REPUBLIKA HRVATSKA

Trgovaki sud u Zagrebu

Zagreb, Amrueva 2/II

70. P-647/2013

U I M E R E PU B L I K E H R VAT S K E
P R E S U D A
Trgovaki sud u Zagrebu, po sucu pojedincu Maji Jurovicki, u pravnoj stvari tuitelja MOJ
DVOR GRAENJE d.o.o., OIB: 40936551917, Zagreb, Trg Kreimira osia 11 zastupano
po odvjetniku eljko Jutria, odvjetnik iz Zagreba, Masarykova 23 protiv tuenika
HRVATSKA POTANSKA BANKA d.d., OIB: 10840749604, Zagreb, Juriieva 4 zastupano
po odvjetniku Anti upi iz OD upi i partneri iz Zagreba, Ulica grada Vukovara 269f radi
naknade tete, nakon odrane glavne rasprave zakljuene dana 30. oujka 2016. godine u
prisutnosti punomonika tuitelja i punomonika tuenika, s danom objave 04. svibnja 2016.
godine
presudio

je

I
Nalae se tueniku isplatiti tuitelju iznos od 82.334.073,33 kn sa zakonskom zateznom
kamatama po stopi sukladno l. 29.st.2. ZOO-a u visini stope Hrvatske narodne banke koja je
vrijedila zadnjeg dana polugodita koje je prethodilo tekuem polugoditu, uveane za osam
postotnih poena za razdoblje od 10.03.2011. godine do 29.06.2015. godine, a za razdoblje od
30.06.2013. godine do 31.07.2015. godine po referentnoj stopi HNB-a koja obuhvaa est
mjeseci do predzadnjeg mjeseca polugodita koje je prethodilo tekuem polugoditu,
ukljuujui i taj mjesec, uveanoj za osam postotnih poena, a od 01.08.2015. godine pa do
isplate uveanjem prosjene kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od
godine dana nefinancijskim trgovakim drutvima izraunate za referentno razdoblje koje
prethodi tekuem polugoditu uveano za pet postotnih poena, sve u roku od 8 dana
II
Nalae se tueniku nadoknaditi tuitelju trokove parninog postupka u iznosu od
900.000,00 kn u roku od 8 dana
III Odbija se zahtjev tuenika za naknadom parninih trokova u iznosu od 1.397.500,00 kn,
kao neosnovan.
Obrazloenje
Tuitelj u tubi tvrdi da je 2008. godine od tuenika zatraio odobrenje projektnog
financiranja za izgradnju stambene zgrade Moj dvor s kreditnim okvirom u iznosu od
50.000.000,00 kn te da su se tuitelj i tuenik usuglasili o svim bitnim znaajkama i
zahtjevima projektnog financiranja te je tuenik u tu svrhu i odobrio zatraeni kreditni okvir
od 50.000.000,00 kn te temeljem istog ugovora prvi dio kreditnog aranmana u iznosu od

70.P-647/2013

30.000.000,00 kn i isplatio tuitelju po ugovoru o dugoronom kreditu broj 49/08 DVPJS

21.05.2008. godine. Tuitelj istie kako je navedenim ugovorom bilo predvieno financiranje
i izgradnja stambene zgrade na nain da se od investicijskog projektom predvienih prihoda
od prodaje stanova sredstva do 116.000.000,00 kn koriste kao izvor financiranja za dovretak
izgradnje projekta, a nakon toga dijelom ( 60%) od daljnjih prihoda od prodaje stanova za
otplatu kredita. Tuitelj istie kako su se stranke suglasile da se povrat kreditnih sredstava
ostvari iskljuivo iz sredstava prikupljenih od prodaje stanova. Tuitelj dalje navodi kako su
odobrenim kreditnim okvirom za prvih 30.000.000,00 kn, sukladno namjeni i nainu
koritenja podmireni izvoaki radovi i projektni trokovi na predmetnoj graevini, povrat
kredita Erste Steirmarkische bank, PDV, kamate a sve prema ovjerenim situacijama, raunima
i nalozima dostavljenim tueniku. Tuitelj se dana 25.05.2009. godine, a prije nastavka radova
na zavretku zatite graevinske jame i izgradnje podzemnih etaa obratio tueniku sa
zahtjevom da mu urno omogui koritenje preostalih 20.000.000,00 kn a iz odobrenog
kreditnog okvira kako bi u toj osjetljivoj fazi gradnje osigurao kontinuitet gradnje ove
tehnoloke cjeline i izbjegao eventualni zastoj. Tuitelj navodi kako su razgovori i pregovori
oko nastavka financiranja trajali neprimjereno dugo u okviru kojih je tuitelj na zahtjeva
tuenika uplaivao razliite elaborate, kalkulacije trokova i slino tako da je izvoa radova
zbog neplaanja i prekida u financiranju od strane tuenika dana 20.08.2010. godine otkazao
ugovor o graenju. Tuenik je sredinom lipnja 2010. godine ponudio tuitelju nastavak
financiranja kroz okvirni ugovor za preostali iznos od 20.000.000,00 kn, ali kao ugovor o
kratkoronom kreditu od 10.000.000,00 kn te uz izmjenu postojeeg ugovora kroz dodatak
sklopljene ugovore o dugoronom kreditu. Tuitelj istie kako su navedeni prijedlozi ugovora
sadravali bitno drugaije uvjete od prethodno ugovoreno i odobrenog, a posebno jer je tim
prijedlogom izvrena pretvorba iz ugovoreno dugoronog kredita u kratkoroni kredit s
rokom dospijea od est mjeseci, izmijenjena je i namjena sredstava od prodaje stanova
obzirom da ja mjesto da seta sredstva koriste za dovretak objekta do iznosa od
116.000.000,00 kn izmijenjen na nain da se odmah koriste za povrat kredita. Tuitelj istie
kako tako izmijenjenim uvjetima, a koje je tuenik znao da ih tuitelj ne moe ispuniti,
tuitelj vie nije bio u mogunosti financirati dovretak izgradnje objekta iz sredstava od
prodaje stanova, a tuenik vie nije bio u poziciji financijski pratiti projekt ime je rizik
financiranja umjesto da se dijeli na sve sudionike, samo na strani tuitelja. Tuenik je, radi
toga to tuitelj nije prihvatio izmjene ugovora zaprijetio opomenom pred otkaza ugovora o
dugoronom kreditu, obavijestio o prestanku bilo koje vrste financiranja i pustio na naplatu
zadunice na poslovnim raunima tuitelja. Tuitelj je tueniku uputio prijedlog da se
financiranje nastavi kroz druge financijske institucije i u tu svrhu dostavio i pismo namjere
jednog ulagaa, ali se tuenik nije na takav prijedlog oitovao pa je takvim ponaanjem
tuenika tuitelju nastala velika teta. Tuenik je dana 21.03.2011. godine tuitelju otkazao
ugovor i poslao zahtjev za povrat cjelokupnog dospjelog duga pa tuitelj smatra kako je time
tuenik postupio suprotno Opim uvjetima HPB-a u kreditnim poslovanju s gospodarstvu kao
i suprotno lanku 1023 Zakona o obveznim odnosima. Tuitelj smatra kako se u predmetnom
sluaju nije ispunio niti jedan razlog o otkazu ugovora to znai da je tuenik tuitelju
neosnovano otkazao ugovor, obustavio financiranje projekta Moj dvor te bespotrebno vodio
ugovore o formi kredita za preostalih 20.000.000,00 kn odobrenih kreditnih sredstava ime je
povrijedio svoje ugovorne obveze, Ope uvjete HPB-a u kreditnom poslovanju s
gospodarstvom, naelo savjesnosti i potenja, naelo dunosti ispunjenja obveze, naelo
suzdravanja od postupak kojima se oteava ispunjenje obveze drugog sudionika u obveznom
odnosu, a time i onemoguio ostvarivanje zajednike svrhe ugovora o izgradnji objekta i
prodaji stanova iz kojih bi bila pribavljena sredstva i uredno vraen kredit. Zbog
nemogunosti realizacije projekta Moj dvor koja je nastupila zbog jednostranog prekida
ugorove obveze financiranja projekta od strane tuenika radi ega su obustavljeni radovi na

