Ngnh Xy dng dn dng

Bo co ln u
16/03/2016

Tng trng nh th trng bt ng sn,

t ph nh FTAs

Chng ti cho rng ngnh xy dng dn dng s tip tc kh quan trong nm

2016, do (i) kinh t trong nc tng trng n nh, (ii) mc th ha ci thin, (iii)
hi phc t th trng bt ng sn, (iv) cho php ngi nc ngoi mua v s hu nh
ti Vit Nam, v (v) trin vng thu ht dng vn FDI kh quan.

Chng ti la chn khuyn ngh c phiu CTD ca CTCP Xy dng COTEC. y l

cng ty u ngnh trong lnh vc xy dng dn dng vi sc khe ti chnh lnh mnh v
kh nng qun l dng tin hiu qu.

Ri ro: lo ngi v gim bt ngun cung trong bt ng sn nh v i ln trong chi ph

d n l nhng ri ro chnh m ngnh c th gp phi.

Lun im u t
Tc tng trng ngnh xy dng c s tng quan cht ch vi s pht trin ca th trng bt
ng sn. K t khi nn kinh t hi phc, tc tng trng ngnh xy dng nc ta mc kh,
t bnh qun khong 4,4%/nm trong giai on 2013 2015, cao hn tc tng trng GDP
bnh qun nm 4,2%.
Theo quan im ca chng ti, chnh (i) s hi phc v trin vng kh quan ca th trng bt ng
sn, (ii) s n nh v tng trng ca nn kinh t, (iii) tng nhanh ca mc th ha, (iv) s
cho php mua v s hu nh ti Vit Nam i vi ngi nc ngoi, v (v) trin vng tch cc t
thu ht dng vn FDI l nhng yu t khin th trng xy dng dn dng pht trin hn trong giai
on 2016 2017.

im nhn u t

Kinh t trong nc n nh v bn vng vi mc lm pht c kim sot mc an

ton, kt hp vi thu nhp trong dn c c ci thin. Tc tng trng GDP nm
2016 c MBS d bo t khong 6,8%, li sut tng nhng vn duy tr mc thp.

Mc th ha ngy cng ci thin. Nm 2015, t l th ha t 35,7%, tng

trng bnh qun 3,3%/nm trong giai on 2010 2015, mc kh so vi cc nc
trong khu vc. Nm 2016, nc ta phn u mc th ha t 36,8%, tng 3,1% so
vi thc t nm 2015.

Xu hng m ln ca th trng bt ng sn tip tc c ghi nhn tt c cc

phn khc th trng bn l, vn phng, nh v khu cng nghip.

Lut cho php t chc, c nhn nc ngoi mua v s hu nh ti Vit Nam. y

l quy nh c ngha ht sc quan trng v tc ng tch cc n hot ng pht trin
nh v kinh doanh bt ng sn. Thc t ghi nhn s lng cn h c giao dch bi
ngi nc ngoi gp 5 ln so vi con s 200 cn trc y ti H Ch Minh.

Nh FTAs, thu ht dng vn FDI trong lnh vc xy dng, bt ng sn v cng

nghip c k vng tng trng.

Analyst

Ri ro

Nguyn Qunh Hoa

Email:
hoa.nguyenquynh@mbs.com.vn
Tel: +84 934978887

Lo ngi gim bt ngun cung trong bt ng sn nh . S lng cn h tung ra th

trng ti hai thnh ph ln H Ni v Ch Minh c d bo tng t hoc hu nh khng
tng trong 3 nm ti khi th trng bt ng sn h nhit sau hai nm tng trng nng.

Chi ph pht sinh thc t ca d n cao hn so vi d ton do cc yu t v trnh

qun l, thi cng, quy trnh gii phng mt bng v iu kin thi tit.

www.mbs.com.vn

Gii php kinh doanh chuyn bit

MC LC
IM NHN U T ................................................................................................... 3
Kinh t trong nc n nh v bn vng, h tr tng trng ngnh xy dng ..................... 3
Tc th ha nc ta ngy cng ci thin l nn tng c bn pht trin ngnh xy
dng dn dng .............................................................................................................. 5
Xu hng m ln ca th trng bt ng sn tip tc c ghi nhn ................................ 6
Lut Nh (sa i) v Lut Kinh doanh BS (sa i) cho php t chc, c nhn nc
ngoi mua nh ti Vit Nam ......................................................................................... 7
Thu ht dng vn FDI trong lnh vc xy dng, bt ng sn v cng nghip c k vng
tng trng nh cc tc ng t cc Hip nh thng mi t do ...................................... 7
RI RO ........................................................................................................................ 9
Lo ngi v gim bt ngun cung trong bt ng sn nh , nh hng n ngun cng vic
trong lnh vc xy dng dn dng ................................................................................... 9
Chi ph pht sinh thc t ca d n cao hn so vi d ton, nh hng n kt qu hot
ng ca doanh nghip ................................................................................................ 10
PHN TCH SWOT .....................................................................................................11
CC DOANH NGHIP NIM YT ...............................................................................12
CTCP XY DNG COTEC (CTD) ..................................................................................... 13

Ngnh xy dng dn dng 2016

16/03/2016

IM NHN U T
Kt thc giai on khng hong kinh t 2010 2012, tc tng trng ngnh xy dng
nc ta t bnh qun 4,4%/nm trong 3 nm tr li y, t 2013 2015, cao hn tc
tng trng GDP bnh qun nm 4,2%. Tnh ring giai on 2014 2015, tc tng trng
ca ring ngnh xy dng l 10,82% mc tng cao nht k t nm 2010 v l ngnh c
tc tng trng cao th ba trong s cc ngnh ng gp vo GDP c nc (theo s liu
t Tng cc Thng k). Trn thc t, tc tng trng ngnh xy dng c s tng quan
cao vi s pht trin ca th trng bt ng sn.
Theo quan im ca chng ti, ngnh xy dng dn dng s tip tc kh quan trong
nm 2016 2017, da trn nn tng: (i) Kinh t trong nc tng trng n nh,
bn vng, (ii) tc th ha c ci thin v k vng tng mnh trong tng
lai, (iii) th trng bt ng sn hi phc tch cc, (iv) Lut Nh (sa i) v
Lut kinh doanh BS (sa i) cho php c nhn, t chc nc ngoi mua v s
hu nh ti Vit Nam, v (v) thu ht dng vn FDI tch cc.
Cng theo d bo ca BMI, ngnh xy dng dn dng v cng nghip c tng trng bnh
qun 6,6%/nm trong giai on 2017 2025. Nm 2016, gi tr ngnh c d bo tng
5,5% so vi 2015.
Biu 1: Gi tr (hin hnh) v tc tng trng ngnh xy dng dn dng

