UDK 721.004.5:65.

012

Primljeno 19. 4. 2000.

Upravljanje odravanjem
zgrada
Anita Ceri, Mariza Katavi
Kljune rijei

A. Ceri, M. Katavi

zgrada,
odravanje,
upravljanje,
planiranje,
projekt,
dokumentacija,
prioritet

Upravljanje odravanjem zgrada

Key words

A. Ceri, M. Katavi

building,
maintenance,
management,
planning,
project,
documentation,
priority

Building maintenance management

Mots cls

A. Ceri, M. Katavi

btiment,
maintenance,
gestion,
planning,
tude,
documentation,
priorit

Gestion de la maintenance des btiments

Schlsselworte:

A. Ceri, M. Katavi

Gebude,
Instandhaltung,
Leitung,
Planung,
Entwurf,
Dokumentation

Instandhaltungsleitung von Gebuden

Prethodno priopenje

Dan je prijedlog unapreenja upravljanja odravanjem zgrada. Konstatirano je da planiranje radova

na odravanju, a samim tim i sredstava za odravanje treba provesti u fazi projektiranja objekta. Daje
se i sadraj predloenog projekta odravanja. Radi uinkovitosti predlae se jedan mogui skup
obrazaca koji ine dokumentaciju o odravanju, koje treba aurirati pri svakom pregledu objekta.
Prikazan je cjelovit sustav za potporu odluivanju o prioritetima u odravanju zgrada.
Preliminary note

The proposal for improving building maintenance management practices is presented. It is asserted
that maintenance activities, and hence maintenance equipment, should be planned already at the stage
of building design preparation. The content of the proposed maintenance design is presented. A single
set of forms making up the maintenance documentation is proposed to ensure better efficiency. This set
of forms should be updated after every inspection of the structure. An integral system, quite helpful in
determining building maintenance priorities, is presented.
Note prliminarie

Larticle propose une amlioration de la gestion de la maintenance des btiments. Lon constate que le
planning des travaux de maintenance, ainsi que la prvision de leur cot doivent tre effectus dans la
phase de ltablissement de ltude du btiment. On donne galement les lments du projet de
maintenance propos. En vue dune meilleure efficacit, on propose un ensemble de formules
constituant le dossier de maintenance, qui doivent tre mises jour lors de chaque visite du btiment.
On prsente aussi un systme complet destin faciliter la prise de dcisions sur les priorits dans la
maintenance.

Vorherige Mitteilung

Es wird ein Vorschlag gegeben fr die Frderung der Instandhaltungsleitung von Gebuden. Man stellt
fest dass die Instandhaltungsrbeiten, sowie auch die Mittel dafr, schon beim Entwurf des Objekts
geplant werden sollen. Dargestellt ist auch der Inhalt des vorgeschlagenen Instandhaltungsprojekts.
Zwecks hherer Leistungsfhigkeit ist eine mgliche Gruppe von Vordrcken fr die Instandhaltungsdokumentation vorgeschlagen, die bei jederBesichtigung des Objekts ajouriert werden soll.
Dargestellt ist ein vollstndiges System fr die Untersttzung des Entschlusses ber diePrioritten der
Instandhaltung von Gebuden.

Autori: Mr. sc. Anita Ceri, dipl. ing. gra.; prof. dr. sc. Mariza Katavi, dipl. oecc., Sveuilite u Zagrebu
Graevinski fakultet, Zagreb, Kaieva 26
GRAEVINAR 53 (2000) 2, 83-89

83

Upravljanje odravanjem zgrada

1 Uvod
Odravanje zgrada moemo definirati kao trajnu aktivnost (ulaganje sredstava) za cijelo vrijeme uporabe zgrade,
kojom se zgradi u cjelini i svim njezinim dijelovima osigurava razina slunosti u odreenim dopustivim granicama.

A. Ceri, M. Katavi
Problem odravanja potrebno je promatrati u kontekstu
cjelokupnog procesa graenja, jer zadovoljavanje potreba za graevinskim objektima, podrazumijeva proimanje graevisnkih aktivnosti kao to su: izgradnja novih
zgrada, modernizacija i zamjena postojeih te odravanje [3] (slika 1.).

