitengebied
het beschikbare metrage met 3% is gestegen tot 311.050 vierkante meter. Door de
andere manier waarop wordt gewerkt, de economische situatie en het aantal vierkante
meters nieuwe ontwikkelingen is de verwachting dat het aanbod het komende jaar
verder toeneemt. Daarnaast blijft de locatie van groot belang voor de vraag.
22.400
'1
'1
'1
'1
'1
'0
'1
8
'0
'0
'0
'0
7.300
29.400 35.800 30.000 28.700 45.600 54.100
Opname/Take-up
Opname
De opname in 2014 is met 1% licht gestegen tot 102.850 vierkante meter. De meeste
transacties vinden plaats in Rotterdam Centrum. Hier is 50.750 vierkante meter verkocht
of verhuurd. Naast de gebruikerstransacties die volgens de definitie van Sprekende Cijfers
in het opnamevolume worden meegenomen, vinden ook diverse contractverlengingen
plaats. In de stad Rotterdam is 75.400 vierkante meter kantoorruimte opgenomen.
De transacties hebben een minimale grootte van 500 vierkante meter. In de periferie
Rotterdam
Sprekende Cijfers
per deelgebied
Rotterdam Centrum | Centre 500m
2009
2010
2011
2012
2013
2014
41.400 56.100 54.800 38.000 45.100 50.750
250-500m 7.700 5.300 6.000

Rotterdam Oost | East 500m
250-500m
12.900 6.400 6.200 4.350 4.900 3.150

-
Rotterdam West | West 500m

250-500m
Rotterdam Zuid | South 500m
2.600
-
1.500
350 600 1.300
3.600
850 11.400 6.150
- 450 400 350
2.000 17.900 11.500 6.300 6.700 5.650
250-500m
400 1.500 700
Hillegersberg / Schiebroek 500m
500
250-500m
- 600
Kralingen 500m
250-500m
Rotterdam 500m
- 550
21.500 26.500 7.000 6.100 2.200 8.300

-
Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West 500m 1.200

250-500m
1.600
9.000
- 1.500 300 300
3.000
- 6.400 1.400
- 600 250
81.600 117.400 86.100 56.100 78.300 75.400
Rotterdam 250-500m
11.000
8.700
9.450
Rotterdam Totaal | Total
67.100 87.000 84.850

a/d IJssel / Krimpen a/d IJssel 500m
250-500m
17.800 11.000 10.000

-
Barendrecht / Ridderkerk 500m
9.200 13.800 6.250
- 1.400 2.300 1.150
500 2.100 1.500 4.100 2.100 2.200
250-500m 1.500 1.700 1.250

Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek 500m
250-500m
7.000
-
Havengebied | Harbour 500m
- 1.800
-
700 1.450 5.000
- 700 1.000
17.200 10.300 11.400 7.000 3.800 1.500
250-500m
Spijkenisse 500m
-
800
- 2.000 800 850

800
- 2.300
250-500m
- - - - - -
Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet 500m
- 1.100 3.600 1.700
250-500m
Schiedam 500m
250-500m
- 4.450
- 800 650
5.100 6.300 8.100 2.500 550 8.050

-
- 800
- 350
Vlaardingen 500m
-
1.100 - - - -
250-500m
- 800
47.600 32.700 37.200 25.200 24.000 27.450
Overig Totaal | Other
5.700
6.300
6.050
30.900 30.300 33.500

129.200 150.100 123.300
81.300 102.300 102.850
16.700 15.000 15.500
Totaal | Total
98.000 117.300 118.350
is 27.450 vierkante meter verhuurd of verkocht. Wanneer de opnamevolumen per

deelgebied worden vergeleken met 2013, is opvallend dat het transactieniveau in
Rotterdam lager is en in de overige deelgebieden is gestegen. Verhuurders proberen
al het mogelijke te doen om de huidige huurders te behouden. Hierdoor is het voor
een groot aantal partijen aantrekkelijker om op de locatie te blijven en het contract
te verlengen. Uit de markt blijkt dat het aantal zoekvragen toeneemt. Toch is de
verwachting dat slechts een beperkt aantal partijen daadwerkelijk gaat verhuizen. De
partijen die naar verwachting wel gaan bewegen zijn de bedrijven die zich bezighouden
met offshore.
In 2014 is het aantal transacties ten opzichte van 2013 gedaald. In het afgelopen jaar
zijn 66 kantoorruimten opgenomen waarvan het minimale metrage 500 vierkante
Rotterdam
Sprekende Cijfers


165
165
135
74
90
125
125
Kralingen
- 140
Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West
Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel / Krimpen a/d IJssel

135
125
139
130
Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek
114
110
155
125
Spijkenisse
Schiedam
Vlaardingen
- 100
125
115
95 105
- 100
meter bedraagt. In 2013 waren dit 77 kantoren. Van het totaal aantal geregistreerde
opnamen in 2014 zijn 31 transacties 1.000 vierkante meter of groter. De grootste
transactie is van LyondellBasell met 9.000 vierkante meter. De vraag naar kantoorruimte
komt onder andere voort uit de behoefte om diverse locaties samen te voegen tot
n vestiging. Steeds meer organisaties zijn zich hierop aan het orinteren. Zij vragen
grote kantoorvloeren met een open structuur. Dit resulteert naar verwachting in
minder transacties, veelal met een negatieve effectieve opname, maar ook grotere
transacties. De verhuizingen vinden daarentegen met name binnen dezelfde omgeving
plaats. Stichting CVD verhuist eind 2015 binnen de regio en ook Gusto breidt binnen
Schiedam uit naar 4.200 vierkante meter kantoorruimte op n locatie. Tebodin voegt
twee kantoren uit Den Haag en Rotterdam Botlek samen in Schiedam en gaat hier
circa 3.300 vierkante meter huren. De STC Group heeft 2.500 vierkante meter aan de
Westzeedijk getransformeerd ten behoeve van haar MBO en HBO opleidingen.
Het aantal transacties van klein formaat blijft toenemen ten opzichte van voorgaande
jaren. Verhuurders spelen in op deze wensen en passen gebouwen aan voor kleine
huurders. Zo komen steeds meer eigenaren met eigen kantoorconcepten. Een goed
voorbeeld hiervan is het Groothandelsgebouw met kleinhandel voor de startende
ondernemer. In de grootteklasse van 250 tot 500 vierkante meter zijn 45 transacties
geregistreerd. In totaal zijn in de regio Rotterdam 111 opnamen genoteerd. Daarmee is
41% van de transacties een kantoor met een metrage tussen de 250 en 500 vierkante
meter. De kleinste grootteklasse kent een opnamevolume van 15.500 vierkante meter.
In Rotterdam bedraagt het totale opnamevolume derhalve 118.350 vierkante meter.
In het centrum van Rotterdam worden de meeste kleine kantoorruimten opgenomen,
te weten zeventien objecten oftewel 6.000 vierkante meter. In totaal is in de stad
Rotterdam 9.450 vierkante meter aan kleine kantoren opgenomen, in het overige deel
van Rotterdam is dit 6.050 vierkante meter. Op jaarbasis is sprake van een toename
van 9% in de stad terwijl dit in het buitengebied met 4% is gedaald.
De verhouding tussen de opname in 2014 en het aanbod op 1 januari 2015, bekend als
de kantorenmarktratio, is in een jaar gelijk gebleven en betreft 10%. De Rotterdamse
kantorenmarkt blijft met het hoge aanbodcijfer en een beperkt opnamevolume als ruim
te typeren. Beleid om verouderd vastgoed aan de markt te onttrekken dient uiteindelijk
de voorraad aan te laten sluiten op de totale kantoorbehoefte.
Rotterdam
Sprekende Cijfers
Huurprijzen
Door het hoge aanbodcijfer en de lage opname staan de huurprijzen en koopsommen
nog steeds onder druk. Logischerwijs staan huurprijzen extra onder druk in de gebieden
waar het aanbod groot is, maar ook op goede locaties worden nog altijd forse incentives
weggegeven. Kortom, het beeld ten aanzien van prijzen is in vergelijking met vorig jaar
nauwelijks veranderd. Kantoorgebruikers zijn over het algemeen bereid om meer te
betalen voor moderne en flexibele kantoorruimte in het Rotterdam Central District.
De huurprijzen van kleinere kantoortransacties staan ook onder druk, aangezien het
aanbod de vraag begint in te halen. Hier is de locatie en goede bereikbaarheid met
openbaar vervoer van nog groter belang dan bij de grotere kantooropnamen. Waar
voorheen eigenaren in het aanloopgebied hun gebouwen beschikbaar stelden voor
kleine huurders, gebeurt dat nu ook op centrumlocaties nabij metro en treinstations.

huur in Euro
rent asked in Euro
2011
m vvo
mediane
vraagprijs

2012
m vvo
mediane
vraagprijs
2013
m vvo
2014
mediane
m vvo
vraagprijs
mediane
vraagprijs
2015
m vvo
mediane
vraagprijs
lett. fl. area
price
lett. fl. area
price
lett. fl. area
price
lett. fl. area
price
lett. fl. area
305.200
145
301.300
140
324.800
135
269.800
135
250.650
145
43.000
145
95.400
149
96.500
150
88.411
140
92.350
140
14.800
140
15.400
140
25.900
99
23.250
105
19.350
110
44.000
125
87.100
128
84.700
125
71.800
130
73.500
125
4.300
90
5.100
90
2.800
4.900
133
5.650
100
Kralingen
price
90.700 165
88.000 160 64.100 160
48.200 160
36.600 160
Spaanse Polder / Zestienhoven /

Noord-West
25.600 105
35.400 105
31.500 110
2.700 118
25.800 102

a/d IJssel / Krimpen a/d IJssel
Berkel en Rodenrijs/Bergschenhoek
134.700
135
143.700
140
155.400
130
138.900
120
143.400
120
31.400
115
31.000
110
32.700
110
16.700
110
1.050
115
1.900
150
3.400
135
2.400
120
1.500
123
550
115
33.700
125
42.400
115
29.200
125
24.400
125
26.700
125
Spijkenisse
15.700 100 16.100 103

18.900 100
16.800 100 8.300 100
22.400
130
Schiedam
35.800
128 30.000
Vlaardingen
11.600 113
11.200 115 5.200 115
1.900 98 2.550 118
Totaal | Total
14.800
133
9.700
120 28.700
126
7.600
115 39.700
128
9.300
115 49.700
125
115
814.800
920.300
912.500
756.561
745.450

Nadat de vraaghuurprijs vorig jaar is gedaald, is het niveau nu stabiel gebleven dan
wel licht gedaald. In Kralingen is de mediane vraagprijs wederom het hoogst, te weten
160,- per vierkante meter per jaar. In Rotterdam West en in Spijkenisse is de mediane
prijs per vierkante meter per jaar het laagst, namelijk circa 100,-.
Vanwege het geringe aantal transacties waarvan de huurprijs per vierkante meter bekend
is gemaakt, dienen de gepubliceerde cijfers ter indicatie van de huurprijsontwikkelingen
in de regio. In Rotterdam variren de huurprijzen tussen 69,- per vierkante meter en
179,- per vierkante meter. De prijzen kennen een grote prijsbandbreedte, niet alleen
vanwege de locatie maar ook de kwaliteit van het object.
Rotterdam
Sprekende Cijfers

4% 0% 5%
11%

Bouw en vastgoed
14%
Overige branches

5%
0%
4%
4%
4%
0%
4%

4%
1%
ICT en telecom
5%

Industrie
11%

4%
0%
20%

Vervoer en opslag
Onderwijs
Branches
Bijna alle branches ondervinden hinder van de economische situatie en zijn derhalve
kritisch op alle kosten die worden gemaakt. Opvallend is dat met name offshore
bedrijven blijven groeien. Dit blijkt ook uit de branchering, 20% van de geregistreerde
bedrijven is afkomstig uit de industriebranche waar het merendeel een offshore bedrijf is
zoals LyondellBasell. Verder is 14% een organisatie uit de branche Bouw en vastgoed,
11% Verhuur van roerende goederen en tevens 11% uit de branche Onderwijs. De
overige branches noteren geen aandeel groter dan 6%.
Voorraad
Eind 2014 is Cool63 op de Coolsingel te Rotterdam opgeleverd. Circa 5.600 vierkante
meter is hier beschikbaar. Eind 2015 is de verwachting dat First aan het Weena van
10.000 vierkante meter wordt opgeleverd. Het afgelopen jaar heeft 2.500 vierkante
meter kantoorruimte aan de Westzeedijk 487 in Rotterdam een maatschappelijke
functie gekregen en is 28.000 vierkante meter kantoorruimte aan de Admiraliteitskade
getransformeerd tot woningen. Derhalve is sprake van een voorraaddaling van 24.900
vierkante meter. De voorraad bedraagt op 1 januari 2015 daarmee 3.998.100 vierkante
meter kantoorruimte. Dit is 1% minder dan een jaar
Ontwikkeling totale voorraad in m vvo
op 1 januari
2010
3.900.000
+1%
2011
3.900.000
0%
2012
2013
+2,5%
-1%
Voor meer informatie over de regio Rotterdam kunt u terecht bij: Ooms Makelaars |
De heer P.J. van Nederpelt MRICS RT | Telefoon (010) 424 88 88 | www.ooms.com
2014
2015
4.000.000 3.970.000 4.023.000 3.998.100

+1%
-1%
Sprekende Cijfers
Deelgebieden met kantorenlocaties | Market areas with business districts

Dordrecht
Zwijndrecht
Hendrik-Ido-Ambacht
Papendrecht
Sliedrecht
Kantorenmarkten 2015 | Drechtsteden 57
Drechtsteden
Sprekende Cijfers
Drechtsteden
In Sprekende Cijfers bestaat Drechtsteden uit Dordrecht, Papendrecht, Sliedrecht,
Zwijndrecht en sinds vorig jaar is ook Hendrik Ido Ambacht aan de definitie
toegevoegd. Alblasserdam wordt buiten beschouwing gelaten. De bestuurlijke regio
van de zes bovengenoemde gemeenten staat tussen de provincie en de gemeente.
Het kantorenbeleid wordt gemeenschappelijk gevormd en dient aan te sluiten op het
beleid van de provincie Zuid-Holland. De bestuursregio Drechtsteden gaat nog steeds
door met het huidige beleid. Hierin zijn nieuwe kantoorgebouwen slechts toegestaan
als het bestemmingsplan hierin voorziet. Als een initiatief wordt gestart op een locatie
waar dit volgens het bestemmingsplan niet is toegestaan, dan dient de initiatiefnemer
tenminste elders kantoorruimte weg te nemen uit de voorraad. In de regio lopen diverse
initiatieven om kantoren op te delen in kleinere units of te transformeren. Vernieuwde
kantoren of transformaties naar een andere functie slagen echter moeizaam. Dit heeft
te maken de niet tot nauwelijks aanwezige vraag naar kantoorruimte en leegstaande
kantoren die niet geschikt zijn voor een andere functie vanwege hun locatie.
Bewegingen op de kantorenmarkt zijn het afgelopen jaar in deze regio zeer beperkt
gebleven. De verhuisbewegingen die plaatsvinden zijn voornamelijk binnen de regio en
er zijn geen grote kantoorgebruikers van buiten de regio toegetreden. De Belastingdienst
Zuid-Holland is samengevoegd met Belastingdienst Breda en Rotterdam, waardoor
zij circa 2.500 vierkante meter achterlaten in de Drechtstreek. Door het vertrek van
publieksfuncties zoals het parket van de rechtbank, Kamer van Koophandel, provincie
en Belastingdienst is de verwachting dat zakelijke dienstverleners niet snel terug keren
naar de Drechtstreek. Verder is niet alleen het aantal transacties beperkt gebleven,
ook grote transacties zijn uitgebleven. De vraag naar kantoorruimte heeft met name
betrekking op kleinere kantoorunits tot 250 vierkante meter. Op het moment van
schrijven lopen een aantal onderhandelingstrajecten binnen de gemeente Dordrecht
ten einde. Het gaat om drie contracten die samen een opnamevolume van circa 6.000
vierkante meter noteren. Het onderhandelingstraject duurt tot dusver anderhalf jaar en
geeft daarmee een vertekend beeld van de vraag.
In 2015 wordt verwacht dat diverse gebouwen uit nood worden verkocht voor
koopsommen onder 200,- per vierkante meter BVO. De leegstand neemt toe als
gevolg van bezuinigingen bij zorggerelateerde partijen die door de transformatie van
AWBZ naar Wet Langdurige Zorg geen toekomstzekerheid hebben over exploitatie.
Door het aantrekken van de woningmarkt komen anderzijds nieuwe initiatieven tot
uiting om structureel leegstaande kantoren te transformeren tot woningen.
Aanbod
Door veel initiatieven om kantoren op te delen in kleinere units is een overaanbod
ontstaan aan kantoorverzamelgebouwen. Elk multi-tenant gebouw trekt zijn eigen
type gebruikers. Desondanks zijn maar weinig van deze gebouwen, in verhouding
tot vergadercentra en flexkantoren in grote steden, echt aantrekkelijk. Het aanbod
op 1 januari 2015 is op jaarbasis met 3% toegenomen tot 118.600 vierkante meter.

op 1 januari
2010
Aanbod m vvo
115.100
2011
135.900
2012
138.300
2013
115.500
2014
115.600
2015
118.600

+44%
+18%
+2%
-16%
0%
+3%

+31%
+20%
0%
0%
-5%

3%
4%
7%
0%
0%
0%

97%
96%
93%
100%
100%
100%
58 Drechtsteden | Kantorenmarkten 2015
Drechtsteden
Sprekende Cijfers
Wederom bestaat het aanbod in zijn geheel uit reeds bestaande kantoorgebouwen.
Opvallend is dat diverse gebouwen structureel in aanbod staan, soms al acht jaar,
en een structurele leegstand kennen van meer dan 40% van het totale oppervlak.
Gebouwen waar in de laatste vijf jaar geen transactie is geweest, sluiten niet aan bij de
huidige vraag en worden derhalve niet geselecteerd voor bezichtigingen. Aangezien de
vraag naar kantoorruimte bestaat uit vervangingsvraag is geen sprake van effectieve
opname en daalt het aanbod vervolgens niet. Het aanbod is tot stand gekomen door
109 objecten met een minimale metrage van 250 vierkante meter. Aan het begin van
2014 stonden ter vergelijking 97 kantoren in aanbod. De gemiddelde grootte van een
kantoor is gedaald van 1.191 vierkante meter vorig jaar tot 1.088 vierkante meter
aan het eind van 2014. Het gebouw Crown Point in Dordrecht kent met ruim 6.000
vierkante meter het grootste aaneengesloten metrage.
op 1 januari
as of January 1st
Dordrecht
2010
2011
2012
2013
2014
2015
55.000 66.100 78.300 79.700 76.000 77.250
Papendrecht
2.900 3.000 5.100 2.000 1.300 2.000
Sliedrecht
7.800 11.700 11.700 11.600 12.700 9.600
Zwijndrecht
49.400
Hendrik Ido Ambacht

Totaal | Total
55.100 43.200 22.200 21.900 25.250
3.700
4.500
115.100
135.900
138.300
115.500
115.600
118.600
Aanbod deelgebieden
In Dordrecht worden op 1 januari 2015 de meeste vierkante meters kantoorruimte
aangeboden, te weten 77.250 vierkante meter. Dit is 1.250 vierkante meter meer dan
een jaar geleden. Alle overige deelgebieden noteren eveneens een hoger aanbodcijfer,
met uitzondering van Sliedrecht. Hier is sprake van een daling van 3.100 vierkante meter,
daarmee is nog 9.600 vierkante meter beschikbaar. De gemiddelde transactiegrootte
wordt steeds kleiner in Drechtsteden, echter de meeste grote gebouwen sluiten hier
niet bij aan. Een huurder met een kleine kantoorbehoefte zit niet graag in een groot
gebouw waarin hij de enige huurder is. Door een beperkte vraag naar kantoorruimte
en daarnaast nauwelijks effectieve opname is de verwachting dat het komende jaar
weinig mutatie te zien is in het aanbod.
per deelgebied
2009
Dordrecht 250m
11.600
2010
2011
<250m
Papendrecht 250m
<250m
Sliedrecht 250m
11.200
<250m
Zwijndrecht 250m
2.000
2012
2013
2014
9.200 12.700 12.100 5.900 2.350
800
-
- 1.500 1.400 2.350

300 1.300 750
700 300 8.150 450

- 500 250 400
300 3.200
900 3.100 1.800
<250m
Hendrik Ido Ambacht 250m
- - - - - -
<250m
- 100 600 100
- 100 300 350
- 150 500
24.800 10.300 16.900 14.600 17.900 4.600
2.200
2.700
3.700
Totaal | Total
16.800
20.600
8.300
Opname
Het transactievolume in 2014 blijft sterk achter in vergelijking met 2013. In het afgelopen
jaar is 4.600 vierkante meter kantoorruimte verhuurd of verkocht waarvan het kantoor
minimaal 250 vierkante meter groot is. Een jaar eerder was dit nog 17.900 vierkante
meter. Aan het eind van 2014 zijn nog enkele kandidaten in de markt die bezig zijn met
besluitvorming omtrent een andere kantoorlocatie. Kantoren op stationslocaties lijken
Drechtsteden
Sprekende Cijfers

160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
aantrekkelijker dan kantoren in de periferie. Met name jonge en moderne gebouwen

hebben meer aantrekkingskracht. Niet alleen bij grote kantoorgebruikers wordt
duurzaamheid een belangrijke eis, ook middelgrote en kleinere huurders vinden dit
onderwerp belangrijk. In Zwijndrecht zijn eind 2013 twee kantoren verkocht uit nood
en de nieuwe eigenaar heeft gezorgd voor een flinke kwaliteitsimpuls door te investeren
in vernieuwing en verbetering. Door de plint te transformeren van kantoor naar retail
is de aantrekkingskracht toegenomen en zijn in deze twee gebouwen beduidend meer
transacties geregistreerd. Huurders zijn terecht kritisch. Waar voorheen de verhuurder
een financile check uitvoerde naar de solvabiliteit van huurders, wil een huurder nu
weten of de verhuurder wel in staat is om gebouwgebonden onderhoud uit te voeren
gedurende de exploitatie. Naar verwachting lopen kantoren van lokale en regionale
beleggers, die dicht op hun huurders zitten, qua aantrekkingskracht voorop ten
opzichte van kantoren van grotere beleggingsfondsen, die op afstand reageren door
diverse beheerslijnen en managementlagen.
Transacties 250m: 9
In het afgelopen jaar zijn zeven kantoren verhuurd en twee objecten verkocht. De
gemiddelde grootte van een opname bedraagt 510 vierkante meter. In 2013 zijn
aanzienlijk meer kantoren opgenomen, te weten 24. De gemiddelde grootte van een
transactie waarvan de minimale metrage 250 vierkante meter bedraagt, was toen
746 vierkante meter. Het uitblijven van grote transacties heeft de transactiegrootte
wederom doen dalen. In 2014 is n opname genoteerd, te weten in Zwijndrecht, met
een oppervlakte van meer dan 1.000 vierkante meter.
Door onder andere een toenemende dynamiek bij startende en jonge bedrijven, die
elkaar opzoeken in plaats van op zolder werken, neemt het aantal kleinere transacties
toe. In het afgelopen jaar zijn 33 kantoren opgenomen waarvan het oppervlak niet
groter dan 250 vierkante meter is. Het opnamevolume bedraagt in het afgelopen jaar
3.700 vierkante meter, waarbij het merendeel heeft plaatsgevonden in Dordrecht. Bij
kleine kantoorruimten is interactie met andere bedrijven, horeca, beleving en andere
voorzieningen van groot belang. In Dordrecht en Zwijndrecht hebben diverse transacties
plaatsgevonden nabij het NS station. De klassieke kantoorvilla De Rozenhof in Dordrecht
en het kantoorgebouw Victor in Zwijndrecht zijn door diverse transacties bijna vol. In
2014 zijn in totaal 42 kantoortransacties genoteerd. Maar liefst 79% van het totaal
aantal transacties is niet groter dan 250 vierkante meter. Het totale opnamevolume in
2014 bedraagt 8.300 vierkante meter. Voor 2015 wordt een doorloop van het aantal
kleine transacties verwacht.
Door het incidentele lage opnamevolume is de kantorenmarktratio van 15% vorig
jaar gedaald tot 4% dit jaar. De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen
de vraag in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode.
Het aanbod overstijgt de vraag meerdere malen. Door de schommelingen in het
transactieniveau is de ratio aan forse schommelingen onderhevig.
Verwachte mediane huren
Expected median rents per
Verwacht / Expected () 2015
Dordrecht 60-130
Papendrecht
60-130
Sliedrecht 60-130
Zwijndrecht
60-130
Hendrik Ido Ambacht
60-130
Drechtsteden
Sprekende Cijfers
Huurprijzen
De huurprijzen in alle deelgebieden maken dezelfde beweging. Vraagprijzen van meer
dan 140,- per vierkante meter per jaar worden soms gecontracteerd met een incentive
tot n derde van de contractwaarde. Lagere incentives gelden voor gebouwen waar al
zeer scherpe huren worden gevraagd. De laagste vraagprijs is 50,- per vierkante meter
per jaar, echter deze loopt op als rekening wordt gehouden met huurdersinvesteringen.
Uiteindelijk lijkt de intrinsieke waarde van een meter kantoorruimte zich te bewegen
tussen 90,- en 110,- per vierkante meter per jaar. Uiteindelijk is er niet meer
zoveel verschil voor de huurder die kijkt naar de totale huisvestingskosten van huur
vermeerderd met servicekosten. Door een beperkt aantal transacties kunnen geen
bijzondere trends in huurprijsontwikkelingen worden waargenomen. Zowel de tophuren
als de laagste vraaghuren lijken te stabiliseren, net als de effectieve huren na correctie
voor incentives. Naar verwachting blijven de huurprijzen zich bewegen tussen 60,en 130,- per vierkante meter per jaar.
Voorraad
Het afgelopen jaar is in Drechtsteden geen nieuwbouw opgeleverd. Op Businesspark
Amstelwijck is een complex in aanbouw voor Alphatron. Het betreft een bedrijfsgebonden
kantoor met een verhouding van 60% kantoorruimte en 40% bedrijfsruimte. Verder
zijn geen kantoormeters onttrokken aan de markt. Diverse initiatieven van de afgelopen
vijf jaar hebben tot dusver nog niet tot effectieve transformaties geleid. Nog altijd
zijn er diverse plannen, echter dit leidt in 2015 nog niet tot definitieve onttrekkingen.
Verder staan ook geen kantoren gepland om te worden gesloopt. Derhalve blijft de
voorraad in Drechtsteden gelijk aan vorig jaar, te weten 410.000 vierkante meter.
op 1 januari
2010 2011 2012 2013 2014 2015

385.000 387.500 387.500 410.000 410.000 410.000
+13%
+0,65% 0% 6% 0% 0%
Voor meer informatie over de regio Drechtsteden kunt u terecht bij: Ooms Makelaars |
De heer T.E.D. Rommelse MRICS RT | Telefoon (078) 614 43 33 | www.ooms.com
Drechtsteden
Sprekende Cijfers
Sprekende Cijfers
de Nieuwe
Werkelijkheid van
de kantorenmarkt
Regio
Utrecht
en Amersfoort
Kantorenmarkten 2015 | Regio Utrecht en Amersfoort 63
Sprekende Cijfers
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
64 Utrecht | Kantorenmarkten 2015
Utrecht
Sprekende Cijfers
Utrecht
De centrale ligging, het belangrijkste OV-knooppunt van Nederland, een goed opgeleide
beroepsbevolking en een hoogwaardige leef- en werkomgeving zijn kwaliteiten die
aan Utrecht toekomen. Het Utrechtse economische beleid heeft als doelstelling om de
gemeente duurzaam economisch te ontwikkelen waardoor welvaart, werkgelegenheid
en voorzieningen worden bevorderd. De provincie wil kantoorbouw op locaties die
gemeenten hebben aangewezen beperken, aangezien nu al te veel leeg staat. Ook na
de crisis blijven naar verwachting kantoren leeg doordat op een andere manier wordt
gewerkt. Mensen werken niet alleen minder op kantoor, maar door technologische
ontwikkelingen neemt naar verwachting ook het aantal werknemers verder af. Volgens
de provincie stond ongeveer n miljoen vierkante meter nieuwe kantoren gepland,
begin 2014 werd bekend dat hiervan de helft overblijft. Plannen worden derhalve
geschrapt en bestaande kantoorlocaties krijgen een nieuwe functie. Gemeenten
hebben medio 2014 in de Regionale Overeenkomst Kantoren 2014-2030 afgesproken
om de plancapaciteit terug te dringen en sloop en transformatie van verouderde en
leegstaande kantoren aan te moedigen. Kantoren worden niet alleen getransformeerd
naar woningen, maar ook tot maatschappelijke functies.
Medio 2014 is het nieuwe stadskantoor van 65.000 vierkante meter aan de gemeente
opgeleverd. Het stadskantoor is voor de gemeente een stap in het vernieuwen van de
organisatie. Een toegankelijk kantoor met moderne ICT voorzieningen en mogelijkheden
tot het implementeren van een nieuwe manier van werken, waardoor de gemeente naar
eigen zeggen beter kan samenwerken met de stad. Door de intrek van de gemeente
in het stadskantoor is elders in de stad veel leegstand ontstaan. De markt kent nieuwe
vraag die ontstaat door prijsontwikkelingen in de regio. De prijs/kwaliteitsverhouding
wordt steeds beter, waardoor bedrijven hun huidige locatie inruilen voor een nieuwer
kantoor. De vraag is daarmee echter nog niet effectief aangezien de ruimte die zij
achterlaten groter is dan wordt opgenomen.

