MASTERPLAN de Mars | Gemeente Zutphen | Provincie Gelderland

MASTERPLAN de Mars | Gemeente Zutphen | Provincie Gelderland

Over het masterplan van De Mars is lange tijd gesproken,

over de toekomst van De Mars nog langer. Voor u ligt het

masterplan waarin is aangegeven welke toekomstige ont-

wikkelingen haalbaar en wenselijk zijn.

Met het bijgevoegde masterplan is de opdracht uitgevoerd

en kan er gewerkt worden aan de volgende stappen, het

opzetten en uitvoeren van de van de projecten en het ver-

talen van de structurele onderdelen in een structuurplan.

MASTERPLAN DE MARS

Colofon
Dit masterplan is geformuleerd door de projectgroep De Mars. Deze projectgroep
bestaat uit medewerkers van de provincie Gelderland en de gemeente Zutphen
en staat onder leiding van een projectmanager.

Patries Haberer projectmanager De Mars

Gemeente Zutphen
Adrie Boerrigter
Rian Bolder
Anita Ermers
Edwin Koning projectleider De Mars
Evelyn Meibergen
Fiona Meijer-Lapré
Fanny Molenwijk
Marnix van Os
Ron van der Waart
Stefan Wattimena

Provincie Gelderland
Koos Bleeker
Jan Bruinshoofd
Kas Klein
Francien Rasing
Max Schurink projectleider De Mars

Projectbureau De Mars
Dreef 18 T (0575) 51 28 68
7202 AG, Zutphen projectbureau@mars-zutphen.nl

www.mars-zutphen.nl
Inhoud

Leeswijzer 5

1 Inleiding, een masterplan voor De Mars 8

1.1 Wat is een masterplan
1.2 Waarom een masterplan
1.3 Hoe een masterplan opstellen

2 Uitgangspunten 7
2.1 Inleiding
2.2 Positionering van het bedrijventerrein
2.3 De gemeentelijke ambitie
2.4 Een duurzaam bedrijventerrein
2.5 De functie van het bedrijventerrein
2.6 Uitgangspunten
2.6.1 Zonering
2.6.2 Externe ontsluiting
2.6.3 Interne ontsluiting
2.6.4 Centrumstedelijke ontwikkeling zuidzone
2.6.5 De Mars onderdeel maken van Zutphen
2.6.6 Sociale en culturele infrastructuur
2.6.7 Parkmanagement

3 De opgave 25
3.1 Duurzame ontwikkeling
3.1.1 Duurzaamheid
3.1.2 Duurzame stedelijke ontwikkeling
3.1.3 Energiegebruik
3.2 Economie
3.2.1 Bedrijvigheid en kantoren
3.2.2 Detailhandelsfuncties
3.2.3 Recreatie en toerisme
3.3 Milieu
3.3.1 Geluid
3.3.2 Bodem
3.3.3 Lucht
3.3.4 Veiligheid
3.4 Water en retentie
3.5 Verkeer
3.5.1 Toegankelijkheid
3.5.2 Duurzaam veilig
3.5.3 Parkeren
3.5.4 Openbaar vervoer
3.6 Wonen
3.6.1 Achtermars
3.6.2 Noorderhaven
3.7 Cultuurhistorie en architectuur
3.7.1 Cultuurhistorie
3.7.2 Architectuur
3.8 Openbare ruimte
 4 Het omgaan met ambities 37
4.1 Inleiding

5 De ruimtelijke en functionele structuur 43

5.1 Toelichting op de plankaart
5.2 Ten noorden van De Mars: Eefde-west
5.3 Noordzone
5.4 Middenzone
5.5 Stedenbouwkundige eisen noord- en middenzone
5.6 Zuidzone
5.7 Stedenbouwkundige eisen zuidzone

6 Plan van aanpak 51

6.1 Inleiding
6.2 Nieuwe grote meerjarenprojecten
6.3 Lopende meerjarenprojecten
6.4 Stimuleringsprojecten
6.5 Organisatie: parkmanagement en beheer
6.6 Coördinatie: omgevingsbeleid

7 Financieringskader 55
7.1 Inleiding
MASTERPLAN DE MARS

7.2.1 Globaal financieel overzicht

7.2.2 Nadere detaillering projecten en fasering

8 Bijlagen 61
1 Structuurplanprocedure
2 Trends en tendensen
3 Programma van eisen zuidzone
4 Selectie projectontwikkelaar Noorderhaven
5 De toekomst voor De Mars vanuit milieuperspectief
6 Relevante beleidsnota’s

Kaarten bij hoofdstuk 5, Ruimtelijke en functionele structuur:

1 Masterplan De Mars
2 Wegenstructuur De Mars
3 Structuur entreés De Mars
4 Water en retentie De Mars
5 Recreatieve en informatieve structuur De Mars
6 Zichtlijnen Noorderhaven – binnenstad
7 Stedenbouwkundige uitgangspunten Noorderhaven
8 Functies Noorderhaven
9 Illustratieve uitwerking Noorderhaven
Referentiebeelden: Centrumstedelijk wonen en revitalisering bedrijventerrein
Leeswijzer
Over het masterplan van De Mars is lange tijd gesproken, over de toekomst van De Mars nog langer.
Voor u ligt het masterplan waarin is aangegeven welke toekomstige ontwikkelingen haalbaar en
wenselijk zijn.

In januari 2004 heeft het college van B&W van de gemeente Zutphen opdracht gegeven om het
Koersenboek De Mars uit te werken in de vorm van een masterplan. De deadline die is gesteld was
september 2004, de inhoudelijke eisen waren een geconcretiseerd ruimtelijk model en een globale
financiële vertaling er van. De opdracht van het college is door de projectgroep uitgediept in een
inleidend hoofdstuk (HOOFDSTUK 1, INLEIDING, EEN MASTERPLAN VOOR DE MARS).

Er spelen allerlei ideeën, ambities en wensen, daarnaast zijn er verschillende beleidsuitgangspunten

en heeft ook Zutphen te maken met trends en ontwikkelingen die lokaal niet te sturen zijn. Samen
met de projectleiders van de verschillende deelprojecten, zijn deze aspecten in hoofdstuk twee ver-
taald naar uitgangspunten die voor het merendeel op het niveau van gemeente en provincie liggen
(HOOFDSTUK 2, UITGANGSPUNTEN). 5
De bestaande situatie van De Mars en de uitgangspunten die er van verschillende kanten zijn, leiden
tot een opgave. Deze opgave is een algemeen idee over de ontwikkelingsrichting van De Mars op het
gebied van duurzaamheid, economie, milieu, verkeer, wonen, de openbare ruimte etc. In hoofdstuk
drie staat de opgave uitgewerkt (HOOFDSTUK 3, DE OPGAVE).

Alvorens een ruimtelijke vertaling te geven is het van belang te kijken hoe we met de ambities die in
de hoofdstukken een, twee en drie staan om wordt gegaan, hoe verschillende aspecten en facetten
worden afgewogen en hoe ze te vertalen in een ruimtelijk en functioneel model. Hoofdstuk vier is
hierin de schakel (HOOFDSTUK 4, HET OMGAAN MET AMBITIES).

Hoofdstuk vijf omvat het ruimtelijke en functionele model voor De Mars. Het gebied rond het station,
zgn. Noorderhaven is in een bijlage als eerste verder uitgewerkt, omdat juist hier de grootste verande-
ring van functies gaat ontstaan. Bedrijventerrein wordt immers omgezet naar centrumstedelijk gebied
dat goed aangesloten moet worden op de binnenstad (HOOFDSTUK 5, DE RUIMTELIJKE EN FUNCTIONELE
STRUCTUUR).

Het is de bedoeling dat B&W en GS het masterplan als beleidsmatige basis voor de uitvoering aanne-
men. Sommige projecten die al in gang zijn gezet zijn daarom geïntegreerd in dit masterplan opgeno-
men. De sanering van Fort de Pol, de toekomst van de Achtermars en de omlegging N348 zijn bijvoor-
beeld lopende meerjarige projecten en zijn voor het grootste deel opgenomen in de meerjarenbegro-
ting.
Nieuwe of hernieuwde meerjarige projecten die nodig zijn om het masterplan uit te voeren zijn er
ook. De transformatie van Noorderhaven, de herverkaveling in de middenzone van De Mars en de tun-
nelstudie bij de Kruittoren zijn hier –de grotere– voorbeelden van. Een uitgebreid overzicht van de
projecten die nodig zijn om het masterplan uit te kunnen voeren staat weergegeven in hoofdstuk zes
(HOOFDSTUK 6, PLAN VAN AANPAK).

Het vaststellen van de projecten, en daarmee het projectmatig concretiseren van de opdracht, zoals
dat in hoofdstuk zes is gebeurd, is van belang om de revitalisering handen en voeten te geven.
Minstens zo belangrijk is het bieden van financieel inzicht in de projecten zodat bestuurders hun
afweging kunnen maken. Hoofdstuk zeven geeft als slothoofdstuk een financieringskader op hoofdlij-
nen (HOOFDSTUK 7, FINANCIERSKADER).

Met het bijgevoegde masterplan is de opdracht uitgevoerd en kan er gewerkt worden aan de volgende
stappen, het opzetten en uitvoeren van de van de projecten en het vertalen van de structurele onder-
delen in een structuurplan.
 6
MASTERPLAN DE MARS
1 INLEIDING, EEN MASTERPLAN VOOR DE MARS
Een Masterplan kan be-
schouwd worden als het
beste communicatiemiddel
tussen de gemeente en alle
overige betrokkenen. Met
een masterplan legt de
gemeente haar meerjarige
ambities voor de Mars op
ruimtelijk en sociaal,
milieu en economisch
gebied op samenhangende
wijze vast. Hiermee biedt
de gemeente houvast aan
alle betrokkenen die voor
de cruciale beslissingen
staan wat betreft hun ves-
tiging op de Mars.

8
MASTERPLAN DE MARS

1.1 Wat is een masterplan

Een masterplan en het op basis daarvan vast te stellen structuurplan geeft voor een langere periode
10 à 20 jaar de ontwikkelingsrichting aan voor een gebied. Het biedt het formele kader voor het
nemen van diverse vervolgbesluiten en creëert op die manier het kader voor planontwikkeling en de
uitvoering van projecten. Private partijen kennen daarmee de voornemens van de overheid met het
gebied en kunnen hun ontwikkelingen en investeringen daar op afstemmen.
Het bepalen van een ontwikkelingsrichting voor een uitgestrekt stedelijk gebied voor een groot aan-
tal jaren is niet eenvoudig. In het geval van De Mars hebben we te maken met een bedrijventerrein
gelegen tegen de Zutphense binnenstad. Op het terrein zijn bedrijven in uiteenlopende milieucatego-
rieën en van zeer verschillende aard en omvang. Bij het bepalen van een toekomst voor De Mars moet
rekening gehouden worden met eerder geformuleerd beleid, ambities van alle betrokkenen en moge-
lijkheden, in sociaal, economisch, milieu, ruimtelijk en juridisch opzicht. Ook moet rekening gehou-
den worden met tendensen en trends die zich aftekenen in de economie, het wonen, het werken, de
wijze van recreëren en de wijze van omgaan met het milieu (zie bijlage drie, trends en tendensen).

Een masterplan voor De Mars bevat dan ook een ‘vertaling’ van eerder geformuleerd beleid en van
ambities in ruimtelijk, sociaal, milieu, economisch en juridisch opzicht. In het masterplan zijn ambi-
ties of eerdere beleidsvoornemens niet één op één terug te vinden omdat in het ontwikkelingsproces
van het masterplan onderlinge afweging en afstemming heeft plaatsgevonden.

Wel treft u in het masterplan aan op welke wijze de structuur van De Mars past binnen Zutphen als
geheel. Deze structuur moet niet uitsluitend als ruimtelijk gelezen worden, de economische en sociale
samenhang en de te realiseren milieukwaliteit is minstens zo belangrijk. Tevens treft u in het master-
plan aan op welke wijze en middels welke projecten de overheid de gewenste structuur in de loop der
jaren denkt te ontwikkelen. Het masterplan is ook een kapstok waaraan de private partijen hun pro-
jecten op kunnen hangen. In het masterplan wordt hiervoor de organisatorische en ruimtelijke
samenhang geboden. Het masterplan is geen eindplan, maar biedt ruimte aan ontwikkeling. Een
belangrijk onderdeel is dan ook de fasering die aangebracht wordt in de plannen en projecten van de
overheid. Hierin wordt tevens aangegeven welke plannen en projecten samenhangen en welke niet.
Dit stelt ook de private partijen in staat om hun plannen en voornemens op een tijdas te projecteren.
Voor gebieden waar de overheidsinspanningen en die van de private partijen zeer nauw samenhangen,
worden samenwerkingsvormen ontwikkeld waarin een nauwkeurige afstemming van de activiteiten
van alle betrokkenen is opgenomen.

Het masterplan geeft aan op welke wijze de structuur van De Mars past binnen Zutphen als geheel.
Niet uitsluitend ruimtelijk maar ook economisch, milieuverantwoord en sociaal. Het masterplan
benoemt ook projecten waarmee in de loop der jaren het gewenste resultaat bereikt kan worden. Het
is een kapstok waaraan publieke en private projecten opgehangen kunnen worden. Het masterplan is
geen eindplan, maar biedt ruimte aan ontwikkeling.

1.2 Waarom een masterplan

Het is niet waarschijnlijk dat wie dan ook op een masterplan voor De Mars zit te wachten. Alle
gesprekken die voorafgaand aan dit masterplan gevoerd zijn maakten duidelijk dat er vele en uiteen-
lopende gedachten leven over De Mars. Variërend van grote ambities om van De Mars een voorbeeld- 9
project te maken voor de regio en daarbuiten tot sombere gedachten over een op Oost-Europa gelij-
kend industrieterrein waarmee het niets kan worden.
Ambities en het oplossen van velerlei problemen lopen als een rode draad door de gesprekken met de
betrokkenen. Het zijn uitsluitend professioneel betrokkenen die voor het realiseren van ambities en
het oplossen van problemen een plan en meer in het bijzonder een masterplan het meest geschikt
achten.

Bij De Mars zijn veel partijen betrokken. Ondernemers met bedrijven van wereldformaat, ondernemers
die een kleiner goedlopend bedrijf hebben, ondernemers die net gestart zijn en ook ondernemers die
hun bedrijfsvoering beëindigd hebben of willen beëindigen. Bewoners die hun woningen verbeterd
willen zien of waaruit zij willen verhuizen. Bezoekers die hun bestemming op De Mars op snelle en
comfortabele wijze willen bereiken. Het Waterschap dat ruimte voor waterberging zoekt, een gemeen-
tebestuur dat wil dat De Mars onderdeel wordt van de vitale (binnen)stad opdat bewoners, onderne-
mers en bezoekers er een goed functionerende wijk van Zutphen aantreffen. En daarmee zijn nog lang
niet alle partijen genoemd en alle wensen verwoord.

Een masterplan moet welhaast een tovermiddel zijn wil het een passend antwoord zijn op al deze
ambities, problemen en voornemens. Welnu, een tovermiddel is het niet, een passend antwoord wel,
of nauwkeuriger gedefinieerd, het biedt een kader voor passende antwoorden van velerlei aard. Een
masterplan kan beschouwd worden als het beste communicatiemiddel tussen de gemeente en alle ove-
rige betrokkenen. Met een masterplan legt de gemeente haar meerjarige ambities voor De Mars op
ruimtelijk, sociaal, milieu en economisch gebied op samenhangende wijze vast.

Hiermee biedt de gemeente houvast aan ondernemers die voor de cruciale beslissing staan iets in hun
bedrijfsvoering te veranderen. Voor hen is het van cruciaal belang te weten hoe de omgeving van hun
bedrijf er op de middellange termijn uitziet, niet alleen wat betreft de kwaliteit van de openbare
ruimte maar ook qua juridische status. Voor een rijks- en provinciale overheid die wil bijdragen in het
verbeteren van het milieu op en om bedrijfsterreinen, is duidelijkheid over de status van het terrein
eveneens gewenst.

En niet in de laatste plaats voor het functioneren van de gemeentelijke overheid is het hebben en for-
meel bevestigen van een duidelijke visie een vereiste. Om snel en adequaat te kunnen reageren op
verzoeken tot vestiging, uitbreiding dan wel aanbiedingen tot aankoop van gronden en opstallen, is
het hebben van een visie onontbeerlijk.

Om optimaal gebruik te kunnen maken van provinciale middelen, rijksbijdragen en Europese subsi-
dies, dient een langetermijnvoornemen voor het bedrijventerrein overgelegd te kunnen worden. Nu
vraagt dit telkens veel tijd en inspanning omdat dit voor iedere aanvraag afzonderlijk moet gebeuren
en voor iedere aanvraag ook binnen de gemeente opnieuw onderlinge afstemming en overeenstem-
ming verkregen moet worden. Met een masterplan als basis kan slagvaardiger en effectiever geope-
reerd worden. Dit vergroot niet alleen de productiviteit, maar ook het plezier in het werk.
Over de grote lijnen van
het masterplan wordt met
alle betrokken partijen in
het kader van een struc-
tuurplanprocedure over-
legd. Voor deelprojecten
wordt, al naar gelang hun
aard, met de betrokkenen
een samenwerkingsover-
eenkomst gesloten, waarin
de rechten en plichten van
de partijen vastgelegd
zijn.

10
MASTERPLAN DE MARS

Koers onderdeel
binnenstad

Een masterplan kan beschouwd worden als het beste communicatiemiddel tussen de gemeente en alle
overige betrokkenen. Met een masterplan legt de gemeente haar meerjarige ambities voor De Mars op
ruimtelijk, sociaal, milieu en economisch gebied op samenhangende wijze vast. Hiermee biedt de
gemeente houvast aan alle betrokkenen die voor de cruciale beslissingen staan wat betreft hun vesti-
ging op De Mars.

1.3 Hoe een masterplan opstellen

Omdat een masterplan na vaststelling een belangrijke rol speelt bij het richting geven aan het hande-
len van alle betrokkenen, is van belang onderdelen daarvan in een structuurplan vast te leggen. Het
is daarom niet alleen goed, maar terecht ook verplicht voorafgaand aan de vaststelling uitgebreid te
communiceren over de inhoud van het plan. In bijlage één is de formele procedure om te komen tot
de vaststelling van een structuurplan samengevat (bijlage één, structuurplanprocedure en planning).
Tegelijk met het structuurplan worden de milieuaspecten voor de verschillende gebiedstypen op en
rond De Mars verder uitgewerkt en vastgelegd in een milieubeleidskader (zie ook bijlage zes).
In geval van De Mars is besloten de communicatie over de inhoud van het plan niet te beperken tot de
formeel noodzakelijke. Het is belangrijk dat het plan mede vorm gegeven is door de partijen die gedu-
rende de looptijd ervan mede aan de uitvoering moeten bijdragen.
Zo zijn er de bewoners van de Achtermars die hun woongebied in dit plan zien verkleuren naar
bedrijfsterrein. Overleg hierover met bewoners en de eigenaar van de woningen, Hanzewonen, is al
gevoerd. Op welke wijze dit proces zich gaat voltrekken wordt vastgelegd in een convenant tussen
bewonerscommissie, Hanzewonen en de gemeente. Dit convenant is in oktober 2004 aan de raadscom-
missie Stadsontwikkeling voorgelegd. De daarin gemaakte afspraken worden in dit plan meegenomen,
omdat ze gevolgen hebben voor de plannen die in het Noorderhaven-gebied ontwikkeld worden.
 Het masterplan geeft aan
op welke wijze de struc-
tuur van de Mars past bin-
nen Zutphen als geheel.
Niet uitsluitend ruimtelijk
maar ook economisch,
milieuverantwoord en
sociaal. Het masterplan
benoemt ook projecten
waarmee in de loop der
jaren het gewenste resul-
taat bereikt kan worden.
Het is een kapstok waar-
aan publieke en private
projecten opgehangen
kunnen worden. Het mas-
terplan is geen eindplan,
maar biedt ruimte aan
ontwikkeling.

In Noorderhaven zijn ondernemers die op de plaats van hun bedrijven een woongebied ingekleurd
zien. Ook voor hen is het masterplan niet de eerste bron van informatie hierover. Met deze onderne-
mers worden afspraken hierover gemaakt om de condities te bespreken waaronder de bedrijfsverplaat-
singen worden gerealiseerd. Voorts zijn de meningen en wensen van de ondernemers op De Mars
gepeild tijdens een daarvoor georganiseerde bijeenkomst, is gesproken met de VWKZ, de OVZ en met
een aantal vertegenwoordigers van de grote bedrijven op De Mars. Hun wensen, klachten en ambities
zijn input geweest voor dit masterplan.

Het plan is het product van de projectgroep De Mars (de samenstelling treft u aan in het colofon).
Vanuit de verschillende sectoren en facetten die in deze projectgroep vertegenwoordigd zijn, hebben
de verschillende ambities en plannen hun weg gevonden in dit masterplan. Het voorliggend resultaat
gaat, nadat de raad er over beslist heeft, de formele goedkeuringsprocedure in die, indien er zich geen
bijzonderheden voordoen, rond eind 2005 is afgerond.

Over de grote lijnen van het masterplan wordt met alle betrokken partijen in het kader van een struc-
tuurplanprocedure overlegd. Voor deelprojecten worden, al naar gelang hun aard, met de betrokkenen
een samenwerkingsovereenkomst gesloten, waarin de rechten en plichten van de partijen vastgelegd
zijn.
MASTERPLAN DE MARS

12
2 UITGANGSPUNTEN
PATRIES HABERER, Marsmanager

De nieuwe ontwikkelingen op De Mars vragen

om goede afspraken en duidelijke leiding. Om
de provincie en de gemeente te ondersteunen
bij de organisatie van het project is Patries
Haberer aangesteld als Marsmanager. Zij heeft
de touwtjes in handen.

Het masterplan, een vertrekpunt

Patries Haberer: “Bij De Mars zijn veel partijen
Projecten
betrokken. Mijn belangrijkste opdracht is om de
In het masterplan staan ook strategische ontwik-
initiatieven van al die partijen op elkaar af te
kelingstrajecten. Haberer: “Daarmee laten we zien
stemmen. Daarvoor is een projectgroep in het
wat wij van plan zijn, en dat we ook echt aanpak-
leven geroepen. Met hen maak ik het masterplan.
ken op De Mars. Denk bijvoorbeeld aan een joggin-
Daarin staat wat we precies met De Mars willen.
groute en een toeristische fietsroute, die stopt bij
Dat biedt houvast bij de keuzes die we moeten
14 het milieutechnologisch infocentrum en die de cul-
maken. Iedereen weet dan waar hij op kan rekenen.
tuurhistorie en de natuur van De Mars laat zien. Of
MASTERPLAN DE MARS

de de bewegwijzering op De Mars en aan de test

Drie zones
die we nu uitvoeren met het opnieuw indelen van
Wat gaat er op De Mars gebeuren, hoe en wanneer?
een deel van De Mars.”
Haberer: “Dat wil ik in september op papier hebben
staan. In grote lijnen gaan we drie zones maken:
Marskantoor
Het noordelijk deel blijft bestemd voor bedrijven
“Het is zéér belangrijk dat we de mening van de
die met milieutechnologisch zeer geavanceerde
bedrijven en bewoners kennen”, benadrukt
processen werken. Er komt ook een milieutechno-
Haberer. “Vanaf 1 april zitten wij in het
logisch infocentrum waar deze bedrijven kunnen
Marskantoor op Dreef 18. Mensen kunnen ons daar
laten zien wat ze doen en hoe ze omgaan met het
bereiken. We gaan regelmatig inloopmiddagen hou-
milieu.
den voor alle betrokkenen en we willen themabij-
eenkomsten organiseren. En dan is de onderne-
Het middendeel wordt opnieuw ingedeeld, in over-
mersmarkt, die laat zien hoe het op eend ander
leg met de bedrijven. Hier moeten we goed reke-
bedrijventerrein is aangepakt, hoe met energie-
ning houden met de wensen en plannen van de
vraagstukken kan worden omgegaan. Er is daar
ondernemers. Wij willen de openbare ruimte zo
ruimte voor vragen en ideeën. Verder gaan we een
aantrekkelijk maken dat zij zich hier thuis voelen:
klankbordgroep samenstellen met leden van ver-
goede wegen en een goede omgeving met veel
schillende belangengroepen. Dit alles om er samen
groen.
voor te zorgen dat De Mars nieuw leven wordt inge-
blazen en dat een nieuw binnenstedelijk gebied
Het zuidelijk deel– tussen het spoor, Nuon,
ontstaat.”
Eijerkamp, Bührmann Ubbens en de FamilyMall –
wordt binnenstedelijk gebied. Hier wordt ‘wonen’
de belangrijkste functie. Hier komt ook een grote
parkeervoorziening voor treinreizigers, het winke-
lend publiek en de werknemers in de binnenstad.”
2.1 Inleiding
Uitgangspunten1 worden gebaseerd op:
1. de confrontatie tussen bestaand beleid en de uitgangssituatie
2. trends en tendensen
3. ambities

In feite betekent dit dat de uitgangspunten nieuw beleid inluiden of een nieuwe interpretatie zijn
van bestaand beleid. In dit hoofdstuk worden de ruimtelijke, functionele en organisatorische uit-
gangspunten onderbouwd.

2.2 Positionering van het bedrijventerrein

De Mars is een oud bedrijventerrein. Een belangrijke markering in het ontstaan is de realisatie van de
spoorverbinding Arnhem – Deventer in 1864. Na het van kracht worden van de Vestingwet, waarin het
opheffen van onder meer de vestingstad Zutphen werd geregeld, kon de ontwikkeling van het bedrij-
venterrein daadwerkelijk plaatsvinden, met de aanleg van Noorderhaven in de jaren ’80 van de 19e
eeuw. Hierna is er geleidelijk meer bedrijvigheid bijgekomen rond de haven en later met uitbreiding
naar het noorden, waarbij het Twentekanaal als begrenzing van uitbreiding fungeerde.
15
Door de infrastructurele werken en de IJssel kent het bedrijventerrein een harde begrenzing op
afstand van het woongebied. Een begrenzing die het mogelijk heeft gemaakt dat er een scala aan
regionaal en nationaal werkende bedrijvigheid ruimte kon vinden op het terrein. Voorbeelden hiervan
zijn Reesink Handel, de gasfabriek Gamog, Buhrmann-Ubbens, Outokumpu, woonboulevard Eijerkamp.
Het bedrijventerrein is uiteindelijk uitgegroeid tot flink bedrijventerrein dat werkgelegenheid biedt
aan circa 6000 werknemers. Het is daarmee een van de grotere bedrijventerreinen in de regio
Stedendriehoek. Qua positionering richt De Mars zich met name op zwaardere en milieugerelateerde
bedrijvigheid, productie, logistiek en grafische bedrijvigheid. Daarnaast zit er een vrij grote cluster
aan grootschalige detailhandel met een landelijk werkingsgebied.

De regionale functie en ruimte van het bedrijventerrein had echter ook een keerzijde, die begin jaren
tachtig steeds duidelijk aan de oppervlakte kwam. Zo is er niet sprake van een duidelijke zonering
van het bedrijventerrein. Er zijn twee woonwijken op De Mars. In de jaren ’30 nog aan de rand van de
bedrijvigheid, maar nu tussen de bedrijven in. Ook zitten verschillende typen bedrijven -qua aard of
kwaliteit- bij elkaar, zonder dat dit op voorhand vanzelfsprekend is of binnen de huidige ideeën en
milieunormen gewenst. Het belang van autobereikbaarheid is in de loop der jaren steeds groter
geworden en het belang van vervoer over spoor en water gemarginaliseerd. Een situatie die ook voor
de veiligheid op het terrein zijn weerslag heeft. Tot slot is het belang van industriële bedrijvigheid
voor Nederland / West-Europa steeds minder geworden en komen er andere typen bedrijvigheid voor
in de plaats. De huidige bedrijfsopstallen zijn niet flexibel inzetbaar, hetgeen tot leegstand leidt.

