Capital Value - Woningbeleggingsmarkt in Beeld 2015

Research
A Capital Value production
De woning(beleggings)markt
in beeld 2015
Voorwoord
Voor u ligt het onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 2015. Dit onderzoek is onderdeel van de
Shared Value reeks en is tot stand gekomen in samenwerking met ABF Research. Net als in de vorige edities is
de doelstelling van dit onderzoek om actuele trends en ontwikkelingen op de woning(beleggings)markt in beeld
te brengen.
De komende jaren bieden demografische, economische en beleidsontwikkelingen in Nederland voldoende
opgaven en kansen aan alle spelers op de Nederlandse woning(beleggings)markt. De belangrijkste boodschap
is dat de Nederlandse markt een groeimarkt is en dit de komende jaren ook zal blijven. Samenwerking tussen
betrokken partijen en goede afstemming van taken zijn echter essentieel om de kansen van de groeimarkt
daadwerkelijk te benutten.
De afgelopen vier maanden heeft Capital Value onderzoek uitgevoerd onder een grote groep beleggers in Nederlandse huurwoningen. Zowel institutionele, particuliere als internationale beleggers zijn gevraagd naar hun visie
op de woningbeleggingsmarkt en hun beleggingsbeleid voor de nabije toekomst. Daarnaast is een groot deel van
de woningcorporaties in Nederland gevraagd naar de ontwikkelingen binnen het corporatiebezit, de invloed van
beleidsontwikkelingen op de bedrijfsvoering en het toekomstige verkoopbeleid. Ook zijn gesprekken gevoerd
met belangenorganisaties en een aantal financiers van woningbeleggingen.
ABF Research heeft met behulp van diverse rekenmodellen een toekomstbeeld geschetst van de woningmarkt
voor de komende 5 tot 10 jaar, waardoor een compleet beeld kan worden gegeven van de kansen en knelpunten
op de woning(beleggings)markt voor de komende jaren.
Capital Value streeft ernaar middels onderzoek een bijdrage te leveren aan transparantie en professionalisering
van de woning(beleggings)markt.
Wij stellen uw eventuele reactie zeer op prijs.
Mr. C.A. (Kees) van Harten MRE MRICS
Ing. M.A. (Marijn) Snijders RT MRICS
Directeur
Directeur
Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2015 | 1
2 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2015
Inhoudsopgave
Voorwoord
Samenvatting
Deel 1: De woningmarkt in beeld
Hoofdstuk 1: Inleiding woningmarkt 7

1.1
De woningmarkt in nieuw perspectief
1.2
Opbouw van de Nederlandse woningmarkt
1.3
Opbouw rapport
Hoofdstuk 2: De Nederlandse woningmarkt 9

2.1
Maatschappelijke ontwikkelingen
2.2
Het beleid ten aanzien van de woningmarkt
9
14
Hoofdstuk 3: Verwachtingen tot 2020 15

3.1
Landelijke trends
15
3.2
Regionale verschillen
17
Hoofdstuk 4: Themas voor de woningbeleggingsmarkt 21

4.1
De ontwikkeling van de huursector
21
4.2
Starters in huur en koopsector
23
4.3
Studentenhuisvesting
23
Deel 2: De woningbeleggingsmarkt in beeld
26
Hoofdstuk 5: Inleiding woningbeleggingsmarkt 26

Hoofdstuk 6: Woningbeleggers en de woningbeleggingsmarkt 27
6.1
De woningbeleggingsmarkt 2014
27
6.2
Institutionele beleggers
28
6.3
Particuliere beleggers
31
6.4
Internationale beleggers
34
Hoofdstuk 7: Woningcorporaties 38
7.1
Invloed van beleid op bedrijfsvoering
38
7.2
De woningportefeuille van woningcorporaties
39
7.3
Verkoop corporatiebezit en complexgewijze verkoop
40
7.4
Verkoopdoelstellingen complexgewijze verkoop
41
7.5
Interesse beleggers in corporatiebezit
43
Hoofdstuk 8: De financieringsmarkt voor (woning)beleggingen 45

8.1
Ontwikkelingen op de financieringsmarkt in 2014
45
8.2
Internationale belangstelling
45
8.3
Nieuwe opgave: Financiering woningcorporaties
45
8.4
Vooruitblik voor 2015
46
Bijlage: Kerncijfers per regio
47
Samenvatting
Het medio 2013 ingezette herstel op de woningmarkt is in 2014 verder doorgezet. Het aantal woningverkopen is
toegenomen en verkoopprijzen zijn gestegen. Ook wanneer naar ontwikkelingen op de langere termijn gekeken
wordt, is het sentiment positief. De Nederlandse woningmarkt is nog steeds een groeimarkt.
De bouwproductie blijft echter nog steeds achter bij de vraag. Sinds 2010 is de productie sterk teruggelopen
met een dieptepunt van 35.000 woningen in 2013. De komende jaren zal het bouwvolume naar verwachting
weer groeien van 56.000 nieuw te bouwen woningen in 2015, oplopend naar 70.000 rond 2020.
Naar verwachting zal de totale woningvoorraad tussen 2015 en 2020 groeien met circa 260.000 woningen.
Volgens berekeningen van ABF Research zal 60% van de nieuwbouw gerealiseerd worden in de koopsector en
40% in de huursector. Dit komt neer op 125.000 nieuwbouw huurwoningen. Van deze huurwoningen zullen
naar verwachting 85.000 woningen gebouwd worden voor het gereguleerde huursegment. Het initiatief voor
de ontwikkeling van deze woningen zal hoofdzakelijk bij woningcorporaties liggen. Daarnaast zal met name
privaat kapitaal noodzakelijk zijn voor de realisatie van 40.000 woningen voor het geliberaliseerde huursegment. Verder vinden er mutaties plaats tussen de huur- en koopsector middels uitponding. Jaarlijks zullen
circa 15.000 woningen aan het (gereguleerde) huursegment onttrokken worden door verkoop aan eigenaarbewoners. Woningcorporaties zijn hierbij relatief gezien de grootste uitponders.
Woningtekort loop verder op; meer huishoudens in de BAR

Het aantal huishoudens zal de komende vijf jaar nog substantieel groeien met circa 294.000, dit is een groei
van bijna 60.000 huishoudens per jaar. Het gevolg hiervan is dat de krapte op de Nederlandse woningmarkt in
de toekomst nog verder op zal lopen.
De groei in huishoudens is net als de bouwproductie regionaal gespreid. Naar verwachting zal het woningtekort
met name in stedelijke gebieden verder oplopen. In de regio Amsterdam is het woningtekort nu circa 4%. In
2020 zal dit tekort oplopen naar circa 8%. In de regio Utrecht zal het woningtekort oplopen van 4,5% naar circa
6,9% in 2020.
Deze toenemende druk op de woningmarkt heeft tot gevolg dat meer huishoudens gehuisvest zullen worden buiten de reguliere woningmarkt. Deze huishoudens zullen voor het grootste gedeelte terechtkomen in
Bewoonde Andere Ruimten (BAR). Het aandeel huishoudens wonend in BAR zal de komende jaren toenemen
van circa 421.000 in 2015 tot circa 440.000 in 2020.
Grote groep starters op de woningmarkt; groeiende vraag naar studentenwoningen

Jaarlijks zoeken circa 400.000 jonge huishoudens (< 30 jaar) een andere woning. Van deze groep is circa 75%
op zoek naar een huurwoning, de overige 25% naar een koopwoning. Deze jonge huishoudens zoeken vooral
een koop- of huurwoning in stedelijke woonmilieus. De vraag van deze groep jonge huishoudens richt zich met
name op woningen binnen de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht, Noord-Brabant en Gelderland.
Het aantal studenten neemt de komende jaren verder toe met 54.000 tussen 2014 en 2022. Naar verwachting
zal het aantal uitwonende studenten in deze periode groeien met 19.000 studenten. Gelet op de woonwensen
van de studenten zouden vooral kamers met eigen voorzieningen bijgebouwd moeten worden. Wat het effect
van het nieuwe leenstelsel op de vraag naar studentenhuisvesting is, zal nog moeten blijken.
Record aantal transacties in 2014 en toename beschikbaar kapitaal in 2015

In 2014 is voor een recordvolume van circa 3 miljard euro aan Nederlandse woningportefeuilles aangekocht
door beleggers. Daarnaast heeft 2014 zich gekenmerkt door de toetreding van meerdere internationale beleg-
gers tot de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. Internationale partijen hebben in 2014 een recordvolume van
circa 1,5 miljard euro in Nederlandse woningen belegd. Deze trend komt overeen met de uitkomsten van het
onderzoek van vorig jaar.
Voor 2015 geven institutionele, particuliere en internationale beleggers aan gezamenlijk circa 5 miljard euro
beschikbaar te hebben voor nieuwe investeringen in de Nederlandse woningmarkt. Nog steeds wordt door
beleggers het risico-rendementsprofiel van woningbeleggingen ten opzichte van andere segmenten als zeer
positief ervaren. De bereidheid onder beleggers om in Nederlandse huurwoningen te investeren is ten opzichte
van 2014 sterk toegenomen. De verwachting is echter dat er onvoldoende geschikt product op de markt zal
komen om het beschikbare kapitaal daadwerkelijk aan te wenden. Het risico bestaat dat met name buitenlandse beleggers de focus op Nederland verliezen bij te weinig geschikt aanbod.
De investeringsprofielen van de verschillende beleggers zijn complementair aan elkaar. Institutionele beleggers
zijn met name op zoek naar nieuwbouwontwikkelingen binnen stedelijke groeiregios. Particuliere beleggers
zijn vaker regionaal actief en daarnaast hoofdzakelijk genteresseerd in kleinere portefeuilles met bestaande
bouw (bouwjaar voor 2005). Het beleggingsbeleid van internationale beleggers is gericht op de acquisitie van
portefeuilles van substantieel volume verspreid over heel Nederland, waarbij ook sociale huurwoningen tot de
interesse behoren. Voor een volledig beeld van het investeringsprofiel van de internationale beleggers verwijzen
wij graag naar het rapport: The investment policy of international residential investors - 2015.
Mismatch dreigt; groot volume beschikbaar, voldoende product ontbreekt

Institutionele beleggers vormen de belangrijkste aanjagers voor de ontwikkeling van de huurmarkt boven de
liberalisatiegrens. Van alle beleggers verwerft deze groep de meeste woningen in dit segment. De verwachte
bouwopgave voor het geliberaliseerde huursegment omvat 40.000 woningen voor de komende vijf jaar. Dit komt
neer op minimaal 8.000 woningen per jaar. De afgelopen jaren kon deze groep van investeerders maximaal
circa 3.500 woningen per jaar verwerven. Hierdoor is in 2013 en 2014 circa 650 miljoen euro niet aangewend.
Het is echter de vraag of zonder extra maatregelen van gemeenten en marktpartijen ter bevordering van
de bouwproductie van dit huursegment, de geprognosticeerde bouwopgave van 40.000 huurwoningen in het
geliberaliseerde segment over vijf jaar behaald zal worden. Te meer bouwers en projectontwikkelaars in toenemende mate koopwoningen willen bouwen als gevolg van het aantrekken van de koopwoningenmarkt. Hierdoor
zal de druk op het geliberaliseerde deel van de huurmarkt de komende jaren verder toenemen. Inspanning van
alle betrokken partijen en aanvullende maatregelen zijn daarom noodzakelijk voor een gezonde ontwikkeling
van dit deel van de huurwoningmarkt. Het Rijk, gemeenten, beleggers, bouwsector n corporaties hebben een
collectieve verantwoordelijkheid om de tekorten terug te dringen.
Woningcorporaties; bedrijfsvoering en verkoopdoelstellingen

In 2015 zal de Herziene Woningwet worden ingevoerd waarin de volkshuisvestelijke taken van woningcorporaties duidelijker gedefinieerd worden. De voornaamste maatregel is de verplichte (administratieve of juridische)
splitsing van de DAEB en niet-DAEB activiteiten van woningcorporaties. Ontwikkelingen van nieuwe niet-DAEB
activiteiten door woningcorporaties worden hierbij minder aantrekkelijk. Samenwerking tussen woningcorporaties en beleggers kan voor de toekomst een optie zijn om op die manier toch multifunctionele (woning)projecten
te realiseren. Uit onderzoek blijkt dat circa 85% van de institutionele beleggers samenwerking met woningcorporaties als een realistische optie ziet. Bij woningcorporaties ligt dit aandeel op 49%.
Van de ondervraagde woningcorporaties geeft circa 30% aan de komende twee jaar complexgewijs woningen te
willen verkopen. Naast inkomsten realiseren voor nieuwe investeringen wordt als belangrijkste reden aangegeven (57%) dat de te verkopen woningen niet binnen de volkshuisvestelijke doelstellingen passen. Het afgelopen
jaar heeft laten zien dat de aangeboden woningportefeuilles onder de huidige marktomstandigheden n de
huidige regelgeving goed verkoopbaar zijn. De meerderheid van deze corporaties (64%) geeft aan de inkomsten
uit complexgewijze verkoop te willen gebruiken voor herinvesteringen in woningbouw binnen het gereguleerde
huursegment. Deze bouwopgave voor het gereguleerde huursegment is 85.000 woningen tot 2020.
Historisch dieptepunt in afgegeven bouwvergunningen corporaties

Het is echter de vraag of woningcorporaties in staat zullen zijn deze geprognosticeerde bouwopgave in de toekomst te realiseren gezien de beperkte hoeveelheid afgegeven nieuwbouwvergunningen aan woningcorporaties.
De voorlopige cijfers van CBS geven aan dat voor 2014 het aantal verleende vergunningen op een dieptepunt
van circa 6.200 zal uitkomen (in 2009 werden nog circa 25.000 vergunningen afgegeven aan woningcorporaties). Voor een gezonde samenstelling van de huurmarkt is het van belang dat goede huurwoningen onder de
liberalisatiegrens worden toegevoegd. Samenwerking en afstemming tussen woningcorporaties, gemeenten en
beleggers is ook voor dit segment essentieel.
De financieringsmarkt voor woningbeleggingen

2014 heeft een kentering teweeg gebracht op de financieringsmarkt van woningbeleggingen. Sinds de financile
crisis hebben de banken hun leningproductie voor financiering van vastgoedbeleggingen sterk teruggeschroefd.
Eind 2013 waren Nederlandse banken nog zeer terughoudend bij de financiering van grote woningportefeuilles.
Vanaf het tweede kwartaal van 2014 is de bereidheid onder Nederlandse banken om (grote) woningportefeuilles
te financieren sterk toegenomen. In het tweede kwartaal van 2014 zijn daarnaast de Duitse banken opnieuw
toegetreden tot de Nederlandse financieringsmarkt voor woningbeleggingen.
De bereidheid onder banken, zowel nationaal als internationaal, om Nederlandse woningbeleggingen te financieren is groot. Er is voldoende geld beschikbaar op de kapitaalmarkt. Uit het onderzoek blijkt dat banken een
aanzienlijke groei van de leningproductie verwachten voor de komende jaren. Banken kijken met een groeibril
naar de nabije toekomst en geven aan te verwachten dat de leningproductie in 2015 zal toenemen. Meer aanbieders van kapitaal betekent dat concurrentie op de financieringsmarkt zal gaan toenemen.
Woningcorporaties vormen door de aanstaande beleidsontwikkelingen voortkomend uit de Herziene Woningwet
in potentie een interessante afzetmarkt voor banken in de nabije toekomst. Onder de nieuwe regelgeving is het
voor woningcorporaties namelijk niet meer mogelijk om niet-DAEB activiteiten te (her)financieren middels een
door het WSW geborgde lening. Woningcorporaties zullen daarom in de toekomst voor financiering van de nietDAEB activiteiten marktconforme (her)financiering moeten aantrekken.
Een positievere beeldvorming van de Nederlandse woningmarkt heeft ertoe bijgedragen dat buitenlandse financiers een rol willen gaan spelen op de Nederlandse financieringsmarkt voor woningen. Deze trend zal een
positieve stimulans zijn voor de Nederlandse (huur)woningenmarkt.
Deel 1: De woningmarkt in beeld