T ng
700,000

8.0%

600,000

7.0%
6.0%

500,000

5.0%

400,000

4.0%
300,000

3.0%

200,000

2.0%

100,000

1.0%

0.0%
2015

2016E

2017E

2018E

2019E

2020E

2021E

2022E

2023E

2024E

2025E

Gi tr ngnh xy dng (hin hnh)

Gi tr ngnh xy dng dn dng (hin hnh)
Tc tng trng ngnh XD dn dng

Ngun: BMI, Tng cc thng k

Kinh t trong nc n nh v bn vng, h tr tng trng ngnh xy dng
Kinh t trong nc tng trng n nh vi mc lm pht c kim sot mc an ton, kt
hp vi thu nhp trong dn c c ci thin tc ng tch cc n nhu cu tiu th nh
, qua y mnh pht trin th trng xy dng dn dng. Trong vi nm tr li y, cc
ch bo ca nn kinh t nc ta c s chuyn bin tch cc r rt, c th:

Ngnh xy dng dn dng 2016

Tc tng trng GDP cao, trong ngnh xy dng t mc tng cao nht
Tnh n ht nm 2015, tc tng trng GDP ghi nhn con s cao nht trong vng 5
nm tr li y 6,68%. Xt t gc tng cung, s phc hi ca nn kinh t ch yu
n t ngnh cng nghip v xy dng. C th, theo s liu t Tng cc thng k, mc
d ngnh ny ch chim t trng 33,25%, nhng tng trng kh mnh v ng gp

16/03/2016

gn 50% cho s tng trng ca GDP, tng ng khong 3,2 im phn trm, cao hn
ng gp t ngnh dch v.
Theo m hnh d bo ca MBS, nm 2016, tc tng trng GDP ca nc
ta c th t mc 6,8%. Ngn hng ANZ cng nh gi Vit nam l nh sng him
hoi trong bi cnh kinh t ton cu cn nhiu kh khn.

Ch s qun tr mua hng (PMI) c s ci thin, tng t mc 51,3 ca thng 12

ln 51,5 trong thng 1/2015 v tng ln trn ngng khng i, cho thy lnh vc sn
xut tip tc tng trng ca nm trc v c ci thin ng k so vi Q3 v Q4
nm 2015. Ch s sn xut cng nghip tip tc tng trng, phn nh sc khe ca

nn kinh t ang din bin theo chiu hng kh tch cc.

Biu 2: Cc ch bo quan trng trong nn kinh t
Lm pht theo thng

Tng trng GDP theo nghnh

21.0

12.0
10.0

15.0

8.0

12.0

6.0

9.0

4.0

6.0

2.0

3.0
Q1
Q3
Q1
Q3
Q1
Q3
Q1
Q3
Q1
Q3
Q1
Q3
Q1
Q3
Q1
Q3
Q1
Q3
Q1
Q3
Q1
Q3
Q1
Q3
Q1
Q3
Q1
Q3
Q1
Q3

0.0

2001
2001
2002
2002
2003
2003
2004
2004
2005
2005
2006
2006
2007
2007
2008
2008
2009
2009
2010
2010
2011
2011
2012
2012
2013
2013
2014
2014
2015
2015

0.0

4.0
3.5
3.0
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
-0.5
-1.0

18.0

GDP

CPI MOM (phi)

Cng nghip v Xy dng

Ch s sn xut cng nghip

Bin ng li sut
200

54
52

150

50
48
46
44
42

18.0%
15.0%
12.0%

100

9.0%

50

6.0%
3.0%

Jan-13

Jul-13

Jan-14

Jul-14

PMI (tri)

Jan-15

Jul-15

CPI so cng k (tri)

0.0%
2002

Jan-16

Ch s SXCN (phi)

2004

2006

2008

Li sut cho vay

2010

2012

2014

Li sut tin gi

Tc tng trng d n

40.0%
30.0%
20.0%
10.0%
0.0%
-10.0%

2010

2011

2012

2013

2014

11T2015

-20.0%
Tng d n

D n ngnh xy dng

D n bt ng sn

Ngun: Tng cc Thng k, Ngn hng Nh nc,

Bloomberg, Worldbank v MBS tng hp
4

Ngnh xy dng dn dng 2016

16/03/2016

Lm pht c bn n nh mc thp 1,72% l iu kin thun li NHNN tip

tc chnh sch tin t h tr tng trng kinh t. Ch s gi tiu dng thng 1 khng
tng so vi thng 12/2015 v ch tng nh 0,8% so vi cng k nm 2015. Nguyn nhn
ch yu do gi xng du trong nc c iu chnh gim mnh.

Li sut tng nh nhng vn duy tr mc thp, kch thch s hi phc ca th

trng bt ng sn v h tr xy dng cng trnh v mua nh trong dn c.
Thng k t Ngn hng Nh nc cho thy khi nn kinh t phc hi, d n tn dng
trong lnh vc xy dng v bt ng sn thng ghi nhn tc tng trng cao hn
so vi tng d n ton b nn kinh t. Vic li sut c duy tr mc thp tip tc to
iu kin cho cc doanh nghip trong lnh vc xy dng v bt ng sn m rng hot
ng kinh doanh ca mnh, ng thi h tr ngi dn trong vic vay mua nh theo
mc ch s dng.

Ch s nim tin ngi tiu dng (CCI) tip tc c ci thin, t mc cao nht
trong khu vc chu , 144,8 im trong thng 12/2015 (theo ANZ), phn nh nim tin
gia tng vo trin vng nn kinh t Vit Nam trong 12 thng v 5 nm ti.