Eerste studies naar mogelijke verandering, verbetering en zonering van het terrein zijn eind jaren
tachtig gedaan. Deze ideeën zijn in de loop der jaren niet zozeer veranderd, maar wel verfijnd. Het
idee is nog steeds om de zuidzone van De Mars te herontwikkelen naar binnenstedelijk woongebied,
de openbare en bebouwde ruimte te verbeteren, de woonfunctie op de Achtermars te beëindigen en
leegstaande panden nieuw leven in te blazen. Het moet een duurzaam bedrijventerrein worden met
per deelgebied een passende milieukwaliteit. Ook zijn de laatste jaren flinke verbeteringen aange-
bracht. Zo is er rond Eijerkamp en op het Brinkmann-Niemeijer-terrein een flinke PDV-cluster ont-
staan, is Van Gansewinkel verplaatst om ruimte te maken voor de Family Mall en zijn er verschillende
panden opgeknapt met behulp van financiële middelen van de overheid. Aan de andere kant bleven
enkele grote vraagstukken liggen. Het gaat hierbij om de gewenste transformatie van Noorderhaven
naar centrumstedelijk gebied, de verbetering van de toegankelijkheid en het zorgen voor een goede
zonering van het terrein om milieubelastende en kwetsbare functies te scheiden.
De huidige situatie op De Mars is een bedrijventerrein dat grote verschillen kent in gebruik en kwali-
teit. Er zijn enkele delen van De Mars die goed worden benut en waarvan de kwaliteit van de openbare
en private ruimte op een behoorlijk niveau zit. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om de Pollaan. Voor de
industriehaven loopt een initiatief om deze beter te benutten, middels containeroverslag.

Het in dit masterplan gepresenteerde beleid voor De Mars is gericht op zonering van het terrein, het
realiseren van een per deelgebied passende milieukwaliteit en verbeteren van de kwaliteit van de
bebouwing en openbare en private ruimte en transformatie van het zuidelijke deel van De Mars. Dit 1 zie bijlage 7, beleidsnota’s
De Mars is een regionaal
bedrijventerrein. Het ter-
rein vervult in de regio
vooral een functie voor
zware en milieugerelateer-
de bedrijvigheid, distribu-
tie en logistiek en grafi-
sche bedrijvigheid. Er zijn
enkele landelijk werkende
bedrijven op de Mars
gevestigd. Rond Eijerkamp
onstaat een cluster aan
publieksfuncties en grote-
re woongerelateerde
detailhandel.

16
MASTERPLAN DE MARS

Vista
Landscape and urban
design, A’dam

beleid is eveneens vervat in een communicatiedocument (Voorwaarts… Mars) waarin de afzonderlijke

projecten zijn opgenomen. Hoewel van de meeste deelprojecten wel documentatie beschikbaar is over
het belang ervan voor bepaalde beleidsvelden, ontbreekt een duiding van de samenhang. Het is in
deze leemte dat het onderhavige masterplan wil voorzien.

Eind 2003 heeft het college een start gemaakt met een visie en beleidsvorming voor De Mars in de
vorm van het Koersenboek, waarin het college heeft gekozen voor de Koers Binnenstad. Dit betreft
een hoofdlijnennotitie, die wordt uitgewerkt in onderliggend masterplan.

De Mars is een regionaal bedrijventerrein. Het terrein vervult in de regio vooral een functie voor zwa-
re en milieugerelateerde bedrijvigheid, distributie en logistiek en grafische bedrijvigheid. Er zijn ook
enkele landelijk werkende bedrijven op De Mars gevestigd.

2.3 De gemeentelijke ambitie

Op 16 december 2003 heeft het college van B&W van Zutphen een keuze gemaakt voor de koers ‘aan-
sluiten binnenstad’ waarmee het ruimtelijk beleid en de ambities voor De Mars voor een belangrijk
deel vastgelegd is. De gekozen koers binnenstad houdt in: ‘De Mars revitaliseren tot een duurzaam
bedrijventerrein’. In het kader van deze gekozen koers is een aantal maatregelen genoemd:
• het verbeteren van de toegankelijkheid van De Mars, extern;
• het verbeteren van de interne ontsluiting van De Mars;
• het ontwikkelen van parkmanagement;
• het zorgen voor een goede milieuzonering;
• De Mars daadwerkelijk onderdeel maken van Zutphen;
• herontwikkeling van het zuidelijk deel van De Mars.
Aan verschillende maatregelen wordt al jaren gewerkt, zoals bijvoorbeeld de herontwikkeling van
Noorderhaven tot woningbouwgebied. Het koersenboek, en daarmee de gekozen koers binnenstad,
betreft dan ook met name een eerste integratie en afweging van de ambities, het beleid en de uit-
gangspunten ter aanzien van de herontwikkeling van De Mars. Deze koers is ruimtelijk verbeeld.
De gemeenteraad heeft kennis kunnen nemen van de gekozen koers. Ten behoeve van de uitvoering
van een en ander heeft het college een projectorganisatie vastgelegd en zijn voor 2004 middelen
beschikbaar gesteld. Een en ander is in maart 2004 vastgesteld door de gemeenteraad.

2.4 Een duurzaam bedrijventerrein

De duurzame ontwikkeling van De Mars past in het landelijk en provinciaal beleid dat er op gericht is
zowel de inrichting als de herinrichting van de ruimte een duurzaam karakter te geven.
Voorts wordt deze ambitie gesteund door maatschappelijke tendensen die erop gericht zijn op verant-
woorde wijze om te gaan met het milieu. Zuinig en slim omgaan met de milieugebruiksruimte is ook
een randvoorwaarde voor de verdere economische ontwikkeling van het terrein.
Milieukwaliteit moet voldoen aan basiskwaliteitsnormen. Herstructurering, revitalisering van De Mars
betekent ook dat de milieusituatie op orde wordt gebracht. Gezondheid en veiligheid van de mens 17
staan daarin centraal. Kwetsbare natuur wordt beschermd tegen invloeden die onomkeerbare schade
veroorzaken. Meer dan voorheen wordt milieu in relatie gebracht met de totale leefomgeving van de
mens. Een beetje geluidsbelasting extra kan misschien gecompenseerd worden met een mooi uitzicht
op de IJssel, zolang er maar geen onacceptabele risico’s ontstaan. Sectoraal beleid is verleden tijd, het
gaat niet meer om geluid, bodem, water en lucht afzonderlijk, maar om de totale milieukwaliteit voor
een bepaald gebied. De na te streven milieukwaliteit wordt nu gerelateerd aan de functie van het
gebied. Gebieden met woonfunctie vragen om strengere milieueisen, dan industriegebieden. Die diffe-
rentiatie wordt ook op De Mars toegepast. Preventie, meestal vertaald in duurzame inrichting en
duurzaam gebruik is daarnaast een belangrijk aandachtspunt.
Milieuproblemen zijn niet gelijksoortig. Een goede luchtkwaliteit is volgens de meest recente inzich-
ten mogelijk belangrijker dan een goede bodemkwaliteit. Externe veiligheid heeft ook door de
gebeurtenissen in Enschede en Volendam een hogere prioriteit gekregen.
Ook de rangorde van milieubelastende functies is gewijzigd: voor Gelderland is de milieubelasting van
de industrie lager dan de milieubelasting van het verkeer.

Bedrijfsontwikkeling is gebaat bij goede ontsluiting en beschikbaarheid van grond tegen een aan-
vaardbare prijs. Inzicht in de actueel beschikbare ‘milieugebruiksruimte’ is daarbij ook van belang.
Een goede interne geleding van De Mars is niet alleen van belang voor de functie wonen versus de
functie bedrijven, maar kan ook een rol spelen tussen bedrijven onderling. Een bedrijf in de foodsec-
tor of de medische sector naast een stank veroorzakend bedrijf is not done.
De duurzaamheid van De Mars wordt dan ook niet gerealiseerd door het afzonderlijk toepassen van
normen voor bodem, water, lucht, geluid, en veiligheid, maar door eisen te stellen aan de omgevings-
kwaliteit. Per kavel of cluster kavels op De Mars wordt een milieuruimte toegekend, op dezelfde wijze
als bebouwingsdichtheden, beeldkwaliteit en parkeernormen vastgesteld worden.

De Mars heeft een belangrijke regionale functie die onderschreven wordt door rijk en provincie. Het
beleid van deze overheden is er dan ook op gericht door een aantal gerichte maatregelen De Mars aan
te passen aan de eisen waaraan een bedrijventerrein met toekomstwaarde moet voldoen. De maatrege-
len zijn ruimtelijk, functioneel en organisatorisch van aard. Om de juiste maatregelen te formuleren
moet duidelijk zijn wat de kritische factoren zijn die een bedrijventerrein toekomstwaarde geven.

Op De Mars worden de milieunormen geïntegreerd toegepast. Dit betekent dat per kavel of cluster
kavels de milieuruimte vastgesteld wordt. Op dezelfde manier wordt omgegaan met de vereisten van-
uit ruimtelijke ordening en stedenbouw.

2.5 De functie van het bedrijventerrein

De Mars is een gemengd bedrijventerrein. Niet alleen door het feit dat er bedrijven zijn van verschil-
lende omvang, aard en milieuzwaarte, maar ook door de menging met PDV en Family Mall. Daarnaast
is er op De Mars veel leegstand, waarschijnlijk het gevolg van het feit dat de opstallen niet voldoen
aan de eisen die nieuwe bedrijven daaraan stellen. Er valt waar te nemen dat De Mars zonder gerichte
Op de Mars worden de
milieunormen geïnte-
greerd toegepast. Dit
betekent dat per kavel of
cluster kavels de milieu-
ruimte vastgesteld wordt.
Op dezelfde manier wordt
omgegaan met de vereis-
ten vanuit ruimtelijke
ordening en stedenbouw.

18
MASTERPLAN DE MARS

interventies aan het verkleuren is. Het beleid is er dan ook op gericht grenzen te stellen aan de ver-
kleuring, het vaststellen van de duurzaamheidambities, en het uitstippelen van een strategie om deze
ambities in samenwerking met aanwezige en aan te trekken bedrijven te realiseren.

Het vertrek van bedrijven is niet verwonderlijk. Zoals in de tendensen en trends die in bijlage drie
verwoord zijn te lezen staat, valt er mondiaal een verschuiving waar te nemen van productiebedrijven
naar de lagelonenlanden en een toename van assemblage, distributie en logistiek dicht bij de afzetge-
bieden.
De ligging van De Mars aan spoor en water, lijkt ideaal maar wat ontbreekt, is een goede snelwegont-
sluiting. Dit is er onder andere de oorzaak van dat De Mars weinig meegepakt heeft van de toename
van bedrijven in de distributie en logistiek, die zich elders in Nederland vooral bij knooppunten van
snelwegen ontwikkeld hebben. Goede bereikbaarheid vanaf de snelweg blijkt nog steeds één van de
belangrijkste vestigingsplaatsfactoren voor juist die categorie bedrijven die een aanzienlijke groei
doorgemaakt hebben: assemblage, distributie en logistiek.
Hoewel dat ook voor de perifere detailhandelsvestigingen geldt, blijkt De Mars daarvoor wel aantrek-
kelijk. Het symbiose-effect moet daarbij niet onderschat worden. Eijerkamp die van oudsher op De
Mars gevestigd is, trekt niet alleen veel publiek maar ook vele aanverwante bedrijven.
2 zie bijlage 7, Hierbij is het goed zich te realiseren dat ondanks alle maatregelen die in het kader van het beleid al
relevante beleidsnota’s aangekondigd zijn om de toegankelijkheid van De Mars te vergroten, de ligging van De Mars voor dis-
tributie en logistiek altijd suboptimaal blijft.
Dit maakt de vraag naar het type bedrijven waarop De Mars zich moet richten om de komende twintig
jaar goed te functioneren des te meer prangend.
Binnen de grote veranderingen die mondiaal waar te nemen zijn, valt ook een tendens waar te nemen
van het ontstaan van kleinere bedrijven die flexibel en snel willen inspelen op wensen van de consu-
ment. De meest eruit springende branches zijn mode en elektronica. Maar morgen kunnen dat andere
hypes zijn die vragen om een snel en gericht aanbod. Dit maakt de vraag op wat voor type bedrijven
De Mars zich moet richten minder relevant dan de vraag welk vestigingsklimaat De Mars of in ieder
geval een gedeelte daarvan moet bieden.
Dit nieuwe type ondernemingen die voor een periode van bijvoorbeeld vijf jaar neerstrijken, is bereid
veel te investeren in het gebouw en zijn directe omgeving. Sterker nog deze stapt het liefst in een
turnkeyproject waarbij een aantal ondersteunende diensten als catering, administratieve ondersteu-
ning etc. geleverd kunnen worden. Nieuwe vestigingen zijn bedrijven die inspelen op een trendmatige
behoefte. Zij willen ook vaak een trendy omgeving. Een ontwikkeling die ligt in het verlengde van
bovenstaande is assemblage van producten nabij de consument. Grootschalige productie vindt elders
plaats, terwijl er snel gewerkt kan worden op basis van vraag door middel van assemblage.

Voor de inrichting van de openbare ruimte op De Mars betekent dit dat de private buitenruimte van 19
de bedrijfsgebouwen in beheer moet zijn bij een bedrijf dat aangesteld is door de exploitant van de
bedrijfsgebouwen. Ook voor kantoorgebouwen gaat dit verhaal op. Ondernemers op De Mars die een
nieuw kantoor willen, huren het liefst, dat houdt ze flexibel.

Ondanks de minder gunstige ligging van De Mars blijven transport en logistiek een belangrijke factor
in het proces van grondstof, via productie naar klant. De Mars heeft wellicht steeds minder bedrijven
die grondstof omzetten in een (half)fabrikaat maar steeds meer bedrijven die vanuit halffabrikaten
produceren voor de regio. Goede transport- en overslagmogelijkheden blijven dus van belang (contai-
nerterminal, rol van het spoor) en de N348 kan niet snel genoeg klaar zijn.

Het vestigingsklimaat op De Mars hoort tegemoet te komen aan de wensen van de bedrijven die daar
nu goed functioneren. Met hun wensen ten aanzien van openbare ruimte, toegankelijkheid, en andere
faciliteiten moet binnen de grenzen van het mogelijke rekening gehouden worden. De Mars moet zich
daarnaast richten op bedrijven die snel van start willen met hun bedrijfsvoering om in te spelen op
een actuele trend. De Mars dient ruimte te bieden aan bedrijven die assembleren voor de regio.

2.6 Uitgangspunten

2.6.1 Zonering
Het beleid zoals dat geformuleerd is in het koersenboek en andere documenten, spreekt zich duidelijk
uit voor een zonering van De Mars. Zware industrie wordt voorzien in het noordelijk deel, lichtere
milieucategorieën in het middendeel en wonen in het zuidelijk deel. Tussen het zuidelijk deel en het
midden vormen kantoren en perifere detailhandelsvestigingen een buffer. De buffer maakt onderdeel
uit van de middenzone.

Eefde-West. In het gebied Eefde-West moeten waterberging, bedrijfsterrein en infrastructuur een

plaats krijgen. Het vereist een zorgvuldig ontwerpproces en een degelijke afstemming tussen beide
belangen om deze beide functies niet strijdig te laten zijn. Het is afhankelijk van de uitkomst van
deze processen aan welke type bedrijven Eefde-West plaats biedt. Gezien de milieubelangen in dit
gebied en de geringe vraag naar terreinen voor bedrijven in de zwaardere milieucategorieën valt te
voorzien dat Eefde-West een terrein voor de lichtere milieucategorieën wordt.
Overigens is de planning voor Eefde-West zo opgesteld dat de uitgifte van kavels in Eefde-West volgt
op een herverkaveling en intensivering van de middenzone van De Mars.

Noordzone. Het noordelijk deel van De Mars is een gebied waar men niet komt als men er niets te zoe-
ken heeft. Toch gebeuren er op technologisch gebied bij de aldaar gevestigde bedrijven milieu-tech-
nologisch zeer innovatieve zaken. Maar om daar achter te komen moet men op bedrijfsbezoek. En de
slibverwerking Midden Betuwe b.v. is niet een van de bestemmingen van ‘Lekker weg met Meta de
Vries’.
Hier komt door het afgraven van Fort de Pol op termijn 12 à 13 ha. uitgeefbaar terrein vrij. Voorlopig
Het vestigingsklimaat op
De Mars hoort tegemoet te
komen aan de wensen van
de bedrijven die daar nu
goed functioneren. Met
hun wensen ten aanzien
van openbare ruimte, toe-
gankelijkheid, en andere
faciliteiten moet binnen
de grenzen van het moge-
lijke rekening gehouden
worden. De Mars moet zich
daarnaast richten op
bedrijven die snel van
start willen met hun
bedrijfsvoering om in te
spelen op een actuele
trend. De Mars dient ruim-
te te bieden aan bedrijven
die assembleren voor de
regio.

wordt hier ingezet op de vestiging van industrie in de zwaardere milieucategorieën. Op middellange

termijn moet duidelijk worden of hiernaar vraag is omdat verkenningen naar de vraag voorlopig wei-
nig opgeleverd hebben. Het is daarom noodzakelijk in dit masterplan een termijn vast te stellen waar-
binnen deze reservering gehandhaafd blijft. Deze termijn wordt beïnvloed door de mogelijkheid de
terreinen in de tussenliggende periode kostenneutraal te gebruiken en ontwikkeling van industrie in
de zware milieucategorieën.

Middenzone. Het middendeel van De Mars is bestemd voor bedrijven in categorie II en III. Dit beleid is
overigens alleen gericht op zich nieuw vestigende bedrijven, omdat er niet actief verplaatst wordt.
Actieve verplaatsing van bedrijven is niet uitgesloten daar waar een bestaand bedrijf de milieukwali-
teit voor het woongebied Noorderhaven onaanvaardbaar aantast. Door middel van herverkavelingspro-
jecten wordt wel een intensivering van het gebruik van deze middenzone bewerkstelligd.
Ten aanzien van de woonfunctie die zich nu nog in het middendeel bevindt is op 24 mei 2004 door de
gemeenteraad besloten dat deze op termijn verdwijnt.

Zuidzone/Noorderhaven. Voor het zuidelijk deel van De Mars is de ambitie neergelegd dit gebied te
ontwikkelen tot binnenstedelijk gebied. Deze ambitie sluit aan bij een waarneembare tendens om het
directe draagvlak van binnensteden te vergroten door tegen de binnenstad aangelegen industrieter-
reinen te transformeren in moderne binnenstedelijke gebieden. Beleid, ambitie en tendens sporen dus
met elkaar. Er moet op zorgvuldige wijze ontworpen worden om de milieuruimte van bestaande
bedrijven niet te beperken en de geluidscontouren van het zuidelijk deel niet strijdig te laten zijn
met een woonfunctie die onderdeel is van een binnenstedelijk gebied.
2.6.2 Externe ontsluiting
De Mars is op dit moment op drie plaatsen toegankelijk voor auto’s en fietsers en op vier voor voet-
gangers. De noordelijke tunnel is geschikt voor alle soorten verkeer. De zuidelijk daarvan gelegen
overweg eveneens mits het verkeer onder de bovenleiding van het spoor door kan. De zuidelijke toe-
gang onder de brug heeft een doorrijhoogte van 3,50 meter. De NS-tunnel is bestemd voor voetgan-
gers. De spoorwegovergang is 24 minuten per uur gesloten en de zuidelijke doorgang is bij hoogwater
gesloten. Voor het creëren van een goed vestigingsklimaat voor de bewoners en gebruikers van De
Mars is een verbetering van de toegankelijkheid noodzakelijk en een voorwaarde voor de transforma-
tie van Noorderhaven tot centrumstedelijk woongebied.
Voor het noordelijk deel van De Mars leiden de beide varianten die in de startnotitie voor de omlei-
ding van de N348 staan tot verbetering van de toegankelijkheid ook in het bijzonder voor het vracht-
verkeer en voor werknemers en bezoekers die vanuit het noorden komen.
Het zuidelijk deel van De Mars waar uitbreiding van de woonfunctie voorzien is en waar een deel van
de bezoekers van de PDV binnenkomt, dient beter ontsloten. Het voorkomen dat de zuidelijke toe-
gang bij hoogwater afgesloten moet worden en de aanleg van een tunnel in plaats van de huidige
spoorwegovergang op maaiveld, zouden een grote verbetering van de toegankelijkheid betekenen.
Hierop wordt in dit project ingezet.
21
In het masterplan voor De Mars wordt ingezet op een verbetering van de noordelijke ontsluiting, mid-
dels een van de twee varianten voor de N348, het vervangen van de overweg door een tunnel en het
jaar rond hoogwatervrij maken van de zuidelijke toegang.
De Mars wordt verdeeld in
2.6.3 Interne ontsluiting de volgende zones: zware
Duurzaam veilig is onderdeel van alweer het landelijke, provinciale en gemeentelijke beleid. Hierin industrie wordt voorzien
past een classificatie van wegen en een inrichting ervan waarmee de toegelaten maximale snelheid op in het noordelijk deel,
een vanzelfsprekende manier opgelegd wordt, en de inrichting van de weg gegeven een bepaalde lichtere milieu catego-
functie, voor alle gebruikers veilig is. rieën in het midden deel
De ambitie voor De Mars om tot een verbeterde interne ontsluiting te komen kan samengaan met het en Eefde-west, en binnen-
operationeel maken van dit beleid. stedelijke functies waar-
Op De Mars heeft een aantal wegen inmiddels een herprofilering ondergaan. De andere wegen liggen onder wonen in het zuide-
er slecht onderhouden bij, hetgeen ook geldt voor de aanpalende open ruimte, openbaar en privé. lijk deel. Tussen het zui-
In het kader van de revitalisering van De Mars en de bijbehorende zonering moet tot een categorise- delijk deel en het midden
ring van wegen gekomen worden en waar nodig een scheiding van vracht- en personenvervoer het- vormen kantoren en peri-
geen in een VCP geregeld moet worden. De categorisering moet voorzien in een hoofdstructuur, een fere detailhandels vesti-
secundaire structuur en bedrijfs- of buurtontsluitingstraten en bijbehorende profielen. Het VCP voor gingen een buffer.
De Mars moet aansluiten op dat van de binnenstad.

De interne ontsluiting van De Mars moet voldoen aan het beleid dat in het kader van duurzaam-veilig
gevoerd wordt. De oriëntatie op De Mars moet door middel van vormgeving van de wegen, boomkeuze
en verlichtingselementen verbeterd worden.

2.6.4 Centrumstedelijke ontwikkeling zuidzone

Op basis van het koersenboek is gekozen voor de koers aansluiten binnenstad. Hoewel dit geldt voor
de gehele Mars zijn de gevolgen functioneel het ingrijpendst voor het zuidelijke deel. Hier gaan bin-
nenstadsfuncties, waarin wonen een belangrijke plaats inneemt, de huidige bedrijfsfunctie vervan-
gen. Naast wonen moet in deze zone plaats zijn voor cultuur, horeca, onderwijs en niet met de bin-
nenstad concurrerende detailhandel. Hierbij kan gedacht worden aan een kleine vestiging voor dage-
lijkse levensbehoefte in de foodsector en aan met woninginrichting gelieerde speciaalzaken. Indien de
omvang van het gebied de vestiging van een kleine supermarkt niet rendabel maakt is een korte ver-
binding naar de binnenstad, bijvoorbeeld naar het gebied Basseroord, van groot belang.

Bij de herontwikkeling van het zuidelijk deel tot binnenstedelijk gebied moeten goede verbindingen
met die binnenstad er voor zorgen dat een binnenstedelijke verzorgingsstructuur bereikt wordt.

2.6.5 De Mars onderdeel maken van Zutphen

De Mars moet af van zijn eilandstatus. Eilanden zijn zelden onderdeel van het geheel. Pas nadat er
bruggen aangelegd zijn of tunnels gegraven neemt het isolement af. Groot-Brittanië binnen Europa is
hier een voorbeeld van, maar dichter bij huis de Kop van Zuid in Rotterdam. De Mars nu heeft alle
kenmerken van een eiland. Het is moeilijk toegankelijk, als je er niets te zoeken hebt kom je er niet
 en zelfs de openbare diensten manifesteren zich op De Mars minder dan elders in de stad. De gekozen
koers ‘De Mars onderdeel van de binnenstad’ vereist de aanleg van figuurlijk gesproken een aantal
bruggen, tunnels en doorgaande routes om De Mars uit zijn ruimtelijke en functionele isolement te
halen.

2.6.6 Sociale en culturele infrastructuur

Met de Voor- en Achtermars is er voor de bewoners op dit moment een hechte sociale structuur. Een
structuur die ook zeker waarde heeft bij het realiseren van de woonfunctie in het zuiden van De Mars.
Bewoners van de Voor- en Achtermars worden dan ook actief betrokken bij de concretisering van de
planvorming Mars-Zuid, in concreto het programma voor de sociale woningbouw en voor de afbouw en
leefbaar houden van de huidige woonwijk Achtermars. Ook de bedrijven hebben een actieve bedrijven-
vereniging in de vorm van de VWKZ. Daarnaast werken de bedrijven op De Mars samen met de
gemeentepolitie aan de veiligheid met een beveiligingsbedrijf.

Er is op dit moment geen noemenswaardige culturele infrastructuur op De Mars. Met het realiseren
van de Mc Donalds en bioscopen op het Family Mall-terrein wordt hier wel een -commercieel- begin
22 mee gemaakt. Binnen de allocatie van publieke voorzieningen in de gemeente, speelt op dit moment
het idee voor een ROC en een schildersopleiding op De Mars. Daarnaast wordt gedacht aan een cul-
MASTERPLAN DE MARS

tuur-historische functie in het Noorderhaven-gebied. Deze zaken hebben duidelijk een wijkoverschrij-
dende werking.

Het zuiden van De Mars maakt onderdeel uit van het centrum van de gemeente en bewoners gaan zich
op deze voorzieningen richten. Het realiseren van een sociale of culturele voorzieningen zoals versla-
vingszorg, jongerencentrum, theater etc. is dan ook niet nodig, aangezien voor het centrum deze
voorzieningen reeds bestaan.

De omvang van de woningbouw is ook niet zodanig dat een aparte basisschool of commercieel wijk-
centrum gebouwd hoeft te worden. Kinderopvang wordt wel in het gebied gerealiseerd. Of er behoefte
is aan voorzieningen voor ouderen of een medische dienstverlening wordt nader onderzocht. Er is in
ieder geval wel bedrijfsruimte voor semi-commerciële dienstverlening zoals een artsenpost, tandarts
etc.

2.6.7 Parkmanagement
Parkmanagement is bij uitstek een instrument om in samenwerking met ondernemers de ambities van
het koersenboek op velerlei gebied te realiseren. Parkmanagement is ‘het in publiekprivate dan wel
private samenwerking sturen van vorm, inrichting, voorzieningen en beheer van een bedrijventerrein’.
Het doel hiervan is het behoud en verbeteren van de kwaliteit van het bedrijventerrein.

Met parkmanagement kunnen bedrijven onderling en bedrijfsleven en gemeente Zutphen op vele

gebieden samenwerken. Daarbij is er een onderscheid te maken in
maatregelen die betrekking hebben op:
• Collectieve voorzieningen en efficiency;
• Inrichting van het bedrijventerrein;
• Collectieve beheerstaken.

Bij het opzetten van parkmanagement kan een (oud-)ondernemer als contactpersoon fungeren voor
de bedrijven op het terrein. Deze (oud-)ondernemer kan ook aanspreekpunt zijn voor de gemeente bij
het bespreken van knelpunten op het bedrijventerrein. De ondernemers gaan samen met de gemeente
kijken welke maatregelen op korte termijn prioriteit hebben en welke maatregelen op langere termijn
kunnen worden opgepakt.