% nieuwbouw in het
aanbod op 1 januari
2010
Aanbod m vvo
614.600
2011
649.100
2012
690.700
2013
640.800
2014
694.500
2015
687.250

+22%
+6%
+6%
-7%
+8%
-1%

+12%
+15%
+3%
+6%
+2%

8%
2%
2%
1%
1%
0%

92%
98%
98%
99%
99%
100%
Aanbod
Uit het aanbod kan worden opgemerkt dat steeds vaker grote kantoren worden
opgesplitst in kleinere eenheden. Verder is nog steeds een tekort aan kwalitatief
hoogwaardig aanbod. Het aantal verouderde objecten in aanbod is derhalve groot.
Op 1 januari 2015 is in Utrecht 687.250 vierkante meter kantoorruimte beschikbaar.
Dit is 1% minder dan een jaar geleden. Ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde
is het aanbod met 2% gestegen. Het aanbod bestaat in zijn geheel uit bestaande
kantoorgebouwen. Aan het einde van 2014 staan in de regio Utrecht 314 objecten
in aanbod, dit is een afname van vier objecten in vergelijking met een jaar geleden.
De gemiddelde grootte van een beschikbaar kantoor is 2.189 vierkante meter. Vorig
jaar was de gemiddelde grootte 2.141 vierkante meter. Negen objecten hebben een
beschikbaar oppervlak van minimaal 10.000 vierkante meter. Het grootste kantoor
in aanbod betreft het gebouw Le Mirage in Utrecht Zuid, namelijk 18.000 vierkante
meter.
Kantorenmarkten 2015 | Utrecht 65
Utrecht
Sprekende Cijfers
op 1 januari
as of January 1st
Utrecht Centrum | Centre
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
2015
50.600
10.850
9.500
5.200
5.100
8.100
26.900
38.000
38.500
33.100
27.400
Utrecht Oost | East
44.300
48.400
61.400
63.200
48.600
56.250
Utrecht Papendorp
57.100
88.500
78.800
63.800
68.000
47.400
Utrecht West | West
87.800
70.500
72.600
54.300
79.800
66.000
Utrecht Zuid | South
56.600
82.500
47.100
67.900
74.000
89.050
Leidsche Rijn
42.400
31.500
46.900
29.800
34.200
40.050
358.900 372.700 377.500 364.400 403.600 387.600

1.000
11.600 12.000 10.800 14.000 15.600
13.900
10.900
Houten
43.900
54.100 51.400 44.000 48.100 56.700
Maarssen
24.800 24.800 24.800 1.400 12.700 21.450
Nieuwegein
144.000 143.700 167.400 159.600 152.600 147.500
IJsselstein
600.000
2014
57.800
11.700
Zeist / Driebergen
700.000
2013
41.800
32.500
De Bilt / Bilthoven
800.000
2012
27.500
Utrecht Noord-West | North-West
Utrecht

2011
14.900
Utrecht Maliebaan e.o.
Bunnik
2010
26.500
28.100
31.300
21.100
36.500
19.900
40.000
14.300
44.400
15.500
40.950
- 4.800 1.950
Overig | Other
255.700
276.400
313.200
275.700
290.900
299.650
Totaal | Total
614.600
649.100
690.700
640.100
694.500
687.250
Aanbod deelgebieden
Sinds vorig jaar is IJsselstein aan de regio Utrecht toegevoegd. Hier is het aanbod in
een jaar fors gedaald van 4.800 vierkante meter op 1 januari 2014 tot 1.950 vierkante
meter op 1 januari 2015. In de stad Utrecht is het aanbod 387.600 vierkante meter.
Op jaarbasis is in de stad het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte met
4% gedaald. In de overige deelgebieden is het aanbod met 3% gestegen tot 299.650
vierkante meter. Derhalve staat 56% van het aanbod uit de regio in de stad Utrecht
en 44% in de overige deelgebieden. Van alle deelgebieden noteert Nieuwegein
traditiegetrouw het hoogste aanbodvolume, te weten 147.500 vierkante meter aan het
begin van 2015.
Opname
Ondanks het sterk gestegen opnamevolume in 2013 ten opzichte van 2012, is in
2014 het transactievolume wederom gestegen. Een enkele transactie van 30.000
vierkante meter deed het totaal aantal opgenomen vierkante meters in 2013 aanzienlijk
stijgen. In 2014 zijn drie transacties met een metrage groter dan 10.000 vierkante
meter geregistreerd. Tezamen noteren zij een opnamevolume van 40.750 vierkante
meter. Relatief gezien worden meer kleinere kantoren verhuurd dan grotere, alsmede
deelverhuur in grotere objecten. In de stad Utrecht is het afgelopen jaar 101.000
vierkante meter kantoorruimte met een minimaal metrage van 500 vierkante meter
opgenomen. Dit is 1% meer dan in 2013 is verhuurd of verkocht. In de overige
deelgebieden is 20.200 vierkante meter opgenomen. Wanneer dit wordt vergeleken
met het opnamevolume in 2013, is sprake van een stijging van 7.700 vierkante meter.
Het merendeel van het transactieniveau is toe te schrijven aan Nieuwegein en Houten
met respectievelijk 13.050 en 5.050 vierkante meter. Verder is in de stad Utrecht de
vraag naar kantoorruimte het grootst in het centrum en in Utrecht Zuid.
In heel 2014 zijn 53 transacties geregistreerd, dit is een daling van elf kantoren ten
opzichte van het aantal waarnemingen in het voorgaande jaar. Van het totaal aantal
transacties noteren 29 kantoren een minimaal metrage van 1.000 vierkante meter. Een
kantooropname is gemiddeld 2.287 vierkante meter groot. In vergelijking met 2013 is
een kantoor 534 vierkante meter groter. Vorig jaar is de gemiddelde transactiegrootte
eveneens toegenomen. Enkele grote transacties van meer dan 10.000 vierkante meter
doen de gemiddelde grootte toenemen.
Utrecht
Sprekende Cijfers

per deelgebied
2009
Utrecht Centrum | Centre 500m
7.200
250-500m
2010
Utrecht Maliebaan e.o. 500m

250-500m
250-500m
Utrecht Papendorp 500m
250-500m
Utrecht West | West 500m
250-500m
250-500m
250-500m
Utrecht 500m
15.100
7.000
650 1.600
2.950
3.000
- 1.700 1.400 2.400
9.300 29.500 4.400 10.400 8.250 1.250

-
4.200
- 300 300
1.500
8.300 18.900 7.400 22.400 23.800
2.100
- 2.000 1.400 350
8.100 10.300 4.600 13.600 13.350

-
13.300
- 1.400 600 1.500
9.100 22.600 2.800 11.500 26.500
Leidsche Rijn 500m
2014
- 1.500 900
- 2.600
Utrecht Zuid | South 500m
2013
- 1.200 2.750 4.200
-
3.000
Utrecht Noord-West | North-West 500m 8.300
Utrecht Oost | East 500m
2012
5.900 3.800 3.200

-
250-500m
2011
17.600 25.500 10.200 39.500 26.800
2.800
-
53.100
- 1.300 1.100 1.500
7.200 2.300 600

-
- 5.400
- 1.000 650 850
86.600 102.300 43.000 99.700 101.000
Utrecht 250-500m
11.500
8.850
13.900
Utrecht Totaal | Total
54.500
108.550
114.900
Bunnik 500m
- 4.300 2.600 3.700 700
250-500m
- - - - - -
De Bilt / Bilthoven 500m

250-500m
1.000
500 6.200 4.100 650 800
Houten 500m
250-500m
Maarssen 500m
250-500m
Nieuwegein 500m
250-500m
Zeist / Driebergen 500m
- 1.100
- 1.800
7.200 9.700 4.900 4.600 2.100 5.050

-
- 900 1.300 300
2.500
- 550
- 300 350
11.700
7.400 13.200 18.600 4.100 13.050
- 1.300 2.700 400
8.700 10.600 9.000 5.600 3.800 1.300
250-500m
- 1.500 900 600
IJsselstein 500m
250-500m
- 600
- - - - -
700
31.100 32.500 35.900 36.600 12.500 20.200
5.100
5.250
3.800
Overig Totaal | Total
41.700
17.750
24.000
84.200
119.100 138.200 79.600 112.200 121.200
16.600
14.100
17.700
Totaal | Total
96.200
126.300
138.900
Inmiddels ontstaan steeds meer kleine nieuwe kantorenconcentraties met veel
faciliteiten en bredere bestemmingen. Op stationslocaties en in de nabijheid van
stadsvoorzieningen vindt veel verhuur van kleine units plaats. Hierdoor is het aanbod in
de stad nog maar beperkt. De vraag naar kleinere kantoorruimten is te verklaren door
de hoeveelheid zzpers en de implementatie van flexibel werken. Het afgelopen jaar zijn
50 transacties geregistreerd waarvan het metrage 250 tot 500 vierkante meter betreft.
Dit vormt tezamen een opnamevolume van 17.700 vierkante meter. In de regio Utrecht
is het aantal transacties vanaf 250 vierkante meter 103 kantoren. Dit zijn drie objecten
minder dan in 2013 geregistreerd zijn. Het totale opnamevolume is daarentegen met
10% gestegen tot 139.900 vierkante meter.
Utrecht
Sprekende Cijfers
De kantorenmarktratio geeft aan of de markt ruimer of krapper is geworden, een dalend
percentage geeft een ruimere marktverhouding weer en een stijgend percentage duidt op
een krappere markt. Voor het tweede jaar op rij is de verhouding tussen vraag en aanbod
in de regio verbeterd. In een jaar is de ratio met n procentpunt gestegen tot 17%.
Verwchte tophuren
Expected top rents per
Utrecht Centrum | Centre 225

Utrecht Maliebaan e.o. 225
Utrecht Noord-West | North-West 150
Utrecht Oost | East
165
Utrecht Papendorp
160
Utrecht West | West 125

Utrecht Zuid | South 135
Leidsche Rijn
90
Bunnik 135
De Bilt / Bilthoven 110
Houten 150
Maarssen 125
Nieuwegein 100
Zeist/Driebergen 185
IJsselstein 187
Huurprijzen

huur in Euro
De vraagprijzen en transactieprijzen lijken dichter tot elkaar te komen, met name in

Utrecht Centrum. De prijzen worden in reactie op de marktontwikkelingen aangepast.
De prijs/kwaliteitsverhouding wordt beter, waarbij de prijs daalt en de kwaliteit
stijgt. De prijzen in de randgemeenten blijven echter licht dalen. De hoogte van de
incentives is afhankelijk van de huurprijs en de financile toestand van de eigenaar.
De investeringen worden veelal in het pand aangebracht en betaald door de eigenaar.
rent asked in Euro

2011
m vvo
mediane
vraagprijs

mediane
vraagprijs
2013
m vvo
lett. fl. area
price
lett. fl. area
14.900
185
27.500
180
9.500
185
5.200
174
Utrecht Noord-West | North-West 26.900
120
38.000
120
mediane
vraagprijs
price
lett. fl. area
2012
m vvo
2014
m vvo
mediane
vraagprijs
2015
m vvo
mediane
vraagprijs
price
lett. fl. area
price
lett. fl. area
price
25.400
185
54.400
180
47.390
169
3.400
188
4.600
194
6.100
174
19.600
125
19.500
132
20.850
125
Utrecht Oost | East
48.400
175
61.400
175
59.300
175
46.700
170
54.400
165
Utrecht Papendorp
88.500
185
78.800
185
63.800
180
68.000
172
44.800
170
Utrecht West | West
70.500
125
72.600
125
48.900
123
77.100
110
66.000
100
82.500
162
47.100
140
67.300
135
72.900
130
88.450
115
Leidsche Rijn
31.500
135
46.900
123
29.800
130
34.200
110
39.150
95
Bunnik
11.600 135
12.000 135
10.800 135
14.000 120
15.600 115
De Bilt / Bilthoven
10.900
140
21.100
138
16.000
145
11.600
135
13.650
125
Houten
54.100 125
51.400 125
40.600 128
46.400 120
48.850 118
Maarssen
24.800 125
24.800 125 1.400 135
12.700 125
19.800 120
Nieuwegein
Zeist/Driebergen
IJsselstein
Totaal | Total
143.700 120
167.400 120
149.700 230
147.400 115
132.450 115
31.300
127 36.500
135 25.200
140 30.700
135 35.300
140
- - - - - -
4.800
67
1.950
65
614.700
649.100
690.700
561.200
634.740
Utrecht
Sprekende Cijfers

Aan de hand van de mediane gevraagde en gerealiseerde huren wordt inzicht gegeven
in de huurprijsontwikkelingen binnen de diverse deelgebieden van de regio Utrecht.
Hierbij dient te worden opgemerkt dat vanwege een beperkt aantal waarnemingen de
gerealiseerde huurprijzen ter indicatie dienen. In het afgelopen jaar is in Nieuwegein
het minst betaald, namelijk 73,- per vierkante meter per jaar. Het duurst is een
kantoor in Zeist/Driebergen, te weten 186,- per vierkante meter per jaar. Wanneer
wordt gekeken naar de mediane vraagprijs, dan wordt duidelijk dat de prijzen over
het algemeen naar beneden zijn bijgesteld. Alleen Zeist/Driebergen vormt hierop een
uitzondering, hier is de vraagprijs met 5,- gestegen tot een mediane prijs van 140,per vierkante meter per jaar.
Gerealiseerde mediane huren in Euro

per m vvo per deelgebied
2010
aantal
mediane
2011
aantal
2012
mediane
aantal
mediane
number of
number of
median
transactions
number of
rent transactions
175
median
rent
median
transactions rent
195
17
161
2013
aantal
2014
mediane
aantal
mediane

number of
median
number of
median
transactions rent transactions rent
3
246 1
350 4
196 1
117 -
-
139
173
Utrecht Noord-West | North-West
137
110
95
70
100
Utrecht Oost | East
135
96
150
Utrecht Papendorp
3
195 5
204 3
187 5
185 2
150
Utrecht West | West
115
110
125
83
118
169
134
125
130
Leidsche Rijn
4
125 3
125 4
139 -
- -
-
Bunnik
1
130 1
145 1
110 1
125 -
-
De Bilt / Bilthoven
Houten
1
105 1
140 7
123 2
118 1
96
130
130
125
150
82
Maarssen
-
- -
- -
- -
- -
-
Nieuwegein
5
135 10
113 10
125 1
108 4
73
Zeist/Driebergen
5
145 3
126
10
148 1
145 1
186
IJsselstein
-
- -
- -
- -
- -
-
Branches
De kantorenmarkt in Utrecht wordt met name in beweging gehouden door
dienstverleners, ICT partijen, opleidingen, stichtingen en partijen in de zorgsector. Dit
blijkt ook uit de opnamecijfers van afgelopen jaar. De branche Openbaar bestuur,
overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen heeft in 2014 een groot metrage
opgenomen. Van het transactievolume waar de huurder van bekend is gemaakt, betreft
20% een huurder afkomstig uit deze branche. Verder kent de regio Utrecht een groot
aandeel groot- en detailhandelaars en ICT en telecom bedrijven, respectievelijk 16%
en 14% van het opnamevolume. De branche Gezondheids- en welzijnszorg noteert
net als de branche Verhuur van en handel in onroerend goed een aandeel van 10%.

2% 2%
3%
10%
1%
Bouw en vastgoed
7%
3%
0%
0%
7%
3%
0%
9%
ICT en telecom
20%
Industrie
16%
3%
0%
0%
13%
Onderwijs
1%

Overige branches
Vervoer en opslag
Utrecht
Sprekende Cijfers
Voorraad
Het stationsgebied is ondanks de oplevering van het stadskantoor van 65.000
vierkante meter nog steeds in ontwikkeling. In totaal wordt 330.000 vierkante meter
BVO voor kantoren gerealiseerd, onderverdeeld in 190.000 vierkante meter op basis
van het Masterplan Stationsgebied en 140.000 vierkante meter in de omgeving
van het Stationsgebied. Daarnaast worden tevens 1.890 woningen ontwikkeld.
De transformaties zijn met name ten behoeve van maatschappelijk vastgoed, zoals
bioscoop en bibliotheek. In Leidsche Rijn Centrum wordt voor 2018 voor kantoren
320.000 vierkante meter BVO gereserveerd. Daarnaast is nog ruimte voor wonen,
detailhandel, horeca, commercile dienstverlening en niet-commercile dienstverlening.
De voorraad in Utrecht is door de oplevering van het stadskantoor met 2% gestegen
tot 3.651.900 vierkante meter kantoor.
Ontwikkeling totale voorraad
in m vvo op 1 januari
2010
3.540.000
0%
2011
3.540.000
0%
2012
2013
2015
3.596.000 3.591.900 3.585.900 3.651.900

+2%
0%
Voor meer informatie over de regio Utrecht kunt u terecht bij: Molenbeek Makelaars |
De heer C.F. Vermeij RT | Telefoon (030) 256 88 11 | www.molenbeek.nl
2014
0%
+2%
Sprekende Cijfers
1
2
3
4
5
6
Kantorenmarkten 2015 | Amersfoort 71
Amersfoort
Sprekende Cijfers
Amersfoort
In Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2015 omvat de regio Amersfoort de volgende
deelgebieden: Amersfoort Centrum, Noord, West, Zuid, Vathorst en Leusden. Omdat
Leusden en Vathorst sinds vorig jaar zijn toegevoegd zijn de cijfers van eerdere jaren niet
direct te vergelijken. Amersfoort heeft door haar centrale ligging een goede bereikbaarheid
en door een hoog opgeleide jonge bevolking grote aantrekkingskracht op de overige zakelijke
dienstverleners, gezondheids- en welzijnszorg, stichtingen en verenigingen. De provincie wil
dat de gemeente een terughoudend kantoorbeleid voert. Dit betekent dat geen nieuwe
kantoren aan de bestaande voorraad mogen worden toegevoegd. Op lokaal niveau wordt
hier echter genuanceerder over gedacht. De gemeente Amersfoort wil zo min mogelijk
vastgoed in beheer. Daarom zijn de monumentale Muziekschool en de voormalige openbare
bibliotheek onder voorbehoud verkocht. Er is een toenemende mate van bewustzijn van de
noodzaak van regionale samenwerking tussen gemeente en bedrijven.
Vraag en aanbod staat nog steeds in een ongezonde verhouding tot elkaar. Toch lijkt het of
de markt meer beweging kent. Op dit moment bevinden zich veel zzpers en kleine bedrijven
in de markt. Op de huurmarkt is de meeste beweging. De koopmarkt ondervindt hinder van
de beperkte financieringsmogelijkheden die potentile kopers in hun ambities tegenwerken.

op 1 januari
2010
269.400
2011

+77%
+1%
-17%
-4%
+9%
73%
73%
0,5%
99,5%
+9%
233.400 216.950
27%
+2%
215.000
27%
+28%
224.900
2014 2015
Aanbod m vvo
+53%
271.500
2012 2013
0,5%
99,5%
-4%
0%
100%
-7%
-7%
0%
100%
Aanbod
Het aantal te koop en te huur staande vierkante meters kantoorruimte bedraagt in de
regio Amersfoort op 1 januari 2015 in totaal 216.950 vierkante meter. In vergelijking met
een jaar geleden is sprake van een daling van 7%. Ook ten opzichte van het vijfjaarlijkse
gemiddelde is het aanbod met 7% afgenomen. Het aanbod bestaat volledig uit reeds
gebouwde kantoren. Het aanbodvolume wordt gevormd door 155 objecten met een
minimale metrage van 250 vierkante meter. Een jaar geleden stonden ter vergelijking 167
kantoren in aanbod. Kantoren die uit het aanbod worden gehaald zijn niet per definitie
door de markt opgenomen. Objecten met structurele leegstand voldoen vaak niet aan de
huidige vraag naar hoogwaardige kantoorruimten. Kantoren die lang leegstaan worden
mogelijk gekocht als belegging. De koper haalt het kantoor vervolgens uit het aanbod om
deze te verbouwen en vervolgens weer vernieuwd aan de markt aan te bieden. Op het
moment van schrijven zijn deze objecten niet voor verhuur beschikbaar en derhalve geen
onderdeel van het aanbod. Mogelijk worden deze panden opnieuw aangeboden.
Aanbod deelgebieden
Het aanbod rondom het Centraal Station stijgt naar verwachting verder door de nog toe
te voegen ruimte aan de Van Asch van Wijckstraat 55 van Agis/Achmea van circa 30.000
vierkante meter en het kantoor van de Amersfoortse Verzekeringen aan de Stadsring van
10.000 vierkante meter, die zij in 2015 verlaten. Agis heeft inmiddels het centrum van
Amersfoort verlaten. Het aanbod in Amersfoort Centrum is van 41.400 vierkante meter aan
het begin van 2014 gedaald tot 29.500 vierkante meter aan het einde van dit jaar. Hieraan
ligt n enkele grote transactie ten grondslag, te weten Friesland Campina die hier 10.000
72 Amersfoort | Kantorenmarkten 2015
Amersfoort
Sprekende Cijfers
vierkante meter opneemt. In Leusden is 35.250 vierkante meter beschikbaar, dit is een
forse daling in vergelijking met 1 januari 2014. Het aanbod in Amersfoort Vathorst is gelijk
gebleven. Daarentegen noteren Amersfoort Noord, West en Zuid een hoger aanbodcijfer.
op 1 januari
as of January 1st
Amersfoort Centrum | Centre

Amersfoort Noord | North
2010
2011
2012
2013
2014
2015
36.900
43.100
39.800
46.300
41.400
29.500
106.700
101.000
112.400
105.200
89.300
91.250
Amersfoort West | West
15.200
17.300
24.600
23.400
16.500
18.800
Amersfoort Zuid | South
110.600
110.100
48.100
40.100
40.400
41.250
Amersfoort Vathorst
900
900
Leusden
44.900
35.250
269.400
271.500
224.900
215.000
233.400
216.950
Totaal | Total
Opname
In Amersfoort worden relatief veel meer kleine kantoorruimte dan grote kantoren verhuurd.
Deelverhuur komt steeds vaker voor. Het opnamevolume bedraagt in 2014 in totaal 28.950
vierkante meter. Ter vergelijking, in het hieraan voorafgaande jaar was dit beduidend meer,
te weten 44.500 vierkante meter. De meeste transacties vinden plaats in Amersfoort
Noord, echter het hoogste transactievolume is toe te schrijven aan Amersfoort Centrum.
In het centrum is afgelopen jaar 12.650 vierkante meter opgenomen (zes transacties), in
Amersfoort Noord 10.800 vierkante meter (twaalf transacties). Rondom het Centraal
Station zitten diverse landelijke concerns, alsmede grote regionale partijen. In het noorden
van Amersfoort zitten naast grote kantoorgebruikers veelal kleinere kantoorgebruikers.
per deelgebied
Amersfoort Centrum | Centre 250m

<250m
Amersfoort Noord | North 250m
<250m
Amersfoort West | West 250m
<250m
Amersfoort Zuid | South 250m
200.000
150.000
100.000
50.000
0
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15
Aanbod/Supply
2013
2014
16.850
12.650
600
1.200
1.450
10.900
14.900
19.300
7.500
10.100
10.800
1.550
3.000
1.200
500
3.400
3.700
1.000
4.550
3.150
500
800
1.400
16.500
9.800
2.800
7.200
2.550
1.200
400
700
550
1.150
<250m
150
Leusden 250m
9.300
1.150
600
250
Totaal | Total
250.000
2012
6.800
Totaal <250 m2 | Total <250 m2
300.000
2011
3.500
<250m
Totaal 250 m2 | Total 250 m2

2010
9.400
Amersfoort Vathorst 250m
<250m
2009
6.900
34.800
-
34.800
37.500 29.300 22.500 44.500 28.950

-
37.500
- 4.500 4.650 5.200
29.300
27.000
49.150
34.150
In het afgelopen jaar zijn 28 kantoorruimten opgenomen waarvan het metrage minimaal
250 vierkante meter betreft. In 2013 waren dit 44 kantoren. Vijf transacties zijn
minimaal 1.000 vierkante meter groot. Het merendeel van de geregistreerde opnamen
is een huurtransactie, te weten 25. De overige drie transacties betreffen koop voor eigen
gebruik. De gemiddelde transactiegrootte is 1.034 vierkante meter. Dit is een klein verschil
met vorig jaar, toen de gemiddelde grootte 1.011 vierkante meter betrof. De grootste
transactie die in het afgelopen jaar is genoteerd, is de transactie van FrieslandCampina.
Zij geven verdere invulling aan haar centralisatieplannen en kozen daarbij wederom voor
Amersfoort. FrieslandCampina neemt haar intrek in het kantoorgebouw Between aan het
Smalle pad, van 10.000 vierkante meter. Sinds 2010 is FrieslandCampina al gevestigd aan
het Stationsplein in Amersfoort.
Opname/Take-up
Kantorenmarkten 2015 | Amersfoort 73
Amersfoort
Sprekende Cijfers
In het afgelopen jaar hebben relatief veel transacties plaatsgevonden met een
kantoormetrage kleiner dan 250 vierkante meter, te weten 39. In 2013 waren dit er
eveneens 39. Het transactievolume is licht toegenomen van 4.650 vierkante meter in 2013
tot 5.200 vierkante meter afgelopen jaar. In Amersfoort Centrum, Noord en West zijn
de meeste kleine kantoortransacties geregistreerd, namelijk tien in elk deelgebied. Het
hoogste opnamevolume is toe te schrijven aan Amersfoort Noord, te weten 1.550 vierkante
meter. In totaal zijn 67 kantoortransacties geregistreerd in deze regio. Van het totaal aantal
transacties is 58% een kantoor van klein formaat. Deze trend zet zich naar verwachting
voort. In reactie hierop worden grotere kantoorpanden geschikt gemaakt om kleinere units
te kunnen verhuren. Het totale opnamevolume bedraagt derhalve 34.150 vierkante meter
en haalt daarbij niet het niveau van 2013 die 49.150 vierkante meter betrof, maar overstijgt
het volume van 2012 van 27.000 vierkante meter.
Door een tegenvallende vraag het afgelopen jaar is de verhouding tussen het aanbod en
opname verder verruimd. De kantorenmarktratio bedraagt 13%, dit is zes procentpunt
lager dan aan het begin van 2014 het geval was. De verbeterende economie moet leiden
tot meer beweging op de markt, dat resulteert in een hoger opnamevolume. Of dit
uiteindelijk ook bijdraagt aan een effectieve kantorenvraag moet blijken, aangezien de
markt vooralsnog voor een groot deel bestaat uit vervangingsvraag.
Huurprijzen
Vorig jaar zijn de prijzen fors gedaald. Dit jaar lijken de vraaghuurprijzen stabieler. Echter,
gelet op de verhouding tussen vraag en aanbod hebben huurders de ruimte om te
onderhandelen. In het centrum zijn de huurprijzen redelijk stabiel. Daarentegen dalen de
huurprijzen in de randgemeenten en bedrijventerreinen. Op de populaire locaties blijft de
prijs naar verwachting stabiel, in de overige gebieden is de verwachting dat de prijs nog licht
daalt. Incentives zijn daarbij geheel afhankelijk van de investeringen die door de verhuurder
in het pand zijn gedaan. Indien sprake is van een hoogwaardig afwerkingsniveau zijn de
incentives beperkt. De hoogst genoteerde huurprijs, zonder daarbij rekening te houden met
incentives, bedraagt 170,- per vierkante meter per jaar en is geregistreerd in Amersfoort
Centrum. De mediane huurprijs is in 2015 96,- per vierkante meter per jaar.
Amersfoort Centrum | Centre
120-150
Amersfoort Noord | North
115-125
Amersfoort West | West
90-115
Amersfoort Zuid | South
125-155
Amersfoort Vathorst
100-120
Leusden 90-125
Voorraad
De kantorenvoorraad in de regio Amersfoort aan het begin van 2015 bedraagt 993.500
vierkante meter. Door de toevoeging van Leusden en Amersfoort Vathorst is sinds 2014
de voorraad herzien en kan dit niet met eerdere jaren worden vergeleken. Aangezien de
gemeente waarde hecht aan herstructurering van bestaande werklocaties boven de aanleg
van nieuwe locaties, staat nieuwbouw niet langer op de planning. De gemeente heeft
prioriteit van herstructurering aan de bedrijventerreinen Isselt en De Hoef. Daarnaast is de
wens om Bedrijvenpark Vathorst, De Wieken Zuid en Noord verder te ontwikkelen.
2010

2011
2012
2013
2014
2015
870.000
870.000
800.000
800.000
*993.500
993.500
+9%
0%
-8%
0%
0%
Voor meer informatie over de regio Amersfoort kunt u terecht bij: Molenbeek Makelaars |
De heer J.W. van Lieshout RT | Telefoon (033) 247 31 73 | www.molenbeek.nl
74 Amersfoort | Kantorenmarkten 2015
Sprekende Cijfers
Regio
de Nieuwe
Werkelijkheid van
de kantorenmarkt
Brabantse stedenrij
Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg
Kantorenmarkten 2015 | Brabantse stedenrij 75
Sprekende Cijfers
Eindhoven
76 Eindhoven | Kantorenmarkten 2015
Eindhoven
Sprekende Cijfers
Eindhoven
De regio Eindhoven is onderdeel van de Brabantse Stedenrij en de kantorenmarkt wedijvert
derhalve met Breda, Den Bosch en Tilburg. Opvallend is dat met name in en rondom het
centrum van de stad veel kantoren leeg staan. Dit is te verklaren doordat in Eindhoven
met name in het centrum sprake is van veel grote kantoren, zoals de Kennedytoren,
kantorencomplex Bogert en het TD gebouw. Mede door de veranderende manier van werken
is de kantoorbehoefte laag. Voor diverse leegstaande kantoren wordt naar alternatieve
functies gekeken. De gemeente Eindhoven laat bewust marktpartijen onderzoeken of het al
dan niet haalbaar is om de functie van een gebouw te wijzigen. Met de leegstandsmonitor,
die door de gemeente is opgesteld voor marktpartijen, is in kaart gebracht welke gebouwen
zich lenen voor functiewijziging. Het kantorenbeleid is opgeschaald naar regionaal niveau
door samen met 21 gemeenten (Samenwerkingsverband Regio Eindhoven) afspraken te
maken over de programmering van locaties. In totaal is daarbij 270.000 vierkante meter en
40 hectare nieuwbouwplannen voor kantoorgebouwen voorlopig geschrapt.
In het afgelopen jaar wordt de kantorenmarkt in Eindhoven met name bepaald door
verplaatsingen van kantoorgebruikers. Hierbij is positief dat deze bedrijven wederom
kiezen voor hun kantoor in deze regio. Philips Lighting verhuist van Eindhoven Centrum
naar High Tech Campus en laat hierbij een kantoor van 40.000 vierkante meter achter.
Voor dit gebouw wordt gekeken naar een alternatieve functie zoals wonen en andere
ondersteunende functies. Verschillende kantoorgebruikers voegen diverse vestigingen
samen op n locatie, zoals Univ heeft gedaan in het VGZ gebouw. Een gebruiker die
niet in Eindhoven is gebleven is Vion, zij verhuizen vanwege reorganisatie het hoofdkantoor
naar Boxtel en laten 3.000 vierkante meter achter op de Noord-Brabantlaan.

op 1 januari
2010
Aanbod m vvo
223.800
2011
276.700
2012
233.700
2013
264.200
2014 2015
250.500 272.550
+9%
+24%
-16%
+13%
-5%
+7%
5%
+22%

99,5%
0%
0%
98%
0,5%
+10%
95%
2%
-3%
100%
0%
100%
+9%
+5%
0%
100%
Aanbod
Op 1 januari 2015 bedraagt het aanbod kantoorruimte in Eindhoven 272.550 vierkante
meter. Dit is een toename van 9% in vergelijking met een jaar geleden. Het aanbod
is aan een stijging onderhevig, onder andere vanwege het feit dat kantoorgebruikers
verplaatsen naar een andere locatie en daarbij minder kantoorruimte opnemen dan zij
achterlaten. Derhalve is sprake van een negatieve effectieve opname, dat resulteert in
een hoger aanbodcijfer. Een positief opnameniveau geeft daarbij een vertekend beeld
aangezien de leegstand op de kantorenmarkt verder oploopt. Ten opzichte van het
vijfjaarlijkse gemiddelde is sprake van een stijging van 5%. Het gehele aanbod bestaat
wederom uit bestaande kantoorgebouwen. Het aanbodvolume wordt gevormd door
209 objecten met een minimale metrage van 250 vierkante meter. In vergelijking
met een jaar geleden is dit aantal met elf objecten toegenomen. De grootte van een
beschikbaar object betreft gemiddeld 1.304 vierkante meter, dit is een toename van
39 vierkante meter op jaarbasis. In het centrum van Eindhoven staat het grootste
aaneengesloten beschikbare metrage te huur, te weten 12.500 vierkante meter in
de Kennedytoren. Gemeente Eindhoven heeft hier kantoorruime achtergelaten en is
verhuisd naar hun eigen gerenoveerde gebouw NRE.
Kantorenmarkten 2015 | Eindhoven 77
Eindhoven
Sprekende Cijfers
op 1 januari
as of January 1st
Eindhoven Centrum | Centre

Eindhoven Noord | North
Eindhoven West | West
Eindhoven Zuid & Oost | South & East
Totaal | Total
2010
2011
2012
2013
2014
2015
69.100
90.200
102.500
108.600
112.000
112.600
41.850
34.600
31.000
21.800
26.400
38.300
109.100
143.500
86.100
109.700
88.800
97.300
11.000
12.000
23.300
19.500
11.400
20.800
223.800
276.700
233.700
264.200
250.500
272.550
Aanbod deelgebieden
In Eindhoven Centrum staat traditiegetrouw het meeste aantal vierkante meter
kantoorruimte in aanbod, te weten 112.600 vierkante meter. Dit betreft een toename
van 600 vierkante meter in vergelijking met een jaar geleden. De overige deelgebieden
noteren eveneens een hoger beschikbaar kantoormetrage dan vorig jaar. Het
merendeel van de kantoren valt daarmee in het centrumgebied en het stationsgebied.
In het centrum van Eindhoven staan relatief gezien meer kantoorgebouwen dan in
de overige deelgebieden, waardoor logischerwijs hier ook meer aanbod beschikbaar
is. In diverse leegstaande kantoren zijn concepten opgestart ten behoeve van unit
verhuur. De concurrentie in dit segment is in alle deelgebieden gestegen. Door de
high tech orintatie kennen terreinen als High Tech Campus en Technische Universiteit
Eindhoven Campus nagenoeg geen leegstand. Desondanks hebben de kantorenparken
in de randgemeenten Son, Veldhoven en Best eveneens met veel leegstand te maken.
per deelgebied
Eindhoven Centrum 250m2 | Centre

<250m2
<250m2
<250m2
200.000
150.000
100.000
50.000
0
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
2013
2014
15.200
14.400
2.300
-
4.600
10.300
3.500
- 3.400 4.050 2.100

6.400
24.100
700
2.600
- 1.000
10.800
1.300
Totaal 250m2 | Total 250m2
250.000
2012
11.400
Eindhoven Zuid & Oost 250m2 | South & East
300.000
2011
32.800
Eindhoven West 250m2 | West