Hoofdstuk 1: Inleiding woningmarkt
1.1 De woningmarkt in nieuw perspectief
De Nederlandse woningmarkt is onderhevig aan een veelvoud van ontwikkelingen en trends. Tegen de achtergrond van de woningmarkt speelt een geleidelijke, maar structureel afnemende demografische groei. De grote
groei die de Nederlandse woningmarkt in de 20e eeuw meegemaakt heeft, zal zich niet doorzetten in de 21e
eeuw. Dit betekent niet dat niets meer hoeft te gebeuren op de woningmarkt. Maar de opgave verandert wel
langzaam van karakter. De uitbreidingsopgave waar Nederland op dit moment nog voor staat, zal in de loop van
de 21e eeuw veranderen in een vervangingsopgave. Als woningen na 100 jaar gesloopt zouden worden, betekent dit dat op termijn 1% van de voorraad vervangen moet worden. Dat alleen al zou vragen om 70.000 nieuwe
woningen ter vervanging op jaarbasis. Bovendien loopt de demografische groei wel langzaam terug, maar de
teller staat zeker nog niet op nul. Tussen 2010 en 2030 komen er nog 1 miljoen huishoudens bij: 50.000 huishoudens per jaar. En ook tussen 2030 en 2050 zullen er volgens de huidige inzichten nog 200.000 huishoudens
bij komen. Kortom: voorlopig is de woningmarkt nog steeds een groeimarkt.
In meer kwalitatieve zin is een ontwikkeling te verwachten waarbij de koopsector in omvang groeit en de huursector in omvang stabiliseert. Bij deze verwachtingen speelt het overheidsbeleid ten aanzien van de woningmarkt een belangrijke rol. Afspraken hierover zijn vastgelegd in het Woonakkoord dat begin 2013 tot stand is
gekomen. Dit Woonakkoord raakt zowel de huur- als de koopsector. In de huursector worden jaarlijkse boven
inflatoire huurverhogingen mogelijk gemaakt waar tegenover een verhuurderheffing staat. Waar het de koopsector betreft, zal weer afgelost moeten worden op hypotheken en wordt het maximale aftrektarief de komende
jaren geleidelijk verlaagd. Dit betekent dat het wonen duurder wordt, zowel voor huurders als voor eigenaarbewoners. Echter om deze kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingen in perspectief te zetten, is het van
belang eerst een goed beeld te vormen van de huidige omvang en structuur van de Nederlandse woningmarkt.
In de volgende paragraaf zal hierin verder worden ingegaan.
1.2 Opbouw van de Nederlandse woningmarkt

De Nederlandse woningmarkt omvat circa 7,5 miljoen woningen. Figuur 1.1 toont de structuur van de Nederlandse woningmarkt op dit moment. Het grootste deel van deze woningen, circa 57%, behoort tot de koopsector.
Circa 1% van de woongelegenheden is niet gecategoriseerd door het CBS. De overige 42% van de woningen
behoort tot de huursector, waarvan het grootste gedeelte deel uitmaakt van het gereguleerde segment van de
huurwoningmarkt. Slechts 1 op de 10 Nederlandse huurwoningen behoort tot het vrije sector huursegment.
Woningcorporaties bezitten het grootste aandeel huurwoningen (circa 2,3 miljoen) waarvan 94% tot het gereguleerde huursegment behoort. Beleggers (institutionele en particuliere beleggers) bezitten circa 19% van alle
huurwoningen. Hun portefeuilles bevatten relatief gezien veel huurwoningen in het vrije sector huursegment.
Circa 9% van de huurwoningen valt onder de categorie overig. Deze categorie is zeer divers. Hieronder vallen
bijvoorbeeld huishoudens die hun onverkochte tweede woning tijdelijk verhuren om de dubbele hypotheeklasten te kunnen bekostigen. Daarnaast vallen in deze groep ook veel zogenaamde npitters, eigenaren van
slechts 1 of enkele huurwoningen zonder een sterk beleggingsperspectief. De omvang van het aantal huurwoningen binnen deze groep fluctueert sterk en is conjunctuurgevoelig.
1.3 Opbouw rapport

In dit rapport wordt onderzoek naar de trends en ontwikkelingen voor de komende jaren op de woning(beleggings)
markt gepresenteerd. Het onderzoek, uitgevoerd door Capital Value in samenwerking met ABF Research, is
tweeledig. In deel 1 van het rapport worden de ontwikkelingen, zoals die de komende 5 tot 10 jaar verwacht
mogen worden, in kaart gebracht. Deze verwachtingen zijn ontleend aan de kwalitatieve woningmarktverkenningen zoals ABF Research deze jaarlijks opstelt. In de nieuwste verkenningen wordt in vergelijking met vorig
Figuur 1.1: Opbouw van de Nederlandse woningmarkt

Totaal = 100%
Circa 7.500.000
Zelfstandige woningen
Huur = 42%
Circa 3.200.000 eenheden
Koop = 57%
90% gereguleerd
10% niet-gereguleerd
Corporaties = 72%
Beleggers = 19%
Circa 590.000 eenheden
Overig = 9%
94% gereguleerd
6% niet-gereguleerd
Institutioneel = 23%
45% gereguleerd
Private beleggers = 77%

75% gereguleerd
Bron: Capital Value, IVBN, CBS, 2015
jaar uitgegaan van een herstel van de markt door een grotere inkomensstijging, meer animo voor de koopsector
en een grotere bouwproductie. Deel 2 van het rapport gaat vervolgens in op de Nederlandse markt voor woningbeleggingen en de recente ontwikkelingen op deze markt. Tevens zal in dit deel van het onderzoek worden
ingegaan op de karakteristieken van de verschillende spelers op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt.
Deel 1
Allereerst wordt in hoofdstuk twee stilgestaan bij de belangrijkste maatschappelijke- en beleidsontwikkelingen
op de woningmarkt en de nieuwbouwproductie. Hoofdstuk drie zal de belangrijkste te verwachten ontwikkelingen op de landelijke en regionale woningmarkt in kaart brengen. Hoofdstuk vier gaat meer kwalitatief in op deze
ontwikkelingen, aan de hand van enkele themas. Zo wordt aandacht geschonken aan de vraag van starters op
de woningmarkt en wordt stilgestaan bij de ontwikkelingen op de markt voor studentenhuisvesting.
Deel 2
Hoofdstuk zes gaat allereerst in op het afgelopen woningbeleggingsjaar. Vervolgens wordt het beleggingsbeleid
van de Nederlandse institutionele en particuliere beleggers toegelicht. Hoofdstuk zeven presenteert de resultaten van onderzoek dat door Capital Value is uitgevoerd onder woningcorporaties. In dit hoofdstuk wordt nagegaan wat het effect van beleidsontwikkelingen zal hebben op de bedrijfsvoering van woningcorporaties. Tevens
worden de verkoopdoelstellingen van corporaties toegelicht. Tot slot zal hoofdstuk acht aandacht besteden aan
de financieringsmarkt voor (woning)beleggingen.
Hoofdstuk 2: De Nederlandse woningmarkt

Op de woningmarkt is de afgelopen jaren veel gebeurd. Na de financile crisis van 2008 is de woningmarkt
betrekkelijk hard geland: waar potentile kopers elkaar rond de eeuwwisseling nog verdrongen, viel tien jaar
later vooral het aantal bordjes te koop op. De bouwproductie is fors teruggevallen en de werkgelegenheid in
de bouwsector staat nog steeds onder druk. In 2014 lijkt de woningmarkt zich hersteld te hebben. Het aantal
woningverkopen is gestegen en ook de verkoopprijzen gaan weer omhoog. In dit hoofdstuk zal een beeld worden geschetst van de huidige stand van zaken op de Nederlandse woningmarkt en de belangrijkste ontwikkelingen die van invloed zijn op de woningmarkt.
2.1 Maatschappelijke ontwikkelingen

De Nederlandse woningmarkt heeft te maken met enerzijds maatschappelijke ontwikkelingen en anderzijds het
beleid ten aanzien van de woningmarkt. De belangrijkste maatschappelijke ontwikkelingen die van invloed zijn
op de woningmarkt zijn demografische ontwikkelingen, de inkomensontwikkeling, het gedrag van de woonconsument en ontwikkeling van de woningvoorraad en de prijzen.
Demografische ontwikkelingen
Ondanks de economische crisis heeft de groei van het aantal huishoudens zich de afgelopen jaren gewoon
doorgezet. Voor woningzoekenden was het moeilijker om eigen woonruimte te bemachtigen, maar de demografische ontwikkeling laat zich door ups en downs in de economie niet sturen. Ook de komende jaren wordt
een verdere, langzaam afnemende groei van het aantal huishoudens verwacht. In 2015 zal het aantal huishoudens nog met 60.000 toenemen. Rond 2020 komen er nog 50.000 huishoudens per jaar bij, tot 8,2 miljoen
huishoudens in 2025 (figuur 2.1). De verwachting is dat het aantal huishoudens uiteindelijk zal groeien tot 8,6
miljoen in 2060.
100
8,5
90
80
8,0
Duizenden
Miljoenen
Figuur 2.1: Het aantal huishoudens en de groei van het aantal huishoudens, 1995-2030
70
60
7,5
50
40
7,0
30
20
6,5
10
6,0
0
1995
2000
2005
Huishoudens per 1 jan (linker as)
2010
2015
2020
2025
2029
Jaarlijkse toename aantal huishoudens (rechter as)
Bron: CBS en Primos, 2014

Bron: Capital Value, 2015
Tot 2025 zal de grootste groei worden vertegenwoordigd door eenpersoonshuishoudens. De verwachting is dat
deze groep zal groeien van 2,8 miljoen tot 3,3 miljoen huishoudens in 2025 (CBS, 2014) (figuur 2.2). Deze
groep wordt voornamelijk vertegenwoordigd door mensen die 65 jaar of ouder zijn. Naar verwachting zal in 2019
de helft van alle volwassenen boven de 50 jaar zijn. Daarnaast zien we een ontwikkeling dat jongere mensen
vaker eerst op zichzelf wonen, voor ze gaan samenwonen met een partner. Dit resulteert in meer alleenstaanden
van jonge en middelbare leeftijd en dus ook meer eenpersoonshuishoudens. Ook de groep Paren zonder kinderen groeit, terwijl de groep Paren met kinderen naar verwachting zal dalen met 80.000 tot 2025.
Miljoenen
Figuur 2.2: Groei van het aantal huishoudens per categorie, 2015-2060
5
4
3
2
1
0
Eenpersoonshuishoudens
2015
2025
Paren
(met en zonder
kinderen)
2040
Eenouderhuishoudens
2060
Bron: CBS, 2014
De demografische ontwikkelingen vertonen regionale verschillen. In landelijke gebieden neemt het aantal ouderen toe en zal het aantal huishoudens minder snel stijgen. In stedelijke gebieden, voornamelijk in de vier
grootste steden, zal minder vergrijzing plaatsvinden door een stabiele toestroom van jongeren en allochtonen.
Deze groepen worden aangetrokken door de faciliteiten die de steden te bieden hebben, zoals onderwijs en
werkgelegenheid. Figuur 2.3 toont de groei van huishoudens per regio.
Figuur 2.3: Relatieve bevolkingsgroei per COROP-regio, 2012-2025
krimp (2.5 % of meer)

redelijk stabiel (-2.5% tot 2.5%)
groei (2.5% tot 5%)
sterkere groei (5% tot 10%)
sterke groei (10% of meer)
Bron: CBS en PBL, 2013
De inkomensontwikkeling
Voor 2014 en 2015 verwacht het CPB een herstel van de huishoudinkomens met een groei van 1,5% respectievelijk 0,5% per jaar. Daarmee wordt de inkomensdaling van de afgelopen jaren afgesloten. Voor de middellange
termijn wordt gerekend op een blijvende inkomensgroei van 0,5% per jaar. Deze beperkte inkomensgroei sluit
aan bij de lange termijn inkomensgroei van 0,3% per jaar (boven inflatie) over de periode 1972-2012 (figuur 2.4).
Duizenden
Figuur 2.4: Ontwikkeling netto besteedbaar huishoudinkomen, 1970-2030

39
37
35
33
31
29
27
25
1970
1980
CBS
1990
2000
CPB t/m 2016
2010
2020
2030
Herstel
Bron: CBS en CPB, 2012

Gedrag van de woonconsument

Analyses van de woonvoorkeuren laten zien dat de consument in enqutes zoals het WoON, over het algemeen
een realistisch wensenpatroon opgeeft (WBO-WoOn, 2012) (figuur 2.5). Zowel naar soort woning als naar prijsniveau geven verhuisgeneigde huishoudens wensen en mogelijkheden op die overeenkomen met de woningen
die betrokken zijn door (vergelijkbare) huishoudens die recent verhuisd zijn. Verder blijkt dat voorkeuren relatief
stabiel zijn op lange termijn en in hun (beperkte) fluctuaties mede benvloed worden door de prijsontwikkeling,
in zowel huur als koopsector. In combinatie met de te verwachten inkomensontwikkeling en het beleid ten aanzien van de woningmarkt, wordt uitgegaan van een licht herstel van de koopbereidheid van de woonconsument.
Figuur 2.5: Ontwikkeling van het percentage woningzoekenden dat bij verhuizing wil kopen
100%
80%
60%
40%
20%
0%
1986
1990
Starters
1994 1998
2002
Huurders
2006 2009 2012

Eigenaren
Bron: WBO-WoOn, 2012 en Socrates, 2014

Ontwikkeling van de woningvoorraad en de prijzen

Vanaf 2010 is de nieuwbouwproductie van woningen sterk gedaald. In de jaren daarvoor lag de bouwproductie
op circa 80.000 woningen per jaar. Sinds het uitbreken van de financile crisis is de orderportefeuille van bouw-
bedrijven sterk afgenomen met als dieptepunt de jaren 2013 en 2014. In deze jaren werden slechts tussen de
35.000 en 40.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd, een dieptepunt sinds 1948 (figuur 2.6).
Duizenden
Figuur 2.6: Historie woningproductie en bouwprognose, 1940-2018

180
160
140
120
100
80
60
40
20
2014
2015*
2018*
2010
2005
2000
1995
1990
1985
1980
1975
1970
1965
1960
1955
1948
1950
Bron: CBS en Primos, 2014
Na een forse terugval in de bouwproductie in de afgelopen jaren, wordt nu rekening gehouden met een herstel
in de productie, waardoor het totaal aantal nieuwe woningen weer kan gaan oplopen. In de prognoses wordt
rekening gehouden met 56.000 nieuw te bouwen woningen in 2015 oplopend naar 70.000 rond 2020. Verder
worden naar verwachting jaarlijks 7.000 woningen toegevoegd onder andere door verbouw en transformatie
(figuur 2.7).
Duizenden
Figuur 2.7: Ontwikkeling van de bouwproductie, 1998-2020

120
100
80
60
40
20
0
-20
-40
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Nieuwbouw
Overige toevoegingen
Onttrekkingen
Bron:
CBSCapital
en Socrates,
Bron:
Value, 2014
2015
Het CBS is recent overgestapt op de Basis Administratie Gebouwen (BAG) voor de woningstatistiek. Als gevolg
daarvan wordt nu gewerkt met een nieuwe definitie (verblijfsobjecten met een woonfunctie) waarbij ook kleine
eenheden van bijvoorbeeld 20 m2 worden meegeteld. Dit heeft geresulteerd in een groot aantal administratieve
toevoegingen aan de voorraad in 2012. De nieuwe cijfers leiden daarmee tot een trendbreuk in vergelijking met
eerdere cijfers, ook waar het gaat om de verdeling van de voorraad over huur en koopsector.
Een eerste indicatie van deze toenemende bouwproductie is de afgifte van vergunningen voor nieuw te bouwen woningen. Het aantal nieuw afgegeven bouwvergunningen loopt in 2014 weer geleidelijk op (figuur 2.8).
Aanleiding voor de stijging in het aantal afgegeven bouwvergunningen is de opwaartse ontwikkeling van de
Duizenden
Figuur 2.8: Aantal nieuw afgegeven bouwvergunningen voor woningen, 2000-2014

