Kantoren Nieuw PRN

De Kantorenmarkt in Amersfoort
Utrecht, september 2000
In opdracht van: Uitgevoerd door:

Gemeente Amersfoort DTZ Zadelhoff Research
Postbus 4000 Oorsprongpark 12
3800 EA Amersfoort 3581 ET Utrecht
telefoon 030-2320000
dossier: MLE/SME/L409
Inhoudsopgave
HOOFDSTUK 1 INLEIDING EN OPZET ..........................................................................................................1
HOOFDSTUK 2 STRUCTUUR EN ONTWIKKELING VAN DE AMERSFOORTSE

KANTORENMARKT..............................................................................................................3
2.1 OMVANG EN STRUCTUUR VAN DE KANTORENVOORRAAD.................................... 3
2.2 KANTOORLOCATIES IN AMERSFOORT............................................................................ 4
2.3 ONTWIKKELING VAN KANTORENMARKT ..................................................................... 6
HOOFDSTUK 3 DE GEREALISEERDE VRAAG NAAR KANTOORRUIMTE..........................................7
3.1 ONTWIKKELING VAN DE OPNAME IN DE KANTORENREGIO UTRECHT................ 7
3.2 OPNAME VAN KANTOORRUIMTE IN DE STAD AMERSFOORT ................................ 8
3.3 OPNAME NAAR LOCATIE..................................................................................................... 9
3.4 OPNAME NAAR GROOTTEKLASSE.................................................................................. 10
3.5 OPNAME NAAR TYPE GEBRUIKER................................................................................... 12
3.6 OPNAME NAAR DYNAMIEK; VERHUISBEWEGINGEN................................................ 14
HOOFDSTUK 4 HET AANBOD VAN KANTOORRUIMTE.......................................................................16
4.1 DE ONTWIKKELING VAN HET AANBOD ........................................................................ 16
4.2 HET TOEKOMSTIG AANBOD VAN KANTOORRUIMTE.............................................. 18
HOOFDSTUK 5 HUURPRIJSONTWIKKELING..........................................................................................20
5.1 HUURPRIJZEN IN AMERSFOORT EN OMRINGENDE STEDEN ................................... 20
5.2 HUURPRIJZEN IN AMERSFOORT NAAR LOCATIE....................................................... 21
HOOFDSTUK 6 KWALIFICATIE AMERSFOORTSE KANTOORLOCATIES .....................................22
6.1 AMERSFOORTSE KANTORENLOCATIES VERGELEKEN ............................................. 22
6.2. CENTRUM/STADSRING....................................................................................................... 24
6.3 STATIONSGEBIED ZUIDZIJDE............................................................................................ 26
6.4 EEMKWARTIER/STATIONSGEBIED NOORDZIJDE....................................................... 27
6.5 BERGKWARTIER .................................................................................................................... 29
6.6 DE HOEF .................................................................................................................................... 30
6.7 CALVEEN .................................................................................................................................. 32
6.8 DE BRAND................................................................................................................................ 33
6.9 VATHORST............................................................................................................................... 34
BEGRIPPENLIJST 35
DTZ Zadelhoff Research De kantorenmarkt in Amersfoort
Hoofdstuk 1 Inleiding en opzet
De gemeente Amersfoort heeft aan DTZ Zadelhoff Research gevraagd om, mede als
marketinginstrument, een kantorenmarktonderzoek uit te voeren, waarvan de resultaten in
deze rapportage uiteen worden gezet. De belangrijkste onderzoeksvragen die worden
beantwoord zijn:
1 Wat is de omvang en de structuur van de kantorenmarkt in Amersfoort en hoe heeft deze

zich de afgelopen jaren ontwikkeld?
2 Hoe hebben vraag en aanbod zich de afgelopen jaren ontwikkeld in de Amersfoortse
kantorenmarkt?
3 Wat zijn de verwachtingen voor de ontwikkeling van de vraag naar kantoorruimte in de
nabije toekomst?
4 Welke kantoorprojecten worden er de komende jaren in de kantorenregio Utrecht in
voorbereiding genomen en gerealiseerd (harde en zachte plannen)?
5 Hoe hebben de huurprijzen voor kantoren zich de afgelopen jaren ontwikkeld en wat zijn
de verwachting voor de komende paar jaar?
Voor het onderzoek heeft DTZ Zadelhoff Research gebruik gemaakt van de
transactiegegevens uit onze landelijke vastgoeddatabank, waarin vraag en aanbod
gedetailleerd en gespecificeerd zijn opgenomen.
Naast een kantorenmarktonderzoek is een telefonische enquête uitgevoerd door het bureau
Search & Results teneinde meer inzicht te krijgen in verhuisbewegingen van kantoorgebruikers
in Amersfoort. Voor de bedrijven die in de periode 1995 tot en met mei 2000 in Amersfoort
kantoorruimte hebben gehuurd of gekocht, is achterhaald waar ze vandaan komen.
Deze rapportage is als volgt opgebouwd:
In Hoofdstuk 1 wordt de structuur en ontwikkeling van de Amersfoortse

kantorenmarkt behandeld en komen de verschillende kantorenlocaties aan bod. Tevens
wordt het karakter van de kantorenmarkt geschetst vanuit de historische ontwikkeling van
vraag en aanbod in Amersfoort.
Hoofdstuk 2 behandelt de vraagzijde van de markt. In dit hoofdstuk wordt de omvang van
de Amersfoortse kantorenmarkt afgezet tegen de marktomvang van de regio. Vervolgens
wordt de gerealiseerde opname van de afgelopen tien jaar in Amersfoort uitgewerkt naar
eigendomssituatie, bestaande bouw en nieuwbouw, naar locatie, naar grootteklasse en naar
type gebruiker.
Tevens wordt in dit hoofdstuk afzonderlijk gekeken naar de dynamiek van Amersfoortse
bedrijven. De opname wordt hiertoe verdeeld naar bedrijven die in Amersfoort zijn gestart, er
1
ruimte bij hebben genomen, doorgestroomd zijn naar een andere locatie binnen de stad, of
zich vanuit een andere stad in Amersfoort hebben gevestigd.
Na de ontwikkelingen aan de vraagzijde wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de aanbodzijde

van de markt. Zowel het huidige als het toekomstige aanbod van Amersfoort en regio wordt
hierin behandeld.
Hoofdstuk 4 behandelt de ontwikkeling van de huurprijzen. De huurprijzen in de regio en,

binnen Amersfoort, naar deellocatie worden in dit hoofdstuk weergegeven. Tevens wordt een
visie worden gegeven op de toekomstige huurprijsontwikkelingen.
In hoofdstuk 5 wordt tenslotte ingezoomd op de Amersfoortse kantoorlocaties. Voor de

belangrijkste kantoorlocaties wordt gekeken naar de kwaliteitsaspecten representativiteit,
bereikbaarheid, parkeren en voorzieningen. Daarnaast wordt de marktontwikkeling geschetst
en wordt een marktperspectief gegeven.
2
Hoofdstuk 2 Structuur en ontwikkeling van de

Amersfoortse kantorenmarkt
2.1 Omvang en structuur van de kantorenvoorraad

Amersfoort had per ultimo 1999 een kantorenvoorraad van ongeveer 590.000 m². Hiermee is
Amersfoort de tweede kantorenstad in de provincie Utrecht en één van de grotere
kantoorconcentraties in Nederland. Zo is Amersfoort wat betreft haar kantoormetrage
vergelijkbaar met Amstelveen (circa 575.000 m²) en is groter dan bijvoorbeeld Zwolle (circa
500.000 m²), Breda (circa 490.000 m²), Hilversum (circa 470.000 m²), en Apeldoorn (circa
455.000 m²).
figuur 2.1
Ontwikkeling kantorenvoorraad van gemeente Amersfoort

1989-1999 (x 1.000 m² v.v.o.)
700
600
500
400
300
200
100
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
Amersfoort heeft zich het afgelopen decennium snel ontwikkeld als kantorenstad. De
kantorenvoorraad is in deze periode sterk toegenomen door nieuwbouw. Tussen 1990 en
1999 groeide het Amersfoortse kantoorbestand met gemiddeld ruim 8% per jaar van 325.000
m² tot de huidige 590.000 m². Ter vergelijking: in de stad Utrecht groeide de voorraad in die
periode gemiddeld met bijna 3% per jaar en landelijk gezien steeg de kantorenvoorraad met
gemiddeld circa 4% per jaar.
Aangezien bijna de helft van de kantorenvoorraad in Amersfoort na 1989 is gerealiseerd, zoals

ook uit bovenstaande grafiek blijkt, kan gesteld worden dat Amersfoort over een vrij jonge en
daarmee kwalitatief goede kantorenvoorraad beschikt.
3
De sterke groei van de kantorenvoorraad was het gevolg van een toenemende vraag naar
kantoorruimte, van zowel in Amersfoort gevestigde bedrijven (autonome groei) als van
bedrijven van buiten Amersfoort.
De populariteit van Amersfoort als vestigingsplaats was vooral te danken aan de centrale
ligging in Nederland in combinatie met een goede bereikbaarheid. Daarnaast hebben veel
bedrijven en instellingen voor Amersfoort gekozen vanwege de beschikbaarheid van
voldoende en gemotiveerd en vakbekwaam personeel. Een goed woonmilieu en de
medewerking van overheidsinstanties speelden bij vestiging eveneens een rol.
Het belang van Amersfoort als kantorenstad blijkt niet alleen uit de omvang van de
kantorenvoorraad. Gerelateerd aan het aantal inwoners is per inwoner bijna 5 m²
kantoorruimte aanwezig, terwijl het landelijk gemiddelde rond de 2 m² ligt. Daarnaast heeft
Amersfoort een groot aandeel kantoorwerkgelegenheid. Wanneer wordt uitgegaan van een
voorraad van ongeveer 585.000 m² en een gemiddeld ruimtegebruik van circa 25 m²
kantoorruimte per werknemer, dan telt Amersfoort ruim 23.000 mensen met een fulltime
kantoorbaan. Daarmee neemt de kantorensector bijna 42% van de totale werkgelegenheid
voor zijn rekening.
Kenmerkend voor de kantorenmarkt in Amersfoort is dat ruim 60% van de voorraad in