2010
9.200
Eindhoven Noord 250m2 | North

<250m2
2009
12.600
7.500
4.750
950 700
9.500
14.350
- 1.000 1.900 800

2.300
8.700
3.250
- 900
950
200 1.100
28.700 39.200 52.300 28.300 30.550 34.450
Totaal <250m2 | Totaal <250m2
- 6.300 7.100 4.700
Totaal | Total
34.600
37.650
39.150
Opname
De vraag naar kantoorruimte heeft voornamelijk betrekking op kantoren op een goede
locatie die van goede kwaliteit zijn. De huur- en kooptransacties van het afgelopen jaar
hadden dan ook met name betrekking op kwalitatief hoogwaardige kantoren. In het
aanbod is echter maar weinig nieuwbouw kwaliteit op snelwegen rondweglocaties.
In 2014 is 34.450 vierkante meter kantoorruimte opgenomen met een minimaal
metrage van 250 vierkante meter. In verhouding tot het opnameniveau in 2013 is
daarmee sprake van een stijging van 13%. In Eindhoven Zuid en Oost is aanzienlijk
minder vloeroppervlak opgenomen dan in voorgaande jaren. Het transactieniveau
is in Eindhoven West toegenomen van 9.500 vierkante meter vorig jaar tot 14.350
vierkante meter. In het centrum is de opname licht gedaald tot 14.400 vierkante meter
en in Eindhoven Noord gestegen tot 4.750 vierkante meter.
In heel 2014 zijn 41 transacties geregistreerd in de regio Eindhoven. Wanneer dit wordt
vergeleken met een jaar geleden, is sprake van een toename van vijf objecten. Ondanks
dat het opnamevolume wederom is gestegen, zijn meer transacties nodig om dit volume
te bereiken. Dit geeft aan dat de kantoorgebruiker steeds minder vloeroppervlak
nodig hebben. De gemiddelde grootte is van 849 vierkante meter vorig jaar gedaald
tot 840 vierkante meter dit jaar. In totaal noteren acht transacties een grootte van
1.000 vierkante meter of meer. Een jaar geleden waren dit zes opnamen. De grootst
genoteerde transactie is gelegen in Eindhoven West en bedraagt 5.150 vierkante meter.
78 Eindhoven | Kantorenmarkten 2015
Eindhoven
Sprekende Cijfers
United Consumers heeft het pand aangekocht ten behoeve van eigen gebruik. Omdat
het object vooralsnog te groot is, verhuren zij een deel onder.
Naast de kantoortransacties met een minimaal metrage van 250 vierkante meter zijn
ook de opnamen onder deze grens in kaart gebracht. In 2014 zijn 45 transacties in deze
grootteklasse verhuurd of verkocht. Het totaal aantal transacties komt derhalve op 86
opnamen. Van het totaal aantal geregistreerde transacties betreft 52% een kantoor met
een oppervlakte kleiner dan 250 vierkante meter. In deze grootteklasse bedraagt het
opnamevolume 4.700 vierkante meter. Het totale transactievolume in de regio Eindhoven
is 39.150 vierkante meter. Dit is 4% meer dan in 2013 is genoteerd. Het aantal kleine
transacties heeft in 2014 minder vierkante meters opgenomen dan vorig jaar. Toen
werden namelijk 61 transacties geregistreerd met een totaalvolume van 7.100 vierkante
meter. Doordat de markt wordt bepaald door het verplaatsingskarakter van bedrijven is
onduidelijk welke bedrijven volgend jaar daadwerkelijk voor een nieuwe locatie kiezen.
Diverse kantoorgebruikers zijn op het moment van schrijven in heronderhandeling, wat kan
resulteren in een huurverlenging of behoefte aan een andere kantoorruimte.
De kantorenmarktratio, de verhouding tussen het aanbod en het aantal opgenomen
vierkante meters kantoorruimte in het afgelopen jaar, is in de regio Eindhoven met n
procentpunt gestegen tot 13%. Het aanbod overstijgt daarmee nog altijd ruim de vraag.
Gerealiseerd / Realised () 2014
Eindhoven Centrum | Centre
129
110
Eindhoven Noord | North
125
90
Eindhoven West | West
126
100
Eindhoven Zuid & Oost | South & East
110
110
Huurprijzen
De huurprijzen lijken te stabiliseren. In 2014 is de mediane gerealiseerde huurprijs
125,- per vierkante meter per jaar. In Eindhoven centrum ligt het huurprijsniveau op
129,- per vierkante meter per jaar, in Eindhoven Noord op 125,- en in Eindhoven
West op 126,-. In Eindhoven Zuid en Oost is slechts van n huurovereenkomst de
huurprijs bekend gemaakt, deze bedraagt 110,- per vierkante meter per jaar.
Voorraad
In 2014 is een groot gedeelte van het hoofdkantoor van Rabo Nederland aan de
Fellenoord gesloopt. Het totale object betreft circa 40.000 vierkante meter en hiervan
is ruim de helft gesloopt. Op deze locatie wordt nieuw gebouwd voor Rabo, te weten
25.000 vierkante meter. De resterende oudbouw is thans nog tijdelijk in gebruik bij
Rabo totdat de nieuwbouw wordt opgeleverd in 2017. Daarna wordt bezien wat er
met de resterende vierkante meters gaat gebeuren. Diverse kantoren zijn uit de markt
gehaald ten behoeve van transformatie. Het Philips Lighting gebouw van 40.000
vierkante meter en ook Groene Toren, Pastoor Petersstraat en Beukenlaan 77 krijgen
een andere bestemming. In totaal betreft dit circa 25.000 vierkante meter katoor. Daar
staat tegenover dat 6.500 vierkante meter voor het Woonbedrijf gebouwd wordt, naar
verwachting is dit eind 2015 klaar voor de gebruiker. Voor het Empire Office Building
van 7.500 vierkante meter wordt ook naar een alternatieve bestemming gekeken. De
voorraad is in Eindhoven met 5% gedaald tot 1.314.000 vierkante meter.
2010
Totale voorraad / Total stock
1.465.000
+1%
2011
1.465.000
0%
2012
2013
2014
2015
1.395.000 1.382.000 1.379.000 1.314.000

-5%
-1%
0%
-5%
Voor meer informatie over de regio Eindhoven kunt u terecht bij: Verschuuren en Schreppers Bedrijfsmakelaars |
De heer L.A.M. Schreppers MRICS RT | Telefoon (040) 211 11 12 | www.bedrijfsmakelaar.nu
Kantorenmarkten 2015 | Eindhoven 79
Sprekende Cijfers
Den Bosch
80 Den Bosch | Kantorenmarkten 2015
Den Bosch
Sprekende Cijfers
Den Bosch
De kantorenmarkt van Den Bosch kenmerkt zich in 2014 door een toenemend
aanbodvolume en een achterblijvende vraag. In de regio is sprake van een afnemende
vraag naar grootschalige kantoorruimten, mede hierdoor neemt het aanbod van deze
kantoorobjecten toe. De vraag naar kleinschalige kantoorruimten neemt daarentegen
toe en daarnaast is veelal sprake van flexibele huurcontracten.
De gemeente heeft de ambitie om de positie van Den Bosch als kantorenstad verder
te ontwikkelen, mede door aanbod dat goed aansluit op de vraag. Door beperkte
nieuwbouwontwikkelingen en het transformeren van incourante voorraad wordt
ingespeeld op de structureel afnemende vraag naar kantoorruimten. Door de gemeente
zijn vier actiepunten opgesteld, namelijk herontwikkeling van kantoren op goede
kantoorlocaties, transformatie of sloop van incourante kantoorobjecten, zeer beperkte
nieuwbouwontwikkelingen en het stimuleren van de kwaliteit van de kantorenlocaties.
Het grootschalige kantoorcomplex Bolduc is een goed voorbeeld van een geslaagde
renovatie en optimalisering. Dit complex was in het verleden enkel geschikt voor
gebruikers vanaf 500 vierkante meter. Om te kunnen voldoen aan de vraag is een
vleugel van het gebouw op risico herontwikkeld naar een kantoorkamerconcept,
geschikt voor kleine kantoorgebruikers. Binnen twee maanden na de renovatie was
70% van de herontwikkelde ruimte verhuurd en is besloten om een tweede vleugel te
herontwikkelen. Op het moment van schrijven is 30% voor de opleveringsdatum van
de tweede vleugel verhuurd.

op 1 januari
2010
Aanbod m vvo
106.700
2011
120.600
2012
92.600
2013
158.500
2014
153.300
2015
158.850

+48%
+13%
-23%
+71%
-3%
+4%

+12%
+21%
-5%
+44%
+21%
+16%

4%
2%
15%
0%
0%
0%

96%
98%
85%
100%
100%
100%
Aanbod
Het beschikbare metrage kantoorruimte in Den Bosch bestaat op 1 januari 2015
uit 158.850 vierkante meter. Wanneer dit vergeleken wordt met het aanbod een
jaar geleden, is sprake van een toename van 4%. Ten opzichte van het vijfjaarlijks
gemiddelde is sprake van een grotere stijging, namelijk 16%. Het totale beschikbare
metrage is verdeeld over 101 objecten, dit is een afname van acht objecten op
jaarbasis. Het aanbod in Den Bosch bestaat de laatste jaren enkel uit bestaande bouw,
wat overeenkomt met de ambitie van de gemeente om nieuwbouwontwikkelingen te
beperken. De gemiddelde grootte van een object welke beschikbaar is voor verhuur of
verkoop betreft 1.573 vierkante meter. In vergelijking met een jaar eerder betreft dit
een toename van 166 vierkante meter. Van het totale aantal beschikbare kantoorruimte
in Den Bosch hebben 39 objecten een beschikbaar metrage van meer dan 1.000
vierkante meter. Het grootst aaneengesloten beschikbare metrage is gelegen aan de
Reitscheweg met 9.481 vierkante meter.
op 1 januari
as of January 1st
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Den Bosch Centrum | Centre
47.200
40.300
40.800
53.000
56.550
52.250
A2-zone en Noord
26.000
37.600
34.400
83.800
78.850
89.300
Paleiskwartier en West
Totaal | Total
33.500
42.700
17.400
21.700
17.900
17.300
106.700
120.600
92.600
158.500
153.300
158.850
Kantorenmarkten 2015 | Den Bosch 81
Den Bosch
Sprekende Cijfers
Aanbod deelgebieden
Het aanbod in deelgebied A2-zone en Noord is in tegenstelling tot de andere
deelgebieden het afgelopen jaar met 13% toegenomen tot 89.300 vierkante meter.
In dit deelgebied is de afgelopen jaren sprake van het hoogste aanbod in de regio Den
Bosch. Het aanbod in de deelgebieden Den Bosch Centrum en Paleiskwartier en West is
in het voorbije jaar met respectievelijk 8% en 3% afgenomen. Verder is het aanbod op
de kantorenlocaties Soetelieve en Goudsbloemvallei, beide gelegen in het deelgebied
A2-zone en Noord, in 2014 verder toegenomen. Op het moment van schrijven staat
circa 60% van de objecten in Soetelieve leeg en op de locatie Goudsbloemvallei staan
alle aangeboden kantoorruimten nagenoeg leeg.
per deelgebied
2009
<250m2
A2-zone en Noord 250m2

<250m2
Paleiskwartier en West 250m
<250m2

180.000
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
2011
2012
2013
2014
- 1.700 1.600 1.950
5.900 18.600 6.200 9.200 18.900 16.550

-
2010
Den Bosch Centrum | Centre 250m2 8.800 26.900 23.800 10.400 18.600 8.000
- 200 300
20.300 16.700 7.900 14.200 4.200 6.350

-
- 300 500
35.000 62.200 37.900 33.800 41.700 30.900
2.000
2.300
2.250
Totaal | Total
35.800
44.000
33.150
Opname
In heel 2014 is in de regio Den Bosch 30.900 vierkante meter kantoorruimte opgenomen
met een metrage groter dan 250 vierkante meter. Ten opzichte van 2013 betreft dit een
afname van 26%. Verder is in Rosmalen, officieel gemeente Den Bosch, circa 5.000
vierkante meter opgenomen door Honeywell. Deze transactie is zeker noemenswaardig,
aangezien Honeywell meerdere locaties, waaronder n in Den Bosch, samenvoegt op
deze vestiging. Echter valt Rosmalen niet binnen de gebiedsdefinitie van regio Den
Bosch en maakt derhalve geen deel uit van het opnamevolume. Enkel in het deelgebied
Paleiskwartier en West is een hoger opnamevolume geregistreerd in het voorbije jaar.
In dit deelgebied is het transactievolume op jaarbasis verdubbeld tot 6.350 vierkante
meter en is sprake van het laagste opnamevolume. In totaal betreft het transactieniveau
in Den Bosch Centrum 8.000 vierkante meter en in de A2-zone en Noord 16.550
vierkante meter.
Transacties 250m2 : 31
In de regio Den Bosch zijn het afgelopen jaar 31 transacties geregistreerd met een
minimale grootte van 250 vierkante meter. In vergelijking met het voorgaande jaar is het
aantal transacties met vijf gedaald. Van het totaal aantal transacties betreft 13% een
kooptransactie, te weten vier transacties. De overige opnamen zijn een huurtransactie.
De gemiddelde grootte van een object betreft 997 vierkante meter, dit is een afname
van 163 vierkante meter op jaarbasis. Van het aantal geregistreerde transacties in 2014
zijn tien objecten opgenomen met een grootte van meer dan 1.000 vierkante meter. De
grootste opname heeft plaatsgevonden in het deelgebied A-2 Zone en Noord, namelijk
6.000 vierkante meter. Dit betreft een gebruikerstransactie van de Provincie Brabant.
Transacties <250m2 : 18
In 2014 hebben achttien transacties plaatsgevonden met een metrage kleiner dan
250 vierkante meter, dit betreffen allen huurtransacties. Ten opzichte van het hieraan
voorafgaande jaar is sprake van een toename van twee transacties. Daarmee zijn
in heel 2014 in totaal 49 transacties geregistreerd in Den Bosch. Ruim 36% van
82 Den Bosch | Kantorenmarkten 2015
Den Bosch
Sprekende Cijfers
het totaal aantal opnamen betreft een transactie met een metrage kleiner dan 250
vierkante meter. In totaal is in deze grootteklasse 2.250 vierkante meter opgenomen
in het voorbije jaar. Het totale transactievolume in 2014 komt derhalve uit op 33.150
vierkante meter.
De kantorenmarkt van Den Bosch kent in 2014 een lastig jaar. De kantorenmarktratio,
de verhouding tussen het transactievolume in een jaar en het aanbod aan het eind van
dat jaar, is met acht procentpunt afgenomen tot 19%. Het toenemende aanbod en het
dalende opnamevolume liggen hieraan ten grondslag.
Huurprijzen
Het afgelopen jaar is de hoogste huurprijs per vierkante meter genoteerd in het
deelgebied Den Bosch Centrum. Hier is een prijs betaald van respectievelijk 130,- tot
135,- per vierkante meter per jaar. In de A2-zone en Noord zijn prijzen tussen 120,en 125,- per vierkante meter per jaar gerealiseerd. Het deelgebied Paleiskwartier
en West kent de laagste huurprijzen, hier is namelijk een prijs per vierkante meter
tussen 90,- en 125,- per jaar betaald. In vergelijking met het voorgaande jaar
zijn de huurprijzen in 2014 gedaald, dit is onder andere te verklaren door de ruime
marktverhouding en kortlopende verlengingen die resulteren in gereduceerde
huurprijzen. Voor 2015 is de verwachting dat de huurprijzen vergelijkbaar zijn met het
afgelopen jaar. Voor de gebieden Den Bosch Centrum en A2-zone en Noord is de
verwachting dat de huurprijzen volgend jaar variren tussen 110,- en 135,- per
vierkante meter per jaar, afhankelijk van de ligging en de kwaliteit van het gebouw. De
huurprijs per vierkante meter in het Paleiskwartier en West varieert naar verwachting
tussen 90,- en 165,- per jaar.

Den Bosch Centrum | Centre
130-135

110-135
A2-zone en Noord
120-125
110-135
Paleiskwartier en West
90-125
90-165
Voorraad
Net als voorgaande jaren zijn in 2014 geen nieuwe kantoorobjecten in Den Bosch aan
de voorraad toegevoegd. Daarnaast zijn het afgelopen jaar geen objecten onttrokken
aan de voorraad, waardoor de totale kantorenvoorraad in Den Bosch ten opzichte van
vorig jaar niet is gewijzigd. Naar verwachting neemt in 2015 de voorraad kantoorruimte
af door de transformatie en sloop van incourante kantoorobjecten. Dit betreffen
voornamelijk verouderde gebouwen die gelegen zijn in het binnenstedelijke gebied of
op een strategische locatie in of nabij een woonwijk.

2010

2011
2012
2013
2014
2015
850.000
900.000
900.000
918.000
909.000
909.000
0%
+6%
0%
+2%
-1%
0%
Voor meer informatie over de regio Den Bosch kunt u terecht bij: HRS Bedrijfsmakelaars |
De heer mr. M.S.J. Hoffman | Telefoon (073) 800 00 08 | www.hrsbedrijfsmakelaars.nl
Kantorenmarkten 2015 | Den Bosch 83
Sprekende Cijfers
Breda
84 Breda | Kantorenmarkten 2015
Breda
Sprekende Cijfers
Breda
Van oudsher heeft Breda een strategische ligging tussen de Randstad en de Vlaamse
ruit, waardoor dit in het verleden veel bedrijven trok die betiteld werden als Beneluxhoofdkantoor. Inmiddels is deze markt opgedroogd en vinden weinig transacties plaats met
huurders van buiten de regio. De kantorenmarkt wordt gekenmerkt door met name lokale
partijen die verhuizen. Daarnaast neemt de vraag naar flexibiliteit toe en neemt het aantal
vierkante meters kantoor per werknemer af. Veel partijen die voornemend zijn te verhuizen,
verminderen het aantal vierkante meters en besparen hiermee op de huisvestingskosten.
Daarnaast gaan veel kantoorgebruikers in heronderhandeling met de verhuurder en wordt
vervolgens het contract voor de huidige locatie verlengd voor minder vierkante meters
of tegen een lagere prijs. In de regio Breda is SVZ een grote nieuwe kantoorgebruiker. Zij
huren bijna 1.800 vierkante meter op de Triple O Campus aan de Reduitlaan. De reden van
verhuizing is de voorgenomen verkoop van de bedrijfslocatie in Etten-Leur. Verder verlaat
Pernod Ricard Breda voor Amsterdam. Pernod Ricard laat 1.000 vierkante meter achter in
het kantorengebied Tetrade bij het stadion.
Plannen voor kantoren zijn zoveel mogelijk uit de bestemmingsplannen geschrapt,
waardoor geen verdere versnippering van het aanbod kan plaatsvinden. De plannen voor
nieuwe kantoren zijn met name geconcentreerd rondom het station. Indien een partij
zich van buiten de regio meldt met de behoefte om een substantieel aantal vierkante
meters te huren, is het mogelijk om een gebouw op maat te realiseren. In de omgeving
van Breda zijn nog enkele locaties beschikbaar voor kantoren, echter dit wordt niet verder
gestimuleerd gezien de leegstand. Toch wordt in het nieuwe station een nieuw kantoor
opgeleverd en ook komt er nieuw aanbod bij in de Oude Brouwerij aan de Ceresstraat
die een transformatie ondergaat. In de Structuurvisie Breda 2030, De Woonvisie en de
Aanpak Kamerverhuur 2014 is vastgelegd dat leegstaande kantoorgebouwen verbouwd
moeten worden naar studentenwoningen. Het gemeentebestuur is akkoord met de
realisatie van studentenhuisvesting in de kantoorgebouwen aan de Smederijstraat 1-7 en
de Tramsingel 27 en 52/62. Daarmee kunnen, dichtbij de binnenstad en de Hogescholen,
studentencampussen ontstaan.

op 1 januari
2010
Aanbod m vvo
70.600
2011
90.800
2012
109.100
2013
108.000
2014 2015
134.600 135.500

+11%
+29%
+20%
-1%
+25%
+1%

-18%
+12%
+31%
+22%
+31%
+17%

11%
2%
1%
1%
3%
4%

89%
98%
99%
99%
97%
96%
Aanbod
De kantorenmarkt in Breda kenmerkt zich door een sterk versnipperd aanbod. Door de
krimpende kantorenmarkt, nauwelijks nieuwe aanwas van bedrijven en het vertrek van
enkele organisaties is het aanbod toegenomen. Op 1 januari 2015 is 135.500 vierkante meter
kantoor beschikbaar. Dit is 1% meer dan een jaar geleden, toen ter vergelijking 134.600
vierkante meter werd aangeboden. Het aanbod is zeer divers en varieert van zeer kwalitatief
tot zeer eenvoudig. In perifere gebieden is inmiddels sprake van structurele leegstand,
waarbij prijs geen oplossing meer is om het aanbod terug te brengen. Ondanks een daling
in het aantal objecten met dertien kantoren is de kwantiteit van het aantal objecten over het
algemeen nog altijd groot. Aan het begin van 2015 staan 114 objecten te koop of te huur.
Het grootste beschikbare aaneengesloten metrage is gelegen in het centrum van Breda en
is bijna 8.000 vierkante meter groot. De gemiddelde grootte van een beschikbaar kantoor is
Kantorenmarkten 2015 | Breda 85
Breda
Sprekende Cijfers
1.189 vierkante meter. Ter vergelijking, een jaar geleden was een kantoor gemiddeld 1.060
vierkante meter groot. Het nieuwbouwpercentage bedraagt circa 4%.
op de eerste januari
as of January 1st
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Breda Centrum | Centre
25.300
22.600
28.500
20.000
34.200
32.200
Breda Oost | East
16.000
20.300
32.500
37.200
38.400
33.350
Breda West | West
19.000
18.500
17.000
23.700
27.700
34.650
Breda Overig | Other
10.300
29.400
31.200
27.100
34.300
35.300
Totaal | Total
70.600
90.800
109.200
108.000
134.600
135.500
Aanbod deelgebieden
In de regio Breda West is het aanbod hardnekkig en neemt opnieuw toe. Ogenschijnlijk lijkt
het kwalitatieve aanbod in het centrum terug te lopen. In de gebieden Moleneind-Oost en
aan de oostkant van de Haagse Beemden is veel aanbod dat min of meer gelijk blijft of een
lichte stijging noteert. In het stadiongebied is door het vertrek van een aantal huurders het
aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte ook sterk toegenomen. Door het gereed
komen van het station is hier 8.000 vierkante meter aan het aanbod toegevoegd. Op het
moment van schrijven is hier nog geen huurder voor gevonden, maar lopen volgens zeggen
van NS zeer veel gesprekken met kandidaat-huurders. Door de bouwwerkzaamheden
rondom het station loopt het aanbod in dit gebied op. De verwachting is dat als het station
helemaal gereed is, gebruikers zich vestigen en het aantal beschikbare vierkante meters
terugloopt. In Breda neemt het aanbod naar verwachting ook volgend jaar toe. Verder
wordt een tweedeling in de markt voorzien, waarbij er kantoren zijn die goed verhuurbaar
blijven en eventueel flexibel worden ingezet en zeer slecht verhuurbaar vastgoed dat zich
door de locatie niet leent voor revitalisatie of herontwikkeling.

per deelgebied
2009
Breda Centrum | Centre 250m
1.700 12.000 10.900 2.450 2.500 12.850
<250m
Breda Oost | East 250m

<250m
<250m
Breda Overig | Other 250m
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
2012
2013
2014
- 1.350 2.100 2.450
- 1.150 900 800
10.300 3.800 3.800 1.800

-
800 3.800
- 900 400 450
600 4.600 5.500

-
Totaal 250m | Totaal 250m

<250m
2011
10.100 14.000 6.600 3.250 6.800 6.350

-
Breda West | West 250m
2010
800 3.800 4.900
- 1.900 1.500 900
22.700
34.400
26.800
8.300
13.900
5.300
4.900
27.900
4.600
Totaal | Total
13.600
18.800
32.500
Opname
Het opnamevolume in 2014 waarvan het kantoor minimaal 250 vierkante meter groot
is, bedraagt 27.900 vierkante meter. Daarmee is de opname dit jaar hoger dan in 2013,
aangezien toen 13.900 vierkante meter werd opgenomen. Het transactieniveau wordt met
name gekleurd door de transactie van het UWV (9.700 vierkante meter) en de opname
van Grass Valley (4.000 vierkante meter). Het overige deel is tot stand gekomen door een
groot aantal transacties die zeer versnipperd zijn. Het UWV centraliseert haar activiteiten in
Breda aan het Chassveld en verlaat daarbij haar locaties aan de Verlengde Poolseweg en
Markendaalseweg. Het nieuwe kantoorgebouw wordt, voordat UWV haar intrek neemt,
geschikt gemaakt voor het nieuwe werken. Als gevolg hiervan geeft het UWV ruim 2.300
vierkante meter terug aan de markt in gebouwen die zij achterlaat.
De opnamen zijn doorgaans gekenmerkt door kortlopende contracten en flexibele huren en
vinden met name plaats op de betere locaties in eigentijdse gebouwen. Het centrum is daarbij
Breda
Sprekende Cijfers
aantrekkelijk voor partijen die dicht bij voorzieningen willen zitten. Hier is afgelopen jaar
het meeste aantal vierkante meters kantoorruimte opgenomen, te weten 12.850 vierkante
meter. Aan de westzijde van Breda hebben eveneens diverse transacties plaatsgevonden,
in totaal is hier 3.800 vierkante meter opgenomen. Veelal is de reden hiervan de goede
ligging aan de A16 en de bereikbaarheid met de trein. In Moleneind-Oost vinden nauwelijks
nog transacties plaats. Breda Oost is daarentegen nog wel in trek, onlangs vestigde West
Lambton zich hier. In Breda Oost is in totaal voor 6.350 vierkante meter kantoor een contract
afgesloten.
In totaal hebben in Breda 30 transacties plaatsgevonden waarvan het kantooroppervlak
minimaal 250 vierkante meter bedraagt. Dit zijn tien opnamen meer dan een jaar geleden.
De gemiddelde grootte van een kantoor is toegenomen van 696 vierkante meter in 2013 tot
931 vierkante meter in 2014. Ook hier vertekenen de twee eerder genoemde grote transacties
het beeld. Van de 30 transacties noteren drie opnamen een oppervlakte van minimaal 1.000
vierkante meter. Naast UWV en Grass Valley betreft dit SVZ die zich nieuw in Breda vestigt.
Gezien de beperkte vraag eind 2014 is de verwachting dat de markt zich in 2015 nog niet
zal herstellen in het segment boven 1.000 vierkante meter. In dit segment vinden met grote
regelmaat huurverlengingen plaats, waardoor door een tekort aan vragers de dynamiek in
dit segment beperkt blijft. Naar verwachting gaan partijen uiteindelijk verhuizen van een
matige huisvesting naar gebouwen met een betere prijs/kwaliteit verhouding. Vanwege
het vele goede aanbod is dit mogelijk. Daarnaast gaan kantoorgebruikers met de wens te
gaan werken volgens de uitgangspunten van het nieuwe werken mogelijk verhuizen naar
kantoren die dichtbij voorzieningen zijn gelegen. Binnen enkele jaren gaat de Rechtbank zich
vestigen in het stationsgebied, evenals de Belastingdienst. Naar verwachting gaat dit partijen
aantrekken die dicht bij deze instanties gevestigd willen zijn.
Relatief gezien vinden veel kleine transacties plaats met doorgaans flexibele contracten.
De opname van kleine kantoorruimten vindt met name plaats rondom en in het centrum
van Breda. Onder meer het gebied rondom het station is hierbij aantrekkelijk, gezien de
bereikbaarheid en de voorzieningen. Verder vinden de kleinschalige transacties verdeeld
over Breda plaats, waarbij op de beste locaties (CI Prinsenlaan, Westerhage) slechts zeer
beperkt aanbod is van kleinschalige kantoren. In het afgelopen jaar zijn 33 transacties
genoteerd waarvan het kantoormetrage kleiner dan 250 vierkante meter is. In 2013 was dit
aantal zeven opnamen meer, namelijk 40 transacties. Van het totaal aantal transacties die
afgelopen jaar in Breda zijn geregistreerd, te weten 63 opnamen, is 52% een kantoor van
klein formaat. In totaal is in de kleinste grootteklasse 4.600 vierkante meter opgenomen,
waardoor het totale opnamevolume 32.500 vierkante meter bedraagt. Naar verwachting
neemt de markt voor kleinschalige transacties sterk toe. De vraag concentreert zich met
name rondom het centrum of nabij locaties met goede voorzieningen. Onder meer op Triple
O Campus zijn veel mogelijkheden voor kleine bedrijven in de creatieve branche of met
een audiovisuele achtergrond. Door Breda heen zijn ook diverse businesscentra die met
verschillende producten kleinschalige kantoorruimte aanbieden. Deze businesscentra zijn
met name gesitueerd in het centrum en enkelen in Breda Noord.
De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen het aanbod op een bepaald
moment en de vraag naar kantoorruimte in een bepaalde periode. Bij een stijgende ratio is
sprake van een krappere markt, terwijl bij een daling de markt ruimer is geworden. In Breda
is de kantorenmarktratio door het positieve opnamevolume fors gestegen, te weten elf
procentpunt tot 21%. De vraag overstijgt het aanbod echter nog fors. Door de incidentele
grote transacties wordt voor volgend jaar een ruimere marktverhouding verwacht.
Breda
Sprekende Cijfers

Breda Centrum | Centre
145
140
Breda Oost | East
128
125
Breda West | West
135
135
Breda Overig | Other
125
Huurprijzen
De huurprijzen hebben een licht dalende tendens. De kantoren op de beste locaties blijven,
onder meer door gebruik te maken van incentives, op peil. De bruto huren hebben echter wel
een geringe prijsdaling doorgemaakt. In de periferie, waar kantoren weinig voorzieningen
hebben en van een matige kwaliteit zijn, staan de prijzen sterk onder druk. De verwachting
is dat deze huurprijzen blijven dalen. Op sommige locaties vormt prijs geen middel meer om
tot een transactie te komen. Hier dient ingrijpende herstructurering van het gebouw plaats
te vinden. Opvallend is dat huurprijzen van zeer eigentijdse en karakteristieke gebouwen
het minst hard dalen. Hier worden ook relatief weinig incentives weggegeven. Dit geldt
ook voor kleinschalige verhuur in kwalitatief goede gebouwen op aantrekkelijke locaties.
De mediane huurprijs ligt in Breda op 128,- per vierkante meter per jaar. De verwachting
is dat de huurprijzen op goede locaties stabiliseren en in de periferie verder dalen. De
tophuurprijzen van 2008 worden incidenteel nog gehaald in bijzondere gebouwen met
moderne voorzieningen en de mogelijkheid voor huurders om zich te profileren. Op
langlopende contracten worden nog altijd royale incentives gegeven. Incentives worden
steeds meer gegeven in een percentage van de huurprijs waarbij de gebruiker zelf kan
kiezen deze in mindering op de huurprijs te brengen of te gebruiken als investeringsbijdrage.
Huurvrije periodes worden door verhuurders in mindere mate verstrekt. De incentives zijn
het afgelopen jaar min of meer gelijk gebleven ten opzichte van 2013. De verwachting is dat
de incentives het komende jaar niet stijgen.
Voorraad
Op korte termijn worden de kantoren in het nieuwe station van Breda opgeleverd. Hierdoor
wordt 20.000 vierkante meter aan de voorraad toegevoegd. Hiervan is circa 12.000
vierkante meter gehuurd door de Belastingdienst. Voor de resterende kantoorruimten zijn
nog geen huurders gevonden, echter hiervoor is veel belangstelling. Daarnaast wordt de
oude brouwerij aan de Ceresstraat omgebouwd naar kantoor. In 2014 is daar bijna 1.200
vierkante meter verhuurd. In totaal komt de komende jaren nog 4.000 vierkante meter
op de markt, waarvan 1.000 vierkante meter in 2015. Ondanks dat op diverse locaties
nieuwbouwkantoren worden gerealiseerd ligt het niet in de lijn der verwachting dat op
risico wordt gebouwd. In 2015 wordt waarschijnlijk gestart met de bouw van het nieuwe
Rechtbankkantoor van circa 30.000 vierkante meter. Transformaties vinden op dit moment
nog zeer beperkt plaats. Wel wordt verwacht dat een aantal projecten in de loop van 2015
wordt gestart. Op dit moment wordt gewerkt aan vergunningen voor de transformatie
van een kantoor van 2.000 vierkante meter naar studentenwoningen. Verder zijn er nog
andere initiatieven die zich in een vroeg stadium bevinden. Het betreft hier met name
kantoren en kantoorlocaties die herontwikkeld worden naar woningen. In totaal gaat het
naar verwachting om drie gebouwen van gezamenlijk 15.000 vierkante meter groot. De
gebouwen die de Belastingdienst en de Rechtbank achterlaten worden naar verwachting
eveneens herontwikkeld. Dit betreffen grootschalige kantoren die de gemeente Breda
inkoopt. Het afgelopen jaar zijn geen kantoren aan de markt onttrokken door middel van
sloop. Concreet is 8.000 vierkante meter kantoor aan de voorraad toegevoegd en is 2.050
vierkante meter door transformatie onttrokken. Het gaat hier om de eerder genoemde
twee leegstaande kantoorgebouwen aan de Smederijstraat en Tramsingel. Derhalve is de
voorraad in Breda gestegen tot 700.150 vierkante meter.
Breda
Sprekende Cijfers

