1.

Ismertesse az ingatlankzvettsre jogosultak

krt. Mutassa be az ingatlankzvetti
tevkenysg vgzsnek szemlyi feltteleit.
Milyen
kzsgekkel,
kpessgekkel,
kompetencikkal kell rendelkeznie egy sikeres
ingatlankzvettnek?
(olvasknyv:
4-10.
oldalig)
Ingatlankzvetts: Az ingatlanok adsvtelnek, cserjnek, tovbb a
brlaksok s nem laks cljra szolgl helyisgek cserjnek a
kzvettse, idertve az arra alkalmasok felkutatst, az gyletek
elksztst s lebonyoltst, valamint a forgalmi rtkbecslst.
I. Az ingatlankzvettsre jogosultak kre:
zletszeren ingatlankzvett tevkenysget:
1. gazdlkod szervezetek, vagyis llami vllalat, egyb llami
gazdlkod szerv, szvetkezet, gazdasgi trsasg, kzhaszn
trsasg,
egyes
jogi
szemlyek
vllalata,
lenyvllalat,
vzgazdlkodsi trsulat, erdbirtokossgi trsulat
2. egyni vllalkoz (termszetes szemly)
3. kltsgvetsi szervek
4. gyvdi irodk
II. Az ingatlankzvett tevkenysg szemlyi felttelei:
1. erklcsi bizonytvny
2. szakmai kpestst igazol vizsga lettele
3. bejegyzs az Ingatlankzvetti nvjegyzkbe
- erklcsi bizonytvny:
A rendrhatsg ltal kiadott bizonytvny, melynek felttele a
bntetlen ellet, illetve a bntets htrnyos jogkvetkezmnyei
alli mentesls. Csak termszetes szemlyek (egyni vllalkozk
esetben
rtelmezhet).
Ingatlankzvetti
tevkenysg
folytatsra
jogosult
egyb
szervezet
esetben
a
szervezetfajtjukra vonatkoz jogszably llaptja meg, hogy a
szervezet mely tagjnak vagy alkalmazottjnak kell rendelkeznie
bntetlensgi felttelekkel. Gazdasgi trsasgok esetben a
Gazdasgi trsasgokrl szl 2006. vi IV. trvny tartalmazza
ezeket a rendelkezsket.
- szakmai kpestst igazol vizsga lettele:
1

Elfelttele a kzpfok iskolai vgzettsg meglte. Jogi szemlyek

esetben (Kft., Zrt., Nyrt.) jogi szemlyisggel nem rendelkez
gazdasgi trsasgok esetben (Bt., Kkt.) ez azt jelenti, hogy ilyen
kpestssel rendelkez tagjnak vagy ilyen kpzettsggel
rendelkez munkaviszonyban foglalkoztatott alkalmazottal kell
rendelkeznie. A vizsgra bocsts felttele a szakdolgozat
benyjtsa. A szakkpests szakmai s vizsgztatsi szablyait a
25/2008.
(IV.29)
TM
rendelet
az
nkormnyzati
s
terletfejlesztsi miniszter hatskrbe tartoz szakkpestsek
szakmai s vizsgakvetelmnyeinek kiadsrl/26/2005 vi TNM
(trcanlkli miniszter rendelete)/ tartalmazza, melynek cme:
Egyes szakkpestsek szakmai s vizsgakvetelmnyei s a
szakmai vizsga szervezsre jogosult intzmnyek. Egyni
vllalkoz esetn magnak az egyni vllalkoznak kell ilyen
kpestssel rendelkeznie.
- Ingatlankzvett nvjegyzkbe trtn felvtel:
A bejegyzs felttele az erklcsi bizonytvny s a szakmai
kpests meglte. A termszetes szemly a bizonytvnyt /az
erklcsi bizonytvnnyal s a nemleges kztartozsrl szl
igazolssal egytt) a lakhely szerint illetkes jegyzjhez kteles
bemutatni. Ennek alapjn trtnik meg a bejegyzs. A nvjegyzk
szemlyazonost
adatokat,
lakcmet,
rtestsi
cmet,
szakkpzettsget
tanst
oklevl,
bizonytvny
szmt,
megszerzsnek idpontjt, killt intzmny nevt, s a szakmai
tevkenysg kdszmt, megnevezst tartalmazza. A nvjegyzk
clja a hiteles dokumentls. A nvjegyzkben szerepl szemly
neve, rtestsi cme, szakmai tevkenysge a nyilvntartsba
vtel szma nyilvnos abba brki betekinthet. A tovbbi adatokat
csak trvnyben meghatrozott esetben lehet kiadni, illetve azokrl
felvilgostst adni.
Trlni kell az Ingatlankzvett Nvjegyzkbl azt a termszetes
szemlyt,
- akit gazdasgi vagy vagyon elleni bncselekmny miatt
szabadsgvesztsre tltek
- akit az ingatlankzvettsi tevkenysg gyakorlstl eltiltottak
- akit szakigazgatsi szerv szakszertlen munkavgzs miatt hrom
ven bell legalbb kt alkalommal rsbeli figyelmeztetsben
rszestett
- aki a trlst krte vagy elhallozott, illetleg szakigazgatsi szerv
illetkessgi terletrl lland jelleggel elkltztt
- aki a tevkenysg gyakorlshoz szksges kpestssel nem
rendelkezik.
Kzsgek, kpessgek, kompetencik
Rendelkeznie kell az albbi ltalnos ismeretekkel:
2

a) ltalnos gazdasgi ismeretek

b) ltalnos jogi ismeretek
- trsashzra vonatkoz szablyok
- adsvtelre, cserre, brletre vonatkoz szablyok
- fldhivatali eljrs szablyai
- ad s illetkjogi szablyok (adsvtel, brlet, ajndk, rkls)
- megbzsi szerzds szablyai
c) ltalnos informatikai, szmtgpes ismeretek
- szvegszerkeszts
- e-mailezs
- nyilvntartsok vezetse
d) J kommunikcis kzsg
e) Stressztr kpessg, munkabrs
Az ingatlankzvettnek kpesnek kell lennie teljesteni:
a) Az tkelsi megbzsokat
b) A cserre vonatkoz megbzsokat
c) A forgalmi rtkbecsls elksztsre vonatkoz megbzsokat
d) A brletnek brlettel vagy a brletnek tulajdonnal val cserjre
vonatkoz megbzsokat.
Ingatlankzvetts folyamata (MAISZ ajnlsa alapjn)
1. Megbzs felvtele:
a) Az ingatlan adatainak, mszaki paramtereinek, felszereltsgnek,
rnak rgztse.
b) Az ingatlant minden esetben a bemutats eltt IK-nek javasolt
megtekintenie. Az elzetes megtekints sorn javasolt kitlteni a
felvteli adatlapot (az sszersg hatrain bell s a nagyobb
kltsgrfordts nlkl). Az adatlap kitltse sorn kapott adatok
s a helyszni bejrs sorn rzkelhet paramter klnbsgek
esetn, az adatlapot mdostani javasolt (klns tekintettel: m2,
szoba szm), s errl a megbzt tjkoztatni illik.
c) Alaprajzot javasolt krni, de nemlte, nem felrhat IK-nek.
d) Megbz adatainak rgztse.
e) Megbzsi szerzds megktse, nyilvntartsba vtel, rsban
trtnjk:
f) Kizrlagos megbzsi szerzdseknl, a tulajdonos, vagy ms ltali
megbzs teljests esetn az ingatlankzvettt ugyangy megilleti
a jutalkkal egyenrtk djazs, ha a vllalt feladatait hatridre
elvgezte s mindent megtett a megbzs trgyt kpez ingatlan
forgalmazsra,
A hatrozott idej, forgalmazsra irnyul megbzsi szerzdseknl a
kvetkez idtartamok javasoltak: laksoknl 3-6 hnap, irodknl 6-12
3

hnap, raktr s ipari ltestmnyeknl 6-24 hnap, egyb ingatlanoknl

egyedi megllapods alapjn.
Brmilyen forgalmazsra irnyul megbzs esetn, az IK-nek a megbzs
trgyt kpez ingatlan tulajdoni lapjt javasolt megvizsglnia. A
megbzs trgyt kpez ingatlan adatairl, tulajdoni llapotrl a
megbzt rsban nyilatkoztatni ajnlott.
Nem kell vizsglni a szljegy tartalmakat, mivel ez alapveten jogi
kpzettsget ignyel. (A nagyszm megbzsok miatt nem ktelezhet az
IK, hogy minden esetben sajt kltsgn vizsglja meg a tulajdoni lapot s
a szljegy tartalmakat.)
Javasoljuk rsban nyilatkoztatni a megbzt az ajnlati ktttsgrl, hogy
sem az IK, sem az rdekldt ebbl kr ne rhesse.
2. Kereslet-knlat ttekints
-

informciterts,
informcik begyjtse,
informcik elemzse, rtkelse,
vllalkozson belli informcis rendszer mkdtetse,
vllalkozson kvli informcis rendszer mkdtetse.

3. Az rtkestend ingatlan rnak kialaktsa

Az ingatlant, a megbzsban megjellttl eltr rral knlni etiktlan.
Ingatlanrtkeli mdszerek alkalmazsa
4. Kapcsolatteremts
Lehetsges piaci partnerek feltrsa, megkeresse. Kapcsolattarts a
hatsgokkal s rdekkpviselettel. Az IK-nek, az rdekldnek trtn
ingatlan bemutatskor javasolt jelen lennie.
5. Tjkoztats
A megbz tjkoztatsa az ingatlanpiaci helyzetrl s az elvgzett
tevkenysgrl rendszeres idkznknt.
6. Szerzdskts elksztse
-

pnzgyi konstrukcikrl informcinyjts,

fizetsi felttelek ismertetse,
illetkktelezettsgrl tjkoztats igny esetn,
fldhivatali bejegyzssel kapcsolatos tjkoztats,
IK-nek nem kell az ingatlan gyletet rint szerzds elksztsrl
gondoskodnia, azonban a szerzdsktssel kapcsolatos alaki s
tartalmi kvetelmnyekre fel kell hvnia a megbz figyelmt.