70.P-647/2013

izvoenju projekta tuitelj je pretrpio stvarnu tetu koja sukladno vjetakom nalazu vjetaka
Mladena tefania iznosi 27.905.643,97 kn. Nadalje tuitelj je radi nemogunosti realizacije
projekta Moj dvor, a koje je nastupilo zbog jednostranog prekida ispunjenja ugovorne obveze
financiranja projekta te obustave radova pretrpio tetu u obliku izmakle koristi koja je
sukladno istom vjetakom nalazu iznosila 40.157.090,00 kn, dakle, ukupna teta u vidu
stvarne tete i izmakle dobiti iznosi 68.062.733,97 kn slijedom ega predlae da sud donese
presudu kojom e tueniku naloiti isplatu utuenog iznosa sa zakonskim zateznim
kamatama.
Tuenik se u odgovoru na tubu protivi tubi i tubenom zahtjevu u cijelosti, kako u
osnovi tako i u visini. Porie da bi tuitelju bio odobren kredit u iznosu od 50 milijuna kuna,
ve navodi kako je tuitelju bio odobren okvirni limit zaduenosti do maksimalno 50 milijuna
kuna za odobravanje dugoronih i kratkoronih kredita s namjenskim koritenjem kredita za
financiranje izgradnje objekta Moj dvor. Istie kako je tuitelju odobren dugoroni kredit u
visini od 30 milijuna kuna prema uvjetima navedenima u Ugovoru o dugoronom kreditu br.
49/2008-DVPJS (dalje:Ugovor) od 21.05.2008. godine koji Ugovor je tuenik potpisao ime
je prihvatio i sve uvjete iz Ugovora. Napominje kako tuenik nije bio suinvestitor izgradnje
objekta s tuiteljem, ve je tuenik banka kreditor koja je s tuenikom sklopila Ugovor o
dugoronom kreditu uz odreenu ugovorenu kamatu i odreena osiguranja pri emu je
procjenjivao rizik povrata kredita. Tuenik navodi kako je svoje obveze po Ugovoru ispunio,
dok tuitelj svoje nije ( nije otplatio kredit u 36 mjesenih rata, a 1. rata je dospijevala na
naplatu 01.01.2010. godine) radi ega je Ugovor valjano otkazan. Tuenik pojanjava kako iz
Odluke banke proizlazi da e banka za svako koritenje plasmana s tuiteljem zakljuivati
pojedinane ugovore o dugoronom ili kratkoronom kreditu sa svim elementima plasmana i
osiguranja. Tuitelj, radi osiguranja novih kreditnih plasmana, nije tueniku ponudio nita
novo osim postojee zaloene nekretnine po prvom dugoronom kreditu, a na kojoj nekretnini
je u meuvremenu tijekom 2009. godine upisana zabiljeba spora, a potom je i sam tuitelj
bez suglasnosti banke upisao u svoju korist jo dvije zabiljebe prvenstvenog reda za
osnivanje zalonog prava odnosno fiducijarnog prijenosa vlasnitva do iznosa od 25 milijuna i
110 milijuna kuna. Tuenik istie kako je, unato dospjelom dugovanju tuitelja po
prethodnom Ugovoru odobrio tuitelju okvir za kratkorone kredite u ukupnom iznosu od
najvie 20 milijuna kuna te mu dostavio Okvirni ugovor o odobravanju kredita broj 572010
od 11.06.2010. godine na potpis kojeg je tuitelj odbio potpisati. Tuenik je tuitelju, unutar
odobrenog kratkoronog kredita, odobrio kratkoroni kredit u iznosu od 10 milijuna kuna koji
ugovor je tuitelj takoer odbio potpisati, a sve to je tuenik odobrio tuitelju u vrijeme kada
je ve mogao otkazati postojei Ugovor zbog dospjelog dugovanja, a tuitelj nije sklopio niti
jedan predugovor o prodaji stana. Tuenik napominje da je u skladu s postignutim dogovorom
s tuiteljem time potvrdio spremnost daljnjeg financiranja izgradnje objekta i vie puta
pozivao tuitelja na potpisivanje ugovora i sporazuma o osiguranju ime je tuenik uinio i
vie od uobiajenog radi realizacije navedenih plasmana za financiranje daljnjih radova na
objektu. Neosnovani su navodi tuitelja da bi ponueni Okvirni ugovor o odobravanju kredita
broj 5/2010 bio protivan Odluci o odobrenju okvirnog limita zaduenosti od 20.05.2010.
godine, budui je upravo tom odlukom predvieno odobravanje i kratkoronih kredita uz
uvjete koji e se dogovarati za svaki pojedini kredit. Tuenik je dana 20.12.2010. godine
poslao tuitelju opomenu pred otkaz Ugovora o kreditu upozorivi ga da ima dospjele,
nepodmirene obveze u iznosu od cca 13 milijuna kuna. Tuenik navodi kako i sam l. 1023.
Zakona o obveznim odnosima upuuje na mogunost otkaza ugovora u sluaju insolventnosti
korisnika kredita, a tuiteljevi rauni su kontinuirano blokirani od prosinca 2010. godine pa
nadalje. Tuenik je tuitelju, nakon ostavljenog dodatnog roka za plaanje dospjelih obveza,
valjano otkazao Ugovor o kreditu s danom 16.03.2011. godine. Tuenik osporava bilo kakvu
odgovornost za tetu jer smatra kako nije bio suinvestitor izgradnje objekta ve banka

70.P-647/2013

kreditor, a osporava i obraun tobonje izmakle koristi jer je vjetaenje naruio sam tuitelj i
ono je napravljeno prema dokumentaciji koju je tuitelj predoio vjetaku slijedom ega
predlae tubeni zahtjev odbiti kao neosnovan.
Sud je u dokaznom postupku temeljem l. 220. st. 2. Zakona o parninom postupku
(Narodne novine broj 53/91, 91/94, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08; 57/11,148/1,
25/13 i 89/14 u daljnjem tekstu: ZPP) izvrio uvid u zahtjev za kredit s popisom priloga (list
6 do 10 spisa),u Investicijski elaborat Moj dvor (list 11 do 42 spisa), u dopis tuenika tuitelju
o odobravanju kredita (list 44 do 46 spisa), u Ugovor o dugoronom kreditu broj 49/2008DVPJS (list 47 do 49 spisa), u zahtjeve za plaanje (list 50 do 103 spisa), u zahtjev za
omoguavanjem koritenja preostalih 20 milijuna kuna (list 104 spisa), u e-mail
korespondenciju (list 105 i 106 spisa),u Okvirni ugovor o odobravanju kredita broj 5/2010DVPJS (list 107 do 111 spisa), u I. Dodatak Ugovoru o dugoronom kreditu broj 49/2008DVPJS (list 112 do 115 spisa), u dopis tuitelja tueniku (list 116 spisa), u Opomenu pred
otkaz Ugovora (list 117 spisa), u korespondenciju meu strankama (list 118 do 121 spisa), u
obavijest o otkazu Ugovora i zahtjev za povrat cjelokupnog dospjelog duga (list 124 spisa), u
ope uvjete Hrvatske potanske banke d.d. u kreditnom poslovanju (list 125 do 127 spisa),u
raune (list 128 do 186 spisa), u Izjavu o prijeboju (list 187 spisa), u obraun kamata (list 129
do 210 i 574 do 598 spisa), u vjetaki nalaz Mladena tefani stalnog sudskog vjetaka za
raunovodstvenu i financijsku struku (list 211 do 229 spisa),u struno miljenje prof.dr.sc.
Petra Klari (list 268 do 272 i 297 do 299 spisa),u dopis tuitelja tueniku s prilozima (list
280 do 294 spisa), u oevidnik o redoslijedu plaanja (list 295 i 296 spisa), u novinske lanke
(list 311 i 312 spisa), u Internet stanicu HPB nekretnine (list 313 i 314 spisa), u e-mail upite
potencijalnih kupaca (list 337 do 423 spisa), u specifikaciju troenja kredita (list 433 do 435
spisa), u Izvjee o financijskom stanju i poslovanju dunika Moj dvor graenje d.o.o. (list
436 do 453 spisa), u investicijski projekt Moj dvor (list 489 do 554 spisa), u Moj dvor
stambeni kompleks u Zagrebu (list 555 do 573 spisa),u raune (list 574 do 716 spisa),u
procjenu trine vrijednosti nekretnine tvrtke Trezoinvest d.o.o (753 do 770 spisa), u procjenu
vrijednosti nekretnine HPB nekretnine (list 771 do 773 spisa), u izvadak iz zapisnika o
obavljenom izravnom nadzoru poslovanja HPB-a (list 779 do 788 spisa),u Odluku uprave
HPB-a s prilozima (list 796 do 808 spisa), sasluao svjedoke Branka Ivankovi, Vesnu
Ljubeti, eljka Markota, Ivana Sabljo, i proveo financijsko vjetaenje po vjetaku Omazi
vjetaenja d.o.o.
Cijenei rezultate dokaznog postupka, kako cjelokupnog tako i svakog pojedinano, a na
osnovi odredbe l. 8. ZPP-a ovaj sud je doao do uvjerenja da je tubeni zahtjev tuitelja
osnovan.
Predmet ovog postupka je naknada tete koja se sastoji od stvarne tete i izgubljene
dobiti radi nemogunosti zavretka gradnje stambene zgrade Moj dvor.
Meu strankama je sporno da li su stranke sklopile ugovor o dugoronom kreditu ili se
radilo o projektnom financiranju, odnosno da li su stranke imale namjeru sufinancirati
izgradnju objekta na nain da zajedno snose rizike, ali i da dijele dobit.
Prema standardnoj definiciji projektno financiranje je poseban oblik financiranja
projekta u kojem je korisnik kredita novoosnovano drutvo koje iz budueg prihoda projekta
namjerava servisirati, odnosno vraati kredit budui projekt ini jedini izvor otplate duga. U
projektnom financiranju mora postojati sponzor, odnosno vlasnik ili investitor koji osniva
posebnu tvrtku koju onda kreditira banka, a vana karakteristika projektnog financiranja je
dijeljenje rizika na sve sudionike, u ovom sluaju na tuitelja i tuenika. Vano je razlikovati
financiranje projekta od projektnog financiranja jer kod financiranja projekta u kojem se
koristi tui izvor financiranja, investitor odgovara za povrat kredita, a ne projekt, dok u
sluaju projektnog financiranja i kreditor i investitor su vezani za projekt koji je nezavisna
ekonomska cjelina i sam projekt odgovara za povrat kredita. Dakle, karakteristike projektnog