A. Collectieve voorzieningen en efficiency

Hierbij gaat het om het opzetten van gezamenlijke voorzieningen en het kijken naar besparingsmoge-
lijkheden. Daarbij gaat het zowel om kostenvoordelen voor de ondernemer als om milieubesparings-
mogelijkheden. Energieuitwisseling en hergebruik van producten of reststoffen van productieproces-
sen zijn hier voorbeelden van, maar ook bedrijfsefficiency zoals het gezamenlijke inkopen, beveiligen,
vuilverwerken, catering en administratieve ondersteuning en gezamenlijk openbaar vervoer.
B. Inrichting van het bedrijventerrein
De beeldkwaliteit, parkeren en de fysieke en elektronische bereikbaarheid van het bedrijventerrein De topics waarop het
zijn belangrijk voor zowel ondernemers als gemeente. Beide partijen kunnen in het kader van park- parkmanagement zich
management afspraken maken over de aanpak hiervan. moet richten worden in
overleg met de onderne-
C. Collectieve beheerstaken mers vastgesteld.
De gemeente Zutphen heeft de verantwoordelijkheid voor het groenbeheer en het beheer van de
openbare ruimte. De ondernemers hebben daarnaast de verantwoordelijkheid voor het onderhoud van
hun private ruimte.
Initiatieven om ondernemers te stimuleren hun privébuitenruimte qua inrichtingsniveau gelijke tred
te laten houden met de verbetering van de openbare ruimte door de overheid. Hierover kunnen
beheerafspraken gemaakt worden tussen ondernemers en gemeente eventueel in de vorm van een
convenant. Daarbij stelt de gemeente bijvoorbeeld een beheerplan op voor de openbare ruimte om
daarmee te voorkomen dat na het opknappen van De Mars, het bedrijventerrein niet opnieuw verloe-
derd.
Voorts zouden ondernemers middels een maandelijks overzicht van beschikbare bedrijfsruimten en
kavels in de gelegenheid gesteld kunnen worden op De Mars te verhuizen of uit te breiden mocht dat
voor hen noodzakelijk zijn. Ook schept dit kansen voor regionale bedrijven om zich te vestigen.
23
Op welke wijze het parkmanagement op De Mars precies vorm krijgt, wordt in overleg met de onderne-
mers verder ingevuld.
MASTERPLAN DE MARS

24
3 DE OPGAVE
KEES LUESINK, wethouder

Wethouder Kees Luesink is vanuit zijn porte-

feuilles Financiën, Grondzaken en Verkeer en
Vervoer nauw betrokken wij het project De
Mars. Hij is bovendien wijkwethouder voor dit
gebied. Luesink: “De Mars is zo’n belangrijk
deel van Zutphen, zowel vanuit het verleden
gezien als met het oog op de toekomst, dat het
alle aandacht verdient.”

Marswegkwartier
Begin november werd een convenant ondertekend
dat gaat over de samenwerking tussen de bewo-
ners van het Marswegkwartier, de woningcorpora-
tie Hanzewonen en de gemeente. Luesink: “Daar
kijk ik met pijn in het hart naar. Het wonen op De
Mars is heel bijzonder en heeft een lange geschie-
denis. Toen De Mars nog geen bedrijventerrein
26 was, lag het rode dorp al in de uiterwaarden. De
Dat is hier omgekeerd, en dat is een heel belang-
mensen die daar wonen, voelen zich werkelijk op
MASTERPLAN DE MARS

rijke ontwikkeling. Begin november 2004 legden

hun plek. Die geïsoleerde ligging aan de IJssel,
we de afspraken vast in een convenant tussen de
die vrijheid, dat vind je nergens anders in de
gemeenten Zutphen, Gorssel en de provincie: we
stad. Ook al bouw je iets nieuws, als een prachti-
spraken af dat de provincie de hele verkeersinfra-
ge uitdaging voor een stedenbouwkundige en een
structuur gaat trekken, natuurlijk in nauwe
architect, deze sfeer krijg je niet meer terug.
samenspraak met ons.”

Een jaar of acht geleden hebben we in nauwe

Geld en grond
samenspraak met de bewoners besloten om de
“Natuurlijk zijn de financiën en de grond ook
woonfunctie daar te handhaven. Inmiddels zijn
belangrijk. Toen we een paar jaar geleden het
we verder en blijkt dat alsnog niet mogelijk te
boekje Voorwaarts Mars maakten, was er sprake
zijn. Dat heeft te maken met een aantal onvermij-
van een investering van ongeveer 360 miljoen
delijkheden en nieuwe ontwikkelingen. Dat is wel
euro. Dat kan niet alleen uit gemeentelijke midde-
een heel harde maar ook verstandige beslissing.
len opgebracht worden. We spreken nu over een
Kijk maar naar Enschede en Volendam en de vei-
bijdrage van bijna 90% uit particuliere bronnen,
ligheidseisen die je nu aan wonen vlakbij indus-
van mensen die ook potentie zien in De Mars en
trie moet stellen.”
daar risico in willen nemen, als investering. De
gemeente speelt daarbij een belangrijke voor-
Autoverkeer
waardescheppende en stimulerende rol. Wat de
Als wethouder Verkeer en Vervoer is Luesink blij
grond betreft, is onze rol wat bescheidener,
met de plannen voor de ontsluiting van De Mars:
omdat wij relatief weinig grond in bezit hebben
“Het wordt niets met de plannen voor De Mars als
op De Mars. Toch zijn wij er verantwoordelijk voor,
er geen goede ontsluiting is voor auto- en vracht-
al was het alleen maar vanwege de gemeentelijke
verkeer. Ik ben dan ook enthousiast over de noor-
verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke ordening
delijke ontsluiting en de omleidingen bij Polbeek
en de openbare ruimte. Bovendien willen wij een
en Eefde die volop in ontwikkeling zijn. Daar heb-
voortrekkersrol vervullen als het gaat om aan- en
ben we de afgelopen zes jaar keihard aan
verkoop van grond. Nu het Masterplan klaar is,
gewerkt, in samenwerking met de provincie en de
kunnen we samen met alle betrokkenen verder
gemeente Gorssel.
aan de slag. En dat zal ook wel moeten, want in
een masterplan kun je niet ‘wonen’. Er moet nog
We zijn nu zover dat we twee tracés in studie heb-
heel veel werk verzet worden.”
ben. Het allerbelangrijkste is dat de provincie
achter het project staat en er geld voor heeft vrij-
gemaakt. Alle plannen die ik op dit terrein heb
gezien, kwamen vaak niet verder dan de planvor-
ming en de bijbehorende procedures, terwijl het
geld pas later op de agenda kwam.
3.1 Duurzame ontwikkeling

3.1.1 Duurzaamheid
Het realiseren van een duurzaam bedrijventerrein is niet alleen van belang omdat we het milieu zo
min mogelijk willen belasten en zuinig om willen gaan met energie, grondstoffen en ruimte. De Mars
is een terrein waar nu en in de toekomst milieubelastende activiteiten (bedrijvigheid, (rail)verkeer)
en gevoelige functies worden gecombineerd. Een belangrijke opgave is ervoor te zorgen dat bedrijvig-
heid zich kan ontwikkelen, het werkklimaat gunstig is en dat het woon- en leefklimaat voor de bewo-
ners en omwonenden van De Mars goed is.

De omgevingskwaliteit wordt door veel factoren bepaald, waaronder milieubelasting, maar ook door
het uitzicht, de sociale structuur, groen, nabijheid van winkels en horeca, etc. Per deelterrein of
gebiedstype wordt bekeken welke milieueisen er gelden om een leef- en werkterrein te creëren. De
hoeveelheid geluid die bijvoorbeeld in het centrum van de stad nog acceptabel is, is in een ander
gebiedstype zoals een woonwijk aan de rand van de stad, hinderlijk. Milieu wordt in samenhang met
de andere factoren meegenomen.
Voor de verschillende milieuaspecten worden per gebiedstype grens- en streefwaarden gesteld. In bij-
lage zes is dit verder uitgewerkt. De grenswaarde is de (vaak wettelijk vastgelegde) ondergrens: het 27
mag niet slechter zijn. De streefwaarde is het ambitieniveau waar je (uiteindelijk) op uit wilt komen.
Het gaan voor de streefwaarde is niet alleen voor de bewoners en omwonenden van belang: er blijft
ook ruimte voor uitbreiding van bedrijvigheid, omdat nog niet alle milieugebruiksruimte volledig
wordt benut.
Met een goede inrichting en zonering van het terrein kan veel worden bereikt. Milieubelastende acti-
viteiten en gevoelige functies worden daarmee zo goed mogelijk gescheiden. Een aantal milieuaspec-
ten vraagt extra aandacht op De Mars. Deze zijn hier omschreven.

3.1.2 Duurzame stedelijke ontwikkeling

Duurzame stedelijke ontwikkeling kan verschillende vormen aannemen. De binnenstad van Zutphen is
bijvoorbeeld zeer duurzaam. Er zijn verschillende gebouwen ouder dan vierhonderd jaar en ze hebben
al diverse functies gehad. Ook de revitalisering van De Mars heeft een duurzaam karakter. In plaats
van uitbreiding van het stedelijk gebied, wordt een bestaand stedelijk gebied aangepakt en heront-
wikkeld, vervuilingen worden opgeruimd en de stedelijke leefbaarheid wordt vergroot, zonder econo-
misch te benutten ruimte verloren te laten gaan.

Ten aanzien van duurzame bebouwing is er veelal een afweging. Gebouwen met een beperkte levens-
duur gelijk aan de levenscyclus van een product of dienst zijn economisch zeer goed verdedigbaar.
Aan de andere kant zou een ‘functieloze’ bebouwing ook economisch verdedigbaar kunnen zijn, mits
de bebouwing maar voldoende aanpasbaar is voor functieverandering. Een tussenweg is duurzaam,
herbruikbaar materiaalgebruik.

Duurzame stedelijke ontwikkeling is dan ook één van de leidende principes voor de revitalisering van
het terrein, maar kent ook voor De Mars verschillende vormen. Voor Noorderhaven geldt bijvoorbeeld
dat gezocht wordt naar een passende functie voor enkele gebouwen. De voormalige stortplaats wordt
gesaneerd en klaargemaakt voor de volgende functie, bedrijvigheid. Qua zonering wordt er gewerkt in
een richting die op langere termijn stand moet houden en geen conflicten oplevert voor wonen of
werken. De keuze om de woonfunctie van De Mars te laten vervallen is hier een uitvloeisel van. Tot
slot geldt bijvoorbeeld voor de opstallen van de Family Mall dat dit typisch een voorbeeld is van nieu-
we economische bouw.

3.1.3 Energiegebruik
Energie op De Mars heeft vele aspecten. De bedrijfsinterne aspecten. Een aantal ondernemers op De
Mars besteedt (verplicht) aandacht aan energie-efficiency, bijvoorbeeld uit hoofde van meerjarenaf-
spraken (MJA) en het convenant Benchmarking Energie-efficiency.

Het gebruik van alternatieve energiebronnen. Bij De Mars worden drie windturbines geplaatst (4,5
MW). Daarnaast kan De Mars kansen bieden voor realisatie van een duurzame energievoorziening.
Voorbeelden van mogelijkheden hiervoor zijn:
1. uitwisseling van warmte en koude tussen bedrijven;
2. levering van restwarmte uit bedrijven aan woningen;
De Mars moet plaats
bieden aan alle catego-
rieën bedrijven.
Zonering is daarbij
noodzakelijk om voor
ieder type bedrijf de
juiste vestigingsvoor-
waarden te bieden. Het
gebied voor de verdere
ontwikkeling van peri-
fere detailhandelsvesti-
gingen wordt vastge-
steld. Transformatie tot
binnenstedelijk gebied
wordt alleen voor het
zuidelijk deel van De
Mars nagestreefd.

28
MASTERPLAN DE MARS

Zonering

3. toepassing van een collectieve koude- en warmteopslag in de bodem, eventueel gecombineerd met
warmtepompen;
4. warmtelevering en elektriciteitsopwekking met een biomassacentrale op De Mars.

De mogelijkheden voor de toepassing van koude/warmteopslag en verbranding van biomassa moeten

verder onderzocht worden.

Stimuleren van het gebruik van openbaar vervoer en fiets. Door de aanleg van aantrekkelijke fietsrou-
tes en het bevorderen van een (semi)openbaar vervoerssysteem dat voldoet aan de behoeften van de
ondernemers kan het gebruik van de auto teruggedrongen worden.

Multimodaal transport. Door de mogelijkheden van uitwisseling tussen de verschillende vervoerswij-

zen te vergroten kan energiebesparing in de transportsector bereikt worden.

Om inzicht te krijgen in de mogelijkheden en onmogelijkheden voor het benutten van alternatieve

bronnen en vrijkomende warmte/energie op De Mars, wordt een energievisie opgesteld. De ambitie is
om de haalbare opties uit de energievisie te verwezenlijken. Verder wordt aangesloten bij het in het
energiebeleidsplan van Zutphen.

3.2 Economie

3.2.1 Bedrijvigheid en kantoren

De Mars is een bedrijfsterrein van 165 hectare waarop alle categorieën industrie gevestigd zijn. De
revitalisering van het bedrijfsterrein moet leiden tot een beter vestigingsklimaat voor de huidige
bedrijven en een grotere aantrekkelijkheid van het terrein voor nieuwe bedrijven. In regionaal
opzicht biedt De Mars ruimte aan zwaardere bedrijvigheid en logistieke/distributieve bedrijvigheid.
De cluster wonen rond Eijerkamp geniet landelijke bekendheid en is ten minste regionaal verzorgend.

De opgave is De Mars te ontwikkelen tot een duurzaam bedrijventerrein. Hiertoe worden -gezien de
zonering die in het noorden de vestiging van milieubelastende bedrijven toestaat- nieuwe innovatieve
technieken toegepast. Er moet naar gestreefd worden het imago van de noordelijke zone met zijn
zware industrie te verbeteren en tot een visitekaartje van milieutechnologie kunnen te maken, voor
Zutphen en de regio.

De middenzone moet plaats bieden aan lichtere categorieën bedrijven en de inrichting moet verbeterd
worden. De nu aanwezige PDV-locaties moeten definitief afgebakend worden en de rest van De Mars
ontdoen van vrijstellingsmogelijkheden voor PDV.
Bedrijven die qua categorie niet in de middenzone passen moeten indien er noodzaak of bereidheid
tot verandering is, gestimuleerd worden zich elders te vestigen. Door deze zone te afficheren als een
bijzonder vestigingsmilieu, ‘ondernemen met uitzicht over de IJssel’ kan een nieuwe categorie bedrij-
ven geïnteresseerd raken.
29
In het overgangsgebied tussen zuidzone en middenzone en in de stationsomgeving moet een wervend
kantorenmilieu gerealiseerd worden voor grotere (regionale) organisaties die minimaal 2.500 m2 afne-
men en als trekker voor kleinere kantoren functioneren. Hiermee zou voor 500 á 800 mensen werkge-
legenheid gerealiseerd kunnen worden.

De multimodaliteit (bereikbaarheid via verschillende vervoersmogelijkheden) van De Mars is een sterk

punt. Bij de inrichting moet er voor gezorgd worden dat bestaande en zich daar vestigende bedrijven
daar optimaal gebruik van kunnen maken. Aan de andere kant is de feitelijke benutting, m.n. spoor
en water, van de multimodaliteit een zorgenkind. Met de belanghebbende partijen dient de markt-
waarde er van dan ook concreet gemaakt.

De Mars moet plaats bieden aan alle categorieën bedrijven. Zonering is daarbij noodzakelijk om voor
ieder type bedrijf de juiste vestigingsvoorwaarden te bieden. Het gebied voor de verdere ontwikkeling
van perifere detailhandelsvestigingen wordt vastgesteld. Transformatie tot binnenstedelijk gebied
wordt alleen voor het zuidelijk deel van De Mars nagestreefd.

3.2.2 Detailhandelsfuncties
Detailhandelsfuncties op De Mars mogen geen uitholling van de binnenstad betekenen. De daarnaar
verrichte onderzoeken, de detailhandelsvisie en de nota PDV, geven de ontwikkelingsrichting voor De
Mars aan, de hoofdlijnen zijn als volgt. De Mars is bij uitstek het gebied voor vestiging van grootscha-
lige detailhandel. Momenteel functioneert De Mars als winkellocatie van regionale betekenis, waarbij
Eijerkamp zelfs een landelijke uitstraling heeft. Het uitgangspunt voor De Mars is ontwikkeling tot
een locatie voor perifere branches en grootschalige winkelformules, waarbij de volgende beleidsaspec-
ten van belang zijn:
1 het uitdiepen van het thema ‘in en om het huis’;
2 ruimte voor opvang- c.q. verplaatsingslocatie voor grootschalige detailhandel elders uit Zutphen;
3 ontmoediging van grootschalige detailhandel elders in de stad;
4 verbetering van de bereikbaar van De Mars.

Specifiek vanuit het PDV/GDV-onderzoek is een nadere afbakening en fasering voorgesteld voor groot-
schalige en perifere winkelfuncties. Voor grootschalige detailhandelsformules (sport, spel, multime-
dia) zou in eerste instantie de ruimte tegen de binnenstad gezocht moeten worden, i.c. stationsomge-
ving of omgeving Miro/Polsbroek. Dit segment detailhandelsfunctie maakt onderdeel uit van winke-
len. Een bezoekmotief dat consumenten verbindt met de binnenstad.

Voor perifere en volumineuze detailhandelsvestigingen is De Mars de locatie voor clustering. Alhoewel

de marktruimte min of meer opgesoupeerd is, is het noodzakelijk om PDV-vestigingen te concentreren
rond Eijerkamp, de Family Mall en lSTO.

Het binnenstedelijk karakter van het zuidelijk deel van De Mars wordt gerealiseerd door stedenbouw-
kundige inrichtingen en goede (langzaam)verkeersverbindingen met de binnenstad, opdat de cen-
 trumvoorzieningen daar als dichtbij ervaren kunnen worden. Voorts wordt er naar gestreefd De Mars
op gebied van cultuur, recreatie en detailhandel aanvullend te laten zijn op het huidige aanbod in
Zutphen.

3.2.3 Recreatie en toerisme

Recreatie en toerisme zijn niet de begrippen waaraan op dit moment in verband met de inrichting van
De Mars het eerst gedacht wordt. Het is een ambitie om hier verbetering in te brengen. Een recreatief
fietspad langs de IJssel en over De Mars biedt mogelijkheden ook anderen dan diegenen die functio-
neel op De Mars moeten zijn met het terrein te laten kennis maken. In het kader van die kennisma-
king zou het interessant zijn zichtbaar te maken wat in al die dozen en binnen al die omheiningen
gebeurt en welke historie nog op het terrein zichtbaar is. In de noordzone zou gedacht kunnen wor-
den aan een voorlichtingspunt milieutechnologie en wellicht zou Delta zich kunnen manifesteren met
een verkooppunt van Marssouvenirs. De jachthaven biedt mogelijkheden om kijkend over het water
iets te nuttigen en in het zuidelijk deel wordt architectuurtoerisme ontwikkeld.
Behalve fietspaden zijn doorgaande wandelpaden langs bijvoorbeeld de waterberging een optie en
voor hondenliefhebbers is er een hondenuitlaatroute over De Mars.

30
3.3 Milieu
MASTERPLAN DE MARS

3.3.1 Geluid
De Mars is een volgens de Wet Geluidhinder gezoneerd industrieterrein. Rond het terrein is een zone
vastgesteld waarbuiten de geluidsbelasting door de gezamenlijke bedrijven niet hoger mag zijn dan 50
dB(A). Binnen de zone mogen geen woningen worden gebouwd. De geluidszone moet worden aange-
past: aan de ene kant om wonen op de Noorderhaven mogelijk te maken, maar wellicht ook om
geluidsproducerende bedrijven op Fort de Pol te kunnen huisvesten. Het geluidsonderzoek dat in
2001 is uitgevoerd voor de Noorderhaven wordt nu geactualiseerd.
Het binnenstedelijk
karakter van het zuide- De ontwikkeling van Noorderhaven tot een gebied met gevoelige bestemmingen zoals woningen mag
lijk deel van de Mars niet ten koste gaan van de mogelijkheden voor de op De Mars aanwezige bedrijven. Oplossingen wor-
wordt gerealiseerd door den gevonden in de zonering, het ontwerp van de Noorderhaven en in technische (bron- of over-
stedenbouwkundige drachts)maatregelen. Daarnaast wordt de vergunde ruimte op actualiteit onderzocht (is de geluids-
inrichtingen en goede ruimte wel nodig) en worden de mogelijkheden van de wetgeving bezien. Met een aantal bedrijven
(langzaam)verkeersver- wordt overlegd over hun vergunde ruimte, die niet altijd wordt benut, en technische mogelijkheden
bindingen met de bin- voor geluidssanering. Het gaat er uiteindelijk om dat er een situatie ontstaat die wettelijk kan en fei-
nenstad, opdat de cen- telijk acceptabel is.
trum voorzieningen
daar als dichtbij ervaren De geplande zonering voor De Mars is zodanig dat er tussen het beoogde woongebied en de industriële
kunnen worden. Voorts bedrijvigheid een bufferzone ligt. Deze bufferzone bestaat uit kantoren, leisure en grotere detailhan-
wordt er naar gestreefd del. De bebouwing vervult deels een geluidswerende functie voor de woningen op de Noorderhaven.
de Mars op gebied van Een belangrijk aandachtspunt is het feit dat de Wet Geluidshinder stelt dat de geluidszone pas ver-
cultuur, recreatie en plaatst kan worden als er geen bedrijven meer zijn die gebruik maken van de oude zone. Er kunnen
detailhandel aanvullend dus pas woningen worden gebouwd als de zone is verplaatst.
te laten zijn op het hui-
dige aanbod in Zutphen. Naast woningen zijn voor de Noorderhaven ook minder geluidsgevoelige functies gepland als kanto-
ren, parkeren en cultuur. Deze zijn langs het spoor gepland om als geluidswering te fungeren voor het
spoorlawaai. Het spoor en de spoorbrug zijn namelijk ook belangrijke geluidsbronnen waar rekening
mee moet worden gehouden. Met Prorail wordt in ieder geval overlegd om te komen tot geluidsscher-
men langs het traject door het centrum. Gestreefd moet worden dat het binnengebied van de
Noorderhaven ook in akoestisch opzicht een aangenaam leefgebied is. Dit betekent dat het streven is
voor dit gebied de normen te halen die voor een rustige woonwijk gelden. Tevens is de ambitie om
woningen maximaal aan één zijde te belasten met een hogere geluidswaarde dan feitelijk acceptabel
is. Dit betekent dat bijvoorbeeld een woning niet aan één zijde belast wordt door weg- of railverkeers-
lawaai en aan de andere zijde belast wordt door geluid afkomstig van het industrieterrein.

3.3.2 Bodem
Verontreiniging van de bodem is op veel oude industrieterreinen aan de orde, zo ook op De Mars. Op
De Mars is op een groot aantal plaatsen onderzoek verricht naar mogelijke bodemverontreiniging. De
resultaten worden op dit moment gerangschikt en verder in kaart gebracht. Daarbij wordt ook beke-
ken voor welke locaties het nodig is om verder onderzoek uit te voeren gezien de plannen voor De
Mars.
Of een bodemverontreiniging gesaneerd moet worden is afhankelijk van de aard en ernst van de ver-
ontreiniging en de bestemming/functie van het terrein. Ook voor bodem geldt dat de mate waarin de
grond schoon moet zijn (voldoen aan de norm) afhankelijk is van de functie.

Er wordt in het najaar gestart met de sanering van de voormalige vuilstortplaats Fort de Pol. Wat
betreft de Noorderhaven is een inventariserend onderzoek gedaan. Dit onderzoek heeft uitgewezen
dat er verschillende olietanks in het gebied aanwezig zijn, waarvan er een aantal verontreiniging
heeft veroorzaakt. Bij Flamco IMZ (noordelijk deel van de Noorderhaven) bevindt zich een grote ver-
ontreiniging met vluchtige stoffen. Deze (ernstige) verontreiniging verspreidt zich. Het inventarise-
rende onderzoek wordt in de loop van de planontwikkeling verder gespecificeerd en de vervuiling
nader afgebakend. Als de verontreinigingen voldoende in beeld zijn, kunnen ook de kosten van sane-
ring globaal worden bepaald.

De ambitie is dat aanwezige verontreinigingen zodanig moeten worden aangepakt dat verdere uitbrei-
ding van die verontreiniging wordt voorkomen. Het streven is daarbij volledige sanering op die plaat- 31
sen waar woningbouw gaat plaatsvinden.

3.3.3 Lucht
Evenals voor de bodemkwaliteit moeten alle gegevens en onderzoeken die betrekking hebben op
luchtkwaliteit (NOx, fijn stof en andere uitstoot) overzichtelijk gerangschikt worden en de bronnen
geïdentificeerd.
De huidige informatie geeft aan dat overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen
alleen voor fijn stof aan de orde is. Dit is een landelijk probleem dat met algemene rijksmaatregelen
wordt opgepakt. Omdat het verkeer in zijn algemeenheid een belangrijke bijdrage levert aan de lucht-
verontreiniging wordt daar bij de plannen rekening mee gehouden door bijvoorbeeld geen hoge
bebouwing in nauwe straten met veel verkeer te plannen.

De ambitie wordt gesteld dat de grote publiekstrekkers op De Mars middels vervoersmanagement het
aandeel van het autoverkeer laat dalen ten gunste van fietsverkeer en openbaar vervoer.
Een hoger gebruik van vervoer van goederen over het spoor dan wel over het water voor de bedrijven
op De Mars krijgt dan ook aandacht.

Het bedrijf Midden Betuwe Slibverwerking heeft de afgelopen jaren voor veel geurklachten gezorgd.
Inmiddels zijn er door het bedrijf ingrijpende maatregelen getroffen waarvan het de verwachting is
dat geur tot een aanvaardbaar niveau wordt teruggedrongen. Het geurbeleid ten aanzien van de ver-
schillende gebieden op De Mars wordt verder uitgewerkt en in het milieubeleidskader vastgelegd (zie
bijlage zes).

3.3.4 Veiligheid
Op De Mars is een aantal risico-relevante bedrijven gevestigd, die overigens voldoen aan de normen
die voor dit soort bedrijven is gesteld. Om de effecten van de risico’s te beperken, wordt om de bedrij-
ven een cirkel getrokken waarbinnen geen gevoelige functies gevestigd mogen worden (plaatsgebon-
den risico). Er mogen geen woningen gebouwd worden binnen de cirkel. De grootte van de cirkel is
afhankelijk van de activiteiten en kan alleen worden opgeheven als het bedrijf vertrekt of de activi-
teiten veiliger vorm geeft. Het plaatsgebonden risico is een harde norm die in ieder geval gerespec-
teerd moet worden.
Op het zuidelijk deel van De Mars wordt daarom actief aan de verplaatsing gewerkt van de bedrijven
die het ontwikkelen van een woonfunctie in de weg staan.
Niet alleen bedrijven kunnen risico’s veroorzaken, ook het (rail)verkeer veroorzaakt risico’s op het
gebied van externe veiligheid.
Naast woningen zijn er ook andere kwetsbare of beperkt kwetsbare bestemmingen (denk aan de
Family Mall, bioscoop, woonboulevard, kantoren).
Naast het plaatsgebonden risico wordt er bij de normen op het gebied van externe veiligheid gewerkt
met het groepsrisico. Daarvoor is er door het ministerie van VROM een oriënterende waarde gesteld.
Bij het bepalen van de risico’s wordt ook het groepsrisico verder uitgewerkt.
 De slechte toegankelijkheid van De Mars is uit oogpunt van veiligheid een reden tot bezorgdheid. Er
moet daarom worden gestreefd naar het verbeteren van de toegankelijkheid van De Mars nog voor de
aanleg van de omleiding van de N348, de noordelijke ontsluiting.

De ambitie is dat de oriënterende waarde voor het groepsrisico niet wordt overschreden.

3.4 Water en retentie

In het verleden hebben allerlei lozingen plaatsgevonden op de watergangen op De Mars. Op dit
moment is alleen de overstort vanuit de riolering nog een aandachtspunt. Op de nieuw te ontwikkelen
delen van De Mars worden vuilwatersystemen en hemelwatersystemen van elkaar gescheiden. Zowel
nieuwe als bestaande bedrijven worden aangemoedigd vuil- en hemelwatersystemen te scheiden.
Op de te revitaliseren delen van De Mars wordt bij vernieuwing van het riool en herinrichting van de
openbare ruimte een verbeterd, gescheiden rioolstelsel geïnstalleerd. De opvang en het vasthouden
van regenwater wordt gestimuleerd. Het aanleggen van sedumdaken en de locale opvang van regen-
water voor hergebruik zijn hiervan voorbeelden.

32 De Mars voorziet in waterberging voor het eigen gebied en in de aanleg van één hectare bovenlokale
waterberging. Op het gebied Eefde-West wordt aanspraak gemaakt door het Waterschap in het kader
MASTERPLAN DE MARS

van waterberging/retentie en door de gemeente/provincie ter ontwikkeling van ± 35 ha. bedrijfster-

rein.

