Dr Jarosaw Kuropatwiski

Katedra Prawa Cywilnego i Bankowego

Uniwersytetu Mikoaja Kopernika w Toruniu

Znaczenie wpisu
w polskim systemie wieczystoksigowym
Rozwaania nad projektem reformy

1. Wstp
Polski system wieczystoksigowy, cho oparty na modelu
rodkowoeuropejskiej ksigi wieczystej, rni si zasadniczo od swoich
germaskich odpowiednikw znaczeniem, jakie przyznaje wpisowi do
ksigi wieczystej. Zasad w naszym systemie prawnym s bowiem wpisy
deklaratywne. Wpisy konstytutywne s za wyjtkiem1.
Aktualnie coraz liczniej pojawiaj si gosy upatrujce w tym
rozwizaniu pewnej niedoskonaoci. Odzwierciedleniem tej tendencji jest
postulat Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego, aby wprowadzi do naszego
systemu prawnego zasad konstytutywnego wpisu dla nabycia wasnoci
nieruchomoci.
Przemawia
ma
za
tym
stay
wzrost
obrotu
nieruchomociami i donioso gwarancji wasnoci, ktre pastwo zapewnia
obywatelom. Wskazuje si te, e z chwil komputeryzacji ksig
wieczystych ustaje podstawowa przyczyna rezygnacji w latach powojennych z
wpisw
konstytutywnych
motywowana
praktyczn
niemoliwoci
2
wprowadzenia powszechnoci ksig wieczystych , a take, i zniesione
zostay inne bariery stojce na przeszkodzie do wprowadzenia wpisw
konstytutywnych (wpis przesta by nadmiernie kosztowny poprzez
wprowadzenie opaty staej, skrceniu uleg okres oczekiwania na wpis do
ksigi wieczystej). Wprowadzenie wpisu konstytutywnego miaoby na celu
3
wzmocnienie wiarygodnoci ksig wieczystych .
Kada zmiana podstawowych zasad danego porzdku prawnego
wie si z powanymi niedogodnociami, a nawet perturbacjami. Z
pewnoci prawo rzeczowe stanowi trudniejsz materi dla wszelkich
reform ni inne dziay prawa cywilnego. Zdawali sobie z tego spraw
Kodyfikatorzy II Rzeczpospolitej i z tej przyczyny prace nad unifikacj
prawa rzeczowego przebiegay wolno i ostronie.
Wprowadzenie wpisu konstytutywnego jako przesanki nabycia
wasnoci
1

Tak J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1994, s. 305-306.

Zob. Z. Radwaski, Zielona ksiga. Optymalna wizja kodeksu cywilnego w
Rzeczpospolitej Polskiej, Warszawa 2006, s. 65.
3
Tak Z. Radwaski, op. cit., s. 64. Podobnie G. Bieniek, Prawo rzeczowe w nowym
kodeksie
cywilnym
(podstawowe
zaoenia),
tekst
dostpny
na
stronie
www.rejent.com.pl/sympozjium/2b.pdf. Postulat taki formuowa wczeniej take B.
Zdziennicki, Regulacja prawna ksig wieczystych, Studia Prawnicze 2001, nr 2, s. 17-18.
2

Jarosaw Kuropatwiski

Znaczenie wpisu w polskim systemie wieczystoksigowym

Rozwaania nad projektem reformy

www.kw-komentarz.pl

nieruchomoci stanowi istotn ingerencj nie tylko w prawo

wieczystoksigowe, ale w cay system polskiego prawa rzeczowego.
Ingerencja taka wymaga namysu i rozwagi, a wzi naley pod uwag nie
tylko koszty materialne widziane z perspektywy wymiaru sprawiedliwoci,
lecz og kosztw, jakie zmiana ta wywoa dla obrotu prawnego. Porednio
maj one bowiem wpyw na kondycj caej gospodarki.
Zagadnienie wpisw konstytutywnych jako przesanki zmian stanu
prawnego nieruchomoci byo jednym z najywiej dyskutowanych
zagadnie w trakcie prac Komisji Kodyfikacyjnej RP w okresie
midzywojennym. Z tej perspektywy argumenty wskazywane aktualnie za
wprowadzeniem jako zasady wpisw konstytutywnych zdaj si nie
dotyka istoty tej materii. Odczu mona w nich nadmierny wpyw
niemieckiej doktryny, ktra w zasadzie wpisu upatruje najwyszy stopie
rozwoju systemu wieczystoksigowego4.
Kwestia wprowadzenia do polskiego porzdku prawnego zasady
wpisw konstytutywnych dla wynikajcych z czynnoci prawnych zmian
stanu prawnego nieruchomoci wymaga pogbionej refleksji. Celem tej
wypowiedzi jest sprowokowanie dyskusji dotyczcej tego zagadnienia oraz
zwrcenie uwagi na motywy aktualnie obowizujcego polskiego systemu
wpisw, ewolucj niemieckiego systemu prawnego oraz ewentualne
konieczne inne zmiany legislacyjne, ktre wiza musiayby si z
wprowadzeniem wpisw konstytutywnych jako zasady w naszym prawie
wieczystoksigowym.
2. Uwagi oglne o znaczeniu wpisu wieczystoksigowego
U podstaw systemw wieczystoksigowych ley zaoenie, e ksiga
wieczysta odzwierciedla powinna rzeczywisty stan prawny nieruchomoci,
tzn., e ujawnia ona w sposb w peni wiarygodny og praw rzeczowych
na nieruchomoci. Zaoenie to urzeczywistni mogaby tylko
bezwzgldnie stosowana zasada, zgodnie z ktr powstanie, przejcie,
zmiana i wyganicie praw rzeczowych na nieruchomoci nastpuje
zawsze przez wpis i z chwil wpisu do ksigi wieczystej (quod non est in
libris non est in mundo), a zarazem nie moe by uzalenione od innych
przesanek (tzw. zasada formalnej prawomocnoci wpisu) 5. System taki w
sposb bezbdny zapewniby wiarygodno ksigi wieczystej6. Mona by
bowiem w nim bez zastrzee stwierdzi, e stan prawny ujawniony w
ksidze wieczystej jest rzeczywisty. W systemie tym to ksiga wieczysta
ksztatowaaby stan prawny, a nie byaby jedynie jego odzwierciedleniem.
Jakakolwiek rozbieno midzy treci ksigi wieczystej a stanem
prawnym nieruchomoci nie jest wwczas wyobraalna.
Tak skrajnie zaprojektowany system wieczystoksigowy nie miaby
jednak adnych zalet poza czystoci logiczn i prostot. Ujcie, w
ktrym wpis do ksigi
4

Tak A. Wacke (w:) M.E. Rinne, Mnchner Kommentar zum Brgerlichen

Gesetzbuch, t. 6, Mnchen 2004, s. 107.
5
Zob. J. Wasilkowski, Znaczenie wpisu w ksidze wieczystej wedug prawa
rzeczowego, PiP 1947, nr 4, s. 17.
6
Zob. J. Ignatowicz, J. Wasilkowski, System prawa cywilnego, Wrocaw 1977, s. 902.
2

Jarosaw Kuropatwiski

Znaczenie wpisu w polskim systemie wieczystoksigowym

Rozwaania nad projektem reformy

www.kw-komentarz.pl

wieczystej stanowiby jedyn i samoistn przesank powstania, przejcia,

zmiany i wyganicia praw rzeczowych na nieruchomoci 7, godzioby w
elementarne poczucie sprawiedliwoci albo przynajmniej komplikowaoby
system prawny w innym miejscu. W systemie tym dochodzioby do skutku
przejcie prawa wasnoci nieruchomoci np. w sytuacji, gdy wpis nastpi
bez wanej umowy prawnorzeczowej lub w wyniku zwykej omyki. Trudne
do zaakceptowania byoby take zaoenie, zgodnie z ktrym bez wpisu do
ksigi wieczystej nie mogaby nastpi co do nieruchomoci adna zmiana
stosunkw prawnorzeczowych, czego konsekwencj byoby np. rozbicie
skutkw otwarcia spadku i uczynienie wyjtku dla praw na nieruchomoci,
ktre przechodziyby na spadkobiercw nie w chwili otwarcia spadku, lecz
dopiero z chwil ujawnienia spadkobiercw w ksidze wieczystej.
Rozwizanie takie wymagaoby z kolei rozstrzygnicia tego, do kogo
naley nieruchomo w okresie od mierci spadkodawcy do wpisu
spadkobiercw do ksigi wieczystej8.
3. Zasada wpisu w ujciu wspczesnym i jej dalsze konsekwencje
Wspczesne germaskie systemy wieczystoksigowe, odrzucajc
przedstawione skrajnoci, d zarazem do utrzymania na pierwszym
planie zaoenia, wedug ktrego ksiga wieczysta odzwierciedla powinna
rzeczywisty
stan
prawny
nieruchomoci.
Niekwestionowanie
najskuteczniejszym rodkiem do jej urzeczywistnienia jest zastosowanie
jako
zasady
wpisw
prawotwrczych
(konstytutywnych) 9.
We
wspczesnym, zmodyfikowanym ujciu wpis konstytutywny rozumiany
jest jednak jako jedna z przesanek (ale nie jedyna) zmiany stosunkw
prawnorzeczowych na nieruchomoci10. Ponadto zasada wpisw
konstytutywnych ograniczana jest wycznie do zmian nastpujcych w
wyniku
czynnoci
prawnych.
Pozostae
zmiany
stosunkw
prawnorzeczowych na nieruchomoci (np. dziedziczenie, zasiedzenie)
powstaj niezalenie od wpisu wieczystoksigowego, ktry ma wwczas
charakter deklaratywny (ujawniajcy). Koncepcja ta okrelana jest w
literaturze mianem zasady wpisu (niem.
Eintragungsprinzip).
Tak rozumiana zasada wpisu stwarza w konsekwencji konieczno
rozrniania materialnego i formalnego stanu prawnego nieruchomoci.
Formalny stan prawny nieruchomoci determinowany jest zakresem
dokonanych wpisw. Materialny stan prawny nieruchomoci, zwany te
stanem rzeczywistym, odnosi si do stanu prawnego wynikajcego z
prawa materialnego. Ograniczenia
7

