Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

1.0

PENGENALAN

Cadangan pembangunan yang ingin dibangunkan adalah pembangunan perumahan

bertingkat jenis kondominium. Cadangan pembangunan perumahan bertingkat jenis
kondominium adalah menggunakan tiga lot iaitu Lot 1, 2, dan 3, ketiga-tiga lot
tersebut pada asalnya adalah berstatuskan jenis gunatanah pertanian. Perancangan
pembangunan tanah tersebut dilakukan di kawasan Bukit Asun, Mukim Binjal,
daerah Kubang Pasu. Berdasarkan Rancangan Tempatan Daerah Kubang Pasu
(2002-2015), kawasan tapak pembangunan yang dicadangkan ini terletak di dalam
kawasan Rancangan Tempatan (Jitra-Kepala Batas-Tunjang) dan terletak dalam
blok perancangan 1 (BP 1). Blok perancangan 1 ini meliputi kawasan Jitra-Kepala
Batas-Tunjang. Keluasan keseluruhan BP 1 adalah 7,282.89 hektar iaitu
merangkumi 7.70% daripada keluasan keseluruhan Kawasan Rancangan Tempatan.
Pembangunan BP 1 adalah terdiri daripada kediaman, perindustrian, perdagangan,
institusi, rekreasi, pengangkutan dan lalu lintas, infrastruktur dan utiliti, pertanian,
kawasan ekologi semulajadi dan pelancongan. Guna tanah utama BP 1 merupakan
kawasan pertanian yang meliputi 40.54% (hektar) dan diikuti dengan guna tanah
kediaman yang terdiri daripada perumahan terancang dan rumah kampung
merangkumi 33.86% (hektar). Daripada keluasan kawasan kediaman, kawasan
perumahan terancang mewakili 85.04% (hektar). Manakala guna tanah institusi pula
seluas 6.65% (hektar) daripada keluasan keseluruhan BP 1. (Rancangan Tempatan
Kubang Pasu,2002-2015).
Tambahan pula, cadangan pembangunan perumahan bertingkat jenis kondominium
ini adalah bersesuaian dengan tapak, tambahan pula jenis perumahan juga
dibenarkan dan berpandukan kepada dasar dan garis panduan perumahan Kerajaan
Negeri. Berdasarkan unjuran semasa, perumahan terancang sedia ada banyak
tertumpu di sekitar Bandar Jitra. Oleh itu berlaku kepadatan di kawasan tersebut
yang menyebabkan keperluan perumahan di BP 1 adalah mencukupi untuk
menampung keperluan sehingga 2015. Akan tetapi, berdasarkan potensi tapak dan
keupayaan Bandar Jitra yang berfungsi sebagai Pusat Separa Wilayah, cadangan
kawasan perumahan terancang masih lagi diperuntukkan. Sejumlah 3,343.61 hektar
tanah dicadangkan di mana tumpuan pembangunan disekitar Bandar Jitra dan
sepanjang Koridor Kepala Batas-Jitra-Napoh bagi laluan Lebuh Raya Utara Selatan.
(Rujuk Rajah 1.0 dibahagian Lampiran). Ini bertepatan dengan kesesuaian tapak di
1

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

Bukit Asun yang berada di sepanjang Koridor Kepala Batas-Jitra Napoh bagi laluan
Lebuh Raya Utara Selatan. Oleh itu, cadangan pembangunan perumahan jenis
kondominium adalah dibenarkan dan berpandukan garis panduan yang ditetapkan.
Cadangan pembangunan perumahan jenis kondominium di Lot 1, 2, dan 3 di Bukit
Asun juga dibuat berdasarkan analisis yang telah dijalankan di tapak tersebut dan
kawasan persekitarannya, jelas projek pembangunan di kawasan tersebut sesuai
dibangunkan.

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

2.0

PROSES PEMBANGUNAN TANAH

Tujuan pembangunan tanah perumahan bertingkat jenis kondominium perlulah

melalui beberapa proses pembangunan tanah terlebih dahulu supaya pelaksanaan
projek kondominium itu dapat direalisasikan. Ini disebabkan oleh status asal jenis
guna tanah cadangan tapak adalah jenis gunatanah pertanian. Antara langkah
penting dalam proses pembangunan tanah adalah dari segi pembatalan kaveat,
tukar syarat tanah, percantuman tanah, pecah sempadan, pecah bahagian, dan
permohonan kebenaran merancang. Proses pembangunan tanah melibatkan proses
permohonan pembangunan tanah berdasarkan peruntukan Kanun Tanah Negara
1965, proses permohonan kebenaran merancang dan proses akhir iaitu peringkat
kelulusan pembangunan tanah.

2.1

PROSES PERMOHONAN PEMBANGUNAN TANAH

2.1.1 PEMBATALAN KAVEAT

Kaveat merupakan satu tindakan yang diambil untuk dicatatkan dalam Dokumen
Hakmilik Tanah untuk menghalang daripada berlakunya urusniaga ke atas hak milik
berkenaan. Kemasukan kaveat ini dapat menjaga kepentingan dan hak orang atau
badan yang mempunyai kepentingan berdaftar ke atas tanah tersebut. Berdasarkan
kepada Kanun Tanah Negara (Akta 56, 1965), kaveat terbahagi kepada empat jenis
iaitu, Kaveat Pendaftar, Kaviet Persendirian, Kaveat Pemegang Lien, dan Kaveat
Pemegang Amanah.
Dalam konteks ini, kaveat telah dimasukkan oleh Maybank Berhad ke atas
ketiga-tiga lot tanah tersebut merupakan Kaveat Persendirian. Pemilik tanah
bercadang untuk membangunkan tanah tersebut dengan pembangunan perumahan
bertingkat jenis kondominium di kawasan Bukit Asun, Mukim Binjal, Daerah Kubang
Pasu. Namun disebabkan lot-lot tanah tersebut mempunyai Kaveat Persendirian,
maka pemilik tanah perlu membuat permohonan pembatalan Kaveat Persendirian
sebelum beliau meneruskan rancangan pembangunannya itu. Kaveat Persendirian
boleh dibatalkan atas permintaan orang yang memasukannya. Kaveat Persendirian
juga boleh dibatalkan atas permintaan mana-mana orang atau badan yang memiliki
tanah dengan membuat permohonan bertulis untuk membatalkan kaveat tersebut
3

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

dalam tempoh dua bulan selepas notis mengenai cadangan pembatalan oleh
pendaftar dan tiada tindakan mahkamah selanjutnya oleh pihak yang memasukkan
kaviet kecuali Pendaftar telah menerima perintah lanjutan tempoh masa dari
mahkamah bagi pihak mereka yang membuat tuntutan. Selain itu, ia juga boleh
dibatalkan atas perintah mahkamah dan setelah kaveat itu luput selepas enam tahun
dari tarikh ia mula dikuatkuasakan.
Kaveat Persendirian pula boleh dimasukkan oleh Pendaftar atas permohonan
mana-mana orang atau badan yang menuntut hak ke atas tanah milik atau
kepentingan berdaftar. Selain itu, pemohon yang layak untuk memasukkan Kaveat
Persendirian juga ialah mana-mana orang atau badan yang menuntut ianya berhak
mendapatkan faedah dibawah mana-mana amanah yang melibatkan tanah atau
kepentingan dan penjaga atau orang yang mewakili mana-mana remaja yang
menuntut sebagai berhak mendapat faedah dibawah mana-mana amanah yang
melibatkan tanah atau kepentingnya di bawah Seksyen 323 (1). Kaveat Persendirian
bersifat sementara sehingga ianya terbatal dalam tempoh 6 tahun atau melalui
permohonan pemotongan Kaveat Persendirian atau melalui perintah mahkamah.
Kaveat Persendirian melarang mana-mana suratcara urusan untuk didaftarkan yang
disempurnakan oleh pemilik tanah atau oleh orang lain bagi pihaknya, melarang
pendaftaran perakuan jualan, melarang catitan mengenai tuntutan faedah dibawah
tinensi yang dikecualikan dari pendaftaran yang diberi oleh tuan tanah, dan
melarang kemasukan Kaveat Pemegang Lien mengenai tanah itu.
Pembatalan Kaveat Persendirian yang telah termaktub di bawah Seksyen
326, Kanun Tanah Negara 1965 menyatakan pemilik tanah atau pihak yang
berkepentingan

berdaftar

boleh

membuat

permohonan

pembatalan

Kaveat

Persendirian melalui borang 19H. Selepas itu, notis 19C akan diserahkan kepada
pengkaviet. Dalam tempoh masa dua bulan dari tarikh notis diterima, pengkaviet
perlu mendapatkan perintah mahkamah untuk melanjutkan tempoh Kaviet
Persendirian. Perwartaan akan dibuat jika notis tidak dapat disampaikan mengikut
Seksyen 432 Kanun Tanah Negara. Kaveat akan dibatalkan sekiranya tiada Perintah
Mahkamah untuk melanjutkan kaviet diserahkan dalam tempoh dua bulan daripada
tarikh notis diterima atau tarikh perwartaan notis.