Een aantal bedrijven op De Mars heeft grote hoeveelheden water nodig, andere bedrijven hebben te
maken met (warm) restwater. In het kader van parkmanagement wordt naar samenwerking tussen
bedrijven met waterbehoeften en wateroverschotten gestreefd. Ook de ruimtelijke inrichting kan de
uitwisseling van bijproducten van het hoofdproductieproces stimuleren. Middels het opstellen van
een energie/watervisie worden de mogelijkheden die De Mars biedt onderzocht en gepresenteerd.

3.5 Verkeer

3.5.1 Toegankelijkheid
Door de realisatie van één van de twee alternatieven voor de N348 is het noordelijk deel van De Mars
beter bereikbaar met name voor vrachtverkeer. Bij het vaststellen van de wegencategorisering en het
Verkeers Circulatie Plan (VCP) voor De Mars is een optimale doorstroming vanaf deze ontsluiting in
noord- en middenzone, en naar de PDV een belangrijk uitgangspunt.
De herontwikkeling tot binnenstedelijk gebied van het zuidelijk deel maakt het noodzakelijk de toe-
gankelijkheid van dat deel voor personenverkeer te verbeteren.
De mogelijkheden voor het vervangen van de spoorwegovergang door een tunnel en het voorkomen
van afsluiting door wateroverlast van de zuidelijke toegang wordt binnen het kader van dit master-
plan onderzocht.
Pas nadat de toegankelijkheid verbeterd is kan een scheiding van het vrachtverkeer voor het noorde-
lijk deel en het personenverkeer voor het zuidelijk deel volledig ingevoerd worden. Het is ook pas op
dat moment dat het verkeer van en naar de PDV-vestigingen over de nieuwe IJsselbrug en via de
noordelijke ontsluiting geleid kan worden.

3.5.2 Duurzaam veilig

Vooruitlopend op de nieuwe ontsluitingen kan worden nagegaan welke functies bestaande wegen in
de nieuwe situatie krijgen. In verband met duurzaam-veilig is het gewenst voor die wegen die hun
huidige functie ook in de toekomst behouden, te komen tot een herprofilering waarbij wegprofielen,
gebruik en snelheid op elkaar zijn afgestemd en waarbij de fysieke inrichting het rijgedrag zo beïn-
vloedt dat een veiliger situatie ontstaat. Voor het zuidelijk deel van De Mars moet al bij het ontwerp
met de regels van duurzaam-veilig rekening gehouden worden.
Bij de herinrichting van straten en wegen moet in het bijzonder aandacht besteed worden aan het
langzame verkeer.

3.5.3 Parkeren
Parkeren moet op of onder het eigen/uitgeefbaar terrein gebeuren. Voor de nieuw te ontwikkelen
gebieden worden hieromtrent voorschriften opgenomen in de bestemmingsplannen. Voor bestaande
gebieden moet middels herinrichting en waarnodig herverkaveling, gestreefd worden naar verbetering
van de huidige situatie waarbij het parkeren afwisselend op eigen terrein dan wel in de openbare
ruimte plaatsvindt.
Grootschalige parkeervoorzieningen worden in overleg met de NS, Syntus en bedrijfsleven gereali-
seerd. Er wordt in het totaal aan 400 parkeerplaatsen gedacht voor P&R, bezoekers binnenstad en
werkers binnenstad. De locatie hiervoor moet gezocht worden dicht bij het station en bij de toegang
tot de binnenstad die ook voor voetgangers aantrekkelijk is. (Kruittoren).

Parkeren moet bij voorkeur op of onder de bebouwing plaatsvinden (dubbelgrondgebruik). Hiermee

wordt het gebruik van De Mars geïntensiveerd.

3.5.4 Openbaar vervoer

De goede bereikbaarheid van Zutphen met de trein moet meer uitgebuit worden. Een voorwaarde daar-
voor is een goede aansluiting van De Mars op het regionaal openbaar vervoer.

Voor De Mars wordt ingezet op: een goede ontsluiting voor vrachtverkeer van het noordelijk deel van
De Mars en een onbelemmerde ontsluiting voor personenvervoer van het zuidelijk deel, waarbij voet-
gangers en fietsers speciale aandacht krijgen. Parkeren voor P&R, bezoekers en werkenden in de bin- 33
nenstad, op de behoefte afgestemd openbaarvervoer.

3.6 Wonen

3.6.1 Achtermars
In de raad van mei 2004 is door de raad van de gemeente Zutphen besloten de woonfunctie van de
Achtermars te laten vervallen. Bewoners worden deels gehuisvest in het plan Noorderhaven en elders
in de stad. In het plan Noorderhaven wordt een sociaal woningbouwprogramma opgenomen.

Het vervallen van de woonfunctie duurt nog enige tijd. Het is van belang voor die tussenliggende tijd
goede afspraken te maken. Hanzewonen en de gemeente stellen samen met de bewoners van de
Achtermars een convenant op. Onderdelen van dit convenant zijn een sociaal plan en de wijze van
inspraak voor Noorderhaven. Het convenant is bedoeld om afspraken te maken over bijvoorbeeld het
beheer, wijktoezicht, woningtoewijzing, hoogte van de huren.

3.6.2 Noorderhaven
Voor de Noorderhaven is een aantal ambities geformuleerd die in het programma van eisen (PvE, zie
bijlage vier) Noorderhaven gedetailleerd zijn weergegeven. Hier volgen de hoofdlijnen.

Door middel van een gedifferentieerd woningaanbod is er de mogelijkheid voor een wooncarrière bin-
nen de wijk. Deze wijk is de binnenstad. Het woningaanbod dat op de Noorderhaven gerealiseerd gaat
worden, vult het bestaande aanbod in deze dan ook aan.
3 Het merendeel van deze
De woningen op de locatie Noorderhaven leveren een bijdrage aan variatie in stedelijke woonmilieus
bewoners behoort tot de
in onze stad en Regio Stedendriehoek. Juist de omvang van het binnenstedelijke terrein biedt de doelgroep van beleid die op
mogelijkheid om in dit opzicht te variëren. dit moment allemaal een
huurwoning hebben.
Voorlopig wordt er daarom
De locatie Noorderhaven met haar unieke kenmerken (o.a nabijheid IJssel, bedrijvigheid, voormalige van uitgegaan dat als onder-
deel van de totale bouwcapa-
haven, pakhuizen) moet een herkenbaar maar uiteindelijk ook een vanzelfsprekend onderdeel worden citeit op de locatie
van de binnenstad met de op haar beurt weer specifieke kenmerken (o.a. historisch, pittoresk, combi- Noorderhaven circa 100
woningen in de sociale sector
natie winkels/stadswoningen, hofjes).
moeten worden gebouwd.

Noorderhaven biedt ruimte aan de bewoners van het Marswegkwartier (Voor- en Achtermars) die na 4 Niet alle nieuwbouwwonin-

herstructurering van hun huidige woningen naar de locatie Noorderhaven willen verhuizen.3 gen hoeven aan diverse voor-
waarden van multifunctioneel
te voldoen. Per wijk kan een
Multifunctioneel wonen is een beleidsprincipe dat de gemeente Zutphen in haar volkshuisvestingbe- bepaald percentage worden
benoemd. Dit percentage
leid hanteert en ook voor Noorderhaven geldt. Multifunctionele woningen zijn woningen die zodanig moet een afspiegeling zijn
flexibel en aanpasbaar zijn, dat verschillende typen huishoudens er in verschillende fasen van de ont- van de verwachting van de
maatschappelijke ontwikke-
wikkeling van het huishouden naar tevredenheid kunnen wonen.4 lingen. Een nadere beschrij-
Er zijn in Nederland steeds meer voorbeelden van particulier opdrachtgeverschap in de vorm van col- ving van dit punt volgt nog.
 lectief en consumentgericht bouwen. Zeer geslaagd is bijvoorbeeld het collectief en consumentgerich-
te bouwen in het oostelijk havengebied van Amsterdam. Binnen goede architectonische kaders levert
dit veel variatie op. Een beperkt percentage woningen in Noorderhaven wordt gereserveerd voor indi-
vidueel en collectief opdrachtgeverschap.

Op het zuidelijk deel van De Mars wordt een binnenstedelijk woongebied ontwikkeld met bijbehorende
dichtheden en een variatie aan woningtypen.

3.7 Cultuurhistorie en architectuur

3.7.1 Cultuurhistorie
Van de cultuurhistorie op De Mars kunnen resten aangetroffen worden in het ruimtelijk patroon, de
haven, de schietbaan en een enkele straat. Voorts kan een aantal gebouwen op het zuidelijk deel tot
de jongere monumenten gerekend worden. Tot slot verwijzen namen als Fort de Pol naar de voormali-
ge functie. Bij de ontwikkeling van De Mars moet er naar gestreefd worden dit culturele erfgoed op
een zinvolle wijze in te passen in de nieuwe ontwikkelingen. Voor gebouwen betekent dit niet alleen
34 behouden, maar een zinvolle functie geven waarbinnen ook onderhoud en instandhouding van het
gebouw geregeld is. Voor openbare ruimte betekent dit wellicht iets bij de inrichting en bij hun plaats
MASTERPLAN DE MARS

in de recreatieve routes. In sommige gevallen zijn het slechts beelden en verhalen uit het verleden die
overblijven van de vroegere functie, zoals bij Fort de Pol.

3.7.2 Architectuur
De architectuur van de bebouwing gaat in een veel grotere mate dan nu het geval is, het beeld van De
Mars bepalen. Nu is incidenteel sprake van goede architectuur (Nuon-gebouw, Eijerkamp) maar het
merendeel van de bebouwing is functioneel gerealiseerd met weinig oog voor materialisatie, detail en
presentatie. De bebouwing van het gebied Noorderhaven is zelfs grotendeels in verval hoewel zich
hier juist weer enige architectonisch en historisch interessante objecten bevinden.

De architectuur van het woongebied Noorderhaven wordt geïnspireerd op de bebouwing van de histo-
rische binnenstad van Zutphen, maar moet wel een eigentijdse uitstraling krijgen. Dat wil zeggen:
geen kopieën van historische panden maar wel gebruik maken van de waardevolle kenmerken zoals
Op het zuidelijk deel van toepassing van veel metselwerk, verticalisme, variatie in daklijn, subtiele details. Verder geen voortui-
de Mars zal een binnen- nen maar stoepen en hekjes als afscheiding tussen openbaar en privé. De begane grond verdieping is
stedelijk woongebied minimaal 3,5 m hoog om ook andere functies dan wonen te kunnen opnemen. Bijzondere aandacht
ontwikkeld worden met vraagt de nieuwe toren in het gebied. Ook deze moet gemetseld zijn, rank en met een bijzondere dak-
bijbehorende dichtheden opbouw: een fraaie toevoeging aan het torenlandschap van Zutphen. Voor de gehele woonbuurt wordt
en een variatie aan een supervisor aangesteld die de architectuur bewaakt en coördineert.
woningtypen.
Voor de nieuwbouw in de middenzone geldt dat de architectuur hier spectaculair kan zijn en een
afspiegeling kan zijn van de bijzondere functies hier. Een aanzet in deze zone is al het gebouw van
NUON, maar nieuwe solitaire blikvangers kunnen worden toegevoegd. Gebruik van eigentijdse materi-
alen als staal, bijzondere metalen en glas is goed denkbaar. Ook kleur speelt hier een belangrijke rol.

Voor het bedrijfsdeel van De Mars geldt dat een belangrijk deel met nieuwe bebouwing wordt inge-
vuld. Maar ook de bestaande bebouwing wordt opgeknapt en gerenoveerd. Afhankelijk van de locatie
worden bijzondere eisen gesteld aan de architectuur. Nieuwbouw langs de IJssel stelt hoge eisen aan
de landschappelijke inpassing met thema’s als uitzicht in een paviljoenachtige ingetogen architec-
tuur.
Op bijzondere zichtlocaties is een verticaal element vereist en is de architectuur meer spectaculair.
Langs hoofdwegen wordt juist bijzondere aandacht aan de presentatie van de bebouwing gesteld en is
een minimale bouwhoogte vereist.
Zakelijkheid staat voorop maar afhankelijk van de ligging kan de architectuur van de bebouwing zich
dus onderscheiden. In alle gevallen is de inzet van een goede architect vereist.
Voor de bestaande bebouwing op De Mars is het denkbaar dat subsidies worden ingesteld ten behoeve
van het renoveren van de gevels en ingangspartijen bijvoorbeeld in combinatie met uitbreidingsplan-
nen.

3.8 Openbare ruimte

Het is in de openbare ruimte dat de overheid zich het best kan uitdrukken aangaande haar bedoelin-
gen met een gebied.
De Noorderhaven tot binnenstedelijk gebied maken vergt een aantal inspanningen. Het creëren van
plaatsen waar de spoorlijn overgestoken kan worden. Het oproepen van psychologische nabijheid door
doorkijkjes en zichtlijnen. Maar het is de inrichting van de openbare ruimte waaraan de bezoeker,
bewoner en gebruiker herkent in wat voor type stadsdeel hij zich bevindt. Binnenstedelijk gebied
heeft bepaalde karakteristieken wat de relatie openbaar en privé-gebied betreft. De gebouwen vormen
zonder overgangsgebied de wanden van straten, stegen en pleinen. De inrichting is zorgvuldig gede-
tailleerd, steenachtig met hoogwaardige materialen, hardsteen, klinkers, mooi straatmeubilair etc. De
bebouwingsdichtheid is hoog en de privé-buitenruimte grenst op maaiveld niet aan het openbare
gebied.

Voor het midden en noordelijk deel is de inrichting robuust, doelmatig, met verwijzingen naar het
verleden. De spoorlijntjes blijven herkenbaar: zo zouden de stamlijnen beklinkerd kunnen worden
met granietkeien als de ‘stalen ankers van De Mars’.
Er wordt waar mogelijk met verwijzingen gewerkt naar de oude patronen van straten en wegen. In het
noordelijk deel krijgt de inrichting het raffinement van de hoogwaardige milieutechnologische pro- 35
cessen, waarvan de daar gevestigde bedrijven gebruik maken. In de inrichting van De Mars herkent
men de zonering, de doorgaande elementen zoals een toeristisch recreatief fietspad en de groenstruc-
turen zorgen voor de samenhang.
MASTERPLAN DE MARS

36
4 HET OMGAAN MET AMBITIES
VAN OSCH, wethouder
Wethouder Bart van Osch is van het begin af
aan betrokken geweest bij de ontwikkeling
rond De Mars. Als portefeuillehouder van onder
meer Economische Zaken, Ruimtelijke
38 Ordening, Stadsontwikkeling en Volkshuis-
vesting. Het begon allemaal begin 2000 toen
MASTERPLAN DE MARS
het contact met het provinciebestuur van
Gelderland aangetrokken werd in het kader van
het Gelders Stedelijk Ontwikkelingsgebied.
Van Osch: “In eerste instantie ontvingen wij het
college van Gedeputeerde Staten om over meerde-
re onderwerpen te praten. We zijn toen dieper
ingegaan op de ontwikkeling van De Mars en wel
specifiek op de Noorderhaven, het deel dat we te
zijner tijd gaan bebouwen met woningen, kanto-
ren en zo mogelijk onderzoekvoorziening. Na het
vertrek van het groothandels bedrijf Reesink naar
Apeldoorn wilde ik eerst dat deel van De Mars her-
ontwikkelen.”
Ontwikkeling van De Mars is een lastige opgave
omdat het een heel divers gebied is waar veel
door elkaar loopt: een naoorlogse woonwijk met
ongeveer 200 woningen, een deels verouderd
bedrijventerrein, maar ook moderne bedrijven als
Nuon en woonboulevard Eijerkamp. Van Osch:
“Inmiddels is het een substantieel project gewor-
den waarin we nauw samenwerken met de provin-
cie en dat vanuit het kabinet ook extra aandacht
heeft gekregen. We staan als een van de vijftig
bedrijventerreinen met stip genoteerd op de
agenda van het Ministerie van Economische
Zaken. Daar ben ik heel tevreden over.”
Het Koersenboek bood twee alternatieven: het
huidige bedrijventerrein uitbreiden en woning-
bouw vergeten, of bedrijvigheid in het noordelijk
deel, wonen in het zuidelijk deel en zo aanslui-
ting zoeken bij de binnenstad. Van Osch: “Dat
laatste alternatief is het tot mijn vreugde gewor-
den. Ik ben er ook tevreden over dat de raad het
besluit heeft genomen om in goed overleg met
bewoners en Hanzewonen de woonfunctie op de
Achtermars op termijn te laten vervallen en om de
huidige bewoners een alternatief te bieden, deels
in het nieuwe woongebied, deels elders in de
stad. Bewoners, Hanzewonen en gemeente werken
daarbij intensief samen aan een convenantover-
eenkomst.”
Ook vanuit zijn betrokkenheid bij de economie
van Zutphen als wethouder van Economische
Zaken is Van Osch blij met de ontwikkeling van De
Mars: “Het is een project dat nu in een forse ver-
snelling is gekomen dankzij de voortvarende aan-
pak van de projectgroep. Er komt ruimte vrij voor
nieuwe bedrijven, door de herverkaveling van de
rommelige indeling van De Mars. En ook de sane-
ring van Fort de Pol levert de nodige extra ruimte
op. We zien het aantal vragen om informatie van
belangstellende bedrijven dan ook flink stijgen.
Samen met de ontsluiting van De Mars waarvoor
de plannen nu in de maak zijn, zijn dat ontwikke-
lingen die Zutphen en met name De Mars stevig
op de economische kaart van Nederland zetten.
4 Het omgaan met ambities
Een ambitie staat volgens het woordenboek gelijk aan een ideaal, een streven, of een aspiratie.
Anders gezegd, een ambitie is een doel, een resultaat, soms nauw omschreven, soms nog enigszins
abstract, waarvoor partijen, al dan niet met beleid of met een zekere doelgerichtheid, willen gaan
staan. Een ambitie zonder belanghebbende partij is geen ambitie.

Daartegenover staan de kaders, de randvoorwaarden, eveneens soms nauw omschreven, soms abstract,
die een grens markeren, waarbinnen ontwikkelingen zich mogen of kunnen afspelen. Een geluids-
norm is bijvoorbeeld een kader, de beschikbare financiële ruimte is een ander voorbeeld. Kaders en
randvoorwaarden vragen vaak om ‘grensbewaking’ door een speciaal daarvoor aangewezen partij. Soms
ontbreekt echter een dergelijke partij, of zijn juist meer partijen verantwoordelijk en mankeert de
onderlinge coördinatie en afstemming.

Naast de ambities en de kaders is er ook nog sprake van een ondergrond, of een uitgangssituatie, een
vertrekpunt. Hierbij denken we aan bijvoorbeeld de IJssel, de bestaande wegenstructuur van De Mars,
het totale complex aan opstallen en het geïnvesteerde vermogen daarin. Of anders gezegd, De Mars is
geen kale maagdelijke strandvlakte langs de IJssel die naar believen met prachtige zandsculpturen
kan worden gevuld. 39
Begrippen vloeien soms in elkaar over. Zo lijkt het alsof een milieunorm alleen door ‘grensbewaking’,
inperking van ambities, gerealiseerd wordt. Het omgekeerde is echter eerder aan de orde, door (niet-
milieugerelateerde) ambities te verwezenlijken, in dit geval de stedelijke herstructurering van een
verouderd bedrijventerrein, worden juist milieunormen – na vele decennia – eindelijk verwezenlijkt.

Ambities hebben soms betrekking op de gehele Mars, soms op onderdelen. Ambities zijn soms heel
algemeen, soms heel specifiek op één aspect of facet gericht. Ambities worden vaak gedragen door
één actor of partij. Rangorde bepalen en prioriteiten vaststellen zijn expliciete keuzemomenten.

Deze keuzemomenten zijn echter niet geheel vrij. Niet in de keuze zelf, maar ook niet in het moment
waarop. Enerzijds hebben we te maken met de uitgangssituatie en de kaders en randvoorwaarden,
anderzijds is ook bepalend binnen welk perspectief een ambitie is geformuleerd, of wordt ingekaderd.
Ambities zijn onderling verweven, waarbij niet zonder meer de ene ambitie ingewisseld kan worden
voor de andere. Ambities zijn zelfs deels onlosmakelijk met elkaar verbonden. Kiezen voor de ene
ambitie is soms ook automatisch kiezen voor de andere.

We onderscheiden de volgende perspectieven:

• gebieden • facetten
• functies of sectoren • fasen / historie

Ambities die gebiedsgericht zijn, geven aan wat voor een bepaald gebied de nagestreefde ontwikke-
ling is. Gebiedsgerichte ambities geven een visie op de toekomstige ruimtelijke inrichting van een
gebied, dat wil zeggen de ruimtelijke structuur, de samenhang tussen ruimtelijke functies, de onder-
linge verhouding tussen functies, en kwaliteitsmaatstaven op hoofdlijnen.
Gebiedsgerichte ambities kunnen ook worden gezien als het resultaat van een afweging, een integra-
tie van alle boven- en ondergeschikte ambities.

Die afweging en integratieslag is dikwijls lastig. Sectoren voelen zich tekort gedaan, omdat men zich
onvoldoende bewust is van de noodzaak tot afweging en integratie met andere sectoren.
Men mag niet verbaasd zijn om bijna ‘een gapend gat’ aan te treffen tussen de teksten van beleidsno-
ta’s en de praktijk in al zijn complexiteit zoals die zich momenteel voordoet op De Mars. Beleidsnota’s
zijn dikwijls slecht vertaald naar concrete doelen en resultaten. Laat staan dat ze op een gedegen
manier zijn afgestemd met andere nota’s. Zo is er nog altijd een grote afstand tussen het beleid voor
welzijn, zorg en onderwijs en het beleid voor de fysieke leefomgeving (milieu, water, verkeer en ver-
voer en ruimtelijke ordening). Bij de verschillende betrokkenen is er nog onvoldoende zicht op de
samenhang en de conflictpunten tussen de wederzijds nagestreefde doelen, resultaten en effecten.

40
MASTERPLAN DE MARS
5 Milieubeleid wordt hier
breed opgevat. Het omvat
milieuhygiëne, natuur- en
landschapsbeleid en ener-
gie en grondstoffenbeleid,
dit weerspiegelt de drie
typen van nadelige milieu-
beïnvloeding: verontreini-
ging, aantasting en uitput-
ting.
Gebiedsgerichte ambities kunnen voor verschillende schaalniveaus gelden.
Voor De Mars zijn de volgende ruimtelijke schaalniveaus rechtstreeks van belang:
• regio Stedendriehoek • stad Zutphen • wijk D
• De Mars • deelgebieden De Mars • kavelniveau
In principe zijn gebiedsgerichte ambities van een hoger schaalniveau sturend richting lagere schaalni-
veaus. Zo moet het beleid voor het deelgebied Noorderhaven passen in het beleid voor de totale Mars.
De ambities voor het gebied De Mars moet aansluiten op de ambities voor wijk D, etc. Zo is op De Mars
weinig ruimte voor de vestiging van detailhandelsfuncties, omdat de verwachting is dat dit afbreuk
doet aan het kernwinkelgebied van de binnenstad.
Dit wil overigens niet zeggen dat ambities van lager schaalniveau geen invloed kunnen hebben op
hogere schaalniveaus. Bijstelling is wel degelijk mogelijk. Indien het van belang is dat het middenge-
bied blijvend maximale ruimte biedt aan diverse vormen van bedrijvigheid, dan kan het misschien
noodzakelijk zijn om in de overgangszone van het Noorderhavengebied minder geluidsgevoelige
bestemmingen te realiseren, waardoor het totaalbeeld voor De Mars mogelijk moet worden bijgesteld.
Facetmatige ambities geven dwars door functies/sectoren kleuring en zijn daarmee structurerend voor
het totaal. Gebiedsgerichte ambities worden ook beïnvloed door facetmatige ambities.
De volgende facetten zijn voor De Mars van belang:
• ruimte • water • milieu
• verkeer en vervoer • sociaal • economie
Het ruimtelijk facet heeft als oogmerk om de juiste functies op de juiste plek te plaatsen. Bij een goe-
de onderlinge afstemming tussen functies (onderlinge ligging ten opzichte van elkaar) en op gebieds-
niveau (afhankelijk van schaalniveau) wordt ruimtelijke kwaliteit en omgevingskwaliteit gegaran-
deerd. Zonder er hier diepgaand op in te gaan laten de laatste twee begrippen zich in simpele bewoor-
dingen vertalen als een Mars die aantrekkelijk is ingericht en een positieve uitstraling heeft, èn een
Mars die als onderdeel van de stad Zutphen de aldaar gevestigde functies en belangen de mogelijkhe-
den biedt om te kunnen (blijven) functioneren en zich te kunnen ontwikkelen. Kortom, een goed
werk- en woonklimaat.
Water heeft op De Mars met name structurerende invloed bij de functie berging en afvoer van hemel-
en kwelwater (conform de recente duurzaamheidsvereisten). Belangrijk voor Eefde-West is de functie
regionale waterberging voor extreme omstandigheden. Ten derde is de waterkerende functie perma-
nent van belang zijn.
Milieu5 heeft zowel in de sanerende als preventieve aanpak een wezenlijke invloed op de ontwikke-
ling van De Mars. Essentieel zijn de externe milieu-effecten van het gebied De Mars op zijn omgeving,
met name de kern Eefde, het stationsgebied, de binnenstad van Zutphen, en het Vogel- en
Habitatrichtlijngebied van de IJssel en haar uiterwaarden. Verder is een goede interne geleding
belangrijk. Noorderhaven moet enerzijds ontwikkeld worden tot een veilige en schone woonomgeving,
anderzijds mag Noorderhaven zo min mogelijk belemmerend zijn voor het voortbestaan en de ontwik-
keling van de bedrijfsmatige activiteiten in het midden- en noordgebied. Binnen deelgebieden geldt
hetzelfde: een destructiebedrijf combineert niet met een producent van levensmiddelen.
Het duurzaamheidsstreven (in de termen van Brundtland sustainable development) geeft, zoals aan-
gekondigd in het Koersenboek, richting en kleuring aan de ontwikkelingen van en op De Mars.
Duurzaamheid vindt uiteraard ook zijn basis in het ruimtelijk beleid (onder meer zuinig ruimtege-
bruik), verkeer- en vervoersbeleid (mobiliteitsbeleid), energiebeleid en het waterbeleid.
Een goed functionerend verkeers- en vervoerssysteem is min of meer de ruggengraat van een stad of
stadsdeel. Op De Mars worden momenteel ernstige tekortkomingen ervaren. Zowel de verbetering van
de interne als de externe ontsluiting is van vitaal belang voor De Mars, maar ook voor de stad
Zutphen. In feite is dit te bestempelen als het wegwerken van een historisch ontstane achterstandssi-
tuatie, die niet meer past bij de maatstaven van deze tijd.
De realisatie van het doel ‘aansluiten bij de binnenstad’ hangt in belangrijke mate af van het verwe-
zenlijken van infrastructurele verbindingen tussen de oost- en de westzijde van het spoorwegempla-
cement.
Een bijzonder aandachtspunt voor De Mars is de externe veiligheidsproblematiek. Verbetering van de
verkeersinfrastructuur heeft ook een belangrijke positieve invloed op de veiligheidssituatie.

Zowel het landelijke Grote Stedenbeleid als het Gelders Stedelijk Ontwikkelingsbeleid is gebaseerd op
het concept van de ‘vitale stad’. Het beleid voor de vitale stad is gebaseerd op drie pijlers:
• ruimtelijk-fysiek • economie • sociaal

Stedelijke ontwikkeling moet bijdragen aan het in sociaal opzicht beter functioneren van mensen en
organisaties. Kerndoelen van het sociale beleid zijn het bevorderen van de zelfredzaamheid en maat-
schappelijke en sociale participatie, reïntegratie, reductie van achterstanden en het bieden van een
basisniveau aan ontmoeting, ontplooiing en ontspanning, en uiteraard het voorkomen van sociale
problemen. Een belangrijk credo afkomstig uit het ‘sociale facet’ is dat met fysiek beleid alleen sociale
vraagstukken niet worden opgelost. De wortel van het probleem blijft vaak voortbestaan.