Rozwizanie takie obowizywao w nielicznych partykularnych ustawodawstwach

na obszarze Rzeszy Niemieckiej przed kodyfikacj niemieckiego prawa cywilnego (tj. w
prawie miast Lubeki i Hamburga oraz w Meklemburgii). Zob. J. Ignatowicz, J. Wasilkowski,
op. cit., s. 903, przyp. 19 oraz M. Dmig (w:) J. Kuntze, R. Ertl, H. Hermann, D. Eickmann,
Grundbuchrecht. Kommentar zur Grundbuchordnung und Grundbuchverfgung
einschlielich Wohnungseigentumsgrundbuch-verfgung, Berlin 2006, s. 54.
8
Por. J. Ignatowicz, Prawo, s. 305 oraz J. Wasilkowski, op.
cit., s. 17. 9 Zob. R. Strner (w:) F. Baur, Sachenrecht,
Mnchen 1999, s. 145.
10
Zob. Z.K. Nowakowski, Prawo rzeczowe. Zarys wykadu, Warszawa 1969, s. 227.
3

Jarosaw Kuropatwiski

Znaczenie wpisu w polskim systemie wieczystoksigowym

Rozwaania nad projektem reformy

www.kw-komentarz.pl

wprowadzone we wspczenie przyjtej w prawie niemieckim zasadzie

wpisu maj ten skutek, e nie jest ona w stanie zapobiec niezgodnoci
stanu prawnego ujawnionego w ksidze wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym nieruchomoci.
Rozbieno ta wynika moe m.in. z nastpujcych okolicznoci: 1)
nie wynikajcych z czynnoci prawnych zdarze prawnych powodujcych
zmian waciciela nieruchomoci lub podmiotu innych praw ujawnionych
w ksidze wieczystej (np. dziedziczenie, poczenie spek, zasiedzenie),
2) wyganicia praw ujawnionych w ksidze wieczystej, 3) przyjcia w
prawie niemieckim zasady konsensu formalnego, umoliwiajcej wpis bez
istnienia czynnoci prawnej powodujcej rozporzdzenie nieruchomoci,
4) wpisu dokonanego w wyniku bdu sdu (np. strony A i B uzgodniy
zbycie nalecej do A nieruchomoci X, a sd wpisa nabycie przez B
nieruchomoci Y, nalecej take do zbywcy A), 5) wpisu dokonanego na
podstawie powzdania okrelajcego omykowo jako przedmiot zbycia
niewaciw nieruchomo, pomimo zgodnej woli stron co do objcia
transakcj innej nieruchomoci (falsa demonstratio), 6) wpisu dokonanego
przez sd na podstawie niewanej lub bezskutecznej czynnoci prawnej, 7)
wpisu dokonanego przez sd bez istnienia podstawy wpisu11.
Konsekwencj tego, e zaistnie moe rozbieno midzy
rzeczywistym stanem prawnym nieruchomoci a stanem prawnym
ujawnionym w ksidze wieczystej, jest konieczno wprowadzenia
instrumentu umoliwiajcego likwidacj tej rozbienoci, a take rodka
zapewniajcego ochron osb dziaajcych w zaufaniu do nieprawidowych
wpisw zamieszczonych w ksidze wieczystej. Pierwszemu celowi czyni
zado roszczenie o uzgodnienie treci ksigi wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym (niem. Grundbuchberichtigungsanspruch 894 k.c.n.),
drugiemu za rkojmia wiary publicznej ksigi wieczystej (niem.
ffentlicher Glaube des Grundbuchs 892 k.c.n.). Ograniczona
wiarygodno wpisw w ksidze wieczystej powoduje take to, e prawo
niemieckie wiza musi z wpisem wzruszalne domniemanie jego
prawdziwoci ( 891 k.c.n.)12.
Z dotychczasowych wywodw wypywaj nastpujce wnioski:
Zasada wpisu w jej wspczesnym wydaniu nie jest w stanie zapewni
penej wiarygodnoci ksig wieczystych. Przypadki, ktre mog by
rdem rozbienoci midzy stanem prawnym nieruchomoci ujawnionym
w ksidze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, s do liczne, a w
konsekwencji prawo niemieckie posugiwa musi si charakterystycznymi
take dla polskiego systemu prawnego instrumentami, tj. uzgodnieniem
treci ksigi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, rkojmi wiary
publicznej ksig wieczystych i domniemaniem prawdziwoci wpisu.
Gdyby niemiecki porzdek prawny nie podlega dalszej ewolucji,
wwczas
naleaoby
w
stosunku
do
polskiego
systemu
wieczystoksigowego dostrzec rnic natury kwantytatywnej. Trzeba by
wwczas stwierdzi, e wprowadzona w Niemczech zasada wpisu
powoduje to, e rozbienoci pomidzy treci ksigi wieczystej a
rzeczywistym stanem prawnym s rzadsze ni w Polsce, a wobec tego
11
Por. R. Strner, op. cit., s. 190-191. A. Wacke (op. cit., s. 227-231) podaje
ponadto dalsze przypadki moliwych rozbienoci.
12
Zob. A. Wacke, op. cit., s. 288.

Jarosaw Kuropatwiski

Znaczenie wpisu w polskim systemie wieczystoksigowym

Rozwaania nad projektem reformy

www.kw-komentarz.pl

rzadziej do gosu dochodzi roszczenie o uzgodnienie treci ksigi

wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym oraz rkojmia wiary publicznej
ksigi wieczystej. Takie stwierdzenie nie wydaje si jednak prawdziwe.
Niemiecki system wieczystoksigowy podlega bowiem w XX w. dalszej
ewolucji, agodzc istotnie zasad wpisu przez obrt ekspektatyw
wasnoci (zob. dalej pkt 8).
4. Motywy przyjcia wpisw deklaratywnych w prawie polskim
Polski ustawodawca podczas unifikacji prawa rzeczowego, czerpic z
dowiadcze niemieckich i austriackich, wiadomie stworzy oryginalne
rozwizanie w zakresie wpisw do ksigi wieczystej. W polskim systemie
prawnym dominujce znaczenie maj wpisy deklaratoryjne, a wpisom
konstytutywnym
przypada
szczeglna
rola,
odmienna
ni
w
ustawodawstwach germaskich. U podoa takiego rozstrzygnicia leay
dwa motywy.
Pierwszy motyw mia charakter czysto organizacyjny. W okresie prac
unifikacyjnych ksigi wieczyste nie byy w Polsce powszechne, a moment
objcia oglnopolskim systemem wieczystoksigowym wszystkich
nieruchomoci wydawa si wwczas odlegy. Pena unifikacja prawa
rzeczowego wymagaa przyjcia jako zasady wpisw deklaratywnych 13.
Trudno sobie bowiem wyobrazi zastosowanie wymogu konstytutywnego
wpisu w sytuacji, gdy wiele nieruchomoci nie miao urzdzonej ksigi
wieczystej14. Alternatyw formuowan zreszt take w trakcie prac
unifikacyjnych byo stworzenie systemu mieszanego (dwoistego), w
ktrym wpisy s konstytutywne wycznie w odniesieniu do
nieruchomoci, ktre maj ju urzdzon ksig wieczyst, a w
pozostaym zakresie wpis do ksigi wieczystej nie jest przesank
rozporzdzenia nieruchomoci. W tym drugim przypadku wasno
nieruchomoci przechodzi miaa na nabywc przez objcie w posiadanie
prawa wasnoci za zgod dotychczas uprawnionego i na podstawie
wanego tytuu15. Takie rozwizanie kcio si wszake z ide unifikacji
prawa.
Drugi motyw skaniajcy do odrzucenia wpisw konstytutywnych
jako zasady wynika z przewiadczenia co do merytorycznej wadliwoci
systemu germaskiego. F. Zoll zwalcza go w wielu swoich publikacjach,
twierdzc, e zastosowana w prawie niemieckim i austriackim zasada
wpisu ma charakter doktrynerski i nie jest uzasadniona rzeczywist
potrzeb. Jego zdaniem, osoby uczciwe, dziaajce w zaufaniu do ksigi
wieczystej, chronione s wystarczajco przez rkojmi wiary publicznej
ksig wieczystych. F. Zoll przywoywa liczne przypadki z praktyki w
Maopolsce, gdzie w wyniku niezrozumienia przez ludno wiejsk
znaczenia ksig gruntowych wiele transakcji nie byo ujawnianych w tych
13
Zob. F. Zoll, Znaczenie wpisw w ksigach gruntowych w przyszym
kodeksie cywilnym, Czas Prawniczy i Ekonomiczny 1945, z. 7-12, s. 72.
14
Zob. Uzasadnienie oglne projektu prawa rzeczowego, maszynopis niepubl.,
s. 5, AAN, nr zespou 285, sygn. 4425, k. 562 oraz Uzasadnienie projektu zmian do
projektu prawa rzeczowego, AAN, nr zespou 285, sygn. 4422, k. 52-53.
15 Tak F. Zoll, O koncepcji podstawowej dla kodyfikacji praw rzeczowych na
nieruchomociach, Themis Polska 1928/9, t. IV, s. 15-17.
5