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

2.1.2 TUKAR SYARAT TANAH
Tukar syarat tanah ialah mengenakan atau mengubah jenis kegunaan tanah,
mengenakan

atau

meminda

syarat

nyata

atau

sekatan

kepentingan

dan

mengenakan yang baru untuk membolehkan tanah dimajukan untuk maksud lain
daripada kategori penggunaan tanah yang asal. Dengan kata lain, tukar syarat tanah
bermaksud mengubah kategori tanah yang asal kepada kategori kegunaan tanah
yang baru. Contohnya tanah pertanian ingin ditukar syarat kepada tanah bangunan
untuk membina bangunan. Permohonan menukar syarat tanah perlulah mengikut
undang-undang yang telah ditetapkan di bawah Seksyen 124, Kanun Tanah Negara
1965 yang akan diuruskan oleh Pihak Berkuasa Negeri. Mengikut Kanun Tanah
Negara 1965, terdapat tiga kategori penggunaan tanah iaitu tanah pertanian, tanah
bangunan dan tanah industri.
Berdasarkan kajian yang telah di buat di kawasan Bukit Asun, Mukim Binjal,
Daerah Kubang Pasu, tiga lot tanah tersebut merupakan tanah pertanian. Oleh itu,
pemilik tanah atau pemohon perlu menukar syarat tanah tersebut kepada tanah
bangunan untuk dibuat kondominium. Keluasan ketiga-tiga lot tanah tersebut
dianggarkan seluas 46 ekar. Permohonan menukar syarat tanah kepada tanah
pembangunan haruslah dibuat oleh tuan tanah tersebut. Permohonan haruslah
dibuat dengan menggunakan borang yang telah ditetapkan di dalam Kaedah Tanah
Negeri Kedah. Permohonan yang dibuat hendaklah disertakan dengan pelan tanah,
perakuan carian rasmi, bayaran proses permohonan, dan persetujuan bertulis
daripada tiap-tiap orang atau badan yang mempunyai kepentingan berdaftar ke atas
tanah atau mempunyai tuntutan faedah di bawah mana-mana kepentingan yang
dikecualikan daripada pendaftaran. Pemohon perlulah memperakui permohonan
asal dengan segera. Seterusnya permohonan yang telah dibuat oleh pemilik tanah
akan dirujuk oleh Pejabat Tanah Kubang Pasu terhadap jabatan-jabatan teknikal
untuk mendapatkan komen dan pandangan terhadap permohonan yang telah
dikemukakan. Antara jabatan-jatan yang dirujuk dalam proses permohonan
pertukaran syarat tanah ialah Jabatan Perancang Bandar dan Desa (JPBD), Jabatan
Parit dan Saliran, Pihak Berkuasa Tempatan, Jabatan Penerbangan Awam, Jabatan
Kesihatan Negeri, Syarikat Telekom Malaysia. Jabatan Pertanian, dan Tenaga
Nasional Berhad.

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

Seterusnya, Pejabat Tanah Kubang Pasu perlu mendapatkan Nilai Pasaran
Tanah di Bukit Asun daripada Jabatan dan Perkhidmatan Harta yang bertujuan untuk
pengenaan Premium Tambahan. Premium tambahan untuk pertukaran jenis tanah
pertanian kepada tanah bangunan bagi negeri Kedah adalah lima kali ganda hasil
baru. Pejabat Tanah dan Galian (PTG) akan menyediakan kertas pertimbangan
untuk dibincangkan dalam sidang Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri. Kertas kerja
juga akan tetap disediakan walaupun kuasa untuk meluluskan permohonan telah
diwakilkan kepada PTG. Sekiranya permohonan pertukaran syarat tanah daripada
tanah pertanian kepada tanah bangunan diluluskan, maka maklumat tentang
kelulusan permohonan akan diberitahu kepada pemohon. Maklumat yang akan
diberitahu kepada pemohon akan mengandungi Surat Kelulusan Permohonan, kadar
premium yang perlu dibayar, tempoh bayaran premium, dan lain-lain syarat yang
telah ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Negeri Kedah. Proses terakhir yang perlu
dilakukan oleh pemohon untuk menukar syarat tanah daripada tanah pertanian
kepada tanah bangunan untuk membina kondominium ialah dengan mengemukakan
Dokumen Hakmilik Keluaran untuk dibuat catitan, pembatalan ataupun apa-apa
pindaan.

2.0.3 PERCANTUMAN TANAH

Pencantuman tanah merupakan proses penyatuan dua atau lebih lot tanah yang
dimiliki oleh seorang pemilik tanah di bawah satu hakmilik yang berasingan
menjadikan tanah tersebut sebagai satu lot tanah yang dipegang oleh satu hak milik
tanah sahaja. Ketiga-tiga lot tanah iaitu lot 1, 2, dan 3 boleh dicantumkan melalui
Seksyen 146 Kanun Tanah Negara. Melalui Seksyen 146 KTN ini, pemilik boleh
menggabungkan ketiga-tiga lot berkenaan iaitu daripada jenis guna tanah pertanian
yang ditukarkan kepada jenis guna tanah bangunan bagi tujuan pembinaan
perumahan jenis kondominium di satu kawasan 1 lot tanah. Hal ini demikian kerana,
pencantuman tanah ini membolehkan saiz tanah menjadi lebih ekonomi untuk
dibangunkan. Oleh hal yang demikian, pemilik tanah boleh melakukan pencantuman
tanah ini mengikut perancangan terdahulu yang telah dibuat dan dirancang olehnya.
Seksyen 146 (1) KTN menyatakan bahawa, lot tanah yang hendak digabungkan
atau dicantumkan haruslah terletak dalam mukim, bandar, dan pekan yang sama.
Sekiranya lot ini berada berasingan atau berlainan pekan, dan mukim maka
6

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

penggabungan atau penyatuan tanah ini tidak boleh dilakukan. Dalam konteks
pencantuman tanah yang dipilih iaitu Bukit Asun Mukim Binjal, Daerah Kubang Pasu
ini, ketiga lot 1, 2, dan 3 adalah berada dalam mukim dan daerah yang sama. Oleh
itu, penggabungan jenis dan lot tanah ini boleh dilakukan oleh pemilik tanah
tersebut.
Selain itu, Seksyen 146 (2) KTN pula menyatakan bahawa sekiranya
pencantuman tanah ingin dilakukan, tanah tersebut tidak boleh melebihi 4 hektar.
Selain itu, Seksyen 146 (3) pula menyatakan bahawa perkongsian satu sempadan
yang sama dengan lot yang lain adalah dikira sebagai satu lot yang berdampingan.
Dalam hal ini, pencantuman lot tanah tersebut boleh dilakukan sekiranya lot tanah
tersebut berada berhampiran di antara satu sama lain. Seterusnya Seksyen 147 (2)
(a-c) seperti yang diperuntukan dalam Kanun Tanah Negara pula menyatakan
bahawa kuasa pencantuman tanah ini boleh dilakukan dalam keadaan-keadaan
tertentu yang memerlukan keizinan daripada pihak berkuasa negeri.
Proses pencantuman tanah ini haruslah memenuhi beberapa syarat yang
telah ditetapkan oleh pihak berkuasa negeri seperti yang terkandung dalam Kanun
Tanah Negara. Sekiranya syarat ini tidak dipenuhi, maka pencantuman tanah
tersebut gagal untuk dilaksanakan. Antara syarat yang harus dipatuhi adalah tanah
yang

ingin

digabungkan

haruslah

bebas

daripada

sebarang

sekatan

kepentingannya. Hal ini demikian kerana, sekatan kepentingan yang dikenankan

keatas sesuatu lot tanah berkenaan akan menyebabkan terdapat halangan yang
tidak membolehkan tanah itu dibangunkan selain daripada keadaan status jenis
guna tanah yang asal. Syeksen 147 (3) KTN menyatakan bahawa pihak berkuasa
negeri boleh memberikan arahan seperti menetapkan kadar cukai yang perlu
dikenakan, guna tanah yang perlu digunakan, dan syarat nyata serta sekatan
kepentingan yang perlu dikenakan bagi membolehkan proses penyatuan ketiga-tiga
lot tanah 1, 2, dan 3 Bukit Asun Mukim Binjal Daerah Kubang Pasu ini boleh
dilakukan.
Syarat lain bagi tujuan pencantuman tanah ini adalah pencantuman tanah
haruslah mematuhi peruntukan kehendak undang-undang bertulis yang lain. Dengan
kata lain, pencantuman ini tidak boleh diluluskan sekiranya lot yang dipohon oleh
pemilik tanah tersebut bertentangan dengan kehendak undang-undang bertulis yang
7