Een goede inventarisatie, als eerste stap, is belangrijk. Verder is blijvend overleg met (toekomstige)
belanghebbenden (ontwikkeling bewonersvisie) en instanties en werkenden in de sociale sector van
belang. Een breed scala aan onderwerpen kan daarin aan de orde komen. In de eerste plaats de kwali-
teit, en de aard en de plaats van voorzieningen (welzijn, zorg, onderwijs, sport- en recreatie, wonen, 41
basis-commercieel en cultureel). In tweede instantie ook zaken als veiligheid, gebruiks- en belevings-
waarde (omgevingspsychologie) en bereikbaarheid / nabijheid (per doelgroep) van activiteiten-centra
in relatie tot de dagelijkse levenscyclus.
Het Marsprogramma vergt een bijzondere inspanning om daadwerkelijk de werelden van sociaal en
fysiek en economie tot elkaar te laten komen, opdat concrete en tastbare tussen- en eindresultaten
worden bereikt.

Het is zonneklaar dat economie voor een werkgebied als De Mars cruciaal is. In principe is ‘economie’
leidend voor de deelgebieden midden, noord en Eefde-west. Voor Eefde-west is zoals beschreven de
inpassing van de waterberging eveneens essentieel.
Zoals al eerder betoogd is er een belangrijke interactie tussen de ontwikkeling van De Mars en de
‘spelregels’, de trends en de ontwikkelingen vanuit de economie. Economie is in vele opzichten een
dominant sturend facet, soms alleen begrensd door de eerder genoemde fysisch-geografische onder-
grond en door de mens in zijn natuurlijke beperkingen.
Zo heeft het geen zin om vanuit stedenbouwkundige optiek bepaalde maatvoeringen ten tonele te
voeren, als het bedrijfsleven daar niet mee uit de voeten kan. De Mars is omgeven door water- en
spoorverbindingen. Ondanks dat het mobiliteitsbeleid ‘schreeuwt’ om alternatieve vormen van ver-
voer, heeft het als overheid geen zin om in openbare op- en overslagvoorzieningen te investeren, als
er vanuit de markt tot op heden weinig basis voor te vinden is.

Sectorale of functionele ambities vormen in feite de onderste trede van het ‘ambitie-gebouw’.
Sectorale ambities worden afgewogen binnen het kader van gebiedsgerichte en facetmatige ambities.
Dat wil overigens niet zeggen dat als een sectorale ambitie niet strookt met een ‘hoger’ ambitieni-
veau, dat deze dan moet worden uitgesloten. Uitzondering of afwijking is mogelijk, mits het naar
aard, omvang of om andere redenen geen afbreuk doet aan de meer omvattende ambitie. Bedacht
dient te worden dat keiharde besliscriteria niet op voorhand gegeven kunnen worden. Een beslissing
is veelal maatwerk, gebaseerd op unieke motieven. Dit voorkomt starheid in de beleidsvoering.

Ambitie vanuit het perspectief van fase of historie is onderscheiden om daarmee te benadrukken dat
de factor tijd in een aantal gevallen ook het keuzeproces kan beïnvloeden.
Een besluit of overeenkomst uit het verleden kan zijn oorsprong vinden in het oplossen van een lang-
slepend conflict, waarbij partijen wederzijds geven en nemen. Indien thans één onderdeel van een
dergelijke historische overeenkomst zou moeten wijken voor nieuwe ambities en beleidsafspraken,
dan kan dit mogelijk aanleiding zijn tot heropleving van een oude conflictsituatie, waarbij partijen
zich mogelijk gebruuskeerd voelen en een hindermacht gaan vormen voor toekomstige besluitvor-
ming.
Een voorbeeld van een gefaseerde ambitie is het beleid voor vrijkomende, grote aangesloten, bedrijfs-
kavels in het noorden. Deze kavels worden tot een nader overeen te komen termijn gereserveerd voor
de vestiging van bedrijven in de milieucategorie IV en hoger. Mocht echter na verloop van tijd geen
gegadigde zich aandienen, dan worden deze kavels vrijgegeven voor de vestiging van lichtere milieu-
categorieën.
MASTERPLAN DE MARS

42
5 DE RUIMTELIJKE EN FUNCTIONELE STRUCTUUR
RON VAN DER WAART, stedenbouwkundige

Ron van der Waart is stedenbouwkundige van de gemeente Zutphen.

Hij adviseert over de ruimtelijke inrichting van De Mars. Dat betreft het uiter-
lijk van het bedrijventerrein en het nieuwbouwgedeelte voor woningen.
Hoe gaat De Mars er in de toekomst uitzien?

Het noordelijke gedeelte van De Mars vormt de

hoofdopgave voor dit deel. Van der Waart: “een
groot gedeelte van dit bedrijventerrein gaan we
herkavelen omdat veel percelen slecht gebouwd
zijn, heel inefficiënt met grote reststukken. Het is
ongewenst om binnenstedelijk gebied zo weinig
intensief te gebruiken. Het is geen geringe opga-
ve die de gemeente op zich neemt: gronden en
gebouwen aankopen en betrokkenen stimuleren.

We willen De Mars intensiever gebruiken en een

eigen, aantrekkelijke identiteit geven. Qua ligging
is het een fantastisch gebied, aan de IJssel en het
Twentekanaal. Dat kan veel beter benut worden,
met zichtlijnen, een ander stratenpatroon, en
andere straatprofielen. We denken aan veel groen,
en bomen langs de wegen, maar ook aan facelifts
van de gevels. In sommige gevallen willen we
gaan slopen en nieuwe bebouwing toevoegen.
Van der Waart: ‘Momenteel zijn grote delen van de
Straten worden geherprofileerd en krijgen hier en
Mars erg rommelig: fabriekshallen die in slechte
daar een nieuwe eigentijdse verharding”.
staat verkeren, ongelukkig ingerichte terreinen,
braakliggende grond. Dat gaan we aanpakken. De
Noorderhaven, het zuidelijke deel van De Mars,
gaan we omvormen tot een binnenstedelijk woon-
milieu, met appartementen en herenhuizen. Heel
aantrekkelijk: een eigentijdse vertaling van de
historische binnenstad, met straatjes, pleintjes,
grachtjes, liggend aan de IJssel, vlak bij het stati-
on, met het centrum onder handbereik. De leeg-
staande opstallen van Reesink worden daarvoor
gesloopt en we gaan ruim 850 woningen bouwen,
als spiegel van het historische centrum van
Zutphen.”

De stedenbouwkundige opdracht beperkt zich niet

tot nieuwbouw van woningen. Van der Waart: “We
gaan ook de resterende 150 hectare van het
bedrijventerrein revitaliseren. Een deel daarvan
wordt gesloopt, waaronder de Achtermars. Daar
willen we nieuwe bedrijven aantrekken met een
hoogwaardige kwaliteit. De overgangszone tussen
wonen en bedrijventerrein, het middendeel van De
Mars, krijgt uiteenlopende functies die de stad als
geheel interessanter zullen maken. Het wordt een
stedelijk-regionale attractiezone met onder meer
een Family Mall, bioscoop, woonboulevard, en
andere aan het wonen gerelateerde functies en
parkeergelegenheid.”
5.1 Toelichting op de plankaart 6
De Mars is een duidelijk begrensd gebied. IJssel, Twentekanaal en spoorlijn vormen de drie zijden van
dit driehoekige gebied van 165 hectare. In dit masterplan wordt voorgesteld De Mars op vier punten
een goede verbinding te geven met het overig deel van Zutphen en een brug over het Twentekanaal
verbindt De Mars ook met het toekomstige bedrijfsterrein Eefde-West. Het stationsgebied met zijn
voetgangers-verbinding vormt daarenboven een belangrijke schakel tussen De Mars en de rest van
Zutphen.

De Mars moet een aantrekkelijk gebied worden. Vanaf het Spoor, de IJssel of het Twentekanaal moet
De Mars een groen aanzicht bieden. Door het opstellen van een beeldkwaliteitsplan waarin voor de
randen van De Mars expliciete verklaringen opgenomen zijn over kavelgrootte, rooilijnen en bebou-
wing kan dat beeld van De Mars gerealiseerd worden, omdat het juist aan de randen de nodige nog
uitgeefbare ruimte beschikbaar is.

Deze toegangen, de poorten van De Mars, geven toegang tot de hoofdstructuur voor het verkeer van
De Mars. Het imago van De Mars wordt voor vele bezoekers en gebruikers van het gebied sterk bepaald
door de visuele kwaliteit van de hoofdstructuur. Door de hoofdstructuur te begeleiden met bomen, te 45
koppelen waar mogelijk aan de waterstructuur en door middel van een beeldkwaliteitsplan te zorgen
dat nieuwe ontwikkelingen de visuele kwaliteit mede versterken, wordt De Mars een stadsdeel met
een eigen identiteit en kwaliteit.
Naast de hoofdstructuur zijn er de verbindingswegen tussen de hoofdstructuur en in de gebieden die
zich daarbinnen bevinden, zijn er bedrijfsstraten naar analogie met de woonstraten in woonbuurten.

De combinatie van wateropvanggebieden, waterlopen en groenstructuur verbetert de interne struc-

tuur van De Mars. Doorgaande fiets- en wandelroutes ontsluiten De Mars voor het langzame verkeer
en bepalen het beeld van binnenuit. Attractiepunten aan de routes ondersteunen het gebruik ervan.
Strategisch gelegen parkeerplaatsen voor bezoekers van De Mars moeten een gecombineerd bezoek
aan Mars en binnenstad aanmoedigen.

Cultuur, toerisme en recreatie op De Mars krijgen op de gerevitaliseerde De Mars een plaats. De Mars is
niet onmiddellijk veranderd tot een toeristische trekpleister, maar gezien de recreatietrends moeten
de mogelijkheden niet onderschat worden. Gebruikmakend van de IJsseloever en de technologische
innovaties van de aanwezige bedrijven kan een recreatieve trip naar De Mars voldoen aan de toene-
mende behoefte van educatief toerisme. Daarnaast heeft de meubelboulevard zijn waarde als bestem-
ming voor een dagtocht. De Family Mall moet zijn plaats nog verwerven maar het concept past uitste-
kend in het hedendaagse recreatiepatroon. Deze trekkers, milieu-technologie, Family Mall en de meu-
belboulevard kunnen nog aantrekkelijker worden door de toevoeging van culturele elementen. De
huisvesting hiervan in één van de bestaande oude gebouwen kan stellig de identiteit van De Mars ver-
groten. Waar zoveel mensen bijeenkomen is horeca van belang. Mc Donald’s heeft dit ingezien en zich
gevestigd op een voor hen ongebruikelijke plaats. De Mars zou zeker een culturele tegenhanger van
deze fastfoodketen kunnen gebruiken.

Dit alles gaat niet ten koste van het verdwijnen van de huidige industriële functies op De Mars. Als
die verdwijnen, is dat het gevolg van trends en tendensen. Het masterplan is erop gericht de bedrij-
ven die in het huidig economisch klimaat een goede toekomst hebben zo goed mogelijk te accommo-
deren en te faciliteren. Herverkaveling van bedrijfsterreinen, herstructurering van de openbare ruimte
en een goede inrichting ervan veranderen dit nu nog rommelige gebied in een goed gebruikt en goed
geoutilleerd bedrijventerrein. Een terrein dat onderdeel is van Zutphen en dat door goede ontsluitin-
gen en doorgaande routes over het terrein op het netvlies van de Zutphenaren komt te staan.

5.2 Ten noorden van De Mars: Eefde-West

Noordelijk van het Twentekanaal, bereikbaar via de N348, ligt in de toekomst het bedrijventerrein
Eefde-West. Eefde-West is een modern uiteengelegd industrieterrein voor bedrijven met een niet al te
zware milieubelasting. Tussen de verschillende bedrijfsvlekken is ruimte voor waterberging. Het hand-
haven van strikte voorwaarden ten aanzien van milieuvriendelijke ontwikkeling en beeldkwaliteit 6 Zie toegevoegde kaarten aan
maakt het mogelijk een aantrekkelijk bedrijfsterrein te realiseren. het eind van hoofdstuk 5
 Voor Eefde-West wordt, gebaseerd op de gebruikssituatie zoals in dit Masterplan is voorzien, van De
Mars en de directe omgeving de milieuruimte vastgesteld. Tegen de tijd dat het terrein bouwrijp wordt
gemaakt, wordt aan de hand van de marktsituatie het profiel van het bedrijventerrein bedrijven inge-
zet. De uitgifte van Eefde-West is pas aan de orde nadat de revitalisering van De Mars goeddeels is
afgerond. Dit is over 8 à 12 jaar het geval.

5.3 Noordzone
Deze zone is bestemd voor milieuhinderlijke bedrijven. De door afgraving van Fort de Pol vrijkomende
ruimte blijft daarvoor gedurende een aantal jaren (10 jaar) gereserveerd. In samenspraak met de pro-
vincie gaat een actief wervingsbeleid gevoerd worden.

Er staan in het noordelijk deel van De Mars heel wat projecten op stapel die het gebied een ander aan-
zien geven. De bovengenoemde noordelijke ontsluiting. Er worden drie windmolens geplaatst en een
groot deel van de afvalberg, Fort de Pol wordt afgegraven. Op het vrijkomend terrein (± 10 ha.) wor-
den nieuwe industrieën in de zwaardere milieucategorieën gevestigd.
Deze op stapel staande projecten zijn aanleiding om het noordelijk deel van De Mars een ander aan-
zien te geven. Een aanzien dat meer overeenkomt met het hightech-karakter van de bedrijven die
46 daar gevestigd zijn. Dit andere aanzien kan gestalte krijgen in de vormgeving van de openbare ruimte
met veel groen, de ontwikkeling van een aantal goed vormgegeven publiekstrekkende functies met
MASTERPLAN DE MARS

eveneens een ruim aandeel groen op het eigen terrein, zoals een milieu-technologisch educatiecen-
trum en een plaats waar èn de historie van Fort de Pol èn het schitterende uitzicht over de rivier te
beleven valt. Deze functies worden gesitueerd aan de doorgaande, langzame verkeersroutes die op De
Mars aangelegd worden.

5.4 De middenzone
De middenzone verandert ingrijpend. Herverkaveling leidt tot intensivering en herinrichting van de
openbare ruimte tot een ander aanzien. Per kavel of cluster kavels wordt de milieuruimte vastgesteld.
Dit is een belangrijk criterium voor zich daar vestigende bedrijven. Door de inrichting van de openba-
re ruimte, de kavelgrootte en wellicht een aanbod van flexibele bedrijfshuisvesting kan enige invloed
op het type bedrijven dat zich daar vestigt uitgeoefend worden. Voorts kan de multimodaliteit van De
Mars een belangrijke vestigingsplaatsfactor zijn, mits er voldoende toekomst-perspectief is voor
watergebonden bedrijvigheid. Binnen het kader van het parkmanagement kan aan zich vestigende
bedrijven een bepaald servicepakket geboden worden. Dit kan een positieve invloed hebben op de
keuze voor De Mars als vestigingsplaats.
De belangrijkste projecten in de middenzone zijn de herverkaveling van deze zone en de aanpak
omgeving Industriehaven. Met de herverkaveling wordt bereikt dat deze extensief gebruikte zone
plaats gaat bieden aan zich nieuw vestigende bedrijven. Onderdeel van deze herverkaveling is ook het
gebied waar zich nu nog de woonwijk de Achtermars bevindt. De omgeving Industriehaven vraagt om
een nieuw perspectief. Concretisering van nut en belang van watergebonden bedrijvigheid van De
Mars is hierin een aspect van afweging.

Tussen het zuidelijk binnenstedelijk gebied en de middenzone bevinden zich de perifere detailhan-
delsvestigingen en de Family Mall. Het gaat hier om bedrijven die alles wat met wonen te maken heeft
aanbieden. Deze vestigingen geven aan Zutphen landelijke bekendheid en trekken jaarlijks honderd-
duizenden bezoekers. De inrichting van De Mars wordt hierop afgestemd, zowel kwalitatief als kwanti-
tatief. De relaties met de binnenstad worden zó vormgegeven dat deze bezoekers zich niet tot de PDV
beperken maar mede draagvlak vormen voor de binnenstadswinkeliers. In dit gebied zit nog een aan-
tal projecten in de pijplijn waaronder de bioscoop waarvan de bouw start in 2005.
Vanuit de meubelboulevard moeten aantrekkelijke met speciale objecten versierde aanlooproutes via
het station en de belangrijkste parkeerplaatsen bezoekers aanmoedigen de binnenstad in te gaan.

5.5 Stedenbouwkundige eisen noord- en middenzone

De centrale zone van het bedrijventerrein bestaat voornamelijk uit reguliere bedrijven voor productie,
assemblage, opslag en overslag. In het centrale deel dient intensivering van het grondgebruik plaats
te vinden. Een minimum bebouwingspercentage van 60% is uitgangspunt alsmede een FSI van 0,8.
Langs het spoor en naar de woonwijken toe dienen zich vooral kleinere bedrijven (kavels van max.
3000 m2) te vestigen en ligt het accent meer op dienstverlening.
Langs de IJsseloevers is het karakter van het bedrijventerrein meer groen en ook wat extraverter. Dit
houdt in dat:
1 ter plaatse van de huidige Achtermars een bedrijvenpark wordt ontwikkeld van ca 10 ha met een
representatieve voorkant naar de IJssel toe;
2 op termijn de bedrijven bij de entree van de haven worden vervangen door wat representatieve
bedrijven in het groen;
3 in de noordelijke zone langs de IJssel milieubedrijven zich vestigen in het groen met als duidelijke
markering een drietal grote windmolens langs de IJssel;
4 in de uiterste noordhoek van De Mars een landmark/uitzichtpunt wordt gemaakt.

Wanneer bedrijven in het groen liggen dient minimaal 30% van het kavel uit tuin met bomen en
hagen te bestaan.

Rond de Industriehaven dienen zich watergerelateerde bedrijven te vestigen zoals zandoverslag- en

containerbedrijven of bedrijven verbonden met de watersport. In de zone naar de nieuwe woonbuurt
Noorderhaven toe bevindt zich een cluster ten behoeve van perifere en volumineuze detailhandel
waarin zich de woonboulevard bevindt alsmede andere aan wonen gerelateerde functies. Deze zone
heeft een directe langzaamverkeerverbinding met het station. 47
Een tweede PDV-cluster bevindt zich meer centraal op het bedrijventerrein direct langs de hoofdwe-
gen en daardoor goed bereikbaar vanuit de stad. In beide clusters is nog enige uitbreiding, na sane-
ring van enige bestaande verouderde bedrijfsbebouwing, mogelijk. In de zone langs het gebied
Noorderhaven bevinden zich verder kantoren en leisure-functies (met o.a. de Family Mall). Het accent
in dit gedeelte ligt op spektakel en verblijven. Aan weerszijden van de Overweg is nog ruimte voor
enige uitbreiding van deze functie. Er dient veel aandacht besteed te worden aan de openbare ruimte.

Eén van de twee alternatieven van de N348 gaat over het bedrijventerrein. Een logische inpassing in
het hoofdwegennet van het terrein en een duidelijke aantakking daarop is uitgangspunt. Bedrijven
worden niet direct op de N348 ontsloten.

Er dient een duidelijke hiërarchie van wegen op het bedrijventerrein te zijn: hoofd-verzamelwegen
met vrijliggende fietspaden of fietsstroken. Verbindingsstraten zijn bedoeld om de verschillende
hoofdwegen logisch met elkaar te verbinden en de verschillende zones op het terrein te ontsluiten.
Bedrijfsstraten dienen alleen ter ontsluiting van de aanliggende bedrijven. De hoofdverzamelwegen
en de secundaire wegen dienen een duidelijk eenduidig ruimtelijk profiel te krijgen met groene ber-
men waarin zich bomen bevinden. Op die manier ontstaat een groen raamwerk op De Mars en krijgt
het terrein een aantrekkelijke uitstraling alsmede ook meer ecologische betekenis.

Langs de hoofdwegen is ruimte voor representatieve zones. Dit houdt in dat bedrijven hier vooral hun
representatieve functies moeten leggen (kantoor), dat zich hier geen open opslag bevindt en geen
loadingdocks alsmede grote parkeervoorzieningen. Een minimumbouwhoogte is hier gewenst.
Bij een aantal belangrijke hoeken in het plan zijn landmarks/herkenningspunten gewenst om de her-
kenbaarheid te vergroten.

De recreatieve functie van het bedrijventerrein dient te worden vergroot. Dit kan door aanleg van een
doorgaande fietsroute rond het plan en deels erdoor heen. Langs deze route bevinden zich verschil-
lende interessante functies en elementen mede door de aanleg van meer groen, de Family Mall, de
woonboulevard, door de verblijfsfunctie van de industriehaven te verbeteren (o.a. door hier de vesti-
ging van een horecapunt mogelijk te maken).

Op verschillende plaatsen op het terrein dient meer ruimte voor retentie van water te worden aange-
legd. Deze waterretentie wordt gekoppeld aan het groen langs de wegen of aan het groen op de
kavels.
De openbare ruimte op het terrein wordt opgewaardeerd door nieuwe bestrating onder andere ter
plaatse van inritten van bedrijven en in combinatie met de oude stamlijntracé’s. Verlichting is een
belangrijk punt alsmede bebording en bewegwijzering.
 5.6 Zuidzone
Hier gaat De Mars het meest verkleuren. Het verouderde en verlaten industrieterrein wordt veranderd
in een binnenstedelijk gebied met als voornaamste functie wonen. Daarmee wordt het gebied weer
wat het vanouds was, onderdeel van de binnenstad. Zie ook kaart zes, historische situatie Mars en
Mars-zuid. De ligging tussen bedrijventerrein en spoor brengt een bepaalde milieubelasting met zich
mee. Daar wordt terdege rekening mee gehouden.
Hierbij moet ruim aandacht besteed worden aan de stedenbouwkundige aspecten, zodat het gebied
een logisch onderdeel van de binnenstad wordt. Zichtlijnen, een mooi waterfront en een eigen intie-
me woonsfeer zijn daarbij van belang. De zuidelijke zone wordt getransformeerd tot binnenstadszone.
Behalve wonen moet in deze zone plaats zijn voor binnenstadsfuncties als cultuur, horeca, onderwijs
en niet met de binnenstad concurrerende detailhandel.
Het is niet iedere dag dat een binnenstedelijk gebied ontwikkeld kan worden. Dit creëert unieke kan-
sen. Kansen om te voorzien in een woningaanbod dat de binnenstad nog niet kent, en kansen om
woningen te bouwen voor bewoners die binnenstedelijke voorzieningen gebruiken en waarderen.
De regionale functie van De Mars moet ook in het woningaanbod tot uitdrukking komen. Op niet zo
heel veel andere plaatsen in de regio kan nog binnenstedelijk gebouwd worden. Dat betekent dat de
woningmarkt voor De Mars groter is dan Zutphen alleen.
48
Op welke doelgroepen richt het wonen op De Mars zich? Een doelgroep die prominent in het oog
MASTERPLAN DE MARS

springt zijn de 55+ers. De demografische opbouw van de bevolking laat zien dat deze groep de komen-
de jaren nog toeneemt. Een gelukkig groot aantal ouderen wordt oud in een zelfstandige woning. Het
beleid speelt hierop in door zorg steeds meer extramuraal in de eigen woning te leveren. Maar zelfs
die zorg op maat aan huis stelt eisen aan de woning. En ook wordt het moment dat de oudere hulp
nodig heeft uitgesteld door een voor ouderen geschikte woning en woonomgeving. Niet alleen de
woning moet weinig obstakels hebben en goed toegankelijk zijn. Dit geldt ook voor de woonomge-
ving. En een winkel om de hoek en een aangename ontmoetingsruimte dicht bij huis kan het leven
van vele ouderen eenvoudiger en aangenamer maken. Ouderen kiezen er niet uit vrije wil voor om
met uitsluitend ouderen om zich heen te wonen. Dit is een argument om alle appartementen die in
het gebied Noorderhaven gebouwd worden te laten voldoen aan de eisen van toegankelijkheid en
bruikbaarheid voor ouderen. Dat maakt deze appartementen dan ook meteen multifunctioneel, zodat
iemand die slechter ter been wordt niet meteen hoeft te verhuizen.

Maar niet alleen ouderen willen zich op De Mars vestigen. Voor vele jongeren is het binnenstedelijk
milieu ook aantrekkelijk. En voor een groep mensen die als opvolging van de vroegere ambachtslieden
die in de binnenstad aan huis werkten nu een atelier of bedrijfsruimte aan huis willen. Denk aan ont-
werpers in de woninginrichtingsfeer, maar ook para-medische beroepen, en administratieve dienstver-
lening. Het toenemend gebruik van internet maakt het weer mogelijk dat mensen vanuit huis opere-
ren maar deel uit maken van een grotere organisatie.

5.7 Stedenbouwkundige eisen zuidzone

In bijlage vier is het programma van eisen voor Noorderhaven uitgewerkt. Hieronder volgen de ste-
denbouwkundige hoofdlijnen die voor het gebied gelden.

Door het woongebied dient geen doorgaand verkeer afgewikkeld te worden. Wel loopt er door het plan
een aanlooproute vanaf het station naar woonboulevard Eijerkamp. Langs deze route bevinden zich
ook winkels en horecavestigingen. Tegenover het station bevindt zich een plein met een verblijfsfunc-
tie als onderdeel van de aanlooproute. Centraal kan een plein/ontmoetingsruimte worden gereali-
seerd. Tussen het plangebied en de Dreef bevindt zich een groene/blauwe ruimte van minimaal 30
meter breedte ten behoeve van retentie en als buffer tussen het woongebied en het bedrijvendeel.

Van west naar oost bevindt zich min of meer ter plaatse van de voormalige Noorderhaven een groe-
ne/blauwe lineaire ruimte als verwijzing naar het verleden en ten behoeve van retentie. Centraal in
het plan bevindt zich een woontoren van minimaal 35 meter hoog ten behoeve van de herkenbaarheid
van het plan vanuit de oude stad.

Rekening dient gehouden te worden met zichtlijnen vanuit het plangebeid naar de torens van de oude
stad. Langs de IJssel en aan de Havenstraat dient de bebouwing zo veel mogelijk als een gesloten
wand en als één geheel ontworpen te worden met een variërende bouwhoogte. De bebouwingshoogte
van deze wanden is maximaal zes bouwlagen (exclusief garagekelder) en minimaal drie bouwlagen. In
het plan is de bebouwingshoogte maximaal vier bouwlagen en minimaal twee bouwlagen. Het is de
intentie om enige bestaande historische panden in te passen.

Langs de IJssel dient een wandelpromenade ontworpen te worden. Het uitgangspunt is dat het parke-
ren in het plangebied onder de bebouwing en in parkeerkelders wordt opgelost. De parkeernorm in
het plan is circa 1,5 parkeerplaats per woning. Binnen het plangebied valt ook een deel van het
grootschalige parkeerterrein van NUON. Herinrichting en compensatie elders dient deels plaats te vin-
den ten behoeve van een betere aansluiting op het woongebied.

De gevels van de bebouwing in het plangebied dienen uit baksteen te bestaan. Eén overheersende
kleur is gewenst. De dakafdekking van de bebouwing is plat met uitzondering eventueel van het
torenelement. De daklijn van de bebouwing dient voldoende variatie te hebben. Zijerf-afscheidingen
en kopgevels dienen te worden meeontworpen.

De openbare ruimte dient zorgvuldig ontworpen te worden en de uitstraling van een hoogwaardige
binnenstad te krijgen.
49

Belangrijke zichtlijnen
MASTERPLAN DE MARS

50
6 PLAN VAN AANPAK
 6.1 Inleiding
Het plan van aanpak kan gezien worden als de organisatie van de uitvoering. Het masterplan geeft
een aantal gewenste ontwikkelingsrichtingen aan die deels naast en deels na elkaar uitgevoerd wor-
den. Er is sprake van ontwikkelingsrichtingen die naar inhoud en aard verschillen. De uitvoering van
het masterplan wordt projectmatig georganiseerd.

Hiervoor zijn projecten van verschillende aard nodig:

• Dit zijn nieuwe grote meerjarenprojecten die de revitalisatie van De Mars moeten bewerkstelligen.
Dit zijn lopende grote meerjarenprojecten waarmee de revitalisatie al opgestart is.
• Dit zijn stimuleringsprojecten die tot doel hebben met een geringe input vanuit de overheid de
betrokkenen bij De Mars, zoals de ondernemers, te inspireren zelf ook projecten ter hand te nemen.
Ze zijn zo genoemd omdat de uitvoering ervan een groot aantal positieve neveneffecten kan heb-
ben.
• En dit zijn projecten op het gebied van organisatie en coördinatie tussen de betrokken overheids-
partners en tussen de overheid en de private partner.