70.P-647/2013

financiranju su injenica da je kredit strogo namijenjen financiraju odreenog projekta u

ovom sluaju izgradnje stambene zgrade Moj dvor, da je korisnik kredita novoosnovano
drutvo za realizaciju projekta, da korisnik kredita kredit otplauje iz buduih novanih
tokova koje generira projekt u ovom sluaju kredit se trebao otplaivati od prodaje stanova, da
je kredit dugoroan, da se rizik financiranja dijeli na sve sudionike i da se financiranje odvija
sukcesivno po etapama realizacije projekta.
Usporedbom navedenih tipinih karakteristika projektnog financiranja s odredbama
Ugovora o dugoronom kreditu broj 49/2008-DVPJS od 21.05.2008. godine sklopljenog
meu strankama nedvojbeno proizlazi da se radi o projektnom financiranju jer je postoji
projekt a to je izgradnja stambene zgrade Moj dvor, u svrhu realizacije tog projekta osnovano
je posebno drutvo Moj dvor graenje d.o.o. koji je bio korisnik kredita, kredit je dugoroan,
namjenu koritenja kredita nadzire kreditor preko drutva HPB Nekretnine d.o.o. ,
financiranje je dogovoreno po etapama izgradnje objekta, otplata kredita je iskljuivo iz
sredstava prikupljenih prodajom stanova i drugih dijelova izgraene nekretnine i sva sredstva
osiguranja kredita ugovorena su iskljuivo na teret tuitelja kao korisnika kredita.
Uvidom u zahtjev za kredit tuitelja utvreno je da je tuitelj od tuenika zatraio
odobravanje kreditnog okvira u iznosu od 50 milijuna za potrebe graenja stambene zgrade
Moj dvor i u privitku dostavio Investicijski elaborat s opsenom analizom trita, tehnikim
elementima investicije, ekonomsko financijskom analizom, projekcijom prihoda od prodaje
stanova, vrijednosti investicije, ulaganjima, kreditnim uvjetima, projekcije rauna dobiti i
gubitka i planiranim poslovnim rezultatom temeljem ekonomske trine ocjene.
Uvidom u dopis Vesne Ljubeti, djelatnice tuenika, utvreno je da ona obavjetava
tuitelja da mu je odobren dugoroni kredit u okviru okvirnog limita zaduenosti do 50
milijuna kuna i u dopisu su navedeni svi uvjeti. Prihvaanjem Investicijskog elaborata u
kojem je vrlo detaljno obrazloen cijeli projekt, analiza trita, ekonomsko financijska
analiza, projekcija prihoda od prodaje stanova kao i kreditni uvjeti tuenik je donio Odluku o
odobravanju okvirnog limita zaduenosti do 50 miliona kuna i tom Odlukom su dogovoreni i
svi instrumenti osiguranja koji je ne mogu kasnije mijenjati
Uvidom u Ugovor o dugoronom kreditu broj 49/2008-DVPJS utvreno je da su
stranke dana 21. svibnja 2008. godine sklopile navedeni ugovor za iznos od 30.000.000,00 kn
kojem je namjena bila financiranje projekta izgradnja stambene zgrade Moj dvor, plaanje
PDV-a, dijela kamata i povrata kredita Erste Steiermarkische bank, a temeljem l. 336.st.1
ZOO-a ugovor stvara prava i obveze za ugovorne strane. Dakle, navedeni Ugovor je sklopljen
nakon Odluke banke o odobravanju okvirnog limita zaduenosti do 50 miliona kuna po
uvjetima, s instrumentima osiguranja i ostalim bitnim stavkama Odluke kojom je i navedeno
da e se za ostatak od 20 miliona kuna sklopiti novi ugovor pod istim uvjetima i s istim
instrumentima osiguranja kada bude potrebno nastaviti financiranje projekta.
Uvidom u raune i privremene situacije utvreno je da je tuitelj namjenski koristio
odobreni kredit obzirom je svaku isplatu odobravao tuenik.
Uvidom u otkaz Ugovora i zahtjev za povrat cjelokupnog iznosa utvreno je da je
tuenik dana 17.03.2011. godine odlukom Uprave banke otkazala Ugovor o dugoronom
kreditu broj 49/2008-DVPJS i sve obveze proglasila dospjelima dana 16.03.2011. godine i
pozvala tuitelja da u roku od 8 dana podmiri sve dospjele obveza uveane za zakonske
zatezne kamate.
Iz sasluanja svjedoka Branka Ivankovi utvreno je da on ima firmu koja se bavi
konzaltingom i za tuitelja, odnosno njegovog prednika Markota d.o.o. je radio projektnu
dokumentaciju, ishoenje graevinske i lokacijske dozvole, sudjelovao u izradi visibility
studije i savjetovao tuitelja oko projekta, iao za zz tuitelja i na sastanke s bankom radi
ishoenja kredita. Navodi kako su na tim sastancima bili su prisutni gospoa Ljubeti i
gospodin Sabljo sa strane banke, a s njima je jedanput iao i brat zz tuitelja gospodin

70.P-647/2013

Zdravko. Sjea se da je banka odobrila kredit od 50 milijuna kuna tuitelju, ali je u tekuoj
godini isplatila samo 30 milijuna kuna s obrazloenjem kako ne moe kredit isplatiti u jednoj
godini, ve kako e ostatak krediti isplatiti slijedee godine. Napominje kako tih 30 milijuna
kuna nije bilo isplaeno tuitelju nego izvoaima radova, a predstavnik HPB nekretnina je
potpisivao svaku privremenu situaciju prije isplate novca izvoau. Svjedok smatra kako
projekt tuitelja nije zavren jer ga je banka prestala financirati, a prestala ga je financirati
zbog unutarnjih problema u banci. Zna da je iskopana graevinska jama, a misli da su
napravljeni i temelji, zatita graevne jame koja je sama kotala oko 1 milion Eur-a. Istie
kako je kada je projekt stao, prestao suraivati s tuiteljem. Odgovarajui na pitanje
punomonika tuitelja o kakvom se financiranu radilo, istie da se radilo o klasinom
projektnom financiranju kojeg je tada bilo puno. Napominje kako je tuitelj do tada uloio
svojih 30 milijuna kuna, banka je trebala uloiti 50 miliona, a onda bi se to u nekom omjeru
vraalo iz prodaje stanova, a to je sve bilo vidljivo u visibility studiji koju je odobrila banka.
Istie kako je u to vrijeme tuitelju stizalo stotine mailova zainteresiranih ljudi za kupnju
stanova u toj zgradi, a stanove je po dogovoru trebala prodavati HPB Nekretnine jer je to bio
jedini model u to vrijeme. Stanove su mogli prodavati banka i tuitelj, ukoliko bi mu se kupci
javili, ali sve u dogovoru sa bankom. Prema visibility studiji oekivalo se oko 50 mil. zarade
pa je i zato banci bio taj projekt zanimljiv. Odgovarajui na pitanje punomonika tuenika da
li je prije dogovora s tuenikom neka druga banka financirala isti projekt navodi kako mu se
ini da je to bila Erste banka i da je tuitelj jedan dio od 30 miliona kn dobivenih od HPB
banke iskoristio za zatvaranje kredita u Erste banci,a misli da se radilo do 7 ili 8 miliona kn.
Iz sasluanja svjedoka Vesne Ljubeti utvreno je da ona zaposlenica tuenika i da je
radila na radnom mjestu eksperta u Sektoru gospodarstva, a njen posao je bio kontaktiranje s
klijentima koji su traili kredite. Sjea se da je s tuiteljem kontaktirala na nain da je od
njega traila svu potrebnu dokumentaciju nakon ega je svu dokumentaciju s jednim
saetkom, ali samo injenica, dostavljala Sektoru rizika koji je procjenjivao rizik projekta kao
i klijenta, kao i pravnoj slubi. Navodi kako ona nije sudjelovala u dogovorima oko kredita,
ali koliko joj je poznato radilo se o klasinom dugoronom kreditu koji banka daje svojim
klijentima uz razna osiguranja koja su za banku prihvatljiva. Napominje kako je projektni
kredit vrlo rijedak, a prema njenom miljenju, daje se samo u projektima javno privatnog
partnerstva u izgradnji infrastrukture, a tuitelj je traio klasian dugoroni kredi za izgradnju
stambenog objekta u Zagrebu i odobren mu je dugoroni kredit od 30 miliona kuna. Sjea se
da je tuitelj traio 50 miliona kuna, a banka mu je odobrila i isplatila 30 miliona kuna i to
sukcesivno prema situacijama, a jedan dio je odmah isplaen Erste banci koja je zapoela
financiranje tog projekta. Istie kako je banka navela 50 miliona kn kao krajnji rizik
izloenosti prema projektu, ali je odobreno u prvoj fazi 30 miliona kn koje je bilo pokriveno
osiguranjem, a to se tie preostalih 20 miliona kuna, banka je i taj iznos odobrila ali uz uvjet
da tuitelj jami kao vlasnik firme mjenicama i zadunicama na to tuitelj nije pristao i nije
pristupio potpisu Ugovora na koje je bio pozvan. Napominje kako se u fazi koritenja kredita,
u oujku 2009. godine, pojavila nova okolnost i to da je tvrtka Tempo inenjering upisala
spor na nekretnini tuitelja na kojoj se trebala graditi predmetna zgrada, tako da vjeruje da je i
to doprinijelo injenici da tuitelj nije prodao niti jedan stan. Poznato joj je da je tuitelj
prilikom traenja kredita naveo kako je nekoliko stanova prodano, a kako e veinu stanova
prodati tijekom 2009. godine to se nije dogodilo, odnosno tuitelj nije prodao niti jedan stan.
Navodi kako se tuitelj obratio banci sa zahtjevom za dugoroni kredit za financiranje
izgradnje ekskluzivne stambene zgrade u Zagrebu. Istie kako postoje jasni kriteriji
odobravanja kredita u svakoj banci pa tako i u HPB-u tako da ponavlja, da je tuenik tuitelju
odobrio 50 miliona kuna izloenosti prema klijentu, time da je 30 miliona kuna sukcesivno
isplaivano izvoaima, vraen je kredit Erste banci, a tuitelj je pozvan i na sklapanje drugog
dijela od 20 miliona kuna ali po novim uvjetima i sa novim osiguranjima jer je banka bila