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

lain iaitu undang-undang bertulis yang telah ditetapkan oleh pihak kerajaan. Sebagai
contohnya, kawasan yang melebihi 10 ekar tanah tidak boleh digabungkan.
Seterusnya, syarat lain adalah syarat yang berkaitan dengan kelulusan yang
diberikan oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) terhadap proses pencantuman
tanah. Kelulusan yang dilakukan oleh pihak berkuasa perancangan terlebih dahulu
diperlukan keatas tanah yang tertakluk dalam kawasan kerajaan negeri. Tanah yang
berada di luar kawasan PBT atau pihak perancangan memerlukan pandangan dan
penilaian daripada Jabatan Perancangan bandar dan Desa terlebih dalulu apabila
pencantuman tanah ini ingin dilakukan dan diluluskan bagi pelaksanaan projek
pembangunan perumahan jenis Kondominium ini.
Selain itu, syarat lain yang juga dikenakan dalam pecantuman tanah ini
adalah keluasan minimum tanah yang akan dicantumkan dalam satu lot tanah
tersebut. Syarat yang dinyatakan ini adalah yang mana sekiranya tanah tersebut
adalah jenis tanah pertanian, tanah tersebut tidak boleh dicantumkan tertakluk
kepada syarat yang mengkehendaki penggunaan tanah tersebut bagi maksud tujuan
pertanian sekiranya tanah yang digabungkan atau dicantumkan ini kurang daripada
1 ekar. Bukan itu sahaja, reka bentuk tanah yang tidak bersesuaian juga
mengakibatkan tanah tersebut tidak boleh dicantumkan. Han ini demikian kerana,
bentuk tanah yang ingin dicantumkan haruslah mendapat kelulusan daripada pihak
berkuasa negeri agar tidak berlaku implikasi pada masa hadapan sekiranya
cadangan

guna

tanah

tersebut

dibangunkan

dengan

projek

perumahan

kondominium ini.
Syarat lain adalah berkaitan dengan cara bagi meluluskan pencantuman
tanah ini yang berhubung dengan butiran hasil. Sekiranya tanah yang ingin
dicantumkan ini masih lagi terdapat butiran hasil yang masih belum dijelaskan atau
masih tertunggak di dalamnya, tanah ini tidak boleh dicantumkan dan diluluskan.
Keadaan ini disebabkan situasi ini sudah tertulis di dalam peruntukan Kanun Tanah
Negara. Bukan itu sahaja, syarat bagi meluluskan pencantuman tanah ini juga harus
dipenuhi oleh pemohon yang berkaitan dengan mendapat persetujuan daripada
setiap orang dan badan yang mempunyai kepentingan ke atas tanah tersebut juga
perlu dilakukan agar semua pihak bersetuju bagi melakukan pencantuman tanah
tersebut.
8

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

2.0.4 PECAH SEMPADAN
Pecah sempadan merupakan proses pemecahan sempadan tanah yang dipegang di
bawah hakmilik tetap iaitu hakmilik pejabat pendaftar atau hakmilik pejabat tanah
kepada dua bahagian atau lebih. Proses pecah sempadan tanah ini membolehkan
tuan punya tanah yang sama atau tuan punya bersama mempunyai hakmilik
berasingan keatas tanah tersebut. Peratusan bahagian tanah ini adalah sama
seperti sebelum proses pecah sempadan dilakukan. Perkara yang berkaitan dengan
tanah ini telah diperuntukan dalam syeksen 135 sehingga 139 Kanun Tanah Negara
1965 (KTN). Menurut pandangan Razali Abdul Rahim, 2002, dalam bukunya yang
bertajuk Pengenalan kepada Undang-Undang Tanah m/s 72-73, menyatakan
bahawa pecah sempadan adalah tanah yang dipegang oleh dua atau lebih orang
selaku pemilik bersama boleh dipecah sempadannya supaya setiap orang
mempunyai sebahagian daripada pemilikan tanah tersebut.
Seksyen 135 (2) Kanun Tanah Negara (KTN) memperuntukan kuasa untuk
memecah sempadan dalam ketiadaan apa-apa arahan yang bercanggah atau
berlawanan dengan pihak berkuasa negeri. Kelulusan yang dikehendaki oleh
subseksyen (1) hendaklah diberi oleh pengarah negeri dalam kes atau keadaan
tanah yang dipegang oleh hakmilik pejabat pendaftaran. Seterusnya, dalam kes
tanah yang dipegang oleh hakmilik Pejabat Tanah, kelulusan yang dikehendaki
dalam subseksyen (1) ini, haruslah diberi oleh Pentadbir Tanah. Seksyen 141 (1) (a)
Kanun Tanah Negara (KTN)

pula memperuntukkan bahawa kesemua pemilik

bersama haruslah memberi persetujuan terlebih dahulu sebelum proses pemecahan

sempadan tanah ini dilakukan.
Permohonan pecah sempadan ini boleh diluluskan dengan beberapa syarat.
Bagi kes guna tanah pertanian yang bercadang untuk pembangunan perumahan
jenis kondominium, sebagai seorang tuan tanah
membangunkan

tanah

tersebut

kepada

Lot 1, 2, dan 3 ini yang ingin

pembangunan

perumahan

jenis

Kondominium di Bukit Asun, Mukim Binjal, Daerah Kubang Pasu, permohonan

bolehlah dilakukan dengan mematuhi beberapa syarat yang ditetapkan oleh pihak
berkuasa tempatan (PBT). Antaranya adalah, keluasan setiap bahagian perumahan
jenis kondominium tersebut hendaklah tidak kurang daripada 2/5 hektar dan tanah

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

yang ingin dilakukan pemecahan sempadan ini haruslah mempunyai jalan keluar
dan masuk yang sistematik dan sah.
Selain itu, syarat yang lain yang harus dipatuhi adalah tanah yang ingin
dipecah sempadan tersebut mestilah tidak mempunyai butiran hasil tanah yang
masih terhutang. Hal ini demikian kerana, tanah yang masih dalam bebanan hutang
tidak boleh dibangunkan kerana masih terikat dengan kaveat yang telah dimasukan
oleh pihak yang berkepentingan seperti pihak institusi kewangan. Walau
bagaimanapun, dalam kes ini, semua bebanan hutang telah dilangsaikan oleh tuan
tanah apabila beliau mencagarkan tanah tersebut kepada pihak Maybank Berhad
pada tahun 2014. Oleh hal yang demikian, proses pemohonan pemecahan
sempadan

seharusnya

diluluskan

bagi

membolehkan

projek

pembanguan

perumahan jenis kondominium ini boleh dilakukan. Permohonan ini boleh dilakukan
di Pejabat Tanah Daerah Kubang Pasu dengan mengisi segala dokumen yang
berkaitan dengan lengkap agar proses permohonan tersebut berjalan dengan lancar.
Proses permohonan ini haruslah dikemukakan melalui juruukur yang
mempunyai lesen yang sah yang dilantik oleh pemohon itu sendiri. Selain itu, lapan
salinan borang 9A Kanun Tanah Negara haruslah diisi oleh pemohon bagi proses
permohoanan pemecahan sempadan ini. Bukan itu sahaja, satu salinan resit
bayaran cukai tanah bagi tahun semasa dan satu sijil carian rasmi asal iaitu borang
4C haruslah disertakan bersama-sama semasa permohonan pecah sempadan ini
ingin dilakukan. Pemohon juga mestilah membawa 20 salinan pelan pembangunan
yang ingin dilakukan semasa membuat proses permohonan ini. Bagi permohonan
yang dilakukan ini, caj urusan atau bayaran sebanyak RM500 akan dikenanakan
kepada pemohon yang membuat permohonan tersebut.