Jarosaw Kuropatwiski

Znaczenie wpisu w polskim systemie wieczystoksigowym

Rozwaania nad projektem reformy

www.kw-komentarz.pl

ksigach. Stan ten wykorzystyway osoby nieuczciwe, ktre po zbyciu

nieruchomoci (nieujawnionym w ksidze gruntowej) dokonyway dalszego
rozporzdzenia tak nieruchomoci (np. ustanowienia hipoteki na
zabezpieczenie zaciganego kredytu), co odbywao si kosztem nabywcy
nieruchomoci i prowadzio wielokrotnie do tragedii yciowych 16.
Przedmiotem krytyki byo to, e zasada wpisu dziaaa w tym wypadku na
korzy beneficjariusza rozporzdzenia niezalenie od jego dobrej wiary17.
5. Koncepcje dotyczce znaczenia wpisw w pracach unifikacyjnych
Od zaprezentowanych motyww zmierzajcych do ograniczenia
zasady
wpisu
do
stworzenia
polskiego
systemu
wpisw
wieczystoksigowych prowadzia jednak nieprosta droga, na ktrej cierao
si kilka rozwiza. Ich autorem by Fryderyk Zoll. Wikszo czonkw
Podsekcji Prawa Rzeczowego Komisji Kodyfikacyjnej II RP skaniaa si
bowiem ku zasadzie wpisu w jej niemieckim wydaniu.
Koncepcje F. Zolla ewoluoway w zalenoci od szans, jakie
dostrzega dla ich wprowadzenia. Wobec oglnego przywizania do wpisw
konstytutywnych generalne przekrelenie zasady, zgodnie z ktr wpisy
zmian w zakresie stosunkw rzeczowych na nieruchomociach
wynikajcych z czynnoci prawnych wymagaj dla wywoania skutkw
prawnych wpisu do ksigi wieczystej, wydawao si niemoliwe do
przeprowadzenia.
Najmniejsz ingerencj w zasad wpisu stanowia koncepcja, wedug
ktrej utrzymany mia by wymg prawotwrczego wpisu dla wynikajcych
z czynnoci prawnej zmian stanu prawnego nieruchomoci, majcej
urzdzon ksig wieczyst. Jednoczenie prawnie nabyte posiadanie
takiej nieruchomoci (posiadanie prawe, iusta possesio) miao uzyska
ochron w stosunku do osb trzecich. Pod pojciem posiadania prawnie
nabytego (prawego) rozumiano posiadanie uzyskane za zgod
poprzedniego posiadacza w wykonaniu zawartej umowy, ktra mogaby
by podstaw wpisu do ksigi wieczystej. Wedug tej koncepcji posiadanie
prawnie nabyte miao korzysta z tzw. ochrony publicjaskiej (actio
publiciana)18.
Jednoczenie F. Zoll sformuowa koncepcj dalej idc. Pomimo
utrzymania formalnej konstrukcji wpisu konstytutywnego dla wszystkich
zmian stanu prawnego nieruchomoci, dla ktrych urzdzono ksig
wieczyst, w ujciu tym przewidziana zostaa konwalidacja braku wpisu przez
objcie nieruchomoci w prawe posiadanie. Wwczas bowiem zbywca traci
prawo do rozporzdzenia t nieruchomoci i osoba
16
Zob. F. Zoll, Znaczenie wpisw, s. 58.
17
Krytyka ta bya jednak w znacznej mierze przesadzona, szczeglnie jeliby
odnie j do wspczesnego prawa niemieckiego. Zob. dalej pkt 9.
18
Tak F. Zoll, Referat przygotowawczy do prac nad skodyfikowaniem
jednolitego prawa ksig ziemskich (ksig hipotecznych, gruntowych, wieczystych)
obejmujcy gwne zarysy projektu ustawy z objanieniami, K.K.R.P, Podsekcja Prawa
Cywilnego, t. I, z. I, Warszawa 1930, s. 50. Na temat publicjaskiej ochrony posiadania
zob. A. Stelmachowski, Istota i funkcje posiadania, Warszawa 1958, s. 282-285 oraz F.
Zoll, Prawo cywilne w zarysie, t. II, Prawo rzeczowe, z. 1, Krakw 1947, s. 48.
6

Jarosaw Kuropatwiski

Znaczenie wpisu w polskim systemie wieczystoksigowym

Rozwaania nad projektem reformy

www.kw-komentarz.pl

trzecia nie moga ju skutecznie jej naby, o ile nie zdoaaby zasoni si
rkojmi wiary publicznej ksig wieczystych19. Od tej koncepcji blisko ju
do przyjcia zasady deklaratoryjnoci wpisw wieczystoksigowych.
Wikszo
czonkw
Podsekcji
Prawa
Rzeczowego
Komisji
Kodyfikacyjnej II RP nie akceptowaa tych rozwiza i w konsekwencji w
projekcie prawa rzeczowego zarwno w pierwszym, jak i drugim czytaniu
utrzymana zostaa zasada wpisu (art. 38), z wyjtkiem uczynionym dla
sytuacji, w ktrej nieruchomo nie podlega obowizkowi urzdzenia ksigi
wieczystej i faktycznie nie ma urzdzonej ksigi.
W 1945 r. F. Zoll powrci do najbliszej mu koncepcji sformuowanej
w Tezach sporzdzonych w roku 1928, ktre jednak ze wzgldu na
przewidywane nastawienie innych czonkw Podsekcji nie zostay wwczas
przedstawione do dyskusji ani opublikowane. W ujciu tym przesank
przeniesienia wasnoci nieruchomoci jest nie wpis do ksigi wieczystej,
lecz przeniesienie posiadania. Wpis miaby by co prawda obowizkowy,
lecz jego wymuszenie nastpi mogoby jedynie przez nakadanie kar
porzdkowych. Wpis do ksigi wieczystej uzyskuje w tym ujciu w zasadzie
deklaratywny charakter. Ma on podstawowe znaczenie dla funkcjonowania
rkojmi wiary publicznej ksig wieczystych. Pewn pozostaoci
prawotwrczego znaczenia wpisu jest jednak to, e wedug tej koncepcji
tylko osoba do ksigi wpisana moe zezwala na dalsze wpisy, a tym
samym obcia nieruchomo20.
Propozycja zostaa twrczo wykorzystana przy opracowywaniu
ostatecznego tekstu prawa rzeczowego21. W przepisie art. 43 pr. rzecz.
pominito wpis do ksigi wieczystej jako przesank rozporzdzenia
nieruchomoci. Zarazem jednak przepis art. 29 pr. o ks. wiecz. 22
ustanawia obowizek ujawnienia w ksidze wieczystej prawa wasnoci
oraz przewidywa postpowanie przynaglajce przeciwko opieszaemu
wacicielowi. Stan prawny tak uksztatowany obowizuje do dzi pod
rzdem kodeksu cywilnego (art. 155 1 k.c., art. 157 2 k.c.) i u.k.w.h.
(art. 35-36), ewoluujc jedynie w zakresie rozwiza szczegowych.
6. Wpisy konstytutywne w prawie polskim
Ju jednak w trakcie prac nad unifikacj prawa rzeczowego nie
ulegao kwestii,
e
w pewnym zakresie utrzymanie wpisw
konstytutywnych (bez poszukiwania koncepcji na zagodzenie ich skutkw)
jest niezbdne. Dotyczyo to jednak wycznie przypadkw szczeglnie
uzasadnionych, w ktrych posiadanie nie odgrywa swej zwyczajnej funkcji
ujawniajcej towarzyszcego mu prawa23.
Pierwsza grupa przypadkw dotyczya powstania odrbnego
przedmiotu prawa rzeczowego i obejmowaa pokady mineralne,
mieszkanie i zabudow. W ujciu kodyfikatorw, konstytutywny wpis do
ksigi wieczystej mg w tych
19

Tak F. Zoll, Referat przygotowawczy, s. 52 i 58.