2010

2011
2012
2013
2014
2015
690.000
690.000
690.000
694.200
694.200
700.150
0%
0%
0%
+1%
0%
+1%
Voor meer informatie over de regio Breda kunt u terecht bij: Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars |
De heer P.P.M. Verhoeven MRICS RT | Telefoon (076) 514 74 54 | www.vandersande.nl
Sprekende Cijfers
Tilburg
90 Tilburg | Kantorenmarkten 2015
Tilburg
Sprekende Cijfers
Tilburg
De regio Tilburg maakt naast Breda, Den Bosch en Eindhoven onderdeel uit van de
Brabantse Stedenrij. In 2014 kenmerkt de lokale kantorenmarkt van Tilburg zich door
een afnemend aanbodniveau en een achterblijvende vraag naar kantoorruimten. Voor
het eerst sinds 2012 is het aanbod van kantoorruimte gedaald, dit komt mede door het
actieve leegstandsbeleid van de gemeente.
Door de gemeente Tilburg is in 2012 een Leegstandsverordening vastgesteld. Het doel
van deze verordening is om de leegstand terug te dringen middels sloop en transformatie
van incourante kantoorgebouwen. Daarnaast wordt nieuwbouw in de gemeente enkel
ontwikkeld voor gebruikers. Het nieuwe kantoor voor het UWV is op het moment van
schrijven in aanbouw. De verwachte oplevering van dit project staat gepland in 2015.
Naast het UWV gaat ook de gemeente Tilburg een deel van het gebouw van 7.500
vierkante meter huren. Verder is in 2014 een leegstaand kantoorgebouw aan de Dr.
Hub van Doorneweg 101 gesloopt. Dit gebouw, dat in eigendom van de gemeente
was, stond sinds enkele jaren leeg en is in 2009 gekraakt. Om verdere problemen
te voorkomen is besloten om het gebouw te slopen. De locatie van het gebouw is
opnieuw ingericht en de gemeente hoopt het perceel met een ruimere bestemming te
kunnen verkopen.

op 1 januari
2010
Aanbod m vvo
46.600
2011
84.500
2012
68.100
2013 2014 2015

74.200
105.400
95.850

-13%
+81%
-19%
+9%
+38%
-9%

+15%
+64%
+16%
+16%
+39%
+12%

0%
13%
8%
0%
0%
0%

100%
87%
92%
100%
100%
100%
Aanbod
Op 1 januari 2015 is in Tilburg 95.850 vierkante meter kantoorruimte beschikbaar
voor de verhuur of verkoop. Dit betreft een afname van 9% ten opzichte van een
jaar eerder, toen ter vergelijking 105.400 vierkante meter beschikbaar was. Net als
voorgaande jaren zijn in 2014 geen nieuwe kantoren aan het aanbod toegevoegd.
Derhalve bestaat het aanbod van kantoorruimte in Tilburg enkel uit bestaande bouw.
Begin 2015 zijn 95 objecten beschikbaar voor de verhuur of verkoop, dit is een afname
van negen objecten op jaarbasis. Het grootste aaneengesloten metrage dat in de regio
wordt aangeboden betreft, net als voorgaand jaar, het kantoorgebouw aan de Dr. Hub
van Doorneweg 195 van ruim 10.000 vierkante meter. Overeenkomstig het dalende
aanbod en het dalende aantal objecten is de gemiddelde grootte van een aangeboden
kantoorruimte in n jaar tijd met vijftien vierkante meter gedaald tot 998 vierkante
meter.
Kantorenmarkten 2015 | Tilburg 91
Tilburg
Sprekende Cijfers

op 1 januari
as of January 1st
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Tilburg Centrum | Centre
12.200
26.400
28.800
28.900
27.800
20.950
Tilburg Zuid | South
16.800
31.300
19.300
18.400
38.300
40.500
Tilburg Overig | Other
17.600
26.800
20.000
26.900
39.300
34.400
Totaal | Total
46.600
84.500
68.100
74.200
105.400
95.850
Aanbod deelgebieden
Enkel het deelgebied Tilburg Zuid registreert ten opzichte van een jaar eerder een
aanbodtoename. In dit gebied staat op 1 januari 2015 in totaal 40.500 vierkante meter
kantoorruimte in aanbod. Dit is tevens het hoogste aanbodcijfer in de regio. In de
deelgebieden Tilburg Centrum en Tilburg Overig is respectievelijk 20.950 en 34.400
vierkante meter voor de verkoop of verhuur beschikbaar. De grootste aanboddaling is
geregistreerd in het centrum, te weten -25%.

per deelgebied
2009
Tilburg Centrum | Centre 250m
3.100 6.000 1.600 5.900 3.100 5.450
80.000
60.000
40.000
- 100
- 700 200 400
3.800
12.300
12.300
11.900
13.700
1.600
400
11.750
750
Totaal | Total
13.500
14.100
12.500
Opname
Het afgelopen jaar is in de regio Tilburg 11.750 vierkante meter kantoorruimte opgenomen
met een metrage van 250 vierkante meter of meer. Indien het opnamevolume van 2014
vergeleken wordt met 2013 is sprake van een daling van 14%. Tilburg Overig noteert
het hoogste opnamevolume met 5.600 vierkante meter. De regio Tilburg Centrum
registreert een transactievolume van 5.450 vierkante meter kantoorruimte. Verder is in
het gebied Tilburg Zuid het minste aantal meters opgenomen, te weten 700 vierkante
meter.
20.000
0
- 800 200 350
700 4.800 8.700 4.000 8.600 5.600

-
100.000
2014
- 1.500 2.000 2.000 2.000 700
<250m
120.000
2013
2012
Tilburg Zuid | South 250m
Tilburg Overig | Other 250m

2011
<250m
<250m
2010
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
Het aantal geregistreerde transacties in 2014 is gelijk aan het aantal geregistreerde
transacties in 2013, te weten vijftien opnamen. Daarentegen is het totaal aantal verhuurde
of verkochte vierkante meters kantoorruimte met 1.950 vierkante meter gedaald ten
opzichte van vorig jaar. Dit verschil is te verklaren door een grote transactie van bijna
4.500 vierkante meter in 2013. In totaal zijn dit jaar drie transacties geregistreerd met
een grootte van 1.000 vierkante meter of meer. Het grootst aaneengesloten metrage
dat verkocht of verhuurd is in 2014 betreft een kantoorgebouw aan de Jules Verneweg
84 van ruim 2.700 vierkante meter. Dit betreft een verplaatsing van een bouwbedrijf,
dat voorheen op een andere locatie in Tilburg was gevestigd. Een groot deel van de
transacties betreft een dergelijke verplaatsing, wat overeenkomt met de landelijke
trends. De effectieve opname in de regio is daarmee beperkt, gezien het lage aantal
nieuwe gebruikers. Overeenkomstig het dalende opnamevolume is dit jaar ook de
gemiddelde kantoorgrootte afgenomen. In 2014 bedraagt de gemiddelde grootte van
een verkocht of verhuurd kantoorobject 785 vierkante meter. Ten opzichte van 2013 is
sprake van een afname van 126 vierkante meter, toen ter vergelijking de gemiddelde
grootte 911 vierkante meter betrof. Verder zijn dit jaar vier kantoorruimten verkocht,
de overige transacties betreffen een huurtransactie.
Tilburg
Sprekende Cijfers
In de regio Tilburg zijn in 2014 in totaal vijf transacties geregistreerd met een metrage
kleiner dan 250 vierkante meter. Ter vergelijking, in 2012 en 2013 zijn respectievelijk
drie en tien transacties geregistreerd in deze grootteklasse. Alle geregistreerde
transacties betreffen een huurtransactie. Opvallend is dat het aantal transacties in
deze grootteklasse in vergelijking met andere regios in Nederland relatief laag is. In
Tilburg komt het totaal aantal transacties voor 2014 uit op 20 verkochte of verhuurde
gebouwen. Daarmee betreft het totale opnamevolume in de regio het afgelopen jaar
12.500 vierkante meter kantoorruimte. Hiervan is 750 vierkante meter een kantoor
met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter. Uit het lage aantal transacties en het
beperkte opnamevolume valt op te maken dat de vraag naar kantoorruimte in de regio
Tilburg achterblijft ten opzichte van de rest van Nederland.
Vanwege het dalende opnameniveau is in 2014 de verhouding tussen opname en
aanbod ruimer geworden. De kantorenmarktratio is in een jaar tijd met n procentpunt
gedaald naar 12% aan het einde van 2014. Deze ratio geeft de verhouding weer tussen
de opname in het afgelopen jaar en het aanbod aan het einde van dat jaar. Hiermee is
de Tilburgse kantorenmarkt in 2014 ruimer geworden dan het voorgaande jaar.

Tilburg Centrum | Centre
130-200
Tilburg Zuid | South
75-135
Tilburg Overig | Other
75-135
Huurprijzen
De mediane huurprijs voor een kantoorgebouw in Tilburg bedraagt 130,- per
vierkante meter. Ten opzichte van 2013 betreft dit een afname van 10,- per vierkante
meter. Vanwege de huidige marktomstandigheden staan de huurprijzen onder druk
en worden incentives toegekend. De huurprijzen in het centrum van Tilburg variren
van 130,- tot 200,- per vierkante meter per jaar. In de gebieden Zuid en Overig is
sprake van huurprijzen tussen 75,- en 135,- per vierkante meter per jaar. Hierbij
geldt dat de huurprijzen afhankelijk zijn van de locatie en de kwaliteit van het object.
Voorraad
Vanwege de maatschappelijke discussie omtrent de kantorenleegstand is de afgelopen
jaren in de regio Tilburg geen nieuw gebouwde kantoorruimte op risico opgeleverd. In
2014 is het kantoorgebouw aan de Dr. Hub van Doorneweg 101 gesloopt. Hierdoor
is de kantorenvoorraad in de regio het afgelopen jaar met ruim 3.100 vierkante meter
gedaald tot 476.900 vierkante meter. In 2015 wordt het nieuwe kantoor voor het UWV
en de gemeente Tilburg opgeleverd en staan diverse transformaties op de planning.
Naar verwachting blijft komend jaar de kantorenvoorraad op een gelijkwaardig niveau.
2010

2011
2012
2013
2014
2015
475.000
487.500
487.500
487.500
480.000
476.900
0%
+2,5%
0%
0%
-2%
-1%
Voor meer informatie over de regio Tilburg kunt u terecht bij: HRS Bedrijfsmakelaars |
De heer A.A.C. Rens | Telefoon (073) 800 00 08 | www.hrsbedrijfsmakelaars.nl
Kantorenmarkten 2015 | Tilburg 93
Tilburg
Sprekende Cijfers
Sprekende Cijfers
Knooppunt
de Nieuwe
Werkelijkheid van
de kantorenmarkt
Arnhem en Nijmegen
Kantorenmarkten 2015 | Arnhem en Nijmegen 95
Sprekende Cijfers
Arnhem - Nijmegen
96 Arnhem en Nijmegen | Kantorenmarkten 2015
Arnhem
Sprekende Cijfers
Arnhem
De trends die de afgelopen jaren zichtbaar waren in de Arnhemse kantorenmarkt hebben
zich in 2014 doorgezet. De vraag naar kantoorruimte richt zich met name op locaties
in het centrum en rondom het Centraal Station. Buiten het centrum is de behoefte aan
kantoorruimte beperkt, behalve op locaties met een duidelijk profiel zoals IJsseloord
2 en Arnhems Buiten. IJsseloord 2 heeft een duidelijk profiel als snelweglocatie en stelt
hoge eisen aan de kwaliteit van de gebouwen en de openbare ruimte. Het afgelopen
jaar is niet alleen Vestas met 1.000 vierkante meter kantoorruimte hier gevestigd, ook
Vivare heeft een huurovereenkomst gesloten. Vanaf medio 2015 sluit Vivare haar andere
vestigingen, waaronder het kantoor aan de Westervoortsedijk en Velperbuitensingel in
Arnhem, en concentreert zich op 3.000 vierkante meter kantoorruimte op dit Arnhemse
bedrijventerrein. Op Arnhems Buiten vestigen zich met name innovatiebedrijven op het
gebied van energie en milieutechnologie. Tegema huurde er ruimte en DNV betrekt het
voormalige hoofdkantoor van TenneT van 10.000 vierkante meter op dit businesspark.
Net als bij Vivare is er bij DNV sprake van een samenvoeging van een aantal locaties.
Diverse gebouwen op Arnhems Buiten worden geheel of gedeeltelijk leeg achtergelaten.
Deze komen naar verwachting in 2015 op de markt. TenneT verhuisde eerder op Arnhems
Buiten naar het nieuwe kantoorgebouw MCE (Marindaal Centre of Excellence).
Aanbod
In Arnhem is het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte op jaarbasis met 6%
toegenomen. Op 1 januari 2015 bedraagt het aanbod in de regio Arnhem 208.300 vierkante
meter kantoor. Wanneer wordt gekeken naar het gemiddelde aanbodcijfer op 1 januari in
de afgelopen vijf jaar, dan ligt het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte in
2015 8% hoger. Het aanbod bestaat uit bestaande gebouwen en reeds, of binnen een
jaar, opgeleverde nieuwbouwkantoren met een minimaal beschikbaar metrage van 250
vierkante meter. Aan het begin van 2015 staan, net als een jaar geleden, alleen bestaande
kantoorgebouwen te huur of te koop. Het aanbod in Arnhem wordt bepaald door 113
objecten, dit is in vergelijking met een jaar geleden een daling van drie objecten. Hiervan
noteren 62 kantoren een grootte van minimaal 1.000 vierkante meter. De gemiddelde
grootte van een object in aanbod is 1.843 vierkante meter, dit is een toename van 152
vierkante meter in vergelijking met vorig jaar. Het object met het grootst aaneengesloten
beschikbare metrage is gelegen in Arnhem Zuid aan de Groningensingel en bedraagt ruim
12.000 vierkante meter.

op 1 januari
2010
Aanbod m vvo
153.300
2011
186.000
2012
196.700
2013
178.700
2014
196.100
2015
208.300

+37%
+21%
+6%
-9%
+10%
+6%

+7%
+25%
+23%
+8%
+8%
+8%

9%
8%
8%
1%
0%
0%

91%
92%
92%
99%
100%
100%
Aanbod deelgebieden
Een groot deel van de aanbodstijging in Arnhem komt voort uit de ontwikkelingen in
Arnhem Zuid. Door het vertrek van T-Mobile neemt het aanbod in deze deelregio fors toe.
Verder vertrok Vestas naar IJsseloord 2 en is hun oude gebouw in gebruik genomen door
SITA. Het oude gebouw van SITA op de Mr. E.N. van Kleffenstraat staat thans te huur. In
de andere deelgebieden van Arnhem is het aanbod niet significant veranderd. In Arnhem
Zuid zijn de meeste vierkante meters kantoorruimte beschikbaar, namelijk 67.350 vierkante
Kantorenmarkten 2015 | Arnhem 97
Arnhem
Sprekende Cijfers
meter. Een jaar geleden stond hier aanzienlijk minder te huur of te koop, te weten 52.800
vierkante meter. Arnhem West kent het geringste aanbodniveau met 14.100 vierkante
meter
op 1 januari
as of January 1st
55.900
55.600
41.600
44.700
49.650
25.500
24.100
30.700
24.200
Arnhem Oost | East
53.000
40.800
52.400
62.400
56.700
48.400
Arnhem West | West
400
1.700
3.400
15.900
19.500
14.100
Arnhem Zuid | South
39.400
45.400
49.800
40.400
52.800
67.350
153.300
186.000
196.700
178.700
196.100
208.300
2010
2011
2012
2013
2014
<250m
4.300
21.400
3.000
- 1.450 1.150 1.600
- 400 200 150

400 1.000
500 10.850
- 350
11.200 5.200 2.300 2.800 8.300 3.900

-
- 1.100 550 1.450
6.700 1.900 10.400 4.000 5.800
<250m
- 1.300
- 250
51.400 22.000 25.600 26.500 22.600 30.600
4.600
1.900
3.450
Totaal | Total
31.100
24.500
34.050
Opname
Het opnamevolume is sinds 2009 niet zo hoog geweest en bedraagt in 2014 30.600
vierkante meter. De transactie van DNV van 10.000 vierkante meter vertekent het algehele
opnamebeeld van 2014. Zonder deze transactie zou het opnameniveau vergelijkbaar zijn
met het volume in de afgelopen drie jaar. Naast de stijging in opname in Arnhem West
(vanwege de transactie van DNV), is ook in Arnhem Noord aanzienlijk meer opgenomen
dan een jaar geleden. Zo zijn rondom de Velperweg relatief veel transacties geweest. Dit
betroffen met name transacties kleiner dan 500 vierkante meter.
50.000
4.400 5.500 6.700 3.700 1.700 8.350

-
Arnhem Zuid | South 250m
100.000
1.600 14.300 8.600 8.100 1.700
Arnhem Noord | North 250m
<250m
150.000
2009
Arnhem Centrum | Centre 250m 10.100
Arnhem West | West 250m
200.000
2015
30.600
<250m
250.000
2014
47.400
Arnhem Oost | East 250m

2013
25.300
<250m
2012
Arnhem Centrum | Centre

2011
Arnhem Noord | North
Totaal | Total

per deelgebied
2010
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
Het transactievolume wordt bepaald door 21 opnamen met een metrage groter dan
250 vierkante meter, waarvan n koop- en 20 huurtransacties. Daarmee is sprake van
een toename van n transactie in vergelijking met 2013. Van het aantal geregistreerde
opnamen zijn negen kantoren opgenomen met een metrage groter dan 1.000 vierkante
meter. De grootste gebruikerstransactie is de eerder genoemde DNV. Gemiddeld is een
transactie 1.457 vierkante meter groot, een jaar geleden was dit 328 vierkante meter
minder. Ook hier is de enkele opname van 10.000 vierkante meter van invloed.
In de grootteklasse kleiner dan 250 vierkante meter zijn in het afgelopen jaar 22
opnamen geregistreerd. De geregistreerde kleine kantooropnamen betreffen allemaal
een huurtransactie. Derhalve zijn in totaal 43 kantoorruimten verhuurd of verkocht, 51%
hiervan is een kantoor van klein formaat. Hierbij gaat het om een totaal opnamevolume
van 3.450 vierkante meter, waardoor in de gehele regio een kantoorvraag van 34.050
vierkante meter was.
98 Arnhem | Kantorenmarkten 2015
Arnhem
Sprekende Cijfers
De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen de opname in een bepaalde
periode en het aanbod aan het einde hiervan. In 2015 bedraagt de ratio 15%. Wanneer dit
vergeleken wordt met een jaar geleden, is sprake van een krappere markt. Een jaar geleden
bedroeg de kantorenmarktratio namelijk 12%. De marktverhouding is in 2015 daarmee
gelijk aan die van 2013.
Huurprijzen
De huurprijsontwikkeling verschilt per gebied en zelfs per type gebouw. Op locaties met
veel leegstand dalen logischerwijs de huurprijzen. Op beter presterende locaties zoals het
centrum en dan met name in de modernere gebouwen met veel voorzieningen zijn de
huurprijzen constant en zijn de incentives minder. De hoogst genoteerde huurprijs bedraagt
circa 150,- per vierkante meter per jaar. De laagste prijs per vierkante meter is circa
90,- per jaar. De verwachte huurprijzen per deelgebied worden aangegeven met een
bandbreedte, waarbij de hoogte van de huur afhankelijk is van de kwaliteit en voorzieningen
van het gebouw.

Arnhem Centrum | Centre
120-155
Arnhem Noord | North
120-145
Arnhem Oost | East
110-140
Arnhem West | West
110-145
Arnhem Zuid | South
100-130
Voorraad
Arnhem is een kantorenstad en het merendeel van de werknemers in Arnhem werkt in
een kantooromgeving. In Nederland is Arnhem, na Amsterdam, Den Haag, Rotterdam,
Utrecht, Eindhoven en Haarlemmermeer, de zevende kantorenconcentratie. Opvallend
is dat afgelopen jaar een groot aantal kantoorgebouwen is getransformeerd naar andere
functies. Dit jaar is het voormalige SNS kantoor aan de Utrechtsestraat verkocht en
krijgt een woonbestemming. Ook de toren aan het Gildemeestersplein krijgt een andere
invulling, te weten studentenhuisvesting en het GIBO kantoor is herontwikkeld tot
studentenappartementen. Transformatie blijkt vooral haalbaar op centraal gelegen locaties
en/of bij objecten waarbij de eigenaar financieel de mogelijkheid heeft om te transformeren.
Mede vanwege deze ontwikkelingen is de voorraad aan kantoorruimte licht gedaald en
bedraagt op 1 januari 2015 1.060.800 vierkante meter.
2010 2011 2012 2013 2014 2015

1.075.000
+1%
1.079.100 1.079.100
+0,4%
0%
1.080.700 1.077.500 1.060.800

0%
0%
-2%
Voor meer informatie over de regio Arnhem kunt u terecht bij: Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars |
De heer J.H. Vogelaar | De heer P.J. van Yren RT | Telefoon (026) 355 21 00 | www.stmakelaars.nl
Kantorenmarkten 2015 | Arnhem 99
Nijmegen
Sprekende Cijfers
Nijmegen
Vorig jaar werd de kantorenmarkt in Nijmegen getypeerd als een terughoudende markt,
waarbij het opnamevolume dalend was en het aantal beschikbare vierkante meters steeg.
Aan het einde van 2014 is dit beeld niet veel anders. De regionale kantorenmarkt heeft
met name een lokaal verplaatsingskarakter, waarbij de nadruk ligt op huurprijs. Opvallend
is dat in de regio gebruikers zich steeds meer laten leiden door de huurprijs in plaats van
de locatie. Echter, kantoorgebruikers stellen wel meer eisen aan het pand. Dit heeft mede
tot gevolg dat de prijzen niet alleen variren op basis van locatie, maar ook afhankelijk zijn
van de kwaliteit van het pand. Hierdoor ontstaat per deelgebied een bandbreedte in de
huurprijs van minder kwalitatieve panden en van hoogwaardige kantoorobjecten.
Uit onderzoek is gebleken, dat de huidige voorraad voldoende is voor de huidige
kantoorvraag, derhalve worden in de regio geen kantoren meer ontwikkeld of hier dient
specifiek vraag naar te zijn. De gemeente Nijmegen heeft het plan voor het nieuwe
stadsdeel Waalsprong aangepast door het kantoorprogramma terug te brengen en
terughoudend te zijn met gronduitgifte. Dit moet bijdragen aan vermindering van de
leegstand. Verder zijn het afgelopen jaar veel kantoormeters aan de markt onttrokken,
waardoor het aanbod in combinatie met beperkte transacties maar beperkt toeneemt. De
leegstand neemt toe en kantoren, die niet meer aan de huidige standaard voldoen, staan
structureel leeg.
Aanbod
Het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte is op jaarbasis met 3% toegenomen
tot 104.550 vierkante meter op 1 januari 2015. De lichte toename van het aanbod is
toe te schrijven aan twee grote objecten van ieder circa 10.000 vierkante meter die in
aanbod zijn gezet. Het betreft de voormalige schoollocatie aan de Streekweg 21, welke
leegkomt door nieuwbouw, en het voormalig belastingkantoor aan de Stieltjesstraat 2. Het
nieuwbouwpercentage is van 5% op 1 januari 2014 gedaald naar 3% op 1 januari 2015.
Dit wordt veroorzaakt door enkele nieuwgebouwde kantoorruimten die zijn opgenomen
en geen nieuwe ontwikkelingen aan de markt zijn toegevoegd. Het aantal kantoorpanden
in verhuur of verkoop die groter dan 250 vierkante meter zijn is met zes objecten gedaald
tot 81 kantoorruimten. De gemiddelde grootte van een object is van 1.162 vierkante meter
vorig jaar gestegen tot 1.291 vierkante meter dit jaar. Het aanbod kent weinig kwalitatief
goed aanbod in het centrum. Naar verwachting worden diverse panden getransformeerd
om de voorraad en het aanbod te laten dalen.

op 1 januari
2010
Aanbod m vvo
80.600
2011
81.500
2012
73.300
2013
68.700
2014 2015
101.100
104.550

+38%
+1%
-10%
-6%
+47%
+3%

+2%
+11%
+2%
-5%
+25%
+22%

9%
5%
15%
1%
5%
3%

91%
95%
85%
99%
95%
97%
Aanbod deelgebieden
In het deelgebied Nijmegen Brabantse Poort zijn net als vorig jaar de meeste vierkante
meters kantoorruimte beschikbaar, te weten 38.750 vierkante meter op 1 januari 2015. In
de gemeente Beuningen is het aanbod het laagst, namelijk 3.900 vierkante meter kantoor.
Alleen de deelgebieden Wijchen en Nijmegen Oost registreren een lager aanbodcijfer dan
vorig jaar. De daling in Nijmegen Oost is te verklaren door het voormalig object van Royal
HaskoningDHV aan de Barbarossastraat van 13.000 vierkante meter, dat niet langer als
100 Nijmegen | Kantorenmarkten 2015
Nijmegen
Sprekende Cijfers
kantoor op de markt wordt aangeboden. Vorig jaar werd dit object nog aan het aanbod
toegevoegd door de verhuizing van Royal HaskoningDHV naar FiftyTwoDegrees, echter
dit object wordt getransformeerd tot woningen.
op 1 januari
as of January 1st
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Nijmegen Centrum | Centre
5.700
17.000
16.700
15.700
13.300
19.750
Nijmegen Brabantse Poort
37.300
28.100
27.700
18.300
35.600
38.750
5.100
4.300
4.100
3.000
17.800
5.650
14.200
18.000
16.100
20.100
21.500
28.450
Nijmegen Oost | East

Nijmegen West | West
Gemeente Beuningen
4.500 5.100 2.500 3.800 3.800 3.900
Wijchen
13.800 9.000 6.200 7.800 9.100 8.050
Totaal | Total
80.600
81.500
73.300
68.700
101.100
104.550
Opname
Afgelopen jaar hebben geen grote partijen van buiten Nijmegen zich in Nijmegen gehuisvest.
Daarentegen zijn wel diverse kantoorgebruikers binnen de regio verplaatst. Met name in
het vierde kwartaal van 2014 is sprake van een opleving in het opnamevolume. Ruim
50% van het totale transactievolume afgelopen jaar heeft in de laatste maanden van het
jaar plaatsgevonden. Enkele grote transacties liggen hieraan ten grondslag. In Nijmegen is
in 2014 een opnamevolume van 21.400 vierkante meter geregistreerd. In 2013 lag dit 6%
hoger. In Nijmegen Brabantse Poort is afgelopen jaar het meest aantal vierkante meters
kantoorruimte opgenomen, te weten 10.650 vierkante meter. In het vierde kwartaal heeft
Scholten Awater 3.400 vierkante meter van de vrije markt opgenomen. Capter heeft ruim
2.600 vierkante meter opgenomen op de voormalige ING locatie aan de Oranjesingel in
Nijmegen Centrum. Mede hierdoor is het transactievolume in Nijmegen Centrum gestegen
tot een niveau van 6.400 vierkante meter. Verder ondervindt met name Kerkenbos hinder
van het geringe aantal kantoorzoekers in de markt, ondanks de scherpe huurprijzen en
kwalitatief goed vastgoed. De verplaatsing van het UWV en Talis zijn buiten beschouwing
gelaten in de opnamecijfers. UWV is namelijk verplaatst naar het Takenhofplein 4 en
dit pand is reeds in bezit van Rijksgebouwendienst. Talis verhuist naar de Waalbanddijk,
echter deze transactie is tot stand gekomen zonder tussenkomst van een makelaar en er
is sprake van een tijdelijk contact omdat het voormalige Honig gebouw wordt gesloopt in
de nabije toekomst.
per deelgebied
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Nijmegen Centrum | Centre 250m
2.600
6.100
4.100
4.400
2.000
6.400
<250m
Nijmegen Brabantse Poort 250m
<250m
Nijmegen Oost | East 250m
<250m
Nijmegen West | West 250m
<250m
Gemeente Beuningen 250m
<250m
700
1.700
300
7.700
19.200
10.600
11.800
8.500
10.650
950
900
1.250
5.200
2.700
5.700
3.800
1.400
3.100
600
800
1.000
1.200
2.500
2.700
1.100
9.000
850
600
750
400
700
900
2.050
1.300
400
250
50
100
1.300
5.000
2.900
500
300
250
500
18.700
35.500
26.900
23.150
22.700
21.400
3.200
4.500
3.700
Totaal | Total
26.350
27.200
25.100
Wijchen 250m
<250m
Het transactievolume van 21.400 vierkante meter is tot stand gekomen door 29 opnamen.
Wanneer dit aantal vergeleken wordt met een jaar eerder, is sprake van een daling van
twee transacties. Van deze transacties zijn vijf transacties groter dan 1.000 vierkante
meter. De gemiddelde transactiegrootte is daarmee gestegen van 732 vierkante meter
Kantorenmarkten 2015 | Nijmegen 101
Nijmegen
Sprekende Cijfers

120.000
100.000
In 2014 hebben 31 transacties plaatsgevonden met een metrage kleiner dan 250 vierkante
meter. Een jaar geleden werden 36 opnamen in deze grootteklasse geregistreerd. In
Nijmegen zijn in 2014 in totaal 60 transacties geregistreerd, hiervan betreft 52% een
metrage van kleine grootte. Het opnamevolume van kleinere kantoorruimten betreft
3.700 vierkante meter. Daarmee komt het totale transactievolume in 2014 uit op 25.100
vierkante meter. In 2012 was dit 27.200 vierkante meter.
80.000
60.000
40.000
20.000
0
naar 738 vierkante meter. Gezien de huidige marktontwikkelingen is de verwachting dat

ook volgend jaar het opnamevolume nauwelijks veranderd.
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15
Aanbod/Supply
Opname/Take-up

De kantorenmarktratio van Nijmegen. De verhouding tussen de opname begin van het
jaar en het aanbod aan het einde van dat jaar, is met twee procentpunt gedaald tot 20%.
Het toenemende aanbod en een beperkte vraag zorgen voor een verdere verruiming
van de marktverhouding. Door maatregelen omtrent terughoudendheid ten aanzien van
nieuwbouw en het stimuleren van transformaties moet het aanbod afnemen. Bij een gelijk
of hoger opnameniveau stijgt volgend jaar de kantorenmarktratio.
Nijmegen Centrum | Centre
100-150
90-150
Nijmegen Brabantse Poort
70-120
70-120
Nijmegen Oost | East
90-140
90-140
Nijmegen West | West
70-110
70-105
Gemeente Beuningen
75-110
70-110
Wijchen 70-120 70-120
Huurprijzen
De huurprijzen zijn licht gedaald of in stand gebleven, echter er is geen sprake van
grote huurprijsdalingen. Ook wordt opgemerkt dat incentives stabiliseren. Verouderde,
oftewel incourante, kantoren die zijn gelegen zelfs op goede centrumlocaties worden niet
opgenomen als kantoorruimte, ook niet voor zeer lage huurprijzen. De bandbreedte voor
huurprijzen is steeds groter. In het centrum worden nog altijd de hoogste huurprijzen
gerealiseerd. Echter, er zijn in dit deelgebied ook kantoren die in het lagere huursegment
vallen. Ook in het segment met kleinere kantoortransacties staan door een beperkte vraag
de huurprijzen onder druk.
Voorraad
Aan het begin van 2015 is de voorraad in Nijmegen vastgesteld op 454.500 vierkante meter
kantoorruimte. De voorraad is in vergelijking met vorig jaar met 5% gedaald, aangezien
diverse objecten worden getransformeerd naar een andere functie, zoals het voormalig
UWV kantoor aan de Koninginnelaan en het voormalige object van Royal HaskoningDHV
aan de Barbarossastraat. Ook de ombouw van drie panden aan de Oranjesingel naar hotel
is een ontwikkeling die uit de markt voortkomt. Kantoorpanden in het centrum worden
veelal getransformeerd naar woningen, hotels of horecafuncties. Ruim 22.000 vierkante
meter kantoor krijgt op korte termijn een andere functie.
2010