Felelssgek: Az IK-nek erklcsi s anyagi felelssge van a megbzs

sorn, hogy a tle elvrhat gondossggal, hozzrtssel, a szakmai s
etikai elrsoknak (MAISZ Etikai Szablyzata) megfelelen forgalmazza az
ingatlant. Sem az ingatlanrt, sem a forgalmazs sikertelensgrt, sem
az ltala kzlt adatokrt - a megbz nyilatkozatval sszhangban - nem
vonhat felelssgre. A MAISZ Kzvetti Bizottsg ajnlsa a 1993. vi
LXXVIII. trvnyben, valamint a 26/2005 (VIII.5.) TNM rendeletben
meghatrozott ingatlankzvett szakkpests szakmai kvetelmnyein
alapul.
(Budapest, 2007. november 6. MAISZ Kzvetti Bizottsg Elterjeszt:
Bartucz Tams, bizottsg elnke. Elfogadsra kerlt egyhang
tmogatottsggal, a MASZ Kzvetti Bizottsgnak 2007. november 6 i
lsn)

2. Mutassa be az ingatlankzvetti tevkenysg

vgzsnek
trgyi
feltteleit.
Milyen
szempontok
alapjn
vlasztan
ki
az
ingatlankzvett
iroda
helyt?
Milyen
kvetelmnyeknek
kell
megfelelnie
az
ingatlaniroda cljra szolgl helyisgnek,
hogyan rendezn azt be, illetve milyen tovbbi
felszerelsek, berendezsek szksgesek a
tevkenysg megkezdshez. (olvasknyv:
10-14 oldalig)
Az ingatlankzvetti iroda kivlasztsa s helyisgei
Az ingatlankzvetti iroda kivlasztsa sorn krltekinten kell eljrni.
Mrett helyt, berendezseit, trgyi eszkzeit a szolgltatsunknak
megfelelen kell kivlasztani.
Az iroda kivlasztsa esetn fontos az elrhetsg, megkzelthetsg.
Az ingatlankzvetti iroda arculatnak kialaktsa lnyegi feladat,
tekintettel arra, hogy az gyflkrnkben a vllalkozsunkrl kialakult
kpnek nagy szerepe van.
A vllalkozs arculatt meghatrozza:
-

Az
Az
Az
Az
Az

elnevezse
rtkestshez kapcsold szolgltatsok kre s sznvonala
irodai dolgozk megjelense, modora
iroda kls kpe
iroda sznvilga, berendezse

Az iroda kialaktsa s helyisgei:

gyflvr: a titoktartsi ktelezettsg miatt is hasznos
Nyugodt munkatr: a munkatrsak hatkony, zavartalan munkavgzst
teszi lehetv
Trgyal helyisg: megbeszlsek, piaci partnerekkel trtn trgyalsok,
esteleges
tovbbkpzsek,
kpzsek
(pnzmosssal
kapcsolatos
informcik) helyszneit tudjuk itt biztostani.
Szocilis blokkok (mind a dolgozk s mind az gyfelek szmra)
Trgyi felttelek:
Iroda helyisg
Telefonvonal/fax
Mobil
Szakmai knyvek, segdanyagok,

szmtgpes programok
Mreszkz
Diktafon, fnykpezgp,
kamera
6

vide

Nyomtat
Fnymsol
Hirdetfelletek
Gpjrm
Scanner

A szmtgp:
Az ingatlankzvetti tevkenysg elengedhetetlen eszkze.
Adatbzisok, nyilvntartsok, helysznrajzok, rtkelsi szakvlemnyek
elksztshez, trolshoz. Az irodai munka leghatkonyabb eszkze.
Felhasznlsi terletei:
Szvegszerkeszts
Adatok trolsa, feldolgozsa
Tblzatkezels
Iratok nyilvntartsa, iktatsa
Fnykpek trolsa
Levelezs
Internet hozzfrs (informci gyjtse s tertse)
Szmlzs, knyvels
Megbzsi szerzdsek elksztse
Adatvdelem: lsd olvasknyv

6. Ismertesse az ingatlankzvett ltal vezetett

nyilvntartsokat. Hogyan pten fel az
ingatlankzvetti adatbzist?
Milyen adatokat tartana nyilvn
-

egy
egy
egy
egy

elad
elad
elad
elad

telekrl
laksrl
zlethelyisgrl s
irodrl

Az ingatlankzvetti feladat elltshoz clszer nyilvntarts vezetse.

A nyilvntarts tartalmazhatja a megbzs keltt sorszmt, az eladand
ingatlan helyt tulajdoni bettjnek szmt, limitrt s elads esetn a
vev nevt, a vtel idpontjt, tovbb a vtelr, a befolyt jutalk
sszegt s kifizetsnek hatridejt, valamint az adsvtellel kapcsolatos
szksges hatsgi intzkedsek, illetve az esetleges elvsrlsra
jogosultra val utalst.
Ezek a kzvett rdekt is szolgljk.
Nyilvntartsba illetve irattrazsra kerl az elksztett rtkbecsls egy
pldnya. Ugyangy a munkafolyamat kapcsn birtokunkba jutott iratokat,

sajt feljegyzseinket, felmrseinket,

szerzdssel s a szmlval egytt.

irattrazni

kell

megbzsi

Elad telek esetn nyilvntartand adatok:

az gyszm
megnevezse
a megbz (tulajdonos adatai, megnevezse, elrhetsge)
a telek adatai (hrsz., m2, stb.)
irnyr
megbzsi szerzds adatai (megbzs idtartama)
helyszni szemle adatai
megbzsi dj s annak esedkessge
sikeres megbzs esetn a vev adatai, megnevezse, vtel idpontja
tnyleges eladsi r
A telek rtkbecslse sorn figyelembeveend, s a telek forgalmi rtkt
lnyegesen befolysol tnyezk (lsd. 17. ttel)
Elad laks esetn nyilvntartand adatok:
az gyszm
megnevezse
a megbz (tulajdonos adatai, megnevezse, elrhetsge)
a laks adatai (hrsz., m2, stb.)
irnyr
megbzsi szerzds adatai (megbzs idtartama)
helyszni szemle adatai
megbzsi dj s annak esedkessge
sikeres megbzs esetn a vev adatai, megnevezse, vtel idpontja
tnyleges eladsi r
A laks rtkbecslse sorn figyelembeveend s a laks forgalmi rtkt
lnyegesen befolysol tnyezk (lsd. 17. ttel)
Elad zlethelyisg s iroda esetn nyilvntartand adatok:
az gyszm
megnevezse
a megbz (tulajdonos adatai, megnevezse, elrhetsge)
az zlethelyisg/iroda adatai (hrsz., m2, stb.)
irnyr
megbzsi szerzds adatai (megbzs idtartama)
helyszni szemle adatai
megbzsi dj s annak esedkessge
sikeres megbzs esetn a vev adatai, megnevezse, vtel idpontja

tnyleges eladsi r
Az zlethelyisg s iroda rtkbecslse sorn figyelembeveend s az
zlethelyisg, ill. iroda, mint nem laks cljra szolgl helyisg forgalmi
rtkt lnyegesen befolysol tnyezk (lsd. 17. ttel)
A 2007. vi 136 tv. rendelkezsei szerint az gyfelek tvilgtsa ktelez
erre tekintettel az aktban szerepeltetni kell az azonostst tanst
okiratot, nyomtatvnyt. Kln nyilvntartst kell vezetni azokrl az
esetekrl, ahol a bejelentsi ktelezettsg teljestsre sorkerlt.

12. Mutassa be a magyarorszgi lakstmogatsi

rendszert.
Vlaszban trjen ki:
-

a vissza nem trtend llami tmogatsokra,

az llamilag finanszrozott lakshitelekre
a laks-takarkpnztri megtakartsokra, valamint
a lakscl adkedvezmnyekre

I. A lakscl llami tmogatsokrl a 12/2001 korm. rendelet rendelkezik

A rendelet alapjn nyjthat tmogatsok a kvetkezk:
a) laksptsi (-vsrlsi) kedvezmny,
b) akadlymentestsi tmogats,
c) fiatalok otthonteremtsi tmogatsa,
d) jelzloglevllel finanszrozott hitelek kamattmogatsa,
e) kiegszt kamattmogats,
f) kamattmogats lakhz-feljtsra s vzikzm ltestsre,
g) kamattmogats teleplsi nkormnyzatok rszre [1993. vi
LXXVIII. trvny 64. (4) bekezds],
h) kamattmogats rtkests vagy brbeads cljra val
laksptshez,
i) a teleplsi nkormnyzatok tmogatsa az nkormnyzati
brlaksllomny nvelse, az iparostott technolgival plt
lakpletek
energiatakarkos
korszerstse,
feljtsa,
kzmvestett ptsi telkek kialaktsa, a vrosrehabilitci
keretben
lakplettmbk
korszerstse,
feljtsa,
egycsatorns gyjt kmnyek (termofor kmnyek) feljtsa,
tovbb
nyugdjashzak
s
idsek
otthona
ltestse,
lakbrtmogats, egyhzak tmogatsa nyugdjashzak s idsek

otthona ltestse s a lakhatst szolgl egyhzi ingatlanok

korszerstse, feljtsa, valamint megyei nkormnyzatok
tmogatsa idsek otthona ltestse rdekben
[az a)-i) pont alattiak a tovbbiakban egytt: tmogats].
tmogatott szemly:
a) a magyar llampolgr s az a szemly, akit kln trvny alapjn a
magyar llampolgr jogai illetnek meg,
b) a szabad mozgs s tartzkods jogval rendelkez szemly, aki a
szabad mozgs s a hrom hnapot meghalad tartzkods jogt a szabad mozgs s tartzkods jogval rendelkez szemlyek
beutazsrl s tartzkodsrl szl 2007. vi I. trvny szerint - a
Magyar Kztrsasg terletn gyakorolja, s a polgrok szemlyi
adatainak s lakcmnek nyilvntartsrl szl 1992. vi LXVI.
trvny szerint bejelentett lakhellyel rendelkezik,
c) a harmadik orszgbeli llampolgr, ha a harmadik orszgbeli
llampolgrok beutazsrl s tartzkodsrl szl 2007. vi II.
trvnyben foglaltak szerint bevndorolt vagy letelepedett
jogllssal rendelkezik,
d) a hontalan, ha a harmadik orszgbeli llampolgrok beutazsrl
s tartzkodsrl szl trvnyben foglaltak alapjn ilyen
jogllsnak ismertk el;
egyedlll:
az a szemly, aki hajadon, ntlen, zvegy, elvlt s nincs lettrsa;
j laks:
az alapozsi munkktl kezdden teljes egszben jonnan ptett,
illetleg emeletrptssel, vagy tettr-beptssel nem csaldi vagy
ikerhzon megvalsul, a lakhats feltteleinek a vonatkoz jogszablyi
kvetelmnyek szerint megfelel lakegysg, amely elkszltt kveten
hasznlatbavteli vagy fennmaradsi engedly kteles;
rtkests szempontjbl j laks:
a fentiekben meghatrozottakon kvl rtkests cljra ptett j laks
az is, amelyet a hasznlatbavteli vagy fennmaradsi engedly kiadst
kveten legfeljebb hrom vig brlaksknt hasznostanak s els zben
trtn rtkestsre ezt kveten kerl sor;
II. A kzvetlen tmogatsok kzs felttelei
Kzvetlen tmogatsok:
a) laksptsi (-vsrlsi) kedvezmny,
b) akadlymentestsi tmogats,

c) fiatalok otthonteremtsi tmogatsa,

j laks felptshez, j laks vsrlshoz vehet ignybe.
Mikor vehetk ignybe?
Laks ptshez, vsrlshoz, lland hasznlati jog megszerzshez
kzvetlen tmogatsok akkor ignyelhetk, ha az ignylnek,
hzastrsnak, lettrsnak s gyermeknek, valamint a vele
egyttkltz csaldtagjainak lakstulajdona, lland lakshasznlati joga
nincs, illetve e jogok ingatlan-nyilvntartsi bejegyzsre irnyul krelme
nincs folyamatban, tovbb nkormnyzati tulajdonban lv, illetleg
szolglati jogviszonyhoz vagy munkakrhz kttt laksra brleti
jogviszonya nincs, vagy arrl rvnyesen rsban lemondott s a brbead
azt rsban elfogadta. Laksvsrls esetn a kzvetlen tmogats akkor
ignyelhet, ha az elad az ignylnek nem - a Polgri Trvnyknyvrl
szl 1959. vi IV. trvny (a tovbbiakban: Ptk.) 685. b) pontja szerinti kzeli hozztartozja s nem lettrsa.
Kzvetlen tmogats akkor is ignyelhet, ha az ignylnek,
hzastrsnak, lettrsnak, kiskor gyermeknek, valamint a vele
egyttkltz csaldtagjnak
a) egyttesen legfeljebb 50%-os tulajdoni hnyada van egy olyan
laksban, amely tulajdonkzssg megszntetse vagy rkls
tjn kerlt a tulajdonukba, vagy
b) a tulajdonban lv laksa lebontst a teleplsi nkormnyzat
jegyzje elrendelte vagy engedlyezte, vagy
c) a laks tbb mint kt ve rkls vagy ajndkozs jogcmn
haszonlvezettel terhelten kerlt a tulajdonba s a haszonlvez
bent lakik.
Mltnyolhat a laksigny:
Ha a laks lakszobinak a szma s a laks ptsi (vsrlsi) kltsge az
albbi feltteleknek megfelel.
A laksigny mrtke az ignyl s a vele egyttkltz csaldtagok
szmtl fggen a kvetkez:
a) egy-kt szemly esetben: legalbb egy s legfeljebb hrom
lakszoba,
b) hrom szemly esetben: legalbb msfl s legfeljebb hrom s
fl lakszoba,
c) ngy szemly esetben: legalbb kett s legfeljebb ngy
lakszoba.
Minden tovbbi szemly esetben fl lakszobval n a laksigny
mrtke. Hrom vagy tbb gyermeket nevel csald esetben minden
tovbbi szemlynl a laksigny mrtknek als hatra fl lakszobval,

de legfeljebb hrom lakszobig n, fels hatra egy lakszobval n.