Tc th ha nc ta ngy cng ci thin l nn tng c bn pht trin

ngnh xy dng dn dng
Khng th ph nhn rng qu trnh th ha l mt trong nhng yu t quan trng trong
vic hnh thnh v pht trin cc d n th v khu th mi.
S xut hin ca cc ta
thp cao tng nh du
mc ci thin tch cc
v mc th ha ca
Vit Nam

nc ta, cc th Vit Nam mi bc u pht trin t nm 1990 vi khong 500 th

v t l th ha khong 17-18%. Con s ny tng ln khong gn 650 vo nm 2000 v
tng mnh ln 787 th tnh n thng 12/2015. Nhng ta nh cao t 15 30 tng xut
hin nhiu hn vo nhng nm thp nin 1990 2000, bn cnh cc khu nh , nh tp th
cao 4 5 tng c xy dng t nhng nm tr v trc. n nay, nhng ta thp c coi
l biu tng cho s tng trng kinh t nh Keangnam Hanoi, Landmark Tower, Lotte
Center, hay Bitexco Financial nh du s chuyn mnh mnh m trong din mo kin
trc th v to nn nhng im nhn th th k XXI nc ta.
Biu 3: So snh mc th ha ti mt s quc gia trong khu vc
2006

2010

2011

2012

2013

2014

2015

CAGR
2010 - 2014

Vit Nam

27,9%

30,4%

31,0%

31,7%

32,3%

33,0%

35,7%

1,6%

Indonesia

46,7%

49,9%

50,7%

51,5%

52,3%

53,0%

1,2%

Thi Lan

38,8%

44,1%

45,4%

46,7%

47,9%

49,2%

2,2%

Myanmar

29,4%

31,4%

31,9%

32,5%

33,0%

33,6%

1,3%

Philippin

46,3%

45,3%

45,0%

44,8%

44,6%

44,5%

-0,3%

Lo

28,5%

33,1%

34,3%

35,4%

36,5%

37,6%

2,5%

Ngun: WB
Mc th ha n 2015 t 35,7%, tng trng bnh qun 3,3%/nm trong
giai on 2010 2015. Theo thng k t Ngn hng Th gii, nu so snh vi mt s
nc trong khu vc, r rng mc th ha ca nc ta cn kh thp, mi ch t
khong 35,7% trong nm 2015 (thp hn so vi con s thc cc nc t c nm 2014).
Tuy nhin, cn phi nhn thy rng tc tng trng v mc th ha trong giai on
2010 2014 vn mc kh, khong 1,6%/nm. Nm 2016, t l th ha phn u
t khong 36,8%, tng 3,1% so vi thc t nm 2015.
Theo d bo ca Lin hip quc, dn s thnh th nc ta s t khong gn 56 triu
ngi vo nm 2050, mc th ha t 54%, tng ng tc tng trng bnh qun
nm khong 1,3%/nm, cao hn so vi hu ht cc quc gia trong khu vc.
Din tch sn nh bnh qun phn u t 29m2/ngi vo nm 2020. Bn cnh
, cng tc pht trin nh theo Chin lc pht trin nh quc gia tip tc c y
5

Ngnh xy dng dn dng 2016

16/03/2016

mnh, ngy cng p ng tt hn nhu cu nh ca ngi dn. Theo , din tch sn nh

bnh qun t mc tiu t 29m2/ngi vo nm 2020. Tnh n ht thng 12/2015, din
tch sbnh qun nh ton quc t khong 22m2 sn/ngi (tng 1,1m2 sn/ngi so vi
nm 2014; tng 4,5m2 sn/ngi so vi nm 2010); trong , ti khu vc th t khong
26m2 sn/ngi (tng 3m2 sn/ngi so vi nm 2014; tng 5,8m2 sn/ngi so vi nm
2010).
Biu 4: Hnh nh mt s th ni bt

Ngun: MBS tng hp

Xu hng m ln ca th trng bt ng sn tip tc c ghi nhn
Nhn chung, hu ht cc lnh vc trong ngnh bt ng sn u c nhng tn hiu kh tt
trong nm 2015 v c k vng s tip tc trong nm 2016.

Th trng bn l tip tc din bin tt vi t l trng duy tr mc 10% 12%. Theo s liu t CBRE, ngun cung Trung tm thng mi (TTTM) ti H Ch Minh
nm 2015 tng hn 12 ln so vi nm 2007, t khong 500.000m2 din tch thc
thu, trong khi th trng H Ni cung cp gn 700.000 m2 ghi nhn mc tng 19% so
vi nm 2014. Do qu t ti cc vng trung tm cn hn ch v chi ph t cao, xu
hng xy dng v khai trng TTTM ti khu vc ngoi trung tm ngy cng gia tng,
nhm vo phn khc bnh dn, p ng c nhu cu ca ngi dn ni khu.
Vic hi nhp su rng hn khi Vit Nam tham gia vo cc Hip nh thng mi t do,
c bit l Hip nh i tc Kinh t Chin lc xuyn Thi Bnh Dng (TPP), vi s m
rng mnh m ca cc thng hiu trong v ngoi nc l ng lc chnh lm tng nhu
cu thu mt bng ca th trng bn l. CBRE d bo ngun cung ca th trng

ny s tip tc tng trong 3 nm ti, t l hp th khong 70% - 80%.

Ngnh xy dng dn dng 2016

Th trng vn phng ch n ngun cung cht lng cao. Ti H Ch Minh, ta

nh vn phng hng A Vietcombank Tower i vo hot ng trong nm 2015 c gii
vn phng n nhn, m ra xu hng a thch cc ta nh c cht lng, thit k hiu
qu, bn p ti th trng ny. Mc d trong nm 2016, H Ch Minh khng n nhn
thm bt k ngun cung mi no, nhng n nm 2018, s c bn ta cao c vn
16/03/2016

phng gia nhp vo th trng, gm Si Gn M&C, Deutsches Haus Ho Chi Minh, Si

Gn Centre (G 2) v The One H Ch Minh. Trong khi , ti th trng H Ni, ngun
cung vn phng c CBRE d bo tip tc tng trng trong 3 nm ti.