2011
2012
2013
2014
2015
483.000
483.000
475.000
477.800
477.150
454.500
+12%
0%
-2%
1%
0%
-5%
Voor meer informatie over de regio Nijmegen kunt u terecht bij: Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars
Nijmegen | De heer S.G.A.H. Roelofs RT | Telefoon (024) 365 10 10 | www.stmakelaars.nl
102 Nijmegen | Kantorenmarkten 2015
Sprekende Cijfers
de Nieuwe
Werkelijkheid van
de kantorenmarkt
Groningen
Leeuwarden en Assen
Kantorenmarkten 2015 | Groningen, Leeuwarden en Assen 103
Sprekende Cijfers
Groningen
104 Groningen | Kantorenmarkten 2015
Groningen
Sprekende Cijfers
Groningen
In het noorden van Nederland behoort Groningen samen met Leeuwarden tot de grote
kantoorsteden. De Groningse kantorenmarkt kent het afgelopen jaar, na een lastig
jaar in 2013, een positief karakter. Het aanbod van kantoorruimte is gedaald en het
opnamevolume is gestegen. De kantorenmarkt van Groningen is daarmee in 2014
krapper geworden.
De gemeente Groningen heeft een actief beleid ten aanzien van de kantorenleegstand.
Door diverse mogelijkheden voor het herontwikkelen van kantoorruimten te bieden is,
in tegenstelling tot landelijke trends, het percentage leegstaande kantoren in Groningen
in 2014 afgenomen. De dalende leegstand en tevens de afnemende kantorenvoorraad
kunnen verklaard worden door het aantal onttrekkingen ten behoeve van transformatie
van kantoorruimten naar andere bestemmingen. Daarnaast zijn de afgelopen jaren een
aantal grote leegstaande objecten in gebruik genomen. Met name aan de zuidkant van
de stad is sprake van hoge leegstand. De terreinen Martini Trade Park, Kranenburg en
Corpus den Hoorn Zuid registreren meer leegstaande objecten dan in vergelijking met
de rest van de stad.

op 1 januari
2010
Aanbod m vvo
124.700
2011
134.600
2012 2013
129.800
129.500
2014
154.200
2015
139.350

+27%
+8%
-4%
-0,2%
+19%
-10%

+31%
+28%
+14%
+5%
+15%
+1%

3%
4%
3%
2%
2%
1%

97%
96%
97%
98%
98%
99%
Aanbod
Na een aanbodtoename van 19% in 2013 is dit jaar het beschikbare metrage
kantoorruimte met bijna 15.000 vierkante meter afgenomen tot 139.350 vierkante
meter op 1 januari 2015. Ten opzichte van een jaar eerder is daarmee sprake van een
aanboddaling van 10%. Het aanbodvolume wordt bepaald door 102 objecten. Ter
vergelijking, op 1 januari 2014 stonden in totaal 114 kantoorruimten in aanbod. Verder
bestaat het aanbod voor 99% uit bestaande kantoorobjecten, de overige kantoren
betreffen reeds opgeleverde nieuwbouw. Ondanks het dalende aanbod en het
afnemende aantal objecten is de gemiddelde grootte per kantoor licht gestegen van
1.353 vierkante meter eind 2013 naar 1.366 vierkante meter aan het einde van 2014.
In het kantoorgebouw De Zwarte Doos, gelegen in Groningen West, is ook dit jaar het
grootste aaneengesloten metrage beschikbaar. Dit object staat sinds 2012 in aanbod
en heeft ruim 13.000 vierkante meter voor verhuur beschikbaar.
op 1 januari
as of January 1st
Groningen Centrum | Centre

Groningen Noord | North
2010
2011
2012
2013
2014
2015
12.400
11.500
16.400
13.900
13.000
8.400
5.800
9.400
7.300
8.100
7.200
6.400
20.000
Groningen Oost | East
18.700
35.400
27.400
20.500
27.800
Groningen West | West
60.000
48.500
39.700
55.900
79.000
71.000
Groningen Zuid | South
27.800
29.800
39.000
31.100
27.200
33.550
124.700
134.600
129.800
129.500
154.200
139.350
Totaal | Total
Kantorenmarkten 2015 | Groningen 105
Groningen
Sprekende Cijfers
Aanbod deelgebieden
In vergelijking met een jaar geleden vertoont enkel het deelgebied Groningen Zuid een
aanbodtoename, namelijk 23% meer. Het afgelopen jaar zijn in het zuidelijke deel van
de stad enkele grote kantoorobjecten voor verhuur of verkoop beschikbaar gesteld.
Dit komt overeen met het eerder genoemde, hoge leegstandspercentage in Groningen
Zuid. De grootste aanbodafname is geregistreerd in Groningen Centrum, in n jaar
tijd is het aanbod gedaald van 13.000 vierkante meter tot 8.400 vierkante meter
beschikbare kantoorruimte in dit gebied. Op 1 januari 2015 wordt in Groningen West
71.000 vierkante meter aangeboden, dit is het grootste aandeel in het totale aanbod
van de stad. Verder is in Oost en Noord respectievelijk 20.000 en 6.400 vierkante
meter kantoorruimte beschikbaar. Het gebied Groningen Noord registreert daarmee
het minste aantal beschikbare vierkante meters.
per deelgebied
750 1.300
- 1.700
Groningen Zuid | South 250m

<250m
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15
Aanbod/Supply
2014
- 1.850
<250m
140.000
2013
Groningen West | West 250m
160.000
2012
0 1.700 1.900 2.650
<250m
180.000
2011
Groningen Noord | North 250m
Groningen Oost | East 250m

2010
3.900 3.000 1.950 5.250 10.050
<250m
<250m
2009
Groningen Centrum | Centre 250m 2.300
- 350 150 300
17.600 1.400 1.700 2.500 2.250 4.950

-
11.100
-
- 500 600 600
7.900 5.800 11.550 5.050 11.100

-
- 150 400 150
1.800 8.700 1.300 2.500 1.250 900

-
- 900 800 950
32.800 23.600 13.700 21.150 13.800 28.700
3.750
2.700
3.300
Totaal | Total
24.900
16.500
32.000
Opname
Ten opzichte van heel 2013 is het opnamevolume van kantoren in Groningen in 2014
meer dan verdubbeld. Afgelopen jaar is in totaal 28.700 vierkante meter kantoorruimte
opgenomen. Dit is 14.900 vierkante meter meer dan in 2013, toen ter vergelijking
13.800 vierkante meter is verkocht of verhuurd. Groningen Centrum en West
registreren een vergelijkbaar transactievolume van respectievelijk 10.050 en 11.100
vierkante meter kantoorruimte. Het westelijke deel van de stad kent hiermee het
hoogste opnameniveau in 2014. Daarnaast is overeenkomstig de totale opnamestijging
in deze regios het aantal verkochte of verhuurde vierkante meters kantoorruimte flink
toegenomen. Verder is in de regios Oost, Noord en Zuid achtereenvolgens 4.950,
1.700 en 900 vierkante meter opgenomen. Het deelgebied Groningen Zuid noteert
hiermee het laagste opnameniveau in 2014.
Opname/Take-up
In totaal zijn in 2014 drie kantoorobjecten verkocht en zeventien objecten verhuurd
met een metrage van 250 vierkante meter of meer. Het totaal aantal opnamen is op
jaarbasis afgenomen met twee transacties tot 20 in heel 2014. Overeenkomstig het
verdubbelde opnamevolume en de afname van het aantal opnamen is de gemiddelde
grootte van een opgenomen kantoorruimte in 2014 fors gestegen. De gemiddelde
transactiegrootte in Groningen in 2014 bedraagt daarmee 1.435 vierkante meter. Ter
vergelijking, in 2013 was een opgenomen kantoor gemiddeld 627 vierkante meter
groot. Opvallend is dat weinig nieuwe gebruikers kantoorruimte opgenomen hebben in
Groningen. De transacties betreffen met name verplaatsingen, waardoor sprake is van
beperkte effectieve opname en een grote vervangingsvraag. De grootste geregistreerde
transactie in 2014 betreft een opname van de Rijksuniversiteit Groningen aan de Oude
Boteringestraat. Volgens de makelaar die betrokken is geweest bij de transactie, is het
106 Groningen | Kantorenmarkten 2015
Groningen
Sprekende Cijfers
gekochte kantoorgebouw 7.400 vierkante meter groot. In totaal hebben in 2014 zes
transacties plaatsgevonden met een metrage groter dan 1.000 vierkante meter, dit is
twee keer zoveel in vergelijking met 2013.
De toenemende kantorenvraag is ook terug te zien in een toenemend aantal kleine
transacties. In 2014 zijn in totaal 23 transacties geregistreerd met een metrage
kleiner dan 250 vierkante meter. Ten opzichte van het voorgaande jaar is sprake van
een toename van drie opnames. Het opnamevolume in deze grootteklasse betreft in
totaal 3.300 vierkante meter, dit is ruim 10% van het totaal aantal vierkante meters
kantoorruimte dat in heel 2014 is verkocht of verhuurd. Derhalve komt in Groningen
het totale transactievolume in 2014 uit op 32.000 vierkante meter.
In 2014 is de kantorenmarktratio van Groningen met twaalf procentpunt gestegen tot
21% begin 2015. Daarmee is voor het eerst sinds 2009 een ratio van meer dan 20%
geregistreerd in de regio. De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in
2014 en het aanbod aan het einde van dat jaar, geeft aan dat de kantorenmarkt van
Groningen krapper is geworden in 2014. Gelet op het beperkte aantal transacties in de
regio is de ratio aan schommelingen onderhevig.
Verwacht/Expected () 2015
Groningen Centrum | Centre
90-150
Groningen Noord | North
90-150
Groningen Oost | East
90-150
Groningen West | West
90-150
Groningen Zuid | South
90-150
Huurprijzen
Net als voorgaand jaar zijn de mediane gerealiseerde huurprijzen in 2014 op een
vergelijkbaar niveau. De hoogst genoteerde huurprijs is in 2014 betaald voor een object
in Groningen West, namelijk 149,- per vierkante meter per jaar. Naar verwachting
blijven de huurprijzen in 2015 op een gelijk niveau en variren daarmee tussen 90,en 150,- per vierkante meter per jaar. Hierbij is naar verwachting geen verschil tussen
de verschillende deelgebieden waar te nemen. De huurprijzen variren voornamelijk in
prijs afhankelijk van de locatie en de kwaliteit van het kantoorgebouw.
Voorraad
De gemeente Groningen heeft in 2014 een afname van de kantorenvoorraad
geregistreerd door transformatie en sloop van kantoorpanden. Vorig jaar was nog
sprake van een forse toename, aangezien toen een correctie van de cijfers heeft
plaatsgevonden. Op 1 januari 2015 bestaat de fysieke kantorenvoorraad van Groningen
uit 1.099.200 vierkante meter. Naar verwachting neemt de voorraad komend jaar
verder af door transformatie en onttrekking van incourante kantoorpanden.
2010 2011 2012 2013 2014 2015

900.000
906.000
904.000
0%
+1%
0%
905.300 1.127.500
+0,1%
+25%
1099200
-3%
Voor meer informatie over de regio Groningen kunt u terecht bij: Lamberink Bedrijfsmakelaars | De heer
ing. E. Venema RT RMT | Telefoon (0592) 33 84 20| www.lamberink.nl
Kantorenmarkten 2015 | Groningen 107
Sprekende Cijfers
Leeuwarden
108 Leeuwarden | Kantorenmarkten 2015
Leeuwarden
Sprekende Cijfers
Leeuwarden
De kantorenmarkt van Leeuwarden is in 2014 te kenmerken als positief. In vergelijking
met voorgaande jaren is sprake van een hoog opnamevolume en relatief veel transacties.
Deze toenemende kantorenvraag in Leeuwarden heeft een dalend aanbodniveau tot
gevolg. Het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte is sinds twee jaar niet
afgenomen. Deze ontwikkelingen zijn mede te danken aan het actieve beleid van de
gemeente Leeuwarden omtrent de kantorenleegstand. De afgelopen jaren zijn diverse
verouderde kantoorgebouwen getransformeerd en nieuwe plannen voor transformatie
gestimuleerd en aanvragen worden versneld behandeld door de gemeente. Desondanks
zijn in 2014 geen kantoren aan de kantorenvoorraad van Leeuwarden onttrokken.
Medio 2014 is een discussie ontstaan over de bouw van zes nieuwe woontorens ten
behoeve van studentenwoningen in Leeuwarden. Bewoners van de stad zijn een
initiatief gestart om de nieuwbouw te stoppen en leegstaande kantoren om te bouwen
naar studentenhuisvesting. De gemeente heeft aangegeven niet bereid te zijn om
af te zien van de plannen, maar heeft toegezegd een beperkte en gerichte studie te
verrichten naar de transformatiepotentie en mogelijke succesfactoren van enkele andere
kantoorobjecten. De gemeente Leeuwarden is van mening dat studentenhuisvesting
niet altijd de gewenste oplossing is om de kantorenleegstand aan te pakken en is zich
bewust van hoe lang kantoren leegstaan en de totale omvang van leegstaand vastgoed
in de gemeente.
Aanbod
Op 1 januari 2015 is in Leeuwarden 110.200 vierkante meter kantoorruimte
beschikbaar voor verhuur of verkoop. Ten opzichte van dezelfde periode een jaar
eerder is het aanbod van kantoorruimte gedaald met 15.300 vierkante meter, oftewel
12%. Net als voorgaande jaren betreffen alle aangeboden objecten een reeds
bestaand kantoorgebouw. Eind 2014 staan 80 kantoorruimten in aanbod, tegenover
90 objecten een jaar eerder. Het grootste aaneengesloten metrage wordt aangeboden
aan het Fonteinland met een metrage van 6.000 vierkante meter. Tevens is het vorig
jaar grootst genoemde object aan de Tesselschadestraat van bijna 5.700 vierkante
meter nog steeds beschikbaar. Derhalve is, ondanks het dalende aanbodniveau en het
afnemende aantal kantoorobjecten, de gemiddelde grootte dit jaar beperkt gedaald
met zeventien vierkante meter. Gemiddeld is een aangeboden kantoorruimte in
Leeuwarden daarmee 1.377 vierkante meter groot. Ter vergelijking, bijna de helft van
de beschikbare kantoorobjecten betreft een object van 1.000 vierkante meter of meer.
Deze kantoorruimten zijn overigens ook voor deelverhuur beschikbaar in kleinere units.

op 1 januari
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Aanbod m vvo
93.100
83.200
77.500
106.400
125.500
110.200

+94%
-11%
-7%
+37%
+18%
-12%

+74%
-24%
10%
+30%
+10%
+10%

3%
2%
2%
0%
0%
0%

97%
98%
98%
100%
100%
Kantorenmarkten 2015 | Leeuwarden 109
100%
Leeuwarden
Sprekende Cijfers
op 1 januari
as of January 1st
Leeuwarden Centrum | Centre
2010
2011
2012
2013
2014
2015
22.300
16.800
18.100
18.900
22.300
28.150
Leeuwarden Oost | East
6.400
14.400
10.600
21.500
23.300
20.550
Leeuwarden West | West
31.800
25.400
26.400
40.400
47.150
40.450
Leeuwarden Zuid | South
38.100
25.300
21.600
22.200
26.900
26.900
Totaal | Total
93.100
83.200
77.500
106.400
125.500
110.200
Aanbod deelgebieden
In het deelgebied Leeuwarden Zuid is sprake van een gelijkblijvend aanbodniveau in
vergelijking met vorig jaar. In de overige deelgebieden is in het afgelopen jaar een
aanboddaling geregistreerd. Net als voorgaande jaren is op 1 januari 2015 de meeste
vierkante meters kantoorruimte beschikbaar in Leeuwarden West, namelijk 40.450
vierkante meter. In het centrum is het aanbod het sterkst afgenomen met 21%. Eind
2014 is in dit gebied 22.300 vierkante meter beschikbaar voor verhuur of verkoop.
Verder staat in het deelgebied Leeuwarden Oost 20.550 vierkante meter kantoorruimte
in aanbod.
per deelgebied
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Leeuwarden Centrum | Centre 250m

1.100 -
500 - -
9.800
<250m
- - - - -
500
Leeuwarden Oost | East 250m
<250m
- - - - - -
3.700
Leeuwarden West | West 250m

4.400
12.600 - - -
500
<250m
Leeuwarden Zuid | South 250m
<250m

140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
3.400 10.400
- 200 150
300 1.500
- 2.350
- - - - -
350
8.900 23.000
800 1.500 3.700 12.650
200
150
850
Totaal | Total
1.700
3.850
13.500
Opname
In heel 2014 is in totaal 12.650 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Voor het
eerst sinds 2010 is sprake van een dergelijk hoog opnamevolume. Ten opzichte van 2013
is sprake van een toename van bijna 9.000 vierkante meter, toen ter vergelijking 3.700
vierkante meter is opgenomen. Dit is te verklaren door een aantal grote transacties.
Enkel in het deelgebied Leeuwarden Oost zijn in 2014 geen transacties geregistreerd.
Leeuwarden Centrum registreert het hoogste opnamevolume van 9.800 vierkante
meter. De gebieden Zuid en West noteren een transactieniveau van respectievelijk
2.350 en 500 vierkante meter kantoorruimte.
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
Na slechts n transactie in 2013 zijn dit jaar negen transacties geregistreerd met een
metrage van 250 vierkante of meer. Deze transacties betreffen allen een huurtransactie
en zijn met name verplaatsingen van huidige kantoorgebruikers in de regio Leeuwarden.
Hierdoor is sprake van nauwelijks effectieve opname, gezien het lage aantal nieuwe
gebruikers. Afgelopen jaar heeft het UWV overeenstemming bereikt over een
verhuizing naar t Bildhuys aan de Stationsweg 1-11. Naar verwachting nemen zij medio
2015 de ruimte van 5.600 vierkante meter in gebruik. Dit is de grootste geregistreerde
transactie in 2014. De oude locatie van het UWV aan de Tesselschadestraat blijft na
heronderhandelingen de komende jaren nog in gebruik door een aantal afdelingen
van het UWV. De gemiddelde grootte van een verhuurd of verkocht kantoorgebouw
bedraagt dit jaar 1.408 vierkante meter. Dit is te wijten aan het aantal grote transacties
dat heeft plaatsgevonden, vier van de negen transacties is namelijk een opname met
een grootte van 1.000 vierkante meter of meer. Vorig jaar is slechts n transactie
geregistreerd, waardoor de gemiddelde grootte van 2013 niet representatief is.
110 Leeuwarden | Kantorenmarkten 2015
Leeuwarden
Sprekende Cijfers
In Leeuwarden zijn in 2014 in totaal vijf opnamen geregistreerd met een metrage kleiner
dan 250 vierkante meter, allen betreffen een huurtransactie. Enkel in de deelgebieden
Leeuwarden Centrum en Leeuwarden Zuid zijn transacties geregistreerd. In deze
grootteklasse is het afgelopen jaar 850 vierkante meter opgenomen. Daarmee zijn in
Leeuwarden veertien opnamen geregistreerd in heel 2014 met een totaal metrage van
13.500 vierkante meter, waarvan 36% een transactie van minder dan 250 vierkante
meter betreft.
De kantorenmarkt in Leeuwarden is vanwege het dalende aanbod en de toenemende
vraag het afgelopen jaar krapper geworden. Derhalve is de kantorenmarktratio in het
afgelopen jaar gestegen, te weten met acht procentpunt tot 11% op 1 januari 2015.
Deze ratio geeft de verhouding weer tussen de opname in het afgelopen jaar en het
aanbod aan het einde van dat jaar. Volgend jaar moet blijken of het aantal transacties
dat dit jaar heeft plaatsgevonden op een verbetering van de kantorenmarkt duidt of
dat dit slechts incidentele verplaatsingen zijn. Naar verwachting zijn het incidentele
verplaatsingen als gevolg van de ruime marktverhoudingen en het aanbod van betere
locaties voor dezelfde of soms een lagere prijs. Dit betekent niet dat er volgend jaar
geen verplaatsingen plaats gaan vinden, echter dat naar verwachting de effectieve
opname nihil tot negatief is.
Huurprijzen
Ondanks de krapper wordende markt staan de huurprijzen van kantoorobjecten
in Leeuwarden nog steeds onder druk door de marktverhoudingen en de beperkte
effectieve vraag. Vanwege het geringe aantal waarnemingen kunnen geen uitspraken
worden gedaan over de gerealiseerde huurprijzen per vierkante meter in het afgelopen
jaar. Naar verwachting variren de huurprijzen komend jaar tussen 80,- en 110,per vierkante meter per jaar. Dit is onder andere afhankelijk van de ligging en de
kwaliteit van het kantoorgebouw. Daarnaast worden nog steeds incentives toegekend
om een huurder aan te trekken of te behouden op de huidige locatie.
Leeuwarden Centrum | Centre
80-110
Leeuwarden Oost | East
80-110
Leeuwarden West | West
80-110
Leeuwarden Zuid | South
80-110
Voorraad
Na een daling van de kantorenvoorraad in 2013, is in 2014 de voorraad op hetzelfde
niveau gebleven. Daarmee bestaat op 1 januari 2015 de voorraad uit 516.000 vierkante
meter kantoorruimte. Naar verwachting neemt de voorraad komend jaar verder af door
transformaties, gezien het actieve beleid van de gemeente omtrent leegstand.
2010

2011
2012
2013
2014
2015
520.000
520.000
523.000
523.000
516.000
516.000
+0.5%
0%
+0,5%
0%
-1%
0%
Voor meer informatie over de regio Leeuwarden kunt u terecht bij: Lamberink Bedrijfs- makelaars | De heer
ing. E. Venema RT RMT | Telefoon (0592) 33 84 20 | www.lamberink.nl
Kantorenmarkten 2015 | Leeuwarden 111
Assen
Sprekende Cijfers
Assen
112 Assen | Kantorenmarkten 2015
Assen
Sprekende Cijfers
Assen
De kantorenmarkt van Assen kent in 2014 relatief kleine opnamen, dalende huurprijzen
en kortere looptijden. In de regio is, ondanks een lichte afname van het aanbod, nog
steeds veel kantoorruimte beschikbaar. De gemeente Assen hanteert mede daarom
een actief beleid om de kantorenleegstand te beperken en biedt diverse mogelijkheden
om kantoorgebouwen te transformeren of te herbestemmen.
Ondanks het grote aanbod is het niet altijd mogelijk om een zoekende partij geschikte
kantoorruimte aan te bieden. Het aanbod voldoet vaak niet aan de eisen van de
gebruikers en niet alle kantoorgebouwen zijn geschikt voor meerdere typen gebruikers.
Steeds meer gebouweigenaren zijn daarom bereid om hun kantoorpanden geschikt
te maken voor deelverhuur en daarmee het aantal beschikbare vierkante meters in
kleinere units aan te bieden. Dit sluit aan bij de landelijke trend van inkrimping door
bedrijven en een toenemende vraag naar kleinere metrages. De afgelopen jaren maken
steeds meer ondernemingen bewust de keuze om kleinere kantoorruimte te zoeken of
vestigingen op te heffen en de werkzaamheden te centraliseren op n locatie. Deze
ontwikkelingen zijn ook gaande in Assen, waardoor de verwachting is dat de huidige
scheve verhouding tussen vraag en aanbod de komende periode aanhoudt.

op 1 januari
2010
Aanbod m vvo
33.500
2011
41.400
2012
56.300
2013
43.400
2014
53.500
2015
52.550

-1%
+24%
+36%
-23%
+23%
-2%

+1%
+17%
+39%
+4%
+17%
+6%

8%
2%
1%
3%
2%
5%

92%
98%
99%
97%
98%
95%
Aanbod
Op 1 januari 2015 staat in de regio Assen 52.550 vierkante meter kantoorruimte in
aanbod. Ten opzichte van vorig jaar is sprake van een lichte daling van 2%. In vergelijking
met het vijfjaarlijkse gemiddelde is echter sprake van een toename, namelijk 6%. In
2014 zijn twee nieuw gebouwde kantoren aan het aanbod toegevoegd, waardoor
sprake is van een hoger aandeel nieuwbouw in de regio Assen. Van het totale metrage
beschikbare kantoorruimte betreft 5% nieuwbouw, de overige kantoorruimten zijn
reeds bestaande objecten. Het totale metrage beschikbare kantoorruimte is in Assen
aan het einde van 2014 verdeeld over 53 kantoorobjecten. Dit betreft n object meer
dan vorig jaar, toen ter vergelijking 52 kantoorpanden beschikbaar waren voor verhuur
of verkoop. Verder is de gemiddelde grootte van een aangeboden kantoorruimte dit
jaar met bijna 40 vierkante meter gedaald tot 991 vierkante meter. Dit is te verklaren
door een afname van het aantal aangeboden kantoorruimten met een grootte van
1.000 vierkante meter of meer. Aan het einde van 2013 werden drie objecten meer
in deze grootteklasse aangeboden. Deze grote kantoorruimten zijn veelal beschikbaar
voor deelverhuur, waarbij het huren van kleinere units mogelijk is.
Aanbod deelgebieden
Overeenkomstig de totale afname van het aanbod in de regio Assen, noteert enkel het
deelgebied Assen Noord een aanboddaling. In dit gebied wordt 5.600 vierkante meter
kantoorruimte aangeboden aan het begin van 2015. Ter vergelijking, op 1 januari 2014
was 13.900 vierkante meter beschikbaar in het noordelijke deel van de stad. Daarmee
is de totale aanboddaling toe te schrijven aan Assen Noord. Net als voorgaande jaren
kent het deelgebied Centrum het hoogste aanbodniveau van de regio, namelijk 33.300
Kantorenmarkten 2015 | Assen 113
Assen
Sprekende Cijfers
vierkante meter. In Assen West en Zuid is respectievelijk 11.250 en 2.400 vierkante

meter beschikbaar. Het zuidelijke deel van de stad kent daarmee, net als voorgaande
jaren, het laagste aanbodcijfer.
op 1 januari
as of January 1st
2010
2011
2012
2013
2014
2015
20.400
22.100
24.400
20.900
27.600
33.300
Assen Noord | North
9.400
10.300
14.100
11.900
13.900
5.600
Assen West | West
1.800
7.100
7.400
8.700
10.100
11.250
Assen Zuid | South
1.900
1.900
10.400
1.900
1.900
2.400
33.500
41.400
56.300
43.400
53.500
52.550
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Assen Centrum | Centre 250m
3.200 3.800 3.200 2.100 5.500 3.000
Assen Centrum | Centre
Totaal | Total

per deelgebied
<250m2
Assen Noord | North 250m
- 3.900 2.600 1.300
<250m2
Assen West | West 250m

60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
400
- 1.300
- 700 200
- 2.100 2.100 900
Assen Zuid | South 250m
- - - - - -
- 200 100 300
- 300
8.100
8.100 5.800 5.500 7.600 5.200
- 1.500 1.200 1.300
Totaal | Total
7.000
8.800
6.500
Opname
Na een aantal grote opnamen in 2013 zijn in 2014 voornamelijk kleinere transacties
geregistreerd. In totaal bedraagt het opnamevolume in Assen 5.200 vierkante meter.
Ten opzichte van een jaar eerder is sprake van een afname van 2.400 vierkante meter.
De transacties vinden met name in het deelgebied Assen Centrum plaats, hier is namelijk
3.000 vierkante meter verkocht of verhuurd. De overige opnamen zijn verspreid over de
gebieden Noord en West en betreffen voornamelijk snelweglocaties. In het zuidelijke
deel van de stad is dit jaar geen kantoorruimte opgenomen. In Assen Noord en West
is respectievelijk 1.300 en 900 vierkante meter kantoorruimte verhuurd of verkocht.
10.000
0
4.900
- 600 600
1.000
<250m2
<250m2
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
Ondanks een daling van het opnamevolume is sprake van een toename in het aantal
transacties. In 2014 zijn negen kantoren verhuurd of verkocht met een metrage van
minimaal 250 vierkante meter. In vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar zijn dit
twee objecten meer. Het verschil in opnamevolume tussen 2013 en 2014 is te verklaren
door een daling van de gemiddelde grootte en het ontbreken van transacties van
meer dan 1.000 vierkante meter. In 2013 zijn ter vergelijking drie transacties in deze
grootteklasse geregistreerd. Daarmee was in 2013 een opgenomen kantoor gemiddeld
1.047 vierkante meter groot, ten opzichte van slechts 579 vierkante meter in 2014. Van
het totaal aantal opgenomen kantoorruimten zijn drie objecten verkocht, de overige zes
transacties betreffen een huurtransactie. De grootste geregistreerde opname betreft
een transactie aan de Nijverheidsweg van ruim 900 vierkante meter. Een groot deel van
de transacties betreft een verplaatsing binnen de regio, waardoor Assen weinig nieuwe
gebruikers kent en er nauwelijks nieuwe kantoorvraag is.
In het afgelopen jaar zijn tien transacties geregistreerd in Assen met een metrage kleiner
dan 250 vierkante meter, allen betreffen een huurtransactie. Ten opzichte van 2013
is sprake van n transactie minder. In totaal is in 2014 in deze grootteklasse 1.300
vierkante meter opgenomen. In Assen zijn daarmee in heel 2014 negentien transacties
geregistreerd met een totaal transactievolume van 6.500 vierkante meter. Hiervan
betreft 20% een opname met een metrage van minder dan 250 vierkante meter.
Assen
Sprekende Cijfers
In Assen is de kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in een bepaalde
periode en het aanbod aan het einde van deze periode, gedaald naar 10% op 1 januari
2015. Deze afname van vier procentpunt in vergelijking met vorig jaar geeft aan dat
de kantorenmarkt in de regio zoals verwacht ruimer is geworden. Naar verwachting
neemt de ratio komend jaar toe door transformatie en herontwikkeling van incourante
kantoorobjecten.