Kett fl lakszobt egy lakszobaknt kell figyelembe venni.
A padlburkolat jellegtl fggetlenl:
a) a fl lakszoba hasznos alapterlete a 6 ngyzetmtert
meghaladja, de nem haladja meg a 12 ngyzetmtert,
b) a lakszoba hasznos alapterlete meghaladja a 12 ngyzetmtert,
de - a meglv, kialakult llapotot kivve - legfeljebb 30
ngyzetmter, amennyiben ennl nagyobb, gy kt szobaknt kell
szmtsba venni. Amennyiben a nappali szoba, az tkez s a
konyha osztatlan kzs trben van, s hasznos alapterletk
egyttesen meghaladja a 60 ngyzetmtert, gy - egy laks esetn
egy alkalommal - kt szobaknt kell figyelembe venni,
c) a lakszoba legalbb egy 2 mter szles - ajt s ablak nlkli falfellettel rendelkezik.
Mltnyolhat a laksigny, ha a laks telekrat nem tartalmaz ptsi
kltsge (vteli ra) az ugyanolyan szobaszm laksoknak a rendelet
mellkletben szerepl ptsi tlagkltsgt nem haladja meg.
Az egyttlak fiatal gyermektelen hzaspr esetben a mltnyolhat
laksigny meghatrozsnl legfeljebb kt szletend gyermeket,
egygyermekes fiatal hzasprok esetben tovbbi egy szletend
gyermeket is szmtsba kell venni.
Fiatal a hzaspr, ha a klcsn vagy laksvsrls esetn az adsvteli
szerzds megktse idpontjban a hzastrsak egyike sem tlttte be a
40. letvt.
A kzvetlen tmogats nyjtsnak felttele tovbb, hogy az ignyl(k)
s az egytt kltz(k) a rendelkezskre ll anyagi eszkzket az ptsi
kltsg vagy a vtelr kiegyenltsre hasznljk fel. Az ignyl(k) s az
egytt kltz(k) rendelkezsre ll anyagi eszkzknt kell szmtsba
venni a tmogats nyjtsrl szl szerzds megktst megelz 5
ven bell rtkestett laksnak, illetve tulajdoni hnyadnak az eladsi
rt is, amely cskkenthet a rendeletben meghatrozott sszegekkel.
1. Laksptsi kedvezmny s fiatalok otthonteremtsi
tmogatsa
A) llami tmogatsknt laksptsi (-vsrlsi) kedvezmny (a
tovbbiakban: kedvezmny) illeti meg az ignylt a vele kzs
hztartsban l, ltala eltartott s a felptett, illetleg megvsrolt
laksba vele egytt bekltz gyermeke s ms eltartott csaldtagja utn
az ptsi kltsg (vtelr) megfizetshez.
A kedvezmny a kvetkez clokra nyjthat:

a) j laks felptse, a csaldi vagy ikerhz emeletrptsnek nem

minsl tettr-beptsnek a kivtelvel,
b) az rtkests cljra jonnan felptett s felpttetett laks
megvsrlsa,
c) olyan ptsi munkkra, amelyek eredmnyekppen 50%-ot elr
arnyban az ignyl tulajdonban lv laksa, a laks hasznos
alapterletnek nvelsvel legalbb egy lakszobval bvl,
a) brmely pttet esetben, illetleg
b) kt vagy tbb gyermeket eltart pttet esetben, idertve az j
laks
ptsnek
nem
minsl
tettr-beptst
s
emeletrptst is,
d) a hrom vagy tbb gyermeket eltartk vagy egytt kltz eltartott
gyermekeik tbb mint kt ve mr tulajdonban lv laks
rtkestse, s helyette nagyobb hasznos alapterlet s legalbb
egy lakszobval tbb szobaszm, tovbb legalbb komfortos
laks vsrlsa esetn, ez utbbi lakingatlan megvsrlshoz, ha
az rtkestett laks az eltartknak s egytt kltz eltartott
gyermekeiknek egyttesen legalbb 50%-os arny tulajdonban
llt, tovbb, ha az rtkestett laks eladsi rnak az azt terhel,
visszafizetett nkormnyzati, illetleg munkltati tmogatssal,
valamint lakscl hitelintzeti klcsnnel cskkentett sszegt a
vsrlsra fordtjk. A kedvezmny ignybevtelvel megvsrolt
lakingatlanban az eltartk s egytt kltz eltartott gyermekeik
tulajdoni hnyada nem lehet kevesebb, mint az rtkestett
laksban volt.
A kedvezmny sszege az a) s b) esetben
a) az els gyermek utn kilencszzezer forint,
b) a msodik gyermek utn egymilli-tszzezer forint,
c) a harmadik gyermek utn egymilli-ngyszzezer forint,
d) a negyedik gyermek utn nyolcszzezer forint,
e) minden tovbbi gyermek esetben kettszzezer forint.
A kedvezmny sszege c) s d) pontjban meghatrozott esetben
a) az els gyermek utn ngyszztvenezer forint,
b) a msodik gyermek utn htszztvenezer forint,
c) a harmadik gyermek utn htszzezer forint,
d) a negyedik gyermek utn ngyszzezer forint,
e) minden tovbbi gyermek esetben szzezer forint.
B)
Fiatalok
otthonteremtsi
tmogatsra
jogosultak
a
gyermeke(ke)t nevel, 35 v alatti hzastrsak, legalbb egy ve kzs
hztartsban l lettrsak vagy egyedlll szemlyek a hasznlt,
legalbb komfortos laks vsrlshoz szksges ner nvelse
rdekben, amennyiben az ingatlan vtelra nem haladja meg
Budapesten s megyei jog vrosokban a 12 milli forintot, vidken a 8

milli forintot. A laks vtelra legfeljebb 10%-kal trhet el a hitel-intzet

ltal megllaptott forgalmi rtktl, de nem lehet tbb, mint a telepls
besorolsa szerinti, jelen bekezdsben meghatrozott vtelr korlt. Azt,
hogy a hasznlt laks a lakhats feltteleinek a vonatkoz jogszablyi
kvetelmnyek szerint megfelel, a hitelintzet a helysznen is kteles
ellenrizni.
A fiatalok otthonteremtsi tmogatsnak sszege megegyezik a
fentiekben lert kedvezmnnyel, de nem haladhatja meg az adsvteli
szerzds szerinti vtelr 70%-t. E tmogatst ignyelhetik a tmogatst
korbban szletett gyermekek utn ignybevevk a ksbb szletett
gyermek(ek) utn is - az adsvteli szerzds keltnek idpontjban
rvnyben volt sszegben - abban az esetben, ha klcsnszerzdsk van.
Az ignybe vett tmogatst a klcsnbl mg fennll
tartozs
trlesztsre lehet fordtani.
C) Megellegezs
A gyermektelen fiatal hzaspr kt szletend gyermek, egygyermekes
fiatal hzaspr tovbbi egy szletend gyermek vllalsa esetn
hitelintzet tjn - a hitelintzet ltal megfelelnek minstett
ingatlanfedezet biztostsa esetn - jogosult a megellegez klcsn
ignybevtelre. A gyermekvllals teljestsre vonatkoz hatrid,
egyben a megellegezs idtartama egy gyermek esetben 4 v, kt
gyermek esetben 8 v. A gyermekvllals hatridig trtn igazolt
teljestse esetn a megellegez klcsnnek a fentiek szerinti sszegt
az llam a hitelintzet rszre kzvetlenl megfizeti; ezzel az ignyl
hzaspr a kedvezmnyt ignybe vevnek minsl. A megellegez
klcsnszerzds laksptsi (vsrlsi) kedvezmnny alaktsa cljbl
a laksptsi (vsrlsi) kedvezmnyre szerzdst kell ktni. A
megellegez klcsn ignybevtelre irnyul szerzdsnek tartalmaznia
kell az ignyl fiatal hzaspr hozzjrulst ahhoz, hogy a
gyermekvllals teljestst a Kincstr - a kincstri csaldtmogatsi
adatbzisban mr rendelkezsre ll, s a hitelintzet ltal szolgltatott
adatokat sszevetve - megllaptsa, valamint errl a hitelintzetet
tjkoztassa.
A vllalt gyermek(ek) megszletsig, de legfeljebb az erre vonatkoz
hatrid lejrtig az ignyl hzasprt a megellegez klcsnre
vonatkoz szerzds alapjn fizetsi ktelezettsg - kivve az ignyl
hzaspr ltal kezdemnyezett szerzdsmdostssal sszefgg
kltsgeket - nem terheli.
A vllalt gyermek megszletsre vonatkoz hatridt laks vsrlsa
esetn az adsvteli szerzds megktsnek idpontjtl, laks
ptsnl a hasznlatbavteli engedly kiadsnak napjtl kell
szmtani. A hasznlatbavteli engedlyt az ignyl hzaspr annak
kiadst kvet 15 napon bell kteles a folyst hitelintzetnek
bemutatni. A gyermekvllalsra vonatkoz hatrid a terhessg
idszakra egyszer meghosszabbodik, ha az ignyl hzaspr a

terhessget orvosi bizonytvnnyal a vllalsi hatrid lejrtig a folyst

hitelintzetnek igazolja.
A gyermekvllals teljestseknt kell elfogadni az pttet, a vsrl
rkbefogadott, valamint brsgi vagy hatsgi hatrozat kvetkeztben
utbb a hztartsba kerlt vr szerinti gyermekt.
Amennyiben az ignyl hzaspr gyermekvllalst nem vagy csak
rszben teljesti, gy a megellegez klcsn meg nem szletett
gyermekre es rszt kteles - a gyermekvllalsi hatrid leteltt kvet
hnap els napjtl kezdden, a futamid vgig - a hitelintzet rszre
visszafizetni.
Ha a megellegez klcsnszerzdsben vllalt gyermek azrt
nem szletik meg,
a) mert a hzastrsak egyike elhunyt,
b) vagy a gyermek megszletst a hzastrsak egyiknek legalbb
67%-os mrtk megrokkansa kvetkeztben nem vllaltk,
c) vagy a gyermek a terhessg 26. betlttt hett kveten halva
szletik, a folyst hitelintzethez benyjtott igazols alapjn a
tketartozst a kzponti kltsgvets fizeti ki az ads helyett.
A kedvezmny sszege gyermeken kvli ms eltartott csaldtag utn
szemlyenknt harmincezer forint.
A kedvezmny szempontjbl gyermek:
a) az ignyl vr szerinti s rkbe fogadott gyermeke,
b) az ignyl gymsga alatt ll legalbb egy ve vele egyttl s
ltala eltartott gyermek, ha az ignyl vllalja, hogy a gymsg
hrom ven belli megsznse esetn a kedvezmnyt visszafizeti,
c) az tmeneti vagy tarts nevelsbe vett gyermek, aki a gyermek- s
ifjsgvd intzettel kttt megllapods alapjn legalbb egy
ve l az ignylnl, mint nevelszlnl, ha ez utbbi vllalja,
hogy az elhelyezs hrom ven belli megsznse esetn a
kedvezmnyt visszafizeti, ha msik gyermek gondozsra
megllapodst nem kt.
A kedvezmnyt ugyanazon gyermek vagy ms eltartott csaldtag utn
csak egy alkalommal lehet ignybe venni.
A kedvezmny szempontjbl az pttet, vsrl eltartottjnak minsl
a) a gyermek, ha
1. a 16. letvt mg nem tlttte be,
2. a 16. letvt mr betlttte, de oktatsi intzmny nappali
tagozatn tanul s a 25. letvt mg nem rte el,