70.P-647/2013

svjesna injenica koje su se u meuvremenu promijenile,ali ipak je traila daljnji modalitet

kreditiranja, ali je tuitelj odbio takav ugovor o kreditu potpisati i dati nova jamstva. Istie
kako je 30 miliona kuna iskoriteno namjensko jer HPB Nekretnine kontroliraju namjensko
koritenje kredita. Odgovarajui na pitanje punomonika tuitelja da li joj je poznato od ega
bi tuitelj vraao kredit, navodi kako je tuitelj planirao kredit vraati od prodaje stanova.
Iz sasluanja svjedoka Zdravka Markota utvreno je da je on jedni vlasnik i osniva
tuitelja i da je sudjelovao u prikupljanju potrebne dokumentacije za dobivanje kredita od
tuenika i nakon to su prikupili svu potrebnu dokumentaciju tuenik im je odobrio kredit od
50 miliona kuna time da je 30 miliona kuna bilo isplaeno Erste banci za vraanje prijanjeg
kredita i izvoaima. Navodi da je bio prisutan na nekoliko razgovora u banci kada se
razgovaralo o kreditu, a to se tie odobravanja kredita sve se nalazi u investicijskom
elaboratu i ne sjea se svih detalja. Istie da, kada je iskopana rupa dubine 13 metara i kada je
potroeno 30 miliona kn, za daljnju izgradnju objekta im je trebalo tih odobrenih, a ne
isplaenih 20 miliona kuna koje su onda zatraili 6 mjeseci prije nego su potroili onih 30
miliona kuna, ali banka ih je tada pozvala na dostavu dodatnih jamstava. Napominje kako ne
bi uli u daljnje radove da nisu oekivali i tih 20 miliona kuna. Istie kako je banka od
tuitelja tada zatraila dodatnu dokumentaciju i dodatna jamstva i pored toga banka je
dugoroni kredit htjela pretvoriti u kratkoroni tako da su im poslali tri dokumenta i to jedan
koji je bio dodatak dugoronom kreditu od 30 miliona koji se pretvara u kratkoroni s rokom
vraanja od 6 mjeseci odnosno 31.12.2010., drugi dokument je bio okvirni limit do 20 miliona
kuna, a trei dokument je bio odobrenje samo 10 miliona kuna. Istie kako su prijedlozi koje
je banka poslala bili u suprotnosti sa svim dogovorima koje su imali s bankom . Napominje
kako su ponudili dodatna jamstva banci, ali namjenska, samo za zabiljeeni spor s Tempom i
to Industrogradnja je ponudila 10 miliona kuna i direktor tuitelja 10 miliona kuna, ali je
banka to eljela kao opa dodatna jamstva za sve pa tuitelj nije mogao pristati na sve te
izmjene ugovora o kreditu tako da ga nije potpisao. Istie kako je tuitelj uao u projekt s
otprilike od 27 ili 28 miliona vlastitih sredstava. Odgovarajui na pitanje punomonika
tuitelja na koji je nain kredit trebao biti vraan istie kako je kredit trebao biti vraen od
prodaje stanova jer je tuitelj osnovan iskljuivo radi izgradnje te nekretnine i prodaje stanova
bez ikakve druge aktivnosti i prihoda. Napominje kako su s tih dodatnih 20 miliona kuna,
trebali doi do druge etae kada bi poeli s prodajom stanova, a pored toga s izvoaem je
dogovorena kompenzacija, tako da bi sigurno s ovih 20 miliona kuna doli do etvrte ili pete
nadzemne etae. Istie kako ih banka nikada nije upozoravala da kre odredbe ugovora jer je
banka vrila isplate izvoaima po situacijama koje je sama kontrolirala. Navodi kako im je
banka objasnila da e im odmah isplatit 30 miliona kn, a budui je u tijeku dokapitalizacija
banke ne mogu odmah ugovoriti sve nego e im, kada potroe ovih 30 miliona kn,odobriti
ostatak, a njima nije niti bilo hitno pa su pristali. Istie kako je prestanak financiranja od
strane tuenika priinio ogromnu tetu projektu jer je sve stalo. Odgovarajui na pitanje
punomonika tuenika u koliko se rata trebao vratiti kredit od 30 miliona istie da se nije
radilo o ratama, ali ini mu se da se trebalo vraati u mjesenim rata kroz tri godine, ali
iskljuivo od prodaje stanova, tako da je teko govoriti o mjesenim ratama, jer je bilo
dogovoreno da kada se proda vie od 116 miliona kuna stanova, onda 60 % tog iznosa ide za
vraanje kredita, a do tih 116 miliona kuna su trebali poeti vraati kredit 2010. godine.
Istie da je cijela situacija sa smjenom uprave tuenika dovela do toga da su im u " pola igre "
promijenili pravila i time im uinili ogromnu tetu, a prema njegovom miljenju nova uprava
nije htjela imati nita sa ugovorima koje je zakljuila stara uprava tako da cijelo vrijeme
pregovora nisu ni imali namjeru sklopiti novi Ugovor o kreditu i da su traili nain kako bi iz
svega izali.
Iz sasluanja svjedoka Ivana Sabljo utvreno je da je on bio direktor za velika i javna
poduzea kod tuenika do sijenja ili veljae 2010. godine. Sjea se i projekta i kredita

70.P-647/2013

tuitelja jer je bio vrlo inovativan i zna da su ga pohvalili iz HPB nekretnine. Radilo se, koliko
se ja sjea, o dugoronom kreditu time da je banka odluila izloiti se, kako se to kae, do cca
40-50 milijuna kuna. Zna da je tuitelju isplaeno oko 30 milijuna kuna kojima je on, uz
suglasnost banke i uz namjensko troenje sredstava, iskoristio. Zna da postoje krediti koji se
zovu projektno financiranje, ali HPB banka nije imala takve kredite. Napominje da je on
otiao iz banke i izvrio primopredaju svih spisa, ukljuivo i ovaj u sijenju 2010. s gospoom
Boenkom Mostari koja je bila njegova nadreena. Istie kako ne zna detalje oko kredita
obzirom je on bio direktor direkcije, a operativu su radili referenti. Odgovarajui na pitanje
punomonika tuitelja zato je banka isplatila tuitelju samo 30 milijuna kuna pojanjava da
je u svim sluajevima, pa tako i u ovom, kada banka napie da se izlae do 50 milijuna kuna,
a isplati 30 milijuna to znai da e ostalih 20 milijuna isplatiti ukoliko se ispune odreeni
uvjeti bilo od strane klijenta bilo od strane banke jer odluka kreditnog odbora na 50 milijuna
kuna nije ugovor o kreditu nego odluka do kojeg e se iznosa banka izloiti, a ugovor o
kreditu je bio na 30 milijuna kuna, a tako i pie u odluci o odobrenju okvirnog limita
zaduenosti, a da li je tuitelj ispunio uvjete koji su bili potrebni za sljedeih 20 milijuna
kuna, ne zna jer je otiao iz banke. Navodi kako tuitelj, dok je on bio u banci nije povrijedio
neku od ugovornih obveza, a smatra da se projekt nije mogao zatvoriti sa 30 milijuna kuna.
Navodi da se kredit trebao vraati iz rastue hipoteke i prodaje stanova i pojanjavam kako
rastua hipoteka znai da hipoteka raste kako se zgrada gradi, a ukoliko se graevina ne zavri
ta rastua hipoteka nema vrijednost koju bi imala da se zavrila, a HPB u to vrijeme nije
imala strunjake za projektno financiranje pa se banka time nije ni bavila ve je imala samo
dugorono kreditiranje koje je pratio pravni odjel i HPB nekretnine iako ne zna to je tono
projektno financiranje jer se time nije nikada bavio, ali moda je to slino dugoronom
kreditiranju.
Iz sasluanja svjedoka Marija Kirini utvreno je da je on bio predsjednik kreditnog
odbora tuenika od 2005. godine do 2009. godine i samo naelno moe rei na koji je nain
kreditni odbor donosio odluke budui se konkretnog sluaja ne sjea. Dakle, strune slube
banke bi prikupile dokumentaciju i predoile je kreditnom odboru tako da bi kreditni odbor
mogao donijeti odluke da li je odreeni projekt isplativ za banku i za klijenta, odnosno da li e
tim projektom i jedna i druga strana zaraditi. Nakon to mu je predoen Ugovor o kreditu,
Odluka uprave o odobrenju odluke kreditnog odbora i Prijedlog odluke kojim se odobrava
okvirni limit zaduenosti svjedok se sjea da je projekt tuitelja prihvaen i da mu je
odobreno 50.000.000,00 kn okvirnog kredita i to na nain kako je to navedeno u Odluci
Kreditnog odbora poglavlje 2., to. 3. Odgovarajui na pitanje punomonika tuitelja da li su
navedenom odlukom Kreditnog odbora odreeni svi bitni uvjeti za koritenje tog limita,
pojanjava da jesu, ali da je odluka banke interni akt, a da u odnosu na klijenta vrijedi ugovor
o kreditu u koji su doslovno preneseni dijelovi odluke kreditnog odbora, rok i nain
koritenja, rok i nain plaanja jer je odluka Kreditnog odbora preduvjet da bi se uope
mogao s klijentom sklopiti ugovor o kreditu, a to moe uini i Uprava samostalno jer ona ima
sve ovlasti za sklapanje ugovora s klijentima. Odgovarajui na pitanje punomonika tuitelja
na koji je nain ugovoreno vraanje kredita, navodi kako je u ugovoru tono navedeno da se
kredit vraa u 36 rata od kojih prva dospijeva 01.01.2010. godine, a iz kojih sredstva se kredit
trebao vraati, ne sjea se. Dodaje kako se konkretnog sluaja ne sjea, ali naelno istie
kako se radilo o izgradnji poslovno stambene zgrade koja se financira u fazama i pretpostavlja
da u odreenoj fazi izgradnje dolazi do sklapanja ugovora o kupoprodaji stambenih i
poslovnih jedinica, u pravilu s avansima ili u punoj cijeni s popustom i iz toga bi se oekivano
otplaivali anuiteti kredita, to je logika posla koju zna i banka i klijent i da je interes banke bio
da se zgrada izgradi jer su u protivnom ugroena i jedna i druga stranka, odnosno banka se
najvjerojatnije nee moi naplatiti jer klijent nee moi prodati to to je sagradio ukoliko se
ne zavri projekt. Istie kako je odlukom odobren limit zaduenosti, a ne okvirni kredit i da je