120
100
80
60
40
20
0
00
01
02
Totaal
03
04
05
06
07
Koopwoningen
08
09
10
11
12
13
14
Huurwoningen
Bron: CBS, 2014
huizenprijzen. Ten opzichte van de top van de markt eind 2008, is de gemiddelde prijs van een koopwoning
de laatste jaren met bijna 20% gedaald (zonder nog rekening te houden met inflatie). Inmiddels lijkt de markt
de bodem bereikt te hebben en zijn de prijzen in 2014 weer gestegen.
Het aantal transacties van koopwoningen is gestegen met 28,9% in het derde kwartaal van 2014, vergeleken
met hetzelfde kwartaal in 2013 (figuur 2.9). Dit stijgende aantal transacties is een indicatie van het groeiende
consumentenvertrouwen. Daarnaast zijn Nederlandse banken meer bereid om hypotheken te financieren. Het
is echter zinvol om deze positieve ontwikkeling in perspectief te plaatsen. In 2014 was een aantal maatregelen
van kracht die de financiering van een huis of het doen van een gift vereenvoudigden. Deze maatregelen zijn
in 2015 niet langer van kracht, dit zal van invloed zijn op de groei van het aantal transacties. Een toename in
consumenten- en marktvertrouwen kunnen dit echter compenseren, maar enige terughoudendheid met de
voorspellingen wordt geadviseerd.
Gem. Verkoopprijs (x1.000)
300
250
250
200
200
150
150
100
100
50
50
0
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
1e kw.
2e kw.
3e kw.
4e kw.
12 13 14
Aantal verkochte woningen per jaar (x1.000)
Figuur 2.9: Ontwikkeling gemiddelde verkoopprijs per kwartaal en aantal verkopen per jaar, 2000-2014
Aantal verkopen
Bron: WBO-WoOn, 2012 en Socrates, 2014
Ter vergelijking: tussen 1978 en 1985 daalden de (lopende) prijzen met 30% en gecorrigeerd voor inflatie
daalde de gemiddelde woningprijs toen met 50%.
Op de huurmarkt zijn de huren in 2014 sneller gestegen. Deze snellere stijging wordt veroorzaakt door de inko-
mensafhankelijke huurverhoging, waarbij de huurstijging wordt gekoppeld aan het inkomen van de huurder.
Hierdoor mogen de huren van huurders met hogere huishoudinkomens in sociale huurwoningen meer stijgen
dan de inflatie.
2.2 Het beleid ten aanzien van de woningmarkt

Geldende beleidsontwikkelingen hebben invloed op de woningmarkt. Het is daarom van belang enkele van
deze beleidsontwikkelingen en hun effecten te benoemen. Het Woonakkoord (van begin 2013) maakt voor het
gereguleerde huursegment boveninflatoire huurverhogingen mogelijk, gedifferentieerd naar de hoogte van het
huishoudinkomen. In welke mate verhuurders van deze mogelijkheid gebruik maken moet afgewacht worden.
Wel blijkt uit de eerste cijfers over de huurverhoging per 1 juli 2013 en 2014 dat verhuurders de mogelijkheden
doorgaans redelijk benut hebben, voornamelijk voor de lagere huishoudinkomens. Voor de hogere huishoudinkomens is vaak een iets lagere dan maximaal mogelijke huurverhoging aangehouden.
Tegenover deze boveninflatoire huurverhogingen staat een verhuurderheffing. Berekeningen hebben laten zien
dat de in potentie haalbare extra huurverhogingen in evenwicht zijn met deze heffing. Daarmee zijn extra huurverhogingen overigens niet de enige weg om de heffing te betalen. Ook kan met verkoop van onroerend goed
en kostenbesparing de heffing betaald worden. Uit het meest recente Sectorbeeld voor de sociale huursector,
blijkt dat de woningcorporaties een flinke besparing in de uitgaven doorgevoerd hebben waardoor het jaarresultaat omhoog is geschoten van -1,4 miljard euro in 2012 naar +12,5 miljard euro in 2013 (CFV, 2014). Ook het
(volkshuisvestelijk) vermogen is fors gestegen van 32 naar 45 miljard euro.
Recent is een nieuwe systematiek voor het woningwaarderingssysteem (WWS) geaccordeerd in de Tweede
Kamer. Per 1 oktober 2015 zou dit nieuwe systeem zijn intrede moeten doen. In dit nieuwe vereenvoudigde
WWS zijn de punten voor de woonvorm, de woonomgeving en de schaarstegebieden verdwenen. In plaats daarvan is de WOZ waarde toegevoegd; deels op basis van de WOZ-waarde per vierkante meter en deels op basis
van de absolute WOZ-waarde van de woning.
Naast het WWS blijkt in de praktijk een (tweede) plafond te zijn voor de huurprijs, namelijk de markthuur.
Door prijsconcurrentie tussen verhuurders onderling, de vraag en door concurrentie tussen huur- en koopsector, is er een maximum aan de huurprijs maar ook een maximum aan de betaalbaarheid van wonen. Zo blijken
wat betere en duurdere huurwoningen door heel Nederland verhuurd te worden voor ongeveer 5,5% van de
WOZ waarde. En ten slotte geldt ook de liberalisatiegrens als een (derde) plafond voor de huurprijs. Immers,
boven de liberalisatiegrens hebben (nieuwe) huurders geen recht meer op huurtoeslag.
De maatregelen uit het Woonakkoord (en de per 1 augustus 2011 reeds afgesproken gedragscode hypothecaire financieringen), hebben ook effect op de koopsector. Voor starters geldt dat zij moeten aflossen, wil de
hypotheek fiscaal aftrekbaar zijn. Verder wordt het maximale aftrektarief voor hypotheekrente (vierde schijf) in
stappen van 0,5% per kalenderjaar teruggebracht naar het tarief van de derde schijf. Voorts wordt de maximale
leencapaciteit (LTV) met 1% per jaar teruggebracht (103% in 2015; 100% vanaf 2018). En ten slotte hebben
de zogenoemde Nibud normen voor andere uitgaven dan het wonen een beperkend effect op de maximale
hypotheeksom.
Al met al betekent dit dat de beleidsmaatregelen uit het Woonakkoord zowel huur- als koopsector raken. De
mate waarin lijkt vooralsnog eerder in het voordeel van de koopsector dan van de huursector te zijn. De lasten
in de koopsector lopen geleidelijk op en lijken inmiddels in de markt verdisconteerd te zijn. In de huursector
daarentegen zijn de huurverhogingen (tot 2018) beduidend hoger.
Hoofdstuk 3: Verwachtingen tot 2020

3.1 Landelijke trends
Ontwikkeling van de woningvoorraad
De woningmarkt is een typische voorraadmarkt, waar de verschuivingen zeker op landelijk niveau in een periode
van vijf jaar beperkt zijn. In grote lijnen zal de totale voorraad met circa 260.000 woningen groeien tussen 2015
en 2020. Deze groei van de voorraad komt naar verwachting geheel terecht in de koopsector. Binnen de huursector is een verschuiving te verwachten van het goedkope naar het duurdere segment (figuur 3.1).
Figuur 3.1: Omvang van de voorraad (2015) en toe- of afname van de voorraad (2015-2020),
naar type en prijssegment, 2015-2020
Miljoenen
0
Huur eengezins
Huur meergezins
Koop eengezins
Koop meergezins
Huur <361
Huur 361-460
Huur 460-554
Huur 554-652
Huur 652-800
Huur >800
Koop <168.000
Koop 168-200.000
Koop 200-250.000
Koop 250-320.000
Koop 320-430.000
Koop >430.000
Voorraad 2015
Groei/afname 2015-2020
Bron: Socrates,
20142015
Capital Value,
De groei en afname van de voorraad zijn enerzijds het gevolg van toevoegingen aan de voorraad via nieuwbouw
en anderzijds van onttrekkingen aan de voorraad via sloop. Verder zorgt de verkoop van huurwoningen voor
toevoegingen aan de koopsector maar onttrekkingen aan de huursector. In werkelijkheid hangen deze processen met elkaar samen. Wanneer veel gesloopt wordt, moet ook meer gebouwd worden. En als een beperkt
aantal huurwoningen verkocht wordt dan zal een groeiende vraag naar koopwoningen geheel via nieuwbouw
beantwoord moeten worden. De volgende paragraaf gaat verder in op deze mutaties.
Procentueel gezien is de grootste toename van de voorraad te verwachten in het huursegment net onder de
liberalisatiegrens. Dat prijssegment groeit met bijna 50% in omvang. De sterkste afname is te verwachten bij het
laagste prijssegment in de huursector waar de voorraad met bijna 30% afneemt. In de koopsector is de grootste
groei (bijna 10%) te verwachten in het segment net onder 200.000 euro.
De in dit rapport genoemde prijsgrenzen voor huur- en koopsector zijn nog ontleend aan het WoON 2012. De
inflatie is niet verwerkt in de naamgeving van de prijssegmenten: de labels van de prijsklassen verwijzen daardoor naar het prijsniveau 2012. Op dat moment lag de liberalisatiegrens op 652 euro per maand. Begin 2015
geldt een liberalisatiegrens van 710 euro per maand.
Mutaties in de woningvoorraad
Figuur 3.2 toont het bouw-, sloop- en verkoopprogramma voor de komende vijf jaar per segment van de
woningmarkt. Uit het figuur blijkt dat door toevoegingen (350.000 woningen) en onttrekkingen (90.000) de
woningvoorraad per saldo met het genoemde aantal van 260.000 woningen zal groeien tot en met 2020.
Daarnaast zorgt de verkoop van 75.000 huurwoningen voor een afname van de huursector en een groei van
de koopsector. Ten slotte zorgt het boveninflatoire huurbeleid in combinatie met huurharmonisatie bij nieuwe
verhuringen voor een opwaartse prijsverschuiving binnen de huursector. Duidelijk mag overigens zijn dat
de hierbij aangehouden verkoop van 75.000 huurwoningen de komende jaren alleen mogelijk is als er ook
vraag is naar koopwoningen (zoals hier verwacht wordt) en als er ook voldoende verhuisd wordt binnen de
huursector. Verkoop van huurwoningen vindt immers doorgaans plaats bij mutatie en maar zeer beperkt aan
zittende bewoners.
Figuur 3.2: Bouw, sloop en verkoopprogramma, 2015-2020

Duizenden
-60
-40
-20
20
40
60
80
Huur <361
Huur 361-460
Huur 460-554
Huur 554-652
Huur 652-800
Huur >800
Koop <168.000
Koop 168-200.000
Koop 200-250.000
Koop 250-320.000
Koop 320-430.000
Koop >430.000
Nieuwbouw
Sloop
Verkoop huurwoningen
Bron: Socrates,
20142015
Capital Value,
Figuur 3.3: Bouw, sloop en verkoopprogramma aangevuld met het huurprijsbeleid, 2015-2020
Duizenden
-300
-200
-100
100
200
300
400
Huur <361
Huur 361-460
Huur 460-554
Huur 554-652
Huur 652-800
Huur >800
Koop <168.000
Koop 168-200.000
Koop 200-250.000
Koop 250-320.000
Koop 320-430.000
Koop >430.000
Nieuwbouw
Sloop
Prijsaanpassingen
Bron: Socrates,
20142015
Capital Value,
Figuur 3.3 laat zien dat het effect van de huurprijsaanpassingen in bepaalde segmenten veel groter is dan het
effect van het bouwen sloopprogramma. Van de circa 500.000 huurwoningen in het laagste prijssegment
verdwijnen circa 30.000 door sloop en verkoop van huurwoningen. De huurprijsaanpassingen zorgen er echter
voor dat 125.000 woningen uit dit prijssegment doorschuiven naar een duurdere prijsklasse. Doordat de liberalisatiegrens doorgaans alleen bij mutatie zal worden overschreden, hopen deze prijsverschuivingen zich op net
onder de liberalisatiegrens.
Als gevolg van het ophopen van de huurverhogingen net onder de liberalisatiegrens, zal er in dat prijssegment
een flink aanbod ontstaan binnen de bestaande voorraad. Veel huurwoningen hebben namelijk een zodanige
kwaliteit, dat zij deze huur mogelijk maken. Maar als gevolg van dit grote aanbod binnen de bestaande voorraad,
zal er in dat segment heel weinig meer nieuw gebouwd hoeven te worden (zie figuur 3.3).
De nieuwbouwopgave in de huursector kent daarmee een tweedeling: (a) 85.000 huurwoningen onder de liberalisatiegrens met een beperkte grootte en kwaliteit die een uitdaging vormen voor de sociale verhuurders en
(b) ruim 40.000 huurwoningen boven de liberalisatiegrens met meer kwaliteit; een uitdaging voor particuliere
investeerders.
Discrepanties tussen vraag en aanbod
Het aantal huishoudens groeit tussen 2015 en 2020 met 294.000. In deze periode worden echter slechts
260.000 woningen bijgebouwd. Dit betekent dat er extra ruimte gemaakt moet worden voor 34.000 huishoudens. Dat gebeurt doordat de leegstand met 11.000 woningen afneemt en 23.000 extra huishoudens buiten
de reguliere woningmarkt gehuisvest zullen worden (in bewoonde andere ruimten (BAR) zoals woonboten, op
kamer, anti-kraak, gezamenlijk in een niet verkochte koopwoning etc.). Toch loopt het percentage van alle 7,7
miljoen huishoudens dat niet in een gewone woning woont beperkt op (figuur 3.4). In absolute aantallen stijgt
het aantal huishoudens dat in een BAR woont van 421.000 in 2015 naar 444.000 in 2020. Daarnaast vormt
het percentage huishoudens dat in een BAR woont een goede indicatie van de krapte op de woningmarkt,
welke volgens deze gegevens nog verder zal toenemen.
Figuur 3.4: Aandeel van de huishoudens woonachtig in een BAR en het aandeel van de voorraad
dat leegstaat, 2013-2025
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
13
14
15
16
17
18
% Huishoudens in BAR
19
20
21
22
23
24
25
% Woningvoorraad leeg Huur
% Woningvoorraad leeg Koop

Bron: Socrates, 2014
Kwalitatief gezien is het zo dat dat de zogenoemde restvraag (zoekende huishoudens) in de huursector hoger
ligt dan in de koopsector (figuur 3.5). Bovendien is het restaanbod (minder in trek zijnde woningen) in de
huursector ook groter dan in de koopsector. De discrepanties tussen kwalitatieve restvraag en restaanbod zijn
daarmee in de huursector groter dan in de koopsector. Dat komt doordat er in de koopsector die nog groeit
meer aanbod is voor huishoudens die willen verhuizen dan in de huursector het geval is.
3.2 Regionale verschillen

Verschillen in demografische groei
Het hier geschetste landelijk beeld van demografische groei verschilt per regio. Aan de randen van ons land
(Noord Nederland, aan de Oostgrens, Limburg en Zeeland) is de demografische groei duidelijk kleiner (figuur
3.6). In enkele regios daalt het aantal huishoudens zelfs tussen 2015 en 2020 (zij het beperkt). Met name de
provincies Noord-Holland, Zuid-Holland en Flevoland laten een groei in het aantal huishoudens zien. In deze
gebieden zal de bouwopgave dan ook relatief groter zijn.
Figuur 3.5: Restvraag en restaanbod in percentages van de voorraad, 2015-2025

7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
15
16
17
18
19
20
21
22
Restvraag Huur
Restvraag Koop
Restaanbod Huur
Restaanbod Koop
23
24
25

Figuur 3.6: Toe- of afname van het aantal huishoudens per gemeente in procenten, 2015-2020
< 0.0
0.0 < 1.0
1.0 < 2.0
2.0 < 3.0
3.0 < 4.0
4.0 < 5.0
5.0 < 6.0
6.0 < 7.0
7.0 < 8.0
>= 8.0
NVT
Bevat prognoses of voorlopige cijfers
Bron: Primos, 2014
Verschillen in ontwikkeling van de woningvoorraad

In regios met een beperkte demografische groei neemt ook de woningvoorraad maar beperkt toe. Figuur 3.7
laat duidelijk zien dat meer groei te verwachten is in Gelderland, Utrecht, Noord- en Zuid-Holland alsmede
Noord-Brabant (de groei-5 provincies). Deze groei wordt met name verzorgt door de toename van nieuwbouw
koopwoningen.
Figuur 3.7: Bestaande voorraad naar eigendom (2015) en toename van de voorraad
naar eigendom per provincie, 2015-2020
Duizenden
-500
500
1.000
1.500
2.000
Groningen
Friesland
Drenthe
Overijssel
Flevoland
Gelderland
Utrecht
Noord-Holland
Zuid-Holland
Zeeland
Noord-Brabant
Limburg
Koop
Huur
Toename Koop
Toename Huur