3. a 16. letvt mr betlttte, de testi vagy szellemi

fogyatkossga (betegsge) miatt munkakpessgt legalbb
hatvanht szzalkban elvesztette s ez az llapota legalbb egy
ve tart, vagy egy v alatt elrelthatan nem sznik meg;
b) az pttet (vsrl) keres tevkenysget nem folytat hzastrsa
(lettrsa), ha
1. munkakpessgt legalbb hatvanht szzalkban elvesztette,
vagy
2. az regsgi nyugdjkorhatrt betlttte, vagy
3. hztartson bell gondoz legalbb kt olyan gyermeket, akik
koruknl fogva csaldi ptlkra jogosultak, illetleg egy lland
polsra szorul fogyatkos gyermeket vagy a c) pontban
emltett hozztartozt, aki a munkakpessgt legalbb
hatvanht szzalkban elvesztette;
c) az pttetnek (vsrlnak) vagy hzastrsnak szlje (mostoha- s
nevelszlje),
nagyszlje,
testvre,
ha
az
regsgi
nyugdjkorhatrt betlttte, vagy a munkakpessgt legalbb
hatvanht szzalkban elvesztette.
Felsorolt szemlyeket a kedvezmnyre jogosultsg szempontjbl csak
akkor szabad figyelembe venni, ha
a) az pttetvel (vsrlval) - a hzastrsat s gyermekeit kivve legalbb egy ve kzs hztartsban lnek, s
b) havi rendszeres keresetk, jvedelmk - a gyermek jvedelmt s
egyb llami tmogatst kivve - a szerzdskts idpontjban
hatlyos kln jogszablyban megllaptott regsgi nyugdj
mindenkori legkisebb sszegt nem haladja meg, tovbb
c) az pttetvel (vsrlval) az j laksba egytt kltznek be.

Kamattmogatsok
Jelzloglevllel finanszrozott hitelek kamattmogatsa
Az llam a tmogatott szemlyek rszre nyjtott lakscl jelzloghitelek
kamatainak cskkentse rdekben jelzlog-hitelintzet ltal kibocstott
jelzloglevl kamattmogatsval tmogatst nyjt. A tmogatst a
kibocst jelzlog-hitelintzet azon jelzloglevelei utn jogosult ignybe
venni, amelyekkel finanszrozott jelzloghitel-gylet az albbi feltteleknek
egyttesen megfelel:
a) clja
laks
vsrlsa,
meghatrozott cl;

ptse,

bvtse,

korszerstse

b) laksvsrls esetn az elad a jelzloghitel adsnak,

adstrsnak nem - a Ptk. 685. b) pontja szerinti - kzeli
hozztartozja s nem lettrsa. Ez all kivtel a kzs tulajdon
megszntetse, ide nem rtve a hzassg, illetve az lettrsi
kapcsolat fennllsa alatt a hzastrsak, illetve lettrsak kztt
fennll kzs tulajdon megszntetst;
c) legalbb egyik adsa tmogatott szemly;
d) sszege nem haladhatja meg laks ptse, j laks vsrlsa
esetn a 15 milli forintot, hasznlt laks vsrlsnl,
laksbvtsnl s korszerstsnl az 5 milli forintot;
e) laks ptse, vsrlsa, bvtse esetn az adsnak, adstrsnak,
ezek hzastrsnak, lettrsnak s szli felgyelete alatt ll
kiskor gyermekeinek, valamint az egyttkltz csaldtagjainak
rsban tett nyilatkozata alapjn llamilag tmogatott laksptsi,
-vsrlsi, -bvtsi cl fennll klcsnk (a tovbbiakban egytt:
llamilag tmogatott klcsn) nincs, illetve
a) ha az e) pontban szerepl szemlyeknek llamilag tmogatott
klcsnk van, s egyttes nyilatkozatukban vllaljk, hogy azt a
korbbi klcsnt folyst hitelintzetnek az j klcsnszerzds
alrst kvet 360 napon bell visszafizetik,
b) az ea) pont szerint vllalt ktelezettsg nem teljestse esetn az
j klcsn kamattmogatsra val jogosultsg megsznik, s az
ignybe vett kamattmogatst a folysts napjtl kamatokkal
egytt 30 napon bell vissza kell fizetni a kzponti
kltsgvetsbe, az j klcsnt folyst hitelintzeten keresztl;
f) az e) pontban foglalt felttel nem vonatkozik arra a szlre,
nagyszlre, aki csak nagykor gyermeknek, unokjnak llamilag
tmogatott klcsn gyletben - tulajdont nem szerz - adstrs,
vagy azz vlik;
A tmogatott termszetes szemlyek legfeljebb 15 milli forint sszeg
forintalap kamattmogatott klcsnt vehetnek ignybe j laks
vsrlshoz.
A klcsn kamatainak megfizetshez az llam a futamid els 20 vben
kamattmogatst biztost. Az ignylk tulajdoni hnyada az j laksban
legalbb 50%-ot el kell hogy rje.

Kiegszt kamattmogats
Kiegszt kamattmogatst vehet ignybe a 30 milli forintot meg nem
halad sszeg - a telekr nlkl szmtott - az fa sszegt is tartalmaz
ptsi kltsgek vagy vtelr esetn a b), valamint e)-f) pontjaiban foglalt
felttelek mellett j laks ptsre vagy rtkests cljra felptett j

laks megvsrlsra a hzaspr, ha legalbb egyikk tmogatott

szemly, vagy a gyermeket nevel tmogatott szemly.
Az ptsi kltsgek, illetleg a vtelr kiegyenltshez felvett
hitelintzeti klcsn vagy biztostintzeti jelzloghitel (a tovbbiakban
egytt: klcsn) sszege legfeljebb 15 milli forint, amely kamatainak
megfizetshez az llam 20 vig nyjt tmogatst. A kiegszt
kamattmogatsos klcsnnel rintett ingatlanban a jogosult ignylknek
legalbb 50%-os tulajdoni hnyaddal kell rendelkeznie. A klcsnsszeg
nem haladhatja meg az ignyl, annak lettrsa, az eltartott gyermekek
s csaldtagok egyttes tulajdoni hnyadval arnyos ptsi kltsgeket
(vtelrat). Ha a mltnyolhat laksignynek megfelel laks ptsi
kltsge (vtelra) meghaladja a 30 milli forintot, gy a mltnyolhat
nagysgot meg nem halad tnyleges szobaszmra meghatrozott ptsi
kltsget kell a fels hatrknt alkalmazni.
Lakstakarkpnztri megtakartsok
Laksvsrlsi clra eltakarkoskod laks-takarkpnztri bettben
elhelyezett megtakartsaik utn llami tmogatst kapnak, mely a
befizetett bett 30%-a, de legfeljebb vi 72.000,-Ft. A takarkoskods
legrvidebb idszaka 4 v. A takarkoskodst legfeljebb 8 ven t
trtnhet annak megkezdst kveten. A bett felvtelvel egy idben a
laks-takarkpnztrtl klcsn is ignyelhet.
Havi 20.000,-Ft laks takarkpnztri befektets esetn az ezen sszeg
utn jr betti kamaton tl havonta 6.000,-Ft (vi: 72.000,-Ft) llami
tmogatsra jogosult. Egy csaldon bell tbb szerzds is kthet, de
egy magnszemlynek csak egy szmlja lehet egyszerre. A megtakarts
mentes a kamatad all.

15. Mutassa be, hogy milyen szerepet jtszanak

az
ingatlankzvettk
(forgalmazk)
az
ingatlanfejlesztsben az j laks (trsashz)
ptsi projektek esetn?
Ismertesse
- az ingatlanfejleszt fogalmt
- az ingatlanfejleszt tevkenysgt
- ingatlanfejlesztsben kzremkdk krt.
(olvasknyv G. 95-114. oldalig)
Alapveten
hasznlat

kt ingatlangazdlkodsi paradigmrl beszlhetnk: a

s/vagy hasznosts. Erre vezethet vissza minden

tulajdonosi cselekvs. A befektets/fejleszts

valamelyikhez kapcsold tevkenysgi aktus.
formban jelenik meg.

pedig mindig ezek

Rendszerint vegyes

Az ingatlanok letciklusa az albbi fzisokbl ll:

- beruhzs s megvalsts - fejlesztsi ciklus
- fenntarts s zemeltets - befektetsi ciklus
- elavuls - lebonts, vagy feljts
Az ingatlan jrahasznostsa tbbflekppen is megvalsulhat: az
elavult
ingatlan
piaci
pozcijnak
fggvnyben
tovbbra
is
jvedelemtermel ingatlanknt hasznosul (befektetsi ciklus) vagy j
fejleszts valsul meg (fejlesztsi ciklus). Piacgazdasgi krlmnyek
kztt az ingatlan fent vzolt letciklusa, ms megnevezssel hasznostsi
ciklusa alatt tevkenysgek sora folyik, melyet a folyamatban pnzgyigazdasgi rtelemben rsztvev felek vgeznek. Mieltt a szereplkkel s
feladataikkal
rszletesen
megismerkednnk
nhny
alapfogalmat
szeretnnk tisztzni.
Az ingatlanfejleszts olyan sok szerepls folyamat, amely sorn a
kockzatvllal trsak kockzatukkal arnyos pnzgyi elvrssal vesznek
rszt. Beruhzk ltal vllalt kockzat elssorban a kltsgek
kzbentartsban jelentkezik, az ingatlanfejleszt szmra az ingatlanpiac
lland vltozsban rejlik.
Az ingatlanfejleszt megvsrol egy fldterletet, a kereslet, a knlat s a
hely adottsgaira alapozva megcloz egy ipari szegmenst, kialaktja az
ingatlan termket, azaz telkeket oszt, elkzmvest, megtervezteti az
pletet, megszerzi a szksges engedlyeket, megszervezi a
finanszrozst, lebonyoltja az ptkezst, majd a ksz pletet kzvetlenl
vagy brbeads utn rtkesti vgfelhasznlk ill. befektetk szmra.
Az ingatlanfejleszts jelents tkt ignyel s komoly kockzatot jelent. A
kockzatok
s
pnzgyi
elvrsok
egymstl
fggenek.
Az
ingatlanfejlesztsnek kt alapvet filozfija van:
- Kockzatok cskkentse
- Minsg javtsa
Az ingatlan helyi piac. Jellegbl addan helyhez kttt.
Ingatlanfejlesztv akkor vlhat valaki, ha van pnze, befektethet tkje,
fejleszthet terlete, ingatlana, ismer egy konkrt vsrlt, akivel zletet
tud ktni, megfelel szakrtelemmel rendelkezik az ingatlanfejleszts
terletn.
Az ingatlanfejleszts terletn rsztvevk feladati:

A
foylamat
szerepli

Kezdemnyezs fzisban: az tlet megfogalmazsa

A fejleszts a kereslet s a knlat viszonyn tl gazdasgpolitikai
szempontok is motivlhatjk. Sok esetben a helyi vagy regionlis
nkormnyzatok vagy az llam is kezdemnyezknt jelenik meg. Az
ingatlankzvett vagy tancsad szakemberek szerepe itt elssorban
szakrti tevkenysg s kapcsolatpts a piac kereslet s
knlati oldala kztt. Az ingatlanfejleszts finanszrozsban
sajt tkvel az ingatlanfejleszt, a befektetk is kszek
finanszrozsi
feladatokat
felvllalni.
A
hitelezsben
a
legfontosabb szereplk a pnzintzetek. A finanszrozk szerepe a
kivitelezsben s brbeadsban akkor jelentkezik, ha a hitel
visszafizets meghisul.
Az rtkestsi fzisban sok fejleszt sajt marketing szakembereivel
dolgoztat. Az ingatlankezelsi tevkenysg biztostja a befektetk szmra
az ingatlan hossz tv rtkt. Ezt erre specializlt ingatlankezel
szervezetek vgzik, szmos szolgltat bevonsval.
Nagyobb
ingatlankzvett
irodk
is
vllalnak
ingatlankezelsi
tevkenysget.
Az ingatlanfejleszts eredmnyt s cljt tekintve kt esetet
klnbztetnk meg: kzvetlen rtkestsre vagy hosszabb tv
hasznostsra, a kett nem zrja ki egymst.
Az eleve hosszabb tv hasznosts cljbl ltestett ingatlanokat
nevezzk:
jvedelemtermel ingatlanoknak.
Az ingatlanpiacra vitel kt lpcsben trtnik: 1. brbeadjk
vgfelhasznlnak, majd teljes mrtkben kiadott ingatlant knljk fel
pnzgyi befektetknek. Az zemeltets megszervezse s megfelel
sznvonala az ingatlan rtkllsgt dnten befolysolja. Az zemeltet
maga is lehet hasznost.
Piackutats: mi az ami hinycikk a piacon, kik milyen adottsg
ingatlantermkeket keresnek.