Nhu cu thu vn phng s tng mnh do nhiu doanh nghip nc ngoi s

n v thnh lp vn phng ti thnh ph.

Th trng nh : nim tin tch cc vo th trng. S d n cho bn mi v

lng giao dch tng vt cng vi gi bn c ci thin trong nm 2015, vi khong
41.787 cn h thuc mi phn khc c cho bn ti H Ch Minh, cao gp 2,2 ln so
vi nm 2014 v khong 28.283 cn ti H Ni, cao hn 70% (theo CBRE). Cn h phn
phc hng sang v cao cp quay tr li th trng. Phn khc bnh dn tip tc c a
chung, chim mt phn ln ngun cung c cho bn v l la chn s mt cho hu
ht khch mua .

Th trng khu cng nghip: cu gia tng mnh m: Vic Vit Nam gia nhp vo
cc Hip nh thng mi t do thu ht mnh m dng vn u t t nc ngoi,
lm tng nhanh qu trnh chuyn dch nh my t cc quc gia lng ging sang nc ta,
c bit l t Trung Quc. Nhu cu v nh kho, nh my, v t cng nghip tng cao,
ch yu ti cc vng kinh t trng im (H Ni, H Ch Minh) v vng ln cn (Bnh
Dng, Long An, Bc Ninh).

Lut Nh (sa i) v Lut Kinh doanh BS (sa i) cho php t chc, c nhn
nc ngoi mua nh ti Vit Nam
Lut Nh (sa i) v Lut Kinh doanh BS (sa i) c thng qua v c hiu lc k t
ngy 01/07/2015 c ngha ht sc quan trng v tc ng tch cc n hot ng pht
trin nh v kinh doanh bt ng sn. Trong , ng lu l quy nh v vic cho php
ngi nc ngoi s hu nh ti Vit Nam vi nhiu quyn hn, khng ch gii hn mua
theo quy nh trc .
i vi th trng cho thu vn phng: Cc doanh nghip, t chc c vn u t nc
ngoi c php cho thu li ti sn h ang thu, ng thi c th mua li v s hu cc
ta nh hon thin s dng. Quy nh ny s tc ng tt ln th trng vn

phng ti cc thnh ph ln khi Vit Nam nhn c s quan tm ca nhiu t

chc nc ngoi, nht l sau khi tham gia vo cc Hip nh thng mi t do.
i vi th trng nh , vic ngi nc ngoi mua bt ng sn ti Vit Nam trn thc
t c nhng tc ng tch cc. Ngoi lng ngi nc ngoi ang sinh sng v lm vic
ti Vit Nam, hin c khong 4,5 triu ngi Vit ang sinh sng v lm vic ti hn 100
quc gia, trong s c khong 500.000 ngi ang c nhu cu mua nh ti Vit Nam.

T sau ngy 01/07, th trng ghi nhn lng khch nc ngoi cng nh kiu bo Vit
Nam ti nc ngoi quan tm nhiu n cc d n cao cp c cht lng tt v c
u t bi cc nh thu danh ting. Kt qu t sau khi ban hnh v c hiu lc

ca Lut sa i, ti H Ch Minh c khong 1.000 cn h c mua, gp 5

ln so vi con s 200 cn trc y.

Mt s d n thu ht in hnh: VinGroup cng b d n Landmark 81 nhn c

400 yu cu t mua cn h t ngi nc ngoi, chim hn 7% tng s cn bn.
Tng t, d n Grand Riverside, H Ch Minh ca Cng ty Hng H cng thu ht
khong 20% khch hng l ngi nc ngoi quan tm v giao dch thnh cng trong
nm 2015.

Thu ht dng vn FDI trong lnh vc xy dng, bt ng sn v cng nghip c

k vng tng trng nh cc tc ng t cc Hip nh thng mi t do
Trong nm 2015, Vit Nam m phn v gia nhp thnh cng vo cc Hip nh thng
mi t do quan trng, nh EVFTA (Vit Nam Lin minh chu u), VKFTA (Vit Nam Hn
Quc), TPP, Hip nh i tc kinh t ton din khu vc (RCEP). Chnh iu ny thc y
lng vn u t FDI vo Vit Nam ngy cng gia tng. Theo thng k t Cc u t nc
ngoi B K hoch v u t, tng vn FDI ng k mi v cp thm c xu hng tng
trong vi nm tr li y, trong ngoi lnh vc sn xut, lnh vc xy dng v bt ng
sn cng thu ht mt lng ng k.
7

Ngnh xy dng dn dng 2016

16/03/2016

Biu 5: Vn FDI phn theo ngnh kinh t

Phn b FDI theo ngnh
20,000
17,500

1,000

15,000
triu USD

S d n cp mi

1,200

800

12,500
10,000

600

7,500

400

5,000

200

2,500

10

81

118
23

107
35

112
34

2013

2014

2015

0
2012

2013

CN ch bin, ch to
Ngnh xy dng

2014

2015

Ngnh bt ng sn
Khc

2012

CN ch bin, ch to

Ngnh bt ng sn

Ngnh xy dng

Khc

Ngun: Cc u t nc ngoi, B K hoch v u t

Thu ht FDI trong lnh vc

sn xut, bt ng sn
lm tng nhu cu v nh
xng, nh , to ngun
vic ln cho cc doanh
nghip trong ngnh xy
dng

FDI trong CN ch bin, ch to ln, kch thch nhu cu xy dng nh xng: Chng
ta d dng nhn thy dng vn u t vo lnh vc ch bin, ch to lun chim t trng
cao, trung bnh khong 70% trong c cu vn FDI vi s lng cc d n mi v tng thm
chim li th tuyt i. Nhu cu xy dng nh xng v th cng gia tng mnh m, c bit
trong cc ngnh c hng li t cc Hip nh thng mi t do, nh dt may, thy sn
Ch ngay u nm 2016, mt vi d n ln c cp giy chng nhn u t nh d n
Nh my may ca Cng ty TNHH Maple (Singapore) vi tng vn u t d kin khong 110
triu USD, d n xy dng nh my Aureumaex Precision Plastics 21 triu USD Ngoi ra, k
hoch u t cc d n ca Amata (Thi Lan) Qung Ninh v ng Nai, vi quy m vn
ln ti hng t USD, m thm mt nh my 500 triu USD na Vit Nam ca Hyosung
(Hn Quc), hay d n nng thm 500 triu USD vn u t ti Vit Nam ca Jabil Circuit
(M)...cng s l nhng d n ln c ch trong nm 2016.
Nh vy, ngoi dng vn FDI trong bn thn lnh vc xy dng, dng vn FDI chy vo lnh
vc bt ng sn v sn xut s to ngun vic ln cho hu ht cc doanh nghip xy dng
trong nc, y mnh kh nng tng trng v trin vng kh quan cho ngnh.