20

Zob. F. Zoll, Znaczenie wpisw, s. 54-55.

21
Zob. Uzasadnienie projektu zmian do projektu prawa rzeczowego, AAN, nr
zespou 285, sygn. 4422.
22
Dekret z 11.10.1946, prawo o ksigach wieczystych, Dz.U. 1946, Nr 57, poz.
320.
23

Por. S. Grzybowski, Prawo cywilne. Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1976, s. 43 i 44.

Jarosaw Kuropatwiski

Znaczenie wpisu w polskim systemie wieczystoksigowym

Rozwaania nad projektem reformy

www.kw-komentarz.pl

przypadkach by jedynym instrumentem sucym do ujawnienia w

obrocie powstania nowych przedmiotw prawa rzeczowego24.
Druga grupa przypadkw odnosia si do tych praw zastawniczych
na nieruchomoci, ktre powstaj bez wydania nieruchomoci
wierzycielowi (hipoteka, dug gruntowy, dug rentowy i zastaw
antychretyczny). Take w tym wypadku powszechne ujawnienie tych praw
(a zarazem obcienia nieruchomoci) moliwe byo wycznie przez wpis
do ksigi wieczystej. Std jedynym racjonalnym instrumentem ochrony
osb trzecich wydawao si uzalenienie istnienia tych obcie od ich
wpisu w ksidze wieczystej25.
Ten przyjty przez Komisj Kodyfikacyjn II RP kierunek w istotnym
zakresie znalaz swoje odzwierciedlenie w obecnie obowizujcym
porzdku prawnym. Powstanie odrbnej wasnoci lokalu jako
nieruchomoci istniejcej niezalenie od gruntu, na ktrym posadowiony
jest budynek, wymaga konstytutywnego wpisu do ksigi wieczystej (art. 7
ust. 2 u.w.l.)26. Tak samo dla powstania prawa uytkowania wieczystego,
ktre jest w pewnym stopniu odpowiednikiem prawa zabudowy 27,
28
niezbdny jest wpis do ksigi wieczystej (art. 27 zd. 2 u.g.n.) .
Konstytutywny wpis przewidziany zosta co do zasad take dla wpisu
hipoteki (art. 67 u.k.w.h.)29, ktra de lege lata jest jedynym prawem
zastawniczym na nieruchomoci. Pewnym novum jest natomiast wpis
prawotwrczy przewidziany jako przesanka powstania roszczenia o
ustanowienie odrbnej wasnoci lokalu i przeniesienie tego prawa (art. 9
ust. 2 u.w.l.) oraz wpis konstytutywny wymagany dla powstania prawa
pierwokupu gminy w przypadkach okrelonych w przepisie art. 109 ust. 1
pkt 3 i 4 u.g.n. (art. 109 ust. 3 pkt 5 u.g.n.).
Ponadto obowizujce prawo przewidziao wpisy konstytutywne dla
przeniesienia, zmiany treci i zrzeczenia si praw rzeczowych ograniczonych,
1
jeli s wpisane w ksidze wieczystej (art. 245 k.c., art. 79, art. 107 zd. 2
u.k.w.h., art. 248 k.c. i art. 246 k.c., art. 96 u.k.w.h.), a nadto dla zastrzeenia
pierwszestwa ograniczonego prawa rzeczowego ujawnionego w ksidze
wieczystej lub takiego, ktre do niej ma
24

Zob. F. Zoll, Referat przygotowawczy, s. 28 i 55 oraz F. Zoll, Drugi referat

przygotowawczy do prac nad skodyfikowaniem jednolitego prawa ksig ziemskich (ksig
hipotecznych, gruntowych, wieczystych) obejmujcy zestawienie tez, ktre maj by
podstaw projektu ustawy, K.K.R.P., Podsekcja II Prawa Cywilnego, t. I, z. 2, Warszawa
1931, s. 30 (art. 6-7).
25
Zob. F. Zoll, Referat przygotowawczy, s. 40.
26
Zob. take uchwa SN z 21.2.2008, III CZP 152/07, OSNC 2009, nr 2, poz.
24, w ktrej Sd Najwyszy opowiedzia si za konstytutywnym wpisem do ksigi
wieczystej odrbnej wasnoci lokalu powstajcej w wyniku sdowego zniesienia
wspwasnoci. Kwestia ta jest jednak sporna zarwno w orzecznictwie, jak i w doktrynie.
Zob. przegld stanowisk M. Deneka, Ksigi wieczyste zasady materialnoprawne,
Warszawa 2010, s. 80-83.
27
Por. Z. Radwaski, op. cit., s. 71 oraz K. Zaradkiewicz, Podstawowe
zaoenia dotyczce propozycji regulacji prawa zabudowy (w:) Z. Radwaski, op. cit., s.
370.
28
Co ciekawe, rozwizanie takie nie obowizuje od samego pocztku istnienia
uytkowania wieczystego w naszym porzdku prawnym. Wprowadzone zostao dopiero w
1969 r. nowel do ustawy z 14.7.1961 o gospodarce terenami w miastach i osiedlach
(Dz.U. 1961, Nr 32, poz. 159).
29
Wyjtkowo jednak wpis hipoteki powstajcej na podstawie przepisu art.
1037 3 k.p.c. ma jedynie deklaratoryjny charakter. Zob. postanowienie SN z 18.1.2008,
V CSK 298/07, OSNC 2008, nr 4, poz. 105 z glos B. Swaczyny, PiP 2010, nr 5, s. 132-137.
8

Jarosaw Kuropatwiski

Znaczenie wpisu w polskim systemie wieczystoksigowym

Rozwaania nad projektem reformy

www.kw-komentarz.pl

by wpisane (art. 13 ust. 3 u.k.w.h.) oraz zmiany pierwszestwa prawa

rzeczowego ograniczonego wpisanego do ksigi wieczystej (art. 250 2
k.c.).
W doktrynie wyraany jest pogld, zgodnie z ktrym w tak
uksztatowanym spjnym systemie wpisw wieczystoksigowych dysonans
stanowi wymg konstytutywnego wpisu do ksigi wieczystej zbycia
uytkowania wieczystego. Skoro bowiem do przeniesienia uytkowania
wieczystego stosuje si odpowiednio przepisy o przeniesieniu wasnoci
nieruchomoci (art. 237 k.c.), to niespjne jest wprowadzanie odmiennoci
polegajcej na uzalenieniu skutecznoci tej transakcji od intabulacji 30.
Przedstawiane s te liczne argumenty wskazujce na komplikacje, ktre
tworzy wymg wpisu konstytutywnego zarwno dla zbycia, jak i dla
powstania prawa wieczystego uytkowania31.
Nie przekrelajc doniosoci tych argumentw, zauway naley, e
wymg konstytutywnego wpisu dla zbycia uytkowania wieczystego od
strony konstrukcji jurydycznej nawizuje do przepisu art. 245 1 k.c., ktry
dla przeniesienia ujawnionego w ksidze wieczystej ograniczonego prawa
rzeczowego wymaga konstytutywnego wpisu. Jak wiadomo, prawo
uytkowania wieczystego jest postrzegane w polskim prawie jako
konstrukcja hybrydowa, leca pomidzy ograniczonym prawem
rzeczowym a prawem wasnoci. Mona przypuszcza, e u podstaw
wprowadzenia wymogu intabulacji dla przeniesienia uytkowania
wieczystego leay te same argumenty, ktre przemawiay za
wprowadzeniem tego wymogu dla ujawnionych w ksidze praw
rzeczowych: skoro prawo uytkowania nie moe powsta bez wpisu do
ksigi wieczystej, to brak ksigi wieczystej nie stanowi przeszkody do
uzyskania szybkiego wpisu nabywcy tego prawa. Brak powszechnoci
ksig wieczystych by bowiem jednym z argumentw decydujcych o
odstpieniu przez polskiego ustawodawc od wprowadzenia zasady wpisu
w odniesieniu do obrotu prawem wasnoci nieruchomoci.
Zauway jednak naley, e utrzymaniu wymogu wpisu
konstytutywnego dla zbycia uytkowania wieczystego (cho nie wydaje si
to niezbdne) towarzyszy powinno stworzenie zabezpiecze dla nabywcy
w okresie pomidzy zawart przez strony umow a wpisem do ksigi
wieczystej (zob. dalej pkt 9). Wtpliwoci wyraane do niedawna w
orzecznictwie w zakresie mocy wstecznej wpisu konstytutywnego oraz
chwili, wedug ktrej naley ocenia wniosek o wpis, godziy bowiem w
sposb istotny w bezpieczestwo obrotu prawem uytkowania
wieczystego32.
7. Konsekwencje przyjcia wpisw deklaratywnych jako zasady
Przyjcie jako reguy wpisw deklaratywnych eliminuje dobrowolny
przymus wpisw (niem. freiwilliger Zwang 33), jaki w pewnym stopniu
zapewnia
30

Por. Z. Truszkiewicz, Uytkowanie wieczyste. Zagadnienia konstrukcyjne,

Warszawa 2006,
s. 425.