Iz tog proizilazi potreba definirati neke druge bitne pojmove. Najprije je potrebno definirati dopustive granice
razina slunosti i utvrditi tzv. standarde odravanja elemenata, sklopova i zgrada. Standardima se odreuje donja dopustiva kvaliteta koju zbog troenja ili starenja
element, sklop i zgrada mogu imati, tako da budu zadovoljeni svi bitni uvjeti zgrade (stabilnost, zatita od poara, zatita od buke, zatita od gubitka topline i dr.), svi
bitni funkcionalni uvjeti za uporabu (svjetlo, grijanje,
hlaenje, ienje, ) te estetski uvjeti (izgled podova,
zidova, stropova, kvaliteta pojedinih elemenata ,...).
Potrebno je zatim definirati programirano trajanje zgrade,
tzv. life-cycle. Ovaj element treba uoiti ve u vrijeme
programiranja, projektiranja i graenja, kako bi se u toj
fazi moglo optimalizirati s ukupnim ulaganjem u zgradu
za vrijeme vijeka trajanja, tzv. life-cycle costa.

Slika 1. Shema graevinskih aktivnosti unutar procesa graenja

Radove potrebne za kontinuirano odravanje objekata ,

a samim tim i potrebna sredstva, najbolje bi bilo planirati ve u fazi projektiranja objekta [4].

U Zakonu o gradnji [1], strogo formalno, odravanje se

definira (lanak 2. st. 8.) na sljedei nain: Odravanje
graevine jest praenje i ouvanje namjene graevine te
poduzimanje mjera nunih za sigurnost i mehaniku
otpornost i stabilnost graevine te za ivot ljudi. Pojam
rekonstrukcije, koji takoer znai radove na zgradi, u
istom lanku Zakona (st. 3.) definira se: Rekonstrukcija jest izvoenje graevnih radova na postojeoj graevini ili poduzimanje mjera radi uspostave primjerenog
stanja graevine, ako se tim radovima i mjerama utjee
na bitne zahtjeve za graevinu. U Zakonu se za radove
odravanja ne trai ishoenje graevne dozvole dok se
za rekonstrukciju trai. U kontekstu ovog rada rekonstrukciju je mogue odrediti kao zahvat kojim se podie
razina slunosti postojeeg objekta.

2 Projekt odravanja

Financijski pokazatelji investicijskih ulaganja razvijenih

zemalja u stambeni fond pokazuju da sredstva uloena u
u odravanje postojeih zgrada sve vie nadmauju sredstva uloena u izgradnju novih zgrada. Sredstva investirana u odravanje sve vie nadmauju sredstva namijenjena izgradnji novih zgrada. Stoga potrebno sustavno
predvianti i planirati troenje sredstava za odravanje[2].

2. Planiranje pregleda. U ovom dijelu treba predvidjeti

najvei vremenski interval izmeu dvaju pregleda
objekta. Definiranjem najveega vremenskog intervala izmeu dvaju pregleda objekta osiguravaju se
najmanji trokovi odravanja objekta. Fiksiranje periodinih trokova pregleda zahtijeva predvianje
uestalosti oteenja elemenata zgrade, tako da se
oteenja otkriju prije nego to dosegnu kritino stanje. Najmanje razdoblje dvaju pregleda odreeno je
trokovima pregleda koji moraju biti manji od trokova
mogue havarije.

Samo odravanje zgrade, posebno kad se upravlja s vie

zgrada (npr. stambeni fond grada), treba paljivo programirati, radi optimalizacije ulaganja i optimalne alokacije
sredstava na prioritetne zahvate. Ovaj je rad doprinos
tim postupcima kojih na alost ima malo u naoj inenjerskoj praksi.
84

Osim uobiajenih sudionika u procesu projektiranja potrebno je ukljuiti i specijaliste za odravanje objekata
koji e napraviti dio projektne dokumentacije to se odnosi na odravanje za sve vrijeme upotrebe zgrade.
Projekt odravanja treba sadravati sljedee:
1. Definiranje standarda. Kao i svi drugi radovi, tako i
radovi na odravanju moraju zadovoljavati neki standard. Praktiki je nemogue neki standard proglasiti
ope prihvatljivim za sve vrste objekata i sve predviene aktivnosti na odravanju objekta. Tip zgrade,
namjena, raspoloivi materijali, vlasniki odnosi i
stanje na tritu, samo su neki od faktora koji utjeu
na formiranje standarda kojeg se treba pridravati.