In de huursector (figuur 3.8) is er een evenwicht tussen de afname via sloop en verkoop en de toename via
nieuwbouw. Per saldo neemt de huursector in Limburg met 2% af en in Flevoland met 4% toe. Deze zeer
beperkte verschuivingen zijn in de grafiek amper zichtbaar.
In de koopsector (figuur 3.9) is sprake van groei, zowel door nieuwbouw als door verkoop van huurwoningen. In
Limburg groeit de koopsector met 2%; in Noord-Holland en Flevoland met 10%.
Figuur 3.8: Bouw, sloop en verkoopprogramma voor de huursector, 2015-2020

Duizenden
-40
-20
20
40
Groningen
Friesland
Drenthe
Overijssel
Flevoland
Gelderland
Utrecht
Noord-Holland
Zuid-Holland
Zeeland
Noord-Brabant
Limburg
Nieuwbouw
Sloop

Regionale verschillen woningtekort

De regionale huishoudensontwikkeling en veranderingen in de regionale woningvoorraad hebben tezamen invloed
om het woningtekort per regio. Figuur 3.10 geeft de tien regios weer waar het woningtekort het sterkst zal toenemen de komende vijf jaar. Uit de figuur blijkt dat het woningtekort het sterkst zal oplopen in de regio Groot-Amsterdam. Het huidige woningtekort in Amsterdam ligt nu op circa 4%. De verwachting is dus dat deze in vijf jaar tijd
zal oplopen tot circa 8%. Landelijk ligt het huidige woningtekort op 2,2% en zal in vijf jaar oplopen tot circa 3,5%.
Figuur 3.9: Bouw, sloop en verkoopprogramma voor de koopsector, 2015-2020

Duizenden
-20
20
40
60
80
Groningen
Friesland
Drenthe
Overijssel
Flevoland
Gelderland
Utrecht
Noord-Holland
Zuid-Holland
Zeeland
Noord-Brabant
Limburg
Nieuwbouw
Sloop

Figuur 3.10: Regionale toename van het woningtekort per Corop-gebied, 2012-2020
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
Groot-Amsterdam
Delft en Westland
Utrecht
Overig Groningen
Agglomeratie
Leiden en Bollenstreek
Agglomeratie Haarlem
Flevoland
Agglomeratie 's-Gravenhage
Zaanstreek
Groot-Rijnmond
Nederland totaal
Huidig woningtekort (2012)
Bron: Primos, 2014
Toename tot 2020
8%
9%
Hoofdstuk 4: Themas voor de woningbeleggingsmarkt

4.1 De ontwikkeling van de huursector
Binnen de huursector is er een groot verschil tussen het gereguleerde deel onder de liberalisatiegrens (figuur
4.1) en het geliberaliseerde deel boven deze huurprijsgrens (figuur 4.2). Het gereguleerde segment krimpt in
omvang met 100.000 woningen. Het geliberaliseerde segment neemt toe met 90.000 woningen. De toename
van het geliberaliseerde segment komt tot stand doordat er door verkoop en sloop circa 20.000 woningen verdwijnen, terwijl er tegelijk 40.000 nieuwe woningen gebouwd worden en er 70.000 woningen bijkomen doordat
ze bij mutatie boven de liberalisatiegrens verhuurd gaan worden. Eerder is aangegeven dat de nieuwbouw van
40.000 huurwoningen in het geliberaliseerde segment een flinke uitdaging vormt voor investeerders.
Regionaal gezien verschilt dit beeld. In de noordelijke provincies zal het aantal gereguleerde huurwoningen
door het huurprijsbeleid amper afnemen. Daarbij speelt de maximale markthuur van 5,5% WOZ een rol. Door
deze markthuurgrens kunnen woningen in prijsniveau maar beperkt opschuiven. Vooral in Gelderland, Utrecht,
Noord-Holland, Zuid-Holland en Noord-Brabant is een flinke afname van het gereguleerde segment en een
toename van het geliberaliseerde segment.
Figuur 4.1: Bouw, sloop en verkoopprogramma voor het gereguleerde huursegment, 2015-2020
Duizenden
-60
-40
-20
20
40
Groningen
Friesland
Drenthe
Overijssel
Flevoland
Gelderland
Utrecht
Noord-Holland
Zuid-Holland
Zeeland
Noord-Brabant
Limburg
Nieuwbouw
Sloop
Prijsaanpassingen
Figuur 4.2: Bouw, sloop en verkoopprogramma voor het geliberaliseerde huursegment, 2015-2020
Duizenden
-10
-5
10
15
20
25
30
Groningen
Friesland
Drenthe
Overijssel
Flevoland
Gelderland
Utrecht
Noord-Holland
Zuid-Holland
Zeeland
Noord-Brabant
Limburg
Nieuwbouw
Sloop
Prijsaanpassingen

Verkoop van huurwoningen

In totaal zullen er tussen 2015 en 2020 waarschijnlijk zon 75.000 huurwoningen verkocht worden aan eigenaar-bewoners (15.000 per jaar). Het gaat hier overigens niet om verkoop van huurwoningen tussen verhuurders onderling. Het gaat om verkoop aan eigenaar-bewoners waarmee duidelijk mag zijn dat de leencapaciteit
voor deze nieuwe bewoners er wel zal moeten zijn. Het leeuwendeel van deze verkopen komt uit het gereguleerde huursegment: circa 60.000 woningen. De resterende 15.000 woningen komen uit het geliberaliseerde
huursegment. De meeste huurwoningen zullen naar verwachting verkocht worden in Noord- en Zuid-Holland
(figuur 4.3).
Figuur 4.3: Verkoopprogramma huurwoningen per provincie, 2015-2020

Duizenden
0
10
15
20
Groningen
Friesland
Drenthe
Overijssel
Flevoland
Gelderland
Utrecht
Noord-Holland
Zuid-Holland
Zeeland
Noord-Brabant
Limburg
Gereguleerd
Geliberaliseerd
De eerder besproken indicator restvraag | zoekende huishoudens geeft aan dat er ruim voldoende vragers in
de markt zijn om deze woningen aan te kunnen verkopen. In figuur 4.4 is aangegeven hoe groot deze restvraag
is ten opzichte van het aantal huishoudens dat jaarlijks een koopwoning zoekt. Globaal gaat het hierbij om ongeveer 30% van de potentile kopers, die in een jaar tijd niet de juiste koopwoning vinden.
Figuur 4.4: Restvraag naar koopwoningen in procenten van het jaarlijkse aantal zoekers per provincie, 2015
0%
10%
20%
Groningen
Friesland
Drenthe
Overijssel
Flevoland
Gelderland
Utrecht
Noord-Holland
Zuid-Holland
Zeeland
Noord-Brabant
Limburg
<= 200.000
>= 200.000
30%
40%
50%
4.2 Starters in huur en koopsector

Jaarlijks zoeken ruim 1 miljoen huishoudens een andere woning. Jonge huishoudens (jonger dan 30 jaar) vertegenwoordigen met 400.000 huishoudens een groot deel van deze woningzoekenden. Een deel van deze jonge
huishoudens (goed voor 25% ofwel ruim 100.000 huishoudens) zoekt een eigen koopwoning. De rest van deze
jonge huishoudens zoekt een huurwoning.
Vooral in de (5-groei) provincies Gelderland, Utrecht, Noord-Holland, Zuid-Holland en Noord-Brabant gaat
het om substantile aantallen. Daarbij valt op dat in deze provincies een relatief groot deel van de zoekers uitkijkt
naar een appartement terwijl de (kleinere groep) zoekers in de meer perifere provincies overwegend georinteerd is op eengezinswoningen (figuur 4.5).
Figuur 4.5: Aantal jonge woningzoekers naar een koopwoning per provincie, 2015
Duizenden
0
10
15
20
25
30
Groningen
Friesland
Drenthe
Overijssel
Flevoland
Gelderland
Utrecht
Noord-Holland
Zuid-Holland
Zeeland
Noord-Brabant
Limburg
Eengezinswoning
Appartement
Om de vraag van jonge woningzoekende huishoudens beter in kaart te brengen is hier ingezoomd op de (5-groei)
provincies, waarbij een nader onderscheid is gemaakt naar het woonmilieu: Figuur 4.6 laat het zoekprofiel van
jonge huishoudens zien die een koopwoning zoeken, figuur 4.7 van de jonge huishoudens die een huurwoning
zoeken. Uit deze resultaten blijkt dat jonge huishoudens hun eerste koopwoning vooral zoeken in een stedelijk
woonmilieu en wel voor een prijs tot 250.000 euro. Degenen die een huurwoning zoeken, zijn nog meer op
stedelijke woonmilieus gericht en zoeken daar een huurwoning tot 550 euro.
4.3 Studentenhuisvesting
Het aantal studenten aan HBO en WO instellingen neemt de komende acht jaar (de periode 2014-2022) toe
met 54.000. Dat is (gegeven de 630.000 studenten van dit moment) een groei van circa 9%. Een en ander is
terug te lezen in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting. De nieuwste prognose uit deze Monitor laat zien
dat het aantal studenten in vrijwel in alle steden zal groeien. In Amsterdam met 12.000 gevolgd door Den Haag
(+4.800) en Rotterdam (+6.000). Verhoudingsgewijs wordt een sterke groei (van meer dan 20%) verwacht in
Almere, Wageningen en Amersfoort. Een afname van het aantal studenten wordt verwacht in enkele kleine
studentensteden zoals bijvoorbeeld Gouda, Helmond en Sittard-Geleen.
Het aantal studenten dat uitwoont in de stad waar men studeert, zal naar verwachting toenemen met 11.500.
Bovendien komen er naar verwachting 7.500 buitenlandse studenten bij die ook wonen in de stad waar ze
studeren. Totaal resulteert dit in een gewenste toename van de voorraad studentenwoonruimte met 19.000.
Figuur 4.6: Aantal jonge woningzoekers naar een koopwoning in Gelderland, Noord-Holland,
Zuid-Holland, Utrecht en Noord-Brabant naar woonmilieu, 2015
Duizenden
0
10
15
20
25
30
35
Centrum Stedelijk
Stedelijk
Groen Stedelijk
Dorps
Landelijk
Koop < 168.000
Koop 168-200.000
Koop 200-250.000
Koop 250-320.000
Koop 320-430.000
Koop >430.000
Figuur 4.7: Aantal jonge woningzoekers naar een huurwoning in Gelderland, Noord-Holland,
Zuid-Holland, Utrecht en Noord-Brabant naar woonmilieu, 2015
Duizenden
0
20
40
60
80
100
120
Centrum Stedelijk
Stedelijk
Groen Stedelijk
Dorps
Landelijk
Huur <361
Huur 361-460
Huur 460-554
Huur 554-652
Huur 652-800
Koop >800
Bron: Socrates,
20142015
Capital Value,
Voor de steden waarvoor er voldoende respons geweest is op de landelijke enqute kan deze gewenste toename
van het aanbod kwalitatief ingekleurd worden. Figuur 4.8 geeft een beeld van het gewenste extra aanbod studentenwoningen afgestemd op de woonwensen van deze studenten voor 18 studentensteden.
In deze 18 steden zouden er 16.000 extra woonruimten bij moeten komen. Daarbij is er weinig behoefte aan
gewone kamers met gedeelde voorzieningen. In sommige steden dreigt zelfs een zeker aanbod overschot van
dit soort kamers. Er zouden vooral kamers met eigen voorzieningen toegevoegd moeten worden (7.000) en er
zouden zelfstandige woningen bij moeten komen voor studenten (9.000).
Figuur 4.8: Gewenst extra aanbod afgestemd op de woonwensen van uitwonende studenten, 2014-2022
Duizenden
-2
-1
Groningen
Leeuwarden
Deventer
Enschede
Arnhem
Ede
Nijmegen
Wageningen
Utrecht
Amsterdam
Delft
Leiden
Rotterdam
Breda
Eindhoven
s-Hertogenbosch
Tilburg
Maastricht
Kamers gedeelde vz <300
Kamers gedeelde vz >300
Kamers eigen vz <300
Kamers eigen vz >300
Zelfstandig <400
Zelfstandig >400
Bron: Apollo, 2014
Daarmee lijkt studentenhuisvesting een groeimarkt te zijn, maar of dat de komende jaren ook echt het geval
zal zijn, is onzeker. In de cijfers zoals die hiervoor gepresenteerd zijn, is namelijk nog geen rekening gehouden
met eventuele (vanaf 2015 optredende) effecten van de aangekondigde Kabinetsmaatregelen voor het hoger
onderwijs. Het aangekondigde leenstelsel zou ervoor kunnen zorgen dat (a) minder studenten gaan studeren
en (b) studenten zuiniger zullen moeten omgaan met hun geld en daardoor wellicht langer thuis blijven wonen,
in plaats van op kamers te gaan. Vooralsnog is onzeker in welke mate deze maatregelen zullen doorwerken. In
de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting is een variant gepresenteerd waarbij het effect van het leenstelsel
ingeschat wordt. In dat geval zou het zo kunnen zijn dat het aantal studenten tussen 2014 en 2022 niet toeneemt met 54.000 maar met slechts 46.000 en dat de primaire doelgroep niet toeneemt met 19.000 maar juist
afneemt met 14.000.
Overigens is de groei van het aantal studenten op langere termijn eindig. Hoewel het moeilijk is voorspellingen te
doen ten aanzien van schoolkeuze op lange termijn, laat de zogenoemde Referentieraming van OC&W zien dat
het aantal studenten vanaf 2024 waarschijnlijk licht zal gaan afnemen. Tussen 2022 en 2030 wordt een lichte
daling verwacht van zon 10.000 studenten.
Kortom, investeringen in studentenhuisvesting zullen kritisch bezien moeten worden met in het achterhoofd het
besef dat het beeld van stad tot stad verschilt. Wel geldt vanzelfsprekend dat in steden met een grote druk op
de markt, kwalitatief aantrekkelijke studentenhuisvesting ook kan worden ingezet voor starters.
Deel 2: De woningbeleggingsmarkt
Hoofdstuk 5: Inleiding woningbeleggingsmarkt
Deel 2 van dit onderzoek richt zich op ontwikkelingen binnen de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. Daarbij
wordt gekeken naar verleden, heden en toekomst. Besproken wordt onder andere het woningbeleggingsjaar
2014. Welke transacties hebben plaatsgevonden en welke invloed heeft het overheidsbeleid op de bedrijfsvoering van de belangrijkste actoren op de woningbeleggingsmarkt (particuliere beleggers, institutionele beleggers,
internationale beleggers en woningcorporaties)? Daarnaast zal in dit deel van het rapport een beeld worden
geschetst van de huidige beleggingsprofielen en -strategien van de verschillende woningbeleggers en hun
ambities voor 2015.
Voor dit onderzoek heeft Capital Value meer dan 100 van de grootste woningbeleggers benaderd en 45
van de grootste woningcorporaties. Middels enqutes en interviews zijn zij gevraagd naar hun visie op de
woning(beleggings)markt. Het onderzoek vond plaats tussen oktober 2014 en januari 2015.
In dit rapport wordt daarnaast gebruik gemaakt van het onderzoek onder internationale beleggers dat door Capital Value in februari 2015 zal worden gepresenteerd en waar het investeringsbeleid van circa 40 internationale
beleggers met interesse in de Nederlandse woningmarkt in beeld is gebracht.
Hoofdstuk 6 bespreekt de woningbeleggingsmarkt anno 2014-2015. Hierbij wordt allereerst teruggekeken naar
het beleggingsjaar 2014. Daarnaast wordt het investeringsbeleid voor 2015 van de verschillende beleggers
in kaart gebracht. Vervolgens wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op de positie van woningcorporaties binnen de
woningmarkt, hun toekomstige huisvestingsopgave, verkoopbeleid en de invloed van de Herziene Woningwet
op hun bedrijfsvoering. Afsluitend zal in hoofdstuk 8 ingegaan worden op de huidige stand van zaken van de
financieringsmarkt voor (woning)beleggingen.
Hoofdstuk 6: Woningbeleggers en de woningbeleggingsmarkt