Over al deze onderdelen van het plan van aanpak is zorgvuldige communicatie met de betrokkenen
52 nodig.
MASTERPLAN DE MARS

6.2 Nieuwe grote meerjarenprojecten

Categorisering van wegen en herprofilering voor de hele Mars

Actie: Een extern verkeersbureau adviseert eind 2004 over de uiteindelijke categorisering na aanleg
van de N348 en tunnel. Voorts wordt onderzocht welke onderdelen daarop vooruitlopend ingevoerd
kunnen worden. Dit is de basis voor een fasering en een gedetailleerde kostenberekening.

Tunnelstudie, hoe en waar, en uitvoering

Actie: Een extern verkeersbureau gaat in samenhang met het VCP binnenstad en het masterplan
voor De Mars een onderzoek doen naar de haalbaarheid van een tunnel nabij de Kruittoren en even-
tuele alternatieve locaties. Aangegeven wordt wat de gevolgen zijn voor de verkeerscirculatie en de
kosten. Resultaten worden met de betrokkenen waaronder Prorail overlegd. Op basis hiervan stelt
de projectorganisatie een gedetailleerd uitvoeringsplan, met daarin aangegeven op welke wijze de
financiering zou kunnen plaatsvinden, op.
De varianten worden aan het college voorgelegd in het eerste kwartaal van 2005.

Onderdoorgang oude IJsselbrug watervrij

Actie: In een verkennend overleg met RWS worden de mogelijkheden en onmogelijkheden van dit
project besproken evenals een eventuele samenhang met de bypass van de IJssel. Dit overleg is naar
verwachting afgerond eind 2005. In de eerste helft van 2005 kunnen, indien kansvol, technische
studies verricht worden.

Herverkaveling, pilotproject en totale middenzone

Actie: Om tot een efficiënter gebruik van de ruimte op De Mars te komen is herverkaveling nodig.
Dit betekent dat in samenhang met de bedrijven en eigenaren van grond en opstallen een ruil-
systeem wordt uitgewerkt waardoor de huidige restruimten samengevoegd kunnen worden tot uit-
geefbare kavels. Het ligt in de bedoeling in de loop van 2006 in de middenzone te starten met de
opzet van een proefproject van voldoende omvang, om daadwerkelijke herverkaveling mogelijk te
maken. In het laatste kwartaal van 2004 ligt een projectvoorstel, vergezeld van een financierings-
plan, voor. Dit projectvoorstel wordt besproken met EZ in het kader van de TOP-projecten.

Herinrichting omgeving Industriehaven

Actie: de omgeving rond de Industriehaven heeft nieuw perspectief nodig. Het gebruik van de
bestaande haven laat te wensen over. De bedrijvigheid rond de Industriehaven heeft bijna geen link
meer met water. Wel is er veel ruimte rond de haven voor bedrijvigheid en is de haven op zich een
beeldbepalend element met recreatieve en verblijfskwaliteit. De haven heeft hiermee voldoende
potentie.
Noorderhaven
Actie: Het gebied wordt herontwikkeld tot een centrumstedelijk woongebied. Hiervoor is het nodig
dat de gemeente haar programma van eisen formuleert en vaststelt (zie bijlage vier). Met dit pro-
gramma kan een ontwikkelaar worden geselecteerd conform de afgesproken selectieprocedure. Zie
hiervoor bijlage vijf.

Aanlooproute economisch ontwikkelen

Actie: Gebied Basseroord herontwikkelen als ‘ontvangstgebied’ voor consumenten en bezoekers van
Zutphen. Hier past juist grotere detailhandel (conform de PDV-nota, bijlage zeven). De beeldkwali-
teit dient aan te sluiten bij die van Noorderhaven. Hier kan een pakhuisachtige start worden
gemaakt vanaf het huidige C&A-gebouw.
Om er een echte aanlooproute van te maken, die ook geschikt is voor het autoverkeer naar een
grootschalige parkeervoorziening aan De Mars-kant, is een brede onderdoorgang is nodig.

6.3 Lopende meerjarenprojecten

Fort de Pol 53
Fort de Pol is een goed voorbeeld van een project dat al in gang gezet is. Ambities op het gebied van
milieu, economie, cultuur, recreatie, toerisme en openbare ruimte, kunnen in dit project verwezen-
lijkt worden. Het terrein wordt omgevormd van stortplaats naar bedrijventerrein van circa 12 hectare
voor bedrijven in de zwaardere categorie, mits hiernaar de vraag concreet gemaakt kan worden. Het
terrein, dat nu een uithoek is van De Mars, gaat weer onderdeel worden van het bedrijventerrein.

In de directe omgeving van Fort de Pol houden bedrijven zich op innovatieve wijze bezig met afvalver-
werking. Een vorm van bedrijvigheid die met technisch geavanceerde technieken afval opwerkt tot
grondstoffen. Nederland is in deze een voorbeeld in Europa. Innovatie in milieu is een leidend thema
bij de ruimtelijke invulling van het gebied.

N348
Het project N348 omvat drie maatregelen: de omlegging Polbeek, de noordelijke ontsluiting en de
omlegging om Eefde. Het project is gericht op het verbeteren van de doorstroming van het regionale
verkeer, de verbetering van de bereikbaarheid van De Mars en de verbetering van de leefbaarheid van
het woongebied in Noord-Zutphen en de kom Eefde. Momenteel loopt er een variantenstudie in het
kader van de Milieu Effect Rapportage (MER). Het project wordt getrokken vanuit de provincie. De
gemeenten Gorssel en Zutphen zijn beide vertegenwoordigd in de projectgroep.

Family Mall
De Family Mall is een publieksgerichte functie en bestaat uit een aantal bovenlokale trekkers. Zo is er
een kinderspeelparadijs en een restaurant. De bioscoop wordt in 2005 opgeleverd. Daarnaast is er nog
ruimte voor andere functies die passen binnen het Family Mall-concept. De gemeente en de provincie
subsidiëren de ontwikkeling.

Stationsplein
Het stationsplein omvat de realisatie van een gratis bewaakte fietsenstalling voor circa 3000 fietsen,
de aanpak van de openbare ruimte om en nabij het station, het realiseren van kantoren op het stati-
onsplein en het realiseren van een nieuw busstation voor het regionale en stadsvervoer. Het project is
gericht op een flinke kwaliteitsverbetering bij het station. De stationsomgeving wordt hiermee weer
het visitekaartje van Zutphen en het voorportaal van de vernieuw De Mars.

6.4 Stimuleringsprojecten

• Het realiseren van wandel- en fietsroutes op De Mars (stamlijnenroute, uiterwaardenroute, kooprou-

te, ontwikkelingsroute) en een fietsverbinding langs de uiterwaarden.
• De Mars in Beeld. Onder de naam De Mars in Beeld worden alle initiatieven gebundeld die De Mars
op de mentale kaart van de inwoners van Zutphen en regio zetten. Het zijn veelal initiatieven die
op korte termijn uitgevoerd kunnen worden. Hieronder kunnen verschillende initiatieven vallen
(deze lijst is niet uitputtend):
 • Bewegwijzering en bebording breed aanpakken met vier informatiepunten (achter het station, net
voor de IJssel-onderdoorgang, na de overweg en nabij de tunnel.
• Het milieuinformatiepunt. Hier zouden de bedrijven op De Mars, die geavanceerde milieutechnolo-
gie toepassen, hun productieprocessen kunnen afficheren. Ook de fietsroute wordt langs dit milieu-
informatiepunt geleid.
• Informatie over woonwinkels. Het thema wonen is goed vertegenwoordigd op De Mars en is zeker
een van de trekkers van de gemeente Zutphen. In een gezamenlijke flyer kan informatie hierover
meerwaarde geven voor de bezoeker van Zutphen.
• Historische informatie over het bedrijventerrein. Het bedrijventerrein heeft al een flinke historie.
Zutphen trekt veel toeristen die geïnteresseerd zijn in de historische achtergrond van de stad en
het historische karakter van de stad. Een boekwerkje over de historie van het bedrijventerrein is
dan ook zeer nuttig.

6.5 Organisatie: parkmanagement en beheer

54 Parkmanagement is bij uitstek een initiatief waarin verschillende ambities verenigd kunnen worden
voor bedrijven en overheid. In hoofdstuk twee is parkmanagement uitgebreid beschreven. Op welke
MASTERPLAN DE MARS

wijze parkmanagement precies vorm moet krijgen wordt in overleg met de ondernemers verder inge-
vuld.
Actie: samen met ondernemers parkmanagement vorm en inhoud geven.

Tussen het moment waarop het masterplan in de raad komt en het moment waarop verbeteringen en
veranderingen op De Mars zichtbaar worden, verstrijkt op zijn minst anderhalf jaar. Tussentijds zicht-
baar bezig zijn is zeer welkom. Bijvoorbeeld in de vorm van regulier groenonderhoud, het schoonma-
ken van de plantsoenen en waar nodig snoeien en herplanten. Na een projectmatige aanpak van weg-
profielen en daarbij behorende beplantingen kan alsnog voor De Mars overgegaan worden op een inte-
graal beheer. Vooralsnog zou regulier groenonderhoud op zijn plaats zijn. Hetzelfde geldt voor de mar-
kering van wegen. Onduidelijke verkeerssituaties worden door het ontbreken van wegmarkeringen
nog gevaarlijker. In dezelfde ronde dient nagegaan te worden of alle bebording nog functioneel is.
Voor de woongebieden Achter- en Voormars wordt met de betrokkenen een convenant afgesloten
waarin afspraken over onder andere beheer van de openbare ruimte te vinden zijn.
Actie: De beheerplannen van groen, wegen, etc. controleren op het onderdeel De Mars en waarnodig
toevoegen aan de programmering en budgettering 2005 en volgende jaren.

6.6 Coördinatie: omgevingsbeleid

Een ontwikkelingslijn is de realisatie van een duurzaam bedrijfsterrein. Een uitwerking ervan is de
duurzame inpassing van het bedrijventerrein in de omgeving, het zogenaamde omgevingsbeleid. Bij
het opstellen van het Masterplan zijn de milieuaspecten in samenhang met economische, ruimtelijke
en sociale facetten uitgewerkt. Om goed inzicht te hebben in de ontwikkeling van de milieukwaliteit
en aan te kunnen geven voor welk type bedrijf (gegevens dienst milieubelasting) nog milieugebruiks-
ruimte is op deellocaties, is actief beheer en monitoring van de omgevingskwaliteit essentieel. De
voor (clusters van) kavels beschikbare milieugebruiksruimte en beheer en monitoring ervan worden
vastgelegd in een milieubeleidskader, dat als basis dient voor het verlenen en handhaven van milieu-
vergunningen. Het project omgevingsbeleid heeft tot doel dit milieubeleidskader op te stellen. Daarbij
wordt ook gekeken naar de mogelijkheden om duurzaam ondernemen te stimuleren.
Actie: milieubeleidskader opstellen in samenwerking met overheden, bedrijfsleven en omwonenden.
7 FINANCIERINGSKADER
 7.1 Inleiding

Er zijn drie niveaus waarop het financieel kader dat onderdeel is van het masterplan uitgewerkt dient
te zijn:
1. integratie van lopende en in de eerste vijf jaar op te starten projecten in de reguliere en program-
matische begrotingen van de gemeente voor de komende vijf jaar;
2. fondsen die beschikbaar komen van Rijk, EU en private partners, gekoppeld aan strategieën om
deze te verwerven;
3. budgettering van de voorbereidingskosten van de projecten die in de tweede periode van vijf jaar
starten.

Basis voor het verdere financiële schema zijn de genoemde projecten die nodig zijn om het master-
plan uit te kunnen voeren. Aan de hand van deze projecten wordt op de volgende pagina’s een finan-
cieel overzicht verstrekt. Dit financiële overzicht is globaal en wordt na vaststelling van het master-
plan verder uitgewerkt bij het formuleren van de projectplannen. Toegevoegd aan het financiële sche-
ma zijn de kosten van de projectorganisatie en communicatieactiviteiten alsmede de voorbereidings-
kosten voor de verschillende nieuwe of hernieuwde projecten voor de komende drie jaar. Voor de voor-
56 bereidingskosten geldt dat deze te zijner tijd aan de afzonderlijke projecten toegerekend worden.
MASTERPLAN DE MARS

In het schema zijn de verschillende partners benoemd. Met de (semi-) overheidspartners, provincie
Gelderland, ministerie van EZ, Prorail, NS-Vastgoed, Waterschap etc., is regelmatig overleg. Er zijn nog
geen ontwikkelaars actief zodat hier ook nog geen overleg mee is.

De partners hebben een rol in de revitalisering en hebben –al dan niet beleidsmatig- belang bij de uit-
voering van het masterplan. Samen met de partners moet er gezocht worden naar middelen om het
masterplan uit te kunnen voeren of naar mogelijkheden van optimalisatie.

7.2.1 Globaal financieel overzicht

Kosten Beschikbaar Te zoeken Partners 2005-2006 2007-2010 Na 2010

Lopende meerjarige projecten
Fort de Pol 22 mln. 16 mln. 6 mln. Prov, EZ, Vrom, EU 7 mln. 15 mln.
N348 48 mln. 44 mln. 4 mln. Prov, V&W 0,3 mln. 48 mln.
Family Mall 1,85 mln. 1,85 mln. Prov 1,85 mln.
Stationsplein 10 mln. 9,1 mln. 0,9 mln. Prov, EU 5 mln. 5 mln.
Nieuwe grote meerjarige projecten
Categorisering wegen 12 mln. - 12 mln. Prov., EZ, bedrijven 6 mln. 6 mln.
Tunnel centrum-Mars 25 mln. 13 mln. 12 mln. Prorail, NS-Vastgoed,
Prov, ontwikkelaars,
Vrom
Onderdoorgang oude IJsselbrug watervrij 1 mln. - 1 mln. V&W, Prov.
Herverkaveling 10 mln. - 10 mln. Prov., EZ, EU, bedrijven,
ontwikkelaars
Herinrichting omgeving Industriehaven Pm - Pm Bedrijven, Ws.
Noorderhaven 5 – 10 mln. - 5 - 10 mln. Prov., Vrom, NS-Vastgoed,
ontwikkelaars 2 - 4 mln. 3 – 6 mln.
Aanlooproute economisch ontwikkelen Pm - Pm Ontwikkelaars
Stimuleringsprojecten
Recratieve en wandelroutes Pm - Pm Prov., RAL
Doorgaande fietsroutes Pm - Pm RAL, Prov.
De Mars in beeld Pm - Pm Prov.
Projecten i.h.k.v. organisatie en coördinatie
Organisatie: parkmanagement en beheer Pm - Pm Bedrijven, EZ, prov.
Coördinatie: omgevingsbeleid Pm - Pm Prov., VROM, Bedrijven
Totaal 141 mln. + pm 84 mln. 57 mln. + pm
 Kosten Beschikbaar Te zoeken Partners 2005-2006 2007-2010 Na 2010

Projectbureau (2005 – 2007)

Externe capaciteit 400.000 gem., GSO Prov., EZ
Interne capaciteit 200.000 gem.
Communicatieactiviteiten 150.000 gem., GSO Prov., EZ
Bureaukosten, inrichting, pr 150.000 gem., GSO Prov.
Voorbereiding nieuwe projecten 1,2 mln. gem., GSO divers
Totaal projectbureau 2,1 mln. - 2,1 mln. 2,1 mln.

7.2.2 Nadere detaillering projecten en fasering

Budget Te Fasering Financie

Gealloceerd zoeken 2004 - 2006 2006 - 2010 2010 - 2015 > 2015 ringskaders
Nieuwe grote meerjarenprojecten
Categorisering wegen
8 km. Cat. 1 / 8 km. Cat. 2 / 10 km.
Ontsluiting
• Verkeersstudie (incl. tunnel) 0,2 mln.
• Ontwerp
• Uitvoering fase 1 3 mln. 2 km. 1
2 km. 2
4 km. 3
• Uitvoering fase 2 4,5 mln. 3 km. 1
3 km. 2
3 km. 3
• Uitvoering fase 3 4,5 mln. 3 km. 1
3 km. 2
3 km. 3
Tunnelstudie 13 mln. 12 mln.
• Ontwerp detailleren + begroting 5%
• Uitvoering 95%

Zekerstellen doorgang zuidelijke toegang

• Overleg RWS Ja 2004
• Technische studies + begroting 0,1 mln. 2005 / 6
• Uitvoering 1 mln.
Herverkaveling middenzone
• Formuleren pilotproject Ja 2004
• Ontwerp + begroting Ja 2005
• Uitvoering pilot (incl. RO proc.) EZ 2005 / 6
• Ontwerp + begroting gehele middenzone EZ 2007
0,1 mln.
• Uitvoering 10 mln.

Herinrichting omgeving industriehaven

• Vaststellen toekomstige functies Ja 2004
• Ontwerp Ja 2005
• Herverkavelingsplan / begroting 30.000 2005
• Uitvoering Pm

Noorderhaven
• PvE Ja 2004
• Selectie ontwikkelaars Ja 2004
• Intentieovereenkomst Ja 2005
• Contract 50% v 0,2 mln. 2006
• Uitvoering Totale bijdrage
gemeente 4 mln.
 Budget Te Fasering Financie-
Gealloceerd zoeken 2004 - 2006 2006 - 2010 2010 - 2015 > 2015 ringskaders
- Aankoop 2004 / 6 2007
- Bouwrijp maken Pm 2008
- Bouwen 2009

Aanlooproute nieuwstad > Mars

• Vaststellen route Ja 2004
• Ontwerp Ja 2005
• Haalbaarheidsstudie / begroting 40.000 2005
• Uitvoeringsplan
• Aankoop Pm 6/7/8 Tekort circa 1 mln.
• Sloop / herinrichting Pm 9/10

Fort de Pol
• Sanering 1e fase 2004/5
• Bouwrijp maken eerste fase 2005
• Sanering 2e fase 2005/6 2007
• Bouwrijp maken tweede fase 7/8/9

N348
• Voorbereiding 4/5/6 7/8
• Uitvoering 9/10 11

Family Mall
• Subsidieverstrekking t.b.v. uitvoering
door ontwikkelaar Ja

Stationsplein
• Ontwerp
• Detailleren / begroting
• Uitvoering

Stimuleringsprojecten
Recreatieve wandel- en fietsroutes RAL
• Vaststellen route Ja 2004
• Ontwerp Ja 2005
• Haalbaarheidsstudie / begroting 20.000 2006
• Uitvoeringsplan 10.000 2007
• Aankoop Pm 2007/8 Tekort circa 2mln.
• Uitvoering Pm 2009/10

Doorgaande fietsroutes (zie kaart.. ) RAL

• Haalbaarheidsstudie / begroting 20.000 2005
• Uitvoeringsplan 2006
• Aankoop
• Uitvoering

Beheer en onderhoud
• Vaststellen extra
(bovennormale) behoefte Ja 2004
• Opvoeren inspanning voor De Mars Ja 2005/6 2007/8

De Mars in beeld
• Voorbereiding Ja 2004
• Meubels op De Mars Eijerkamp 15.000 2005
• Café-restaurant Reesink/ horeca
• Feest 10.000 2005
• Boekje 15.000 2 005
Organisatie en coördinatie
Parkmanagement HIZ 60.000
• Ontwikkelen opzet Ja, deels 2004
• Uitwerken organisatie / juridisch /
communicatie / accommodatie Ja, deels 2005
• Start functioneren Bijdragen ondernemers 2005

Omgevingsbeleid
• Ontwikkelen opzet Ja, prov. 2004/5
• Uitwerking voor De Mars Deels prov. Gemeentelijk 2005/6
aandeel b.p

59
MASTERPLAN DE MARS

60
8 BIJLAGEN
1 Structuurplanprocedure
2 Trends en tendensen
3 Programma van eisen Zuidzone
4 Selectie projectontwikkelaar Noorderhaven
5 De toekomst voor De Mars vanuit milieuperspectief
6 PDV-nota Zutphen (aparte bijlage)
7 Relevante beleidsnota’s
 1 Structuurplanprocedure
Een structuurplan geeft in hoofdlijnen de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente aan, voor
de langere termijn (20 à 30 jaar). In een structuurplan worden uitspraken gedaan over de ruimtelijke
ontwikkeling van de verschillende sectoren, zoals wonen, werken, voorzieningen, verkeer, recreatie,
landbouw en natuur & landschap. Een structuurplan is bedoeld als gemeentelijk integratie- en coördina-
tiekader voor de verschillende beleidsterreinen met een ruimtelijke dimensie (horizontale coördinatie-
functie). Daarnaast is het structuurplan een geschikt instrument om het ruimtelijk beleid van hogere
overheden (Rijk en provincie) te ‘vertalen’ en te laten doorwerken naar het gemeentelijk schaalniveau
(verticale coördinatiefunctie).
Een structuurplan verbeeldt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente en is daarmee refe-
rentiekader voor (nieuwe) initiatieven. Daarnaast biedt een structuurplan een programma voor toekom-
stig handelen (uitvoeringsprogramma), met daaraan eventueel een investeringsstrategie gekoppeld. Een
structuurplan is een plan volgens de Wet op de Ruimtelijke Ordening (art. 7 WRO), maar is niet direct
voor de burgers bindend (zoals bijvoorbeeld een bestemmingsplan). Wel vormt het structuurplan het
kader voor de op te stellen bestemmingsplannen. Het enige directe rechtsgevolg van een structuurplan is
62 de mogelijkheid van de langere werkingsduur van een voorbereidingsbesluit (art. 19): twee jaar in plaats
van één jaar, mogelijk te verlengen met nog een jaar.
MASTERPLAN DE MARS

Een structuurplan bestaat in ieder geval uit drie onderdelen: een beschrijving van de meest gewenste
ruimtelijke ontwikkeling in hoofdlijnen, één of meer plankaarten waarop deze ontwikkeling in beeld is
gebracht en een toelichting.
Het opstellen van een structuurplan doorloopt de fasen van voorontwerp (met inspraak-mogelijkheden),
naar ontwerp (mogelijkheid voor indienen zienswijzen), naar definitief plan. Het voorontwerp structuur-
plan wordt vastgesteld door het college van B&W en doorloopt de inspraak, zoals vastgelegd in de
gemeentelijke inspraakverordening. Ook het ontwerp structuurplan wordt vastgesteld door het college
van B&W. Het ontwerp plan moet gedurende vier weken voor eenieder ter inzage liggen. In deze periode
kan iedereen zijn zienswijze over het plan naar voren brengen.
Vaststelling van het definitieve structuurplan vindt vervolgens plaats door de gemeenteraad. Tegen het
besluit tot vaststelling staat -onder bepaalde voorwaarden-nog een beroepsmogelijkheid open bij de
Raad van State.

Een structuurplan hoeft niet te worden goedgekeurd door Gedeputeerde Staten (GS), maar moet wel wor-
den meegedeeld aan GS, evenals aan de inspecteur van de ruimtelijke ordening. Gemeenten zijn niet ver-
plicht om een structuurplan op te stellen. De gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van de
gemeente kan ook in een meer vrijblijvende visie of schets worden aangegeven.

Inschatting van de planningsdeskundige geeft aan dat de structuurplanprocedure circa vijftien maanden
duurt, waarbij er rekening is gehouden met behandeling door GS.
2 Trends en tendensen
Tendensen en trends en het verschil daartussen
Tendensen zijn veranderingen die zich langzaam manifesteren. Veelal kan in de statistieken een bepaalde
richting waargenomen worden. Zo is er bijvoorbeeld een stijgende tendens te zien in de hoeveelheid rei-
zigerskilometers voor woon - werktrips in Nederland. Een trend is een meer plotseling verschijnsel. Zo
valt er een trend waar te nemen van 55-plussers die hun eigen huis verruilen voor een luxe huur apparte-
ment. Dit is een trend omdat het statistisch nog niet over een voldoende lange reeks jaren aantoonbaar
is en omdat de achterliggende drijfveren velerlei kunnen zijn. Het kan te maken hebben met de behoefte
aan meer veiligheid en minder rompslomp, maar ook met het hoge prijsniveau van de eigen woning, de
neiging om het kapitaal bij leven zelf te gebruiken en niet na te laten aan de kinderen die ook al ruim
voldoende welvaart verworven hebben. Of aan een combinatie van dit alles waarbij de verandering van
één of meer van de factoren tot afzwakking van de trend kan leiden.
Het spreekt voor zich dat met het inspelen op trends voorzichtiger omgegaan moet worden dan met het
inspelen op tendensen. Korte termijn plannen kunnen zeker gebruik maken van gesignaleerde trends,
voor plannen die pas op langere termijn tot uitvoering komen moet er een solider basis zijn.
63
Economie
Op De Mars zijn velerlei bedrijven gevestigd. Productiebedrijven, assemblage, distributie en logistiek,
PDV, voornamelijk woninginrichting en dienstverlenende bedrijven.
Kostenefficiëntie en kostenreductie is een permanent en niet te vermijden speerpunt voor de bedrijfs-
voering van elke onderneming. Internationalisering, schaalvergroting, automatisering en informatisering
zijn ontwikkelingen die bijdragen aan een sterke marktdynamiek. Ook de wensen van de consument zijn
sterker dan voorheen aan veranderingen onderhevig. Thee en koffie waren er in de jaren 50 slechts in
één soort, thans beschikt zelfs de kleinste supermarkt over een keur aan merken, kwaliteiten en smaken.
Al deze bedrijven hebben te maken met stijgende loonkosten en zullen naar optimalisatie streven van
hun bedrijfsprocessen.
Op welke wijze dat gedaan wordt, hangt sterk af van het type bedrijf. Een dienstverlenend bedrijf zal de
kosten deels aan de klant kunnen doorberekenen en zal deels met parttime krachten de vaste looncom-
ponent zo laag mogelijk houden en in het geval van pieken gebruik maken van oproepkrachten.
Assemblagebedrijven zullen hun onderdelen uit steeds meer landen zien arriveren, omdat productie
bedrijven (onderdelen van) hun productie naar lagere-lonen-landen verschuiven. Afhankelijk van de kwa-
liteitseisen die aan het product gesteld worden en van de graad van scholing die vereist is voor het pro-
ductieproces, kunnen dit er vele zijn. Een belangrijke rol speelt ook de investering die in de productie-
middelen gedaan moet worden of het loont het productieproces te verplaatsten.

Distributie en logistiek spelen daarom een steeds belangrijkere rol in de ontwikkelde wereld. Productie
wordt steeds meer uiteengelegd, en assemblage vindt zo dicht mogelijk bij de eindgebruiker plaats.
Voorraadbeheer wordt uitbesteed. Elk product heeft daarmee te maken met voor- en natransport. Doch
ook hier valt een trend waar te nemen naar regionale distributiecentra, omdat met name het vervoer over
de weg steeds moeilijker wordt.
Overslag komt daarmee steeds meer voor. En hoewel al ruim een decennium lang multimodale overslag
als belangrijk en te stimuleren aangemerkt wordt, komt dit overal toch niet erg goed van de grond. Toch
zal de druk op het wegennet blijven toenemen. Dit zal geleidelijk de vraag naar alternatieven doen ver-
groten.

Ook een tegentrend valt waar te nemen: in bijvoorbeeld de kledingindustrie, die geheel naar Zuid-oost
Azië vertrokken lijkt te zijn, zien we steeds meer kleine ateliers ontstaan. Deze kunnen direct produceren
op het moment dat een modetrend zich “overnight” wijzigt. De trends in de mode zijn dermate snel dat
bepaalde ketens soms al binnen twee weken een bepaald product in de winkel willen hebben liggen.
Zuid-oost Azië is daarvoor te ver weg en het transport neemt te veel tijd. Dezelfde tegentrend zien we in
de elektronica. Sommige speeltjes zijn plotseling een rage en worden dicht bij de verkooppunten gepro-
duceerd. Veel producten uit Silicon Valley en Azië worden geproduceerd en verscheept en pas op zee
gedirigeerd naar de plaatsen waar ze op dat moment het meest nodig zijn.

Voor de PDV is de looncomponent niet geheel onbelangrijk, doch speelt een geringere rol bij de prijsstel-
ling van het eindproduct dan in de productiesector het geval is.
 Productiebedrijven hebben verder te maken met een grotere omloopsnelheid van hun producten. Zeker
wanneer het om trendmatige artikelen gaat, mode, woninginrichting, auto’s en vrijetijdsuitrusting, spe-
len kleur, model en technische snufjes meer dan de levensduur van het artikel een belangrijke rol bij de
aankoop.
Dit werkt omzetverhogend maar maakt scherpe prijzen uitermate belangrijk.