3. Definiranje radova na odravanju. Pregledom objekta

definiraju se radovi na odravanju. To zahtijeva pozGRAEVINAR 53 (2000) 2, 83-89

A. Ceri, M. Katavi
navanje uzroka defekata i prijedloge mjera sanacije
koji trebaju odgovarati danim okolnostima, zatim redoslijeda i uestalosti pojedinih aktivnosti na odravanju zgrada. Potrebno je optimalizirati izbor tehnolokih, tehnikih i organizacijskih rjeenja koja e se
primjenjivati. Vano je projektom odravanja tipizirati obrasce ijim e se popunjavanjem svakim pregledom jednoznano prikupljati relevantne informacije o potrebnim radovima na odravanju.
4. Procjena trokova radova na odravanju. Ovaj dio
projekta odravanja sadri izradu predikcijskog modela cijene kotanja odravanja zgrade. Predikcijski
model mora se oslanjati na dotadanje iskustvo na
odravanju slinih objekata, a ako takvog iskustva
nema, onda se mora osloniti na procjenu. Ovaj je dio
projekta veoma osjetljiv, jer visina projektom procijenjenih trokova odravanja bitno utjee na cjelokupnu vlasnikovu odnosno investitorovu politiku odravanja objekta.
5. Planiranje radova. Planira se vremenski poetak i
kraj svakog pojedinog rada na odravanju objekta.
Potrebno je predvidjeti utjecaj trajanja izvoenja radova na korisnike objekta.
6. Organizacija izvedbe radova. Potrebno je donijeti odluku hoe li se s nekim poduzeem ugovoriti, na primjer, godinje odravanje objekta, odnosno svi radovi
na odravanju, ili e se za svaki pojedini rad na odravanju, od sluaja do sluaja, angairati neovisni izvoditelj.
7. Kontrola trokova i kontrola kvalitete. To je povratna
sprega ostvarenih i predvienih trokova odravanja
objekta, te standardom predviena kontrola kvalitete
izvedenih radova na odravanju objekta.
3 Dokumentacija o odravanju zgrade
Za svaku pojedinu zgradu formira se zapis koji se odnosi na njezino odravanje. Ti zapisi mogu biti razliitog
sadraja, opremljenosti i kvalitete, ovisno o iskustvu i
strunosti osobe koja pregledava objekt. Stoga je vano
projektom odravanja tipizirati obrasce ijim popunjavanjem e se svakim pregledom jednoznano prikupljati
relevantni podaci o potrebnim radovima na odravanju.
U ovome radu predlae se jedan mogui skup obrazaca
koji ine dokumentaciju o odravanju i koje treba aurirati pri svakom pregledu objekta. Predvia se popunjavanje triju tipiziranih obrazaca.
Prvi obrazac odnosi se na opis objekta i daju se
odgovori o:
projektu
lokaciji
izvoditelju
GRAEVINAR 53 (2000) 2, 83-89

Upravljanje odravanjem zgrada

povrini objekta [m2]

starosti objekta [godina]
namjeni objekta
konstrukciji
infrastrukturi
tehnologiji graenja
zatienosti objekta od strane zavoda za zatitu
spomenika kulture i prirode

Drugi obrazac odnosi se na aktivnosti na odravanju

koje su se poduzimale tijekom dotadanjeg vijeka zgrade.
Za svaki dotadanji rad na odravanju ispunjava se po
jedan obrazac. U njemu su specificirani dijelovi zgrade
na kojima su intervencije bile obavljane, dan je kratak
opis intervencije, uzrok nastanka potrebe za intervencijom, trajanje zahvata te njegova cijena. Obrazac 2. obuhvaa:
naziv dijela objekta
vrsta rada - opis intervencije
uzrok nastanka potrebe za intervencijom
trajanje radova [dana]
trokovi radova [kn]
Trei obrazac definira konkretne dijelove objekta predviene za odravanje. Za izradu ovog obrasca upotrijebljene su knjiga i bilten [5,6]. U njemu su standardni opisi elementarnih radnih procesa dobiveni na osnovi analize baze podataka obraunskih trokovnika stambenih
objekata. Analizom su ustanovljene stavke koje se najee javljaju u trokovnicima i stavke koje ine elementarne opise radnih procesa. Obrazac 3. navodi sljedee
dijelove objekta i ureaje predviene za odravanje:
temelji
fasada
nosivi zidovi i stupovi
prozori
pregradni zidovi
vrata
stropovi
stakla
stubite
limarija
dimnjaci
vodovod i kanalizacija
montane konstrukcije elektrina instalacija
krovna konstrukcija
slaba struja, telefon
pokrov
centralno grijanje
podovi
instalacija plina
unutarnje zidne plohe
poarna zatita
U Obrascu 3. odgovori sadre opis stanja dijela objekta
odnosno ureaja.
4 Sustav za potporu odluivanju o prioritetima u
odravanju zgrada
Sustav za potporu odluivanju jest raunalni sustav koji
pomae donositelju odluka u organizaciji informacija,
identifikaciji i dohvatu informacija potrebnih za donoe85