Ha a telek adott a piackutats sorn ngy krdsre kell vlaszt kapnunk:

-

mit ptsnk
mennyit ptsnk
milyen rszinten ptsnk
mennyi idbe telik az rtkests

Jogi s mszaki felmrs a telek bepthetsge tekintetben.

A piackutats s a jogi, mszaki felmrs alapjn lehet megfogalmazni a
fejlesztsi programot.
Dntsi folyamat:
A dntshozatali folyamat kt fzisban nagyjbl ugyanazt vizsgljuk: a
gazdasgi krnyezetet s a mszaki-fizikai jellemzket.

A piackutats alapjn, a telek adottsgait is figyelembevve kszlhet a

koncepciterv. A pnzgyi elemzs clja, hogy a projekt elvrt hozamt
figyelembe vve meghatrozza a maximlis rat, amely a telekrt
kifizethet.
A msodik fzisban mr pontosan tudni kell, hogy ,ilyen alapterlet,
beoszts egysges, ilyen sszettelben pljenek.
Tervezs folyamatban az engedlyek beszerzse, megvalsthatsgi
vizsglat sorn a rszletes cash-flow elemzs.

16. Mutassa be az ingatlanpiacok mkdsnek

sajtossgait.
Jellemeze a magyarorszgi
- telekpiacot
- lakspiacot s
- kereskedelmi ingatlanok piact
Az ingatlanpiac az a piac, ahol az ingatlanokat illetve az ahhoz kapcsold
jogokat adjk s veszik. Fldterlet+felptmny+jogi adottsgok piaca.
I. Az ingatlanpiac ltalnos tulajdonsgai:
helyhez ktttsg: Az ingatlan elmozdtsa technikailag nehz, de nem
lehetetlen pl. asszuni gt, vagy Erzsbet-hd ptse sorn. Drga
mvelet. Ez a mozdthatatlansg szkti a knlatot, mert egy adott
ingatlan csak egy fldrajzilag meghatrozott piacon ajnlhat fel.
heterogenits: Az ingatlanok kztt nincs kett egyforma. A laktelepi
hzak kztt is van klnbsg, hiszen nem ugyanott helyezkednek el.
Lehet ugyanolyan tpus plet, de a telek mindig eltr. Ez jelentsen
megvltoztatja a keresletet, mert az ingatlan rtknek legjelentsebb
tnyezje az elhelyezkedse.
hinyos szerkezet: A knlat mindig a kereslet eltt jr, mert idt vesz
ignybe egy ingatlanfejlesztsi folyamat az tlet felmerlstl a
kulcstadsig. Az ignyeket kielgt helyettest termk nincs
.Rugalmatlanul reagl a piac a keresletcskkensre, mert az
ingatlanoknak keresletkvet funkcivltsa mg kiss eltr talakts
esetn is nagy sszegeket emszt fel. Mennyisghiny van bizonyos
ingatlantpusokbl, nhnybl pedig tbblet.
Homlyos informcik: Viszonylag nagy tke kell, hogy valaki a piacra
belpjen. Az ingatlanpiac szerepli nem rdekeltek abban, hogy
megosszk msokkal piaci informciikat, klnsen nem az rak
vonatkozsban. Htterben a jvedelmek eltitkolsa (ad miatt) ll. A
vllalat ingatlanllomnynak diszkrt kezelsnek kvetelmnybl is
addik, hiszen a konkurencia a cg mkdsrl, tkeerejrl a
beruhzsokon keresztl a piaci stratgijrl kvetkeztetseket vonhat le.
Hossz lettartam: Fizikai avuls kis mrtk, ezek a hinyossgok
ptolhatk, de az eredetinl is jobb llapotra jthatk fel.
Hossz megtrls: piaci rtkt tekintve az ingatlanbefektets
jvedelemtermel kpessge mellett mg cserertkt is megtartja vagy

nvelhet is. Befektetsi jszgnak nevezzk, hiszen a befektetk az

llandsgot s idbeni stabilitst keresik. Az ingatlanpiac lassan reagl a
kereseti viszonyok vltozsra. A befektetett tke viszonylag lassabban
trl meg, kockzata is kisebb, mint a pnzpiacokon vagy tzsdken
forgatott pnz.
Humanisztikus jelleg: Az ingatlan az emberi hasznlat kzben mkd
tke. A legalapvetbb emberi szksgletet elgti ki.
II. Az ingatlanpiac sajtossgai brmely gazdasgban:
Az ingatlanpiacot az albbiak klnbztetik meg ms piacoktl:
sokflesg,
nem
szabvnyosthat
feloszthatatlansg
knlat rugalmatlan
magas transzferkltsgek
az ingatlant lehet kezelni
rkkvalsg ignye

specilis
szakismeret
szksgessge
kormnyzati
beavatkozsok
lehetsge
helyhez ktttsg
heterogenits
hinyos szerkezet
homlyos informci

Az ingatlanpiac fbb terletei:

irodahzak piaca
zletek piaca

ptsi telkek piaca

lakingatlanok piaca

Az ingatlanpiaci egyensly, kereslet, knlat, piaci egyensly

Az ingatlanpiaci egyensly abban az esetben ll fenn, ha az ingatlanok
kereslete s knlata megegyezik. Errl nem lehet ltalnossgban
beszlni, tekintettel arra, hogy az ingatlanpiac nem egysges, hanem
rszpiacokra oszthat:
terletileg eltr hatsok ingatlantpusonknt eltr tendencik
az ingatlanok egyediek egyedi ignyt elgtenek ki
Az ingatlanok kereslett befolysol tnyezk:
Lakingatlanok:
A keresleti oldalt a npessg s a fogyaszti preferencik hatrozzk meg.
Mennyisgi s minsgi vonatkozsban a laksignyt az albbiak
hatrozzk meg:
demogrfiai vltozsok
gazdasgpolitikai tmogatsok

hztartsok szmnak s sszettelnek alakulsa

A vsrler alakulsa a keresett tulajdonformt s az rfekvst.
A keresletet jelent csoportokkal kapcsolatos legfontosabb krdsek:
r melyet a csoport tagjai kpesek s hajlandak megfizetni a
laksrt
a laks jellegre, minsgre s helyre vonatkoz preferencik
a csoport tagjaira jellemt tlagos jvedelem
egyb trsadalmi, demogrfiai s gazdasgi jellemzk, tbbek kztt
a hztarts nagysga, gyermekek szma, csaldtagok foglalkozsa
Knlat:
Az ingatlan helyzetspecikus, rtknek egyik legfontosabb tnyezje a
hely, ahol tallhat. AZ ingatlan rtket ezen kvl annak funkcija,
hasznlati mdja is befolysolja. A lakspiacon is a knlat ll szemben a
kereslettel. A knlatot a mennyisg, r s a minsg alapjn lehet
felosztani az albbi szempontok szerint:
tulajdonforma
plettpus
beptsi
md,
paramterek

mszaki

a
laksok
mszaki
eszttikai kialaktsa
elhelyezkedse
kor
ms jellemzk

A laks rakat a gazdasgi helyzet alakulsa befolysolja, hosszabb tvon

a laks rak kvetik az inflcit.

17. Ismertesse
az
ingatlan
rtkbecsls
folyamatnak
lpseit.
Mutassa
be
rszletesen az ingatlan helyszni szemljnek
elksztst s a bejrs sorn elvgzend
tevkenysgeket.
Milyen
adatokat
s
informcikat rgztene a bejrs sorn?
(olvasknyv: G. 124-131. oldalig)
I./ Megbzst kapunk egy ingatlan rtkelsre (lsd. 3. ttel
rszletesen)
A megbzsi szerzdsben rszletesen rgztjk, az rtkels feltteleit s
krlmnyeit

II. Helyszni bejrs:

Helyszni bejrs sorn tjkozdunk az ingatlanmszaki viszonyrl, az
zemeltetsi viszonyokrl. A mszaki llapot felmrsnl clszer a
felptmnyre s a telekre vonatkoz kln adatlapot hasznlni.
A szakszer szolgltats alapelve megkveteli, hogy az ingatlant nem a
megbz elmondsbl, hanem a helyszni bejrssal is meg kell
ismernnk.
Az irodai tallkozs, a megbzsi szerzds alrst kveten szksges a
helyszni szemle idpontjt egyeztetni a megbzval. Az ingatlant
lehetleg nappali fnynl, a lehet legalaposabban tudjuk megismerni.
Amennyiben az ingatlan helyszni bejrsa az els alkalommal nem vezet
eredmnyre teljes kren, gy abban az esetben jabb idpont egyeztets
szksges. Trekednnk kell arra, hogy a helyszni szemle alkalmval a
lehet legtbb informcit gyjtsk be, ebben segtsgnkre lehet egy
kellen sszelltott felmrsi napl.
A helyszni szemlt befolysolhatja az idjrs, a tulajdonos s a sajt
idnk mrtke is.