Assen Centrum | Centre
95-135
Assen Noord | North
85-90
Assen West | West
75-85
Assen Zuid | South
90
Huurprijzen
Net als voorgaand jaar staan ook in 2014 de huurprijzen van kantoorruimte in Assen
onder druk. Toekomstige huurders selecteren nadrukkelijk op prijs en onderhandelen
vervolgens flink over de uiteindelijke huurprijs. Daarbij valt op dat verhuurders zware
concessies doen om een huurder aan te trekken of te behouden. Steeds vaker wordt een
lage huur overeengekomen en is sprake van kortere en meer flexibele huurcontracten.
Vanwege het geringe aantal waarnemingen is het niet mogelijk om uitspraken te
doen over de gerealiseerde huurprijzen in 2014. Naar verwachting variren de prijzen
komend jaar, afhankelijk van de locatie en de kwaliteit van het gebouw, tussen 75,en 135,- per vierkante meter per jaar. In het deelgebied Centrum variren de prijzen
vermoedelijk tussen 95,- en 135,- per vierkante meter per jaar. Verder ligt in de
overige deelgebieden de verwachtte vierkante meterprijs tussen 75,- en 90,- per
jaar.
Voorraad
Na een toename in de kantorenvoorraad van Assen vorig jaar, hebben dit jaar geen
veranderingen in de voorraad plaatsgevonden. Op 1 januari 2015 bedraagt de totale
voorraad kantoorruimte in Assen daarmee 299.000 vierkante meter. Op het moment
van schrijven wordt aan de Amerikaweg een nieuw pand gebouwd voor Pharma Bio
Research, op het moment van schrijven is hiervan nog geen exact metrage bekend
gemaakt. Daarnaast zijn een aantal plannen voor transformatie van kantoorobjecten
aan de Pelikaanstraat en het Abel Tasmanplein in ontwikkeling. Naar verwachting gaat
de kantorenvoorraad komend jaar wijzigen door deze ontwikkelingen, waarbij nog
moet blijken of de voorraad gaat dalen of toenemen ten opzichte van dit jaar.
2010

2011
2012
2013
2014
2015
300.000
300.000
300.000
295.000
299.000
299.000
0%
0%
0%
-2%
+1%
0%
Voor meer informatie over de regio Assen kunt u terecht bij: Lamberink Bedrijfsmakelaars | De heer ing. E.
Venema RT RMT | Telefoon (0592) 33 84 20| www.lamberink.nl
Kantorenmarkten 2015 | Assen 115
Assen
Sprekende Cijfers
Sprekende Cijfers
de Nieuwe
Werkelijkheid van
de kantorenmarkt
Apeldoorn
Deventer en Zwolle
Kantorenmarkten 2015 | Apeldoorn, Deventer en Zwolle 117
Sprekende Cijfers
Apeldoorn
118 Apeldoorn | Kantorenmarkten 2015
Apeldoorn
Sprekende Cijfers
Apeldoorn
De regio Apeldoorn kenmerkt zich in 2014 door een teruglopend aanbod van
kantoorruimte. In vergelijking met vorig jaar is sprake van een gelijkblijvend
transactieniveau. De kantorenmarkt in Apeldoorn is daarmee in het voorbije jaar
krapper geworden, oftewel vraag en aanbod zijn dichter tot elkaar gekomen.
Het aanbod van kantoorruimten in de regio is, onder andere dankzij transformatie,
afgenomen. De gemeente Apeldoorn hanteert een actief beleid omtrent de
leegstandsproblematiek en stimuleert transformatie van kantoren in het stadscentrum.
Op het moment van schrijven is een monitoringsinstrument voor de leegstand in
Apeldoorn in ontwikkeling. De gemeente ontwikkelt dit instrument om goed en actueel
inzicht te hebben in de ontwikkelingen van de leegstand van bedrijfsmatig onroerend
goed. Daarnaast is men bezig met de oprichting van een netwerk van vastgoedeigenaren
en stakeholders in de regio. Middels dit netwerk tracht de gemeente om ervaringen en
meningen uit te wisselen aangaande de leegstand, waardoor een geschikte strategie
voor hergebruik van leegstaand vastgoed ontwikkeld kan worden. Verder is in 2013
de stichting TransVorm opgericht. Deze stichting brengt eigenaren van leegstaande
gebouwen in verbinding met (start-up)bedrijven en dankzij deze steun hebben
verschillende bedrijven passende huisvesting gevonden. Daarnaast houdt de stichting
zich bezig met planvorming voor transformatieprojecten en vindt regelmatig overleg
met de gemeente plaats.

op 1 januari
2010
Aanbod m vvo
116.300
2011
142.500
2012
143.900
2013
144.300
2014
192.900
2015
162.050

+20%
+23%
+1%
+0,3%
+34%
-16%

+26%
+20%
+12%
+34%
+3%

1%
2%
2%
1%
0%
0%

99%
98%
98%
99%
100%
100%
Aanbod
Op 1 januari 2015 staat in de regio Apeldoorn 162.050 vierkante meter kantoorruimte
in aanbod. Dit betreft een aanbodafname van 16% in vergelijking met een jaar eerder.
Daarmee is voor het eerst sinds 2009 een daling van het aanbod geregistreerd in
de regio. Deze daling is onder andere te wijten aan een aantal transformaties van
kantoorgebouwen, te weten 16.000 vierkante meter. Verder zijn in 2014 een aantal
grote transacties geregistreerd, waardoor het aanbod op jaarbasis in totaal met bijna
31.000 vierkante meter is afgenomen. Ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde is
echter sprake van een aanbodtoename, namelijk 3%. Net als voorgaand jaar zijn alle
beschikbare objecten een reeds bestaand kantoorgebouw. Aan het einde van 2014
zijn 125 kantoorruimten beschikbaar voor verkoop of verhuur. In vergelijking met het
begin van dat jaar is sprake van een toename van twee objecten. Derhalve bedraagt
de gemiddelde grootte van een aangeboden kantoorruimte 1.297 vierkante meter. Ten
opzichte van een jaar eerder is sprake van een afname van 271 vierkante meter. Het
kantoorgebouw La Tour registreert het grootst beschikbare aaneengesloten metrage
van ruim 9.700 vierkante meter.
Kantorenmarkten 2015 | Apeldoorn 119
Apeldoorn
Sprekende Cijfers
Aanbod deelgebieden
De totale aanboddaling is te wijten aan een forse afname van het beschikbare metrage
kantoorruimte in Apeldoorn Centrum. In dit gebied is het aanbod op jaarbasis met
bijna 43.000 vierkante meter afgenomen tot een beschikbaar metrage van 39.650
vierkante meter. De overige deelgebieden noteren een aanbodtoename. In het
deelgebied Apeldoorn Overig is het hoogste aanbodniveau geregistreerd, te weten
55.300 vierkante meter. In Zuid, Noord en Oost staat achtereenvolgens 32.950, 27.650
en 6.500 vierkante meter kantoorruimte in aanbod.
op 1 januari
as of January 1st
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Apeldoorn Centrum | Centre
22.900
32.600
29.300
40.600
82.400
39.650
Apeldoorn Noord | North
20.000
20.100
15.700
21.400
24.000
27.650
Apeldoorn Oost | East
2.800
4.800
6.800
6.300
6.100
6.500
Apeldoorn Zuid | South
38.100
45.900
45.400
27.700
31.550
32.950
Apeldoorn Overig | Other
32.500
39.100
46.700
48.300
48.850
55.300
116.300
142.500
143.900
144.300
192.900
162.050
2010
2011
2012
2013
2014
Totaal | Total
per deelgebied
2009
Apeldoorn Centrum | Centre 250m 8.800

<250m
Apeldoorn Noord | North 250m

<250m
4.300 8.200 1.600 1.950 7.850

-
- 1.300 500 800
1.100 5.700 8.900 1.600 1.400 600

-
- 700 800 500
Apeldoorn Oost | East 250m
- 1.100 1.000
<250m
Apeldoorn Zuid | South 250m

<250m
- 700
- 250 400 700
2.700 2.500 4.500 4.000 2.450 3.000

-
- 300 100 400
Apeldoorn Overig | Other 250m 3.300 10.400 8.100 6.200 8.800 3.850
<250m

200.000
180.000
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
- 1.400 300 800
3.950
2.100
3.200
Totaal | Total
17.350
17.400
18.500
Opname
In 2014 is in Apeldoorn een opnamevolume van 15.300 vierkante meter geregistreerd.
Ten opzichte van het hieraan voorgaande jaar is sprake van een gelijkblijvend
opnameniveau. Opvallend is dat dit jaar het hoogste transactievolume is geregistreerd
in Apeldoorn Centrum met 7.850 vierkante meter. Dit is in overeenstemming met de
aanboddaling die in dit deelgebied is geregistreerd. In het oostelijke deel van de stad
zijn in 2014 geen transacties geregistreerd met een metrage van 250 vierkante meter of
meer. De deelgebieden Overig, Zuid en Noord noteren een opname van respectievelijk
3.850, 3.000 en 600 vierkante meter kantoorruimte.
20.000
0
15.900 24.000 30.700 13.400 15.300 15.300
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
Ondanks een gelijkblijvend transactieniveau is sprake van een afname van het
aantal transacties. In vergelijking met 2013 zijn dit jaar negen transacties minder
geregistreerd, namelijk veertien opnamen in totaal. Ter vergelijking, een jaar eerder
zijn 23 kantoorobjecten met een metrage van 250 vierkante meter of meer verhuurd
of verkocht. In totaal zijn zes kooptransacties geregistreerd, de overige acht opnamen
betreffen een huurtransactie. Verder zijn zes kantoorruimten opgenomen met een
grootte van 1.000 vierkante meter of meer. Gemiddeld is een verkochte of verhuurde
kantoorruimte derhalve 1.093 vierkante meter groot in 2014, dit is een toename van
ruim 400 vierkante meter op jaarbasis. Een aantal van de transacties betreffen een
verplaatsing van de gebruiker binnen de regio. Hierdoor is sprake van vervangingsvraag
en daarmee een beperkte effectieve opname. Komend jaar moet blijken of dit slechts
incidentele verplaatsingen betreffen of dat sprake is van een verbeterende markt.
120 Apeldoorn | Kantorenmarkten 2015
Apeldoorn
Sprekende Cijfers
In heel 2014 hebben in totaal 37 transacties plaatsgevonden met een metrage kleiner
dan 250 vierkante meter. Dit betreft een toename van dertien objecten in vergelijking
met 2013. Dit komt overeen met de toenemende vraag naar kleinere kantoormetrages.
Opvallend is dat de kantoorgebouwen waar verhuur per werkplek of unitverhuur
mogelijk is, voornamelijk buiten het centrum gelegen zijn. In totaal zijn 51 transacties
geregistreerd in Apeldoorn met een totaal opnamevolume van 18.500 vierkante meter.
Hiervan is 3.200 vierkante meter een opname van een kleine kantoorruimte en betreft
73% van het totaal aantal opnamen een transactie kleiner dan 250 vierkante meter
kantoor.
De kantorenmarktratio in de regio Apeldoorn, de verhouding tussen de opname in een
jaar en het aantal beschikbare vierkante meters kantoor aan het einde van dat jaar,
bedraagt 9% op 1 januari 2015. Wanneer dit vergeleken wordt met een jaar geleden,
is sprake van een toename van n procentpunt.
Huurprijzen
Net als voorgaande jaren staan de huurprijzen nog steeds onder druk. Incentives
worden nog steeds toegekend, echter deze lijken kleiner te worden en er is sprake van
lagere huurprijzen. De huurprijzen liggen in 2014 rond 100,- per vierkante meter per
jaar. Naar verwachting variren de vierkante meterprijzen komend jaar tussen 90,en 125,- per jaar, afhankelijk van de locatie en de kwaliteit van het kantoorgebouw.
Apeldoorn Centrum | Centre
90-125
Apeldoorn Noord | North
90-125
Apeldoorn Oost | East
90-125
Apeldoorn Zuid | South
90-125
Apeldoorn Overig | Other
90-125
Voorraad
Na een gelijkblijvende kantorenvoorraad vorig jaar is dit jaar een afname van bijna 21.000
vierkante meter geregistreerd. Deze afname is te wijten aan diverse transformaties.
Aan de Kanaalstraat zijn enkele kantoorgebouwen getransformeerd naar woningen
en een kantoorgebouw van ruim 4.600 vierkante meter aan de Roggestraat wordt
herontwikkeld tot een hotel. Op 1 januari 2015 bestaat de voorraad kantoorruimte in
Apeldoorn derhalve uit 717.750 vierkante meter.
2010

2011
2012
2013
2014
2015
754.000
754.000
754.000
738.400
738.400
717.750
+3%
0%
0%
-2%
0%
-3%
Voor meer informatie over de regio Apeldoorn kunt u terecht bij: Rodenburg Makelaars |
De heer J.A.C. van Loon MRICS RT | Telefoon (055) 526 82 68 | www.rodenburg.nl
Kantorenmarkten 2015 | Apeldoorn 121
Sprekende Cijfers
Deventer
122 Deventer | Kantorenmarkten 2015
Deventer
Sprekende Cijfers
Deventer
In 2014 is de kantorenmarkt van Deventer te typeren als een lastige markt. De regio
heeft de afgelopen jaren te maken met een oplopende leegstand en een moeizame
economie. Dit jaar zijn een aantal grote transacties geregistreerd door reeds in de
regio gevestigde kantoorgebruikers. Daarentegen is sprake van een opnamedaling in
vergelijking met 2013.
Als gevolg van het bovengemiddelde leegstandspercentage in Deventer heeft
de gemeente alle nieuwbouwontwikkelingen van kantoren stop gezet. Om de
leegstandsproblematiek aan te pakken heeft de gemeente, naast transformatie en sloop,
een plan bedacht voor ruilverkaveling. Door dit plan zou het mogelijk moeten zijn om
enkele gedeeltelijk verhuurde kantoorgebouwen weer volledig verhuurd te krijgen door
de huurders samen te voegen in n of meerdere gebouwen. Hierdoor komen andere
panden volledig leeg te staan en kunnen deze bijvoorbeeld tot woningen herontwikkeld
worden. Op papier lijkt dit een goed plan, maar in de praktijk blijkt het praktisch
onuitvoerbaar. De leegstaande objecten zijn met name gelegen op snelweglocaties, dit
zijn geen geschikte locaties om woningen te ontwikkelen. Daarnaast is de financiering
van de ruilverkaveling een lastig punt. Huidige huurders krijgen door de verhuizing
mogelijk te maken met hogere huurprijzen en niet alle kantooreigenaren zijn gebaat bij
verhuizingen van huurders. De gemeente heeft daarom nog geen verdere invulling aan
het plan gegeven.

op 1 januari
2010
Aanbod m vvo
76.100
2011
88.700
2012
89.600
2013
88.800
2014
106.600
2015
91.300

+15%
+17%
+1%
-1%
+17%
-17%

+29%
+28%
+19%
+8%
+18%
-2%

4%
3%
12%
3%
0%
0%

96%
97%
88%
97%
100%
100%
Aanbod
Op 1 januari 2015 staat 91.300 vierkante meter kantoorruimte in Deventer in aanbod. In
vergelijking met een jaar geleden is het aanbod met 15.300 vierkante meter afgenomen.
Deze daling is met name te wijten aan een aantal grote transacties die dit jaar hebben
plaatsgevonden. Daarnaast zijn een aantal kantoorpanden verkocht als belegging,
waardoor deze op het moment van schrijven niet in aanbod staan. Vermoedelijk
worden deze objecten na renovatie later weer te koop of te huur aangeboden. De 79
beschikbare kantoorruimten betreffen allen een reeds bestaand gebouw. Ten opzichte
van 2013 staan zeven objecten meer in aanbod. Een beschikbare kantoorruimte is
gemiddeld 1.156 vierkante meter groot. Dit is een daling van 325 vierkante meter ten
opzichte van 2013, toen ter vergelijking de gemiddelde grootte 1.481 vierkante meter
was. Van het totale aanbod zijn 34 objecten groter dan 1.000 vierkante meter, dit zijn
twee objecten minder dan vorig jaar. Het grootst aaneengesloten beschikbare metrage
wordt aangeboden in kantoorgebouw Waterfront, namelijk 4.400 vierkante meter.
op 1 januari
as of January 1st
Deventer Centrum | Centre
2010
2011
2012
2013
2014
2015
8.200
13.000
9.000
8.700
13.900
13.100
64.400
Deventer Hanzepark
52.000
59.200
65.900
69.700
80.900
Deventer Overig | Other
16.000
16.500
14.700
10.400
11.800
Totaal | Total
76.200
88.700
89.600
88.800
106.600
Kantorenmarkten 2015 | Deventer 123
13.800
91.300
Deventer
Sprekende Cijfers
Aanbod deelgebieden
Traditiegetrouw kent Deventer Hanzepark het hoogste aanbodcijfer in de regio. Op 1
januari 2015 wordt hier 64.400 vierkante meter aangeboden. In vergelijking met een
jaar eerder is sprake van een afname van 16.500 vierkante meter. In Deventer Centrum
is een lichte aanboddaling van 800 vierkante meter geregistreerd. Aan het begin van
2015 staat in het centrum daarmee 13.100 vierkante meter kantoorruimte in aanbod.
Verder is in de overige gebieden van Deventer een metrage van 13.800 vierkante meter
voor verkoop of verhuur beschikbaar. Ten opzichte van 1 januari 2014 is een toename
van 17% geregistreerd, oftewel 2.000 vierkante meter meer. Dit is te verklaren door
twee grote objecten die aan het aanbod zijn toegevoegd.
per deelgebied
<250m
Deventer Hanzepark 250m

<250m
<250m
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
2011
2012
2013
2014
- 900 1.000 950
- 300 1.100 1.050
1.100 2.500 1.300 800 6.400 1.300

-

2010
3.300 1.500 8.300 3.200 6.600 6.250

-
Deventer Overig | Other 250m
2009
Deventer Centrum | Centre 250m 2.300 1.300 3.700 1.900 2.800 6.800
6.700
- 200 1.100 600
5.300 13.300 5.900 15.800 14.350
1.400
3.200
2.600
Totaal | Total
7.300
19.000
16.950
Opname
Het afgelopen jaar is in Deventer 14.350 vierkante meter kantoorruimte opgenomen.
Wanneer dit vergeleken wordt met 2013, is sprake van een afname van 1.450 vierkante
meter. Opvallend is een grote toename in het opnamevolume van het deelgebied
Deventer Centrum. In dit gebied is een totaal metrage van 6.800 vierkante meter
opgenomen. Dit is 4.000 vierkante meter meer dan in 2013, toen ter vergelijking 2.800
vierkante meter kantoor is verkocht of verhuurd. Deze toename is te verklaren door een
aantal grote transacties die hebben plaatsgevonden. Verder registreren de deelgebieden
Deventer Hanzepark en Overig beiden een opnamedaling. In 2014 is in deze gebieden
respectievelijk 6.250 en 1.300 vierkante meter kantoorruimte opgenomen.
Ondanks een opnamedaling van 9% op jaarbasis, is sprake van een toename in het
aantal geregistreerde transacties. In de regio Deventer zijn in 2014 in totaal veertien
transacties geconstateerd, ten opzichte van 2013 betreft dit n opname meer. Hiervan
zijn vijf kantoorruimten verkocht, de overige opnamen betreffen een huurtransactie.
De grootste transactie heeft plaatsgevonden in Deventer Hanzepark, namelijk een
opname van ruim 3.400 vierkante meter door Drukwerkdeal.nl. Daarnaast heeft
Topicus, net als Drukwerkdeal.nl een groeiend bedrijf in Deventer, in 2014 twee
kantoorruimten opgenomen. In totaal hebben zij daarmee bijna 4.400 vierkante meter
aan kantoorruimte opgenomen dit jaar. Een verkocht of verhuurd kantoorgebouw is
in 2014 gemiddeld 1.024 vierkante meter groot, dit is een afname van 189 vierkante
meter ten opzichte van 2013. De grote transacties die dit jaar hebben plaatsgevonden
betreffen met name verplaatsingen van groeiende bedrijven in de regio. Verder is sprake
van inkrimping van veel bedrijven, waardoor zij minder vierkante meters kantoorruimte
nodig hebben. Naar verwachting neemt komend jaar het opnamevolume verder af,
aangezien grote transacties slechts incidenteel plaatsvinden en door de afnemende
kantoorruimtevraag.
In Deventer zijn in 2014 negentien transacties geregistreerd met een metrage van
minder dan 250 vierkante meter. Daarmee is sprake van een afname van zes transacties
124 Deventer | Kantorenmarkten 2015
Deventer
Sprekende Cijfers
in vergelijking met een jaar eerder. Van het aantal opgenomen kleine kantoorruimten
zijn twee objecten gekocht, de overige opnamen betreffen een huurtransactie. In
totaal is 2.600 vierkante meter kantoorruimte opgenomen in deze grootteklasse. Het
totale opnamevolume in Deventer bedraagt daarmee 16.950 vierkante meter in heel
2014, verdeeld over 33 transacties. Hiervan betreft 58% een kantoor met een metrage
kleiner dan 250 vierkante meter.
Mede door het afnemende aanbod van kantoorruimte is dit jaar de kantorenmarkt in
Deventer krapper geworden. De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname
in een jaar en het aanbod aan het einde van dat jaar, bedraagt op 1 januari 2015
in Deventer 16%. In vergelijking met vorig jaar is sprake van een toename van n
procentpunt.
Deelgebieden | Districts Verwacht / Expected () 2015

Deventer Centrum | Centre
80-135
Deventer Hanzepark
45-100
Deventer Overig | Other
45-100
Huurprijzen
Door de huidige mismatch tussen vraag en aanbod van kantoorruimte in Deventer
staan de huurprijzen onder druk. De huurprijzen zijn afhankelijk van de locatie en de
kwaliteit van het gebouw. Vanwege het geringe aantal waarnemingen kunnen geen
uitspraken worden gedaan over de gerealiseerde huurprijzen per vierkante meter in
2014. Naar verwachting worden komend jaar in het centrum van Deventer de hoogste
huurprijzen gerealiseerd. In dit gebied varieert de verwachte vierkante meterprijs tussen
80,- en 135,- per jaar. In de overige gebieden varieert de huurprijs tussen 45,- en
100,- per vierkante meter per jaar.
Voorraad
In het afgelopen jaar zijn geen wijzigingen in de kantorenvoorraad van Deventer
waargenomen. Op 1 januari 2015 bedraagt de kantorenvoorraad in Deventer
derhalve 333.000 vierkante meter. Komend jaar wordt het nieuwe Stadskantoor van
de gemeente Deventer opgeleverd. Daarmee wordt 13.500 vierkante meter aan de
voorraad toegevoegd.
op 1 januari
2010

2011
2012
2013
2014
2015
329.000
329.000
329.000
329.000
333.000
333.000
+2%
0%
0%
0%
+1%
0%
Voor meer informatie over de regio Deventer kunt u terecht bij: Rodenburg Makelaars |
De heer W.I. Dijkerman RT | Telefoon (0570) 745 245 | www.rodenburg.nl
Kantorenmarkten 2015 | Deventer 125
Sprekende Cijfers
1
2
3
4
5
126 Zwolle | Kantorenmarkten 2015
Zwolle
Sprekende Cijfers
Zwolle
In 2014 wordt, net als voorgaand jaar, de kantorenmarkt gekenmerkt door verplaatsingen
van kantoorgebruikers. Opvallend is dat op de markt weinig nieuwe gebruikers actief zijn.
Het aanbod van kantoorruimte is wederom aan een toename onderhevig en ook de
huurprijzen staan onder druk.
De gemeente Zwolle heeft een vast team ingeschakeld om kantoorgebruikers naar Zwolle
te trekken. Dit gebeurt onder andere door samenwerking tussen makelaars en de
gemeente. Daarnaast zijn door de gemeente accountmanagers aangesteld voor de
kantorenparken en bedrijventerreinen in Zwolle. Verder komen de aankomende jaren
enkele gebouwen van de Rijksoverheid in Zwolle leeg te staan vanwege afstoting door het
Rijk. De gemeente Zwolle werkt samen met de Rijksoverheid om leegstand in deze
kantoorpanden te voorkomen. Deze aanpak sluit aan bij eerdere plannen van de gemeente
om leegstand op de kantorenmarkt terug te dringen. De gebouwen betreffen voornamelijk
verouderde kantoorpanden die naar verwachting een andere functie krijgen zoals
woningen of een culturele bestemming.
Aanbod
Het totale beschikbare metrage kantoorruimte in Zwolle is in een jaar toegenomen met
18% tot 191.500 vierkante meter begin 2015. In vergelijking met het vijfjaarlijkse
gemiddelde is het aanbod eveneens met 18% toegenomen. Op 1 januari 2015 zijn in
totaal 127 kantoorobjecten voor koop of huur beschikbaar. Het aantal aangeboden
kantoorruimten is ten opzichte van een jaar geleden met achttien objecten toegenomen.
Het overgrote deel van het aanbod bestaat uit bestaande bouw. In een jaar is het
nieuwbouwpercentage afgenomen van 15% tot 13%. Verder bedraagt de gemiddelde
grootte van een aangeboden kantoorruimte in Zwolle 1508 vierkante meter, dit betreft in
vergelijking met vorig jaar een beperkte toename van 20 vierkante meter.

op 1 januari
2010
Aanbod m vvo
172.500
2011
170.300
2012
159.800
2013
129.400
2014
162.200
2015
191.500

+62%
-1%
-6%
-19%
+25%
+18%

+98%
+34%
+14%
-12%
+2%
+18%

27%
24%
20%
4%
15%
13%

73%
76%
80%
96%
85%
87%
Aanbod deelgebieden
Net als voorgaande jaren kent het deelgebied Zwolle Oosterenk, voorheen Ceintuurbaan,
op 1 januari 2015 het hoogste aanbodcijfer. Ten opzichte van een jaar eerder is het aanbod
in dit deelgebied toegenomen met 17.450 vierkante meter tot 60.650 vierkante meter. Dit
deelgebied noteert daarmee de grootste aanbodstijging. Zwolle Overig en Hanzeland
registreren begin 2015 tevens een hoog aanbodniveau, namelijk 40.600 en 37.800
op 1 januari
as of January 1st
2010
Zwolle Centrum | Centre
24.900
Zwolle Voorst
16.100
Zwolle Oosterenk
59.400
62.500
Hanzeland
25.600 25.300 30.200 19.600 33.700
37.800
Zwolle Overig | Other
46.400
41.000
42.600
22.600
40.850
40.600
1.050
1.350
170.300 159.800
129.400
162.200
191.500
Zwolle Marslanden
Totaal | Total
172.400
2011
2012
2013
25.100
19.100
16.400
14.600
53.300
Kantorenmarkten 2015 | Zwolle 127
2014
2015
16.800
16.450
20.800
19.900
26.950
30.300
50.500
43.200
60.650
Zwolle
Sprekende Cijfers
vierkante meter. In de gebieden Voorst, voorheen Zone A28, en Centrum is het beschikbare
metrage respectievelijk 30.300 en 20.800 vierkante meter. Verder kent het vorig jaar
nieuw toegevoegde deelgebied Zwolle Marslanden, net als voorgaand jaar, het laagste
aantal beschikbare vierkante meters, te weten 1.350 vierkante meter.

per deelgebied
2009
Zwolle Centrum | Centre 250m
7.700 4.500 5.300 2.200 1.300 3.100
<250m
Zwolle Voorst 250m

<250m
<250m
<250m
Zwolle Overig | Other 250m

250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
2013
2014
- 2.300 1.450 2.450

900 1.900 900 1.150
7.300
12.600
- 250 150
7.400 1.300 1.300 12.900 7.950

-
- 200 400 1.100
1.100 4.100 1.000 1.300 4.700
- - - - -
350
10.900 3.500 2.100 2.300 2.900 2.800
<250m
Zwolle Marslanden 250m
- - - - - -
<250m
- - - - - -
2012
Hanzeland 250m
2011
9.700 2.800
-
Zwolle Oosterenk 250m
2010
- 1.700 1.700 1.000
48.200 19.300 13.700 8.700 19.300 19.700
- 4.200 3.800 5.050
Totaal | Total
12.900
23.100
24.750
Opname
Het opnamevolume van kantoorruimte in Zwolle is in 2014 vergelijkbaar met 2013. Het
afgelopen jaar is in de regio Zwolle 19.700 vierkante meter opgenomen, dit is 400 vierkante
meter meer dan in 2013. Daarnaast kent de markt op het moment van schrijven nog
enkele grote huurders, die naar verwachting in het komende jaar gecontracteerd worden.
Dit betreffen naar verwachting voornamelijk verplaatsingen, daar er ook diverse partijen
van buiten de regio interesse hebben getoond in Zwolse kantoorruimten. Net als
voorgaande jaren is in het deelgebied Zwolle Marslanden dit jaar geen kantoorruimte
opgenomen. Daarnaast is ook dit jaar het meeste opgenomen in Zwolle Oosterenk,
namelijk 7.950 vierkante meter. Verder is in de deelgebieden Hanzeland, Centrum en
Overig achtereenvolgens 4.700, 3.100 en 2.800 vierkante meter verhuurd of verkocht in
2014. In het deelgebied Zwolle Voorst is het minst opgenomen, te weten 1.150 vierkante
meter. Naast de gebruikerstransacties worden op de Zwolse kantorenmarkt diverse
kantoorobjecten door partijen opgenomen ten behoeve van herontwikkeling tot
kwalitatieve hoogwaardige kantoorruimte. Na renovatie worden deze kantoorpanden
opnieuw voor verkoop of verhuur beschikbaar gesteld. Hierdoor blijft het aanbod hoog en
de marktverhoudingen naar verwachting ook volgend jaar ruim.
In 2014 hebben in totaal 26 transacties plaatsgevonden met een metrage van minimaal
250 vierkante meter. Hiervan betreft ruim 15% een kooptransactie, de overige transacties
zijn een nieuwe huurtransactie. Van het totale aantal geregistreerde transacties noteren
zeven objecten een grootte van minimaal 1.000 vierkante meter. De gemiddelde
oppervlakte per transactie is op jaarbasis aan een daling onderhevig, namelijk van 205
vierkante meter tot 758 vierkante meter. De grootste opname in 2014 heeft plaatsgevonden
aan de Dokter Klinkertweg, te weten een transactie van ruim 3.300 vierkante meter.
In heel 2014 zijn 39 kantoorruimten met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter
opgenomen in Zwolle. Ten opzichte van 2013 is sprake van twee transacties minder. In
deze grootteklasse is in een jaar 5.050 vierkante meter opgenomen, dit betreft een
toename van 250 vierkante meter op jaarbasis. In totaal is derhalve in de regio Zwolle
24.575 vierkante meter opgenomen in 2014, verdeeld over 65 transacties. Van het totale
Zwolle
Sprekende Cijfers
aantal transacties betreft 60% een transactie met een metrage kleiner dan 250
vierkante meter.
De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen de opname in een bepaalde
periode en het aanbod aan het einde hiervan. In 2014 bedraagt de ratio in de regio Zwolle
10%. Wanneer dit vergeleken wordt met een jaar geleden, is sprake van een ruimere
markt. Een jaar geleden bedroeg de kantorenmarktratio namelijk 12%.
Huurprijzen
In Zwolle zijn de huurprijzen aan druk onderhevig. Dit komt mede door de ruime
marktverhoudingen en de kwaliteit van het aanbod. De huurprijzen in deze regio variren
tussen de 90,- en 120,- per vierkante meter per jaar. In het centrum worden vierkante
meterprijzen van circa 120,- meter per jaar gerealiseerd. Verder vertonen de oudere
kantoorpanden die niet voldoen aan de hedendaagse eisen naar verwachting meer
leegstand of worden voor lagere prijzen verhuurd. De huurprijs voor deze kantoorobjecten
bedraagt gemiddeld 65,- per vierkante meter per jaar.
Zwolle Centrum | Centre
120
Zwolle Voorst
90-120
Zwolle Oosterenk
90-120
Hanzeland
90-120
Zwolle Overig
90-120
Zwolle Marslanden
90-120
Voorraad
De voorraad van kantoorruimte in de regio Zwolle is dit jaar minimaal veranderd. In het
afgelopen jaar is in de regio geen nieuwbouw opgeleverd en slechts n object aan de
voorraad onttrokken. Dit betreft het gebouw van het Openbaar Ministerie aan de
Burgemeester Drijbersingel van bijna 3.500 vierkante meter. Derhalve is de kantoorvoorraad
in een jaar op 1 januari 2015 gedaald naar 867.500 vierkante meter. Het komende jaar
worden diverse onttrekkingen verwacht vanwege de kantoren die de Rijksoverheid gaat
afstoten.
op 1 januari
2010

2011
2012
2013
2014
2015
842.000
871.000
871.000
871.000
871.000
867.500
+1%
+3%
0%
0%
0%
-0,4%
Voor meer informatie over de regio Zwolle kunt u terecht bij: Rodenburg Makelaars |
Mevrouw E. Olde Rikkert RMT | Telefoon (038) 422 42 25 | www.rodenburg.nl
Kantorenmarkten 2015 | Zwolle 129
Zwolle
Sprekende Cijfers
Sprekende Cijfers
de Nieuwe
Werkelijkheid van
de kantorenmarkt
Twente
Enschede en Hengelo
10
Kantorenmarkten 2015 | Twente 131
Sprekende Cijfers
1
2
3
4
5
6
7
8
9
132 Twente | Kantorenmarkten 2015
Enschede
Sprekende Cijfers
Enschede
In Enschede blijft de vraag naar kantoorruimte beperkt. Daarnaast zijn veel objecten
beschikbaar voor verhuur of verkoop. De marktverhouding ligt derhalve ver uit elkaar.
Naar verwachting komt hier op korte termijn geen verandering in, aangezien de aanpak
van kantorenleegstand door bijvoorbeeld transformatie moeizaam verloopt. Vanuit de
gemeente en de provincie houden enkele werkgroepen zich hiermee bezig, echter dit
heeft tot dusver niet geleid tot daadwerkelijke onttrekkingen. Verder is nieuwbouw
alleen mogelijk wanneer dit wordt opgeleverd ten behoeve van een gebruiker, voor
de markt wordt geen nieuwbouw ontwikkeld. Daarnaast wordt regionaal binnen de
netwerkstad afgestemd op nieuwbouw en verder beleid.
De gebruikersmarkt wordt gekenmerkt door de vraag naar flexibele contracten
voor korte duur. Ook is met name interesse in nieuwe en goede kantoorgebouwen,
waardoor verouderde kantoren leeg blijven. Daarnaast hebben gebruikers steeds meer
aandacht voor duurzaamheid. Opvallend is dat huurders voorkeur hebben voor n
grote kantoorvloer dan hetzelfde metrage verdeeld over verschillende verdiepingen.
Dit is opmerkelijk omdat in het kader van flexibiliteit op het eerste gezicht minder
makkelijk vierkante meters kunnen worden afgestoten, dit aangezien n grote
kantoorvloer moeilijker te segmenteren is dan drie verdiepingen. Verder is opvallend
dat in Twente veel technologische bedrijven zich vestigen. Vanuit Universiteit Twente
wordt geprobeerd afgestudeerden te binden aan Twente door zich te richten op
technologie en Kennispark Twente.