Upravljanje odravanjem zgrada

A. Ceri, M. Katavi

nje odluke, analizi i transformaciji tih informacija, izboru odgovarajuih modela potrebnih za rjeavanje problema odluivanja, izradi i primjeni tih modela te analizi
dobivenih rezultata modeliranja za potrebe donositelja
odluke. Takav sustav treba omoguiti rjeavanje sloenih problema odluivanja, primjenu razliitih naina i
strategija odluivanja te uporabu vie metoda rjeavanja
problema. Kao posljedica toga sustavi za potporu odluivanju omoguuju uzimanje u obzir veeg broja varijanata pri odluivanju. Ti se sustavi koriste velikim koliinama aurnih informacija te omoguuju skraenje vremena potrebnog za donoenje odluke i poveanje kvalitete odluka.

rom na navedeno, sve intervencije na predmetnoj zatienoj arhitektonskoj i pejzano-kulturnoj cjelini podlijeu odredbama Zakona o zatiti spomenika kulture i
prirode i obvezi ishoenja suglasnosti Zavoda za zatitu
i obnovu spomenika kulture i prirode.

Za potrebe upravljanja odravanjem zgrada izradili su

autori ovog rada, cjeloviti sustav za potporu odluivanju
o prioritetima u odravanju zgrada. Za izgradnju sustava
uporabljen je raunalni program Advanced Decision
Support Software, ECPro ver. 9.5 tvrtke Expert Choice,
inc. Pittsburgh, Pennsylvania, USA. Sustav za potporu
odluivanju zasniva se na analitikom hijerarhijskom
procesu (AHP) koji je razvio matematiar Thomas L.
Saaty na Wharton School of the University of Pennsylvania [7]. AHP je najpogodniji za viekriterijalne probleme u kojima precizna kvantifikacija utjecaja varijanata
na donoenje odluka nije mogua.

Kriteriji su:
Status objekta (SO)
Fizikalno stanje (FS)
Znaenje za uporabu (ZU)
Utjecaj na korisnike (UK)
Utjecaj na objekt (UO)

5 Primjer upotrebe sustava za potporu u

odluivanju
Na primjeru odreivanja prioriteta u odravanju stambene zgrade koja je pod zatitom Zavoda za zatitu spomenika kulture i prirode, prikazat emo primjenu predloenog sustava za potporu odluivanju.

5.2 Struktura sustava za potporu odluivanju

Sustav za potporu odluivanju hijerarhijski je oblik a
sastoji se od vie razina. Najviu razinu na hijerarhijskoj
ljestvici ima cilj. Zatim slijede kriteriji, eventualno potkriteriji i aktivnosti [2].
Cilj je odreivanje prioriteta u odravanju.

Znaenje navedenih kriterija potanko je opisano u radu [2].

Aktivnosti su radovi koje se namjerava izvesti u sklopu
odravanja objekta.
U ovom primjeru aktivnosti su:
zamjena roenikog pajantnog krovita
obnova fasade i unutarnje buke
zamjena parketa na podnoj konstrukciji
zamjena dotrajale stolarije, prozora i vrata
ispitivanje i popravak plinske instalacije
ispitivanje i popravak elektroinstalacija