handen is van beleggers1. Dit deel van de voorraad dat door gebruikers wordt gehuurd, is
relatief hoog voor steden van een met Amersfoort vergelijkbare omvang (100.000 tot
250.000 inwoners) en hangt samen met de relatief jonge voorraad van de stad. Amersfoort is
in dit opzicht vergelijkbaar met de stad Utrecht waar het aandeel in de huursector eveneens op
60% ligt. Tot de beleggers die in Amersfoort kantoren hebben, behoren onder meer Achmea,
Amvest, AZL, Bankhaus Wölbern, Delta Lloyd Vastgoed, ING Vastgoed Beleggingen, SFB
Vastgoed, Spoorwegpensioenfonds, VastNed, VIB, Rabobank Deutschland en Unilever
Pensioenfonds.
2.2 Kantoorlocaties in Amersfoort

Geografisch gezien is er in Amersfoort sprake van sterke ruimtelijke concentratie van kantoren
op een aantal locaties. De belangrijkste kantorenconcentraties zijn te vinden op het terrein De
Hoef, in en rond het centrum (met name langs de Stadsring) en aan de zuidzijde van het
Centraal Station. Daarnaast zijn er een aantal kleinere locaties te benoemen, namelijk het
Bergkwartier, De Brand en Calveen.
Op de middellange termijn zal de voorraad toenemen in het zogenoemde Centraal
Stadsgebied. Dit gebeurt in het kader van de vernieuwing en uitbreiding van het gebied dat
begrensd wordt door de binnenstad, het Centraal Station en het gebied ten noorden van het
spoor (Eemkwartier/Centraal Station noordzijde). Ook op de snelweglocaties De Hoef en
Calveen zal nog enige kantoorruimte gebouwd worden. Een belangrijke nieuwe locatie op
1
R.L. Bak , 1999
4
middellange termijn is de locatie Vathorst in het noorden van Amersfoort, langs de A28.
Hiermee heeft Amersfoort de beschikking over voldoende gevarieerde vestigingslocaties
zowel in het centrum als aan de snelweg. In hoofdstuk 6 worden nader ingegaan op de
kwalificatie van de verschillende locaties.
figuur 2.2 kantoorlocaties in Amersfoort
1. Centrum/Stadsring 5. De Hoef
2. Stationsgebied zuidzijde 6. De Brand
3. Eemkwartier/Stationsgebied noordzijde 7. Calveen
4. Bergkwartier 8. Vathorst
5
2.3 Ontwikkeling van kantorenmarkt

De ontwikkeling van de kantorenmarkt van Amersfoort kan goed worden omschreven aan de
hand van onderstaande grafiek, waarin de opname op de vrije markt2 tegen het aanbod is
afgezet. In de navolgende hoofdstukken worden opname en aanbod gedetailleerder
beschreven.
In de grafiek is de voorspelling van het opnameniveau voor 2000 tot stand gekomen door de
aanname dat het opnameniveau in de tweede helft van 2000 gelijk zal zijn aan het
gerealiseerde opnameniveau in de eerste helft van het jaar 2000. Het weergegeven aanbod in
2000 is het werkelijke aanbod per augustus 2000. Dit in tegenstelling tot de overige jaren,
waarin het aanbod per ultimo van het jaar is gegeven.
figuur 2.3
Opname en aanbod van kantoorruimte in Amersfoort

1990-2000 (x 1.000 m² v.v.o.)
60
50
40
30
20
10
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Opname Aanbod
Bij de confrontatie van het aanbod met de opname springt het grillige verloop van de beide
trendlijnen het meest in het oog. Perioden waarin de vraag het aanbod overtreft worden
relatief snel afgewisseld met perioden waarin het omgekeerde het geval is. Dit wordt voor een
belangrijk deel veroorzaakt door de relatief geringe omvang van de kantorenmarkt in
Amersfoort (Een gemiddelde opnameniveau van 27.000 m² per jaar). Hierdoor hebben grote
transacties, zoals bijvoorbeeld de transactie van 20.000 m² van KPN in 1998, een grote
invloed op het verloop van de opname. Steden met hoger opnameniveau, zoals bijvoorbeeld
Utrecht (gemiddeld ruim 100.000 m² per jaar) laten een veel gelijkmatiger beeld zien, waarbij
de cyclische periodes in de markt langer duren.
Met het dalende aanbod van de afgelopen jaren is de markt steeds krapper geworden. Dit
jaar is de markt door een aantal nieuwbouwprojecten weer enigszins verruimd.
2
Onder de vrije markt wordt verstaan: De huur- en/of koopmarkt waarin projectontwikkelaars en beleggers
kantoor-, bedrijfs- en/of winkelgebouwen aanbieden voor nog onbekende gebruikers .
6
Hoofdstuk 3 De gerealiseerde vraag naar kantoorruimte
3.1 Ontwikkeling van de opname in de kantorenregio Utrecht

Net als in de meeste Nederlandse steden is de kantorenmarkt in Amersfoort een
verplaatsingsmarkt. Kantoren worden hoofdzakelijk in gebruik genomen door bedrijven en
instellingen die reeds in Amersfoort zijn gevestigd. Zowel uit onderzoek als uit de praktijk
blijkt dat Amersfoort ook een relatief hoog percentage nieuwe vestigers heeft.
Door haar centrale ligging in Nederland weet Amersfoort zowel kantoorgebruikers uit de
Randstad als uit het noorden en oosten van het land naar zich toe te trekken. In de praktijk
vormt de kantorenregio Utrecht echter het belangrijkste verzorgingsgebied. Om een beeld te
krijgen van omvang van de kantorenmarkt in de kantorenregio Utrecht, is in onderstaande
figuur de opname van kantoorruimte op de vrije markt weergegeven.
figuur 3.1
Opname van kantoorruimte op de vrije markt

in de kantorenregio Utrecht 1990-1999 (x 1.000 m²)
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
Amersfoort Nieuwegein Utrecht Hilversum Overige regio
De totale opname op de vrije markt in de kantorenregio Utrecht bedraagt gemiddeld 270.000

m² per jaar. De laatste drie jaar werd er bovengemiddeld veel ruimte opgenomen, met een
recordniveau van 382.000 m² in 1997. In de navolgende jaren is het opnameniveau gedaald
tot een niveau van 283.000 m² in 1999. De verwachting is dat ook in 2000 het opnameniveau
in de kantorenregio Utrecht hoog zal blijven. Dit is deels gebaseerd op de reeds gerealiseerde
opname in de eerste helft van dit jaar. In de eerste helft van 2000 is ongeveer 140.000 m²
waarmee de opname over 2000 naar verwachting bovengemiddeld zal zijn.
7
Gemiddeld genomen heeft Amersfoort een aandeel in de regionale opname van 10%.
Daarmee heeft Amersfoort na Utrecht de grootste opname in de regio. De stad Utrecht
neemt gemiddeld het 40% van de opname voor haar rekening. Nieuwegein en Hilversum
volgen na Amersfoort met respectievelijk 9% en 7%.
3.2 Opname van kantoorruimte in de stad Amersfoort

De totale jaarlijkse opname in Amersfoort ligt gemiddeld rond de 27.000 m². Dit is de
opname op de zogenoemde vrije markt; de markt waarin beleggers en ontwikkelaars
kantoorruimte voor de verhuur en of verkoop aanbieden aan gebruikers. Zoals eerder
besproken is een groot deel van de Amersfoortse kantorenvoorraad in handen van beleggers
die kantoorruimte verhuren. In overeenstemming daarmee heeft het grootste deel van de
opname betrekking op huurtransacties en niet op kooptransacties. De omvang van gepleegde
eigenbouw speelt in Amersfoort een ondergeschikte rol.
figuur 3.2
Opname van kantoorruimte in Amersfoort naar eigendom

1990-1999 (x 1.000 m²)
70
60
50
40
30
20
10
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
Eigenbouw Huur Koop
De opname in Amersfoort liet de afgelopen jaren een toename zien, om in 1999 weer wat
terug te vallen. Overigens was deze terugval in de gerealiseerde opname niet te wijten aan een
daling van de vraag naar kantoorruimte, maar was een gevolg van een tekort aan aanbod.
8
figuur 3.3
in Amersfoort naar bestaande bouw en nieuwbouw
1990-1999 (x 1.000 m²)
60
50
40
30
20
10
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
Bestaand Nieuw / Renovatie
De afgelopen jaren heeft zich een relatief grote vraag naar nieuwbouw voorgedaan. Gemeten
over periode 1990-1999 had ruim 60% van de gerealiseerde opname betrekking op
nieuwbouw. Dit is hoger dan het percentage nieuwbouw in de opname in de regio als geheel
(circa 50%). Ook in medio 2000 is in Amersfoort met 54% het aandeel nieuwbouw hoger dan
in de rest van de regio.
Met name in 1990 en 1998 werd veel nieuwbouw opgenomen. In 1998 had dit betrekking op
nieuwbouwontwikkelingen op De Hoef en het Stationsgebied. Belangrijke transacties van
nieuwe gebouwen waren de aanhuur in 1998 van 20.000 m² door KPN en van 5.200 m²
door Cadans bij het station (deze transacties verklaren ook de piek in de opname in het
betreffende jaar). Verder vonden vanaf 1998 een aantal grote nieuwbouw transacties plaats
op De Hoef. Dit waren onder andere IBM (7.700 m²), Peek Traffic (3.800 m²) en KPMG
(3.000 m²) en recentelijk de transactie van Dealers Financieringsmaatschappij (5.000 m²).
3.3 Opname naar locatie