2.0.5 PECAH BAHAGIAN

Pecah bahagian merupakan tanah yang dipegang di bawah hakmilik, tetap samada
Hakmilik Pejabat Pendaftar atau Hakmilik Pejabat Tanah yang dipegang oleh dua
orang atau lebih sebagai tuan punya bersama adalah dipecah bahagian supaya
terletak hak pada tiap-tiap seorang daripada mereka di bawah satu hakmilik yang
berasingan ( yang keluasannya adalah sehampir mungkin kepada bahagiannya.
Walau bagaimanapun, tidak semestinya setiap pemilik bersama diberikan hakmilik
10

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

berasingan jika mereka ingin meneruskan pemilikan bersama dengan bahagiannya.
Dalam (sek.140(1)(a),(b) terdapat tiga aliran pecah bahagian tanah iaitu secara
biasa, syer majoriti dan proses mahkamah.
Pemohonan untuk memohon pecah bahagian ini perlulah dibuat melaui
Pentadbir Tanah Daerah yang berkenaan iaitu permohonan perlu dikemukkan di
Pejabat Tanah dan Daerah. Permohonan ini perlu dibuat oleh pemilik Bukit Asun
sendiri. Pemilik boleh membuat permohonan pecah bahagian dengan mengisi tiga
(3) salinan Borang 9B yang ditandatangani oleh pemilik tanah, Pemegang Kuasa
Wakil (P.A) atau syarikat. Surat Kuasa Wakil (P.A) ini perlu didaftarkan di Mahkamah
Tinggi dan Pejabat Tanah sekiranya permohonan dibuat oleh wakil pemilik tanah
Bukit Asun. Permohonan yang dibuat perlu mengandungi 1 salinan Memorandum
and Article of Association sekiranya permohonan dibuat oleh syarikat yang beserta
Borang 24 dan Borang 49 yang disahkan oleh Setiausaha Syarikat, 12 salinan Pelan
iaitu pelan kunci, pelan lokasi, dan pelan tapak yang disediakan dan ditandatangani
oleh Juruukur Berlesen, 1 salinan Sijil Carian Rasmi yang asal (Borang 4C), yang
sah laku dalam tempoh 6 bulan, 1 salinan Resit Bayaran Cukai Tanah bagi tahun
semasa, 1 salinan Hakmilik Tanah, Surat persetujuan bertulis dari pihak yang
mempunyai kepentingan berdaftar ke atas tanah.
Syarat-syarat yang perlu dipenuhi pemohon dalam memohon pecah bahagian
seperti yang terkandung dalam KTN. Syarat yang telah ditetapkan supaya pecah
bahagian dapat dilakukan tanpa timbul sebarang pertentangan dari pihak lain. Di
bawah peruntukan KTN jika tiada apa-apa arahan yang bertentangan, Pengarah
Tanah dan Galian adalah diberikuasa meluluskan tanah bagi tanah yang dipegang di
bawah hakmilik Pejabat Pendaftar dan Pentadbir Tanah bagi mana-mana tanah
yang dipegang di bawah hakmilik Pejabat Tanah. Syarat yang telah ditetapkan
dalam KTN adalah pemohon yang layak membuat permohonan ialah tuan punya
tanah (lot 1,lot 2, lot 3), tuan punya pemegang syer majoriti, pemegang surat kuasa
wakil dan seorang pentadbir di bawah surat kuasa mentadbir. Pemohon pecah
bahagian tanah hendaklah menggunakan Borang 9B dan disertakan dengan
bayaran yang telah ditetapkan, pelan yang menunjukkan pecah bahagian yang
dicadangkan, pelan sebanyak yang diperlukan (jika dinyatakan) atau sebagaimana
yang diperlukan oleh Pentadbir Tanah seperti di seksyen 136 (1)(C) di dalam
peruntukan KTN.
11

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

Selain itu, dalam peruntukkan KTN seksyen 142 (1), pecah bahagian hanya
boleh

diluluskan

jika

memenuhi

syarat-syarat

seperti

pemohon

mendapat

persetujuan tuanpunya bersama tanah untuk di pecah bahagian. Permohonan pecah

bahagian ini tidak akan diluluskan jika setiap pemilik tanah tidak bersetuju untuk
pecah bahagian tanah melainkan pemilik tuan punya tanah telah bersama-sama
memberi persetujuan terhadap pecah bahagian tanah di Bukit Asun tersebut.
Seterusnya syarat untuk meluluskan pecah bahagian tanah berhubung dengan
syarat yang memenuhi kehendak kelulusan yang hendak diletak hak kepada tiaptiap tuanpunya bersama. Pecah bahagian tanah di Bukit Asun dibahagikan kepada
tiga lot iaitu lot 1, lot 2, lot 3 untuk tujuan pembagunan kondominium. Kelulusan
untuk pecah bahagian itu tidak akan diluluskan sekiranya keluasan tanah tiap-tiap
pemohon bersama tidak mempunyai kadar yang sama sebelum dipecah kepada
keseluruhannya.
Walau bagaimanapun, tuan punya bersama yang memegang majoriti syer
boleh membuat permohonan pecah bahagian tanah tanpa kebenaran tuanpunya
bersama lain. Syarat ini termaktub dalam seksyen 141A, 142(3)(4).

Akta ini

memperuntukkan hak tuanpunya bersama yang syer majoriti boleh memohon pecah
bahagian tanah tanpa kebenaran tuanpunya bersama lain. Maksud majoriti disini
ialah simple majoriti. Jika permohonan sedemikian diterima, Pentadbir Tanah
hendaklah memberitahu tuanpunya bersama yang lain. Sebarang bantahan dengan
alasan hendaklah dikemukakan kepada Pentadbir Tanah dalam tempoh 28 hari dari
tarikh pemberitahuan tersebut. Selepas tempoh tersebut, Pentadbir Tanah
hendaklah membuat bantahan di dalam Borang 2A dan disampaikan kepada
pemohon dan tuanpunya bersama yang lain. Jika alasan yang diberikan
munasabah, Pentadbir tanah boleh menolak atau mengesyorkan kepada pihak
berkuasa yang menimbangkan permohonan supaya menolak permohonan itu,
manakala jika tiada alasan yang munasabah, Pentdbir Tanah boleh meluluskan
permohonan atau mengesyorkan kepada pihak berkuasa yang menimbangkan
supaya permohonan diluluskan.
Seterusnya, syarat yang terkandung dalam peruntukan KTN yang berhubung
dengan sekatan kepentingan. Permohonan terhadap pecah bahagian tanah tidak
akan diluluskan sekiranya tanah di kawasan tersebut tertakluk kepada kepentingan
sekatan. Di Bukit Asun syarat kelulusan dapat diluluskan kerana tanah ini tidak
12

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

mempunyai sebarang sekatan kepentingan. Selanjutnya syarat pecah bahagian
tidak akan diluluskan sekiranya bertentangan dengan apa-apa peruntukan atau
kehendak mana-mana undang-undang bertulis yang lain seperti yang termaktub
dalam peruntukan KTN.
Berhubung dengan syarat kebenaran Pihak Berkuasa Perancangan untuk
meluluskan pecah bahagian tanah seperti yang termaktub dalam peruntukan KTN.
Kebenaran pihak berkuasa tempatan yang juga merupakan Pihak Berkuasa
Perancangan adalah mustahak sebelum pecah bahagian di kawasan Bukit Asun
boleh dijalankan atau diluluskan kerana tanah tersebut berada di dalam kawasan
Pihak Berkuasa Tempatan. Pecah bahagian tanah di dalam kawasan itu juga tidak
seharusnya bertentangan dengan mana-mana pelan yang diluluskan oleh Pihak
Berkuasa Negeri atau dengan mana-mana Pihak Berkuasa Perancangan di mana
mereka juga merupakan Pihak Berkuasa Tempatan. Seterusnya, bagi meluluskan
pecah bahagian berhubung dengan persetujuan Badan atau Pihak Berkuasa
Tertentu seperti dibawah peruntukkan KTN terhadap pecah bahagian tanah, arahan
boleh dibuat oleh Pihak Berkuasa Negeri agar tidak meluluskan pecah bahagian
tertentu kecuali mendapat persetujuan badan atau pihak berkuasa yang diwujudkan
di bawah arahan tersebut.