6.1 De woningbeleggingsmarkt 2014
Het beleggingsjaar 2014 is in meerdere opzichten een historisch jaar gebleken voor woningbeleggingen. Het
jaar 2013 kenmerkte zich al door een voorzichtige groei in het totale beleggingsvolume (circa 5,3 miljard euro)
en het woningbeleggingsvolume (circa 1,3 miljard euro). In 2014 zette deze groei in volume verder door (figuur
6.1). Uiteindelijk is in 2014 voor circa 10,1 miljard euro genvesteerd door beleggers in onder andere winkels,
kantoren, woningen en bedrijfspanden. Het aandeel woningbeleggingen was met circa 30% van het totale
volume zelfs n van de populairste beleggingssegmenten onder vastgoedbeleggers. Het totaalbedrag van circa
3 miljard euro is daarnaast een recordvolume voor woningbeleggingen op de Nederlandse markt.
Miljard
Figuur 6.1: Totaal transactievolume vastgoedbeleggingen versus woningbeleggingen, 2006-2014

12
0
2006
2007
2008
Totale volume
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Woningbeleggingen
2014 was niet alleen een historisch jaar wat betreft belegd volume. Het jaar stond ook in het teken van de toetreding van internationale beleggers tot de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. Tezamen waren deze internationale partijen goed voor circa 1,5 miljard euro aan woningbeleggingen in 2014. Patrizia was betrokken bij de
grootste beleggingstransactie van 2014. Het Duitse beleggingsfonds acquireerde een portefeuille van woningcorporatie Vestia voor 577 miljoen euro (circa 5.500 eenheden). Andere internationale beleggers betrokken bij
acquisities op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt waren BNP Paribas REIM, Round Hill Capital, LaSalle
Investments, Heitman en Aventicum.
Nederlandse institutionele beleggers investeerden in 2014 voor circa 850 miljoen euro in Nederlandse woningen. Dit deden zij hoofdzakelijk in nieuwbouwprojecten. Institutionele beleggers gaven aan in het onderzoek van
vorig jaar circa 1,1 miljard euro beschikbaar te hebben voor woningbeleggingen in 2014. Dit verschil in beschikbaar budget en uiteindelijk gerealiseerde aankopen duidt op een kwalitatieve en kwantitatieve mismatch tussen
aangeboden product en vraag van institutionele beleggers. Paragraaf 6.2 zal nader ingaan op deze mismatch.
Particuliere beleggers investeerden in 2014 voor circa 700 miljoen euro in woningbeleggingen. Dit waren hoofdzakelijk beleggingen in bestaande bouw. Particuliere beleggers waren daarnaast goed vertegenwoordigd bij
beleggingen in kleine en middelgrote steden.
Nog steeds wordt het risico-rendementsprofiel van woningenbeleggingen ten opzichte van andere segmenten
als zeer positief ervaren door beleggers. Het gemiddelde rendement van woningbeleggingen in 2014 is met 4%
het hoogste in vergelijking met andere vastgoedsegmenten (IPD 2014). Met name het direct rendement van
woningbeleggingen wordt door beleggers als gunstig en stabiel ervaren. Verder voorzien zij dat de negatieve
cyclus met betrekking tot het indirect rendement ten einde loopt en dat het indirect rendement op woningbeleggingen de komende jaren zal gaan stijgen.
Kopersmarkt of verkopersmarkt
De markt voor woningbeleggingen was in 2012 en 2013 meer te typeren als een kopersmarkt dan een verkopersmarkt. Meer huurwoningen werden aangeboden dan opgenomen in deze periode. De woningbeleggingsmarkt is zich nu meer aan het diversifiren. Dit komt mede door de toenemende aandacht van beleggers in
woningvastgoed. Een kanttekening daarbij is wel dat volume en geografische ligging van aangeboden portefeuilles bepalender worden voor de mate van interesse. In Randstedelijke gebieden en provinciesteden zijn de bruto
aanvangsrendementen gestabiliseerd. De bruto aanvangsrendementen van portefeuilles in buitenstedelijke
regios stegen het afgelopen jaar licht.
6.2 Institutionele beleggers

Op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt is een kleine groep institutionele beleggers actief. Deze groep
institutionele beleggers investeert namens pensioenfondsen en verzekeraars in Nederlandse huurwoningen.
Institutionele beleggers hebben een lange ervaring met beleggingen in Nederlandse huurwoningen en hebben
daardoor ruime praktijkkennis met betrekking tot de woningmarkt. Onder het ABP-convenant zagen institutionele beleggers hun gezamenlijke portefeuille groeien tot circa 300.000 woningen eind jaren 80, waarvan een
groot deel in de gereguleerde sector. In de daaropvolgende decennia (sinds de brutering) daalde de woningportefeuille van institutionele beleggers sterk tot circa 175.000 woningen in 2004. Een relatief grote groep institutionele beleggers is in die tijd overgestapt van directe beleggingen naar indirecte beleggingen in vastgoed. Sinds
enkele jaren ligt de portefeuilleomvang van institutionele beleggers op een stabiel niveau van circa 135.000
woningen.
Circa 45% van de woningportefeuille van institutionele beleggers behoort op dit moment tot het gereguleerde
bezit. Institutionele beleggers geven aan voor de toekomst het gereguleerde bezit verder te willen afbouwen. De
verhuurderheffing die begin 2014 werd ingevoerd is hier de belangrijkste oorzaak van. Daarnaast is de algemene strategie van institutionele beleggers gebaseerd op continue verjonging van de portefeuille. Een groot deel
van het gereguleerde bezit van institutionele beleggers behoort tot het oudere deel van de portefeuille en zal ook
om die reden eerder verkocht worden. Opbrengsten uit de verkoop worden geherinvesteerd in de acquisitie van
nieuwbouwcomplexen in het vrije sector huursegment.
Ontwikkelingen in 2014
Institutionele beleggers hebben in 2014 voor circa 550 miljoen euro aan huurwoningen verkocht. Institutionele
beleggers verkochten deze portefeuilles zowel aan internationale als Nederlandse particuliere beleggers. Zo
verkocht Amvest een portefeuille van 265 woningen aan BNP Paribas REIM voor circa 40 miljoen euro. De
in 2014 verkochte portefeuilles bestonden uit zowel gereguleerd als niet-gereguleerd bezit. De institutionele
Figuur 6.2: Acquisities institutionele beleggers in 2014 naar bouwperiode (meerdere antwoorden mogelijk)
0%
10%
20%
30%
Toekomstige
nieuwbouwontwikkelingen
Nieuwbouw
(bouwjaar na 2005)
Bestaande bouw
(bouwjaar voor 2005)
40%
50%
60%
70%
beleggers geven aan dat in bijna alle gevallen (circa 83%) de verkochte portefeuilles een gemiddeld bouwjaar
hadden van vr 2005.
In 2014 hebben institutionele beleggers voor circa 850 miljoen euro aan huurwoningen aangekocht. Zoals
figuur 6.2 laat zien ging het bij deze nieuwe investeringen hoofdzakelijk om nieuwbouwwoningen en toekomstige ontwikkelingsprojecten.
De institutionele beleggers hadden bij deze acquisities een sterke focus voor beleggingen in de Randstad. Bouwinvest investeerde in juni 2014 bijvoorbeeld voor circa 150 miljoen euro in huurwoningen in de regios Amsterdam,
Den Haag en Rotterdam. De activiteiten van institutionele beleggers in 2014 waren daarmee sterk in lijn met hun
aangekondigde portefeuillestrategie om de portefeuilleomvang in balans te houden door middel van verjonging,
waarbij oudere delen van de portefeuille werden verkocht en nieuwbouwprojecten werden aangekocht.
Vooruitblik 2015
De genquteerde institutionele beleggers geven aan in 2015 meer dan 1,5 miljard euro beschikbaar te hebben voor nieuwe investeringen in Nederlandse huurwoningen. Daarmee wordt het vertrouwen van deze groep
in Nederlandse woningbeleggingen nogmaals bevestigd. Uit de gesprekken met verschillende institutionele
beleggers blijkt daarnaast dat zij in de nabije toekomst nog sterker vraaggericht zullen investeren. Dit betekent
dat institutionele beleggers zich nog meer zullen gaan richten op die regios waar de vraag naar huurwoningen
onder hun doelgroep (huishoudens met midden en hogere inkomens) zal gaan toenemen. Daarnaast geven
de institutionele beleggers aan zich meer te willen gaan richten op woningprojecten voor speciale doelgroepen
zoals studenten en ouderen.
De institutionele beleggers geven aan voldoende kapitaal beschikbaar te hebben voor investeringen in de
Nederlandse woningmarkt. Echter een meerderheid van de institutionele beleggers vreest dat in 2015 net als in
2014 onvoldoende product beschikbaar zal zijn waarvoor dit beschikbare kapitaal aangewend kan worden. De
concurrentie voor woningprojecten met een sterk institutioneel profiel zal daarom groot zijn. De ondervraagde
beleggers geven hierbij aan dat het minimale bestedingsbedrag per investering op circa 5 miljoen euro ligt.
Mismatch dreigt te ontstaan
Institutionele beleggers vormen de belangrijkste aanjagers voor de ontwikkeling van de huurmarkt boven de
liberalisatiegrens. Van alle beleggers verwerft deze groep de meeste woningen in dit segment. Uit onderzoek
naar het beschikbaar budget onder institutionele beleggers en transacties door institutionele beleggers blijkt
dat voor 2013 en 2014 de feitelijke investeringen lager waren dan het gebudgetteerde volume voor deze jaren.
Uit onderzoek van ABF Research, gepresenteerd in hoofdstuk drie, blijkt dat de bouwopgave voor het geliberaliseerde huursegment uit 40.000 woningen bestaat voor de komende vijf jaar. Dit komt neer op circa
8.000 woningen per jaar. Gebaseerd op het beschikbare kapitaal van institutionele beleggers voor 2015 en de
ervaringen van de afgelopen jaren blijkt dat een discrepantie zal ontstaan. De afgelopen jaren kon deze groep
van investeerders maximaal circa 3.500 woningen per jaar verwerven. Hierdoor is in 2013 en 2014 circa 650
miljoen euro niet aangewend.
Het is echter de vraag of zonder extra maatregelen van gemeenten en marktpartijen ter bevordering van de
bouwproductie van dit huursegment, de geprognosticeerde bouwopgave van 40.000 huurwoningen in het geliberaliseerde segment over vijf jaar behaald zal worden. Capital Value heeft in eerdere onderzoeken reeds geconstateerd dat aanvullende maatregelen nodig zijn. Binnen de sector wordt echter nog te weinig prioriteit aan dit
marktsegment gegeven. Dit komt mede doordat gemeenten en marktpartijen de voorkeur geven aan financieel
aantrekkelijker te realiseren koopwoningen. Door deze ontwikkeling zal de druk op het geliberaliseerde deel van
de huurmarkt de komende jaren verder toenemen. Inspanning van alle betrokken partijen is daarom noodzakelijk voor een gezonde ontwikkeling van dit deel van de huurwoningmarkt.
Beleggingsbeleid institutionele beleggers

Eerder is reeds vermeld dat institutionele beleggers hun beleggingsbeleid nog verder gaan toespitsen op de
vraag(ontwikkeling) van hun doelgroep, huishoudens met midden en hogere inkomens. Figuur 6.3 bevestigt dit
beeld nogmaals. In dit figuur is te zien in welke huursegmenten de institutionele beleggers genteresseerd zijn,
uitgesplitst naar type woning (een- of meergezinswoningen). Deze figuur en de rest van deel 2 van dit onderzoek
wordt gewerkt met het prijspeil van de huurliberalisatiegrens voor 2015. Deze is vanaf 1 januari 2015 vastgesteld op 710,68 euro per maand.
Figuur 6.3: Interesse institutionele beleggers naar type woning en huursegment

90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Sociale huur
(< 710)
Middeldure huur
( 710-850)
Eengezinswoningen
Dure huur
(> 850)
Geen uitbreiding
Meergezinswoningen
De prioriteit van institutionele beleggers bij uitbreiding van de portefeuille ligt nadrukkelijk bij het middeldure
huursegment (710-850 euro per maand). Over dit type woning hoeft geen verhuurderheffing afgedragen te
worden, wat tevens een belangrijke reden is voor institutionele beleggers om niet in het sociale segment van de
huurmarkt te investeren. Circa 50% van de ondervraagde beleggers geeft aan dat haar beleggingsactiviteiten
nog verder zijn opgeschoven naar het vrije sector huursegment als gevolg van de verhuurderheffing. Daarnaast
verwachten de beleggers dat er in de nabije toekomst een grote mismatch zal ontstaan in vraag en aanbod naar
(meergezins)woningen in het middeldure huursegment. Deze krapte zal naar verwachting met name ontstaan
op de huurmarkten van de belangrijkste stedelijke groeiregios van Nederland. Institutionele beleggers geven
aan voor deze vraag te willen ontwikkelen en zullen hun beleggingsbeleid daarom ook sterker regiogericht gaan
sturen.
Van institutionele beleggers is al langer bekend dat zij een zeer sterke voorkeur hebben voor investeringen
in nieuwbouwwoningen (zowel ontwikkelingsprojecten als nieuwbouwwoningen met een bouwjaar n 2005).
Echter in het onderzoek van vorig jaar werd al gewezen op het feit dat de interesse onder institutionele beleggers voor bestaande bouw groeiende is. Uit figuur 6.4 blijkt dat deze interesse gehandhaafd blijft. Van de
ondervraagde institutionele beleggers geeft circa 33% aan interesse te hebben in beleggingsmogelijkheden in
bestaande bouw. Nieuwbouw geniet echter nog steeds de voorkeur. Circa 83% van de ondervraagden geeft aan
interesse te hebben in dergelijke investeringsmogelijkheden.
Figuur 6.4 geeft ook de interesse weer van institutionele beleggers in huurwoningen voor specifieke doelgroepen. Met name investeringsmogelijkheden in seniorencomplexen krijgen de aandacht van institutionele beleggers. De vraag naar passende woongelegenheden voor senioren zal door de snel toenemende vergrijzing in de
toekomst alleen maar toenemen. Circa 83% van de beleggers toont interesse in dit type woningen. De interesse
in zorgwoningen (of zorgvastgoed) en studentenwoningen is beperkter. Studentenwoningen zijn sterk geregu-
Figuur 6.4: Interesse institutionele beleggers naar type woningproduct

0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
Bestaande bouw
Nieuwbouw woningen
Seniorenwoningen
Studentenwoningen
Zorgwoningen
Nee
Ja
leerd en worden daardoor als minder aantrekkelijk gezien. Echter hoofdstuk vier liet al zien dat de verwachting
is dat vraag naar studentenwoningen de komende vijf jaar verder op zal lopen. Binnen dit segment geniet met
name Amsterdam veel interesse onder institutionele beleggers. De vraag naar zorgvastgoed zal in de toekomst,
net als bij seniorenwoningen, door de vergrijzing sterk gaan toenemen. Voor institutionele beleggers is het daarmee een interessante assetclass om in te investeren. De gevolgen van de herstructurering in de zorg door de
overheid moeten zich echter nog uitkristalliseren. Institutionele beleggers hebben daarom op dit moment een
afwachtende houding met betrekking tot zorgvastgoed, maar houden de ontwikkelingen binnen deze sector
nauwlettend in de gaten. De verwachting is dan ook dat meer institutionele beleggers deze markt in de toekomst
zullen betreden.
6.3 Particuliere beleggers