Ngnh xy dng dn dng 2016

16/03/2016

RI RO
Lo ngi v gim bt ngun cung trong bt ng sn nh , nh hng n ngun
cng vic trong lnh vc xy dng dn dng
Ngun cung nh c CBRE d bo khng tng nhiu, thm ch c xu hng gim trong
mt vi nm ti, c th ti th trng H Ch Minh, c khong hn 18.200 cn h hng sang
v cao cp s c cho bn trong nm 2016, tng t nh nm 2015 nhng s mnh vo
nm 2018 do qu t ti cc v tr c a b thu hp. T l tiu th nm 2016 c d bo
s chm hn nm 2015 do gi bn cao hn, ngi mua nh cha th thch ng ngay c.
Th trng tip tc gim nhit trong hai nm tip theo.
Biu 6: Th trng nh ti TP H Ch Minh

Ngun: CBRE
Tng t ti th trng H Ni, nm 2016 c tnh c khong 6.000 cn h cao cp s c
tung ra th trng, con s tng t nm 2015, tuy nhin s chm li trong 2 nm 2017 v
2018 khi th trng h nhit sau hai nm tng trng nng. S cn bn cng s c xu
hng tng t nh ngun cung tung ra th trng.
Biu 7: Th trng nh ti H Ni

Ngun: CBRE
Xu hng gi nguyn ngun cung trong nm 2016 v gim trong 2 nm ti, trn thc t nh
hng n ngun cng vic cng nh tc tng trng ca hu ht cc doanh nghip hot
ng trong lnh vc xy dng nh dn dng.
Tuy nhin, cng phi tha nhn rng, a phn cc doanh nghip ny khng ch n thun
tp trung vo mt lnh vc nht nh, m cn tm kim c hi trong cc lnh vc khc nh
xy dng khu cng nghip, c s h tng, hay khu vn phng, ngh dng V vy, chng

Ngnh xy dng dn dng 2016

16/03/2016

ti cho rng, mc d trin vng v xy dng nh dn dng gim, nhng cc doanh nghip
xy dng vn c th b p c ri ro t vic tham gia vo cc d n khc.
Chi ph pht sinh thc t ca d n cao hn so vi d ton, nh hng n kt
qu hot ng ca doanh nghip
Ngoi nhng yu t v trnh qun l, i ng thi cng, tin ca cc cng trnh xy
dng ph thuc kh nhiu vo quy trnh gii phng mt bng, iu kin thi tit v s c
sn ca nguyn nhin vt liu. Vic nh tr thi cng cng trnh c th gy nh hng n
gi tr thi cng, lm tng mc vn u t thc t so vi d ton.
Trn thc t, c khng t cc d n b i vn ln gp nhiu ln so vi k hoch ban u do
nh hng bi cc vn v t gi v gii phng mt bng gp kh khn, ngoi cc vn
v trnh lp k hoch, nghin cu d n, nh d n ng st th H Ni. iu ny
nh hng nghim trng n kt qu li nhun ca cc nh thu thi cng cng trnh.
Trng hp ca CTCP Xy dng v kinh doanh a c Ha Bnh (HBC) l mt v d in hnh.
Mc d kt qu thc hin nm 2015 ca Cng ty vn vt tri so vi thc hin ca 2014,
nhng ch t 50% k hoch ra. Nguyn nhn l do l t 3 d n SSG Tower, VietinBank
Tower v Estella. d n u tin, chi ph thc t pht sinh cao hn d ton trong khi hai
d n cn li tng do thay i phng php thi cng. y hon ton l nhng nguyn nhn
m k hoch ngay t u nm khng th lng trc c. Ri ro t nhng vn pht
sinh trn l tng i cao trong hot ng ca bt k doanh nghip xy dng no.

10

Ngnh xy dng dn dng 2016

16/03/2016

PHN TCH SWOT

IM MNH

H thng chnh sch h tr ngnh xy dng,

bt ng sn bc u c tc ng tch cc
n ngnh: Lut Xy dng, Lut Nh (sa
i), Lut kinh doanh Bt ng sn (sa i)
v cc Ngh nh lin quan.

Lng nhn cng ln, gi r, c tay ngh cao

C kh nng tip thu cng ngh xy dng

mi t cc nc pht trin

IM YU

Nng lc thi cng ca cc doanh nghip

trong ngnh khng ng u

Mt lng ln nhn cng khng c o

to bi bn, ch yu do di dn t khu vc
nng thn

Th tc hnh chnh rm r, gy kh khn

cho cng tc thi cng v xy dng cng
trnh

Cc doanh nghip c quy m nh nng lc

thu km v s dng cng ngh lc hu,
con s ny chim t l ln trong ngnh

Cht lng cng trnh xy dng cha ng

u, bc l nhiu yu km

Tnh trng i vn, ko di thi gian thi

cng cn tip din

C HI

11

Xu hng th ha ngy mt gia tng cng

vi nhu cu xy dng nh , nh xng, c
s h tng th
Th trng bt ng sn trong nc tip tc
c nhng du hiu phc hi