70.P-647/2013

banka bila kreditor, a ne suinvestitor jer zarada banke se odnosi na kamate i naknade, ali
postoji i vieslojni nain zarade, a to je kada banka kreditira i kupce stanova u toj poslovno
stambenoj zgradi koja se gradi jer tvrtka koja gradi dri novce na predmetnoj banci pa iz
platnog prometa banka takoer zarauje.
Sud je poklonio vjeru sasluanim svjedocima Branku Ivankovi i Zdravku Markota jer
su iskazivali suglasno logino i uvjerljivo, a i njihovi iskazi su u suglasju s ostalim
provedenim dokazima.
Sud nije posebno ocjenjivao iskaz svjedoka Ivana Sabljo jer vie nije bio zaposlenik
tuenika u trenutku otkaza ugovora, odnosno kada su nastali problemi meu strankama.
Sud nije poklonio vjeru svjedoku Vesni Ljubeti jer ona nije sudjelovala u pregovorima
meu strankama ve je samo prikupljala potrebnu dokumentaciju, a odluke je donosila uprava
banke.
Sud nije posebno ocjenjivao iskaz svjedoka Marija Kirini budui je sam naveo kako
moe govoriti samo naelno jer se konkretnog sluaja ne sjea.
Iz sasluanja zakonskog zastupnika tuitelja eljka Markota utvreno je da je tuitelj
firma koja je osnovana iskljuivao radi realizacije projekta Moj dvor, a koja je ukljuivala
izgradnju ekskluzivne stambene zgrade na lokaciji Trenjevka Donji grad. Istie kako je kao
direktor tuitelja doao kod tuenika sa visibility studijom za izgradnju te zgrade traei kredit
od 50 miliona kuna i na nekoliko sastanaka je razgovarao s gospodinom Ivanom Sabljom i
gospoom Vesnom Ljubeti. Tvrdi da mu je odobren kredit od 50 miliona kuna time da je
napomenuto da je prva trana od 30 miliona kuna koje su mu i isplaene i to na nain da je
tuenik plaao izvoditelje po odobrenju njihovih HPB nekretnina. Napominje kako je tuitelj
iskopao jamu i doao do temeljne ploe u 09.mjesecu 2009.godine, ali za nastavak vie nisu
imali novaca tako da je on ve u svibnju 2009. godine kontaktirao nadlene u HPB banci i
stalno dobivao odgovor kako da postoji ugovor i da e mu ostatak biti odobren i isplaen.
Istie kako je u meuvremenu dolo do smjene uprave pa su mu iz banke odgovorili da se
malo strpi jer da je banka u problemima radi smjene stare uprave i istraga koje su se u to
vrijeme provodile u toj banci tako da je tek negdje u sijenju 2010. tuenik traio za sklapanje
novog ugovora o kreditu za 20.000,000,00 kn dodatna jamstva i to solidarno jamstvo izvoaa
to je bila Industrogradnja i privatna jamstava vlasnika i direktora tuitelja. Istie kako je dao
solidarna jamstva Industrogradnje, a bio je spreman dati i privatno jamstvo, ali nije, jer je to
bilo nepotrebno u to vrijeme pregovara jer je banka, dugoroni kredit htjela pretvoriti u
kratkoroni s rokom otplate od 6 mjeseci to nije mogao prihvatiti jer za est mjeseci nije bio
u mogunosti vratiti navedeni kredit. Napominje kako je prilikom prvih razgovora s bankom
bio veliki interes za kupnju stanova u toj zgradi iako nije prodan niti jedan stan. Istie kako se
kredit trebao vraati od prihoda od prodanih stanova ali kako tuitelju nije odobreno dodatnih
20.000.000,00 kn cijeli je projekt stao tako da je angairao vjetaka koji je procijenio da je
nastala teta 68.000.000,00 kn i to stvarna teta na gradilitu i izgubljena dobit. Napominje
kako je banka trebala financirati izgradnju i stanove prodavati putem svoje agencije za
nekretnine, a sredstva od prodaje stanova su se trebala troiti za zavretak izgradnje, a nakon
116.000.000,00 kn za vraanje kredita. Istie kako nije bilo nikakvih nesporazuma s
tuenikom prilikom pregovora o odobravanju kredita i nainu vraanja kredita jer je tuitelj
jedino kredit i mogao vraati iz prodaje stanova jer druge imovine nije imao. Pojanjava kako
u vrijeme plaanja kredita nije bilo uvjeta za tzv. obini dugoroni kredit jer je tuitelj imao
samo navedemo gradilite tako da se samo iz prodaje stanova iz tog projekta mogao vratiti
kredit. Istie kako prilikom isplate 30.000.000,00 kn nije bilo nikakvih prigovora od strane
tuenika jer su isplate izvoaima odobravale upravo njihove slube. Napominje kako je
banka konanu ponudu za kredit od narednih 20.000.000,00 kn dala tek godinu dana nakon
obustave radova na gradilitu. Gradilite je u meuvremenu bilo zatvoreno i uvala ga je
zatitarska sluba. Prilikom pregovora o tom novom kreditu banka je radi plombe Tempa