De groep particuliere woningbeleggers wordt steeds actiever op de Nederlandse woningmarkt. De groep is
omvangrijk en heeft een zeer divers beleggingsprofiel. In totaal hebben de particuliere beleggers circa 455.000
woningen in bezit. Hiervan valt ongeveer driekwart van het bezit in het gereguleerde huursegment. Echter uit
gesprekken met verschillende partijen blijkt dat de interesse van deze groep aan het opschuiven is naar huurwoningen uit het vrije huursegment. De inwerkingtreding van de verhuurderheffing wordt hierbij als belangrijkste reden aangedragen.
De groep particuliere beleggers is op te splitsen in drie categorien:
1: Gespecialiseerde particuliere woningbeleggers. Dit zijn beleggers met een professionele achtergrond in het
woningvastgoed. Zij hebben qua organisatie en strategie een sterk institutioneel karakter. Beleggers uit deze
groep zijn in staat om grotere portefeuilles aan te kopen en zijn veelal landelijk actief. Binnen deze groep
bevinden zich ook enkele family offices.
2: Particuliere beleggers met een beleggingsachtergrond in andere vastgoedsegmenten. Deze groep is haar
activiteiten meer gaan spreiden en stapt over naar woningbeleggingen vanwege het aantrekkelijke risico/
rendementsprofiel in vergelijking met andere vastgoedsegmenten. Beleggers uit deze groep hebben een
sterke focus op de Randstad en overige stedelijke groeiregios.
3: Nieuwe toetreders met beperkte ervaring in woningbeleggingen en/of beleggingen in andere vastgoedsegmenten. De afgelopen jaren is deze groep in omvang sterk toegenomen en in 2014 zijn meerdere partijen uit
deze groep betrokken geweest bij woningtransacties. In enkele gevallen gaat het om grote volumes. Echter
de meerderheid van de transacties binnen deze groep betreft transacties van een kleiner volume (minder
dan 5 miljoen euro).
Figuur 6.5 laat de geografische beleggingsvoorkeur van particuliere beleggers zien op provincieniveau. De
meerderheid van de beleggers geeft aan vooral naar beleggingsmogelijkheden te kijken in de provincies ZuidHolland (50%), Noord-Holland (47,3%) en Utrecht (42,7%). Slechts 15% van de ondervraagde beleggers zegt
op landelijk niveau actief te zijn. Dit zijn hoofdzakelijk de grotere particuliere beleggers. Kleinere particuliere
beleggers zijn vaker regionaal georinteerd vanwege hun kennis van de lokale marktsituatie. Dit geeft hen het
voordeel om gericht in te spelen op de regionale ontwikkelingen in vraag naar huurwoningen. Particuliere beleggers waren in 2014 veelal de beste bieder bij woningtransacties in hun thuisregio. De interesse van particuliere
beleggers is door hun regionale activiteiten complementair aan die van institutionele en internationale beleggers.
Figuur 6.5: Geografische beleggingsvoorkeur van particuliere beleggers per provincie

(meerdere antwoorden mogelijk)
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Groningen
Friesland
Drenthe
Overijssel
Flevoland
Gelderland
Utrecht
Noord-Holland
Zuid-Holland
Zeeland
Noord-Brabant
Limburg
Geheel Nederland
De groep particuliere beleggers heeft in 2014 circa 700 miljoen euro belegd in Nederlandse woningen. Dit is een
significante toename in vergelijking met 2013 (circa 300 miljoen euro). Dit bevestigt de sterk groeiende rol van
deze groep beleggers. Particuliere beleggers kochten in 2014 met name portefeuilles of complexen met woningen
met een bouwjaar van vr 2005. Het grootste deel van de transacties betrof aankopen met een volume tussen
de 5 en 10 miljoen euro. Beleggingstransacties in 2014 met particuliere beleggers vonden verspreid over heel
Nederland plaats. Particuliere beleggers geven aan sterke interesse te hebben in stedelijke gebieden zoals provinciale hoofdsteden. Echter uit de gepasseerde transacties in 2014 blijkt dat onder particuliere beleggers een grote
bereidheid bestaat om in de periferie te investeren. Zij zijn hierbij vooral actief in beleggingen in hun thuisregio.
Particuliere beleggers zien namelijk kansen om door intensief asset management (gevoed door lokale marktkennis)
de bezettingsgraad en huurstromen te verbeteren en daarmee de waarde van hun initile investering te vergroten.
Vooruitblik 2015
De ondervraagde beleggers geven aan voor 2015 meer dan 650 miljoen euro beschikbaar te hebben om te
investeren in Nederlandse huurwoningen. Aangezien de populatie van particuliere beleggers groter is dan het
aantal deelnemende respondenten aan dit onderzoek is het waarschijnlijk dat dit beschikbare bedrag in de
realiteit hoger uit zal vallen. Echter, net als bij de andere groepen beleggers, is het van belang dat het juiste
product dat binnen het beleggingsprofiel van deze particuliere beleggers valt daadwerkelijk aangeboden wordt.
Uit gesprekken met particuliere beleggers blijkt dat de bereidheid om te investeren in huurwoningen met een
huur net boven de liberalisatiegrens (710,68 euro per maand) is gegroeid. Reden hiervoor is het voor drie jaar
bevriezen van deze liberalisatiegrens door de overheid. Dit geeft beleggers meer zekerheid met betrekking tot
hun investering. Daarnaast zien zij het als voordeel dat voor dergelijke woning geen verhuurderheffing afgedragen hoeft te worden.
Beleggingsbeleid particuliere beleggers

Zoals al eerder aangegeven zijn particuliere beleggers met name betrokken bij relatief kleinere woningtransacties. Dit beeld wordt bevestigd wanneer gevraagd wordt naar het gewenste volume per investering. Figuur 6.6
laat zien dat het merendeel van de beleggers (53%) op zoek is naar investeringsvolumes van minder dan 5
miljoen euro. Slechts een klein deel van de particuliere beleggers (9%) geeft aan investeringsvolumes van meer
dan 20 miljoen euro te zoeken.
Figuur 6.6: Voorkeur investeringsvolume van particuliere beleggers per acquisitie

60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
< 5 mln
5 - 10 mln
10 - 20 mln
> 20 mln
Particuliere beleggers hebben hierbij een duidelijke voorkeur voor een- en meergezinswoningen uit het middeldure huursegment (figuur 6.7). Hierbij hebben beleggers een iets sterkere voorkeur voor eengezinswoningen
ten opzichte van meergezinswoningen. Van de ondervraagde particuliere beleggers geeft 29% aan te willen
investeren in meergezinswoningen met een sociale huur.
Figuur 6.7: Interesse particuliere beleggers naar type woning en huursegment

80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Sociale huur
(< 710)
Middeldure huur
( 710 - 850)
Eengezinswoningen
Dure huur
(> 850)
Geen uitbreiding
Meergezinswoningen
Particuliere beleggers zijn ook gevraagd naar overige belangrijke beslissingscriteria bij nieuwe investeringsmogelijkheden. Figuur 6.8 laat zien dat vrijwel alle particuliere beleggers (83%) naar de locatie van het complex
kijken, gevolgd door de categorien kwaliteit van het vastgoed (75%) en huurniveau van het complex (54%).
Potentie in huurprijzen is een belangrijke incentive voor beleggers om in het goedkope huursegment te investe-
ren. Beleggers kijken dan met name naar huurwoningen met een sociaal huurniveau maar die op basis van het
aantal WWS-punten te liberaliseren zijn. Of een complex is aangebroken wordt door particuliere beleggers als
minder belangrijk beschouwd. Dit beeld sluit daarmee aan op het beleggingsbeleid van particuliere beleggers
om complexen in latere fases uit te ponden.
Figuur 6.8: Overige belangrijke beleggingscriteria volgens particuliere beleggers

0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
Locatie van het complex

Kwaliteit van het vastgoed
Huurniveau van het complex
Huurniveau lokale huurwoningmarkt
Demografische ontwikkelingen
Bezettingsgraad van het complex
(On)aangebroken complexen
Anders
6.4 Internationale beleggers

Capital Value heeft voor het tweede jaar op rij de interesse van internationale woningbeleggers in de Nederlandse woningbeleggingsmarkt onderzocht. De resultaten van dit onderzoek worden separaat gepresenteerd in
het rapport The investment policy of international residential investors Focus on the Dutch market, 2015.
De Nederlandse woningbeleggingsmarkt werd decennialang gedomineerd door Nederlandse woningbeleggers
(zowel institutioneel als particulier). In de loop van 2014 is hier verandering in gekomen door de toetreding van
enkele internationale partijen tot de Nederlandse markt.
De totale groep van internationale beleggers met interesse in Nederlandse woningbeleggingen bestaat uit circa
40 partijen. De herkomst van deze partijen is weergegeven in figuur 6.9. Het grootste deel van de beleggers
komt uit de Verenigde Staten (37%), het Verenigd Koninkrijk (30%) en Duitsland (20%).
Figuur 6.9: Land van herkomst van internationale beleggers met interesse in de Nederlandse woningmarkt
Verenigde Staten
8%
5%
Verenigd Koninkrijk
Duitsland
38%
20%
Midden-Oosten
Overig
30%
Value 2015
Bron: Capital Value,
2015
De groep internationale beleggers is zeer divers met verschillende investeringsprofielen. Partijen actief met private equity hebben ruime ervaring met woningbeleggingen op het Europees continent. Deze private equity partijen zoeken met name naar investeringsmogelijkheden binnen de Nederlandse woningmarkt van een omvangrijk volume en met een opportunistisch investeringsprofiel. De strategie van deze partijen is hoofdzakelijk gericht
op de korte tot middellange termijn. Geprobeerd wordt om de waarde van de belegging te optimaliseren door
middel van actief management om deze portefeuille daarna weer te verkopen met het doel een hoog indirect
rendement te behalen.
Partijen die beleggen met institutioneel kapitaal hebben een investeringsstrategie die overwegend gebaseerd is
op de lange termijn. Onder deze groep zijn veel Duitse beleggers te vinden. Deze partijen richten zich veelal op
investeringsmogelijkheden met een laag risicoprofiel die gepaard gaan met lagere rendementen. De focus van
hun investering ligt dan ook meer op het behalen van direct rendement.
In 2014 hebben internationale beleggers voor circa 1,5 miljard euro direct genvesteerd in Nederlandse woningen. Zij acquireerden daarmee het grootste aandeel van het totaalvolume woningbeleggingen (circa 50%). BNP
Paribas REIM was halverwege 2014 de eerste internationale partij die door de acquisitie van een Amvest-portefeuille toetrad tot de Nederlandse markt. Patrizia was betrokken bij de grootste vastgoedbelegging van 2014.
Het Duitse beleggingsfonds nam circa 5.500 woningen over van woningcorporatie Vestia voor 577 miljoen euro.
Round Hill Capital investeerde van alle (internationale) beleggers het meest in Nederlands woningvastgoed. De
partij uit London was betrokken bij vier transacties met een totaalvolume van 679 miljoen euro. Wat opvalt bij
deze transacties is dat het minimum bestedingsbedrag van internationale beleggers rond de 40 miljoen euro ligt.
Figuur 6.10: Transacties van internationale beleggers op de Nederlandse

woningbeleggingsmarkt in 2014
Verkoper
Koper
Volume in mln.
# eenheden
Vestia Patrizia
577 5.500
WIF
Round Hill Capital
365
3.786
CBRE GI
Round Hill Capital
180
1.534
Bouwinvest Aventicum
90
723
Propertize
Round Hill Capital
89
976
Private belegger(s)
Heitman
76
400
Internationale beleggers hebben op de Nederlandse markt in 2014 circa 14.000 woningen aangekocht. Van
deze woningen heeft circa 52% een maximale huurprijs van minder dan 710,68 euro per maand. Daardoor valt
dit deel binnen het blijvend gereguleerde huursegment. Het overige deel van de verworven woningen valt in het
vrije sector huursegment of is op basis van het aantal WWS-punten te liberaliseren.
De Nederlandse woningmarkt verloor aan interesse onder internationale beleggers met een opportunistische
beleggingsstrategie. De Nederlandse woningmarkt biedt weinig kansen voor dergelijke beleggers doordat Nederlands woningvastgoed in het algemeen van goede kwaliteit is. Hierdoor heeft zich een duidelijke mismatch
afgetekend tussen beleggers met een opportunistische beleggingsstrategie en de Nederlandse woningmarkt.
Vooruitblik 2015
Internationale beleggers hadden in 2014 veel kapitaal beschikbaar voor investeringen in de Nederlandse
woningmarkt. Veel internationale partijen hebben actief meegeboden op de verschillende woningportefeuil-
les die het afgelopen jaar op de markt zijn aangeboden. Uit onderzoek van Capital Value onder internationale
beleggers, blijkt dat deze partijen nog steeds veel kapitaal beschikbaar hebben voor Nederlandse woningbeleggingen. Cijfers over het beschikbare kapitaal en de investeringsprofielen van internationale beleggers worden
gepresenteerd in het onderzoek The investment policy of international residential investors Focus on the
Dutch market. Echter, er moet wel voldoende product worden aangeboden dat past binnen het investeringsprofiel van deze internationale beleggers. Internationale beleggers zoeken met name portefeuilles van substantieel
volume zoals die van het Wooninvesteringsfonds (WIF) en Vestia. Het aanbod van dergelijke portefeuilles is
echter zeer beperkt en de concurrentie tussen internationale beleggers is daardoor groot.
Beleggingsbeleid internationale beleggers
Internationale beleggers is gevraagd naar hun beleggingstermijn voor de Nederlandse markt en welk rendement
zij hierbij verwachten te behalen. Deze twee variabelen gecombineerd geven een duidelijk investeringsprofiel
van de verschillende internationale beleggers (figuur 6.11). Het figuur laat zien dat beleggers met een opportunistische strategie een korte investeringstermijn hanteren waarbij een hoog rendement behaald wordt. Beleggers met een Core strategie hebben een langere investeringstermijn (7 jaar en langer) en kunnen daarom ook
genoegen nemen met een lager rendement.
Figuur 6.11: Investeringsstrategie internationale beleggers op de Nederlandse woningmarkt

25%
20%
IRR
15%
10%
5%
0%
10
12
14
Investeringstermijn in jaren
De enquteresultaten en transacties met internationale beleggers uit 2014 laten zien dat internationale beleggers een brede interesse hebben in de verschillende segmenten van de Nederlandse woningmarkt. Wat opvalt,
is dat internationale beleggers een duidelijke voorkeur hebben voor beleggingen in bestaande bouw (figuur
6.12). Een veel genoemd voordeel is dat dergelijke beleggingen direct rendement opleveren, voortkomend uit
lopende huurstromen, en dat meer marktinformatie omtrent deze portefeuilles beschikbaar is. De beleggers
hebben daarbij geen duidelijke voorkeur voor het type woningen waaruit de portefeuille moet bestaan. 81% van
de ondervraagde beleggers zegt in zowel appartementen als eengezinswoningen te willen investeren. De overige
19% geeft aan enkel in appartementen te willen investeren. De groeiende vraag naar appartementen voor de
toekomst en lagere onderhoudskosten voor dit type woningen zijn hierbij de belangrijkste motieven.
De ondervraagde internationale beleggers geven aan dat zij met name kijken naar beleggingsmogelijkheden
binnenstedelijke gebieden, zoals de Randstad en andere provinciale hoofdsteden, waarvan verwacht wordt dat
de druk op de lokale huurmarkten zal toenemen. Recente transacties laten echter zien dat onder internationale
beleggers ook grote bereidheid is om in de periferie te investeren.
Figuur 6.12: Interesse internationale beleggers naar type woningproduct (meerdere antwoorden mogelijk)
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Nieuwbouwontwikkelingen
Turn-key
(nieuwbouw)
Bestaande
bouw (niet ouder
dan 10 jaar)
Bestaande
bouw (ouder
dan 10 jaar)
Bron:
2015
Bron: Capital
Capital Value,
Value 2015
Hoofdstuk 7: Woningcorporaties
7.1 Invloed van beleid op bedrijfsvoering
Het kabinet heeft de afgelopen jaren meerdere beleidsmaatregelen genomen om de woningmarkt te hervormen.
In deze paragraaf wordt ingegaan op de belangrijkste maatregelen voor de huurwoningmarkt voortkomend uit
het Woonakkoord (2013) en de Herziening Woningwet (2014/2015) welke in de loop van 2015 in werking zal
treden. Gekeken zal worden naar de impact van deze maatregelen op de bedrijfsvoering van woningcorporaties. In oktober van 2013 is daarnaast ook de Circulaire verkoop corporatiewoningen (MG 2013-02) in werking
getreden. Deze nieuwe circulaire heeft het voor corporaties makkelijker gemaakt delen van hun bezit aan derden te verkopen. Paragraaf 7.3 van dit hoofdstuk zal dieper ingaan op de inhoud en effecten van deze nieuwe
circulaire.
De Eerste Kamer heeft in december 2013 ingestemd met het Woonakkoord. De belangrijkste maatregelen uit
dit akkoord voor de huurwoningmarkt zijn als volgt:
1. Het is verhuurders toegestaan boven inflatoire huurverhogingen door te voeren aan huishoudens met midden en hogere inkomens.
Figuur 7.1 laat de maximaal mogelijke huurverhoging zien en in hoeverre corporaties hier gebruik van hebben
gemaakt in 2014. Uit deze cijfers blijkt dat woningcorporaties ruim maar niet volledig gebruik hebben gemaakt
van deze mogelijkheden.
Figuur 7.1: Maximaal mogelijke huurverhoging 2014 en huurverhoging door woningcorporaties