Uit de gegevens die door DTZ Zadelhoff worden bijgehouden, blijkt dat in het afgelopen
decennium de vraag naar kantoorruimte zich voor een belangrijk deel heeft gericht op de
perifere locatie De Hoef. Op deze locatie voltrok zich ruim de helft van de totale opname.
Op de perifere locaties vestigden zich vooral veel gebruikers van buiten Amersfoort in de
sectoren zakelijke dienstverlening en ICT. Daarbij spelen verschillende factoren een rol, zoals
goede autobereikbaarheid, voldoende parkeergelegenheid, relatief weinig fileproblemen en een
centrale ligging in Nederland.
9
De centrum/stationslocaties bestaande uit het centrum (historische binnenstad met de

Stadsring) het stationsgebied (zuidzijde station), het Eemkwartier (noordzijde station) en het
Bergkwartier (Utrechtse weg) nemen gezamenlijk bijna een kwart van de totale opname voor
hun rekening. Dit percentage wordt enigszins beïnvloed door de reeds genoemde omvangrijke
transactie van KPN.
figuur 3.4
Opname van kantoorruimte op de vrije markt in
Amersfoort naar locatie 1990-1999
6%
2% 14%
6%
15%
Centrum
Station Zuidzijde
Bergkwartier
Soesterkwartier
4%
De Hoef
1%
De Brand
Calveen
52%
Overig
Naar verwachting zal voor het jaar 2000 de opname een vergelijkbaar beeld laten zien. In de
eerste zes maanden van 2000 is 54% van de opname op de Hoef gerealiseerd en heeft de rest
van de opname zich over de locaties Eemkwartier, Bergkwartier, Centrum en Calveen
verspreid.
3.4 Opname naar grootteklasse

Kenmerkend voor de Amersfoortse kantorenmarkt is de vrij gelijkmatige verdeling van de
opname over de verschillende grootteklassen. Zowel grote als kleine gebruikers zijn actief op
de markt waarbij het zwaartepunt ligt op metrages tot 2.500 m². In vierkante meters
uitgedrukt wordt in Amersfoort bijna 60% van de opname gerealiseerd in deze grootteklasse
(tot 2.500 m²). Grote gebruikers (vanaf 5.000 m²) hebben een aandeel van 25%. Hierbij moet
de kanttekening geplaatst worden dat het in deze grootteklassen gaat om een relatief klein
aantal transacties, die echter een groot effect hebben op de procentuele verdeling tussen de
klassen (zoals de transactie van KPN waarbij 20.000 m² werd opgenomen).
Zowel in vergelijking met het landelijk beeld als in vergelijking met de kantorenmarkt in
Utrecht, is de kantorenmarkt Amersfoort een relatief kleinschalige markt. Landelijk en in
Utrecht wordt respectievelijk slechts 42% en 40% van de opname gerealiseerd in de
10
grootteklassen tot 2.500 m². Grote gebruikers (vanaf 5.000 m²) hebben landelijk en in
Utrecht juist een groter aandeel in de opname van respectievelijk 30% en 43%.
figuur 3.5
Opname vankantoorruimte op de vrije markt

in Amersfoort naar grootteklasse 1990-1999
11%
14% 36%
< 1000
1000 - 2500
16% 2500 - 5000
5000 - 10000
23% > 10000
Indien gekeken wordt naar de verdeling in grootteklassen voor de afzonderlijke jaren valt op
dat de Amersfoortse markt wat betreft aantal transacties voornamelijk gekenmerkt wordt
door kleinere transacties tot 1.000 m². Voor Amersfoort is dit marktsegment kennelijk zeer
belangrijk. Voor een deel heeft dit te maken het relatief groot aantal startende ondernemingen
in Amersfoort.
tabel 3.1 Opname van kantoorruimte op de vrije markt naar grootteklasse in

Amersfoort (in % en (in aantal transacties))
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20003
< 1000 65 (35) 37 (10) 44 (25) 49 (14) 59 (23) 54 (28) 44 (25) 21 (31) 22 (13) 45 (12)
1000 – 2500 22 (4) 8 (1) 56 (11) 51 (3) 9 (1) 0 (0) 17 (3) 4 (1) 45 (8) 7 (1)
2500 – 5000 13 (1) 17 (1) 0 (0) 0 (0) 32 (2) 24 (2) 39 (3) 12 (2) 33 (3) 18 (1)
5000 – 10000 0 (0) 38 (1) 0 (0) 0 (0) 0 (0) 23 (1) 0 (0) 25 (2) 0 (0) 30 (1)
> 10000 0 (0) 0 (0) 0 (0) 0 (0) 0 (0) 0 (0) 0 (0) 38 (1) 0 (0) 0 (0)
Totaal 100 (40) 100 (13) 100 (36) 100 (17) 100 (26) 100 (31) 100 (31) 100 (37) 100 (24) 100 (15)
Grootschalige transacties zijn net zoals in de meeste steden in Nederland meer incident dan
regelmaat. Grootschalige transacties vinden vooralsnog alleen redelijk frequent plaats in de vier
grote steden. Tabel 3.2 geeft een indruk van de grootschalige transacties in Amersfoort. In de
3
Voor 2000 gaat het hier om de 1e helft van het jaar
11
eerste helft van 2000 was de transactie van Dealers Financieringsmaatschappij (5.000 m²)
verantwoordelijk voor een aandeel van 30% in de opname.
tabel 3.2 Transacties vanaf 5.000 m² in Amersfoort
Jaar Adres Project Huurder Metrage Toestand Status

1990 Inputplein 1 Belastingdienst 10.000 m² Nieuw Huur
1990 Plotterweg 38 Raet 8.500 m² Nieuw Huur
1990 Stadsring 197-211 Keistaete Dhv Raadgevend 5.100 m² Nieuw Huur
Ingenieurs
1992 Disketteweg 2 Amerzoom Raet Decentrale Overheid 5.450 m² Nieuw Huur
1996 Disketteweg 2 Amerzoom Sun Microsystems 5.440 m² Bestaand Huur
1998 Stationstraat KPN/PTT 20.000 m² Nieuw Huur
1998 Stationsplein De Argonaut Cadans 5.200 m² Nieuw Huur
1998 Computerweg Sagitta IBM 7.725 m² Nieuw Huur
2000 Terminalweg Dealers Financieringsmij. 5.000 m² Nieuw Huur
Naar verwachting zal het aantal grootschalige transacties de komende jaren toenemen. Dit als
gevolg van de algemene trend van steeds groter wordende kantoorgebruikers. Door
verdergaande fusies en groei in met name de financiële dienstverlening en de ICT sector,
worden steeds grotere kantoorruimtes gevraagd.
Daarnaast zal ook de vraag naar kleinschalige ruimtes groot blijven als gevolg van de
toenemende vraag naar meer flexibel beschikbare metrages. Naast de traditionele kleine
kantoorruimte is hierdoor behoefte ontstaan aan nieuwe kantoorconcepten zoals Business
Centres (Regus, MWB Business Exchange) en kantoorhotels (D-office, Mulbees). Hierbij
gaat het om het hogere marktsegment.
3.5 Opname naar type gebruiker

Aan de hand van de opnamecijfers over de afgelopen 10 jaar is voor Amersfoort een
gebruikersprofiel bepaald. Uit de procentuele verdeling van de opname over verschillende
sectoren blijkt dat met name de sectoren ICT (34%) en Zakelijke dienstverlening (29%) op
de markt actief zijn. Met name het hoge aandeel van ICT bedrijven is opmerkelijk. Ook
zonder de transactie van KPN blijft het aandeel 28%. Dit is hoger dan het landelijke en
regionale aandeel in de opname van deze sector van respectievelijk 16% en 25% en ook dan
het aandeel van de stad Utrecht (21%).
12
figuur 3.6

in Amersfoort naar gebruikerscategorie 1990-1999
13% 4%
7%
29%
Bank- en verzekeringswezen
Zakelijke dienstsverlening
13%
ICT
Overheid en non-profit instellingen
Industrie, handel en transport
34% Overige instellingen en bedrijven
Voor deze nog steeds groeiende sector is Amersfoort blijkbaar een belangrijke
vestigingsplaats geworden. De verwachting is dat reeds aanwezige ICT-bedrijven een
aantrekkende werking zullen hebben op nieuwe soortgelijke bedrijvigheid.
figuur 3.7