Oleh itu, mana-mana permohonan tanpa sebarang

persetujuan tidak akan diluluskan.

2.2

PERMOHONAN KEBENARAN MERANCANG

Dalam proses untuk membangunankan kondominium di atas tanah pertanian ia

perlu mendapatkan permohonan kebenaran merancang sebelum membuat apa-apa
tindakan di atas tanah tersebut. Sebagaimana yang tertera dalam Akta Perancangan
Bandar Dan Desa, 1976 (Akta 172), Pihak Berkuasa Tempatan merupakan
penguatkuasa yang bertanggungjawab dalam mengatur, mengawal dan merancang
pemajuan serta pengunaan tanah dan bangunan yang terletak di kawasan bidang
kuasanya. Hal ini bertujuan supaya memberi peringatan kepada semua pemajupemaju atau individu sebelum mereka mengunakan tanah untuk pembangunan.
Perkara sebegini diberi peringatan kerana pihak berkuasa tidak mahu berlakunya
ganguan atau permasalahan di kemudian hari seperti pencemaran, banjir,
kesesakan lalulintas dan sebagainya. Tambahan pula jika kawasan tersebut
13

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

merupakan kawasan yang melibatkan kawasan kejiranan penduduk yang ramai.
Oleh sebab itu, akta-akta yang ditetapkan itu harus dipatuhi oleh mana-mana pihak
yang ingin melakukan pembinaan mahupun pembangunan.
Selain itu juga, sebelum kebenaran itu di beri persetujuan kepada pihak
pemaju pihak berkuasa perancangan tempatan perlu mengambil kira tentang
perkara yang terlibat dalam perancangan yang berkesan. Ini bertujuan supaya
cadangan pemaju untuk membangunkan kondominium di Lot 1,2 dan 3 itu tidak
memberi permasalahan kepada persekitaran mahupun memberi kesan kepada
social dan ekonomi di kawasan sekeliling itu dan turut serta mematuhi piawaian dan
garis panduan perancang. Justeru itu, pihak berkuasa perancangan tempatan perlu
mengambil kira tentang peruntukan-peruntukan di bawah rancangan struktur negeri
dan rancangan tempatan yang telah disediakan. Ini bertujuan untuk memastikan
semua syarat yang ditetapkan menepati dan selepas itu baru boleh diluluskan.
Semasa permohonan kebenaran merancang ingin dilakukan, terdapat beberapa
dokumen perlu disediakan iaitu Borang A mengikut Jadual Pertama Seksyen 21 (1)
Akta Perancangan Bandar Dan Desa 1976 dan dokumen Power of Attorney (PA). PA
ini memerlukan pemilik tanah menyediakan salinan Geran dan Hak Milik Sementara
dan mesti disahkan oleh Pejabat Tanah Daerah. Jika pemohon bukan pemilik tanah,
pemohon mestilah menyertakan surat persetujuan pemilik tanah dan mana perakuan
yang boleh menyokong serta tanda tangan pemilik tanah di atas pelan lokasi. Selain
itu, dokumen lain yang perlu disediakan adalah Resit Hasil Tanah dan Cukai Pintu
yang paling terkini. Seterusnya, pemohon dikehendaki membuat bayaran proses
permohonan kebenaran merancang. Pada masa itu, pemilik juga mesti menyertakan
pelan susun atur dan laporan cadangan pemajuan yang telah diperakukan oleh
pegawai perancang. Selain itu, pemilik perlu menyediakan dokumen senarai
bantahan pemilik-pemilik bersempadan serta surat carian rasmi yang disahkan oleh
Pejabat Tanah Daerah. Selain itu, dokumen seperti perakuan kebenaran laluan dan
laporan cadangan sistem pembentungan dan laporan EIA adalah perlu bagi proses
kelulusan merancang.
Terdapat beberapa proses permohonan kebenaran merancang yang telah
diperuntukkkan oleh Majlis Daerah Kubang Pasu bagi kawasan tapak cadangan iaitu
di Bukit Asun, Binjal, Kubang Pasu. Permohonan kebenaran merancang perlu
14

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

dikemukakan kepada pihak MDKP dengan kebiasaanya perunding yang dilantik
adalah terdiri daripada juru rancang bandar supaya dapat memberikan nasihat dari
segi proses dan memberikan alternatif pemajuan yang paling berkesan dan dapat
membantu dalam memastikan semua kelulusan yang diperlukan diperolehi dalam
jangka masa yang sepatutnya. Kelulusan dasar pembangunan akan diperolehi dan
pada masa itu pemohon dikehendaki mengemukakan permohonannya kepada pihak
berkuasa perancangan tempatan

untuk mendapatkan kebenaran merancang.

Setiap pihak berkuasa perancang tempatan adalah berbeza mengikut negeri.

Berdasarkan Prosedur yang dikeluarkan oleh pihak Majlis Daerah Kubang Pasu,
terdapat beberapa langkah yang perlu diikuti, langkah pertama adalah pemohon
mestilah mengemukan permohonan untuk kebenaran merancang bagi sesuatu
pemajuan yang ingin dilakukan kepada pihak berkuasa tempatan yang menjaga
urusan ini adalah Jabatan Perancangan Bandar dan Desa. Beberapa dokumen perlu
diserahkan kepada JPBD iaitu Borang A Jadual Pertama Kaedah 3 dan disertakan
dengan dokumen dalam Jadual Kedua Kaedah Pengawalan Perancangan (Am).
Pihak berkuasa perancang tempatan akan memproses dan menyemak permohonan
kebenaran merancang.Langkah seterusnya adalah borang permohoinan tersebut
lengkap dengan maklumat dan dokumen yang diperlukan lengkap dan mengikut
syarat-syarat permohonan, piak berkuasa perancang tempatan akan mendaftarkan
permohonan tersebut dan seterusnya akan melalui proses kiraan hasil pelan dan
tuntutan hasil pelan. Selepas itu, permohonan akan dirujuk kepada beberapa
Jabatan Teknikal seperti Jabatan Kerja Raya, Jabatan Perancangan Bandar dan
Desa, Jabatan Bomba dan Penyelamat, Tenaga Nasional Berhad dan lain-lain
Jabatan Teknikal. Mereka ini akan memberi ulasan dan beberapa pandangan
mengenai cadangan pemajuan tersebut. Pihak Berkuasa Perancang Tempatan
seterusnya akan meneliti ulasan yang dikemukan oleh Jabatan Teknikal dan
seterusnya menyemak kembali kiraan hasil pelan dan tuntutan hasil pelan dan
menentukan

sama

ada

permohonan

tersebut

memenuhi

Kaedah-kaedah

Pengawalan Perancangan Akta 172 atau tidak. Sekiranya memenuhi segala

Kaedah-Kaedah Pengawalan Perancangan Akta 172, permohonan tersebut akan
dibawa ke Mesyuarat Jawatankuasa Setempat dan keputusan mesyuarat akan
didengari,

segala

tindakan

mestilah

mematuhi

syarat

yang

dikemukakan.

Seterusnya, Majlis Mesyuarat Penuh akan melakukan pengesahan samada untuk

15

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

menolak, menangguhka dan meluluskan kertas kerja tersebut. Sekiranya kertas
kerja tersebut diluluskan, penyediaan surat kelulusan dan pelan kelulusan mestilah
dikemukan dan seterusnya akan disemak, sekiranya surat tersebut tidak lengkap,
maka proses tindakan pembetulan mesti dilalui iaitu kembali kepada peringkat
penyediaan surat kelulusan kembali. Sekiranya surat dan pelan kelulusan lengkap,
tanda tangan surat dan pelan kelulusan dibuat dan akhir sekali akan dibawa kepada
urusan merekod dan mengantar surat dan pelan kelulusan. (Sumber: Prosedur
MDKP).