op 1 januari
2010
Aanbod m vvo
71.600
2011
85.600
2012
97.800
2013
96.700
2014
108.500
2015
106.900

+40%
+20%
+14%
-1%
+12%
-1%

+11%
+30%
+33%
+20%
+18%
+8%

8%
7%
7%
6%
6%
0%

92%
93%
93%
94%
94%
100%
Aanbod
Aan het begin van 2015 staat in de regio Enschede 106.900 vierkante meter
kantoorruimte in aanbod. Dit is in vergelijking met een jaar geleden een lichte daling van
1%. Het aanbodvolume wordt gevormd door 115 objecten. Wanneer dit vergeleken
wordt met vorig jaar, is sprake van een toename van acht kantoren. Van het totaal
aantal kantoren in aanbod zijn 23 groter dan 1.000 vierkante meter. De gemiddelde
oppervlakte van een kantoor in aanbod betreft 930 vierkante meter. Dit is een daling
van 83 vierkante meter op jaarbasis. Wederom staat het kantoor met het grootste
aaneengesloten metrage, te weten ruim 7.300 vierkante meter, in Enschede Centrum.
Op 1 januari 2015 is geen nieuwbouwaanbod beschikbaar, derhalve bedraagt het
nieuwbouwpercentage 0%. Dit is overeenkomstig het beleid dat geen nieuwbouw
wordt gebouwd voor de markt. Daarmee is het nieuwbouwpercentage in vergelijking
met de jaren hiervoor niet eerder op dit niveau geweest.
op 1 januari
as of January 1st
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Enschede Centrum | Centre
33.100
41.100
46.800
47.200
53.000
53.350
Enschede Business & Science Park
21.000
25.100
26.500
22.400
30.200
25.250
1.000
2.300
3.200
2.000
1.500
Enschede Overig | Other
16.500
17.100
21.300
25.100
23.800
28.300
Totaal | Total
71.600
85.600
97.800
96.700
108.500
106.900
Enschede Zuiderval
Kantorenmarkten 2015 | Enschede 133
Enschede
Sprekende Cijfers
Aanbod deelgebieden
Met name in Enschede Overig is het aanbod gestegen. Hier staat 28.300 vierkante
meter in aanbod, dit is 4.500 vierkante meter meer dan een jaar geleden. In Enschede
Zuiderval en Business & Science Park is het beschikbare aantal vierkante meters
gedaald. In het centrum is het aanbod nagenoeg gelijk aan dat van vorig jaar. Diverse
kantoren worden geschikt gemaakt voor opnamen voor kleinere oppervlakten. Deze
trend blijft naar verwachting tot schaarste weer optreedt en het aanbod van kleinere
kantoorruimten daarmee terugloopt.
per deelgebied
2009
Enschede Centrum 250m

2
<250m2
60.000
40.000
4.300 10.400 11.600 10.700
7.700
- 5.000 2.300 1.200
- - - -
200
50
3.500 3.100 1.700 3.000 5.600 2.300
- - -
1.100
800
1.950
13.100 27.500 22.800 25.100 24.600 22.300
Totaal <250m2 | Total <250m2
- - -
2.200
4.100
4.400
Totaal | Total
27.300
28.700
26.700
Opname
Het aantal transacties blijft in vergelijking met vorig jaar achter. Opnamen die
plaatsvinden zijn gelegen in het centrum van Enschede en in mindere mate in de overige
deelgebieden. In het centrum is dan ook het hoogste opnamevolume geregistreerd,
te weten 11.100 vierkante meter. In totaal is afgelopen jaar 22.300 vierkante meter
kantoorruimte opgenomen. Ten opzichte van 2013 is sprake van een daling van 9%,
oftewel 2.300 vierkante meter. De daling heeft onder andere te maken met de nieuwe
manier van werken en de daardoor dalende behoefte aan kantooroppervlak. Naar
verwachting is ook volgende jaar de vraag naar ruimte per kantoorgebruiker minder.
20.000
0
- - -
700
2.300
800
- 16.600
80.000
2014
Enschede Zuiderval 250m2
<250m2
100.000
2013
- - -
400
800
1.600
<250m
120.000
2012
<250m2
Enschede Overig 250m2

2011
5.400 3.500 10.700 5.500 6.000 11.100
Enschede Business & Science Park 250m2 4.200
2010
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
In totaal hebben 23 transacties plaatsgevonden met een metrage van minimaal 250
vierkante meter. Van het totaal aantal opnamen zijn vijf een kooptransactie voor eigen
gebruik en zeventien betreffen een huurtransactie. In vergelijking met 2013 zijn negen
kantoren minder verhuurd of verkocht. Gemiddeld is een kantoor dat uit de markt
wordt opgenomen 970 vierkante meter groot. Dit is aanzienlijk meer dan een jaar
geleden, toen was de gemiddelde grootte namelijk 793 vierkante meter. De opnamen
die plaatsvinden zijn met name op de kantorenlocaties en steeds kleiner. De vraag
naar grotere kantoormetrages gaat veelal samen met een vraag naar duurzaamheid.
Tubantia en Wegener Media zijn onlangs verhuisd binnen Enschede en laten een oud
pand achter. De grootste transactie betreft Wegener Media, die een nieuwe locatie
in Enschede heeft gekozen, te weten het oude kantoorpand van de Kamer van
Koophandel van 2.000 vierkante meter. Wegener Media laat aan de Getfertsingel een
kantoorruimte met bedrijfsruimte achter van ruim 15.000 vierkante meter. Dit object
is tot op heden nog niet aan de markt gebracht, maar naar verwachting gaat dit wel
gebeuren.
Zoals in het jaarrapport van 2014 aangegeven, wordt de kantorenmarkt in Enschede
nagenoeg bepaald door de opname van kleinere metrages. Dit blijkt wederom uit de
cijfers van afgelopen jaar. Het aantal transacties met een metrage kleiner dan 250
134 Enschede | Kantorenmarkten 2015
Enschede
Sprekende Cijfers
vierkante meter is met zeven toegenomen tot 31. Daarmee zijn in afgelopen jaar in
Enschede in totaal 54 kantoren verhuurd of verkocht. Hiervan bedraagt derhalve 57%
een opname van klein formaat. Met name onder 200 vierkante meter worden veel
transacties geregistreerd, tussen 200 en 500 vierkante meter is dit zeer beperkt. Door
meer beweging in de markt voor de kleinere metrages blijft de huurprijs makkelijker
gehandhaafd. Het transactievolume van kleinere kantoorruimten bedraagt 4.400
vierkante meter, waardoor in Enschede in totaal 26.700 vierkante meter kantoor is
verhuurd of verkocht.
De verhouding tussen het opnamevolume in een bepaalde periode en het aanbod aan
het einde van deze periode geeft aan hoe ruim of krap een markt is. Een stijgende
ratio duidt op een betere marktverhouding, terwijl een daling een verdere verruiming
indiceert. In Enschede is de markt ruimer geworden door het beperkte transactievolume.
Ondanks een daling van het aanbod is de kantorenmarktratio met twee procentpunt
gedaald. Om verdere verruiming van de kantorenmarkt te voorkomen dient het aanbod
te worden teruggebracht. De vraag naar kantoorruimte blijft naar verwachting het
komende jaar verkleinen.

Enschede Centrum | Centre
100-135
Enschede Business & Science Park
95-120
Enschede Zuiderval
125
Enschede Overig | Other
70-95
Huurprijzen
De ruime marktverhouding zet de huurprijzen onder druk en er worden veel incentives
weggegeven. Het is meer regel dan uitzondering dat bij een huurovereenkomst een
huurvrije periode wordt afgesproken. De huurprijzen blijven in tact wanneer sprake is
van kwaliteit die aansluit op de eisen van de gebruiker. Het prijsniveau is nog altijd erg
afhankelijk van de verschillende gebieden. Daarnaast is ook de afwerking en uitstraling
van een object bepalend voor het prijsniveau. Hierdoor ontstaat een grote bandbreedte
in huurprijzen binnen een deelgebied. Zolang het aanbod hoog is blijven de huurprijzen
onder druk staan. Wellicht is sprake van een nieuwe realiteit en zijn dit de nieuwe
huurprijzen voor de kantorenmarkt.
Voorraad
In Enschede is de voorraad gelijk gebleven en bedraagt derhalve 724.000 vierkante
meter kantoorruimte. Sensata is op zoek naar een nieuwbouwlocatie en deze dient
speciaal voor hen gebouwd te worden. Wanneer nieuwbouw wordt gerealiseerd wordt
dit aan de voorraad toegevoegd. Afgelopen jaar is dit niet het geval geweest. Ook
transformaties blijven nog achter, wellicht dat volgend jaar wel diverse kantoren aan de
markt worden onttrokken. Tot dusver blijft de voorraad op hetzelfde niveau.
2010

2011
2012
2013
2014
2015
506.400
506.400
506.400
678.000
724.000
724.000
+11%
0%
0%
+34%
+7%
0%
Voor meer informatie over de regio Enschede kunt u terecht bij: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars |
De heer T.A. van der Veen MRICS RT | De heer W. Tijhuis | Telefoon (053) 485 22 44 | www.snelderzijlstra.nl
Kantorenmarkten 2015 | Enschede 135
Hengelo
Sprekende Cijfers
Hengelo
In Twente is Hengelo centraal gelegen met een goede infrastructuur en is daarmee een
aantrekkelijke vestigingslocatie voor lokale, regionale en ook (inter)nationale bedrijven.
Niet alleen is Hengelo aantrekkelijk voor zakelijke dienstverleners zoals Odin Groep
en IT-to-IT, maar ook voor andere bedrijfsactiviteiten zoals logistiek, groothandel en
automobielbedrijven. Desondanks vestigen maar weinig bedrijven op dit moment in
de regio.
Net als in Enschede is sprake van veel aanbod en weinig opname. Met name in
Westermaat blijven de transacties achter. Hengelo blijft ook op de kantorenlocaties
achter in vergelijking met Enschede. De nieuwbouw op Westermaat Campus gaat wel
door. Ondertussen is de gemeente Hengelo op zoek naar een locatie voor het nieuwe
stadskantoor. Daarbij wordt zowel gekeken naar bestaande bouw als nieuwbouw.

op 1 januari
2010
Aanbod m vvo
84.200
2011
80.800
2012
82.800
2013 2014
81.900
86.500
2015
103.100

+77%
-4%
+2%
-1%
+6%
+19%

+77%
+34%
+ 23%
+9%
+4%
-1%

11%
12%
12%
5%
4%
4%

89%
88%
88%
95%
96%
96%
Aanbod
Het aanbod kantoorruimte in de regio Hengelo is met 19% fors toegenomen tot
103.100 vierkante meter op 1 januari 2015. De toename in het aanbod kan worden
verklaard door n object van 9.500 vierkante meter dat in aanbod is gezet, alsmede
diverse panden van 1.000 vierkante meter. In totaal zijn 34 van de 86 objecten minimaal
1.000 vierkante meter groot. Het object met het grootste aaneengesloten beschikbare
metrage betreft het kantoor van ruim 10.000 vierkante meter op Sportlaan Driene
in het overige deel van Hengelo. De gemiddelde grootte van een kantoor is in een
jaar iets toegenomen van 1.187 vierkante meter vorig jaar naar 1.198 vierkante meter
op 1 januari 2015. Binnen het totale beschikbare kantoormetrage betreft 4% een
nieuwbouwproject. Dit is gelijk aan een jaar geleden. Logischerwijs betreft 96% van
het aanbod op 1 januari 2015 reeds bestaande kantoorgebouwen.
op 1 januari
as of January 1st
Hengelo Centrum | Centre
2010
2011
2012
2013
2014
2015
28.100
26.600
27.100
27.300
27.300
26.900
13.450
Hengelo Hart van Zuid
6.200
6.700
6.700
6.700
3.900
Hengelo Westermaat Campus
1.400
2.500
3.000
2.700
1.800
1.550
27.400
25.700
26.500
22.900
22.000
24.500
Hengelo Westermaat
Hengelo Overig | Other
21.100
19.300
19.500
22.300
31.500
36.700
Totaal | Total
84.200
80.800
82.800
81.900
86.500
103.100
Aanbod deelgebieden
Door de toevoeging van het grote object van 9.500 vierkante meter is het aanbod in
Hengelo Overig gestegen. Ook Hart van Zuid en Westermaat noteren aan het eind van
2014 een hoger aanbodcijfer dan aan het begin van dat jaar. Het beschikbare metrage
kantoorruimte in het centrum van Hengelo en in het deelgebied Westermaat Campus
is licht gedaald. Het deelgebied Overig kent met 36.700 vierkante meter het hoogste
aanbodcijfer, gevolgd door Hengelo Centrum met 26.900 vierkante meter.
136 Hengelo | Kantorenmarkten 2015
Hengelo
Sprekende Cijfers
per deelgebied
2009
<250m2
40.000
20.000
0
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
1.200
- 200
400
800
- 100
- 150
9.100 2.500 3.600 9.600 1.400 250

-
- 200 200 150
1.500 4.500 4.200 300 1.100 2.750

-
Totaal 250m2 | Total 250m2
- 750 1.300 300
3.400
<250m2
60.000
Hengelo Overig | Other 250m
80.000
2014
- - - - - -
<250m2
100.000
2013
Hengelo Westermaat 250m
120.000
2012
Hengelo Hart van Zuid 250m
<250m2

2011
<250m2
Hengelo Westermaat Campus 250m 3.000
2010
Hengelo Centrum | Centre 250m 9.100 10.300 1.100 3.250 2.400 6.500
- 200 550 650
22.700 20.700 10.100 13.550 5.700 9.500
Totaal <250m2 | Total <250m2
- 1.250 2.250 1.100
Totaal | Total
14.800
7.950
10.600
Opname
Na een beperkt opnamevolume in 2013 is het transactievolume in 2014 positief, echter
nog altijd lager dan in de jaren 2008 tot en met 2012. In het afgelopen jaar is in totaal
9.500 vierkante meter kantoorruimte verhuurd of verkocht. Te vergelijking, in 2013
was het opnameniveau beperkt tot 5.700 vierkante meter. In het centrum van Hengelo
is de meeste vraag, te weten 6.500 vierkante meter. Hart van Zuid en Westermaat
Campus noteren geen enkele transactie van 250 vierkante meter of meer. In Hengelo
Overig is 2.750 vierkante meter kantoor opgenomen. In Westermaat is 250 vierkante
meter kantoor verhuurd.
Transacties >250m: 13
Het transactievolume is tot stand gekomen door dertien transacties met een minimaal
metrage van 250 vierkante meter. Wanneer dit wordt vergeleken met een jaar geleden,
dan is sprake van een toename van drie opnamen. De gemiddelde transactiegrootte is
door n grote transactie van 4.000 vierkante meter in Hengelo Centrum gestegen naar
732 vierkante meter. Vorig jaar was dit 562 vierkante meter. Door het geringe aantal
transacties in de regio is de gemiddelde grootte aan schommelingen onderhevig. De
algemene trend is dat de vraag naar kantoorruimte verkleint. Grote kantooropnamen
vinden dan ook nauwelijks plaats.
In 2014 zijn tien kantoren verhuurd en n verkocht met een metrage tot 250
vierkante meter. Derhalve zijn in Hengelo in totaal 24 transacties geregistreerd. Het
transactievolume in deze grootteklasse bedraagt 1.100 vierkante meter. In het afgelopen
jaar is in totaal 10.600 vierkante meter verhuurd of verkocht. Een jaar geleden was
dit beduidend minder, namelijk 7.950 vierkante meter kantoor. De opnamestijging
bedraagt daarmee op jaarbasis 33%.
De verhouding tussen de opname in een bepaalde periode en het aanbod aan het
einde van deze periode is in 2014 gestegen van 6% naar 9%. Door een toename in
het transactieniveau is de marktverhouding krapper geworden. Van het totaal aantal
aangeboden objecten wordt n op bijna zeven panden binnen een jaar verhuurd of
verkocht. Indien het aanbod in Hengelo wordt teruggebracht en het opnamevolume
niet wegzakt, wordt de markt ook volgend jaar krapper.
Kantorenmarkten 2015 | Hengelo 137
Hengelo
Sprekende Cijfers
Huurprijzen
Gezien de ruime marktverhouding staan huurprijzen onder druk. Lopende
huurcontracten zijn veelal tegen een hogere huurprijs afgesloten dan nu op de markt
gevraagd wordt. Dit heeft tot gevolg dat bedrijven verplaatsen naar een beter kantoor
voor hetzelfde of zelfs minder geld dan wat zij nu betalen. De vraag die hieruit ontstaat
is daarmee een vervangingsvraag en zorgt niet voor effectieve opname. Daarmee
blijft het belangrijk om de kantorenvoorraad niet verder op te laten lopen. In geval
van nieuwbouw dienen aan de onderkant van de markt ook vierkante meters te
worden onttrokken. De huurprijzen variren derhalve voor kwalitatief hoogwaardige
kantoorpanden ten opzichte van verouderde kantoren en voor de locatie waar het
object is gelegen. De beperkte vraag maakt incentives zo goed als vanzelfsprekend.
Afhankelijk van het huurprijsniveau variren de incentives van zes tot tien maanden
huurvrij op een vijfjarig huurcontract.

Hengelo Centrum | Centre
85-110
Hengelo Hart van Zuid
120
Hengelo Westermaat Campus
75-100
Hengelo Westermaat
60-95
Hengelo Overig | Other
100
Voorraad
De voorraad in Hengelo is aan het begin van 2015 vastgesteld op 392.600 vierkante
meter, dit is gelijk aan het cijfer van een jaar geleden. In het afgelopen jaar is
geen nieuwbouw aan de markt toegevoegd en is geen kantoor onttrokken. Wel
wordt verwacht dat het kantoor op de P.C Hooftlaan van 7.700 vierkante meter
getransformeerd wordt tot woningen.
2010

2011
2012
2013
2014
2015
347.000
347.000
350.000
371.300
392.600
392.600
+19%
0%
+1%
+6%
+6%
0%
Voor meer informatie over de regio Hengelo kunt u terecht bij: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars |
De heer T.A. van der Veen MRICS RT | De heer W. Tijhuis | Telefoon (053) 485 22 44 | www.snelderzijlstra.nl
138 Hengelo | Kantorenmarkten 2015
Sprekende Cijfers
de Nieuwe
Werkelijkheid van
de kantorenmarkt
Maastricht
Parkstad Limburg/Heerlen en Sittard
11
Kantorenmarkten 2015 | Maastricht, Parkstad Limburg, Heerlen, Sittard 139
Sprekende Cijfers
Maastricht
140 Maastricht | Kantorenmarkten 2015
Maastricht
Sprekende Cijfers
Maastricht
Maastricht is onderdeel van de Limburgse kantorenmarkt en richt zich met het
economische beleid primair op het faciliteren en versterken van ondernemerschap
in de stad. Dit staat in de Structuurvisie Maastricht 2030 en de Economische Visie
Made in Maastricht. Door een brede gedifferentieerde economische structuur en een
nauwe samenwerking met burgers, bedrijven en instellingen is het de bedoeling dat
bedrijven met een verplaatsingsbehoefte in Maastricht blijven en nieuwe bedrijven
kunnen worden gehuisvest. Gezien de huidige marktontwikkelingen streeft de
gemeente ernaar om geen nieuwe solitaire kantoorgebouwen op bedrijventerreinen
te ontwikkelen of ontwikkelingen die voor de voorraad worden gebouwd toe te staan.
Daarbij is het niet mogelijk om leegstaande kantoorruimten bij bedrijfshallen solitair
als kantoor te verhuren. Een uitzondering wordt alleen gemaakt als de omliggende
bedrijven extra kantoorruimte nodig hebben en reeds op hetzelfde bedrijventerrein
zijn gevestigd. Door de huidige trends en veranderende marktontwikkelingen wordt
meer uitgegaan van specifieke vragen en initiatieven van ondernemers. Verder is het
belangrijk om de kwaliteit te behouden en te verbeteren. Door minder strakke regels
hebben initiatiefnemers de mogelijkheid tot inspraak waardoor meer ruimte is voor
flexibiliteit, maatwerk en aandacht voor het behouden van kwaliteit. In Maastricht is
het aantal flexwerkconcepten nog altijd groeiende.
Aanbod
In de regio Maastricht staat op 1 januari 2015 in totaal 101.400 vierkante meter
kantoorruimte in aanbod. Wanneer dit wordt vergeleken met een jaar geleden is sprake
van een toename van 9%. In totaal staan 72 kantoorpanden in aanbod waarvan het
minimale metrage 250 vierkante meter bedraagt. De gemiddelde grootte bedraagt
1.408 vierkante meter. Een jaar geleden stonden negen objecten minder in aanbod
en was een kantoor gemiddeld 1.480 vierkante meter groot. Wederom hebben alle
objecten betrekking op bestaande kantoren en is geen sprake van nieuwbouw. Aan het
begin van 2015 staat in Randwyck het grootste beschikbare aaneengesloten metrage,
het gebouw aan Gaetano Martinolaan is bijna 9.000 vierkante meter groot. Van de 72
objecten noteren 33 kantoren een minimaal beschikbaar metrage van 1.000 vierkante
meter.

op 1 januari
2010
Aanbod m vvo
83.300
2011
112.300
2012
92.000*
2013
103.200
2014
93.200
2015
101.400

+29%
+35%
-18%
+12%
-10%
+9%

+22%
+45%
+11%
+13%
+2%
+1%

0%
0%
0%
0%
0%
0%

100%
100%
100%
100%
100%
100%
* Bij hercontrole van de aanbodcijfers van 2012 is gebleken dat het aanbod van n makelaar
geen onderdeel uitmaakte van het totaal. Derhalve is het aanbodcijfer gecorrigeerd naar 92.000
vierkante meter. De oorzaak hiervan is te herleiden tot het feit dat deze makelaar zijn aanbod
enkel aanbied via zijn eigen kanalen en niet via andere openbare bronnen.
Aanbod deelgebieden
Aan het begin van 2015 is in Randwyck het meeste aantal vierkante meters kantoor
beschikbaar, te weten 35.150 vierkante meter. Een jaar geleden was hier minder
kantoorruimte beschikbaar, namelijk 28.550 vierkante meter. Verder noteren
Maastricht-Aachen Airport en Ceramique eveneens een hoger aanbodcijfer dan vorig
jaar. Centrum en Wyck, Maastricht Oost en Maastricht West registreren minder
Kantorenmarkten 2015 | Maastricht 141
Maastricht
Sprekende Cijfers
beschikbare metrages wanneer dit wordt vergeleken met 1 januari 2014. De toename
in het aanbod van Maastricht-Aachen Airport is te verklaren uit de vorderingen van
het A2-ondertunnelingsproject en de steeds verder verbeterende bereikbaarheid van
Maastricht.
op 1 januari
as of January 1st
Centrum en Wyck | Centre and Wyck
Ceramique

13.700
12.800
11.950
6.000
9.000
9.300
5.100
10.000
6.200
6.800
5.200
12.500
Maastricht-Aachen Airport
11.500
Randwyck
13.100 32.500 11.700 28.500 28.550 35.150
Totaal | Total
83.300
<250m
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
103.200
2011
93.200
101.400
2013
2014
2012
- 600 400 800
1.700 4.300 3.200 250 1.500 2.500

- - - - - 1.600 1.400 13.300 1.100
-
800 1.050
- 100
- 500
300 1.500 1.700 1.900 1.800 2.700

-
- 250
10.200 6.200 1.800 3.700

-
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15
63.500
2010
<250m
2009
Ceramique 250m
Randwyck 250m
20.000
112.300
Centrum en Wyck | Centre and Wyck 250m 6.000 4.700 3.300 2.500 5.900 3.150
<250m
40.000
500 1.000 13.700 10.950 13.400

12.000
<250m
60.000
500
6.200
Maastricht-Aachen Airport 250m
80.000
2015
23.300
4.200
Maastricht West | West 250m
100.000
2014
26.400
Maastricht West | West
<250m
120.000
2013
31.500
29.600
<250m

2012
26.600
29.100
Maastricht Oost | East 250m
2011
33.500
Maastricht Oost | East
per deelgebied
2010
24.900
4.700
750
- 500 200 100
3.500 19.000 2.500 1.700
300
- - - - -
350
24.500 21.600 42.300 11.950 11.700 10.450
1.200
850
1.750
Totaal | Total
13.150
12.550
12.200
Opname
Het opnamevolume wordt tot stand gebracht door de verplaatsingsbehoefte van
bedrijven. Daarbij laten zij kantoorruimte achter en nemen op een andere locatie
vierkante meters uit de markt. Het gevolg is dat ondanks de vraag naar kantoorruimte
het aanbod op hetzelfde hoge niveau blijft. Door andere ontwikkelingen op het gebied
van werken is veelal steeds minder behoefte aan vierkante meters kantoor. De effectieve
opname is derhalve negatief, wat het aanbod verder doet oplopen. De transacties die
plaatsvinden zijn veelal van klein formaat en bevinden zich met name in Centrum en
Wyck. In Maastricht-Aachen Airport en Ceramique vinden weinig transacties plaats.
In het afgelopen jaar is in elk van deze deelgebieden n opname van meer dan 250
vierkante meter geregistreerd.
In het afgelopen jaar zijn zeventien transacties genoteerd waarvan het kantoor
minimaal 250 vierkante meter groot is. Dit zijn twee opnamen meer dan in 2013. Van
het aantal transacties noteren twee opnamen een metrage groter dan 1.000 vierkante
meter. Het gaat hierbij om De WERKplaats Maastricht die ruim 1.300 vierkante
meter huurt in Maastricht West en Bayer Medical Care die aan de Avenue Ceramique
2.500 vierkante meter kantoor huurt. Het voormalige gebouw van de ABN Amro is
daarmee grotendeels verhuurd. De laatst genoemde transactie is eveneens de grootst
genoteerde in het afgelopen jaar. De gemiddelde grootte van een kantooropname is
van 778 vierkante meter vorig jaar afgenomen tot 614 vierkante meter dit jaar. De
vraag naar kantoorruimte heeft steeds meer betrekking op kleinere metrages.
142 Maastricht | Kantorenmarkten 2015
Maastricht
Sprekende Cijfers
Opvallend is dat met name in de plinten van appartementencomplexen veel kantoor
aanwezig is. Het aantal opnamen waarvan het kantoor kleiner is dan 250 vierkante
meter is gestegen van zes transacties een jaar geleden tot zeventien opnamen in het
afgelopen jaar. Daarmee zijn evenveel kleine kantoorruimtes verkocht of verhuurd als
kantoren waarvan de minimale grootte 250 vierkante meter bedraagt. In de kleinste
grootteklasse is 1.750 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, waardoor in zijn
geheel in Maastricht 12.200 vierkante meter kantoorruimte is verhuurd of verkocht. In
vergelijking met 2013 is sprake van een daling van 3%.
De verhouding tussen de opname in een bepaalde periode en het aanbod aan het
einde van deze periode wordt de kantorenmarktratio genoemd. Een laag percentage
indiceert een ruime markt, terwijl bij een hoog percentage sprake is van krapte. De
ratio van de kantorenmarkt in Maastricht is met drie procentpunt gedaald tot 10%. De
markt is daarmee als ruim te typeren.
Huurprijzen
Aangezien veel grote kantoorvloeren beschikbaar zijn, staan de huurprijzen hiervan
sterk onder druk. Verhuurders verstrekken dan ook nog steeds veelvuldig incentives,
veelal in de vorm van huurvrije perioden. De vraag naar kantoorruimte gaat samen met
de vraag naar kwaliteit, een hoog voorzieningenniveau en een daarbij behorende all-in
huurprijs. Opvallend is dan dat ook steeds vaker de jaarhuur bekend is in plaats van de
huurprijs per vierkante meter, die nog moet worden vermeerderd met servicekosten. In
het afgelopen jaar is slechts van een beperkt aantal transacties de vierkante meterprijs
bekend gemaakt. De hoogst genoteerde prijs bedroeg 160,- per vierkante meter per
jaar in Maastricht Centrum en Wyck. Naar verwachting nemen de huurprijzen volgend
jaar af in de deelgebieden waar veel aanbod en weinig vraag is, zoals Randwyck.
Daarnaast zijn huurders waarschijnlijk bereid om een hogere huur te betalen voor
kwaliteit en een hoog voorzieningenniveau.
Deelgebieden | Districts Gerealiseerd / Realised () 2014 Verwacht / Expected () 2015
Centrum en Wyck | Centre and Wyck
139
120
Ceramique
124
110
Maastricht Oost | East
90
90
Maastricht West | West
87
90
Maastricht-Aachen airport
118
110
Randwyck
116
100
Voorraad
De voorraad in Maastricht is het afgelopen jaar gelijk gebleven. De voorraad bedraagt
derhalve 594.300 vierkante meter. Na het gereedkomen van de A2-tunnel wordt op dit
trac echter wel kantoorruimte geprognosticeerd. De nieuwe A2-tunnel zorgt voor een
betere bereikbaarheid van Maastricht en een betere doorstroming bij het knooppunt
Geusselt en Europaplein.
2010

2011
2012
2013
2014
2015
600.000
600.000
600.000
598.900
594.300
594.300
+9%
0%
0%
-0,2%
-1%
0%
Voor meer informatie over de regio Maastricht kunt u terecht bij: Boek & Offermans Makelaars |
De heer P.H.M.W. Brouwers RT RMT | Telefoon (043) 367 15 22 | www.boek-offermans.nl
Kantorenmarkten 2015 | Maastricht 143
Sprekende Cijfers
Heerlen
144 Parkstad Limburg/Heerlen | Kantorenmarkten 2015
Parkstad Limburg/Heerlen
Sprekende Cijfers
In het afgelopen jaar wordt de kantorenmarkt van Heerlen gekenmerkt door een
aanboddaling en een aantal grote transacties die hebben plaatsgevonden. Opvallend
is de verschuivende vraag van huur naar koop. Door veel leegstand zijn kantoren
aantrekkelijker geprijsd. Mede doordat diverse grote partijen op advies van hun
aandeelhouders hun vastgoedbezit afstoten, zijn koopprijzen relatief goedkoop.
Hierdoor wordt het voor lokale partijen en traditionele huurders interessant om
vastgoed te kopen in plaats van te huren. Diverse particuliere beleggers kopen
derhalve kantoren, al dan niet voorzien van een gebruiker, om deze vervolgens in de
markt te zetten of van een andere functie te voorzien. Dergelijke transacties maken
geen deel uit van het opnamevolume, aangezien geen sprake is van koop voor eigen
gebruik. Verder wordt in de regio nieuwbouw van kantoorruimte ontwikkeld, namelijk
het Schinkelkwadrant Zuid en het Maankwartier. De gemeente Heerlen wil in beide
nieuwbouwontwikkelingen kantoorruimte afnemen. In het Schinkelkwadrant Zuid wil
de gemeente het nieuwe stadskantoor vestigen en in het Maankwartier wordt samen
met het UWV 5.700 vierkante meter in gebruik genomen.
Het momenteel lopende project IBA Parkstad kan bijdragen aan een positieve
ontwikkeling van de kantorenmarkt in Heerlen. Dit project, wat staat voor
Internationale Bau Ausstellung, is een acht tot tien jaar durende manifestatie en staat
voor de transformatie en transitie van Parkstad Limburg. Doel van dit project is om
een aanzet te geven tot een structureel beter woon-, werken leefklimaat zodat de
regio aantrekkelijk blijft. In Duitsland zijn geslaagde voorbeelden te vinden van IBAprojecten, zoals het IBA-project in Hamburg waar in totaal 60 plannen zijn gerealiseerd.
Bij de eerste oproep voor voorstellen en ideen voor het IBA Parkstad project zijn in
totaal 290 plannen ingediend. Op het moment van schrijven worden alle ingezonden
plannen onderzocht. Naar verwachting worden de eerste uitgekozen projecten eind
maart 2015 gepresenteerd.

op 1 januari
Aanbod m vvo
2010
51.800
2011
63.100
2012
65.800
2013
85.000
2014
90.250
2015
76.650