5.1 Opis zgrade

obnova dotrajalih sanitarnih ureaja u kui

Obiteljska stambena zgrada u Jandrievoj 68, u strunoj

literaturi poznata pod nazivom Villa Kallina, graena je
kao rezidencija zagrebakog tvorniara keramike Gustava Kalline 1906.-1907. godine [8]. Autor projekta je arhitekt Vjekoslav Bastl, a gradnju je izvelo graevno poduzee Gjuro Carnelutti. Villa Kallina izlagana je kao projekt na izlobi Hrvatskog drutva umjetnosti 1906. godine u Zagrebu te kao realizacija na Exposition des arts
decoratifs 1925. godine u Parizu i na izlobi Pola vijeka
hrvatske umjetnosti 1938. godine u Zagrebu. Na temelju
valorizacije arhitekture, Zavod za obnovu i zatitu spomenika kulture i prirode, pokrenuo je postupak za utvrivanje spomenikog statusa cjeline te donio rjeenje o zatiti
Ville Kalina, kojim se ona stavlja pod preventivnu
zatitu, na temelju lanka 30. stavka 4. i lanka 62. Zakona o zatiti spomenika kulture i prirode (Novine br.
7/76., 13/76. , 47/86. , 47/87. i 19/91.) [9] te lanka 2. i
lanka 9. Zakona o privremenom djelovanju upravnih i
sudskih tijela (Narodne novine br. 60/93.) [10]. S obzi-

zamjena instalacija centralnog grijanja

86

5.3 Elementi za formiranje usporedne matrice

Najvaniji i najosjetljiviji korak u modelu definiranja
prioriteta u odravanju predstavlja formiranje usporednih matrica. To je ujedno i jedini subjektivni korak i ovisi o
strunom znanju, iskustvu i osobnim prioritetima koje
definira sam donositelj odluka. Za svaku razinu potrebno je izvriti meusobnu usporedbu i vrednovanje elemenata neke razine u odnosu prema svakom elementu
vie razine. Da bi se kvantificiralo to usporedno ocjenjivanje mora se izvriti normizacija. Prijedlog jedne takve
normizacije dao je Satty i predstavljen je u tablici 1. [11].

5.4 Usporedba kriterija u odnosu prema cilju

Nizom prosudaba usporeuje se vanost, odnosno teinska vrijednost svakog od postavljenih kriterija u odnosu
prema svim ostalim kriterijima s obzirom na postavljeni
GRAEVINAR 53 (2000) 2, 83-89

A. Ceri, M. Katavi

Upravljanje odravanjem zgrada

Tablica 1. Kvantificiranje usporednog ocjenjivanja

Stupanj vanosti
1

Jednaka vanost

Umjerena vanost

Velika vanost

Veoma velika vanost

Ekstremno velika vanost

2,4,6,8
Reciprono u odnosu
prema gornjim
vrijednostima

Objanjenje

Definicija

Meuvrijednosti izmeu prije navedenih

Ako aktivnost i ima jednu od gornjih
vrijednosti u usporedbi s aktivnou j,
onda aktivnost j ima recipronu
vrijednost u usporedbi s aktivnou i

cilj. Usporedba se moe provoditi na etiri naina: verbalno, grafiki, matrino i s pomou upitnika. Program
svaku prosudbu, bez obzira na nain kako je unesena u
program, svodi na normizaciju koju je predloio Saaty i
koja je prikazana u tablici 1.

Dva elementa nie razine su jednako vana u

odnosu prema elementu vie razine
Iskustvo i procjena kau da je jedan element
neto vaniji od drugoga
Iskustvo i procjena kau da je jedan element
mnogo vaniji od drugog
Praksa pokazuje da je jedan element veoma
vaniji od drugoga
injenice govora da jedan element ima
apsolutnu predanost prema drugom
Potreban kompromis i subjektivna prosudba
Ovo je razumna pretpostavka

terija prema unaprijed postavljenom cilju. Sve vrijednosti

matrice vee su ili jednake 1. Obiljeavanjem svakog
pojedinog polja matrice pojavljuje se strelica koja pokazuje koji je kriterij vaniji. Opcija [Best Fit] upozorava
na nekonzistentne prosudbe i daje korisniku prijedlog
korekcije. U ovom primjeru napravljeno je 10 prosudbi.
Npr. donesena je odluka da je utjecaj na objekt (UO)
dva puta vaniji od statusa objekta (SO), da je fizikalno
stanje (FS) tri puta vanije od statusa objekta (SO), odnosno da je utjecak na korisnike (UK) dva puta vaniji
od znaenja za uporabu (ZU).