2.3

PERINGKAT KELULUSAN PEMBANGUNAN TANAH

Selepas proses mengemukakan permohonan pembangunan tanah telah dibuat,

prosedur kelulusan pembangunan tanah perlu dilaksanakan untuk membangunkan
tanah yang ingin dibangunkan. Setiap pemohon mestilah mengikut beberapa
prosedur yang telah ditetapkan . pemohon mestilah melalui beberapa peringkat
kelulusan pembangunan tanah antaranya peringkat pertama adalah permohonan
kelulusan ubah syarat, peringkat kedua ialah mendapatkan permohonan kelulusan
kebenaran merancang, peringkat ketiga mestilah mendapatkan permohonan
kelulusan percantuman tanah, pecah sempadan dan pecah bahagian dan peringkat
terakhir ialah permohonan kelulusan pelan bangunan.

16

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

3.0

CADANGAN

PEMBANGUNAN

PERUMAHAN

BERTINGKAT

JENIS

KONDOMINIUM
Selepas melalui pelbagai proses pembangunan tanah, kertas kerja dilakukan supaya
dapat menjelaskan secara terperinci mengenai cadangan pembangunan perumahan
bertingkat jenis kondominium di tiga lot pertanian yang telah ditukar syarat kepada
jenis gunatanah pembangunan.

3.1

MATLAMAT DAN OBJEKTIF

Matlamat utama pembangunan tanah pertanian kepada pembangunan perumahan

bertingkat jenis kondominium adalah untuk menyediakan kediaman bertingkat yang
mengutamakan suasana yang privasi serta eksklusif dan nyaman di atas tiga lot
yang telah ditukar syaratnya kepada tanah pembangunan. Tiga lot tersebut adalah
dengan jumlah anggaran keluasan sebanyak 46 ekar (Lot 1 ialah 17 ekar, Lot 2 ialah
14 ekar, dan Lot 3 adalah 14 ekar). Rujuk andaian lot tanah pada Rajah 3.1

17

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

Keperluan terhadap kediaman bertingkat jenis kondominium ini adalah
menunjukkan permintaan yang tinggi khususnya dikalangan golongan professional
yang tinggal di sekitar kawasan bandar Alor Star, Jitra, Kubang Pasu dan sekitar
kawasan Changlun dan Sintok. Lokasi Bukit Binjal yang strategik dan mudah
diakses serta berada di sepanjang laluan Lebuhraya Utara Selatan. Selain itu,
kawasan tersebut juga jauh daripada kesesakan bandar yang sekaligus menjejaskan
kualiti alam sekitar dan kualiti hidup. Pembinaan kondominium ini dijangka akan
meraih permintaan yang tinggi khususnya kepada mereka yang menginginkan
kehidupan kediaman yang nyaman, tenang serta privasi. Selain itu, pembangunan
kondominium ini dijangka tidak menjejaskan kualiti alam sekitar kerana dijalankan
secara rapi serta mengambil faktor kebersihan alam sekitar.
Tujuan pembangunan perumahan bertingkat jenis kondominium di kawasan
tersebut adalah apabila melihat prospek tapak yang strategik, berdekatan dengan
kawasan perindustrian Napoh serta terletak dilaluan menuju ke pusat pendidikan
dan keadaan lokasi yang berhadapan dengan Lebuhraya Utara Selatan-Bukit Kayu
Hitam serta lokasi yang sedikit jauh daripada kawasan Bandar Jitra yang padat iaitu
10 kilometer. Walaupun kawasan di sekitar tapak cadangan pembangunan tanah
adalah kawasan pertanian dan kebanyakkan perumahan yang dibina atau sedia ada
adalah perumahan desa dan kecil, akan tetapi projek pembangunan perumahan
masih lagi relevan dan sesuai untuk penduduk khususnya golongan berpendapatan
tinggi dan golongan professional yang tinggal di kawasan Alor Setar, Jitra, Changlun
serta pusat pendidikan, Sintok
Selain itu, tapak cadangan juga mempunyai potensi sebagai perumahan
bertingkat jenis kondominium, ini kerana tapak tersebut mempunyai nilai eksklusif
dan ada nilai privasi. Umum mengetahui kondominium adalah sejenis bangunan
bertingkat yang mempunyai nilai hartanah mewah dan eksklusif, serta sangat
menekankan kepada aspek privasi. Oleh itu, tapak cadangan adalah relevan dan
berpotensi menjadi tumpuan penduduk bandar-bandar, golongan berpendapatan
tinggi serta penduduk yang menginginkan ruang santai dan untuk memiliki kediaman
yang nyaman serta privasi di kawasan Bukit Asun ini. Kewujudan pelbagai
kemudahan infrastruktur yang sedia ada juga telah mendorong kepada pengenalan
cadangan perumahan bertingkat jenis kondominium. Infrastruktur yang sedia ada
adalah lebuhraya, pusat kegiatan ekonomi, kemudahan institusi pendidikan serta
18

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

berdekatan pekan Napoh dan pusat sehenti serta berdekatan dengan pusat rekreasi
(Taman Tema Darul Aman).
3.2

LOKASI TAPAK CADANGAN

Tapak cadangan yang ingin dimajukan adalah terletak di bawah Rancangan

Tempatan Kubang Pasu, Majlis Daerah Kubang Pasu, negeri Kedah Darul Aman.
Tapak cadangan ini terletak di Bukit Asun, Mukim Binjal, daerah Kubang Pasu.
Tapak cadangan ini terletak di bawah Blok Perancangan 1 iaitu Jitra-Kepala BatasTunjang. Blok Perancangan 1 iaitu (Jitra-Kepala Batas-Tunjang) mempunyai enam
Blok Perancangan Kecil (BPK). Tapak cadangan adalah terletak dalam BPK 1.5
(Paya Pahlawan). Tapak cadangan ini terletak lebih kurang 8 kilometer ke Bandar
Darulaman dan 10 kilometer ke Bandar Jitra dan 15 kilometer ke pekan Changlun.
Lokasi tapak cadangan yang berada di dalam kawasan BP 1 (Jitra-Kepala BatasTunjang) dan bersempadan dengan BP 3 (Napoh-Binjal) adalah sebab utama dalam
pemilihan lokasi pembangunan tanah.
Pada asalnya, guna tanah tapak cadangan adalah kawasan pertanian iaitu
satu lot adalah pertanian kelapa sawit dan dua lot lagi merupakan kebun getah.
Selepas

melalaui

beberapa

proses

pembangunan

tanah

yang

melibatkan

pembatalan kaveat, tukar syarat tanah, permohonan kebenaran merancang dan lainlain, kawasan tapak cadangan ini dijadikan sebagai guna tanah pembangunan
supaya

pembangunan

perumahan

bertingkat

jenis

kondominium

dapat

dilaksanakan.
Oleh itu, pihak kami ingin memajukan kawasan tanah tersebut iaitu lot 1, 2,
dan 3 di

Bukit Asun kepada pembangunan perumahan

bertingkat jenis

kondominium. Anggaran keluasan Lot 1, 2 dan 3 adalah sebanyak 46 ekar iaitu

jumlah keluasan yang agak luas bagi pembangunan kondominium. Oleh itu,
kondominium dibina meliputi enam blok disertakan kemudahan-kemudahan lain
yang akan dibina di dalam kawasan pembangunan tersebut seperti lot kedai, kolam
renang, kemudahan keselamatan, kemudahan sistem buangan, dan sebagainya.

19

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

Rajah 3.2 (a): Pelan Lokasi Kubang Pasu (Sumber: Rancangan Tempatan Kubang
Pasu)

Rajah 3.2 (b) : Lokasi tapak cadangan di Bukit Asun,Blok Perancangan 1.5 (BPK1.5)
20

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

3.3

BUTIRAN CADANGAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN BERTINGKAT

JENIS KONDOMINIUM
3.3.1 JENIS PERANCANGAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN
Jenis perancangan pembangunan perumahan yang bakal dibina di kawasan Blok
Perancangan Kecil 1.5 Paya Pahlawan iaitu kawasan Bukit Binjal sebanyak tiga lot
tanah 46 ekar, ((Lot 1 ialah 17 ekar, Lot 2 ialah 14 ekar, dan Lot 3 adalah 14 ekar)
ialah perumahan bertingkat jenis kondominium dan kemudahan kondominium
tersebut. Kondominium yang

dicadangkan

adalah berketinggian 5 tingkat.