Voorts valt waar te nemen dat er niet zomaar een product gekocht wordt, maar dat het hele proces van
onderhoud en upgrading vaak in de koop inbegrepen is. Lease constructies zijn daar een voorbeeld van
en betreffen al lang niet meer uitsluitend auto’s, maar kunnen zich uitstrekken over kantoor- , tuin- en
woninginrichting.

Tot slot kan opgemerkt worden dat de weg van bedrijf naar klant aan verandering onderhevig is. Werkten
bedrijven vroeger vaak met een net van distributeurs, dan kan men nu vaak waarnemen dat deze vervan-
gen zijn door het internet. Dit geldt niet voor alle producten. Maar zelfs voor producten waarvoor dat
minder geldt, als auto’s, meubelen, landbouwmachines etc. speelt het internet al een belangrijke rol in
de voorselectie.

64 Een al langer waar te nemen tendens is schaalvergroting. Schaalvergroting vindt op allerlei terreinen
plaats. In de inmiddels achter ons liggende decennia, uitte deze schaalvergroting zich niet alleen
MASTERPLAN DE MARS

bestuurlijk-administratief, maar ook ruimtelijk. Grotere winkels, PDV, grotere recreatieparken etc. Een
tegentrend hierin is de behoefte van de consument aan diversiteit en uniciteit. Hierop is ingespeeld door
aanbod van diensten en goederen een meer pluriforme verschijning te geven, maar bestuur en admini-
stratie te centraliseren. De concentratie van uitgevers van dagbladen in een grote uitgeverij is hiervan
een voorbeeld, maar ook Hema, Bijenkorf en Vendex zitten onder één dak en heel verschillende brouwe-
rijen zijn vaak in één hand.
Voor de sectoren op De Mars speelt deze schaalvergroting ook een rol.
In de transportsector wordt steeds meer gestreefd naar keten beheer, dat wil zeggen dat alle onderdelen
van een transportlijn in één bestuurlijke hand zijn. De overname van de containerterminal door een
Rotterdams bedrijf is hier een voorbeeld van.
Hiermee wordt het beleid ten aanzien van en het gebruik van deze infrastructuur bepaald vanuit het
belang van dit overslagpunt in een Europees transport netwerk. Dit maakt ontwikkelingen van deze enke-
le containerhaven moeilijk voorspelbaar vanuit een regionaal perspectief.
Ook het omgaan met afval en slib is al lang niet meer een regionaal gebeuren. Veelal wordt in Europees
verband samengewerkt en zijn de kosten van transport voor aan en afvoer bepalend voor de plaats van
verwerking.
Voor grote internationale bedrijven als Outokumpu speelt de beschikbaarheid van geschoold personeel
en de investering in het productieapparaat een belangrijke rol, bij de keuze en het bestendigen van die
keuze voor een vestigingsplaats. Maar ook hierbij speelt schaalvergroting van zowel de productie als de
afzet markt een rol. Wat vandaag nog optimaal is hoeft dat morgen niet meer te zijn. Hoe dan ook zal er
rekening gehouden moeten worden met kortere periodes waarin er continuïteit van bedrijfsvoering zal
zijn, zowel bestuurlijk, organisatorisch als technologisch.

Het thuiswerken is een vaak door de overheid gewenste trend die nog niet echt lijkt door te zetten. Toch
zijn er ontwikkelingen zichtbaar die erop wijzen dat dit gaande weg belangrijker zal worden.
Allereerst worden de files langer en niet korter; er is dus een belangrijke incentive. Ook valt waar te
nemen dat het werken via internet en e-mail een steeds belangrijker plaats gaat innemen in vele van
onze kantoor routines. Daarnaast kunnen we een gekozen verkorting van de werkweek waarnemen, zelfs
in leidinggevende posities is er een toename van mensen die vier dagen werken. Zij volgen belangrijke
zaken dan even via de mail thuis. Kortom er zijn allerlei factoren die het werken thuis en (een veel
gehoord argument) de controle erop makkelijker maken. Er zijn ook wijzigingen waar te nemen in de wij-
ze van verdeling van huishoudelijke taken. Hieruit vloeit ook vaak voort dat een gehele of een gedeelte
van de dag thuis gewerkt wordt. Schaalvergroting en individualisering werken ook op dit vlak door. Vele
mensen die individueel een beroep uitoefenen vanuit hun woning zijn onderdeel van grotere bedrijven
waarmee het contact volledig elektronisch verloopt op vaste contactdagen na. Het is een trend en zeker
nog geen tendens, maar overtuigend is wel dat allerlei commerciële spots (naast postbus 51) de moge-
lijkheden van het thuiswerken promoten.
Hoewel ook een tegenovergestelde zich thans voordoet: de roep om werkweken weer te verlengen en om
vervroegde pensionering af te schappen. De pensioenleeftijd zou zelfs boven het 65e levensjaar komen
te liggen.
Bereikbaarheid
Bereikbaarheid is een belangrijk vereiste in een samenleving waarin relaties in de vorm van netwerken
meer en meer de boventoon gaan voeren. Het gaat niet alleen om fysieke bereikbaarheid, maar in toene-
mende mate ook zaken als goede ICT-ontsluiting, herkenbaarheid en mogelijkheid om je te kunnen
onderscheiden binnen een wereld die tendeert naar uniformiteit. Niet gezien worden is voor nieuwe
ondernemingen fataal, voor winkelcentra betekent meer van “het vertrouwde zelfde” op de middellange
termijn eveneens een risico op verpaupering.

Wonen
Voor het wonen is de demografische ontwikkeling van belang. Deze laat tot 2030 een toenemend aantal
mensen boven de 55 jaar zien en al vanaf 2025 een afname van de totale bevolking.
Voorts kan waargenomen worden dat sinds de jaren ’50 in de vorige eeuw de behoefte aan ruimte en
comfort is toegenomen en de woningbezetting gedaald. Steeds minder mensen wonen op steeds meer
woonoppervlak. Steeds meer mensen wonen ook in een eigen woning. De 30%-70% eigen woning -huur-
woning van na de tweede wereldoorlog is inmiddels in 50%-50% gewijzigd en zal in de richting 70%-
30% gaan
Invloed en zeggenschap op woning en directe woonomgeving door bewoners zijn weliswaar door de
overheid aangemoedigd maar zijn tot nu toe beperkt gebleven. De huidige trend is het bevorderen van 65
individueel opdrachtgeverschap.

Recreatie, toerisme en cultuur

Toenemende welvaart en korte werktijden zorgen in principe voor meer vrije tijd. Tijd die gedeeltelijk
gebruikt wordt om een steeds uitgebreider netwerk van sociale contacten te onderhouden maar die ook
besteed wordt aan recreatie, toerisme en cultuur.
Recreatie vindt zo dicht mogelijk bij huis plaats. Sport vindt minder en minder in clubverband plaats en
de sporthal in de wijk ziet steeds meer tijd ingenomen worden door mensen die op een door hen gekozen
moment in een door hen gekozen gezelschap de accommodatie gebruiken. Groenzones dicht bij de woon-
omgeving zijn bevolkt door mensen die op momenten dat het hun uitkomt gaan joggen of fietsen. Het
hebben van een eigen tuin is voor steeds meer mensen een belangrijk recreatief element. Tot slot moet
ook de recreatieve functie van het winkelen niet vergeten worden.

Het passief of actief deelnemen aan cultuur is voor velen een even belangrijke besteding van de vrije tijd
geworden als sport. Het zijn vooral de zogenaamd alternatieve culturele circuits die de laatste twee
decennia tot ontwikkeling zijn gekomen. Maar ook de traditionele culturele uitingen nemen in belang
toe. Denk aan het succes van grote overzichtstentoonstellingen, theater- en concertabonnementen.

In het toerisme valt als tendens waar te nemen dat vele mensen als vakantie bestemming ver weg gele-
gen reisbestemmingen kiezen. Maar behalve die ene wat langere vakantie is ook alweer de laatste twee
decennia het aantal korte trips toegenomen, en wordt hiervoor vaak een reisdoel met een educatief tint-
je gekozen.
En niet onbelangrijk is het professionele toerisme. We gaan niet zomaar meer op een bedrijfsuitje, nee er
wordt een bezoek gebracht aan iets waarvan we in professioneel opzicht iets kunnen leren.
Belangrijk is verder dat niet gefocussed wordt op slechts één kwaliteit. Zo staat de meubelboulevard niet
op zichzelf. Er zijn verbanden: met De Mars, het historische centrum van Zutphen, de ligging in de
Graafschap met zijn bossen en landgoederen. Het aanbod moet meer geleverd worden als een totaalpak-
ket met keuzemogelijkheden, gebaseerd op een duidelijke identiteit (city-branding bijvoorbeeld).
Evenementen spelen ook een belangrijke rol om het toeristisch recreatieve product te verstevigen.
 3 Programma van eisen Zuidzone

1. Inleiding

Het zuiden van De Mars wordt een steeds leger en stiller gebied. Het terrein functioneert niet meer als
volwaardig bedrijventerrein nu ook Reesink B.V. is vertrokken. Ondanks de stilte is het gebied een stede-
lijke toplocatie, pal aan het station, langs de IJssel, op een steenworp afstand van de historische bin-
nenstad en dicht bij allerlei centrumvoorzieningen. Een situatie die voor het college van B&W aanleiding
is om een nieuw perspectief voor het gebied te formuleren.

De hoofdlijn van dit perspectief is geschetst in het Koersenboek. In dit document wordt een tweetal
hoofdrichtingen beschreven voor De Mars: een koers Bedrijventerrein of een koers Aansluiten
Binnenstad. Het college heeft de Koers aansluiten Binnenstad gekozen. Deze koers houdt in: het verbin-
den van De Mars en de binnenstad, met als schakelpunt het station en het transformeren van het zuide-
lijke deel van De Mars tot een centrumstedelijk gebied.
66
De koers voor het zuiden van de Mars, hierna Noorderhaven, is verder uitgewerkt in werkgroepverband.
MASTERPLAN DE MARS

Deze uitwerking betreft een programma van eisen en een ruimtelijke vertaling ervan in een stedenbouw-
kundige visie.

2. Doel van het programma van eisen (pve)

Herontwikkeling van het gebied Noorderhaven is van groot belang voor de huidige gebruikers en bewo-
ners van het bedrijventerrein en niet in de laatste plaats voor de centrumfunctie van de stad. Aan bedrij-
ven geeft de gemeente helderheid tot waar het terrein “van kleur verschiet”; aan de bewoners van de
Achtermars kan na lange tijd een perspectief worden geschetst waar sociale woningbouw terugkomt.
Herontwikkeling gaat ook niet voorbij aan de grondeigenaren in het gebied en ontwikkelaars. Veel partij-
en zijn zich al aan het warmdraaien om te participeren.
Al met al voldoende redenen voor de gemeente om zaken niet op haar beloop te laten gaan, maar om
actief de regie te voeren. Om deze regisserende rol goed te kunnen vervullen is een stappenplan opge-
steld. Dit stappenplan geeft aan op welke wijze de gemeente handelt om van een programma tot ontwik-
kelaar te komen. Het stappenplan bestaat uit de volgende stappen:

1. Opstellen functioneel programma en ruimtelijke uitgangspunten in de lijn met Koers Aansluiting

Binnenstad;
2. Opstellen vastgoed-aankoopstrategie;
3. Opstellen globale exploitatieopzet;
4. Overleg met de betrokken eigenaren en overige betrokkenen;
5. Eventueel aanpassing programma en concretiseren exploitatieopzet;
6. Presentatieronde ontwikkelaars;
7. Voorselectie ontwikkelaars;
8. Planafstemming + eventueel amenderen met voorselectie;
9. Definitieve selectie ontwikkelaar op basis van kwaliteit, aanpak en bieding.

Het stappenplan fungeert als leidraad in de communicatie en besluitvorming en biedt daarmee naar bin-
nen en naar buiten houvast. Het doel van het programma van eisen (pve) in deze procedure is het formu-
leren van een ruimtelijk en functioneel kader waarmee een ontwikkelaar kan worden geselecteerd die -al
dan niet in samenwerking- het geformuleerde programma ten uitvoer brengt.

3. Onderdelen van het pve

Het pve geeft ten eerste een beschrijving van de ruimtelijke uitgangspunten. Het gaat hierbij om bij-
voorbeeld de begrenzing van het gebied, zichtlijnen, de verkeersstructuur, de groengebieden, de plaats
van de aanlooproutes etc. Ten tweede geeft het pve de functionele uitgangspunten: waar komt welk type
wonen, waar komt parkeergelegenheid, waar komen voorzieningen, winkels en kantoren etc. Tot slot wor-
den de programma-elementen kwantitatief en kwalitatief uitgewerkt: hoeveel woningen, in welke cate-
gorie en is er ook ruimte voor wonen voor ouderen?

4. Ruimtelijke uitgangspunten

Het te ontwikkelen gebied is in globale zin het zuiden van De Mars: het gebied vanaf de spoorlijnen en
Strukton in het zuiden tot de lijn Eijerkamp woonboulevard, Buhrmann-Ubbens in het noorden en het
gebied vanaf de IJssel in het westen tot en met de huidige spoorwegovergang in het oosten. De spoorzo-
ne maakt onderdeel uit van de herontwikkeling, evenals de spoorwegovergang.

Qua verkeersstructuur gaat het gebied beter aansluiten bij de binnenstad en minder bij het bedrijventer-
rein. De externe hoofdontsluiting verloopt via de onderdoorgang bij de oude IJsselbrug en de Overweg,
of via een nieuwe verkeerstunnel bij de Kruittoren. Voor een goede doorstroming voor autoverkeer is een
permanente watervrije doorgang onder de Oude IJsselbrug nodig en een ondertunneling bij de Overweg
of, aanvullend of als alternatief voor deze nieuwe tunnel: een tunnel voor autoverkeer bij de Kruittoren.

Vrachtverkeer richting De Mars zal omgeleid worden en via andere, meer noordelijke routes het bedrijven- 67
gedeelte kunnen bereiken. Vrachtverkeer met bestemming Noorderhaven, zal vanaf het bedrijvengedeelte
van De Mars het gebied kunnen bereiken.

Voor fietsers en voetgangers (winkelend publiek, bewoners, werknemers, toeristen, is een directe verbin-
ding tussen Noorderhaven en de binnenstad essentieel. De bestaande twee doorsteken bij de Oude
IJsselbrug en het station zijn van belang, maar een nieuwe onderdoorgang bij de Kruittoren geeft daad-
werkelijk een aansluiting van De Mars met de binnenstad. De aansluiting loopt door naar de huidige wes-
telijke aanlooproute van het centrum (Nieuwstad). Verder is het ook gewenst om in het verlengde van de
Coenensparkstraat een onderdoorgang naar het Stationsplein te realiseren.

Voor de interne hoofdstructuur van het plangebied voor het autoverkeer zijn er twee mogelijkheden: om
het woongebied heen langs de IJssel en via de Dreef of dwars door het plangebied via de route
Havenstraat-Coenensparkstraat-Dreef. In het eerste geval zal het volledige woongebied autoluw gemaakt
kunnen worden (vergelijkbaar met de huidige binnenstad) in het tweede geval zal de IJsselboulevard
autoluw kunnen zijn.
Het stratenpatroon volgt deels het historische patroon, waarbij de Havenstraat en de Coenensparkstraat
in ieder geval gehandhaafd blijven. Verder is het stratenpatroon van de binnenstad richtinggevend: smal-
le straten, hofjes, stegen en een of meerdere pleinen.

Diverse ruimtelijke middelen zorgen voor een goede relatie met het omliggend gebied, de historische
binnenstad en de open ruimte van de IJssel: zichtlijnen, landmarks, duidelijke randen en entrees.
Zichtlijnen geven een ruimtelijke binding en zijn er vanuit het plangebied naar de binnenstad toe. De
belangrijkste is die vanaf de Coenensparkstraat naar de Sint Walburgiskerk (en Wijnhuistoren) toe. Maar
ook de zichtlijn vanaf de Dreef naar de Sint Janstoren is van belang.
Naar het plangebied toe is er een belangrijke zichtlijn vanaf de IJsselkade naar het oude pakhuis van Van
Tijen. Een nieuw “landmark” is gewenst in de vorm van een woontoren van circa 35 meter centraal in het
plan. Zo zal het gebied ook vanuit andere delen van de binnenstad herkenbaar en nabij zijn. De nieuwe
toren zorgt ,in combinatie met een centraal plein, ook voor ruimtelijke differentiatie binnen het woon-
gebied.
Daarnaast dienen er zichtlijnen te zijn vanuit het plangebied naar de IJssel toe: bewoners moeten de
nabijheid van de IJssel kunnen ervaren.

Het is van belang dat het woongebied zich duidelijk onderscheidt van de, meer bedrijfsmatige en infra-
structurele omgeving. Verweving is geen optie. Daarom zijn heldere strakke bebouwingswanden van vol-
doende hoogte gewenst: langs de Havenstraat, de IJssel en langs de Dreef. Duidelijke entrees in deze
wanden in de vorm van poorten of vernauwingen kunnen de intimiteit van het woongebied vergroten.
Het groen in en om het plangebied wordt met name geleverd door de uiterwaarden van de IJssel en de
ruime waterpartijen langs de Dreef. Intern zal er een groen plein zijn waardoor een rustpunt in het
gebied wordt gecreëerd. Verder kunnen kleine groene speelplekken worden toegevoegd in binnenterrei-
nen. In de woonstraten kunnen eenzijdig bomen worden aangeplant.
 In het gebied lag tot de jaren ’50 een haven (Noorderhaven) met een directe verbinding naar de IJssel.
Deze mogelijkheid is niet meer aanwezig, maar de vroegere functie kan wel herleven door water terug te
brengen in het gebied o.a. voor de benodigde retentie. De bufferzone tussen het woongebied en de over-
gangszone met PDV en leisure functies biedt eveneens ruimte voor waterretentie, waarmee een ruimtelij-
ke verwijzing wordt gemaakt met de historische singels van de oude binnenstad.

De IJsseloever geeft bij uitstek de mogelijkheid om als structurerend element in de planvorming te wor-
den betrokken in de vorm van een boulevard. Dit in het verlengde van de historische binnenstad. Een
noordelijke IJsselkade geeft het gebied smoel en zorgt eveneens, van een afstand gezien, voor een ruim-
telijke relatie met de bestaande binnenstad. Afhankelijk van de wijze van verkeersontsluiting voor het
gebied, ontstaat er een rustige of juist meer levendige IJsselboulevard.

De inrichting van de openbare ruimte moet qua detaillering, materiaalgebruik en sfeer aansluiten bij de
binnenstad. Materiaalgebruik zoals dat in de lange Hofstraat, de Spittaalstraat en het rondje is gebruikt
zijn hiervan goede voorbeelden om na te streven.

Er staan historisch interessante gebouwen in het gebied, waarvan enkele waarschijnlijk met een monu-
68 mentenstatus (van Tijenpakhuis, Zutphense broodfabriek). De historische panden geven het gebied
karakter en refereren aan het verleden. Sommige panden kunnen houvast geven bij de herontwikkeling.
MASTERPLAN DE MARS

Het van Tijenpakhuis bijvoorbeeld is echt beeldbepalend en fungeert bovendien als geluidsbuffer naar
het achterliggend gebied.
Verder biedt de nieuwe doorbraak bij de Kruittoren ook mogelijkheden om deze historische toren weer
logisch op te nemen in het stratenpatroon van de stad en uit zijn isolement te halen.

De spoorzone bestaat uit de zone vanaf de oude spoorbrug, de werkplaatsen van Strukton en een aantal
spoorlijnen dat spaarzaam wordt gebruikt. De spoorzone is onderdeel van de planontwikkeling. Het op
termijn moderniseren en saneren van het spooremplacement geeft extra speelruimte voor gebiedsontwik-
keling en kan er voor zorgen dat de binnenstad ruimtelijk en functioneel beter bij het plangebied betrok-
ken wordt en het binnenstedelijk gebruik van gronden wordt geïntensiveerd.

De gekozen koers “Aansluiting bij de binnenstad” impliceert een ruimtelijke relatie tussen de binnenstad
en Noorderhaven in de vorm van een doorlooproute. De onderdoorgang bij het station is hierbij geen
optie omdat deze met name gericht is op het verwerken van treinreizigers. De onderdoorgang fungeert
niet als doorlooproute of heeft niet, binnen de bestaande plannen, de mogelijkheid om op termijn als
zodanig te kunnen functioneren.
Basseroord ligt hemelsbreed circa tweehonderd meter van Noorderhaven af. Een nieuwe doorlooproute
vanaf Basseroord via de Kruittoren naar Noorderhaven levert een directe relatie op aansluitend op een
bestaande aanloopstraat en loopt logisch door naar de woonboulevard. Het gebied rond de nieuwe ruime
doorgang dient een aantrekkelijk pleinachtig en veilig karakter te krijgen.
Ook een tweede doorsteek ten westen van het station in het verlengde van de Coenensparkstraat is een
wens zeker als de sporenbundel wordt versmald en deze doorsteek als ruime tunnel kan worden uitge-
voerd. Deze doorsteek sluit evenwel wat minder direct bij het kernwinkelapparaat aan.

5. Milieuhygienische uitgangspunten

De transformatie van de Noorderhaven van bedrijventerrein naar een centrum-stedelijk woongebied heeft
als harde randvoorwaarde dat er voldaan moet worden aan wettelijke normen en grenzen en ambities.
Daarnaast worden voor de drie deelgebieden streefwaarden vastgelegd.
De belangrijkste aandachtspunten zijn bodem, geluid (met name het railverkeer en de spoorbrug geven
een behoorlijke geluidsbelasting) en externe veiligheid (groepsrisico).
Op korte termijn zal de geluidsbelasting van het (toekomstige) railverkeer worden doorgerekend en zal
gekeken worden naar de effecten van de plannen op het groepsrisico.

6. Functionele uitgangspunten

Het gebied wordt overwegend een woongebied met de Havenstraat, de Dreef en de IJsseldijk als begren-
zing. Het binnengebied krijgt een zogenaamd centrum-stedelijk karakter met een hoge bebouwingsdicht-
heid. Het vormt een modern spiegelbeeld van de historische binnenstad. Speciale aandacht gaat uit naar
de sociale woningbouw, aangezien de sociale woningbouw van de Achtermars deels wordt gecompenseerd
in dit gebied.

Het pakhuis van Van Tijen vormt een markant historisch gegeven en is bij uitstek een locatie voor een
culturele of unieke commerciële voorziening eventueel in combinatie met aangrenzende nieuwbouw.

De route via de onderdoorgang bij de Kruittoren richting woonboulevard is een nieuwe aanloopstraat en
zal specifieke aanloopfuncties kunnen herbergen. Het gaat hierbij om bijvoorbeeld kleinschalige kan-
toorfuncties, dienstverlening, atelierruimte en detailhandel op het gebied van wonen, leisure en koken.

Wat grootschaliger kantoorfuncties, commerciële dienstverlening en instellingen bevinden zich in de

spoorzone nabij het station. De detailhandel is kleinschalig en vooral geconcentreerd langs de aanloop-
route en rond het centrale plein in de wijk. Horecafuncties bevinden zich langs de IJsseloever, rond de
stationsdoorsteek en langs de aanlooproute.

Het parkeren van bewoners is zoveel mogelijk op eigen terrein of inpandig: in woningen en centrale
gebouwde parkeervoorzieningen. De openbare ruimte van het woongebied zal niet moeten worden gedo- 69
mineerd door grote aantallen gestalde auto’s.
Een grote parkeervoorziening voor bezoekers en werknemers van de binnenstad, treinreizigers en overige
bezoekers is geconcentreerd tussen het station en de huidige Overweg aan de aanlooproute. De parkeer-
voorziening is goed bereikbaar vanaf de hoofdwegen en ligt op maar 200 meter vanaf de historische stad
en het station.

Kinderdagopvang en naschoolse opvang bevinden zich aan de aanlooproute of in het overgangsgebied.

Speelvoorzieningen zijn verspreid over de wijk en gekoppeld aan groene ruimtes.

Pleinfuncties bevinden zich centraal in het woongebied, bij het station, nabij de Kruittoren en in het
PDV-Leisure gebied.

7. Kwantitatieve en kwalitatieve programmering

Wonen
Het woonprogramma bestaat uit circa 800 tot 1000 woningen. Hiervan is 15 tot 20% sociale woning-
bouw. Van de te bouwen woningen is 60% koop en 40% huur. minimaal 60 % van de woningen dient
grondgebonden/grond-ontsloten te zijn en daarmee 40% maximaal appartementen. De woningen in het
noorderhavengebied zijn multifunctioneel gebouwd.

Vooral in kwalitatieve zin dient het woningbouwprogramma de Zutphense woningvoorraad te versterken

door het unieke centrumstedelijk woonmilieu. Bijzondere woningen zullen er zijn in de vorm van rijzige
herenhuizen, stedelijke rijenhuizen zonder voortuin, gestapelde patio- en videwoningen, appartementen
in pakhuisachtige woongebouwen aan de IJssel en de Havenstraat. Belangrijke kwaliteitsthema’s zijn :
privacy, beslotenheid, uitzicht en levendigheid.

De woninggrootte is als volgt verdeeld: 60% tot driekamerwoningen, 30% vier-kamerwoningen en circa
10% van de woningen met 5 kamers of meer. Van de woningen is circa 15% speciaal bedoeld voor oude-
ren en 10% geschikt voor ouderen. Van de woningen is 5% speciaal bedoeld of geschikt voor gehandi-
capten.

Voor 5% van de grondgebonden vrije sector koop is ruimte voor eigen opdrachtgeverschap.

Kantoren en commerciële dienstverlening

Kantoorruimte en commerciële dienstverlening bevindt zich langs de spoorzone en aan de aanlooproute.
De ruimte voor kleinschalige kantoren en commerciële dienstverlening is maximaal 2.500 m2 bvo. De
vorm kan wonen-gebonden zijn. Daarnaast is er rond de stationsomgeving en langs de bufferzone ruimte
voor een wervend kantorenmilieu voor grotere (regionale) organisaties. De omvang hiervan is circa
10.000 m2 als de gehele spoorzone wordt ontwikkeld. Een en ander kan fungeren als trekker voor kleine-
re kantoren en commerciële dienstverlening.
 Advies is om een gemeentelijk kantorenbeleid te formuleren om te stimuleren dat de kantoorontwikke-
ling bij het station plaatsvindt.

Horeca en detailhandel
Voor horeca -buiten het landmarkgebied- is ruimte voor circa 1250 m2 bvo en circa 2000 m2 voor ateliers
en kleinschalige detailhandel. De kleinschalige detailhandel richt zich op het thema leisure en wonen /
keuken. De horeca is met name gevestigd in de omgeving van de aanloopstraat en de stationsomgeving /
Havenstraat.

Overige voorzieningen
Het Van Tijen-pakhuis biedt ruimt aan circa 4000 m2 culturele en / of een unieke commerciële voorzie-
ning. Daarnaast is in het plangebied ruimte voor circa 3000 m2 nieuwe cultuur / unieke commercie.
Culturele ruimte zou opgenomen kunnen worden nabij de Kruittoren.

De grootschalige parkeervoorziening bestaat uit maximaal 400 betaalde (abonnement, vergunning, dag
en weekkaarten) parkeerplaatsen, gestapeld of inpandig.

70 Er is ruimte voor een kinderdagverblijf en naschoolse opvang van in totaal 500 m2. Mogelijke locaties
zijn het Family Mallterrein, bij Eijerkamp, in de aanlooproute of bij het Van Tijen-pakhuis.
MASTERPLAN DE MARS
4 Selectie projectontwikkelaars Noorderhaven

Procedure Noorderhaven

De procedure Noorderhaven kan de volgende fasen doorlopen.

1 Opstellen programma van eisen vanuit gemeente
2 Interne optimalisatie
3 Vaststellen positie gemeente in de ontwikkeling
4 Overleg met ontwikkelaar(s)
5 Optimalisatie van de plannen en verdere afspraken
6 Intentie overeenkomst
7 Uitvoeringsovereenkomst

De procedure Noorderhaven is tot en met fase drie een interne procedure die het best met een gemeente-
lijk raadsbesluit over de in te nemen positie van de gemeente in de planvorming afgesloten kan worden.
Ook aan de intentie overeenkomst en aan de uitvoeringsovereenkomst moet een gemeentelijk raadsbe- 71
sluit ten grondslag liggen.