5. 5 Usporedba
kriterijima

aktivnosti

odnosu

prema

Nizom prosudbi usporeuje se vanost odnosno teina

svake postavljene aktivnosti u odnosu prema svim ostalim aktivnostima s obzirom na svaki postavljeni kriterij.
I ovdje se usporeuje na etiri naina: verbalno, grafiki,
matrino i s pomou upitnika.

Slika 2. Matrini nain usporedbe kriterija u odnosu prema cilju

Na slici 2. prikazan je matrini nain usporedbe kriterija

u odnosu prema postavljenom cilju. Izravnim ispunjavanjem usporedne matrice formiraju se sve usporedbe kriGRAEVINAR 53 (2000) 2, 83-89

Na slici 3. prikazan je matrini nain usporedbe aktivnosti

u odnosu prema kriteriju fizikalno stanje (FS). Izravnim
ispunjavanjem usporedne matrice formiraju se sve usporedbe alternativa prema postavljenom kriteriju. Sve vrijednosti matrice vee su ili jednake 1. Obiljeavanjem
svakog pojedinog polja matrice pojavljuje se strelica koja pokazuje koja je aktivnost vanija. Opcija [Best Fit]
upozorava na nekonzistentne prosudbe i daje korisniku
prijedlog korekcije. U ovom primjeru napravljeno je 28
prosudbi. Npr. donesena je odluka da je Fasada dva
puta vanija od Krovita s obzirom na FS, da je Stolarija
dva puta vanija od Podova s obzirom na FS, odnosno
da je Sanitarija dva puta vanija od Plina.
87

Upravljanje odravanjem zgrada

A. Ceri, M. Katavi
Slika 4. prikazuje relativne teine aktivnosti u odnosu
prema cilju. Dan je popis svih aktivnosti, grafiki prikaz
rezultata analize, te koeficijent konzistencije. Sinteza
rezultata na ovoj slici ujedno je i lista prioriteta u odravanju. Vidi se dakle da najvei prioritet u odravanju
treba dati obnovi fasade i unutarnje buke, a najmanji
zamjeni instalacija centralnog grijanja.

5.7 Analiza osjetljivosti

Provedena je opsena analiza osjetljivosti kako bi se
utvrdio utjecaj promjene vanosti, odnosno relativne
teine nekog kriterija prema ostalim kriterijima s obzirom na cilj, te ustanovilo kakav to ima utjecaj na konani
poredak aktivnosti u odnosu prema cilju. Taj poredak,
kako je prije navedeno, jest lista prioriteta u odravanju.
Analiza osjetljivosti provedena je na nain da se relativna teina jednog kriterija poveavala na oko 70%, a proporcionalno smanjivala teina ostalih kriterija. Ovaj je
nain odabran da bi se pokazao utjecaj velike promjene
teine jednog kriterija na ostale.
Slika 3. Matrini nain usporedbe aktivnosti prema kriterijima

5.6 Sinteza rezultata usporedbe i formiranje

prioriteta
Unoenjem svih usporedaba na svim hijerarhijskim razinama, zavren je unos podataka u program. Nakon toga
program izraunava relativne teine svih kriterija u odnosu prema cilju, aktivnosti u odnosu prema kriterijima,
te aktivnosti u odnosu prema cilju i prikazuje odgovarajue koeficijente konzistencije za svaku razinu odluivanja. U sluaju da je koeficijent konzistencije vei od
0.1 potrebno je ponovno usporeivati radi postizavanja
zadovoljavajue konzistentnosti. Relativna vanost aktivnosti u odnosu prema cilju ujedno je i lista prioriteta
u odravanju.

Slika 5. Analiza osjetljivosti u sluaju da se teina kriterija ZU

(znaenje za uporabu) povea na oko 70%, a teine
ostalih kriterija proporcionalno smanje

Rezultati ovako provedene analize osjetljivosti mogu se

saeti u sljedee:

Slika 4. Relativne teine aktivnosti u odnosu prema cilju - lista

prioriteta u odravanju

88

U svim analizama osjetljivosti prve etiri aktivnosti

(Fasada, Krovite, Stolar. i Podovi) zadravaju najveu teinu u odnosu prema postavljenom cilju. To
znai da oni imaju prednost u odravanju bez obzira na odluku da se znatno povea teina jednog kriterija u odnosu prema svim ostalim.