A helyszni szemle folyamata:

A) Kls helyszni szemle:
Az ptett krnyezet megismerse
Kzintzmnyektl, tmegkzlekedstl val tvolsg felmrse
Szomszdi viszonyokrl trtn informlds
Az adott ingatlan elhelyezkedse
Felptmny s telek terlet viszonynak vizsglata
Az ingatlan tjolsnak megismerse
A kzmvek s azok csatlakoztatsnak felmrse, a be nem kttt,
de adott kzmvektl val tvolsg felmrse
Tulajdoni lap szerinti mretek s a felptmny mreteinek
azonostsa
B) Bels helyszni szemle
a
felptmnyes
ingatlanok
esetben
az
ptmny
kls
szemrevtelezse (alapozsa, falazat, nylszrk feletti falskok,
tetfeds anyaga, llaga
felptmny bels elrendezse

bels terek llapota s mretei

felptmny kornak megfelel feljtsi munkltok trtntek-e
fot ill. vide felvtel ksztse, amennyiben ehhez a tulajdonos
hozzjrulst adja. Nem srthetik a tulajdonos valamint a bent lakik
rdekeit szemlyisgi s vagyonhoz fzd jogait ls biztonsgt
javasolt rtkelsi irnyr meghatrozsa, egyeztets a tulajdonossal
az ingatlan tadsnak, tadsi felszereltsgnek rgztse
nem szokvnyos eladi krsek megbeszlse
A tulajdonosoknak a legtbb esetben nincs relis r elkpzelsk,
tekintettel arra, hogy az rtkk, maga az ingatlan a vagyonuk.
rtkelsi eljrs:
Kulcsa a mdszeres adatgyjts. Az adatokat kt alapvet csoportba
sorolhatjuk.
ltalnos adatok: orszgot, rgit, vrost s lakkrzetet fedik le. Fontos a
szomszdos telek vizsglata, kzvetlenl befolysolhatjk a trgyi ingatlan
fejlesztsi lehetsgeit, tekintettel arra, hogy fizikai, gazdasgi, politikai
befolyst jelenthet.
Rszletes adatok: trgyi ingatlan jellemzt fedik le. Hasonl ingatlanok
sszehasonlt adatai kltsgek, eladsok, bevtelek s kiadsok tern,
amelyeket versenyeztethetnk a trgyi ingatlannal.
A problma megllaptsa:
Meg hatrozni a kvnt rtk fajtjt s ki kell vlasztani az ehhez
legmegfelelbb rtkelsi eljrst (piaci sszehasonlt adatokon alapul
rtkels, nett ptlsi kltsg alapul rtkels, hozamszmtson alapul
rtkels)
A szksges adatok s forrsok listja:
A kivlasztott rtkelsi eljrshoz szksges adatok tpusnak, ill.
forrsainak a felkutatsa.
A szksges adatok sszegyjtse, rgztse s igazolsa:
ssze kell gyjteni az alkalmazott megfigyelsektl fggen az
eladsokbl, bevtelekbl, kltsgekbl, valamint az sszehasonlt
ingatlanok ptsi kltsgeibl szrmaz sszehasonlt informcikat.
Minden adatot ellenrizni kell, ltalban kt klnbz forrsbl
megszerezve ugyanazon informcit. Eladsi adtok esetn az egyik fontos
forrs olyan szemly, kell, hogy legyen, aki rszt vett a tranzakciban.
A leggazdasgosabb hasznosts meghatrozsa: Az rtkel a pillanatnyi
hasznlatot vizsglja a lehetsges hasznlat ellenben, a piaci erk

figyelembevtelvel, hogy a jvedelmezsg figyelembe vtelvel

meghatrozza az ingatlan pillanatnyi hasznlatnak megfelelsgt.
A telek rtknek megbecslse: meghatrozzuk a trgyi ingatlan
telekrtkt, az sszehasonlt adatok jellemzi s eladsi rai
sszehasonltsra kerlnek a trgyi ingatlannal.
Az ingatlan rtknek megbecslse: A kivlasztott rtkelsi mdszerrel
kell meghatrozni. Specilis esetekben az ingatlan megbecslsnek tbb
mdszert is alkalmazhatunk, akkor az eljrs vgn kapott eredmnyeket
egyezetni kell s esetlegesen kompenzcikat vgezve, kell meghatrozni
az ingatlan rtkt.
A vgleges rtkbecsls elksztse: Az rsos jelents elksztse. Ezen
rsos jelents legmegfelelbb formja az rtkelsi bizonytvny.
Akadlyoz tnyez, hogy nem rendelkeznk kell mennyisg s
napraksz adattal. A legjobb, ha maga a megbz bocstja
rendelkezsnkre, melyek az gylet lebonyoltshoz szksgesek.
Szksg van minden esetben tulajdoni lapra s trkpmsolatra, amelyek
alapjn tisztzni lehet az ingatlan adatait s jogi jellegt. Tovbbi
informcit szolgltathatnak: mszaki dokumentcik, ptsi engedlyes,
kiviteli-terv, kzm tervek, vrosrendezsi tervek.
A telek forgalmi rtkbecslse sorn figyelembe veend tnyezk:
A telek olyan fldterlet, amelyet egy adott cl hasznostsra tettek
alkalmass.
tulajdoni lap, ingatlan-nyilvntartsi trkp
megkzelthetsg
van-e elrendelve ptsi tilalom, milyen hatly, van-e esetleg
beptsi ktelezettsg, milyen hatridvel
beptsi lehetsgek rendezsi terv szerint
kzmvestettsg
terepadottsg
kerts, annak llapota
milyen jog tnyek vannak bejegyezve
Helyszni bejrs alkalmval sszehasonltjuk a tulajdoni lapon feltntetett
llapotot, hogy megfelel-e a valsgnak. Vizsgljuk, a talaj minsgt, a
szlirnyt, a telek alakjt, tjolst, nincs-e esetlegesen rpts,
elbirtokls, informcikat gyjtnk a szomszdoktl.
Tovbbi informcik:
- tulajdoni lap
- trkp

- szomszdok
- helyszni bejrs, szemle
A nem laks cljra szolgl helyisgek forgalmi rtkbecslse
sorn figyelembe veend tnyezk:
Lakplet: az pletben lev laksok sszes hasznos alapterlete az
plet teljes hasznos alapterletnek 50%-nl nagyobb
Vegyes rendeltets plet: Laksok sszes hasznos alapterlete kisebb,
mint az plet teljes hasznos alapterletnek 50%-a
Nem laks cljra szolgl plet: amelyben kizrlag ipari, ptipari,
kereskedelmi, raktrozsi feladatokat ltnak el.
Nem laks cljra szolgl helyisgek:
Tekintettel arra, hogy hasznostsa sokfle lehet, a hasznlatbavteli
eljrskor megadott mkdsi funkcibl kell kiindulni. Megfelel-e a
hasznlat ltal elrt kvetelmnyeknek?
Kiemelked szerepe van a helyisgek helynek a teleplsen bell.
A piac rtktlete a kereslet s a knlat alakulsa.
A helyisg vagy helyisg csoport bvthet-e megoszthat-e.
Hasznlati krlmnyei voltak-e feljtsok eszkzlve az ingatlanon.
Laksok forgalmi rtkbecslse:
Laks erre a clra ltestett olyan sszefgg helyisgcsoport, amely
helyisge, kzmvestettsge, melegvz elltsa, ftsi mdja alapjn
valamely komfortfokozatba sorolhat:
Elhelyezkeds a teleplsen
Szintszm, ahol a laks van
Infrastruktra, alapellts
pletszerkezet anyaga
Alapterlet
Komfortfokozat
Szobk szma
Helyisgek kapcsolata
Helyisgek tjolsa
Van-e lift
Rendelkezik-e erkllyel, loggival
Belmagassg
Hasznlhatsg, lakottsg
Fejlesztsi lehetsgek

Az rtkelsi bizonytvny:
RTKELSI BIZONYTVNY
rtkels trgya:
hrsz.

termszetbeni elhelyezkeds

Megbz:
nv
lakcm
Tulajdonos(ok):

Megbzott:

............................... ingatlanforgalmi rtkbecsl

Telefon:...............................

rtkbecsls clja: Forgalmi rtk meghatrozs elads cljbl

rtkels mdszere: Piaci sszehasonlt adatokon alapul
Helyszni szemle idpontja:
......................
rtkbecsls fordulnapja:
......................
rtkbecsls hatlya:
................................
A helyszni bejrst kvet adat-, s helysznvltozsok miatti eltrsekrt az rtkbecslt felelssg nem
terheli.

A bizonytvny egsze illetve rszletei az rtkel jvhagysa nlkl nem

hozhat nyilvnossgra, nem publiklhat.
Az ingatlan rtke:
.,- Ft, azaz
forint

Budapest, v.h.napjn
.
ingatlanforgalmi rtkbecsl

19. Mutassa be az ingatlan (tgabb s szkebb)

krnyezetsnek szerept az ingatlan piaci
rtknek alakulsban.
Milyen szempontok szerint mutatn be, ill.
elemezn az rtkelsi szakvlemnyben
- az ingatlan tgabb krnyezett (rgijt)
- kzvetlen krnyket, valamint
- magt az ingatlant?
Az ingatlan krnyezetnek lersa
Regionlis elemzs
A regionlis elemzs a rgi, annak hatrvonalainak meghatrozsval
kezddik. A rgi alatt azt a legnagyobb fldrajzi terletet rtjk,
amely gazdasgi hatssal van a trgyingatlanra. A rgi (trsg)
teht a vizsglt ingatlan tgabb krnyezete, mely fldrajzilag nem
felttlenl esik egybe a statisztikai rgival. A rgivlasztst a
dolgozatban indokolni is kell. Itt szksges a rgirl mellkelni
egy trkpet.
A meghatrozott rgirl egy tmr, egyrtelm lers s elemzs
ksztend. Kiemelend azon fiziklis, szocilis, politikai, demogrfiai s
gazdasgi szempontok, amelyeknek kzvetlen s specifikus hatsa van az
ingatlanra.
Informcit kell nyjtani a kvetkez tmakrkben:
- Rvid trtneti ttekints
- Kzigazgats
- Fldrajzi
adottsgok
(ghajlat,
domborzati
meghatroz termszeti tnyezk, erforrsok)

viszonyok,

- Npessg (a rgi sszes jelenlegi npessge, a npessg

alakulsa a mltban s vrhat jvbeli alakulsa, npessg
megoszlsa nem s kor szerint, lve-szletsek s hallozs
arnya)
- Foglalkoztatottsg (Munkanlklisg arnya, a regionlis adatok
viszonya az orszgos jellemzkhz, munkavllalk megoszlsa f

foglalkozsi ganknt, f munkalehetsgek a rgiban, tervezett

munkahelyteremt
beruhzsok,
tervezett
munkahely
megsznsek, munkanlkliek tmogatsi rendszere, munkahely
teremts tmogatsi rendszere)
- Jvedelemviszonyok (tlagkereset, regionlis adatok viszonya az
orszgos jellemzkhz, jvedelmek f foglalkozsi ganknt,
fogyasztsi s megtakartsi hajlandsg, GDP adatok, gazdasgi
nvekeds)
- Vllalkozsok
- Ingatlanfejlesztsek
kereskedelmi-,
iroda-,
fejlesztsek)

(beruhzsok
alakulsa,
lak-,
ipari
ingatlanfejlesztsek,
tervezett

- Kzlekeds (autplyk, aututak, kzutak, tervezett fejlesztsek,

vasti s vzi kzlekeds, lgi kzlekeds, gpjrm forgalom)
- Szolgltatsok
(egszsggy,
szocilis
intzmnyek,
kzszolgltatsok, bankok, biztost trsasgok, tvkzls, stb.)
- Oktats s kultra (alap-, kzp- s felsfok oktatsi
intzmnyek, vodk, blcsdk, mzeumok, sznhzak, mozik,
sportltestmnyek, szrakoztat centrumok, stb.)
- Kereskedelem (kereskedelmi ingatlanok, tervezett fejlesztsek)
- Idegenforgalom
A regionlis elemzs sszegzseknt a felsorolt informcikat
sszefggsbe kell hozni a trgyi ingatlannal. Vizsglni kell, hogy a
bemutatott tnyezk hogyan hatnak a vizsglt ingatlan helyzetre s
jvbeni lehetsgeire.

A krnyk rszletes elemzse

Ezt a fejezetet is a krnyezet fldrajzi meghatrozsval kell kezdeni.
Krnyk alatt azt a legkisebb terletet rtjk, mely mg hatssal van az
ingatlanunkra. A krnykrl mellkelni kell egy trkpet, melyen be kell
jellni a krnyk hatrt s a vizsglt ingatlant.
Ennek a rsznek tartalmaznia kell az ingatlant kzvetlenl krlvev
terlet tmr, m egyrtelm lerst. Be kell mutatni a fiziklis, szocilis,
politikai, demogrfiai s gazdasgi jellemzket, trendeket, amelyek

hatssal lesznek a trgyingatlan jvjre, klns tekintettel a brelhet

helyekre s a brleti djra. A fejezetben a kvetkezkre clszer kitrni:
- A krnyk hasznlat szerinti besorolsa (lakterlet, kereskedelmi
terlet, ipari terlet),
- A krnyk szerept, hrt az ott lakk letben, melyhez szksges
a krnyk megtekintse,
- Kzbiztonsg,
- Lnyeges,
meghatroz
informcik
a
npessgrl,
kzszolgltatsrl, kzlekedsrl, boltok forgalmrl, a krnykben
lk jvedelmi szintjeirl,
- A krnyk politikai jellemzi,
- Brmilyen ms informci, tnyez, amely az ingatlan kzvetlen
krnyezett befolysolja.
A krnyk elemzst egy sszefoglalval kell befejezni, melyben clszer
felvzolni a krnyk jvbeni vltozsait s az ingatlanra gyakorolt
hatst.