10

70.P-647/2013

koja je bila u zemljinim knjigama traila dodatna jamstva koja je on bio spreman dati a
tuenom su bile problem i dvije plombe tuitelja u zemljinim knjigama radi zabiljebe reda
prvenstva kojima se tuitelj htio osigurati od nekakvog obijesnog parnienja od strane bilo
koga i da bile i upisane radi zatite tuenika. Pojanjava da je prodaja stanova trebala poeti u
proljee 2010. godine kada bi doli do 1. ili 2. kata, a zgrada je trebala imati 8 katova i trebala
je biti gotova negdje poetkom 2011. godine, a HPB Nekretnine su trebale prodavati stanove.
Navodi kako je naao jednu meunarodnu tvrtku, Go 4 Adri, koja se bavi financiranjima, a
koja mu je uputila pismo namjere za nastavak izgradnje i bila je spremna uloiti 15.000,00
Eur-a, ali su htjeli razgovarati s tuenikom o konanoj poziciji banke u projektu, odnosno oni
su htjeli nastaviti financiranje, a tueni bi, sa do tada uloenim sredstvima, ostao u projektu i u
tom smislu su trebala razgranienja s bankom,a u kasnijoj fazi projekta bilo je mogue i
isplatiti banku, ali kompletna gradnja je obustavljena i tuenik je pokrenuo ovrni postupak
nad nekretninom radi naplate svojih potraivanja. Istie kako je strani investitor otkazao
pismo namjere jer se nikako nije mogao sastati s tuenikom. Smatra kako mu je banka eljela
oteti projekt zato to je ula u projekt i dala dio novaca, a onda je prestala financirati projekt
znajui kako ga je bez tih sredstava ne moe zavriti, a onda je pokrenula ovrni postupak
kako bi se domogla, nekretnine, projekta i sveg to je financirala to za banku predstavlja
prvoklasan projekt. Odgovarajui na pitanje punomonika tuenika da li je tono da je banka
trebala sudjelovati u financiranju projekta s otprilike 24% s tih zatraenih 50.000,000,00 kn
navodi da je to tono jer je cijeli projekt vrijedio otprilike 200.000.000,00 kn ali da on nije
uplatio 20.000.000,00 kn vlastitih sredstva kako to stoji u visibility studiji, ve se tih 20
miliona kuna odnosilo na graevinsko zemljite i ostale dotadanje trokove koji su
specificirani u visibility studiji. Istie kako je projekt poeo s kreditom Erste banke kojim je
djelomino platio zemljite koje je kotalo 15.000,000,00 kn, financirao projektiranje i neke
druge trokove, a kada je od tuenika dobio 30.000,000,00 kn vratio je kredit Erste banci.
Odgovarajui na pitanje punomonika tuenika da li je u trenutku kad je tuenik isplatio
30.000,000,00 kn i upisao hipoteku na toj nekretnini bilo upisanih zabiljebi pojanjava kako
su neposredno prije bile dvije zabiljebe tvrtke Tempo koje su brisane prije nego je tuenik
upisao svoju hipoteku, a u vezi koje je tuenik bio detaljno upoznat. Pojanjava kako od
odobrenih i isplaenih 30.000000,00 kn on nije nita koristio nego ih je koristila banka za
kamate i svoje trokove a navodi da je prva rata dospijevala nakon to tuitelj ostvari 116
miliona kn od prodaje stanova.
Iz sasluanja lan uprave tuenika Boenke Mostari utvreno je da je ona od
01.10.2009.g. zaposlenik tuenika i to na radnom mjestu izvrnog direktora Sektora
poslovanja s gospodarstvom, a kasnije je postala lan uprave nadlena za to podruje a i lan
je kreditnog odbora. Prvenstveno istie kako nikada nije sklopljen ugovor sa tuiteljem na
iznos od 50.000.000,00 kn, ve je sklopljen samo jedan ugovor od 30.000.000,00 kn koji je
obian dugoroni kredit, a postoji jednostrana odluka banke o limitu izloenosti prema
tuitelju kao klijentu banke. Kada je tuitelj zatraio kredit od 20.000,000,00 kn ona je dobila
svu dokumentaciju radi odluke o kreditu, a to se tuitelj prije dogovarao nije joj poznato, ali
banka radi samo prema papirima i dokumentaciji koja se u spisu nalazi. Istie da nije
postojala nikakva bezuvjetna obveza banke za isplatom od 20.000,000,00 kn tuitelju. Kada je
prikupila svu dokumentaciju utvrdila je da je u 03. mjesecu 2009. godine evidentirana
zabiljeba spora tvrtke Tempo na nekretnini koja je bila osiguranje kredita,a nekretnina na
kojoj postoji zabiljeba nije prihvatljivo osiguranje s aspekta rizika za banku, dakle za taj novi
kredit od 20.000,000,00 kn to nije bilo dovoljno osiguranja tako da je banka predloila da e
10.000,000,00 kn isplatiti ukoliko Industrogradnja bude jamac a ostalih 10.000,000,00 kn u
trenutku kada se zabiljeba spora obrie,a tuitelj je takav prijedlog odbio potpisati, a druga
okolnost radi koje tuitelju nije odobren kredit od 20.000,000,00 kn je ta to do tada nije bio
prodan niti jedan stan iako se na poetku razgovora, odnosno prilikom traenja 30.000,000,00

11

70.P-647/2013

kn banku uvjeravalo da s prodajom stanova nee biti problema. to se tie navodnog

financijera kojeg je naao tuenik i njegovog pisma namjere, istie da banka takvih pisama
namjere dobije desetak dnevno. Navodi kako je tuenik kao klijent banke u svako doba
mogao dobiti stanje duga i sve podatke vezane uz kredit, tako da nije bilo nikakve zapreke za
isplatu banke ukoliko se pronaao financijer. Istie kako tuitelju kredit nije odobren iz
razloga to nije udovoljavao propisanim uvjetima za odobravanje takve vrste kredita. Istie
kako odlukom o limitu izloenosti prema tuitelju banka nije pristala na projektno
financiranje i pojanjava kako je to bila odluka o 50.000,000,00 kn mogue izloenosti ali da
se za svaki kredit do tih 50.000.000,00 kn mora odobriti posebno prema tada vaeim
uvjetima. Odgovarajui na pitanje punomonika tuitelja zato je prilikom donoenja odluke
ve bilo navedeno da e se kredit vraati od prodaje stanova, a nakon to se prikupi
116.000,000,00 kn za dovretak objekta ako se nije radilo o projektnom financiranju
pojanjava da je to bio scenarij ukoliko sve bude ilo po planu iz projektne studije, ali u
ugovoru o kreditu vraanje kredita je definirano vraanjem u 36 anuiteta, a prva rata je
povrata kredita trebala biti 01.01.2010. a to je tuitelj i potpisao. Napominje kako je
prilikom traenja 20.000,000,00 kn kredita iz dokumentacije vidjela kako tuitelj nije uloio
vlastita sredstva, nije prodao niti jedan stan, da je refinancirana druga banka i da nije
dostavljena sva dokumentacija koja je trebala biti dostavljena, a kako je novoosnovana firma
mogla ispuniti uvijete za dobivanje 30.000,000,00 kn kredita ako se nije radilo o projektnom
financiranju navodi da je to bila odluka tadanjeg kreditnog odbora, a i da je vrijednost
nekretnine osiguravala povrat kredita. Kredit se trebao vraati, a prema dokumentaciji koju je
sam tuitelj dostavio prilikom traenja kredita, iz prodaje stanova, ukoliko to ne bi bilo
mogue od prodaje zemljita ili nekim drugim nainima koje bi tuitelj naao, a ako sve to ne
bi bilo mogue banka je povrat kredita osigurala upisom u zemljine knjige i krenula bi u
prodaju nekretnine. Istie kako banka alje prijedlog klijentu u trenutku odluivanja o kreditu
i banka je tim prijedlogom traila i osobna jamstva jer je banka zakljuila da, ukoliko ona
daje sredstva onda i klijent koji vjeruje u svoj projekt nema problema s izdavanjem osobnih
jamstava tako da je takav prijedlog upuen tuitelju, a kojeg je on odbio potpisati i vratio je
protuprijedlog kojim on daje osobna jamstva samo u sluaju da pravomono bude okonan
zabiljeeni spor za sluaj da ga tuitelj izgubi , a banci to nije bilo dovoljno jer banka utvruje
uvjete u trenutku odobravanja kredita, a u tom trenutku je postojala zabiljeba spora.
Pojanjava kako banka nije mijenjala niti jedan lanak ugovora o kreditu za 30.000,000,00 kn,
nego su ponovno razgovarali o novom kreditu za dodatnih 20.000,000,00 kn i promijenili su
lanak ugovora u pogledu vraanja kredita na nain da su tuitelju prolongirali vraanje
kredita za slijedeih 6 mjeseci ukoliko mu bude odobren novi kredit od 20.000,000,00 kn, a
kako bi mu se omoguila realizacija projekt do kraja. Istie da je u trenutku dospjelo 6 rata, a
ponavlja da je rok vraanja bio ugovoren u 36 mjesenih rata s time da je prva dospijevala
01.01.2010. godine. Nije joj poznato kako to da je HPB nekretnine reklamirao prodaju
stanova tuitelja, jer je to posebna firma HPB Nekretnine d.o.o. koja oglaava i trguje
nekretninama, a koja nema nikakve veze s djelatnou banke, a niti odobravanjima kredita.
Odgovarajui na pitanje punomonika tuitelja zato je izostao odgovor banke potencijalnom
financijeru pojanjava da je ona nekoliko puta kontaktirala s tuiteljem, a da je s to pismo
namjere neke tvrtke, odnosno tuitelja shvatila kao kupovanje vremena i ne obvezujue, a
smatrala je i da ukoliko je pria ozbiljna da e je kontaktirati sam klijent, a pored toga odluke
i zakljuke vezane za odobravanje kredita donose strune slube banke. Navodi kako joj nije
poznato da li HNB prilikom vrenja nadzora HPB-e obuhvatila i predmet ruitelja.
Sud ocjenjuje iskaz zakonskog zastupnika tuitelja sasluanog kao stranke
neposredno uvjerljivijim od iskaza zakonskog zastupnika tuenika, a i iz dokumentacije koju
je tuitelj priloio u spis proizlazi da je tuitelj izvrio sve ugovorne obveze, dok je tuenik
otkazom Ugovora povrijedio svoje ugovorne obveze