per inkomenscategorie in 2014
Inkomenscategorie huishouden
Maximaal mogelijke
Huurverhoging door
huurverhoging
corporaties in 2014
Tot 34.085
4,0%
3,6%
Tussen 34.085 - 43.602
4,5%
4,1%
Vanaf 43.602
6,5%
5,6%
Bron: Rijksoverheid, 2014
2. Verhuurders met meer dan 10 woningen in het gereguleerde huursegment moeten een verhuurderheffing
betalen over het gereguleerde deel van hun portfolio.
In 2014 lag het af te dragen bedrag voor verhuurders op 0,449% van de WOZ-waarde van het gereguleerde deel
van de portefeuille, verminderd met de gemiddelde WOZ-waarde van 10 eenheden. Volgens de Vereniging Nederlandse Gemeenten heeft deze verhuurderheffing een beperkend effect op de investeringsruimte van woningcorporaties. Woningcorporaties is daarom gevraagd hoe zij de verhuurderheffing in 2014 hebben bekostigd en hoe
zij dit in 2015 denken te doen. Deze resultaten zijn weergegeven in figuur 7.2. Het figuur laat duidelijk zien dat
woningcorporaties vooral de bedrijfslasten willen verlagen en besparen op onderhoudskosten. In 2014 was huurverhoging nog een veel gebruikt middel. Corporaties geven echter aan hier in 2015 minder gebruik van te zullen
maken. De voorgenomen verkoop van bezit aan beleggers stijgt van 5% in 2014 naar 14% in 2015.
In 2015 zal naar alle waarschijnlijkheid de Herziene Woningwet worden ingevoerd. In deze nieuwe woningwet
zullen de volkshuisvestelijke taken van woningcorporaties duidelijker gedefinieerd worden. De voornaamste
maatregel is de verplichte (administratieve of juridische) splitsing van de DAEB en niet-DAEB activiteiten van
woningcorporaties. Op deze manier ontstaan twee op zichzelf staande entiteiten binnen een woningcorporatie.
Voor het niet-DAEB deel van de corporatie geldt dat deze moet opereren onder marktomstandigheden. Dit
betekent onder andere dat niet-DAEB activiteiten geen aanspraak maken op een WSW-geborgde lening. Ontwikkeling van niet-DAEB activiteiten wordt voor woningcorporaties op deze manier veel minder aantrekkelijk.
Figuur 7.2: Bekostiging van de verhuurderheffing door woningcorporaties in 2014 en 2015

0%
20%
40%
60%
80%
100%
Verlagen van de bedrijfslasten

Verkoop woningen aan huurders
Verkoop woningbezit aan woningcorporaties
Verkoop woningbezit aan beleggers
Huurverhogingen
Besparen op onderhoudskosten
Aanspraak doen op financile reserves
Anders
2014
2015
Woningcorporaties zullen onder de Herziene Woningwet minder in staat zijn op eigen kracht woningprojecten te
ontwikkelen die bestaan uit DAEB en niet-DAEB activiteiten. Samenwerking met beleggers voor de ontwikkeling
van multifunctionele (woning)projecten kan in de toekomst een optie zijn. Beleggers nemen hierbij het nietDAEB deel voor hun rekening en woningcorporaties het DAEB gedeelte. Uit rondvraag blijkt dat circa 85% van
de institutionele beleggers samenwerking met woningcorporaties als een realistische optie ziet. Bij woningcorporaties ligt dit aandeel op 49%. Verder onderzoek is nodig om te bepalen hoe aan deze vorm van samenwerking
in de toekomst gestalte kan worden gegeven.
7.2 De woningportefeuille van woningcorporaties

Woningcorporaties hebben tezamen circa 2,3 miljoen wooneenheden in bezit. Met dit bezit vertegenwoordigen
zij circa 72% van de totale huurwoningmarkt. Het overgrote deel van het woningcorporatiebezit (circa 94%)
wordt verhuurd in de gereguleerde sector en heeft dus een huur van 710,68 euro of lager. De overige 6% wordt
in de vrije sector verhuurd. Het percentage vrije sector huurwoningen zal als gevolg van de reeds beschreven
beleidsontwikkelingen in de nabije toekomst verder afnemen. Woningcorporaties zullen in de toekomst namelijk
niet tot nauwelijks geliberaliseerde woningen toevoegen aan de portefeuille, aangezien deze onder het nietDAEB bezit vallen. Daarnaast zullen corporaties naar verwachting onder de nieuwe Circulaire meer geliberaliseerd en te liberaliseren bezit verkopen aan beleggers.
Nederland telt op dit moment 376 woningcorporaties. Van deze woningcorporaties heeft 65% een woningportefeuille van minder dan 5.000 wooneenheden, 30% heeft tussen de 5.000 en 20.000 woonheden in de portefeuille en slechts 5% van de woningcorporaties heeft meer dan 20.000 woningen in bezit.
Duizenden
Figuur 7.3: Aan woningcorporaties afgegeven nieuwbouwvergunningen voor woningen, 2000-2014

30
25
20
15
10
5
0
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
Bron: CBS, 2015 bewerkt Capital Value
Uit de meest recente cijfers blijkt dat woningcorporaties in de toekomst minder nieuwbouw woningen zullen
toevoegen aan hun portefeuille en zich meer zullen richten op het renoveren en verduurzamen van hun huidige
woningbezit (ABF Research 2014). Een eerste indicatie voor deze ontwikkeling is het aantal aan woningcorporaties afgegeven nieuwbouwvergunningen. Dat aantal daalt sinds 2009 sterk. In 2009 werden nog circa 25.000
vergunningen afgegeven aan woningcorporaties. De voorlopige prognose voor 2014 is dat het aandeel verleende
vergunningen op circa 6.200 zal uitkomen (CBS 2015) (figuur 7.3).
Eind 2014 heeft ABF Research de volkshuisvestelijke voornemens van woningcorporaties onderzocht. Woningcorporaties hebben in dit onderzoek aangegeven wat hun bouwvoornemens voor de periode 2014-2018 zullen
zijn. Uit de resultaten, verwerkt in figuur 7.4, blijkt dat woningcorporaties in vijf jaar tijd circa 117.000 wooneenheden verwachten bij te bouwen (circa 23.500 per jaar). Het effect van de lagere nieuwbouwprognoses is
dat woningcorporaties hun sloopplannen voor de toekomst naar beneden bijstellen en vaker zullen kiezen voor
grondige renovatie van bezit. Op dit moment ligt het aandeel nieuw gebouwde wooneenheden met een DAEB
bestemming op circa 89% (peildatum 2013). Onder de huidige prognose 2014-2018 zal het aandeel DAEB in
nieuwbouwplannen toenemen tot circa 95% (ABF Research 2014). Deze ontwikkeling staat mogelijkerwijs in
verband met de door het kabinet aangekondigde Herziene Woningwet.
Duizenden
Figuur 7.4: Gerealiseerd en prognose woningbouw door woningcorporaties, 2008-2018

50
40
30
20
10
0
08
09
10
Gerealiseerd
11
12
13
14
15
16
17
18
Prognose
Bron: CBS en ABF Research, 2014
Uit onderzoek van ABF Research, gepresenteerd in hoofdstuk drie, blijkt dat de bouwopgave voor het gereguleerde huursegment voor de komende vijf jaar uit circa 85.000 woningen bestaat. Woningcorporaties zullen de
belangrijkste opdrachtgevers zijn voor de realisatie van deze huurwoningen. Het is echter de vraag of woningcorporaties in staat zullen zijn deze geprognosticeerde bouwopgave in de toekomst te realiseren gezien de
beperkte hoeveelheid afgegeven nieuwbouwvergunningen aan woningcorporaties. Voor een gezonde samenstelling van de huurmarkt is het van belang dat goede huurwoningen net onder de liberalisatiegrens worden
toegevoegd aan de huidige voorraad. Samenwerking en afstemming tussen woningcorporaties, gemeenten en
beleggers is daarbij noodzakelijk om voldoende woningen in ieder huursegment te realiseren. De huurmarkt
zal verder onder druk komen te staan wanneer niet genoeg initiatieven ontplooid zullen worden. Meer huishoudens zullen dan genoodzaakt zijn hun onderkomen te zoeken in het souterrain (BAR) van de Nederlandse
woningmarkt.
7.3 Verkoop corporatiebezit en complexgewijze verkoop

In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de verkoop van corporatiebezit. Hieronder wordt de verkoop van
individuele woningen aan eigenaar-bewoners verstaan maar ook complexgewijze verkoop aan derden (beleggers).
Individuele verkoop
Woningcorporaties beschouwen individuele verkoop van wooneenheden aan eigenaar-bewoners als een effectief instrument om inkomsten te genereren ten bate van herinvesteringen en het bekostigen van de verhuurderheffing. Daarnaast draagt individuele verkoop bij aan de diversifiring van wijken wat ten bate komt aan
de leefbaarheid van buurten. Het WSW heeft becijferd dat in 2013 bijna 16.000 woningen zijn verkocht aan
eigenaar-bewoners (WSW 2014). In deel 1 van dit onderzoek werd al aangegeven dat de verwachting bestaat
dat de komende vijf jaar circa 75.000 huurwoningen (15.000 per jaar) individueel verkocht zullen worden aan
eigenaar-bewoners. De verwachting is dat het leeuwendeel van deze verkopen door corporaties gedaan zal worden. Zij vormen daarmee de grootste groep uitponders op de Nederlandse woningmarkt.
Complexgewijze verkoop
Per 1 oktober 2013 is de Circulaire verkoop corporatiewoningen in werking getreden, de MG 2013-02. Met deze
circulaire beoogt het kabinet verkoop van met name geliberaliseerde en te liberaliseren huurwoningen eenvoudiger te maken en de groei van de particuliere huursector te bespoedigen.
Met de vaststelling van de circulaire hebben woningcorporaties een nieuw instrument tot hun beschikking
gekregen voor de uitvoer van hun dispositie- en acquisitiebeleid. Woningcorporaties kunnen immers enerzijds op een relatief snelle wijze extra liquiditeiten genereren voor bijvoorbeeld herinvesteringen in nieuwbouw.
Anderzijds kunnen zij makkelijker delen afstoten die niet tot hun kernportefeuille behoren.
De circulaire is nu meer dan een jaar van kracht en diverse corporaties hebben reeds onder deze nieuwe circulaire delen van hun bezit complexgewijs aan beleggers verkocht. Woningcorporaties Vestia en WIF verkochten
in 2014 grote portefeuilles aan buitenlandse beleggers. Andere woningcorporaties die kleinere portefeuilles
verkochten waren onder ander ZVH, Servatius en Viveste.
In de praktijk blijkt dat de nieuwe circulaire complexgewijze verkoop een ruimere mogelijkheid biedt aan corporaties om woningen complexgewijs aan beleggers te verkopen. Recente transacties laten zien dat met name
het geliberaliseerd en mogelijk te liberaliseren bezit van woningcorporaties nu beter verkoopbaar is. Het feit
dat deze woningen tegen minimaal de marktwaarde verkocht kunnen worden speelt hierbij een belangrijke rol.
De door Vestia en WIF verkochte portefeuilles tonen echter aan dat beleggers ook interesse hebben in blijvend
gereguleerd bezit. Met name internationale beleggers tonen veel interesse in blijvend gereguleerd bezit. Dit zijn
partijen die veel ervaring hebben met dit huursegment, onder meer in Duitsland. En van de redenen is dat zij
het risicoprofiel voor dergelijke woningportefeuilles zeer laag inschatten en hierdoor ook goede financieringsmogelijkheden kunnen verwerven. Een belangrijke voorwaarde hierbij is wel dat dit blijvend gereguleerd bezit tegen
minimaal 75% van de leegwaarde verkocht dient te worden. De bijkomende exploitatie verplichting (7 jaar) en
met name de winstdeling (30 jaar) drukken bij verkoop onder 75% van de leegwaarde immers te sterk op de
exploitatielast van beleggers.
7.4 Verkoopdoelstellingen complexgewijze verkoop

Van de ondervraagde woningcorporaties geeft circa 30% aan de komende twee jaar complexgewijs woningen
te willen verkopen. Het afgelopen jaar heeft laten zien dat de aangeboden woningportefeuilles onder de huidige
marktomstandigheden n de huidige regelgeving goed verkoopbaar zijn. Dit geldt met name voor het te liberaliseren en geliberaliseerde deel van het bezit, alhoewel de WIF en Vestia portefeuilles voor een groot deel ook uit
blijvend gereguleerde woningen bestonden.
In figuur 7.5 zijn de belangrijkste beweegredenen van woningcorporaties weergegeven voor het complexgewijs
verkopen van delen van hun portefeuille. De meerderheid van de ondervraagden (64%) geeft aan de inkomsten
uit complexgewijze verkoop te willen gebruiken voor herinvesteringen. Opbrengsten uit de verkoop van geliberaliseerd of te liberaliseren bezit kunnen op deze manier aangewend worden om nieuwbouwontwikkelingen in
het sociale segment van de markt mogelijk te maken. Circa 57% van de ondervraagden geeft aan dat de te verkopen complexen niet binnen de doelgroep passen. Dit sluit aan bij de maatregelen van de overheid die ervoor
moeten zorgen dat woningcorporaties zich meer gaan richten op hun kerntaken.
Figuur 7.5: Redenen voor woningcorporaties voor complexgewijze verkoop (meerdere antwoorden mogelijk)
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Inkomsten realiseren voor

nieuwe investeringen
Inkomsten realiseren ter versteviging van
de financile positie van de organisatie
Inkomsten realiseren om
leningen af te betalen
Complexen passen niet binnen
de doelgroep (niet-DAEB woningen)
Complexen passen niet binnen het
(geografisch) werkgebied
Complexen zijn niet te
categoriseren als DAEB
Anders
Woningcorporaties is ook gevraagd tot welke huursegmenten de geselecteerde complexen behoren. Van de
ondervraagden geeft 69% aan dat men van plan is reeds geliberaliseerde huurwoningen complexgewijs te
willen verkopen, gevolgd door te liberaliseren huurwoningen (54%). Van de ondervraagde woningcorporaties
geeft 38% aan ook blijvend gereguleerde huurwoningen in de toekomst te willen verkopen (figuur 7.6). Zoals
al eerder aangegeven zijn dergelijke woningen onder de huidige regelgeving moeilijker verkoopbaar aan derden (beleggers). Echter deze regelgeving geldt niet voor onderlinge verkoop tussen woningcorporaties. Het
is daarom goed mogelijk dat woningcorporaties blijvend gereguleerde complexen die buiten hun geografisch
werkgebied vallen willen verkopen aan collega woningcorporaties.
Figuur 7.6: Gewenste verkoop van complexen naar huursegment (meerdere antwoorden mogelijk)
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Sociaal verhuurde
woningen (niet te
liberaliseren)
Te liberaliseren
huurwoningen
Geliberaliseerde
huurwoningen
Nieuwbouwprojecten
Een deel van de woningcorporaties geeft aan dat complexgewijze verkoop op dit moment nog geen onderdeel is
van hun portefeuillestrategie. Zij verwachten dan ook niet de komende twee jaar complexgewijs bezit te zullen
verkopen. Het ontbreken van een financile noodzaak om tot complexgewijze verkoop over te gaan is een veel
gehoord argument. Een ander deel van de respondenten geeft aan dat binnen de organisatie de voorkeur wordt
gegeven aan de individuele verkoop van huurwoningen aan zittende huurders of starters op de woningmarkt.
Voordeel van een dergelijk proces is dat een gemiddeld hogere waarde bij verkoop behaald wordt. Bijkomend
nadeel is dat het uitpondproces een vaak langdurig traject beslaat dat daardoor meer kosten met zich meebrengt. Daarnaast is uitgepond restbezit in een aantal gevallen minder optimaal te verkopen aan beleggers. Tot
slot geven sommige woningcorporaties aan op het moment bezig te zijn met het herdefiniren van de portefeuillestrategie. Daardoor kunnen zij niet bepalen of complexgewijze verkoop een optie voor de toekomst is.
7.5 Interesse beleggers in corporatiebezit