Az ingatlan lersa
Az olvas szinte maga eltt lssa az ingatlant. sszessgben tartalmazza
a telek, s az plet(ek) ismertetst. A bemutatsnak ki kell trnie az
ingatlan-nyilvntarts szerinti s a termszetbeni llapotra, a
felptmny(ek) mszaki lersra s diagnosztikjra.
Ingatlan-nyilvntarts szerinti llapot bemutatsa
Ebben a rszben a tulajdoni lap alapjn be kell mutatni az ingatlan
szmszer adatait, tulajdonjogt, terheit, ill. az ingatlannal kapcsolatos
jogokat s tnyeket.
Amennyiben a vals llapot eltr az ingatlan-nyilvntarts szerinti
llapottl, akkor be kell mutatni a vals llapotot, indokolni kell az
eltrseket. Szksg esetn az eltrst bizonyt okiratok msolatt a
szakmai dolgozat fggelkben csatolni kell.

Termszetbeni lers
Tartalmaznia kell a telek tfog, tnyleges helyzetnek ismertetst, a
lehetsges s jogilag megengedett hasznosts bemutatsval. Lerskor a
kvetkez adatokat kell megemlteni:
- Telek, plet mretei, formja, talaj llapota helysznrajz,
- Az ingatlan homlokzata, megkzeltse-elhagysa,

- Kzmvestettsg, kzzemi szolgltatsok,

- vezeti s fldhasznlati megktsek,
- Szolgalom.
Az plet(ek) bemutatsa szveges lerssal s az pletrl kszlt kls
s bels fnykpek segtsgvel trtnik. Szksges az plet ptsnek
rszletes lersa (j vagy rossz egyarnt). Ezek lehetnek:
- Az plet letkora, idrendi megvalstsa (pl. bvts,
emeletrpts, feljts),
- ptszeti terv s stlus,
- Alapozs, a szerkezetek, tet lersa s llapota,
- Az plet formja, klnsen ha az szokatlan formj, az emeletek
szma, az ltalnos treloszts,
- plet burkolatai, nylszri,
- sszterlet s kihasznltsga (az egysgek szma, hasznlaton
kvli egysgek szma, brelhet terlet, kiadatlan terlet), bels
egysgek lersa, llapota,
- Felhasznlt anyag s emberi munka minsge,
- Fizikai llapotok, ide vonatkozik a karbantartottsg, az elhalasztott
karbantarts, feljts, funkci szerinti zemeltets,
- Informci az infrastruktrrl (bolt, iskola, burkolt t, stb.), tjrl,
parkolsi lehetsgrl,
- pletrendszerek fts, szellzs, klmaberendezs, vz-csatorna
hlzat, elektromos hlzat, gz hlzat, felvon, stb.,
- Biztonsgi krdsek (idszakos fellvizsglatok, tzvdelem,
rints- s villmvdelem, rzs, stb.),
- Az ingatlan jelenlegi gazdasgi, pnzgyi helyzete,
- A jelenlegi ingatlankezels bemutatsa, rtkelse.
A felptmnyek szintenknti alaprajzait a fggelkben lehet elhelyezni.
Ha ezek valamilyen okbl nem llnak rendelkezsre, akkor erre a tnyre
utalni kell. E fejezetben kell kitrni az ptmnyhez tartoz gpek,
berendezsek s felszerelsek lersra is.
Az ingatlan teljeskr bemutatsra kell trekedni. pletenknt ki kell
egszteni egy helyisgleltrral, melyben felsoroljuk az plet helyisgeit
szintenknt, valamint kimutatjuk azok alapterlett. Tartalmaznia kell a f
pletszerkezetek bemutatst (lsd. a fenti felsorolst) s ezek
diagnosztikjt is.

20. Ismertesse a piaci rtk fogalmt. Mutassa

be a piaci adatok sszehasonltsn alapul
forgalmi rtkbecsls folyamatt. Hogyan
Trtnik az rtk kialaktsa a pros s a
csoportos sszehasonlts esetn? Melyek a
lakingatlan
rtkbecslse
sorn

leggyakrabban
alkalmazott
rtkmdost
tnyezk? (olvasknyv: I. 70. oldaltl, G. 114131 oldalig)
A forgalmi rtk: Azt az rat jelenti, amely sszegrt egy
vagyontrgyban val rdekeltsg mltnyosan, magnjogi szerzds
keretben, az rtkels idpontjban vrhatan eladhat.
Piaci sszehasonlt adatok elemzsn alapul rtkels
A mdszer lnyege: hasonl tulajdonsg trgyaknak hasonl az rtke.
Az ingatlanok lehetnek hasonlk, azonban sohasem egyformk,
heterognek. Ezt az sszehasonlt mdszert hasznlja az ingatlanpiac
tlagos szereplje a csald, amikor lakst kvn eladni ill. vsrolni.
Mikor alkalmazzuk a mdszert: Fldterlet vagy beptett ingatlanok
(lakhz s udvar ill. laks mvelsi gban nyilvntartott ingatlanok
esetben) esetben.
A piacon a kzelmltban eladott ill. rtkestsre felknlt vagyontrgyakat
elemezzk, sszehasonltjuk az rtkels trgyt kpez vagyontrggyal.
Tekintettel arra, hogy az ingatlanok nem egyformk az albbiakban majd
ismertetett rtkmdost tnyezk segtsgvel kiigaztsokat kell
vgezni.
A piaci sszehasonlt adatokon alapul rtkels abban az estben
fogadhat el, emennyiben a legalbb 5-10 sszehasonltsra
alkalmas ingatlant vesznk figyelembe a szmtsnl.
A piaci sszehasonlt adatok elemzsn alapul rtkels mr
megtrtnt, konkrt s ismert adsvteli gyletek rainak a
vizsglt esetre val kiterjesztsvel, sszehasonltsval trtnik.
A piaci sszehasonlt adatokon alapul mdszer f lpsei:
1. Az alaphalmaz kivlasztsa.
2. sszehasonltsra alkalmas ingatlanok kivlasztsa, adatainak
elemzse.
3. Fajlagos alaprtk meghatrozsa.
4. rtkmdost tnyezk elemzse.
5. A fajlagos alaprtk mdostsa, fajlagos rtk szmtsa.
Vgs rtk szmtsa a fajlagos rtk s az alapul vett szmtsi egysg
(m2, m3, szobaszm stb.) szorzataknt.
Az sszehasonlt vizsglatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmaz
alaphalmazban kell elvgezni, amely fldrajzi elhelyezkedse a vizsglt
ingatlanhoz hasonl, s az abban szerepl ingatlanok tpusa azonos a

vizsglt ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak tlagtl jelentsen eltr

szls rtkeket az elemzs sorn, figyelmen kvl kell hagyni.
Az elemzs sorn az rtkelnek az sszehasonlts alapjul szolgl
ismrveket alaposan meg kell ismernie, s ezeket kell a trgyi ingatlanhoz
hozzmrni. Csak azonos rtkformkat s csak azonos jogokat (pl.
tehermentes tulajdonjog, brleti jog) szabad sszehasonltani.
Az elemzett sszehasonlt adatokbl kell az alaprtket meghatrozni. Ez
az alaprtk fajlagos rtk, ltalban terletre (ngyzetmterre) vettve,
de egyes esetekben ms volumen-mrszmok vagy kapacitsi szmok
(tanterem, krhzi gy, szllodai gy stb.) is alkalmazhatak.
A vizsglt ingatlan rtknek pontosabb meghatrozsa rtkmdost
tnyezk figyelembevtelvel trtnik. rtkmdost tnyezknt csak
olyan jelents, rtket befolysol tnyez vehet fel, amely az
sszehasonlt adatok alaphalmazra nem jellemz. Az rtkmdost
tnyezk kzl az albbiakat kell vizsglni:
4.1. Mszaki szempontok:
-

krosodsok,
kivitelezsi hibk,
megszokottl eltr mret,
alapozs mdja,
f teherhord szerkezetek megoldsai,
kzbens s zrfdmek megoldsai,
tetszerkezet kialaktsa,
hatrol szerkezetek s nylszrk,
burkolatok minsge, rtke,
szakipari munkk minsge, rtke,
pletgpszet, felszereltsg, minsg, szolgltatsok,
plettartozkok.

4.2. ptszeti szempontok:

- felptmny clja,
- helyisgek szma,
- bels elrendezs,
- komfortfokozat,
- egyb ptszeti elrsok.
4.3. Hasznlati szempontok:
-

pts, feljts ve,

komolyabb kresemnyek,
karbantarts helyzete,
zemeltets,

- rendeltetsszer hasznlat.
4.4. Telekadottsgok:
-

telek alakja,
tjols,
lejts,
ptsi
lehetsg
(bepthet
ptmnymagassg stb.),
- talajtani viszonyok,
- nvnyzet,
- telek tartozkai.

terlet,

megengedett

4.5. Infrastruktra:
-

villany,
vz,
gzellts,
csatorna (felszni s szennyvz),
szemtszllts,
kzlekeds (tmegkzlekeds, megllk, tburkolat),
megkzelthetsg,
ellts, tvolsg alap- s kzpszint elltsi kzpontoktl,
oktatsi intzmnyek,
szabadids ltestmnyek,
telekommunikci.

4.6. Krnyezeti szempontok:

-

szomszdok s szomszdos ltestmnyek,

vezet,
kilts, panorma,
szennyez forrsok, krnyezeti rtalmak.

4.7. Alternatv hasznosts szempontjai:

- funkcivltsra val alkalmassg,
- tpthetsg, megoszthatsg, bvthetsg.
4.8. Jogi szempontok, hatsgi szablyozs:
- tulajdonviszonyok rendezettsge,

- osztott tulajdon, rsztulajdon,

- kapcsold jogok (zlogjog, hasznlati jog stb.),
- az ingatlan-nyilvntartsba bejegyzett s be nem jegyzett egyb
jogok s tnyek,
- memlki vdettsg,
- vzbzisvdelmi vdvezet,
- OTK s a helyi ptsi szablyozs.
5. A szakvlemnyben az rtkmdost tnyezk kzl az rtket
jelentsen befolysolkat fel kell tntetni, s ha arra lehetsg van, akkor
rtkmdost hatsukat szmszeren is meg kell hatrozni. Az
rtkmdost tnyezk alapjn kell mdostani a fajlagos alaprtket.
6. Az ingatlan forgalmi rtkt a fajlagos alaprtk rtkmdostsa utn
kialakul fajlagos rtk s az ingatlan mrete (volumene, kapacitsa)
szorzataknt kell megllaptani.
Egyes esetekben, amikor megfelel, az egsz ingatlanra vonatkoz
sszehasonlt adat nem ll rendelkezsre, a fenti mdszer
ingatlanrszenknti alkalmazsa kln-kln is megengedett. Ilyen lehet
pldul az ipartelep, ahol a fldterlet s a felptmnyek kln is
rtkelhetek.
Az rtkmdost tnyezk rtkmdost hatsa a fajlagos alaprtk
30%-os mrtkt csak kivteles esetben, legfeljebb az alaprtk 50%-val
haladhatja meg. Ilyenkor az rtkelt indokolsi ktelezettsg terheli.
Az sszehasonlt piaci rtkelsnl ktfle mdszer kzl vlaszthatunk:
pros-, illetve csoportos sszehasonltsi mdszer.