-7%
+22%
+4%
+29%
+6%
-15%

+22%
+15%
+32%
+27%
+1%

21%
17%
17%
10%
7%
8%

79%
83%
83%
90%
93%
92%
Aanbod
In het afgelopen jaar is sprake van een aanboddaling van 15%. Het aantal beschikbare
vierkante meters is in een jaar tijd met 13.600 vierkante meter gedaald tot 76.650
vierkante meter op 1 januari 2015. In totaal zijn 43 objecten van 250 vierkante
meter of meer beschikbaar voor verhuur of verkoop. Dit betreft een afname van zes
kantoorruimten in vergelijking met 1 januari 2014. Van het beschikbare metrage is
8% een nieuw gebouwd kantoor, de overige 92% is bestaande bouw. De gemiddelde
grootte is op jaarbasis met 59 vierkante meter gedaald tot 1.783 vierkante meter aan
het einde van 2014. Van het totale aanbod zijn 24 objecten beschikbaar met een
grootte van 1.000 vierkante meter of meer, dit betreft 56% van het aantal beschikbare
kantoorruimten. Het grootste beschikbare metrage betreft, net als voorgaand jaar, een
kantoorgebouw aan de Geerstraat met een grootte van ruim 10.000 vierkante meter.
Kantorenmarkten 2015 | Parkstad Limburg/Heerlen 145
Sprekende Cijfers

op 1 januari
as of January 1st
Heerlen Centrum | Centre
2010
2011
2012
2013
2014
2015
32.400
41.900
44.500
62.100
59.300
45.650
Heerlen Noord | North

Heerlen West | West
900
900
900
3.100
3.500
1.300
11.100
13.000
13.000
8.500
8.650
9.500
Heerlen Zuid | South

Totaal | Total
7.400
7.300
7.300
11.300
18.800
20.200
51.800
63.100
65.700
85.000
90.250
76.650
Aanbod deelgebieden
Kantoorruimte wordt in Heerlen aangeboden in de deelgebieden Centrum, Noord,
West en Zuid. Wederom is het hoogste aanbodniveau geregistreerd in het centrum,
namelijk 45.650 vierkante meter op 1 januari 2014. De deelgebieden Centrum en
Noord dragen bij aan de totale aanboddaling in de regio, de gebieden West en Zuid
noteren daarentegen een aanbodtoename. In totaal is in Heerlen Zuid, West en Noord
respectievelijk 20.200, 9.500 en 1.300 vierkante meter kantoorruimte beschikbaar.
Heerlen Noord kent daarmee, net als voorgaande jaren, het minste aanbod in de regio.

per deelgebied
2009
Heerlen Centrum | Centre 250m
2.900 5.000 5.200 4.500 1.200 8.900
<250m
90.000
80.000
70.000
2013
2014
- 750 350 250
- - - - - - - - - - -
Heerlen West | West 250m
-
1.200
400 - -
550
<250m
- - - - -
150
100.000
2012
Heerlen Noord | North 250m
<250m

2011
<250m
Heerlen Zuid | South 250m
2010
600
1.200 - - - - - - - - 3.500 7.400 5.600 4.500 1.200 9.450
750
350
400
Totaal | Total
5.250
1.550
9.850
Opname
In heel 2014 is 9.450 vierkante meter opgenomen. In vergelijking met vorig jaar is
sprake van een forse toename, toen ter vergelijking slechts 1.200 vierkante meter is
opgenomen. Deze toename is voor een groot deel te verklaren door de transactie van
de gemeente Heerlen in het nieuw te bouwen Maankwartier. Enkel in de deelgebieden
Heerlen Centrum en West hebben transacties plaatsgevonden.
60.000
Transacties 250m: 6
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
Het aantal transacties van kantoorruimte is in een jaar tijd verdubbeld. In heel 2014
zijn zes opnamen geregistreerd, waarvan drie kooptransacties en drie huurtransacties.
Opvallend is dat het aantal kooptransacties toeneemt. Grote partijen stoten hun
vastgoedbezit af, op advies van hun aandeelhouders. Dit heeft een andere prijsvorming
tot gevolg, waardoor het voor lokale partijen en traditionele huurders interessant
wordt om vastgoed te kopen in plaats van te huren. Gemiddeld is een opgenomen
kantoorruimte in 2014 daarmee 1.573 vierkante meter groot. Dit betreft een toename
van ruim 1.271 vierkante meter ten opzichte van 2013, toen ter vergelijking de
gemiddelde grootte 302 vierkante meter was.
Dit jaar zijn, net als voorgaand jaar, slechts twee transacties met een metrage kleiner
dan 250 vierkante meter geregistreerd. In 2012 hebben ter vergelijking zes kleine
opnamen plaatsgevonden. In totaal is het opgenomen metrage in deze grootteklasse
400 vierkante meter. Derhalve komt het totale opnamevolume in Heerlen over heel
2014 uit op 14.900 vierkante meter. In totaal zijn tien transacties geregistreerd waarvan
20% een opname van kleiner dan 250 vierkante meter is.
146 Parkstad Limburg/Heerlen | Kantorenmarkten 2015
Sprekende Cijfers
De discrepantie tussen de vraag en het aanbod, de kantorenmarktratio, is in de regio
Heerlen het afgelopen jaar fors toegenomen. Op 1 januari 2015 bedraagt de ratio
12%. Een jaar geleden bedroeg de ratio slechts 1%. Deze toename is te wijten aan
de aanboddaling en het hoge opnamevolume, waardoor vraag en aanbod dichter tot
elkaar zijn gekomen. Komend jaar moet blijken of sprake is van een verbeterende markt
of dat in 2014 slechts incidentele opnamen hebben plaatsgevonden.
Huurprijzen
De prijs van een kantoor in Heerlen is in 2014 gelijk gebleven aan vorig jaar. Vanwege
een gering aantal waarnemingen is het niet mogelijk om uitspraken te doen over
gerealiseerde huurprijzen. Naar verwachting variren de huurprijzen komend jaar
tussen 100,- en 110,- per vierkante meter per jaar. Daarbij zijn de huurprijzen
afhankelijk van de locatie en kwaliteit van het kantoorgebouw.
Heerlen Centrum | Centre
110
Heerlen Noord | North
100
Heerlen West | West
110
Heerlen Zuid | South
110
Voorraad
In het afgelopen jaar is de kantorenvoorraad van Heerlen licht afgenomen ten
opzichte van een jaar eerder. Vanwege de herontwikkeling van kantoorgebouw t
Koopmanshuys naar studentenhuisvesting is de voorraad met 2.100 vierkante meter
afgenomen. Daarmee bestaat de totale voorraad kantoorruimte in Heerlen op 1
januari 2015 uit 432.900 vierkante meter kantoorruimte. Wanneer de nieuwbouw
van Schinkelkwadrant Zuid doorgang vindt, wordt dit aan de voorraad toegevoegd.
Wanneer het project Maankwartier wordt opgeleverd zorgt dit eveneens voor meer
kantorenvoorraad.


2010
2011
2012
2013
2014
435.000
435.000
435.000
435.000
435.000
0%
0%
0%
0%
0%
2015
432.900
-0,5%
Voor meer informatie over de regio Parkstad Limburg/Heerlen kunt u terecht bij: Boek & Offermans
Makelaars | De heer D.J.W. Boek RT | Telefoon (045) 574 32 33 | www.boek-offermans.nl
Kantorenmarkten 2015 | Parkstad Limburg/Heerlen 147
Sprekende Cijfers
148 Sittard | Kantorenmarkten 2015
Sittard
Sprekende Cijfers
Sittard
De Limburgse kantorenmarkt bestaat uit de regios Maastricht, Heerlen, Sittard, Venlo en
Roermond. Het afgelopen jaar kent de kantorenmarkt van Sittard een positief karakter, na
een moeizaam jaar in 2013. Het aanbod van kantoorruimte is aan een daling onderhevig en
in 2014 zijn een aantal grote transacties geregistreerd. Daarentegen hebben dit jaar geen
kleine transacties met een metrage van minder dan 250 vierkante meter plaatsgevonden.
In Sittard is sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod. Het aanbod bestaat veelal
uit verouderde kantoorruimte, waardoor het aanbod niet aansluit op de vraag. Kwalitatieve
hoogwaardige kantoorruimte wordt amper aangeboden en nieuwbouw wordt in de regio
niet gerealiseerd. Verder is sprake van een hoog leegstandspercentage in Sittard. Komend
jaar moet blijken of de toenemende vraag aanhoudt of dat slechts sprake is van incidentele
grote opnamen.
Aanbod
Op 1 januari 2015 staat in de regio Sittard 24.000 vierkante meter kantoorruime in aanbod
met een minimaal metrage van 250 vierkante meter. Ten opzichte van een jaar eerder is
sprake van een aanboddaling van 1.000 vierkante meter, oftewel 4%. In vergelijking met het
vijfjaarlijks gemiddelde is sprake van een sterkere aanboddaling, namelijk 11%. Net als vorig
jaar zijn 25 kantoorobjecten beschikbaar voor verkoop of verhuur, waarvan acht kantoren
een grootte van 1.000 vierkante meter of meer hebben. Wederom staat het gebouw met
het grootste beschikbare metrage in aanbod aan de Poststraat, namelijk 3.400 vierkante
meter. Overeenkomstig de totale aanboddaling is ook de gemiddelde grootte aan een daling
onderhevig. In vergelijking met vorig jaar is sprake van een afname van 40 vierkante meter,
toen ter vergelijking een aangeboden object gemiddeld 1.001 vierkante meter groot was.
Begin 2015 bedraagt de gemiddelde grootte van een beschikbare kantoorruimte derhalve
961 vierkante meter.

op 1 januari
2010
Aanbod m vvo
23.800
2011
29.600
2012
33.800
2013
22.600
2014
25.000
2015
24.000

+2%
+24%
+14%
-33%
+11%
-4%

-15%
-7%
-11%

0%
0%
0%
0%
0%
0%

100%
100%
100%
100%
100%
100%
Opname
In vergelijking met 2013 is sprake van een opnamestijging van 3%, oftewel 250 vierkante
meter. Het afgelopen jaar is 7.650 vierkante meter kantoorruimte verkocht of verhuurd met
een minimaal metrage van 250 vierkante meter. Dit jaar zijn geen transacties geregistreerd
met een opnamegrootte van minder dan 250 vierkante meter. Ter vergelijking, in 2013 zijn
drie transacties in deze grootteklasse geregistreerd. In 2012 werd nog n kleine transactie
geregistreerd.
Kantorenmarkten 2015 | Sittard 149
Sittard
Sprekende Cijfers
Opname m2 vvo
kantoorruimten
Take-up in square meters of office
space of lettable floor area

40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
'08
'09
'10
'11
Aanbod/Supply
'12
'13
'14
2009
Sittard | Sittard 250m
7.200
<250m
7.200
2010
2011
2012
2013
2014
700 1.200 2.600 7.400 7.650

-
- 200 400
700 1.200 2.600 7.400 7.650
200
400
Totaal | Total
2.800
7.800
7.650
Het totale opnamevolume in Sittard is in 2014 gerealiseerd door vijf transacties. Dit zijn
drie transacties minder dan in 2013. Van het totale aantal opnamen is n kantoorruimte
verkocht, de overige objecten zijn verhuurd. De grootst geregistreerde transactie betreft een
opname aan de Bergerweg van ruim 2.600 vierkante meter. Verder zijn nog twee grote
transacties geregistreerd met een grootte van respectievelijk 2.200 en 1.900 vierkante meter.
Derhalve is 60% van het aantal verkochte of verhuurde objecten groter dan 1.000 vierkante
meter. Een verkocht of verhuurd object is daarmee gemiddeld 1.536 vierkante meter groot
in 2014. Een aantal opnamen betreffen een verplaatsing van reeds in de regio gevestigde
kantoorgebruikers, waardoor sprake is van vervangingsvraag. Daarnaast hebben ook enkele
nieuwe bedrijven zich in 2014 in Sittard gevestigd.
'15
Opname/Take-up
De kantorenmarktratio is de verhouding tussen de opname van kantoorruimte in een jaar
en het aanbod aan het einde van dat jaar. Dankzij het positieve transactievolume en het
dalende aanbod zijn vraag en aanbod dit jaar dichter tot elkaar gekomen in Sittard. De ratio
is daarmee op jaarbasis met 3 procentpunt toegenomen tot 32% op 1 januari 2015. Deze
toename geeft aan dat sprake is van een krapper wordende markt.
Huurprijzen
De huurprijzen van kantoorruimte in Sittard zijn in 2014 op een gelijkwaardig niveau gebleven
in vergelijking met vorig jaar. De huurprijzen liggen veelal tussen 110,- en 120,- per
vierkante meter per jaar. Wegens het beperkte aantal waarnemingen kunnen echter geen
uitspraken worden gedaan over de gerealiseerde huurprijzen in 2014. Voor komend jaar zijn
de huurprijzen naar beneden bijgesteld en variren deze naar verwachting tussen 100,- en
120,- per vierkante meter per jaar.
per m vvo kantoorruimte
Realised and expected median rents per square metres
of lettable floor area of office space
Sittard | Sittard
100-120
Voor meer informatie over de regio Sittard kunt u terecht bij: Boek & Offermans Makelaars | De heer
D.J.W. Boek RT | Telefoon (045) 574 32 33 | www.boek-offermans.nl
150 Sittard | Kantorenmarkten 2015
Sprekende Cijfers
de Nieuwe
Werkelijkheid van
de kantorenmarkt
Bijlagen
Kantorenmarkten
Kantorenmarkten
2015
2012
| Bijlagen
| 151151
I. Doel en aanpak onderzoek
Sprekende Cijfers

Doel
Het doel van Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2015 is tweeledig:
Het jaarlijks verschaffen van inzicht in het aanbod, de opname, de prijsontwikkeling
en de voorraad van kantoorruimte in de belangrijkste regios van Nederland;
Het geven van een visie van regionale deskundigen op de huidige situatie en de
toekomstige ontwikkelingen in de individuele regios.
Aanpak
Om het bovenstaande te bereiken, zijn vanaf 1994 de volgende aanbod- en
opnamegegevens van de huur- en koopmarkt verzameld en in een database verwerkt:
straatnaam; postcode;
type vastgoed; prijs;
deelgebied;
huisnummer; oppervlakte; branche;
gebouwnaam; jaar.
De regionale makelaarskantoren die de data verzamelen, zijn:

Boek & Offermans Makelaars: Heerlen, Maastricht, Sittard;

Frisia Makelaars: Den Haag;
HRS Bedrijfsmakelaars: Den Bosch, Tilburg;
Kuijs Reinder Kakes: Amsterdam;
Lamberink Bedrijfsmakelaars: Assen, Groningen, Leeuwarden;
Molenbeek Bedrijfsmakelaars: Almere, Amersfoort, Utrecht;
Ooms Makelaars: Drechtsteden, Rotterdam;
Rodenburg Makelaars: Apeldoorn, Deventer, Zwolle;
Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars: Enschede, Hengelo;
Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Arnhem: Arnhem;
Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Nijmegen: Nijmegen;
Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars: Breda;
Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars: Eindhoven.
Ieder kantoor heeft een verantwoordelijke voor het verzamelen van de data. De
cordinerende taak en de verwerking van de gegevens in een database geschiedt bij
Dynamis in Utrecht. De gegevens die niet door een Dynamiskantoor zijn aangeleverd,
zijn door collega makelaars gecontroleerd. Verder hebben literatuuronderzoek en
deskresearch bijgedragen aan de realisatie van dit rapport.
Betrouwbaarheid
Hoewel de cijfers zijn verzameld met de grootst mogelijke zorgvuldigheid, zijn er
belangrijke beperkingen op het gebied van betrouwbaarheid. Veel bedrijven en hun
vastgoedadviseurs die een huurovereenkomst sluiten met een eigenaar/belegger zijn
niet altijd bereid alle uitkomsten van het onderhandelingsproces openbaar te maken.
Afspraken over de kosten van herinrichting van een gebouw of ruimten, of verbeteringen
aan installaties zijn vaak verdisconteerd in de huur. Ook de periode van het huurcontract
is van belang voor de hoogte van de huurprijs. (Ver)kooptransacties worden eveneens
gezien als vertrouwelijk. De huur- en koopprijzen zijn derhalve indicatief.
152 Bijlagen | Kantorenmarkten 2015
Sprekende Cijfers
Aanbodcijfers
De aanbodcijfers, zoals die per 1 januari van een jaar worden geregistreerd, vormen
een momentopname. In het rapport wordt als aanbod kantoorruimte opgenomen met
een aaneengesloten ruimte van tenminste 500 vierkante meter verhuurbaar
vloeroppervlak in de vier grote steden. In de overige regios wordt gerapporteerd vanaf
250 vierkante meter VVO. In het aanbod worden uitsluitend bestaande objecten
(gereed of in aanbouw/renovatie en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar
komend en niet reeds uit de markt genomen) geregistreerd. Dit kan inhouden dat
kantoorruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand;
de ruimte kan nog in gebruik of in aanbouw zijn.
Opnamecijfers
In de opnamecijfers blijven transacties met een volume van minder dan 500 vierkante
meter buiten beschouwing in de vier grote steden. In de overige regios wordt
gerapporteerd vanaf 250 vierkante meter VVO. De opnames moeten op de vrije
markt zijn verhuurd of verkocht. Beleggingstransacties, zoals bijvoorbeeld sale-andleaseback, blijven buiten beschouwing wanneer de feitelijke opname door de gebruiker
reeds eerder is geregistreerd. Kantoorruimte die opgenomen wordt ten behoeve van
een bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld woningbouw, wordt niet als opname van
kantoorruimte berekend. De transacties worden geregistreerd in het jaar waarin tussen
partijen wilsovereenstemming is bereikt.
Sinds Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2013 wordt in een aparte paragraaf het
opnamecijfer van kleine kantoormetrages kenbaar gemaakt. Onder kleine
kantoormetrages wordt verstaan, transacties in de grootteklasse 250 tot 500 vierkante
meter in de vier grote steden en alle transacties kleiner dan 250 vierkante meter in de
overige Dynamis regios. De cijfers gebaseerd op kleine kantoormetrages maken geen
deel uit van het totaal en worden per regio apart benoemd.
Gebiedsindeling
De gebiedsindeling van de steden en eventuele randgemeenten bestrijkt een gebied
dat in de markt wordt gezien als relevant en concurrerend voor de kantorenmarkt van
de stad. In het rapport wordt onderscheid gemaakt in 24 regios.
Dynamis regios:

Amsterdam
Almere
Den Haag
Rotterdam
Drechtsteden
Utrecht
Amersfoort
Eindhoven
Den Bosch
Breda
Tilburg
Arnhem
Nijmegen
Groningen
Leeuwarden
Assen
Apeldoorn
Deventer
Zwolle
Enschede
Hengelo
Maastricht
Sittard
Kantorenmarkten 2015 | Bijlagen 153
Sprekende Cijfers
Branches
De branches zijn sinds het jaarrapport Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2013
heringedeeld conform de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) van het CBS. De branchering
maakt inzichtelijk welke typen bedrijven zich op de kantorenmarkt bewegen. Dynamis
onderkent de volgende 20 branches:
Belangen en idele organisaties
Bouw en vastgoed
ICT en telecom
Industrie
Logies-, maaltijd-, en drankverstrekking
Onderwijs
Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen
Overige branches
Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stroom en gekoelde
lucht
Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings
Vervoer en opslag
Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering.
II. Begrippen
Sprekende Cijfers
II. Begrippen
Aanbod van kantoorruimte
Branches
Aanbod van kantoorruimte

Het op de vrije markt brengen van een
aaneengesloten ruimte van tenminste
500 vierkante meter verhuurbaar
vloeroppervlak in de vier grote steden. In
de overige regios worden
aaneengesloten metrages van tenminste
250 vierkante meter geregistreerd. In het
aanbod worden uitsluitend bestaande,
gereed dan wel in aanbouw of renovatie
zijnde, en daadwerkelijk binnen twaalf
maanden beschikbaar komende en niet
reeds uit de markt genomen, objecten
geregistreerd. Dit kan inhouden dat
kantoorruimte in het aanbod wordt
meegenomen zonder dat er sprake is van
leegstand; de ruimte kan nog in gebruik
of in aanbouw zijn.
Categorien bedrijfsactiviteiten,
vastgesteld conform de Standaard
Bedrijfsindeling (SBI) van het CBS.
Bedrijventerrein
Terrein dat in het bestemmingsplan is
aangewezen voor de functiegroep
bedrijven en dienstverlening, onder te
verdelen in zes subtypen: businesspark,
distributie- en logistiek bedrijventerrein,
gelabeld bedrijventerrein, gemengd
bedrijventerrein, lokaalkleinschalig
bedrijventerrein en traditioneel
bedrijventerrein.
Bruto vloeroppervlakte (bvo)

Oppervlakte gemeten op vloerniveau
langs de buitenomtrek van de opgaande
scheidingsconstructies die de betreffende
ruimte of groep van ruimten omhullen.
Herbestemmen / transformeren
Het van de markt halen van voor
kantoorfunctie bestemde ruimte met het
doel deze om te zetten in een nietkantoorfunctie.
Huurprijzen
Huurprijzen worden gewaardeerd in
euros per vierkante meter per jaar
verhuurbaar vloeroppervlak, exclusief
btw, servicekosten en eventuele andere
vergoedingen, zoals goodwill en/of
overnamekosten.
Kantoor
Verblijfsobject gelegen op een terrein dat
in het bestemmingsplan is aangewezen
voor de functiegroep kantoren.
Kantorenmarktratio
Bereikbaarheid
Relatief begrip dat vooral besloten ligt in
de ontsluitingskenmerken van de
betreffende locatie in relatie tot het
acceptatieniveau van de betrokkenen
gerelateerd aan de gemoeide tijd, het
gemak, de emotionele ervaring en de
wijze van vervoer.
Bestaande bouw
Reeds gerealiseerde vastgoedobjecten,
waarvoor ten aanzien van de sector
commercieel vastgoed geldt dat daarbij
in het algemeen een overgangsperiode
wordt aangehouden van twee jaar vanaf
de bouwkundige oplevering.
De kantorenmarktratio geeft de
verhouding weer tussen de vraag naar
kantoorruimte in een bepaald jaar en het
aanbod aan het einde van datzelfde jaar.
Deze ratio maakt duidelijk of sprake is
van een gezonde vraag- en
aanbodverhouding. Wanneer de ratio
stijgt, komt de vraag en het aanbod
dichter tot elkaar en is sprake van een
krappere markt. Indien de discrepantie
tussen vraag en aanbod groter wordt dan
is de verhouding hiertussen ruimer en
daalt de kantorenmarktratio.
II. Begrippen
Sprekende Cijfers
Kleine metrages
Een transactie met een metrage tussen
de 250 en 500 vierkante meter in de vier
grote steden en kleiner dan 250
vierkante meter in de overige regios.
bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld

woningbouw, wordt niet als opname van
kantoorruimte berekend. De transacties
worden geregistreerd in het jaar waarin
tussen partijen wilsovereenstemming
is bereikt.
Leegstand
In het algemeen het niet-verhuurd zijn
van (een gedeelte van) een
vastgoedobject.
Stationslocatie
Mediaan
Structureel aanbod
De mediane huurprijzen van kantoren

zijn berekend. Een mediaan is de
middelste waarneming. In vergelijking
met gemiddelden tellen uitersten (zowel
hoog als laag) minder zwaar mee, en
komt het getal dichter in de buurt bij de
normale huurprijs dan een gemiddelde
huurprijs.
Kantoorruimte die gedurende drie of

meer achtereenvolgende jaren met
steeds dezelfde hoeveelheid vierkante
meters wordt aangeboden.
Nieuwbouw
Nieuw gebouwde kantoorpanden die
binnen 12 maanden worden opgeleverd.
Kantoorpanden die nog niet eerder in
gebruik zijn genomen en bestaande
bouw die een ingrijpende renovatie,
zowel interieur als exterieur, heeft
ondergaan.
Object
Een gebouw, of een gedeelte van een
gebouw, dat door n of meer van voor
tot achter doorlopende en van beneden
naar boven opgaande bouwmuren is
gescheiden van de rest van het gebouw
en dat zelf niet is onderverdeeld door
dergelijke bouwmuren.
Opname van kantoorruimte

Een transactie met een volume van
minimaal 500 vierkante meter
verhuurbaar vloeroppervlak in de vier
grote steden. In de overige regios
worden transacties van minimaal 250
vierkante meter VVO geregistreerd. De
opnames moeten op de vrije markt zijn
verhuurd of verkocht.
Beleggingstransacties, zoals bijvoorbeeld
sale-and-leaseback, blijven buiten
beschouwing wanneer de feitelijke
opname door de gebruiker reeds eerder
is geregistreerd. Kantoorruimte die
opgenomen wordt ten behoeve van een
Terrein gelegen op loopafstand van een

station.
Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo)

Vvo is het netto vloeroppervlak exclusief
buitenruimten, installatieruimten,
verticale verkeersruimten en inclusief
niet-statische gebouwdelen en
glaslijncorrectie.
Voorraad kantoorruimte
Wordt gedefinieerd als de totale
hoeveelheid kantoorruimte in de regio,
hetzij verhuurd, in (eigen) gebruik, leeg
of in aanbouw. Het gaat bij de voorraad
vooral om kantoorgebouwen die op een
of andere wijze beschikbaar zijn of
zouden kunnen komen voor meer
algemeen kantoorgebruik. De voorraad
kantoorruimte neemt jaarlijks toe met de
gestarte nieuwbouwprojecten en
gebouwen die van een nietkantoorbestemming wijzigen in een
kantoorbestemming. Daartegenover
staat de afname van de voorraad door
sloop van bestaande gebouwen en
bestemmingswijzigingen van
kantoorgebouwen in andere dan
kantoordoeleinden.
Vrije markt
De markt waar beleggers, particulieren
en projectontwikkelaars onroerende
zaken aanbieden aan nog niet bekende
toekomstige huurders en/of kopers.
II. Begrippen
Sprekende Cijfers
Colofon
Sprekende Cijfers
Colofon
Sprekende Cijfers is een product van Dynamis B.V.
Dynamis B.V.
Orteliuslaan 5
3528 BA Utrecht
dynamis@dynamis.nl
030 767 03 90
Concept, onderzoek, analyses en cordinatie

Dynamis Utrecht
Shirley Brcker, Research Manager Dynamis
Meggie van de Werf, Junior Researcher Dynamis

Ontwerp en opmaak
Link Ontwerpers, Eindhoven
158 Colofon | Kantorenmarkten 2015
Amsterdam
Sprekende Cijfers
Kantorenmarkten 2015 | Plaatsnaam 159
Orteliuslaan 5
3528 BA Utrecht

t 030 767 03 90
dynamis@dynamis.nl
www.dynamis.nl
Boek & Offermans Makelaars

Akerstraat 39-41
Postbus 677
6400 AR Heerlen
t 045 574 32 33
f 045 560 09 09
info@boek-offermans.nl
www.boek-offermans.nl
(ook in Maastricht en Venray)
Molenbeek Makelaars
Maliebaan 77
3581 CG Utrecht
t 030 256 88 11
f 030 256 88 77
info@molenbeek.nl
www.molenbeek.nl
Strijbosch Thunnissen
Bedrijfsmakelaars Arnhem
Sweerts de Landasstraat 27
Postbus 588
6800 AN Arnhem
t 026 355 21 00
f 026 355 21 01
arnhem@s-t.nl
www.stmakelaars.nl
Frisia Makelaars
Javastraat 1a
2585 AA Den Haag
t 070 342 01 01
bog@frisiamakelaars.nl
www.frisiamakelaars.nl
Ooms.com
Maaskade 113
Postbus 24040
3007 DA Rotterdam
t 010 424 88 88
f 010 424 88 89
bog@ooms.com
www.ooms.com
(ook in Dordrecht)
Strijbosch Thunnissen
Bedrijfsmakelaars Nijmegen
St. Canisiussingel 22
Postbus 1005
6501 BA Nijmegen
t 024 365 10 10
f 024 365 10 20
info@s-t.nl
www.stmakelaars.nl
HRS Bedrijfsmakelaars
Pettelaarpark 36
Postbus 2073
5202 CB 's-Hertogenbosch
t 073 80 000 08
f 073 80 000 09
info@hrsbedrijfsmakelaars.nl
www.hrsbedrijfsmakelaars.nl
Rodenburg Makelaars
Paslaan 19
Postbus 10054
7301 GB Apeldoorn
t 055 5 268 268
f 055 5 788 295
info@rodenburg.nl
www.rodenburg.nl
(ook in Deventer en Zwolle)
Van der Sande VanOpstal

Bedrijfsmakelaars
Vijverstraat 1
4818 ST Breda
t 076 514 74 54
f 076 513 93 40
bog@vandersande.nl
www.vandersande.nl
Kuijs Reinder Kakes

Westzijde 340
1506 GK Zaandam
t 075 612 64 00
zaandam@krk.nl
www.krk.nl
(ook in Alkmaar)
Snelder Zijlstra
Bedrijfsmakelaars
Hoedemakerplein 1
Postbus 2022
7500 CA Enschede
t 053 485 22 44
f 053 485 22 04
bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl
www.snelderzijlstra.nl
Verschuuren & Schreppers

Bedrijfsmakelaars
Kennedyplein 230
Postbus 8730
5605 LS Eindhoven
t 040 211 11 12
f 040 235 05 05
info@verschuuren-schreppers.nl
www.bedrijfsmakelaar.nu
Lamberink Bedrijfsmakelaars
Stationsstraat 24 -26
Postbus 993
9400 AZ Assen
t 059 233 84 20
f 059 233 84 14
bedrijfsmakelaars@lamberink.nl
www.lamberink.nl

Dynamis Kantorenmarkten 2015

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Dynamis Kantorenmarkten 2015

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

15

Thema: De nieuwe realiteit van werken,

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

2 Plaatsnaam | Kantorenmarkten 2015

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2015

Met vriendelijke groet,

Namens het bestuur van Dynamis:

Shirley Brcker MSc RE

Kantorenmarkten 2015 | Voorwoord 5

2. Regio Amsterdam en Almere

3. Regio Den Haag

4. Regio Rotterdam en Drechtsteden

5. Regio Utrecht en Amersfoort

6. Brabantse stedenrij (Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg)

8. Groningen, Leeuwarden en Assen

9. Apeldoorn, Deventer en Zwolle

10. Twente (Enschede, Hengelo)

11. Maastricht, Parkstad Limburg/Heerlen en Sittard

I Doel en aanpak onderzoek

Kantorenmarkten 2015 | Inhoud 7

Kantorenmarkten 2015 | Thema 9

De nieuwe realiteit van werken,

De harde cijfers laten de negatieve ontwikkeling in het commercieel vastgoed, met

Minder ruimte nodig

Tjeerd van der Veen MRICS RT,

Kantorenmarkten 2015 | Thema 11

Nieuwe kantoorwerkelijkheid in de praktijk

Dat beleggers en ontwikkelaars niet stil hebben gezeten om in te spelen op de nieuwe

12 Thema | Kantorenmarkten 2015

Het Nieuwe Kantoor (HNK)

Bijzonder is ook de herontwikkeling van het voormalige ABN-AMRO kantoor in

Rol van de makelaar

Kantorenmarkten 2015 | Thema 13

Nieuwbouw versus bestaande bouw

Slopen blijft het meest realistisch

14 Thema | Kantorenmarkten 2015

Kantorenmarkten 2015 | Nederland 15

kantoorpanden. Deze worden opgedeeld in kleinere units en als bedrijfsverzamelgebouw

Alle bovengenoemde ontwikkelingen zorgen voor een dalende kantoorbehoefte. Zelfs

Het is de vraag of andere markten zoals de woningmarkt en de hotelmarkt, alle

Aanbod (x1.000m vvo

2 Den Haag | The Hague

Supply (x 1.000 square metres of lettable

Totaal grote steden | Total

140 146 139 232 214 233

153 186 197 179 196 208

172 170 160 129 162 192

116 143 144 144 193 162

125 135 130 130 154 139

115 136 149 116 116 119

Totaal Overig | Total Other 2.114

Totaal Nederland | Total 5.530

te brengen. Bovendien blijft nieuwbouw soms onvermijdelijk, omdat kwalitatief

Aanbod stijgt licht

Den Haag | The Hague

Totaal grote steden | Total

21% 17% 17% 10% 7% 8%

11% 12% 12% 5% 4% 4%

Totaal Overig | Total Other 13%

Totaal Nederland | Total

Kantorenmarkten 2015 | Nederland 19

Den Haag | The Hague

Totaal grote steden | Total