31
Zob. Z. Truszkiewicz, op. cit., s. 421-426.
32
Kwestie te zostay jednak trafnie rozstrzygnite w uchwale skadu siedmiu
sdziw Sdu Najwyszego z dnia 16.12.2009 (III CZP 80/09) majcej moc zasady
prawnej.
33
Zob. M. Dmig, op. cit., s. 53.

Jarosaw Kuropatwiski

Znaczenie wpisu w polskim systemie wieczystoksigowym

Rozwaania nad projektem reformy

www.kw-komentarz.pl

zasada wpisu. W to miejsce konieczne byo wprowadzenie alternatywnych

instrumentw sucych do wymuszania ujawniania zmian stosunkw
prawnorzeczowych w ksidze wieczystej. Aby zapewni dla rkojmi wiary
publicznej ksig wieczystych materialne uzasadnienie, ustawodawca
powinien bowiem dy do tego, by ksiga wieczysta bya wiarygodna
(tzn., by ujawniony w niej stan prawny nieruchomoci by rzeczywisty).
Bezpieczestwo obrotu dawa powinna bowiem faktyczna wiarygodno
ksigi wieczystej, a nie dziaanie zapewniane przez porzdek prawny dla
ochrony osb dziaajcych w zaufaniu do jej treci (art. 5 u.k.w.h.).
Z tego wzgldu w trakcie prac unifikacyjnych w miejsce wpisw
konstytutywnych F. Zoll zaproponowa postpowania przynaglajce
prowadzone przez sd, jeli dowie si, e strony nie postaray si o wpis
praw pozaksigowo nabytych, zmienionych lub umorzonych 34. Do
koncepcji tej nawizano w trakcie powojennych prac unifikacyjnych 35.
Wpis prawa wasnoci, cho deklaratywny, uksztatowany zosta jako
obowizkowy (art. 29 1 zd. 1 pr. ks. wiecz.), na notariusza naoono
obowizek przesyania do waciwego sdu wypisu aktu notarialnego wraz
z wnioskiem o wpis do ksigi wieczystej (art. 41 pr. o ks. wiecz.), a sd
wieczystoksigowy obarczono obowizkiem prowadzenia przeciwko
opieszaemu wacicielowi postpowania przynaglajcego (art. 29 1 zd. 2
pr. o ks. wiecz.).
Te podstawowe zasady obowizuj take w aktualnym stanie
prawnym (art. 35 ust. 1 u.k.w.h., art. 36 ust. 4 u.k.w.h., art. 92 4 pr. o
notariacie36), uzupenione obecnie o odpowiedzialno waciciela za
szkod powsta w nastpstwie nieujawnienia w ksidze wieczystej prawa
wasnoci (art. 35 ust. 2 u.k.w.h.) oraz o de lege lata wyranie ustawowo
przewidziany obowizek denuncjacyjny naoony na sdy, organy
administracji rzdowej i jednostek samorzdu terytorialnego, w razie
powzicia przez nie wiadomoci o zmianie waciciela nieruchomoci, dla
ktrej zaoona jest ksiga wieczysta (art. 36 ust. 1 u.k.w.h.).
Znaczenie tych instrumentw wymuszania wiarygodnoci ksig
wieczystych nie jest jednak rwnorzdne. Z punktu ujawnienia zmian
stanu prawnego nieruchomoci dokonywanych na mocy czynnoci
prawnych podstawowe znaczenie ma przymus notarialny (art. 158 k.c.)
powizany z naoonym na notariusza obowizkiem zamieszczenia w akcie
notarialnym wniosku o wpis do ksigi wieczystej wraz z obowizkiem
przesania tego aktu w terminie trzech dni do waciwego sdu. Obowizek
ten odnosi si do czynnoci przenoszcej wasno nieruchomoci, nawet
jeli dla tej nieruchomoci nie bya dotychczas prowadzona ksiga
wieczysta, a ponadto dotyczy czynnoci prawnych majcych za przedmiot
przeniesienie, zmian lub zrzeczenie si prawa ujawnionego w ksidze
wieczystej
34
Zob. F. Zoll, Referat przygotowawczy, s. 41.
35
Por. Uzasadnienie oglne projektu prawa o ksigach wieczystych,
maszynopis niepubl. s. 5, AAN, nr zespou 285, sygn. 4425, k. 54. Natomiast w projekcie
prawa rzeczowego ograniczone byo ono do wypadkw, w ktrych nabycie wasnoci
nieruchomoci nastpuje bez wpisu do ksigi wieczystej (zob. art. 349 tego projektu w II
czytaniu, KPP 1993, z. 4, s. 559).
36
Ustawa z 14.2.1991, tj. Dz.U. 2008, Nr 189, poz. 1158.
1
0

Jarosaw Kuropatwiski

Znaczenie wpisu w polskim systemie wieczystoksigowym

Rozwaania nad projektem reformy

www.kw-komentarz.pl

albo ustanowienie prawa podlegajcego ujawnieniu w ksidze wieczystej

(art. 92 4 pr. o notariacie).
Z punktu widzenia prowadzonych rozwaa zauway naley, e
wprowadzenie zasady wpisu nie powinno w zasadniczym wymiarze
przyczyni si do zwikszenia wiarygodnoci ksig wieczystych. W
zakresie przeniesienia wasnoci nieruchomoci w drodze umowy zasada
wpisu mogaby zwikszy wiarygodno ksig wieczystych jedynie w
sytuacji, gdyby w praktyce czste byy wypadki niezamieszczania przez
notariuszy wnioskw wieczystoksigowych wynikajcych z takich
transakcji albo te istotnych opieszaoci w przesyaniu tych aktw do
sdw. W motywach wprowadzenia zasady wpisu brak jednak wskazania
na przypadki tego rodzaju patologii, a doniesienia z praktyki nie wskazuj
take na istnienie tego rodzaju problemw w szerszej skali.

8. Wnioski pynce z ewolucji prawa niemieckiego

Uksztatowana na gruncie k.c.n. zasada wpisu ju na etapie
niemieckiej kodyfikacji prawa cywilnego daleka bya od bezwzgldnego
pierwowzoru, zgodnie z ktrym stan prawny nieruchomoci ksztatowany
mia by wycznie przez tre wpisw w ksidze wieczystej. Jak wynika z
wczeniejszych rozwaa (zob. pkt 3), przyjta wwczas w Niemczech
zasada wpisu miaa ograniczony charakter, ktrego konsekwencj jest
niemoliwo wyeliminowania rozbienoci pomidzy treci ksigi
wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomoci, a zatem
jedynie ograniczona wiarygodno ksigi wieczystej.
W
wyniku
dalszej
ewolucji
niemieckiego
systemu
wieczystoksigowego mona zaryzykowa tez, wedug ktrej obecnie
system ten istotnie zbliy si do systemu polskiego. W praktyce
niemieckiej zaakceptowana zostaa bowiem dopuszczalno obrotu
ekspektatyw wasnoci nieruchomoci, co w praktyce doprowadzio do
zblionego do polskiego obrotu pozaksigowego drugiej kategorii. Z
chwil powzdania nabywca nieruchomoci uzyskuje ekspektatyw (niem.
Anwartschaft des Auflassungsempfngers), ktra jest zbywalna, lecz nie
stanowi jeszcze prawa podmiotowego, ze wzgldu na to, e pozycja
prawna nabywcy moe by unicestwiona przez zbywc w nastpstwie
zbycia dokonanego na rzecz osoby trzeciej 37. Ekspektatywa ta
przeksztaca
si
w
prawo
podmiotowe
tymczasowe
(niem.
Anwartschaftsrecht) z chwil zoenia przez nabywc wniosku o wpis do
ksigi wieczystej ( 17 niem. ordynacji wieczystoksigowej) albo te z
chwil wpisu do ksigi wieczystej zastrzeenia zabezpieczajcego
roszczenie z umowy obligacyjnej lecej u podstaw przewaszczenia (niem.
Auflassungsvormekung)38. W razie obrotu tak ekspektatyw (lub prawem
podmiotowym tymczasowym) wpis do ksigi wieczystej nastpuje
bezporednio na rzecz jej nabywcy, nawet w razie
37
Zob. R. Kanzleiter, (w:) M.E. Rinne, Mnchner Kommentar zum Brgerlichen
Gesetzbuch, t. 6, Mnchen 2004, s. 780.
38
Zob. U. Keller (w:) J. Kuntze, R. Ertl, H. Hermann, D. Eickmann, op. cit., s.
257.