Pros sszehasonltsi mdszert alkalmazhatjuk minden olyan ingatlan

rtkbecslse esetben, ahol a piaci sszehasonlt elemzst alkalmazzuk.
A mdszer lnyege, hogy a kivlasztott ingatlant pronknt hasonltjuk
ssze az erre alkalmas ingatlanokat: Elvgezzk minden esetben a
korrekcis szmtsokat, majd azutn kpezzk az ingatlan piaci rt.
A csoportos sszehasonltsi mdszer: ltalban a hitelbiztostki rtk
meghatrozsra hasznljk. AZ sszegyjttt sszehasonltsra sznt
ingatlanok csoportjbl, a korrekcis szmtsok elvgzse utn kpeznk
egy tlagrat, s ehhez viszonytjuk az eladsra sznt ingatlan
paramtereit, ehhez kpest alaktjuk ki az rat.
Alapvet klnbsg, hogy az ingatlant nem pronknt hasonltjuk ssze,
hanem ezen ingatlanok csoportjbl kpeznk egy tlagot, s ahhoz
hasonltjuk az rtkelend ingatlant.

Hozamszmtson alapul rtkelsi mdszer

A hozamszmtson alapul rtkels az ingatlan jvbeni hasznainak s
az ezek megszerzse rdekben felmerl kiadsok klnbsgbl (tiszta
jvedelmek) vezeti le az rtket. Az rtk megllaptsa azon az elven
alapszik, hogy brmely eszkz rtke annyi, mint a belle szrmaz tiszta
jvedelmek jelenrtke.
A hozamszmts lpsei sszefoglalva:
1. Az ingatlan lehetsges (alternatv) hasznlati mdjainak elemzse.
2. A bevtelek s kiadsok becslse hasznlati mdonknt. Tbbves
bevtel-kiads becsls esetn a pnzfolyamok fellltsa hasznlati
mdonknt.
3. A tkstsi kamatlb meghatrozsa.
4. Tbbves
bevtel-kiads
becsls
esetn
a
jelenrtkek
meghatrozsa.
1. Az rtkels megkezdsekor fel kell mrni az ingatlan (jogi, mszaki,
valamint finanszrozhatsgi szempont) lehetsges hasznlati mdjait, s
az elemzst prhuzamosan valamennyire el kell vgezni.
2. Tiszta jvedelem alatt a tervezett bevtelek tnylegesen kifizetend
kiadsokkal cskkentett rtkt kell rteni.
2.1. Ingatlanrtkelsnl a brleti djak nagysga, illetve az ingatlan
hasznostsbl szrmaz rendszeres bevtelek kpezik a bevtelek
becslsnek az alapjt. Erre vonatkozan a megfelel piaci
sszehasonlt adatokat kell felhasznlni. A bevtelek egy tovbbi
rsze kiegszt, az ingatlanhoz kapcsolhat tevkenysgekbl
addik.
A tervezett bevtelekbl le kell vonni a vrhat, a nem fizetsbl s a
kihasznlatlansgbl add bevtelkiesst.
2.2. A kiadsokon bell - ingatlanfejleszts esetben - el kell
klnteni a befektets jelleg s a mkdtetsi kiadsokat.
A befektetsi kiadsok kz tartozhatnak az ingatlan-beruhzs
megvalsulshoz szksges egyszeri kiadsok:
-

a tervezsi s szakrti djak,

az ptsi kivitelezsi kltsgek,
a beruhzst terhel adk s illetkek,
a beruhzssal kapcsolatos kzssgi kifizetsek (pl. kzmhozzjruls),
- a fejleszt profitja,

- pnzgyi kltsgek: hitelek trlesztse s kamatai stb.

A mkdtetsi kiadsok a mkds sorn,
rendszeressggel merlnek fel. Ilyenek lehetnek:

tbb-kevesebb

- a kzzemi djak (vz, gz, energia, csatorna, fts, hts,

melegvzellts),
- a telekommunikcis hlzatok ignybevtelnek dja,
- egyb infrastrukturlis szolgltatsok (szemtszllts, rovarirts
stb.),
- a gondnok (hzmester) szmra fizetett sszeg,
- biztonsgi szolgltatsok,
- a takarts (napi takarts, ablaktisztts stb.),
- feljtsok, javtsok, korszerstsi munklatok,
- a feljtsi alapkpzsre fordtott sszegek,
- a kezelsi s menedzselsi kltsgek (a kezelssel, brbeadssal
sszefgg marketing s gynki kiadsok) stb.,
- biztostsi djak.
A feljtsi kiadsokat vagy a ptlsi kltsg szzalkban, vagy
becslt sszeggel kell megadni.
2.3. A tiszta jvedelem szmtsakor az ltalnos forgalmi adt mind
a bevtel, mind a kiads oldalon, figyelmen kvl kell hagyni, mg az
ingatlanadt s az ingatlant, magt terhel kzteherviselsi tteleket
figyelembe kell venni. A kiszmtott tiszta jvedelembl a
jvedelemadt vagy a trsasgi adt nem lehet levonni. A bevtelek
s kiadsok idsorainak fellltsval, idszakos (ves vagy rvidebb)
egyenlegek kpzsvel kell a pnzfolyamot felrni.
3. Az alkalmazott tkstsi kamatlb az adott ingatlantl, mint
befektetstl elvrhat minimlis megtrlsi rtval egyenl. A
megtrlsi rta az ingatlanpiaci elemzsben figyelembe vett
kockzatoktl s az elemzsi idszaktl fggen eltr. A kamatlb
meghatrozsnak mdjai a kvetkezk lehetnek:
- piaci tnyekbl val kamatlb-levezets;
- egyb
befektetsi
piacok
kamatlbainak
alkalmazsa
az
ingatlanpiacra megfelel mdost tnyezk figyelembevtelvel;
- fejlett
ingatlanpiaccal
rendelkez
orszgok
kamatlbainak
alkalmazsa a hazai ingatlanpiacra megfelel mdost tnyezk
figyelembevtelvel.
4. Tbbves bevtel-kiads becsls esetn a bevtelek s a kiadsok
egyenlegbl a pnzfolyamok jelenrtk-szmtsval kell a piaci rtket
kiszmtani, amelybe bele kell szmtani a maradvnyrtk jelenrtkt is.

A jelenrtk-szmts egyforma ves egyenlegek esetn egyszersthet a

kzvetlen tksts mdszerre, mely esetben az rtk kiszmtshoz a
tiszta jvedelmet el kell osztani az ingatlan tpustl, az ingatlan- s
pnzpiaci elemzsektl, a figyelembe vett kockzatoktl s az elemzsi
idszaktl fggen megvlasztott tkstsi kamatlbbal.
Kltsgalap mdszer
A kltsgalap rtk-megkzelts lnyege, hogy az ingatlan jraellltsi kltsgbl le kell vonni az id mlsa miatti avulst, majd
ehhez kell hozzadni a felptmnyekhez tartoz fldterlet rtkt. Ez a
mdszer fejezi ki legkevsb a tnyleges piaci viszonyokat. pts alatt
lv ltestmnynl, krosodott ltestmnynl, takart mtrgynl,
valamint olyan esetekben alkalmazhat, ha ms mdszer nem ll
rendelkezsre.
A mdszer f lpsei:
1. A telekrtk meghatrozsa.
2. A felptmny jraptsi vagy ptlsi kltsgnek meghatrozsa.
3. Avulsok szmtsa, piaci viszonyok miatti korrekci.
4. A felptmny jra-ellltsi kltsgbl az avuls levonsa s a
telekrtkkel val sszegzse.
1. A fldterlet rtkt annak res llapotban val rtkelsvel kell
megllaptani a piaci sszehasonlt adatok elemzsn alapul mdszer
szerint; piaci sszehasonlt adatok hinyban a hozamszmtson alapul
mdszer s a maradvnyelv rtkels szablyai szerint.
2. A ptlsi kltsg olyan szerkezeteket s ptsi munkt takar, amellyel
az rtkels idpontjban a meglv funkcik (de esetleg ms szerkezetek
s mszaki megoldsok) a legkisebb kltsggel, de azonos hasznossggal
ptolhatak lennnek. Az jraptsi kltsgben a meglv szerkezetek
vltozatlan jrateremtsnek kltsgeit kell elirnyozni, fggetlenl azok
jelenlegi hasznosulstl. A ptlsi s az jraptsi kltsg egyttesen:
jra-ellltsi kltsg.
Az jra-ellltsi kltsgbe kell rteni a kzmvestsi, a tervezsi, az
engedlyezsi, a vllalkozsi, a kivitelezsi, a beruhzi, a pnzgyi s
minden egyb tnylegesen fizetend kltsget. Ezeket a kltsgeket a
tnyleges ptsi piaci rak alapjn kell meghatrozni.
Az plet jra-ellltsi kltsgbe az pletgpszetet s a
belsptszeti elemeket is bele kell rteni, mg a mobilikat ki kell zrni.
Az jra-ellltsi kltsg - a lakingatlanok kivtelvel - ltalnos forgalmi
adt nem tartalmazhat.

Az ingatlan megptsnek eredeti kltsgeibl vagy annak knyv szerinti

rtkbl indexlssal levezetett jra-ellltsi rtk csak kivteles
esetben fogadhat el. Ilyen eset lehet, ha az ingatlan nhny ven bell
kszlt el, s ha a bekerlsi kltsgeket megbzhatan dokumentltk.
3. Az avuls az id mlsa miatti rtkcskkens. Az id mlsa miatt
rtkcskkens oka lehet: a fizikai romls, a funkcionlis avuls s a
krnyezeti avuls. Az avulsi elemek lehetnek kijavthatak vagy ki nem
javthatak.
3.1. A fizikai romls esetben figyelembe kell venni az plet f
szerkezeteinek romlst s a szerkezetek arnyt az sszrtkhez
viszonytva. A fizikai avulsi szmtsoknl a felptmny
gazdasgosan htralv lettartamt kell figyelembe venni. ltalnos
esetben a kvetkez gazdasgilag hasznos teljes lettartamokat kell
hasznlni:
- vrosi tglapletek
- vrosi, szerelt szerkezet
pletek
- kertvrosi, csaldi hz jelleg
pletek
- ipari s mezgazdasgi pletek

60-90 v,
40-70 v,
50-80 v,
20-50 v.

3.2. A funkcionlis avuls a gazdasgtalan, korszertlen

megoldsokat jelenti. Az rtkelnek mrlegelnie kell a korszer
ltestmny
vizsglt
intzmnyhez
kpest
nyjtott
tbbletszolgltatsait, illetve azokat a korszer kvetelmnyeket,
amelyeket a vizsglt ltestmny kptelen kielgteni.
3.3. A krnyezeti avulsban szmba kell venni a krnyezetben
bekvetkezett minden olyan vltozst, amelynek negatv, esetleg
pozitv hatsa van az ingatlan rtkre.
Az avuls mrtkt a hrom emltett avulsi kategriban,
szzalkosan kell megadni. Szmtsa trtnhet becsls alapjn, vagy
rszletesebb
elemzsek
tjn.
A
mszaki
szemllet
avultsgbecslsek utn a funkcionlis s a krnyezeti avulst kln
kell megbecslni.
3.4. A piaci viszonyok miatti korrekcinak tkrznie kell a helyi
ingatlanpiaci viszonyokat (pl. kereslet-knlat). A piaci viszonyok
miatti korrekci a fajlagos alaprtk 30%-os mrtkt csak kivteles
esetben haladhatja meg. Ilyenkor
az rtkelt indokolsi
ktelezettsg terheli.

4. Az jra-ellltsi kltsget az avultsggal cskkentve s a telekrtkkel

nvelve addik eredmnyl a kltsgalap rtk.