in Amersfoort naar gebruikerscategorie 1e helft 2000
3% 5%
4%
14%
Zakelijke dienstsverlening
ICT
Overheid en non-profit instellingen
74% Industrie, handel en transport
Overige instellingen en bedrijven
In de eerste helft van 2000 is 17.000 m² opgenomen, waarvan bijna 75% in de zakelijke
dienstverlening. Dit aandeel wordt met name veroorzaakt door de omvangrijke transacties van
Dealers Financieringsmaatschappij (5.000 m²) en Wolter & Dros (3.000 m²). Hiermee wordt
de opname door ICT bedrijven overschaduwd.
13
3.6 Opname naar dynamiek; verhuisbewegingen
Op verzoek van de gemeente Amersfoort is door het bureau Search & Results te Utrecht een
telefonisch onderzoek gedaan naar de herkomst van kantoorgebruikers in Amersfoort. De
basis voor het onderzoek werd gevormd door de kantoortransacties zoals geregistreerd in de
databank van DTZ Zadelhoff Research, die in Amersfoort hebben plaatsgevonden in de
periode 1995 tot mei 2000.
De desbetreffende verhuisde bedrijven waarvan het telefoonnummer achterhaald kon worden
zijn gebeld. Aan hen is gevraagd of ze respectievelijk op het huidige adres gestart waren, er
ruimte hadden genomen of eerst op een ander adres gevestigd waren in Amersfoort dan wel
daarbuiten. Op deze manier kon elke transactie in de volgende vier categorieën ingedeeld
worden:
1. Starters: Het gaat hier om een nieuwe activiteit voor het eerst gestart in Amersfoort.
2. Uitbreiders: Het gaat hier om bedrijven die op hun eerste locatie uitgebreid hebben.
3. Doorstromers: Het gaat hier om bedrijven die binnen Amersfoort verhuisd zijn naar een
ander pand.
4. Vestigers: Het gaat hier om bedrijven die vanuit buiten Amersfoort naar Amersfoort
verhuisd zijn.
Uiteindelijk zijn van de in totaal 128 bruikbare transacties 99 succesvolle interviews

afgenomen.
figuur 3.8

in Amersfoort naar dynamiek 1995-mei 2000
14%
24%
19%
vestigers
uitbreiders
doorstromers
43% starters
In figuur 3.7 is het resultaat van het onderzoek in een grafiek gezet. Uit de grafiek blijkt dat in
de periode 1995 –mei 2000 het grootste deel (43%) van de opname betrekking heeft gehad
op zogenoemde doorstromers, dus bedrijven die binnen Amersfoort verplaatst zijn. Opvallend
14
is het relatief grote aandeel starters van bijna een kwart van de opname in die periode. In een
vergelijkbaar onderzoek dat door hetzelfde bureau voor de regio Utrecht is uitgevoerd (voor
de periode 1995-1997) was het aandeel starters slechts 7%. Het aandeel vestigers van buiten
Amersfoort was in het genoemde onderzoek vergelijkbaar met de regio Utrecht
Van de totaal aantal vestigers van buiten Amersfoort kwam 58% buiten de regio vandaan en
42% kwam uit de kantorenregio Utrecht. Dit is ook een opvallend gegeven aangezien de
meeste verhuizingen in de kantorensector overwegend binnen de regio plaatsvinden. De
resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in Bijlage 1.
15
Hoofdstuk 4 Het aanbod van kantoorruimte
4.1 De ontwikkeling van het aanbod

Aanbod van kantoorruimte wordt gedefinieerd als kantoorruimte die beschikbaar is of binnen
een half jaar beschikbaar komt. Aanbod heeft zowel betrekking op reeds opgeleverde als op
nog in aan bouw zijnde complexen (nieuw aanbod). Projecten in voorbereiding worden niet
meegeteld.
In de kantorenregio Utrecht heeft zich tussen 1993 en 1997 een belangrijke daling in het
aanbod voltrokken. Vanaf 1998 steeg het aanbod weer enigszins doordat meer
nieuwbouwprojecten in aanbouw zijn genomen. Hierdoor is weer wat meer ruimte op de
daarvoor krappe markt ontstaan.
figuur 4.1
Aanbod van kantoorruimte in de kantorenregio Utrecht

1990-1999 (x 1.000)
400
350
300
250
200
150
100
50
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
Amersfoort Nieuwegein Utrecht Hilversum Overige regio
In de stad Amersfoort was van verruiming in voorgaande jaren geen sprake. Het aanbod is
vanaf 1995 gestaag gedaald en bereikte per ultimo 1999 een absoluut dieptepunt waarbij
slechts 14.000 m² werd aangeboden. Medio 2000 is het aanbod met het opstarten van een
aantal nieuwbouwprojecten fors verruimd. Met bijna 34.000 m² was er sprake van meer dan
een verdubbeling van het aanbod. Voor 86% betrof dit nieuw aanbod.
Met het verruimen van het aanbod is medio 2000 het leegstandspercentage, gerelateerd aan
de totale voorraad, toegenomen tot 5,8%. Dit ligt net boven de voor verhuizingen gewenste
frictieleegstand van 5%. In 1999 was het leegstandpercentage nog 2,3%. Dit ligt ver onder de
genoemde frictieleegstand en geeft aan hoe krap de markt per ultimo van dat jaar was.
16
figuur 4.2
Aanbod van kantoorruimte in Amersfoort

naar bestaande bouw en nieuwbouw 1990-1999 (x 1.000 m²)
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Nieuw Bestaand
In figuur 4.2 is de verdeling van het aanbod over bestaande bouw en nieuwbouw te zien in de
loop der jaren. Hieruit blijkt de grote nieuwbouwproductie begin jaren negentig. Het aandeel
nieuwbouw nam af tot midden jaren negentig, om weer te verruimen tot 1998. Na het
dieptepunt vorig jaar, toen slechts 3.000 m² nieuwbouwkantoorruimte werd aangeboden, is
het nieuwbouwaanbod gestegen tot 29.000 m².
De locaties waar medio 2000 het meeste aanbod beschikbaar was, zijn het Stationsgebied en
Calveen. Op Calveen gaat het om in aanbouw zijnde locaties. Met een totaal aanbod van
31.000 m² hebben deze locaties een aandeel van 92% in het totale aanbod. Dit beeld wijkt af
van het voorgaande jaar, waarin het aanbod veel gelijkmatiger over de verschillende locaties
was verdeeld.
figuur 4.3
Aanbod van kantoorruimte in Amersfoort

naar locatie medio 2000
4%
43%
Centrum
49% Station
Bergkwartier
De Hoef
3%1% Calveen
17
4.2 Het toekomstig aanbod van kantoorruimte

In de vorige paragraaf is alleen het direct beschikbare aanbod besproken. Om uitspraken te
doen over de toekomst van de kantorenmarkt, is het zinvol rekening te houden met het
toekomstige aanbod. De omvang van de nog te realiseren projecten blijkt uit de omvang van
de planvoorraad. Amersfoort beschikt over een vrij omvangrijke planvoorraad van bijna
368.000 m². Van dit toekomstige aanbod heeft 186.500 m² betrekking op het Centraal
Stadsgebied, waarvan het merendeel gerealiseerd zal worden aan de noordzijde van het
station. Op de overige nieuwbouwlocaties wordt in totaal zo’n 181.500 m² ontwikkeld. Dit
zijn de perifere locaties De Hoef, Calveen en de toekomstige locatie Vathorst. Uit het
overzicht blijkt dat de projecten op De Hoef en Calveen als eerste zullen worden ontwikkeld.
De beoogde start van de overige ontwikkelingen is vanaf 2001.
tabel 4.1 kantoorprojecten in Amersfoort
Beoogde
Plaats Locatie Project Ontwikkelaar Locatie-type Metrage start
Amersfoort Calveen Campus Calveen Van Zwol Snelweg 25.000 m² 2001
Amersfoort Calveen Heystek Snelweg 2.500 m² 2000
Amersfoort Calveen Amervelt Lithos Snelweg 7.500 m² 2000
Amersfoort De Hoef Belog Snelweg 5.000 m² 2000
Amersfoort De Hoef Modemweg De Waal Station/snelweg 6.500 m² 2000
Amersfoort De Hoef Belog Station/snelweg 10.000 m² 2000
Amersfoort Eemkwartier Intradal Station 18.500 m² 2002
Amersfoort Eemkwartier Rotonde Station 20.000 m² 2001
Amersfoort Eemkwartier Station Noord Station 35.000 m² 2001
Amersfoort Eemkwartier Station Noord Station 35.000 m² 2004
Amersfoort Eemkwartier Trapezium Amstelland Station 68.000 m² 2001
Amersfoort Eemkwartier Zichttorens Station 10.000 m² 2001
Amersfoort Overig E2 Zuid Station 15.000 m² 2001
Amersfoort Overig Soeverein/Pon Pon Overig 10.000 m² 2001
Amersfoort Vathorst Station/snelweg 100.000 m² 2002
Totaal 368.000 m²
Naast kantoorplannen in de stad Amersfoort is er een omvangrijke planvoorraad in de

kantorenregio Utrecht. In totaal zijn er plannen voor ruim 1.4 miljoen m² kantoorruimte in de
overige regio. De stad Utrecht heeft de meeste kantoorplannen. Met het UCP en Leidsche
Rijn als grootste plangebieden kan in de stad Utrecht 838.000 m² kantoorruimte worden
gebouwd. Ook in Nieuwegein, Houten en Hilversum staat een redelijk omvangrijk
kantoormetrage op stapel. In totaal kan daar nog circa 480.000 m² gebouwd worden. De
plannen in de regio zijn van belang aangezien ze als concurrerend beschouwd kunnen worden.
Het gaat hier vooral om de projecten UCP en Papendorp in Utrecht en de Arena in
Hilversum. Met name het UCP is een belangrijke concurrent van het Centraal Stadsgebied
omdat het zich op dezelfde doelgroepen zal richten (centrum-/stationslocatie). Groot voordeel
voor Amersfoort is dat de kantoorruimte in het Centraal Stadsgebied eerder op de markt zal
18
komen dan de ruimte in het UCP. De Arena in Hilversum (stations-/snelweglocatie) zal om