Gi nguyn vt liu xy dng vn ang duy

tr mt bng thp

Li vay mc d c xu hng tng tr li

nhng thp

Tham gia vo cc Hip nh thng mi t

do m ra c hi v dch chuyn nh my t
cc nc lng ging sang Vit Nam, c bit
t Trung Quc

Tng ln ca ngun vn FDI vo Vit Nam

Ngnh xy dng dn dng 2016

THCH THC

Ph thuc nhiu vo gi nguyn vt liu

Trnh t vn, gim st v qun l d n

cn km

S gia nhp ca cc nh thu thi cng ln

t nc ngoi lm tng p lc canh tranh
i vi cc doanh nghip trong ngnh

Lo ngi v gim cung trn th trng bt

ng sn nh , tc ng tiu cc n lnh
vc xy dng dn dng

Kinh t ton cu gim tc tc ng n

nhu cu u t v nh hng n nn kinh
t

16/03/2016

CC DOANH NGHIP NIM YT

a phn cc doanh nghip nim yt hot ng trong lnh vc xy dng dn dng nc ta
u c quy m nh v gi tr vn ha thp vi t l n vay/vn ha bnh qun khong 0,87
ln. Chng ti tng hp mt s ch tiu nh gi v mt ti chnh v hiu qu hot ng
ca cc cng ty hot ng trong lnh vc xy dng dn dng theo bng di y:
Biu 8: Kt qu kinh doanh v ch s ti chnh c bn
n v: T ng
LNST

Dng tin
t do FCF

N/ Vn
ha

Bin li
nhun
gp (%)

Bin li
nhun rng
(%)

13.669

666

986

0,00

8,14

1.473

5.085

91

-453

1,39

SC5

405

1.431

36

104

CTX

540

321

19

TA9

201

2.342

VC1

115

VC2

EPS

BVPS

(VN)

4,87

5,92

0,87

-93

33

368

155

VC6

M CP

Vn
ha

DTT

(VN)

P/E
(ln)

P/B
(ln)

CTD

7.954

14.770

74.967

11,51

2,27

HBC

1,79

1.204

14.191

16,20

1,37

5,10

2,52

2.387

20.772

11,31

1,30

0,60

9,19

5,76

3.931

20.570

5,21

1,00

-4

0,27

5,32

1,42

5.212

13.535

4,72

1,82

12

-18

0,00

6,78

3,25

1.658

33.323

9,65

0,48

673

15

-8

1,86

10,27

2,19

1.244

23.323

10,53

0,56

76

527

-63

1,67

4,29

0,42

278

13.398

34,17

0,71

VC7

101

378

148

0,31

10,14

1,89

954

15.446

14,05

0,87

VC9

104

755

15

33

2,33

7,91

1,94

1.218

16.635

7,31

0,54

VCC

118

1.005

25

1,01

8,18

2,46

4.117

16.762

4,76

1,17

Trung v

0,87

7,91

2,19

10,53

1,00

Bnh qun

0,94

7,38

2,59

11,77

1,10

Ngun: MBS Research

Trong s cc c phiu nim yt, chng ti a thch c phiu CTD ca CTCP Xy
dng COTEC do:

12

Ngnh xy dng dn dng 2016

COTECCONS l doanh nghip u ngnh trong lnh vc xy dng dn dng, c kh

nng thc hin cc loi cng trnh hin i v quy m ln. Vi v th ny, kh nng tm
kim cc d n mi c quy m ln ca COTECCONS l hon ton kh thi.

Sc khe ti chnh lnh mnh vi kh nng qun l dng tin tt l mt im mnh ca

COTECCONS so vi hu ht cc doanh nghip cng ngnh. Cng ty khng pht sinh bt
k khon vay no cho hot ng xy dng ca mnh, hiu qu sinh li cao.

Hot ng xy dng cng nghip (ch yu xy dng cc khu cng nghip) chim t
trng ln trong c cu doanh thu. Vic Vit Nam tham gia vo cc Hip nh thng
mi t do vi nhu cu v xy dng nh my tng ln s to iu kin m rng ngun
vic cho COTECCONS.

16/03/2016

CTCP XY DNG COTEC (CTD)

Khuyn ngh
Gi mc tiu 12
thng (VND)
Upside

KH QUAN
200.000

Tip tc tng trng kh quan

COTECCONS l cng ty xy dng dn dng u ngnh vi kh nng qun l dng tin hiu
qu v sc khe ti chnh lnh mnh. Chng ti d phng doanh thu v li nhun sau thu
ca CTD nm 2016 t tng ng hn 19.000 t ng v 889 t ng. EPS d phng
2016 c tnh 18.994 ng.

Hnh ng: Khuyn ngh KH QUAN i vi c phiu CTD vi gi mc tiu 200.000VND,

upside 18%.

Ri ro: Gn lin vi ri ro ngnh.

18%

Bin ng gi c phiu 6 thng

Ch tiu ti chnh c bn

Thng tin c phiu, ngy

16/03/2016

n v: T ng

2013

2014

2015

2016F

2017F

Doanh thu thun

6.190

7.633

13.669

19.034

21.079

Li nhun trc thu

384

474

913

1.177

1.303

Li nhun sau thu

257

327

666

889

990

EPS (VND)

6.103

7.769

14.235

18.994

21.156

BVPS (VND)

54.647

59.982

69.298

85.278

103.434

170.000

P/E forward

9,0x

8,0x

S lng CP nim
43.253.000
yt
S lng CP lu
46.790.874
hnh
Vn ha th trng
7.954
(t VND)
Khong gi
60.900 174.000
52 tun
% s hu nc
47,28%
ngoi
% gii hn s hu
49%
nc ngoi

P/B forward

2,0x

1,6x

Gi hin ti (VND)

Tng quan DN
COTECCONS l cng ty dn u
trong lnh vc xy dng dn dng,
chim lnh th phn ln nht trong
th phn xy dng ngoi quc
doanh, c kh nng thc hin cc
loi cng trnh hin i v quy m
ln trong c nc. Mt s cng
trnh xy dng tiu
biu
COTECCONS thc hin: Masteri
Tho
in,
Regina
Miracle
International Vietnam, nh my
Worldon giai on 2, Park Hill
Times City
Ngun: MBS tng hp