12

70.P-647/2013

Radi utvrenja visine nastale tete za tuitelja provedeno je financijsko vjetaenje po

vjetaku Omazi vjetaenja d.o.o.
Iz Nalaza i miljenja sudskog vjetaka Omazi vjetaenja d.o.o utvreno je da je
tuenik sukladno zahtjevu tuitelja od 28.02.2008. god. za odobrenjem kredita za potrebe
financiranja gradnje objekta Moj dvor sa kreditnim okvirom u iznosu od 50.000.000,00 kn s
rokom otplate na 36 mjeseci, obavijestio tuitelja dopisom-odluka da je odobren okvirni limit
zaduenosti u visini maksimalno 50.000.000,00 kn, za odobravanje dugoronih i kratkoronih
kredita s namjenskim koritenjem kredita za financiranje izgradnje projekta Moj Dvor u
Zagrebu. Nadalje u dopisu (odluci) je naznaeno: Za svako koritenje plasmana Banke
temeljem Okvirnog limita zaduenosti Banka e s drutvom Moj dvor graenje d.o.o., Zagreb
zakljuivati pojedinane ugovore sa svim elementima plasmana i osiguranjima.
Nakon navedenog dopisa (odluke) tuenika, tuenik i tuitelj zakljuili su Ugovor o
dugoronom kreditu broj 49/2008-DVPJS na iznos kredita od 30.000.000,00 kn, sa rokom i
nainom koritenja, rokom i nainom vraanja, kamatnom stopom, naknadom, osiguranjem i
posebnim odredbama kako je naznaeno u dopisu (odluci) tuenika od 20.05.2008. god.(toka
1.nalaza). Prema poslovnoj dokumentaciji tuitelja i tuenika (zahtjev za kredit, odluka o
kreditnom limitu, Ugovor o dugoronom kreditu) proizlazi da u konkretnom sluaju po
miljenju vjetaka, tuenik je banka kreditor, a tuitelj korisnik kredita s namjenskim
koritenjem kredita za financiranje izgradnje objekta Moj Dvor. (toka 1.nalaza)
Ukupno stvarno nastali trokovi do trenutka obustavljanja izvoenja radova na projektu Moj
Dvor iznose bez poreza na dodanu vrijednost 23.356.924,81 kn, a sa porezom na dodanu
vrijednost 27.905.643,97 kn i navedeni iznosi predstavljaju tetu za drutvo Moj Dvor
Graenje d.o.o., koja je nastala zbog obustavljanja radova na projektu Moj Dvor. (toka 4.
tablica 10. nalaza)
Uzimajui u obzir da se pri ocjeni visine izmakle koristi uzima u obzir dobitak koji se
mogao osnovano oekivati prema redovnom tijeku stvari ili prema posebnim okolnostima, a
ije je ostvarenje sprijeeno tetnikovom radnjom ili proputanje, te kada doe do konanog
odustajanja od realizacije projekta, iskazana dobit u Investicijskom projektu verzija 0910-1Revizija verzije 0803-1 u ukupnom iznosu od 41.942.743,49 kn bez poreza na dobit, odnosno
52.428.429,36 kn sa porezom na dobit u konkretnom sluaju se moe pretpostaviti kao
izgubljena dobit (izmakla korist) za drutvo Moj Dvor Graenje d.o.o. (tuitelj) (toka 5.
tablica 11. nalaza). Kada se zbroje ukupno stvarno nastali trokovi do trenutka obustavljanja
izvoenja radova na projektu Moj Dvor koji iznose bez poreza na dodanu vrijednost
23.356.924,81 kn, a sa porezom na dodanu vrijednost 27.905.643,97 kn (toka 2. miljenja) i
izgubljena dobit (izmakla korist) u ukupnom iznosu od 41.942.743,49 kn bez poreza na dobit,
odnosno 52.428.429,36 kn sa porezom na dobit (toka 3. miljenja), ukupno dobiveni iznos
od 65.299.668,30 kn (neto), odnosno 80.334.073,33 kn (bruto) predstavlja za drutvo Moj
Dvor Graenje d.o.o. nastalu tetu i izgubljenu dobit za navedeni ukupni iznos.
Prema podacima iz Investicijskog projekta verzija 0910-1- Revizija verzije 0803-1iz
listopada 2009.godine, bruto vrijednost investicije je priblino 204.207.046,23 kn
(27.595.546,79 EUR). Neto vrijednost investicije je priblino 172.606.459,69 kn
(23.325.197,26 EUR). U tablici pod tokom 2.2. Investicijskog projekta verzija 0910-1Revizija verzije 0803-1iz listopada 2009.godine, prikazane su vrijednosti investicije s glavnim
stavkama razdiobe i pokazateljima u neto i bruto iznosu, te cijeni po BRP i NKP jedinici.
(toka 6. nalaza).
Prema raspoloivoj dokumentaciji u spisu i dostavljenoj dokumentaciji od strane
tuitelja, proizlazi da do trenutka obustavljanja izvoenja radova na projektu Moj Dvor
plasirano je od strane tuenika, tuitelju po Ugovoru o dugoronom kreditu broj 49/2008DVPJS iznos od 29.747.310,73 kn, po danima i iznosima kako je prikazano u tablici 13. toka
7. nalaza, odnosno u razdoblju od 21.07.2008. do 01.12.2009. god.

13

70.P-647/2013

Tuitelj nije dostavio dokumentaciju iz koje bi se moglo utvrditi koliko je osim

vrijednosti zemljita (8,66 % od ukupne investicije) uplatio tuitelj vlastitih sredstava u
projekt Moj Dvor do trenutka obustavljanja izvoenja radova na projektu. (toka 7. tablica
13. nalaza)
Prema miljenju vjetaka, a temeljem podataka iz Investicijskog projekta verzija 09101- Revizija verzije 0803-1 iz listopada 2009.godine, gdje je bruto vrijednost investicije
priblino 204.207.046,23 kn, a do trenutka obustavljanja radova na projektu Moj Dvor
uloeno je u projekt 47.431.967,97 kn, iz navedenog proizlazi da je za dovrenje projekta
Moj Dvor potrebno uplatiti jo novanih sredstava u iznosu od 156.775.078,26 kn. (toka
8. nalaza)
Trinu vrijednost graevinskog zemljita prilikom zasnivanja hipoteke tuenika moe
samo utvrditi stalni sudski vjetak za graditeljstvo i procjenu nekretnina, pa zbog navedenog
vjetak je prikazao podatke iz Investicijskog projekta verzija 0910-1- Revizija verzije 08031iz listopada 2009.godine, gdje je utvrena vrijednost graevinskog zemljita po ovlatenim
vjetacima. (toka 9. nalaza)
Prema podacima prikupljenim Godinjim izvjetajem o zavrenim zgradama i
stanovima u 2008. godini, putem statistikog obrasca GRA-10 u razdoblju 2008.-2010.god.
broj zavrenih zgrada i stanova u Gradu Zagrebu u razdoblju 2008.-2010.godine je 8744
ukupno zavrena stana u 2008. godini u 1286 zgrada, 4923 ukupno zavrena stana u 2009.
godini u 922 zgrade i 3939 ukupno zavrena stana u 2010. godini u 769 zgrada. Za neprodane
stanove u Gradu Zagrebu slubenih podataka nema, odnosno vjetak nije uspio pronai
slubene podatke, osim novinskih lanaka i raznih pretpostavki koje se uglavnom kreu oko
brojke 10.000 do 15.000 neprodanih stanova. (toka 10.1. i 10.2. nalaza)
Prema Statistikom izvjeu 1434 cijena prodanih novih stanova od 1990-2010, proizlazi
da je prosjena cijena prodanih novih stanova po 1m2 u Republici Hrvatskoj 2008. godine
iznosila 13.399,00 kn, a u gradu Zagrebu 14.770,00 kn, prosjena cijena prodanih novih
stanova po 1m2 u Republici Hrvatskoj 2009. godine iznosila je 12.174,00 kn, a u gradu
Zagrebu 14.529,00 kn i prosjena cijena prodanih novih stanova po 1m2 u Republici
Hrvatskoj 2010. godine iznosila je 11.727,00 kn, a u gradu Zagrebu 12.798,00 kn (toka 10.3.
nalaza).
Tuitelj se podneskom od 28.12.2015. godine oitovao na Nalaz i miljenje vjetaka
ukazujui na dvije omake u pisanju, odnosno izraunu. Prigovarao je vrijednosti
graevinskog zemljita kako ju je izraunao vjetak smatrajui da je iznos nabavne vrijednosti
zemljita14.769.015,54 kn i povezanih trokova (poreza) u iznosu od 707.767,24 kn teta
koju trpi tuitelj. Prigovara i iznosima plaenih doprinosa kako ih je izraunao vjetak
smatrajui da je ukupan iznos doprinosa u ukupnom iznosu od 4.489.933,90 kn teta koju trpi
tuitelj i predloio sudu pozvati vjetaka na dopunu Nalaz i miljenja.
Tuenik je prigovarao Nalazu i miljenju vjetaka u dijelu koji se odnosi na pretpostavljenu
izmaklu korist i ukupnu tetu tuitelja smatrajui da se izraun bazira na projekcijama
tuitelja a ne na stvarnim trinim okolnostima pa predlae dopunu Nalaza i miljenja.
Sud je vjetaka Ljupka Omazi pozvao na roite 22.01.2016. radi usmenog oitovanja
na prigovore stranaka.
Vjetak u cijelosti ostaje kod svog nalaza i miljenja od 09.11.2015. godine te navodi
kako tuitelja nema sutinskih primjedaba, ali pojanjava kako je naveo stvarna ulaganja
tuenika i tuitelj. Istie kako je tuitelj miljenja da je vjetak trebao uzeti iznos iz elaborata
planiranih ulaganja od strane tuitelja, ali je vjetak tono na osnovu knjigovodstvene
dokumentacije utvrdio ukupno ulaganje tuenika po osnovi odobrenog kredita u iznosu od
29.747.310,73 kn, a sve po danima i po iznosima kako je prikazano u tablici to. 7 Nalaza.
Vrijednost zemljita iz elaborata, kao udio tuitelja u projektu to predstavlja ukupno uloeno
u projekt, ukupno iznosi 47.431.967,97 kn, a vrijednost zemljita koja je prikazana u