kantoorgebruikers concurreren met Papendorp en De Hoef.
tabel 4.2 kantoorprojecten in de kantorenregio Utrecht
Locatie- Beoogde
Plaats Locatie Project Ontwikkelaar type Metrage start 1e fase
Houten Loerik Bouwfonds Overig 40.000 m² 2002
Houten Molenzoom Z Rotonde Gemeente Overig 30.000 m² 2000
IJsselstein Zenderpark Snelweg 18.000 m² 2002
Nieuwegein RGD Toren RGD Snelweg 30.000 m² 2002
Nieuwegein Blokhoeve Amstelland Snelweg 20.000 m² 2001
Nieuwegein Liesbosch Ballast Nedam Snelweg 10.000 m² 2001
Nieuwegein Marconibaan Niroc Snelweg 9.000 m² 2000
Nieuwegein De Stijl 3 Eurocommerce Snelweg 7.000 m² 2001
Nieuwegein Meentwal Geleen Bouw Overig 7.000 m² 2001
Nieuwegein Marconibaan De Waal Snelweg 5.000 m² 2001
Nieuwegein Centrum Cityplan Station 200.000 m² 2005
Utrecht Galgewaard Midred Snelweg 30.000 m² 2002
Utrecht Kanaleneiland Europaplein Situs Snelweg 18.000 m² 2001
Utrecht Leidsche Rijn Stadshart Overig 320.000 m² 2005
Utrecht Papendorp Papendorp Zuid Snelweg 50.000 m² 2001
Utrecht Papendorp Papendorp Noord Snelweg 80.000 m² 2000
Utrecht Papendorp De Taats Multi Vastgoed Snelweg 40.000 m² 2000
Utrecht Centrum UCP Station 300.000 m² 2004
Vianen Langedreef Achmea Snelweg 15.000 m² 2001
Vianen Clarissenhof Snelweg 10.000 m² 2000
Vleuten Rijnzate Oskam Snelweg 23.000 m² 2001
Zeist Gouverneurspark Phoenix Overig 4.400 m² 2000
Breukelen Breukelerwrd Park Breukelen Meenstede Station 12.000 m² 2004
Hilversum Laapersweldbosje Bohemen Station 10.000 m² 2000
Hilversum Arena Arena fase ¾ Station 70.000 m² 2001
Hilversum Station Amstelland Station 15.000 m² 2001
Leusden De Horst Valleihorst J.G. Nelissen Overig 10.000 m² 2001
Woerden Snel & Polanen v.d. Bruele Snelweg 4.600 m² 2000
Woerden Station Station 50.000 m² 2001
Woerden Station Station 20.000 m² 2001
Totaal 1.458.000 m²
19
Hoofdstuk 5 Huurprijsontwikkeling
5.1 Huurprijzen in Amersfoort en omringende steden

Binnen de kantorenregio Utrecht is de laatste jaren sprake geweest van een nivellering van de
huurprijzen. In de periode 1996 en 19994 stegen de huurprijzen in Nieuwegein, Amersfoort en
Hilversum met 15 tot 22%, terwijl de huurprijzen in Utrecht met 12% stegen. Hierdoor zijn de
huurniveaus binnen de regio steeds meer naar elkaar toe gegroeid.
In figuur 5.1 is te zien dat in 1999 de huurprijzen in Amersfoort, Hilversum en Nieuwegein de
grens van NLG 300,- hebben doorbroken.
Medio 2000 (gestippeld weergegeven) bedroeg de huurprijs voor eersteklas kantoorruimten
in Amersfoort NLG 315,-.per m² per jaar. In Nieuwegein is het huurprijsniveau NLG 310,-
en in Hilversum ligt het huurprijsniveau op NLG 330,- per m² per jaar. Utrecht heeft een
huurprijs van NLG 390,-.
figuur 5.1
Huurprijzen van eersteklas kantoorruimte

in de kantorenregio Utrecht 1990-medio 2000 (nlg/m²/jaar)
400
350
300
250
200
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Utrecht Amersfoort Nieuwegein Hilversum
De huurprijs van eersteklas kantoorruimten in Amersfoort heeft vanaf 1990 een redelijk
constante stijging laten zien. Daarbij valt op dat de stijging in Amersfoort steeds een reactie
was op een stijging in Utrecht. Dit laatste heeft onder andere te maken met de krapte op de
kantorenmarkt in Utrecht en de daaruit voortvloeiende vlucht van bedrijven naar omliggende
steden, waar nog wel genoeg kantoorruimte voorhanden was. Voor de stijging van de
huurprijzen in Nieuwegein geldt hetzelfde als voor Amersfoort. Hilversum is minder gerelateerd
4
Vanaf 1996 is de hausse op de Nederlandse kantorenmarkt min of meer ingetreden.
20
aan Utrecht dan Amersfoort en Nieuwegein. Deze stad is meer op de Amsterdamse markt
gericht.
Het huurprijsniveau medio 2000 geeft een goede indicatie voor het niveau per ultimo 2000. De
verwachting is dat de huurprijzen in de regio de huidige trend zullen voortzetten.
5.2 Huurprijzen in Amersfoort naar locatie

Binnen de stad Amersfoort zijn tussen 1996 en 1999 de huurprijzen in het Centrum aan de
Stadsring het meest gestegen met 22%. De huurprijzen op De Hoef stegen met 14% en in het
stationsgebied met 13%. De kantoorlocatie Calveen is niet opgenomen in de onderstaande
grafiek, vanwege de korte historie die deze locatie kent. Aan het eind van het jaar 1999
werden hier prijzen gerealiseerd van circa NLG 285,-. Hiermee liggen de huurprijzen van deze
locatie op het niveau van De Hoef. De forse stijging die de huurprijzen langs de Stadsring in
1998 laten zien, was het gevolg van enkele transacties in het Romeo-gebouw, waardoor de
grens van NLG 300,- definitief doorbroken kon worden. Hiermee bereikte de Stadsring een
nieuw huurprijsniveau.
figuur 5.2
Huurprijzen van eersteklas kantoorruimte

in Amersfoort 1990-medio 2000 (nlg/m²/jaar)
350
300
250
200
150
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Station Stadsring De Hoef
De huurprijsstijging in het stationsgebied is onder andere het gevolg van de vlucht van
bedrijven van Utrecht naar Amersfoort door het gebrek aan aanbod aldaar. Hierdoor is de
vraag dusdanig toegenomen dat medio 2000 prijzen werden gerealiseerd van circa NLG
335,-.
Door de vraag naar een hoogwaardig kwaliteitsniveau van gebouwen en de nog aanhoudende
krapte aan de aanbodzijde voor de komende paar jaar, zullen in de nabije toekomst de
huurprijzen in Amersfoort nog licht kunnen stijgen. Ook hier geldt dat het huurprijsniveau
medio 2000 een goede indicatie is voor het huurprijsniveau aan het eind van het jaar.
21
Hoofdstuk 6 Kwalificatie Amersfoortse Kantoorlocaties
6.1 Amersfoortse kantorenlocaties vergeleken

De stad Amersfoort beschikt over een aantal kantorenlocaties die verschillen in locatietype,
uitstraling, bereikbaarheidsprofiel, ouderdom, type gebruikers en prijsklasse. Er is kortom
sprake van een diversiteit aan kantorenmilieus ofwel marktsegmenten. In onderstaande tabel
wordt voor deze locaties de ontwikkeling door de jaren van de opname geschetst.
tabel 6.1 Opname van kantoorruimte in Amersfoort naar

deelgebied (x 1.000 m²)
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 Gemiddeld
Centrum 13 6 2 4 3 2 7 3 2 2 1 4
Station zuidzijde 4 1 - 7 - - 2 2 26 1 - 6
Bergkwartier 2 5 - - - 1 - 2 1 - 4 3
Eemkwartier 1 2 - 1 - - - - - - 2 2
De Hoef 34 4 15 14 10 12 2 12 19 17 9 13
De Brand 1 2 - - 1 - 3 7 2 - 3
Calveen 2 1 3 1 2
Overig 3 1 2 2 1 - - 1 2 5 - 2
Amersfoort totaal 58 20 19 27 14 16 24 27 52 27 16 27
In tabel 6.1 is opnieuw te zien dat de locatie De Hoef in de periode 1990-2000 veruit het
grootste aandeel in de opname op de vrije markt had, gevolgd door het centrum. Op de Hoef
en aan de Stadsring in het centrum is in de betreffende periode ook de meeste nieuwbouw
gepleegd, maar hebben ook relatief veel mutaties plaatsgevonden. Met de ontwikkelingen in
het kader het Centraal Stadsgebied is de verwachting dat de komende jaren het zwaartepunt
van de opname zal verschuiven naar het Eemkwartier aan de noordzijde van het centraal
station. Daarna zal de nieuwe locatie Vathorst een belangrijk deel van de opname naar zich
toe trekken.
Gebruikersprofiel per locatie
De diverse kantorenconcentraties vertonen verschillende gebruikersprofielen. De profielen