Kod velikog poveanja teine kriterija SO (status

objekta), FS (fizikalno stanje) i UK (utjecaj na korisnike) i proporcionalnog smanjivanja teine ostalih
kriterija nema praktiki nikakvih promjena u listi
prioriteta u odravanju. To znai da lista prioriteta
nije osjetljiva na naglu promjenu teine jednog od
navedenih kriterija.
GRAEVINAR 53 (2000) 2, 83-89

A. Ceri, M. Katavi

Do bitnih promjena u poretku prvih etiriju aktivnosti

na listi prednosti u odravanju dolazi kod velikog
poveanja teine kriterija UO (utjecaj na objekt) i
ZU (znaenje za uporabu).

Na slici 5. vidi se do kakvih bi promjena na listi prioriteta u odravanju dolo ako se donese odluka da se kriteriju ZU povea relativna teina na oko 70%, a svim
ostalim kriterijima proporcionalno smanji. Vidi se dakle
da sad najvei prioritet u odravanju treba dati krovitu
i podovima, a najmanji zamjeni instalacija centralnog
grijanja kao i prije.
6 Zakljuak
Odluivanje o prioritetima u odravanju zgrade temelj je
uinkovitog i racionalnog upravljanja zgradama. Odreivanje prioriteta treba omoguiti produljenje vijeka trajanja
zgrade, ne doputajui da doe do toga da radove treba
izvesti neizostavno i odmah.

Upravljanje odravanjem zgrada

Odravanje zgrada nuno je promatrati u kontekstu cjelokupnog procesa graenja. Planiranje radova na odravanju, a samim tim i sredstava za odravanje treba provesti u
fazi projektiranja objekta. To je sigurno najbolji nain
da se osigura racionalno i uinkovito odravanje zgrade.
Pri projektiranju osim standardnih sudionika (arhitekt,
graevinski inenjer, strojarski inenjer, elektroinenjer)
valja ukljuiti i specijalista za odravanje objekata da
napravi dio projektne dokumentacije koji se odnosi na
odravanje. U tu svrhu dan je i sadraj projekta odravanja.
Radi uinkovitog upravljanja odravanjem predlae se
tri obrasca kao sustavna dokumentacija za odravanje
koju treba aurirati pri svakom pregledu zgrade.
Za racionalno upravljanje i odravanje zgradama potrebno
je koristiti se i prikladnim sustav za potporu odluivanju.

LITERATURA
[7]

Saaty, T. L.: Multicriteria Decision Making - The Analytic

Hierarchy Process, RWS Publications, 4922 Ellsworth Ave.,
Pittsburgh, PA 15213. Vol. I, AHP Series, 1992.

[8]

Klepac, G.: Analiza mogunosti odravanja i prenamjene

urbane vile s poetka 20. stoljea, diplomski rad, Graevinski
fakultet Sveuilita u Zagrebu, Zagreb, 1997.

HMSO: Report of the Committee on Building Maintenance.

Department of the Environment, HMSO, 1972.

[9]

Zakon o zatiti spomenika kulture i prirode, Narodne novine br.

7/76., 13/76., 47/86., 47/87. i 19/91., 1991.

[5]

ukan, P.: Racionalizacija procesa stambene izgradnje,

disertacija, Fakultet graevinskih znanosti Sveuilita u
Zagrebu, Zagreb, 1990.

[10] Zakon o privremenom djelovanju upravnih i sudskih tijela,

Narodne novine br. 60/93.

[6]

ukan, P.: Standardna kalkulacija radova u visokogradnji,

bilten, Institut graevinarstva Hrvatske, Zagreb, 1994.

[1]

Zakon o gradnji, Narodne novine br. 52/99., 57/99. i 75/99.

[2]

Katavi, M.; Ceri, A.; Zavrki, I.: Problem odravanja zgrada,

Graevinar 51 (1999.), 7

[3]

Lee, R.: Building Maintenance Management, Blackwell

Science Ltd, Oxford, 1987.

[4]

GRAEVINAR 53 (2000) 2, 83-89

[11] Shen, Q.: Priority Setting in Maintenance Management of

Public Building - A Modified Multi-Atribute Approach Using
AHP, Construction Management and Economics, 16, 1998.

89