In dit hoofdstuk werd al toegelicht dat corporatiebezit onder de huidige marktomstandigheden goed verkoopbaar
is aan beleggers. De interesse onder de verschillende groepen beleggers is voor 2015 nog steeds aanzienlijk.
Alle ondervraagde institutionele beleggers geven aan interesse te hebben in de verwerving van portefeuilles van
woningcorporaties. Onder particuliere beleggers is dit percentage circa 92%. Institutionele beleggers zijn ook
gevraagd naar de strategische voor- en nadelen die zij waarnemen bij de verwerving van corporatiewoningen. Deze
resultaten geven een algemeen beeld over de ondervonden voor- en nadelen (figuur 7.7 & figuur 7.8). De werkelijke strategische voor- en nadelen bij de acquisitie van corporatiewoningen is natuurlijk zeer portefeuille specifiek.
Het zwaartepunt van de voordelen, bij zowel institutionele als particuliere beleggers, ligt bij de potentie in
huurprijzen. In het onderzoek van vorig jaar werd dit ook als grootste voordeel gezien. 48% van de particuliere
beleggers en 83% van de institutionele beleggers ziet dit als belangrijkste voordeel. Het huidige huurprijsniveau
bij corporatiewoningen biedt beleggers nog steeds genoeg ruimte om de huren na mutatie te verhogen naar
marktconforme prijzen. Echter deze ruimte wordt relatief kleiner aangezien woningcorporaties het afgelopen
jaar ruim gebruik hebben gemaakt van de boveninflatoire huurverhogingen. Overige voordelen zijn de goede
verhuurbaarheid (minder risico op leegstand) en het feit dat veel aangeboden portefeuilles van corporaties op
goede locaties liggen (veel aanbod in binnenstedelijke groeiregios).
Figuur 7.7: Voordelen bij acquisitie van corporatiewoningen volgens beleggers

Laag direct rendement
Goede staat van onderhoud
Anders
Goede verhuurbaarheid
Geen
Goede locaties
Potentie in de huurprijzen
Beleggers zien ook nadelen ten opzichte van de acquisitie van aangeboden corporatiewoningen. Deze resultaten liggen in lijn met de resultaten van vorig jaar, waarbij de categorien met betrekking tot overheidsbeleid het
hoogst scoren. Institutionele beleggers zien vooral de onzekerheid met betrekking tot landelijke regelgeving als
belangrijkste nadeel/risico. Van de ondervraagde institutionele beleggers geeft 67% aan dat dit een belangrijk
nadeel is. Dit geldt voor 39% van de particuliere beleggers. Ook het feit dat het overgrote deel van de corporatiewoningen nog verhuurderheffingsplichtig zijn wordt als groot nadeel gezien (institutionele beleggers 50%
particuliere beleggers 52%). Onder de huidige regelgeving zullen de kosten van de verhuurderheffing tot 2017
alleen nog maar verder oplopen. De lage leefbaarheid van de buurten waarin het corporatiebezit ligt speelt ook
een belangrijke rol. Deze leefbaarheid is immers van grote invloed op het indirect rendement van het vastgoed.
Figuur 7.8: Nadelen bij acquisitie van corporatiewoningen volgens beleggers

Laag direct rendement
Anders
Lage leefbaarheid buurten
Betreft vaak uitgeponde complexen
Geen
Onzekerheid regelgeving landelijke politiek

Verhuurderheffingsplichtig
Hoofdstuk 8: De financieringsmarkt voor (woning)beleggingen

8.1 Ontwikkelingen op de financieringsmarkt in 2014
De Nederlandse markt heeft zich de afgelopen jaren gekenmerkt door de sterke dominantie van Nederlandse
banken bij de financiering van woningbeleggingen. Sinds de financile crisis hebben de banken hun leningproductie sterk teruggeschroefd (SEO 2011). Banken kregen te maken met een grote afboekingsopgave en
aangescherpte solvabiliteitseisen, opgetekend in Basel III.
2014 heeft een kentering teweeg gebracht op de financieringsmarkt voor woningbeleggingen. Eind 2013 waren
Nederlandse banken zeer terughoudend bij de financiering van grote woningportefeuilles. Vanaf het tweede
kwartaal van 2014 zijn Nederlandse banken opnieuw grotere woningportefeuilles gaan financieren. In het
tweede kwartaal van 2014 zijn daarnaast de Duitse banken opnieuw toegetreden tot de Nederlandse financieringsmarkt voor woningbeleggingen. Deze toenemende belangstelling voor financieringen in dit segment heeft
mede ertoe geleid dat de rente aanzienlijk is gedaald.
8.2 Internationale belangstelling

Zoals aangegeven is de aandacht onder buitenlandse banken om Nederlandse vastgoedbeleggingen te financieren het afgelopen jaar sterk toegenomen. In dit kader heeft Capital Value in oktober van 2014 een onderzoek
gepubliceerd waaruit blijkt dat een aantal Duitse banken tot de Nederlandse markt wil toetreden en dat Duitse
banken meer budget beschikbaar hebben gemaakt voor financiering van Nederlandse woningbeleggingen. Uit
dit onderzoek blijkt dat het minimale financieringsvolume van deze banken tussen de 15 tot 20 miljoen euro
ligt. Echter de voorkeur van deze banken gaat uit naar financiering van grote portefeuilles vanaf 50 miljoen euro.
Deze banken acteren daarmee in lijn met veel internationale beleggers die binnen de Nederlandse markt met
name naar acquisitiemogelijkheden van grote volumes kijken. Meerdere grote transacties met buitenlandse
beleggers werden mede gefinancierd door een buitenlandse bank.
Naast Duitse banken tonen ook enkele Angelsaksische partijen interesse in financiering van Nederlandse
woningbeleggingen. De oprichting van een nieuw debt fund van circa 260 miljoen euro door het Nederlandse
pensioenfonds APG en het Amerikaanse Pramerica in april 2014 is hier een goed voorbeeld van. Nieuwe toetreders en grotere beschikbaarheid van kapitaal zullen de concurrentie op de Nederlandse financieringsmarkt
vergoten. Financieringscondities zullen hierdoor verder onder druk komen te staan. Partijen zullen daarnaast
ook meer mezzanine leningen aanbieden.
8.3 Nieuwe opgave: Financiering woningcorporaties

De Herziene Woningwet die ter goedkeuring bij de Eerste Kamer ligt heeft tot gevolg dat woningcorporaties de
markt op zullen moeten gaan voor (her)financiering van niet-DAEB activiteiten. Onder de nieuwe regelgeving is
het voor woningcorporaties niet meer mogelijk om niet-DAEB activiteiten te (her)financieren middels een door
het WSW geborgde lening. Het kabinet is van mening dat de (her)financiering van niet-DAEB activiteiten door
het WSW geborgde leningen voor marktverstoring zorgt doordat corporaties goedkoper leningen kunnen krijgen
in vergelijking met private marktpartijen.
Door deze wijzigingen zullen woningcorporaties in de toekomst voor niet-DAEB activiteiten marktconforme (her)
financiering moeten aantrekken. De corporatiesector vormt door deze ontwikkeling in potentie een interessante
afzetmarkt voor banken. Het CFV heeft in 2014 de omvang van het niet-DAEB bezit van woningcorporaties in
kaart gebracht. Uit deze cijfers blijkt dat de huidige omvang van het niet-DAEB bezit op basis van marktwaarde
in verhuurde staat circa 13,8 miljard euro omvat. Woningcorporaties zullen een deel van dit niet-DAEB bezit
in de toekomst proberen af te stoten door verkoop aan beleggers. Hierdoor zal de vraag onder beleggers naar
financieringen toenemen. Een deel van de woningcorporaties zal proberen het niet-DAEB bezit aan te houden.
In dit geval zal de herfinancieringsvraag vanuit deze groep richting banken sterk gaan toenemen.
8.4 Vooruitblik voor 2015

De bereidheid onder banken, zowel nationaal als internationaal, om Nederlandse woningbeleggingen te financieren is groot. Voldoende kapitaal is beschikbaar op de kapitaalmarkt en de financile reserves van banken zijn
op orde gebracht. Banken kijken met een groeibril naar de nabije toekomst en geven aan te verwachten dat de
leningproductie in 2015 zal toenemen. Meer aanbieders van kapitaal betekent dat concurrentie op de financieringsmarkt zal gaan toenemen. Kanttekening is wel dat er meer aanbieders zullen zijn voor de financiering van
grote woningportefeuilles in vergelijking met kleinere portefeuilles. Voor de financiering van kleinere portefeuilles
zullen beleggers eerder aangewezen zijn op de traditionele Nederlandse banken.
Ontwikkelingen op het gebied van gesecuritiseerde vastgoedleningen bieden nog steeds veel mogelijkheden
voor de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. In andere Europese landen, met name Duitsland en het Verenigd
Koninkrijk, wordt al vaker gebruik gemaakt van dergelijke commercial mortgage backed securities (CMBS).
Deutsche Bank plaatste eind 2014 voor 250 miljoen euro de Deco Tulip CMBS in de markt. Door te beleggen in
CMBSen kunnen pensioenfondsen eenvoudiger beleggen in vastgoedleningen. De liquiditeit van het product is
immers groter. Bijkomend voordeel van de opkomst van CMBSen is het feit dat meer kapitaal op de financieringsmarkt beschikbaar komt.
Bijlage: Kerncijfers per regio

In deze bijlage worden enkele kerncijfers gepresenteerd voor verschillende regios.
De eerste tabel bevat:
Het totaal aantal huishoudens, het aantal huishoudens in een BAR en het aantal huishoudens gehuisvest op
de reguliere woningmarkt in huur en koopsector; daarmee is ook het aantal bewoonde woningen gegeven.
Daarnaast staat het aantal leegstaande en overige niet bewoonde woningen (ongeschikt voor bewoning en
2e woningen). Deze tellen tezamen op tot de totale voorraad.
Deze cijfers zijn gegeven voor (1 januari) 2013, 2015, 2020 en 2030 in het linkerdeel van de tabel. In het
rechter deel van de tabel staat vervolgens de toename van het totaal aantal huishoudens en de totale voorraad, zowel in aantallen als in percentages voor de periode 2013-2015, 2015-2020 en 2020-2030.
De tweede tabel bevat:
Het aantal huur- en koopwoningen naar type en prijsniveau voor (1 januari) 2015, alsmede de verwachte
toe- resp. afname van dit aantal tot 2020.
De derde tabel bevat:
Dezelfde informatie als de tweede tabel waarbij de verwachte toe- resp. afname is uitgesplist naar nieuwbouw, sloop, verkoop van huurwoningen en het boveninflatoire effect van het huurbeleid.
De vierde tabel bevat:
De vraag naar huurwoningen (in 2015), uitgesplitst naar type, prijsniveau en woonmilieu alsmede de totale
huurvoorraad naar type en prijsniveau.
De vijfde tabel bevat:
De vraag naar koopwoningen (in 2015), uitgesplitst naar type, prijsniveau en woonmilieu alsmede de totale
koopvoorraad naar type en prijsniveau.
Figuur A.1: Kerncijfers Corop Utrecht
Figuur A.2: Kerncijfers Corop Groot Amsterdam plus Flevoland
Figuur A.3: Kerncijfers Corop Haaglanden plus Delft-Westland
Figuur A.4: Kerncijfers Corop Groot Rijnmond
Bronnen:
- ABF Research (2014), www.abfresearch.nl
- Apollo Online (2014), www.kences.nl
- Brancheorganisatie voor woningcorporaties Aedes (2014), www.aedes.nl
- Centraal Bureau voor de Statistiek (2015), www.cbs.nl
- Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (2014) Sectorbeeld 2014, www.cfv.nl
- Centraal Planbureau (2014), www.cpb.nl
- Investment Property Bank (2014), www.ipd.com
- Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (2014), www.ivbn.nl
- Kadaster (2015), www.kadaster.nl
- Nederlandse Vereniging van Makelaars (2015), www.nvm.nl
- Planbureau voor de Leefomgeving (2014), www.pbl.nl
- Primos (2014), www.primos.datawonen.nl
- Rijksoverheid (2014), www.rijksoverheid.nl
- SEO Economisch Onderzoek (2011), www.seo.nl
- Waarborgfonds Sociale Woningbouw (2014), www.wsw.nl
Copyright & disclaimer
De in deze publicatie neergelegde resultaten en opvattingen zijn gebaseerd op de door Capital Value betrouwbaar geachte gegevens en informatie, die op zorgvuldige wijze in analyses en prognoses zijn verwerkt. Noch
Capital Value, noch degene die aan dit onderzoek hebben meegewerkt kunnen aansprakelijk gesteld worden
voor in deze publicatie eventueel aanwezige onjuistheden. De weergegeven opvattingen, prognoses en analyses
houden niet meer in dan onze eigen visie danwel de visie van derden en kunnen zonder nadere aankondiging
worden gewijzigd. Aangezien het prognoses betreffen zijn vanzelfsprekend afwijkingen mogelijk. Het gebruik
van tekst en/of cijfers is uitsluitend toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. (Bron: Capital Value 2015).
Capital Value is marktleider en specialist in transactiebegeleiding van woningcomplexen.

Wij adviseren beleggers en corporaties over de (complexgewijze) aan- en verkoop van huurwoningen.
Voor meer informatie: www.capitalvalue.nl
Research
A Capital Value production
In samenwerking met:
Capital Value B.V. Maliebaan 85 3581 CG Utrecht T +31 (0)30 72 71 700 E info@capitalvalue.nl www.capitalvalue.nl

Capital Value - Woningbeleggingsmarkt in Beeld 2015

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

You might also like

Capital Value - Woningbeleggingsmarkt in Beeld 2015

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Capital Value - Woningbeleggingsmarkt in Beeld 2015

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Research

A Capital Value production

Mr. C.A. (Kees) van Harten MRE MRICS

Ing. M.A. (Marijn) Snijders RT MRICS

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2015 | 1

2 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2015

Deel 1: De woningmarkt in beeld

Hoofdstuk 1: Inleiding woningmarkt 7

De woningmarkt in nieuw perspectief

Opbouw van de Nederlandse woningmarkt

Hoofdstuk 2: De Nederlandse woningmarkt 9

Het beleid ten aanzien van de woningmarkt

Hoofdstuk 3: Verwachtingen tot 2020 15

Hoofdstuk 4: Themas voor de woningbeleggingsmarkt 21

De ontwikkeling van de huursector

Starters in huur en koopsector

Deel 2: De woningbeleggingsmarkt in beeld

Hoofdstuk 5: Inleiding woningbeleggingsmarkt 26

Invloed van beleid op bedrijfsvoering

De woningportefeuille van woningcorporaties

Verkoop corporatiebezit en complexgewijze verkoop

Verkoopdoelstellingen complexgewijze verkoop

Interesse beleggers in corporatiebezit

Hoofdstuk 8: De financieringsmarkt voor (woning)beleggingen 45

Ontwikkelingen op de financieringsmarkt in 2014

Nieuwe opgave: Financiering woningcorporaties

Vooruitblik voor 2015

Bijlage: Kerncijfers per regio

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2015 | 3

Woningtekort loop verder op; meer huishoudens in de BAR

Grote groep starters op de woningmarkt; groeiende vraag naar studentenwoningen

Record aantal transacties in 2014 en toename beschikbaar kapitaal in 2015

4 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2015

Mismatch dreigt; groot volume beschikbaar, voldoende product ontbreekt

Woningcorporaties; bedrijfsvoering en verkoopdoelstellingen

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2015 | 5

Historisch dieptepunt in afgegeven bouwvergunningen corporaties

De financieringsmarkt voor woningbeleggingen

6 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2015

Deel 1: De woningmarkt in beeld

1.2 Opbouw van de Nederlandse woningmarkt

1.3 Opbouw rapport

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2015 | 7

Figuur 1.1: Opbouw van de Nederlandse woningmarkt

Private beleggers = 77%

Bron: Capital Value, IVBN, CBS, 2015

8 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2015

Hoofdstuk 2: De Nederlandse woningmarkt

2.1 Maatschappelijke ontwikkelingen

Huishoudens per 1 jan (linker as)

Jaarlijkse toename aantal huishoudens (rechter as)

Bron: CBS en Primos, 2014

Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2015 | 9

Bron: CBS, 2014

Figuur 2.3: Relatieve bevolkingsgroei per COROP-regio, 2012-2025

krimp (2.5 % of meer)

Bron: CBS en PBL, 2013

10 | Onderzoek | De woning(beleggings)markt in beeld 2015