laten zien dat de meest belangrijke sectoren voor Amersfoort, de zakelijke dienstverlening en
de ICT sector5, op nagenoeg alle locaties vertegenwoordigd zijn. Op de locaties de Hoef en
bij het Station ligt de nadruk meer op de ICT-sector. De belangrijkste groeisector van de
5
De transactie van KPN van 20.000 m² in 1998 heeft een belangrijk aandeel in het profiel van het
Stationgebied.
22
afgelopen paar jaar en naar verwachting voor de toekomst heeft in Amersfoort blijkbaar geen
specifieke voorkeur voor een centrum- of perifere locatie. De zakelijke dienstverlening is meer
dan gemiddeld vertegenwoordigt in het Centrum, het Bergkwartier, op De Brand en op
Calveen. De overheidssector en non-profit instellingen bevinden zich met name in het Centrum
en in het Bergkwartier. Opvallend is het relatief klein aandeel in de opname op de vrije markt
van het bank- en verzekeringswezen en de financiële en economische zakelijke dienstverleners
op de verschillende locaties. Alleen de locatie de Brand springt er in dit geval uit, maar gezien
het feit dat het hier om een relatief beperkt metrage gaat, kan in absolute zin niet echt
gesproken worden van een grote vertegenwoordiging van deze sector.
tabel 6.2 Gebruikersprofiel kantorenlocaties in Amersfoort op basis van de opname

op de vrije markt per deelgebied (1990-mei 2000)
Centrum Station Berg Soester De Hoef De Brand Calveen Overig Totaal
zuidzijde kwartier kwartier Amersfoor
t
Bank- en verzekeringswezen 8% 6% 8% 0% 1% 1% 0% 0% 3%
Fin.- econ. zak. Dienstverlening 5% 1% 0% 0% 8% 33% 0% 5% 7%
Overige zakelijke 33% 4% 58% 16% 14% 32% 43% 47% 21%
dienstverlening
ICT 1% 48% 20% 17% 33% 19% 19% 16% 28%
Overheid, onderwijs en overige 16% 5% 0% 22% 8% 0% 0% 0% 7%
non-profit instellingen
Industrie, handel en transport 14% 17% 3% 0% 18% 17% 14% 9% 15%
Overige instellingen en 8% 15% 1% 15% 6% 0% 0% 16% 8%
bedrijven
Onbekend 17% 3% 9% 30% 11% 0% 24% 7% 10%
Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
n >15%
23
6.2. Centrum/Stadsring
Gebiedsafbakening
De locatie omvat het centrum van Amersfoort inclusief de historische stadskern en wordt aan
de zuidzijde begrensd door de Stadsring en aan de noordzijde door de Scheltussingel6. In het
oosten wordt de Hogeweg eveneens tot het centrum gerekend. Tevens is het gebied begrensd
door het eerste deel van de Utrechtseweg, het spoor (Ponlijn), de Bisschopsweg en de H. van
de Viandenstraat als centrum meegerekend.
Locatieprofiel
Kantorenvoorraad7 Ø 128.000 m²
Huurprijsniveau Ø NLG 255 – NLG 300 per m² per jaar (prijspeil per ultimo 1999)
Locatietype Ø Centrumlocatie
Standing/Imago Ø Er is sprake van functie menging en een hoog voorzieningenniveau
(winkels, kantoren, woningen, restaurants, theater, bioscoop) voor de
locaties in en nabij het historisch centrum. Dit geldt niet voor de oostelijke
stadsring en het begin van de Hogeweg.
Ø Het gebruikers profiel wordt enerzijds gekenmerkt door overheids- en
non profit organisaties zoals de gemeente, Cadans en de
Arbeidsvoorziening. Anderzijds hebben zich met name langs de stadsring
ook regionaal en landelijk opererende zakelijke dienstverleners gevestigd,
zoals Ernst & Young en DHV.
Ø De Stadsring kan beschouwd worden als een “binnenstedelijke
zichtlocatie”.
Ø De kwaliteit van de bebouwde omgeving is niet eenduidig te beoordelen.
Er zijn zowel deelgebieden met panden van hoogwaardige architectuur en
een hoogwaardig inrichtingsconcept als delen met een sterk verouderde
uitstraling.
Bereikbaarheid Ø OV-bereikbaarheid is goed, met name met de bus. De Hogeweg is
relatief ver van het Centraal Station verwijderd (tussen de 1 en 2
kilometer)
Ø Per auto zijn de kantoren aan de Stadsring goed te bereiken via de
verschillende uitvalswegen naar de A28. Dit zijn de Utrechtseweg, de
Leusderweg en de Arnhemseweg aan de zuidzijde en de Hogeweg aan
de westzijde. Wel is tijdens de spits sprake van verkeersopstoppingen.
Het historische stadscentrum is met de auto relatief moeilijk te bereiken.
Parkeren Ø Goed; in het centrum en aan de singels bevinden zich meer dan 10
parkeergarages
Ø Voor nieuwe kantoren geldt vooralsnog de Vinexparkeernorm van 1
parkeerplaats per 250 m² bvo
6
Door de aanwezigheid van de Ponlijn als fysieke barrière tussen het centrum en het Stationsgebied
zuidzijde is het gebied begrensd door het eerste deel van de Utrechtseweg, het spoor, de Bisschopsweg en
de H. van de Viandenstraat als centrum meegerekend.
7
Bron kantorenvoorraad deelgebieden: R.L. Bak 2000
24
Marktontwikkeling en perspectief
Het centrum van Amersfoort is één van de oudere kantorenlocaties van de stad. De meeste
kantoren zijn geconcentreerd aan de Stadsring. Daar vindt doorgaans de meeste
marktactiviteit plaats. Ondanks het feit dat er een redelijk aantal grote gebruikers in het
centrum is gevestigd, wordt de kantorenmarkt overwegend bepaald door kleinere transacties,
vaak beneden de 500 m². Deze vinden plaats in een aantal kantoorverzamelgebouwen aan de
Stadsring, waarvan Amerfoortstaete de grootste is.
Het centrum heeft vanaf 1997 relatief weinig marktactiviteit vertoond. Het opnameniveau lag
onder het gemiddelde niveau van de afgelopen 10 jaar van circa 4.000 m² per jaar. Ook het
aandeel van de locatie in de totale opname van Amersfoort bleef onder het gemiddelde van
14% (zie ook paragraaf 3.3)
Met de nieuwe kantoorontwikkelingen in het kader van het Centraal Stadsgebied zal het
zwaartepunt van het centrum verschuiven richting Eemkwartier en Centraal Station. Dit proces
is al aan de gang. Met name voor enkele verouderde panden aan de Stadsring brengt dit het
gevaar van leegstand met zich mee. Op lange termijn is renovatie, maar ook herontwikkeling,
van deze panden niet te vermijden.
Door de goede zichtbaarheid van de kantoren en de goede bereikbaarheid blijft de Stadsring
echter een goede kantorenlocatie.
25
6.3 Stationsgebied zuidzijde

Gebiedsafbakening
Het stationsgebied is hier gedefinieerd als het gebied dat begrensd wordt door het spoor aan
de noordzijde, de Stadsring en het spoor aan de oostzijde, de Van Hogedorplaan aan de
westzijde en de Utrechtseweg en Prins Frederiklaan aan de zuidzijde. Door het duidelijk
verschil in kantoorklimaat zijn de laatst genoemde straten bij het Bergkwartier betrokken en
wordt alleen het gebied tot aan deze straten tot het stationsgebied gerekend.
Locatieprofiel
Kantorenvoorraad Ø 118.000 m²
Locatietype Ø Stations-/Centrumlocatie
Standing/Imago Ø Rond het Centraal Station is de kwaliteit van de bebouwde omgeving
goed door de aanwezigheid van gebouwen met hoogwaardige
architectuur, een hoogwaardig inrichtingsconcept en ondergrondse
parkeermogelijkheden in de buurt.
Ø De locatie grenst aan het Bergkwartier, een luxe woon- en kantoorwijk.
Ø Een aantal regionaal en landelijk opererende organisaties zijn aanwezig,
zoals KPN, Akzo, Arcadis, Twijstra Gudde, Kamerbeek en Cadans.
Ø Voorzieningen zijn in ruime mate aanwezig op de locatie zelf, maar ook in
het zeer nabij gelegen centrum.
Bereikbaarheid Ø OV-bereikbaarheid is uitstekend.
Ø Per auto is het Stationgebied goed te bereiken. Wel is tijdens de spits
sprake van verkeersopstoppingen en vormt het spoor zowel aan de
noordzijde en de oostzijde een fysieke barrière.
Parkeren Ø Aanwezigheid parkeergarages.
Ø Minder goede mogelijkheid voor openbaar parkeren direct bij het station.
Ø Bestaande panden hebben parkeergelegenheid op eigen terrein.
parkeerplaats per 250 m² bvo.
De kantorenmarkt rond het Stationsplein wordt gekenmerkt door een aantal grootschalige
panden. Een megagebruiker is KPN (20.000 m²). Een groot deel van kantoren rond van het
stationsplein is vrij recent ontwikkeld waardoor gesproken kan worden van kwalitatief goede
en marktconforme kantoorruimte. Toch zijn er ook een aantal verouderde panden (van
AKZO) die rijp zijn voor renovatie en/of herontwikkeling. Het station en het gebied
daaromheen zal in de toekomst een centrale rol gaan vervullen in het Centraal Stadsgebied
(CSG) project.
26
6.4 Eemkwartier/Stationsgebied noordzijde

Gebiedsafbakening
Het Eemkwartier is hier gedefinieerd als het gebied ten noordoosten van het Centraal Station
(aan de noordzijde van het spoor) en aan weerszijden van de Amsterdamseweg tot aan de
Brabantse straat. Het Stationsgebied noordzijde heeft betrekking op de omgeving van de
nieuw te ontwikkelen noordelijke ingang van het Centraal Station.
Locatieprofiel
Kantorenvoorraad Ø 26.000 m² aanwezig + 187.000 toekomstig