13

Ngnh xy dng dn dng 2016

Ngun: COTECCONS & MBS Research

Lun im u t
Chng ti khuyn ngh KH QUAN i vi c phiu CTD ca CTCP Xy dng COTEC
vi mc gi mc tiu 12 thng 200.000 ng/c phiu, cao hn 18% so vi mc gi
170.000 ngy 16/03/2016.
Vi v th l doanh nghip dn u trong lnh vc xy dng dn dng v nng lc thi cng cc
cng trnh hin i v quy m ln, COTECCONS c kh nng tm kim v thu ht cc d n c
quy m ln trong tng lai. Mt u im ln m COTECCONS vt tri hn so vi cc cng ty
trong ngnh l kh nng qun l dng tin tt trong khi khng pht sinh bt k khon vay n
no. Vi xu hng pht trin n nh ca th trng bt ng sn trong nm 2016 cng nh
vic hp th tt dng tin FDI nh cc tc ng tch cc ca cc Hip nh thng mi t do,
chng ti tin rng ngoi nhng cng trnh xy dng nh m COTECCONS tham gia, Cng ty s
tm kim c nhiu hn ngun cng vic t xy dng cng nghip. Chng ti nh gi trin
vng kh quan i vi c phiu CTD ca Cng ty.

im nhn

Sc khe ti chnh lnh mnh v kh nng qun l dng tin tt.

Xt v cc phng din ti chnh, quy m v hiu qu hot ng, COTECCONS lun gi v
th l la chn u tin cho cc nh u t t u tin v cht lng, an ton lao ng,
trch nhim vi mi trng v vn ha lm vic v khch hng.
Trong giai on 2012 2015, COTECCONS t tc tng trng doanh thu bnh qun
32%/nm v li nhun 30%/nm. Doanh thu ca COTECCONS lun nm trong top dn u
trong s cc cng ty hot ng trong cng lnh vc.
Nm 2015, nh s phc hi mnh m t th trng bt ng sn, COTECCONS ginh c
nhiu d n ln ti hai thnh ph ln H Ni v H Ch Minh, gip doanh thu trong k t
khong 13,7 t ng, tng 68% so vi thc hin 2014. Bin li nhun gp ci thin mnh
m, tng t 7,3% ln 8,1%, t gi tr khong 1.112 t ng, tng 100% so vi cng k.
16/03/2016

Chi ph qun l doanh nghip c qun l kh tt, mc tng t chi ph thp hn so vi

mc tng doanh thu, khin li nhun t hot ng kinh doanh chnh ca COTECCONS c
ci thin. Li nhun sau thu t 666 t ng, tng 103% YoY.
Cc ch s phn nh kh nng sinh li ci thin r rt v c xu hng tng dn. ROE nm
2015 t 22% l mc cao i vi a phn cc doanh nghip.

t ng

Biu 9: Hiu qu hot ng kinh doanh 2012 - 2015

Kt qu kinh doanh

16,000
14,000
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
-

Hiu qu sinh li
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2013

2012

2013

Doanh thu thun

2014

2015

Li nhun sau thu

2014

2015

ROE

ROA

Bin li nhun gp

Bin li nhun thun

Tnh hnh ti chnh

2,500
2,000

t ng

1,500
1,000
500
0
-500

CTD

HBC

-1,000

SC5

CTX

TA9

Free Cash Flow

VC1

VC2

VC6

VC7

VC9

VCC

Tng n

Ngun: COTTECONS v MBS Research

Ngoi hiu qu kinh doanh, COTECCONS ni tri hn c cc doanh nghip trong ngnh nh
vo kh nng qun l dng tin kh tt. Tht vy, dng tin t hot ng kinh doanh ca
COTECCONS lun dng v c gi tr ln hn hn cc doanh nghip cn li, chnh sch thu
hi cng n c kim sot cht ch, theo cng ty nghim thu theo thng v yu cu ch
u t tr tin trong vng 1 thng. Dng tin t do ca COTECCONS ti thi im gn nht
t gn 1.000 t ng, chng t lng tin mt duy tr, m rng hot ng l rt ln,
tim nng pht trin ca Cng ty cao.

Tip tc ginh c nhiu cng trnh c gi tr nghn t.

Nh nng lc, uy tn v v th trong ngnh, mi y COTECCONS c mi lm Tng thu
thi cng d n T hp khch sn 5 sao v cn h cao cp nh Dng Soleil Nng vi
tng vn u t c tnh khong 10.000 t ng, c xy dng trn din tch khu t
21.800 m2, tng din tch sn xy dng 170.000 m2 v chiu cao ti a 196m. T hp cng
trnh gm 4 khi nh, trong c 3 khi cao 47-58 tng dnh pht trin 1.000 cn h v
1 khi cao 57 tng dnh cho khch sn.

14

Ngnh xy dng dn dng 2016

16/03/2016

Ngoi ra, thm mt d n ln na m COTECCONS lm Tng thu thit k thi cng trong
nm nay l d n River City, H Ch Minh vi tng vn u t d kin 500 triu USD, din tc
t 11,25ha.
y l hai d n ln nht k t u nm 2016 m COTECCONS nhn c. Chng ti cho
rng vi nhng li th cnh tranh vt tri ca COTECCONS so vi cc i th trong ngnh,
th phn ca COTECCONS s tch cc ci thin trong nhng nm ti.

Tim nng tng trng nh lnh vc xy dng cng nghip.