1
1

Jarosaw Kuropatwiski

Znaczenie wpisu w polskim systemie wieczystoksigowym

Rozwaania nad projektem reformy

www.kw-komentarz.pl

wielokrotnego jej zbywania (niem. Kettenauflassung) 39. Nabywca

ekspektatywy nie jest jednak chroniony przez rkojmi wiary publicznej
ksig wieczystych i std mona mwi w tym wypadku o obrocie
pozaksigowym drugiej kategorii.
Z ewolucji prawa niemieckiego wycign mona wniosek, zgodnie z
ktrym obrt pozaksigowy jest nieunikniony i nawet tak rygorystyczny
system prawny jak niemiecki nie jest w stanie go zwalczy. Obrt
ekspektatyw postrzegany jest w prawie niemieckim jako swoisty wentyl
bezpieczestwa, uelastyczniajcy i przyspieszajcy obrt poprzez
zagodzenie niemoliwych do zaakceptowania skutkw zasady wpisu. Z
drugiej strony jednak dopuszczenie pozaksigowego obrotu ekspektatyw
wasnoci podwaa wiarygodno ksig wieczystych, przekrelajc zalety,
jakie zwolennicy zasady wpisu wi z wprowadzeniem jej do polskiego
systemu prawnego.
Z tej perspektywy trudno oprze si wraeniu, e polski system
wpisw wieczystoksigowych rozwizuje ten problem w sposb prostszy.
Zamiast posugiwa si konstrukcj obrotu ekspektatyw wasnoci,
wprowadza obrt penym prawem wasnoci nieruchomoci z t jedynie
konsekwencj, e nabycie od osoby nieujawnionej w ksidze wieczystej
nie korzysta z ochrony, jak daje wiara publiczna tego rejestru (podobnie
jak ochron tak nie cieszy si w prawie niemieckim nabycie ekspektatywy
wasnoci).
Biorc pod uwag to, e w naszym prawie konstrukcja ekspektatywy
jest ju do dobrze zadomowiona40, nie wydaje si, aby praktyka z niej
nie chciaa korzysta po wprowadzeniu w Polsce zasady wpisu.
Przynajmniej takiej ewolucji oczekiwa naley w duszej perspektywie.
Skutkiem wprowadzenia zasady wpisu bdzie wic zastpienie obrotu
pozaksigowego
prawem
wasnoci

pozaksigowym
obrotem
ekspektatyw tego prawa.
W konsekwencji nie wydaje si, aby mimo do powszechnego
zaprowadzenia ju w Polsce ksig wieczystych wskazana bya zmiana
systemu wpisw do ksig wieczystych polegajca na przyjciu niemieckiej
zasady wpisu. Oba te systemy przy uyciu innego jedynie instrumentarium
prawnego d do osignicia tych samych skutkw. W takiej sytuacji
pierwszestwo
da
naley
systemowi
ju
w
Polsce
dobrze
ugruntowanemu, wychodzc z zaoenia, e kada zmiana podstawowych
regu rzdzcych dan dziedzin prawa pociga za sob znaczce koszty,
a w przypadku wraliwej na zmiany materii, jak jest prawo rzeczowe,
koszty te mog by znaczce. Zarazem polski system wpisw wydaje si
prostszy i bardziej zrozumiay dla uczestnikw obrotu, co jest walorem
godnym docenienia.

39
Zob. R. Kanzleiter, op. cit., s. 780; M. Wolf, Sachenrecht, Mnchen 1982, s.
139 oraz m.in. postanowienie niemieckiego Trybunau Federalnego z 18.12.1967, BGHZ
49, 197.
40
Zob. m.in. J. Kuropatwiski, Ekspektatywa powstania wierzytelnoci w
polskim prawie cywilnym, Bydgoszcz 2006, a take postanowienie SN z 26.06.2001, ICA
1/01, OSNC 2002, nr 2, poz. 26.

1
2

Jarosaw Kuropatwiski

Znaczenie wpisu w polskim systemie wieczystoksigowym

Rozwaania nad projektem reformy

www.kw-komentarz.pl

9. Konsekwencje legislacyjne wprowadzenia zasady wpisu

Zwrci naley uwag take na to, e wprowadzenie do polskiego
porzdku
prawnego
zasady
wpisu
wymagaoby
odpowiedniego
dostosowania caego systemu obrotu nieruchomociami. Konieczna byaby
gruntowna analiza tego, jakie skutki wywoa ta zmiana na inne regulacje
prawa cywilnego.
Jedn z najistotniejszych kwestii, ktra narzuca si jako
konsekwencja
wprowadzenia
zasady
wpisu,
jest
konieczno
zabezpieczenia interesw nabywcy nieruchomoci przed dalszymi
rozporzdzeniami nieruchomoci dokonywanymi przez zbywc w okresie
pomidzy umow przenoszc wasno a wpisem do ksigi wieczystej. W
obecnie obowizujcym systemie wpisw deklaratoryjnych zbywca traci
wasno na rzecz nabywcy ju z chwil zawarcia umowy, a wzmianka o
wniosku uchyla dziaanie rkojmi wiary publicznej ksig wieczystych,
eliminujc moliwo nabycia tej nieruchomoci przez osob trzeci
dziaajc w dobrej wierze (art. 8 u.k.w.h.). Wprowadzenie zasady wpisu
zmieni t konstrukcj. Do chwili wpisu zbywca pozostanie wacicielem
nieruchomoci,
tj.
podmiotem
uprawnionym
do
rozporzdzenia
nieruchomoci.
We wczeniejszych rozwaaniach zwrcono uwag na to, e krytyka
systemw germaskich w tym wanie aspekcie skaniaa F. Zolla do
odrzucenia zasady wpisu. Istotne jest zatem ustalenie tego, czy krytyka ta
bya trafna i jakie ewentualnie pyn z niej wnioski.
Zauway wic naley, e w prawie niemieckim ochronie nabywcy
nieruchomoci suy wpis do ksigi wieczystej tzw. zastrzeenia (niem.
Vormerkung, Auflassungsvormekung, 883 k.c.n.), traktowanego jako rodek
zabezpieczenia umowy obligacyjnej. Rozbicie transakcji na umow
obligacyjn i rzeczow umoliwia ju po dokonaniu umowy obligacyjnej wpis
do ksigi wieczystej zastrzeenia. Wpis zastrzeenia nie jest jednak
automatyczny, lecz dokonywany jest wycznie na wniosek uprawnionego na
podstawie zgody osoby wpisanej do ksigi wieczystej lub w oparciu o
41
postanowienie o zabezpieczeniu powdztwa . Po jego wpisie strony
przystpi mog do umowy rzeczowej. Ujawnione w ksidze wieczystej
zastrzeenie powoduje bezskuteczno wzgldn czynnoci prawnej
sprzecznej z zastrzeeniem w stosunku do uprawnionego z zastrzeenia
(niem. Vormerkungsberechtigter), zastrzega pierwszestwo oraz chroni
nabywc przed upadoci zbywcy. Nie hamuje ono natomiast wpisu innego
42
nabywcy do ksigi wieczystej . Dla dochodzenia praw w razie rozporzdzenia
sprzecznego z zastrzeeniem przewidziana zostaa droga powdztwa, o ile
adresat roszczenia wynikajcego z zastrzeenia (nabywca prawa kolidujcego
z zastrzeeniem) nie wyrazi zgody na odpowiedni wpis wieczystoksigowy (
888 k.c.n.).
Niezalenie od zastrzeenia orzecznictwo niemieckie wypracowao
take inny rodek ochrony przed nieuczciwym rozporzdzeniem
nieruchomoci. Przyjmuje si bowiem, e czynno prawna dokonana
przez zbywc nieruchomoci z osob trzeci po jej zbyciu (powzdaniu), ale
przed wpisem do ksigi wieczystej jest bezwzgldnie
41

Zob. M. Wolf, op. cit., s. 142-143.

42

Zob. M. Wolf, op. cit., s. 144.