Locatietype Ø Stations-/Centrumlocatie
Standing/Imago Ø De locatie maakt deel uit van het grootschalige project CSG.
Ø Het ambitieniveau ten aanzien van de kwaliteit van de bebouwde
omgeving, het inrichtingsconcept en het voorzieningenniveau van de
nieuw te ontwikkelen en te herontwikkelen projecten in het Eemkwartier
is hoog.
Ø Er is sprake van een hoog voozieningenniveau doordat de locatie zowel
nabij het historisch stadscentrum ligt als door de toekomstige ontwikkeling
van hypermoderne congres-, vergader en presentatiefacilteiten als
onderdeel van het project(Themacentrum).
Ø Doelgroepen zullen gezocht moeten worden in de ICT-sfeer
(aanwezigheid glasvezelnetwerk langs spoor) het bank- en
verzekeringswezen en de financiële dienstverlening en overheids- en
overige non-profit instanties.
Bereikbaarheid Ø OV-bereikbaarheid is uitstekend. In het plan is in ingang van het Centraal
Station aan de noordzijde voorzien.
Ø In toekomst is een opstapplaats voor Randstadsrail gepland.
Ø Per auto is de locatie goed te bereiken via de Stadsring vanuit het zuiden
en via de Amsterdamseweg vanuit het noorden. Wel is sprake van
verkeersopstoppingen tijdens spitsuren.
Ø In het plan zal een rotonde aan de Amsterdamseweg zorgen voor een
betere verkeersafwikkeling.
Parkeren Ø Voor nieuwe kantoren geldt vooralsnog de Vinexparkeernorm van 1
parkeerplaats per 250 m² bvo
Ø Twee ondergrondse parkeergarages met 1.900 parkeerplaatsen met
mogelijkheid tot dubbelgebruik zijn gepland.
Het Eemkwartier is een herontwikkelingslocatie en maakt onderdeel uit van de ontwikkeling

van het plan Centraal Stadsgebied (CSG). In dit plan wordt het gebied ten noordwesten van
het centrum bij het centrum van Amersfoort betrokken door “een sprong over het spoor te
27
maken”. Over verschillende deellocaties worden naast kantoorruimte tevens

detailhandelsvoorzieningen, hotels en andere voorzieningen die in de categorie leisure vallen,
ontwikkeld. De belangrijkste deellocaties zijn Noordingang station (eerste fase 35.000 m²),
het Trapezium (68.000 m²), een kantoorontwikkleing nabij de rotonde (20.000 m²) en de
Zichttorens langs de rotonde (10.000 m²) De projecten zullen samen een soort poortfunctie
hebben voor dit gebied. Tevens wordt in het gebied de locatie Intradal ontwikkeld (18.5000).
Aangezien de projecten nog ontwikkeld moeten worden vertoonde het Eemkwartier de laatste
jaren weinig marktactiviteit. De activiteit betrof alleen een aantal bestaande panden aan de
Amsterdamseweg. De verwachting is dat de komende jaren een verschuiving richting
Eemkwartier van de kantoremmarkt in en rond het centrum zal plaatsvinden.
28
6.5 Bergkwartier
Gebiedsafbakening
De kantoorlocatie Bergkwartier is gedefinieerd als de woonwijk Bergkwartier exclusief het

stationsgebied.
Locatieprofiel
Locatietype Ø Stationslocatie.
Standing/Imago Ø De locatie wordt gekenmerkt door kantoren die gevestigd zijn in statige
klassieke kantoorvilla’s.
Ø De locatie is onderdeel van de luxe woonwijk Bergkwartier.
Ø Gebruikers zijn voornamelijk afkomstig van de zakelijke dienstverlening
(advocaten, notarissen) en non profit.
Bereikbaarheid Ø OV-bereikbaarheid is goed door nabijheid treinstation.
Ø De Utrechtse weg is een belangrijke aanrijroute vanaf de Stichtse
rotonde die een goede aansluiting vormt naar de A28.
Parkeren Ø Parkeren in de wijk.
De belangrijkste concentratie van kantoren bevindt zich langs de Utrechtseweg. Door de aard
van de kantoorgebouwen, luxe klassieke kantoorvilla’s, wordt een uniek kantoorklimaat voor
Amersfoort gevormd. De doelgroep is daarom vrij specifiek en beperkt en bestaat uit
bedrijven die met hun kantoorpand een statige klassieke uitstraling willen hebben. De markt is
vrij klein van volume en kenmerkt zich door met name kleinschalige transacties.
Door het unieke karakter maar ook door haar ligging nabij het station en de goede
bereikbaarheid zal het Bergkwartier haar functie in de toekomst blijven vervullen.
29
6.6 De Hoef
Gebiedsafbakening
De kantoor- en bedrijvenlocatie De Hoef is gelegen in de westelijke oksel van het knooppunt

Hoevelaken (A28 en A1). Het kantoorgedeelte is overwegend in het zuidwestelijk deel van de
Hoef geconcentreerd en wordt begrensd door de Outputweg aan de noordoostzijde en het
spoor in het westen en zuiden.
Locatieprofiel
Locatietype Ø Stations-/snelweglocatie.
Standing/Imago Ø De Hoef is uitgegroeid tot populaire kantoorlocatie met een grote
verscheidenheid aan landelijk en internationaal opererende organisaties,
zoals Libertel, Getronics, IBM, KPN, Roccade, Regus, Fortis.
Ø De locatie kan gekenmerkt worden als een echte perifere locatie.
Ø Geen zichtlocatie aan de snelweg voor kantoorgedeelte.
Ø Kwaliteit van de bebouwde omgeving is goed maar niet zeer
hoogwaardig. Op de Hoef zijn vooral panden te vinden met een nette
zakelijke uitstraling van zowel pand als perceel.
Bereikbaarheid Ø OV-bereikbaarheid is goed door nabijheid treinstation Schothorst
(stoptrein). Dit station is wel het eindpunt van de Schiphollijn via
Hilversum.
Ø Uitstekende autobereikbaarheid door ligging nabij afslagen van zowel de
A28 en de A1.Tijdens spits is er wel sprake van verkeerscongestie.
Parkeren Ø Parkeren op eigen terrein.
Ø Weinig openbaar parkeren.
Met een gemiddelde opname van 15.000 m² per jaar heeft de Hoef de laatste 10 jaar
verreweg het grootste aandeel (gemiddeld 52%) in de opname van kantoorruimte in
Amersfoort gehad. Ondanks het feit dat de kantorenlocatie onderdeel uitmaakt van een
bedrijventerrein is de locatie door haar ligging nabij de snelweg zeer aantrekkelijk voor veel
bedrijven. Dit is met name het geval voor bedrijven van buiten Amersfoort, die voor hun
kantoorvestiging een landelijke uitvalsbasis in het midden van Nederland zoeken. Een zakelijk
doch niet overdadig karakter, dichtbij de snelweg en ruime parkeermogelijkheden hebben
voor deze bedrijven de voorkeur. Opvallend is het grote aandeel van ICT bedrijven in de
opname op de Hoef. De opname kenmerkt zich verder zowel door grote als kleine transacties
in de huursfeer. Belangrijke transacties in 1999 en 2000 waren de huur door KPMG van een
pand van 3.000 m² aan de Displayweg, en van 5.000 m² door Dealers
Financieringsmaatschappij aan de Terminalweg. De verwachting voor 2000 en voor de
30
middellage termijn is een blijvend hoge opname voor de Hoef als enige grootschalige
snelweglocatie in Amersfoort.
31
6.7 Calveen
Gebiedsafbakening
De kantoor- en bedrijvenlocatie Calveen is gelegen direct aan de afslag Amersfoort- Noord

aan de A1.
Locatieprofiel
Locatietype Ø Snelweglocatie.
Standing/Imago Ø Calveen is een gemengd kantoor- en bedrijventerrein.
Ø De kwaliteit van de bebouwde omgeving is redelijk maar Calveen heeft
toch een meer bedrijfsmatige uitstraling dan de Hoef.
Ø Wel veel hoogwaardige bedrijfsruimten (bijvoorbeeld Mercedes Benz).
Ø De locatie kan gekenmerkt worden als een echte perifere locatie
Ø Geen zichtlocatie aan de snelweg A1 voor kantoren maar wel langs de
Rondweg Noord.
Ø Alleen de plint aan Rondweg Noord is een echte kantorenplint met ook
redelijk hoogwaardige architectuur.
Ø Nabij McDonalds.
Bereikbaarheid Ø OV-bereikbaarheid is slecht.
Ø Uitstekende autobereikbaarheid door ligging direct aan afslag van de A1.
Tijdens spits is er wel sprake van verkeerscongestie.
Ø Gunstige parkeernorm.
De ontwikkeling van kantoren op Calveen is vrij recent. Vanaf 1997 werden de eerste
kantoren verhuurd. Omdat de schaal van de ontwikkelingen beperkt is en redelijk beperkt zal
blijven, heeft Calveen slechts en gering aandeel in de Amersfoortse kantorenmarkt. De
komende jaren wordt nog 35.000 m² ontwikkeld. Met name door de uitstekende ligging aan
de snelweg zal Calveen voor kantoorgebruikers een aantrekkelijke locatie blijven. Deze zal
echter beperkt blijven tot de plint langs de Rondweg-noord.
32
6.8 De Brand
Gebiedsafbakening
De Brand is een kantorenstrook langs de A1 gelegen tussen knooppunt Hoevelaken en de