Hot ng chnh ca COTECCONS l trong lnh vc xy dng, do vy doanh thu thu c t
hot ng ny chim t trng ln. Theo COTECCONS, c cu doanh thu theo loi hnh d n
ch yu tp trung trong lnh vc cng nghip v dn dng.
Nm 2015, doanh thu t xy dng chung c tng vt, chim 45% tng doanh thu xy dng
ca COTECCONS, ch yu t cc d n ln nh Masteri Tho in, Gold View, Goldmark
City, Vinhomes Central Park v Vinhomes Times City Park Hill. y l nm COTECCONS k
c gi tr hp ng ln nh s hi phc ca th trng bt ng sn trong thi gian qua.
Biu 10: C cu doanh thu xy dng theo loi hnh d n
120%
100%
80%
60%

23%

25%

Khc
45%

38%

38%

40%

Chung c
Cng nghip

36%

20%

Thng mi, VP
Khch sn, resort

0%
2013

2014

2015

Ngun: COTECCONS v MBS Research

Nh chng ti cp phn phn tch pha trn, d a v pht trin ngun cung th
trng bt ng sn nh trong ba nm ti khng cn nhiu, do th trng chng li sau
hai nm tng trng nng. Ngun thu t lnh vc ny ca COTECCONS v th c th gp kh
khn trong giai on ti.
Mc d vy, lu rng, ngun thu t lnh vc xy dng cng nghip ca COTECCONS vn
chim t trng kh ln, khong 36%. Trong iu kin v nhu cu xy dng nh my ca cc
tp on, kinh t nc ngoi ngy mt tng khi cc Hip nh thng mi t do c hiu lc,
y s l c hi COTECCONS thu ht v tng trng doanh thu, li nhun t mng kinh
doanh ny, ci thin li phn doanh thu v li nhun thm ht t xy dng chung c. Trong
sut qu trnh hot ng ca mnh, COTECCONS ginh c nhiu d n xy dng nh
my ln nh: Nh my dt vi mu Lu Thai, Nh my may Worldon, Regina Miracle
International, v Brotex

M hnh d phng li nhun

Chng ti d phng doanh thu v li nhun 2016 COTECCONS t tng ng 19.034 t ng v
889 t ng da trn cc gi nh:

15

Ngnh xy dng dn dng 2016

Gi tr s hp ng k mi nm 2016 bng 70% gi tr hp ng k mi nm 2015. Nguyn

nhn do th trng bt ng sn nh khng cn d a pht trin nhiu.

T l thc hin hp ng k mi trong nm d kin 30%.

Chi ph qun l chim t trng khng i so vi nm 2015, khong 2,7% trn doanh thu
thun.
16/03/2016

nh gi
Chng ti nh gi mc tiu 12 thng ca c phiu CTD vo khong 200.000 ng da trn
phng php P/E.
Hin ti, mc P/E bnh qun ngnh xy dng dn dng l 10,5 ln, trong khi P/E bnh qun
ca c phiu CTD trong vng 6 thng tr li y dao ng trung bnh 11,5 ln. Tuy nhin, trn c
s thn trng, v so snh vi mc P/E bnh qun trong vng 1 nm tr li y, chng ti p dng
mc P/E 10,5 ln (P/E bnh qun ca c phiu CTD trong vng 1 nm) v EPS d phng nm
2016 l 18.994 ng nh gi c phiu ny.

16

Ngnh xy dng dn dng 2016

16/03/2016

Lin h:
Research: Nguyn Qunh Hoa
Email:hoa.nguyenquynh@mbs.com.vn
Tel: +84 934978887

Institutional Sales: Trng Hoa Minh

Email: minh.truonghoa@mbs.com.vn
Tel: +84 938 207 357

H Thng Khuyn Ngh: H thng khuyn ngh ca MBS c xy dng da trn mc chnh lch ca gi mc tiu 12 thng v gi c phiu trn th
trng ti thi im nh gi
Xp hng

Khi (gi mc tiu gi hin ti)/gi hin ti

MUA

>=20%

KH QUAN

T 10% n 20%

PH HP TH TRNG

T -10% n +10%

KM KH QUAN

T -10% n - 20%

BN

<= -20%

CNG TY C PHN CHNG KHON MB (MBS)

c thnh lp t thng 5 nm 2000 bi Ngn hng TMCP Qun i (MB), Cng ty CP Chng khon MB (MBS) l mt trong 5 cng ty chng khon u
tin ti Vit Nam. Sau nhiu nm khng ngng pht trin, MBS tr thnh mt trong nhng cng ty chng khon hng u Vit Nam cung cp cc dch
v bao gm: mi gii, nghin cu v t vn u t, nghip v ngn hng u t, v cc nghip v th trng vn.
Mng li chi nhnh v cc phng giao dch ca MBS c m rng v hot ng c hiu qu ti nhiu thnh ph trng im nh H Ni, TP. HCM, Hi
Phng v cc vng chin lc khc. Khch hng ca MBS bao gm cc nh u t c nhn v t chc, cc t chc ti chnh v doanh nghip. L thnh
vin Tp on MB bao gm cc cng ty thnh vin nh: Cng ty CP Qun l Qu u t MB (MB Capital), Cng ty CP a c MB (MB Land), Cng ty Qun
l n v Khai thc ti sn MB (AMC) v Cng ty CP Vit R.E.M.A.X (Viet R.E.M), MBS c ngun lc ln v con ngi, ti chnh v cng ngh c th cung
cp cho Khch hng cc sn phm v dch v ph hp m rt t cc cng ty chng khon khc c th cung cp.
MBS t ho c nhn nhn l:

Cng ty mi gii hng u, ng u th phn mi gii t nm 2009.

Cng ty nghin cu c ting ni trn th trng vi i ng chuyn gia phn tch c kinh nghim, cung cp cc sn phm nghin cu v kinh t v th
trng chng khon; v
Nh cung cp ng tin cy cc dch v v nghip v ngn hng u t cho cc cng ty quy m va.

MBS HI S
Ta nh MB, s 3 Liu Giai, Ba nh, H Ni
T: + 84 4 3726 2600 - Fax: +84 3726 2601
Webiste: www.mbs.com.vn
Tuyn b min trch nhim: Bn quyn nm 2014 thuc v Cng ty CP Chng khon MB (MBS). Nhng thng tin s dng trong bo co c thu thp
t nhng ngun ng tin cy v MBS khng chu trch nhim v tnh chnh xc ca chng. Quan im th hin trong bo co ny l ca (cc) tc gi v
khng nht thit lin h vi quan im chnh thc ca MBS. Khng mt thng tin cng nh kin no c vit ra nhm mc ch qung co hay khuyn
ngh mua/bn bt k chng khon no. Bo co ny khng c php sao chp, ti bn bi bt k c nhn hoc t chc no khi cha c php ca MBS.

17

Ngnh xy dng dn dng 2016

16/03/2016