1
3

Jarosaw Kuropatwiski

Znaczenie wpisu w polskim systemie wieczystoksigowym

Rozwaania nad projektem reformy

www.kw-komentarz.pl

niewana, jeli dokonana zostaa przez obie strony ze wiadomoci

pokrzywdzenia nabywcy. Podstaw tej koncepcji jest w tym wypadku
przepis 138 k.c.n., przewidujcy niewano czynnoci prawnej w razie
jej sprzecznoci z dobrymi obyczajami 43. Zwrci naley uwag, e
rozwizanie to w efekcie zblia si pod wzgldem praktycznych skutkw
do dziaania rkojmi wiary publicznej ksig wieczystych w prawie polskim.
Poza zastosowaniem zupenie odmiennej konstrukcji jurydycznej,
zasadnicza rnica w stosunku do obecnie obowizujcego prawa
polskiego polega wszake na tym, e koncepcja niewanoci na podstawie
przepisu
138 k.c.n. nie chroni pierwszego nabywcy nieruchomoci w razie zej
wiary kolejnego nabywcy spowodowanej jego racym niedbalstwem.
W razie wprowadzenia w prawie polskim zasady wpisu, mona by
zapewne, podobnie jak w prawie niemieckim, chroni nabywc
nieruchomoci pokrzywdzonego przez dalsze rozporzdzenie w oparciu o
przepis art. 58 2 k.c. Oznaczaoby to jednak zawenie ochrony
uczciwego nabywcy jedynie do skrajnych sytuacji, ktrych beneficjariusz
kolejnego rozporzdzenia dziaa z pen wiadomoci wyrzdzania szkody
pierwszemu nabywcy, co w efekcie oznaczaoby rozwizanie praktycznie
podobne do krytykowanego w polskiej doktrynie, wskiego ujcia zej
wiary na gruncie przepisu art. 22 1 pr. rzecz.44
W konsekwencji stwierdzi trzeba, e ochrona na podstawie przepisu
art. 58
2 k.c. nie wydaje si dostateczna ze wzgldu na jej zakres przedmiotowy.
Dodatkowo naley uwzgldni opr sdw niszych przed siganiem do
klauzul generalnych oraz obaw, e zasada wpisu odczytana zostanie w
wiadomoci spoecznej jako przyzwolenie przez ustawodawc na
wielokrotne zbywanie tej samej nieruchomoci. Cho wic z
przedstawionych ustale wynika, e formuowana przez F. Zolla krytyka
zasady wpisu jest nieadekwatna do wspczesnego nam prawa
niemieckiego, to w efekcie moe si ona okaza w tym zakresie trafna, e
wprowadzona w Polsce zasada wpisu mogaby by powodem wielu
ludzkich tragedii.
Wprowadzenie zasady wpisu wymagaoby przyjcia reguy, zgodnie z
ktr wzmianka o wniosku peni funkcj zastrzeenia prawa 45. Oznacza to
powinno bezwzgldne uznanie dla mocy wstecznej wpisu od chwili
zoenia wniosku o jego dokonanie oraz przyjcie normy, zgodnie z ktr
ocena wniosku o wpis dokonywana jest wedug stanu prawnego
istniejcego w chwili ujawnienia wzmianki. Obie te reguy przyjte zostay
ostatnio w uchwale skadu siedmiu sdziw Sdu Najwyszego z dnia
16.12.2009 (III CZP 80/09), ktrej nadano moc zasady prawnej, jednake
wobec tego, e zagadnienia te byy wczeniej niezwykle sporne w
doktrynie i judykaturze46, kwesti t naley szczeglnie uwypukli. Wydaje
si take, e normy te powinny znale swj jasny wyraz w przepisach
43
s. 58.

Zob. R. Kanzleiter, op. cit., s. 780.

44Zob. S. Rudnicki, Ustawa o ksigach wieczystych i hipotece. Komentarz, Warszawa 2010,

45
Taka bya zreszt idea ustawodawcy przy konstruowaniu wzmianki o
wniosku. Zob. Uzasadnienie oglne projektu prawa o ksigach wieczystych, maszynopis
niepubl., s. 3-4, AAN, nr zespou 285, sygn. 4425, k. 52-53.
46
Zob. M. Deneka, op. cit., s. 87-97.
1
4

Jarosaw Kuropatwiski

Znaczenie wpisu w polskim systemie wieczystoksigowym

Rozwaania nad projektem reformy

www.kw-komentarz.pl

ustawowych. rdem sporw w tej materii bya bowiem rwnie pewna

niedoskonao legislacyjna.
Zauway ponadto naley, e nawet przyjcie powyszych zasad nie
chroni dostatecznie obrotu nieruchomociami. W okresie pomidzy
dokonaniem transakcji a ujawnieniem o niej wzmianki w razie przyjcia
zasady wpisu zbywca pozostawaby uprawniony do dokonania skutecznego
rozporzdzenia nieruchomoci. Jak wspomniano, prawo niemieckie
przewiduje na ten wypadek moliwo skorzystania z zastrzeenia (niem.
Auflassungsvormerkung, 883 k.c.n.)[.]
Niemiecka konstrukcja zastrzeenia nie wydaje si jednak moliwa
do przyjcia bez modyfikacji w prawie polskim, w ktrym zasadnicz rol
odgrywaj
umowy
o
podwjnym
skutku.
Pomimo
formalnej
dopuszczalnoci rozbicia transakcji na umow obligacyjn i rzeczow, nie
jest celowe zmienianie przyzwyczaje wypracowanych w trakcie
dugoletniej praktyki. Moliwe jest natomiast skonstruowanie podobnego
zastrzeenia, ktre wpisywane byoby do ksigi wieczystej na podstawie
47
abstrakcyjnej zgody waciciela . Zgoda ta oparta powinna by wyjtkowo
na zasadzie konsensu formalnego. W odrnieniu od prawa niemieckiego,
zastrzeenie nie powinno by prawem akcesoryjnym zabezpieczajcym
inne roszczenie (np. z umowy sprzeday). Ze wzgldu na to, e w prawie
polskim z reguy zawierane s umowy o skutku obligacyjnorozporzdzajcym, powinna istnie moliwo kreowania zastrzeenia ju
przed zawarciem takiej umowy. Zarazem zastrzeenie nie powinno by
bezterminowe i powinno wygasa, np. jeli w cigu jednego miesica od
jego wpisu nie wpyn wniosek o wpis na podstawie transakcji
zabezpieczonej zastrzeeniem. Wwczas wykrelenie zastrzeenia
nastpowa powinno z urzdu. W przeciwnym wypadku istniaaby obawa
nadmiernego przecienia ksig wieczystych zastrzeeniami, a zarazem
zastrzeenia
w
sposb
nieuzasadniony
hamowayby
obrt
nieruchomociami.
10. Aktualne problemy bezpieczestwa obrotu nieruchomociami
Niezalenie od ewentualnego wprowadzenia zasady wpisu zwrci
naley uwag na mankamenty obowizujcego obecnie polskiego systemu
prawnego w zakresie bezpieczestwa obrotu nieruchomociami. Aktualnie
prawo polskie, preferujc interesy osoby trzeciej pozostajcej w dobrej
wierze, nie zapewnia nabywcy dostatecznej ochrony w okresie pomidzy
transakcj a ujawnieniem o niej wzmianki. Okres ten trwa moe 3-5 dni 48,
a z winy notariusza, poczty lub sdu
47
Por. F. Zoll, Drugi referat przygotowawczy, s. 24-25 (art. 13).
48
Zgodnie z przepisem art. 92 4 pr. o notariacie, notariusz obowizany jest
przesa z urzdu sdowi waciwemu do prowadzenia ksig wieczystych wypis aktu
notarialnego zawierajcy wniosek o wpis do ksigi wieczystej w terminie trzech dni od
sporzdzenia aktu. Przepis ten jak mona sdzi statuuje obowizek nadania przez
notariusza wniosku do sdu, co ma znaczenie, jeli notariusz posuguje si poczt lub
kurierem. Jeli notariusz skorzysta z terminu przewidzianego przez ustawodawc, a take
posugiwa si bdzie poczt, oznacza to wwczas, e wniosek trafi do sdu w czwartym lub
pitym dniu po transakcji. Zgodnie z przepisem art. 6267 1 k.p.c. sd ma obowizek w