De volgende fasen in de planvorming zullen (als daar tenminste toe besloten is) in transparant overleg
met de marktpartijen doorlopen moeten worden.

Ad 1 Opstellen programma van eisen vanuit gemeente

In de afgelopen jaren is er gewerkt aan een plan door de ontwikkelaar Credo in samenwerking met de
gemeente. Aan dat plan lag een programma van eisen ten grondslag en voor dat plan zijn berekeningen
uitgevoerd die een negatief resultaat lieten zien.
Ook waren van tevoren geen duidelijke afspraken gemaakt tussen gemeente en ontwikkelaar, noch over
samenwerking, noch over de wijze waarop afscheid genomen zou worden.

In de recent opgestarte masterplan procedure is opnieuw op modelmatige wijze naar het gebied gekeken.
Hierbij is rekening gehouden met een aantal veranderingen zowel in het beleid, als in de markt. Het
beleid heeft recent gekozen voor de koers aansluiten binnenstad, hetgeen betekent dat het gebied
onderdeel van de binnenstad. Dit moet zowel in fysieke relaties als bij functionele inpassing tot uitdruk-
king komen.

Voorts kan geconstateerd worden dat de kantorenmarkt anno 2004 in een dip zit en het aantal kantoren
in de pijplijn bij opleving van die markt de eerste jaren in die behoefte zal voorzien. Dit hoeft niet te
betekenen dat er helemaal geen ruimte voor kantoren in het plan opgenomen kan worden, maar wel dat
de kantoren zowel qua fasering als qua ligging geen cruciale rol mogen spelen. Bij uiteindelijk niet reali-
seren van de kantoren zal er een andere goedpassende invulling aan die ruimte gegeven kunnen worden.
Wat de woningbouw betreft heeft het programma rekening te houden met het onlangs genomen besluit
de woonfunctie op de Achtermars te beëindigen en aan de bewoners die dat willen in de Noorderhaven
vervangende woonruimte aan te bieden.
Ook zijn er onderzoeken afgerond naar PDV en detailhandel op de Mars met als voornaamste uitkomst dat
gewaakt moet worden voor uitholling van de detailhandelsfunctie van de binnenstad en dat detailhandel
op de Mars alleen uit “huis en tuin” gelieerde bedrijven dient te bestaan.

Let wel dit zijn “slechts” onderzoeksuitkomsten waarover beleidsmatig nog geen afspraken gemaakt zijn.
Op basis van het bovenstaande is al een eerste optimalisatie ten opzichte van de Credo plannen van het
programma van eisen doorgevoerd en zijn de kwantitatieve grenzen van het plan verkend.

Ad 2 Interne optimalisatie
Om tot verdere interne optimalisatie van het plan te komen is een verdere teken- en rekenexercitie met
het voorliggende model noodzakelijk. De kosten en opbrengsten moeten berekend worden en het is aan
te bevelen hiervoor met residuele grondwaarde te rekenen. Deze berekeningen zijn nodig om de conse-
quenties van het plan kostentechnisch te overzien en om inzicht te krijgen in de betekenis die de vraag-
prijzen van de diverse uit te kopen bedrijven hebben voor realiseerbaarheid van het plan. Deze input is
nodig bij het opstellen van een strategische aankoopnota.
 Deze nota dient tevens gebaseerd te zijn op een voorgenomen fasering van de uitvoering en op een over-
zicht van bedrijven die in ieder geval aangekocht moeten worden alvorens aan de eerste fase van het
plan begonnen kan worden.
Op basis hiervan is structureel overleg met de provincie over mogelijke subsidies en bijdragen pas echt
mogelijk.

Interne optimalisatie van het programma is niet alleen kwantitatieve uitgangspunten van de verschillen-
de onderdelen binnen het plangebied vastleggen, maar ook het maken van keuzen over de grenzen van
het plangebied, de wijze waarop infrastructurele werken omgeslagen gaan worden in het plangebied,
welke bovenwijkse voorzieningen een plaats moeten krijgen en last but not least welke kwaliteit de
openbare ruimte moet krijgen.
Hierbij spelen zaken als parkeerprincipes, verhouding groen en verharding in het openbare gebied en de
verhouding uitgeefbaar- niet uitgeefbaar een rol.

Ad 3 Vaststellen positie gemeente in de ontwikkeling

Nadat de interne optimalisatie is afgerond en er inzicht is in de te verwachten kosten en risico’s van het
72 plan, kan de gemeente een besluit nemen over haar positie in het verdere plan proces. Een grondregel
hierbij is: hoe meer zeggenschap, hoe groter de risico’s.
MASTERPLAN DE MARS

De variabelen die spelen bij het vaststellen van de positie van de gemeente zijn:
- de positie die de gemeente wil innemen bij het verwerven van de grond
- de positie die de gemeente wil innemen bij de realisatie van het plan
- de positie de gemeente wil hebben in het beheer van het gebied na realisatie
Keuzen die ten aanzien van de drie bovenstaande onderdelen gemaakt worden hoeven niet noodzakelij-
ker wijze het hele plangebied te betreffen. Wanneer echter binnen het plan verevening moet plaats vin-
den ligt opdelen minder voor de hand.

Mogelijkheden voor de gemeentelijke positie bij grondverwerving

De gemeente heeft op dit moment geen grondpositie in de Noorderhaven.

De grote spelers op dit moment zijn:
- Reesink
- Hanzewonen
- NS vastgoed
- Verschillende bedrijven

Hoewel de reken- en tekenexercitie nog niet heeft plaats gevonden valt op basis van eerdere berekenin-
gen en ervaringen elders niet te verwachten dat het plan een positief eindresultaat zal laten zien.

De haalbaarheid van het plan zal dan ook afhangen van de bereidheid van verschillende partijen om de
dekking te vinden voor de tekorten.
Deze dekking zal gezocht moeten worden in:
- overheidsubsidies en bijdragen
- bereidheid ontwikkelaars om met lagere percentages opslag genoegen te nemen
- bereidheid van met name de grote eigenaren om verkoopprijzen te laten zakken.

Zijn dit reële opties? De eerste zeer zeker alleen is tot nu toe niet bekend in welke mate subsidies en bij-
dragen de tekorten zullen dekken, maar aangenomen mag worden dat er na uitputting van die mogelijk-
heden nog steeds een tekort over is. Ontwikkelaars, en zeker ontwikkelaars waaraan bouwbedrijven
gekoppeld zijn, zullen in deze tijden van dalende omzet zeker iets over hebben om hun apparaat aan de
gang te houden. Op het eerste gezicht lijkt de derde optie de minst realistische. De grootste eigenaar in
het gebied heeft immers de tijd. Doch het is goed dat we ons bewust zijn dat de gemeente en de groot-
ste eigenaar zich gezamenlijk in een soort prisonnersdilemma bevinden. De gemeente omdat niets doen
in dit gebied zo dicht bij de binnenstad en aan één van de twee stationsuitgangen, een smet op de
gemeente Zutphen blijft. De grootste eigenaar omdat zelfs als deze bereid is gebied te ontwikkelen geen
kant op kan omdat dit vanuit milieuontwikkelingen onmogelijk is.
Wanneer de grootste eigenaar zou besluiten de opstallen in het gebied een nieuwe bedrijfsbestemming
te geven dan kan verwacht worden dat om dit op de lange termijn rendabel te laten zijn een grote inves-
tering in de opstallen noodzakelijk is en ook de private buitenruimte een facelift moeten krijgen.

Pas wanneer het hele gebied dat we Noorderhaven noemen vrij is van bedrijven en er een oplossing
gevonden is voor de geluidscontouren die over het gebied liggen, zou er een mogelijkheid voor ontwik-
keling tot binnenstedelijk gebied zijn.

Gezamenlijk optrekken van alle betrokken partijen lijkt dus de enige optie. Dit betekent dat de gemeente
nog kan kiezen uit twee principieel verschillende posities bij het verwerven van grond. Dit vanuit de ver-
onderstelling dat de gemeente in ieder geval (een gedeelte van) de regisserende rol in handen wil hou-
den.

Het bouwclaimmodel
De gemeente verwerft alle gronden in het gebied, maakt ze bouwrijp en verkoopt deze aan de marktpar-
tijen. De gemeente is de partij die de subsidies en bijdragen verwerft. De inbreng van de marktpartijen
zit in de prijsafspraken over de afname van de grond.
Dit wijkt af van de traditionele grondexploitatie omdat:
- partijen die grond hebben deze inbrengen bij de gemeente en er tevoren contractueel vastgelegd is 73
tegen welke prijs er afgenomen wordt en door wie. Hierbij is het verstandig afspraken te maken over
de winstverdeling bij marktprijsgerelateerde opbrengsten stijging.
- De gemeente ‘slechts’ risico loopt tot het moment van afname van de grond, waarover tevoren afspra-
ken gemaakt kunnen worden.

Het joint-venture model

In een joint-venture model voeren gemeente en marktpartijen een gezamenlijke grondexploitatie.
Partijen brengen gezamenlijk gronden in of kopen ze aan, maakt de gronden bouwrijp en geven ze uit.
De zogenaamde Grond Exploitatie Maatschappij, (GEM) wordt vaak in de juridische vorm van een com-
manditaire vennootschap (CV) gegoten, en de beherende vennoten rechtspersonen zijn, (BV).
Inbreng, zeggenschap en daarmee ook de risico’s zijn vaak in gelijke mate verdeeld tussen de partijen.
Zeker bij een negatief uitvallende grondexploitatie, die niet door subsidies en overheidsbijdragen gedekt
wordt is dit een aantrekkelijk model. De gemeente deelt de regisserende rol met de private partijen maar
behoudt haar publiekrechtelijke bevoegdheden.

Mogelijkheden voor de gemeente bij bouwplanrealisatie (opstalexploitatie)

Opstal exploitatie is geen gemeentelijke kerntaak. In deze is het gezegde schoenmaker blijf bij je leest
dan ook van toepassing.
Indien er naast de GEM toch een opstalexploitatie maatschappij wordt opgericht is de participatie van de
gemeente daarin beperkt. In het geval Noorderhaven kan daarbij gedacht worden om beperkt mee te
kunnen praten over de veelal in de loop van het planproces noodzakelijke optimalisatie van de vooraf
vastgestelde bouwplannen en om de gemeentelijke belangen ten aanzien van het te realiseren woning-
bouwprogramma te behartigen.
Andere partijen kunnen zijn Hanzewonen en private ontwikkelaars/beleggers. Indien dit dezelfde beleg-
gers zijn die ook een aandeel in de GEM hebben zal er een conflict of interest zijn tussen de bij het vast-
stellen van de grondprijs. Goede harde afspraken in het kader van de GEM zijn dan ook geboden.

Ad 4 Overleg met ontwikkelaar(s)

Het overleg met ontwikkelaars kan uitsluitend plaatsvinden op basis van het binnen de gemeente en na
optimalisatie van het vastgestelde programma van eisen en de keuze van de gemeente over haar positie
bij de grondverwerving.

Op welke wijze de selectie van ontwikkelaar(s) plaats zal vinden hangt af van de situatie op het moment
dat de gemeente er aan toe is. Indien een aantal eigenaren op dat moment al aan een ontwikkelaar ver-
kocht heeft, zal de gemeente daarmee om de tafel moeten gaan en het proces om te komen tot afspraken
over de grondverwerving binnen het door de gemeente gekozen model.
Indien er nog geen ontwikkelaars met binding aan eigenaren in het gebied zijn, kan de gemeente een
aantal ontwikkelaars (± 20) benaderen met een globaal programma van eisen en een indicatie van de
gewenste kwaliteit en vragen om informatie waaruit blijkt dat zij elders projecten gerealiseerd hebben
 waaruit blijkt dat ze de vereiste expertise hebben.
Op basis hiervan kan een shortlist (± 4) opgesteld worden waaraan verdergaande informatie over pro-
gramma en financiële in- en outs worden gegeven. Ze zullen verzocht worden om een presentatie te
komen geven, waarbij ze op programma, fasering en gewenste kwaliteit reageren en aangeven op welke
wijze ze denken om te gaan met de financiële uitgangssituatie. Op basis daarvan kan de gemeente
besluiten met één of meer ontwikkelaars het onderhandelingsproces in te gaan.

Ad 5 Optimalisatie van de plannen en verdere afspraken

In dit proces zal de tweede optimalisatie slag plaats vinden, externe optimalisatie. Partijen zoeken naar
programmawijzigingen, aanpassingen aan stedenbouwkundige opzet, stellen opnieuw de externe vereve-
ningen (bovenwijkse infrastructuur en grote infrastructurele werken) ter discussie en bediscussiëren op
basis van de doorrekeningen die simultaan hieraan gemaakt worden de resultaten hiervan. Het spreekt
voor zich dat partijen geregeld ruggespraak houden met hun achterban. Op het moment dat partijen het
eens zijn over programma, kwaliteit en de tekorten kan een intentie overeenkomst afgesloten worden.

Ad 6 Intentie overeenkomst
Daarin staat beschreven welke inspanningsverplichting partijen hebben om gedurende een afgesproken
74 periode dekking te vinden voor de tekorten en wanneer de derde optimalisatieslag start. Tevens staat
hierin beschreven op welke wijze partijen uit elkaar gaan als gedurende de periode van de intentie over-
MASTERPLAN DE MARS

eenkomst geen overeenstemming bereikt wordt over programma, kwaliteit en acceptabele tekorten.
Veelal zal de gemeente huiswerk moeten doen waar het subsidies en bijdragen betreft en moeten onder-
zoeken waar werk met werk gemaakt kan worden, bijvoorbeeld bij bodemsanering. De marktpartijen zul-
len zich in die periode buigen over de wijze waarop bespaard kan worden op de kosten van het bouw- en
woonrijp maken, door op slimme wijze om te gaan met de boven- en ondergrondse infrastructurele wer-
ken, de fasering en de daarmee te behalen rente winsten.

Na een afgesproken periode komt men weer bij elkaar en beziet de stand van zaken en het eventueel nog
resterende verschil met de voor partijen acceptabele tekorten.

Dit is een cruciaal moment in de procedure. Partijen besluiten verder te gaan of partijen nemen afscheid.

Rol van de gemeente in de realisatie fase

Ad 7 Uitvoeringsovereenkomst
Gemeente en marktpartijen spreken af op welke wijze zij zullen samenwerken gedurende de uitvoerings-
fase. De gemeente zal haar gebruikelijke publiek rechtelijke rol bij de totstandkoming van infrastructuur
en opstallen in ieder geval spelen, en kan daarnaast voor een klein deel participeren in een exploitatie
maatschappij. Heel belangrijke onderdelen van de overeenkomst zijn
- op welke wijze gereageerd wordt op marktveranderingen;
- op welke wijze en door wie besloten wordt over programmatische veranderingen onder druk van veran-
derende marktverhoudingen;
- op welke wijze besloten wordt over aanpassing van de fasering;
- op welke wijze winsten of verliezen ten gevolge van het bovenstaande worden omgeslagen.

Voorts is het soms noodzakelijk afspraken te maken over woningtoewijzing en de rol van locale makelaars
en dergelijke.
5 De toekomst voor De Mars
vanuit milieuperspectief

1 Inleiding
In het Masterplan wordt op hoofdlijnen de toekomst voor het gebied aangegeven. De milieurelevantie
van de toekomstige ontwikkeling van De Mars is groot. Er is sprake van een (op papier) groeiend span-
ningsveld tussen milieubelastende functies in het gebied en voor deze milieubelasting gevoelige bestem-
mingen, voornamelijk de woningbouw. Bij het vormgeven van het Masterplan en de daarop volgende
besluitvorming en uitwerking moet dit spanningsveld in goede banen worden geleid.

Hierbij wordt gebruik gemaakt van de landelijke, in ontwikkeling zijnde, MILO-methodiek, waarvoor
inmiddels een concept-handreiking beschikbaar is (gebruikt is de versie van 28 januari 2004). MILO staat
voor Milieu in de LeefOmgeving en heeft een directe relatie met het NMP4 en de Interimwet Stad en
Milieu die binnenkort van kracht wordt. Centraal in de MILO-benadering staat het bij ontwikkelingen in
een gebied expliciet maken en afwegen van het milieu-ambitieniveau, integraal met andere ambities 75
voor hetzelfde gebied, en het inspelen op kansen om de kwaliteit in dit gebied te verhogen. Hierbij
wordt uitgegaan van verschillende typen activiteiten die in een gebied al worden uitgevoerd of voor de
toekomst gepland staan. Deze worden weergegeven in zogenaamde gebiedstypes.
De werkgroep omgevingsbeleid heeft drie varianten voor de koers ‘’De Mars verbinden met de binnenstad”
bekeken. In deze bijlage wordt alleen de variant waarvoor in het Masterplan is gekozen weergegeven.

Om een goede afweging van de nagestreefde kwaliteiten te kunnen maken, is het belangrijk de verschil-
lende gebiedstypes te benoemen, die in de toekomst op de Mars zullen ontstaan. De werkgroep
Omgevingsbeleid is bezig de milieukwaliteitsdoelstellingen per gebiedstype uit te werken. In de onder-
staande beschrijving worden ter illustratie getallen (normen) genoemd, maar die moeten niet meer dan
als voorlopig en indicatief gelezen worden.

2 Uitwerking variant de Optimale Mix

De centrumfunctie, inclusief woningbouw, beperkt zich tot het gebied Noorderhaven. Het spoor zal in
deze variant voor de zwaarste milieudruk op de woonfunctie zorgen, meer dan de bedrijvigheid.
Veel van de reeds aanwezige perifere detailhandel kan gehandhaafd blijven. De functie als bufferzone
tussen gevoelige bestemmingen en milieubelastende bedrijven wordt ingevuld door de volumineuze peri-
fere detailhandel (VPD) te bestemmen in een breed gebied van uiterwaarden tot het spoor, zover noord-
waarts als de woningen die ten westen van de Deventerweg staan.
De meest milieubelastende bedrijven zijn straks alleen nog te vinden in het noordelijke gedeelte van De
Mars. Het kanaal, de haven en eventueel het spoor zijn goed te benutten voor zo milieuvriendelijk moge-
lijk transport van goederen. Inwaartse zonering moet vervolgens zorgen voor een zo effectief mogelijk
ruimtegebruik in het gebied. Meest cruciaal daarbij is de noord-oosthoek die voor de zwaardere industrie
gereserveerd blijft in verband met de ligging aan kanaal en spoor. Het stedelijk groen/blauw aan de
overzijde van het spoor zal ook als bufferzone dienst doen.
Het gebruik van het agrarisch gebied ten noorden van het kanaal ligt wellicht kritisch. Hier is in deze
variant het grootste risico op een ongewenst hoge milieubelasting. Wellicht dat dit ook voor de uiter-
waarden van de IJssel geldt.

Het milieuzwaartepunt zal liggen op twee punten:

• Het spoor (let op de brug) en het nieuwe centrumgebied;
• Milieugevoelige functies ten noorden van het kanaal (buitengebied en Eefde).

3 Gebiedstypologie
Voor De Mars worden acht typen gebruik onderscheiden, die hieronder kort worden beschreven en voor-
zien van referentiewaarden (bandbreedte tussen grens- en streefwaarden) voor de toegestane milieube-
lasting.
 Centrum
De hoge dichtheid en gebruiksintensiteit zorgen ervoor dat er een relatief lage omgevingskwaliteit aan-
wezig is. De functie wonen wordt meestal gecombineerd met voorzieningen en binnenstedelijke functies.
Er is een hoge dichtheid en een hoge gebruiksintensiteit. De ontsluiting via openbaar vervoer via rail is
op De Mars aanwezig. Voor wegverkeer zit er een aandachtspunt voor wat betreft functies grenzend aan
verkeersstromen. De zones langs de hoofdwegen worden relatief zwaar belast. Met de waarde van het
besluit luchtkwaliteit in het achterhoofd kan hiermee rekening gehouden worden in de ruimtelijke plan-
nen.

Referenties voor gebiedstype centrum

Bodem Bodemgebruikswaarde I/II (onder verharding / bebouwing: III)
Water Oppervlaktewaterkwaliteit: 1/2 MTR – MTR, GET of GEP
incidenteel grondwaterwinning
Geluid 45 – 55 dB(A)
Geur 2 – 4 ge/m3 98-percentiel
Lucht nader uit te werken
Externe veiligheid 106 –107 plaatsgebonden risico
76
MASTERPLAN DE MARS

Industrieterrein I
Dit gebied kan omschreven worden als een bedrijventerrein waar verschillende soorten lichte bedrijvig-
heid voorkomen, zoals kantoorfuncties, bedrijven uit de lagere milieucategorieën en grootschalige
detailhandel (de zogenaamde VPD). Naast bedrijven komen hier ook grootschalige voorzieningen en dag-
recreatie voor, zoals uitgaanscentra.
Op delen van De Mars is dit soort bedrijven al aanwezig. Voor de grenzen en overgangen tussen gebieden
is het belangrijk om te kijken welke functies op elkaar aansluiten. In dit geval kan een zone van bedrij-
vigheid I functioneren als buffer tussen werken en wonen, vanwege de geringere milieueffecten op het
omliggende gebied. Kenmerk van het gebied is een gebruiksintensiteit die redelijk hoog is vanwege
mogelijk gebruik in de avonduren.

Referenties voor gebiedstype Industrieterrein I

Bodem Bodemgebruikswaarde III
Water Oppervlaktewaterkwaliteit: MTR, GET of GEP, afhankelijk van watertype
Geluid 50 – 60 dB(A)
Geur 3 – 6 ge/m3 98-percentiel
Lucht nader uit te werken
Externe veiligheid 105 –107

Industrieterrein II & III

Dit zijn gebieden of delen van het industrieterrein met bedrijven uit de zwaardere milieucategorieën. De
toegestane milieuhinder is in deze gebieden het hoogst, de functie van het terrein vraagt namelijk niet
om een hoge bescherming. De effecten op omringende gebieden vormen hier een aandachtspunt. De
samenwerking tussen bedrijven, gericht op het verminderen van milieueffecten en het bevorderen van
duurzaamheid, moet worden gestimuleerd.

Referenties voor gebiedstypen Industrieterrein II en III

Bodem Bodemgebruikswaarde III
Water oppervlaktewaterkwaliteit: MTR, GET of GEP afhankelijk van watertype
Geluid 55 – 70 dB(A)
Geur 5 – 15 ge/m3 98-percentiel
Lucht nader uit te werken
Externe veiligheid 105 –107
Stedelijk groen/blauw
Deze groene gebieden, gevormd door parken, singels en begraafplaatsen hebben specifieke kwaliteiten
voor de stad. Inwoners kunnen er recreëren. Deze groene en blauwe gebieden vormen een tegenwicht
tegen de intensieve woongebieden. De gewenste omgevingskwaliteit van dit gebied ligt hoger dan die
van woon- en werkgebieden. Waterkwaliteit is een aandachtspunt, maar ook geluid en geur.
Referenties voor gebiedstype Stedelijk groen/blauw
Bodem Bodemgebruikswaarde I/II
Water Oppervlaktewaterkwaliteit: streefwaarde, ZGET of MEP afhankelijk van watertype).
Nevenfunctie: zwemwater, viswater, drinkwatervoorziening
Geluid 40 – 45 dB(A)
Geur 1 – 2 ge/m3 98-percentiel
Lucht nader uit te werken
Externe veiligheid 107 –108

Natuur I
Onder Natuurgebied I worden natuurgebieden met veel voorkomende natuur verstaan. In de meeste
gevallen komen er ook andere functies voor, zoals extensieve recreatie. Voor deze vormen van natuur zijn 77
de volgende parameters relevant:
- grondwaterstand en grondwaterstroming
- zuurdepositie
- concentraties van fosfaat en nitraat in grond- en oppervlaktewater
- concentraties van bestrijdingsmiddelen in grond- en opppervlaktewater
- abiotische opbouw en voedingstoestand van de bodem

Referenties voor gebiedstype Natuur I

Bodem Bodemkwaliteit afhankelijk van natuurdoeltype
Water Waterkwaliteit en –kwantiteit afhankelijk van natuurdoeltype en watertype: ZGET
(zeer goede ecologische toestand) of MEP (maximaal ecologisch potentieel).
Ook normen voor zwemwater en drinkwaterwinning zijn van belang.
Geluid 30 – 35 dB(A)
Geur 0,2 – 0,5 ge/m3 98-percentiel
Lucht kritisch niveau voor zuurdepositie (op basis van natuurdoeltype)
Externe veiligheid minder relevant

Agrarisch gebied
Een kenmerk van deze gebieden, die agrarische activiteiten als hoofdfunctie hebben, is de lage dichtheid
en lage gebruiksintensiteit. In deze gebieden komt menging met andere functies voor, zoals met wonen
en waterberging. De grondgebonden landbouw is dominant. Er worden eisen gesteld aan de milieukwali-
teit voor wat betreft grondwaterstand, watervoorziening in droge perioden, de draagkracht van de bodem
en het organisch stofgehalte. Het gaat om toxiciteit van de bodem, biodiversiteit en de kwaliteit van het
oppervlaktewater.

Referenties voor gebiedstype Agrarisch gebied

Bodem Bodemgebruikswaarde IV
Water Vanwege nevenfuncties als zwemwater en drinkwatervoorziening zijn verschillende
normen van belang Oppervlaktewaterkwaliteit: MTR, GET of GEP
Geluid 35 – 40 dB(A)
Geur 0,5 – 1 ge/m3 98-percentiel
Lucht nader uit te werken
Externe veiligheid 107 plaatsgebonden risico
 Rustige woonwijk
Veel voorkomende woongebieden in de stad en in dorpskernen kunnen worden getypeerd als rustige
woonwijken. In delen van de wijk is wonen de enige functie, in andere delen komt vermenging met voor-
zieningen voor. Luchtkwaliteit rondom belangrijke ontsluitingsroutes is een aandachtspunt.

Referenties voor gebiedstype Rustige woonwijk

Bodem Bodemgebruikswaarde I & III
Water
Geluid 45 – 50 dB(A)
Geur 1 – 2 ge/m3 98-percentiel
Lucht ?
externe veiligheid 106 –107

Wonen buiten de kom

Het betreft onder andere vormen van lintbebouwing en andere bebouwing met een lage dichtheid.
Hieronder vallen buurtschappen en woonkernen in het buitengebied. Wonen is slechts een van de voor-
komende functies. Het wordt niet nodig geacht een hoog beschermingsniveau voor milieuhinder door
78 agrarische activiteiten aan te houden.
MASTERPLAN DE MARS

Referenties voor gebiedstype Wonen buiten de kom

Bodem Bodemgebruikswaarde IV
Water ?
Geluid 45 – 50 dB(A)
Geur 1 – 2 ge/m3 98-percentiel
Lucht ?
externe veiligheid 106 –107
6 Relevante beleidsnota’s
Zutphen 2020, gemeente Zutphen
Detailhandelsvisie Zutphen, gemeente Zutphen
Toeristisch beleidsplan, gemeente Zutphen
Nota Grondbeleid, gemeente Zutphen
Cultuur-historische waardestelling Noorderhaven, gemeente Zutphen
Voorwaarts… Mars, gemeente Zutphen
Koersenboek De Mars, gemeente Zutphen
Nota PDV- GDV Zutphen, gemeente Zutphen
VCP Zutphen, gemeente Zutphen
Stedendriehoek 2030, regio Stedendriehoek
PVVP I en II, provincie Gelderland
Van Trekkracht naar Slagkracht, provincie Gelderland
Sociaal economisch beleidsplan Trekkracht, provincie Gelderland
Nota Bedrijventerrein 2002-2006, provincie Gelderland
EPD Oost-Nederland, provincie Gelderland 79
80
MASTERPLAN DE MARS

COLOFON

Uitgave Projectbureau De Mars

Tekst Projectgroep De Mars

Ontwerp Provincie Gelderland | Communicatie

Tekeningen Vista, Amsterdam | Nieuwe Gracht, Utrecht | Gemeente Zutpen | Provincie Gelderland

Fotografie Hans Hendriks, Zuphen

Druk HPC, Arnhem

Oplage 500

september 2004