Afslag Amersfoort Noord.
Locatieprofiel
Locatietype Ø Snelweglocatie.
Standing/Imago Ø De Brand is een kantorenstrook
Ø Kwaliteit van de bebouwde omgeving is hoog.
Ø De locatie kan gekenmerkt worden als een echte perifere locatie.
Ø Goede zichtlocatie aan de snelweg A1.
Ø Nabij Meubelboulevard en op circa 1 km afstand van winkelcentrum
Emiclaer.
Bereikbaarheid Ø OV-bereikbaarheid is matig (1 buslijn).
Ø Uitstekende autobereikbaarheid door ligging direct aan afslag van de A1.
Tijdens spits is er wel sprake van verkeerscongestie.
Ø Gunstige parkeernorm.
De locatie de Brand is de kleinste kantoorconcentratie van Amersfoort. Sinds 1998 hebben

geen echte mutaties meer plaatsgevonden op deze locatie. De belangrijkste gebruikers zijn
overwegend regionaal opererende bedrijven uit de zakelijke dienstverlening zoals Qua Raad
en Jansen IT Consultants. De verwachting voor de toekomst is dat de Brand zijn functie als
kantorenlocatie zal behouden.
33
6.9 Vathorst
Gebiedsafbakening
De kantorenlocatie Vathorst ligt in de zuidelijk oksel van de kruising tussen het spoor naar
Zwolle en de A28
Locatieprofiel
Kantorenvoorraad Ø 100.000 m² gepland

Huurprijsniveau Ø nog niet bekend
Locatietype Ø Stations-/ Snelweglocatie.
Standing/Imago Ø Vathorst is een nieuw geplande kantorenlocatie.
Ø Het ambitieniveau ten aanzien van de kwaliteit van de bebouwde
omgeving en het inrichtingsconcept is hoog.
Ø Hoogwaardige campusachtige inrichting van het terrein.
Ø Eenheid in architectuur.
Ø Goede zichtlocatie aan de snelweg A28.
Bereikbaarheid Ø OV-bereikbaarheid wordt goed door aanleg van een nieuw treinstation.
Ø Uitstekende autobereikbaarheid door aansluiting op de A1 en later ook op
de A28.
Parkeren Ø Parkeren op maaiveld onder een dek.
parkeerplaats per 125 m² bvo.
De locatie Vathorst zal in Amersfoort gaan functioneren als tweede echte kantorenlocatie aan
de snelweg met een station. Gezien de grote belangstelling voor De Hoef, de eerste en tot nu
toe enige locatie in Amersfoort met een stations-/snelwegprofiel, is de verwachting dat de
locatie Vathorst voldoende bedrijven naar zich toe zal weten te trekken. Dit zullen bedrijven
zijn in de zakelijke dienst verlening en de ICT.
De locatie zal naar segment enigszins verschillen met De Hoef. De ambitie is om Vathorst, te
ontwikkelen als apart kantorenpark, terwijl het kantoorgedeelte op De Hoef aansluit op het
bedrijfsmatige gedeelte. Hierdoor zal Vathorst zich meer op een hoger kantoorsegment voor
de genoemde gebruikerscategorieën kunnen gaan richten.
De 21 kantoorgebouwen met een totale omvang van 100.000 m² zullen gefaseerd worden
gerealiseerd. Fasering is noodzakelijk aangezien in de totale Amerfsoortse kantorenmarkt
gemiddeld 27.000 m² per jaar wordt opgenomen en omdat rekening gehouden moet worden
met een verruiming van het aanbod op de markt als gevolg van de reeds gestarte
kantoorontwikkelingen in het kader van het Centraal Stadsgebied.
34
Begrippenlijst
Regio
Wanneer in deze rapportage gesproken wordt over de kantorenregio Utrecht zijn de volgende
plaatsen in beschouwing genomen:
Amersfoort De Bilt IJsselstein Soesterberg

Baarn Driebergen Leerdam Utrecht
Bilthoven Geldermalsen Leusden Vianen
Breukelen Gorinchem Maarn Vleuten-de Meern
Bunnik Hilversum Maarssen Weesp
Bunschoten Hoevelaken Nieuwegein Woerden
Bussum Houten Odijk Woudenberg
Culemborg Huizen Soest Zeist
Kantoorruimte
Ruimte bestemd voor de uitoefening van een bedrijf, beroep of dienst waarin geen product wordt
vervaardigd, doch van waaruit uitsluitend dienstverlening wordt bedreven.
Bestaande bouw
Kantoorgebouwen ouder dan twee jaar.
Nieuwbouw
Kantoorgebouwen jonger dan twee jaar. Ook bestaande bouw, welke zeer ingrijpend
gerenoveerd is, wordt als nieuwbouw aangemerkt.
Eigenbouw
Kantoorgebouwen die voor rekening van de gebruiker gerealiseerd worden.
Vrije markt
De huur- en/of koopmarkt waarin projectontwikkelaars en beleggers kantoorgebouwen
aanbieden voor nog onbekende gebruikers.
Huurprijs kantoren
Prijzen per vierkante meter verhuurbaar oppervlak per jaar exclusief BTW, servicekosten en
huurderspecifieke inrichtingskosten.
Opname
Kantoorruimte die op de ‘vrije markt’ verhuurd en verkocht is, met uitzondering van sale-and-
leaseback transacties en nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-gebruikers (de zogenoemde
eigenbouw). Opnamecijfers worden geregistreerd op het moment dat tussen betrokken partijen
wilsovereenstemming bereikt is.
35
Aanbod
Gebouwen waarin per ultimo van elk kalenderjaar minimaal 500 vierkante meter kantoorruimte
beschikbaar is of komt. Het aanbod heeft uitsluitend betrekking op reeds opgeleverde of nog in
aan bouw zijnde complexen. Projecten in voorbereiding worden niet meegeteld.
Leegstand
Bestaand aanbod niet in gebruik bij huurders.
36

Kantoren Nieuw PRN

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Kantoren Nieuw PRN

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

De Kantorenmarkt in Amersfoort

Utrecht, september 2000

In opdracht van: Uitgevoerd door:

HOOFDSTUK 2 STRUCTUUR EN ONTWIKKELING VAN DE AMERSFOORTSE

Hoofdstuk 1 Inleiding en opzet

1 Wat is de omvang en de structuur van de kantorenmarkt in Amersfoort en hoe heeft deze

Deze rapportage is als volgt opgebouwd:

In Hoofdstuk 1 wordt de structuur en ontwikkeling van de Amersfoortse

Na de ontwikkelingen aan de vraagzijde wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de aanbodzijde

Hoofdstuk 4 behandelt de ontwikkeling van de huurprijzen. De huurprijzen in de regio en,

In hoofdstuk 5 wordt tenslotte ingezoomd op de Amersfoortse kantoorlocaties. Voor de

Hoofdstuk 2 Structuur en ontwikkeling van de

2.1 Omvang en structuur van de kantorenvoorraad

Ontwikkeling kantorenvoorraad van gemeente Amersfoort

Aangezien bijna de helft van de kantorenvoorraad in Amersfoort na 1989 is gerealiseerd, zoals

Kenmerkend voor de kantorenmarkt in Amersfoort is dat ruim 60% van de voorraad in

2.2 Kantoorlocaties in Amersfoort

figuur 2.2 kantoorlocaties in Amersfoort

2.3 Ontwikkeling van kantorenmarkt

Opname en aanbod van kantoorruimte in Amersfoort

Hoofdstuk 3 De gerealiseerde vraag naar kantoorruimte

3.1 Ontwikkeling van de opname in de kantorenregio Utrecht

Opname van kantoorruimte op de vrije markt

Amersfoort Nieuwegein Utrecht Hilversum Overige regio

De totale opname op de vrije markt in de kantorenregio Utrecht bedraagt gemiddeld 270.000

3.2 Opname van kantoorruimte in de stad Amersfoort

Opname van kantoorruimte in Amersfoort naar eigendom

Eigenbouw Huur Koop

3.3 Opname naar locatie

De centrum/stationslocaties bestaande uit het centrum (historische binnenstad met de

3.4 Opname naar grootteklasse

Opname vankantoorruimte op de vrije markt

16% 2500 - 5000

23% > 10000

tabel 3.1 Opname van kantoorruimte op de vrije markt naar grootteklasse in

tabel 3.2 Transacties vanaf 5.000 m² in Amersfoort

Jaar Adres Project Huurder Metrage Toestand Status

3.5 Opname naar type gebruiker

Opname van kantoorruimte op de vrije markt

Overheid en non-profit instellingen

Industrie, handel en transport

34% Overige instellingen en bedrijven

Opname van kantoorruimte op de vrije markt

Overheid en non-profit instellingen

74% Industrie, handel en transport

Overige instellingen en bedrijven

3.6 Opname naar dynamiek; verhuisbewegingen

Uiteindelijk zijn van de in totaal 128 bruikbare transacties 99 succesvolle interviews

Opname van kantoorruimte op de vrije markt

Hoofdstuk 4 Het aanbod van kantoorruimte

4.1 De ontwikkeling van het aanbod

Aanbod van kantoorruimte in de kantorenregio Utrecht

Amersfoort Nieuwegein Utrecht Hilversum Overige regio

Aanbod van kantoorruimte in Amersfoort

Aanbod van kantoorruimte in Amersfoort

4.2 Het toekomstig aanbod van kantoorruimte

tabel 4.1 kantoorprojecten in Amersfoort

Naast kantoorplannen in de stad Amersfoort is er een omvangrijke planvoorraad in de

komen dan de ruimte in het UCP. De Arena in Hilversum (stations-/snelweglocatie) zal om

tabel 4.2 kantoorprojecten in de kantorenregio Utrecht

5.1 Huurprijzen in Amersfoort en omringende steden

Huurprijzen van eersteklas kantoorruimte

Utrecht Amersfoort Nieuwegein Hilversum