1
5

Jarosaw Kuropatwiski

Znaczenie wpisu w polskim systemie wieczystoksigowym

Rozwaania nad projektem reformy

www.kw-komentarz.pl

moe si jeszcze wyduy. Nawet jednak przy wykonywaniu czynnoci

przez notariusza i sd z duym popiechem rnica czasowa pomidzy
transakcj a zarejestrowaniem o niej wzmianki wynosi musi kilka godzin.
De lege lata pewnym zabezpieczeniem interesw nabywcy przed
rozporzdzeniem na rzecz osoby pozostajcej w dobrej wierze dokonanym
w okresie pomidzy umow powodujc przeniesienie wasnoci a wpisem
wzmianki do ksigi wieczystej moe by opnienie zapaty ceny, poprzez
uzalenienie jej dokonania od wpisu wzmianki przy jednoczesnym braku
ujawnienia w midzyczasie innej wzmianki kolidujcej z dokonan
transakcj. Dla waciwego zrwnowaenia interesw obu stron konieczne
jest skorzystanie z rachunku powierniczego notariusza (art. 108 pr. o
notariacie) w taki sposb, aby zbywca, przystpujc do transakcji, by
pewny tego, na jakich warunkach uzyska cen. W tym zakresie praktyka
polska jest jednak daleka od doskonaoci, tak e trudno przesdzi, e
rozwizanie to dostatecznie chroni interesy nabywcy 49. Ponadto nie chroni
ono nabywcy przed roszczeniem pniejszego nabywcy o uzgodnienie
treci ksigi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, w sytuacji gdy
wzmianka o wniosku pniejszego nabywcy nie zostaa wpisana przed
wzmiank odnoszc si do ujawnienia go jako waciciela (a wobec tego
cena zostaa przelana zbywcy), lecz w wyniku nabycia w dobrej wierze
przez pniejszego nabywc, tene na mocy przepisu art. 5 u.k.w.h. sta
si wacicielem nieruchomoci50.
W konsekwencji niezalenie od tego, czy zostanie w Polsce
wprowadzona zasada wpisu, wskazane jest stworzenie dodatkowego
zabezpieczenia interesw nabywcy nieruchomoci w okresie pomidzy
transakcj a ujawnieniem w ksidze wieczystej wzmianki o zwizanym z
ni wniosku. Rozwizaniem takim moe by wprowadzenie wspomnianego
zastrzeenia wpisywanego do ksigi wieczystej na podstawie
abstrakcyjnej zgody waciciela.
Alternatyw dla tej propozycji mogoby by ujawnianie transakcji
przez notariusza bezporednio w systemie elektronicznej ksigi wieczystej
w postaci swoistej wzmianki lub ostrzeenia. Wymagaoby to zapewnienia
dniu nadejcia wniosku niezwocznie zarejestrowa go w dzienniku kw, a nastpnie
niezwocznie po tej czynnoci zamieci wzmiank w ksidze wieczystej (art. 626 7 2
k.p.c.).
49
Mankamentem przepisu art. 108 pr. o notariacie jest to, e wspomina on o
protokole z przyjcia depozytu, podczas gdy wpata nastpuje na rachunek bankowy.
Prawidowo powinna by przed wpat sporzdzana umowa powiernicza, obligujca
notariusza do przelania ceny na rachunek nabywcy w dniu wpisu wzmianki o wniosku o
wpis nabywcy jako waciciela nieruchomoci, przy jednoczesnym braku ujawnienia w
midzyczasie innej, kolidujcej z tym wnioskiem wzmianki. Umowa ta w razie ujawnienia
si wzmianki pozostajcej w kolizji z wnioskiem wynikajcym z dokonanej przez
notariusza transakcji powinna zobowizywa notariusza do zwrotu ceny zbywcy.
50
Np. 1.6.10 A nabywa nieruchomo od B. Cena zostaa ju 28.5.10 przelana
na rachunek bankowy notariusza. Wzmianka o tej transakcji ujawniona zostaje w ksidze
wieczystej 3.6.10. Ju jednak 2.6.10 B zby t sam nieruchomo na rzecz C, ktry
pozostawa w dobrej wierze. Wzmianka o tej drugiej transakcji ujawniona zostaje dopiero
5.6.10. Tak wic 3.6.10 notariusz, widzc jedynie wzmiank z transakcji pomidzy A i B,
dokona zapaty ceny na rzecz B. Sd wieczystoksigowy ujawnia A w ksidze wieczystej
jako waciciela nieruchomoci. C, bdc w dobrej wierze, naby jednak jej wasno,
wobec czego moe dochodzi w procesie wpisu siebie jako waciciela tej nieruchomoci.
A po przegranym procesie pozostaje jedynie dochodzenie roszcze odszkodowawczych
wobec B.
1
6

Jarosaw Kuropatwiski

Znaczenie wpisu w polskim systemie wieczystoksigowym

Rozwaania nad projektem reformy

www.kw-komentarz.pl

notariuszom ograniczonego do tej czynnoci aktywnego dostpu do

systemu wpisw w elektronicznej ksidze wieczystej. Zarazem konieczna
byaby nowelizacja przepisu art. 8 u.k.w.h. w taki sposb, by rwnie ta
wpisana przez notariusza wzmianka lub ostrzeenie powodowaa
wyczenie dziaania rkojmi wiary publicznej ksigi wieczystej. Konieczna
byaby wwczas zmiana prawa o notariacie, w taki sposb, aby na
notariusza naoony zosta obowizek ujawnienia tej wzmianki
(ostrzeenia) w cigu 15 minut od podpisania aktu notarialnego. W
konsekwencji
znaczenie
dotychczasowej
wzmianki
o
wniosku
ograniczyoby si do ksig wieczystych papierowych i prowadzonych w
systemie
Feniks,
a
take
do
wnioskw
wieczystoksigowych
niewynikajcych z aktu notarialnego.
11. Podsumowanie
Wprowadzenie w Polsce zasady wpisu nie jest dostatecznie
uzasadnione. Przeciwiestwa pomidzy polskim systemem prawnym a
opartym na zasadzie wpisu systemem niemieckim s dzi pozorne i
systemy te w wyniku ewolucji si do siebie zbliaj, osigajc podobne
efekty przy uyciu innego tylko instrumentarium prawnego. W prawie
niemieckim obrt ekspektatyw wasnoci nieruchomoci umoliwia
faktycznie obrt pozaksigowy, a sankcja niewanoci umowy pomidzy
zbywc a kolejnym nabywc nieruchomoci bdcym w zej wierze agodzi
rygoryzm zasady wpisu.
Z drugiej strony rkojmia wiary publicznej ksig wieczystych w
polskim systemie prawnym stanowi namiastk Papiereigentum w
zakresie niezbdnym dla ochrony osb bdcych w dobrej wierze, a
naoony na notariusza obowizek zamieszczenia w akcie notarialnym
wniosku o wpis do ksigi wieczystej, nawet gdy dla tej nieruchomoci nie
bya prowadzona ksiga wieczysta oraz obowizek przesania tego aktu do
sdu wieczystoksigowego (art. 92 4 pr. o notariacie), dyscyplinuje w
istotnej mierze skadanie wnioskw o wpisy do ksig wieczystych,
zapewniajc wiarygodno ksig wieczystych w stopniu zblionym do
skutkw wprowadzenia zasady wpisu. Brak wiarygodnoci ksig
wieczystych w pozostaym zakresie nie jest moliwy do wyeliminowania
przez wprowadzenie zasady wpisu w jej wspczesnym rozumieniu.
Z tego wzgldu trudno dostrzec istotne zalety wprowadzenia do
polskiego systemu prawnego zasady wpisu. Gdyby jednak to miao
nastpi, konieczne jest przeanalizowanie ewentualnych dalszych zmian w
prawie cywilnym, ktre byyby konsekwencj wprowadzenia tej reformy. Z
ca pewnoci nie mona sobie wyobrazi wprowadzenia zasady wpisu
bez bezwzgldnego przestrzegania mocy wstecznej wpisu od chwili
zoenia wniosku o jego dokonanie oraz akceptacji normy, zgodnie z ktr
ocena wniosku o wpis dokonywana jest wedug stanu prawnego
istniejcego w chwili ujawnienia wzmianki.
Niezalenie od przyjcia zasady wpisu wskazane jest znalezienie w
polskim systemie prawnym rozwizania, ktre zabezpiecza interesy
nabywcy w okresie pomidzy transakcj majc za przedmiot nabycie
nieruchomoci a ujawnieniem w ksidze wieczystej wzmianki o wniosku.
Rozway naley wprowadzenie

1
7

Jarosaw Kuropatwiski

Znaczenie wpisu w polskim systemie wieczystoksigowym

Rozwaania nad projektem reformy

www.kw-komentarz.pl

zastrzeenia wpisywanego do ksigi wieczystej na podstawie

abstrakcyjnej zgody waciciela lub te wprowadzenie obowizku
ujawniania transakcji przez notariuszy bezporednio w systemie
elektronicznej ksigi wieczystej w postaci swoistej wzmianki lub
ostrzeenia. W odniesieniu do tych rozwiza dyskusja powinna toczy si
niezalenie od wprowadzenia zasady wpisu. W tym bowiem zakresie
prawo polskie rzeczywicie wykazuje pewne mankamenty i istnieje
potrzeba reformy.

18