Pembangunan perumahan kondominium adalah bertemakan kehidupan yang

eksklusif, nyaman serta privasi. Pemilihan konsep atau tema kondominium ini adalah
berdasarkan permintaan penduduk yang terdiri daripada golongan kaya, golongan
professional, serta golongan bandar yang menginginkan suasana yang harmoni dan
tenang di Bukit Asun. Perumahan kondominium ini adalah sangat menekankan
kepada aspek keselamatan, kesejahteraan dan kualiti hidup bakal pembeli.
Perancangan perumahan kondominium juga mengambil kira aspek dari segi
kepadatan kawasan. ia dapat dilihat kawasan cadangan iaitu Bukit Asun tidak begitu
padat dan ini menyebabkan kawasan tersebut sangat terjaga daripada ancaman
atau pengaruh lain. Kepadatan di bandar mungkin menyebabkan sesetengah
golongan yang berpendapatan tinggi beralih arah kepada kehidupan yang lebih
privasi dan tenang daripada kesesakan bandar. Oleh itu, jenis perancangan
pembangunan perumahan kondominium ini sangat bersesuaian dan mempunyai
prospek serta akan dibeli oleh sasaran pembeli. Pembangunan perumahan yang
diramcang juga dilengkapi dengan beberapa komponen sokongan atau kemudahan
sokongan seperti kemudahan infrastruktur, kemudahan parkir, kawasan lapang serta
banyak lagi. Komponen akan dibincangkan dalam komponen tanah perumahan.

3.3.2 TARGET DAN SASARAN

Target

dan

sasaran

cadangan

pembangunan

perumahan

bertingkat

jenis

kondominium ini adalah kepada masyarakat dalam atau luar daripada kawasan BPK
1.5 tersebut. Sasaran mestilah terdiri daripada golongan kaya, berpendapatan tinggi,
berkemampuan serta golongan professional dan golongan yang menginginkan
ketenangan dan mengutamakan kualiti hidup. Kesesuaian lokasi tempat ini diambil
21

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

kira atas faktor-faktor tersebut. Lokasi cadangan ini juga tidak berada di tempat yang
sesak serta padat dengan penduduk serta pembangunan lain. Kriteria tersebut
adalah sangat dipertimbangkan oleh pembeli. Tapak cadangan juga mempunyai
potensi sebagai perumahan bertingkat jenis kondominium, ini kerana tapak tersebut
mempunyai nilai eksklusif dan ada nilai privasi. Umum mengetahui kondominium
adalah sejenis bangunan bertingkat yang mempunyai nilai hartanah mewah dan
eksklusif, serta sangat menekankan kepada aspek privasi. Oleh itu, tapak cadangan
adalah relevan dan berpotensi menjadi tumpuan penduduk bandar yang ingin
menghindari kesesakan bandar, golongan berpendapatan tinggi serta penduduk
yang menginginkan ruang santai serta untuk memiliki kediaman yang tenang,
nyaman dan privasi di kawasan Bukit Asun ini.

3.3.3 KOMPONEN ITEM TANAH PERUMAHAN

Berdasarkan bantuan nasihat yang diberikan oleh pihak konsultan Axis Survey
Consultant dan bantuan En.Nasir dari Jabatan Perancangan Bandar dan Desa.
Selain daripada pembinaan kondominium sahaja, terdapat juga komponenkomponen lain yang perlu disediakan. Ia adalah supaya dapat melengkapkan
cadangan pembangunan perumahan kondominium tersebut dengan kemudahankemudahan lain sekaligus dapat memberi sokongan dalam aspek guna tanah.
Keluasan guna tanah yang berjumlah 46 ekar ini adalah satu jumlah yang agak luas
untuk pembinaan kondominium. Oleh itu, analisis telah dilakukan dengan
mengkhususkan 5 blok bangunan perumahan kondominium, disertakan dengan
kemudahan kondominium yang lain dibina adalah 10 lot kedai, 2 biji kolam renang,
surau, tandas awam, tempat letak kereta pelawat atau awam, tempat letak kereta
penghuni, sistem saliran dan perparitan, dewan serbaguna tempat rekreasi serta
landskap, pondok pengawal, lif setiap blok, jalan berturap dan kawasan lapang.

22

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

3.3.4 CADANGAN

ITEM

PEMBANGUNAN

DI

DALAM

KAWASAN

KONDOMINIUM
Mengikut garis panduan pemajuan kelas kegunaan tanah di BP 1.6, keluasan tanah
46 ekar akan dibina dengan kondominium 5 tingkat, sebanyak 6 blok kesemuanya,
setiap paras/tingkat ada 10 unit dan jumlah unit keseluruhan adalah 240 unit
kesemuanya. Anggaran keluasan pula adalah setengah ekar bagi setiap satu unit.
Ini bermakna bagi setiap blok adalah lebih kurang 5 ekar. Jika enam blok dibina,
guna tanah keseluruhan bagi kediaman adalah 30 ekar kesemuanya. (anggaran
keluasan gunatanah bagi semua komponen dapat dilihat dalam Jadual 1). Setiap
daripada blok kondominium tersebut tidak dibina secara rapat kerana ingin menjaga
pandangan bagi setiap blok (1 ekar digunakan sebagai ruang sempadan antara
blok-blok kondominium).
Lebihan 13 ekar lagi adalah untuk kegunaan kemudahan lain. Selain daripada
240 unit kondominium, turut dibina adalah sebuah surau untuk kegunaan orang
muslim, surau ini dibina sebagai tempat ibadat untuk menunaikan solat berjemaah
dan untuk kegunaan komuniti islam dalam aktiviti kerohanian dalam kawasan
kondominium tersebut. Selain itu turut dibina dua biji kolam renang untuk golongan
dewasa dan untuk kanak-kanak. Umum mengetahui bahawa kolam renang ini
adalah kemudahan yang mesti ada dalam kawasan kondominium, ini kerana kolam
renang adalah simbol kepada nilai eksklusif dan mewah. Di samping itu, cadangan
kemudahan lain yang turut disediakan adalah pondok pengawal di bahagian
hadapan, ia adalah bagi menjaga keamanan penghuni dan menjaga keselamatan
privasi penghuni. Pondok pengawal yang dibina akan dilengkapi sistem kamera litar
tertutup serta pagar elektronik dan pengawal keselamatan yang berkemahiran.
Selain itu, beberapa lot tempat letak kenderaan penghuni juga disediakan di
kawasan pembangunan kondominium tersebut dengan keluasan parking yang
diperuntukkan adalah lebih 480 unit di kesemua blok. Tempat letak kenderaan
penghuni tersebut terletak di tingkat bawah setiap blok kondominium. Tempat letak
kenderaan penghuni juga akan dilengkapi dengan sistem kamera litar tertutup dan
pengawal keselamatan yang berjaga dan sistem penggera kebakaran. Setiap blok
juga akan disediakan dua lif bergerak, ia adalah bagi memudahkan dan