14

70.P-647/2013

elaboratu iznosi 17.684.657,24 kn. Vjetak navodi kako procjenu vrijednosti zemljita ne
moe dati ve bi to trebao vjetaiti vjetak graevinske struke.
Odgovarajui na pitanje punomonika tuitelja zato uplaeni iznos od 1.961.549,46 kn kojeg
je uplatio tuitelj za Hrvatske vode nije ukljuen u izraun eventualne tete, ponavlja kako
razni iznosi naknada prate zemljite pa se vjetak nije uputao u te procjene ve bi to trebao
vjetaiti vjetak graevinske struke, a navodi kako nije ni dobio dokumentaciju iz koje bi
bilo vidljivo da je upravo taj dio doprinosa uplaen.
Odgovarajui na pitanje punomonika tuenika zato je koristio iskljuivo podatke iz
poslovnog plana tuitelja pri izraunu izmakle koristi, a ne trine pokazatelje na tritu
nekretnina, pojanjava kako je investicioni plan bio sastavni dio dokumentacije kod dobivanja
kredita a koju je prihvatila i banka tako da vjetak nije vrio provjeru podataka iz tog
investicionog plana, a niti mu je bio zadatak da na osnovu drugih parametra utvrdi izmaklu
dobit. Odgovarajui na pitanje punomonika tuenika da li je izraunata izmakla korist iz
nalaza i miljenja u stvari hipotetska izmakla korist tuitelja pod pretpostavkom da je poslovni
plan u cijelosti ostvaren, vjetak pojanjava kako je to i naveo u svom Nalazu i miljenju i da
je nalaz i miljenje raen prema podacima iz investicionog elaborata tuitelja koji je bio
temelj za dobivanje kredita jer iz dokumentacije i korespondencije meu strankama proizlazi
da je navedeni elaborat bio sastavni dio dokumentacije za dobivanje kredita.
Stranke nisu imale prigovora na usmeno oitovanje vjetaka, a i sud ga u cijelosti
prihvaa jer je dan struno, argumentirano i u skladu s pravilima struke.
Dakle, prema miljenju ovog suda Ugovor o dugoronom kreditu broj 49/2008-DVPJS
je klasian primjer projektnog financiranja i tuenik nije mogao jednostrano otkazati taj
ugovor, jer je takav otkaz protivan Opim uvjetima HPB-a u kreditnom poslovanju s
gospodarstvom i odredbom l. 1023. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05 i 41/08 i dalje
ZOO).
Naime, prema Opim uvjetima HPB-a u kreditnom poslovanju s gospodarstvom HNB
ima pravo otkazati ugovor ako klijent povrijedi bilo koju ugovornu obvezu te u sluaju
davanja neistinite dokumentacije u svrhu odobravanje kredita i tijekom koritenja kredita.
Budui se u obavijesti o otkazu ugovora o kreditu ne navode razlozi otkaza nije mogue
utvrditi da li je otkaz utemeljen na Opim uvjetima HPB-a u kreditnom poslovanju s
gospodarstvom ili l. 1023. ZOO-a jer iz dokumentacije u spisu, a i iz sasluanja svih
svjedoka proizlazi kako kredit nije koriten nenamjenski, korisnik kredita u tom trenutku nije
bio insolventan a niti je prestao postojati kao pravna osoba to bi bili razlozi koje predvia l.
1023. ZOO-a.
Ovaj sud smatra kako je Ugovor o dugoronom kreditu broj 49/2008-DVPJS otkazan
neopravdano, dakle protupravno iz ega proizlazi da je Ugovor trebao ostati na snazi
obvezujui obje ugovorne strane, tuenik ima obvezu financirati projekt Moj dvor do
ugovorenog iznosa od 30 miliona kuna, a tuitelj ima obvezu nastaviti s gradnjom objekta.
Osim toga tuenik se obvezao sklopiti i ugovor o kreditu za preostalih 20 miliona kuna koliko
iznosi okvirni limit, koji je tuenik odobrio korisniku kredita kako bi ovaj zavrio izgradnju
objekta Moj dvor i sredstvima od prodaje stanova poeo vraati kredit a to je ujedno i jedini
nain na koji se mogla ostvariti svrha Ugovor o dugoronom kreditu broj 49/2008-DVPJS kao
ugovora o projektnom financiranju
Meutim, otkazom Ugovor o dugoronom kreditu broj 49/2008-DVPJS, obustavom
financiranja projekta Moj dvor i voenjem dugotrajnih pregovora o ugovoru o kreditu za
preostalih 20 miliona kuna iz odobrenog limita, tuenik je povrijedio svoje ugovorne obveze,
Ope uvjete HBP-a o otkazu, ali i niz naela ZOO-a kao to su naelo savjesnosti i potenja
(l.4.ZOO-a), naelo o dunosti suradnje (l.5.ZOO-a), naelo o dunosti ispunjenja obveza
(l.9.ZOO-a), naelo o suzdravanju od postupaka kojim se oteava ispunjenje obveze drugog
sudionika u obveznom odnosu (l.10.st.3 ZOO-a) i time onemoguila ostvarenje zajedniki

15

70.P-647/2013

utvrene svrhe Ugovora a ta je da se izgradnjom objekta i prodajom stanova namaknu

sredstva i uredno vrati kredit slijedom ega, prema miljenju ovog suda, proizlazi pravo
tuitelja za naknadu cjelokupne tete, kako stvarne, tako i izmakle dobiti a temeljem l. 346.
ZOO-a ija visina je utvrena financijskim vjetaenjem, odnosno vjetak je tono izraunao
visinu tete, kako stvarne tete, tako i izmakle dobiti radi nemogunosti zavretka izgradnje
projekta Moj dvor i prodaje stanova.
Treba napomenuti i da je ope poznato da je 2008. godine stanogradnja bila u
ekspanziji ,puno se stanova prodavalo, a jo vie gradilo i tuenik je u projektu tuenika
prepoznao dobar projekt s mogunou zarade, to od kamata na odobreni kredit, to od
prodaje stanova, odnosno od odobravanja kredita za kupnju stanova potencijalnim kupcima
kojih je u to vrijeme bilo dosta. Kada se situacija, to je notorna injenica, promijenila zbog
globalne krize tuenik je elio mijenjati uvjete za odobravanje dodatnih 20 miliona kuna
kredita iz ve odobrenog okvirnog limita, to predstavlja krenje ugovornih obveza i time
tuitelja doveo u nepovoljan poloaj jer bez tih dodatnih 20 miliona kuna tuitelj, laiki
reeno, nije mogao izai iz iskopane rupe, odnosno nastaviti gradnju do izlaska iz zemlje do
prizemlje ili prve etae to bi omoguilo prodaju stanova i vraanje kredita.
Dakle, temeljem l.346. st. 1. ZOO-a tuitelj ima pravo na naknadu obine tete i
izmakle koristi te pravinu naknadu neimovinske tete, koje je dunik u ovom sluaju tuenik
u vrijeme sklapanja ugovora morao predvidjeti kao mogue posljedice povrede ugovora, a s
obzirom na injenice koje su mu tada bile poznate ili morale biti poznate. Tuenik je morao
znati da e izlaskom iz projektnog financiranja izgradnje stambene zgrade Moj dvor
prouzroiti tetu tuitelju koji radi protupravnog otkaza Ugovora i prestanka financiranja nee
moi zavriti zgradu slijedom ega je odlueno kao u to. I izreke presude.
Odluka o troku iz t. II, III izreke temelji se na l. 154. st. 1. i 155. ZPP-a, a troak je
odmjeren prema Tarifi o nagradama i naknadi trokova za rad odvjetnika (Nar. novine
br.91/04, 37/05, 59/07 i 148/09)
Tuitelju je priznat troak zastupanja na roitima 19.09.2013.god., 23.01.2014.god.,
04.06.2014.god., 30.03.2015.god., 22.01.2016.god. u iznosu od 68.000,00 kn i
30.03.2016.godine u iznosu od 80.000,00 kn, za sastav podnesaka 05.01.2015.god.,
28.12.2015.god., 10.02.2016.god. u iznosu od 68.000,00 kn i podneska od 21.03.2016. godine
u iznosu od 80.000,00 kn, dakle ukupno 704.000,00 kn uveano za PDV 25 % u iznosu od
176.000,00 kn te troak vjetaenja u iznosu od 15.000,00 kn i sudske pristojbe u iznosu od
5.000,00 kn temeljem Zakona o sudskim pristojbama (NN br. 26/03) ili sveukupno
900.000,00 kn.
Tuenik je u cijelosti izgubio spor radi ega je i odbijen sa zahtjevom za naknadom
parninog troka.
U Zagrebu, 04. svibnja 2016 godine
S U D A C:
Maja Jurovicki, v.r.
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove presude stranke mogu izjaviti albu u roku od 8 (osam) dana od dana primitka
pisanog otpravka presude, odnosno od dana objave presude ukoliko uredno pozvana stranka
nije pristupila na roite za objavu, i to u dva primjerka za sud i po jedan primjerak za svaku
protivnu stranu. alba se podnosi Trgovakom sudu u Zagrebu, a o albi odluuje Visoki
trgovaki sud Republike Hrvatske.

16

70.P-647/2013

Za tonost otpravkaovlateni slubenik

Mirjana Gapari