23

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

mempercepatkan pergerakan para penghuni kediaman. Lif juga akan dilengkapi
sistem kamera litar tertutup bagi menjaga keselamatan penghuni.
Selain menjaga kesejahteraan para penghuni, pelawat juga diberi keistimewaan
dengan penyediaan tempat parkir kenderaan di dalam kawasan kondominium,
mereka ini memerlukan pas pelawat terlebih dahulu sebelum memasukinya. Selain
itu, 2 unit tandas awam turut disediakan bagi kemudahan sanitari pelawat, tandas
awam akan diletakkan di kawasan tumpuan dan mudah dilihat. Di samping itu, turut
dibina kemudahan kondominium yang lain seperti deretan kedai iaitu sebanyak 10
unit. Deretan kedai dibina juga dapat memenuhi keperluan penghuni atau pelawat.
Keperluan disini adalah bermaksud, lot kedai ini boleh digunakan untuk kegunaan
kedai runcit, kedai makanan, restoren dan lain-lain. Setiap lot diperuntukkan
keluasan sebanyak 0.3 ekar setiap satu unit. Selain itu juga, dewan serbaguna turut
disediakan dan bertujuan untuk kegunaan orang ramai, dewan tersebut mempunyai
4 gelanggang badminton, satu pentas dan kelengkapan kerusi meja serta alat-alat
elektronik.
Bagi kegunaan rekreasi dan landskap pula, diperuntukkan pecahan keluasan tanah
landskap sebanyak 1 ekar, dan rekreasi pula adalah sebanyak 2 ekar. Rekreasi yang
disediakan adalah 1 unit padang bola (1 ekar), satu unit gim (0.5 ekar) serta
kegunaan rekreasi lain seperti taman permainan kanak-kanak sebanyak setengah
ekar. Sistem saliran dan pembentungan juga disediakan. Taki air juga disediakan di
setiap blok kediaman kondominium. Keluasan tidak dikira kerana berada dalam
keluasan blok kediaman (Rujuk Jadual 1).
Jadual 1: Pelan susun atur cadangan dan anggaran keluasan pemaju di Bukit Asun,
Binjal, Kubang Pasu.
Bil. Penggunaan tanah
1
Kediaman kondominium

Keluasan (ekar)
Unit
Peratus%
0.5 x 10 unit x 6 blok = 10 x 4 x 6 = 65.21%

2
3

30 ekar
240 unit
0.5 x 2 unit = 1 ekar
2 unit
2.17%
Sama
keluasan 480
unit (tidak dikira

Kolam Renang
Tempat parkir penghuni

dengan

kediaman disediakan

kondominium
4

Tempat

parkir

kenderaan 1 ekar = 100 unit ke 100 unit

dalam
keseluruhan
keluasan)
2.17%
24

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

pelawat & penghuni diluar
Tandas awam

atas
0.25 ekar x 2 unit = 2 unit

1.09%

Surau

0.5 ekar
1 ekar x 1 unit = 1 1 unit

2.17%

Dewan Serbaguna

ekar
1 ekar x 1 unit = 1 1 unit

2.17%

Lot kedai

ekar
0.3 ekar x 10 unit = 3 10 unit

6.52%

Kawasan rekreasi

ekar
Padang bola = 1 ekar

Gym = 0.5 ekar

setiap satu

5
6

unit 4.35%

Taman permainan = jenis

0.5 ekar
10
11

Jumlah = 2 ekar
1 ekar
pembentungan, 2 ekar

Landskap
Sistem
saliran

dan

jalan

rekreasi
-

2.17%
4.35%

keluar

masuk, pondok pengawal,

tempat
12

sampah
Kawasan

pembuangan
lapang/

ruang 3.5 ekar

7.61%

sempadan
Jumlah keseluruhan guna 46 ekar

100%

tanah kawasan

Berdasarkan jadual diatas, diterangkan secara terperinci keluasan guna tanah bagi
item pembangunan yang dicadangkan. Berikutnya, cadangan item pembangunan
tersebut dapat dilihat berdasarkan lakaran layout plan di muka surat seterusnya.

3.3.5 GARIS PANDUAN

Mengikut garis panduan kelas kegunaan tanah bagi kawasan Blok Perancangan
Kecil 1.5 Paya Pahlawan, kawasan Bukit Asun ini dibenarkan untuk dijadikan
kawasan kediaman terancang rumah bertingkat. Mengikut kelas kegunaan tersebut,
25

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

rumah bertingkat dibenarkan termasuklah kondominium. Ketinggian bangunan yang
dibenarkan oleh Majlis Daerah Kubang Pasu bagi kawasan Bukit Asun (BPK 1.5)
adalah sebanyak 5 tingkat, ketinggian tersebut adalah ketinggian maksimum
termasuk ruang tempat letak kereta. Sebarang penambahan tingkat dibenarkan
sekiranya melakukan permohonan dengan Majlis Daerah Kubang Pasu disertakan
dengan sebab-sebab yang kukuh. Ketinggian bangunan maksimum juga bergantung
kepada nisbah plot, kawasan plinth dan keharmonian dengan kawasan sekitar serta
tertakluk kepada lain-lain syarat yang digunapakai oleh Majlis Daerah Kubang Pasu
dan Jabatan Penerbangan Awam (DCA). Selain itu, dari aspek densiti pula, lain-lain
rumah bertingkat adalah dibenarkan dengan syarat kurang 40 unit per ekar.
Cadangan pemajuan kondominium ini memenuhi syarat densiti tersebut dengan
mempunyai kurang daripada 40 unit bagi per ekar. Semua pemajuan adalah
mematuhi garis panduan dan piawaian yang digunapakai oleh Majlis Daerah Kubang
Pasu. Sebarang aktiviti yang bercanggah dengan garis panduan perlu mendapat
kelulusan khas daripada Pihak Berkuasa Negeri. Rujukan disertakan dibahagian
Lampiran.

3.3.6 FAEDAH PEMBANGUNAN PERUMAHAN BERTINGKAT DI KAWASAN

BUKIT ASUN
Cadangan pembangunan perumahan bertingkat jenis kondominium di kawasan
Bukit Asun memberikan satu titik peralihan bagi sektor perumahan di bahagian
Kubang Pasu. Perumahan jenis kondominium adalah tidak diberi perhatian dan
masih lagi belum dibina oleh mana-mana pihak pemaju. Kesungguhan pihak kami
mengemukakan cadangan ini adalah melihat kepada prospek perumahan bertingkat
jenis kondominium pada masa hadapan. Dengan pembangunan pesat di beberapa
kawasan BP 1, satu peralihan perlu dilakukan agar tidak berlaku masalah bandar
seperti bandar- bandar di Malaysia. Oleh itu, sektor perumahan tidak seharusnya
tertumpu di kawasan bandar sahaja. Pemilihan tapak di Bukit Asun adalah sangat
baik kerana kedudukan tapak tersebut bukan dalam kawasan bandar Jitra dan
pekan

Changlun.

Ia

sekaligus

memberikan

kelebihan

kepada

cadangan

pembangunan kondominium tersebut kerana jauh daripada kesesakan, pencemaran

bunyi serta gangguan alam sekitar. Cadangan pembangunan kondominium juga
mempunyai ciri-ciri seperti nyaman, eksklusif serta privasi dan moden. Ini sekaligus
26

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

membawa kepada perubahan dalam sektor perumahan bertingkat khususnya di
kawasan BP 1.5 dan daerah Kubang Pasu.

3.3.7 PELAN CADANGAN YANG DIRANCANG DI BUKIT ASUN

Rajah 3.3.7 (a) : Pelan Lokasi Blok Perancangan 1 (Paya Pahlawan) dan pelan
lokasi tapak cadangan

Rajah 3.3.7 (b) : Pelan Tapak Cadangan Pembangunan Perumahan Kondominium

di Bukit Asun

27

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

4.0

KESIMPULAN
28

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

Secara kesimpulannya, cadangan pembangunan perumahan bertingkat jenis
kondominium ini jelas menunjukkan prospek perumahan bertingkat untuk pada masa
hadapan. Tapak cadangan juga mempunyai potensi sebagai perumahan bertingkat
jenis kondominium, ini kerana tapak tersebut mempunyai nilai eksklusif dan ada nilai
privasi. Umum mengetahui kondominium adalah sejenis bangunan bertingkat yang
mempunyai nilai hartanah mewah dan eksklusif, serta sangat menekankan kepada
aspek privasi. Oleh itu, tapak cadangan adalah relevan dan berpotensi menjadi
tumpuan penduduk bandar yang ingin menghindari kesesakan bandar, golongan
berpendapatan tinggi serta penduduk yang menginginkan ruang santai serta untuk
memiliki kediaman yang tenang, nyaman dan privasi di kawasan Bukit Asun ini.
Selain itu segala faktor dan analisis telah dijalankan dan jelas projek pembangunan
perumahan bertingkat ini sangat sesuai diwujudkan. Cadangan ini juga dibuat
berdasarkan garis panduan yang telah ditetapkan oleh Majlis Daerah Kubang Pasu
serta melalui pelbagai prosedur pembangunan tanah. Cadangan perumahan
bertingkat kondominium ini diharapkan mampu direalisasikan dan mempunyai
prospek pembangunan yang cerah dan moden.

29